Porovnání možností financování bydlení v ČR

Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta

Porovnání možností financování bydlení v ČR Bakalářská práce

Vedoucí práce: Mgr. Petr Strejček, MBA

Andrea Samková

Brno 2011

Tímto bych chtěla poděkovat vedoucímu mé bakalářské práce Mgr. Petru Strejčkovi, MBA, za odborné konzultace a spolupráci při vypracovávání práce. Děkuji.

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci Porovnání moţností financování bydlení v ČR zpracovala samostatně, s pouţitím literatury a zdrojů uvedených v seznamu a za odborného vedení Mgr. Petra Strejčka, MBA. V Brně dne 20. června 2011

__________________

Abstract Samková, A., Comparing finance options for housing in Czech Republic. Bachelor thesis. Brno: Mendelu, 2011. The bachelor thesis deals with financing options for housing in the Czech Republic. The main topic of the thesis is comparing of mortgage loans and building savings. Convenience of products is assessed on the basis of fees and conditions imposed by financial institutions. The work includes model examples for comparison of selected forms of financing their own housing. Based on the analysis and comparison will be determined more advantageous form of financing housing for the household. Keywords Building savings, bridge loan, state allowance, mortgage loan, payment schedule.

Abstrakt Samková, A., Porovnání moţností financování bydlení v ČR. Bakalářská práce. Brno: Mendelu, 2011. Práce se zabývá problematikou moţností financování bydlení v České republice. Obsahem je porovnání hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Výhodnost produktů je posouzena na základě jednotlivých poplatků a podmínek stanovených finančními institucemi. Práce obsahuje modelové příklady pro srovnání vybraných forem financování vlastního bydlení. Na základě analýzy a komparace bude stanovena výhodnější forma financování bydlení pro domácnost.

Klíčová slova Stavební spoření, překlenovací úvěr, státní podpora, hypoteční úvěr, splátkový kalendář.

Obsah

5

Obsah 1

Úvod a cíl práce

9

1.1

Úvod ...............................................................................................................9

1.2

Cíl práce ....................................................................................................... 10

2

Literární přehled 2.1

11

Stavební spoření.......................................................................................... 11

2.1.1

Historie stavebního spoření ....................................................................... 11

2.1.2

Stavební spoření v ČR................................................................................. 12

2.1.3

Fáze stavebního spoření ............................................................................. 14

2.2

Hypoteční úvěry ......................................................................................... 23

2.2.1

Hypoteční úvěry v ČR ................................................................................ 24

2.2.2

Účelovost .....................................................................................................25

2.2.3

Průběh hypotečního úvěrování ................................................................. 26

2.2.4

Fáze přípravná............................................................................................ 26

2.2.5

Fáze schvalovací ......................................................................................... 28

2.2.6

Fáze realizační ............................................................................................ 29

3

Metodika

31

4

Praktická část

32

4.1

Komparace vybraných kriterií SS a HÚ ................................................... 32

4.1.1

Náklady spojené s vyřízením HÚ a úvěrem ze SS ................................... 32

4.1.2

Doba vyřízení hypotečního úvěru a úvěru ze SS ...................................... 36

4.1.3

Posouzení bonity klienta ............................................................................37

4.1.4

Výše úrokové sazby .................................................................................... 38

4.1.5

Výše hypotečního úvěru a úvěru ze SS ...................................................... 41

4.1.6

Výše splátek hypotečního úvěru a úvěru ze SS ........................................ 44

4.1.7

Poplatky spojené s hypotečním úvěrem a úvěrem ze SS ........................ 46

4.2 Porovnání vybraných produktů hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření............................................................................................... 49 4.2.1

Stavební spoření......................................................................................... 49

Obsah

6

4.2.2

Hypoteční úvěr ČSOB .................................................................................53

4.2.3

Porovnání hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření................. 57

5

Diskuse

59

6

Závěr

62

7

Literatura

63

A

Potvrzení o výši pracovního příjmu

B

Seznam příloh k poskytnutí hypotékyChyba! Záloţka není definována.

C

Smlouva o poskytnutí HÚ

Chyba! Záloţka není definována.

Chyba! Záloţka není definována.

Seznam obrázků

7

Seznam obrázků Obr. 1 Nově uzavřené smlouvy o stavebním spoření........................................... 14 Obr. 2 Průměrná cílová částka nově uzavřených smluv o stavebním spoření ... 16 Obr. 3 Výše vyplacené státní podpory v jednotlivých letech 1993 – 2010 ........ 20 Obr. 4 Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů bez ohledu na délku fixace . 40 Obr. 5 Poměr poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření na naspořené částce v letech 1993 – 2010 ................................................................................................ 42 Obr. 6 Porovnání výše měsíčních splátek jednotlivých finančních institucí..... 45 Obr. 7 Změna podílu úroku a úmoru na anuitní splátce v jednotlivých letech . 51 Obr. 8 Změna podílu úroku a úmoru na anuitní splátce v jednotlivých letech .55 Obr. 9 Porovnání nákladů hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření . 58

Seznam tabulek

8

Seznam tabulek Tab. 1 Vývoj státní podpory stavebního spoření v letech 1993 - 2010 ............... 19 Tab. 2 Poplatky za zpracování smlouvy o hypotečním úvěru ............................ 33 Tab. 3 Poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření a vyřízení úvěru ze stavebního spoření .................................................................................................. 34 Tab. 4 Tabulka poplatků za vyhotovení odhadu ceny nemovitosti vybraných bank ......................................................................................................................35 Tab. 5 Doba vyřízení hypotečního úvěru ............................................................. 36 Tab. 6 Doba vyřízení úvěru ze stavebního spoření ..............................................37 Tab. 7 Částky ţivotního minima ........................................................................... 38 Tab. 8 Výše úrokové sazby v závislosti na době fixace........................................ 39 Tab. 9 Výše úrokových sazeb řádného a překlenovacího úvěru ze SS ................ 41 Tab. 10 Tabulka maximální a minimální výše poskytnutého úvěru.................... 43 Tab. 11 Tabulka měsíčních anuitních splátek ....................................................... 44 Tab. 12 Výše jednotlivých poplatků ....................................................................... 46 Tab. 13 Výše poplatků stavebních spořitelen ........................................................ 48 Tab. 14 Průběh splácení úvěru ze stavebního spoření ......................................... 50 Tab. 15 Průběh splácení hypotečního úvěru ......................................................... 54 Tab. 16 Kritéria porovnání....................................................................................... 57 Tab. 17 Kritéria porovnání....................................................................................... 57

Úvod a cíl práce

9

1 Úvod a cíl práce 1.1

Úvod

Hypoteční úvěry byly dříve výsadou spíše bohatší části obyvatel, neboť obyčejní lidé si nemohli dovolit splácet mnohdy velice vysoké splátky v řádu několika tisíc měsíčně. Nyní jsou hypoteční úvěry dostupné i této skupině obyvatel díky niţším úrokovým sazbám a prodlouţené době splatnosti těchto úvěrů. Velikost měsíčních splátek se velice sníţila a lidé začali postupně pouţívat toto financování bydlení, jelikoţ by si za jiných okolností pořízení nemovitosti nemohli dovolit. V jednadvacátém století je situace taková, ţe nabídek na hypotéky je obrovské mnoţství a jednotlivé banky se předhánějí ve výhodnosti a slevových akcích, aby nalákaly zákazníky. Lidé tedy často nevědí, která moţnost financování pro ně bude nejvýhodnější a u které finanční instituce si takový hypoteční úvěr sjednat. Pojem stavební spoření vznikl jiţ v osmnáctém století v Anglii. Uţ tehdy měli lidé snahu zařídit si samostatně vlastní střechu nad hlavou. Český trh ovládla tato forma financování vlastního bydlení aţ ve dvacátém století, dnes však patří stavební spoření mezi nejrozšířenější formy financování vlastního bydlení. Lidé si ho oblíbili zejména pro zhodnocení peněz a zároveň jako příslib výhodného úvěru do budoucna, aţ spoření doběhne. Nejvýraznějším rozdílem oproti hypotečnímu úvěru je státní podpora a osvobození úrokových výnosů od daně z příjmů. Kaţdý člověk, který si chce zařídit vlastní bydlení, tedy jistě takovouto podporu od státu velice rád přijme. Další výhodou je, ţe všechny úspory jsou pojištěny a lidé tyto úspory mohou pouţít na libovolný účel. Lidé pak mají moţnost si sjednat výhodný úvěr. Otázkou však zůstává, zda je opravdu stavební spoření díky podpoře státu výhodnější neţ hypoteční úvěr? Je jisté, ţe jednoznačně výhodnější stavební spoření nebude, hypotéky by potom banky ani nemusely nabízet. Je důleţité při tomto porovnání srovnat poplatky a důleţité podmínky, které jednotlivé banky a spořitelny poţadují při uzavření úvěru. V dnešní době je tolik moţností jak si vypůjčit peníze, ţe lidé často z důvodu nedostatku informací uzavřou smlouvu o úvěru, který pro něj nebyl nejvýhodnější. Malé mnoţství obyvatel si dnes můţe dovolit zajistit si bydlení bez úvěru ze stavebního spoření, hypotečního úvěru či jiných půjček, proto je toto téma velice diskutované a existuje velké mnoţství literatury a odborných publikací, které tyto moţnosti financování posuzují. Tato práce je zaměřena na porovnání financování bydlení hypotečním úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření a měla by usnadnit rozhodování obyvatel v otázce, který typ financování pro ně bude výhodnější a kdy přeplatí menší částku. Důleţité informace pro seznámení se s hypotečním úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření jsou dostupné v obecných publikacích, např.:

Úvod a cíl práce

10

SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení. 2000 - Tato publikace se zabývá přehledem základních informací o stavebním spoření a hypotečním úvěru. DOUCHA, R.

Stavební spoření. 1999 - Tato kniha vysvětluje pojem stavebního spoření, cílové částky a překlenovacího úvěru. Jsou zde obsaţeny základní informace o českých stavebních spořitelnách. KROH, M. Jak si vzít úvěr. 1999 – Publikace se věnuje pojmu hypotečního úvěru a objasnění problematiky průběhu hypotečního úvěrování. Obsahuje názorné ukázky splácení hypotečního úvěru pomocí splátkového kalendáře.

1.2

Cíl práce

Cílem je z finančního hlediska analyzovat a porovnat výhodnost produktů vyuţívaných k financování vlastního bydlení, které jsou k dispozici na českém trhu. Dílčím cílem bakalářské práce je objasnit problematiku moţností financování vlastního bydlení v České republice nejčastěji vyuţívanými finančními produkty tj. hypotečním úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření. Předpokládaným přínosem bakalářské práce je objasnění základních pojmů týkajících se hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření a na základě analýzy a následného porovnání vybraných forem financování vlastního bydlení, stanovit výhodnější variantu financování vlastního bydlení v České republice. Komparace bude provedena pomocí výpočtu splátkového kalendáře u jednotlivých variant s přihlédnutím k jednotlivým poplatkům a ke splnění podmínek jednotlivých finančních institucí. Obecným předpokladem je, ţe za výhodnější variantu financování vlastního bydlení je povaţován úvěr ze stavebního spoření.

Literární přehled

11

2 Literární přehled 2.1

Stavební spoření

Stavební spoření je jedním z nejrozšířenějších, nejdostupnějších a nejvýhodnějších finančních produktů určených především k financování bytových potřeb. Stavební spoření lze v některých případech vyuţít i ke zhodnocení vlastních finančních prostředků. Prostředky ze stavebního spoření lze vyuţít jak pro koupi, novou výstavbu, rekonstrukci či modernizaci bytových potřeb. Jedná se o účelovou formu spoření. (vyplata.cz, 2011) 2.1.1

Historie stavebního spoření

Historie stavebního spoření sahá aţ do roku 1775, kdy v Birminghamu v Anglii vznikla první stavební spořitelna s názvem Building Society. Spořitelna fungovala na principu vkladů do společného fondu, z kterého byly následně poskytovány úvěry na financování bytových potřeb společníků. I přestoţe první náznak principu stavebního spoření byl zaznamenán v Anglii tak ve většině publikací je za vznik myšlenky stavebního spoření povaţováno Německo. Další rozvoj stavebního spoření přišel v Německu, kde byla v roce 1885 zaloţena první německá stavební spořitelna, tzv. „ Stavební spořitelna pro kaţdého“. Největší rozvoj přišel v poválečném období po 1. světové válce. Tehdy bylo zapotřebí vyřešit kritickou situaci bytových potřeb občanů po válce. K hlavnímu rozvoji přispěl Georg Kropp, který zaloţil tzv. „Společenství přátel“ poskytující stavební spoření. Jiţ po třech letech fungování, byla tato stavební spořitelna schopna vynaloţit finanční prostředky na poskytování úvěru ze stavebního spoření. Systém přidělování úvěru ze stavebního spoření byl prováděn na základě náhodného losu. Aţ koncem 30. let přišla první zásadní změna tohoto systému, a to zavedení kritéria pro získání úvěru, tzv. hodnotícího čísla. Po druhé světové válce v období 50. – 70. let byl zaznamenán enormní nárůst uzavřených smluv, který se zvýšil téměř 40krát. V 80. letech naopak zájem o stavební spoření utichl z důvodu, jak stabilní hospodářské situace, tak i situace na trhu s nemovitostmi a narůstajících příjmů domácností. (Doucha, 2000) V polovině 90. let se stavební spoření začalo rozšiřovat do všech evropských zemí. Díky pozitivním zkušenostem s fungováním systému stavebního spoření došlo k jeho rozšíření do další států po celé Evropě. Postupně se dostalo aţ do východní Evropy, zejména do České republiky, na Slovensko a do Maďarska. Co se České republiky konkrétně týče, tak počátkem devadesátých let byl v ČR schválen zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, který oficiálně uvedl stavební spoření na český trh finančních instrumentů. I přestoţe se jednalo o jeden z nejmladších finančních produktů, vybudovalo si stavební spoření nezastupitelné místo na našem trhu. (acss.cz, 2011)


2.1.2

12

Stavební spoření v ČR

V České republice patří stavební spoření k nejmladším bankovním produktům. Pokusy o poskytování stavebního spoření jsou datovány jiţ kolem 20. let, tyto pokusy však skončily neúspěšně. Během dalších let se Česká republika nacházela v ne příliš vhodných podmínkách pro větší rozvoj tohoto systému. K rozvoji stavebního spoření v České republice začalo docházet aţ po roce 1989. Po přechodu z centrálně řízené ekonomiky na trţní hospodářství. Ovšem za oficiální vznik stavebního spoření v České republice se dá povaţovat aţ rok 1993, kdy v tomto roce z iniciativy Druţstevní asociace ČR vstoupil v platnost zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů. Za posledních 18 let prošel zákon o stavebním spoření několika novelami, které zásadně změnily některé z podmínek stavebního spoření. Těmto novelám se bude práce věnovat dále v konkrétních případech, kterých se novely dotkly. Stavební spoření se dále řídí podle občanského a obchodního zákoníku a právními předpisy katastru nemovitostí. (acss.cz, 2011) Zákonem č. 96/1993 je pojem stavební spoření vymezen jako účelové spoření spočívající: v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření, v poskytování příspěvku fyzickým osobám účastníkům stavebního spoření. Provozovatelem stavebního spoření můţe být pouze stavební spořitelna, která získá licenci v souladu se zákonem č. 21/1992 Sb., o bankách a zákonem č. 96/1993 o stavebním spoření. Stavební spořitelna můţe vykonávat pouze činnosti povolené v jí udělené bankovní licenci. Do roku 2008 na českém trhu působilo 6 stavebních spořitelen, které získaly potřebnou licenci pro poskytování stavebního spoření. V součastné době na českém trhu působí pouze 5 stavebních spořitelen a to: Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s., Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Raiffeisen stavební spořitelna České spořitelny, a.s. 1 Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. (Kašparovská, 2010)

1

v roce 2008 tato stavební spořitelna fúzovala s HYPO stavební spořitelnou.


13

Podle uvedeného zákona se účastníkem stavebního spoření můţe stát jak fyzická tak i právnická osoba, která pokud splní jednu z následujících podmínek, má nárok na státní podporu a to: je občanem České republiky, je občanem Evropské unie, kterému byl vydán průkaz nebo potvrzení o pobytu na území České republiky a je mu přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky, je fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. Princip stavebního spoření spočívá v příjímání vkladů od účastníků stavebního spoření. Po splnění předepsaných podmínek získává účastník stavebního spoření zpět zúročené úspory a nárok na poskytnutí účelového úvěru na bytové potřeby za předpokladu zajištění návratnosti.2 (burinka.cz, 2011)

Ve své podstatě představuje stavební spoření uzavřený systém refinancování, neboť z vkladů účastníků se vytváří zdrojová základna, z níţ jsou poskytovány úvěry ze stavebního spoření. 2


2.1.3

14

Fáze stavebního spoření

Systém stavebního spoření lze rozdělit do tří samostatných fází a to na: fázi spořící, poskytnutí úvěru, fázi splácení úvěru. 2.1.3.1 Fáze spořící Uzavření smlouvy o stavebním spoření Za zahájení spořící fáze se v rámci stavebního spoření povaţuje uzavření smlouvy o stavebním spoření. Uzavřením této smlouvy se klient stává účastníkem stavebního spoření3. (acss.cz, 2011)

2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Obr. 1

Nově uzavřené smlouvy o stavebním spoření

Z grafu je patrné, ţe největší narůst nově uzavřených smluv byl v roce 2003. Kdy k 1. 1. 2004 nabyla v platnost novela zákonu č. 96/1993, o stavebním spoření a státní podpoře, která zásadně změnila některé z podmínek stavebního spoření. Na smlouvy uzavřené do roku 2004 se novela zpětně nevztahuje, proto nastal v roce 2003 enormní narůst nově uzavřených smluv za původních „výhodnějších“ podmínek. (mfcr.cz, 2011)

Při součastném splnění podmínky podle zákona č. 96/1993 o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření § 4. 3


15

Důleţitým bodem smlouvy o stavebním spoření je, aby si klient vhodně stanovil výši cílové částky. Výše cílové částky bývá ovlivněna: výší částky, která je potřebná na realizaci bytového záměru, výší částky, kterou chce, resp. můţe účastník měsíčně spořit, zda má účastník zájem o poskytnutí úvěru nebo pokud chce pouze spořit. (acss.cz, 2011) Cílová částka je rovna součtu vkladů, státní sociální podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory, po odečtení daně z příjmů z těchto úroků4 a úhrad účtovaných stavební spořitelnou. Cílová částka tedy představuje celkovou částku, kterou bude mít účastník k dispozici k financování svých bytových potřeb, pokud splní všechny podmínky stavební spořitelny. Cílová částka tedy není 100 % sloţena pouze z úspor účastníka, jak by se dalo předpokládat. Účastníkovy úspory obvykle tvoří pouze 40 % - 50 % cílové částky. Zbylých 50 % - 60 % tvoří předpokládaná výše úvěru ze stavebního spoření. Výši cílové částky lze v průběhu stavebního spoření měnit. Pokud klient při zakládání stavebního spoření nepočítal s tím, ţe bude mít zájem o úvěr ze stavebního spoření, můţe cílovou částku v průběhu stavebního spoření zvýšit. V případě, kdy klient nemůţe platit dohodnutý měsíční vklad nebo chce dříve dosáhnout cílové částky, můţe naopak cílovou částku sníţit. (Vichnarová, Nováková, 2007)

Do roku 2010 byly úroky z vkladu a státní podpory osvobozeny od daně. Ovšem podle novely zákona o stavebním spoření 348/2010 Sb., která nabyla účinnosti k 1.1. 2011, jiţ stavební spoření nebude osvobozeno od daně. Úroky tak budou zdaněny 15 % a odváděny sráţkou, kterou provede stavební spořitelna. 4


16

Průměrná cílová částka uzavřených smluv 350,0 300,0 250,0 200,0 150,0 100,0 50,0 0,0 1999

Obr. 2

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Průměrná cílová částka nově uzavřených smluv o stavebním spoření

Pokud je účastníkem stavebního spoření fyzická osoba musí smlouva obsahovat prohlášení, zda v rámci této smlouvy ţádá o přiznání státní podpory. Prohlášení se během trvání stavebního spoření nesmí měnit. (vyplata.cz, 2011) Smlouva musí dále obsahovat určení výše úrokové sazby, kterou budou úspory klienta úročeny a úrokové sazby z úvěru ze stavebního spoření. V souladu se zákonem o stavebním spoření nemůţe rozdíl mezi úrokovou sazbou vkladů a úrokovou sazbou z úvěru ze stavebního spoření přesahovat 3 procentní body. Přičemţ výše úročení vkladů můţe být aţ do výše 4 %. (Kašparovská, 2010) Stavební spořitelna má na základě smlouvy o stavebním spoření nárok změnit úrokovou sazbu z vkladů, v případě, ţe účastník splňuje podmínky pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření dané ve všeobecných obchodních podmínkách a uplyne nejméně 6 let ode dne uzavření smlouvy o stavebním spoření. Tato změna úrokové sazby však nastane pouze v případě, ţe účastník odmítne úvěr ze stavebního spoření. (vyplata.cz, 2011) Součástí smlouvy o stavebním spoření také musí být všeobecné obchodní podmínky, které jsou schvalovány na základě dohody Ministerstva financí a České národní banky. Tyto podmínky neboli pravidla si kaţdá stavební spořitelna sestavuje sama a uvádí v nich vlastní speciální nabídku a postupy volené v souladu se zákonem 96/1993 o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. (Doucha, 2000) Proto se všeobecné podmínky mohou v rámci stavebních spořitelen nepatrně lišit např. výší jednotlivých poplatků účtovaných stavební spořitelnou apod.


17

Všeobecné obchodní podmínky musí obsahovat nejméně tyto informace: provozované druhy stavebního spoření, typy smluv a podmínky jejich uzavírání, postup při vyřizování smluv, úročení vkladů a úvěrů, strukturu stavebního spoření, předpoklady a postup pří poskytování úvěru, řízení při navrácení vkladu vypovězených smluv, postup při vyřizování smluv v případě zániku stavební spořitelny nebo při odnětí povolení k provozování stavebního spoření povolujícím orgánem. (Doucha, 2000) Ve smlouvě musí být sjednána i výše úloţek, které se účastník zavazuje pravidelně ukládat do stavebního spoření. Účastník stavebního spoření můţe také kdykoliv během roku vkládat mimořádné vklady. Výše pravidelného vkladu je závislá na: výši cílové částky, tarifu, variantě sjednané ve smlouvě o stavebním spoření. (Vichnarová, Nováková, 2007) Státní podpora Státní podpora náleţí účastníkovi stavebního spoření při splnění podmínek stanovených v zákonu č. 96/1993 o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření §10. Je poskytována ze státního rozpočtu České republiky. (Doucha, 2000) Výplata statní podpory je řízena těmito pravidly: poskytovaná záloha státní podpory činí 10 % z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, maximálně však z částky 20 000 Kč (výše příspěvku státní podpory tedy maximálně činí 2 000 Kč)5, státní podpora je vyplácena ve formě ročních záloh z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, naspořená částka, která přesáhne v jednom kalendářním roce částku 20 000 Kč, bude převedena do základu pro státní podporu v dalším období spoření (v dalším kalendářním roce), státní podpora je úročena stejně jako naspořená částka,

5

Podle novely zákona č. 96/1993 platné k 1. 1. 2011.


18

poskytování statní podpory není omezeno věkem6, výplata státní podpory je podmíněna dodrţením tzv. šestileté vázací doby7 nebo čerpáním úvěru ze stavebního spoření8. Z podmínek státní podpory je zřejmé, ţe velmi výrazně ovlivňuje pouţití tohoto produktu pří financování vlastního bydlení. Protoţe státní podpora není určena pouze pro účastníky, kteří chtějí stavební spoření vyuţít k financování svých bytových potřeb, mají tak stavební spořitelny k dispozici velké mnoţství finančních prostředků, které mohou dále pouţít při vyplacení účelových úvěrů ze stavebního spoření. (Syrový, 2000) Správu státní podpory má na starosti stavební spořitelna. Podle § 13 zákona č. 96/1993 má stavební spořitelna povinnost: kontrolovat, zda účastníkovi trvá právo na státní podporu evidovanou na jeho účtu a zda jsou splněny podmínky pro výplatu státní podpory účastníkovi, evidovat státní podporu na účtu účastníka aţ do jejího vyplacení účastníkovi nebo vrácení ministerstvu, tak aby bylo moţno kdykoliv vyčíslit její výši. (pojistenisporeni.cz, 2010) Podle aktuální novely 348-2010 Sb. zákona 96/1993 platné k 1. 1. 2011 jiţ není stavební spoření osvobozeno od daně, tzn., ţe stavební spoření bude podléhat dani z výnosů, která se vztahuje pro klienty standardních bank. Úroky budou zdaněny sráţkovou daní ve výši 15 %, kterou bude za účastníky odvádět stavební spořitelna. Zdanění se týká státních podpor za rok 2011 tedy podpor, které budou připisování v roce 2012. (acss.cz, 2011) Po novele je také moţné uplatňovat nárok na státní podporu na více smluv uzavřených jednou fyzickou osobou, coţ do této doby zákon neumoţňoval. Avšak tento nárok je také omezen na maximální celkovou výši statní podpory na částku 2 000 Kč za jeden kalendářní rok. Tento princip byl doposud moţný pouze u smluv uzavřených po roce 2003. (kltfinance.cz, 2011)

Smlouva o stavebním spoření můţe být zákonným zástupcem uzavřena i na nezletilou osobu, která splňuje podmínky, proto aby se mohla stát účastníkem stavebního spoření. Podle zákona č. 96/1993, o stavebním spoření a o stání podpoře stavebního spoření. 7 Vázací doba byla do roku 2004 5 let. Po novele zákona č. 96/1993, platné k 1. 1. 2004, je vázací doba 6 let. 8 Pokud není splněna ani jedna podmínka (smlouva byla vypovězena dříve neţ za 6 let nebo nebyl čerpán úvěr ze stavebního spoření), státní podpora není účastníkovi vyplacena. Účastník obdrţí pouze svůj vklad s příslušným úročením stavební spořitelny. 6


19

S novelou zákona byla také zavedena zvláštní daň pro státní podporu vyplacenou v roce 2011 za rok 2010 se speciální daňovou sazbou 50 %. Účastník stavebního spoření by měl nárok pouze na 50 % nárokované částky státní podpory, tzn., ţe pro smlouvy uzavřené do roku 2003 by státní podpora činila maximálně 2 250 Kč a pro smlouvy uzavřené v letech 2004 – 2010 by výše podpory činila pouze 1 500 Kč.9 (acss.cz, 2011) Od schválení zákona č. 96/1993, o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření prošel zákon několika zásadními novelami týkajících se právě hlavně oblasti státní podpory ze stavebního spoření. Tab. 1

Vývoj státní podpory stavebního spoření v letech 1993 - 2010

Max. výše roční státní podpory v%

v Kč

Z max. roční částky v Kč

1993 – 2003

25

4 500

18 000

2004 – 2010

15

3 000

20 000

2011

10

2 000

20 000

Rok

Pozn.: Všechny hodnoty jsou uvedeny na jednoho účastníka stavebního spoření.

Proti novele 348-2010 Sb., zákona č. 96/1993, o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření byla podána stíţnost k Ústavnímu soudu. Dne 24. 4. 2011 Ústavní soud s okamţitou platností zrušil speciální 50 % daňovou sazbu ze zálohy státní podpory za rok 2010. Sníţení sazby statní podpory na 10 % a zbytek zákona zůstal do konce roku 2011 neměnný. 9


20

Reálně vyplacená výše státní podpory v daném období v mld. Kč 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0,000 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Obr. 3

Výše vyplacené státní podpory v jednotlivých letech 1993 – 2010

Za ukončení spořící fáze stavebního spoření se povaţuje: uzavření smlouvy o úvěru ze stavebního spoření, vyplacení naspořené částky na účtu stavebního spoření, zánik právnické osoby jako účastníka. Fáze spoření není nijak stropově omezená, ale pro získání účelového úvěru plynoucího ze stavebního spoření musí být fáze spoření minimálně 24 měsíců. (acss.cz, 2011) 2.1.3.2 Poskytnutí úvěru Úvěr ze stavebního spoření Po skončení spořící fáze má účastník stavebního spoření nárok na získání úvěru ze stavebního spoření. Jedná se o účelový úvěr, který je určený k financování bytových potřeb účastníka10 na území České republiky. Účelovostí úvěru ze stavebního spoření se rozumí např.: výstavba bytu nebo domu, koupě bytu, domu nebo pozemku v souvislosti s výstavbou či koupí bytu nebo domu, rekonstrukce bytu nebo domu. (acss.cz, 2011) Účelový úvěr ze stavebního spoření lze pouţít i na financování bytových potřeb osoby blízké (příbuzný v řadě přímé). 10


21

Aby účastník stavebního spoření mohl získat řádný úvěr ze stavebního spoření, musí splňovat podmínky podle zákona č. 96/1993 a podmínky dané v obchodních podmínkách stavebních spořitelen. Podmínky pro získání úvěru ze stavebního spoření:11 minimální délka spoření musí být 24 měsíců, účastník musí naspořit nejméně 40 % z cílové částky, aby mohl čerpat úvěr ze stavebního spoření ve výši 60 %, dosaţení tzv. hodnotícího čísla. (Vichnarová, Nováková, 2007) Hodnotící číslo Ve své podstatě hodnotící číslo vyjadřuje, jakým dílem se účastník stavebního spoření podílí na tvorbě zdrojů stavebního spoření. Hodnotící číslo je jedna z důleţitých podmínek pro získání úvěru ze stavebního spoření. U jednotlivých stavebních spořitelen se název tohoto ukazatele můţe lišit.12 (Kašparovská, 2010) Také konstrukce tohoto ukazatele je v jednotlivých stavebních spořitelnách různá proto nelze srovnávat hodnotící čísla různých stavebních spořitelen. Vzorec pro výpočet tohoto ukazatele mají stavební spořitelny uvedeny ve všeobecných obchodních podmínkách, ale v zásadě je princip stavebních spořitelen stejný. Výpočet většinou závisí na: výši vkladů, výši cílové částky, době spoření, variantě spoření. (Syrový, 2010) Podstatou hodnotícího čísla je zajištění dostatku finančních prostředků, ze kterých bude stavební spořitelna poskytovat úvěry ze stavebního spoření na dostatečně dlouho dobu. Jedná se tedy o indikátor, podle kterého lze určit, na jakou dobu má účastník peníze u stavební spořitelny uloţeny. (Syrový, 2010) Kaţdá stavební spořitelna poţaduje dosaţení jiné výše hodnotícího čísla. Hodnotící číslo se zpravidla vypočítává k tzv. rozhodnému dni a to buď měsíčně či čtvrtletně.

Minimální doba pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření nesmí být kratší neţ 24 měsíců. Kaţdá stavební spořitelna pouţívá pro tento ukazatel jiné názvy např. parametr zhodnocení, hodnotící číslo, ohodnocovací číslo, bodové ohodnocení atd. 11

12


22

Překlenovací úvěr Pokud účastník stavebního spoření potřebuje čerpat úvěr dříve, neţ splňuje výše uvedené podmínky pro nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření, můţe vyuţít tzv. překlenovací úvěr. Úvěr je poskytnut účastníkovi na dobu, po kterou nesplňuje podmínky pro získání řádného úvěru ze stavebního spoření. Po slnění podmínek přechází překlenovací úvěr na úvěr ze stavebního spoření. Pro překlenovací úvěr je charakteristické: právo na získání úvěru není automatické, jedná se účelový úvěr, stavební spořitelny ho poskytují do maximální výše cílové částky, účastník by měl mít na účtu stavebního spoření naspořeno minimálně 20 % cílové částky13, platba úroků z úvěru je vypočítaná z cílové částky nejenom z vypůjčených finančních prostředků, při naspořené částce menší neţ 40 % z cílové částky, je nutné kromě platby úroků nadále spořit na účet stavebního spoření. (Vichnarová, Nováková, 2007; Syrový, 2000) Zajištění úvěru Kaţdý úvěr musí být zajištěn proti komplikacím při jeho splácení. Proto je zajištění ţádáno i pro úvěry ze stavebního spoření. Výše a způsob zajištění úvěru závisí na: bonitě ţadatele o úvěr, délce předešlého spoření, výši úvěru. Poskytnuté úvěry v objemu od 50 000 Kč do 200 000 Kč se zpravidla poskytují bez zajištění. Pro vyšší úvěry stavební spořitelny poţadují povinné zajištění jedním aţ třemi bonitními ručiteli (podle výše úvěru) nebo zástavou nemovitosti, kterou by bylo v případě neschopnosti účastníka splácet úvěr moţno prodat. Zástavu nemovitosti poţadují stavební spořitelny při úvěrech nad 300 000 Kč. Bonita klienta je hodnocena podle různých kriterií. Stavební spořitelny nejčastěji poţadují, aby ţadatel úvěr splácel ještě v produktivním věku a měl pravidelný a dostatečně vysoký příjem, který mu zajistí bezproblémové splácení úvěru a dostatečnou ţivotní úroveň.

Ve výjimečných případech nemusí mít účastník naspořené ţádné finanční prostředky. V tom případě se jedná o překlenovací úvěr s nulovou akontací, o který lze poţádat hned při uzavírání smlouvy o stavebním spoření. 13


23

Čerpání a splácení úvěru ze stavebního spoření Úvěr je v zásadě čerpán bezhotovostním převodem. Můţe být čerpán jednorázově, tzn., ţe při koupi nemovitosti jsou peníze ze stavebního spoření poslány přímo na účet prodávajícího nebo postupně na základě předloţených faktur, např. při rekonstrukci nemovitosti jsou propláceny jednotlivé faktury za materiál, provedené práce apod. Účastník stavebního spoření můţe finanční prostředky čerpat i ve formě záloh. Výše zálohy bývá zpravidla procentuelně omezena z objemu úvěru. Před dalším čerpáním úvěru spořitelna poţaduje doloţení účelu čerpání. V rámci úvěru lze proplatit i jiţ zaplacené faktury, u kterých od doby vystavení do předloţení k proplacení neuplynulo více jak 12 měsíců. 14 Úvěr ze stavebního spoření bývá splácen ve formě pravidelných měsíčních splátek. Výše splátek je stanovena ve smlouvě o poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Délka splatnosti úvěru ze stavebního spoření bývá aţ 15 let u speciálních programů výjimečně i více neţ 15 let. Splácení úvěru je moţné i mimořádnými splátkami. (Vichnarová, Nováková, 2007)

2.2 Hypoteční úvěry Další moţnost jak financovat bytové potřeby je vyuţít hypotečního úvěru. Jedná se o zvláštní skupinu úvěrů, které jsou vyuţívány především k financování bytových potřeb. (Kroh, 1999) Hypoteční úvěr patří k nejstarším typům poskytovaných úvěrů. Našel si široké uplatnění po celém světě a stal se jedním ze základních pilířů financování vlastního bydlení. (Kašparovská, 2010) V praxi můţe mít termín hypotéka několik významů:15 prvním a nejčastějším uţitím termínu hypotéka se rozumí způsob zajištění hypotečního úvěru zástavou nemovitosti, který umoţňuje zástavnímu věřiteli krýt svou pohledávku prodejem nemovitosti v případě, ţe dluţník nesplní své závazky, v přeneseném významu se termín hypotéka pouţívá pro označení hypoteční úvěrové pohledávky banky, třetím významem je pořadí vkladu zástavního práva, tento význam mívá hypotéka výjimečně spíše v historických publikacích.

14

15

Tyto faktury nesmějí být vystaveny dříve, neţ byla uzavřena smlouva o stavebním spoření. KAŠPAROVSKÁ, V. Banky a komerční obchody. 1. vydání. Kravaře: Marreal servis, s.r.o., 2010. 172 s. ISBN 978-80-254-6779-4.


2.2.1

24

Hypoteční úvěry v ČR

Vznik hypotečního úvěrování v České republice sahá aţ do poloviny 19. století. Roku 1865 byla zaloţena první hypoteční banka pod názvem Hypoteční banka království českého. Cílem bylo poskytování úvěrů „zajištěné“ domovním a pozemkovým majetkem. V době okupace Československa byl vývoj hypotečního úvěrování přerušen. V roce 1990 byl schválen zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, který v roce 1995 prošel zásadní novelou č. 84/1995 Sb. Tento zákon se zasadil o znovuobnovení hypotečního úvěrování v ČR. Hypoteční úvěrování je v České republice upravováno zákonem č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve znění zákona č. 84/1995 Sb. a zákona č. 190/2004 Sb. Podle zákona č. 85/1995 Sb., byl hypoteční úvěr chápan jako úvěr, který je poskytnut na investice do nemovitostí na území České republiky nebo na její výstavbu či pořízení, a jehoţ splácení je zajištěno zástavním právem k této, i rozestavěné nebo jiné nemovitosti na území České republiky. Přičemţ nemovitost, která byla zajištěna zástavním právem, se musela nacházet na území České republiky. (Kašparovská, 2010) Podle novely zákona č. 190/2004 je hypoteční úvěr chápán jako úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Nemovitost zajišťující hypoteční úvěr se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor. (idnes.cz, 2010) Z uvedeného tedy vyplývá, ţe v souladu se zákonem č. 190/ 2004 Sb. je od roku 2004 moţno hypoteční úvěr vyuţít k jakémukoli účelu.16 V současné době jsou v České republice poskytovány hypoteční úvěry těmito bankami: Citybank Europe plc., a.s. Česká spořitelna, a.s. Česká pojišťovna, a.s. Československá obchodní banka, a.s. Ge Money Bank, a.s. ING Bank, a.s. mBank, a.s. Komerční banka, a.s. LBBW Bank CZ, a.s. Oberbank Ag, a.s. Poštovní spořitelna, a.s. Raiffeisenbank, a.s.

16

Hypoteční úvěr můţeme pouţít i jako neúčelový.


25

Volksbank CZ, a.s. UniCredit Bank, a.s. Waldviertler Sparkasse von 1842, a.s. Wüstenrot hypoteční banka, a.s. (finance.cz, 2010) 2.2.2

Účelovost

Hypoteční úvěry můţeme podle účelu pouţití rozdělit na: účelové, neúčelové. Účelové hypoteční úvěry můţe klient pouţít pouze na účely vymezené v úvěrové smlouvě, tzn. na financování svých bytových potřeb. Nejčastěji je účelová hypotéka pouţita na: nákup nemovitosti, rekonstrukci nemovitosti, výstavbu nemovitosti, získání vlastnického podílu na nemovitosti, nákup druţstevního bytu, splacení úvěru pouţitého na investici do nemovitosti. (financnivzdelani.cz, 2009) Základní typy účelových hypoték Standardní hypotéka: v tomto případě banka dostane do zástavy byt či dům vyšší hodnoty, neţ je výše poskytnutého hypotečního úvěru. Úroková sazba se u tohoto typu úvěru pohybuje okolo 3,5 %. Tento typ hypotečního úvěru je klientem pouţíván zejména: při koupi, stavbě nebo opravě bytu či domu, pokud má klient naspořené vlastní finanční prostředky, pokud klient kromě financované nemovitosti dá do zástavy ještě jinou nemovitost, pokud je cena, za kterou klient pořizuje nemovitost niţší neţ trţní odhad nemovitosti. Stoprocentní hypotéka: tato hypotéka je vhodná pro klienty, kteří nemají k dispozici vlastní finanční prostředky, nebo je chtějí pouţít na rekonstrukci koupené nemovitosti. Banka v tomto případě poskytne klientovi úvěr do výše hodnoty nemovitosti oceněné znalcem. Můţe nastat situace, kdy znalec hodnotu nemovitosti oproti kupní ceně podcení. V tomto případě musí klient pouţít i vlastní finanční prostředky. Úroková sazba z úvěru se u toho typu hypotéky pohybuje okolo 4 %. (Vichnarová, Nováková, 2007)


26

Neúčelové hypoteční úvěry nemají ţádná účelová omezení. Ve skutečnosti se jedná o neúčelové úvěry, které jsou zajištěny zástavním právem k nemovitosti. Získané prostředky je moţno vyuţít na pořízení čehokoliv. Výhodou je delší doba splatnosti a tím menší měsíční splátky oproti klasickému spotřebitelskému úvěru. (financnivzdelani.cz, 2011) Neúčelové hypoteční úvěry Americká hypotéka: ve své podstatě se jedná o neúčelový úvěr, který je zajištěn zástavou nemovitosti. Úvěr tedy není určen pouze k financování vlastního bydlení a lze jej tedy pouţít zcela neúčelově. Úvěr bývá zatíţen minimální 6 % úrokovou sazbou a výše úvěru bývá menší neţ hodnota nemovitosti. (Vichnarová, Nováková, 2007) 2.2.3

Průběh hypotečního úvěrování

Proces hypotečního úvěrování se řídí podle obecně platných pravidel, které jsou formulovány jako hypoteční postupy. Tyto postupy mají zpravidla tři základní fáze: fáze přípravná zpravidla zahrnuje ţádost o poskytnutí hypotečního úvěru, prověření úvěruschopnosti ţadatele a ocenění nemovitosti, ke které se váţe zástavní právo. ve fázi schvalovací se jedná o projednání a schválení úvěrové ţádosti a podepsání úvěrové smlouvy. ve fázi realizační jde o samotné čerpání poskytnutého hypotečního úvěru a kontrolu dodrţování podmínek sjednaných oběma stranami v úvěrové smlouvě. (Kašparovská, 2010) 2.2.4

Fáze přípravná

Podání žádosti o hypoteční úvěr Ţádost o hypoteční úvěr můţe podat fyzická osoba, podnikatelé a také obce a města. Ţádost bývá sepsána na speciálních formulářích, které klientovi usnadňují vyplnění bankou poţadovaných údajů. Obecnými náleţitostmi ţádosti bývají:17 osobní údaje o ţadatele, případně spoluţadatelů, výše poţadovaného úvěru, účel poţadovaného úvěru, 17

KAŠPAROVSKÁ, V. Banky a komerční obchody. 1. vydání. Kravaře: Marreal servis, s.r.o., 2010. 172 s. ISBN 978-80-254-6779-4.


27

návrh předpokládaného čerpání a splácení úvěru, údaje o moţnostech zajištění úvěru, identifikace a stručný popis nemovitosti, přílohy dokládající finanční a majetkovou situaci ţadatele. Ţádost klienta tvoří pro banku podklad pro prvotní zhodnocení jeho úvěruschopnosti. Prověření úvěruschopnosti žadatele V této fázi banka posuzuje dostatečnou bonitu ţadatele o hypoteční úvěr. Hlavním ukazatelem pro posouzení bonity ţadatele je jeho disponibilní příjem v porovnání se ţivotním minimem. Pro ověření příjmu ţadatele je nutné doloţit potvrzení o příjmech v případě fyzické osoby nepodnikatele, a v případě podnikatele daňové přiznání. Potvrzení o příjmech ţadatele: nesmí být starší neţ 30 dní, ţadatel nesmí být ve zkušební ani výpovědní lhůtě, na potvrzení musí být uvedeny všechny sráţky od zaměstnavatele, které zpracovává. (Vichnarová, Nováková, 2007) Posouzení bonity ţadatele má rozhodující vliv na podmínky poskytnutého úvěru a samotné schválení či neschválení úvěru. Obecně by tedy mělo platit čím větší příjem ţadatele, tím větší šance na získání úvěru. Zpravidla je posuzován měsíční příjem klienta, který je sníţený o všechny jeho výdaje, např. pojištění, leasing, splátky jiných úvěrů a výši ţivotního minima.18 Bonitu ţadatele ovlivňuje také výše měsíční splátky. Tu můţe ovlivnit i samotný ţadatel a to: výší poţadovaného hypotečního úvěru, délkou splatnosti hypotečního úvěru, úrokovou sazbou, kterou můţe ţadatel ovlivnit dobou fixace, způsobem zajištění atd. (Vichnarová, Nováková, 2007) V případě posouzení úvěruschopnosti ţadatele banka19 stanovuje i výši finanční rezervy po zaplacení hypotečního úvěru. Jedná se o procento z výše měsíční splátky nebo ţivotního minima. (hypoindex.cz, 2010)

18 19

Výše ţivotního minima je závislá na počtu členů domácností a jejich věku. Kaţdá banka určuje finanční rezervu jinak.


28

Zajištění úvěru Podmínka pro poskytnutí hypotečního úvěru je zajištění nemovitosti zástavním právem k nemovitosti. Tato nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo na území jiného státu tvořící Evropský hospodářský prostor. Zástavní právo k nemovitosti se můţe vztahovat k objektu, který je přímo předmětem úvěru nebo k jiné nemovitosti. Zástavní právo se musí vázat k celé nemovitosti a nesmí na ní váznout ţádné věcné břemeno. Podle zákona je stanoveno, ţe výše poskytnutého úvěru nesmí přesahovat 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Při poskytnutí vyššího hypotečního úvěru musí banka zajistit náhradní krytí. Na zastavenou nemovitost nesmí váznout jiné zástavní právo 20 třetí osoby. Zástavní právo lze vázat i k rozestavěné nemovitosti, která je takto zapsaná v katastru nemovitostí a je na ní čerpán úvěr. Do katastru nemovitostí lze stavbu zapsat jako rozestavěnou pouze v případě, kdy má postavené alespoň jedno nadzemní podlaţí. Pokud se zástavní právo váţe k rozestavěné nemovitosti, je úvěr vyplácen postupně, podle růstu ceny nemovitosti v důsledku její výstavby. Kromě zástavního práva k nemovitosti banky dále poţadují vinkulaci pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky. V některých případech poţadují i uzavření ţivotního nebo úvěrového pojištění ţadatele ve prospěch banky. U ţadatelů s nízkou bonitou nebo výším věkem banky vyţadují ručitele. (finance.cz, 2011) 2.2.5

Fáze schvalovací

V této fázi banka předloţí návrh úvěrové a zástavní smlouvy. Úvěrová smlouva zpravidla obsahuje:21 účastníky smluvního vztahu, výši hypotečního úvěru, účel hypotečního úvěru, úrokové podmínky, způsob splácení úvěru, způsob stanovení úrokové sazby, zajištění úvěru,

S výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý např. stavební spořitelnou do výše rozdílu 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou. 20

21



29

způsob a podmínky čerpání a splácení hypotečního úvěru, poplatky, sankční úroky a smluvní pokuty, práva a povinnosti věřitele a dluţníka. Zástavní smlouva zpravidla obsahuje: 22 údaje o zástavním věřiteli a zástavci, číslo úvěrové smlouvy a hodnotu pohledávky, dobu trvání a způsob ukončení zástavní smlouvy, identifikaci předmětu zástavy, závazky zástavce, podmínky realizace zástavního práva k nemovitosti. 2.2.6

Fáze realizační

Čerpání hypotečního úvěru Čerpání hypotečního úvěru je omezeno podmínkami uvedenými v hypoteční smlouvě. Mezi tyto podmínky patří: podepsání úvěrové smlouvy, schválením zástavní smlouvy, potvrzení katastrálního úřadu o vkladu zástavního práva banky k zastavované nemovitosti. (Kašparovská, 2010) Hypoteční úvěr je čerpán bezhotovostně, v případě účelového úvěru je úvěr vyplácen na základě předloţených faktur. Při neúčelovém hypotečním úvěru je částka zaslána na účet klienta. Existují dva způsoby čerpání úvěru: jednorázové čerpání - při koupi nemovitosti, postupně (v částkách) - při výstavbě nebo rekonstrukci nemovitosti v předem sjednaných nebo plovoucích termínech. Způsob čerpání hypotečního úvěru je stanoven v úvěrové smlouvě. (finance.cz, 2011)

22



30

Splácení hypotečního úvěru Průběh splácení hypotečního úvěru je zpravidla uveden v úvěrové smlouvě. Klient obdrţí splátkový kalendář, který zobrazuje harmonogram splácení a výši jednotlivých splátek. Nejvyuţívanějším způsobem splácení hypotečního úvěru v České republice je splácení pomocí anuitní splátky. Jedná se o konstantní měsíční splátku, kdy se v jednotlivých splátkách mění poměr úroku a úmoru. (Kašparovská, 2010) Hypoteční úvěr se dá splácet i pomocí méně pouţívaných splátek a to buď progresivní splátkou, kdy klient zprvu platí menší splátku, která se postupně zvyšuje nebo degresivní splátkou, která s postupem času klesá. (Vichnarová, Nováková, 2007) Úroková sazba V případě hypotečních úvěrů je úroková sazba stanovena pevně po dobu určeného fixačního období, nebo můţe být stanovena pevně na celou dobu splatnosti úvěru. Po uplynutí fixačního období dochází zpravidla ke změně této úrokové sazby. (businessinfo.cz, 2011)

Metodika

31

3 Metodika Praktická část se zabývá porovnáním výhodnosti hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. V první části vlastní práce budou zvoleny finanční instituce, které mají největší podíl na českém finančním trhu. Pro srovnání jednotlivých finančních instrumentů budou určena důleţitá kritéria, která ovlivňují ţadatele při výběru hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření. Komparace bude provedena nejdříve určením poplatků za vyřízení ţádosti o hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření. V případě, ţe si klient chce vzít úvěr na financování vlastního bydlení, je třeba, aby byla odhadnuta cena nemovitosti, která je určena na základě jednotlivých podmínek následně bude zde sestavena tabulka poplatků za ohodnocení zastavované nemovitosti. Dále bude ve vlastní práci stanovena doba vyřízení úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru, při čemţ tyto hodnoty budou následně porovnány. Získání hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření je podmíněno splněním podmínek určených finančními institucemi. Proto bude v praktické části uveden stručný popis posouzení bonity klienta a bude vypočten poţadovaný minimální čistý měsíční příjem klienta. Důleţitým kritériem pro výběr hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření je výše úrokové sazby, z toho důvodu budou uvedeny úrokové sazby z úvěru u jednotlivých finančních institucí. Práce se dále zaměří na moţnou výši získaných finančních prostředků z hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření určených k financování vlastního bydlení. Z klientova hlediska je důleţité vědět výši měsíčního finančního zatíţení, proto budou pro srovnání uvedeny výše měsíčních splátek jednotlivých produktů hypotečních bank a stavebních spořitelen. Jedním z důleţitějších kriterií pro výběr formy financování vlastního bydlení je výše poplatků, se kterými se klient v průběhu trvání úvěrového vztahu můţe setkat. Proto v poslední části porovnání vybraných kriterií hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření budou vybrány a uvedeny poplatky, které jsou po dobu trvání úvěru nejčastější. Druhá část vlastní práce bude zaměřena především na průběh jednotlivých forem financování vlastního bydlení. Průběh bude objasněn na modelových příkladech hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Příklady budou vypočítány na zvoleném produktu ČSOB, a.s. a produktu Českomoravské stavební spořitelny, a.s. Pro oba dva produkty bude vypočítán splátkový kalendář pomocí měsíční anuitní splátky. Dále bude určena výše poplatků po celou dobu trvání úvěru, vypočteny úroky z hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření a celkové náklady na poskytnutý úvěr. Na základě těchto výpočtů bude určeno celkové finanční zatíţení po dobu splácení úvěru pro obě dvě formy financování vlastního bydlení. V poslední řadě bude provedena sumarizace a porovnání těchto výpočtů. Na základě tohoto porovnání bude zvolena výhodnější forma financování vlastního bydlení v České republice.

Praktická část

32

4 Praktická část Vzhledem k tomu, ţe se na českém finančním trhu vyskytuje velké mnoţství finančních institucí, které nabízejí velké mnoţství bankovních produktů, jako jsou hypoteční úvěry a stavební spoření, budou v praktické části zohledněny pouze vybrané bankovní instituce. V následující části jsou objasněna kritéria, která nejčastěji rozhodují u klienta o zvolení vhodného finančního produktu. Modelace příkladů je znázorněna na zvolených konkrétních bankovních produktech finančních institucí. Pro zpracování těchto dat jsem si zvolila tyto bankovní instituce: ČSOB, a.s., Česká spořitelna, a.s., GE Money Bank, a.s., Komerční banka, a.s., Raiffeisenbank, a.s., Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. Pro přehledné zpracování budou dále v praktické části práce pouţity zkratky pro dané bankovní instituce.

4.1 Komparace vybraných kriterií SS a HÚ 4.1.1

Náklady spojené s vyřízením HÚ a úvěrem ze SS

Poplatky spojené s vyřízením žádosti o HÚ a úvěrem ze SS Prvotním nákladem, který je spojen s vyřízením hypotečního úvěru, je poplatek s vyřízením samotné ţádosti o hypoteční úvěr a vyhodnocení této ţádosti. Je vhodné před zpracováním ţádosti o hypoteční úvěr poţádat o osobní konzultace nebo o předběţné posouzení ţádosti. V tomto případě se nabízí vytvoření modelové situace, která předem objasní průběh hypotečního úvěru a ukáţe, zda má klient z hlediska bonity vůbec nárok na kladné vyřízení hypotečního úvěru. Předběţné posouzení ţádosti popř. osobní konzultace poskytuje v této době většina bank. Protoţe poplatek spojený s vyřízením hypotečního úvěru je nenávratný a jednorázový, můţe ţadatel tímto způsobem ţádosti o hypoteční úvěr předejít riziku nenávratnosti tohoto poplatku v případě zamítnutí ţádosti.

Praktická část Tab. 2

33

Poplatky za zpracování smlouvy o hypotečním úvěru

Banka

Produkt

Poplatek za vyřízení úvěru v Kč Min. Max.

Poplatek za vyřízení úvěru

0

-

Česká spořitelna, Ideální hypotéka a.s. ČSOB, a.s.

ČSOB Hypotéka

GE Money Bank, Hypotéka a.s. Komerční banka, Klasic, Plus a.s. Raiffeisenbank, Hypotéka a.s.

4 000

18 000

8 000

25 000

0,6 % z částky úvěru 0,8 % z částky úvěru

2 900

-

0

-

Zdroj: Vlastní práce

Z tabulky je patrné, ţe výše těchto poplatků se u jednotlivých bank liší velice výrazným způsobem. v produktech lze zvolit i takový produkt, který tímto poplatkem není zatíţený vůbec. Tabulka ukazuje, ţe nulovou sazbou je zatíţena hypotéka „Ideál“ u České spořitelny, a.s. a hypotéka u Raiffeisenbank, a.s. v případech ČSOB a GE Money Bank mají banky stanovenou minimální a maximální hranici výše poplatků. Ve výjimečných případech (v tabulce uvedená Komerční banka) je poplatek bez ohledu na výši hypotečního úvěru jednotný. Jelikoţ se jedná o náklad, který je z hlediska celkového procesu hypotečního úvěrování největším jednorázovým poplatkem, můţe být pro klienta jedním z důleţitých kriterií pro výběr samotné finanční instituce i produktu. V uvedené tabulce nejsou zohledněné akce jednotlivých bank, kdy při „akčních“ nabídkách bývají tyto poplatky většinou nulové. v tomto případě tedy také záleţí na konkrétní, momentální situaci. Především v období duben - červen bývá zájem o hypoteční úvěry menší, a z tohoto důvodu banky většinou volí nulové poplatky za vyřízení hypotečního úvěru.

Praktická část Tab. 3 spoření

34

Poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření a vyřízení úvěru ze stavebního

Výše poplatku za uzavření smlouvy o SS

Poplatek za vyřízení úvěru ze SS v Kč

Českomoravská stavební spořitelna, a.s.

1 % z cílové částky

0

Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.


0

Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.


0

Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.


0

Stavební spořitelna


Co se týče úvěru ze stavebního spoření tak je z uvedené tabulky patrné, ţe ţádost o vyřízení řádného úvěru ze stavebního spoření není u stavebních spořitelen zatíţena ţádným poplatkem. Výjimkou jsou ovšem ţádosti o překlenovací úvěry, které jsou u většiny stavebních spořitelen zpoplatněny.23 Je tedy potřebné brát v úvahu pouze poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření. Tento poplatek je zpravidla 1 % z cílové částky. U některých stavebních spořitelen bývá vymezen maximální částkou, coţ při volbě vysoké cílové částky můţe být pro klienta výhodné. Maximální výše poplatku za uzavření smlouvy o stavebním spoření se pohybuje od 8 000 - 20 000 Kč. Stejně tak, jako u hypotečních úvěrů můţe být poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření při různých akcích nulový. Opět záleţí na momentální konkrétní situaci. S vyřízením ţádosti o hypoteční úvěr nebo o úvěr ze stavebního spoření není spojený pouze samotný poplatek za zpracování ţádosti. K vyřízení ţádosti je nutné doloţit doklady, které jsou bankou a stavební spořitelnou povinně vyţadovány. S těmito doklady jsou spojeny další náklady pro ţadatele. Jedním z těchto poplatků je poplatek za vyhotovení odhadu ceny nemovitosti. Přehled výše tohoto poplatku u jednotlivých bank je znázorněn v následující tabulce.

Poplatek za vyřízení překlenovacího úvěru má zpravidla stejnou procentuelní sazbu jako poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření, tedy 1 % z výše poskytovaného úvěru. 23

Praktická část Tab. 4

35

Tabulka poplatků za vyhotovení odhadu ceny nemovitosti vybraných bank

Finanční instituce Česká spořitelna, a.s. ČSOB, a.s. GE Money Bank, a.s. Komerční banka, a.s. Raiffeisenbank, a.s. ČMSS, a.s.

Typ nemovitosti

Podmínky vyhotovení

Výše poplatku v Kč

-

interní odhad

2 000

expresní ocenění bytu ostatní nemovitosti

odhad ve městech s více jak 10 000 obyvateli

bez poplatku

-

individuálně

bytová jednotka

interní odhad

3 500

rodinný dům

interní odhad

4 500

-

interní odhad

2 000

-

externí odhadce doporučený bankou

3 500 – 5 500

individuální odhad ceny nemovitosti, s doporučením externího odhadce stavební spořitelnou

3 500 – 6000

interní odhad

3 900 – 4 600 3 000 – 6 000

-

SSČS, a.s.

-

MPSS, a.s.

-

RSS, a.s.

-


Z tabulky vyplývá, ţe výše poplatku za vyhotovení odhadu nemovitosti se výrazným způsobem liší, nejenom mezi bankami a stavebními spořitelnami, ale i mezi jednotlivými bankami. Pokud se jedná o ocenění bytu ve městě s více jak 10 000 obyvateli, nabízí ČSOB zprostředkování odhadu ceny nemovitosti zcela zdarma. Ostatní banky nabízejí zprostředkování v rozmezí od 2 000 – 5 500 Kč. Banky vyuţívají tzv. interní odhady nemovitosti, které je moţné realizovat přes internet24. U stavebních spořitelen bývá poplatek v rozmezí 3 500 – 5 500 Kč a závisí na individualitě a zvolení externího odhadce. Podstatným rozdílem vyhotovení odhadu je, ţe u většiny bank se jedná o interní posouzení a ţadatel o hypoteční

Při zhotovení odhadu ceny nemovitosti „on-line“ je zapotřebí, aby se oceňovaná nemovitost nacházela ve městě s více jak 10 000 obyvateli. 24

Praktická část

36

úvěr nedostane odhad do svých rukou, na rozdíl od externích odhadců u stavebních spořitelen. 4.1.2

Doba vyřízení hypotečního úvěru a úvěru ze SS

Doba na vyřízení úvěru se u jednotlivých bank a stavebních spořitelen také výrazným způsobem liší viz. tabulka č. 5 - doba vyřízení hypotečního úvěru u vybraných bank a tab. č. 6 - doba vyřízení úvěru ze stavebního spoření. Tab. 5

Doba vyřízení hypotečního úvěru

Banka

Obvyklá doba vyřízení HÚ

Česká spořitelna, a.s.

3 dny

ČSOB, a.s.

3 - 5 dní

GE Money Bank, a.s.

5 dní

Komerční banka, a.s.

10 dní

Raiffeisenbank, a.s.

10 dní


Uvedené doby vyřízení úvěru jsou spíše orientační. Vyřízení ţádostí není jednoduchým procesem. Některé banky nabízí také expresní vyřízení ţádosti o hypoteční úvěr, tyto sluţby jsou však zpoplatněny. Poplatky za expresní vyřízení ţádosti se většinou pohybují kolem 0,5 % z výše hypotečního úvěru, v min. výši od 2 000 Kč do 10 000 Kč. Doba na vyřízení ţádosti je uváděna aţ poté, co banka obdrţí všechny potřebné doklady, které od ţadatele o hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření poţaduje.

Praktická část

Tab. 6

37

Doba vyřízení úvěru ze stavebního spoření


Obvyklá doba vyřízení úvěru ze SS


7 dní


7 – 14 dní


14 dní


Z uvedených tabulek č. 5 a č. 6 je zřejmé, ţe doba na vyřízení hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření se u bankovních institucí liší. U institucí poskytujících hypoteční úvěry je doba na vyřízení úvěru menší, neţ při vyřízení úvěru ze stavebního spoření. Česká spořitelna, a.s. je schopna po dodání všech potřebných dokladů poţadovaných po klientovi, vyřídit ţádost jiţ za tři pracovní dny. Ostatní banky se pohybují v rozmezí 5 aţ 10 pracovních dnů. U stavebních spořitelen je čekací doba na vyřízení úvěru ze stavebního spoření delší. Nejkratší lhůtu pro vyřízení úvěru má Českomoravská stavební spořitelna, a.s., kde by úvěr měl být vyřízen nejdéle do 7 pracovních dní. U ostatních stavebních spořitelen je délka na vyřízení úvěru 7 – 14 dní a to za předpokladu, ţe ţadatel o úvěr ze stavebního spoření splňuje zákonem stanovenou délku spoření (minimálně 24 měsíců). 4.1.3

Posouzení bonity klienta

Pro kladné vyřízení ţádosti o hypoteční úvěr či úvěr ze stavebního spoření je důleţité, aby klient splňoval dostatečné podmínky úvěruschopnosti, které banky a stavební spořitelny poţadují. Kaţdá finanční instituce pouţívá rozdílná měřítka pro hodnocení bonity klienta. U většiny finančních institucí spočívá hodnocení bonity především v závislosti na čistém měsíčním příjmu ţadatele, výši úvěru a době jeho splatnosti. Při nedostatečné bonitě ţadatele existují i jiná východiska pro získání finančních prostředků, a to především ve sníţení výše poţadovaného úvěru nebo prodlouţení doby splatnosti. Toto řešení nedostatečné bonity ţadatele vede k vyšší úrokové sazbě. Klient má také moţnost zaţádat o hypoteční úvěr, ke kterému není třeba dokládat příjmy ţadatele. Minimální výše čistého měsíčního příjmu je posuzována podle ţivotního minima.

Praktická část

Tab. 7

38

Částky ţivotního minima

Pro jednotlivce Pro první dospělou osobu Pro druhou a další dospělou osobu Pro nezaopatřené dítě ve věku: Do 6 let 6 až 15 let 15 až 26 let

3 162 Kč 2 880 Kč 2 600 Kč 1 600 Kč 1 960 Kč 2 250 Kč

Zdroj: http://www.mesec.cz/mzdy-a-duchod/socialni-podpora/socialnidavky/pruvodce/zivotni-minimum

Pokud bychom nebrali v úvahu ostatní poţadavky, které mají vliv na posuzování bonity klienta, a zaměřili bychom se pouze na minimální měsíční příjem ţadatele a vycházeli bychom z předpokladu, ţe ţadatelem je rodina s jedním dítětem ve věku od 6 do 15 let, která má měsíční výdaje domácnosti ve výši 15 000 Kč, situace by vypadala takto: Výpočet minimálního měsíčního příjmu ŢM = 2 880 + 2 600 + 1960 = 7 440 Kč MMP = 7 440 + 15 000 = 22 440 Kč Obecně tedy platí, ţe v tomto případě by měl minimální měsíční příjem rodiny pro získání úvěru činit 22 440 Kč. Při zohlednění ostatních faktorů, které finanční instituce posuzují, bývá poţadavek na minimální měsíční příjem podstatně vyšší. Opět závisí na konkrétní momentální situaci ţadatele. Nelze tedy pro jednotlivé bankovní instituce určit obecnou výši poţadovaného měsíčního čistého příjmu. V porovnání hypotečního úvěru s úvěrem ze stavebního spoření, ale platí, ţe poţadavky stavebních spořitelen na čistý měsíční příjem jsou niţší. 4.1.4

Výše úrokové sazby

Zjednodušeně úrok přestavuje částku, kterou finanční instituce ţádá za vypůjčení finančních prostředků. Jedná se tedy o výnos banky za poskytnutí finančních prostředků. Úrok je určen procentuální sazbou a vypočítá se z dluţné (zapůjčené) finanční částky. V případě hypotečních úvěrů ovlivňuje výši úrokové sazby především zvolená délka fixace, kterou si klient volí jiţ při uzavírání ţádosti o poskytnutí hypotečního úvěru. Období fixace úrokové sazby je moţné zvolit na různě dlouhou

Praktická část

39

dobu. Doba je zvolena na jeden rok, tři roky, či pět, deset, patnáct, dvacet, pětadvacet a třicet let. Ve své podstatě klientovi zaručuje stejnou úrokovou sazbu po dobu zvoleného fixačního období, která byla aktuální v době, kdy ţádal o poskytnutí hypotečního úvěru. Tab. 8

Výše úrokové sazby v závislosti na době fixace

Banka Česká spořitelna, a.s. ČSOB, a.s. GE Money Bank, a.s. Komerční banka, a.s. Raiffeisenbank, a.s.

1 4,59 % 4,13 % 3,89 % 4,45 % 4,29 %

3 3,79 % 3,89 % 3,99 % 3,99 % 3,99 %

Délka fixace v letech 5 10 15 20 3,79 4,99 4,99 % % % 3,99 4,43 4,73 4,73 % % % % 4,19 5,39 % % 4,19 4,85 5,05 % % % 4,59 5,99 5,99 % % %

25

30

-

-

4,73 %

4,73 %

-

-

-

-

-

-

Zdroj: Vlastní práce25

Je velice sloţité předpokládat vývoj úrokových sazeb a podle toho volit vhodnou dobu fixace úrokové sazby. Předpokládaný vývoj úrokové sazby do budoucna je částečně moţný pouze podle měnové politiky České národní banky. Při volbě doby fixace je tedy vţdy lepší uvaţovat naši momentální situaci. Pokud ţadatel o hypoteční úvěr očekává v období zvolené fixace nějaký mimořádný finanční příjem, tak z tohoto hlediska je vhodné zvolit kratší dobu fixace, protoţe při změně fixace má klient nárok na mimořádnou splátku, která nebude zatíţena ţádným poplatkem za předčasné splacení hypotečního úvěru. Naopak pokud se klient domnívá, ţe v období splácení hypotečního úvěru nebude platit kromě řádných splátek ţádnou mimořádnou splátku, je vhodné zvolit dobu fixace na delší dobu, např. na dobu 10 let. Z uvedené tabulky je zřejmé, ţe podle úrokových sazeb stanovených pro rok 2011 jednotlivých bankovních institucí, je „nejvýhodnější“ doba fixace 3 roky. Při porovnání výše jednotlivých úrokových sazeb mezi hypotečními bankami, je hypoteční úvěr nejvíce zatíţen úrokovou sazbou u Raiffeisenbank, a.s. a nejméně u ČSOB, a.s. Ostatní úrokové sazby jednotlivých bank jsou téměř srovnatelné.

Uvedené sazby jsou v p.a. Úrokové sazby jsou uvedeny bez sazeb pro 100 % hypotéku. Sazby nabízených 100 % hypoték jsou aţ o 1 % vyšší. 25

Praktická část

40

Vývoj úrokových sazeb HÚ 6 5 4 3 2 1

Obr. 4

Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů bez ohledu na délku fixace

V grafu je znázorněn vývoj úrokových sazeb v období květen 2010 aţ duben 2011. Je zřejmé, ţe za poslení rok má úroková sazba z hypotečních úvěrů tendenci klesat. V období květen 2010 byla průměrná výše úrokové sazby bez ohledu na dobu fixace 5, 12 % p.a. V dubnu letošního roku je průměrná výše úrokové sazby 4, 28 % p.a., tzn. pokles o necelý procentuální bod, přesněji pokles o 0,84 % p.a. V současné době Česká národní banka sniţuje základní úrokovou sazbu, která se blíţí minimu za poslední roky, coţ má za následek pokles úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Při pokračování tohoto trendu by bylo vhodné volit kratší dobu fixace úrokové sazby, ale pouze za předpokladu, ţe by tento trend pokračoval. V opačném případě by bylo vhodné zvolit delší dobu fixace, která by klientovi zaručila výhodnější úrokovou sazbu na delší dobu. Na rozdíl od hypotečních úvěrů jsou úrokové sazby za poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření určeny pevnou úrokovou sazbou po celou dobu splácení úvěru ze stavebního spoření. Ve většině případů jsou tyto úrokové sazby výhodnější neţ úrokové sazby při poskytnutí hypotečního úvěru. Výjimky jsou pouze u překlenovacích úvěrů, kde se výše úrokové sazby pohybuje aţ o 0,8 % p.a. výše, neţ při poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření. U překlenovacího úvěru nemusí být úroková sazba pevně stanovena na celou dobu splácení překlenovacího úvěru, jako tomu je u řádného úvěru, ale můţe se podle předem sjednaných všeobecných podmínek změnit.

Praktická část

Tab. 9

41

Výše úrokových sazeb řádného a překlenovacího úvěru ze SS

Výše úrokové sazby řádného úvěru ze SS p.a.

Výše úroková sazby překlenovací úvěru p.a.


3,7 %

4,4 %


3,75 %

4,2 %


4%

4,6 %

3,5 %

4,1 %


Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. Zdroj: Vlastní práce

Nejmenší úrokovou sazbu podle úrokových sazeb v roce 2011 nabízí jak z řádného tak i překlenovacího úvěru Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. Naopak nejvíce zatíţený úvěr úrokovou sazbou poskytuje Modrá pyramida stavební spořitelny, a.s., a to v případě řádného i překlenovacího úvěru. 4.1.5

Výše hypotečního úvěru a úvěru ze SS

Zákonem je stanoveno, ţe banka můţe poskytnout hypoteční úvěr v maximální výši 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. V takovém to případě je zřejmé, ţe úvěr musí být nemovitostí zajištěn v minimální hodnotě 143 %. V případě, ţe banka poskytuje vyšší úvěr, neţ je zákonem povoleno, má povinnost tento úvěr zajistit náhradním krytím, a to celou hodnotu, která překročila zákonem stanovenou hranici. V této době jsou na trhu k dispozici i hypoteční úvěry poskytované do 100 % výše zastavované nemovitosti. U stavebních spořitelen je výše poskytnutého úvěru ze stavebního spoření ovlivněna výší cílové částky, kterou si klient zvolil při uzavírání smlouvy o stavebním spoření a zůstatkem na účtu stavebního spoření k okamţiku ţádosti o úvěr. Výše úvěru ze stavebního spoření je moţná do maximální výše rozdílu mezi zvolenou cílovou částkou a zůstatkem na účtu stavebního spoření. Účastník stavebního spoření tak má k dispozici 100 % svojí cílové částky.

Praktická část

42

Poměr poskytnutých úvěru a naspořené částky v % 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 1999 Obr. 5 2010

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Poměr poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření na naspořené částce v letech 1993 –

Od roku 1999 aţ do roku 2010 se podíl poskytnutých úvěrů na cílové částce postupně zvyšuje. V roce 1999 byly klientům poskytovány úvěry ze stavebního spoření ve výši pouhých 30 % z cílové částky, tzn., ţe klient měl naspořeno 70 % potřebných finančních prostředků k financování svých bytových potřeb, a pouze 30 % objemu potřebných finančních prostředků bylo kryto úvěrem poskytnutý stavební spořitelnou. V jednotlivých letech se poměr mezi naspořenou částkou a výší úvěru ze stavebního spoření pomalu vyrovnával. Graf zobrazuje, ţe v dnešní době má klient naspořeno pouze 40 % cílové částky a zbylý nedostatek finančních prostředků řeší úvěrem ve výši 60 % cílové částky.

Praktická část

Tab. 10

43

Tabulka maximální a minimální výše poskytnutého úvěru

Finanční instituce

Výše hypotečního úvěru z hodnoty zastavované nemovitosti (v %)

Výše řádného úvěru ze SS z cílové částky (v %)

Minimální výše hypotečního úvěru (v Kč)


85, 100

-

300 000

70, 85, 100

-

200 000

85, 100

-

300 000

85, 100

-

200 000

65, 100

-

250 000

ČMSS, a.s.

-

60

-

SSČS, a.s.

-

60

-

MPSS, a.s.

-

60

-

RSS, a.s.

-

60

-

ČSOB, a.s. GE Money Bank, a.s. Komerční banka, a.s. Raiffeisenbank, a.s.


Financování bytových potřeb hypotečním úvěrem můţe být pokryto aţ do výše 100 % potřebných finančních prostředků. V této době nabízí většina hypotečních bank moţnost poskytnutí hypotečního úvěru ve výši 100 % hodnoty zastavované nemovitosti. Ovšem při ţádosti o stoprocentní hypoteční úvěr je výše úrokové sazby podstatně vyšší, a to aţ o 2-3 %. Je třeba, aby se ţadatel prokázal vysokou bonitou a poskytl bance vysokou záruku. V případě poskytnutí úvěru ze stavebního spoření je řádný úvěr poskytován do maximální výše 60 % cílové částky. Jednou z podmínek pro získání řádného úvěru ze stavebního spoření je minimální naspořená částka 40 % z objemu cílové částky, proto nemůţe být poskytnut úvěr vyšší.

Praktická část

4.1.6

44

Výše splátek hypotečního úvěru a úvěru ze SS

Hypoteční úvěr bývá ve většině případů splácen anuitními splátkami, coţ pro klienta znamená, ţe po celou dobu splácení úvěru platí splátku ve stejné výši. v prvních letech je touto splátkou splácen ve větší míře úrok neţ úmor, v posledních letech splácení je poměr opačný. Výše splátek hypotečního úvěru je ovlivněna především výší poskytovaného úvěru, úrokovou sazbou a délkou zvolené fixace úrokové sazby. Proto je velice obtíţné bez konkrétní situace určit předpokládanou měsíční splátku. V následující tabulce jsou znázorněny předpokládané měsíční splátky jednotlivých bank. Tab. 11

Tabulka měsíčních anuitních splátek

Finanční instituce

Výše měsíční anuitní splátky v Kč


8 924

ČSOB, a.s.

9 082

GE Money Bank, a.s.

9 240


9 248


9 563

ČMSS, a.s.

5 312

SSČS, a.s.

5 335

MPSS, a.s.

5 453

RSS, a.s.

5 219


V tabulce jsou uvedeny předpokládané měsíční splátky u jednotlivých bankovních institucí. Tyto hodnoty jsou uvedeny pro hypoteční úvěr ve výši 1 500 000 Kč, s dobou fixace úvěrové sazby na období pěti let a délkou splatnosti 20 let. Úroková sazba je zvolena podle příslušných tarifů konkrétních produktů.

Praktická část

45

S předpokládanou výší potřebných finančních prostředků na financování vlastního bydlení hypotečním úvěrem pro Českou spořitelnu, a.s., GE Money Bank, a.s. a Komerční banku, a.s. je výše hypotečního úvěru 85 % zastavované hodnoty nemovitosti, pro Raiffeisenbank je zvolena výše úvěru 65 % z hodnoty zastavované nemovitosti. V případě stavebních spořitelen je bráno v úvahu, ţe klient potřebuje k financování svých bytových potřeb částku ve výši 1 500 000 Kč, zároveň se jedná o cílovou částku. Pro poskytnutí řádného úvěru je zapotřebí, aby měl klient naspořenou minimální částku ve výši 60 % cílové částky. V uvedeném případě musí být naspořená částka pro poskytnutí úvěru 600 000 Kč. Zbytek potřebných prostředků ve výši 900 000 Kč bude kryt řádným úvěrem ze stavebního spoření. Úroková sazba je zvolena podle nabídky jednotlivých stavebních spořitelen s délkou splatnosti 20 let.26

Výše měsíční anuitní splátky 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 ČS Obr. 6

ČSOB

GEMB

KB

RB

ČMSS

SSČS

MPSS

RSS

Porovnání výše měsíčních splátek jednotlivých finančních institucí

Pro lepší srovnání rozdílnosti měsíčních anuitních splátek je uveden graf č. 6. Splátky jednotlivých hypotečních bank a stavebních spořitelen nejsou ţádným výrazným způsobem rozdílné. Podle momentálních úrokových sazeb je „nejdraţším“ hypotečním úvěrem úvěr poskytovaný od Raffeisenbank, a.s., naopak „nejvýhodnějším“ úvěrem je hypoteční úvěr od České spořitelny, a.s. V případě splátek úvěru ze stavebního spoření je výše splátek jednotlivých stavebních spořitelen také téměř totoţná. Ovšem při porovnání výše splátek hypotečních úvěru a splátek úvěru ze stavebního spoření je patrné, ţe výše splátek V případě řádných úvěrů ze stavebního spoření je doba splatnosti obvykle menší neţ 20 let, pohybuje se v rozmezí 5 aţ 15 let. Pro srovnání jednotlivých splátek je v příkladu zvolena stejně dlouhá doba splatnosti jako pro hypoteční úvěr, aby bylo moţno jednotlivé splátky porovnat. 26

Praktická část

46

hypotečního úvěru je aţ dvojnásobně vyšší, neţ u splátek úvěru ze stavebního spoření. Zatíţení měsíčního příjmu klienta je tedy podstatně vyšší. Výše splátek úvěru ze stavebního spoření je především ovlivněna předpokladem, ţe klient musí mít naspořeny vlastní finanční prostředky v minimální výši 60 % z cílové částky. 4.1.7

Poplatky spojené s hypotečním úvěrem a úvěrem ze SS

Při výběru banky není důleţité volit banku pouze podle výše úrokové sazby, ale je zapotřebí věnovat pozornost poplatkům spojených s hypotečním úvěrem. Proto bude obsah této kapitoly věnován jednotlivým poplatků, se kterými se klient nejčastěji setká v průběhu trvání hypotečního úvěru. Výše těchto poplatků u jednotlivých hypotečních bank znázorňuje tabulka č. 12.

Správa úvěrového účtu v Kč

Poradenství Kč/min.

Změna podmínek smlouvy v Kč

Čerpání úvěru v Kč

Zaslání upomínky při nesplácení úvěru v Kč

Výše jednotlivých poplatků

Banka

Tab. 12


150

250/30

min. 1.000 max. 3.000

0

300

ČSOB, a.s.

150

250/30

min. 2 000 max. 10 000

80027

500

GE Money Bank, a.s.

150

-

2 000

500

400


100

-

2 000

0

500


100

-

2 000

50028

500


27 28

Tento poplatek si banka účtuje při 4. a dalším čerpáním hypotečního úvěru. Tento poplatek si banka účtuje při 3. a dalším čerpáním hypotečního úvěru.

Praktická část

47

V tabulce č. 12 je zobrazena, ţe správa hypotečního účtu se pohybuje u všech hypotečních bank téměř ve stejné výši. S tímto poplatkem se setká kaţdý klient hypoteční banky. Výše tohoto poplatku se můţe vyšplhat aţ na částku 1 800 Kč ročně. Dalším poplatkem, se kterým se klient při získání hypotečního úvěru setká, je poplatek za čerpání hypotečního úvěru. V případě České spořitelny, a.s. a Komerční banky, a.s. je čerpání úvěru bez poplatku. GE Money Bank, a.s. si od prvního čerpání hypotečního úvěru účtuje 500 Kč. U ČSOB, a.s. je sluţba při 1. aţ 3. čerpání hypotečního úvěru bez poplatku. Sluţba je zpoplatněna částkou 800 Kč při 4. a dalším čerpání úvěru. Podobně je to i u Raiffeisenbank, kde je sluţba zpoplatněna od 3. a dalšího čerpání úvěru poplatkem ve výši 500 Kč. První a druhé čerpání hypotečního úvěru je bez poplatku. Pokud klient potřebuje změnit podmínky stanovené v úvěrové smlouvě, je za tuto sluţbu bankou účtován ve většině případů poměrně vysoký poplatek. Poplatek se zpravidla pohybuje okolo 2 000 Kč. Některé banky mají vymezenou minimální a maximální částku tohoto poplatku. Se změnou hypoteční smlouvy je také spojeno poradenství, které banky v tomto případě poskytují. U některých bank je poradenství bez poplatku. U České spořitelny, a.s. a ČSOB, a.s. je za poradenství účtovaná sazba 250 Kč za hod. Ostatní výše uvedené banky nabízejí poradenství bez poplatku. V neposlední řadě se klient můţe setkat s poplatkem, který je spojený s neschopností splácet úvěr. V případě neuhrazení měsíční splátky banka zašle klientovi upomínku. Zaslání upomínky se pohybuje od 300 Kč do 500 Kč. U jednotlivých bank se nějak zvláštním způsobem neliší.

Praktická část

Změna podmínek smlouvy v Kč

ČMSS, a.s.

310

310

zdarma

zdarma

zdarma

300

SSČS, a.s.

285

285

495

45

295

295

MPSS, a.s.

300

300

1000

zdarma

500

500

RSS, a.s.

360

360

500

zdarma

200

500


Správa úvěrového účtu v Kč/rok

Výše poplatků stavebních spořitelen

Správa účtu v Kč/rok

Tab. 13

48

Zaslání upomínky při nesplácení úvěru v Kč

1.

2.

3.


Oproti hypotečním úvěrům je výše poplatků spojená s úvěrem ze stavebního spoření niţší. Mezi jednotlivými stavebními spořitelnami existují mírné rozdíly mezi výší poplatků. Správa úvěrového účtu se pohybuje v průměru okolo 300 Kč ročně oproti poplatku za vedení úvěrového účtu u hypoteční banky, kde je tento poplatek aţ o 1 440 Kč ročně vyšší. Změny podmínek stanovených ve smlouvě o stavebním spoření jsou oproti změnám u smluv hypotečních úvěru také podstatně niţší. Zasílání upomínek při nesplácení úvěru ze stavebního spoření nejsou u uvedených stavebních spořitelen zpoplatněny aţ od druhé výzvy. První upomínka je zasílána zdarma. Výše poplatků za další upomínky je odstupňována podle počtu zaslaných upomínek.

Praktická část

49

4.2 Porovnání vybraných produktů hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření 4.2.1

Stavební spoření

Modelové zadání Počet osob domácnosti Výše hrubých měsíčních mezd

2 dospělé osoby 23 000 Kč 21 000 Kč

Měsíční výdaje

14 000 Kč

Účel úvěru Odhadní cena nemovitosti

koupě bytu v osobním vlastnictví Ţďár nad Sázavou 1 560 000 Kč

Vlastní zdroje

100 000 Kč

Stavební spoření ČMSS Spořící část Cílová částka Měsíční úloţka Počet měsíční úloţek Splněno hodnotící číslo

1 500 000 Kč 7 500 Kč 82 ano

Úroková sazba

2 % p.a.

Poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření Poplatek za vedení vkladového účtu

15 000 Kč 310 Kč/ročně

Suma vkladů za dobu spoření Připsané úroky celkem Celková výše připsaných státních podpor Zůstatek účtu ke konci spoření

622 500 Kč 42 504 Kč 16 000 Kč 655 142 Kč

Praktická část

50

Úvěrová část Výše poskytnutého úvěru Délka splatnosti úvěru ze SS Počet splátek

844 858 Kč 10 let 118

Výše splátky

9 029 Kč

Úrok

4,8 % p.a.

Poplatek za zhotovení odhadní ceny zastavované nemovitosti

4 100 Kč

Poplatek za správu úvěrového účtu

310 Kč/ročně

0

Celkové roční výdaje v Kč

Nesplacený dluh v Kč

Úmor v Kč

Úrok v Kč

Velikosti splátky (anuita) V Kč

Průběh splácení úvěru ze stavebního spoření

Pořadí s plátky

Tab. 14

844 858

1

108 353

40 553

67 800

777 058

112 763

2

108 353

37 299

71 054

706 004

108 663

3

108 353

33 888

74 465

631 539

108 663

4

108 353

30 313

77 687

553 852

108 663

5

108 353

26 585

81 768

472 084

108 663

6

108 353

22 660

85 693

386 391

108 663

7

108 353

18 547

89 806

296 585

108 663

8

108 353

14 237

94 116

202 469

108 663

9

108 353

9 719

98 634

103 835

108 663

10

108 353

4 518

103 853

0

108 663

Celkem

1 083 530

238 672

844 858

-

1 090 730

Zdroj: Vlastní výpočty

Praktická část

51

Podíl úmoru a úroku na anuitní splátce 120 000

Anuitní splátka v Kč

100 000 80 000 60 000

40 000 20 000 0 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Rok

Obr. 7

Změna podílu úroku a úmoru na anuitní splátce v jednotlivých letech

Na obrázku č. 7 je znázorněn průběh splácení úvěru ze stavebního spoření. Při zvolené variantě úvěru ze stavebního spoření je jiţ při první splátce větší podíl úmoru neţ úroku. Podíl úroků v jednotlivých letech se postupně sniţuje a při poslední splátce je výše úroku minimální. Výpočet roční anuity Pro výpočet roční anuity se vyuţívá vztah:

r

a

D

a

844858

1 (1 r )

n

0,048 1 (1 0,048)

10

108353 Kč

Náklady úvěru ze stavebního spoření Do celkové výše nákladů ze stavebního spoření je zapotřebí zváţit také náklady spojené s fází spoření. Jsou to náklady za uzavření smlouvy o stavebním spoření a poplatek za vedení vkladového účtu.

Praktická část

52

Náklady v prvním roce splácení úvěru Výpočet ročních nákladů je roven anuitní splátce, poplatku za odhad ceny zastavované nemovitosti a poplatku za vedení úvěrového účtu k poskytnutému úvěru ze stavebního spoření. RN1= 108 353 + 4 100 + 310 = 112 763 Kč Náklady ve druhém až desátém roce splácení úvěru Výpočet ročních nákladů je roven anuitní splátce a poplatku za vedení účtu k poskytovanému úvěru ze stavebního spoření. RN2-10 = 108 353 + 310 = 108 663 Kč Celkové roční náklady úvěrové fáze Celkové roční náklady jsou vypočítány na základě výdajů v prvním roce a výdajů ve druhém aţ desátém roce úvěru. CRN = 112 763 + 11×108 663 = 1 090 730 Kč Celkové roční náklady po dobu trvání stavebního spoření Do celkových nákladů je zapotřebí připočítat také náklady spojené se spořící fázi, protoţe bez této fáze by nebylo moţné získat úvěr ze stavebního spoření. Celkové náklady stavebního spoření jsou vypočteny jako celkové roční náklady úvěrové fáze, poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření a poplatek za vedení vkladového účtu. CRNSS = 1 090 730 + 15 000 + 7×310 = 1 107 900 Kč Zaplacené úroky z hypotečního úvěru Celkově zaplacené úroky z úvěru jsou počítány za celou dobu splácení úvěru tedy za dobu 10 let. CZÚ = 238 672 Kč Z uvedených výpočtu vyplývá, ţe klient zaplatí na úrocích 238 672 Kč. S ostatními poplatky přeplatí klient 263 042 Kč. Klient tedy přeplatí 32 % vypůjčené částky.

Praktická část

4.2.2

53

Hypoteční úvěr ČSOB

Modelové zadání Počet osob domácnosti Výše hrubých měsíčních mezd

2 dospělé osoby 23 000 Kč 21 000 Kč

Měsíční výdaje

14 000 Kč

Účel hypotečního úvěru Odhadní cena nemovitosti

koupě bytu v osobním vlastnictví okres Ţďár nad Sázavou 1 560 000 Kč

Vlastní zdroje Poţadovaná výše hypotečního úvěru

500 000 Kč 1 000 000 Kč

Účet u ČSOB Zasílání platu do ČSOB

ano ano

Hypoteční úvěr od ČSOB HU 70 Výše hypotéky Minimální hodnota zajištění Podíl úvěru na zajištění

1 000 000 Kč 1 428 572 Kč 70 %

Délka splatnosti hypotečního úvěru Počet splátek

20 let 240

Typ fixace úroku Úrok Slevy z úroku pojištění Slevy z úroků plat do ČSOB

5 let 4,24 % p.a. 0,10 % p.a. 0,15 % p.a.

Poplatek za zhotovení odhadní ceny zastavované nemovitosti Poplatek za vyřízení ţádosti o HÚ Poplatek za správu úvěrového účtu

zdarma29 9 000 Kč 1 800 Kč/ročně

Pojištění nemovitosti Poţadovaný minimální měsíční příjem

2 564 Kč/ročně 14 996 Kč

29

Expresní odhad bankou ve městě větším neţ 10 000 obyvatel.

Praktická část

Velikosti splátky (anuita) v Kč

Úrok v Kč

Úmor v Kč

Nesplacený dluh v Kč

Celkové roční náklady v Kč

Průběh splácení hypotečního úvěru

Pořadí s plátky

Tab. 15

54

0

-

-

-

1 000 000

-

1

73 517

39 990

33 517

966 473

86 881

2

73 517

38 562

34 955

931 518

77 881

3

73 517

37 167

36 350

895 168

77 881

4

73 517

35 717

37 804

857 368

77 881

5

73 517

34 209

39 308

818 060

77 881

6

73 517

32 641

40 876

777 184

77 881

7

73 517

31 010

42 507

734 677

77 881

8

73 517

29 313

44 204

690 473

77 881

9

73 517

27 550

45 967

644 506

77 881

10

73 517

25 716

47 801

596 705

77 881

11

73 517

23 808

49 709

546 996

77 881

12

73 517

21 825

51 692

495 304

77 881

13

73 517

19 762

53 755

441 549

77 881

14

73 517

17 617

55 900

385 649

77 881

15

73 517

15 387

58 130

327 519

77 881

16

73 517

13 068

60 449

267 070

77 881

17

73 517

10 656

62 861

204 209

77 881

18

73 517

8 148

65 369

138 840

77 881

19

73 517

5 540

67 977

70 863

77 881

20

73 517

2654

70 863

0

77 881

celkem

1 470 340

470 340

1 000 000

-

1 566 620

Zdroj: Vlastní výpočty

Praktická část

55

Podíl úroků a úmorů na anuitní splátce 80 000

Anuitní splátka v Kč

70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 1

2

3

4

5

6

7

8

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Rok

Obr. 8

Změna podílu úroku a úmoru na anuitní splátce v jednotlivých letech

V grafu je uveden průběh splácení hypotečního úvěru. Při zvolené variantě hypotečního úvěru je v prvních letech podíl úroku vyšší neţ podíl úmoru. To se postupně od třetího roku vyrovnává a v posledním roce je stejně jako u úvěru ze stavebního spoření úrok minimální a téměř celá splátka je tvořena úmorem. Výpočet roční anuity Pro výpočet roční anuity se vyuţívá vztah:

a

D

r 1 (1 r )

a 1000000

n

0,0399 1 (1 0,0399)

20

73517 Kč

Roční náklady Do ročních nákladů je zahrnut poplatek za uzavření smlouvy o hypotečním úvěru, roční poplatek za vedení hypotečního účtu a výše pojištění zastavované nemovitosti.

Praktická část

56

První rok splácení Výpočet ročních nákladů je roven anuitní splátce, jednorázovému poplatku za uzavření smlouvy o hypotečním úvěru, poplatku za vedení úvěrového účtu a výši pojištění nemovitosti. RN1= 73 517 + 9 000 + 1 800 + 2 564 = 86 881 Kč Druhý až dvacátý rok splácení hypotečního úvěru Výpočet ročních nákladů je roven anuitní splátce, poplatku za vedení hypotečního úvěrového účtu a výši pojištění nemovitosti. RN2-20 = 73 517 + 1 800 +2 564 = 77 881 Kč Celkové náklady Celkové roční náklady jsou vypočítány na základě výdajů v prvním roce a výdajů ve druhém aţ dvacátém roce. CRN = 86 881 + 19.77 881 = 1 566 620 Zaplacené úroky z hypotečního úvěru Celkově zaplacené úroky z úvěru jsou počítány za celou dobu splácení úvěru tedy za dobu 20 let. CZÚ = 470 340 Kč Z uvedených výpočtu vyplývá, ţe klient zaplatí na úrocích 470 340 Kč. S ostatními poplatky přeplatí klient 566 620 Kč. Pokud je klientovi za uvedených podmínek poskytnut hypoteční úvěr, zaplatí téměř o 60 % poskytnuté částky více.

Praktická část

57

4.2.3

Porovnání hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření

Tab. 16

Kritéria porovnání

Finanční produkt

Měsíční zatížení v Kč

Výše úvěru v Kč

Doba splácení úvěru

Rychlost poskytnutí úvěru

6 126

1 000 000

20 let

ihned

9 029

844 858

10 let

po spořící fázi

Anuitní splátky v Kč

Poplatky v Kč

Celkové náklady v Kč

Úroky v Kč

73 517

96 280

1 566 620

470 340

108 353

24 370

1 107 900

238 672

Hypoteční úvěr Stavební spoření Zdroj: Vlastní práce

Tab. 17

Kritéria porovnání

Finanční produkt Hypoteční úvěr Stavební spoření


Pro porovnání obou produktů jsou uvedeny tabulky č. 16 a č. 17. V tabulkách jsou shrnuty výše nákladů a základní kritéria při rozhodování volby moţnosti financování vlastního bydlení v České republice.

Praktická část

58

Porovnání nákladů 1 800 000 1 600 000 1 400 000

1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 Výše úvěru v Kč Anuitní splátky v Kč Hypoteční úvěr Obr. 9

Poplatky v Kč

Úroky

Celkové náklady v Kč

Stavební spoření

Porovnání nákladů hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření

Pro lepší srovnání výše nákladů výbraných produktů je uveden graf č. 9. Z grafu je patrné, ţe celkově větší náklady jsou spojeny při financování vlastního bydlení hypotečním úvěrem. Zejména výše úroků u hypotečního úvěru je podstatně vyšší, neţ u úvěru ze stavebního spoření a poplatky spojené s hypotečním úvěrem jsou také vyšší. Z grafu je zřejmé, ţe při volbě hypotečního úvěru bude příjem domácnosti zatíţen menší měsíční splátkou a poskytnutí úvěru je při schválení hypotečního úvěru okamţité. Naopak v případě stavebního spoření musí ţadatel spořit nejméně 24 měsíců a aţ po té má nárok na získání řádného vyhodnější úvěru ze stavebního spoření. V našem případě klient dosáhne na řádný úvěr dokonce aţ po sedmi letech při měsíční vkládané částce 7 500 Kč.

Diskuse

59

5 Diskuse Jak je z práce patrné, tak pro klienta je z finančního hlediska výhodnější financovat vlastní bydlení řádným úvěrem ze stavebního spoření. Při výběru formy financování vlastního bydlení je, ale také potřeba přihlíţet k dalším okolnostem, nejenom k finanční nákladnosti na poskytnutý úvěr. Je velice důleţité předem zváţit, v jaké finanční situaci se klient nachází a určit jeho moţnosti. Není jednoznačně určeno, ţe pro kaţdého klienta, který nemá dostatek svých vlastních finančních prostředků k tomu, aby si mohl zařídit vlastní bydlení, je výhodnější volbou financování vlastního bydlení pomocí řádného úvěru ze stavebního spoření. Můţe nastat několik situací, které výrazně mění klientovy poţadavky na formu financování bydlení. Kdybychom uvaţovali, ţe klient má jiţ několik let sjednanou smlouvu o stavebním spoření a počítá s poskytnutím úvěru do budoucna, tak při splnění podmínek pro získání řádného úvěru, tzn., pokud by klient spořil dostatečně velkou částku pro splnění hodnotícího čísla a měl by naspořeno 60 % z cílové částky, by měl být jednoznačně zvolen řádný úvěr ze stavebního spoření, který je oproti hypotečnímu úvěru i překlenovacímu úvěru ze stavebního spoření většinou zvýhodněn především tím, ţe je zatíţen niţší úrokovou sazbou. Při zváţení celkového průběhu stavebního spoření, tedy i zhodnocení vloţených finančních prostředků do stavebního spoření a výhod, které Ministerstvo financí v této době poskytuje, by měl klient jednoznačně volit jako nejvýhodnější formu financování vlastního bydlení tento úvěr. Protoţe stavební spoření můţe uzavřít i zákonný zástupce nezletilému dítěti, je v momentální chvíli moţnost stavebního spoření ve velké míře vyuţívána také jako spořící produkt pro dostatečné zajištění dětí do budoucna v otázce financování vlastního bydlení. Pokud by zákonný zástupce uzavřel smlouvu o stavebním spoření jiţ v útlém věku dítěte nebo po dosaţení plnoletosti, a finanční prostředky budou vkládány na účet stavebního spoření po dobu trvání stavebního spoření, dá se říci, ţe toto dítě bude dostatečně zajištěné při řešení budoucí otázky financování vlastního bydlení. Kdyţ budou finanční prostředky vkládány dostatečně dlouhou dobu, tak při dosaţení plnoletosti dítěte můţe být vyuţit velice výhodný úvěr ze stavebního spoření. Pokud by se ovšem klient nacházel v situaci, kdy by nesplňoval podmínky pro získání úvěru ze stavebního spoření a potřeboval by tyto prostředky k dispozici okamţitě, bez toho aniţ by měl moţnost vloţit mimořádný vklad na účet stavebního spoření, není vhodné volit tuto formu financování vlastního bydlení. Tato situace nastane i v případě, ţe by klient chtěl zprvu vyuţít překlenovacího úvěru, protoţe ten má mnohdy méně výhodné podmínky neţ v současné době nabízené hypoteční úvěry. Hypoteční úvěr je sice zatíţen vyšší úrokovou sazbou, ale na druhé straně pokud by ţadatel o hypoteční úvěr potřeboval získat finanční prostředky okamţitě, je vhodnější volbou financování vlastního bydlení hypoteční úvěr, pokud si ho klient můţe při své finanční situaci dovolit. Podmínky pro získání hypoteč-

Diskuse

60

ního úvěru nejsou v současné době tak tvrdé, jako tomu bylo při uvedení tohoto produktu na český finanční trh a v posledních letech. Navíc většina hypotečních bank nabízí pro nalákání klientely zvýhodněné nabídky hypotečních úvěrů, nebo dokonce sestavení hypotéky přímo na míru, která bývá zpravidla závislá na zkušenostech s klientem, tzn., ţe bývá poskytnuta hypoteční bankou, u které má klient dlouhodobě vedený účet. Pokud by se klient nacházel v situaci, kdy nemá včasně uzavřenou smlouvu o stavebním spoření, je vhodné financovat vlastní bydlení hypotečním úvěrem, který banky poskytují ihned. Pokud by se tato situace spojila ještě s takovou moţností, ţe klient nemá naspořeny ţádné finanční prostředky tak v současné době téměř všechny hypoteční banky nabízejí hypoteční úvěry ve 100 % výši hodnoty zastavované nemovitosti. V minulých letech byl úvěr poskytován pouze v maximální výši 70 % zastavované nemovitosti, díky tomu se pro klienty, kteří potřebují otázku financování vlastního bydlení vyřešit co nejdříve a v co nejkratší době, jeví vhodnější forma financování vlastní bydlení hypotečním úvěrem, protoţe potřebné finanční prostředky budou mít k dispozici ihned v plné výši nemovitosti. V této souvislosti je důleţité ještě zmínit, ţe v případě stoprocentního pokrytí hodnoty zastavované nemovitosti, si banka určuje vyšší úrokové sazby a klade si podmínky v otázce vinkulace pojištění, např. uzavření ţivotního pojištění ve prospěch banky. Proto je zřízení tohoto hypotečního úvěru nákladnější a více tak zatíţí příjmy klienta. V případě měsíčního finančního zatíţení jsou jak u úvěru ze stavebního spoření, tak i u hypotečního úvěru velice důleţité podmínky za jakých klient úvěr získá. Obecně by mělo platit, ţe menší měsíční zatíţení by mělo být u financování bydlení stavebním spořením. To je podmíněno tím, ţe klient musí mít pro získání tohoto úvěru naspořeno minimálně 60 % cílové částky, a proto ve většině případů není zapotřebí vyuţívat tak vysokého úvěru. Finanční zatíţení je u hypotečních úvěrů většinou na delší dobu neţ při stavebním spoření, protoţe hypoteční úvěr má delší dobu splatnosti, a to aţ 30 let, oproti tomu úvěr ze stavebního spoření má zpravidla dobu splatnosti maximálně 15 let. Ovšem jak jiţ bylo zmíněno, pro nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření je nutné spořit nejméně 24 měsíců. Proto je vhodné brát v úvahu i zatíţení v době spoření, které nemusí být dlouhé pouze 24 měsíců, protoţe pro dosaţení hodnotícího čísla většinou tato doba spoření nepostačuje. Za dobu 24 měsíců je hodnotící číslo splněno pouze v případě, kdy účastník stavebního spoření ukládá poměrně vysokou měsíční úloţku na účet stavebního spoření, coţ pro ţadatele o úvěr ze stavebního spoření znamená poměrně vysoké finanční zatíţení. Oba zvolené finanční produkty v poslední době procházejí zásadními změnami, které v mnohých případech mají podstatné dopady na oba finanční instrumenty. Především podmínky pro stavební spoření v poslední době prochází podstatnými změnami především ve spořící fázi. Při poslední novele zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, se stavební spoření nestává aţ tak atraktivní. Pokud účastník stavebního spoření oče-

Diskuse

61

kává zhodnocení vloţených finančních prostředků ve spořící fázi, které nechce vyuţít k financování vlastního bydlení, ale na tento účel chce pouţít úvěr ze stavebního spoření, tak od roku 2011 nebude mít tuto moţnost. Pro smlouvy uzavřené po roce 2010 je poskytnutí výhodné státní podpory ze stavebního spoření vázáno účelovým vyuţitím těchto prostředků. Podle novely č. 348/2010 Sb., byla opět sníţena výše statní podpory ze stavebního spoření, a to na sazbu 10 % v maximální výši 2 000 Kč ročně. Novela se také v zásadě dotkla zdanění výnosů ze stavebního spoření, které budou od roku 2011 zdaňovány sráţkovou daní ve výši 15 %, přičemţ doposud nebyly zdaňovány vůbec. Z těchto zásadních důvodů je velice sporné předpokládat budoucnost stavebního spoření. Je patrné, ţe od roku 2011 se stává podstatně méně výhodným, neţ tomu bylo v minulosti. Na českém trhu se v této době vyskytuje pouze pět stavebních spořitelen, které budou muset znevýhodnění stavebního spoření kompenzovat různými prostředky, aby nalákaly potřebnou klientelu. V konkurenčním prostředí pěti stavebních spořitelen to nebude jednoduché. Přichází v úvahu např. to, ţe by stavební spořitelny doplácely hodnotu sráţkové daně nebo nabídly různě vysoká pásma zúročení. Můţe se také stát, ţe tento finanční instrument zcela zmizí z českého finančního trhu. V otázce vývoje hypotečního úvěrování v České republice je situace oproti situaci stavebního spoření poměrně příznivá. V poslední době došlo k velkému rozvoji hypotečního úvěrování. Momentálně se trh s hypotečními úvěry nachází v nejlepší situaci za poslední roky. V roce 2010 rapidně stoupl objem poskytnutých hypotečních úvěrů. To je především způsobeno tím, ţe výše úrokové sazby z hypotečního úvěru se blíţí historickému minimu. Při udrţení tohoto trendu se dá předpokládat další rozvoj hypotečního úvěrování v České republice. Pokud by se nezlepšila situace stavebního spoření, mohlo by se v budoucnu stát také to, ţe by hypoteční úvěry zcela nahradily stavební spoření a otázka financování vlastního bydlení by byla řešena pouze pomocí hypotečních úvěrů.

Závěr

62

6 Závěr Práce pro mě byla velkým přínosem. Vzhledem k tomu, ţe se moje práce zabývala porovnáním moţností financování bydlení v České republice, měla jsem moţnost se seznámit s problematikou, která mi do budoucna můţe být uţitečná nejenom v profesním ţivotě, ale také při výběru moţnosti, jak financovat svoje vlastní bydlení. Z odborných článků a literatury jsem se dozvěděla spoustu důleţitých informací týkajících se procesu hypotečního úvěrování a řádného úvěru ze stavebního spoření. Díky praktické části jsem získala přehled o nabídkách hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření, které jsou poskytovány bankovními institucemi na českém finančním trhu. Protoţe se na českém finančním trhu nachází velké mnoţství finančních instrumentů, které jsou určeny pro financování vlastního bydlení, bylo by vhodné jako rozšíření zpracovat podrobné porovnání těchto instrumentů a tím ulehčit čtenáři nejenom rozhodování, zda k financování bydlení pouţít hypoteční úvěr nebo stavební spoření, ale také určit nejvýhodnější konkrétní produkt pro klienta nebo nejvýhodnější kombinaci těchto produktů. Předpokládaným cílem bakalářské práce bylo analyzovat a porovnat financování vlastního bydlení v České republice, pomocí hypotečního úvěru a řádného úvěru ze stavebního spoření. Cíl bakalářské práce byl splněn. Pro další zpracování by bylo vhodné například porovnání těchto produktů v různých kombinacích.

Pouţitá literatura

63

7 Použitá literatura 7.1

Monografie

KAŠPAROVSKÁ, V. Banky a komerční obchody. 1. vydání. Kravaře: Marreal servis, s.r.o., 2010. 172 s. ISBN 978-80-254-6779-4. VICHNAROVÁ, L., NOVÁKOVÁ, J. Financování bydlení. 1. vydání. Brno: ERA group, spol. s.r.o., 2007. 90 s. ISBN 978-80-7366-079-6. SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení. 1. vydání. Praha: GRADA Publishing, spol. s.r.o., 2000. 82 s. ISBN 80-7169-978-0. DOUCHA, R. Stavební spoření. 2. vydání. Praha: GRADA Publishing, spol. s.r.o., 1999. 96 s. ISBN 80-7169-894-6. KROH, M. Jak si vzít úvěr. 1. vydání. Praha: GRADA Publishing, spol. s.r.o., 1999. 160 s. ISBN 80- 7169-617-X. KRKAVCOVÁ, A. Vybrané formy financování vlastního bydlení. 2009.

7.2 Internetové zdroje Acss.cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-02]. Cílová částka. Dostupné z WWW: < http://www.acss.cz/cz/prakticke/slovnik-pojmu/cilova-castka/>. Acss.cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-02]. Všeobecné informace o úvěrech. Dostupné z WWW: http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/v-eobecneinfo-o-uverech/ >. Acss.cz. [online]. 2011 [cit. 2011-05-02]. Legislativa. Dostupné z WWW: < http://www.acss.cz/cz/prakticke/legislativa/ >. Burinka.cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-02]. Obchodní podmínky. Dostupné z WWW: < http://www.burinka.cz/cs/obchodni_podminky/sdeleni/index.shtml >. Burinka.cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-02]. Úvěr ze stavebního spoření. Dostupné z WWW: < http://www.burinka.cz/cs/uvery/uver_ze_stavebniho_sporeni/index.s html >. Burinka.cz. [online]. 2011 [cit. 2011-05-02]. Sazebník. Dostupné z WWW: . Businessinfo.cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-02]. Slovník bankovních pojmů. Dostupné z WWW: < http://www.businessinfo.cz/cz/rubrika/slovnikbankovnich-a-financnich-pojmu/1000728/#F >.


64

Cmss.cz [online]. 2011 [cit. 2011-01-02]. Stavební spoření. Dostupné z WWW: < http://www.cmss.cz/produkty/stavebni-sporeni/jak-vybrat-tarif.html >. Cmss.cz. [online]. 2011 [cit. 2011-04-30]. Sazebník ČMSS. Dostupné z WWW: < http://www.cmss.cz/data/pdf/sazebnik201002.pdf >. Csas.cz [online]. 2011 [cit. 2011-03-02]. Hypotéka české spořitelny. Dostupné z WWW: < http://www.csas.cz/banka/content/inet/internet/cs/product_loc_28.x ml?navid=cs/lide/nav00001_osobni_finance_grp_10263_prod_28_prc hr >. Csas.cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-02]. Oznámení České spořitelny o úrokových sazbách. Dostupné z WWW: < http://www.csas.cz/banka/content/inet/internet/cs/urokove_sazby.p df >. Csas.cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-08]. Překlenovací úvěr. Dostupné z WWW: < http://www.csas.cz/banka/content/inet/internet/cs/product_cs_237.x ml >. Csob.cz [online]. 2011 [cit. 2011-03-02]. Potvrzení o příjmu. Dostupné z WWW: < http://www.csob.cz/WebCsob/Csob/Formularekalkulacky/CSOB_potvrzeni_o_prijmu_cz.pdf>. Csob.cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-05]. Seznam příloh. Dostupné z WWW: < http://www.csob.cz/WebCsob/Lide/Bydleni/CSOB_Hypoteka_sezna m_priloh.pdf Csob.cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-02]. Smlouva o hypotečním úvěru. Dostupné z WWW: < http://www.csob.cz/WebCsob/Lide/Bydleni/CSOB_Hypoteka_smlouv a_110101.pdf>. Finance. cz [online]. 2011 [cit. 2011-04-17]. Typy hypoték. Dostupné z WWW: . Finance.cz [online]. 2011 [cit. 2011-04-17]. Čerpání hypotéky. Dostupné z WWW:. Finance.cz [online]. 2011 [cit. 2011-04-17]. Fixace úrokové sazby. Dostupné z WWW: . Finance.cz [online]. 2011 [cit. 2011-04-17]. Hypotéku banka vyřídí do několika dnů. Dostupné z WWW:< http://www.finance.cz/zpravy/finance/35743hypoteku-banka-vyridi-do-nekolika-dnu/>. Finance.cz [online]. 2011 [cit. 2011-04-17]. Jaký je průběh stavebního spoření. Dostupné z WWW:.


65

Finance.cz [online]. 2011 [cit. 2011-04-17]. Úrokové sazby. Dostupné z WWW: . Finance.cz [online]. 2011 [cit. 2011-04-9]. Vyřízení úvěru. Dostupné z WWW: . Finance.cz [online]. 2011 [cit. 2011-04-17]. Zajištění hypotéky. Dostupné z WWW:. Finance.cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-09]. Hypoteční úvěr. Dostupné z WWW: < http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/kdoje-poskytuje/ >. Finance.cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-02]. Průběh stavebního spoření. Dostupné z WWW: < http://www.finance.cz/zpravy/finance/96948-jaky-jeprubeh-stavebniho-sporeni/ >. Finance.idnes.cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-02]. Hodnotící číslo. Dostupné z WWW: < http://finance.idnes.cz/co-je-hodnotici-cislo-a-jaky-mavyznam-dwn-/spor.asp?c=A050428_120742_viteze_jjj Finance.idnes.cz [online]. 2011 [cit. 2011-04-09]. Hypoteční úvěr. Dostupné z WWW: < http://finance.idnes.cz/definice-hypotecniho-uveru-zakon-odluhopisech-f5j-/uver.asp?c=A050324_142312_viteze_jjj >. Financnivzdelani.cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-09]. Bonita klienta. Dostupné z WWW : < http://www.financnivzdelavani.cz/webmagazine/page.asp?idk=339 Gemoney.cz [online]. 2011 [cit. 2011-04-20]. Sazebník GE Money Bank. Dostupné z WWW: < http://www.gemoney.cz/ge/cz/1/zakaznickyservis/urokovy-listek?docid=61 >. Hypoindex.cz [online]. 2011 [cit. 2011-04-20]. Dosáhnete na hypotéku. Dostupné z WWW: < http://www.hypoindex.cz/clanky/dosahnete-na-hypotekuspocitejte-si-to-sami/ >. Hypoindex.cz [online]. 2011 [cit. 2011-04-20]. Odhad ceny nemovistosti. Dostupné z WWW: < http://www.hypoindex.cz/clanky/kolik-si-uctujibanky-za-odhad-ceny-nemovitosti/ >. Hypoindex.cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-08]. Poplatky bank. Dostupné z WWW: < http://www.hypoindex.cz/clanky/ktera-banka-nabizihypoteky-s-nejnizsimi-poplatky/ %C2 %A8/ >. Hypoindex.cz [online]. 2011 [cit. 2011-03-02]. Poplatky za vyhotovení odhadu ceny nemovitosi. Dostupné z WWW: < Hypoindex.cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-02]. Vývoj úrokových sazeb. Dostupné z WWW: < http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/>.


66

Kb.cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-12]. Flexibilní hypotéka. Dostupné z WWW: < http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/bydleni/hypotecniprodukty/flexibilni-hypoteka.shtml >. Ktlfinance. Cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-12]. Změna zákona o stavebním spoření. Dostupné z WWW: < http://www.kltfinance.cz/clankyinformace/zmena-zakona-o-stavebnim-sporeni-platna-od-112011/ >. Kurzy.cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-12]. Flexibilní hypotéka. Dostupné z WWW: < http://www.kurzy.cz/hypoteky >. Kurzy.cz [online]. 2011 [cit. 2011-03-10]. Sazebník ČSOB. Dostupné z WWW: < http://www.csob.cz/cz/Csob/Sazebniky/Stranky/Sazebnik-profyzicke-osoby-obcany.aspx >. Mesec.cz [online]. 2011 [cit. 2011-03-10]. Ţivotní minimum. Dostupné z WWW: < http://www.mesec.cz/mzdy-a-duchod/socialni-podpora/socialnidavky/pruvodce/zivotni-minimum/ >. Mesec.cz. [online]. 2011 [cit. 2011-05-02]. Kalkulačka. Dostupné z WWW: < http://www.mesec.cz/kalkulacky/jaka-bude-vase-splatka-uveru/ >. Mfcr.cz [online]. 2011 [cit. 2011-03-10]. Ukazatele vývoje stavebního spoření. Dostupné z WWW: < http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/ft_ukazatele_vyvoje_st_s poreni_60572.html>. Modrapyramida.cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-07]. Úrokové míry. Dostupné z WWW: < http://www.modrapyramida.cz/_dataPublic/attachments/7794a4a246 6ec28455702ba66cba6065/urokovy %20listek %2016-5-2011.pdf >. Modrapyramida.cz. [online]. 2011 [cit. 2011-05-07]. Sazebník. Dostupné z WWW: < http://www.modrapyramida.cz/sazebniky/sluzby-profyzicke-osoby/>. Mojepoplatky.cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-09]. Znalecký posudek. Dostupné z WWW: < http://www.mojepoplatky.cz/zivotni-situace/potrebujiznalecky-posudek-9.html >. Nejlepsi-hypoteky.cz [online]. 2011 [cit. 2011-04-02]. Hypotéky. Dostupné z WWW: < http://www.nejlepsi-hypoteky.cz/hypoteky-na-bydleni-014/ >. Nejvyhodnejsisporiciucet.cz. [online]. 2011 [cit. 2011-06-05]. Stavební spoření. Dostupné z WWW: < http://www.nejvyhodnejsisporiciucet.cz/stavebnisporeni>. Pojistenisporeni.cz [online]. 2011 [cit. 2011-06-05]. Zákon o stavebním spoření. Dostupné z WWW: < http://www.pojistenisporeni.cz/stavebnisporeni/zakon-o-stavebnim-sporeni/clanek-i-cast-ii-statni-podpora/ >. Portal-pujcky.cz [online]. 2011 [cit. 2011-04-02]. Hypotéka Raiffeisenbank. Dostupné z WWW: < http://portal-pujcky.cz/hypoteka-raiffeisen-bank/>.


67

Rb.cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-02]. Úrokové sazby. Dostupné z WWW: < http://www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/urokove-sazby/ >. Rsts.cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-02]. Úvěr ze stavebního spoření. Dostupné z WWW: < http://www.rsts.cz/pujcky-na-bydleni/uver-ze-stavebnihosporeni/ >. Rsts.cz. [online]. 2011 [cit. 2011-05-17]. Sazebník. Dostupné z WWW: < http://www.rsts.cz/dokumenty-a-formulare/dokumenty-asazebniky/>. Sazebnik-kb.cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-05]. Sazebník Komerční banky. Dostupné z WWW: < http://www.sazebnik-kb.cz/file/cms/cs/urokovesazby/kb-urokove-sazby-czk.pdf?20110614 >. Vlach.hy.cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-02]. Průběh stavebního spoření. Dostupné z WWW: < http://vlach.hy.cz/index.php?option=com_content&view=article&id= 26&Itemid=55>. Vyplata.cz [online]. 2011 [cit. 2011-05-02]. Stavební spoření. Dostupné z WWW: < http://www.vyplata.cz/pujckyauvery/stavebnisporeni.php >.

Chyba! V dokumentu není žádný text v zadaném stylu.

68

Porovnání možností financování bydlení v ČR

Recommend Documents