Pozemkové právo Přednášející: dr. Drobník Opis přednášek z jara 2000
Úvod Pozemkové právo řeší právní vztahy k nemovitostem a půdě. Je v něm zahrnuta: - Účelová kategorizace půdy - Uzemní plánování - Ochrana pozemků - Pozemkové vlastnictví a užívání - Zvláštní režimy užívání pozemků dle druhů - Zápis práv do KN Stát ovlivňuje nakládání s půdou. Pozemkové právo vznikalo historicky. Význam pozemků: Veškeré ekonomické a technické činnosti jsou pevně spojeny s pozemky.
Právní pojmy Půda: nejobecněji zemský povrch - Právní vztahy se týkají prostoru nad i pod povrchem - Části zemského povrchu sloužící stejnému účelu: Zemědělská, lesní, zastavěná… půda. Pozemek: Identifikovaná část zemského povrchu. Liší se od okolí svým použitím. Pozemky vznikly tříděním dle kritérií: - užití, - vlastník. Parcela: Geometrické znázornění pozemku v mapách. Vzniká zaměřením. Konkrétní majetkové vztahy se vztahují k parcelám. Jedem pozemek se může skládat z více parcel. Nemovitost: - půda - stavby (ve smyslu OZ) spojené se zemí pevným základem. Pojem "pevný základ" není ve stavebních předpisech - není sladěn stavební zákon a občanský zákoník. Trvalé stavby charakterem neodsunutelnosti.
Zvláštnosti půdy a pozemkových vtahů Zvláštnosti půdy 1.
2.
3.
Je výtvorem přírody a ne člověka (kultivace se nepočítají). Má velkou užitnou hodnotu, ale obtížně se oceňuje (lze vůbec?) Kritéria vzniku ceny půdy: a) Podle výnosu (závisí na použití) b) Podle polohy pozemků (šance na jiný způsob použití) c) Podle celkového zájmu o území Půda má omezenou rozlohu a nelze jí vyrábět - veškeré pozemky mají majitele - existuje možnost vyvlastnění (v obecném zájmu) - jednotlivé pozemky nejsou zastupitelné Půda slouží velmi rozličným účelům. - nelze bez ní vykonávat různé činnosti
1
-
Základ veškerého bohatství je provedena účelová kategorizace půdy (orná, louka, pastvina atd.)
Rozpornost pozemkových vztahů a)
Rozpory mezi způsoby využití pozemků (každý vlastník nemůže na svém pozemku dělat cokoliv zasahoval by do práv jiných). Stát organizuje využití území: - Omezuje práva vlastníků - Provádí územní plánování - Harmonizace ekonomického využití pozemků - jedna činnost je preferována před všemi ostatními b) Rozpory mezi nutností exploatace (využití) území a nutnosti ochrany území jako složky životního prostředí. V krajině je nutno žít (nelze chránit úplně všechno)
Prameny pozemkového práva - Občanský zákoník - Stavební zákon (územní plánování, řízení a rozhodnutí) - Restituční zákony (229/91, 227/91) - Zákon o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech - Zákon o ochraně zemědělského půdního fondu (334/92) - Zákon o lesích (289/95) - Vodní zákon (139/ 73, připravuje se nový) - Horní zákon (44/88 sb.) - Katastrální zákon (344/92) - Zákon o zápisech práv k nemovitostem (265/92) Existuje učebnice: Pozemkové právo (Pekárek, Průchová - Brno)
Druhy pozemků Dle zákona o KN není rozdělení na zemědělskou a nezemědělskou půdu, kultury atd. Ale rozdělujeme už od Marie Terezie: Zemědělské: - orná půda - vinice - chmelnice - louky - pastviny - zahrady - ovocné sady Nezemědělské: - lesní - vodní - zastavěné plochy a nádvoří - ostatní plochy Druh pozemku uvedený v KN nelze zásadně měnit bez povolení příslušného státního orgánu. KÚ rozhodne na základě povolení pouze o vkladu.
2
Vliv státu na využití půdy Historicky narůstá. - územní plánování (obce, regulační plány okolí sídlišť) - Pozemkové úpravy (ve volné krajině) Přednost má ÚP (do PÚ nejsou zahrnuty pozemky uvnitř obce a určené k zastavění) Důvody kategorizace půdy: - Přírodní podmínky (různé možnosti využití) - Veřejný zájem Z důvodů koordinace změn druhů pozemků se provádí ÚP.
Územní plánování Nyní dle stavebního zákona (novely až do 1998).
Územně plánovací dokumentace: 1.
Územní plány velkých územních celků. V rozsahu i více okresů, předmětem EIA, schvyluje je ministerstvo pro místí rozvoj nebo i vláda. 2. Územní plány obcí. Měla by jej mít každá obec. Obce jsou zadavatelem, posléze plán schvalují zastupitelstva. ÚP obce posuzuje a připomínkuje okresní úřad (není-li v rozporu s právními předpisy a plány ostatních obcí). Pokud se okres do lhůty nevyjádří, považuje se ÚP za okresem schválený. Více obcí si může společně nechat vypracovat ÚP. 3. Regulační plán. Pro část obce, pro jednotlivé parcely. Územní plán je po schválení závazný ve své části stanovené vyhláškou zadavatele. Funkční využití ploch bývá v závazné části. Schválený územní plán zaručuje způsob budoucího využití pozemků (tak na 90%) Ke směrné části ÚP se musí pouze přihlížet. Není stanovena povinnost dodržet využití území dle plánu ze strany vlastníků (například se nemusí všechno zastavět).
Územní rozhodnutí - o umístění stavby - o využití území - o stavební uzávěře - o slučování nebo rozdělení pozemku Provádí se ve správním řízení. Nesmí být vydáno v rozporu se závaznou částí ÚP. Lze vydat i tam, kde ÚP není. Pak je řízeno stavebním zákonem a projednáno s dotčenými orgány státní správy. O územní rozhodnutí žádá - vlastník - ten, kdo žádá o vyvlastnění.
Změna druhu pozemku Druh pozemku pro budoucí stavbu se ÚR změní na ostatní plochu. V případě nerealizace stavby do dvou let ztrácí územní rozhodnutí platnost. Ke změně druhu pozemků je třeba mít územní rozhodnutí s výjimkou: a) Změny louky nebo pastviny na ornou půdu (stačí souhlas orgánů ochrany zemědělského půdního fondu dle z. 344/90 sb.) b) Změny využití pozemků pouze na základě souhlasu stavebního úřadu a prohlášení, že ÚR není třeba (jen takové úpravy, které se nedotknou jiných zájmů - skvělá finta pro stavebníky) c) Změny orné půdy na trvalý travní porost. Není potřeba vůbec žádný souhlas, stačí nahlásit KÚ. Zatravnění, nebo zaplevelení (český unikát) K zalesnění potřebuji ÚR a vyjádření orgánu ZPF. Závěr: Druh pozemku uvedený v KN je právně závazným údajem, podle kterého se pozemek může využívat a podle kterého se vyměřují daně. 3
Ochrana zemědělské a lesní půdy Předpokladem pro použití zemědělské a lesní půdy pro jiný účel je souhlas patřičných orgánů ochrany půdního fondu ještě před územním rozhodnutím, stavebním povolením, rozhodnutím o stanovení dobývacího prostoru aj. Výjimka: ekologické stavby. Souhlas orgánů se nevydává ve správním řízení: Není možnost odvolání, přezkoumání soudem. Lze si pouze stěžovat u nadřízeného orgánu. Po vydání souhlasu a ÚR se provede změna v KN. Po ztrátě platnosti ÚR by se měl obnovit původní zápis, u lesů ošetřeno, u ZPF nikoliv. Dle lesního zákona 289/95 sb. nelze bez povolení trvale nebo dočasně omezit využití lesního pozemku. Po ÚR další správní řízení - o omezení nebo vynětí … Namísto termínu "lesní půdní fond" se používá "pozemky určené k plnění funkce lesa" (to protože se původní termín nelíbil V. Klausovi) Platnost trvá 2 roky. Vlastní odlesnění lze provést až na základě stavebního povolení. Za trvalé i dočasné odnětí se u lesní i zemědělské půdy platí odvody. V případě nevyužití propadají. Pozemky mají sloužit k zemědělské výrobě s výjimkou rezerv pro výstavbu. V chráněném území se vylučování pozemků dále ztěžuje.
Důsledky zemědělské nadvýroby: - pozemky se nevyužívají - majitel má povinnost se o ně starat (v EU, u nás samozřejmě ne) - nelze zastavět (to by se ztratily navždy) Jsme jednou z mála zemí, která má zákon o ochraně ZPF. Uzemní rozhodnutí vydává stavební úřad bez správního řízení: Nekontrolovatelné. Existuje povinnost provést skrývku půdy (před stavbou) a ukládání odklizené zeminy na určené prostory.
Odvody: - za dočasný i trvalý zábor. - Výše odvodů závisí na ochraně pozemku. - Odvod se dělí mezi státní fond životního prostředí (60%) a obec (40%) U lesních pozemků stejný princip, zavedeno už 1852. Zemědělská půda se chrání od pozdější doby. U lesů se souhlas k vydání ÚR děje ve správním řízení.
Pravomoci orgánů při změně užívání pozemků -
udělují souhlas vydávají závazná stanoviska udělují výjimky.
Pozemkové vlastnictví Vlastník pozemku je oprávněn - užívat pozemek - brát z něj plody (užitek) - držet - disponovat s ním Předmětem vlastnického práva je - plocha - prostor nad a pod zemí, dříve neomezeně, dnes kvůli těžbě nerostů a letadlům jen, pokud vlastník nezasahuje do práv někoho jiného. Podzemní stavby lze realizovat bez vlastnického práva (pokud nezasahují na povrch)
4
Zvláštní vlastnosti plochy: - nespotřebovává se - nevchází do procesu výroby Vlastnické právo k půdě vytváří předpoklad trvalosti. Konkrétní způsob využití je dán druhem pozemku. Omezení vlastnictví: - Dle druhu pozemků - nelze prodat cizincům (ale stačí SRO s bílým koněm) Uvnitř státu nejsou dispozice s pozemky omezeny (vyjma státní půdy)
Půda ve vlastnictví státu - nelze prodat pozemky s restitučními nároky - Nejsou vyřešeny restituční náhrady. Lesní pozemky: Stát si chce vlastnictví ponechat. ALE: Lesy ČR a činnosti vykonávají akciovky. 60% lesů asi zůstane státních. Realita: Velcí vlastníci se o les starají, malí jen někteří. Státní lesní pozemky lze - převést na obce - prodat jako součást kmenového jmění se souhlasem ministerstva zemědělství.
Právo držby Existuje ochrana proti zásahům do vlastnického práva. Žaloba na - vyklizení - zákaz rušivé činnosti
Dispoziční právo Není důvod při dispozici s půdou preferovat smluvní převody, tedy řešit problémy s půdou hlavně prodeji a koupěmi. Aby se nestalo, že by společnost podléhala vlastníkům pozemků. S tím počítal už rakouský OZ z roku 1821 s vyvlastňovací klauzulí. Všechny revoluce se týkaly pozemkového vlastnictví. Mocenské zásahy státu: - Vyvlastnění - Konfiskace - Pozemkové reformy - Zestátnění Za posledních 80 let došlo k největším změnám pozemkového vlastnictví.
Nabývání vlastnického práva k nemovitostem Uskutečňuje se na základě smlouvy - kupní - směnné - darovací Smluvní volnost je omezena takto: - před r. 89 se koupě schvalovaly (pochopitelně zrušeno) - dnes se soukromé pozemky nesmějí převádět do vlastnictví devizových cizozemců po vstupu do EU se to zruší a Němci nás vykoupí… Pozemky ve vlastnictví státu mají další omezení: 1. Nejprve je třeba uspokojit restituenty 2. u pozemků takto neomezených platí zákony 5
-
o hospodaření se státním majetkem (platilo před listopadem 89) o státním podniku (lze prodat jen se souhlasem zakladatele - tj. patřičného ministerstva apod.)
Charakteristiky převodu nemovitostí - Smlouva o převodu musí být písemná, jinak je převod NEPLATNÝ - Vklad do KN Smlouva nesmí mít vady bránící vkladu. Musí se vycházet z údajů KN (tj. začíná se výpisem z KN) Pro prodej části pozemku (oddělení parcely) je nutný GEOMETRICKÝ PLÁN Nově: Rozdělení a spojení pozemku lze provést pouze na základě územního rozhodnutí. Přikládá se ke smlouvě společně s GP. Úřední odhad ceny není zapotřebí k samotnému prodeji, ale z důvodů zdanění se přikládá. Ve smlouvě musí být: - identifikován převodce - identifikován nabyvatel Majitel musí prokázat vlastnictví - ve shodě s údaji KN (identifikace KÚ, PČ, LV) Měly by se uvést i závady ve vlastnictví - právní (břemena, zástavy) - věcné (poškození) seznámení se s vadami. Zvláštnosti: - smlouva o budoucí kupní smlouvě - Smlouva musí být na jedné listině, takže se to protáhne provázkem, zalepí a orazítkuje u toho, kdo ověřuje listiny. - Podpisy musejí být ověřeny (úřad, notář, advokát sepisující smlouvu, KÚ)
Vklad Nelze zapisovat jiné údaje do vyřízení žádosti (=plomba) Nelze nic prodat vícekrát (bezdůvodné obohacení - na základě bezdůvodné smlouvy) Další prodej obratem ruky: Ke smlouvě je potřeba mít údaje ze stavu KN po vkladu. Splácení - lze smluvně svázat s rozhodnutím o vkladu. Doložka: Odstoupení od smlouvy v případě nesplácení. Odstoupení od smlouvy: - Na základě dohody stran - soudně Při placení žádejme kvitanci - částku - účet Počet exemplářů smluv ke vkladu: Počet účastníků + 2 (tj. min. 4, manželé jako spoluvlastníci jsou dvě osoby)
Jiné způsoby vzniku vlastnického práva - z rozhodnutí orgánu Katastrální úřad již nepřezkoumává oprávněnost převodu - dědění - vydržení - soudní vypořádání spoluvlastnictví - vyvlastnění - výkon rozhodnutí (exekuce) - příklep při dražbě - restituce a privatizace - pozemkové úpravy
6
-
trestní sankce - propadnutí majetku
Dědictví Nabývá se ke dni smrti zůstavitele (musí poté být ovšem řádně projednáno) - zápis do KN ne na základě úmrtního listu, ale až po doložení rozhodnutím soudu - toto až od 1.1.1951, do té doby vlastnictví až po projednání soudem - ležící pozůstalost - stále původní vlastník. - nemovitost může dědit i devizový cizozemec.
Vydržení -
pro nemovitosti desetiletá lhůta užívání v dobré víře, že je vlastníkem Je zpoplatněno daní z převodu nemovitosti Funguje pouze za předpokladu osvědčení notářem a musí s ním souhlasit i vlastník pro vydržení části pozemku musí být část geometricky oddělena Ke KÚ se přinese notářský zápis nebo rozhodnutí soudu.
Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví -
z rozhodnutí soudu dohodnou-li se spoluvlastníci bez soudu, jde o normální vklad (smlouva o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví)
Exekuce Pořadí uspokojení pohledávek: Plat, movité věci, nemovitosti Dochází-li k dražbě: - příklepem nejvyšší nabídce - nezaplatí-li, dražba se stává neplatnou
Propadnutí majetku - pouze fyzické osoby - sankce dle trestního zákona - vlastníkem je potom stát a to ode dne rozsudku Na západě se občas takto trestá i právnická osoba. Státní majetek spravuje dočasně OKÚ, s povinností "realizovat": Převést do vlastnictví státního podniku či prodat. Bohužel nepřechází do pozemkového fondu
Vyvlastnění Dle ústavy je vyvlastnění možné pouze - ze zákona - za náhradu - ve veřejném zájmu Upraveno stavebním zákonem. Je možná změna vlastníka nebo odnětí práva odpovídající věcnému břemeni (vlastník zůstává) Stavební - asanace, chráněné území, výstavba, zajištění přístupu k nemovitostem Horní - těžba nerostů Vodní - stavba, přístup příroda a krajina kulturní památky Předkládá se návrh stavebnímu úřadu. - musí se dokázat, že nešlo o dohodu, i v průběhu vyvlastňovacího řízení se strany mohou dohodnou. Do KN se zapisuje záznamem, protože rozhodnutí nabylo právní moci. Rozhoduje se ve správním řízení. Opravnými prostředky jsou vyšší orgány a soud. Stanovení náhrady: počítá se s tím, že vyvlastnění bude pravomocné až po zaplacení (kvitance, uložení u 7
notáře). Zatím neplatí.
Restituce Obnovení vlastnických práv k nemovitostem oprávněným osobám. Oprávněné osoby měly "právo žádati restituci veškerého majetku" Realita: časté padělky žádostí, potomci původních vlastníků jsou často horšími vlastníky než stát. Pro uplatnění restitučního nároku byla dána lhůta. Nebyla povinnost uplatnit nárok. Restituční zákony: 1. Zákon 43/90: Toliko soukromý domovní majetek odňatý dle zvláštních zákonů (zhruba 1959), Rodinné domky a činžáky s proozovnou. Lhůta 2 měsíce 2. Zákon 87/91 o mimosoudních rehabilitacích. Nemovitosti zabrané po 25.2.1948. - Nezemědělský majetek. - Lhůta do 30.9.1991 - Uplatňován u povinné osoby (pouze právnické osoby, pouze státní vlastnictví) - Smlouva o vydání nebo rozhodnutí soudu o převodu. 3. Zákon 229/91 + zákon 243/92 - dnes v úplném znění. - nemovitý zemědělský a lesní majetek - Vydáván i majetek zabavený podle Benešových dekretů z roku 1945 osobám, které se neprovinily proti ČR - Původní lhůta do 31.1.1993 se později prodlužovala - Dle zákona o půdě (229/91) se nárok uplatňoval u okresního pozemkového úřadu v místě nemovitostí. - Opět smlouva s povinnou osobou (zápis v KN, schválení okr. PÚ). Při neschválení se šlo ke krajskému soudu. - Po neschválení krajským soudem může opět rozhodnout PÚ. Lze se opět odvolat k soudu, ten ale může rozhodnutí pouze zrušit a vrátit PÚ aby to rozhodl v souladu s názorem soudu. (pěkný paskvil, poslanci se zase předvedli) - Povinnými osobami byly i nestátní subjekty (družstva, soukromé osoby). Bylo možno podat žalobu proti vlastníkovi. Náhradou byla původní cena nemovitosti. Cíl restituce a privatizace - aby se našli vlastníci lepší než stát - ale oni se nenašli. Maďarsko, Polsko: Privatizace při současné restrukturalizaci. Po uplynutí tříleté lhůty od vydání jsou veškeré omyly při restitucích nenapadnutelné. V případě, že nebylo vydáno správně lze jen obnovit řízení, prokáže-li se při vydání trestný čin. V případě nevydání lze jednorázové odškodnění: - náhradní pozemek - náhrada od státní organizace - finanční náhrada na MZ Náhrada za majetek movitý: Nárok se uplatňuje proti právnické osobě, která jej převzala.
Privatizace Zákon 92/91 ve znění pozdějších předpisů Odstátnění majetku určeného k privatizaci - privatizační projekt na podnik - projednání a schválení zakladatele podniku - schválení ministerstva pro privatizaci - po schválení přešel majetek do správy FNM Následovala privatizace prostřednictvím FNM. a) přímým převodem (prodej, darování (?!?)) b) založením AS, FNM vložil majetek, ocenil to a stanovil počet akcií.
8
Při privatizaci stát nesehrál svou úlohu vlastníka a akcionáře. Zápisy do KN z privatizace se prováděly formou VKLADU (Prodej = smlouva)
Nabývání vlastnického práva při pozemkových úpravách -
změna v osobě vlastníka u řady pozemků Směna vlastnického práva . Ne na základě smlouvy PÚ se vkládají záznamem z okresního pozemkového úřadu - rozhodnutí o schválení - vše dělá okresní PÚ Se souhlasem 2/3 vlastníků
Právní aspekty pozemkových úprav Dle zákona 284/91 o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech Novely 93 a 97 - úplné znění Nové vládní nařízení č. 4/2000 Sledují nové uspořádání pozemků mimo zastavěnou část obce za účelem racionálnějšího obdělávání, ochrany krajiny atd.. Dopad na vlastnická a užívací práva - výměna pozemků Do PÚ lze vložit pozemky stanovené zákonem. Vyloučeny jsou - pozemky důležité pro obranu státu - pozemky vyčleněné pro těžbu - zastavěné pozemky a pozemky určené k zastavění O zahájení PÚ rozhoduje pozemkový úřad - na základě žádosti - z vlastní vůle Náhradní pozemek: - přiměřeně stejná plocha, vzdálenost - cena se nesmí lišit Zpracovatel je povinen brát v zřetel připomínky vlastníků - aby se dodržela kritéria - aby s tím pak 2/3 vlastníků výměry souhlasily (to musí být splněno vždy) Odvolání se: Na ústřední PÚ Tam, kde nebyly PÚ dokončeny dříve, se jde k soudu Po nabytí PÚ právní moci vydává pozemkový úřad rozhodnutí pro KÚ. Proti tomuto rozhodnutí není opravný prostředek. KÚ provede zápisem Náklady na PÚ hradí stát
Užívací práva k nemovitostem Práva
- plné užívací právo (nájemce nemovitost nedrží) - spoluužávání tam, kde užívací právo vykonává jiná osoba. Zpravidla na základě - nájmu, výpůjčky Nájem: Základní forma. Není požadována nájemní smlouva - ale je vhodná. Uzavření - na dobu určitou - na dobu neurčitou (automaticky, není-li uvedeno vůbec) Ukončení nájmu: - uplynutím lhůty - výpovědí - odstoupením od smlouvy (pouze z důvodů uvedených v zákoně) 9
U zemědělských pozemků platí jednoletá lhůta, pozemky se předávají vždy k 1.10.
Práva a povinnosti nájemce -
Nájemce má právo užívat věc způsobem stanoveným ve smlouvě, je povinen užívat věc, pokud se neužíváním znehodnocuje. lze dát věc do podnájmu (pokud není ve smlouvě uvedeno jinak). U bytu musí dát souhlas majitel domu (ze zákona) Nájemce je povinen užívat věc dle její povahy Věci nad rámec užívání (úpravy) může provádět se souhlasem vlastníka. Jinak je povinen uvést věc do původního stavu.
Nájem Je dán smlouvou. Je-li nájem nulový, jedná se o smlouvu o výpůjčce. Není-li uvedena výše nájmu, má nájemce platit nájemní "v místě obvyklé". Při předávání nemovitosti je třeba uvést, v jakém stavu nemovitost je. Nájemce je povinen vrátit věc ve stavu "obvyklého opotřebení". Za nadměrné poškození odpovídá nájemce, nárok zaniká po šesti měsících od vrácení věci.
Změna vlastnictví pronajímané věci -
nabyvatel vstupuje do role pronajímatele nájemce se může zprostit závazků vůči původnímu vlastníkovi u nemovitosti může z důvodu změny vlastníka vypovědět smlouvu pouze nájemce.
Nájem ze zákona zákon č. 229/91 sb. - ruší právo družstevního užívání a mění je na nájem - Platí, dokud nedojde ke změně - výpovědí, dohodou, novou nájemní smlouvou. Družstva stále existují, i když je jich podstatně méně. - U státní zemědělské půdy je pronajímatelem pozemkový fond. - Při smrti nájemce přechází nájem na dědice, při zániku právnické osoby na jejího právního nástupce. Zatímní užívání: - termín ze zákona o pozemkových úpravách - Překlenutí období agrárního roku (nutno dopěstovat brambory) - Rozhodnutí okr. PÚ, zaniká schválením PÚ.
Omezení vlastnického práva k nemovitostem -
zejména půda
Užívání pozemku různými osobami za různým účelem. LES:
zájem osob, veřejný zájem existuje uživatel (vlastník, nájemce) a spoluuživatelé - je vlastník - jeho právo omezují: - všichni mají právo vstupu a sběru plodů - dále myslivci, geodeti… Způsoby omezení vlastnického práva: 1. Ze zákona 2. Rozhodnutím státního orgánu 3. Dohodou mezi vlastníkem a spoluuživatelem - ústně - věcné břemeno v KN Vlastník je povinen něco - trpět - konat
1
- něčeho se zdržet
Uspořádání pozemků mezi vlastníky -
rušení či znemožnění výkonu vlastnického práva ze strany souseda nerušit nad míru stanovenou zákonem (občanský zákoník) zamezení této rušivé činnosti provádí soud (vymezení vlastnických práv rušícího souseda - omezení neomezeného výkonu vlastnického práva) Nemusí se chodit k soudu, vše se dá předem smluvně ošetřit
Užívání na delší dobu Někdo si chce zajistit výkon uživatelského oprávnění (na delší dobu, či do smrti)
Realizace omezení vlastnického práva - věcné břemeno Věcné břemeno. Povinnost vlastníka něco trpět, zdržet se nebo konat ve prospěch někoho jiného. Oprávnění spojeno s - nemovitostí - opravňuje každého vlastníka - osobou Vzniknout může ze zákona, vyvlastněním, rozhodnutím státního orgánu nebo soudu, dohodou, děděním ze závěti, vydržením. Vydržení: Chodím deset let přes sousedovo v dobré víře, že můžu, že to břemeno existuje! Osoba povinná: Vlastník nemovitosti, ke které se břemeno vztahuje Osoba oprávněná: Vlastník jiné nemovitosti, jiná osoba. Zánik věcného břemene: smrtí oprávněné osoby, dohodou, odpadne důvod pro věcné břemeno (napojení na vodovod, nová silnice pro souseda… - na návrh ruší soud), ve vyvlastňovacím řízení.
Práva a povinnosti sousedů Soused nesmí
- ohrozit stavbu a pozemek - rušit hlukem, prachem, kouřem - nesmějí mu k sousedovi courat zvířata Soused má právo odstranit přečnívající větve (ovšem šetrně, tak aby nepoškodil strom a ve vhodnou roční dobu - období vegetačního klidu) Neplnění: soud a pokuty. Nezaplacené pokuty se vymáhají exekučně. Propadají ve prospěch státu. Ke kácení stromů je třeba souhlasu obce. U obecních pozemků pak souhlasu okr. úřadu.
Zástavní právo na nemovitosti - Slouží k zajištění pohledávky - Toto zajištění je docela solidní - Zpravidla vzniká na základě dohody - Vzniká teprve po vkladu do KN Nemovitosti - lze nadále užívat - lze zastavit vícekrát do celkové ceny nemovitosti Při uspokojování pohledávky rozhoduje pořadí zápisu v KN. V případě dražby, která pohledávky neuspokojí, tyto nezanikají, akorát je nelze uspokojit ze zástavy. Zástavní právo se vymazává: - uspokojením pohledávky - prodejem dražbou Nevymazává se převodem vlastnictví!!! Koupí zástavní právo přechází na nového majitele (podobný malér jako s ručitelem - najednou platí, ani neví jak).
Stavební pozemky a práva ve výstavbě Stavební pozemek: je určen k zastavění, či je zastavěn (eviduje KN)
1
Pozemky určené k zastavění - Dle ÚP obce - jen plochy k zastavění - nebo z regulačního plánu (už přímo parcely) - Územní rozhodnutí o umístění stavby - Pozemek zastavěn být nemusí, oprávnění není povinnost. Dle územního plánu mám 90% šanci, že mohu stavět Dle územního rozhodnutí 100%. Ale co konkrétně, o tom se rozhoduje v stavebním řízení (o udělení stavebního povolení). Územní rozhodnutí platí 2 roky (nebylo-li stanoveno jinak). Územní plány platí do další aktualizace. Územní plán neřeší, kdo je v území oprávněn stavět. Oprávnění stavět mí každý vlastník pozemku za předpokladu, že se tam stavět může. Staví-li někdo jiný, musí mít oprávnění od vlastníka.
Oprávnění ke stavbě -
-
Pro movité, přenostné a dočasné stavby, které nejsou spojeny se zemí pevným základem, stačí pozemek pronajmout. V nájemní smlouvě musí být svolení vlastníka k umístění dočasné stavby a také musí být souhlas orgánu ochrany ZPF. Pro trvalé stavby je nutné mít vlastnické právo. Dříve to bylo možné i na základě práva užívacího právo hospodaření státních podniků, zemědělských družstev, stavební bytová družstva na státní půdě. Stavělo se i na soukromém, stačilo náhradní užívání.
Stavby ve veřejném zájmu U územního rozhodnutí nemusí žadatel prokazovat, že je vlastníkem pozemku, pokud se jedná o stavbu ve veřejném zájmu - lze vyvlastnit. Veřejný zájem se vyznačuje v závazné části územně plánovací dokumentace a posuzuje se též v územním rozhodnutí. O stanovení veřejného zájmu rozhoduje obec - to je poněkud málo. Problematika veřejného zájmu a veřejně prospěšných staveb (je to třeba dálnice???) Vyvlastňovací řízení musí proběhnout před vydáním stavebního povolení.
Stavby na cizím pozemku Vznikla situace, kdy se liší vlastník pozemku a stavby, což umožnil občanský zákoník z roku 1951. V případě dohody je možný prodej stavby nebo pozemku tomu druhému, nebo nájem. V případě sporu může soud pouze určit výši nájemného (nerozhoduje o vyvlastnění ani věcném břemeni) Věcné břemeno může zavést stavební úřad v případě, že vlastník pozemku brání vlastníku stavby v užívání Restituci pozemku nelze provést, je-li na pozemku stavba. Stavba vybudovaná na cizím pozemku bez oprávnění je zásahem do cizích práv. Řešení - dohoda s vlastníkem stavby - soudní žaloba - na odstranění stavby a uvedení do původního stavu - na přiznání vlastnického práva k nemovitosti - Zřízení věcného břemene ve prospěch stavebníka (za úplatu) Soud nemusí přikázat odstranění stavby, ale může se souhlasem vlastníka pozemku přiznat vlastnické právo ke stavbě (zaplatí se odhadní cena). V případě odmítnutí se přikračuje k variantě třetí - tj. platbě stavebníka za věcné břemeno.
Černé stavby = stavby bez stavebního povolení Důsledky: - dodatečné povolení stavby s mastnou pokutou a případnými úpravami - příkaz k odstranění stavby na vlastní náklady Vlastníkem stavby je vždy ten, kdo jí postavil (povoleně i nepovoleně, oprávněně i neoprávněně) Uvažuje se o novele občanského zákoníka tak, aby stavba byla součástí pozemku - většinou odstranění = zničení stavby. 1
Právní vztahy k pozemkům ve vodním hospodaření Pozemky, přes které teče voda (vodní toky) a dále pozemky, v jejichž podzemí se voda nachází. Voda je veřejný statek. - prodej vody v potoce je nezákonný postup Každý má právo "obecně užívat" vodu ve vodních tocích (odběr nemechanickými prostředky, koupání…) Povolení je třeba na čerpání vody z toku či podzemí čerpadly. Vlastnictví vodních toků: - 1960: V ústavě je klauzule, že koryta jsou ve vlastnictví státu. Stát je spravuje přes podniky povodí. - 1993: Teoreticky možné privatizovat. Do koryt se počítají i rybníky. Koryta jsou doposud i přes stav v KN (!) ve vlastnictví státu. Připravuje se nový vodní zákon - základ privatizace geometricky zaměřených v KN vodních ploch - v ostatních případech se koryta stanou součástí pozemku. A vlastník je povinen rýhu s průtokem vody trpět. - U vodohospodářsky významných toků geometricky nezaměřených by měl stát předkupní práva. Omezení vlastníků okolních pozemků: musí omezit přístup ke korytu - pro úpravy a údržbu - pro obecné užívání veřejností
Těžba nerostů Horní zákon Ložiska vyhrazených nerostů - samostatná věc - vlastnictví státu. Nevyhrazené nerosty - součást pozemku, patří vlastníkovi. To ovšem neznamená, že lze těžit bez omezení. Vyžaduje se schvalovací proces dle horního zákona. a) Rozhodnutí o stanovení dobývacího prostoru: obdoba územního rozhodnutí, nyní se zde z důvodů budoucí těžby nepovoluje jiná činnost b) Povolení k těžbě: V případě povrchové těžby nebo těžby šachtou musím být vlastníkem pozemku, u těž by štolou z boku nikoliv. Povolovací řízení musí respektovat řadu jiných zájmů: zejména ochranu vod, lesů a krajiny.
Náhrada škod na pozemcích a porostech Stromy nejsou samostatnou věcí, ale jsou součástí pozemku. Vždy patří vlastníkovi, nezáleží na tom, kdo je vysadil. Pokud nájemce vysadí stromy a nájem skončí, má nárok na náhradu. Odpovědnost za škodu: Subjektivní a objektivní. Škody: - vykácení, poškození porostů (nejčastěji) - znehodnocení půdy - zabránění v užívání pozemku
Škody při vstupu na pozemek Při vstupu na pozemek se chovat šetrně, nutno hradit škody. Škody na porostech hradí - geodetický podnik, který tam zaměstnance poslal (ale pak může v případě nedbalého chování uplatnit regres až do 4,5 násobku měsíčního platu) - státní správa, stát Při neoprávněném vstupu na pozemek odpovídá za škodu ten, kdo vstoupil. Hradí se nejen škoda, ale i ušlý zisk (po přejezdu pole zaplatím zrno, zasetí a zisk z prodeje)
Jiné škody -
Škody imisemi - na lesích 1
MZe - má metodiku výpočtu náhrad. Problém je prokázat příčinnou souvislost (ne každý soud to může uznat vypouští spousta zdrojů včetně zahraničních) Odpovědnost za škodu je ryze soukromo-právní záležitost. Nevadí-li mi to, nic se neděje. Při soudním řízení o náhradu škody se platí 4%. Ale když uzná soud menší částku, platba se nesníží. (např. žádám-li o milión a soud mi přiřkne 40 000, tak mi nezbude nic)
Katastr nemovitostí Evidence - zemské desky - král, šlechta, církve. Zakončeno v roce 1948 pozemkovou reformou - převedeno do vlastnictví státu. Pozemkové knihy - zastaveno k 1.4.1964. Sloužily k ochraně vlastnického práva - intabulační přístup: Právo je to, co je napsáno. Od 18. století: Pozemkový katastr - zaměření z fiskálních důvodů. Původně pouze rustikál (tereziánský katastr), později dominikál (josefský katastr) 1817 - stabilní katastr z. 177/1927 sb. o pozemkovém katastru. Platnost do 50. let. - kolektivizace v zemědělsví. 1950 - občanský zákoník - opuštění intabulačního principu. Vlastnické právo vzniká smlouvou a nikoliv až zápisem do pozemkové knihy. 1956 - JEP - zachycení uživatelů z. 22/1964 sb EN: sloučení údajů majetkových a údajů z pozemkových knih. Potlačeno vlastnické právo, důležité bylo užívání. Též ne intabulace. z. 344/1992 sb. KN. EN + evidence ostatních práv. Opět intabulační princip. KE zkoušce je třeba dále vědět, co je předmětem KN, co je vlastně KN a jaké údaje o pozemcích a stavbách eviduje.
Zápisy do KN 1. 2. 3. 4. 5.
Vlastnické právo Zástavní právo Věcné břemeno Předkupní právo Jiná práva věcného charakteru
Formy zápisu 1.
2.
3.
Vklad. Vždy když má právo vzniknout na základě smlouvy. Právo vzniká až zápisem do KN. Náležitosti: Žádost, smlouva, přílohy (GP a jiné) KÚ je povinen zaznamenat plombu na dotčenou nemovitost (nelze provádět žádné další úpravy) Záznam. Jiné způsoby vzniku práva než na základě smlouvy Soud, PÚ, Dědictví, vyvlastnění, vydražení. KÚ je povinen zapsat bez přezkoumání zákonnosti rozhodnutí. Může nejvýš upozornit, ale to je vše. Neexistuje-li parcela v KN, je nutná oprava rozhodnutí. Problém duplicitních vlastníků: Soud rozhoduje na základě žaloby jednoho z nich. Restituce: Náprava vadného rozhodnutí PÚ maximálně do tří let od vydání rozhodnutí možno napravit obnovením. Po třech letech už jedině na základě prokázaného trestného činu. Poznámka.
Zásady KN 1. 2.
Zásada veřejnosti. Každý je oprávněn nahlížet a žádat o výpisy z Kn (nejen vlastník, ale i zájemce o koupi a další) Zásada priority. Žádosti o vklad jsou vyřizovány chronologicky podle podání.
1
3. 4.
Zásada legality. Zápisy se provádějí z úřední povinnosti na KÚ. Vše, co KÚ dělá, je povinen dělat ze zákona. Zásada materiální publicity. Údaje KN jsou správné a odpovídají právním vztahům, pokud se neprokáže něco jiného. Platí zásada dobré víry ve správnost údajů v KN.
Právně závazné údaje KN: Dle § 20 - Parcelní číslo - geometrické určení parcely - název a geometrické určení KÚ. O těchto údajích rozhoduje jen a pouze KÚ a také za ně ručí (za údaj o vlastníkovi už ne) Význam poznámky na LV: informativní, s nemovitostí se něco děje, nemá konstitutivní význam.
Zdroje: 1. Přednášky Radima Kratochvíla (komplet) 2. Přednášky V. Fillera (první polovina) Materiál sestavil: Vratislav Filler
1
