Plan BEELDKWALITEITSPLAN OP HOOFDLIJNEN
5NB=IHE=>K, GEMEENTE EEMNES MEI 2013
Opdrachtgever: Gemeente Eemnes Documentnaam: 851-Zuidpolder-hb-BKP Wijzigingsdatum: 28 mei 2013
Kruidentuin 5, 2991 RK Postbus 37, 2990 AA Barendrecht
T +31 (0)180 61 31 44 F +31 (0)180 62 04 61
[email protected] www.wissing.nl
Inhoud 1 Procedure en werkwijze 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
Ambitie en doel Totstandkoming met co-creatie Supervisie en architectenkeuze Status Systematiek: wat wordt geregeld in dit beeldkwaliteitsplan?
2 Traditioneel dorps wonen 2.1 Algemene sfeer 2.2 Spelregels voor beeldkwaliteit 2.3 Architecten en variatie
3 Beeldkwaliteit op stedenbouwkundig niveau 3.1 Woningtypologie 3.2 Stedenbouwkundige accenten 3.3 Oriëntatie en hoeken 3.4 Nuances in de rooilijnen 3.5 Bouwhoogte en vorm 3.6 Erfscheidingen 3.7 Parkeeroplossingen 3.8 Duurzaamheid
4 Beeldkwaliteit rijwoningen 4.1 Aandachtspunten bij de rijwoningen 4.2 Spelregels voor de rijwoningen
5 Beeldkwaliteit tweekappers 5.1 Aandachtspunten bij de tweekappers 5.2 Spelregels voor de tweekappers
4 5 5 6 6 7
6 Beeldkwaliteit vrijstaande woningen
28
6.1 Aandachtspunten bij de vrijstaande woningen 6.2 Spelregels voor de vrijstaande woningen
29 29
7 Beeldkwaliteit vrijstaande woningen modern
32
7.1 Aandachtspunten bij de vrijstaande woningen modern 7.2 Spelregels voor de vrijstaande woningen modern
33 33
8 9 11 11
12 13 13 14 14 15 17 17 18
20 21 21
24 25 25
8 Beeldkwaliteit appartementen 8.1 Aandachtspunten bij de appartementen 8.2 Spelregels voor de appartementen
36 37 37
1 Procedure en werkwijze De gemeente Eemnes ontwikkelt in de Zuidpolder een aantrekkelijke, gevarieerde wijk. Dit vraagt om een divers woningaanbod met een eigen identiteit en aandacht voor kwaliteit op ieder schaalniveau.
4
Voor een zorgvuldige en consequente uitwerking van de Zuidpolder is het noodzakelijk om de beeldregie uit het Masterplan uit te breiden tot een beeldkwaliteitsplan op hoofdlijnen. De beeldkwaliteitsplan geeft inzicht in de geweste identiteit van de wijk en de vertaling ervan in de uitstraling van de architectuur en de relatie met de openbare ruimte. Dit wordt in woord en beeld vastgelegd. in de vorm van een set spelregels. Deze spelregels gaan onder andere over stedenbouwkundige aspecten, bebouwingstypologie, architectonische uitstraling, kapvorm, rooilijn, bouwhoogte, positionereing en oriëntatie van de bebouwing, kleurstelling en materiaalgebruik en erfscheidingen. Dit beeldkwaliteitplan zal een handvat zijn voor de verdere invulling van het verkavelingsplan en de uitwerking van de bebouwing. Daarbij moet het fungeren als formeel toetsingskader voor de supervisie en de beoordeling door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van de bouwplannen. Dit beeldkwaliteitsplan is geen star document en kan de lange doorlooptijd van de ontwikkeling van de Zuidpolder faciliteren met heldere, maar tevens flexibele kaders. Het gaat om het vastleggen en waarborgen van de gewenste identiteit en niet om het vastleggen van oplossingen.
1.1 Ambitie en doel In de Zuidpolder komen zo’n 450-500 nieuwe woningen met de daarbij behorende wegen, groen, water, speelplekken e.d. Het wordt een ontspannen en aangenaam woongebied met een sterke eigen identiteit en een hoge omgevingskwaliteit. De Zuidpolder wordt een ‘traditioneel dorpse’ woonwijk waarin de karakteristieke eigenschappen van dorps wonen in Eemnes herkenbaar zijn. De wijk krijgt een eigen regionale identiteit waarmee het zich gaat onderscheiden van woonwijken elders. Deze ambitie krijgt een concrete vertaling in dit beeldkwaliteitsplan. Hierin wordt aangegeven hoe de sfeer en de kwaliteit zoals die in het stedenbouwkundig plan zijn verwoord, op een adequate manier in de toekomstige bebouwing herkenbaar worden. Dit plan levert de inspiratie aan
iedereen die bij het verdere ontwerp- en ontwikkelingsproces betrokken is om een bijzonder woongebied met maximaal toekomstperspectief te bieden. Beeldkwaliteit is hiertoe het aangewezen middel. Als de deelgebieden stedenbouwkundig zijn uitgewerkt, zullen op basis van deze verkaveling per deelgebied nog enkele specifieke kaarten gemaakt worden als vertaling van het beeldkwaliteitsplan. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan een kaart met waar nodig aanduidingen van accenten, specifieke erfafscheidingen, kapvormen of bouwhoogtes.
In de derde avond die binnenkort plaats zal vinden zal er voornamelijk aandacht worden geschonken aan de indeling van de woningen en het thema duurzaamheid. In de verschillende bewonersavonden is het thema duurzaamheid meerdere keren naar voren gekomen, onder andere de toepassing van zonnepanelen. Waarbij direct de aantekening werd gemaakt dat het geen afbreuk mocht doen aan de sfeer en de kwaliteit van de wijk. De mening en wensen van de toekomstige bewoners is input voor dit beeldkwaliteitsplan. Maar ook in de toekomst zal de toekomstige bewoner nog een belangrijke rol spelen in de vormgeving van de Zuidpolder.
1.2 Totstandkoming met co-creatie Het beeldkwaliteitsplan is een uitwerking van de beeldregie in het Masterplan. In dit beeldkwaliteitsplan wordt de sfeer voor de toekomst bepaald. De inhoud hiervan is mede bepaald door toekomstige bewoners in diverse co-creatie avonden. Tijdens deze avond konden de toekomstige bewoners hun mening geven over verschillende onderwerpen die onderdeel zijn van dit beeldkwaliteitsplan. In de eerste avond is samen met de bewoners gezocht naar de gewenste sfeer voor de Zuidpolder. Vooral de traditionele en jaren ’30 architectuur vielen in de smaak. Ook konden de bezoekers aangeven naar wat voor soort woning ze op zoek zijn. Op basis van deze resultaten is er in de tweede avond meer ingezoomd op de verschillende woningtypen en de bijbehorende architectuur. De traditioneel dorpse sfeer werd op deze avond weer onderstreept. Maar ook de positionering van de woning op de kavel en de erfafscheiding zijn op deze avond besproken. De achtertuin wordt door de meeste bewoners zeer belangrijk gevonden. De voortuin mag hierdoor iets minder diep worden. Voor de erfscheidingen wordt een afwisselend groen beeld met hekjes en lage muurtjes het meest positief beoordeeld. Als laatste onderwerp van deze avond is de openbare ruimte besproken, ook hier wordt gekozen voor een traditioneel dorpse sfeer.
“De inhoud van het beeldkwaliteitsplan is mede bepaald door de toekomstige bewoners.” 5
1.3 Supervisie en architectenkeuze Rol van de supervisor De rol van de supervisor is het stimuleren en bewaken van de kwaliteit van de architectonische uitwerking in de geest van het masterplan, het beeldkwaliteitsplan (en beeldkwaliteitskaarten per deelgebied) en de stedenbouwkundige plannen per deelgebied. Het doel is om te faciliteren op het gebied van stedenbouw en architectuur en entameren van een debat over kwaliteit en architectuur in de nieuwe wijk. De supervisor is in opdracht van de CV/BV verantwoordelijk voor de kwaliteitsregie. De gemeente en de marktpartijen hebben afgesproken om met één supervisor voor Zuidpolder te werken, namelijk Wissing, de ontwerpers van het masterplan. De supervisie zal worden uitgevoerd door Peter Verschuren.
Werkwijze Supervisor en procedure De betrokkenheid van de supervisor richt zich op de volgende onderdelen: 1. vaststellen van stedenbouwkundige randvoorwaarden, inclusief beeldkwaliteit 2. startbijeenkomst met de gekozen architecten 3. toetsing van SO, VO, DO en bouwaanvraag 4. afstemming met de Commissie Ruimtelijke kwaliteit Kwaliteitsbewaking vindt plaats aan de hand van een maquette schaal 1:200 van geheel Zuidpolder. De architect plaatst zijn voorstel in piepschuim en papieren gevels in de totaalmaquette. De stukken worden door de supervisor bestudeerd en becommentarieerd aan de hand van de maquette. De supervisor schrijft een advies, dat naar het projectbureau Zuidpolder en de afdeling vergunningen van de gemeente Eemnes wordt gestuurd.
Aan de hand van de maquette licht de supervisor de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit tussentijds in over de ontwikkelingen. De supervisor schrijft een advies aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. In het proces van workshops met architecten kunnen beelduitgangspunten verder worden gepreciseerd. De supervisor zal deze onderdelen specificeren en opnemen in zijn advies aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Tijdens het ontwerpen van de eerste deelgebieden kunnen keuzes worden gemaakt die als randvoorwaarden worden opgenomen ten behoeve van de ontwikkeling van latere deelgebieden, bijvoorbeeld een gekozen palet van bakstenen of kozijnkleuren.
van de gerealiseerde architectonische kwaliteit. Er zal per deelplan een uitwerkingsplan worden opgesteld. In deze uitwerkingsplannen zal de voor dit deelplan van belang zijnde beeldkwaliteit in een paragraaf of bijlage worden opgenomen.
De architectenkeuze De architectenkeuze vindt plaats door middel van een door de CV/BV en supervisor vastgestelde shortlist (lijst van circa 10 architecten) voor het project. Per deelplan kan de opdrachtgever een keuze maken uit de shortlist.
Dit document omvat de regels en richtlijnen voor de realisatie van alle gebouwen die in het plangebied van de Zuidpolder zullen worden gerealiseerd. Nadat dit document is vastgesteld, zal het worden gebruikt bij het ontwerp, de toetsing en de vergunningverlening van bouwwerken. Het beeldkwaliteitsplan heeft een relatie met andere planvormen en randvoorwaarden voor de gebiedsontwikkeling, zoals het bestemmingsplan, de uitwerkingsplannen, de individuele bouwplannen, maar ook de woningbehoefte en woningdifferentiatie. Omdat het plan een lange looptijd heeft, dient er rekening te worden gehouden met de nodige flexibiliteit in de realisatie, of zelfs wijzigingen die op enigerlei moment in de planvorming noodzakelijk mochten blijken.
Begeleiding individuele bouw Voor de uitgifte van individuele vrije sector kavels en de toetsing van de bouwaanvragen zal er per kavel een kavelpaspoort worden gemaakt. Hierin stelt de supervisor de randvoorwaarden voor desbetreffende kavel. Dit bestaat uit een samenvatting van het beeldkwaliteitsplan wat betrekking heeft op de kavel en een tekening 1:200 met bouwenvelop, ontsluiting en oriëntatie. De opdrachtgever is vrij om een architect te kiezen, onder de voorwaarde dat deze is vermeld in het Architectenregister. Tijdens het ontwerptraject is eréén adviesgesprek tussen de individuele opdrachtgever (inclusief de architect) en de supervisor. Verdere begeleiding van de supervisor dient door de opdrachtgever zelf te worden georganiseerd en bekostigd. Beheersfase In de beheersfase als (delen van) de Zuidpolder is/zijn gerealiseerd, dient de intrinsieke waarde van de gerealiseerde beeldkwaliteit te worden gewaarborgd door de Welstandnota Eemnes. Ook het bestemmingsplan (uitwerkingsplan) dient na de bouwfase een rol te vervullen in het beheer
1.4 Status
Het beeldkwaliteitsplan Zuidpolder kan op verschillende manieren een formele status verkrijgen als beleidsdocument. Dit is nodig omdat het plan wordt gekoppeld aan de verlening van omgevingsvergunningen. Er is voor gekozen om het beeldkwaliteitsplan en de uitwerkingsplannen separate trajecten te laten doorlopen. Beide plannen hebben dan ook geen formele koppeling. Het beeldkwaliteitsplan vormt na vaststelling een onderdeel van de welstandsnota. Deze nota biedt de mogelijkheid om voor ontwikkelingsgebieden die niet in de welstandsnota zijn opgenomen, separate beeldkwaliteitsplannen op te stellen, waaraan de welstandscriteria kunnen worden ontleend. De gemeenteraad stelt de welstandscriteria vervolgens vast ter aanvulling 6
op de welstandsnota. Voor dergelijke aanvullingen op de welstandsnota geldt dat de inspraak wordt gekoppeld aan de reguliere inspraakregeling bij de stedenbouwkundige planvoorbereiding. De welstandscriteria moeten zijn vastgesteld voordat de planvorming van de concrete bouwplannen start en worden bekend gemaakt aan alle potentiële opdrachtgevers in het gebied.
niveau van de architectonische kwaliteit zodat een ieder weet welke verwachtingen moeten worden ingevuld. Hoofdstuk 2 geeft aan hoe de geambieerde sfeer, identiteit en de planstructuur die worden beoogd, op een consistente manier kunnen worden doorvertaald in de architectuur van de woningen en inrichting openbare ruimte.
Het beeldkwaliteitsplan is een inspiratiebron die bij de bouwplanontwikkeling zal worden toegepast om de ambitie, sfeer en intentie van de beeldkwaliteit te realiseren. Door de supervisor zal worden aangegeven of de stedenbouwkundige criteria (regels) goed worden geïnterpreteerd en eventuele afwijkingen zullen tussen de supervisor en de initiatiefnemer worden doorgenomen. Eén en ander kan zich onder meer voordoen bij het zoeken naar een goede afstemming tussen het ambitieniveau van de beeldkwaliteit en de duurzaamheidsdoelstellingen of het financieringsniveau waarbinnen bouwplannen tot ontwikkeling komen. De financiële uitvoerbaarheid van bijvoorbeeld erfafscheidingen kan immers aanleiding geven om op een andere manier dan de opgenomen ‘criteria’, invulling te geven aan de ambitie.
Beeldkwaliteit op stedenbouwkundig niveau (laag 2) In hoofdstuk 3 wordt de algemeen geldende “Beeldkwaliteit op stedenbouwkundig niveau” beschreven. De desbetreffende criteria richten zich op de verschijningsvorm van de stedelijke ruimte van het gehele plan. De gebouwen vormen immers de invulling en de wanden van de openbare ruimte en bepalen in hoge mate de sfeer en identiteit. De samenhang in massa, rooilijn, kappen en dergelijke tussen de gebouwen onderling en tussen de gebouwen en de openbare ruime, bepaalt uiteindelijk de gemeenschappelijke beeldkwaliteit. In dit hoofdstuk worden heel concrete aanwijzingen gegeven in de wijze waarop de structuur van het plan (de tweedimensionale plattegrond) wordt doorvertaald naar de stedelijke ruimte (de derde dimensie). Dit zijn de zogenaamde “stedenbouwkundige criteria beeldkwaliteit”.
1.5 Systematiek: wat wordt geregeld in dit beeldkwaliteitsplan? Sfeer en identiteit (laag 1) Om een dorps en duurzaam woonmilieu te realiseren is zowel een ambitieus als realistisch plan noodzakelijk. Daarom wordt in het beeldkwaliteitsplan in de eerste plaats het ambitieniveau geregeld. De ambitie behandelt de sfeer en identiteit van de gebouwde en ongebouwde omgeving, het
Beeldkwaliteit op gebouwniveau (laag 3) Omdat het in dit document gaat om beeldkwaliteit en de wijze waarop deze wordt geregeld (geregisseerd), worden er naast de stedenbouwkundige criteria tevens architectonische criteria opgesteld. De richtlijnen en referenties illustreren de sfeer van het beoogde eindresultaat van een buurt of de bebouwing. Bij de architectonische criteria gaat het in de eerste plaats om een inspiratiekader voor de ontwerpen. Hier ligt immers de verantwoordelijkheid van de architect. In hoofdstuk 4, 5, 6, 7 en 8 wordt per woningtype concrete aanwijzingen voor de beeldkwaliteit gegeven. Er worden voor traditionele dorpse sfeer voor de rijwoningen, tweekappers, vrijstaande woningen en appartementen aanwijzingen gegeven. Naast de traditionele dorpse sfeer biedt de Zuidpolder ook ruimte voor enkele vrijstaande woningen in moderne stijl. Ook hier worden voor de beeldkwaliteit aanwijzingen gegeven
Beeldkwaliteit openbare ruimte Parkeren, erf afscheidingen, inrichting van de openbare ruimte, materialisering en elementen (bomen, banken, lantarenpalen ed) zullen in samenhang met het LIOR worden ontwprpen. Hiervoor zal een separaat inrichtingsplan openbare ruimte voor de Zuidpolder worden opgesteld. Criteria: regels versus inspiratie In het beeldregieplan wordt een onderscheid gemaakt tussen criteria als regels en criteria als inspiratie. De stedenbouwkundige regels dienen in principe altijd te worden nagevolgd. Deze geven vorm en inhoud aan het stedenbouwkundig plan. Uitsluitend bij goedkeuring van de supervisor kan van de regels worden afgeweken ten behoeve van het verbeteren van de stedenbouwkundige en/of architectonische kwaliteit. Daarnaast worden criteria gegeven welke dienen als inspiratie, waarbij getoetst wordt in de zin van ‘wat heeft de architect hiermee gedaan?’.
“Het beeldkwaliteitsplan is een inspiratiebron die bij de bouwplanontwikkeling zal worden toegepast om de ambitie, sfeer en intentie van de beeldkwaliteit te realiseren. ” 7
2 Traditioneel dorps wonen In het Masterplan is de visie voor de beeldkwaliteit voor de hele Zuidpolder verwoordt: ‘De Zuidpolder zal een aantrekkelijke, gevarieerde woonwijk worden.
8
2.1 Algemene sfeer De inspiratie is gehaald uit het historische dorpse karakter van Eemnes. De nieuwe woonwijk krijgt een dorpse sfeer die aansluit op het dorp Eemnes.’
Een charmant karakter van architectuur en stedenbouw Het dorpse karakter van Eemnes is uitgangspunt voor de beeldkwaliteit van de Zuidpolder. Kenmerkend voor de bestaande, wat oudere bebouwing van Eemnes is de duidelijke samenhang en tegelijkertijd de verscheidenheid. De verscheidenheid zit in de omvang van de bouwvolumes en in de detailleringen van de gebouwen. Dit alles echter binnen een traditionele architectuurstijl en traditioneel materiaal- en kleurgebruik. Een langgerekt stratenpatroon met variatie in plekken In het Masterplan is de beoogde dorpse sfeer al herkenbaar. In het plan spelen variatie in plekken, informele openbare ruimte en de ontspannen manier van ordenen een belangrijke rol. Binnen het langgerekte patroon van het onderliggend landschap zijn er geknikte verspringende straten gemaakt. Hierdoor ontstaan er in het plan kleinschalige ruimtes. Door de afwisseling in straatbreedte worden informele plekken en pleintjes gevormd. De straten zijn vervolgens ontworpen met weinig onderscheid en zonering; de voetganger heeft er prioriteit. De auto wordt zo min mogelijk op straat geparkeerd maar op de eigen oprijlaan of in parkeerhofjes tussen te woningen. Hierdoor blijft er in de straten ruimte voor een inrichting met veel bomen en overig groen. Zo biedt de Zuidpolder een aangename ruimte voor ontmoeten en verblijven.
“Binnen de Zuidpolder is een uitgangspunt de verscheidenheid, onder andere in de omvang van de bouwvolumes en in de detailleringen van de gebouwen.“ 9
10
Variatie in eenheid In de Zuidpolder is een grote variatie van woningtypen gepland. Deze zullen gemixt worden toegepast door de gehele wijk, waardoor een gevarieerd straatbeeld ontstaat, wat bijdraagt aan de gewenste dorpse sfeer. Om te komen tot een samenhangende wijk, zijn juist bindende elementen belangrijk. De architectuurstijl sluit aan op die van de oorspronkelijke bebouwing van Eemnes. De eenheid ligt onder andere in de toepassing van kappen, kenmerkende detaillering als gootklossen en houten betimmering in de kopgevel en het traditionele materiaal- en kleurgebruik. Op deze manier ontstaat de gewenste variatie, maar is er ook sprake van een samenhangende dorpse sfeer en een eigen identiteit voor de Zuidpolder.
2.2 Spelregels voor beeldkwaliteit
2.3 Architecten en variatie Variatie en afwissing in de Zuidpolder kan onder andere bereikt worden door bijvoorbeeld meerdere architecten per straat in te zetten en zoveel mogelijk afwisseling in architectuur toe te passen in het straatbeeld. In overleg met de supervisor wordt de variatie in architectuur besproken en beoordeeld. Ook voor woningen in rijen is het belangrijk dat er sprake van variatie is. Het wisselend toepassen van aan- of opbouwopties draagt bij tot het individuele uiterlijk van elke woning, evenals het toepassen van het wisselen van kapvormen en gevelcomposities of verspringingen in de rooilijn.
Er zijn spelregels voor beeldkwaliteit die voortkomen uit de plek van de woning in het plan. Dit is de beeldkwaliteit op stedenbouwkundig niveau. Daarnaast worden er spelregels gegeven per woningtype. De beeldkwaliteit per woningtype is onafhankelijk van de plek van de betreffende woning in het plan. Door deze opzet is het mogelijk om al spelregels voor de beeldkwaliteit te geven zonder dat de precieze plek van de verschillende woningtypen vastligt. De verdeling van de verschillende woningtypes over het plangebied kan gedurende de looptijd van de bouwplanontwikkeling worden bepaald.
11
3 Beeldkwaliteit op stedenbouwkundig niveau Het masterplan en het bestemmingsplan vormen de onderlegger voor dit beeldkwaliteitsplan, maar het beeldkwaliteitsplan kan juist ook de stedenbouwkundige structuur versterken.
12
Het gaat daarbij om onder andere de bouwhoogte in het algemeen, de (vorm)accenten die een rol spelen in de stedenbouwkundige structuur, oriëntatie van gebouwen, rooilijnen, erfafscheidingen en afscheidingen bij parkeerplaatsen.
3.1 Woningtypologie In de Zuidpolder worden de verschillende woningtypen verspreid en gemengd door de wijk. Door de afwisseling tussen rijen woningen, tweekappers en vrijstaande woningen is door de hele wijk sprake van een afwisseling tussen beslotenheid en transparantie in de bebouwingsstructuur. Op bijzondere plekken is er ruimte voor kleinschalige appartementengebouwen. De spelregels voor beeldkwaliteit voor de afzonderlijke woningtypes zijn te vinden in de volgende hoofdstukken.
3.2 Stedenbouw kundige accenten Cruciale plekken in de stedenbouwkundige structuur worden vormgegeven met bijzonder vormgegeven woningen. Deze woningen dienen als blikvanger of accent., en als orientatiepunten in de wijk. Op deze manier wordt het dorpse beeld verrijkt op de plekken die er het meeste toe doen. Voorbeelden van dergelijke plekken zijn eindpunten van zichtlijnen, bij de entree van een ruimte en op hoeken. De vormgeving van deze accentwoningen vraagt om extra aandacht en dus aanvullende randvoorwaarden. Per deelgebied zullen deze accenten worden aangeduid in de uitwerking van dit beeldkwaliteitsplan.
Bijzonder vormgegeven woning als accent
13
3.3 Oriëntatie en hoeken
3.4 Nuances in de rooilijnen
Woningen zijn altijd georiënteerd op de openbare ruimte. Dit betekent dat de woningen met hun voorgevel (meest representatieve gevel) naar de openbare ruimte gericht zijn. De hoofdstructuur is gebaseerd op de onderliggende landschapsrichting en dit wordt onderstreept door de oriëntatie van de woningen. De oriëntatie is in de meeste gevallen op de lange lijnen van de hoofdstructuur. In enkele gevallen is richting van de openbare ruimte haaks op deze lange lijnen, de orientatie van de woningen is dan ook gedraaid ten opzichte van de lange lijnen.
De woningen volgen met hun voorgevel de richting van de belangrijkste openbare ruimte. Hiermee wordt bereikt dat de woningen de knikken in de straten volgen en daarmee de structuur versterken. De afstand van de woningen tot de voorerfgrenzen wisselt om de wijk een ontspannen en dorps karakter te geven. Bij rijwoningen en patiowoningen kan een verspringing in de rooilijn worden toegepast, maar de variatie kan ook worden bereikt door bijvoorbeeld het toepassen van variatie in gevelindeling of gedraaide kappen.
Op hoeken van straten onderling en van straten en de groene openbare ruimtes hebben de woningen een tweezijdige oriëntatie. Kopgevels die vol zichtbaar zijn, hebben een verzorgde gevelindeling waarin ramen, erkers en/of entreepartijen een rol spelen. In het straatbeeld zijn ter plaatse van hoeksituaties blinde kopgevels niet toegestaan. Op deze kopgevels worden overhoeks elementen toegepast, zoals verspringingen in het verticale en horizontale vlak, het omzetten van raampartijen en erkers en de situering van de entree. De voorkeur heeft het oriënteren van de ingangen van hoekwoningen van rijen en van vrijstaande woningen naar de dwars aansluitende weg.
Overhoekse elementen ter plaatse van hoeksituaties.
Uitgangspunt is dat woningen een voortuin hebben in verband met een groen straatbeeld. Dit zorg voor een groene uitstraling. Rijwoningen kunnen als uitzondering hierop bijvoorbeeld in plaats van een voortuin, een stoepje hebben voor de woning. En op bijvoorbeeld straathoeken en in zichtassen kan het wenselijk zijn om de woning meer naar voren te plaatsen zodat de plek geaccentueerd wordt. In afstemming met de supervisor wordt er door een verspringende rooilijn een afwisseld straatbeeld gerealiseerd.
Stoepje in oude centrum Eemnes
14
3.5 Bouwhoogte en vorm Variatie in woningtypen en rooilijn
Parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein en in parkeerkoffers
Gevarieerde oriëntatie op de omgeving
De woningen in de Zuidpolder hebben een hoofdvorm van één tot twee lagen met een kap. Naast eengezinswoningen is er ook ruimte voor enkele kleinschalige appartementengebouwen. Deze zijn niet hoger dan 3 lagen met kap, waarbij er ook in de kap gewoond kan worden. De woningen hebben een duidelijke heldere hoofdmassa, hetgeen zorgt voor een rustig en samenhangend straatbeeld. Door de afwisseling van de verschillende woningtypes heeft het bebouwingsbeeld een kleinschalig en gevarieerd karakter. Bebouwing met een kap is bepalend voor de gewenste dorpse sfeer. Dit betekent dat het grootste deel van de grondgebonden woningen voorzien zijn van een kap, met een duidelijke richting, de enkele moderne woningen kunnen hier een uitzondering op vormen. De kapvorm is in principe een met dakpannen gedekt zadelkap, mansardekap en een enkele schildkap en mogelijk ook rietgedekte kappen of leien kappen. Als accent in een bouwblok kan de nokrichting gedraaid zijn, of een andere vorm hebben. De vrijstaande woningen en twee-onder-één kap woningen kunnen ook een samengestelde zadelkap hebben. Ook appartementengebouwen worden bij voorkeur voorzien van kap, bijvoorbeeld een zadelkap met accenten. Net als met hoogte kan ook met de kapvorm en kaprichting van een gebouw uitdrukking worden gegeven aan de plek van het gebouw in haar omgeving. Een kap die parallel aan de planstructuur loopt begeleidt de openbare ruimte, terwijl een kap die loodrecht op de ruimte is gericht deze meer opdeelt. Om hoeken in het stratenpatroon aan te geven, kan een kap in twee richtingen worden aangebracht.
Ontspannen woonmilieu
15
16
3.6 Erfscheidingen De wisselende rooilijn met ruime voortuinen, maakt dat in elke straat het tuingroen een bijdrage levert aan de dorpse sfeer. Daarnaast ondersteunen groene erfafscheidingen dit beeld. De groene erfscheidingen worden plaatselijk afgewisseld met erfscheidingen in de vorm van lage muurtjes, een hekwerk of een combinatie van beide. Voor de groene erfscheidingen kan daarbij gebruik worden gemaakt van verschillende soorten hagen. Aan de voorzijde van de woningen bestaat de erfscheiding in de voortuin uit alleen een haag, een houten of een stalen hekje of uit een tuinmuur eventueel gecombineerd met een hekje. De erfscheiding aan de voorzijde van de woningen is niet hoger dan 1 meter. Indien er wordt gekozen voor een muurtje als afscheiding dan is dit muurtje niet hoger dan is 0,30 m en met op een regelmatige afstand uit elkaar staande opgemetselde kolommen tot 1 m. Tussen de penanten zit mogelijk een stalen hekwerk, eventueel begroeid. Het muurtje is op hoeken en aan de open kanten met penanten beëindigd. Waar zij- en achtertuinen aan de openbare ruimte grenzen, worden in verband met de privacy hoge erfscheidingen voorgesteld. Dit geldt ook bij de parkeerterreinen. Een hoge erfscheiding dient te bestaan uit alleen een haag (die zorgt voor voldoende privacy), een begroeid hekwerk of uit een tuinmuur met een stalen hekwerk gecombineerd met begroeiing. Hierbij wordt de voorkeur gegeven aan een tuinmuur met de hoogte van 0,80 m. De tuinmuur mag samen met het stalen hekwerk een maximale hoogte van 2,00 meter hebben.
3.7 Parkeeroplossingen De gewenste traditoneel dorpse sfeer gecombineerd met de hedendaagse parkeernormen heeft geleid tot een algemene voorwaarde om geparkeerde auto’s zoveel mogelijk aan het zicht van de openbare ruimte te onttrekken. Dit geldt voor het parkeren van de bewoners, het bezoekersparkeren zal in de meeste gevallen wel op straat een plaats krijgen. Daartoe is het noodzakelijk om binnen de verkaveling van de bouwblokken oplossingen te vinden. In het geval van vrijstaande woningen en tweekappers zullen opstelplaatsen naast de woningen op eigen erf gerealiseerd moeten worden. De garage dient zodanig te worden gesitueerd dat er ruime opstelplaatsen beschikbaar zijn voor tenminste twee auto’s.
Parkeren in een parkeerpockets tussen de woningen
Voor de rijwoningen zal het parkeren voor een groot deel in parkeerpockets worden opgelost. Deze parkeerpockets worden door hagen, lage muurtjes met begroeide hekwerken en vooral door de woningen zelf aan het zicht onttrokken. De entrees naar deze parkeerpockets vormen daarmee weinig opvallende openingen in de straatwanden. Indien er voor een parkeeroplossing wordt gekozen waarbij het parkeren aan de achterzijde, op eigen terrein, wordt opgelost, is het belangrijk dat hier een gebouwde parkeervoorziening wordt gerealiseerd in de vorm van een carport (geen garages, want die tellen niet mee binnen de parkeerbalans). Parkeren op eigen terrein
17
3.8 Duurzaamheid Met de klimaatbeleid 2.0 heeft de gemeente Eemnes haar ambities op het gebied van duurzaamheid vastgelegd. Voor de duurzaamheidsaspecten die van invloed zijn op de beeldkwaliteit worden hier nadere eisen gesteld (deze zullen regelmatig aangepast moeten worden op basis van de technische ontwikkelingen in de loop van de jaren). In de Zuidpolder is gekozen voor een traditioneel dorps beeld, waarbij in het beeld de duurzaamheidsapecten niet overheersen. Windmolens en windturbines zijn vanwege hun zichtbaarheid, geluidsoverlast en aanwezigheid in het dorpsilhouet in de Zuidpolder niet gewenst.
Zonnepanelen en -collectoren Het toepassen van zonnepanelen en –collectoren wordt gestimuleerd maar daarbij dient direct aangetekend te worden dat het niet tot afbreuk mag leiden van de sfeer en de kwaliteit van de wijk. Bij de woningontwerpen wordt de positie van zonnepanelen en –collectoren meeontworpen. Bij de keuze en plaatsing van zonnepanelen en – collectoren dient rekening gehouden te worden met: ` Plaats de zonnepanelen/-collectoren zoveel mogelijk uit het zicht van de openbare ruimte en meeontwerpen in het woningontwerp. ` Zonnepanelen en -collectoren kunnen ook als luifel / afdak worden toegepast of op daken van aanbouwen of bijgebouwen worden geplaatst. ` Maak bij voorkeur gebruik van geïntegreerde systemen (de zonnepanelen liggen in het dakvlak ipv erop en vervangen de waterkerende functie van dakpannen). ` Plaats zonnepanelen en -collectoren in een regelmatig patroon in overeenstemming met de dakvorm en in samenhang met andere elementen in het dakvlak zoals dakkapellen en dakramen, evenwijdig aan de dakvoet of nok en niet uitstekend.
18
` Maak bij voorkeur gebruik van niet glimmende materialen, die in kleur aansluiten bij de kleur van het dak. (De technologie op dit gebied gaat enorm snel, en er zijn al zonnepanelen van elementen die niet glimmend zijn. Ook zijn er elementen op de markt die als stroken tussen de dakpanelen zijn te monteren en die daardoor min of meer wegvallen in het dakvlak).
Begroeide gevels en groene daken Een groen dak of een groene gevel zorgt voor een extra groene leefomgeving en een vergroting van de biodiversiteit. Daarnaast dragen deze bij aan een demping van de binnentemperatuur en zorgen ze voor een betere luchtkwaliteit. Vooral groene daken hebben invloed op het energieverbruik, maar spelen ook een rol in de opvang van regenwater. Bij de keuze en plaatsing van begroeide gevels en groene daken dient rekening gehouden te worden met: ` Gevels (deels) begroeid met klimplanten passen in het dorpse beeld. ` Planten bij groene gevels zijn grondgebonden (met de wortels in de bodem en niet in bakken of panelen aan de gevel). ` Pas groene daken (bijvoorbeeld gras, vegetatie of sedemdak) alleen toe op daken die niet opvallend in het zicht liggen. Duurzame materialen Het toepassen van gebakken materialen, hout (met FSC keurmerk) en keramische dakpannen komt de beeldkwaliteit ten goede en is in het algemeen duurzaam. Niet alleen bij de woningen, maar ook bij de inrichting van de openbare ruimte dient het materiaalgebruik zoveel mogelijk duurzaam te zijn.
19
4 Beeldkwaliteit rijwoningen
20
4.1 Aandachtspunten 4.2 Spelregels voor de bij de rijwoningen rijwoningen De belangrijkste richtlijn bij de rijwoningen is om ondanks de aaneengesloten bebouwing, toch een kleinschalig en afwisselend beeld te realiseren. Binnen een rij zullen daarom verbijzondingen worden aangebracht zoals een verspringende rooilijn, bebouwingsaccent en/of een gedraaide kaprichting. Daarbij is niet de herhaling van de individuele woning het thema bij de rijwoningen, maar de compositie van de rij in zijn geheel en in de stedenbouwkundige structuur. Het parkeren bij de rijwoningen is een aandachtspunt. Dit dient voor een groot deel uit het zicht van de openbare ruimte te worden opgelost. Het parkeren in bijvoorbeeld parkeerpockets zal bij de rijwoningen meeontworpen moeten worden. Een zorgvuldige vormgeving van de entree en de afscheiding van het parkeren is hierbij belangrijk.
Ligging (van de woning op de kavel) Rooilijn ` de rooilijn verspringt en ligt terug om een afwisselend en groen beeld te bereiken, ` de basisrooilijn ligt op minimaal 2 meter van de voorerfgrens tenzij er een stedenbouwkundige aanleiding is om de rooilijn van de woningen verder naar voren te leggen, dan ligt de rooilijn op minimaal 1 meter van de voorerfgrens (incidenteel op bijzondere plekken, bebouwing tot op de voorerfgrens), ` de woningen kunnen ook voorzien zijn van vooruitspringende ondergeschikte bouwdelen zoals erkers, ` deze ondergeschikte bouwdelen houden een afstand aan van minimaal 1 meter van de voorerfgrens. Oriëntatie ` woningen zijn altijd georiënteerd op de openbare ruimte, dit zorgt voor aangename woonomgeving, ` hoekwoningen grenzend aan het openbaar gebied hebben dubbele oriëntatie, ` blinde gevels aan de openbare ruimte zijn niet toegestaan.
Massa Opbouw ` eenvoudige hoofdvormen met een kap is bepalend voor de gewenste dorpse sfeer, ` de woningen hebben een eenvoudige hoofdvorm, ` de rijwoningen hebben een onderbouw van één tot twee lagen en hebben een hellende kap,
` de kapvorm is een zadelkap of een mansardekap, ` de nokrichting bij de rijwoningen is evenwijdig aan de straat en kan als accent in de rij gedraaid zijn, of een andere vorm hebben, ` voor de nok- en goothoogte is het bestemmingsplan leidend, ` dakkapellen, erkers en andere aan- en uitbouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa vormgegeven en doen geen afbreuk aan de heldere opbouw van de hoofdmassa.
Architectonische uitwerking Algemeen ` de architectonische uitwerking dient het kleinschalige en dorpse beeld te ondersteunen. Gevels ` gevels hebben een traditionele gevelindeling, hetgeen zorgt voor een dorpse sfeer ` door middel van bijvoorbeeld erkers, dakkapellen en detailleringen worden de rijen verbijzonderd, ` de gevels worden verlevendigd door toepassing van plastiek, bijvoorbeeld door gevelopeningen met terugliggende kozijnen en dakoverstekken, ` ramen hebben bij voorkeur een onderverdeling en zijn horizontaal gelijnd, ` (kop)gevels die vol zichtbaar zijn, hebben een verzorgde gevelindeling waarin ramen, erkers en/of entreepartijen een rol spelen, ` de rijwoningen kunnen eventueel voorzien worden van luiken. Dak ` daken hebben een dakoverstek tenzij er sprake is van een topgevel, ` dakkapellen zijn ondergeschikte elementen in het dakvlak.
21
22
Detaillering ` de toevoeging van gootklossen, houten daklijsten, houten betimmering en makelaars in de topgevel zorgt voor de dorpse sfeer en geeft de mogelijkheid om woningen een eigen gezicht te geven, ` deze elementen kunnen eenvoudig maar ook rijk versierd zijn en op diverse manieren worden toegepast. Bijgebouwen (schuurtjes) ` bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa vormgegeven; ` de architectonische kwaliteit evenaart die van de hoofdmassa en sluit aan in stijl, detaillering, materialisatie en kleurgebruik. Dakkapellen ` de woningen kunnen voorzien zijn van kleinschalige dakkapellen, dakkapellen die de totale breedte van het dakvlak beslaan zijn niet toegestaan, ` dakkapellen zijn in stijl, detaillering, materialisatie en kleurgebruik afgestemd op de woning, ` dakkapellen worden meeontworpen ten tijde van het woningontwerp, zodat deze ook later kunnen worden toegevoegd (aansluiten op welstandsnota, paragraaf 3.4 Dakkapellen).
Erfafscheiding Algemeen ` erfafscheiding aan de zij- en achterkant moet worden meeontworpen indien deze grenst aan de openbaar gebied. Voorkant ` de woningen hebben als erfafscheiding aan de voorkant een haag, een houten of een stalen hekje of uit een tuinmuur eventueel gecombineerd met een hekje, ` indien de woningen op 1 meter van de erfgrens staan dan zijn de woningen aan de voorkant voorzien van een smal stoepje (Delftse stoep), met eventueel een hekje op de zijerfgrens. Zij- en achterkant aan het openbaar gebied ` erfafscheiding is niet hoger dan 2,00 meter, ` erfafscheiding bestaat uit alleen een haag (die zorgt voor voldoende privacy), een begroeid hekwerk of uit een tuinmuur met een stalen hekwerk gecombineerd met begroeiing, ` de tuinmuur mag niet hoger zijn dan 0,80 m, samen met het stalen hekwerk heeft het een maximale hoogte van 2,00 meter, ` indien toegepast is het muurtje in dezelfde baksteen uitgevoerd als de woning.
Materiaal- en kleurgebruik ` traditioneel materiaal- en kleurgebruik is het uitgangspunt, ` gevels zijn gemetseld in baksteen, in verschillende kleuren of gestuukte of gekeimd, ` bij voorkeur geen paneelinvullingen boven of onder ramen, ` daken zijn gedekt met dakpannen of eventueel riet gedekt, ` kozijnen hebben een traditionele profilering en een lichte of donkere traditionele kleurstelling (geen felle kleuren), ` er kan op verschillende manieren hout op de gevel en bij de dakafwerking worden toegepast, dat in lichte of donkere traditionele kleurstelling (geen felle kleuren) wordt geschilderd.
Houten daklijsten, houten betimmering en makelaars in de topgevel.
23
5 Beeldkwaliteit tweekappers
24
5.1 Aandachtspunten 5.2 Spelregels voor de bij de tweekappers tweekappers De belangrijkste richtlijn bij de tweekappers is dat deze ook bijdraagt aan het kleinschalige en gevarieerde karakter van de wijk. Daarmee zijn verschillende vormgevingen van de tweekapper mogelijk. De tweekapper kan asymmetrisch zijn in opbouw, door bijvoorbeeld een verspringing in de rooilijn en een nokverdraaiig. Bij een symmetrische opbouw is het van belang een kleinschalig beeld te realiseren. Of er kan voor gekozen worden om juist de woningen individueel afleesbaar te maken, door bijvoorbeeld eigen kappen haaks op de openbare ruimte te richten. Parkeren gebeurt bij de tweekappers hoofdzakelijk op eigen erf. Daarbij wordt uitgegaan van twee opstelplekken. De garage telt niet mee als opstelplek. Om het dorpse beeld te waarborgen heeft het de voorkeur dat de opstelplekken indien mogelijk niet voor de voorgevel uitsteken, zodat de auto’s tussen de woningen staan en niet vol in het zicht voor de woningen.
Ligging (van de woning op de kavel) Algemeen ` woningen staan in een afwisselende en informele verkaveling, ` bij hoekpercelen heeft het de voorkeur dat de opstelplekken voor auto’s en de garages zoveel mogelijk niet aan de openbare zijde gesitueerd worden. Rooilijn ` de rooilijn verspringt en ligt terug om een afwisselend en groen beeld te bereiken, ` de basisrooilijn ligt op minimaal 2 meter van de voorerfgrens, ` de basisrooilijn verspringt om de twee objecten met minimaal een meter, ` de woningen kunnen ook voorzien zijn van vooruitspringende ondergeschikte bouwdelen zoals erkers, ` deze ondergeschikte bouwdelen houden een afstand aan van minimaal 1 meter van de voorerfgrens, ` bij de situering van de woning, aan- en uitbouwen en bijgebouwen op de kavel wordt rekening gehouden met twee opstelplaatsen voor auto’s, in principe naast elkaar en achter de voorgevelrooilijn. Oriëntatie ` de tweekappers zijn altijd georiënteerd op de openbare ruimte, dit zorgt voor aangename woonomgeving, ` blinde gevels aan de openbare ruimte zijn niet toegestaan.
Massa Opbouw ` de tweekappers hebben een onderbouw van één tot twee lagen en hebben een zadeldak, mansardekap of eventueel een schilddak ` de kapvorm kan samengesteld zijn, ` de kaprichting is vrij en afwisselend, ` voor de nok- en goothoogte is het bestemmingsplan leidend, ` dakkapellen, erkers en andere aan- en uitbouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa vormgegeven en doen geen afbreuk aan de heldere opbouw van de hoofdmassa. Architectonische uitwerking Algemeen ` de architectonische uitwerking dient het kleinschalige en dorpse beeld te ondersteunen. Gevels ` gevels hebben een traditionele gevelindeling, hetgeen zorgt voor een dorpse sfeer, ` door middel van bijvoorbeeld erkers, dakkapellen en detailleringen wordt de tweekapper verbijzonderd, ` de gevels worden verlevendigd door toepassing van plastiek, bijvoorbeeld door gevelopeningen met terugliggende kozijnen en dakoverstekken, ` ramen hebben bij voorkeur een onderverdeling en zijn horizontaal gelijnd, ` (kop)gevels die vol zichtbaar zijn, hebben een verzorgde gevelindeling waarin ramen, erkers en/of entreepartijen een rol spelen, ` de tweekappers kunnen eventueel voorzien worden van luiken. Dak ` daken hebben een dakoverstek tenzij er sprake is van een topgevel, ` dakkapellen zijn ondergeschikte elementen in het dakvlak.
25
26
Detaillering ` de toevoeging van gootklossen, houten daklijsten, houten betimmering en makelaars in de topgevel zorgt voor de dorpse sfeer en geeft de mogelijkheid om woningen een eigen gezicht te geven, ` deze elementen kunnen eenvoudig maar ook rijk versierd zijn en op diverse manieren worden toegepast. Bijgebouwen (garages) ` bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa vormgegeven; ` de architectonische kwaliteit evenaart die van de hoofdmassa en past in stijl, detaillering, materialisatie en kleurgebruik. Dakkapellen ` de woningen kunnen voorzien zijn van kleinschalige dakkapellen, dakkapellen die de totale breedte van het dakvlak beslaan zijn niet toegestaan; ` dakkapellen zijn in stijl, detaillering, materialisatie en kleurgebruik afgestemd op de woning, ` dakkapellen worden meeontworpen ten tijde van het woningontwerp, zodat deze ook later kunnen worden toegevoegd (aansluiten op welstandsnota, paragraaf 3.4 Dakkapellen).
Erfafscheiding Algemeen ` erfafscheiding aan de zij- en achterkant moet worden meeontworpen indien deze grenst aan de openbaar gebied. Voorkant ` de woningen hebben als erfafscheiding aan de voorkant een haag, een houten of een stalen hekje of uit een tuinmuur eventueel gecombineerd met een hekje. Zij- en achterkant aan het openbaar gebied ` erfafscheiding is niet hoger dan 2,00 meter, ` erfafscheiding bestaat uit alleen een haag (die zorgt voor voldoende privacy), een begroeid hekwerk of uit een tuinmuur met een stalen hekwerk gecombineerd met begroeiing, ` de tuinmuur mag niet hoger zijn dan 0,80 m, samen met het stalen hekwerk heeft het een maximale hoogte van 2,00 meter, ` indien toegepast is het muurtje in dezelfde baksteen uitgevoerd als de woning.
Materiaal- en kleurgebruik ` traditioneel materiaal- en kleurgebruik is het uitgangspunt, ` gevels zijn gemetseld in baksteen, in verschillende kleuren of gestuukte of gekeimd ` bij voorkeur geen paneelinvullingen boven of onder ramen, ` daken zijn gedekt met dakpannen, ` daken zijn eventueel gedekt met riet, ` kozijnen hebben een traditionele profilering en een lichte of donkere traditionele kleurstelling (geen felle kleuren), ` er kan op verschillende manieren hout op de gevel en bij de dakafwerking worden toegepast, dat in lichte of donkere traditionele kleurstelling (geen felle kleuren) wordt geschilderd.
Toepassing van luiken en onderverdeling van ramen.
27
6 Beeldkwaliteit vrijstaande woningen 28
6.1 Aandachtspunten 6.2 Spelregels voor de bij de vrijstaande wo- vrijstaande woningen ningen De belangrijkste richtlijn bij de vrijstaande woningen is dat deze het traditioneel dorpse beeld van de Zuidpolder ondersteunen. De traditionele dorpse architectuur is een belangrijk aandachtspunt. Parkeren gebeurt bij de vrijstaande woningenhoofdzakelijk op eigen erf. Daarbij wordt uitgegaan van twee opstelplekken. De garage telt niet mee als opstelplek. Om het dorpse beeld te waarborgen heeft het de voorkeur dat de opstelplekken indien mogelijk niet voor de voorgevel uitsteken, zodat de auto’s tussen de woningen staan en niet vol in het zicht voor de woningen.
Ligging (van de woning op de kavel) Algemeen ` woningen staan in een afwisselende en informele verkaveling, ` bij hoekpercelen heeft het de voorkeur dat de opstelplekken voor auto’s en de garages zoveel mogelijk niet aan de openbare zijde gesitueerd worden. Rooilijn ` de rooilijn verspringt en ligt terug om een afwisselend en groen beeld te bereiken, ` de basisrooilijn ligt op minimaal 2 meter van de voorerfgrens, diepe voortuinen van 5 of 6 meter dragen bij aan het groene straatbeeld, ` de basisrooilijn verspringt om de twee woningen met minimaal een meter, ` de woningen kunnen ook voorzien zijn van vooruitspringende ondergeschikte bouwdelen zoals erkers, ` deze ondergeschikte bouwdelen houden een afstand aan van minimaal 1 meter van de voorerfgrens, ` bij de situering van de woning, aan- en uitbouwen en bijgebouwen op de kavel wordt rekening gehouden met twee opstelplaatsen voor auto’s, in principe naast elkaar en achter de voorgevelrooilijn. Oriëntatie ` de vrijstaande woningen zijn altijd georiënteerd op de openbare ruimte, dit zorgt voor aangename woonomgeving, ` woningen op hoekpercelen grenzend aan de openbare ruimte hebben een dubbele oriëntatie, ` blinde gevels aan de openbare ruimte zijn niet toegestaan.
Massa Opbouw ` de vrijstaande woningen hebben een onderbouw van één tot twee lagen en hebben een zadeldak, mansardekap of eventueel een schilddak, ` de kapvorm kan samengesteld zijn, ` de kaprichting is vrij en afwisselend, ` voor de nok- en goothoogte is het bestemmingsplan leidend, ` dakkapellen, erkers en andere aan- en uitbouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa vormgegeven en doen geen afbreuk aan de heldere opbouw van de hoofdmassa. Architectonische uitwerking Algemeen ` de architectonische uitwerking dient het kleinschalige en dorpse beeld te ondersteunen. Gevels ` gevels hebben een traditionele gevelindeling, hetgeen zorgt voor een dorpse sfeer, ` door middel van bijvoorbeeld erkers, dakkapellen en detailleringen wordt de vrijstaande woning verbijzonderd, ` de gevels worden verlevendigd door toepassing van plastiek, bijvoorbeeld door gevelopeningen met terugliggende kozijnen en dakoverstekken, ` ramen hebben bij voorkeur een onderverdeling en zijn horizontaal gelijnd, ` (kop)gevels die vol zichtbaar zijn, hebben een verzorgde gevelindeling waarin ramen, erkers en/of entreepartijen een rol spelen, ` de vrijstaande woningen kunnen eventueel voorzien worden van luiken. Dak ` daken hebben een dakoverstek tenzij er sprake is van een topgevel, ` dakkapellen zijn ondergeschikte elementen in het dakvlak.
29
30
Detaillering ` de toevoeging van gootklossen, houten daklijsten, houten betimmering en makelaars in de topgevel zorgt voor de dorpse sfeer en geeft de mogelijkheid om woningen een eigen gezicht te geven, ` deze elementen kunnen eenvoudig maar ook rijk versierd zijn en op diverse manieren worden toegepast; Bijgebouwen (garages) ` bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa vormgegeven, ` de architectonische kwaliteit evenaart die van de hoofdmassa en past in stijl, detaillering, materialisatie en kleurgebruik. Dakkapellen ` de woningen kunnen voorzien zijn van kleinschalige dakkapellen, dakkapellen die de totale breedte van het dakvlak beslaan zijn niet toegestaan, ` dakkapellen zijn in stijl, detaillering, materialisatie en kleurgebruik afgestemd op de woning, ` dakkapellen worden meeontworpen ten tijde van het woningontwerp, zodat deze ook later kunnen worden toegevoegd (aansluiten op welstandsnota, paragraaf 3.4 Dakkapellen)..
Erfafscheiding Algemeen ` erfafscheiding aan de zij- en achterkant moet worden meeontworpen indien deze grenst aan de openbaar gebied. Voorkant ` de woningen hebben als erfafscheiding aan de voorkant een haag, een houten of een stalen hekje of uit een tuinmuur eventueel gecombineerd met een hekje. Zij- en achterkant aan het openbaar gebied ` erfafscheiding is niet hoger dan 2,00 meter, ` erfafscheiding bestaat uit alleen een haag (die zorgt voor voldoende privacy), een begroeid hekwerk of uit een tuinmuur met een stalen hekwerk gecombineerd met begroeiing, ` de tuinmuur mag niet hoger zijn dan 0,80 m, samen met het stalen hekwerk heeft het een maximale hoogte van 2,00 meter, ` indien toegepast is het muurtje in dezelfde baksteen uitgevoerd als de woning.
Materiaal- en kleurgebruik ` traditioneel materiaal- en kleurgebruik is het uitgangspunt, ` gevels zijn gemetseld in baksteen, in verschillende kleuren of gestuukte of gekeimd, ` bij voorkeur geen paneelinvullingen boven of onder ramen, ` daken zijn gedekt met dakpannen, ` daken zijn eventueel gedekt met riet of leien, ` kozijnen hebben een traditionele profilering en een lichte of donkere traditionele kleurstelling (geen felle kleuren), ` er kan op verschillende manieren hout op de gevel en bij de dakafwerking worden toegepast, dat in lichte of donkere traditionele kleurstelling (geen felle kleuren) wordt geschilderd.
Bijzonder vormgegeven makelaars.
31
7 Beeldkwaliteit vrijstaande woningen modern 32
7.1 Aandachtspunten 7.2 Spelregels voor de bij de vrijstaande wo- vrijstaande woningen ningen modern modern De vrijstaande woningen in moderne of eigentijdse stijl maken een beperkt en verspreid deel uit van de Zuidpolder. Ze komen alleen voor in de vorm van vrijstaande woningen. De woningen krijgen de voorwaarde mee dat kleuren en materialen moeten passen binnen het palet dat de traditioneel dorpse woningen met zich mee brengen. Parkeren gebeurt net als bij de tradioneel dorpse vrijstaande woningenhoofdzakelijk op eigen erf. Daarbij wordt uitgegaan van twee opstelplekken. De garage telt niet mee als opstelplek. Om het dorpse beeld te waarborgen heeft het de voorkeur dat de opstelplekken indien mogelijk niet voor de voorgevel uitsteken, zodat de auto’s tussen de woningen staan en niet vol in het zicht voor de woningen.
Ligging (van de woning op de kavel) Algemeen ` woningen staan in een afwisselende en informele verkaveling, ` bij hoekpercelen heeft het de voorkeur dat de opstelplekken voor auto’s en de garages zoveel mogelijk niet aan de openbare zijde gesitueerd worden. Rooilijn ` de rooilijn verspringt en ligt terug om een afwisselend en groen beeld te bereiken, ` de basisrooilijn ligt op minimaal 2 meter van de voorerfgrens, diepe voortuinen van 5 of 6 meter dragen bij aan het groene straatbeeld, ` de basisrooilijn verspringt om de twee woningen met minimaal een meter, ` de woningen kunnen ook voorzien zijn van vooruitspringende ondergeschikte bouwdelen zoals erkers, ` deze ondergeschikte bouwdelen houden een afstand aan van minimaal 1 meter van de voorerfgrens, ` bij de situering van de woning, aan- en uitbouwen en bijgebouwen op de kavel wordt rekening gehouden met twee opstelplaatsen voor auto’s, in principe naast elkaar en achter de voorgevelrooilijn. Oriëntatie ` de vrijstaande woningen zijn altijd georiënteerd op de openbare ruimte, dit zorgt voor aangename woonomgeving,
` woningen op hoekpercelen grenzend aan de openbare ruimte hebben een dubbele oriëntatie ` blinde gevels aan de openbare ruimte zijn niet toegestaan.
Massa Opbouw ` Eenvoudig hoofdvolume (geen extreme vormexpressie) waarop ingrepen mogen plaatsvinden (entreepartij, erkers en andere ondergeschikte aanbouwen, veranda’s, luifels, balkons, trappartijen, daklichten, schoorstenen, etc.), ` de moderne vrijstaande woningen hebben een onderbouw van één tot twee lagen met of zonder kap (zadeldak, mansardekap of schilddak) en eventueel een terugliggende opbouw als derde laag, ` de kapvorm kan samengesteld zijn, ` de kaprichting is vrij en afwisselend, ` voor de nok- en goothoogte is het bestemmingsplan leidend. Architectonische uitwerking Algemeen ` de architectonische uitwerking dient het kleinschalige en dorpse beeld te ondersteunen, ook al vormt de moderne woning een uitzondering in vormgeving in het straatbeeld, het moet wel passend in het geheel zijn. Gevels ` algemene stelregel is dat de gevel opbouw en –compositie een rustig karakter moet hebben. ` er zijn geen blinde gevels. ` voor het overige is de compositie vrij. ` de raamopeningen en onderverdelingen zijn vrij in vorm. ` geen panelen / paneelvullingen anders dan in matglas of gecoat glas (colourbel e.d.), coating in grijs of zwart, ` luiken en blinden, schuivend of scharnierend, worden gewaardeerd. Dak ` platte daken zijn toegestaan, 33
34
` Overstekken worden gewaardeerd en zijn vrij in maat, ` dakkapellen zijn ondergeschikte elementen in het dakvlak, of zijn onderdeel van de totale vormgeving van de woning. Detaillering ` gevels hebben geen traditionele gevelindeling, ` gevels worden verlevendigd door toepassing van plastiek en vormen die de relatie binnen-buiten benadrukken: luifels, gevelopeningen met uitgebouwde ramen of juist terugliggende kozijnen en ramen, terugliggende of uitgebouwde entreepartijen, erkers, overstekende dakranden, etc.
Bijgebouwen (garages) ` bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa vormgegeven; ` de architectonische kwaliteit evenaart die van de hoofdmassa en past in stijl, detaillering, materialisatie en kleurgebruik. Dakkapellen ` dakkappellen kunnen onderdeel zijn van de woningcompositie; ` dakkapellen zijn in stijl, detaillering, materialisatie en kleurgebruik afgestemd op de woning, ` dakkapellen worden meeontworpen ten tijde van het woningontwerp, zodat deze ook later kunnen worden toegevoegd (aansluiten op welstandsnota, paragraaf 3.4 Dakkapellen).
Erfafscheiding Algemeen ` erfafscheiding aan de zij- en achterkant moet worden meeontworpen indien deze grenst aan de openbaar gebied. Voorkant ` de woningen hebben als erfafscheiding aan de voorkant een haag, een houten of een stalen hekje of uit een tuinmuur eventueel gecombineerd met een hekje, Zij- en achterkant aan het openbaar gebied ` erfafscheiding is niet hoger dan 2,00 meter, ` erfafscheiding bestaat uit alleen een haag (die zorgt voor voldoende privacy), een begroeid hekwerk of uit een tuinmuur met een stalen hekwerk gecombineerd met begroeiing, ` de tuinmuur mag niet hoger zijn dan 0,80 m, samen met het stalen hekwerk heeft het een maximale hoogte van 2,00 meter ` indien toegepast is het muurtje in dezelfde baksteen uitgevoerd als de woning.
Materiaal- en kleurgebruik ` traditioneel materiaal- en kleurgebruik is het uitgangspunt, ` gevels zijn gemetseld in baksteen, in verschillende kleuren of gestuukte of gekeimd, aangevuld met geschilderd en ongeschilderd hout (in delen, niet in panelen), panelen alleen in gecoat glas (colourbel e.d.). ` voor platte daken is de dakbedekking vrij te kiezen, ` kappen zijn gedekt met dakpannen of eventueel gedekt met riet of leien, ` de kleuren van de houten delen zijn onbehandeld, wit of donker, ` kozijnen zijn wit of donker.
Bijzonder vormgegeven raamopeningen, dubbele oriëntatie bij hoekpercelen.
35
8 Beeldkwaliteit appartementen
36
8.1 Aandachtspunten 8.2 Spelregels voor de bij de appartementen appartementen Op een aantal plekken in het plan zullen kleinschalige appartementengebouwen worden gerealiseerd. Deze appartementengebouwen sluiten in maat en vormgeving aan op het dorpse karakter van het gebied. Ze zijn maximaal 3 lagen met kap, zodat het verschil met de rijwoningen klein is en ze zich voegen in het dorpse beeld. In de kapverdieping zijn ook appartementen opgenomen. Het beeld moet neigen naar een grote dorpsvilla of andere grote gebouwen die kenmerkend zijn in het dorpsbeeld (klooster, raadhuis, kasteel of landhuis). De clustering van woningen vraagt om een gepaste parkeeroplossing. Bij elk appartementengebouw zullen voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden in de directe omgeving. De inpassing van deze concentratie parkeerplaatsen vraagt extra aandacht bij het stedenbouwkundig ontwerp. De afscherming tussen de parkeerplaatsen en het openbaar gebied onderdeel van het architectonisch ontwerp.
Ligging (van de woning op de kavel) Algemeen ` Het appartementengebouw vormt een duidelijke eenheid en vormt een accent in het plan. Rooilijn ` de rooilijn is afhankelijk van de positie in het stedenbouwkundig plan, ` de basisrooilijn ligt op minimaal 3 meter van de voorerfgrens, maar kan plaatselijk ook direct op de voorerfgrens liggen als de stedenbouwkundige ruimte eromheen voldoende is, ` ook in het appartementengebouw kunnen verspringingen in de rooilijn voor variatie zorgen en de kleinschaligheid van het gebouw vergroten. Oriëntatie ` het appartementengebouw is alzijdig georiënteerd, maar vooral naar de openbare zijden gericht.
Massa Opbouw ` het appartementengebouw is compact en heeft een geleed volume, ` de appartementengebouwen hebben een onderbouw van twee tot drie lagen en hebben een zadeldak, mansardekap of eventueel een schilddak ` de kapvorm kan samengesteld zijn, ` de bouwblokken hebben een samengestelde hoofdmassa, ` voor de nok- en goothoogte is het bestemmingsplan leidend, ` dakkapellen, erkers en andere aan- en uitbouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa vormgegeven en doen geen afbreuk aan de heldere
opbouw van de hoofdmassa, ` uitstekende balkons zijn ondergeschikt vormgegeven, ` de balustrade is vormgegeven als een onderdeel van de gevel (metselwerk) of in de vorm van een slank gedetailleerd hek, terughoudend van vorm en kleur, ` indien er zich woningen in de kap bevinden worden de uitbouwen, dakkapellen en balkons meegenomen in het ontwerp van het appartementengebouw en vormen daarmee onderdeel van de massaopbouw.
Architectonische uitwerking Algemeen ` de architectonische uitwerking dient het kleinschalige en dorpse beeld te ondersteunen. Gevels ` gevels hebben een traditionele gevelindeling, hetgeen zorgt voor een dorpse sfeer ` door middel van bijvoorbeeld erkers, dakkapellen en detailleringen wordt het appartementengebouw verbijzonderd; ` de gevels worden verlevendigd door toepassing van plastiek, bijvoorbeeld door gevelopeningen met terugliggende kozijnen en dakoverstekken, ` ramen hebben bij voorkeur een onderverdeling en zijn horizontaal gelijnd, ` (kop)gevels die vol zichtbaar zijn, hebben een verzorgde gevelindeling waarin ramen, erkers en/of entreepartijen een rol spelen. ` de vrijstaande woningen kunnen eventueel voorzien worden van luiken. Dak ` daken hebben een dakoverstek tenzij er sprake is van een topgevel, ` dakkapellen zijn onderdeel van de totale compositie.
37
38
Detaillering ` de toevoeging van gootklossen, houten daklijsten, houten betimmering en makelaars in de topgevel zorgt voor de dorpse sfeer en geeft de mogelijkheid om het gebouw een eigen gezicht te geven, ` deze elementen kunnen eenvoudig maar ook rijk versierd zijn en op diverse manieren worden toegepast; Bijgebouwen (indien aanwezig) ` bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa vormgegeven; ` de architectonische kwaliteit evenaart die van de hoofdmassa en past in stijl, detaillering, materialisatie en kleurgebruik. Dakkapellen ` dakkapellen mogen in de dakvoet staan of de dakgoot doorbreken, ` dakkapellen zijn in stijl, detaillering, materialisatie en kleurgebruik afgestemd op het gebouw.
Materiaal- en kleurgebruik ` traditioneel materiaal- en kleurgebruik is het uitgangspunt, ` gevels zijn gemetseld in baksteen, in verschillende kleuren (rood, roodbruin, roodpaars) of wit gestuukte of wit gekeimd ` bij voorkeur geen paneelinvullingen boven of onder ramen, ` daken zijn gedekt met dakpannen, in oranje of antraciet, ` daken zijn eventueel gedekt met riet of leien ` kozijnen hebben een traditionele profilering en een lichte of donkere traditionele kleurstelling (geen felle kleuren), ` er kan op verschillende manieren hout op de gevel en bij de dakafwerking worden toegepast, dat in lichte of donkere traditionele kleurstelling (geen felle kleuren) wordt geschilderd.
Erfafscheiding Algemeen ` erfafscheiding aan de zij- en achterkant moet worden meeontworpen indien deze grenst aan de openbaar gebied, ` per situatie en erfgrens zal bekeken moeten worden of er behoefte is aan een erfscheiding of dat het voorterrein wordt ingericht met bestrating of gras. Voorkant ` de erfafscheiding aan de voorkant is een haag, een houten of een stalen hekje of uit een tuinmuur eventueel gecombineerd met een hekje, Zij- en achterkant aan het openbaar gebied ` erfafscheiding is niet hoger dan 2,00 meter, ` erfafscheiding bestaat uit alleen een haag (die zorgt voor voldoende privacy), een begroeid hekwerk of uit een tuinmuur met een stalen hekwerk gecombineerd met begroeiing, ` de tuinmuur mag niet hoger zijn dan 0,80 m, samen met het stalen hekwerk heeft het een maximale hoogte van 2,00 meter ` het muurtje is in dezelfde baksteen uitgevoerd als de woning.
Kleine dakopbouw in de vorm van een torentje zorgt voor extra accentwerking.
39
