pláne M É R N Ö K I R O D A K F T. B E J E G Y Z E T T I G A Z S Á G Ü G Y I S Z A K É R T İ I C É G

pláne BEJEGYZETT

MÉRNÖKIRODA KFT.

IGAZSÁGÜGYI

SZAKÉRTİI

CÉG

BP22 011/2012

INGATLAN ÉRTÉK MEGHATÁROZÓ SZAKVÉLEMÉNY 1221 BUDAPEST, JÁTÉK U. 1–3. 1221 BUDAPEST, MÁRIA TERÉZIA U. 1–7. BUDAFOKI PIAC – FEJLESZTÉSI TERÜLET HRSZ: 223595/1; 223596/1; 223597/1; 223598/1; 223599; 223600/1; 223601/1; 223602/1; (Piac tömb – I. ütem) HRSZ: 223564 (Mozi tömb)

BUDAPEST, 2012. MÁJUS 11.

H 1016 • BUDAPEST, ZSOLT UTCA 6/C FSZT 3. TEL.: (36-1) 214-6550

1221 Budapest, Játék utca 1-3.

Budafoki piac – fejlesztési terület

Hrsz.: 223564; 223595/1…

ADATLAP INGATLAN ÉRTÉKELÉSÉHEZ Az ingatlanértékelı adatlap a hitelbiztosítéki érték egyszerősített dokumentálási formában történı megállapítását szolgálja. A vonatkozó 25/1997 (VIII.1.) PM. rendeletnek megfelelıen, az abban meghatározott eljárásokat követve – valamint az EVS 2003 és EVS 2009, továbbá a Magyar Ingatlan Szövetség (MAISz), értékelı tagozat ajánlásaiban foglaltaknak megfelelıen - készült. Az alkalmazott módszerek és a levont következtetések értelmezése az ott meghatározottak szerint értendık.

Az értékelı társaság:

PLANe Mérnökiroda KFT. Baka Györgyi - okl. építészmérnök, értékelı 2012. május 11. BP22 011/2012

Szakértı(k) neve: Az értékelés fordulónapja: A megbízás hivatkozási száma: A vizsgálat célja elsı vizsgálat X

Megbízó Az ingatlan helyrajzi

3 éves felülvizsgálat egyéb: Budafok-Tétény Budapest XXII. ker. Önkormányzata Piac tömb – I. ütem : hrsz: 223595/1; 223596/1; száma*: 223597/1; 223598/1; 223599; 223600/1; 223601/1; 223602/1; Mozi tömb: hrsz: 223564

Az ingatlan címe:

Piac tömb - I. ütem:


Mozi tömb:

1221 Budapest, Mária Terézia utca 1-7. Kivett beépítetlen terület Fejlesztési terület mértéke / idıtartama tulajdonjog 2 Piac tömb - I. ütem: 4328 m 2 Mozi tömb: 3177 m

Az ingatlan megnevezése*: Az ingatlan hasznosítási formája: Értékelt vagyonértékő jog megnevezése: Telek területe*:

Piaci összehasonlító megközelítés szerint (I-II. ütem) Maradvány elvő megközelítés szerint (I-II. ütem) A pályázat szerinti infrastruktúra építés megvalósításának becsült költsége

249.100.000,- Ft 253.800.000,- Ft -143.000.000,- FT

Egyeztetett (végsı) piaci érték

106.000.000,- Ft

Könnyen

Az ingatlan rövidtávú értékesíthetısége Átlagos Problematikus

erıs kereslet

kiegyensúlyozott piac

…………………………………………….. BAKA GYÖRGYI

OKL. ÉPÍTÉSZMÉRNÖK, OKL. INGATLANGAZDÁLKODÓ (ESSEC) VEZETİÉRTÉKBECSLİ (PSZÁF: 22365/2/2008) MŐSZAKIELLENİR (ME-É1-MÉK-01-0557/2012)

X Nehéz

kínálati túlsúly

Korlátozottan forgalomképes

Mellékletek: 1. Tulajdoni lapok 2. Helyszínrajz – szabályozási terv 3. Fotók

X X X

*A megadott adatok a szabályozás utáni állapotra - fejlesztési területre - vonatkoznak! Az értékelt terület telekrendezése a fejlesztı feladata – a jelenlegi ingatlan-nyilvántartási adatok még nem az értékelt területre vonatkozó adatokat tükrözik! Értékelésünk a XXII. Kerületi Önkormányzat által kiírt „Piac pályázat” dokumentumainak adatai alapján készült, a rendezett jogi helyzetet feltételezük!

TAKÁCS NÁNDOR IGAZSÁGÜGYI INGATLANFORGALMI ÉS MŐSZAKI SZAKÉRTİ (IM 4582)

PLANe MÉRNÖKIRODA KFT ÜGYVEZETİ IGAZGATÓ

KÉSZÜLT: 3 PLD. –BAN, 45 OLDALON MELLÉKLETEKKEL EGYÜTT .

PLÁNe mérnökiroda KFT. MAGYAR INGATLANSZÖVETSÉG TAGJA

2



Hrsz.: 223564; 223595/1…

1. ELİZMÉNY A Budafok-Tétény Budapest XXII. ker. Önkormányzatának Polgármesteri Hivatala (1221 ® Budapest, Városház tér 11.) megbízta a PLANe Mérnökiroda Kft.-t (1016 Budapest, Zsolt utca 6/C. Fszt. 3.) a „Budafoki piac fejlesztési terület”: 1221 Budapest, Játék utca 1-3. szám és a 1221 Budapest, Mária Terézia utca 1-7. alatti ingatlantömbök fejlesztési területként („Kivett beépítetlen terület”) történı ingatlanértékelésének elkészítésével- az Önkormányzat által kiírt „piac pályázat” feltételeinek megfelelıen.. 2.

A SZAKÉRTİI VIZSGÁLAT MÓDSZERE Az értékelés tárgyát képezi az 1. pont alatt meghatározott ingatlan értékének szakértıi vélemény keretében történı meghatározása. Helyszíni szemle idıpontja A szemlén jelen volt

: 2012. május 11. : Baka Györgyi - okl. építészmérnök, ingatlanértékelı

Korlátozások: •

Az értékelés a Budafok-Tétény Budapest XXII. kerület Önkormányzata által a „Budafok-belvárosi új piac létesítése és környezetének rendezése tárgyú, önkormányzati tulajdonban lévı ingatlanok fejlesztésére irányuló pályázat” dokumentációjának adatai alapján készült. Az értékelt terület telekrendezése még nem történt meg, a jelenlegi ingatlan-nyilvántartási adatok még nem az értékelt területre vonatkozó adatokat tükrözik – az értékelt területre a vonatkozó adatokat a pályázati kiírás dokumentációjának megfelelıen vettük figyelembe, a rendezett jogi helyzetet feltételeztük!

• Az értékelés elkészítése során jelentıs mértékben támaszkodtunk a Megbízónktól kapott információkra, adatszolgáltatásra. Ezen adatokat a lehetıségekhez mérten ellenıriztük, illetve felülvizsgáltuk. Amennyiben ezen információkról, vagy azok valamely részérıl a késıbbiekben bebizonyosodik, hogy a valóságnak nem felelnek meg, vagy bármely utólag tudomásunkra jutott információ, értékelésünk pontosságát befolyásolná, ez esetben fenntartjuk a jogot, hogy értékelésünket felülvizsgáljuk vagy megváltoztassuk az új körülményekhez igazítva azt. • A helyszínen az ingatlan funkcióját, avultságát és állagát valamint egyéb érték-befolyásoló tényezıket vizsgáltunk, valamint tájékozódtunk az adott típusú ingatlanok általános piaci helyzetérıl és a régióban kialakult általános gazdasági viszonyokról. • A világmérető pénzügyi válság különbözı hatásokat váltott ki a gazdaságban és az ingatlan piacon. Annak megállapítására, hogy a válság az értékelés idıpontjában hogyan befolyásolja a vizsgált ingatlan piaci értékét figyelembe kell venni, hogy a hatások mérésére szolgáló információk mennyisége korlátozott, továbbá megnövekedett az ingatlan piaci bizonytalanságból fakadó kockázat. Elızıek miatt a piaci stabilizációt követıen a vizsgált ingatlan újraértékelése javasolt.

2.1. Az értékelés folyamán felhasznált, az ingatlannal kapcsolatos dokumentumok és más adatok: • • • •

Tulajdoni lapok „Budafok-belvárosi új piac létesítése és környezetének rendezése tárgyú, önkormányzati tulajdonban lévı Saját adatbankunk, hasonló ingatlanok értékelése során szerzett tapasztalatunk. Az ingatlan bemutatására szolgáló fotók.

2.2. Megjegyzések • • • • •

Ezen Értékelési Bizonyítvány csak az érintett felek együttes engedélyével adható ki harmadik félnek. Az Értékelési Bizonyítvány egységes egészként kezelendı, abból részleteket kivenni és azokat önállóan értelmezni nem lehet. Az ingatlant a helyszíni szemlékkor tapasztalt állapotának, készültségének megfelelıen, de teljes egészében per-, teher-, illetve igénymentesnek tekintve értékeltük. Az ingatlan jövıbeni hasznosítását optimálisnak (Highest and Best Use) tekintettük. Egyéb megállapítások hiányában feltételeztük, hogy az érvényben lévı állami és helyi, vagy országos hatóságoktól, illetve magánszemélyektıl, vagy szervezetektıl minden szükséges engedélyt, jóváhagyást, felhatalmazást beszereztek és ez az objektum megépítését, használatát lehetıvé tette.

PLÁNe mérnökiroda KFT.

MAGYAR INGATLANSZÖVETSÉG TAGJA

. 3



Hrsz.: 223564; 223595/1…

Az ingatlan nyilvántartási adatokat részleteiben nem vizsgáltuk. Jogi ügyekben állást nem foglaltunk. Az ingatlant per-, teher-, és igénymentes állapotúnak tekintettük. Az értékelés során feltételeztük a pályázatban bemutatott fejlesztési terület ingatlannyilvántartási telekrendezésének megvalósíthatóságát.

2.3. ÉRTÉKELÉSI MÓDSZEREK BEMUTATÁSA FORGALMI ÉRTÉKELÉS A forgalmi értékelés már megvalósult, konkrét és mindenki által ismert tranzakciók árainak az értékelés tárgyára (a vizsgált ingatlanra) való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. Az értékelés során a piacon a közelmúltban (általában 1-3-6 hónap) eladott, (kivételes esetekben az eladásra felkínált) ingatlanokat kell elemeznünk és összehasonlítanunk az értékelés tárgyát képezı ingatlannal. Az összehasonlítás során az ingatlanpiacot leginkább meghatározó alább felsorolt tényezıket kell figyelembe vennünk:

• a kereslet és kínálat vizsgálatakor áttekintjük a potenciális felhasználók jellemzıit (számuk, vásárlóerejük,

ízlésük, preferenciájuk, stb.), illetve azokra az eszközökre összpontosítunk, melyek eladatlanok, vagy üresek, illetve melyek építési, tervezési, vagy beruházási fázisban vannak, hiszen bármely elem változása ezek közül a vizsgált eszköz árának változását okozhatja,

• a helyettesítés elvének alkalmazásakor azt az árat keressük, melyet egy hasonlóan hasznosítható helyettesítı eszközért fizetnének a vásárlók,

• az egyensúly vizsgálatakor egyrészt a keresleti és kínálati piac egyensúlyát vizsgáljuk, másrészt az eszközök egymáshoz való viszonyát (pl. egy adott földterülethez tartozó épületek, az elhelyezkedéshez kapcsolódó kényelmi szolgáltatások, a fı tevékenységhez szükséges berendezések száma, kiszolgáló eszközök, stb.),

• a külsı hatások számszerősítésekor figyelembe kell venni a gazdasági fellendülés, vagy a gazdasági

depresszió hatását, a várható kilátásokat, a területi elhelyezkedést, az önkormányzati szabályozásokat, stb.

Földterület, valamint beépített ingatlanok értékelésénél - megfelelı piaci viszonyok között- az értékelési módszerek közül a forgalmi értékelés adja a legpontosabb értéket. Ekkor bizonyos fejlesztési körzetben végzünk összehasonlításokat, amelyek közös elemeket és hasonló piaci lehetıségeket tartalmaznak. Közvetlen összehasonlításra alkalmas adatok hiányában egyéb vagyontárgyakat veszünk figyelembe, illetve vizsgáljuk az ország hasonló területeinek ingatlanpiacát. A forgalmi értékelést teljes körő külsı (árkatalógusok, az adott gazdasági régió szaksajtói, nyilvános árverési adatok, stb.) és belsı (ingatlanforgalmazói tevékenység adatbázisa, egyéb adatbázisok) adatokra épülı saját adatbázis segíti.

MARADVÁNY ELVŐ ÉRTÉKELÉS A maradványelvő értékelés egy olyan befektetıi szempontból vizsgált megközelítést tükröz, mely megmutatja, hogy az adott ingatlan a jövıbeni elérhetı bevételek alapján milyen maximált kiinduló értékkel (úgymond bekerülési költséggel) rendelkezhet. A maradványérték módszert az üres telkek értékelésére szokták használni, azt feltételezve, hogy a fejlesztés egy nyereségérdekelt üzleti tevékenység, és ezáltal lehetségessé válik a telket jelenlegi formájában értékelni, üzletileg követve és optimalizálva a fejlesztés lehetıségének mértékét. A fejlesztés kivitelezésével a telek piaci értéke megnı, mert az új felhasználási formákra való kereslet magasabb bevételt eredményez mint az eredeti forma. A maradványértékelési módszer a telek fejlesztett formájában való értékelésébıl áll, és ebbıl kell levonni az összes olyan költséget (tervezési, infrastrukturális munkák, építési, szakértıi, finanszírozási, eladási, „fejlesztési profit”, stb. költségek) ami azzal járt, hogy nagyobb értékővé alakítsák az ingatlant. A végsı piaci értékbıl történı levonások után fennmaradó maradványérték képezi azt az összeget, amit a fejlesztınek érdemes kifizetni a telek átalakításáért.

.


4


3.


Hrsz.: 223564; 223595/1…

AZ INGATLAN ADOTTSÁGAINAK ISMERTETÉSE 3.1. INGATLAN-NYILVÁNTARTÁSI ADATOK (pályázati dokumentáció 1. sz. melléklete és 3. sz. melléklete alapján) Η

223562 223562

VK-BF/3

TÉR

223563 223563

223574 223574

223590 223590 Η

223672 223672

223589 223589

VK-BF/6 223564 223564

223593/1 223593/1

3,0 m

223564 223564

K

K

VK-BF/6 223567 223567 m K

K

10,0 m

hrsz.

Mozi tömb 223564 Tervezett piac tömb 223595/1 223596/1 223597/1 223598/1 223599 223600/1 223601/1 223602/1

223595/2 223595/2

223598/2 223598/2

PL104

223600/2 223600/2 224931 224931 223599 223599

223600/1 223600/1 223601/2 223601/2

Η

UTCA

223569 A TC223569 U R O D N Á IK S L223664 VK-BF/6 A 223664 H 223571 223571 I M 223665 223665

VK-BF/6 223598/1 223598/1

Η 223602/2 223602/2

223602/1 223602/1

16,0m

223568 223568

223597/2 223597/2

223601/1 223601/1

Η

15,5m

2,0m ,0m 12

223666 223666

223566 223566

223594/2 223594/2

223596/2 223596/2

12,0m

223667 223667

23,0

K

Η

G

Η

223593/2 223593/2

223597/1 223597/1

Η

JÁTÉK

K

T CA

UTCA 223565 223565 Ó T L O TŐZ K

223592/2 223592/2

223596/1 223596/1

K

S

223668 223668

VK-BF/AE-1

223595/1 223595/1

Η

223670 223670

223669 223669

223594/1 223594/1

Η

223671 223671

VK-BF/4

VK-BF/6 223592/1 223592/1

14,0m

U ZIA E RÉ IA T IIII X MÁR --X XX K KTT K KLL--

AJO UTH L KOSS

223673 223673

3,0 m

7,0 m

XIIII XX T--X KT L--K K KL

N ISTVÁ T N E SZ

XIIII XX A--X VA L--V K KL

223603/2 223603/2

223603/1 223603/1 223604/2 223604/2

223604/1 223604/1

Η

223605/2 30,0m223605/2 20,0m Η 223605/1 223605/1 VK-BF/6

Η

m2 szabályozás elıtt

m2 szabályozás után

m2 leszabályozott terület (közterület számára)

3.177

-

-

602 550 597 1.385 579 843 491 684

~47 ~522 ~299 ~56

~555 ~28 ~192 ~628

Szabályozás után egészben megmaradó tömb a mozi területén: 3.177 m2 Szabályozás után egészben megmaradó tömb a tervezett piac területén: 4.328 m2



. 5



Hrsz.: 223564; 223595/1…

3.1. I. ütem – Piac tömb:

SZABÁLYOZÁS ELİTTI ADATOK:

SZABÁLYOZÁS UTÁNI ADATOK:

223595/1 hrsz.

223595/1 hrsz.

Telek területe Épület: Megjegyzés:


602 m2 nincs Kivett beépítetlen terület Közterület számára átadandó belıle ~555 m2 Tulajdonos: Budafok-Tétény Budapest XXII. kerületi Önkormányzat 1221 Budapest, Városház tér 11 Tulajdoni hányad: 1/1

Tulajdonos:

Budafok-Tétény Budapest XXII. kerületi Önkormányzat 1221 Budapest, Városház tér 11. Tulajdoni hányad: 1/1

223596/1 hrsz.

223596/1 hrsz.



550 m2 nincs Kivett beépítetlen terület Közterület számára átadandó belıle ~28 m2 Tulajdonos: Budafok-Tétény Budapest XXII. kerületi Önkormányzat 1221 Budapest, Városház tér 11. Tulajdoni hányad: 1/1

.

~47 m2 nincs Kivett beépítetlen terület

~522 m2 nincs Kivett beépítetlen terület

Tulajdonos:



6



223597/1 hrsz.

223597/1 hrsz.



597 m2 nincs Kivett beépítetlen terület Közös tulajdon megszüntetése iránti per folyamatban Tulajdonos: Budafok-Tétény Budapest XXII. kerületi Önkormányzat 1221 Budapest, Városház tér 11. Tulajdoni hányad: 3/4 Tulajdonos: Dörflinger Nándor Tulajdoni hányad: 1/4


223598/1 hrsz.

Telek területe Épület: Megjegyzés: Tulajdonos:


223599 hrsz. Telek területe Épület: Megjegyzés:

597 m2 nincs Kivett beépítetlen terület

Tulajdonos:

223598/1 hrsz. 1385 m2 van Kivett lakóház, udvar Budafok-Tétény Budapest XXII. kerületi Önkormányzat 1221 Budapest, Városház tér 11. Tulajdoni hányad: 66/72 Tulajdonos: Perhács Lászlóné Tulajdoni hányad: 5/72 Tulajdonos: Hévizi Józsa Mária Tulajdoni hányad: 1/72

Hrsz.: 223564; 223595/1…

1385 m2 bontandó Telekalakításhoz szükséges a minısítés megváltoztatása „kivett beépítetlen területre”

Tulajdonos:


223599 hrsz. 579 m2 van Kivett lakóház, udvar


Tulajdonos:


579 m2 bontandó Telekalakításhoz szükséges a minısítés megváltoztatása „kivett beépítetlen területre” Tulajdonos: Budafok-Tétény Budapest XXII. kerületi Önkormányzat 1221 Budapest, Városház tér 11. Tulajdoni hányad: 1/1

223600/1 hrsz.

223600/1 hrsz.



223601/1 hrsz.

223601/1 hrsz.



843 m2 nincs Kivett beépítetlen terület Budafok-Tétény Budapest XXII. kerületi Önkormányzat 1221 Budapest, Városház tér 11. Tulajdoni hányad: 1/1

491 m2 van Kivett lakóház, udvar, gazdasági épület Közterület számára szabályozás miatt leadandó ~192 m2 A szabályozás csak az épület bontása után hajtható végre Tulajdonos: Budafok-Tétény Budapest XXII. kerületi Önkormányzat 1221 Budapest, Városház tér 11. Tulajdoni hányad: 1/1

843 m2 nincs Kivett beépítetlen terület Budafok-Tétény Budapest XXII. kerületi Önkormányzat 1221 Budapest, Városház tér 11. Tulajdoni hányad: 1/1

~299 m2 bontandó Telekalakításhoz szükséges a minısítés megváltoztatása „kivett beépítetlen területre”

Tulajdonos:




. 7



223602/1 hrsz.

223602/1 hrsz.



684 m2 nincs Kivett beépítetlen terület Közterület számára átadandó belıle ~628 m2 Tulajdonos: Budafok-Tétény Budapest XXII. kerületi Önkormányzat 1221 Budapest, Városház tér 11. Tulajdoni hányad: 1/1

Hrsz.: 223564; 223595/1…

~56 m2 nincs Telekalakításhoz szükséges a minısítés megváltoztatása „kivett beépítetlen területre”

Tulajdonos:


3.2. Mozi tömb:

SZABÁLYOZÁS ELİTTI ADATOK:

SZABÁLYOZÁS UTÁNI ADATOK:

223564 hrsz.

223564 hrsz.



3177 m2 van Az ingatlan a tulajdoni lap szerint társasház Tulajdonos: Budafok-Tétény Budapest XXII. kerületi Önkormányzat 1221 Budapest, Városház tér 11. Tulajdoni hányad: 1/1

.

3177 m2

Tulajdonos:



8



Hrsz.: 223564; 223595/1…

3.2. AZ INGATLAN, ELHELYEZKEDÉSE, ÁLTALÁNOS LEÍRÁSA A település és a környezet ismertetése Budapest XXII. kerülete Budafok-Tétény, Budapest budai oldalán, Délbudán helyezkedik el, nyugaton a Duna, Budapest XXI. kerülete, délen Budapest település határa, Diósddal és Érddel határos, északon Budapest XI. kerülete határolja. Személygépkocsival Budapest központjából a Fehérvári vagy a vele párhuzamosan futó Budafoki út irányából illetve az M0-ás autóút irányából közelíthetı. Az ingatlan a kerület Budafoki részén, annak központjában található. A városrész jellemzıen városközponti övezet: kereskedelmi létesítményekkel, intézményekkel (Polgármesteri Hivatal, Rendırség, Iskola, stb.) és lakóépületekkel. Az értékelt ingatlanokat érintı a talajszennyezettségrıl, környezetkárosító anyag kibocsátásról nincs tudomásunk. Az ingatlanok jól megközelíthetıek személygépkocsival és tömegközlekedési eszközökkel egyaránt. 47, 33, 58, 114, 141, 213, 214, 250, 251,…. Tömegközlekedés: Savoyai Jenı tér (217 m ÉNy) A legfontosabb közintézmények (Polgármesteri hivatal, piac, Promontor–Udvarház, bank, orvosi rendelı, gyógyszertár, iskola, óvoda, Posta, Rendırség stb.) a közvetlen környezetben megtalálhatók.

Budapesten belüli elhelyezkedés

Budapest XXII. kerület, Budafok központ

GOOGLE – MŐHOLDKÉP



. 9



Hrsz.: 223564; 223595/1…

TELEK: Piac tömb - I. ütem Telek alakja, formája: .

Szabályos sokszög alakú


10



Elhelyezkedése, fekvése, tájolása: Telek határai, kerítettsége: Domborzati és lejtésviszonyok: Terület beépítettsége, nyitottsága: Az ingatlanon jelenleg található: Környezı ingatlanok jellemzı hasznosítási formája Településen belüli elhelyezkedése: Megközelíthetısége: Közlekedési eszközök: Közmővek: Amennyiben elérhetık a lekötött kapacitások (elektromos áram, gáz, víz, ipari víz , stb.) Környezetszennyezı tevékenység: Egyéb az ingatlan értékét befolyásoló körülmény:

Hrsz.: 223564; 223595/1…

Belterületi telek - jellemzıen városközponti terület Kerített Enyhén lejtıs Az ingatlan környezete beépített – a tömbben található telkek részben beépítettek Lakóépületek (az értékelés során az épületek bontásával számoltunk) Városközpont: lakó- , kereskedelmi- és intézményi terület XXII. kerület, Budafok, a település központjában Szilárd burkolatú úton jól megközelíthetı. A terület gépkocsival és tömegközlekedési eszközökkel is könnyen elérhetı Összközmő --- (a tervezett ingatlanfejlesztéshez közmőfejlesztés szükséges) Nem ismert, korábbi funkció alapján nem vélelmezhetı

A tervezett fejlesztéshez telekrendezés szükséges

„A budafoki piac Budafok-Belvárosában található az egyik fı közlekedési tengely, a Mária Terézia út mentén. A jelenlegi piac a Mária Terézia utca – Mihalik Sándor u. – Játék utca – 223565 hrsz.-ú közterület által határolt terület, ám a tervezett fejlesztés kapcsán a piachoz kapcsolnák a Játék utca szemközti oldalán lévı önkormányzati tulajdonú telkeket is. A piac közvetlen közelében található a városháza épülete, a posta épülete, a rendırség, az egykori mozi, valamint egy általános iskola. Az I. ütem keleti oldalán a vasútvonallal párhuzamosan tervezett a Pécsi út új útszakaszának idıben szakaszolt kiépítése.” Forrás: www.bp22.hu

TELEK: Mozi tömb – II. ütem Telek alakja, formája: Elhelyezkedése, fekvése, tájolása: Telek határai, kerítettsége: Domborzati és lejtésviszonyok: Terület beépítettsége, nyitottsága: Az ingatlanon jelenleg található: Környezı ingatlanok jellemzı hasznosítási formája Településen belüli elhelyezkedése: Megközelíthetısége: Közlekedési eszközök: Közmővek: Amennyiben elérhetık a lekötött kapacitások (elektromos áram, gáz, víz, ipari víz , stb.) Környezetszennyezı tevékenység: Egyéb az ingatlan értékét befolyásoló körülmény:

Szabályos sokszög alakú Belterületi telek - jellemzıen városközponti terület Kerítetlen Szemrevételezés alapján sík terület Az ingatlan és környezete beépített Korábbi mozi épületegyüttese - jelenleg részben bútorboltként hasznosítva, nagyrészt használaton kívül (az értékelés során az épület bontásával számoltunk) Városközpont: lakó- , kereskedelmi- és intézményi terület XXII. kerület, Budafok, a település központjában Szilárd burkolatú úton jól megközelíthetı. A terület gépkocsival és tömegközlekedési eszközökkel is könnyen elérhetı Összközmő biztosítható --- (a tervezett ingatlanfejlesztéshez közmőfejlesztés szükséges) Nem ismert, korábbi funkció alapján nem vélelmezhetı

---

„Az ingatlan Budafok-Belvárosában található az egyik fı közlekedési tengely, a Mária Terézia út és a hangulatos Szent István tér sarkán. A Budafok mozi a 70-es évek elején épült, az akkori típusterv alapján. A mozi „ikertestvéreit” országszerte sokfelé felismerhetjük. Az épület mára elavult, álmennyezete életveszélyes állapotba került. Jelenleg az önkormányzat egy bútorszalon részére adja bérbe a mozit. Az ingatlan közvetlen környezetében egy park, egy általános iskola, a piac, valamint a posta található.” Forrás: www.bp22.hu

A PÁLYÁZATI KIÍRÁS ÉRTÉKELÉS SZEMPONTJÁBÓL LEGFONTOSABB PONTJAI



. 11


•

•

• • •

•

•

• • •

• •

•

.


Hrsz.: 223564; 223595/1…

A terület fejlesztése ütemezetten kell, hogy megtörténjen. Ütemek: 1. ütem = Piac projekt megvalósítása a kelet-nyugati tömb keleti részében (Piac tömb). 2. ütem = Ajánlatadó által a projekt északi tömbjére tervezett fejlesztés megvalósítása (Mozi tömb). 3. ütem = Piac projekt kelet-nyugati tömbjének nyugati részén történı fejlesztés (Meglévı piac tömbje). A 3. ütemhez tartozó létesítmények megvalósítása nem fejlesztıi feladat, az késıbb más beruházásban valósulhat meg, de az ingatlanhasznosítási javaslathoz készülı vázlattervben be kell mutatni a 3. ütem fejlesztési elképzeléseit is. Parkolás esetén kizárólag a telken belüli parkolás vehetı figyelembe az épülethez szükséges parkolók számításánál. Ezen túlmenıen további közterületi parkolók létesíthetık. Mindhárom ütemhez szükséges mőszaki infrastruktúra megvalósításáról az Ajánlatadó köteles gondoskodni. A Játék utca gyalogos prioritású felületét és a piac külsı gyalogosforgalmi felületeit természetes kıburkolattal kell burkolni. Olyan kıanyaggal, melynek csúszásgátlása a kıfelület roncsolása, megjelenésének megváltoztatása nélkül megoldható, vagy az anyaga, felületi megmunkálása eleve megfelel a közterületi járófelületek vizes és havas téli körülményeivel szemben támasztott követelményeinek. A gyalogos prioritású felületek legalább 20%-ban zöldfelületet kell kialakítani. A Játék utca Tőzoltó utcától északra található szakaszát vegyes forgalmú útként kell kialakítani olyan módon, hogy a Tőzoltó utca keresztezı szakaszán a gyalogos közlekedés prioritása biztosított legyen (pl. burkolat kiemelés). A fejlesztési területre tervezett építmények esetében az anyaghasználat, a burkolatok, a nyílászárók, a világítás, az utcabútorok és a kertészeti elemek tekintetében, magas városépítészeti minıségő koncepciót kell meghatározni és megvalósítani. Az 1. és 2. ütem KÉSZ szerinti telekszabályozásának végrehajtását Ajánlatadónak kell végrehajtani. Ebbe a kötelezettségbe beletartoznak a földhivatali eljáráshoz szükséges bontási munkák, földhivatali ügyintézések stb. A beruházás által érintett területen légvezetékek nem vezethetıek, a meglévıket is terepszint alá kell süllyeszteni. A parkolók, utcák és városi terek fásításáról összhangban jelen dokumentum 6. és 7. bekezdésével a fejlesztınek gondoskodnia kell. A projekt 2. üteméhez funkcionális követelményeket nem határozunk meg. A terület hasznosítására – KÉSZ módosítása esetén elképzelhetı a telken belüli felszíni parkolás is – figyelembe véve a terület központi elhelyezkedését és városépítészeti jelentıségét, javaslat adható. A tervjavaslat építészeti minıségének meg kell felelnie a terület városközponti helyzetéhez. A mozi épület akár teljes egészben, vagy részben bontható, de cél, hogy városképileg zavaró elem a terület hasznosítását és fejlesztését követıen ne maradjon fenn. A felszíni parkolók legalább egy részét részben fedett módon javasolt elhelyezni. (Pl. a keretépítmény alatt.) A javasolt tervezési program alátámasztó számítása a mellékelt Excel táblázatban található. A javaslat a jelenlegi piac árusítófelületének 20-25%-os bıvítésével számol olyan módon, hogy helyet biztosít ezen felül egy 400 m2-es ıstermelıi résznek és az egyéb kiszolgáló területnek. A javasolt megoldás pinceszintő (épület alatti) parkolást igényel. Mozi tömb: A KÉSZ folyamatban lévı módosításával elıreláthatólag lehetıség nyílhat felszíni parkoló elhelyezésére, így nagy valószínőség szerint pinceszint nélkül is elhelyezhetıvé válik kereskedelmi létesítmény, vagy szálloda, társasház és egyéb funkciójú épület.


12



Hrsz.: 223564; 223595/1…

A fejlesztési terület építési területei és közlekedési területei

ÖVEZETI BESOROLÁS: Z-KK-XXII/1 – (Kerületi szabályozási terv – részlet)



. 13



Hrsz.: 223564; 223595/1…

Városközponti terület (VK) 1. § (1) A VK-BF/1 és VK-BF/2 jelő építési övezet a városközponti terület lakótelep-dominanciájú, szabadon álló beépítési mód szerint beépített, vagy beépíthetı része. (2) A VK-BF/3 jelő építési övezet a városközponti terület egyéb, alapvetıen intézményi felhasználású, szabadon álló beépítési mód szerint beépített, vagy beépíthetı része. (3) A VK-BF/4, VK-BF/5 és VK-BF/6 jelő építési övezet a városközponti terület alapvetıen kereskedelmi felhasználású, zártsorú beépítési mód szerint beépített, vagy beépíthetı része. (4) A VK-BF/7 jelő építési övezet a városközponti terület gépjármőparkolás céljára szolgáló, zártsorú beépítési mód szerint beépített, vagy beépíthetı része. (5) A VK-BF/8 jelő építési övezet a városközponti terület jelentısebb zöldfelülető, zártsorú beépítési mód szerint beépített, vagy beépíthetı része. (6) A VK-BF/AE-1 jelő építési övezet a városközponti terület az önkormányzat ellátási felelısségébe tartozó intézmények elhelyezésére szolgáló, zártsorú beépítési mód szerint beépített, vagy beépíthetı része. (7) A keretövezet területén az 1. mellékletben területileg lehatárolt építési övezetekben a 15. számú táblázat szerinti határértékeket kell alkalmazni. 1. számú táblázat

VK VK VK VK VK VK VK VK VK

Az építési telek kialakítható

legkisebb beépíhelyi övezet tési szélesmódja területe sége jele -BF/1 -BF/2 -BF/3 -BF/4 -BF/5 -BF/6 -BF/7 -BF/8 -BF/AE-1

SZ SZ SZ Z Z Z Z Z Z

m2 1000 300 1000 400 400 500 800 2000 2000

m 30 10 20 12 12 20 16 40 40

legnagyobb beépítettsége terepszint felett alatt % % 40 100 60 80 45 65 80 100 80 100 80 100 100** 100 60 100 80 100

Az épület legkisebb zöldfelülete

Szintterületi mutató m2/ telek m2

keretövezeti jele

Építési övezet

% 35* 20* 30* 10* 10* 10* 10* 30* 10*

3,0 1,0 2,0 2,0 2,0 2.5 2,0 2,0 2,5

építménymagassága min. m 4,5 4,5 4,5 4,0 4,0 4,0 3,0 4,5 4,5

max. m 34 6,0 13,5 5,5 7,5 10,5 10,5 10,5 10,5

* a 2. mellékletben ábrázolt kiemelt zöldfelületi zóna területén lévı építési telkeken a legkisebb zöldfelület mértéke annak 10%-kával növelendı ** a maximális beépítés mértéke a földszinten és az elsı emeleti szinten 100%, amennyiben ezeken a szinteken intézmény, közintézmény vagy gépjármőtároló kerül kialakításra, de az e feletti emeletek szintenkénti bruttó alapterülete és a telek területének aránya nem lehet 80%-nál nagyobb

2. § (1) A VK-BF/7 építési övezet kivételével önálló parkolóház nem helyezhetı el. (2) VK-BF/1 és VK-BF/2 jelő építési övezetben új lakás nem építhetı. (3) A VK-BF/8 jelő építési övezetben elsıdlegesen a borászathoz, a kultúrához, az idegenforgalomhoz, turisztikához, az álló gépjármő-elhelyezéshez kapcsolódó funkciók helyezhetık el. (4) A VK-BF/6 jelő építési övezetben a Mária Terézia utca – Tőzoltó utca – Pécsi út – Mihalik Sándor utca által határolt területen az építhetı bruttó szintterület legfeljebb 60%-a lehet terepszínt felett. (5) A VK jelő építési övezetekben kizárólag kulturális és kereskedelmi létesítmények céljára igénybe vett telkeken az építési telek kialakítható legkisebb zöldfelülete 10% lehet, amennyiben közforgalom számára megnyitott a telekterület legalább 50%-a, mely közvetlenül a közterülethez kapcsolódik.

Megjegyzés: A KÉSZ folyamatban lévı módosításával elıreláthatólag lehetıség nyílhat felszíni parkoló elhelyezésére. - Az értékelés során felállított modelljeinkben a fenti módosítás érvénybelépését feltételeztük!

.


14


4.


Hrsz.: 223564; 223595/1…

ÉRTÉKELÉS

Az értékelés módszere: Figyelemmel az értékelés céljára, továbbá az értékelendı ingatlan sajátosságaira az értékelési gyakorlatokban használt eljárások közül piaci összehasonlító, a maradványérték módszereket alkalmaztunk. Az értékmeghatározást elsı ütemben a két telektömbre önállóan, külön-külön végeztük el piaci összehasonlító módszerrel valamint maradványérték módszerrel: mindkét tömbre a pályázati kiírásnak megfelelı feltételek szerinti fejlesztést modellezve. A pályázati kiírás szerinti infrastruktúra-, környezetépítési és közmőépítési munkákat az értékmeghatározás után önállóan becsültük, korrigálva ezen költségekkel a végsı értéket. „A piaci érték az a becsült összeg, amelyért egy ingatlan értékesíthetı az értékelés idıpontjában, hajlandóságot mutató és hajlandóságot mutató vevı között egy tisztességes feltételek mellett zajló tranzakció során, megfelelı piacra bocsátást követıen, amelynek során a felek jól informáltan, körültekintıen és kényszermentesen jártak el.” (EVS 2009)

4.1.

AZ INGATLAN ÉRTÉKMEGHATÁROZÁSA PIACI ÖSSZEHASONLÍTÁSSAL

Az általunk használt adatbankok alapján az ingatlan tágabb környezetében eladásra kínált hasonló adottságú ingatlanokat választottunk ki összehasonlításra. A számítás során az összehasonlító ingatlanok adottságait elemezve, a tárgyi ingatlanadottságait különbözı szempontok alapján összevetve határoztuk meg a korrekciós arányokat. A korrigált fajlagos értéket a mellékelt összehasonlító táblázat segítségével, páros összehasonlítással becsültük. A kínálati ár korrekciót a jelenlegi gazdasági helyzetet figyelembe véve határoztuk meg.

Piaci összehasonlító adatok Forrás: www.ingatlan.com

1. ingatlan

XXII. kerületben nagyon jó adottságú terület az Ady Endre úton eladó. Renkivül alkalmas kereskedelmi funkció ellátására (övezeti besorolása :M), mivel ellátatlan területen fekszik. Az ingatlan 3 utcáról megközelíthetı.



. 15



Hrsz.: 223564; 223595/1…

Forrás: www.ingatlan.com

2. ingatlan

Budafok központjában a Polgármesteri Hivatal közelében eladó telek. 70 % beépíthetõ, 7.5 m magas épület építhetı. Szintterületi mutató 2,4. Intézményi besorolás: elsõsorban üzletek, irodák és csak az emeleten épülhetnek lakások. 12,6 m széles, zártsorúan beépíthetõ telek bontandó kis házzal, hatalmas 30 m hosszú befalazott pincével. Forrás: www.ingatlan.com

3. ingatlan

Budapest XI. kerületének dinamikusan fejlõdõ részén, a Fehérvári úton, több ezer lakás, iroda és szabadidõközpont, szálloda építésére alkalmas terület eladó. A területen régészeti, mûemléki szempontból az építkezésnek nincs akadálya. Kereskedelmi funkciót végzõ épületek is kialakíthatóak, pl. a lakóparkhoz is, vagy pláza, vagy akár bevásárlóközpont, szálloda, vagy irodaház is létrehozható, vagy a felsorolt hasznosítások komplexuma. Beépíthetõség: 16.000 nm-es alapterület, és összesen 82.000 nm szintterület. Minimum 13 méter, maximum 28 méter épületmagasság, de a telek déli részén a legnagyobb beépíthetõ magasság 55 méter (2 db 55 méter magas épület engedélyezett) Terepszint alatti beépítés max. 80% (egy két szintes föld alatti parkolóház is létesíthetõ), szintterületi mutató 4.0. A telekhez lehet bármely irányból egy még egy saját bekötõ utat építeni. A terület egyik részén jelenleg raktár épületek vannak, melyek ki vannak adva, tehát jó befektetési lehetõséget is rejt magában a terület, ellenben ha azonnal szeretnék elkezdeni a fejlesztést természetesen ezek az épületek bonthatóak.

.


16



Hrsz.: 223564; 223595/1… Forrás: www.ingatlan.com

4. ingatlan

Budafok belvárosánál vállalkozásra is alkalmas, intézményi övezetben 70 % beépíthetıségő két utcára nyíló 494nm-es telek eladó, bontandó vagy esetleg felújítandó épülettel. Irodák, lakások építhetıek, kialakíthatóak. Kiváló közlekedés és infrastruktúra. Forrás: www.ingatlanbazar.hu

5. ingatlan

Budapest, XI.Budaörsi úton, üres, 1208 nm-es intézményi besorolású, közmővesített építési telek eladó. Az ingatlan tökéletes adottságokkal rendelkezik irodaház építésére, egyéb fejlesztési célokra. A telek övezeti besorolása: I-XI/K14 (Közepes intenzitású, vegyes beépítéső intézményterület) Beépíthetı alapterület mértéke: 50%; Szintterületi mutató:2,25; Építménymagasság: 14 m A területen levegı-, valamint zajszennyezettségtıl védendı funkciók nem helyezhetık el. A területen nem helyezhetık el a BVKSZ 36. § (3) bekezdésében felsoroltak közül az alábbiak: - közintézmények épületei - igazgatási épületek - szálláshely-szolgáltató épületek - lakóépületek. A telekre egy bruttó 2306 nm-es összes alapterülető, garázs (22 férıhely) + 4 szint kialakítású, iroda/szolgáltató ház megépítésére vonatkozóan készültek tervek. Az ingatlan cég tulajdonban van, kínálati ára: 89 millió Ft + Áfa

A korrigált fajlagos értéket – a beépíthetı szintterületre vonatkoztatva - a mellékelt összehasonlító táblázatok segítségével, páros összehasonlítással határoztuk meg. A „Piac tömb”-nél külön korrekciós soron vettük figyelembe a pályázati kiírás meghatározott hasznosíthatósági korlátozást: piac funkció. PIACI ÖSSZEHASONLÍTÁSSAL MEGHATÁROZOTT ÉRTÉK A meghatározott értékek a pályázati kiírás szerinti infrastruktúraépítési, közmőfejlesztési és környezetépítési költségeket nem tartalmazzák – ezen költségeket külön pontban vettük figyelembe! I. ÜTEM – PIAC TÖMB

118.500.000,- Ft

II. ÜTEM – MOZI TÖMB

130.600.000,- Ft (számításokat lásd következı oldalon)



. 17

.

KORRIGÁLT FAJLAGOS ÁTLAGÁR (kerekítve) BEÉPÍTHETİ SZINTTERÜLET BONTÁSI KÖLTSÉGEK

BEÉPÍTETLEN TELEK PIACI ALAPÚ ÉRTÉKE (kerekítve)


Ft/telek m2 (tájékoztató adat)

ÖSSZ KORREKCIÓ KORRIGÁLT FAJLAGOS ÁR (Ft/beépíthetı alapterület) Számításnál figyelembe vehetı

Egyéb

CÍM

korlátozott funkció (piac)


Budafok, központ Intézményi: VK-BF/6 80% Beépíthetıség 2,5 Szintterület 10,5m ép.mag kereskedelmi, iroda-, lakóépület összközmő (közmőfejlesztés szükséges)

4 328 2,5 10 820

Játék utca 1-3.

Budapest, XXII.

Értékelt ingatlan

-35% -33% 11 265 11 265 27 035

-35% -1% 10 152 10 152 20 305

-15% 5% 5% 10% 0% 0% 0%

összközmő

összközmő

10% 0% 10% 15% 10% 0% 0%

kereskedelmi, iroda, lakóépület

16 812

10 204

kereskedelmi, irodaép., telephely

23 200 000 40 348

400 000 000 20 408

Budafok, központ

-20%

-20%

Intézményi: I-BF/L-1 70% Beépíthetıség 2,4 Szintterület 7,5m ép.mag

kínálat 2012.II. ne


Budafok

www.ingatlan.com azonosító:4544957


Munkahelyi:MK-BF/7 45% Beépíthetıség 2,0 Szintterület 16,5m ép.mag

575 2,4 1 380 29 000 000

Kossuth utca

Összehasonlító 2. Budapest, XXII.

19 600 2,0 39 200 500 000 000

Ady Endre út


12 193 48 771

12 193

-22%

-35%

10% 5% 0% -5% 10% 0% 0%

összközmő

kereskedelmi, iroda-, lakóépület

4,0 szintterület 28m ép.mag

XI. fejlıdı terület

15 541

1 336 000 000 62 166

-20%



21 491 4,0 85 964 1 670 000 000

Fehérvári út

Összehasonlító 3. Budapest, XI.

11 077 26 585

11 077

-33%

-35%

-15% 5% 5% 10% 0% 0% 0%

összközmő

kereskedelmi, iroda, lakóépület


Budafok, központ

16 532

19 600 000 39 676

-20%



494 2,4 1 186 24 500 000

Mária Terézia utca


12 925 32 312

12 925

-45%

-35%

-10% 0% 5% -15% 5% 0% 0%

összközmő

kereskedelmi, irodai

Intézményi: I-XI/K14 50% Beépíthetıség 2,25 Szintterület 14m ép.mag

Budaörsi út

23 576

71 200 000 58 940

-20%


www.ingatlanbazar.hu azonosító:5434238

1 208 2,5 3 020 89 000 000

Budaörsi út



KORREKCIÓS TÉNYEZİK Telek adottságok: mérete, alak, tájolás Beépítettség Beépíthetıségi paraméterek Elhelyezkedés Mikrokörnyezet, szomszédos épületek Megközelíthetıség Közmővesítettség

Egyéb

Közmővesítettség

Funkció (fejlsztési lehetıség)

Övezet

FİBB JELLEMZİK Elhelyezkedés

Korrigált fajlagos alapár - Ft/beépíthetı m2

Kínálat / Tranzakció Eladás / Ajánlat idıpontja FAJLAGOS ALAPÁR Kínálati ár miatti korrekció Idıtáv miatti korrekció Bontási költség miatti korrekció Korrigált ár Korrigált fajlagos alapár - Ft/telek m2

Adatforrás

ALAPADATOK Telek terület (m2) Szintterületi mutató Beépíthetı szintterület Ár (Ft)

ÉPÍTÉSI TELEK

1221 Budapest, Játék utca 1-3. Hrsz.: 223564; 223595/1…

I. Ütem – Piac tömb

11 500 Ft/m2 10 820 m2 5 900 000 Ft

118 500 000 Ft

18



KORRIGÁLT FAJLAGOS ÁTLAGÁR (kerekítve) BEÉPÍTHETİ SZINTTERÜLET BONTÁSI KÖLTSÉGEK

BEÉPÍTETLEN TELEK PIACI ALAPÚ ÉRTÉKE (kerekítve)

Egyéb

Ft/telek m2 (tájékoztató adat)

ÖSSZ KORREKCIÓ KORRIGÁLT FAJLAGOS ÁR (Ft/beépíthetı alapterület) Számításnál figyelembe vehetı

CÍM


Budafok, központ Intézményi: VK-BF/6 80% Beépíthetıség 2,5 Szintterület 10,5m ép.mag kereskedelmi, iroda-, lakóépület összközmő

3 177 2,5 7 943

Mária Terézia u. 1-7.

Budapest, XXII.

Értékelt ingatlan

17 330 17 330 41 592

15 619 15 619 31 238

18 758 75 032

18 758

21%

0%

0% 3%

0%

10% 5% 0% -5% 10% 0% 0%

kereskedelmi, iroda-, lakóépület összközmő

4,0 szintterület 28m ép.mag

XI. fejlıdı terület

15 541

1 336 000 000 62 166

-20%



21 491 4,0 85 964 1 670 000 000

Fehérvári út


-15% 5% 5% 10% 0% 0% 0% 53%

10% 0% 10% 15% 10% 0% 0%

kereskedelmi, iroda, lakóépület összközmő

16 812

10 204

kereskedelmi, irodaép., telephely összközmő

23 200 000 40 348

400 000 000 20 408

Budafok, központ

-20%

-20%




Budafok



Munkahelyi:MK-BF/7 45% Beépíthetıség 2,0 Szintterület 16,5m ép.mag

575 2,4 1 380 29 000 000

Kossuth utca


19 600 2,0 39 200 500 000 000

Ady Endre út


17 042 40 900

17 042

3%

0%

-15% 5% 5% 10% 0% 0% 0%

kereskedelmi, iroda, lakóépület összközmő


Budafok, központ

16 532

19 600 000 39 676

-20%



494 2,4 1 186 24 500 000

Mária Terézia utca


19 884 49 711

19 884

-16%

0%

-10% 0% 5% -15% 5% 0% 0%

összközmő

kereskedelmi, irodai

Intézményi: I-XI/K14 50% Beépíthetıség 2,25 Szintterület 14m ép.mag

Budaörsi út

23 576

71 200 000 58 940

-20%


www.ingatlanbazar.hu azonosító:5434238

1 208 2,5 3 020 89 000 000

Budaörsi út



KORREKCIÓS TÉNYEZİK Telek adottságok: mérete, alak, tájolás Beépítettség Beépíthetıségi paraméterek Elhelyezkedés Mikrokörnyezet, szomszédos épületek Megközelíthetıség Közmővesítettség

Egyéb

Közmővesítettség

Funkció (fejlsztési lehetıség)

Övezet

FİBB JELLEMZİK Elhelyezkedés

Korrigált fajlagos alapár - Ft/beépíthetı m2

Kínálat / Tranzakció Eladás / Ajánlat idıpontja FAJLAGOS ALAPÁR Kínálati ár miatti korrekció Idıtáv miatti korrekció Bontási költség miatti korrekció Korrigált ár Korrigált fajlagos alapár - Ft/telek m2

Adatforrás

ALAPADATOK Telek terület (m2) Szintterületi mutató Beépíthetı szintterület Ár (Ft)

ÉPÍTÉSI TELEK

1221 Budapest, Játék utca 1-3. Hrsz.: 223564; 223595/1…

II. Ütem – Mozi tömb

17 700 Ft/m2 7 943 m2 10 000 000 Ft

130 600 000 Ft

.

19


4.2.


Hrsz.: 223564; 223595/1…

AZ INGATLAN ÉRTÉKMEGHATÁROZÁSA MARADVÁNYÉRTÉK MÓDSZERREL – TELEKRE MARADÓ ÉRTÉK

A maradványérték számításnál a szabályozási terv és a pályázati kiírás feltételei alapján megvalósítható, általunk meghatározott ingatlanfejlesztés modellezésének segítségével határoztuk meg az ingatlanértéket minkét tömbre vonatkozóan. A számítás során csak a telektömbök belsı kialakításával számoltunk - a pályázati kiírás szerinti infrastruktúra építési, közmőfejlesztési és környezetépítési költségeket külön pontban vettük figyelembe. Az I. ütemre vonatkozó maradványérték számításunk modelljében • A pályázati kiírásnak megfelelı piac fejlesztést vettünk figyelembe: - a piacra a pályázati kiírás szerinti minimál alapterületekkel számolva, kiegészítve kereskedelmi funkcióval, szintszámát tekintve: földszint + 2 szint beépítéssel - Az általunk modellezett ingatlan-együttesben: a földszinten és az I. emeleten kerültek elhelyezésre a piac és kiszolgáló területei, valamint a piac funkciót kiegészítı üzletek, míg a II. emeleten terveztük elhelyezni a szükséges gépkocsi tárolókat • A beruházás költségeit a BAU DATA és egyéb építıipari adatbázisok (ÉKS, banki ajánlások, stb.) adatai és hasonló projektek gyakorlati adatai alapján becsültük, figyelembe véve tervezett funkciót, kialakítást. • A járulékos költségeket (beruházás igazgatás, közmőfejlesztési hozzájárulások, stb.) az általános gyakorlat szerinti százalékos aránnyal vettük figyelembe – becsültük. • A hasznosítás tervezett bevételeit a piaci viszonyok alapján becsültük – a funkciónak, kialakításnak, elhelyezkedésnek megfelelıen. • A tıkésítési ráta meghatározásánál a közvetlen piaci összehasonlítás módszerét - vonatkozó publikációk, banki ajánlások alapján – és az összegzı módszert együttesen alkalmaztuk. Mivel számításainkat inflációtól megszőrt adatokkal végezzük, a kockázatmentes megtérülést az államilag garantált értékpapírok hozama alapján számoljuk - a várható infláció leszámításával, a kockázati felár, likviditási felár és adminisztratív költségek figyelembevételével.

A tıkésítési- és diszkont ráta meghatározására vonatkozó banki ajánlások:

Rating Üzlethelyiség - 0-500 m²

Kereskedelem

Szupermarket, hipermarket Bevásárlóközpont Szakáruház, Factory outlet

Budapest és környéke Kiemelt Egyéb 2 övezetek 1

Régióközpontok, megyeszékhelyek 3

A, B

A, B, C

7-9%

7,5-9,5%

8-10%

7,5-9,5%

8-10%

8,5-10,5%

7,25-9,25%

8-10%

8,5-10,5%

7,5-9,5%

8-10%

8,5-10,5%

• A telekre maradó érték meghatározásánál számítoltunk a beruházói haszonnal is – melyet a projekt feltételezhetı idıbeli lefutását és a kockázatokat figyelembe véve 15%-ra becsültünk.

.


20



Hrsz.: 223564; 223595/1…

Maradványérték számítás – I. ütem: Piac fejlesztés + kereskedelmi funkció bruttó beépíthetı

I. ÜTEM telekterület szintterületi mutató beépíthetıség

4 328 m2 2,5 80%

10 820 m2 3 462 m2/szint bruttó/nettó értékesíthetı/bérbeadható terület terület

nettó terület

I. ÜTEM

bruttó beépített

Földszint Földszint: piac + raktárak + ıstermelık Földszint: egyéb üzletek Földszint - piac közlekedık Földszint - piac összesen

1 100 1 100 1 100 3 300

m2 m2 m2 m2

110% 110% 100%

1 100 800 300 1 000 3 200

m2 m2 m2 m2 m2

110% 110% 120% 100%

3 050 m2 3 050 m2

115%

bruttó szintterület:

1 210 1 210 1 100 3 520

m2 m2 m2 m2


1 210 880 360 1 000 3 450

m2 m2 m2 m2 m2

113 db bruttó szintterület:

3 508 m2 3 508 m2


10 478 m2

I. Emelet I. Emelet: piac + raktárak I. Emelet: egyéb üzletek I. Emelet - irodák, mosdók, egyéb I. Emelet - piac közlekedık I. Emelet - piac összesen II. Emelet II.em: parkolók II. Emelet - parkolók összesen Piac - I. ütem Nettó beépített: piac - összesen: Nettó beépített: egyéb üzlet - összesen: Nettó beépített: kiszolgáló terület: Nettó közlekedı összesen: Nettó parkoló összesen: Nettó összesen:

2 200 1 900 300 2 100 3 050 9 550

m2 m2 m2 m2 m2 m2 (F+I+II)

ALAPADATOK MARADVÁNYÉRTÉK SZÁMÍTÁSHOZ - beépíthetıségi paraméterek alapján BEÉPÍTHETİSÉG Beépíthetı telek területe Telek övezeti besorolása Maximális beépíthetıség Minimális zöldfelület Szintterületi mutató Max. épületmagasság Elhelyezhetı épület bruttó alapterülete

4 328 m2 VK-BF/6 80%

3462 m2 433 m2

10% 2,50 10,5

m 10 820 m2

NETTÓ TERÜLETEK Tervezett épület nettó alapterülete

9 550 m2 2 200 1 900 300 2 100 3 050

-Nettó beépített - piac (fszt. + I. emelet) -Nettó beépített - egyéb üzlet (fszt. + I. emelet) -Nettó beépített - kiszolgáló területek (I. emelet) -Nettó közlekedı összesen (fszt. + I. emelet)

-Nettó parkoló összesen (II.emelet)

m2 m2 m2 m2 m2

BECSÜLT ÉPÍTÉSI KÖLTSÉGEK Becsült építési költség összesítés Ft/m2

Becsült költség - piac, üzletek, kiszolgáló területek Becsült költség - közlekedı összesen Becsült költség - gépkocsitároló (II.em)

130 000 60 000 90 000

m2

4 400 2 100 3 050

Nettó építési költség összesen További költségek Bontási költség Külsı munkák - kertrendezés 6 000 Ft/m2 Közmőfejlesztés, közmőbekötések, elıkészítı munkák Tervezés, Mővezetés, Beruházásigazgatási ktsg-ek - építési költségre vetítve Marketing ktsg., ügyvédi ktsg., értékesítési ktsg. - építési költségekre vetítve Finanszírozási költség - építési költségre vetítve 40% önerıvel kalkulálva) Tartalékkeret - építési költségre vetítve Összes további költség ( nettó)

költség összesen

572 000 000 Ft 126 000 000 Ft 274 500 000 Ft

972 500 000 Ft 5 900 000 Ft 5 200 000 Ft 10 000 000 Ft 58 400 000 Ft

6,00%

19 500 000 Ft 29 200 000 Ft 29 200 000 Ft

2,00% 5,00% 3,00%

157 400 000 Ft Soft költségek építési költséghez viszonyított aránya: 16,2%

Mindösszesen becsült beruházási költség ( nettó, Ft)



1 129 900 000 Ft

. 21



Hrsz.: 223564; 223595/1…

TERVEZHETİ BECSÜLT BEVÉTELEK Alapterület m2 1 100 1 000 100 1 100 800 3 050

Piac - fszt. Piac - I. emelet Raktárak Kereskedelmi egységek - fszt. Kereskedelmi egységek - I.emelet Gépkocsitárolók Kihasználtság Figyelembe vehetı éves bevételek összesen:

Bérleti díj

€/m2/hó

Összeg Ft/év 32 538 000 Ft 29 580 000 Ft 2 262 000 Ft 34 452 000 Ft 23 664 000 Ft 0 Ft

Ft/m2/hó 2 465 2 465 1 885 2 610 2 465 -

8,5 8,5 6,5 9,0 8,5 95%

116 371 200 Ft

A tulajdonos fenntartási költségei Menedzselési ktsg. Felújítási költségalap Egyéb költségek Költségek éves szinten - összesen

2,0% 1,5% 800 Ft/m2/év 1,0%

Éves üzemi eredmény Tıkésítési ráta - banki ajánlások Éves növekedési ütem Tıkésített érték

2 327 424 Ft 1 745 568 Ft 4 756 000 Ft 1 163 712 Ft 9 992 704 Ft 106 378 496 Ft

8,00% 0,50% 1 418 379 947 Ft

Az ingatlan hozadéki értéke kereken

1 418 400 000 Ft

A beruházó haszna (beruházási költségre vonatkoztatva) A beruházás összes költsége

15%

169 485 000 Ft 1 299 385 000 Ft

A telekre jutó maradvány érték

119 015 000 Ft

TELEKÉRTÉK MINDÖSSZESEN:

119 000 000 Ft

Fajlagos telekár (kerekítve):

27 500 Ft /m2 Figyelembe vett árfolyam:

94,8 € /m2

290 HUF/€

Az II. ütemre vonatkozó maradványérték számításunkat kettı (2) variációra készítettük el: • A lakóépület fejlesztés + kereskedelmi funkció modelljében (A variáció) - A mozi épületegyüttesének elbontása után a pince + földszint + 2 emelet + tetıtér beépítéső épület földszintjére kereskedelmi egységeket, az emeleti szintjeire lakásokat terveztünk. A lakásokhoz tartozó gépkocsi tárolókat a pinceszinti teremgarázsban, a kereskedelmi egységek mőködtetéséhez szükséges gépkocsi tárolókat a terepszinten terveztük elhelyezni. • A szupermarket + kereskedelmi funkció modelljében (B variáció) - A mozi épületegyüttesének elbontása után a pince + földszint + 2 emelet beépítéső épület földszintjére a piaci funkcióhoz kapcsolódó szupermarketet, az emeleti szintjére kisebb pedig kereskedelmi egységekbıl álló bevásárlóközpontot terveztünk. A gépkocsi tárolókat a terepszinten és a II. emeleten kialakított „teremgarázs” szinten terveztük elhelyezni. bruttó beépíthetı

II. ÜTEM telekterület szintterületi mutató beépíthetıség

3 177 m2 2,5 80% nettó terület

II. ÜTEM Lakóépület lakások (65 lakás) I-II-T Kereskedelmi/iroda egységek (fszt.)* gk. tároló (pinceszint)

7 943 m2 2 542 m2/szint bruttó/nettó értékesíthetı/bérbeadható terület terület

6 300 1 900 4 500 1 800 1 900

m2 (F+I+II+T) m2 (gk. - pince) m2 (becsült) m2 (becsült) m2 (becsült)

125% 120% 115%

4 500 m2 (becsült) 1 800 m2 (becsült) 70 db bruttó szintterület:

5 625 2 160 0 7 785

m2 m2 m2 m2

4 300 2 200 2 200 2 100 2 200

m2 (F+I) m2 (gk.: II.em) m2 (becsült) m2 (becsült) m2 (becsült)

115% 120% 115%

2 200 m2 (becsült) 2 100 m2 (becsült) 0 db bruttó szintterület:

2 530 2 520 2 530 7 580

m2 m2 m2 m2

'*parkolóegységek terepszinten

Élelmiszer áruház Élelmiszer áruház (fszt.)* Kereskedelmi/iroda egységek (I. em) II. emeleti parkoló '*parkolóegységek terepszinten

.

bruttó beépített


22



Hrsz.: 223564; 223595/1…

Maradványérték számítás – II. ütem: Lakóépület fejlesztés + kereskedelmi funkció (A variáció) ALAPADATOK MARADVÁNYÉRTÉK SZÁMÍTÁSHOZ - beépíthetıségi paraméterek alapján BEÉPÍTHETİSÉG Beépíthetı telek területe Telek övezeti besorolása Maximális beépíthetıség Minimális zöldfelület Szintterületi mutató Max. épületmagasság Elhelyezhetı épület bruttó alapterülete

3 177 m2 VK-BF/6 80%

2542 m2 318 m2

10% 2,50 10,5

m 7 943 m2

NETTÓ TERÜLETEK Tervezett épület nettó alapterülete (felszin felett)

6 300 m2 1 900 m2 1 800 m2 4 500 m2

-gk. tároló (pinceszint) -kereskedelmi/iroda egységek (fszt.)

-lakások (I-II-T)

BECSÜLT ÉPÍTÉSI KÖLTSÉGEK Becsült építési költség összesítés

Becsült nettó költség - pince Becsült nettó költség - fszt. Becsült nettó költség - I-II.emelet + tetıtér

Ft/m2

m2

115 000 150 000 165 000

1 900 1 800 4 500

Nettó építési költség összesen

1 231 000 000 Ft

További költségek Bontási költség Külsı munkák - kertrendezés, telken belüli parkolók 9 000 Ft/m2 Közmőfejlesztés, közmőbekötések, elıkészítés 70 egység Tervezés, Mővezetés, Beruházásigazgatási ktsg-ek - építési költségre vetítve Marketing ktsg., ügyvédi ktsg., értékesítési ktsg. - építési költségekre vetítve Finanszírozási költség - építési költségre vetítve 40% önerıvel kalkulálva) Tartalékkeret - építési költségre vetítve Összes további költség ( nettó)

költség összesen

218 500 000 Ft 270 000 000 Ft 742 500 000 Ft

10 000 000 Ft 5 700 000 Ft 26 500 000 Ft 73 900 000 Ft

6,00%

49 200 000 Ft 36 900 000 Ft 36 900 000 Ft

4,00% 5,00% 3,00%

239 100 000 Ft 19,4% Soft költségek építési költséghez viszonyított aránya:


1 470 100 000 Ft

BECSÜLT BEVÉTELEK Nettó terület

Becsült bevétel - lakások: Kereskedelmi egységek becsült bevétele: Gépkocsibeállók (teremgarázs) becsült bevétele:

4 500 m2 1 800 m2 70 db

Becsült nettó eladási ár

270 000 Ft/m2 300 000 Ft/m2 1 000 000 Ft/db

Értékesítési bevétel összesen (nettó) Beruházás összes bevétele A beruházó haszna

Becsült nettó fajlagos eladási ár

1 215 000 000 Ft 540 000 000 Ft 70 370 370 Ft

1 825 400 000 Ft 1 825 400 000 Ft 220 515 000 Ft

15%

(beruházási költségre vonatkoztatva)

A beruházás összes költsége

1 690 615 000 Ft


134 800 000 Ft

Telekár kereken (nettó)

134 800 000 Ft Fajlagos telekár:



42 430 Ft

. 23



Hrsz.: 223564; 223595/1…

Maradványérték számítás – II. ütem: Szupermarket + kereskedelmi funkció (B variáció) ALAPADATOK MARADVÁNYÉRTÉK SZÁMÍTÁSHOZ - beépíthetıségi paraméterek alapján BEÉPÍTHETİSÉG Beépíthetı telek területe Telek övezeti besorolása Maximális beépíthetıség Minimális zöldfelület Szintterületi mutató Max. épületmagasság Elhelyezhetı épület bruttó alapterülete

3 177 m2 VK-BF/6 80%

2542 m2 318 m2

10% 2,50 10,5

m 7 943 m2

NETTÓ TERÜLETEK Tervezett épület nettó alapterülete

6 500 m2 2 200 m2 2 100 m2 2 200 m2

-kereskedelmi/iroda egységek (fszt.) -kereskedelmi/iroda egységek (I.em)

-gépkocsitárolók (II.em)

BECSÜLT ÉPÍTÉSI KÖLTSÉGEK Becsült építési költség összesítés Ft/m2

m2

150 000 170 000 90 000

Becsült nettó költség - fszt. Becsült nettó költség - I.emelet Becsült nettó költség - II.emelet

költség összesen

2 200 2 100 2 200

330 000 000 Ft 357 000 000 Ft 198 000 000 Ft

885 000 000 Ft

Nettó építési költség összesen További költségek Bontási költség Külsı munkák - kertrendezés, telken belüli parkolók 9 000 Ft/m2 Közmőfejlesztés, közmőbekötések, elıkészítés Tervezés, Mővezetés, Beruházásigazgatási ktsg-ek - építési költségre vetítve Marketing ktsg., ügyvédi ktsg., értékesítési ktsg. - építési költségekre vetítve Finanszírozási költség - építési költségre vetítve 40% önerıvel kalkulálva) Tartalékkeret - építési költségre vetítve Összes további költség ( nettó)

10 000 000 Ft 5 700 000 Ft 12 800 000 Ft 53 100 000 Ft

6,00%

35 400 000 Ft 26 600 000 Ft 26 600 000 Ft

4,00% 5,00% 3,00%

170 200 000 Ft 19,2% Soft költségek építési költséghez viszonyított aránya:


1 055 200 000 Ft

TERVEZHETİ BECSÜLT BEVÉTELEK Alapterület m2 2 200 2 100 2 200

Kereskedelmi egységek - fszt. Kereskedelmi egységek - I.emelet Gépkocsitárolók Kihasználtság Figyelembe vehetı éves bevételek összesen:

Bérleti díj

€/m2/hó

Ft/m2/hó 2 465 2 465 -

8,5 8,5 -

90%

114 474 600 Ft

A tulajdonos fenntartási költségei Menedzselési ktsg. Felújítási költségalap Egyéb költségek Költségek éves szinten - összesen

3,0% 1,5% 1200 Ft/m2/év 2,0%

Éves üzemi eredmény Tıkésítési ráta - banki ajánlások Éves növekedési ütem Tıkésített érték

3 434 238 Ft 1 717 119 Ft 6 084 000 Ft 2 289 492 Ft 13 524 849 Ft 100 949 751 Ft

8,00% 0,50% 1 345 996 680 Ft

Az ingatlan hozadéki értéke kereken

1 346 000 000 Ft 15%

A beruházó haszna (beruházási költségre vonatkoztatva) A beruházás összes költsége

158 280 000 Ft 1 213 480 000 Ft


132 520 000 Ft

TELEKÉRTÉK MINDÖSSZESEN:

132 500 000 Ft

Fajlagos telekár (kerekítve):

41 700 Ft /m2 Figyelembe vett árfolyam:

.

Összeg Ft/év 65 076 000 Ft 62 118 000 Ft 0 Ft

143,8 € /m2

290 HUF/€


24



Hrsz.: 223564; 223595/1…

MARADVÁNYÉRTÉK SZÁMÍTÁSSAL MEGHATÁROZOTT ÉRTÉK A meghatározott értékek a pályázati kiírás szerinti infrastruktúraépítési, közmőfejlesztési és környezetépítési költségeket nem tartalmazzák – ezen költségeket külön pontban vettük figyelembe! I. ÜTEM – PIAC TÖMB: Piac fejlesztés + kereskedelmi funkció II. ÜTEM – MOZI TÖMB: Lakóépület fejlesztés + kereskedelmi funkció (A variáció) II. ÜTEM – MOZI TÖMB: Szupermarket + kereskedelmi funkció (B variáció)

119.000.000,- Ft 134.800.000,- Ft 132.500.000,- Ft

4.3. ÉRTÉKMEGHATÁROZÁS – ÉRTÉKEGYEZTETÉS

az egyes tömbökre vonatkoztatva – a külsı munkák figyelembevétele nélkül ÉRTÉKMEGHATÁROZÁS - I. ÜTEM (nettó) Piaci összehasonlításon alapuló érték: Maradványérték számítással meghatározott érték:

118 500 000 Ft 119 000 000 Ft

Egyeztetett érték - I. ütem (kereken):

118 500 000 Ft

100% 0%

27 400 eFt/telek m2 ÉRTÉKMEGHATÁROZÁS - II. ÜTEM (nettó) Piaci összehasonlításon alapuló érték: Maradványérték számítással meghatározott érték A variáció: Maradványérték számítással meghatározott érték B variáció: Egyeztetett érték - II. ütem (kereken):

130 600 000 Ft

100%

134 800 000 Ft

0%

132 500 000 Ft

0%

130 600 000 Ft 41 100 eFt/telek m2



. 25



Hrsz.: 223564; 223595/1…

5. KÜLSİ INFRASTRUKTÚRAÉPÍTÉSI, KÖZMŐFEJLESZTÉSI ÉS KÖRNYEZETÉPÍTÉSI KÖLTSÉGEK BECSLÉSE Az infrastruktúra építés költségeinek becsléséhez a jelenlegi és a tervezett állapotról részletes mőszaki leírás nem állt rendelkezésre, az Önkormányzat Fıépítészi és Városrendezési Irodája és a Közmőfejlesztési csoport erre vonatkozóan információt nem tudott adni.

Az 1. ütemben megvalósítandó létesítmények (pályázati kiírás alapján): 1. ÜTEM: Szám

Megnevezés

Alapterület

1

A meglévı összes épület bontása az 1. ütem tömbben Régészeti, környezetvédelmi, egyéb munkák

740 m2 alapterületen 4380 m2

Utak feltöltése (Tőzoltó, Mihalik, Pécsi) a Pécsi utca (Mihalik és Tőzoltó utca között) megépítése (2x1 sáv egyoldali járda és parkoló, kétoldali fasor, 24 méter széles rendezendı sáv) a Mihalik utca keleti szakasz megépítése (2x1 sáv kétoldali járda, egyoldali fasor, 12 méter szélesség) a Tőzoltó utca keleti szakasz megépítése (2x1 sáv kétoldali járda, kétoldali fasor, 14 méter szélesség) a Játék utca dél gyalogos sétány (szükséges közmőkiváltások, természetes kıburkolat, utcabútorok, zöldfelületek, magas minıség) a Játék utca északi részén vegyes forgalmú út (természetes kıburkolat, utcabútorok, zöldfelületek, parkolók, egyoldali fasor, 15 méter széles) Közvilágítási rendszer kiépítése és felújítása(földkábellel) az Ajánlatadó által épített utakon TÖMB 1 megépítése

3940 m2 2180 m2

KÖZÚT 1,2,6 KÖZÚT 1

Közvetlen fejlesztési ktsg Közvetlen fejlesztési ktsg Útépítés Útépítés

810 m2

KÖZÚT 2

Útépítés

950 m2

KÖZÚT 6

Útépítés

975 m2

GYALOGÚT 5

Útépítés

1240 m2

VEGYESÚT 7

Útépítés

226 fm

KÖZÚT 1,2,3,5,6,7

Közvilágítás + Külsı közmőépítés

TÖMB 1

Közvetlen fejlesztési ktsg Közvetlen fejlesztési ktsg Közvilágítás + Külsı közmőépítés Közvilágítás + Külsı közmőépítés Közvilágítás + Külsı közmőépítés

2 3 4

5 6 7 8

9 10 11 12

TÖMB 1 területén lévı burkolt közhasználatú területek megépítése Vízi közmő kapcsolatok megépítése a TÖMB 1-hez

Terület száma a térképen TÖMB1 TÖMB 1

TÖMB 1 226 fm

13

Energia közmő kapcsolatok megépítése a TÖMB 1-hez

226 fm

14

Hírközlési közmő kapcsolatok megépítése a TÖMB 1-hez

226 fm

I. ütemben megvalósítandó külsı infrastruktúraépítési, közmőfejlesztési és környezetépítés becsült költsége: Utak: 96.000 eFt Közvilágítás + Közmő: 17.000 eFt

.


26



Hrsz.: 223564; 223595/1…

A 2. ütemben megvalósítandó létesítmények (pályázati kiírás alapján): Szám

1 2 3 4

5 6 7 8 9 10 11 12

2. ÜTEM: Megnevezés A meglévı mozi épület bontása a 2. ütemő tömbben Régészeti, környezetvédelmi, egyéb munkák a Szent István tér déli utcai részének átépítése (2x1 sáv egyoldali járda és parkoló, egyoldali fasor, 12 méter széles) a Tőzoltó utca nyugati szakaszán lévı parkoló bontása és új út megépítése (2x1 sáv kétoldali járda, 10 méter szélesség) (az áthajtó megépítése a villamos vonalon nem szükséges, ugyanakkor a késıbbi áthajtó megépítésének lehetıségét lehetıvé kell tenni) a Mária Terézia út melletti villamos keleti oldal járdájának teljes átépítése fasorral 1 villamos áthajtó korszerősítése a Szent István tér déli oldalán lévı utca esetében Közvilágítási rendszer kiépítése és felújítása (földkábellel) TÖMB 2 megépítése TÖMB 2 területén lévı burkolt közhasználatú területek megépítése Vízi közmő kapcsolatok megépítése a TÖMB 2-hez Energia közmő kapcsolatok megépítése a TÖMB 2-hez Hírközlési közmő kapcsolatok megépítése a TÖMB 2-hez

Alapterület 1250 m2 alapterületen 3180 m2

Terület száma TÖMB 2 TÖMB 2

1160 m2

KÖZÚT 9

Közvetlen fejlesztési ktsg Közvetlen fejlesztési ktsg Útépítés

630 m2

KÖZÚT 8

Útépítés

590 m2

GYALOGÚT 10

Útépítés

KÖZÚT 9 220 fm

KÖZÚT 8,9,10 TÖMB 2 TÖMB 2

160 fm 160 fm 160 fm

Útépítés Közvilágítás + Külsı közmőépítés Közvetlen fejlesztési ktsg Közvetlen fejlesztési ktsg Közvilágítás + Külsı közmőépítés Közvilágítás + Külsı közmőépítés Közvilágítás + Külsı közmőépítés

II. ütemben megvalósítandó külsı infrastruktúraépítési, közmőfejlesztési és környezetépítés becsült költsége: Utak: 20.000 eFt Közvilágítás + Közmő: 10.000 eFt

6. ÖSSZEGZÉS Egyeztetett érték - I. ütem: Egyeztetett érték - II. ütem: Utak megépítése: Közvilágítás + Külsı közmőépítési költségek (közmőfejlesztés nélkül):

118 500 000 Ft 130 600 000 Ft -116 000 000 Ft

MINDÖSSZESEN:

106 000 000 Ft

-27 000 000 Ft

A „Budafoki piac fejlesztési terület”: 1221 Budapest, Játék utca 1-3. szám és a 1221 Budapest, Mária Terézia utca 1-7. alatti fejlesztési területek pályázati kiírás szerinti feltételeknek megfelelı, 2012. május 11-i fordulónapra érvényes becsült, kerekített piaci forgalmi értékét

106.000.000,- Ft azaz EGYSZÁZHATMILLIÓ forintban határoztuk meg.



. 27



Hrsz.: 223564; 223595/1…

MEGJEGYZÉSEK: • •

•

•

• •

• •

•

•

•

•

•

•

• • • • • •

.

Az ÁFA tartalom a törvényi elıírásoknak megfelelıen értendı. A felépítményes ingatlan értékének becslését a hazai és a nemzetközi értékelési normáknak, különös tekintettel a 25/1997. (VIII. 1.) PM r. és annak módosítása 32/2000. (VIII.29.) PM. valamint 26/2005 (VIII. 11.) PM. rendeletekben foglaltakra végeztük el, a szakmai és etikai normák betartásával, lelkiismeretesen, legjobb tárgyi tudásunk szerint. Az értékesítés ÁFA szabályai : • Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. tv. alapján a használt ingatlanok értékesítése jellemzıen adómentes, kivéve, ha az adóalany a változtatást megelızı adóév utolsó napjáig bejelenti, hogy adóalanyiságot választ. Az ÁFA törvény nem tesz különbséget lakóingatlan és egyéb célú ingatlan között, így az értékelt telephelyek értékesítése fıszabályként ÁFA mentes körbe tartozik. (Kivételt képez, ha az Eladó az ingatlanjai értékesítésére nézve ÁFA alanyiságot választott.) Nem folytattunk vizsgálatot az értékelt vagyontárgyakra vonatkozó jogcímmel, sem pedig a velük szemben esetlegesen fennálló kötelezettségekkel. Jogi ügyekben véleményt nem nyilvánítottunk. Feltételeztük, hogy a tulajdonjog eladható, nem terheli semmilyen jelzálog vagy egyéb kötelezettség. Az értékbecslésben értékelt elsıdleges jog a tehermentes tulajdonjog. Az ingatlan értékelése a fennálló kötelezettségektıl, terhektıl mentesen történt. A telekkönyvi szemle csak tulajdoni lap és térképmásolat alapján történt. A kapott információforrásokat megbízhatónak és érvényesnek tekintettük. Feltételeztük, hogy a tulajdonjog forgalomképes és nem terheli semmilyen jelzálog, vagy egyéb kötelezettség a hivatkozott Tulajdoni lapon feltüntetetteken kívül. Az ingatlant tehermentesként kezeltük. A Megbízó által szolgáltatott adatokat szúrópróbaszerően ellenıriztük. Azok valódiságát és teljességét a Megbízó szavatolja. Nem vállalunk felelısséget olyan, a késıbb jelentkezı gazdasági, vagy fizikai tényezıkért, amelyek az itt megadott értéket befolyásolhatják. Az értékeléskor nem vizsgáltuk a térmérték megfelelıségét, és egyezıségét a földhivatali nyilvántartási adatokkal. Minden olyan ténybıl, adatból – mely szemrevételezéssel nem volt megállapítható és adatszolgáltatásként nem kaptunk meg, viszont az információkat adók errıl tudtak, vagy tudhattak – folyó esetleges jogkövetkezményekért felelısséget nem vállalunk. A bejárás során sem talajmechanikai, sem talajszennyezettségi vizsgálatokat nem végeztünk, ezért a szakvéleményt a helyszíni szemlén szemrevételezéssel szerzett tapasztalatok alapján készítettük el. Ennek megfelelıen ilyen vonatkozású mőszaki szakértıi felelıséget nem vállalunk és nem viselünk. Az értékelés azon a feltételezésen alapul, hogy az ingatlanon nincs olyan anyag, amely annak értékét csökkentené. Egyéb megállapítások hiányában feltételeztük, hogy az érvényben lévı állami és helyi, vagy országos hatóságoktól, illetve magánszemélyektıl, vagy szervezetektıl minden szükséges engedélyt, jóváhagyást, felhatalmazást beszereztek és ez az objektum megépítését, használatát lehetıvé teszi. Az értékbecslésünkben közzétett értékek a leírt feltételezéseken alapulnak és kizárólag az itt meghatározott célra érvényesek. A kifejtett szakértıi vélemény a hazai piacgazdaságnak a jelen idıpontban fennálló helyzetén és az érvényes forint vásárló-erın alapul. A felépítmények/Kivett lakóház, udvar, gazdasági épületek értéke magában foglalja az épület/Kivett lakóház, udvar, gazdasági épület rendeltetésszerő használatához szükséges felszerelések, gépészeti berendezések értékét de nem tartalmazza az adott funkcióhoz kapcsolódó telepített vagy mobil eszközök értékét és az általános forgalmi adót – ott ahol ezt külön nem említettük! Az értékelık kijelentik, hogy legjobb tudomásuk szerint sem jelenlegi, sem jövıbeli érdekeltségük az értékelt vagyontárggyal kapcsolatban vagy az értékelésben érintett felekkel kapcsolatban nincs. Az itt megállapított érték független a díjazása mértékétıl, illetve a díjazás ténye nem függ bármilyen „elıre meghatározott” érték elérésétıl. Az értékelés elkészítése/felülvizsgálata és annak következtetései az értékelık személyes szakmai meggyızıdéséhez hőek. Minden irat, munkaanyag vagy dokumentáció – amely a megbízás során keletkezett – tulajdonjoga bennünket illet meg, azokat írásbeli engedélyünk nélkül más célra felhasználni nem lehet. PLANe® Mérnökiroda Kft. kijelenti, hogy az ingatlan értékbecslıi tevékenységhez szükséges hatósági engedélyekkel rendelkezik, valamint ezen tevékenységet végzı személyek felsıfokú képzettsége és végzettsége is megvan. PLANe® Mérnökiroda Kft. vállalja a felelısséget az itt tanúsított értékért. Érték tanúsítvány felhasználási körét kizárólag adásvételi tárgyalásokra korlátozzuk és érvényességi idejét 90 napban korlátozzuk. A PLANe® Mérnökiroda Kft. kiköti, hogy a megrendelı a szakvéleményt csak a szerzıdésben rögzített vállalási díj kiegyenlítését követıen használhatja fel. Továbbá fenntartja a jogát arra, hogy az értékbecslés eredményét érvénytelenítse, és a szakvéleményt visszavonja abban az esetben, ha a vállalási díj határidıre történı kiegyenlítése elmaradna.


28



Hrsz.: 223564; 223595/1…

FOTÓK - 2012.05.11. I. ÜTEM: TERVEZETT ÚJ PIAC TÖMB

Mihalik Sándor utca - Játék utca sarok

Mihalik Sándor utca – K-i szakasz

Játék utca – D-i szakasza: tervezett gyalogos utca (I. ütem)

Játék utca - É-i szakasza: felújítandó (II. ütem)

I. ütem tömbje: a Játék utca felıl – bontandó épületek



. 29



Hrsz.: 223564; 223595/1…

I. ütem tömbje a Pécsi utca felıl: lakóépületek hátsó kertjei

I. ütem tömbjének bontandó épületei a Pécsi utca felıl

Pécsi utca: Mihalik Sándor utca – Tőzoltó utca közötti szakasz

.

Pécsi utca: Mihalik Sándor utca – Városház tér közötti szakasz


30



Hrsz.: 223564; 223595/1…

Pécsi utca: csatornahálózat kiépített

Tőzoltó utca K-i szakasza: kiépítendı (jelenleg beépítetlen telek)



. 31



Hrsz.: 223564; 223595/1…

II. ÜTEM: MOZI TÖMB

Mozi és autószalon épülete

Bútorbolt

Használaton kívüli üzlet (korábban ruha bolt ill. autószalon)

.


32



Hrsz.: 223564; 223595/1…

Részletek

Részletek

Tőzoltó utca Ny-i szakasza: a jelenlegi piac és a volt mozi közötti terület



. 33



Hrsz.: 223564; 223595/1…

Mária Terézia utca: felújítandó járdaszakasz

Szent István tér D-i utcája a mozi tömb mellett: felújítandó

.


34



Hrsz.: 223564; 223595/1…

KÖRNYEZET

Mária Terézia utca és a villamos nyomvonala a tárgyi terület szomszédságában

Mária Terézia út kereskedelmi egységei

Tőzoltó utca - Játék utca sarok



. 35



Hrsz.: 223564; 223595/1…

Jelenlegi piac

Mihalik Sándor utca – Ny-i szakasza a jelenlegi piac mellett

Iskola (Pécsi út felıl)

.


Szent István tér

36



Hrsz.: 223564; 223595/1…

TULAJDONI LAPOK (jelenlegi állapotot tükrözik – a tervezett fejlesztés megvalósításhoz telekrendezés szükséges)



. 37


.



Hrsz.: 223564; 223595/1…

38





Hrsz.: 223564; 223595/1…

. 39


.



Hrsz.: 223564; 223595/1…

40





Hrsz.: 223564; 223595/1…

. 41


.



Hrsz.: 223564; 223595/1…

42





Hrsz.: 223564; 223595/1…

. 43


.



Hrsz.: 223564; 223595/1…

44



Hrsz.: 223564; 223595/1…

HELYSZÍNRAJZ – SZABÁLYOZÁSI TERV



. 45

pláne M É R N Ö K I R O D A K F T. B E J E G Y Z E T T I G A Z S Á G Ü G Y I S Z A K É R T İ I C É G

Recommend Documents