8 september 2015
Pleidooi voor een centraal huurwaarborgfonds Standpunt van de Gezinsbond
De huurwaarborg is één van de instrumenten waarmee de huur op de private markt georganiseerd wordt. Andere instrumenten zijn de ruimere huurwetgeving, de toekenning van huursubsidies, het Fonds ter preventie van de uithuiszettingen, het conformiteitsattest of de dakisolatieverplichting. Op die manier is er een geheel van stimulerende en regulerende maatregelen om de kwaliteit van het huren op de private markt te beveiligen. Dat moet ook het recht op wonen voor kwetsbare groepen, zoals omschreven in de Grondwet en in de Vlaamse Wooncode, ten goede komen. Naar aanleiding van de bevoegdheidsoverdrachten in het kader van de zesde staatshervorming maakt de Vlaamse regering, via een onderzoek door het Steunpunt Wonen, werk van een evaluatie van de (nu nog federale) woninghuurwet. Bovendien zijn in het regeerakkoord plannen ingeschreven om het aanbod op de private huurmarkt op te drijven en om de globale woonfiscaliteit te herzien. Het debat over de huurwaarborgregeling moet dus in dit bredere kader gesitueerd worden. Vooral de samenhang met de invulling van het Fonds ter preventie van de uithuiszettingen is in deze context logisch en primordiaal, terwijl tegelijk de eigen doelstellingen van beide instrumenten helder moeten bewaakt worden. De actualisatie van de huurwaarborgregeling is dus niet onbelangrijk, gezien de vaststelling dat deze private huurmarkt vooral in het onderste segment problematisch dreigt te worden, zowel naar aanbod, kwaliteit en betaalbaarheid 1.
De huurwaarborgregeling nu Artikel 10 van de Woninghuurwet voorziet sedert 2007 grosso modo drie vormen van huurwaarborg: -
-
een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder. De huurwaarborg wordt in één keer gestort en bedraagt maximaal 2 maanden huur. Op het einde van de huur is een schriftelijk akkoord van huurder en verhuurder nodig om de waarborg vrij te maken. In geval van betwisting is een beslissing van de vrederechter nodig; een bankwaarborg van maximaal 3 maanden huur. De financiële instelling stelt zich borg en de huurder stelt het nodige bedrag samen over een periode van maximaal 3 jaar; een bankwaarborg op vraag van het OCMW waarbij het OCMW zich borg stelt ten gunste van de bank. Het OCMW bepaalt zelf in welke mate en op welke wijze de huurder tussenkomt in de samenstelling van de waarborg.
In de praktijk blijkt deze (schijn)duidelijkheid niet steeds eenduidig te zijn. De tussenkomst van het OCMW is in zijn modaliteiten heel lokaal verschillend en er zijn waarborgregelingen opgedoken met verzekeringsproducten (KORFINA) die de beperkingen in de grootte van de huurwaarborg omzeilen.
2
Bovendien komen er vanuit verschillende hoeken opmerkingen en klachten : - huurders die de waarborg voldoen via een bankwaarborg of het OCMW zijn in de ogen van verhuurders weinig solvabel. Dat leidt tot stigmatisering en het weg selecteren van deze kandidaat-huurders; - de voorlegging en goedkeuring van een aanvraag bij het OCMW kan tot vertraging leiden waarop de verhuurder niet wil wachten; - verhuurders klagen dat een waarborg van twee maanden onvoldoende is om de risico's op achterstal of schade te dekken; - voor huurders met een beperkt inkomen weegt drie maanden waarborg, samen met een eerste maand huur, het eventuele wachten op teruggave van een eerdere waarborg en verhuiskosten, loodzwaar door; - banken staan weigerachtig tegenover een waarborg voor weinig solvabele huurders; - de regeling is onvoldoende eenduidig en sluiten en laat te veel achterpoortjes open. Het is duidelijk dat de huidige waarborgregeling, vooral voor een zwak huurderspubliek, als weinig doeltreffend ervaren wordt. De installering van een centraal huurwaarborgfonds ( CHF) kan gezien worden als een mogelijk antwoord op de problematiek van toegang en betaalbaarheid op de private huurmarkt. De zesde staatshervorming opent mogelijkheden om werk te maken van de herziening van de woninghuurwet, die tot nu toe federale materie is. In zijn standpunt over een toekomstig woonbeleid voor Vlaanderen heeft de Gezinsbond zich principieel voor dergelijk CHF uitgesproken, zonder al tot een gedetailleerde omschrijving over te gaan. 2.
Leren uit alternatieven De vraag naar een centraal huurwaarborgfonds is reeds langer aan de orde en stelt zich niet alleen in Vlaanderen. 2.1. De Ligue des Familles heeft voor het Waals gewest een eigen voorstel uitgewerkt voor een "Fonds des garanties locatives régional". Uitgangspunt is dat alle waarborgen, ten belope van twee maanden huur, verplicht gestort worden binnen dit fonds. Het fonds kan de vorm aannemen van een coöperatieve met sociaal oogmerk; het beheer is paritair in handen van verhuurders, huurders en de bevoegde regionale overheid. Concreet houdt dit onder meer in : - een verplichte storting voor iedereen in dit fonds betekent dat alle huurders hun waarborg voldoen via een neutrale instantie, wat de huidige selectie en discriminatie vermijdt; - de waarborg kan door de huurders renteloos samengesteld worden over een haalbare periode; - de verhuurder krijgt de onmiddellijke garantie dat de waarborg van twee maanden ter beschikking is, zelfs als die nog niet volledig volstort is door de huurder; - het fonds kan de verzamelde middelen efficiënter beleggen, wat het beheer van het fonds dekt en bijkomende initiatieven toelaat; - het fonds kan als eerste vrijwillige en neutrale bemiddelaar optreden bij betwistingen, zonder eventuele juridische stappen uit te sluiten. Dat kan door de bestaande expertise bij diverse sociale en belangenorganisaties te benutten en te versterken.
3
2.2. Groot-Brittannië werkt sinds 2007 met het Tenancy Deposit Scheme (TDS). Ook hier berust het beheer bij een onafhankelijke niet gouvernementele organisatie. Elke ontvangen waarborg moet binnen 14 dagen na ontvangst ingeschreven worden in een erkende formule: - ofwel het directe beheer door TDS die de waarborg op een aparte rekening zet. Dit is gratis maar TDS gebruikt de verworven intrest als beheerskost - ofwel de verzekeringsformule (onder bijkomende voorwaarden). De eigenaar stort de waarborg op een eigen rekening maar registreert de borg en kan, net zoals in de andere formule, beroep doen op bemiddeling bij discussie over de terugbetaling. Hier betaalt men wel een bijdrage per geregistreerd contract. Binnen de 30 dagen moet de huurder de nodige informatie ontvangen over waar en binnen welke formule zijn waarborg geregistreerd is. De termijnen van registratie en informatieverstrekking zijn vrij strikt. Niet naleving geeft snel aanleiding tot een boete. 2.3. In Frankrijk was vanaf 2016 een grondige verandering voorzien via de wet Alur en de Garantie Unverselle des Loyers (GUL). Vooral in de grotere agglomeraties is er een enorme spanning tussen het aanbod en de prijs/kwaliteit. Oorspronkelijk zou deze wet een publieke waarborgregeling ten voordele van de verhuurder bevatten. Dat zou een bescherming tegen uithuiszetting van de huurder bieden en het ontslaat hem van het voorleggen van inkomstenfiches of het betalen van een waarborg. Afhankelijk van de financiële situatie van de huurder kon het waarborgorganisme al dan niet terugbetaling vorderen. Omwille van de hoge kostprijs van dit mechanisme en onder druk van de eigenaars is deze GUL nu afgeslankt. De GUL is niet langer verplicht, een gewone waarborg kan ook nog. De GUL als verzekering tegen onbetaalde huur is gratis, maar wel gebonden aan voorwaarden zoals het inkomen van de huurder en een referentiehuurprijs. Er zal ook strenger toegezien worden op mogelijk misbruik door de huurder. 2.4. Ook in Vlaanderen is de discussie over een huurwaarborgfonds reeds lang gaande. In juli 2015 nog bevestigde een onderzoek van UGent dat bankkantoren bijzonder weigerachtig staan tegenover het verstrekken de bankwaarborg, nochtans één van de wettelijk voorziene mogelijkheden. Het Memorandum van de Vlaamse Vereniging van Steden en Gemeenten voor de verkiezingen van mei 2014 bevat eveneens de vraag naar een Vlaams Huurwaarborgfonds. De meest uitgebreide verkenning van de huurwaarborgproblematiek gebeurde door het Steunpunt beleidsrelevant onderzoek Wonen. Dat verrichte in opdracht van de vorige minister Freya Van den Bossche onderzoek naar mogelijke oriëntaties voor aanpassingen aan de woninghuurwet. Een tussentijds rapport werd tijdens een studiedag op 18 maart 2014 toegelicht. Het Steunpunt bevestigt de problemen die eerder vermeld werden en die de oorspronkelijke intenties van de wetgever ondermijnen, namelijk de financiële toegang tot de private huurmarkt vergemakkelijken en stigmatisering van de huurder voorkomen. Het Steunpunt heeft een uitgebreide consultatie gehouden bij vertegenwoordigers van de verschillende betrokken groepen: huurders en verhuurders, de banken, de juridische sector en het welzijnswerk. Zij onderschrijven de tekortkomingen van de huidige waarborgregeling, maar elke piste die hierop een antwoord wil bieden, beweegt zich in het moeilijke spanningsveld tussen:
4
- verhuurders die een zekerheid en rendement voor hun investering wensen; - huurders voor wie de betaalbaarheid en gelijke toegangsmogelijkheden tot de huurmarkt voorop staan; - de banken die pas een rol willen opnemen als daar een redelijke vergoeding tegenover staat; - de overheid die voor de vraag staat welke bijdrage zij wil investeren. Het Steunpunt analyseert de mogelijkheden, beperkingen en voorwaarden van verschillende oplossingen: een huurwaarborgfonds, centraal dan wel selectief, een aanscherping van de huidige wetgeving of het optimaliseren van de tussenkomst van het OCMW. Enkel de oprichting van een centraal huurwaarborgfonds komt in voldoende mate tegemoet aan de centrale bedoelingen: financiële drempels tot de private huurmarkt afbouwen en de stigmatisering en selectie van de huurders tegengaan. 3.
Standpunt van de Gezinsbond De Gezinsbond stelt vast dat de feitelijke werking van de waarborgregeling in de private huur onvoldoende tegemoet komt aan de verwachtingen en de rechten van zwakke kandidaathuurders die zich aanbieden. Onduidelijke tot niet-wettelijke praktijken, betaalbaarheidsproblemen en uitsluiting op basis van vermeende insolvabiliteit treffen ruwweg één vijfde van de private huurders. Voor Vlaanderen betekent dat 100.000 tot 120.000 huishoudens. Het debat over een aanpassing van de huurwaarborgregeling is reeds lang gaande maar botst op een fundamentele tweedeling. Eigenaars houden vast aan een grote mate van contractuele vrijheid en dringen aan op een verhoging van de standaardwaarborg tot drie maanden. Huurders wijzen op de belemmering van hun toegang tot de huurmarkt en de (te) hoge kosten bij de aanvang van het huurcontract. De Gezinsbond erkent beide verzuchtingen, maar bepleit een nuchtere analyse en argumentatie om tot een vergelijk te komen. Uit de voorstellen en ervaringen rondom ons kunnen heel wat nuttige aanwijzingen gehaald worden voor de uitbouw van een Vlaams huurwaarborgfonds. Toch kan niet zomaar één bestaand model ingeplant worden in de Vlaamse context. Er is nood aan verdere exploratie van concrete modaliteiten, aan becijfering van de financiële mogelijkheden en grenzen en aan simulatie van diverse scenario's. Een belangrijke vraag is ook welke rol de overheid hierbij kan of wil opnemen. In de huidige situatie staat de overheid buiten de waarborg tussen verhuurder en huurder. Indirect draagt zij wel bij in de maatschappelijke kost van juridische betwistingen of begeleidende instanties die het puin helpen ruimen. De overheid draagt in elk geval de verantwoordelijkheid om goede regelingen te voorzien en op de goede naleving ervan toe te zien.
5
Op basis van de voorgaande overwegingen handhaaft de Gezinsbond zijn pleidooi voor de oprichting van een centraal huurwaarborgfonds. Dat moet in eerste instantie uitgaan van de volgende principes. 3.1. Het CHF heeft een algemeen verplicht karakter voor alle private huurcontracten die in Vlaanderen gesloten worden en voor zover er een huurwaarborg gevraagd wordt. Een selectief fonds richt zich hoofdzakelijk op het publiek dat nu een beroep doet op de OCMW-waarborg. Los van het schaalvoordeel en de eenvormigheid lost dit het probleem van de stigmatisering en selectie van huurders niet fundamenteel op. In een centraal fonds daarentegen kunnen kosten die nu door de (centrale) overheid gedragen worden bij het verlenen van een OCMW-waarborg , toebedeeld worden aan zo'n fonds. Bovendien is enkel het veralgemeend karakter van het fonds in staat voldoende goede en slechte risico's samen te brengen in een werkbaar en betaalbaar geheel. De weerstand van eigenaars om een deel van hun autonomie uit handen te geven en hun vrees voor administratieve complexiteit is niet terecht. Integendeel, een veralgemeend en vereenvoudigd systeem is voor iedereen veel eenduidiger en transparanter dan de huidige situatie. Het veronderstelt het gebruik van standaardformules en –werkwijzen. Zo kan een typehuurcontract de (opschortende) bepaling bevatten dat er een maximumtermijn ligt tussen de opmaak ervan en de overhandiging van de sleutels. Tegen dat moment overhandigt de huurder het positieve attest van het CHF over de huurwaarborg aan de huurder. Dit kan een positief argument zijn naar de vele bona fide eigenaars-verhuurders die nu al opkijken tegen het vele opvolgingswerk dat bij een verhuring komt kijken. 3.2. De waarborg wordt in geld in het CHF gestort. Ook hier pleit de Gezinsbond voor eenvormigheid die een einde maakt aan ondoorzichtige borg in natura, aan verzekeringsproducten die de wettelijke termijn omzeilen en aan onterecht hoge administratiekosten. De Gezinsbond gaat uit van de huidige twee maanden huur als waarborg. Een eventuele verhoging, die het waardeverlies over een langere huurperiode dekt, moet in elk geval gekoppeld zijn aan een intrede in het CHF. 3.3. De huurder kan de waarborg geleidelijk volstorten. De verhuurder kan onmiddellijk beschikken over de volledige waarborgsom bij beëindiging van het huurcontract. Voor de huurder betekent dit de garantie dat hij niet (hopeloos) op zoek moet naar voldoende middelen in één keer. De Gezinsbond stelt voor pragmatisch te bekijken welke maximumtermijn hierbij geldt en welke opvolging voorzien wordt wanneer niet aan deze regelmatige betaling (kan) voldaan worden. De ondersteunende en begeleidende rol die OCMW of CAW nu reeds naar huurders opnemen kan hier uiteraard benut worden om tot een realistische en haalbare afspraak te komen. Daartegenover krijgt de verhuurder via het fonds de garantie dat, zelfs ingeval van vervroegde ontbinding van het huurcontract en wanneer de waarborgsom nog niet volstort zou zijn, hij toch over de totale voorziene som kan beschikken. Het CHF werkt dan met de huurder een regeling uit wat betreft het gedeelte van de waarborg dat nog niet volstort was. 3.4. Het CHF garandeert discretie over de wijze waarop de huurder zijn waarborg bij het CHF stort. Via een eenvormige administratieve formaliteit wordt de verhuurder op de hoogte gebracht dat de huurwaarborg in orde is. Dit vermijdt elke vorm van discriminatie.
6
3.5. Het beheer van het CHF berust bij een externe instantie die een toewijzing voor 10 jaar krijgt op basis van een aanbesteding. De Gezinsbond geeft de voorkeur aan een aanbesteding naar een externe instantie. Zo vermijdt men het bezwaar van administratieve logheid en bevordert men maximale inhoudelijke competentie. De overheid zal wel haar rol spelen via de voorafgaande afbakening van parameters op financieel vlak, maar eveneens de verduidelijking binnen welke grenzen en op welke wijze de opvolging van betalingen, de bemiddeling rond de teruggave of de toeleiding van problematische huursituaties naar intensere begeleiding dient te gebeuren. Wij denken alvast de bankensector over de nodige expertise en een uitgebreid netwerk beschikt om op zo'n aanbesteding in te tekenen. Principieel laten we de ruimte aan particuliere organisaties om onder dezelfde voorwaarden in te tekenen op zo'n aanbesteding. Rekening houdend met de feitelijke organisatiestructuur wordt gezocht naar een werkbare formule om de stem van de overheid en van betrokken partijen (huurders- en verhuurdersorganisaties) aan bod te laten komen in beheer of advisering. 3.6. De werkingskosten van het fonds komen in eerste instantie van intrestopbrengsten. In functie van de uiteindelijke structuur van het CHF kan de overheid de opstartkosten en een jaarlijkse werkingstussenkomst op zich nemen. Door de schaalgrootte van een CHF en door een goede afbakening van noodzakelijke liquiditeit op korte termijn tegenover langer lopende defensieve beleggingen, kan het kapitaal van de huurwaarborgen beter renderen dan op een individuele spaarrekening. Afhankelijk van de evoluties op de financiële markten en van de vooraf berekende opbrengsten kunnen 3 soorten bestedingen voorzien worden: - een intrest die aan de huurder toegekend wordt na volstorting van de waarborg; - de werkingskosten van het CHF zelf (personeel, administratie); - projectmatige investeringen in de private huursector op basis van vastgestelde behoeften. Aan de overheid vraagt de Gezinsbond om de omvang en efficiëntie van haar huidige tussenkomsten in de huursector te evalueren. In eerste instantie gaat het over de niet benutte middelen bij het fonds ter preventie van uithuiszettingen en de tegemoetkoming aan OCMW's die huurwaarborgen verstrekken. Dat kan ruimte geven om een inbreng te doen in de opstart of werking van het CHF. 3.7. Het CHF neemt een eerstelijnsrol op bij conflicten tussen verhuurders en huurders. Bij de stopzetting van het huurcontract komt de rol van het CHF weer naar voor. In geval van overeenstemming tussen verhuurder en huurder garandeert het CHF de snelle uitkering van de afgesproken bedragen aan beide partijen. In geval van betwisting bemiddelt het CHF om een al te snelle juridische escalatie te voorkomen. In eerste instantie verwijst het naar lokale welzijnsinstanties die met de materie vertrouwd zijn. De Gezinsbond stelt vast dat de huidige waarborgregeling veel lacunes en onvolkomenheden vertoont. Daardoor belemmert zij kwetsbare gezinnen in hun toegang tot de private huurmarkt. De zesde staatshervorming biedt Vlaanderen de gelegenheid om de nodige hervormingen door te voeren. Voor ons biedt een centraal huurwaarborgfonds daartoe de beste kansen. De Gezinsbond geeft een aantal essentiële uitgangspunten en. beveelt aan dat de bevoegde minister het nodige overleg met alle betrokkenen en het noodzakelijke studiewerk mogelijk maakt om de concrete modaliteiten voor de opstart van een centraal huurwaarborgfonds voor te bereiden. Tegelijk bepleiten wij de piste van een centraal huurwaarborgfonds zich uitdrukkelijk binnen de globale herwaardering van de private huursector situeert.
