Právní rozbor
Klient:
Město Český Krumlov
Věc:
Univerzita Český Krumlov
I. Východiska právního rozboru 1.1. Město Český Krumlov (dále jen „MČK“) je vlastníkem pozemků v prostoru bývalých kasáren, nacházejících se v katastrálním území Vyšný, obec Český Krumlov (dále jen „Pozemky"“) o rozloze cca 22,5 ha. Na danou lokalitu existuje platný územní a regulační plán, počítající se vznikem stovek bytových jednotek, ať už individuálního nebo hromadného bydlení, se zřízením služeb pro občany nebo prostorů pro komerční využití. MČK podepsalo dne 31. 10. 2013 se společností Institution for the Future s.r.o., se sídlem Samotišky, Okružní 342/10, PSČ 779 00, IČ 258 46 515 (dále jen „I4F“) memorandum o porozumění (dále jen „Memorandum“). V tomto Memorandu byl vysloven souhlas obou stran se záměrem vytvořit univerzitu a vzdělávací městečko v prostoru bývalých kasáren ve Vyšném (dále též jen „Záměr“). 1.2. V rámci jednání o budoucím partnerství prohlásila I4F v Memorandu, že zpracuje studii proveditelnosti Záměru nejdéle do 30. 6. 2014 (dále též jen „Studie“). Tato lhůta byla se souhlasem zastupitelstva MČK prodloužena do 31. 12. 2014, kdy byla studie proveditelnosti Projekt Krumlovia – vzdělávací městečko v Českém Krumlově (dále též jen „Projekt Krumlovia“) ze strany I4F jako zhotovitele předána MČK. Projekt Krumlovia je podle Studie projekt vzdělávacího městečka s mezinárodní universitou v areálu Vyšný v Českém Krumlově. Jeho součástí má být vysoká, střední, základní a mateřská škola, domov pro aktivní stáří, kulturní a konferenční centrum či prostor s dílnami, obchůdky a kavárnami. 1.3. Tento právní rozbor se zabývá dvěma okruhy otázek, které vyplývají ze Studie: Právní vztahy mezi subjekty Krumlovia Group, vstupy dalších investorů do Projektu Krumlovia s posouzením případných rizik pro MČK, Majetkové dispozice s Pozemky (zejména posouzení návrhů dispozice s Pozemky, případně zpracování návrhu vlastního řešení), včetně posouzení přímých a nepřímých dopadů na MČK jako vlastníka Pozemků. 1.4. Ze Studie vyplývá, že MČK by mělo v průběhu roku 2015 uzavřít smluvní vztah (pokud budou všechny příslušné kroky schváleny odpovědnými orgány) s právnickou osobou zřízenou v rámci Projektu Krumlovia – ústavem Krumlovia Group (blíže viz článek II. právního rozboru). Vycházíme tedy z toho, že ústav Krumlovia Group bude zaštiťující osobou ve vztahu k MČK. Bližší informace týkající se této plánované smlouvy, jejího obsahu, smluvních podmínek apod. dle našeho názoru ze Studie zatím nevyplývají. Obecně tedy zatím zvolíme pro tento potencionální vztah mezi MČK a Krumlovia Group označení „Smlouva o spolupráci“, samozřejmě s výhradou zatím nedostatečné znalosti skutečného stavu. Z důvodu ne úplně
JARUŠEK, STRAKOVÁ & PARTNERS ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ
RADNIČNÍ 7A CZ – 370 01 ČESKÉ BUDĚJOVICE WWW.JS-PARTNERS.CZ
přesné formulace se totiž odkazy ve Studii mohou dotýkat již přímo smlouvy, která bude řešit nakládání s Pozemky. Tuto otázku tedy zatím necháváme otevřenou. II. Právní vztahy mezi subjekty Krumlovia Group, vstupy dalších investorů do Projektu Krumlovia a posouzení případných rizik pro MČK 2.1. Ke dni zpracování tohoto právního rozboru podle Studie existují následující subjekty či útvary, jejichž role v Projektu Krumlovia je ve Studii popisována: MČK – právnická osoba veřejného práva dle zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o obcích“). I4F – právnická osoba – obchodní korporace – společnost s ručením omezeným; jedná se o společnost, jejímž jediným společníkem je fyzická osoba – pan Gaudenz Assenza, který je zároveň i jednatelem společnosti. Základní kapitál je ve výši 100.000,- Kč; společnost se pravděpodobně zatím nepodřídila zákonu č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOK“), jako celku.1 Pracovní skupina Projektu Krumlovia – členy jsou fyzické osoby2 a nejedná se o samostatný subjekt práva; vnitřní poměry mezi členy Pracovní skupiny Krumlovia nejsou zpracovatelům tohoto právního rozboru blíže známy. Členové Pracovní skupiny Krumlovia mají být dle Studie členy iniciativy Universita for the Future. Universita for the Future (dále též jen „U4F“) – mezinárodní iniciativa, která směřuje k regeneraci vzdělávání, kulturní obnově a sociálním inovacím. Tato iniciativa je dobrovolným sdružením jednotlivců, skupin a organizací. Sdružuje pedagogy, výzkumníky, studenty, filosofy, umělce, aktivisty, poradce, podnikatele a mnohé další v úsilí spoluvytvářet a zavádět udržitelná řešení v různých oblastech lidské činnosti. U4F není právním subjektem s vlastní právní subjektivitou. Alliance for the Future (dále též jen „A4F“) – jedná se o organizaci se sídlem v Lucembursku. Podle informací dostupných z webových stránek www.alliance.u4future.net se jedná o European Economic Interest Grouping (česky Evropské hospodářské zájmové sdružení), které je jako právní forma vytvořené dle nařízení Rady (EHS) č. 2137/1985 o evropském hospodářském zájmovém sdružení (dále jen „nařízení o EHZS“), na které v České republice navazuje zákon č. 360/2004 Sb., o evropském hospodářském zájmovém sdružení a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o EHZS“).3 Činnost A4F se zaměřuje zejména na realizaci nových modelů vzdělávání.4 ČESKOKRUMLOVSKÝ ROZVOJOVÝ FOND, spol. s r.o. – jedná se o právnickou osobu, jejímž jediným společníkem je MČK. 2.2. Studie počítá s tím, že v průběhu roku 2015 dojde ke vzniku dalšího subjektu. Podle Studie se má jednat o následující subjekt: Krumlovia Group – má se jednat o právní subjekt, představující hlavní organizaci, mateřskou společnost a jádro celého kampusu 5 (dále jen „KG“). 1
Poslední záznam v obchodním rejstříku – sbírce listin je založení účetní závěrky zpracované ke dni 31. 12. 2011. Podle Studie má Pracovní skupina Projektu Krumlovia 7 členů. Vedoucím je pan Assenza. Členem je též Mgr. Dalibor Carda, starosta MČK. 3 Cílem tohoto sdružení je podporovat nebo rozvíjet hospodářskou činnost svých členů tím, že soustřeďuje zdroje, činnosti a dovednosti. Díky tomu by se mělo dosáhnout lepších výsledků než činností prováděnou odděleně. Cílem sdružení není vytvářet vlastní zisk. Pokud se zisk vytvoří, rozdělí se mezi členy sdružení a odpovídajícím způsobem se zdaní. Sdružení mohou založit společnosti a další veřejné či soukromé právnické osoby založené podle práva některého členského státu a usazené v Evropské unii (EU). Založit ho mohou i fyzické osoby vykonávající v EU průmyslovou, obchodní, řemeslnou či zemědělskou činnost, provozující soukromou praxi nebo poskytující jiné služby. Působnost zákona o EHZS na A4F je sporná, neboť A4F má sídlo v Lucembursku, nikoli v ČR. 4 Členy A4F jsou dle webových stránek vedle společnosti I4F další 4 subjekty se sídly v Norsku, na Slovensku, Chorvatsku a Lucembursku. Jedná se o subjekty cizího práva. 5 Termín „kampus“ lze pravděpodobně ztotožnit s termínem „vzdělávací městečko“. Podle Studie cílem KG bude vybudovat kampus, v němž budou působit jednotlivé instituce a organizace, včetně univerzity. 2
2
KG má být potencionálním smluvním spolupráci.
partnerem MČK na základě Smlouvy o
KG má být dle Studie založena jako ústav. Studie v příloze č. 6 zpracovává ovšem i další možnosti právní formy provozujícího subjektu (komerční subjekt – obchodní korporace, družstvo). Zabývá se rovněž možností založit dva subjekty: Krumlovia Group a nadaci Foundation for the Future (dále jen „F4F“). Jelikož ale Studie zatím upřednostňuje variantu ústavu, zabýváme se zejména touto právní formou. Podle Studie je důvodem volby této formy právnické osoby zejména to, že se jedná o formu neziskové organizace. KG má být hlavní organizací kampusu, která má zaručit veřejně prospěšný charakter celého projektu. Účelem má být provozování prospěšných služeb, jejichž výsledky jsou každému rovnocenně dostupné za podmínek předem stanovených a zveřejněných. Výhody užití této formy právnické osoby jsou uvedeny ve Studii. Obecně lze v tomto ohledu se závěry Studie souhlasit. Ústav je nová forma právnické osoby dle § 402 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „NOZ“). Podle důvodové zprávy k NOZ „od korporace se ústavy liší tím, že jejich osobní prvek zajišťuje řízení a fungování ústavu a není nutně spojen s členstvím (takže rozhodování v něm podléhá principu hierarchie, nikoli demokracie). Od nadace se ústav liší tím, že věcný substrát není nezcizitelný, takže jmění ústavu může být případně i zkonzumováno. Definiční význam pro ústav má zejména jeho účel spočívající v poskytování služeb, takže z tohoto hlediska jsou pro ústav významní ti, kdo služby ústavu užívají (destinatáři). Ústavy mohou být soukromoprávní i veřejnoprávní (např. školy, muzea, nemocnice, vědecké nebo výzkumné ústavy).“ Na tomto místě je nutné upozornit na následující otázky, které dle právního názoru zpracovatelů právního rozboru nejsou zatím ve Studii bez pochybností zodpovězeny: a) Kdo bude zakladatelem ústavu KG? Ústav se zakládá zakladatelskou listinou nebo pořízením pro případ smrti. Zakladatelské právní jednání musí obsahovat jako povinnou náležitost mimo jiné účel ústavu vymezením předmětu jeho činnosti, popřípadě i předmětu jeho podnikání, údaj o výši vkladu, popřípadě o jeho nepeněžitém předmětu, počet členů správní rady i jména a bydliště jejich prvních členů. Zakladatel je osobou pro další existenci a chod ústavu důležitou, ačkoli jeho role je např. oproti zakladatelům společnosti s ručením omezeným (kteří se stávají společníky) menší a odlišná. Nicméně zakladatel i za trvání ústavu rozhoduje o změnách zakladatelského právního jednání, jmenuje a odvolává členy správní rady (neurčí-li zakladatelské právní jednání jiný způsob jmenování a odvolávání). Podle Studie by měla být zakladatelem ústavu KG Pracovní skupina Krumlovia, nicméně Studie se odvolává na to, že bude zastoupena při založení panem Gaudenzem Assenzou. Zde není úplně zřejmé, co je tím myšleno, resp. kdo by měl v tomto případě být zakladatelem ústavu KG. Pracovní skupina Krumlovia není samostatný právní subjekt, je to seskupení fyzických osob. Je tedy otázkou, zda by zakladatelem byly všechny fyzické osoby Pracovní skupinu Krumlovia tvořící či pouze pan Gaudenz Assenza jako fyzická osoba.
3
Studie počítá také s možností, že zakladatelem bude I4F. Zde je nutné pamatovat na to, že společnost I4F je společností s jediným společníkem - panem Gaudenzem Assenza, který je zároveň jednatelem, tj. zastupuje společnost I4F ve všech věcech. Jiné subjekty jako zakladatele zatím Studie nezmiňuje. Studie sice uvádí, že ústav se vznikem osamostatňuje od svých zakladatelů, to ale není dle výše uvedených ustanovení NOZ úplně správný výklad, neboť osoba zakladatele může hrát i po vzniku ústavu určitou roli.6 b) Jaká bude výše vkladu, popřípadě jeho nepeněžitý předmět? Jedná se o povinnou náležitost zakládací listiny dle § 405 odst. 1 písm. c) NOZ. V tomto směru Studie zatím mlčí a není zřejmé, co bude předmětem vkladu a jaká bude jeho výše. Tato otázka úzce souvisí se vstupem případných investorů do Projektu Krumlovia a zatím dle názorů zpracovatelů tohoto právního rozboru není ve Studii řešena. c) Jaké bude personální obsazení orgánů ústavu KG? NOZ upravuje dva orgány ústavu, statutární orgán – ředitel a správní radu (ve Studii je chybně označována za statutární orgán správní rada). Správní rada jmenuje a odvolává ředitele a dohlíží na výkon jeho působnosti. Dále schvaluje rozpočet, řádnou a mimořádnou účetní závěrku a výroční správu ústavu. Správní rada rovněž rozhoduje o zahájení provozu obchodního závodu nebo jiné vedlejší činnosti ústavu nebo o změně jejího předmětu, pokud zakladatelské právní jednání neurčí něco jiného. Předchozí souhlas správní rady je vyžadován k zákonem vymezenému právnímu jednání (např. nabytí a pozbytí vlastnického práva k nemovité věci, založení jiné právnické osoby), které může zakladatelské právní jednání ještě rozšířit. Role správní rady je tedy významná. Počet jejích členů určuje zakladatelské právní jednání, které také určí její první členy. Jinak je jmenování a odvolávání členů správní rady v rukách zakladatele, je-li to možné a neurčí-li zakladatelské právní jednání jiný způsob. NOZ rovněž počítá s fakultativním zřízením dozorčí rady. Jak již bylo řečeno výše, na personální obsazení správní rady má významný vliv zakladatel (přičemž zakladatelské právní jednání tento vliv může modifikovat). Správní rada pak jmenuje a odvolává ředitele jakožto statutární orgán ústavu. Personální obsazení jednotlivých orgánů ústavu KG zatím Studie přímo neřeší. d) Jaký má význam a dopad veřejná prospěšnost ústavu na Projekt Krumlovia? Studie se odvolává na to, že forma ústavu jakožto neziskové organizace má zaručit veřejně prospěšný charakter celého projektu. Podle § 146 v souladu se blaha, pokud pokud nabyla prospěšnému
NOZ veřejně prospěšná je právnická osoba, jejímž posláním je přispívat zakladatelským právním jednáním vlastní činností k dosahování obecného na rozhodování právnické osoby mají podstatný vliv jen bezúhonné osoby, majetek z poctivých zdrojů a pokud hospodárně využívá své jmění k veřejně účelu. Veřejně prospěšná právnická osoba má právo na zápis statusu veřejné
6
Např. o změnách zakladatelského právního jednání rozhoduje i za trvání ústavu zakladatel. Členy správní rady jmenuje a odvolává zakladatel, neurčí-li zakladatelské právní jednání jiný způsob.
4
prospěšnosti do veřejného rejstříku, pokud splní podmínky stanovené jiným právním předpisem. Tímto jiným právním předpisem má být zákon o podmínkách pro zápis statusu veřejné prospěšnosti do veřejného rejstříku podle občanského zákoníku (zákon o statusu veřejné prospěšnosti), který zatím neprošel celým legislativním procesem. Otázka toho, jaký význam by případně měl zápis statusu veřejné prospěšnosti pro ústav KG do veřejného rejstříku (resp. zda by na tento status byly navázány další případné benefity z veřejných zdrojů) zatím není právním řádem dořešena.7 Není zatím zřejmé, zda by bylo usilováno o zápis veřejné prospěšnosti ústavu KG do veřejného rejstříku ve smyslu naznačených zákonných ustanovení. 2.3. Ústav KG má sloužit jako „inkubátor“ pro vývoj dalších institucí či organizací v areálu. V tomto směru navrhuje Studie čtyři možnosti, jakým způsobem by mohly být tyto nové organizace zakládány, níže uvedené pod písmeny A) až D). A) KG v sobě bude zahrnovat všechny organizace Tato varianta počítá s tím, že jednotlivé činnosti dalších plánovaných institucí (školy, školky atp.) budou rozděleny v rámci vnitřní organizace ústavu jednotlivým jeho složkám. Jinými slovy řečeno, jeden jediný právní subjekt – ústav KG - bude v rámci své vnitřní struktury zaštitovat činnost všech institucí v kampusu působících. Zde je nutné počítat s tím, že ústav je právnická osoba ustavená za účelem provozování činnosti užitečné společensky nebo hospodářsky s využitím své osobní a majetkové složky. Ústav provozuje činnost, jejíž výsledky jsou každému rovnocenně dostupné za podmínek předem stanovených. Provozuje-li ústav obchodní závod nebo jinou vedlejší činnost, nesmí být provoz na újmu jakosti, rozsahu a dostupnosti služeb poskytovaných v rámci hlavní činnosti ústavu. Je tedy otázkou, zda bude forma ústavu vhodná pro všechny druhy činností, které by měly být v rámci Projektu Krumlovia realizovány.8 Výhodou modelu může být to, že jediný subjekt – ústav KG, který by měl být pravděpodobně smluvním partnerem MČK dle Smlouvy o spolupráci - bude realizovat a zaštiťovat veškerou činnost Projektu Krumlovia. Nevýhodou samozřejmě je určitá omezenost v získávání dalšího kapitálu ze strany investorů, ačkoli i zde lze samozřejmě nalézt různé způsoby řešení. B) KG bude zakládat dceřiné organizace Podle § 412 odst. 1 písm. d) NOZ ústav může zakládat jinou právnickou osobu nebo se na takové osobě podílet vkladem. Není tedy vyloučeno ani založení obchodních korporací. Studie předpokládá v této variantně vznik koncernu9 se všemi důsledky z tohoto vyplývajícími. Tato varianta však nutně počítá též se vstupem dalších osob (investorů, kterými dle Studie může být prakticky kdokoli) do dceřiných společností. 7
Podle důvodové zprávy k tomuto návrhu zákona: „V této souvislosti je namístě zdůraznit, že cílem navrhovaného zákona není úprava benefitů poskytovaných z veřejných zdrojů, jež by mohly být na status veřejné prospěšnosti v budoucnu vázány. Ačkoli lze status veřejné prospěšnosti, který umožní snadné odlišení právnických osob splňujících kritéria relevantní pro skutečné naplňování veřejně prospěšného účelu, obecně považovat za vhodný institut, na nějž lze napojit určité výhody poskytované z veřejných prostředků, případné zakotvení tohoto propojení se předpokládá až v budoucnu, na základě jiných právních předpisů.“ 8 Studie počítá s tím, že by v rámci vzdělávacího městečka mohly působit např. kavárna, hotel, fitness, wellness, pekařství, knihkupectví apod., tj. ryze komerční subjekty. 9 Podle § 79 odst. 1 ZOK jedna nebo více osob podrobených jednotnému řízení (dále jen „řízená osoba“) jinou osobou nebo osobami (dále jen „řídící osoba“) tvoří s řídící osobou koncern.
5
Studie počítá s tím, že může nastat situace, kdy ústav KG vloží např. 1 % finančních prostředků do dceřiné společnosti a investoři zbylých 99 %, ale nezmění se rozhodovací pravomoc (která by měla dle Studie vždy zůstat v rukách ústavu KG). Podle našeho názoru toto není zcela jednoznačné, neboť rozložení hlasovacích práv upravuje ZOK a odchýlení je možné pouze výslovnou úpravou ve společenské smlouvě. Obecně např. podle § 133 ZOK podíl společníka ve společnosti s ručením omezeným se určuje podle poměru jeho vkladu na tento podíl připadající k výši základního kapitálu, ledaže společenská smlouva určí jinak. Podle § 169 odst. 2 ZOK ve společnosti s ručením omezeným každý společník má na valné hromadě (která je nejvyšším orgánem společnosti) jeden hlas na každou 1 Kč vkladu, ledaže společenská smlouva určí jinak. Vždy tedy bude nutné zkoumat vůli zakladatelů (ústavu KG a třetích osob) takových dceřiných společností a příslušné společenské smlouvy. Výhodou je – při správném nastavení smluvních vztahů – možnost zachování řídící úlohy KG jakožto smluvního partnera MČK dle Smlouvy o spolupráci. Nelze však vyloučit, že v rámci úpravy vnitřních vztahů zakládané právnické osoby nebude ústavu KG svěřena většina hlasů nutná pro rozhodování příslušného orgánu právnické osoby. C) Ústav KG dá vzniknout samostatným organizacím Tato varianta počítá s uzavřením rámcové smlouvy o spolupráci mezi KG a nově vytvořenými právními subjekty, která by měla zaručit, že nové organizace budou respektovat záměry a principy Projektu Krumlovia. Tato varianta není blíže rozpracována a nelze dovodit, jaký záměr pod slovy „ústav KG dá vzniknout samostatným organizacím“ autoři Studie mají na mysli. Autoři právního rozboru dovozují, že teoreticky by mohlo jít např. o založení fundace, kterou je právnická osoba vytvořená majetkem vyčleněným k určitému účelu (nadace či nadační fond), nicméně bez bližšího upřesnění nelze úmysl autorů Studie jednoznačně určit. Výhody či rizika takového řešení tak nelze bez dalšího posoudit. D) Ústav KG umožní dalším universitám nebo jiným organizacím provozovat aktivity v kampusu Zde se počítá s možností úzkého propojení KG a třetích subjektů, zatím nijak blíže neurčených, těmito dvěma formami: Joint venture – tato forma počítá s vytvořením nové obchodně právní entity (KG + cizí zahraniční organizace), např. ve formě akciové společnosti. Tato varianta počítá se společnou tvorbou kampusu, který bude spoluvlastněn nejen KG, ale též třetí osobou (např. zahraniční universitou). Kampus bude vytvořen jakou součást zahraniční univerzity. Tato varianta se odlišuje od prvních třech variant zejména tím, že počítá s nutnou kooperací mezi KG a třetím, pravděpodobně zahraničním subjektem, a to nejen při naplňování jednotlivých cílů Projektu Krumlovia, ale též při samotném vybudování kampusu. Jinými slovy řečeno – první tři varianty počítají s tím, že ústav KG bude hlavním subjektem nesoucím odpovědnost za vybudování kampusu a realizaci Projektu Krumlovia (a bude též smluvním partnerem MČK), tato čtvrtá varianta tuto linii dle našeho názoru opouští a volí model, kdy při vybudování kampusu a realizaci celého Projektu Krumlovia do procesu vstoupí třetí, pravděpodobně zahraniční subjekt.
6
Způsoby spolupráce se nabízejí dva, a to buď ve formě založení nového subjektu, nebo ve formě přímého vstupu zahraničního subjektu, který bude budovat kampus a realizovat Projekt Krumlovia jako svou součást. Zde je nutno upozornit na to, že v takovém případě ústav KG (jakožto potencionální smluvní partner MČK dle Smlouvy o spolupráci) nemusí být již tím subjektem, který bude mít rozhodovací právo, pokud jde o vybudování kampusu a realizaci Projektu Krumlovia. Potencionální vztah MČK a těchto třetích subjektů lze nyní těžko odhadovat. Lze předpokládat, že rozhodující úloha by v případě této čtvrté varianty připadla zahraničnímu subjektu. Zde pak je otázkou, nakolik by smluvní partnerství MČK s ústavem KG dle Smlouvy o spolupráci mělo význam v rámci realizace Projektu Krumlovia (a budování celého kampusu). Významnou otázkou se z tohoto pohledu jeví rovněž to, jakým způsobem by bylo v případě této čtvrté varianty naloženo s Pozemky, když model navrhovaný Studií předpokládá, že by již v roce 2015 měl být vyřešen smluvní vztah mezi MČK a ústavem KG, pokud se jedná o tyto Pozemky. Pokud by po této dispozici byla zvolena za účelem realizace Projektu Krumlovia tato 4. varianta, je otázkou, jakým způsobem by následně s Pozemky, resp. s právem stavby v jeho prospěch jako stavebníka zřízeným, naložil ústav KG. 2.4. Jelikož se Studie v rámci navrhovaných variant řešení právních vztahů jak v rámci procesu realizace Projektu Krumlovia, tak právních vztahů vůči MČK na několika místech zabývá možnou existencí dalších právnických osobami (nadací F4F) či dalších právních institutů (svěřenským fondem), které doznaly přijetím NOZ změny v úpravě či byly zavedeny zcela nově, předkládáme na tomto místě stručný přehled právní úpravy těchto forem. 2.4.1. Fundace Fundace je právnická osoba vytvořená majetkem vyčleněným k určitému účelu. Fundace jako právnická osoba nemá členy, ale majetek, který je spravován v souladu s účelem nadace. Její činnost se tak váže na účel, k němuž byla zřízena. Vnitřní poměry fundací upravuje statut. Fundace je ustavena zakladatelským právním jednáním nebo zákonem, v nichž musí být určeny i její majetkové zajištění a účel. NOZ dělí fundace na nadace a nadační fondy.10 Jelikož Studie uvažuje o vytvoření nadace F4F, budeme se dále zabývat právním postavením nadace. Nadace je právnická osoba zakládána k trvalé službě společensky nebo hospodářsky užitečnému účelu, který může být buď veřejně prospěšný, nebo dobročinný. Nadace může za omezených podmínek podnikat (podnikání však musí představovat pouze vedlejší činnost a výtěžky podnikání mohou sloužit jen k podpoře účelu nadace). Nadace se zakládá nadační listinou, kterou může být zakládací listina nebo pořízení pro případ smrti. Zakládací listinu nadace pořizuje jedna osoba nebo více osob. Stojí-li však na straně zakladatele nadace více osob, považují se za zakladatele jediného a v záležitostech nadace musí jednat jednomyslně; odmítá-li některá z těchto osob souhlas bez vážného důvodu udělit, nahradí jej k návrhu kterékoli z ostatních zakládajících osob svým rozhodnutím soud.11 10
Rozdíl mezi nadací a nadačním fondem spočívá zejména v tom, že nadační fond na rozdíl od nadace nemusí mít ani trvalý charakter ani výnosovou povahu. Zákonná úprava nadačních fondů není tak podrobná jako v případě nadací. 11 Důvodová zpráva k NOZ k tomu říká: „Neosobní povaha nadace svým charakterem vylučuje úpravu budoucích vztahů mezi jejími zřizovateli (jak je tomu u právnických osob budovaných na principu korporace), tudíž i při více zřizovatelích téže nadace půjde o jejich shodný projev vůle jednosměrně orientovaný k zřízení nadace.“
7
Po svém vzniku (nadace vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku) nadace může (a to podle znění zakladatelské listiny) fungovat relativně nezávisle na zakladateli, i když ten si může zachovat rozhodovací úlohu v určitých záležitostech nadace (např. si může vyhradit v zakládací listině právo změnit nadační listinu vyhrazeným způsobem a ve vyhrazeném rozsahu či může změnit zakládací listinu v případě, že po vzniku nadace dojde ke změně okolností, která vyvolá v zájmu nadace rozumnou potřebu změny jejích vnitřních poměrů; zakládací listina může založit právo zakladateli změnit účel nadace12 apod.). Předmět vkladu do nadace může být peněžitý i nepeněžitý. Pro předmět nepeněžitých vkladů se zachovává zákonný požadavek, že musí jít o hodnotu, s níž je spojen předpoklad, že bude poskytovat trvalý výnos. Nadační majetek tvoří nadační jistina a ostatní majetek. Nadační jistinu tvoří soubor předmětů vkladů do nadace, popřípadě i nadačních darů. Nadační jistina musí mít celkovou hodnotu odpovídající alespoň výši 500 000 Kč. Peněžní vyjádření nadační jistiny je nadační kapitál, jehož výše se zapisuje do veřejného rejstříku a nelze ji snížit na částku nižší než 500 000,- Kč.13 Nadace používá svůj majetek v souladu s účelem uvedeným v nadační listině i ve statutu a za podmínek tam určených k poskytování nadačních příspěvků, k zajištění vlastní činnosti, k naplnění svého účelu a k úhradě nákladů na zhodnocení nadační jistiny i nákladů na vlastní správu. Co tvoří nadační jistinu, nelze zastavit, ani jinak použít k zajištění dluhu. NOZ rovněž stanoví pravidla, která omezují možnost zcizit něco z nadační jistiny. Bylo-li dosaženo účelu, pro který byla nadace založena, je nadace zrušena a správní rada zvolí likvidátora. Soud může zrušit nadaci s likvidací na návrh osoby, která na tom má právní zájem, nebo i bez návrhu v případech stanovených NOZ, např. pokud se nadace stane neomezeně ručícím společníkem obchodní společnosti nebo v případě, že nadace neposkytuje nadační příspěvky déle než dva roky, aniž proto má vážný důvod či v případě, že nadační jistina nepřináší žádný výnos po dobu delší než dva roky. V případě zrušení nadace s likvidací likvidátor zpeněží likvidační podstatu v rozsahu nutném pro vyrovnání dluhů nadace. S likvidačním zůstatkem naloží podle nadační listiny. Neurčí-li nadační listina, jak má být s likvidačním zůstatkem naloženo, nabídne jej likvidátor nadaci s obdobným účelem. Správní rada však může z vážného důvodu rozhodnout, že se likvidační zůstatek nabídne přednostně obci, kraji nebo státu. Není-li dobře možné nadaci s obdobným účelem likvidační zůstatek nabídnout, anebo je-li nabídka odmítnuta, nabídne likvidátor likvidační zůstatek obci, na jejímž území má nadace sídlo. Nepřijme-li obec nabídku ani do dvou měsíců ode dne její účinnosti, nabývá likvidační zůstatek kraj, na jehož území má nadace sídlo. Důvodová zpráva k NOZ k tomu říká: „Zvláštní účelové určení majetkového substrátu nadace vyžaduje, aby s likvidační podstatou bylo naloženo jinak, než jaký cíl sleduje obecná úprava likvidace. Tomu odpovídá navržené řešení, které zakazuje zpeněžení likvidační podstaty nad rámec potřeby vyrovnat dluhy nadace. Zbývající část likvidační podstaty má být naopak zachována a má s ní být naloženo tak, aby mohla co možná sloužit účelu, jemuž byl majetek nadace svěřen.“
2.4.2. Svěřenský fond Svěřenský fond byl do NOZ vložen jako zcela nový institut, jehož inspirací byly právní předpisy jiných států, zejména občanský zákoník Quebecku. V angloamerickém právním systému lze pro tento právní institut dohledat též označení „trust“. 12
Účel nadace však zakladatel může v zakládací listině označit za nezměnitelný. V takovém případě by mohl soud zrušit nadaci s likvidací na návrh osoby, která na tom má právní zájem, anebo i bez návrhu. 13
8
Podle důvodové zprávy k NOZ: „Podstata svěřenského fondu je v tom, že jeho zakladatel vyčlení ze svého majetku určitou část a svěří ji nějakému účelu. Tím vzniká oddělené vlastnictví, k němuž původní vlastník žádná vlastnická práva již nemá. Tato práva vykonává svěřenský správce, ale ani ten není vlastníkem svěřenského fondu, protože není nadán vlastnickou svobodou (ve smyslu § 1012) - naopak, je povinen šetřit a rozmnožovat podstatu svěřenského fondu, dbát o naplňování jeho účelu a respektovat práva obmyšlených.“ Svěřenský fond není právnickou osobou a právní úprava týkající se právnických osob není na svěřenský fond použitelná. Současně není svěřenský fond ani věcí, tj. sám o sobě není předmětem právních vztahů. Právní úprava svěřenského fondu je v NOZ systematicky řazena v části třetí pojednávající o absolutních majetkových právech, hlavě druhé pojednávající o věcných právech, dílu šestém označeném jako Správa cizího majetku. Svěřenský fond se vytváří vyčleněním majetku z vlastnictví zakladatele tak, že ten svěří správci majetek k určitému účelu smlouvou nebo pořízením pro případ smrti a svěřenský správce se zaváže tento majetek držet a spravovat. Nadále se budeme zabývat pouze svěřenským fondem vytvořeným na základě smlouvy. K vyčlenění majetku dochází stanovením účelu svěřenského fondu. V případě, kdy je svěřenský fond vytvořen smlouvou, se tato uzavírá mezi zakladatelem, který vyčlení určitou část svého majetku do svěřenského fondu a stanoví jeho účel, a zpravidla se svěřenským správcem, který přijímá závazek takto vyčleněný majetek spravovat. Svěřenský fond vzniká, když svěřenský správce přijme pověření k jeho správě (tedy zpravidla uzavřením smlouvy). Vznikem svěřenského fondu vzniká oddělené a nezávislé vlastnictví vyčleněného majetku a svěřenský správce je povinen ujmout se tohoto majetku a jeho správy. Vlastnická práva k majetku ve svěřenském fondu vykonává vlastním jménem na účet svěřenského fondu správce; majetek ve svěřenském fondu však není ani vlastnictvím správce, ani vlastnictvím zakladatele, ani vlastnictvím osoby, které má být ze svěřenského fondu plněno (obmyšleného). Majetek má zcela autonomní povahu, nikomu nenáleží. K okamžiku vzniku sveřenského fondu ztrácí zakladatel (tedy např. MČK) vlastnické právo k vyčleněnému majetku (pokud zákon podmiňuje nabytí vlastnického práva jinou skutečností, pozbývá zakladatel své vlastnické právo až k okamžiku, kdy k této skutečnosti dojde – typicky provedením vkladu do katastru nemovitostí v případě Pozemků). Na straně nabyvatele tohoto majetku přísně vzato nikdo nestojí, svěřenský správce však v rámci své působnosti k výkonu vlastnických práv k tomuto majetku podle § 1448 odst. 3 NOZ vykonává též práva nabyvatele týkající se nabytí tohoto vlastnického práva (je povinen „ujmout se tohoto majetku a jeho správy“). Postavení svěřenského správce nelze zaměňovat s postavením zmocněnce nebo s jinou formou příkazu. Svěřenský správce je přímým vykonavatelem vlastnických práv k majetku ve svěřenském fondu z titulu své funkce, a tak vykonává tato vlastnická práva přímo, aniž by je odvozoval od jiné osoby. Svěřenský fond je tak svébytným právním a majetkovým institutem, není však osobou ani věcí. Jde vlastně o označení zvláštní struktury práv k vyčleněnému majetku a práv týkajících se jeho správy. NOZ dále upravuje podrobně správu svěřenského fondu, osobu obmyšleného, dohled ze strany zakladatele a osoby označené za obmyšleného, jakož i ze strany jiných osob či orgánů včetně soudu, změny a zánik svěřenského fondu.
9
Obmyšleným je osoba, kterou má právo jmenovat zakladatel a určit mu plnění ze svěřenského fondu, ledaže statut svěřenského fondu určí něco jiného. Nevyužije-li zakladatel svého práva, jmenuje obmyšleného a určí mu plnění z fondu svěřenský správce. Obmyšlenému lze přiznat právo na plody nebo užitky ze svěřenského fondu nebo právo na majetek ze svěřenského fondu, případně na podíly na nich. Právo obmyšleného na plnění ze svěřenského fondu vzniká za podmínek určených statutem.14 Je zřejmé, že se jedná o zcela nový institut, který byl do právního řádu České republiky zaveden po vzoru zahraniční právní úpravy, nikoli na základě historické zkušenosti, a je otázkou, jakým způsobem se praxe s tímto právním institutem sui generis vypořádá. 2.5. Shrnutí Navrhované varianty zajištění realizace celého Projektu Krumlovia z pohledu právní povahy jednotlivých subjektů jsou zatím vymezeny značně obecně a nelze nyní bez bližší znalosti konkrétních subjektů, jejich vzájemných vztahů, obsahu případných smluv, personálního obsazení apod. hodnotit veškerá případná rizika jednotlivých variant. Na některá rizika, které lze již nyní na základě Studie odhadnout, je upozorněno v rámci rozboru jednotlivých variant. Obecně lze konstatovat, že vždy bude záležet na tom, jak budou nastaveny mantinely spolupráce a fungování v příslušných zakladatelských dokumentech jednotlivých subjektů a dalších navazujících smlouvách, jaké bude personální obsazení, účel daného subjektu apod. Pokud bude MČK mít smluvní vztah na základě Smlouvy o spolupráci s určitým subjektem (např. ústavem KG), nezaručuje se, že bude mít možnost ovlivnit i případné vztahy s dalšími subjekty v rámci Projektu Krumlovia působícími na základě vztahů těchto dalších subjektů s ústavem KG.
III.
Majetkové dispozice s Pozemky
3.1. MČK jako vlastník Pozemků MČK je vlastníkem Pozemků. Jedná se tedy o obecní majetek. Při nakládání s Pozemky je MČK povinno postupovat s péčí řádného hospodáře a v souladu se zákonem o obcích. Podmínkou realizace Projektu Krumlovia je dle Studie vyřešení majetkoprávních vztahů k Pozemkům. Studie navrhuje 14 variant řešení majetkoprávních vztahů s tím, že první tři varianty jsou ve Studii rozpracovány podrobně a budeme se tedy zabývat nejprve těmito třemi variantami. Následně právní rozbor stručně rozebere i varianty zbývající. Obecně lze konstatovat, že tři hlavní varianty počítají s tím, že MČK (nebo jím založený subjekt či institut) bez protihodnoty (bezúplatně) poskytne Pozemky třetímu subjektu (ústavu KG) za účelem jejich využití při realizaci Projektu Krumlovia. Studie proklamuje zájem na tom, aby nakládání s Pozemky nebylo na újmu MČK. Hlavním cílem dle Studie má být záruka, aby MČK nemohlo ztratit Pozemky kvůli nedomluveným účelům, a záruka, že investoři nebudou ztrácet své investice. Nutno již na tomto místě konstatovat, že právě tyto záruky ve vztahu k MČK dle našeho názoru Studie nenabízí. 14
Důvodová zpráva k NOZ říká: „Plnění ze svěřenského fondu může být reprezentováno poskytováním plodů, užitků, výnosů ze svěřenského fondu nebo podílu z nich, anebo vydáním podstaty nebo podílu na podstatě svěřenského fondu při jeho zániku.“
10
První tři varianty nakládání s Pozemky počítají s dlouhodobým vztahem mezi MČK a třetím subjektem (pravděpodobně ústavem KG). Všechny tři varianty jsou opřeny o nový právní institut – právo stavby. Níže uvádíme obecně několik informací k tomuto novému právnímu institutu. Před samotným exkurzem k právu stavby upozorňujeme na následující: a) Studie vychází z plánu, že by již během roku 2015 mělo být rozhodnuto o tom, jakým způsobem bude s Pozemky naloženo, a v tomto smyslu by měly být připraveny a uzavřeny příslušné smluvní vztahy. Za situace, kdy lze označit Studii v řadě bodů za velmi obecnou a proklamativní, je z právního pohledu jakékoli řešení, které by znamenalo definitivní majetkovou dispozici s Pozemky (např. již přímo zřízení práva stavby vkladem do katastru nemovitostí ve prospěch ústavu KG) již během roku 2015, rizikové. Modely budoucího vývoje a uspořádání Projektu Krumlovia jsou totiž zatím rozpracovány obecně a to, jaký model uspořádání právních vztahů v budoucnu bude zvolen, není nyní jednoznačně vyřešeno. Zřízením práva stavby již v okamžiku, kdy není zřejmé, jak budou upraveny vztahy mezi jednotlivými subjekty v rámci Projektu Krumlovia, jako věcného práva sice časově omezeného, ale jinak pevného a stálého, se pak MČK zbavuje přímé možnosti úpravu těchto vztahů ovlivnit. Doporučujeme proto uvažovat nad dalšími možnostmi, které právní řád připouští, např. uzavření smlouvy o budoucí smlouvě o zřízení práva stavby, která by vázala uzavření samotné smlouvy o zřízení práva stavby na smluvně stanovené a jednoznačně vymezené milníky realizace Projektu Krumlovia (např. vydání územního rozhodnutí, vydání stavebního povolení apod.) či na splnění jiných smluvně zakotvených podmínek.15 Jinými slovy řečeno – MČK by finální dispozici s Pozemky jako svým majetkem mělo dle našeho názoru činit až v okamžiku, kdy bude zřejmé např. to, kdo bude stavebníkem, jakou podobu budou stavby mít, bude vydáno příslušné správní povolení k zahájení stavby, kolaudační souhlas apod. b) Studie počítá s tím, že všechny uvažované varianty naložení s Pozemky musí umožnit KG pronajímat Pozemky, případně i budovy na nich zřízené. Tedy počítá s tím, že Pozemky budou užívány i jinými subjekty, nikoli pouze ústavem KG. 3.2. Právo stavby obecně Právo stavby jako nový institut českého právního řádu reaguje na zavedení tzv. superficiální zásady. Jedná se o specifické věcné právo stavebníka k cizímu pozemku, které je označeno zákonem za nemovitou věc. Stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí, ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech. Stavebník jakožto osoba, které právo stavby patří, je oprávněn na cizím pozemku mít stavbu. Právo mít stavbu zahrnuje v sobě jak právo vybudovat na pozemku stavbu novou, tak i již zřízenou stavbu „převzít a mít“, a to např. za účelem rekonstrukce apod. Právo stavby nemusí zatížit jen dotčený pozemek, ale může být vztaženo i na další sousedící pozemky, např. za účelem lepšího využívání předmětné stavby. Odborná literatura připouští, aby pozemek byl zatížen dvěma či více práv stavby svědčící více stavebníkům. Je dokonce připuštěno, aby bylo právo stavby zřízeno k již existující stavbě.
15
Rovněž je nutné pamatovat na to, že v současné době vydaný a platný regulační plán a územní plán neodpovídá plánovanému účelu Studie. Pokud by MČK uzavíralo smlouvu o právu stavby za Studií proklamovaným účelem v roce 2015, je otázkou, zda již dojde k okamžiku uzavření smlouvy ke změně regulačního plánu a územního plánu.
11
Pokud jde o vznik práva stavby, nabývá se zpravidla smlouvou, která musí mít obligatorně písemnou formu. Dále pak jej lze nabýt vydržením či rozhodnutím orgánu veřejné moci, stanoví-li tak zákon. Je otázkou, zda by záměr uzavřít smlouvu o právu stavby k Pozemkům měl být vyvěšen na úřední desce obce dle § 39 obecního zřízení. Ustanovení § 39 obecního zřízení ani jiná jeho ustanovení o právu stavby nehovoří. Lze dohledat názory odborné veřejnosti, které povinnost zveřejnění záměru zřídit právo stavby k pozemku ve vlastnictví obce odmítají a majetkovou dispozici svěřují do zbytkové pravomoci rady obce. Naopak pokud by obec nabývala právo stavby, jedná se o nabytí nemovité věci a jako takové je vyhrazeno rozhodování zastupitelstvu. Právo stavby lze zřídit jen jako právo dočasné, a to ne více než na 99 let. Tato doba je maximální. Trvání práva stavby lze prodloužit se souhlasem osob, pro které jsou na pozemku zapsána zatížení v pořadí za právem stavby. Zda by takové prodloužení mohlo přesáhnout celkovou dobu 99 let, zatím není v odborné literatuře definitivně vyřešeno, nicméně pravděpodobně nic nebrání tomu, aby se strany dohodly na zřízení „nového“ práva stavby po uplynutí původně sjednané doby (ovšem za podmínky, že k předmětnému pozemku nebudou váznout práva příčící se účelu stavby a bude zde souhlas případného zástavního věřitele). Nicméně jako právo věcné představuje právo stavby silný titul k užívání pozemku, a není možné jej jednoduchou cestou jednostranným úkonem ukončit (oproti např. nájemní smlouvě, která může být ukončena výpovědí). Nelze je ani omezit rozvazovací podmínkou (např. nenaplněním konkrétního účelu apod.), byla-li rozvazovací podmínka ujednána, nepřihlíží se k ní. Právo stavby může být zřízeno bezúplatně či za úplatu, a to buď jednorázovou, nebo v podobě pravidelného stavebního platu. Právo stavby je věc nemovitá, může být tedy např. předmětem zástavního práva, lze jej zatížit (pokud si vlastník pozemku sjedná výhradu souhlasu k zatížení práva stavby, zapíše se taková výhrada do katastru nemovitostí a zatížení práva stavby lze zapsat do katastru nemovitostí jen se souhlasem vlastníka pozemku). Právo stavby je možné také převést na třetí osobu. Je však nutné pamatovat, že vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby, neujednají-li si strany něco jiného (obdobně stavebník má předkupní právo k pozemku). Právo stavby přechází na dědice i jiného všeobecného právního zástupce (např. nástupnickou společnost v důsledku fúze či rozdělení, tedy na jakoukoli právnickou osobu, která bude nástupnickou společností). V případě přechodu máme za to, že se neuplatní předkupní právo a takový přechod tedy nelze ze strany MČK ovlivnit. Stavebník, tedy osoba, které svědčí právo stavby, má silné postavení. Co do stavby vyhovující právu stavby (v tomto je důležité formulovat smlouvu o zřízení práva stavby dostatečně určitě a vymezit všechny podmínky, které vlastník pozemku pro stavbu požaduje) má stavebník stejná práva jako vlastník; pokud se jedná o jiné užívání pozemku zatíženého právem stavby, má stavebník stejná práva jako poživatel 16, ledaže je ujednáno něco jiného. Smlouva může stavebníkovi uložit, aby stavbu provedl do určité doby. Není-li nic jiného ujednáno, má stavebník povinnost udržovat stavbu v dobrém stavbu, smlouva může stavebníkovi uložit povinnost stavbu pojistit. Vlastníku pozemku může být rovněž vyhrazeno schválení určitého faktického nebo právního jednání stavebníka, avšak ani je-li to vlastníku pozemku vyhrazeno, nemůže odepřít souhlas k právnímu jednání, které není k jeho újmě. 16
Podle § 1285 NOZ služebností požívacího práva se poživateli poskytuje právo užívat cizí věc a brát z ní plody a užitky; poživatel má právo i na mimořádný výnos z věci. Při výkonu těchto práv je poživatel povinen šetřit podstatu věci.
12
Pokud právo stavby zanikne uplynutím doby, stavba se stane součástí pozemku a vlastník stavebního pozemku dá stavebníkovi při zániku práva stavby náhradu (strany mohou ujednáním toto právo vyloučit). Náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby (i zde se připouští odlišná dohoda stran). Hodnotou stavby se rozumí její obvyklá cena. Právo stavby se týká vždy celé stavby, nelze jej zřídit k jejím jednotlivým částem. Pokud by tedy stavba zasahovala na více pozemků, je nutné, aby ke všem dotčeným pozemkům bylo zřízeno právo stavby, nelze např. k některým pozemkům zřídit právo stavby a k jiným nájemní smlouvu. 3.2.1. Připomínky k návrhu smlouvy o zřízení práva stavby – příloha č. 8 Studie Studie v příloze č. 8 předkládá návrh smlouvy o zřízení práva stavby (dále jen „Návrh“). Jelikož všechny případné varianty nakládání s Pozemky uvedené v odst. 3.3. tohoto článku počítají se zřízením práva stavby, předkládáme na tomto místě obecné připomínky k předloženému Návrhu. Návrh počítá s tím, že smlouva o právu stavby bude uzavírána přímo mezi MČK a ústavem KG (toto odpovídá třetí variantě – viz níže). V úvodních ustanoveních se Návrh odvolává na blíže neurčenou smlouvu, vycházíme tedy z toho, že se jedná o Smlouvu o spolupráci, jejíž obsah a smluvní podmínky nám zatím nejsou známy. Návrh obsahuje některá důležitá smluvní ustanovení, která se odchylují od zákonné úpravy a mohou být považovaná za nevýhodná pro MČK jako vlastníka Pozemků: Návrh zřizuje právo stavby jako bezúplatné na dobu 99 let. Právo stavby vylučuje předkupní právo MČK jako vlastníka Pozemků ke Stavbě, ale zákonné předkupní právo KG jako stavebníka zůstává nedotčeno. Vlastník pozemku si nevyhrazuje souhlas k zatížení Pozemků. – Pravděpodobně mělo být uvedeno „souhlas k zatížení práva stavby“? Vlastník Pozemků a investor (KG) nejsou oprávněni zcizit nebo zatížit Pozemky jakýmikoli právy třetích osob s výjimkou práv založených na žádost Investora a práv souvisejících s inženýrskými sítěmi souvisejícími se Stavbou v nezbytném rozsahu. – Obecně právo stavebníka zatížit pozemek právy třetích osob ze zákonné úpravy nevyplývá. Vlastník Pozemků, ke kterým je zřizováno právo stavby, dle našeho názoru nadále zůstává osobou oprávněnou zatížit Pozemky. Souhlas stavebníka zákon nevyžaduje. Zatížení Pozemků právy třetích osob na žádost Investora (stavebníka) podle našeho názoru představuje riziko, neboť jej lze vykládat tak, že by Pozemky mohly být předmětem zajištění závazků stavebníka (KG). Zákaz zcizení a zatížení Práva stavby se zřizuje jako věcné právo po dobu 99 let. – zde formulace Návrhu není jednoznačná. V první části odstavce článku IV se hovoří o zatížení nebo zcizení Pozemků, ale poté se hovoří o zákazu zcizení a zatížení Práva stavby. Dle našeho názoru je ale nutné rozlišovat mezi Pozemky a právem stavby. Rovněž není jasné, proč by KG jako investor a stavebník požadovala zakotvit smluvně zákaz zcizení a zajištění práva stavby. Návrh se odvolává na blíže neurčenou smlouvu (Smlouvu o spolupráci?) a její platnost. Jelikož neznáme obsah, nelze posoudit. Právo KG specifikaci Stavby před zahájením výstavby nebo v jejím průběhu změnit, a to v souladu s postupem, jak je tento sjednán v blíže neurčené smlouvě. - Jelikož neznáme obsah, nelze posoudit. Obecně lze upozornit na právo Vlastníka Pozemků ve smlouvě o zřízení práva stavby specifikovat stavbu, která bude vyhovovat právu stavby, jakož i právo uložit, aby stavebník provedl stavbu do určité doby. Návrh specifikaci stavby (alespoň v obecné rovině) a vázanost stavebníka touto specifikací neupravuje.
13
V případě zániku práva stavby po skončení doby nahradí Vlastník Pozemků KG polovinu hodnoty stavby, která se určí na základě posudku znalce, který nechá KG za tímto účelem zpracovat. – dohoda o tom, že znalec bude určen dohodou stran, by bylo výhodnější. Právo KG od smlouvy odstoupit v případě porušení povinnosti MČK jako Vlastníka Pozemku, které nenapraví ani v dodatečně přiměřené lhůtě. Právo MČK jako Vlastníka Pozemků odstoupit od smlouvy o právu stavby, které je vázáno na neplatnost blíže neurčené smlouvy. Toto právo je však MČK oprávněno využít nejpozději do zahájení výkopu stavební jámy pro základy stavby na Pozemcích. Smluvní pokuty jsou sjednány pouze v neprospěch MČK.
3.3.
Varianty zřízení práva stavby k Pozemkům dle Studie
a) MČK poskytne jako nepeněžitý vklad Pozemky do nadace F4F, která bude účelově založena. Cílem nadace F4F (pravděpodobně tedy účelem nadace F4F) bude podpora Vzdělávacího městečka Krumlovia a aktivity s ním související. Vkladatelem Pozemků bude MČK. Varianta a) počítá se dvěma smlouvami, smlouvou o vkladu pozemku do nadace (smluvní strany: MČK a nadace F4F) a smlouvou o zřízení práva stavby a zákazu zcizení či zatížení pozemku (smluvní strany: nadace F4F a ústav KG). To není dle našeho názoru přesné, neboť prvním krokem musí být založení nadace nadační listinou, kterou by v tomto případě mělo pořizovat MČK (popřípadě s dalšími zakladateli) a v rámci které by měl být uveden údaj o výši vkladu každého zakladatele. Pokud by nepeněžitým vkladem zakladatele nadace – MČK – měly být Pozemky, neuzavírala by pak nadace F4F smlouvu o vkladu Pozemků do nadace s MČK, ale MČK by nepeněžitý vklad do nadace vneslo v souladu s ustanovením § 331 odst. 1 a 3 NOZ formou písemného prohlášení s úředně ověřeným podpisem. Založení nadace pořízením nadační listiny je jeden krok, vznik nadace ale předpokládá druhý krok, a to zápis do veřejného rejstříku. Až v tomto okamžiku vzniká nadace jakožto právní subjekt. Před vznikem nadace musí být splněna vkladová povinnost v zákonem stanoveném rozsahu. Ze studie není ovšem zřejmé, kdo má být zakladatelem nadace, zda pouze MČK nebo i další subjekty, ani za jakým konkrétním účelem by byla nadace zakládána, případně jaké by měly být stanoveny podmínky pro poskytování nadačních příspěvků a jaký by měl být okruh osob, jimž je lze poskytnout. Tyto otázky by měly být obsahem zakládací listiny nadace a bez jejich zodpovězení je obtížné posoudit roli nadace v rámci této navrhované varianty. Nadace F4F má následně zřídit právo stavby ve prospěch KG jakožto stavebníka. Je vhodné upozornit, že již ve chvíli vnesení Pozemků do nadace se jich MČK vlastnicky zbavuje. Pozemky přechází do majetku nadace, tedy subjektu od MČK odlišného. Pokud by zakladatelem nadace F4F mělo být pouze MČK, není přitom ze Studie zřejmý důvod tohoto postupu, tedy nejprve založení nadace F4F a vložení Pozemků do ní, a poté teprve zřízení práva stavby pro KG. Důvodem může být pravděpodobně skutečnost, že MČK vkladem Pozemků do nadace převede vlastnické právo k nim na třetí subjekt, jehož zakladatelem sice bude MČK, ale bude odlišný od územního samosprávného celku, a navíc subjekt vázaný při užívání Pozemků účelem, pro který byl zřízen, čímž bude eliminována např. změna rozhodování o nakládání s Pozemky z důvodu změny složení zastupitelstva MČK apod. Varianta č. 1 počítá s tím, že právo stavby bude zřizováno v roce 2015, tedy ještě v okamžiku, kdy pravděpodobně nebude zřejmá konečná architektonická podoba kampusu, investiční
14
zajištění výstavby kampusu či strukturální podoba jednotlivých institucí vyvíjejících činnost v kampusu. Rovněž nelze očekávat, že k danému okamžiku bude změněn územní a regulační plán využití daného území. Je zřejmé, že z obecného pohledu zřízení práva stavby v navrhovaném rozsahu v daném okamžiku (tj. v roce 2015) představuje pro MČK riziko, že nebude schopno ovlivnit v budoucnu dostatečným způsobem realizaci Projekt Krumlovia tak, aby tato byla v souladu s Memorandem a deklaracemi ve Studii, ale vlastnicky se zbaví Pozemků jejich vnesením do nadace, případně je zatíží právem stavby. Je nutné se tedy zabývat tím, zda lze tyto případná rizika ošetřit ve smlouvě o zřízení práva stavby. Teoreticky samozřejmě lze smlouvou upravit řadu otázek, nicméně je nutné pamatovat na ustanovení § 978 NOZ, podle kterého od ustanovení této části (rozuměj části třetí NOZ upravující absolutní majetková práva včetně práva stavby) se lze odchýlit ujednáním s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon. Zde by bylo tedy nutné věnovat enormní pozornost textu případné smlouvy, když již nyní lze uvést, že Návrh, který tvoří přílohu Studie, je pro MČK nedostatečnou zárukou. Nutno rovněž pamatovat na to, že nadace je založena k trvalé službě společensky nebo hospodářsky založenému užitečnému účelu. Jinými slovy řečeno: nadace je právnická osoba soukromého práva tvořená účelovým sdružením majetku, který má trvale svými výnosy sloužit užitečnému cíli. Je otázkou, jakou roli by MČK jako zakladatel nadace muselo v rámci realizace Projektu Krumlovia přijmout nad rámec dispozice s Pozemky. b) MČK vloží Pozemky do svěřenského fondu, který bude vytvořen k veřejně prospěšnému účelu – vědeckému a vzdělávacímu. Správce svěřenského fondu může poskytnout ústavu KG právo stavby na základě smlouvy. I v této variantě by MČK opět již samotným vkladem Pozemků do svěřenské fondu pozbyla vlastnictví k těmto Pozemkům. Naprosto žádné zkušenosti s tímto institutem a absence jakékoli relevantní judikatury nám nyní brání v řádném posouzení rizik z institutu svěřenského fondu a jeho zřízení za deklarovaným účelem plynoucích. Obecně je nutné upozornit, že Studie nepřesně uvádí, že „Při vkladu pozemku do svěřenského fondu dochází k přechodu vlastnického práva na osobu oprávněnou, kterou může být prakticky kdokoli. V případě Projektu Krumlovia se nabízí např. F4F.“ Jak bylo naznačeno výše, vznikem svěřenského fondu vzniká oddělené a nezávislé vlastnictví vyčleněného majetku a svěřenský správce je povinen ujmout se tohoto majetku a jeho správy. Majetek má zcela autonomní povahu, nikomu nenáleží. Zakladatel má ovšem právo jmenovat obmyšleného a určit mu plnění ze svěřenského fondu, když obmyšlenému lze přiznat právo na plody nebo užitky ze svěřenského fondu nebo právo na majetek ze svěřenského fondu, popřípadě podíly na nich. Právo obmyšleného na plnění ze svěřenského fondu vzniká za podmínek určených statutem. Pokud správně chápeme návrh této varianty č. 2 ve Studii, nejprve je navrhováno, aby MČK vyčlenilo Pozemky do svěřenského fondu, obmyšleným by jmenovalo nadaci F4F, která by majetek – Pozemky – ze svěřenského fondu nabyla. Návrh Studie ovšem dále pracuje s možností, že by správce svěřenského fondu (nikoli nadace F4F) zřizoval právo stavby k Pozemkům ve prospěch KG (tj. předpokládá, že Pozemky budou stále vyčleněny ve svěřenském fondu). Zároveň je v závěru popisu této varianty č. 2 uvedeno, že smlouva o zřízení svěřenského fondu by obsahovala v případě, že by mělo být ze svěřenského fondu plněno určité osobě jako obmyšlenému, určení této osoby nebo způsobu, jak bude obmyšlený určen. Sama Studie na tomto místě počítá s tím, že tuto osobu nelze momentálně určit, ale je určitelná v budoucnu (např. první osoba, která bude užívat budovu po dobu alespoň 25 let apod., tedy již není počítáno s tím, že by obmyšleným byla F4F).
15
Z výše uvedeného vyplývá, že tato varianta není zatím dle našeho názoru rozpracována tak, aby z jejího návrhu řešení vyplýval jednoznačný postup a vztah všech dotčených subjektů. Není jednoznačně zřejmé, kdo by měl být obmyšlený (když na jednom místě jím má být nadace F4F a na jiném zatím blíže neurčená osoba), zda by měl právo na majetek (Pozemky) ze svěřenského fondu, případně za jakých podmínek, zda by bylo možné uzavřít smlouvu o právu stavby mezi správcem svěřenského fondu a ústavem KG (resp. zda by taková smlouva o právu stavby byla v souladu s účelem svěřenského fondu) apod. Pokud jde o rizika zřízení práva stavby v roce 2015, lze odkázat na poznámky k variantě č. 1. c) MČK zůstane vlastníkem Pozemků. MČK uzavře smlouvu o právu stavby a zákazu zcizení a zatížení Pozemků s ústavem KG. Jedná se z hlediska formálního o nejjednodušší postup, neboť předpokládá uzavření jediné smlouvy o právu stavby [oproti prvním dvěma variantám, které počítají s tím, že nejprve vznikne specifický subjekt (nadace) či právní institut (svěřenský fond) a poté bude uzavírána smlouva o právu stavby]. I zde je však nutné zopakovat upozornění na určitou předčasnost takového kroku, která je však vlastní všem třem variantám - nakládání s Pozemky je předpokládáno již v okamžiku, kdy je vybudování kampusu a realizace Projektu Krumlovia pouze ve stadiu Studie, tedy jakéhosi plánu bez bližší představy o personálním, majetkovém zajištění. To se bez jakýchkoliv záruk ohledně realizace projektu z pochopitelných důvodů jeví jako rizikové. 3.4.
Další varianty zmiňované v příloze č. 7 Studie
d) MČK vloží Pozemky do nadace F4F, když na rozdíl od varianty ad a) nadace nezřídí právo stavby ústavu KG, ala sama tato nadace bude nakládat s Pozemky, tj. jejím cílem bude postavit stavby, pronajímat prostory apod. Tato varianta vyžaduje aktivní a rozhodující roli MČK (resp. nadace založená MČK) při budování kampusu a realizaci Projektu Krumlovia včetně role financujícího subjektu. Z tohoto důvodu předpokládáme, že není tato varianta pro MČK zajímavá a není pravděpodobně přijatelná ani pro KG. Proto se jí zatím nebudeme blíže zabývat. e) MČK vloží Pozemky so svěřenského fondu. Správcem svěřenského fondu bude KG. Tato varianta podle našeho názoru opět pracuje s institutem svěřenského fondu ne zcela v souladu s jeho právní úpravou. Uvádí, že v případě zániku KG jakožto správce svěřenského fondu bude celý areál vrácen MČK. NOZ upravuje zánik svěřenského fondu v § 1471 až 1474. Svěřenský fond zaniká uplynutím doby, na kterou byl zřízen, je-li dosaženo účelu, pro který byl zřízen nebo rozhodne-li tak soud. Při zániku svěřenského fondu vydá svěřenský správce majetek tomu, kdo na něj má právo NOZ tedy nepočítá s tím, že by svěřenský fond zanikl v případě, zániku správce – KG. Opětovně je uváděno, že při vkladu Pozemků do svěřenského fondu dochází k přechodu vlastnického práva na osobu oprávněnou (nový majitel), kterým by mohly být uvedené subjekty. To ovšem dle našeho názoru neodpovídá zákonné úpravě svěřenského fondu, dle které majetek vložený do svěřenského fondu má zcela autonomní povahu, nikomu nenáleží. Tuto variantu nelze zatím doporučit.
16
f) Založení KG jako společnosti s ručením omezeným či akciové společnosti zakladateli – MČK a I4F. Tato varianta počítá s tzv. public-private partnership. Věcným (správně nepeněžitým) vkladem ze strany MČK by byly Pozemky. I4F by vložila know-how. Tyto vklady by byly oceněny soudním znalcem. KG jako s.r.o. nebo a.s. by bylo subjektem zodpovědným za tvorbu vzdělávacího městečka. V této variantě je opět nutná aktivní role MČK při budování kampusu a realizaci Projektu Krumlovia, který by byl společníkem v KG, opět je zde otázka financování celé realizace Projektu Krumlovia. Z tohoto důvodu předpokládáme, že není tato varianta pro MČK zajímavá a není pravděpodobně přijatelná ani pro KG. Proto se jí zatím nebudeme blíže zabývat. g) Založení KG jako s.r.o. či a.s., ale nikoli MČK jako společníkem, nýbrž společností ČESKOKRUMLOVSKÝ ROZVOJOVÝ FOND s.r.o. Závěr obdobný jako v případě varianty f) výše. h) Rozdělení areálu na menší pozemky podle detailního urbanistického plánu. MČK poskytne Pozemky po částech, např. před zahájením stavby nebo po kolaudaci stavby, kdy bude pozemek převeden majiteli stavby (není zřejmé, kdo jím bude). Varianta dle Studie je proti principům Projektu Krumlovia. Podle našeho názoru by ale mohla být např. uzavřena smlouva o smlouvě budoucí o zřízení práva stavby, kdy by se MČK zavázalo zřizovat ve prospěch jediného subjektu – např. ústavu KG – právo stavby, ale až v okamžiku splnění smluvně stanovené podmínky (např. právě v okamžiku vydání kolaudačního souhlasu k užívání stavby apod.). Práva stavby k jednotlivým pozemkům (a stavbám) by mohla být ze strany MČK zřizována postupně v závislosti na jednotlivých stupních realizace Projektu Krumlovia. Samotná smlouva o smlouvě budoucí by dávala ústavu KG jistotu, že může zahájit např. územní řízení, stavební řízení, stavbu a že v případě splnění smlouvou o smlouvě budoucí nastavených podmínek bude v její prospěch zřízeno věcné právo stavby. Naopak MČK by tato smlouva o smlouvě budoucí dávala jistotu ohledně realizace stavby v okamžiku zřizování práva stavby k dotčeným Pozemkům.
ch) MČK se podílí na výstavbě celého komplexu s dceřinými společnostmi KG. Jak naznačeno ve Studii, varianta vyžaduje přímou finanční účast MČK a tedy ji lze zatím označit za pro MČK těžko akceptovatelnou. Proto se jí zatím nebudeme blíže zabývat.
i) MČK vybuduje stavby na Pozemcích jako vlastník a poté je může i s Pozemky vnést do nadace a poskytnout třetí osobě k užívání (nájem) nebo prodat. Jak naznačeno ve Studii, varianta vyžaduje přímou finanční účast MČK a tedy ji lze zatím označit za pro MČK těžko akceptovatelnou. Proto se jí zatím nebudeme blíže zabývat. j) MČK převede Pozemky na KG s tím, že MČK vznikne předkupní právo za symbolickou cenu v případě prodeje. Varianta nijak neřeší okamžik převodu Pozemků na KG a kupní cenu, za kterou by MČK Pozemky převádělo na KG. Jelikož tyto otázky jsou zásadní, bez bližšího objasnění těžko tuto
17
variantu posuzovat. Jednoznačně by musel být zveřejněn záměr Pozemky převést a MČK by převodem vlastnické právo k Pozemkům pozbylo, byť by mělo zřízeno předkupní právo. Rovněž pak otázka podmínek realizace předkupního práva je zde naznačena jen okrajově. k) MČK vloží Pozemky do ústavu KG, který se stane vlastníkem Pozemků. Varianta podle našeho názoru počítá s tím, že by MČK byl zakladatelem ústavu KG. Jakou roli by hrál I4F, případně další fyzické osoby při založení ústavu, z popisu varianty však není zřejmé. Opět se zde tedy potýkáme s neurčitostí nabízené varianty a z toho plynoucí nemožnosti se k ní blíže vyjádřit. Následující varianty sama Studie označuje za okrajové či úplně vyloučené. l) MČK poskytne KG právo užívat Pozemky za podmínek, že se KG zaváže na oplátku poskytnout specifické služby nebo naplnit klíčové milníky. Není zřejmé, zda by se jednalo o výpůjčku či nájemní smlouvu. Rovněž není zřejmé, proč by tato varianta měla být vyloučena. Samotný návrh, že by MČK jako podmínku poskytnutí Pozemků mělo požadovat od subjektů realizujících projekt plnění jistých milníků, se jeví jako vysoce žádoucí.
m) MČK pronajme KG Pozemky za symbolickou cenu, a to až do ukončení výstavby kampusu (neboli do kolaudace poslední plánované budovy podle urbanistického plánu). Poté MČK vloží Pozemky do majetku KG (ústavu?) či do nadace F4F. Varianta uvádí jako riziko pro investora skutečnost, že bez uzavření smluv předcházejících stavbě by investor mohl postavit stavbu na cizím pozemku, který by na něj vlastník nepřevedl, ani by mu nezřídil právo stavby a mohl by se domáhat odstranění stavby. Obecně lze uvést, že ačkoli NOZ zavedl zásadu superficies solo cedit, tj. pravidlo, že stavba je součástí pozemku, odborná veřejnost i katastrální úřady připouštějí možnost stavět stavbu na cizím pozemku, aniž by se tato stala součástí pozemku, i na základě jiného titulu, než je právo stavby. Takovým titulem může být zejména věcné břemeno nebo např. nájemní či pachtovní smlouva. Stavba postavená na pozemku na základě např. nájemní smlouvy bude považována za stavbu dočasnou, která není součástí pozemku, a vlastníkem tak bude osoba stavebníka oprávněná stavbu na pozemku z titulu nájemní smlouvy postavit. Tj. pokud by byla nájemní smlouva uzavřena na dobu např. 50 let, stavba postavená v souladu s nájemní smlouvou by nemohla být považována za neoprávněnou stavbu. V tomto směru podle našeho názoru Studie vychází ze špatného posouzení rizik, ačkoli samozřejmě i toto řešení má specifická rizika pro nájemce jako stavebníka (např. povinnost odstranit stavbu po skončení nájemní smlouvy, nedohodnou-li se strany jinak).
3.5. Shrnutí Jako hlavní problém, na který je nutno upozornit, je určitá předčasnost nakládání s Pozemky v okamžiku, kdy je Projekt Krumlovia popisován Studií značně obecně. S tím souvisí to, že dle našeho názoru zatím nejsou ve Studii MČK poskytovány dostatečně pevné a důvěryhodné záruky toho, že MČK neztratí Pozemky kvůli nedomluveným účelům. Navrhované varianty pak ne zcela přesně a ne zcela v souladu se zákonnou úpravou popisují možné propojení s novými subjekty či instituty, a i
18
z tohoto je nutné nabízené varianty označit za v některých výše naznačených bodech sporné. Jsme přesvědčeni, že lze nalézt takovou úpravu smluvních vztahů, která umožní tyto problémy řešit, nicméně žádná z nabízených variant majetkoprávních dispozic s Pozemky zatím dle našeho názoru není dostatečně komplexně a podrobně rozpracována tak, aby ji bylo možné bez jakýchkoli pochybností doporučit. Z tohoto důvodu navrhujeme, aby byla věnována pozornost možnostem řešit smluvní vztahy nejprve smlouvami o smlouvách budoucích, kdy by definitivní majetkové dispozice byly vázány na naplnění určitých milníků projektu, nicméně pro budoucí investory by takové smlouvy mohly být zárukou realizace Projektu Krumlovia. *
*
*
IV.
Závěr
Studie je z právního pohledu zatím velice obecným popisem možností, jakým způsobem by mohl být Záměr realizován, a to jak z pohledu subjektů, které by se podílely na realizaci Záměru, tak z pohledu role MČK jako vlastníka dotčených Pozemků a majetkové dispozice s těmito Pozemky. Jako zásadní riziko, na které je nutné upozornit, je časový plán Studie, podle které by MČK mělo naložit s Pozemky již v roce 2015, tj. v okamžiku, kdy zatím není zcela zřejmé, jakým subjektem a jakým způsobem bude Projekt Krumlovia realizován, resp. jaké záruky budou MČK poskytnuty v případě, že realizace Záměru nebude úspěšná. Tato otázka, tj. zda, případně kdy naložit s Pozemky některým z navrhovaných způsobů řešení, resp. za jakých podmínek, je pro rozhodování MČK klíčová, neboť všechny nabízené varianty počítají s tím, že MČK poskytne Pozemky k realizaci Záměru bezúplatně (tj. nikoli za protihodnotu). Studie zatím nenabízí z právního pohledu jednoznačnou odpověď.
V Českých Budějovicích dne 5. 3. 2015 Jarušek, Straková & Partners advokátní kancelář
19
