Pojištění k hypotéce od banky?
Úvěrové životní pojištění od banky Obsah
Spolupráce bank a pojišťoven aneb kdo s kým?.........................................................................................3 Najděte 7 rozdílů pojištění v bance................................................................................................................4 Slevy, slevy, slevy...............................................................................................................................................4 Co lze sjednat a za kolik?..................................................................................................................................5 Modelové příklady.............................................................................................................................................6 Pozor na věkové omezemí?.............................................................................................................................8 Na kolik se lze pojistit?......................................................................................................................................8 Jak je zkoumán zdravotní stav?......................................................................................................................9 Rozdíly v pojištění úmrtí ................................................................................................................................10 Rozdíly v pojištění invalidity .........................................................................................................................11 Rozdíly v pojištění pracovní neschopnosti ................................................................................................12 Rozdíly v pojištění nezaměstnanosti ..........................................................................................................13 Kde hledat další informace? ........................................................................................................................14 Které úvěrové pojištění je nejlepší? ............................................................................................................14 Komu se vyplatí úvěrové pojištění od banky? ..........................................................................................15
2
Spolupráce bank a pojišťoven aneb kdo s kým? V České republice se užší spolupráce bank a pojišťoven začala objevovat v polovině 90. let 20. století. Průkopníkem v tomto odvětví byla Investiční a poštovní banka (dnes ČSOB), která začala v roce 1994 na svých pobočkách nabízet i pojistné produkty. • V roce 2014 nabízí určitou formu životního pojištění více než 80 % bank. • Žádnou formu životního pojištění zatím neprodává Airbank, Evropsko ruská banka, Oberbank a Fio banka. • Pojištění schopnosti splácet úvěr či hypotéku je nejčastěji prodávaným produktem a nabízí ho více než polovina bank. • Nejširší nabídku životního pojištění mají Česká spořitelna a Komerční banka. • Nejúspěšnější pojišťovnou ve spolupráci s bankami je BNP Paribas Cardif Pojišťovna, kterou prodává 6 bank. Banka
Spolupracující pojišťovna v oblasti úvěrového životního pojištění k hypotéce
Airbank
Žádná
Citibank
BNP Paribas Cardif Pojišťovna
Česká spořitelna
Pojišťovna České spořitelny
ČSOB Equa bank
MetLife
Evropsk-ruská banka
Žádná
Expobank
BNP Paribas Cardif Pojišťovna
Fio banka
Žádná
GE Money Bank
BNP Paribas Cardif Pojišťovna
Komerční banka
Komerční pojišťovna
mBank
MetLife
Oberbank
Žádná
Raiffeisenbank
UNIQA
Sberbank
BNP Paribas Cardif Pojišťovna
UniCredit Bank
BNP Paribas Cardif Pojišťovna
Wüstenrot HB
Wüstenrot, životní pojišťovna
Pozn. V rámci tohoto eBooku jsme se v první fázi zaměřili na 7 vybraných bank (viz dále), které nabízejí pojištění k hypotékám. Těchto 7 bank jsme zvolili s ohledem na Vaše preference a dotazy. 3
Zdroj: internetové stránky bank
ČSOB Pojišťovna
Hypoteční banka
Najděte 7 rozdílů pojištění v bance Úvěrové životní pojištění, které se prodává k hypotékám v bankách, má následující charakteristiky: 1. Jde o skupinové pojištění – pojistníkem (plátcem pojistného) je banka a klient žádající o hypotéku k tomuto pojištění přistupuje (stává se pojištěným). 2. Není daňově zvýhodněno – na toto pojistné nelze uplatnit daňové odpočty. 3. Pojistné je zpravidla konstantní a paušální – pojistné je po stanovenou dobu u většiny bank stále stejné a často nezávisí na věku. 4. Má omezený rozsah a balíčkový charakter – pojištění pracovní neschopnosti či nezaměstnanosti jen jako připojištění, chybí pojištění invalidity nižších stupňů, trvalé následky atd. 5. Je úzce propojeno s hypotékou dané banky – při změně banky končí i pojištění, což je nevýhodné při refinancování hypotéky k jiné bance. 6. Zdravotní stav se zkoumá zjednodušeně – u nižších pojistných částek postačuje jen prohlášení klienta o „výborném“ zdravotním stavu, ve srovnání s individuálním pojištěním vyšší limity pojistných částek bez nutnosti zdravotní prohlídky. 3. Pojistné je zpravidla konstantní a paušální – pojistné je po stanovenou dobu u většiny bank stále stejné a často nezávisí na věku. 7. Má jiný režim při plnění – pojistné plnění jde přímo bance. Rovněž je obtížnější domáhat se férového plnění, neboť případné spory z tohoto pojištění nespadají do kompetence finančního arbitra.
Slevy, slevy, slevy Klienti pojištění v bance věnují nedostatečnou pozornost. Soustředí se především na hypotéku a o pojištění se příliš nezajímají. Často „pouze“ podlehnou prodejnímu argumentu určité výše slevy na úrokové sazbě hypotéky. Následující tabulka znázorňuje aktuální výši slev z úrokové sazby hypotéky, které lze u vybraných bank získat při sjednání úvěrového pojištění: Banka
Poskytovaná sleva z úrokové sazby hypotéky za sjednání životního pojištění
Česká spořitelna
0,20 % p.a.
Equa bank
0,30 % p.a.
ČSOB, Hypoteční banka
0,20 % p.a.
Komerční banka
0,10 % p.a. (akceptována jsou i jiná pojištění)
mBank
0,25 % p.a.
Sberbank
0,20 % p.a.
Unicreditbank
0,50 % p.a. 4
Co lze sjednat a za kolik? U bank, které jsou předmětem našeho zkoumání, je možné sjednat následující varianty pojištění: Banka
Česká spořitelna
Balíčky rizik a) smrt nebo invalidita 3. st., prac. neschopnost b) smrt nebo invalidita 3. st., prac. neschopnost, nezam. a) smrt nebo invalidita 3. st.
Equa bank
b) smrt nebo invalidita 3. st., vážná nemoc, prac. neschopnost c) smrt nebo invalidita 3. st, prac. neschopnost, nezam. a) smrt nebo invalidita 3. st.
Hypoteční banka
b) smrt nebo invalidita 3. st., prac. neschopnost c) smrt nebo invalidita 3. st, prac. neschopnost, nezam. a) smrt nebo invalidita 3. st.
Komerční banka
b) smrt nebo invalidita 3. st., prac. neschopnost c) smrt nebo invalidita 3. st, prac. neschopnost, nezam.
mBank
a) smrt nebo invalidita 3. st.
Sberbank
a) smrt nebo invalidita 3. st., prac. neschopnost b) smrt nebo invalidita 3. st., prac. neschopnost, nezam. a) smrt nebo invalidita 3. st.
Unicreditbank
b) smrt a pracovní neschopnost c) smrt a ztráta zaměstnání
5
Měsíční pojistné 0,0373 % z úvěru 0,0494 % z úvěru 0,033 % z úvěru 0,055 % z úvěru 0,069 % z úvěru 4,84 % z měsíční splátky 6,48 % z měsíční splátky 9,12 % z měsíční splátky 0,025 % z úvěru (do věku 45 let), resp. 0,045 % z úvěru 0,035 % z úvěru (do věku 45 let), resp. 0,055 % z úvěru 0,045 % z úvěru (do 45 let) jednorázově 1,5 % z výše úvěru + od 25. měsíce 0,025 % z úvěru 5 % z měsíční splátky 7,5 % z měsíční splátky jednorázově 3 % z úvěru, pojistná doba 5 let jednorázově 3 % z úvěru, pojistná doba 5 let jednorázově 3 % z úvěru, pojistná doba 5 let
Z uvedeného srovnání lze zdůraznit následující odlišnosti mezi jednotlivými bankami: • Pojistné je ve většině případů stanoveno % z výše úvěru, pouze u 2 bank (Hypoteční banka a Sberbank) je pojistné plně odvozeno od výše měsíční splátky (částečně také u mBank). • Výjimečně je pojistné stanoveno ve formě jednorázové úhrady, plně u Unicreditbank a částečně u mBank, přičemž lze hradit pojistné přímo či navýšením hypotéky. • Nejméně variant pojištění nabízí mBank, nejvíce Equa bank. • Samostatné pojištění úmrtí nelze sjednat u žádné banky, vždy jde o kombinaci pojištění úmrtí nebo invalidity 3. stupně (nižší stupně invalidity se nenabízí). • Nejméně variabilní jsou produkty u České spořitelny a Sberbank (vždy musí být součástí pojištění pracovní neschopnosti, které není pro určité typy klientů vhodné či není potřebné).
Modelové příklady Příklad č. 1 • Klient ve věku 30 let. • Požaduje hypotéku ve výši 2 mil. Kč na 30 let • Úroková sazba 2,49 % • Měsíční splátka včetně poplatku 8 042 Kč Banka
Smrt + invalidita 3. stupně
Smrt + invalidita 3. stupně, pracovní neschopnost
Smrt + invalidita 3. stupně, pracovní neschopnost, nezaměstnanost
Česká spořitelna
Nelze
746 Kč
988 Kč
Equa bank
660 Kč
1 100 Kč
1 380 Kč
Hypoteční banka
390 Kč
521 Kč
733 Kč
Komerční banka
500 Kč
700 Kč
900 Kč
mBank
500 Kč od 3. roku + 30 000 Kč jednorázově za první 2 roky
Nelze
Nelze
Sberbank
Nelze
402 Kč
603 Kč
Unicreditbank
60 000 Kč jednorázově za 5 let
Nelze
Nelze
Pro cenové srovnání se podívejme, kolik by zhruba stálo individuálně sjednávané pojištění: Individ. sjednávané pojištění
440 Kč – 600 Kč
530 Kč – 950 Kč
1 000 Kč – 1 300 Kč
V tomto případě vidíme, že pokud neuvažujeme pojištění nezaměstnanosti, je cenový rozdíl ve prospěch bankopojištění relativně nízký. 6
Pro cenové srovnání se podívejme, kolik by zhruba stálo individuálně sjednávané pojištění: Individ. sjednávané pojištění
440 Kč – 600 Kč
530 Kč – 950 Kč
1 000 Kč – 1 300 Kč
V tomto případě vidíme, že pokud neuvažujeme pojištění nezaměstnanosti, je cenový rozdíl ve prospěch bankopojištění relativně nízký.
Příklad č. 2 • Klient ve věku 50 let. • Požaduje hypotéku ve výši 2 mil. Kč na 20 let • Úroková sazba 2,49 % • Měsíční splátka včetně poplatku 10 738 Kč Smrt + invalidita 3. stupně, pracovní neschopnost, nezaměstnanost
Banka
Smrt + invalidita 3. stupně
Smrt + invalidita 3. stupně, pracovní neschopnost
Česká spořitelna
Nelze
746 Kč
988 Kč
Equa bank
660 Kč
1 100 Kč
1 380 Kč
Hypoteční banka
520 Kč
696 Kč
979 Kč
Komerční banka
800 Kč
1 100 Kč
Nelze
mBank
500 Kč od 3. roku + 30 000 Kč jednorázově za první 2 roky
Nelze
Nelze
Sberbank
Nelze
537 Kč
805 Kč
Unicreditbank
60 000 Kč jednorázově za 5 let
Nelze
Nelze
Pro cenové srovnání se podívejme, kolik by zhruba stálo individuálně sjednávané pojištění: Individ. sjednávané pojištění
1 080 Kč – 1 600 Kč
1 400 Kč – 1 900 Kč
2 500 Kč – 3 100 Kč
V této věkové kategorii je již cenový rozdíl ve prospěch bankopojištění velmi výrazný.
7
Pozor na věkové omezení? Pro vstup do pojištění a maximální pojistnou dobu existují následující věkové limity: Banka
Maximální vstupní věk
Maximální výstupní věk
Česká spořitelna
59 let
70 let
Equa bank
60 let
Hypoteční banka
54 let
Komerční banka
64 let, resp. 45 let pro pojištění nezaměstnanosti
75 let
mBank
60 let
70 let
Sberbank
60 let
65 let
Unicreditbank
60 let (hypotéky do 5 mil. Kč), resp. 55 let (nad 5 mil. Kč)
65 let
64 let, resp. 69 let pro smrt úrazem a invaliditu z důvodu ztráty zraku či amputace minimálně jedné končetiny 72 let u pojištění smrti a invalidity, jinak 65 let
Na kolik se lze pojistit? Pro případ smrti nebo invalidity je možné se pojistit na 100 % úvěru. U vybraných bank je možné sjednat i nižší pojistnou částku: Banka
Sjednatelná PČ pro případ smrti nebo invalidity 3. stupně
Česká spořitelna
100 % úvěru
Equa bank
100 % úvěru
Hypoteční banka
25 % až 100 % úvěru
Komerční banka
25 % až 100 % úvěru
mBank
100 % úvěru, u více pojištěných žadatelů poměrnou část (2 žadatelé = 50 % PČ)
Sberbank
100 % úvěru
Unicreditbank
100 % úvěru
8
Jak je zkoumán zdravotní stav? Jednotlivé pojišťovny, jejichž produkty jsou nabízeny na přepážkách bank, se různí i v tom, jakým způsobem prověřují zdravotní stav zájemce o pojištění: Banka
Česká spořitelna
Equa bank
Hypoteční banka Komerční banka mBank
Sberbank
Unicreditbank
Proces zkoumání zdravotního stavu Do PČ 1,5 mil. Kč - nutnost souhlasit se zdravotním prohlášením (Klient je dle svého vědomí zdráv a není v pravidelné lékařské péči ani pod pravidelným lékařským dohledem v důsledku zjištěného chronického onemocnění s trvalým užíváním léků). Nad PČ 1,5 mil. Kč je vyplňován dotazník, který je individuálně posuzován. Nutnost souhlasit se zdravotním prohlášením. Pokud zájemce esouhlasí, je pojištěn jen na úraz nebo je nutné podstoupit lékařskou prohlídku. Nad PČ 3 mil. Kč lékařská prohlídka vždy. Vyplnění zdravotního dotazníku. Musí se jednat o „průměrně zdravého člověka“, tj. neměl v minulosti nemoci, na které je dotazován. Kladná odpověď na jednu otázku znamená nemožnost sjednání pojištění. Vyplnění zdravotního dotazníku – není zveřejňován, je součástí interního systému banky. Nutnost souhlasit se zdravotním prohlášením. Pokud zájemce nesouhlasí, je pojištěn jen na úraz nebo je nutné podstoupit lékařskou prohlídku. Nad PČ 4,5 mil. Kč lékařská prohlídka vždy. Nutnost vyplnění standardního zdravotního dotazníku. Nad PČ 5 mil. Kč zdravotní prohlídka, resp. nad 3 mil. Kč u klientů ve věku 55 let a více. Do PČ 1 mil. Kč - nutnost souhlasit se zdravotním prohlášením: zájemce je zdráv a není v pravidelné lékařské péči či pod pravidelným lékařským dohledem v důsledku zjištěného chronického onemocnění s trvalým užíváním léků. Nad PČ 1 mil. Kč je vyplňován zdravotní dotazník, který je individuálně posuzován.
9
Rozdíly v pojištění úmrtí Banka
Plnění v souvislosti se zdravotním stavem před počátkem pojištění
Plnění při sebevraždě
Plnění v souvislosti s požitím alkoholu
Česká spořitelna
ANO, ale až po uplynutí 2 let od počátku pojištění
ANO, po 2 letech
ANO
Equa bank
NE
NE
NE
Hypoteční banka
ČÁSTEČNĚ, plní se jen za nemoci vzniklé v době pojištění a současně musí jít o první diagnózu
ANO, po 2 letech, ale přiměřené snížení (o ½)
ANO, ale přiměřené snížení (o ½)
Komerční banka
ANO
ANO, po 2 letech
NE
mBank
ANO, s výjimkou událostí souvisejících se zdravotním stavem 2 roky před počátkem pojištění („poruchy či nemoci, kvůli které pojištěný vyhledal či obdržel lékařskou pomoc nebo užíval léky během 24 měsíců před datem vstupu pojištění v platnost“)
NE
NE
Sberbank
NE
ANO, po 2 letech
NE
Unicreditbank
NE
ANO, po 2 letech
NE
10
Rozdíly v pojištění invalidity Banka
Čekací doba u nemocí
Plnění v souvislosti se zdravotním stavem před počátkem pojištění
Krytí psychických a psychiatrických nemocí
Kdo rozhoduje o invaliditě? Pojišťovna. Doplacení celého úvěru až po 12 měsících trvání invalidity. Pojišťovna. Musí se jednat o úplnou a trvalou invaliditu.
Česká spořitelna
24 měsíců
NE
ANO
Equa bank
Nestanovena
NE
NE
Hypoteční banka
Nestanovena
NE
ANO
Stát
NE
Pojišťovna, která postupuje dle vlastní tabulky.
Komerční banka
12 měsíců
ANO
mBank
Nestanovena
ANO, s výjimkou událostí souvisejících se zdravotním stavem 2 roky před počátkem pojištění („poruchy či nemoci, kvůli které pojištěný vyhledal či obdržel lékařskou pomoc nebo užíval léky během 24 měsíců před datem vstupu pojištění v platnost“)
NE
Pojišťovna. Musí se jednat o úplnou a trvalou invaliditu.
Sberbank
Nestanovena
NE
NE
Stát
NE
Stát. Doplacení celého úvěru až po 12 měsících trvání invalidity.
Unicreditbank
Nestanovena
NE
11
Rozdíly v pojištění pracovní neschopnosti Banka
Česká spořitelna
Karenční doba
Podpůrčí doba
Plnění v souvislosti se zdravotním stavem před počátkem pojištění
Nestandardní výluky Únavový syndrom, degenerativní onemocnění páteře, výhřezy plotének atd. Pracovní neschopnost od lékaře nepostačuje. Výluka na bolesti zad a související stavy bez zlomeniny obratle. Neschopnost z důvodu úrazu v důsledku nepřiměřené tělesné námahy.
60 dní
12 měsíců
NE
Equa bank
60 dní, zpětně se neplní
10 měsíců u 1 neschopnosti a 20 měsíců celkem po dobu trvání úvěru
NE
Hypoteční banka
40 dní
12 měsíců
NE
Komerční banka
28 dní
12 měsíců
ANO
Bolesti zad a páteře.
mBank
Nelze sjednat.
Nelze sjednat.
Nelze sjednat.
Nelze sjednat.
NE
Únavový syndrom, degenerativní onemocnění páteře.
NE
Únavový syndrom, degenerativní onemocnění páteře.
Sberbank
Unicreditbank
60 dní, hradí se splátka splatná v měsíci, kdy bude pracovní neschopnost trvat požadovanou dobu 60 dní, hradí se splátka splatná v měsíci, kdy bude pracovní neschopnost trvat požadovanou dobu
12 měsíců
12 měsíců
12
Rozdíly v pojištění nezaměstnanosti Banka Česká spořitelna
Karenční doba
Podpůrčí doba
Podmínky Min. 12 měsíců trvalé zaměstnání před vstupem do pojištění. Pro získání plnění nutnost registrace na Úřadu práce. Pracovní poměr min. po dobu 12 po sobě jdoucích měsíců u jednoho či více zaměstnavatelů, minimálně však po dobu 6 měsíců u jednoho zaměstnavatele před vznikem pojistné události. Pro získání plnění nutnost registrace na Úřadu práce.
60 dní
12 měsíců
Equa bank
60 dní, zpětně se neplní
6 měsíců u jedné nezaměstnanosti, max. 12 měsíců celkem po dobu trvání úvěru
Hypoteční banka
40 dní
12 měsíců
Pro získání plnění nutnost registrace na Úřadu práce.
Komerční banka
2 měsíce
6 měsíců
Pro získání plnění nutnost registrace na Úřadu práce. Plněno je i v případě dohody o ukončení pracovního poměru, pokud je jako důvod uvedena nadbytečnost.
mBank
Nelze sjednat.
Nelze sjednat.
Nelze sjednat.
6 měsíců
Pro získání plnění nutnost registrace na Úřadu práce.
6 měsíců
Min. 12 měsíců trvalé zaměstnání před vstupem do pojištění. Pro získání plnění nutnost registrace na Úřadu práce.
Sberbank
Unicreditbank
60 dní, resp. plnění počínaje měsíční splátkou splatnou v kalendářním měsíci, ve kterém bude pojištěný 60. den nezaměstnaný. 60 dní, resp. plnění počínaje měsíční splátkou splatnou v kalendářním měsíci, ve kterém bude pojištěný 60. den nezaměstnaný.
13
Kde hledat další informace? Další informace o jednotlivých produktech najdeme v následujících dokumentech: • Úvěrová smlouva (smlouva o hypotéce). • Rámcová smlouva mezi bankou a pojišťovnou (součástí jsou podmínky pojištění). • Přihláška k pojištění • Zdravotní dotazník
Které úvěrové pojištění je nejlepší? • Z pohledu ceny patří k nejlevnějším ty produkty, u kterých je výše pojistného dána nikoliv z výše úvěru, ale z výše měsíční splátky, tj. pojištění nabízené Sberbank a Hypoteční bankou. Vzhledem k tomu, že jsou v praxi sjednávány převážně delší doby splácení hypoték, vycházejí tato pojištění nejlevněji. • Za nejméně výhodnou variantu lze označit jednorázové pojistné. Cenově nejméně výhodné je pojištění nabízené k hypotékám Unicreditbank, a to i přes poskytovanou slevu na úrokové sazbě. Navíc, jde o pojištění sjednávané pouze na dobu 5 let. Takové pojištění nelze doporučit. • Z pohledu podmínek hlavního balíčku „pojištění úmrtí + invalidity 3. stupně“ poskytuje relativně nejlepší podmínky pojistného krytí Hypoteční banka (u invalidity postačuje přiznání invalidního důchodu od státu, nejsou vyloučeny psychické diagnózy, u rizika smrti částečně plní i při úmrtí v přímé souvislosti s požitím alkoholu atd.). Nutno však dodat, že i toto pojištění je vhodné pouze pro zdravé osoby, neboť jsou z pojistného krytí vyloučeny události, které souvisí s nemocí či úrazy, které existovaly před počátkem pojištění.
14
Komu se vyplatí úvěrové pojištění od banky? • Zpravidla se nevyplatí mladším klientům do cca 35 let věku. V této věkové kategorii je cenový rozdíl ve prospěch bankopojištění oproti individuálně sjednávanému pojištění minimální, zůstávají však nevýhody, tj. nízká flexibilita = riziko změny banky a tím zániku pojištění, což znamená nutnost hledání nového pojištění – to se však při zhoršeném zdravotním stavu nemusí povést). • Z cenového pohledu se díky průměrnému pojistnému vyplatí zpravidla klientům nad 35 let, kteří budou splácet hypotéku do vyššího věku a jejich zdravotní stav je výborný a nevadí jim některá omezení v pojistné ochraně uvedené v tomto srovnání. • Úvěrové pojištění v bance není zpravidla vhodné pro klienty se zhoršeným zdravotním stavem – tito klienti buď „neprojdou“ zdravotním dotazníkem nebo podepisují prohlášení o svém výborném zdravotním stavu, což pokud není pravda, může vést k odmítnutí plnění ze strany pojišťovny. Pro doplnění dodejme, že i podle zveřejněných statistik BNP Paribas Cardif pojišťovny je z úvěrového pojištění odmítáno vysoké % žádostí o plnění: 40 % zamítnutých žádostí o plnění z pojištění nezaměstnanosti, 36 % odmítnutých žádostí o plnění z pojištění pracovní neschopnosti a 25 % odmítnutých žádostí v případě pojištění úmrtí. Realita napříč celým trhem může být pochopitelně ještě horší. Pečlivě vybraný produkt individuálního pojištění poskytuje zpravidla větší šance na plnění.
15
Hypotéka a pojištění nemovitosti Obsah
Co je hypotéční úvěr?.....................................................................................................................................17 Cena zastavované nemovitosti ....................................................................................................................17 V praxi existuje mnoho druhů cen a hodnot, které se zabývají různými hledisky ...............................17 Pojistná částka ................................................................................................................................................19 Pojištění nemovitosti .....................................................................................................................................20 Pojištění domácnosti .....................................................................................................................................20 Kterou pojišťovnu si vybrat? .........................................................................................................................21 Škody ................................................................................................................................................................22 Podíl rizik ve sjednaných smlouvách 2014 Kooperativa pojišťovna, a.s., VIG.....................................23 Rozsah pojistných rizik pro pojištění zastavované nemovitosti ............................................................24 Základní nabídka a rozsah rizik - nemovitost............................................................................................26 Vinkulace ..........................................................................................................................................................27 Konkrétní příklad pojištění bytové jednotky .............................................................................................29 Konkrétní příklad pojištění domácnosti ....................................................................................................30 Konkrétní příklad pojištění bytové jednotky + domácnosti ...................................................................31 Konkrétní příklad pojištění rozestavěné stavby ........................................................................................32 Bytový dům a pojištění ..................................................................................................................................33 Pojištění domu versus bytové jednotky .....................................................................................................35
16
Co je hypotéční úvěr? Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné.
Cena zastavované nemovitosti Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb Zástavní hodnotu zastavených nemovitostí stanoví emitent hypotečních zástavních listů. Emitent hypotečních zástavních listů je povinen upravit ve svých vnitřních předpisech pravidla pro stanovení zástavní hodnoty zastavovaných nemovitostí. Zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním: a) trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastností nemovitosti b) výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí c) práv a závad s nemovitostí spojených d) místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje Zástavní hodnota zastavených nemovitostí nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou.
V praxi existuje mnoho druhů cen a hodnot, které se zabývají různými hledisky Cena je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Hodnota se zpravidla určuje odhadem. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota ap.), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.
17
Cena administrativní je cena stanovená znalcem na základě oceňovací vyhlášky aktualizované pro určité časové období. Tento způsob oceňování se používá především pro účely úhrady daně z nabytí nemovitých věcí. Cena pořizovací („historická“) je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení. Vyskytuje se nejčastěji v účetní evidenci. Reprodukční hodnota je částka, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb buď pracně podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek, nejčastěji však za pomoci technicko hospodářských ukazatelů (THU) - jednotkových cen za 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy ap. Věcná hodnota (též „substanční hodnota“, dle právního názvosloví „časová cena“) je v podstatě reprodukční cenou stavby, sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na odstranění vážných závad. Výnosová hodnota („kapitalizovaná míra zisku“, „kapitalizovaný zisk“) představuje očekávané výnosy z nemovitosti. Zjednodušeně řečeno jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti). Označuje se např. HK. Obvyklá cena („tržní hodnota“) je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, která mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít jinou metodiku. Nová hodnota je termín používaný zejména v majetkovém pojištění. U nemovitostí jde o tzv. reprodukční hodnotu, tedy o částku, kterou je třeba vynaložit na postavení nové stavby téhož druhu, rozsahu a kvality, a to v daném místě a včetně souvisejících nákladů jako jsou projektové a inženýrské práce. Jednotlivé pojišťovny nepoužívají totožný způsob výpočtu této hodnoty.
18
Pojistná částka je v pojistné smlouvě dohodnuté nejvyšší plnění z pojistné události, event. z několika pojistných událostí za určité časové období. Může být využívána i jako základ pro výpočet pojistného.
Jak banky stanovují minimální výši pojistné částky Banka
typ pojistky NOVÁ
Česká spořitelna
STÁVAJÍCÍ
Equa bank
NOVÁ/STÁVAJÍCÍ
Expobank
NOVÁ/STÁVAJÍCÍ
NOVÁ
GE Money Bank STÁVAJÍCÍ
Hypoteční banka
stanovení minimální výše pojistné částky nová/reprodukční hodnota dle odhadu nebo výsledku supervize PČ nižší o max. 10 % než je reprodukční hodnota z odhadu nebo výsledku supervize NEBO nová hodnota dle pojišťovny, kdy PČ * (PČ/ REPRODUKČNÍ HODNOTA) <= 1,5 * VÝŠE všech ÚVĚROVÝCH ANGAŽOVANOSTÍ zajištěných nemovitostí PČ nižší o max. 10 % než je reprodukční hodnota z odhadu nebo výsledku supervize nová hodnota dle pojišťovny, min. však ve výši poskytnutého úvěru RD: PČ nižší o max. 10 % než je reprodukční hodnota dle odhadu nebo výsledku supervize. BYT: PČ nižší o max. 10 % než je cena obvyklá dle odhadu nebo výsledku supervize dtto + REFIN: PČ může být nižší než reprodukční hodnota dle odhadu nebo výsledku supervize, min. však ve výši poskytovaného úvěru nová/reprodukční hodnota dle odhadu nebo výsledku supervize
NOVÁ/STÁVAJÍCÍ NOVÁ
PČ nižší o max. 10 % než je reprodukční hodnota z odhadu nebo výsledku supervize nová hodnota dle pojišťovny, min. však ve výši 1,2* VÝŠE všech ÚVĚROVÝCH ANGAŽOVANOSTÍ zajištěných nemovitostí nová/reprodukční hodnota dle odhadu nebo výsledku supervize RD: nová/reprodukční hodnota dle odhadu nebo výsledku supervize. BYT: viz výše nebo PČ ve výši zástavní hodnoty, podmínkou je předložení kopie pojistné smlouvy bytového domu nová/reprodukční hodnota popř. věcná hodnota, jejíž minimální výši stanoví banka
Komerční banka
STÁVAJÍCÍ
mBank
NOVÁ/STÁVAJÍCÍ
Raiffeisenbank
NOVÁ/STÁVAJÍCÍ
Sberbank
NOVÁ/STÁVAJÍCÍ
UniCredit Bank CZ
NOVÁ/STÁVAJÍCÍ
nová hodnota dle pojišťovny
Wüstenrot HB
NOVÁ/STÁVAJÍCÍ
nová hodnota dle pojišťovny, min. však ve výši poskytnutého úvěru 19
POZOR: Výše zástavní hodnoty, reprodukční hodnoty a případně kupní ceny zastavované nemovitosti může být zejména u starších nemovitostí v méně atraktivních lokalitách výrazně odlišná. Způsob stanovení požadované minimální výše pojistné částky tak může v některých případech významně ovlivnit výhodnost cenové nabídky hypotečního úvěru!!!
Pojištění nemovitosti Pojištění budov poskytuje pojistnou ochranu obytných budov a souvisejících staveb, umístěných na tomtéž pozemku. Předmětem pojištění může být tedy rodinný dům, bytový dům, rekreační chalupa či chata, byt v osobním vlastnictví, garáž a další stavby, jako jsou ploty, bazény, skleníky apod. Tímto druhem pojištění lze pojistit budovu již ve fázi výstavby. Co ovlivňuje výši pojistného: • Výše pojistné částky • Rozsah sjednaných pojistných rizik • Výše zvolené spoluúčasti lokalita místa pojištění s ohledem na možnost výskytu povodně, či vloupání
Pojištění domácnosti Pojištění domácnosti je pojištěním souboru movitých věcí, tvořících zařízení domácnosti a sloužících jejímu provozu nebo uspokojování potřeb členů pojištěné domácnosti. Pojištěny mohou být též součásti stavby a příslušenství budov jako např. plovoucí podlaha, kuchyňská linka, obklady stěn a stropů apod. Místem pojištění jsou obytné prostory bytu na uvedené adrese a obvykle i některé prostory mimo tento byt, jako např. půda, sklep či jiné nebytové prostory. Co ovlivňuje výši pojistného: • Výše pojistné částky • Rozsah sjednaných pojistných rizik, výše zvolené spoluúčasti, • lokalita místa pojištění s ohledem na možnost výskytu povodně, či vloupání, způsob zabezpečení, • pojištění věcí mimořádné hodnoty (např. starožitnosti, šperky, klenoty apod.).
20
Kterou pojišťovnu si vybrat? • Banky výslovně nevyžadují konkrétní pojišťovnu • Banky často úzce spolupracují vybranou pojišťovnou Banka
"spřátelené pojišťovny“
Česká spořitelna
Kooperativa
Expobank
Generali
Specifické podmínky a ceny sjednání pojištění
GE Money Bank
Allianz
Sleva -0,05% na ÚS za pojištění nemovitosti
Hypoteční banka
Generali
mBank
ČSOB
Raiffeisenbank
Česká pojišťovna
UniCredit Bank CZ
/
Wüstenrot HB
Uniqa
Sberbank
/
UniCredit Bank CZ
Allianz
Wüstenrot HB
Wüstenrot
výhody, slevy
Snížení úrokové sazby o 0,1% + 0,1%. Podmínkou je sjednání pojištění ČSOB 2 ze 3, tj. úvěrové životní pojištění + pojistka na zastavovanou nemovitost nebo domácnost Nevýhoda: Nemožnost nastavit PČ o povolených 10% nižší než je reprodukční cena stanovená v odhadu
Sleva -0,2% na ÚS za pojištění úvěrové životní nebo nemovitosti
Snížení úrokové sazby o 0,2% po celou dobu trvání úvěru. Podmínkou je sjednání úvěrového životní pojištění WŽP + pojistky na zastavovanou nemovitost WP. U nově uzavřené smlouvy WP sleva z pojistného ve výši 20%.
21
Škody Jednotlivé škody mohou mít různé povahy: • škody na zdraví (zranění, nemoc, smrt), • věcné škody (ztráta, poškození nebo zničení věci), • finanční škody (ztráta přijmu apod.).
Pojistná událost Nahodilá skutečnost, se kterou je spojen vznik povinnosti pojistitele plnit. Konkrétní podmínky vzniku pojistné události určují pojistné podmínky a smluvní ujednání.
Škodní událost Skutečnost, ze které vznikla škoda a jež by mohla být důvodem vzniku pojistné události a mohla by zakládat právo na pojistné plnění z pojištění. Podle údajů ČKP byla za posledních 10 let nejčastější příčinou živelní škody povodeň.
Škody způsobené živly (průměr za posledních deset let)
Povodeň
5%
Vychřice
11%
Krupobilí
37%
Úder blesku
9%
Tíha sněhu, námraza Požár
12% 26%
Zdroj: Česká asociace pojišťoven 22
Podíl rizik ve sjednaných smlouvách 2014 Kooperativa pojišťovna, a.s., VIG Nejčastěji pojišťovanými riziky v rámci standardního podnikatelského pojištění patří Požární nebezpečí, která zahrnují požár a jeho průvodní jevy, výbuch, přímý úder blesku, náraz nebo zřícení letadla nebo jeho nákladu, aerodynamický třesk, kouř, pád stromů, stožárů a jiných předmětů.
Podíl rizik ve sjednaných pojistných smlouvách za 2014
15,1 %
Požární nebezpečí
33,9 % 39,0 %
Odcizení
69 %
Vodovodní škody Vychřice, sesuv, zemětřesení
61,6 %
Vandalismus
50,3 % 51,1 %
Odpovědnost za újmu
Povodeň nebo záplava
55,5 %
Odpovědnost za předměty převzaté a užívané
23
Rozsah pojistných rizik pro pojištění zastavované nemovitosti Banky mají rozdílné požadavky na minimální rozsah pojištění zastavované nemovitosti.
Minimální vyžadované pojištění - nemovitost Riziko
ČS
EQB
Expobank
GEMB
HYBA
KB
SB
UCB
požár
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO,
ANO
přímý blesk
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO,
výbuch
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO,
ANO
ANO
ANO
pád letadla vodovod
ANO
vichřice
ANO
ANO ANO
krupobití náraz vozidla aerodyn. třesk tíha sněhu pád stromu krádež části nemov. povodeň, záplava
ANO, když
5%
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
když
ANO,
ANO
ANO
ANO,
když
když
ANO, když
ANO ANO, když
ANO, když
ANO ANO
ANO,
ANO
když
ANO
ANO
ANO
když
když
když
ANO
ANO
ANO,
ANO,
když
ANO
ANO,
ANO
doporučeno
ANO
ANO,
ANO
ANO,
když
když
ANO ANO, když
ANO ANO, když
ANO,
ANO,
když
když
zemětřesení sesuv půdy
doporučeno doporučeno
když
ANO ANO,
ANO
když
lavina kouř
ANO
24
ANO, když
doporučeno doporučeno doporučeno
ANO
ANO, když
ANO, když
ANO
ANO, když
ANO, když
ANO, když
ANO, když
ANO, když
ANO, když
mBank, Raiffeisenbank a Wüstenrot HB nemají v metodice uveden přesný výčet požadovaných pojistných rizik. Obecně požadují pojištění na riziko poškození či zničení nemovitosti živelní událostí a podmíněně i pojištění rizika povodně, záplavy. Pojišťovny nabízejí pojištění nemovitostí resp. domácností v „ základním rozsahu“, který se však u jednotlivých pojišťoven liší.
25
Základní nabídka a rozsah rizik - nemovitost Banky mají rozdílné požadavky na minimální rozsah pojištění zastavované nemovitosti. Riziko
Allianz
ČPP
ČSOB
ERGO
Gener.
Koop.
Uniqa
požár přímý blesk výbuch pád letadla povodeň, záplava krupobití vichřice vodovod náraz vozidla aerodyn. třesk imploze lom trubky nadzvuková vlna kouř tíha sněhu pád stromu krádež stavební souč.-krádež krádež+stav.materiál zemětřesení sesuv půdy lavina sesuv skal zkrat, přepětí-el.mot. přetlak, zamrznutí zkrat, přepětí nepřímý blesk skla srážková voda oplocení, rostliny, bazén vandalismus
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
NE
NE
NE
ANO
NE
ANO
ANO
ANO
ANO
NE
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
NE
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
NE
ANO
ANO
ANO
ANO
NE
NE
NE
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
NE
NE
NE
NE
ANO
NE
NE
ANO
NE
NE
ANO
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
ANO
NE
NE
NE
NE
ANO
ANO
NE
NE
NE
NE
NE
ANO
NE
NE
ANO
NE
NE
NE
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
NE
NE
ANO
ANO
ANO
ANO
NE
ANO
NE
NE
ANO
NE
NE
ANO
ANO
NE
NE
NE
ANO
NE
NE
ANO
NE
NE
NE
ANO
NE
NE
NE
NE
ANO
ANO
NE
ANO
ANO
NE
NE
ANO
NE
NE
ANO
ANO
NE
NE
ANO
ANO
NE
ANO
NE
NE
NE
NE
ANO
NE
ANO
ANO
NE
NE
NE
NE
ANO
ANO
ANO
NE
NE
NE
ANO
ANO
ANO
NE
NE
NE
ANO
ANO
NE
NE
NE
NE
NE
NE
ANO
NE
NE
NE
NE
NE
ANO
ANO
NE
NE
ANO
NE
NE
NE
NE
NE
NE
ANO
NE
NE
NE
ANO
NE
NE
NE
NE
NE
NE
ANO
NE
NE
ANO
POZOR: Jednotlivé pojišťovny mohou mít a mají nastavena různá omezení a snížené limity u vybraných rizik!! 26
Vinkulace Banky (většinou) dosud trvají na vinkulaci pojistného plnění. Vinkulace čili vinkulování (z lat. vinculum, pouto) znamená jakési „zamčení“, omezení dispozičního práva např. u vkladů, úvěrů, pojistného plnění nebo u cenných papírů. Disponování s nimi může být vázáno na heslo, souhlas třetí osoby, omezeno jen pro určitý účel a podobně. Zrušení (uvolnění) vinkulace se nazývá devinkulace. Vinkulace pojistného plnění ve prospěch třetí osoby znamená, že v případě pojistné události je pojistné plnění vyplaceno třetí osobě. Běžně se provádí vinkulace pojistného plnění u nemovitosti. Některé banky jako doplnění hodnoty zástavy přijímají i pojištění domácnosti a v této souvislosti je možné vinkulovat i pojištění domácnosti.
27
Vinkulace domácnosti
ČPP
Allianz
ANO
V rámci pojištění privátního majetku je možné vinkulovat jak nemovitost, tak domácnost. V případě vinkulace domácnosti je třeba, aby vinkulační listina obsahovala informaci, že předmětem vinkulace je movitý majetek klienta. Makléř může nechat potvrdit vinkulaci osobně na regionálních ředitelstvích, případně na generálním ředitelství Allianz pojišťovny, a.s.
AXA
NE
Pojišťovna
Česká
ANO
ČPP
ANO
ČSOB
NE
ERGO
ANO
Generali
ANO
Kooperativa
ANO
Uniqa
ANO
Wüstenrot
ANO
Vinkulace provádíme. Je třeba dodat nascanované a vyplněné podklady od banky abychom mohli zkontrolovat jejich správnost a zavést vinkulaci do systému. Po schválení je možné formuláře potvrdit – obchodník se dostaví na centrálu ČP (Na Pankráci 1720, 140 21 Praha 4), kde potvrdíme originály formulářů. Standardně se vinkulace provádí na našich pobočkách nebo na centrále CPP, životní pouze centrála CPP, neživot pobočky Je možné u nás vinkulovat i domácnost, máme na to ve smlouvách řádek hned pod možností vinkulovat nemovitost Pokud je smlouva zavedena v systému, je v pořádku, bez zpětného dotazu a je zaplacena, není problém vinkulaci na Domácnost potvrdit. Každopádně je nutné, aby fakt, že se jedná o pojištění Domácnosti, tudíž nespecifikovaných věcí movitých, byl zaveden ve formuláři vinkulace. Pojištění domácnosti jsme schopni bez problémů standardním postupem zavinkulovat – na kterékoli pobočce Kooperativy Principielně jde vinkulovat každé pojištění, tudíž i pojištění domácnosti, pokud s tím oba subjekty souhlasí. Dalším předpokladem je, že žádost o vinkulaci je správně formulovaná, tj. je přesně definováno, co je předmětem vinkulace, a je podepsaná oběma stranami. Důležitou podmínkou rovněž je, že na smlouvě je zaplaceno pojistné. Je možné vinkulovat pojistné plnění nejen z pojištění nemovitosti, ale i z pojištění domácnosti. To za předpokladu, že se jedná skutečně o vinkulaci plnění z pojištění domácnosti (často poradci sjednávají k zajištění úvěrů pojištění domácnosti, což je chybně).
NOZ přinesl i v otázce vinkulací změnu § 1354 (1) Je-li zástava pojištěna a nastane-li pojistná událost, plní pojišťovna z pojistné smlouvy zástavnímu věřiteli, prokáže-li zástavní věřitel pojišťovně včas, že na věci vázne jeho zástavní právo, anebo oznámí-li jí to včas zástavce nebo zástavní dlužník.
28
V souladu s tímto paragrafem banky postupně upravují své postupy. V poslední době jsme zaznamenali změnu u Wüstenrot HB , která nově požaduje: Oznámení pojišťovně o zřízení zástavního práva k nemovitosti, kde pojišťovna potvrdí, že jí bylo oznámeno, že k pojištěné nemovitosti bylo zřízeno zástavní právo
Konkrétní příklad pojištění bytové jednotky Mladá rodina se rozhodla koupit byt v na sídlišti v Praze • Hlavní město Praha, sídliště, panelová výstavba • Byt 3+1, 90 m2, patro 9 • Limit pojištění 2 500 000 Kč, spoluúčast max. 1 000 Kč Zahrnuje minimálně pojištění rizik (bez povodně a záplavy) : Požár, přímý úder blesku, výbuch, pád letadla, vichřice, krupobití, vodovodní škody • Odpovědnost z vlastnictví nemovitosti
Pojišťovna
Výše ročního pojistného ( Kč )
spoluúčast ( Kč )
limit odpovědnosti ( Kč )
Allianz
1 867
žádná
1 000 000
ČPP
2 120
1 000
1 000 000
ČSOB
2 136
žádná
1 000 000
ERGO
2 109
3 000 000
Generali Kooperativa
2252
žádná
1 000 000
1 672
1 000
1 000 000
Uniqa
2 860
1 000
500 000
29
Poznámka
odp. nemovitost - lze sjednat pouze s občanskou odpovědností odp. nemovitost - automaticky přiřazeno v limitu 3 000 000 Kč
odp. nemovitost - automaticky přiřazeno v limitu 500 000 Kč
Konkrétní příklad pojištění domácnosti Běžná rodina s dnes standardním vybavením domácnosti. • Limit pro pojištění domácnosti 600 000 Kč • Spoluúčast minimální, ideálně nulová • Praha, sídliště, byt 3+1, 90 m2, patro 9, vybavení standardní • „Optimální pojištění „ kryjící maximum potencionálních rizik • Odpovědnost občanská • Rodina má psa a chce ho pojistit na případné škody třetím osobám
Pojišťovna Allianz ČPP ČSOB ERGO Generali Kooperativa Uniqa
Výše ročního pojistného ( Kč )
limit limit limit spoluúčast odpovědnost odpovědnost odpovědnost ( Kč ) občanská nemovitost pes ( Kč ) ( Kč ) ( Kč )
3 436
žádná
1 000 000
1 000 000
1 000 000
1 812
500
2 000 000
2 000 000
500 000
3 630
500
1 000 000
1 000 000
1 000 000
3 000 000
3 000 000
3 000 000
4 728 4728
žádná
1 000 000
1 000 000
3 540
1 000
1 000 000
1 000 000
1 000 000
2 120
1 000
500 000
500 000
500 000
ERGO má „systém spoluúčastí“ pro jednotlivá rizika
30
Konkrétní příklad pojištění bytové jednotky + domácnosti Kalkulováno pro stejnou mladou rodinu a jedná se o kombinaci předchozích příkladů pojištění bytové jednotky a domácnosti samostatně.
Pojišťovna Allianz ČPP ČSOB ERGO Generali Kooperativa Uniqa
Výše ročního pojistného ( Kč )
spoluúčast ( Kč )
5 214
žádná
3 088
500
5 980
500
4 068
6 848
žádná
6 410
1 000
4 005
1 000
31
Konkrétní příklad pojištění rozestavěné stavby Mladý pár si pořídil děti a má v úmyslu vyměnit byt na pražském sídlišti za menší příjemný domek mimo Prahu • Obec do 1000 obyvatel, Středočeský kraj • Limit pojištění 4 000 000 Kč, spoluúčast 5 000 Kč, povodňová zóna 2 • Zahrnuje minimálně pojištění rizik: Požár, přímý úder blesku, výbuch, pád letadla, vichřice, krupobití, vodovodní škody Výše ročního pojistného ( Kč )
zvýhodnění na pojistném za výstavbu
Limit krádeže stavebního materiálu
Allianz ČPP
2 268
55 % resp. 60 %
10 000 v základu, připojištění až do 150 000 Kč
2 484
50%
200 000 v základu, víc po dohodě
ČSOB
3006
30%
50 000 v uzamčeném prostoru, 30 000 na pozemku s oplocením a uzamčením
ERGO
6 380
První rok zdarma
krádež nepojištěná, pouze základní živly
Generali
4 602
10%
Kooperativa
3 840
25%
Uniqa
3 053
20 000 v základu, do 100 000 připojistit, do 150 000 úpis, nad 150 000 úpis GŘ 70 000 v základu, krádež s překonáním překážky, loupež 200 000 v základu, možnost připojištění na výjimku
Pojišťovna
32
Bytový dům a pojištění A/ Vlastník bytové jednotky - spoluvlastnictví Vybrané paragrafy a ustanovení - Nový občanský zákoník § 1158 (1) Bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty. § 1159 Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá. § 1160 (1) Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. (2) Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání. § 1176 Vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu. § 1189 (1) Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu
B/ Společenství vlastníků § 1191 Nevzniklo-li společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění; k rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce. 33
§ 1205 (1) Nejvyšší orgán společenství vlastníků je shromáždění. Statutární orgán je výbor, ledaže stanovy určí, že je statutárním orgánem předseda společenství vlastníků. Zřídí-li stanovy další orgány, nelze jim založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu. § 1214 Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.
Co z toho vyplývá? Dům Podle předchozí právní úpravy se domem rozuměla budova spojená se zemí pevným základem, jejíž společné části byly ve spoluvlastnictví vlastníků bytů a nebytových prostor. Nový Občanský zákoník však znovu zavádí zásadu, podle které trvalé nadzemní stavby přestanou být považovány za samostatnou věc a stanou se součástí pozemku. Dům tak již nebude samostatnou věcí, ale pouze součástí nemovité věci, pozemku, případně práva stavby; resp. společné části jsou, ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek. Výjimku tvoří případy, kdy k 1.1.2014 se vlastník stavby lišil od vlastníka pozemku. V takovém případě se dle ustanovení § 3055 NOZ stavba nestává součástí pozemku a zůstává nemovitou věcí, přičemž dle § 3056 NOZ vznikají k uvedenému dni oběma vlastníkům vzájemná předkupní práva. Byt a nebytový prostor Podle předchozí právní úpravy byly byt, nebytový prostor, rozestavěný byt a rozestavěný nebytový prostor jednotkou, a byly poměrně přesně definovány. Jejich definice se opírala o předpoklad, že se jedná o místnost nebo soubor místností, které byly platně zkolaudovány, případně na ně bylo vydáno stavební povolení. Podle nového Občanského zákoníku však již tato definice neplatí. NOZ pouze stanovuje, že musí jít o prostorově oddělenou část domu (§ 1158 odst. 2.), tedy prostory, které nejsou součástí domu, jsou vyloučeny, a že vše co platí pro byt, platí i pro nebytový prostor. Jednotka Pojem jednotka byl dosud chápán jako vymezená část domu, tedy jako byt či nebytový prostor ve smyslu předchozí právní úpravy. Nově pojem jednotka zahrnuje ne jen byt či nebytový prostor, ale i podíl na společných částech domu a pozemku, tedy jedná se o celek skládající se z více částí vzájemně spojených a neoddělitelných
34
Společné části Pojem „společné části“ upravuje ustanovení § 1160 NOZ a oproti dosavadní právní úpravě doznal výrazné změny. Dosud se totiž jednalo pouze o „společné části domu“ tedy o části stavby (budovy) nebo její příslušenství. Nově se jedná o společné části domu, podíl na pozemku nebo věcné právo k němu (nikoli právo závazkové, jako např. nájem), a ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně
Pojištění domu versus bytové jednotky Podle ZoVB, zákona ze dne 24. března 1994 číslo 72/1994 Sb., kterým se upravovaly některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) bylo nutno pojistit společné části domu extra zvlášť (tj. v podstatě téměř celý dům, byt je hlavně prostor plus pár věcí relativně malé hodnoty). Kompetentní k tomu bylo SVJ, rozhodovalo shromáždění nebo výbor podle stanov. SVJ tedy muselo uzavřít pojistku ze zákona. To jistě ne. Ale mělo k tomu oprávnění podle § 9a odst. 1 ZoVB. Rozhodnout o pojištění musel orgán SVJ podle stanov. Byty podle NOZ ale již zahrnují i ideální podíl na společných částech domu. Jednotliví vlastníci si tedy mohou pojistit byt včetně svého podílu na společných částech domu nezávisle na ostatních. Pokud to některý udělá, pak asi ostatním nezbude než udělat totéž. Pokud spoluvlastníci, členové SVJ, chtějí pojištění domu a společných částí domu zahrnout do jedné pojistné smlouvy (a to bytového domu), pak je nezbytné, aby se tento fakt promítnul ve stanovách. Pojistná smlouva bytového domu neomezuje vlastníky jednotlivých jednotek uzavřít vlastní pojištění. Pokud stanovy takové ustanovení neobsahují, těžko vyčítat některému vlastníkovi, že si byt včetně podílu na společných částech domu pojistil sám. Zjednodušeně se dá říct, že kvalitní pojištění bytového domu v kombinaci s odpovídajícími stanovami je v konečném výsledku srovnatelné s pojištěním všech bytových jednotek.
35
Broker Trust, a.s.
Dolnokrčská 2029/54a, 140 00 Praha 4 tel.: 267 912 730
www.brokertrust.cz
[email protected] Další informace najdete v on-line metodikách Broker Trustu (pro partnery) a v knize Dušana Šídla Život jako riziko.
