Pilot Rotterdam De fraude voorbij

www.rotterdam.nl

Pilot Rotterdam ‘De fraude voorbij’ 2009 - 2010

Evaluatieverslag 14 oktober 2010 | Evaluatieverslag “de Fraude Voorbij” |

1

Paul Oudijn EMTP Projectleider Rotterdam Alijda-panden / keten vastgoed Cees van der laan Ministerie van Justitie

2

| Evaluatieverslag “de Fraude Voorbij” |

Verslag van de pilot Rotterdam “de Fraude Voorbij” Voorkomen en bestrijden van hypotheekfraude 1. Inleiding Dit is het verslag van de activiteiten binnen de pilot Rotterdam “de Fraude Voorbij” gedurende de periode van 14 september 2009 tot 14 september 2010. Op 14 november 2007 heeft de Minister van Justitie aan de Tweede Kamer tijdens de behandeling van de Justitiebegroting toegezegd te kijken naar het voorstel van de heer Heerts om een piepsysteem in te voeren als een huis binnen een jaar voor de tweede keer wordt verkocht, en de waarde met meer dan 5% stijgt (Handelingen TK nr. 23-1719 en 24-1808 van 14 en 15 november 2007). De pilot was er op gericht na te gaan of met behulp van de registraties van het Kadaster er een signaleringsmethode (piepsysteem) van niet marktconforme verkoopprijzen kon worden gemaakt en uitgetest. Hierbij zou ook gekeken worden naar witte vlekken rond de bestrijding van hypotheekfraude en hoe het voorkomen van hypotheekfraude versterkt kon worden. Deze rapportage is bestemd voor de opdrachtgevers (het Ministerie van Justitie, de gemeente Rotterdam en de Dienst voor het kadaster en de openbare registers). De rapportage is ook een document om leerervaringen over de integrale aanpak van (hypotheek)fraude binnen de vastgoedketen over te dragen aan de achterban van de deelnemende organisaties. Deelnemende partijen: • Gemeente Rotterdam • Ministerie van Justitie • Ministerie van VROM/WWI • Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, ring Rotterdam • De Dienst voor het kadaster en de openbare registers • Stichting Fraudebestrijding Hypotheken • Nederlandse Vereniging van Banken • Nederlandse vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen, (NVM) • Vereniging VBO Makelaar (VBO) • Vastgoedpro • Nederlands Woning Waarde instituut (NWWI) • Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen/ NHG • Politie Rotterdam-Rijnmond/ Regionale recherchedienst • Openbaar Ministerie Rotterdam 1.2 Samenvatting resultaten van de pilot 1. Indien het Kadaster actief zou moeten ‘piepen’, zijn extra gegevens noodzakelijk en dient tevens een aantal wetswijzigingen plaats te vinden. 2. Wel kan het Kadaster het notariaat naast het reeds werkzame Kadaster-on-Line het systeem ‘Gebeurtenis gedreven informatie (GGI)’ bieden. Met GGI hoeft de notaris slechts eenmaal inzage te nemen. Hij/zij neemt een abonnement op het over te dragen object en vanaf dat moment zal de notaris geautomatiseerd worden geïnformeerd over eventuele wijzigingen in de registratie. Bij de verdere ontwikkeling van GGI zal door het Kadaster gekeken worden naar de mogelijkheden om de informatie zodanig in te richten dat naast een object ook een subject gevolgd kan worden. Het gebruik van GGI kan dan in de voorfase fraude voorkomen, doordat partijen eerder geïnformeerd raken. 3. Naast Kadaster-on-Line en GGI waarbij actuele informatie beschikbaar wordt gesteld, bestaat de mogelijkheid de geschiedenis van een object op te vragen. Het betreft hier maatwerk. Het gebruik van het maatwerkprodukt voorkomt geen fraude, maar maakt onderzoek naar mogelijke misstanden nádat de akten zijn gepasseerd en ingeschreven wel eenvoudiger. 4. Het algemene oordeel van de betrokken organisaties is dat de alertheid in het onderkennen van vastgoed- en hypotheekfraude is toegenomen, niet alleen in Rotterdam maar breed binnen de betrokken beroepsgroepen die landelijke vertegenwoordiging kennen.


3

2. Pilot Rotterdam Vanwege de goede contacten met Rotterdam heeft het ministerie van Justitie de gemeente Rotterdam medewerking gevraagd om een pilot uit te voeren. Aan deze pilot werkten het notariaat, de financiers, de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen/ Nationale Hypotheek Garantie en de georganiseerde makelaardij mee. De samenwerking van dat project van de genoemde partijen is vastgelegd in het samenwerkingsconvenant “Aanpak malafide eigenaren en hypotheekfraude Rotterdam 2009”. De eigenheid van deze pilot wordt bevestigd door de ondertekening van deze startnotitie door de Minister van Justitie, de Burgemeester van de gemeente Rotterdam en de Voorzitter van de Raad van Bestuur van de Dienst voor het Kadaster en de openbare registers. De pilot is gestart op 14 september 2009 en liep tot 14 september 2010. Doel van de pilot • Praktijkervaring op te doen met de informatieverstrekking van het Kadaster (zowel vóór als na passeren van aktes) en of het mogelijk is om met behulp van het Kadaster een piepsysteem te maken . • In beeld brengen van witte vlekken en verbeteren van de informatie-uitwisseling tussen taxateurs, hypothecair financiers en notariaat om hypotheekfraude te voorkomen. • Toetsing van het gebruik van het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) om taxatierapporten elektronisch te valideren. • Bezien of de toegankelijkheid voor het brede publiek van de certificeringsregisters van makelaars en taxateurs moet worden verhoogd • Gebruik van informatie uit de registers van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen/ Nationale Hypotheek Garantie (NHG) met betrekking tot preventie en aanpak van malafide huiseigenaren door het signaleren van oneigenlijk gebruik van dubbele borgstellingen bij de verstrekking van hypotheken. Opbouw van de pilot. Het project bestond uit drie onderdelen: 1. Uitvoering van de onder paragraaf “doel” beschreven acties. Hierbij gebruikt iedere deelnemer zijn eigen bevoegdheden en is er naast aandacht voor de preventieve en de bestuurlijke aanpak ook aandacht voor de strafrechtelijke aanpak; 2. Periodieke bespreking van de voortgang en beschrijving van ervaringen en knelpunten; 3. Evaluatie van wat het gehele proces feitelijk heeft opgeleverd. Kern van het onderzoek is het gebied gemeente Rotterdam + / + Hoogvliet maar -/Hoek van Holland. De deelnemers aan de pilot kwamen om de zes weken bijeen om de voortgang van de beoogde doelen uit te wisselen. Kwantitatieve informatie tijdens de duur van de pilot Aantal woningtransacties gedurende de pilot (14 september 2009 tot 14 september 2010) • Landelijk: 59.940 Woningtransacties in heel Nederland • Aantal woningtransacties gedurende de pilot in Rotterdam: 2.182 Woningtransacties Rotterdam (3,6 % van het totaal) • Aantal veilingverkopen gedurende de pilot 2.067 in heel Nederland • Aantal veilingverkopen gedurende de pilot in Rotterdam: 204 veilingverkopen Rotterdam (9,9 % van het totaal). Volgens de gemeente zijn ongeveer 2500 publiekrechtelijke beperkingen door de gemeente opgelegd. Is er een betere samenwerking zichtbaar? Door de gemeente Rotterdam wordt aan financiële instellingen melding gedaan dat er hennep wordt geteeld of dat de eigenaar de woning (illegaal) onderverhuurt. Het cijfermatige getal zegt iets over de samenwerking niet over het voorkomen van hypotheekfraudes. De meeste financiële instellingen reageren op een melding van de gemeente en voor

4


1 op de 4 melding is het voor de financiële instelling een reden om de lening op te eisen en de relatie met deze eigenaar te beëindigen. In Rotterdam blijkt over 2010 de positieve ontwikkeling zich duidelijk door te zetten in de samenwerking. Uit onderstaand overzicht blijkt deze ontwikkeling. 2.1 Informatievoorziening vanuit de registraties van het Kadaster? Rotterdam Jaar

2008 2009 2010

Hennep en V’s (totaal)

Signalen uitgezet

Hypotheek opgeëist

Belastingdienst

313 en 410 327 en 534 127 en 197

82 172 106

x 38x 25 x

niet bekend 40x 44x

(723) (861) (324)

(11%) (20%) (33%)

(9%) (22%) (24%)

In deze pilot is nagegaan hoe informatieverstrekking door het Kadaster kan worden geoptimaliseerd en of het mogelijk is om met behulp van het Kadaster een piepsysteem in te voeren dat het direct zichtbaar maakt als een huis binnen een jaar voor de tweede keer - al dan niet via een ABC-transactie - wordt verkocht, en een niet marktconforme verkoopprijs aan de orde is. Informatievoorziening vóór het passeren van de leveringsakte Belangrijke informatie die de notaris resp. de makelaar/taxateur nodig heeft, is de actuele status van een onroerende zaak. De meest actuele informatie is elektronisch ontsloten via Kadaster-on-line. De notaris, makelaar en taxateur dient tevens op de hoogte zijn van mogelijke publiekrechtelijke beperkingen die op de onroerend zaak zijn gelegd op grond van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke Beperkingen (Wkpb). In het begin van de pilot is duidelijk geworden dat gemeentelijke publiekrechtelijke beperkingen vanwege de gehanteerde systematiek bij de registraties van de beperkingen van de Wkpb niet in de Basisregistratie kadaster (BRK) zijn opgenomen. Daardoor kan bijvoorbeeld de notaris niet afgaan op de volledigheid van de benodigde informatie inzake publiekrechtelijke beperkingen en zal hij zelf aanvullende informatie moeten blijven verzamelen bij de gemeenten, alvorens de onroerende zaak te kunnen overschrijven. Voor de informatie-uitwisseling tussen het Kadaster en zijn afnemers is dit een knelpunt. De oplossing kan worden gevonden in het aanpassen van de Wkpb, waardoor in alle gevallen rechtstreekse inschrijving in de openbare registers kan plaatsvinden van alle publiekrechtelijke beperkingen. In de voorfase en met name in het kader van deze pilot wordt gewerkt aan een dergelijke oplossing t.a.v. de publiekrechtelijke beperkingen die de gemeente Rotterdam oplegt. Rotterdam ontwikkelt een –landelijke toepasbare- automatisering waardoor gemeenten dit digitaal aan het kadaster kunnen aanleveren. Het Kadaster zal de beperkingen (gedeeltelijk) geautomatiseerd kunnen verwerken, doordat gebruik wordt gemaakt van zogenaamde stylesheets. Naar verwachting van Rotterdam wordt dit systeem in november 2010 opgeleverd. Daarna zullen testen moeten uitwijzen of het notariaat hiermee een effectief hulpmiddel erbij heeft gekregen. Gebeurtenis gedreven informatie. Alvorens tot inschrijving in de openbare registers over te gaan, toetst de bewaarder van het Kadaster de akte op inschrijvingsvereisten. Indien de akte aan deze vereisten voldoet, wordt het stuk ingeschreven en wordt de registratie dienovereenkomstig bijgewerkt. Dit geschiedt doorgaans handmatig, maar notarissen kunnen – indien hun software dienovereenkomstig is aangepast – ook gebruik maken van stylesheets, waardoor de registratie (gedeeltelijk) geautomatiseerd kan worden bijgewerkt. De voordelen zijn zowel tariefsmatig (de inschrijvingskosten zijn lager) als procesmatig (geautomatiseerd waardoor de kans op fouten gering is). De notaris onderzoekt tijdens het gehele akteproces op (minimaal) drie momenten de juridische situatie met betrekking tot het over te dragen object. Dit geschiedt door handmatig inzage te nemen in de elektronisch ontsloten kadastrale inzage (Kadaster-on-Line). Om het notariaat van dienst te zijn en het stelsel van stylesheets optimaal te laten functione-


5

ren, ontwikkelt het Kadaster ‘Gebeurtenis gedreven informatie (GGI)’. Met GGI hoeft de notaris slechts eenmaal inzage te nemen. Hij/zij neemt een abonnement op het over te dragen object en vanaf dat moment zal de notaris geautomatiseerd worden geïnformeerd over eventuele wijzigingen in de registratie. Uit de pilot De Fraude Voorbij blijkt dat meer partijen mogelijkheden zien in GGI en daar gebruik van willen maken. GGI zal daarom ook beschikbaar zijn voor andere partijen. Bij de verdere ontwikkeling van GGI zal gekeken worden naar de mogelijkheden om de informatie zodanig in te richten dat naast een object ook een subject gevolgd kan worden. Het gebruik van GGI kan in de voorfase fraude voorkomen, doordat partijen eerder geïnformeerd raken. Bij de geautomatiseerde meldingen wordt echter geen waardeoordeel meegegeven, noch zal actief kunnen worden gemeld dat in het specifieke geval mogelijk sprake is van fraude. Daarvoor beschikt het Kadaster over te beperkte (achtergrond)informatie. Vanwege technische complicaties die de Wkpb meebrengt, konden geautomatiseerde meldingen door het Kadaster niet eenvoudig worden gerealiseerd en is realisatie van GGI uitgesteld van begin 2010 tot december 2010. Informatievoorziening over de geschiedenis van een object ná het passeren van de leveringsakte Naast Kadaster-on-Line en GGI waarbij actuele informatie beschikbaar wordt gesteld, bestaat de mogelijkheid de geschiedenis van een object op te vragen. Het betreft hier maatwerk en wordt op bestelling en tegen het daarvoor geldende tarief uitgeleverd. In deze pilot verstrekte het Kadaster de reeds geregistreerde informatie (de geschiedenis). Daarnaast heeft het Kadaster ondersteuning geboden bij het invullen van een database en de te hanteren analyses. Het Kadaster vormt zelf geen waardeoordeel over de geregistreerde informatie. Het gebruik het maatwerkprodukt voorkomt geen fraude, maar maakt onderzoek naar mogelijke misstanden nádat de akten zijn gepasseerd en ingeschreven wel eenvoudiger. Het ROtterdamse PiepSysteem (ROPS) De gemeente Rotterdam heeft eind 2009 een geautomatiseerd systeem ontwikkeld om kadastrale transactiedata op een percentage van de waardestijging te kunnen selecteren. Oorspronkelijk was de idee om de kadastrale gegevens van geheel Rotterdam op te vragen. De kosten hiervan vielen ruimschoots buiten de begroting. De gemeente Rotterdam heeft vervolgens eind 2009 de beschikking gekregen over databestanden van het Kadaster van transacties van een van te voren geselecteerd postcodegebied. Het Kadaster heeft hier gegevens over de bij een transactie betrokken notaris aan toegevoegd. Door het Regionaal Informatie en Expertise Centrum Rotterdam-Rijnmond is, in samenwerking met het Rotterdamse Alijda-team, een analyse uitgevoerd naar de informatie in het ROPS-systeem. Het systeem bevat transactie-informatie inclusief het betrokken notaris/notariskantoor over de periode van september 2006 tot en met september 2009. Het gaat om totaal 1254 transacties behorende bij 251 panden. De data is gefilterd op het criterium waardestijging van meer dan 15% binnen 9 maanden. Dat levert een bestand op van 146 panden (circa 300 transacties). Een deel van de panden in het ROPS is ook vergeleken met NWWI-informatie over taxatiewaarden. Er blijken van de verkochte panden bij het NWWI geen taxatierapporten aanwezig te zijn. Dit heeft vooral te maken met het feit dat het NWWI pas in 2008 is opgericht. In de toekomst zal dergelijke vergelijking meer resultaat kunnen opleveren. Vervolgens is het bestand in omvang teruggebracht door (in de periode 2008-2009) het criterium >60% waardestijging binnen 9 maanden te hanteren. Dit levert 21 panden op. Bij deze geselecteerde 21 panden valt een aantal zaken op: • verhoudingsgewijs vaak hetzelfde notariskantoor • geen actuele overlastmeldingen. • het betreft nauwelijks veilingpanden • De verkoopprijzen van deze panden komen grotendeels overeen met de actuele WOZ-waarden.

6


Geconcludeerd kan worden dat het systeem op wijkniveau relevante informatie over transacties, panden en de betrokken notarissen bevat maar dat daarmee nog geen oordeel gegeven kan worden over de integriteit van de transacties. Daarvoor is in ieder geval nadere analyse van de onderliggende informatie (akten) en aanvullende informatie van de partners noodzakelijk. 2.2 Informatie-uitwisseling taxateurs, hypothecaire financiers en notariaat Over het algemeen zijn de werkwijzen van de financiers niet aangepast in het kader van de Pilot Rotterdam. Wel zijn er her en der maatregelen genomen, zoals (vooruitlopend op de pilot) de sterke wens tot het over en weer overleggen tussen financier en notaris van een koopakte van het betreffende onderpand sinds begin 2008. Hypothecaire financiers bespreken regelmatig hun ervaringen tijdens overleg van de Werkgroep SFH (Stichting Fraudebestrijding Hypotheken). Aangezien de meeste afdelingen veiligheidszaken nationaal opereren is het bewustzijn van de risico’s ten aanzien van vastgoed- of hypotheekfraude breed verspreid. In het kader van de informatie-uitwisseling met taxateurs zijn tijdens de pilot geen witte vlekken naar voren gekomen. Geconstateerd is dat bij taxateurs duidelijk meer aandacht is voor onderbouwing van de getaxeerde waarde. De gegevensuitwisseling tussen taxateurs, hypothecaire financiers en notariaat verloopt volgens de betrokken Rotterdamse deelnemers naar wens. Voor zover er bij notarissen of financiers onduidelijkheid bestond over de mogelijkheid om gegevens met elkaar uit te wisselen hebben het bureau van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, ring Rotterdam (KNB) en de Nederlandse Vereniging van Banken/ Stichting Fraudebestrijding Hypotheken (NVB/SFH) deze personen met raad en daad bijgestaan en de nodige publiciteit bedreven om de mogelijkheden goed voor het voetlicht te brengen. Door diverse financiers in het Rotterdamse is opgemerkt dat de alertheid in het notariaat verbeterd is en dat er meer ABC-transacties zichtbaar worden gemaakt dan voorheen. In geval van twijfel is de ervaring dat er notarissen zijn die afstemmen met de financier, via de acceptatieafdeling dan wel een afdeling veiligheidszaken. Andersom kunnen financiers met vragen in hun fraudeonderzoeken goed terecht bij de betreffende notaris. De KNB heeft gedurende pilot periode vijf cursussen en twee congressen geven waarbij specifiek aandacht is besteed aan de pilot “de fraude voorbij” en de specifieke afspraken die binnen de pilot gemaakt zijn. Daarnaast is het net Notariaat Magazine meerdere keren (vier) aandacht besteed aan de pilot en het belang van specifieke aandacht voor ‘Rotterdamse’ vastgoedtransacties. 2.3 Normontwikkeling voor taxatierapporten en taxateurs Binnen de pilot hebben de vertegenwoordigers van makelaars- en taxateursbranche een actieve rol gespeeld. De voortgangsbesprekingen werden met een brede vertegenwoordiging bezocht. De branche heeft deze pilot ook aangegrepen voor verdieping van de discussie over de normen waaraan taxateurs en taxatierapporten moeten voldoen. Onder leiding van een onafhankelijke voorzitter is er goede vordering gemaakt in de gesprekken over een stelsel van normen met betrekking tot de waardering van vastgoed door makelaars en taxateurs gericht op de optimalisering van de kwaliteit van taxatierapporten. De belangrijkste uitkomst van dit overleg is dat de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), VastgoedPRO en VBO Makelaar het eens geworden zijn over een pakket van normen waaraan taxateurs en taxatierapporten bij aanvragen van woningfinancieringen met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) moeten voldoen. De stichting Waarborgfonds Eigen Woningen verwijst inmiddels naar deze normen voor de uitvoering van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Daarnaast wordt er onder leiding van die voorzitter aandacht besteed aan normering en certificering van taxatievalidatie instituten teneinde meer zekerheden te hebben over de kwaliteit van deze instituten evenals hun onafhankelijkheid. In dit verband wordt opgemerkt dat vanaf 1 januari 2009 alle taxatierapporten voor de NHG gecontroleerd worden door validatie-instituten. De drie brancheorganisaties zijn met elkaar in gesprek over een definitieve regeling op het punt van lokale kennis en modelwaarderapporten. De verwachting is dat dit begin oktober 2010 is afgerond.


7

2.4 Certificeringsregeling De taxateursbranche kent twee certificeringsregelingen voor makelaars en taxateurs. Bezien is of de toegankelijkheid voor het brede publiek om deze registers te raadplegen kan worden verhoogd. Geconstateerd is dat beide certificeringregisters VastgoedCert en SCVM voor een breed publiek eenvoudig toegankelijk zijn, zodat op dat punt geen nadere aanbevelingen ontwikkeld behoeven te worden. Certificering heeft betrekking op het deskundigheidsniveau van de makelaar resp. taxateur. Inschrijving is niet verplicht. De branche zou dit laatste graag veranderd zien. 2.5 Het Nederlands Woning Waarde Instituut Binnen de makelaars en taxateurbranche is door NVM en VBO Makelaar gezamenlijk het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) ontwikkeld. Het NWWI richt haar focus op kwaliteitsoptimalisatie en een strengere validatie van taxatierapporten en taxateurs. In deze pilot is de ontwikkeling van het NWWI gevolgd. Een van de pijlers bij de validatie is de onderbouwing van het waardeoordeel door de taxateur met behulp van referentiepanden (modelwaarden). Ook wordt gecontroleerd of de taxateur voldoet aan de ten behoeve van NHG-taxaties opgestelde criteria met betrekking tot deskundigheid, betrouwbaarheid, onafhankelijkheid en plaatselijke bekendheid. Het NWWI heeft inmiddels landelijk ongeveer 65.000 taxatierapporten verwerkt in de eerste helft van 2010. Augustus 2010 zijn bij het NWWI ruim 4.000 taxateurs aangesloten (72% van de NVM-leden, 72 % van de VB-leden, 56% van VastgoedPRO-leden). .In de afgelopen maanden zijn gemiddeld 20 meldingen per maand richting de geldverstrekkers verzonden. Het betreft zaken waarbij iets opmerkelijks aan de hand is. In een aantal gevallen is mogelijk sprake van onregelmatigheden. De brancheorganisaties zijn met het NWWI in overleg over het ook aan hen doorsturen van dergelijke meldingen. 2.6 WEW-aanpak hypotheekfraude In de pilot was opgenomen om na te gaan of gebruik van informatie uit de registers van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen/ Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kon worden gemaakt met betrekking tot preventie en aanpak van malafide huiseigenaren door het signaleren van oneigenlijk gebruik van dubbele borgstellingen bij de verstrekking van hypotheken. De NHG heeft ter voorkoming van “oneigenlijke” borgstellingen initiatieven ontplooid om gebruik te mogen maken van het Burger Service Nummer (BSN-nummer). Het WEW heeft met de Nederlandse Vereniging van Banken overeenstemming bereikt over het per 1 januari 2011 bij NHG-leningen melden van het Burger Service Nummer (BSN). Op basis hiervan ontstaat een eenduidige identificatie van de aanvragers. De makelaars- taxateursbranche heeft in de pilotperiode een stelsel van normen met betrekking tot de waardering van vastgoed zoals hierboven onder paragraaf 2.3 genoemd ingebracht in de discussies over de te hanteren normen in het kader van de NHG. Deze normen worden door de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen nu mede gebruikt voor de uitvoering van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) neemt de meldingen die WEW ontvangt over panden in Rotterdam naar aanleiding van geconstateerde onregelmatigheden op in zijn systeem en monitort de ontwikkeling. Daarbij wordt de melding meegewogen bij de beoordeling van een eventueel beroep op de borgstelling. In deze periode van de pilot is een belangrijk aandachtsgebied van het WEW de veilingmarkt van woningen. Hiermee wordt beoogd de veilingpraktijk transparanter te maken en toegankelijker voor consumenten. 3. Samenvattend oordeel over de pilot De deelnemers aan de pilot hebben tijdens de pilot bewust kritisch naar elkaars alertheid gekeken. Het algemene oordeel van de betrokken organisaties is dat de alertheid in het onderkennen van vastgoed- en hypotheekfraude is toegenomen, niet alleen in Rotterdam maar breed binnen de betrokken beroepsgroepen die landelijke vertegenwoordiging kennen. Dit zal niet alleen toe te schrijven zijn aan deze pilot en zeker ook beïnvloed zijn door de landelijke aandacht voor vastgoedcriminaliteit.

8


Het resultaat is wel dat in Rotterdam bij de deelnemers een positief beeld bestaat over het nut en rendement van deze pilot. Landelijk georganiseerde partijen als notariaat, makelaardij en hypothecaire financiers hebben de onderlinge samenwerking geïntensiveerd, waarbij vooral het toegenomen informele overleg als nuttig wordt ervaren. Daarnaast wordt binnen het notariaat, de hypothecaire financiers en de makelaars- en taxateursbranche door de afzonderlijke organisaties veel aandacht besteed aan transparantie, bewustwording en fraudealertheid. Dit komt onder meer tot uitdrukking in de permanente educatie, voorlichtingsbijeenkomsten, vakliteratuur en de intranet van de verschillende organisaties. 3.1 Enkele specifieke constateringen • Indien het Kadaster actief zou moeten ‘piepen’, zijn extra gegevens noodzakelijk en dient tevens een aantal wetswijzigingen plaats te vinden. Niet alleen behoort het melden van mogelijk frauduleuze zaken niet tot het takenpakket van het Kadaster, maar bovendien is de benodigde informatie niet voorhanden. In de ABC-transacties registreert het Kadaster doorgaans alleen de vervreemder en de verkrijger en wordt B dus niet geregistreerd. Om B (veelal ‘slechts’ economisch gerechtigde) te kunnen registreren, is een wetswijziging noodzakelijk. Zonder inschrijving van alle koopovereenkomsten (op grond van de huidige wetgeving niet altijd mogelijk), zal de ABC-transactie niet in beeld kunnen worden gebracht, tenzij de ABC-transactie wordt ingeschreven middels twee akten (transacties A-B en B-C). • Bij zogenaamde pakketdeals (meerdere objecten worden middels één akte overgedragen en in de akte wordt één tegenprestatie (koopsom) vermeld) is het niet mogelijk een koopsom per object te vermelden in de registratie. Gegevens over opvallende prijsstijgingen en –dalingen zijn hierdoor niet voorhanden. • Het Kadaster wordt veelvuldig benaderd door (opsporings)instanties met vragen over de diverse methoden van het uitwisselen van informatie. • Bij de gemeente Rotterdam bestaat de indruk dat de modelwaarden die als hulpmiddel worden gebruikt bij het onderbouwen van de waarde ten behoeve van validatie-instituten zoals het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI), vaak minder houvast bieden in situaties waarin sprake is van uitzonderlijk slecht onderhouden panden. Op zich is het juist dat de in de modelwaarde gebruikte referentiepanden in dat geval veelal beter onderhouden panden betreffen dan het te taxeren extreem slecht onderhouden pand. Mutatis mutandis geldt hetzelfde voor extreem luxieus uitgevoerde panden die getaxeerd moeten worden. Juist omdat een pand extreem luxieus resp. extreem slecht onderhouden is, zal de waarde van het pand afwijken van het gemiddelde pand. Het is aan de taxateur om een en ander inzichtelijk te maken in de toelichting op de gebruikte referentiepanden van deze modelwaarden. Onderbouwing van het waardeoordeel door de taxateur is een van de pijlers bij de validatie. Als voorlopige norm is gesteld dat de taxateur een toelichting geeft in geval zijn getaxeerde waarde meer dan 10% afwijkt van de modelwaarde. • Notarissen uit andere steden melden bij het KNB dat er klanten uit de regio Rotterdam bij hen zaken komen doen. Er is mogelijk een waterbedeffect maar het ontbreekt aan cijfers hierover. • De geheimhouding van notarissen wordt in het kader van de opsporing als lastig ervaren. Daarbij moet worden aangetekend dat in het wetsvoorstel voor de aanpassing van de wet op het Notarisambt (wetsvoorstel Hammerstein) een beperking wordt voorgesteld ten opzichte van de huidige geheimhouding. Op dit moment is nog niet te bepalen welke (positieve) gevolgen dit heeft voor de opsporing. • De recherche Rotterdam-Rijnmond heeft de informatie van het Kadaster beoordeeld en naar de indruk van de recherche is hier veel efficiëntie winst mee te behalen vooral doordat de geschiedenis van een object sneller in beeld kan worden gebracht.


9

• In beginsel kunnen makelaars respectievelijk taxateurs zich door opzegging van het vrijwillige lidmaatschap bij een branche-organisatie eenvoudig aan certificeringseisen en tuchtrechtelijk toezicht onttrekken. De makelaar of taxateur die door een verenigingstuchtrechter wordt geroyeerd, kan ongestoord doorgaan met makelen of taxeren. Een oplossing kan wellicht gevonden worden in invoering van wettelijk tuchtrecht voor makelaars en taxateurs. • In de pilot is als knelpunt naar voren gekomen dat makelaars en taxateurs ondanks het feit dat zij beroepshalve betrokken zijn bij de verkoop van woningen, niet zelfstandig toegang tot de WOZ waarde hebben. De makelaar en taxateursbranche blijven aandacht vragen om de WOZ-waarde ook toegankelijk te maken voor makelaars en taxateur. 4. Aanbevelingen voor vervolgacties Dit toegenomen alertheid op hypotheekfraude en de positieve invloed van onderlinge informatie-uitwisseling voor het voorkomen van fraude moet natuurlijk in stand worden gehouden. De Landelijk georganiseerde partijen in de pilot kunnen daar ten behoeve van hun eigen achterban veel zelf aan doen. Om andere gemeenten te bereiken kunnen de Riec’s worden ingeschakeld. De deelnemers aan deze pilot stellen daarom voor: a) Zorg dat de betrokken organisaties met elkaar in gesprek kunnen blijven op tactisch niveau om informatie over de praktijk met elkaar te wisselen. b) Creëer een netwerkstructuur waarin de betrokken partijen elkaar regelmatig zien en ook op strategisch niveau ideeën kunnen uitwisselen c) Creëer een structuur waarin landelijke organisaties hun informatie en kennis regionaal en lokaal kunnen neerleggen en uitwisselen, bijvoorbeeld via de Riec’s. De gemeente Rotterdam zal verder de ontwikkeling van het Rotterdamse Piepsysteem ontwikkelen en binnen het eigen Alijda-project met de betrokken partijen in gesprek blijven. Op regionaal niveau biedt het Riec Rotterdam-Rijnmond aan een ingang te bieden naar de regio en het lokale bestuur. Op landelijk niveau zal aan de interdepartementale werkgroep Vastgoed gevraagd worden om een werkwijze te creëren waarin de partijen die thans nog niet bij de landelijke afstemming zijn betrokken, daarbij aansluiting vinden.

10



11

12


Pilot Rotterdam De fraude voorbij

Recommend Documents