Plus Supermarkt: Uitbreiden op een nieuwe locatie

Plus Supermarkt: Uitbreiden op een nieuwe locatie

Laura Melissen 1090062 BSC 6 RE& H Ontwerpopgave en haalbaarheidsonderzoek Docent: Ir. Arch. H.J.M. Vande Putte, Ir.L. Lousberg, Drs.ing. J.P. Soeter, Ir. P. de Jong

Voorwoord Als opdracht voor het ontwerp en eindwerkstuk van Real Estate and Housing heb ik er voor gekozen om een nieuw ontwerp te maken voor een supermarkt gelegen in het dorpje Rozenburg onder de rook van Rotterdam. Het is de bedoeling dat de supermarkt verhuist van de rand van het centrum naar echt midden in het centrum. Het moet een belangrijk punt in de looproute worden van de nieuwe structuurvisie die inmiddels ontworpen is. Het centrum is nu namelijk hard toe aan een grote verandering. Meerdere winkelpanden staan leeg en klanten kiezen ervoor hun non food producten te halen in plaatsen zoals Spijkenisse, Hellevoetsluis en natuurlijk Rotterdam. De gemeente is inmiddels druk bezig met een stedenbouwkundig ontwerp te laten maken. De structuurvisie is al bekend en voor mijn ontwerp ga ik er van uit dat, dat ook het stedenbouwkundig plan wordt. Uiterlijk 2006 willen ze beginnen met bouwen. Naast het ontwerpen van een supermarkt wil ik mij vooral richten op het onderzoeken en analyseren van de omgeving, supermarkten en kantoren. Daarnaast speelt het haalbaarheids onderzoek een grote rol tijdens het ontwerpen aangezien de prijzen oorlog in de supermarktbranche de budgetten voor verbouwing/verhuizing aardig verlaagt.

Laura Melissen 1090062 BSC 6 RE& H Ontwerpopgave en haalbaarheidsonderzoek Docent: Herman vande Putte/ Louis Lousberg/ Jo Soeter

2

Inhoudsopgave

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

Ontwerpopgave Supermarkt en zijn doelgroep(en) Eisen en randvoorwaarden Uitgangspunten Locatie analyse Supermarkt analyse Kantoren analyse Varianten Uitwerking ontwerp Haalbaarheidsonderzoek Conclusie Literatuuropgave

4 6 7 8 9 15 22 27 30 39 51 52


3

1.

Ontwerpopgave

Rozenburg wordt gekenmerkt door kleinschalige en hoofdzakelijke zelfstandige winkelvestigingen. Uit de sector van het grootwinkel bedrijf zijn alleen Blokker, Albert Hein, Edah en Plus-supermarkt aanwezig. Deze winkels zijn voornamelijk geconcentreerd op het Raadhuisplein en de Emmastraat. Het Raadhuisplein wordt op woensdag gebruikt voor de weekmarkt. Aan het einde van de Emmastraat(uit het centrum) bevindt zich de Plus-supermarkt. Ruim 15 jaar bestaat nu al de Plus in Rozenburg onder leiding van meneer en mevrouw Klaassen. Voordat het pand opgekocht werd door de Plus was het een kleine buurtsuper genaamd de ‘vieriszes’, vernoemd naar het zegel systeem. Voor 4 cent een zegel kopen en met een vol zegelboekje kreeg je per zegel 6 cent terug. Begonnen als kleine buurtsuper en uitgegroeid tot de grootste supermarkt van het dorp barst de winkel bijna uit zijn voegen. De supermarkt is toch de buurtsuper gebleven door zijn gezelligheid en de mogelijkheden tot even bijkletsen met dorpsgenoten. Nu staat de supermarkt op het punt te verhuizen naar het centrum. Dit kan voor de supermarkt het einde betekenen maar ook eventueel een vergroting van het aantal klanten. Het is dus erg belangrijk voor de eigenaar om te weten wat de beste keuze is. Als ze blijven waar ze nu zitten is uitbreiding geen optie en dit betekent dat er ook geen groei meer zit in het bedrijf. In dit verslag ga ik er van uit dat de verhuizing door gaat. Onderzoek zal voornamelijk gaan over de haalbaarheid en ligging van de supermarkt.


Oude locatie Nieuwe locatie

Structuurvisie Centrum gebied Rozenburg


2. Supermarkt en zijn doelgroep(en) Alles is gericht op snelheid en het leveren van service. Terwijl het echte leveren van service, namelijk het aanbieden van een winkel waar men sociale contacten onderhoudt, vaak vergeten wordt. Supermarkten richten zich vaak op singles of werkende duo’s maar de huismoeders en senioren stellen vaak andere eisen aan een supermarkt. Een praatje maken aan de kassa is er misschien in de toekomst niet meer bij. Hoe zal een supermarkt er over 25 jaar uitzien. De vraag is zelfs of de supermarkt, zoals wij die nu kennen, er over 25 jaar nog wel is. Bestelt iedereen dan zijn boodschappen via Internet? Leven wij dan in een samenleving waar sociale contacten ook via het Internet plaats vinden?

Door de aanhoudende prijzenoorlog in de supermarktbranche ontwikkelen zowel de kleine als grote buurtsupers zich tot service centers. Zoals als één van de directieleden van de Albert Heijn al eens heeft gezegd: ‘Als de klant ons vraagt om met de hond te gaan lopen dan zullen we dat graag doen’. Supermarkten doen er alles aan om de klanten voor zich te winnen. Hier spelen ze handig in op het steeds drukker wordende leven van de consument. Klanten willen niet alleen een supermarkt met een groot assortiment maar ook een supermarkt met service elementen zoals wasserette, stomerij en de mogelijkheid om oud papier, cartridges, batterijen, flessen etc in te leveren. Ook voor andere non-food huishoudartikelen gaat de consument graag naar de supermarkt. Boodschappen via Internet bestellen en thuis laten bezorgen is een andere belangrijke ontwikkeling waar de moderne supermarkt rekening mee moet houden. Het aantal klanten van internetsupermarkten als de Albert Heijn en Max Foodmarket verdubbelde vorig jaar. (Baltesen, 15 januari, NRC handelsblad). Mensen hebben steeds minder zin om op een drukke zaterdag zich door de supermarkt te wurmen als ze ook binnen enkele uren de boodschappen thuisbezorgd kunnen krijgen aldus een woordvoerder van de Wehkamp. Zelfscankassa’s zijn het logische gevolg van de aanhoudende prijzenoorlog en de steeds sneller wordende samenleving. Een nadeel van al deze innovaties is dat de formule van de buurtsuper zoals men deze vroeger kende waarschijnlijk voorgoed verdwijnt.

FNV Bondgenoten heeft geen goed woord over voor de ontslagen die maandag bij supermarktconcern Laurus zijn aangekondigd. De vakbond meent dat de werknemers die nu weg moeten de eerste slachtoffers zijn van de prijzenslag tussen de supermarkten. De bond noemt dat onaanvaardbaar. (Telegraaf 10 mei) De prijzenslag in de supermarkten heeft de dagbladen geen windeieren gelegd. De kranten hebben miljoenen euro's aan extra omzet geboekt. (Rtlz 4 februari) Zaandam - De prijzenslag tussen de Nederlandse supermarkten kan nog tot september 2005 duren. Dat valt af te leiden uit de woorden van Hannu Ryöppönen, de financiële topman van Ahold. (www.zibb.nl)


6

3. Eisen en randvoorwaarden Eisen eigenaar Supermarkt (Sperwer vastgoed) ¾ Buitenwanden uitvoeren in steenachtige materialen met een minimale isolatie waarde van 3.0 m2 K/W ¾ Minimaal een vrije hoogte onder de balken van 3.90m zodat het plafond op een minimale hoogte van 3.0 m kan komen. ¾ Minimale breedte van de winkel van 30 meter om een goede lay-out te kunnen creëren. ¾ Toestemming voor het plaatsen van Plus lichtreclame, vlaggenmasten, Klic Klac reclame borden, etc.

Eisen huurder supermarkt (Mevrouw Klaassen-Zantinge) ¾ Minimale afmetingen 1500 m2 met uitbreidingsmogelijkheden (circa 500 m2). ¾ Voldoende parkeergelegenheid op loopafstand (minimaal 100 auto’s). ¾ Entree duidelijk zichtbaar. ¾ Goede bereikbaarheid voor klanten, in de looproute van het centrum. ¾ Goede bereikbaarheid voor leveranciers, mogelijkheden voor grote vrachtwagens om er te laden en lossen. ¾ Boven de supermarkt kantoren of woningen om het financieel haalbaar te maken.

Relatieschema Supermarkt:

Eisen gemeente: ¾ De supermarkt moet bijdragen aan een bloeiend en vriendelijk centrum. ¾ De gevels moeten geen vandalisme uit lokken (graffiti), dus zo min mogelijk gesloten gevels aan de straat kant. ¾ Er moet aan de wet geluidhinder voldaan worden. Maximale geluidsbelasting tegen de gevel bij de bestaande woningen tussen de 50 en 55 dB(A) (bestemmingsplan 1988) ¾ Het gemeentebestuur voert een ontmoedigingsbeleid voor het gebruik van auto’s voor korte ritten. Eventueel minder parkeerplaatsen dan nodig,ontmoedigt wel weer het centrum bezoek en zou betekenen dat klanten elders inkopen gaan doen. Toch stimuleert de gemeente het fiets gebruik en wil daar dus extra voorzieningen voor. Laura Melissen 1090062 BSC 6 RE& H Ontwerpopgave en haalbaarheidsonderzoek Docent: Herman vande Putte/ Louis Lousberg/ Jo Soeter

7

4. Uitgangspunten Overzichtelijkheid, ruime/hoge winkel.

Na de eisen van de supermarkt en de gemeente die vooral over het uiterlijk en ligging van de supermarkt gaan wil ik hier graag mijn uitgangspunten, die ik belangrijk vind in het ontwerp, vermelden. ¾ Het kleinschalige gevoel van een buurtsuper terug brengen in een moderne supermarkt. Bijvoorbeeld door het verstrekken van koffie en een plek om bij te kunnen praten. ¾ Snelheid als belangrijk thema. Klanten willen graag snel en makkelijk boodschappen doen. Dit kan bijvoorbeeld door veel kassa’s, brede paden en duidelijke aanwijzingen waar productgroepen zich bevinden. ¾ Modern uiterlijk, zoveel mogelijk glas in de buitengevel zodat naar binnen kijken en daarna misschien naar binnen gaan gestimuleerd wordt. ¾ Voor de supermarkt een pleintje creëren voor zowel fietsen als een mogelijkheid om even gezellig bij te kletsen in de zon. Dit zie je nu ook al vaak voor een supermarkt. Meestal is hier voor niet genoeg plek. ¾ Vaak zijn supermarkten donker doordat er weinig ramen in de gevels zitten (behalve de voorgevel). Doormiddel van bijvoorbeeld bovenramen is dit te verhelpen. ¾ Voor het Ontwerpen van een supermarkt is vaak weinig geld. Dit komt doordat de budgetten klein zijn en voor een groot gedeelte opgaan aan de inrichting van de supermarkt. Tijdens dit project wil ik graag proberen om met weinig geld toch een supermarkt neer te zetten die niet alleen nu functioneel is maar over 25 jaar nog. Wellicht met een andere functie.

Veel glas en ook ’s avonds een fijne plek om langs te lopen.

Veel daglicht door bijvoorbeeld bovenramen.

Duidelijk naar buiten toe laten zien dat er een winkel zit. Door vlaggen en reclameborden.


8

5.

Locatie analyse

In dit hoofdstuk wil ik zowel de oude als nieuwe situatie analyseren. De nieuwe locatie heb ik uitgebreider geanalyseerd. Uit deze analyses wil ik belangrijke beslissingen halen over de ligging van de entree, routing door de supermarkt en gevelbeeld. Aangezien een supermarkt heel erg context afhankelijk is, zijn deze analyses heel belangrijk.

Oude locatie: De supermarkt, zoals te zien op het plaatje rechts, is omgeven door woningen. Op zich is dat heel gunstig want veel mensen wonen dicht bij de supermarkt. Dit is vaak de belangrijkste reden waarom mensen juist voor een supermarkt kiezen. Ze kiezen voor gemak en vooral voor ouderen is dit heel belangrijk. Wat dus een voordeel is, is tegelijkertijd een nadeel. Een supermarkt zorgt voor overlast en in het bijzonder de vrachtwagens die vaak heel vroeg komen lossen zorgen voor dusdanig lawaai dat er veel klachten over gekomen zijn. Ook zouden de vrachtwagens er voor gezorgd hebben, dat door de trillingen over de klinkers, de huizen zijn gaan zakken aan de Oranje laan. (loodrecht op de supermarkt). De mensen uit deze straat hebben er voor gezorgd dat de vrachtwagens niet meer door hun straat mogen en dus moeten omrijden. Dit is natuurlijk geen oplossing maar een verplaatsing van het probleem. Door de omringende bebouwing is ook niet meer mogelijk uit te breiden. De enige mogelijkheid zou nog kunnen zijn om de straat rechts van de supermarkt op te nemen. Maar gelijk rechts van de straat is ook de inrit van een groot woonhuis. Zij hebben geprotesteerd tegen deze plannen. Kortom uitbreiding betekent een verhuizing.

Lichtblauw= wonen donkerblauw = parkeren rood=plus supermarkt


9

Nieuwe locatie: De nieuwe locatie voor de supermarkt ligt in het centrum midden in de looproute van de winkels op het raadhuisplein, de Emmastraat en de bibliotheek. De locatie is nu in gebruik voor een zorg centrum en een klein uitgaanscentrum voor de jeugd. Aangezien het zorgcentrum niet meer gebruikt wordt en de gemeente een nieuw zorgcentrum wil laten ontwerpen dat groter is dan het huidige komt dit pand vrij te staan. Er zijn ook plannen voor een multifunctioneel centrum waar het zorgcentrum eventueel in ondergebracht kan worden. De jeugddisco zorgt voor veel overlast en vandalisme. Beide panden zijn niet meer in goede staat en worden daarom afgebroken. Aan de noordzijde wordt de locatie dus afgeschermd door winkels en het oude gemeentehuis (zie plaatje). In het oude gemeentehuis bevindt zich een café en daarnaast een reisbureau en kapper. Aan de zuidzijde van de locatie bevinden zich twee scholen. Ouders kunnen dus na het wegbrengen van hun kinderen gelijk boodschappen doen. De straat aan de westzijde van de locatie zal helemaal verdwijnen zodat er een autovrije zone ontstaat. Er moet dan nog wel een oplossing komen voor parkeren want de huidige parkeergelegenheid zal niet voldoende zijn. Aan de oostzijde van de locatie is een oud gymlokaal wat nu leeg staat en gesloopt wordt. Daar kan parkeergelegenheid gecreëerd worden. Een probleem van de nieuwe locatie is, dat het dicht bij een andere supermarkt ligt, namelijk de Albert Heijn. Dit kan klanten kosten omdat men dan net zo goed daar kan gaan winkelen (geen afstandsverschil meer) maar het kan ook klanten opleveren die voorheen bij de Albert Heijn winkelden. Mede doormiddel van het ontwerp (aantrekkelijke voorgevel) kunnen er klanten gewonnen worden

Oude gemeente huis

Laura Melissen 1090062 BSC 6 RE& H Ontwerpopgave en haalbaarheidsonderzoek Docent: Herman van de Putte/ Louis Lousberg/ Jo Soeter

10

Albert Heijn

Parkeren nu

winkels `

Aangrenzend woonpand.

Gemeentehuis


11

Gymzaal

School


12

Conclusie Uit de locatie analyse en uitgangspunten komen een aantal punten naar boven die om tegenstrijdige oplossingen vragen. Zo moet de ontsluiting van de supermarkt dicht bij de andere winkels van het centrum komen maar ook dicht bij de parkeerplaatsen aan de andere kant. De supermarkt moet deel uit maken van een looproute door het centrum. Een oplossing zou kunnen zijn dat de looproute verlengd wordt tot de parkeerplaatsen(variant 1). De looproute gaat helemaal om de supermarkt heen. Het voordeel hiervan is dat de entree op meerdere plekken langs de looproute gesitueerd kan worden. Daarnaast is er genoeg ruimte voor allerlei kleine winkels om mensen naar de supermarkt te lokken. Een nadeel is dat, waar de entree ook is, de looproute naar zowel het centrum als de parkeerplaatsen, lang is. Een andere oplossing (variant 2) is de looproute, aan de lange zijde, door de supermarkt te laten gaan. Aan één zijde komen dan de kleinere winkels. Deze looproute zorgt wel voor onnodig ruimteverlies en is niet aantrekkelijk vanaf de buitenzijde. Aangezien ook de kleinere winkels zich dan richten op de binnengang waardoor er achterkanten aan het evenementenplein komen.

Variant 1 Variant 2


13

In plaats van de looproute door de lange zijde te laten gaan, kan deze ook door de korte zijde gaan. Een mogelijke oplossing zou variant 3 kunnen zijn. Hier gaat de looproute door de winkel aan de kant van het centrum. Vanuit de parkeerplaatsen moet men dan eerst een stuk langs de winkel lopen. Op die plek zouden dan winkels moeten komen om geen achterkant te creëren. De entree komt dan wel dicht bij de andere winkels van het centrum Door deze variant om te keren ontstaat variant 4. Vanuit de parkeerplaatsen kan men gelijk de winkel in. De kleinere winkels bevinden zich dan op de looproute van het centrum naar de entree van de supermarkt. Uiteindelijk heb ik voor variant 4 gekozen omdat de kleinere winkels een verlenging van het centrum zijn. Deze winkels zijn ook gelijk gelegen aan het evenementenplein. De entree van de supermarkt ligt wel wat verder van het centrum maar door middel van vlaggen, reclame borden, etc. kan dit opgelost worden. Door de korte looproute in de winkel gaat er ook zo weinig mogelijk ruimte verloren. Vanuit de parkeerplaatsen wordt men bijna gedwongen door de supermarkt te lopen wat een bijkomend voordeel is. In het hoofdstuk ontwerpvarianten zal ik verder gaan op deze varianten.

Variant 3 Variant 4


14

6.

Supermarkt analyse

In dit hoofdstuk wil ik onderzoeken hoe een supermarkt in elkaar zit. Dit heb ik gedaan doormiddel van onderzoek tussen verschillende supermarkten. Hierbij heb ik vooral gelet op indeling, belichting, entree, breedte van paden en plaatsing van reclameartikelen. Daarnaast heb ik nog een onderzoek gedaan naar de indeling van de supermarkt. Aangezien het een plus supermarkt is, ben ik van een aantal indelingen uitgegaan die zij mij geleverd hebben. Ik heb dus geen plattegronden van de Albert Heijn of een andere winkel onderzocht omdat dit niet relevant is voor mijn onderzoek. De plus hanteert twee verschillende winkelindelingen. Eén met en één zonder versovaal. Naast deze twee plattegronden heb ik ook de bestaande plattegrond geanalyseerd. Zowel op functionaliteit als op routing. Aangezien supermarkten niet vaak ontworpen worden, komen ze ook niet veel voor in architectuur tijdschriften. Althans ik heb ze niet gevonden. Daarom moet ik voor de gevel uitgaan van wat de opdrachtgever wil en van mijn eigen ervaringen die ik heb met supermarkt gevels (met daarboven op kantoren).


15


16

Conclusie analyse diverse supermarkten Overeenkomsten: ¾ De breedte van de paden is ook in elke supermarkt anders. Bij de Konmar zijn de paden bijna 3 meter breed. C1000 heeft daarentegen af en toe paden van 1.40m breed. De overige winkels hebben paden tussen de 1.80 en 2 meter breed.

¾ Bij de entree en bij eventuele achteruitgangen is ruimte voor winkelwagens. Ook hangen er altijd vlaggen en zijn er reclame borden geplaatst. ¾ De vers afdelingen(brood, vlees, vleeswaren en AGF) zijn altijd tegen de buitenmuren geplaatst zodat de rest van de winkel vrij is voor de kruidenierswaren. ¾ Aanbiedingen worden extra verlicht en op een opvallende plek neergezet.

Aandachtspunten die ik meeneem tijdens het ontwerpen. ¾ Plaatsing van de versafdeling. Tegen de buitenmuren heeft een aantal voordelen. De koelingen en vriezers kunnen nu achter de afdelingen geplaatst worden en zijn dus niet zichtbaar voor de klanten. Ook zorgt het voor weinig ruimteverlies. ¾ Belichting en plaatsing van aanbiedingen. Duidelijk is dat ze moeten opvallen. Het maakt niet uit waar ze geplaatst worden. ¾ Breedte van de paden. Ideaal is een breedte tussen 1.80 en 2 meter breed. Groter geeft een leeg gevoel en kan je te snel door een supermarkt lopen. Kleiner zorgt voor opstoppingen en irritaties. ¾ Plafond moet een lichte kleur hebben om een natuurlijke sfeer te creëren.

Verschillen:

¾ Het grootste verschil is natuurlijk dat elke winkel zijn eigen kleuren en formule heeft. Dit speelt verder geen rol in het onderzoek omdat de formule (plus) al vast staat. ¾ De belichting is in elke winkel anders. D e plus en de Albert Heijn zijn allebei heel erg licht van binnen. Konmar is een stuk donkerder van binnen omdat het plafond zwart is. Daarnaast belichten ze de aanbiedingen met spotlights waardoor deze extra opvallen. Toch geeft een over het algemeen lichtere winkel een natuurlijke sfeer. ¾ Zowel bij de Albert Heijn als bij de Plus wordt gebruik gemaakt van een middenpad voor de aanbiedingen. C1000 heeft voor de aanbiedingen één centrale plek en bij de Konmar kom je de aanbiedingen door heel de winkel tegen.


17

Functionele analyse indelingen plus supermarkt Voor deze analyse heb ik 3 type supermarkten van de plus genomen. Allereerst de bestaande/oude supermarkt, een nieuwe supermarkt zonder ovaal en een nieuwe supermarkt met ovaal. De supermarkt met ovaal is pas ontwikkeld. Deze formule is vernieuwend omdat de versafdelingen nu niet meer langs de rand van de winkel geplaatst zijn. Duidelijk te zien is dat, dat meer magazijnruimte gaat kosten omdat nu meer koel en vries apparatuur in het magazijn komt te staan. Je kunt namelijk niet alles in het ovaal plaatsen. Een vernieuwing die bij allebei de nieuwe supermarkten te zien is dat de schappen van de kruidenierswaren niet haaks op de gangpaden zijn geplaatst. Deze zijn schuin geplaatst met de bedoeling dat je meer kan overzien en dus makkelijker je weg kan vinden. In de oude supermarkt was sprake van één gang waaraan de aanbiedingen geplaatst werden. De aanbiedingen blijven wel op de ‘koppen’ van de schappen maar zijn minder overheersend in de winkel. Bij de supermarkt met ovaal zijn ze nog wel duidelijk om de ovaal heen geplaatst. De route om de ovaal zal daar dus de belangrijkste route worden.

Oude supermarkt

zonder ovaal


18

met ovaal

Oude supermarkt Route en moeilijke punten

Nieuwe supermarkt Route en moeilijke punten

Geen centrale middengang of ovaal zodat er nu geen makkelijke looproute is.

File bij de broodafdeling Door weinig ruimte en bocht


19

Rare hoeken die uit het zicht liggen

.


20

Conclusie Deze analyse heb ik voornamelijk uitgevoerd om meer te leren over de indelingmogelijkheden van een supermarkt. Ook heb ik geleerd wat er allemaal in een supermarkt moet komen en wat voor afmetingen deze functies hebben. Aan de hand van deze analyse heb ik geen keuze gemaakt voor de indeling van de supermarkt die ik ga ontwerpen. De opdrachtgever had namelijk van tevoren al aangegeven dat ze graag de formule met de versovaal wilde toepassen. Een aantal plus supermarkten in Nederland heeft al een versovaal. Het is afwachten of deze ovaal leidt tot omzetverhoging. Aangezien de supermarkt pas over een aantal jaar gaat verhuizen hebben ze daar tijd genoeg voor. Voor mijn ontwerp ben ik dus verder gegaan met de indeling met versovaal.


21

7.

Kantoren analyse

Na de tussenpresentatie in week 5 kwam ik tot de ontdekking dat ik al veel onderzoek had gedaan naar supermarkten en de indeling daarvan. De eis was dat erboven de supermarkt kantoren of woningen moesten komen om het hele project rendabel te maken. De opdrachtgever zag het niet zitten om woningen boven de supermarkt te plaatsen in verband met geluidsoverlast en klachten. Daarom heb ik gekozen voor kantoren. Bij het ontwerpen heb ik wel een indeling gemaakt voor de kantoren maar er verder niet veel over nagedacht. Om toch ook de kantoren goed mee te kunnen ontwerpen zodat ze daadwerkelijkheid rendabel worden heb ik besloten meer onderzoek te doen naar kantoren. Voornamelijk naar de ontsluiting in combinatie met gemeenschappelijke ruimte. Ook de vluchtroutes heb ik onderzocht. Hieronder volgen drie voorbeeldprojecten. Twee projecten zijn op dezelfde schaal als mijn project. Het andere project is een stuk groter maar wel heel interessant vanwege de vluchtroutes. Ook heb ik nog één voorbeeldproject gevonden waarin een groot warenhuis is veranderd in kantoren met winkels (zie plaatjes rechts). Aangezien het aannemelijk is dat een supermarkt in zijn huidige context over een aantal jaar niet meer bestaat moet de winkel zo ontworpen worden dat hij hergebruikt kan worden. De analyses voor de kantoren heb ik dus gedaan nadat ik al voor een groot gedeelte het ontwerp voor de kantoren af had. Toch plaats ik deze analyse voor de ontwerp uitwerking omdat ik toch wat conclusies wil verwerken in mijn ontwerp.


22

ABT Damen IFD-kantoor Delftechpark Hubert-Jan Henket architechten


23

1e verdieping

Begane grond

Hoofdkantoor Gorz in Wurzburg Weber/Geissler Architecten


24

2e verdieping

Begane grond

Swiss Re kantoor Bothe Richter Teherani Architecten in Munchen


25

Conclusie Na deze analyse zijn een aantal die opvallen die bij alledrie de gebouwen voorkomen ongeacht grote van het gebouw. ¾ De ingang komt altijd uit op een gemeenschappelijke ruime van waar ook de toiletten te bereiken zijn. ¾ Een atrium wordt gebruikt om extra licht binnen te halen maar ook als extra gemeenschappelijke ruimte. ¾ Bij de twee kleinere kantoren is er in de kantoren geen specifieke looproute. De kantoren zijn flexibel in te richten en voor eventuele privacy worden er schuifwanden en kasten gebruikt. ¾ Vluchttrappen liggen vaak in de hoeken van een gebouw zodat ze zo min mogelijk ruimte in nemen. Bij het grote kantoor van Swiss Re is de vluchtroute een thema geworden bij het ontwerpen. Het gebouw is omhuld door een glazen gang waardoor mensen kunnen vluchten maar waarschijnlijk wordt het ook als gewone ontsluiting gebruikt. ¾ Het is jammer dat alleen bij het kantoor van ABT Damen er een schaal bij staat zodat ik de afmetingen van de vluchtroutes niet met elkaar kan vergelijken. Voor mijn ontwerp wil ik ook graag een atrium gebruiken aangezien het een rustpunt is in het kantoor (zie plaatje hiernaast) maar ook geeft het extra daglicht. Aangezien mijn gebouw, gezien de kavel, erg diep zal worden is dit ook wel nodig. De gemeenschappelijke ruimte zal in combinatie met het atrium, ingang, toiletgroep één geheel vormen.


26

8.

Variant 1

Variant 2

Variant 3

Variant 4

Varianten

Met ontwerpvarianten ben ik eigenlijk al begonnen tijdens het analyseren. De varianten zijn gebaseerd op de diverse routes die mogelijk zijn om de supermarkt ideaal te ontsluiten. Met twee van deze varianten ben ik verder gaan ontwerpen. Allereerst variant 1 en later variant 4. Variant 2 en 3 vielen af omdat ze teveel nadelen hadden. Variant 1: Supermarkt met één laag kantoren. De ingang bevindt zich aan de kant van het centrum. Om van de ingang naar de parkeerplaats te komen moet er een heel stuk gelopen worden met de winkelwagen. Om een centraal pleintje te creëren wilde ik de ingang hol rond (concaaf) maken Ik ben niet met deze variant verder gegaan omdat ik de route zo kort mogelijk wilde houden. De ronde vormen en het schuine dak zorgden voor een onnodig duur gebouw. In het hoofdstuk haalbaarheidsonderzoek volgt er nog een onderzoek naar de keuze voor één of twee kantoorlagen. Variant 4: Vanwege de goede ontsluitingsmogelijkheden ben ik verder gegaan met variant 4. Moeilijkheden met deze variant zijn de ontsluiting van de kantoren en het samenkomen met het magazijn en hoofdontsluiting van de klanten. In het volgende hoofdstuk zal hierop uitvoerig ingegaan worden. Voor afbeeldingen van variant 1 en 4 zie volgende twee pagina’s


27

Variant 1


28

Variant 4


29

Supermarkt/kantoor/winkels

9.

Uitwerking ontwerp

Uiteindelijk ben ik dus met variant 4 verder gegaan. Natuurlijk heeft ook deze variant moeilijke punten. Een moeilijk punt was bijvoorbeeld de ontsluiting van de kantoren. De vraag was welke kant het meest geschikt was voor de entree. Daarnaast moesten er natuurlijk ook vluchttrappenhuizen komen. Aangezien onder de kantoren de supermarkt zit was het plaatsen van de vluchttrappenhuizen nog lastig. De meest logische oplossing is ze aan de gevel van de kantoren te plaatsen zodat de supermarkt er zo min mogelijk last van heeft. Een ander probleem was het gevelbeeld. De gevel moet nadrukkelijk aangeven dat er een supermarkt inzit. Ook de kantoren vragen om een duidelijke herkenning. Althans de entree moet duidelijk zichtbaar zijn. Door de hoofdentree helemaal van glas te maken wat een verticale beweging oplevert (de trappen zie je er doorheen) doorbreekt het, het horizontale gevelbeeld. De kantoren wil ik vrij indeelbaar laten zodat huurders zelf kunnen bepalen hoe ze hun kantoor inrichten. Wel heb ik een mogelijke indeling gemaakt om aan te geven wat de mogelijkheden zijn. Per verdieping kunnen 3 kantoren gevestigd worden. Minder kan ook maar omdat het pand niet op een toplocatie staat is het aannemelijker dat kleine kantoren zich daar eerder vestigen dan grote. Voor de gevels heb ik gekozen voor een duidelijke tweedeling in materiaal. De supermarkt krijgt donker baksteen wat ook graffiti bestendig is. De kantoren bestaan uit veel glas met een borstwering van houten rabat delen. Deze materialen heb ik gekozen zodat ze goed passen bij de omgeving. Baksteen wordt veel gebruikt in gebouwen in de omgeving en hout komt terug in de molen.

BVO

supermarkt

2220

winkelvloer magazijn kassa's balie kassakantoor sanitaire voorzieningen Kantine Kantoor verticale ontsluiting entree

kantoor

3888

kantoor 1(1e verdieping) kantoor 2 ( 1e verdieping) kantoor 3 (1e verdieping) kantoor 4 (2e verdieping) kantoor 5 (2e verdieping) kantoor 6 (2e verdieping) verticale ontsluiting gemeenschappelijke ruimte sanitaire voorzieningen keuken atrium

winkels


FNO

bloemenwinkel slijterij 30 boekhandel café

280

2049 1080 432 144 36 9 18 39 91 29 180 3788 588

aantal pers/per hoogte dag 3,4 2085 3,4 2085 3,4 26 3,4 2085 3,4 695 3,4 15 3,4 43 3,4 43 3,4 6 3,4 noodontsluiting 3,4 2085 2,8 208 2,8 39

402

2,8

27

569

2,8

38

546

2,8

36

402

2,8

27

611 58

2,8 2,8

41 208

120 40 20 432

2,8 2,8 2,8 2,8 3.4 3,4 3,4 3,4 3,4

98 208 208 208

28 108 72 72

onbekend onbekend onbekend onbekend

Locatie 1:1000

0 5 10 15 20 25m


31

Begane grond 1:500 Ontsluiting begane grond 1:200

0 1 2 3 4 5m


32

1e verdieping 1:500 Ontsluiting 1:200

0 1 2 3 4 5m


33

2e verdieping 1:500

Mogelijke indeling 1:500

0 1 2 3 4 5m

0 1 2 3 4 5m


34

Doorsneden 1:500 Ontsluiting 1:200

0 1 2 3 4 5m

Noodtrap

gemeenschappelijke ruimte

ontsluiting kantoren


35

Noordoost gevel en Noordwest gevel 1:500 Details 1:200

0 1 2 3 4 5m


36

Zuidwest gevel en Zuidoost Gevel 1:500 Details 1:100 0 1 2 3 4 5m


37

Ontsluiting en vluchtroutes 1:500

0 1 2 3 4 5m


38

10.

Haalbaarheidsonderzoek

In dit hoofdstuk ga ik de kosten en opbrengsten, van een supermarkt in combinatie met kantoren, berekenen. In de afgelopen 3 jaar werden de kosten en opbrengsten vaak als niet belangrijk beschouwd op Bouwkunde. Dat is eigenlijk heel vreemd aangezien een gebouw alleen maar gebouwd gaat worden als zeker is dat binnen een aantal jaar het geld (de investering) is terugverdiend. In dit hoofdstuk wil ik onderzoeken of het verschil uitmaakt (en wat voor verschil) tussen 1 of 2 lagen kantoren boven de supermarkt. Het is van tevoren al redelijk voorspelbaar dat 2 lagen de haalbaarheid vergroot. Belangrijker vind ik te onderzoeken wat het verschil veroorzaakt en hoeveel het verschil is. Allereerst van allebei de varianten een elementenbegroting en daarna een investeringsvoorstel voor beide. Hiernaast een voorbeeld van rechtbanken. De kosten in euro’s per m2 worden vergeleken met aantal m2 BVO. Geconcludeerd kan worden dat de kosten van de vulling/inrichting van een gebouw redelijk constant blijven bij een vergroting van het gebouw. Dat wil dus zeggen dat de prijs per m2 BVO zakt. De gevelkosten per m2 BVO, daarentegen, verspringen nogal. Maar na een tijdje wordt dit ook weer constant. Aangezien mijn gebouw redelijk klein is kijk ik vooral aan het begin van de grafiek. Als voor alle gebouwen hetzelfde geldt (dit neem ik niet aan) dan zou in mijn geval, een verdubbeling van kantooroppervlakte, de gevelprijs per m2 een heel stuk lager uitkomen en dit zou de totale bouwkosten per m2 lager maken.


39

40

Plus Supermarkt: Uitbreiden op een nieuwe locatie

Recommend Documents