JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 2, (2013) ISSN: 2301-9271
1
POLA SPASIAL HARGA LAHAN SEPANJANG KORIDOR MERR PADA RUAS RUNGKUT SAMPAI ARIF RAHMAN HAKIM DI KOTA SURABAYA Rizki Maulana, dan Ir. Heru Purwadio, MSP. Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 E-mail:
[email protected] Abstrak- Pertumbuhan Kota Surabaya mengalami perkembangan yang cukup pesat dari pada kota-kota yang berdekatan dengan Kota Surabaya, cepatnya pertumbuhan Kota Surabaya mengakibatkan terjadinya pengaruh yang cukup signifikan terhadap harga lahan pada Kota Surabaya, khususnya kawasan MERR II C yang sedang mengalami suatu perkembangan. Berdasarkan hasil studi literature dan berdasarkan penelitian terdahulu yang sejenis didapatkan faktor-faktor apa saja yang menentukan pola spasial harga lahan akibat adanya pembangunan MERR di Kota Surabaya. Faktor-faktor tersebut digunakan sebagai variable penelitian untuk mendapatkan pola spasial harga lahan sepanjang koridor MERR pada ruas Rungkut sampai Arief Rahman Hakim di Kota Surabaya. Tahapan yang digunakan dalam penelitian ini adalah, yang pertama analisa deskriptif kualitatif digunakan untuk mencari faktor-faktor yang menentukan polas pasial harga lahan MERR. kedua adalah menggunakan software ArcGis dan raster calculator untuk melihat selisih pola harga lahan sebelum dan sesudah MER II CR. Dari hasil analisa deskriptif kualitatif menghasilkan dua faktor yang menentukan pola spasial harga lahan MERR yaitu jarak dan harga lahan. Dimana pada jarak 0 meter- 300 meter harga lahan akan cukup meningkat diakibatkan karena adanya kedekatan dengan jalan utama (MERR), sedangkan pada jarak 0 meter-500 meter harga lahan akan meningkat karena adanya kedekatan terhadap jalan penghubung dan jalan utama (MERR), sehingga pada tahun 2008 sampai 2012 harga lahan mencapai Rp 870.903 per m² sampai Rp 5.889.970 per m² adanya peningkatan harga lahan di akibatkan karena kemudahan aksesibilitas. Kata Kunci: pola spasial harga lahan, jarak dan harga I. PENDAHULUAN Lahan atau Land dapat didefinisikan sebagai suatu wilayah di permukaan bumi, mencakup semua komponen biosfer yang dapat dianggap tetap atau bersifat siklis yang berada di atas dan di bawah wilayah tersebut, termasuk
atmosfer, tanah, batuan induk, relief, hidrologi, tumbuhan dan hewan, serta segala akibat yang ditimbulkan oleh aktivitas manusia di masa lalu dan sekarang yang kesemuanya itu berpengaruh terhadap penggunaan lahan oleh manusia pada saat sekarang dan di masa mendatang (Brinkman dan Smyth, 1973; dan FAO, 1976). Seiring dengan perjalanan waktu, kota mengalami perkembangan lahan sebagai akibat dari pertambahan penduduk, perubahan sosio-ekonomi dan budayanya serta interaksinya dengan kota-kota lain dan daerah di sekitarnya. Kota sebagai perwujudan spasial cenderung mengalami perubahan (aspek fisik dan nonfisik) dari waktu ke waktu, begitu pula dengan fungsi-fungsi perkotaan (Sandy, 1978 dalam Koestoer, 2001). Perkembangan perkotaan merupakan proses perubahan keadaan perkotaan yang berjalan alami, atau dapat pula menyangkut suatu proses yang berjalan secara artifisial, dengan campur tangan manusia yang mengatur arah perubahan keadaan tersebut (Hayati, 2010). Selain itu, perkembangan suatu kota karena adanya jaringan transportasi otomatis akan memberikan kemudahan bagi masyarakat untuk mencapai lokasi di pusat kota. Pusat kota akan semakin padat dengan bertambahnya manusia yang menempati lokasi tersebut. Dan ketika manusia sudah tidak memperoleh tempat lagi di pusat kota, maka mereka akan menempati lokasi-lokasi di dekat pusat kota agar tetap bisa mencapai pusat kota dengan mudah. Selanjutnya perkembangan ini akan menimbulkan dampak dalam penggunaan lahannya. Lokasi di sepanjang tepi jalan merupakan lokasi yang strategis untuk melakukan aktivitas. Lokasi tersebut memiliki aksesibilitas yang tinggi karena mudah dijangkau. Dengan semakin banyaknya aktivitas di tempat tersebut, maka lahan yang jumlahnya terbatas akan diperebutkan agar manusia tetap bisa memperoleh keuntungan yang maksimal (Wahyuningsih, 2008). Persaingan tersebut secara langsung akan menjadikan nilai lahan perkotaan menjadi meningkat. Harga lahan adalah suatu penilaian atas lahan yang didasarkan pada kemampuan lahan secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktivitas dan strategi ekonominya (Drabkin dalam Yunus, 2000 : 89). Adanya pembangunan MERR, menarik pembangunan pusat kegiatan bisnis lainnya (ruko dan toko).Kawasan ini
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 2, (2013) ISSN: 2301-9271 diprediksi makin ramai apabila pemerintah berhasil membangun tembus ke Bandara Juanda (Surabaya Post, 26 Maret 2012). Menurut pengamatan dan hasil survey di lapangan, harga tanah di Kedung Asem adalah sekitar Rp 5 juta-Rp 6 juta permeter persegi. Sedangkan tanah di sekitar kawasan Deles, Semolowaru, Medokan Semampir adalah sekitar Rp 5 juta-Rp 7 juta (Surabaya Post, 26 Maret 2012), padahal sebelum adanya adanya pembangunan MERR harga lahan di kawasan tersebut bekisar Rp 750 ribu-Rp 5 juta permeter persegi tergantung wilayah pada daerah MERR. Kondisi faktual tersebut menunjukan adanya perbedaan harga lahan yang diyakini akan terus berlangsung sepanjang koridor MERR seiring proses pembangunan MERR yang menghubungkan Mulyorejo - Perumahan Galaxi – Klampis Ngasem – Deles – Sukolilo – Medokan serta Semampir – Kedung Baruk – Rungkut – Kedung Asem –Gunung Anyar hingga Pondok Tjandra tuntas. Pengadaan lahan bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh pemerintah dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah dan hanya dapat dilakukan apabila telah sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang telah ditetapkan (Perpres No 36 Tahun 2005). Oleh karena itu perlu dilakukannya sebuah penelitian mengenai pola spasial harga lahan sepanjang koridor MERR pada ruas Rungkut sampai Arief Rahman Hakim sehingga dapat memberikan sebuah informasi untuk keseimbangan dalam pembangunan pemanfaatan lahan yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya. II. URAIAN PENELITIAN Dalam penelitian ini akan digunakan jenis penelitian deskriptif, dengan model penelitian prediktif yaitu jenis penelitian untuk menentukan pola-pola perubahan di masa lampau agar dapat meramalkan pola-pola dan kondisi-kondisi di waktu yang akan datang (Hermawan, 2008). Penelitian deskriptif adalah penelitian yang memaparkan, menuliskan, dan melaporkan suatu peristiwa. Tujuan penelitian deskriptif adalah untuk membuat deskripsi atau pencanderaan secara sistematis, faktual dan akurat mengenai fakta-fakta dan sifat-sifat populasi atau daerah tertentu (Moch. Nazir, 2003). . Variabel penelitian yang digunakan dalam penelitian adalah sebagai berikut : Indikator Tinggi rendahnya harga lahan Jarak
Variabel Penelitian Variabel yang Definisi operasional diteliti Harga lahan Harga lahan per m² sebelum dan sesudah Jarak ke jalan Jarak rata-rata dengan akses penghubung jalan penghubung Jarak ke jalan Jarak rata-rata dengan jalan utama utama
Sumber: Hasil Analisa, 2012 Dari beberapa variabel yang telah dikaji didapatakan variabel yang perlu di teliti yaitu harha dan jarak, diman harga yang digunakan mulai tahun 2008, 2011 dan 2012 serta jarak yang dignakan untuk menghitung adanya oerbedaan harga di mulai dari jarak 0 m dari MERR II C
2
sampai 500 m. Sehingga nanti didapatkan grafik arga lahan berdasarkan jarak dari MERR II C. III.
HASIL DAN PEMBAHASAN
a. Analisis Deskriptif Kualitatif Faktor-faktor Yang Menentukan Pola Spasial Harga Lahan Merr Identifikasi faktor yang menentukan pola spasial harga lahan Merr yang dimaksud dalam penelitian ini berfokus pada harga dan jarak dimana dua variabel tersebut merupakan pengaruh utama dalam penelitian ini, karena memfokuskan pada kajian yaitu pada MERR. 1. Jarak Jarak merupakan salah satu hal yang salah satu faktor yang mempengaruhi harga lahan. Karena perkembangan suatu kawasan atau wilayah juga mengikuti perkembangan jalan. Semakin dekat jarak suatu tempat ke tempat lain maka semakin tinggi pula harga lahan tersebut, akan tetapi jika semakin jauh jarak tersebut dari suatu tempat ke tempat lain maka semakin rendah pula harga lahannya. Hal ini dikarenakan adanya keterkaitan antara jarak dan harga suatu lahan. 2.Harga Sebagai salah satu satu sumber daya, lahan memiliki potensi dan kekuatan ekonomi, sehingga memiliki nilai dan harga tertentu. harga lahan atau land value adalah suatu penilaian atas lahan didasarkan pada kemampuan lahan secara ekonomi dalam hubungannya dengan produktivitas strategi ekonominya (yunus, 2000). Harga lahan dapat dikatakan juga apabila nilai tanah di pandang dari segi ekonomi, maka nilai ekonomi tanah dinyatakan sebagai harga nominal tanah, yaitu harga tanah apabila diperjualbelikan (Mulyono.S,2008:96). Satuan harganya bisa Rp/m2 Oleh karena itu nilai lahan adalah suatu penilaian atas lahan yang didasarkan pada kemampuan lahan secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktivitas dan strategi ekonominya (Drabkin dalam Yunus, 2000). Berdasarkan teori, yang menjadi indikator dalam nilai lahan adalah lokasi strategis dan harga lahan. Hal ini diungkapkan oleh Drabkin (1977). Menurutnya lokasi yang strategis akan mempengaruhi intensitas persaingan untuk mendapatkan lahan. Sedangkan menurut Kurdianto (1985) tinggi rendahnya harga lahan tergantung pada perubahan nilai lahan, hal ini dapat disimpulkan bahwa harga lahan yang rendah mengindikasikan bahwa nilai lahan di wilayah tersebut juga rendah begitu pula sebaliknya, jika harga lahan tersebut tinggi maka nilai lahan di wilayah tersebut tinggi. Adapun teori-teori harga lahan lainnya yang mendukung dalam menetukan pola spasial harga lahan MERR seperti pada tabel berikut :
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 2, (2013) ISSN: 2301-9271 Analisa Deskriptif Faktor-Faktor Yang Menentukan Pola Spasial Harga Lahan MERR Variabel Jarak
Harga
Pedoman atau Teori Semakin jauh jarak dari kawasan tersebut, maka makin rendah nilainya (Chapin) Jarak ke jalan utama terdekatlah yang mempengaruhi harga lahan. Akbar dalam Rooroh (2006) Jarak dari pusat kota yang berpengaruh dalam dinamika harga lahan. Eckert dalam Sutawijaya (2004) Jarak terhadap pusat kota Jarak relatif terhadap aktivitas lain yang mendukung Jarak pencapaian (aksesibilitas) ke lahan tersebut. Putu dan Ardy (2009) Harga lahan dengan jarak dari pusat kota mempunyai hubungan yang berbanding terbalik. Semakin mendekati pusat kota maka harga lahan semakin tinggi, biaya, transportasi semakin rendah dan kepadatan bangunan tinggi. Sebaliknya dengan jarak semakin menjauh dari pusat kota maka harga sewa lahan menjadi rendah tetapi masalah yang ditimbul adalah semakin tingginya biaya transportasi. ( Allonso) Harga semakin tinggi jika mendekati jalan-jalan utama atau penghubung dan semakin rendah jika menjauhi jalan dari jalan utama. Tarigan (2004) Tinggi rendahnya harga lahan tergantung pada perubahan kawasan terebut. Kurdianto (1985) Lokasi mempengaruhi harga. Drabkin (1977) Harga lahan menjadi faktor penentu dalam pengembangan lahan. Lichfield (1956) Lahan memiliki nilai dan harga. Kiser, Godschalk, dan Chappin (1995)
Analisa Dari beberapa teori yang ada bahwa jarak pada jalan utama dan jalan penghubung yang berpengaruh dalam menentukan faktorfaktor pola spasial harga lahan, karena jarak juga dapat memberikan pengaruh terhadap harga lahan, hal tersebut diperkuat dengan teori-teori yang sudah ada. Dari teori yang telah di kaji bahwa harga lahan dengan jarak mempunyai kaitan yang berperan penting dalam menentukan harga lahan, karena semakin jauh jarak dari jalan utama maka harga lahan tersebut semakin berkurang.
3
b. Analisa selisih pola spasial harga lahan sebelum dan sesudah MERR Sebelum MERR Harga lahan disini merupakan harga lahan yang ada di pasaran. Harga lahan cenderung berbeda atau lebih tinggi dari NJOP, namun harga pasar lahan ini dapat menggambarkan perkembangan harga lahan dan dinamika-dinamika yang terjadi. Hal ini dikarenakan harga pasar lahan merupakan bentuk harga yang muncul oleh transaksi jual-beli yang dilakukan oleh penjual dan pembeli melalui kesepakatan bersama. Dengan melakukan survey dan wawancara dengan broker maupun dengan developer di wilayah penelitian, dengan melihat catatan transaksi dan wawancara, maka diperoleh perkiraan atau taksiran harga pasar lahan di beberapa kawasan yang termasuk di dalam wilayah penelitian. Harga pasar yang didapatkan sendiri terbagi menjadi dua yaitu harga pasar terendah dan harga pasar tertinggi. Harga lahan yang digunakan yaitu pada tahun 2008, 2011 dan 2012. Data harga lahan yang didapatkan tersebut merupakan hasil wawancara masyarakat koridor merr dan makelar lahan yang terdapat pada setiap kelurahan di kawasan koridor MERR. Dengan menggunakan data harga lahan hasil wawancara telah memberikan gambaran mengenai harga lahan sebelum merr pada tahun 2008 (setelah pembebasan lahan I) serta data harga lahan pada tahun 2011 dan 2012. Harga lahan pada masing-masing titik sampel dikumpulkan kemudian dibuat penggolongan harga dengan menggunakan analisis statistic sederhana, sehingga penggolongan ini nantinya dilakukan agar terlihat adanya perbedaan selisih harga lahan sebelum MERR. Berikut grafik kisaran harga lahan dan peta interpolasi harga lahan menggunakan ArgGis (raster Calculator). Grafik kisaran harga tahun 2008, 2011 dan 2012
Sumber : Hasil Analisa, 2012 Peta Jarak dari Jalan MERR dan Penghubung
Berdasarkan grafik dari setiap tahun dan data kisaran harga yang telah diambil terjadi adanya kenaikan akibat pembangunan MERR setiap tahunnya. Pada hasil analisa di atas maka perlu dilakukannya perbandingan hasil analisa dengan fakta di lapangan berupa data real dan teori yang yg mendukungnya. Hal ini dimaksudkan untuk melihat adanya perbedaan selisih harga lahan sebelum dan sesudah adanya MERR. Adanya pembangunan MERR di wilayah tersebut menyebabkan adanya perbedaan selisih harga lahan sebelum dan sesudah adanya MERR mengakibatkan harga lahan wilayah penelitian menjadi meningkat menjadi hampir 2 (dua) kali lipatnya yang di ikuti oleh wilayah sekitar MERR. Dapat dilihat dari grafik berikut perkembangan harga lahan yang terjadi pada kawasan MERR. Berikut harga lahan pada kawasan MERR yang diukur dengan menggunakan jarak dan
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 2, (2013) ISSN: 2301-9271 data tersebut nantinya di interpolasikan menggunakan ArgGis dan Grafik. Peta interpolasi harga lahan sebelum Merr tahun 2008.
4
Grafik Pola Perubahan Harga Lahan Pada Kawasan Semolowaru Per Tahun.
Sumber : Hasil Analisa, 2012 Grafik Pola Perubahan Harga Lahan Pada Kawasan Medokan Semampir Per Tahun.
Sesudah MERR Data harga lahan yang didapatkan tersebut merupakan hasil wawancara masyarakat koridor merr dam makelar lahan yang terdapat pada setiap kelurahan di kawasan koridor Merr. Dengan menggunakan data harga lahan hasil wawancara telah memberikan gambaran mengenai harga lahan sesudah merr pada tahun 2012 (setelah pembebasan lahan selesai dan MERR beroperasi). Untuk memudahkan menganalisa pola spasial harga lahan, maka perlu dilakukan pengelompokan harga. Harga lahan pada masing-masing titik sampel dikumpulkan kemudian dibuat penggolongan harga dengan menggunakan statistc sederhana. Penggolongan ini agar terlihat adanya perbedaan harga lahan sebelumnya tahun 2008(sebelum merr beroperasi) dibandingkan dengan harga lahan tahun 2012 (setelah merr beroperasi). Berikut peta interpolasi harga lahan tahun 2011 dan 2012. Grafik Pola Perubahan Harga Lahan Pada Kawasan Arief Rahman Hakim Per Tahun.
Sumber : Hasil Analisa, 2012 Grafik Pola Perubahan Harga Lahan Pada Kawasan Kedung Baruk Per Tahun.
Sumber : Hasil Analisa, 2012 Grafik Pola Perubahan Harga Lahan Pada Kawasan Kedung Asem Per Tahun.
Sumber : Hasil Analisa, 2012 Grafik Pola Perubahan Harga Lahan Pada Kawasan Deles Per Tahun.
Sumber : Hasil Analisa, 2012
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 2, (2013) ISSN: 2301-9271
Grafik Pola Perubahan Harga Lahan Pada Kawasan Rungkut Per Tahun
Sumber : Hasil Analisa, 2012 Grafik Pola Perubahan Harga Lahan Pada Kawasan Penjaringan Per Tahun
Sumber : Hasil Analisa, 2012 Peta interpolasi harga lahan tahun 2011 dan 2012 :
5
Berdasarkan hasil analisa harga lahan di wilayah penelitian dengan menggunakan raster calculator-argGIS yaitu dengan cara data harga lahan tahun 2008 dikurangi (-) dengan data harga lahan 2012 dan harga lahan tahun 2008, 2011 dan 2012 di interpolasi sehingga keluar perkiraan harga. Secara umum di wilayah penelitian mengalami perbedaaan di tiap periode. Sesuai data harga lahan di wilayah penelitian yang di dapatkan bahwa harga lahan tertinggi tahun 2008 berada pada kawasan Arief Rahman Hakim dengan jarak 0 m yaitu mencapai sekitar Rp 1.250.000/m². Tetapi dalam perkembangannya setelah pembebasan lahan MERR terselesaikan dan di operasikan pada tahun 2011 awal yang dimana harga lahan pada tahun 2011 perkembangan lahannya masih belum seberapa meningkat, hal ini ditunjukkan dengan warna merah tua yang masih berada pada titik-titik tertentu dan warna biru yang menunjukkan bahwa harga lahan sekitarnya belum mengikuti atau belum mengalami peningkatan. Sedangkan harga lahan pada koridor MERR mengalami peningkatan dimana harga pada tahun 2012 kawasan Arief Rahman Hakim, Deles dan semoloWaru yaitu dengan rata-rata harga di atas Rp 5.000.0000- Rp 7.000.000/m². Hal ini dapat dilihat pada peta interpolasi harga lahan dimana warna merah tua mengalami peningkatan pada tahun 2012 yang berarti pada kawasan tersebut harga lahannya mengalami peningkatan dan warna jingga muda juga mengikuti perkembangan harga lahannya. Peta selisih harga lahan dari tahun 2008 dan 2012
c. Analisa pola spasial perubahan harga lahan akibat adanya pembangunan MERR. Analisa ini digunakan untuk mengetahui bagaimana pola spasial harga lahan akibat adanya pembangunan MERR pada ruas Rungkut sampai Arief Rahman Hakim berdasarkan hasil pengamatan di lapangan. Data harga lahan yang dicari merupakan harga pasaran atau kisaran harga pasaran. Setelah melakukan pengumpulan data dilakukan analisa dan pembahasan terhadap data tersebut. Analisis mengenai harga lahan tersebut dilakukan melalui analisis tiga periode yang di konversi menjadi dua periode yaitu
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 2, (2013) ISSN: 2301-9271 2008 dan 2012, hal ini dikarenakan belum semuanya pembebasan lahan MERR selesai pada tahun 2008 dan setelah MERR beroperasi pada tahun 2012. Analisis terhadap harga lahan juga menggunakan statistik diskriptif dengan memfokuskan perolehan informasi mengenai tendensi sentral (median) pada harga masing-masing tahun. Penggunaan median dari harga lahan ini, salah satunya adalah karena teknik ini merupakan metode yang lazim dilakukan pada penggambilan harga lahan dari suatu daerah. Peta kecenderungan perubahan harga lahan
IV. KESIMPULAN/RINGKASAN Berdasarkan proses analisa dan hasil dari analisa pada penelitian ini, maka dapat diperoleh kesimpulan bahwa : 1. Faktor-faktor yang menentukani pola spasial harga lahan sepanjang koridor MERR adalah : a. Jarak ke jalan penghubung (0m-500m) b. Jarak ke jalan utama (0m-500m) c. Harga 2. Selisih harga lahan tertinggi di koridor MERR pada tahun 2008 sampai 2012 mencapai Rp 870.903 per m² sampai Rp 5.889.970 per m², selisih harga lahan ini dipengaruhi oleh faktor kemudahan aksesibilitas (jarak terhadap MERR dan jalan penghubung MERR) serta adanya pembangunan MERR yang menjadikaan harga lahan semakin meningkat 3. Nilai lahan pada wilayah studi mengalami peningkatan dikarenakan adanya pembangunan MERR. Hal tersebut didukung karena adanya pembangunan suatu kawasan mengakibatkan adanya perubahan pada harga lahan, sedangkan adanya jalan MERR harga lahan juga dipengaruhi dengan jarak ke jalan utama terdekat (MERR). UCAPAN TERIMA KASIH Penulis mengucapkan terimakasih kepada pihak yang telah membantu proses penelitian ini. Untuk keluarga, bapak Ir. Heru Purwadio, MSP selaku dosen pembimbing, seluruh dosen dan karyawan Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota atas semua bantuan dan dukungan yang telah diberikan, teman-
6
teman DCS serta dinas-dinas terkait lain yang telah banyak membantu. DAFTAR PUSTAKA Sabari Yunus, Hadi, 2000. Struktur Tata Ruang Kota. Yogyakarta: Penerbit Pustaka Pelajar Sabari Yunus,Hadi. 2006. Struktur Tata Ruang Kota. Pustaka Pelajar Offset : Yogyakarta Reksohadiprojo, Sukanto. 2001. Ekonomi Perkotaan. BPFE-yogyakarta Sadyohutomo, Mulyono. 2008. Manajemen Kota dan Wilayah. Bumi Aksara. Jakarta Tarigan, Robinson. 2006. Perencanaan Pembangunan Wilayah. Jakarta : Bumi Aksara Chapin, F. Stuart and Kaiser, Eduard J,1979. Urban Land Use Planning.Library Congress.P.34. Djoko Sujarto. 1982. Nilai dan Harga Tanah dalam Pengembangan Wilayah, Bandung, ITB. Eckert, J.K., et.al. (1990), Property Appraisal and Assessment Administration, The International Association of Assessing Officers. Chicago. Wolcott, Richard C, 1987, The Appraisal of Real Estate American Institute of Real Estate Appraiser. North Michigan, Chicago Illinois. Noor M, Abd. Rahman., 1997, Penilaian Harta Tanah, Program Kerjasama BPLK dengan ITM Mura Malaysia, Malang. Dowall, David E. dan Michael Leaf. 1991. The Price of Land for Housing in Jakarta. Urban Studies Vol.28. Ariastita, P.G. dan Navastara, A.M. 2009.Buku Ajar Tata Guna Dan Pengembangan Lahan. Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Surabaya. p. 11. Darin-Drabkin, Haim. 1977. Land Policy and Urban Growth. Ditjen Pajak. (1999). Petunjuk Teknis Analisis Penentuan NIR, Surat Edaran Departemen Keuangan RI, Direktorat Jendral Pajak Nomor SE-55/PJ.6/199 Peraturan Menteri Negara Agraria, Kepala Badan Pertanahan Nasional No.1 Tahun 1994 tentang Ketentuan Pelaksanaan Keputusan Presiden RI No. 55 Tahun 1993 mengenai Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Peraturan Walikota Surabaya Nomor 73 Tahun 2010 tentang NJOP. Saldyfitri. 2007. Perkembangan Harga Lahan Dan Kaitannya Dengan Forward Lingkages Dari Keberadaan UNPAR. ITB : Bandung Dokumen kisaran harga lahan tahun 2011: www.horeindonesia.com
