Perspectief Den Hof Aalst. Gemeente Waalre Concept

Perspectief Den Hof Aalst Gemeente Waalre Concept

Perspectief Den Hof Aalst Gemeente Waalre Concept

Rapportnummer:

205X00731.086919_2

Datum:

24 februari 2016

Contactpersoon opdrachtgever:

Ralf Jongen, Dirk Dings

Projectteam BRO:

Felix Wigman, Rutger Wijngaarden, Aiko Mein, Maartje Verhulst

Trefwoorden:

Dorpscentrum, positionering, programma-perspectief, ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden

Bron foto kaft:

Abstract 2

Beknopte inhoud:

De situatie in het centrum van Aalst is de afgelopen jaren verslechterd. De leegstand is toegenomen waardoor ook de ruimtelijke samenhang en beleving sterk is afgenomen. De consument keert zich steeds meer af van het centrum. De gemeente Waalre wil binnen haar mogelijkheden de problemen van het centrum aanpakken. In een gezamenlijke bijeenkomst met ondernemers en eigenaren is de koers voor de toekomst op hoofdlijnen bepaald. Deze rapportage schetst in deel 2 een analyse van de situatie, enkele scenario’s voor de toekomst en een overzicht van in te zetten instrumenten. Naast een samenvatting van de conclusies, wordt in deel 1 een strategie voor het vervolg van de aanpak beschreven. BRO Hoofdvestiging Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401 E [email protected]

Inhoudsopgave

pagina

1.  INLEIDING 1.1  Aanleiding 1.2  Aanpak 1.3  Opbouw rapportage

3  3  3  5 

2.  VISIE OP DEN HOF 2.1  Inleiding 2.2  Ontwikkeling van dorpscentra in relatie tot het centrum van Aalst 2.3  Uitgangspunten voor de visie op Den Hof 2.4  Opgaven voor het centrum integraal aanpakken

7  7  7  9  11 

3.  UITGANGSSITUATIE 3.1  Inleiding 3.2  Demografie 3.3  Winkelaanbod 3.4  Concurrentiepositie 3.5  Ruimtelijk beeld centrum Aalst 3.6  Beleidskaders 3.7  Overige ontwikkelingen in Aalst 3.8  Landelijke trends en ontwikkelingen 3.9  Bestedingen en koopstromen

15  15  15  15  19  20  23  25  25  27 

3.9.1 Bestedingen 3.9.2 Koopstromen 3.9.3 Huidig functioneren 3.10  Conclusie uitgangspositie

27  28  28  28 

4.  UITGANGSPUNTEN EN RANDVOORWAARDEN 4.1  Inleiding 4.2  Kansrijk programma

30  30  30 

4.2.1 Scenario's Centrum Aalst 4.2.2 Distributieve onderbouwing 4.3  Ruimtelijke uitgangspunten

Inhoudsopgave

31  34  35 

1

5.  INSTRUMENTARIUM 5.1  Inleiding 5.2  Partijen 5.3  Instrumenten

39  39  39  40 

5.3.1 Uitleg instrumenten 5.3.2 Conclusie

42  47 

6.  RESULTATEN GESPREKSTAFEL 6.1  Inleiding 6.2  Functies 6.3  Ruimtelijke opgaven 6.4  Organisatie

48  48  48  48  49

BIJLAGEN Bijlage 1: Bevolkingsaantallen en –prognoses Bijlage 2: Detailhandelsaanbod centrumgebied Aalst Bijlage 3: Referentiecentra (klein kernverzorgend) met ≥ 2 supermarkten Bijlage 4: Referentiecentra (klein kernverzorgend) met 1 supermarkt Bijlage 5: Huidig functioneren detailhandel gemeente Waalre en centrum Aalst Bijlage 6: Toekomstig functioneren detailhandel Centrum Aalst

2

  1  2 

  3  4 

  5  6 

Inhoudsopgave

1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding De situatie in het centrum van Aalst (Den Hof) is de laatste jaren sterk verslechterd. Er is relatief veel leegstand en zelfs de voor een dorpscentrum gangbare formules zoals Zeeman, Blokker en DA hebben inmiddels hun deuren gesloten. Het dominante pand van de ABN AMRO bank is slechts enkele dagen per week geopend. Door de lege plekken in de gevelwanden is de eenheid van het centrum verloren gegaan. Door de toch al verbrokkelde structuur en de ongedefinieerde openbare ruimtes staat het perspectief van het centrum sterk onder druk. De gemeenteraad heeft het signaal afgegeven dat het probleem in het centrum van Aalst aangepakt moet worden. De vraag die dan meteen opkomt is: hoe dit aan te pakken en wie moet dat dan doen? Het college van B&W heeft nu het initiatief genomen om de situatie in beeld te laten brengen en mogelijke oplossingsrichtingen te verkennen. De resultaten moeten aanleiding geven tot concrete acties waarbij de rollen van de verschillende betrokken partijen duidelijk moeten worden. De gemeente vervult een initiërende en faciliterende rol, maar uiteindelijk zullen de eigenaren van het vastgoed en de ondernemers in beweging moeten komen om de oplossingen te creëren. Het signaal vanuit de bevolking: ‘geef ons ons dorpscentrum terug’, is het doel en de drijfveer achter de actie die ingezet wordt.

1.2 Aanpak In beeld brengen situatie en verkenning mogelijke oplossingsrichtingen In 2010 is de Detailhandelsvisie voor de gemeente Waalre opgesteld. Daarin was ook opgenomen wat de programmatische mogelijkheden voor de detailhandel in Aalst waren. Als vervolg op deze visie is in 2013 middels een raadsbesluit een ontwikkelingsscenario en een uitvoeringsstrategie vastgesteld voor het winkelcentrum Den Hof. Een klankbordgroep is vervolgens aan de slag gegaan met de uitwerking van de verschillende deelprojecten. Ondanks de verschillende ondernomen stappen in de afgelopen 5 jaar, vraagt de ontstane situatie om meer ingrepen dan er tot nu toe zijn gedaan. Bovendien heeft de economische crisis en het veranderende consumentengedrag bijgedragen aan de achteruitgang van het winkelcentrum Den Hof. De eerste stap is het schetsten van een realistisch perspectief voor de functie van Den Hof. Dit gebeurt in de vorm van scenario’s. Het draagvlak voor een keuze voor de ontwikkelingsrichting wordt bepaald door ambitie van de betrokken stakeholders om de schouders eronder te zetten. Het programma van aanbod aan winkels, horeca, diensten, ambacht en zorg in een centrumgebied is slechts een van de pijlers die de kwaliteit van

Hoofdstuk 1

3

een centrumgebied bepalen. De functies vragen namelijk ook om een plek. De kwaliteit en beleving van die plek is in belangrijke mate van invloed op het gebruik van de voorziening door de consument. De verkenning van de ruimtelijke mogelijkheden is dan ook een essentiële tweede pijler voor het perspectief. De mogelijkheden voor het programma en voor de ruimtelijke oplossingen zullen in combinatie tot een keuze moeten leiden. In alle gevallen zal de gebruiker (consument) centraal moeten staan. Voor de consument zal het centrum aanbod, kwaliteit, beleving, gemak, bereikbaarheid, etc. moeten verbinden tot een geheel dat de moeite waard is om te bezoeken en er te besteden. De vraag is vervolgens hoe dat gewenste beeld bereikt kan worden? Ieder van de betrokken partijen (vastgoedeigenaren, exploitanten/ondernemers en de gemeente) zullen daar vanuit hun eigen mogelijkheden en verantwoordelijkheden een bijdrage aan moeten leveren. De eerste stap eindigt met de conclusies van een bijeenkomst met de betrokken stakeholders waarin de koers voor de mogelijke oplossing voor het centrum van Aalst wordt uitgezet. Deze bijeenkomst heeft op 28 januari 2016 plaats gevonden met een opkomst van ca. 60 ondernemers, vastgoedeigenaren, raadsleden en andere belangstellenden. Voorliggende rapportage sluit af met het vastleggen van deze koers en het schetsen van te verder te volgen aanpak. Het hiernaast afgebeelde schema geeft de benadering weer: De gebruiker (consument) staat centraal. De consument bepaald het gebruik van de functies (winkels, horeca, maatschappelijke voorzieningen, etc.). Die functies vragen om ruimte, passend bij de exploitatie van de voorziening in een gebouw. De openbare ruimte vraagt om een op dat gebruik afgestemde inrichting en zo is de cirkel rond. Daarbinnen moet door de stakeholders gezamenlijk gewerkt worden aan visie, strategie en uitvoering.

Implementatie van de oplossingsrichtingen en de voorstel van aanpak De conclusies van de eerste stap zullen door de verschillende betrokken partijen vertaald moeten worden naar haalbaarheid en effecten. Daartoe is een proces van onderlinge afstemming en inhoudelijke keuzen noodzakelijk. Uiteindelijk zal hierover een besluit genomen moeten worden door ondernemers, eigenaren en de gemeente en zal een traject aan uitvoering ingezet moeten worden.

4

Hoofdstuk 1

1.3 Opbouw rapportage De rapportage is uit twee delen opgebouwd. In het eerste deel worden de conclusie uit de analyse over de positie en het perspectief voor Den Hof samengevat. Daaruit volgt een globale visie op het centrum van Aalst. In dit deel wordt ook in gegaan op de te volgens aanpak voor de verdere uitwerking en uitvoering van de koers. Het tweede deel gaat in op de uitgevoerde analyses, de uitgangspositie, scenario’s en het mogelijk in te zetten instrumentarium. Tevens wordt ingegaan op de ontwikkelingen en beleidskaders op gebied van detailhandel. Bij de beschrijving van het instrumentarium wordt aangegeven welke instrumenten in de onderhavige situatie kansrijk zijn en wat de consequenties zijn van het daadwerkelijk toepassen van deze instrumenten. Deel twee sluit af met de resultaten van de bijeenkomst met ondernemers en eigenaren.

Hoofdstuk 1

5

DEEL 1: Visie op Den Hof en plan van aanpak

2.

VISIE OP DEN HOF 2.1 Inleiding Op basis van de informatie uit de uitgevoerde analyses, de gesprekken en de bijeenkomst met ondernemers en eigenaren ontstaat een beeld van het perspectief voor het centrum van Aalst. Dat is een perspectief op hoofdlijnen dat een nadere uitwerking vraagt. Die uitwerking kan echter alleen slagen als alle betrokken partijen (ondernemers, vastgoedeigenaren en gemeente) gezamenlijk de uitwerking ter hand gaan nemen. De basis is echter gelegd. De bereidheid om de situatie te verbeteren is duidelijk naar voren gekomen tijdens de bijeenkomst op 28 januari 2016.

2.2 Ontwikkeling van dorpscentra in relatie tot het centrum van Aalst Ontwikkelingen in dorpscentra In de afgelopen 5 jaar is het beeld van de perspectieven voor dorpscentra fors gewijzigd. Verwachtingen ten aanzien van groei in detailhandelsbestedingen leidden tot investeringen in vergroting van de verblijfsruimte en toevoeging van non-food winkels. Inmiddels is duidelijk dat de groei er uit is. De bestedingen in de retail nemen de afgelopen jaren eerder af dan toe en moeten vervolgens ook nog gedeeld worden tussen bestedingen in de gevestigde winkels en internet. Daarnaast maken consumenten andere keuzen als het gaat om de voorkeur voor aankoopplaatsen. Sterke boodschappencentra zijn compact, compleet en comfortabel en weten zich commercieel sterk te profileren. Voldoet een centrum daar niet aan dan valt het uit de gratie bij de consument en is leegstand het gevolg. Zo ontstaat een tweedeling in dorpscentra. Centra die wel aan de eisen en wensen van de consument weten te voldoen en goed functioneren en centra die dat niet gelukt is en te kampen krijgen met leegstand en disfunctioneren. Het centrum van Aalst staat op dit moment aan de kant van de verliezers. Situatie in centrum Aalst In het centrum van Aalst is duidelijk zichtbaar dat de winkels geen samenhangend geheel vormen. De oostzijde van de Eindhovenseweg kent nog diverse winkels en andere voorzieningen. Dit deel ligt afzijdig van Den Hof dat direct aan de westzijde van de Eindhovenseweg gelegen is. Verderop aan de westzijde is nog sprake van bewinkeling aan de Raadhuisstraat. De afstand tot Den Hof is echter zo groot dat dit geen onderdeel van het centrum meer uit maakt (figuur 1.1). Het raadsbesluit van 5 februari 2013 benadrukt reeds bovenstaande splitsing en definieert het winkelgebied Den Hof als het concentratiegebied. Binnen het gebied Den Hof, dat bedoeld was als zwaartepunt van bewinkeling, is echter ook geen sprake van een compact winkelgebied. De openbare ruimte is wijdlo-

Hoofdstuk 2

7

pig en de in de jaren ’90 gerealiseerde wand met commerciële ruimten ter afscherming van de N69 vormt een grote beperking voor de zichtbaarheid en herkenbaarheid van de winkels in Den Hof. Supermarkten zijn belangrijke ankerpunten in dorpscentra. Ook voor de supermarkt in het centrum van Aalst is dat het geval. Het overige aanbod ligt te verspreid. De grote openbare ruimten tussen de winkels, met in Den Hof inmiddels 28% leegstand, geven een onaantrekkelijk en diffuus beeld. Compactheid is ver te zoeken. Belangrijke aanbieders zijn inmiddels verdwenen waardoor ook van ‘compleet’, op het niveau van een dorpscentrum, geen sprake meer is. Bereikbaarheid, parkeren en zichtbaarheid zijn eveneens niet optimaal. Het parkeren is eigenlijk alleen in relatie tot de supermarkt goed opgelost. Kortom een stevige opgave om tot een verbetering van de situatie te komen. Figuur 1.1 Afbakening centrum Aalst

Haalbaarheid verbeterslag De vraag is vervolgens of verbetering een haalbare optie is? Als gekeken wordt naar het directe draagvlak in de kern Aalst dan gaat het om ca. 10.000 inwoners. Het concurrentieveld is sterk met plaatsen als Valkenswaard, Veldhoven, maar ook Waalre-dorp en Eindhoven voor met name de niet-dagelijkse artikelen, in de nabijheid. Toch is het primaire draagvlak een goed uitgangspunt voor een goed functionerend dorpscentrum. Voor de winkels die recentelijk uit het gebied vertrokken zijn is het vaak een mix aan factoren die een rol spelen voor het vertrek, maar uiteindelijk komt het neer op een gebrek aan aantrekkingskracht van het centrum van Aalst. Verbetering zou dus een haalbare ambitie moeten zijn.

8

Hoofdstuk 2

2.3 Uitgangspu unten voor de visie op Den Hof Het kom men tot een uitgewerkte visie op he et centrum van v Aalst is een proces van cocreatie tu ussen vastgo oedeigenaren, ondernem mers en gemeente noodz zakelijk. Geenn van de partijen a afzonderlijk is i in staat he et tij te keren . Op basis va an de bevind dingen uit dee analyse van de h huidige situattie, de trends s en ontwikkkelingen die van v toepassing zijn op heet dorpscentrum van Aalst en e de resulta aten van de e bijeenkoms st met de on ndernemers en vastgoedeige enaren kan een e aantal uitgangpunten n geformulee erd worden. Binnen het ccentrumgebied liigt de focus op Den Hoff. Hier is de supermarkt als belangrijjkste trekkerr van het winkelge ebied gevesttigd, zijn de parkeervoorz p zieningen aa anwezig en is s relatief de grootste concentrratie van win nkels gevestigd. Binnen Den Hof zall echter een aantal ondeerwerpen aangepa akt moeten worden w om sttappen te ze tten naar verrbetering. Compac ct Aaneeng gesloten winkelfronten, afgewisseld a m met aantrekk kelijke horeca a en andere publiektrekkend de voorzienin ngen zijn van n groot bela ang voor een n aantrekkelijjk dorpscenttrum. De afstande en tussen de winkels moe eten makkel ijk te overbru uggen zijn. De D winkels m moeten in elkaars zzichtlijnen ge elegen zijn. In het centru um van Aalstt is dat, mede e door de leeegstand, nu zekerr niet het gevval. In 2013 is door de g gemeenteraa ad van Waalrre het winkellcentrum Den Hoff aangeweze en als conce entratiegebie ed. Gezien de d huidige situatie s is heet echter wenselijkk om de con ncentratie biinnen het w inkelcentrum m verder voo ort te zetten om een compactt centrum te realiseren. De D grote ope en ruimten tu ussen de win nkels vragenn om een andere b benadering. Het voetgan ngersgebied tussen de winkels w moett bedoeld zijnn om de winkels ssnel en zond der hindernis ssen te bere eiken. Nabij de d horeca ka an daarenteggen aandacht ge eschonken worden w aan een e verblijfsp plein. Voor andere a voorz zieningen enn doelgericht bezzochte winkels kan autobereikbaarhe id en parkere en voor de deur van belaang zijn.

2 structuur Den n Hof en slag naar n compacterr winkelgebied d Figuur 1.2

Hoofdstuk 2

9

Comfortabel Een comfortabel winkelgebied is niet alleen compact, maar voldoet ook aan de gemak eisen van de consument. Het gaat dan om een goede logische bereikbaarheid van de winkels. Bezoekers moeten vanaf de toevoerroutes direct visueel contact kunnen maken met de eindbestemming (parkeren nabij de winkel). Dat geldt voor de auto en de fiets. Zichtbaarheid is voor Den Hof een knelpunt. Vanaf de N69 is het dorpscentrum letterlijk afgeschermd. Comfortabel betekent ook schoon, heel en veilig. Bezoekers moeten zich thuis voelen in het dorpscentrum. Bij het boodschappen doen moet gemak voor de consument voorop staan. Compleet Het aanbod in Den Hof moet beantwoorden aan het verwachtingspatroon van de consument. Een compleet dagelijks aanbod staat voorop. Wenselijke (basis)aanvullingen voor Den Hof zijn dan:  Groeten en fruit  Viswinkel (verplaatsen)  Eventueel 2e supermarkt  Eventueel 2e drogist In de sfeer van niet-dagelijkse dagelijkse winkels  Dierenbenodigdheden (verplaatsen)  Huishoudelijke artikelen/cadeauartikelen  Algemeen textiel  Warenhuis  Middensegment Horeca  Eventueel 2e lunchroom (eventueel transformatie bestaande horeca, doordat het aanbod horeca groot is in vergelijking met referentiecentra) Ambacht  Kleding-/schoenreparatie Dienstverlening  Servicepunt (o.a. afhalen van bestellingen, informatie, etc.)  Flexwerklocatie Maatschappelijke voorzieningen kunnen een belangrijke aanvulling zijn op de commerciele voorzieningen in het centrum. Ten aanzien van de vestigingsplaatskeuze kan de gemeente enige sturing geven aan deze voorzieningen. Belangrijk is om bij mogelijke aanvullingen niet te sterk in sectoren en branches te denken, ook nieuwe concepten in mengvormen kunnen kansrijk zijn voor Aalst. Tijdens de raadsvergadering van 5 februari 2013 heeft de gemeenteraad besloten om geen tweede supermarkt toe te voegen aan het winkelcentrum en het winkelsteunpunt de Voldijn te behouden. Desondanks staat deze optie wel vernoemd in de bovenstaande lijst. De situatie is namelijk inmiddels gewijzigd en een andere supermarktformule heeft

10

Hoofdstuk 2

zich gevestigd in de Voldijn, waardoor de optie verplaatsen naar Den Hof opnieuw kan worden voorgelegd. Overeenkomstig met het raadsbesluit uit 2013 vormen het warenhuis en het middensegment ook wenselijke aanvullingen op het aanbod in Den Hof. Gezien de landelijke trends moet bij de haalbaarheid van beide aanvullingen wel enkele vraagtekens geplaatst worden. Commercieel De commerciële verbeteringen voor het centrum hebben betrekking op de kwaliteit en de uitstraling van de bedrijven. Dit is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de ondernemers en de vastgoedeigenaren. Zowel het geboden product in de winkels als ook de uitstraling aan de buitenkant (gevel) moeten er aantrekkelijk uitzien. Van een aantal leegstaande panden is de uitstraling op dit moment weinig aantrekkelijk. Het pand is een belangrijk communicatiemiddel met de klant. In het geval van een leegstaand pand is de klant een mogelijk nieuwe ondernemers die geïnteresseerd zou kunnen in vestiging. Ook die moet enthousiast worden over de mogelijke vestigingsplaats. Marketing en promotie is een onderwerp dat door de ondernemers gezamenlijk opgepakt zou moeten worden. Daar hoort ook communicatie via internet en social media bij. Een dienstbare opstelling van de individuele ondernemers, maar ook het collectief van bedrijven, is essentieel om de consument voor het centrum te winnen. Als het centrumgebied van Aalst verbeteringen weet te realiseren zal het ook andere bedrijven aantrekken doordat vestigingsplaatsfactoren beter op orde zijn.

2.4 Opgaven voor het centrum integraal aanpakken De opgaven voor het centrum van Aalst zijn stevig en ze staan sterk in relatie tot elkaar. Dat wil zeggen dat het om een integrale aanpak gaat waarbij de korte termijn acties ingekaderd moeten worden in een langere termijn visie. De opgaven voor Den Hof kunnen in drie groepen verdeeld worden te weten fysieke verbeteringen, commerciële verbeteringen en een procesaanpak. Opgaven voor fysieke verbetering Het compacter maken van het kerngebied voor winkels en transformatie van panden met op dit moment een winkelbestemming maar die in de toekomst niet meer voor deze functie geschikt zullen zijn is de eerste stap. De afweging wat de meest geschikte plek is en wat de vorm is van het voorzieningenconcentratiegebied moet op korte termijn gebeuren. Vervolgens zal stap voor stap de realisatie daarvan ingevuld moeten worden afhankelijk van de mogelijkheden met beschikbaar en kansrijk vastgoed en investeringskansen. Duidelijk moet zijn dat er uiteindelijk minder commerciële vierkante meters nodig zullen zijn

Hoofdstuk 2

11

dan nu. Een aanpak door middel van vrijwillige stedelijke herverkaveling is hier voor een mogelijk geschikt pad. Vanuit een visie op het concentratiegebied kan een verplaatsingsproces op gang gebracht worden en transformatie van de gebieden buiten het concentratiegebied in gang gezet worden. De gemeente kan daar op inspelen met de aanpak van bereikbaarheid en parkeren en inrichting openbare ruimte. De kansen die de overdracht van de N69 van provinciale naar gemeentelijke weg mee brengt zullen hierin meegenomen moeten worden. Opgaven voor commerciële positionering Promotie-acties om de consument naar het centrum terug te krijgen zullen door de ondernemers geïnitieerd moeten worden. Hier zal een gericht programma voor uitgewerkt moeten worden. De gemeente kan het initiatief nemen om de partijen hiervoor bijeen te brengen, maar de ondernemers zullen de verantwoordelijkheid moeten nemen om dit dan verder op te pakken. Opgaven voor procesaanpak In de procesaanpak voor het centrum van Aalst staat samenwerking centraal. Samenwerking tussen de vastgoedeigenaren onderling, de ondernemers onderlinge en samenwerking tussen vastgoed partijen, ondernemers en gemeente. Van enige toenadering is al sprake in de vorm van een klankbordgroep waarin enkele ondernemers en vastgoedeigenaren met de gemeente participeren. Van belang is dat nu inhoudelijke doelen gesteld worden en dat concreet gewerkt wordt aan oplossingen. De gezamenlijke ambitie moet onderschreven worden. Deze moet uitgaan van het doel om Aalst een aantrekkelijk dorpscentrum terug te geven! Zoals hiervoor aangeven vallen de opgaven uiteen in fysieke opgaven, het creëren van een aantrekkelijk compact vestigingsmilieu voor voorzieningen, inclusief de opgaven in de openbare ruimte en opgaven gericht op de commerciële positionering van het gebied. Voor de fysieke opgaven zijn de vastgoedeigenaren in eerste instantie aan zet. Voor de commerciële opgaven ligt de nadruk bij de ondernemers. De gemeente kan voor beiden een rol spelen in het faciliteren van de overlegstructuur en het voeden van het overleg met de juiste informatie om stappen te zetten. Voor de gemeente gaat het dus enerzijds om het structureren en organiseren van het overleg en het bewaken van de voortgang en anderzijds om het in (laten) brengen van kennis om de inhoudelijke stappen daadwerkelijk te kunnen zetten. Dit zou er toe moeten leiden dat zowel de vastgoedsector alsook de ondernemers komen tot een formele organisatievorm die besluiten kan nemen en investeringen mede kan financieren. Voor de vastgoedeigenaren in het centrum kan gedacht worden aan een ‘vastgoedBedrijvenInvesteringsZone(BIZ)’. Dit is een samenwerkingsverband van vastgoedeigenaren binnen een afgebakende zone die gezamenlijk een activiteitenprogramma opstellen en dit ook gezamenlijk bekostigen op basis van een BIZ-verordening.

12

Hoofdstuk 2

Van de kant van de ondernemers kan eveneens aan een BIZ gedacht worden, maar hier kan ook bijvoorbeeld een gevelreclameheffing op basis van de WOZ-waarde dienst doen als ondernemersfonds. De klankbordgroep kan de koepel zijn om deze nieuwe structuur te ontwikkelen en te verankeren. Om dit goed van de grond te krijgen zal de gemeente hier een eerste investering voor moeten doen. De eerste stap is het formuleren van een gezamenlijke agenda voor de klankbordgroep met doelstellingen en tijdpad en agenda’s voor de groep vastgoed en de groep ondernemers.

Hoofdstuk 2

13

DEEL 2: Achtergrondinformatie

3.

UITGANGSSITUATIE 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de uitgangssituatie en het perspectief van het centrum van Aalst bepaald. Aan de hand van een analyse van de demografie, het aanbod, de concurrentiepositie, het ruimtelijk beeld, de beleidskaders, de landelijke trends en ontwikkelingen en de koopstromen en bestedingen wordt deze uitgangssituatie geschetst.

3.2 Demografie De gemeente Waalre telt per 30 november 2015 ca. 16.874 inwoners1. Aalst (inclusief Voldijn en Ekenrooi) is het grootste deelgebied binnen de gemeente met iets meer dan 10.200 inwoners. Waalre-dorp telt ruim 6.200 inwoners. Het overige deel (ruim 300) woont verspreid in het buitengebied. In bijlage 1 is de samenstelling van de bevolking in de gemeente Waalre weergegeven. Volgens de bevolkingsprognose van de provincie Noord-Brabant stijgt het inwoneraantal van de gemeente Waalre in 2020 naar 16.880 inwoners en in 2025 naar 16.910 inwoners2. Dat is een zeer beperkte groei. In deze prognose wordt aangegeven dat er veranderingen zullen ontstaan in de samenstelling van de bevolking naar leeftijd. In de gemeente treedt een duidelijke vergrijzing op; het aandeel 65+-ers zal de komende jaren nog sterk toenemen, terwijl het aantal inwoners in alle lagere leeftijdsklassen zal afnemen.

3.3 Winkelaanbod Gemeente Waalre Het totale detailhandelsaanbod in de gemeente Waalre omvat 5.410 m² wvo in de dagelijkse sector en 9.174 m2 wvo in de niet-dagelijkse sector. Dit is verdeeld over respectievelijk 24 winkels en 33 winkels. Het aanbod in de gemeente Waalre blijft in omvang sterk achter op het aanbod in vergelijking met overeenkomstige centra; zelfs in de sector dagelijkse artikelen is dit het geval. Het detailhandelsaanbod is voor meer dan de helft gevestigd in een van de drie winkelcentra binnen de gemeente: centrum van Aalst (o.a. Den Hof), Waalre-dorp (De Bus e.o.)

1 2

Bron: CBS Statline 2015: Kerncijfers wijken en buurten 2015 Bron: Provincie Noord-Brabant 204: Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant. Actualisering 2014.

Hoofdstuk 3

15

en winkelcentrum De Voldijn. De Voldijn bestaat slechts uit een supermarkt aangevuld met wat horecagelegenheden. Het centrum van Waalre-dorp wordt gevormd door het winkelcentrum De Bus, de Willibrorduslaan en de Markt. Het totale winkelaanbod in het centrum wordt gedomineerd door de supermarkten en heeft daarmee een boodschappenprofiel. Het overige aanbod is gering en betreft voornamelijk horecagelegenheden. Ongeveer 7.100 m2 wvo detailhandelsaanbod is verspreid over de gemeente Waalre aanwezig. Dat wil zeggen gevestigd op een min of meer solitaire locatie buiten een van de reguliere winkelcentra. In totaal gaat het hier om 17 winkels. Een aantal van deze winkels is gevestigd rond de Burgemeester Mollaan. Dit zijn grootschalige winkels met een duidelijke eigen aantrekkingskracht, zoals de Timco en de Action. Meest opvallende winkel is Profita (woonwinkel) met een oppervlak van ca. 4.100 m2 wvo. Tabel 3.1: Spreiding detailhandelsaanbod gemeente Waalre Dagelijks

Niet-dagelijks

Totaal

Centrum Aalst

1.838

913

2.751

Centrum Waalre dorp

2.172

1.353

3.525

De Voldijn

1.200

0

1.200

200

6.762

6.962

5.410

9.028

14.438

Verspreide bewinkeling Totaal

Centrum Aalst Het centrum van Aalst ligt centraal in Aalst. Den Hof en een gedeelte van de Eindhovenseweg behoren tot het centrum van Aalst. Het centrum heeft vooral een boodschappenfunctie, met als belangrijkste trekker de Albert Heijn supermarkt. Deze winkel wordt aangevuld met diverse versspeciaalzaken en winkels gericht op hoogfrequent benodigde non-food. Ook is in de omliggende straten rondom het centrum nog wat verspreide bewinkeling te vinden. In bijlage 2 is het detailhandelsaanbod van het centrum Aalst weergegeven. Figuur 3.1: Afbakening centrum Aalst

16

Hoofdstuk 3

Alle branches zijn in verhouding tot de referentiecentra3 sterk ondervertegenwoordigd. Met name de dagelijkse sector en de branche ‘mode en luxe’ zijn sterk ondervertegenwoordigd in verhouding tot andere vergelijkbare centrumgebieden. De vraag is echter of het centrum van Aalst voldoende biedt voor de vestiging van winkels in de branche ‘mode en luxe’. In het centrum van Aalst is een tweede (complementaire) supermarkt een gemis; in andere gebieden is dit namelijk gebruikelijk. Diagram 3.1: Omvang detailhandelsaanbod centrumgebied Aalst tegenover referentiecentra (2015)

Detailhandelsaanbod (m2 wvo) per branchegroep 3000 2000 1000 0 Dagelijks

Mode en Luxe

Vrije Tijd

In en Om Huis

Overig

Aalst Referentiecentra (klein kernverzorgend centrum met 10.000 ‐ 15.000 inwoners)

Ontwikkelingen 2010 - 2015 Ten opzichte van juni 2010 (Detailhandelsvisie) is de omvang van de dagelijkse artikelensector in de gehele gemeente Waalre toegenomen met 88 m2 wvo. Het aantal verkooppunten is daarentegen met één winkel afgenomen ten opzichte van 2010. De omvang van de niet-dagelijkse artikelensector is in de gemeente Waalre ten opzichte van 2010 afgenomen met 669 m2 wvo. Het aantal verkooppunten binnen de gehele gemeente is met vijf winkels afgenomen. Opvallend is dat het winkelvloeroppervlak in de categorie verspreide bewinkeling zowel in de dagelijkse -, als de niet-dagelijkse sector is toegenomen. Ondanks de toename van omvang van de dagelijkse artikelensector in de gehele gemeente Waalre, is deze sector in het centrum van Aalst afgenomen. Hier is het aantal verkooppunten met twee afgenomen ten opzichte van 2010. De niet-dagelijkse artikelensector kent ook in het centrum van Aalst een sterke afname. Hier is het aantal winkel met drie afgenomen.

3

Referentiecentra vormen het gemiddelde van de winkelcentra in vergelijkbare plaatsen met 10.000 – 15.000 inwoners. In bijlage 3 en 4 zijn concrete voorbeelden opgenomen van deze referentiecentra.

Hoofdstuk 3

17

Diagram 3.2: Ontwikkeling dagelijks aanbod 2010-2015

Ontwikkeling dagelijks aanbod (m2wvo) 2500 2000 1500 2010

1000

2015

500 0 Centrum Aalst

Centrum Waalre‐dorp

De Voldijn

Verspreide bewinkeling

Diagram 3.3: Ontwikkeling niet-dagelijks aanbod 2010-2015

Ontwikkeling niet-dagelijkse aanbod (m2wvo) 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0

2010 2015

Centrum Aalst

Centrum Waalre‐dorp

De Voldijn

Verspreide bewinkeling

Leegstand In de gemeente Waalre staan op dit moment 16 panden leeg met een totale omvang van ruim 3.000 m2 wvo. In het centrum gebied van Aalst staan momenteel 9 panden leeg met een totale omvang van circa 2.000 m2 wvo. Hieronder vallen twee panden waar geen winkelfunctie in gevestigd was. Hierdoor komt de totale omvang van de leegstand op een wvo van 1.510 m2, waarvan 6 winkel in Den Hof (circa 950 m2). Dit komt neer op een leegstandspercentage4 van 13,5% van het aantal verkooppunten en 26,8% van het winkelvloeroppervlak in het centrum van Aalst. Met name de panden in het modisch en luxe segment staan leeg. 4

Berekend volgens Locatus-methode: binnen de leegstand is de verhouding tussen detailhandel en nietdetailhandel ongeveer fiftyfifty (aantal panden). De panden in de detailhandel zijn echter groter dan panden in de niet-detailhandel. Om de leegstandsoppervlakte te berekenen wordt de gemiddelde grootte van de leegstaande panden berekend en als rekenfactor gebruikt. Oppervlakte leegstaande panden: verhouding detailhandel - niet-detailhandel is 2:1.

18

Hoofdstuk 3

Ten opzicht van 2010 is dit een enorm grote toename. In 2010 betrof de leegstand 3 winkels met een totale omvang van 221 m2 wvo, waarvan 2 panden in Den Hof (168 m2). Door de grote hoeveelheid leegstand is de consument steeds meer genoodzaakt om aankoopplaatsen buiten de gemeente te bezoeken.

3.4 Concurrentiepositie Het centrum van Aalst staat in een concurrentieverhouding tot winkelgebieden in de omgeving die invloed uitoefenen op de consument uit Aalst. Voor de modische en luxe artikelen is vanzelfsprekend de binnenstad van Eindhoven belangrijk, maar ook de omliggende winkelgebieden zoals de centra van Valkenswaard, Veldhoven en Geldrop trekken koopkracht uit Aalst. Binnen de gemeente Waalre speelt Waalre-dorp een rol voor de consument uit Aalst. Eindhoven Het detailhandelsaanbod in Eindhoven is verdeeld over een groot aantal winkelgebieden met een grote diversiteit, variërend van buurtsteunpunt tot radiaal of binnenstad. Kenmerkend voor de detailhandel in Eindhoven is de fijnmazige structuur aan winkelconcentraties. De radialen Aalsterweg, Geldropseweg, Hoogstraat en Leenderweg zijn bijzondere elementen in de fijnmazige detailhandelstructuur waar de nadruk ligt op meerdere of zelfs alle drie de koopmotieven (boodschappen doen, recreatief- en doelgericht winkelen). Deze drie radialen liggen in de nabijheid van het centrum van Aalst en vormen daarom de directe concurrentie. De Aalsterweg is kwalitatief de sterkste radiaal. Er zijn enkele sterke trekkers gehuisvest, waaronder een internetaanbieder en winkels in o.a. bruidsmode, piano’s en elektra. De branchegroep 'in en om het huis' is ook sterk vertegenwoordigd. De uitstraling van het vastgoed en het openbare domein is over het algemeen prima. De komst van de HOV-lijn verandert het perspectief op de Aalsterweg en leidt tot het verdwijnen van parkeerplaatsen en de afname van doorgaand autoverkeer. Voor consumenten juist een belangrijk bezoekmotief en voor de ondernemers een reden om de straat te kiezen als vestigingslocatie. Valkenswaard Een kleiner en compacter centrum met winkels aan de Markt en horecazaken in het winkelgebied is kortweg hoe het centrum van Valkenswaard volgens het nieuwe Masterplan Centrum 2014 – 2020 uit moet gaan zien. Logische looproutes van parkeerterreinen naar winkels, horeca, het theater en de Markt moeten - naast nieuwe woongebieden, veel minder auto’s en meer fietsers en wandelaars door het dorpshart – hieraan bijdragen. Het nieuwe centrum moet vooral goed bereikbaar, gastvrij, gezellig en groen zijn. Ook moeten er minder winkels en minder leegstand komen en parkeerterreinen moeten veel beter worden aangegeven.

Hoofdstuk 3

19

Veldhoven Het City Centrum is een lokaal tot beperkt regionaal verzorgend centrum. Uitgangspunt is het optimaliseren van de functie; een verdere versterking van de functie wordt niet voorgestaan. Plannen dienen te worden afgestemd op schaal van de eigen gemeente. Geldrop Het centrum van Geldrop moet meer een gebied worden waar bezoekers graag komen en langer willen blijven. Eind 2013 is de nieuwe visie voor de ontwikkeling van dit centrum vastgesteld. De nieuwe visie is gericht op het verbeteren van het bestaande centrum door een andere invulling aan leegstaande winkels te geven, door straten anders in te richten en de beleving te vergroten. Begin 2016 wordt met de uitvoering gestart. Waalre-dorp Het centrum van Waalre-dorp richt zich voornamelijk op een goede dagelijkse verzorging van de directe omgeving. In de afgelopen jaren is nog meer gefocust op het versterken van deze structuur door uitbreiding van de gevestigde Albert Heijn. Naast deze sterke dagelijkse voorzieningenstructuur biedt de historische markt mogelijkheden voor een bijzonder profiel. Eventuele detailhandel op de Markt is mogelijk mits de ontwikkeling gericht is op een bijzondere invulling die aansluit bij het motto “exclusief, authentiek en dynamisch”.

3.5 Ruimtelijk beeld centrum Aalst

Het centrum van Aalst bestaat uit een aantal winkels aan de Eindhovensweg en de winkels in Den Hof. Den Hof is vanaf de Eindhovenseweg nauwelijks waarneembaar. Het centrum presenteert zich hier met de achterkanten van een relatief recent gebouwd blok met winkelpanden. Daarentegen zorgt het bouwblok er wel voor dat het centrum zelf relatief weinig last heeft van het verkeersgeluid van de Eindhovenseweg.

20

Hoofdstuk 3

De ruimtelijke kwaliteit aan de andere zijde van de Eindhovenseweg is slecht te noemen. De verschillende panden, vaak met achterstallig onderhoud zorgen voor een rommelig beeld vanuit de weggebruiker. Doordat de Eindhovenseweg een drukke verkeersader vormt is de verbinding tussen de bewinkeling op Den Hof en de winkels aan de Eindhovensweg niet optimaal.

Den Hof is met de auto niet direct vanaf de Eindhovenseweg te bereiken. De ontsluiting vindt plaats middels twee routes die onlogisch voelen voor potentiële bezoekers.

Hoofdstuk 3

21

Er is voldoende parkeerruimte aanwezig op een parkeerterrein aan de Leesakker en achter de Albert Heijn. Met name het heringerichte parkeerterrein achter de Albert Heijn is van goede kwaliteit. Het parkeerterrein aan de Leesakkers is functioneel goed, maar is weinig uitnodigend.

De winkels zijn niet bereikbaar met de auto, parkeren voor de deur is daardoor ook niet mogelijk.

22

Hoofdstuk 3

De algemene uitstraling wordt bepaald door het versnipperd eigendom. Er bestaan grote verschillen tussen de verschillende panden in karakteristiek, uitstraling, beeldkwaliteit en onderhoud. De openbare ruimte is ruim van opzet waardoor veel ruimte ligt tussen de verschillende winkels. De inrichting van de openbare ruimte zelf kan verbeterd worden, maar is niet de grootste prioriteit. In het centrum van Aalst zijn met name kleinere niet-marktconforme winkelpanden gelegen. Ruimte voor grotere winkelformules moet daardoor gezocht worden in het combineren. De winkels liggen op relatief grote afstand van elkaar, zeker gezien de aanwezige leegstand in het gebied. Dit maakt het minder prettig om te ‘winkelen’ in het centrum.

3.6 Beleidskaders Detailhandelsvisie gemeente Waalre 2010 In de detailhandelsvisie5 zijn verschillende uitgangspunten aangereikt voor het verbeteren van de detailhandelsstructuur in de gemeente Waalre. Een van deze punten is de versterking van het aanbod; het huidige detailhandelsaanbod is naar omvang en schaalgrootte gering. Om ook naar de toekomst toe een goede verzorging te kunnen blijven bieden aan minimaal de eigen bewoners is versterking van het aanbod nodig. Eveneens is een kwaliteitsslag op het gebied van ruimtelijke kwaliteiten, zoals sfeer en gezelligheid noodzakelijk. De focus moet hierbij komen te liggen op het versterken van het aanbod in de dagelijkse sector. Een ander uitgangspunt in deze detailhandelsvisie is dat concentratie van het detailhandelsaanbod centraal moet staan. Dit leidt tot het vergroten van de mogelijkheden voor de consument om efficiënt aankopen te kunnen doen en het vergroot bovendien de keuzemogelijkheden binnen een winkelgebied. Het versterken en concentreren van het detailhandelsaanbod in de gemeente Waalre legt in de praktijk de focus op één of twee win-

5

Bron: Waalre 2010, Detailhandelsvisie

Hoofdstuk 3

23

kelcentra. Deze centra dienen zich te ontwikkelen tot de belangrijkste winkelconcentraties in de gemeente. Raadsvoorstel 5 februari 2013 Als vervolg op detailhandelsvisie uit 2010 is onderzoek gedaan naar de versterking van het winkelcentrum Den Hof. Het resultaat van dit onderzoek is het rapport “Den Hof … volop kansen!”, waarin wordt vastgesteld om geen tweede supermarkt toe te voegen aan Den Hof en het winkelsteunpunt de Voldijn te behouden. Daarnaast wordt het winkelrondje Den Hof aangewezen als concentratiegebied, waarbij versterking van het winkelcentrum gezocht moet worden in de toevoeging van een warenhuis, winkels in het middensegment en de speciaalzaken. Een klankbordgroep (bestaande uit winkeliers, vastgoedeigenaren, Aert Swaens en de gemeente) heeft de regie op zich genomen met betrekking tot de versterking van het winkelcentrum Den Hof. Structuurvisie gemeente Waalre 2013 In de structuurvisie6 voor de gemeente Waalre is het behouden van de ruimtelijke kwaliteit van de woon- en leefomgeving een belangrijk uitgangspunt. Het gaat hier om een samenspel van factoren, zoals het aanwezige groen in de kern, het omringende landschap, voldoende parkeermogelijkheden, maar natuurlijk ook een (basis) voorzieningenpakket op bereikbare afstand. Om een aantrekkelijke woongemeente te kunnen blijven met een aantrekkelijk woon- en leefklimaat, is een goed voorzieningenaanbod essentieel. De gemeente beschouwt het als een grote verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat de kwaliteit van het basisvoorzieningenaanbod behouden blijft en dergelijke voorzieningen voor de gemeenschap beschikbaar en goed bereikbaar blijven. De basisvoorzieningen kunnen worden uitgesplitst in twee onderdelen:  het behouden van detailhandelsvoorzieningen in de beide kernen Aalst en Waalre, in de vorm van complete winkelcentra;  het behouden van leervoorzieningen, sportvoorzieningen en zorgvoorzieningen in de gemeente Waalre, in de vorm van verspreid gelegen accommodaties. Coalitieakkoord gemeente Waalre In het coalitieakkoord 2014 – 2018 is omschreven dat inwoners van Waalre over veel kennis beschikken en een groot organiserend vermogen hebben. Waalre benut deze kennis en het organiserend vermogen door de gemeente als servicegerichte organisatie in te zetten, waarbij het primaire uitgangspunt de eigen kracht van de inwoners is. Om dat te bereiken, wil de gemeente haar inwoners stimuleren en inspireren, waar nodig een helpende hand bieden en ruimte geven om zaken mogelijk te maken.

6

Bron: Focus op Waalre 2013; Structuurvisie gemeente Waalre

24

Hoofdstuk 3

Regionale visie De uitgangspunten vanuit de gemeente Waalre sluiten aan op de regionale Detailhandelsvisie van 2015. De focus op de gemeente Waalre ligt op het versterken van de lokaal verzorgende functie van de winkelgebieden in de centra van Waalre-dorp en Aalst.

3.7 Overige ontwikkelingen in Aalst Omleiding N69 De huidige N69 wordt ontlast door de aanleg van de ‘Westparallel’, een nieuwe 80 km weg (1 x 2 banen). Dit nieuwe tracé is vastgesteld om met name het vrachtverkeer om Valkenswaard en Waalre heen te leiden, naar een meer westelijke ontsluiting op de A67 / A2 (N2). De nieuwe weg biedt straks het doorgaande verkeer een alternatief in plaats van over vele lokale wegen in het gebied en door de dorpen te rijden. De leefbaarheid in het centrum van Aalst zal daardoor verbeteren.

3.8 Landelijke trends en ontwikkelingen De dynamiek in de Nederlandse detailhandel is groot. De consument anno nu is een andere consument dan die van vijf of tien jaar geleden en de consument anno 2020 zal er anders uitzien dan die van nu. De detailhandel reageert op dit veranderend consumentengedrag. De trends die relevant zijn voor de detailhandel in het centrum van Aalst worden hieronder benoemd. Schaalvergroting en (super)specialisatie Voor een rendabel functioneren is een steeds groter verkoopvloeroppervlak nodig. Nieuwe, moderne service supermarkten hebben een omvang van circa 1.250 - 1.750 m² terwijl ook moderne discountsupermarkten al ca. 1.000-1.200 m² wvo omvatten. Tegenover de schaalvergroting is tegelijk een trend van schaalverkleining en (super)specialisatie waar te nemen. Er duiken winkels op met een zeer specialistisch of bijzonder assortiment. Daarvoor is wel een groot draagvlak of een sterke marktpositie nodig. Opleving in boodschappencentra Er is in de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in het verbeteren van het verblijfsklimaat in een aantal boodschappencentra en in het uitbreiden van de winkelruimte. Het aanbod concentreert zich steeds meer in de grotere dorps- en buurtcentra. Vooral de supermarkten maken waar mogelijk een schaalsprong in deze sterk op boodschappen doen gerichte centra. Op wijk-, buurt- en dorpsniveau zijn supermarkten de belangrijkste publiekstrekkers. Compact, compleet en comfortabel zijn de kernwoorden voor goed functionerende boodschappencentra.

Hoofdstuk 3

25

Samenwerking als onvoorwaardelijke voorwaarde Winkelgebieden waar op basis van samenwerking tussen de belangrijkste stakeholders (exploitanten/ondernemers, vastgoedeigenaren en de gemeente) gewerkt wordt aan een gezamenlijk plan voor de vitaliteit van het winkelgebied zijn de winnende winkelcentra. Partijen hebben elkaar nodig om een plan tot uitvoering te brengen en het centrum vervolgens ook te onderhouden en beheren. Behoefte aan voorzieningen in de nabijheid Koopstromenonderzoeken laten verschuivingen zien in het koop- en bestedingsgedrag van de consument. De mate waarin de consument haar dagelijkse boodschappen doet in de eigen woonplaats is gedaald (binding gemiddeld 5% lager). De consument is minder trouw aan het eigen boodschappenaanbod; concurrentie tussen winkelgebieden is toegenomen. Kwaliteitsverbetering en aanbodversterking zijn noodzakelijk om de concurrentiepositie te blijven behouden. Omvang en draagvlak Supermarktenorganisaties stemmen de omvang van hun winkels tegenwoordig meer dan voorheen af op de omvang van het (beoogde) marktgebied. Het benodigd draagvlak voor voorzieningen wordt steeds groter. De extra winkelmeters worden deels door een groter draagvlak terugverdiend. Aspecten als autobereikbaarheid en parkeermogelijkheden hangen samen met deze ontwikkeling en worden steeds belangrijker. Om het draagvlak toch te kunnen realiseren, opteren supermarkten steeds vaker voor locaties buiten reguliere winkelgebieden. Voor de continuïteit van de clusters van winkels op wijk-, buurt- en dorpsniveau kan dat grote gevolgen hebben. Nieuwe (internet)winkelconcepten Internet is een belangrijk communicatiemiddel voor de consument. Levensmiddelen worden echter overwegend aangeschaft via de fysieke winkel. De verwachting voor de dagelijkse artikelensector is vooralsnog dat het aandeel van de internetbestedingen ondanks de komst van de afhaalpunten, tamelijk gering zal blijven, enerzijds omdat dit slechts een beperkte consumentengroep zal aanspreken, anderzijds omdat er in Nederland sprake is van een dicht netwerk aan buurt- en wijkcentra met goede, relatief goedkope supermarkten en andere aanbieders. Toenemende leegstand Nederland kent circa 28 miljoen vierkante meters winkelvloeroppervlakte, verdeeld over zo’n 97.300 winkels. De gemiddelde winkelleegstand in verkooppunten bedraagt 7,4%, oftewel ruim 16.500 winkels7. Sinds 2006 is de winkelleegstand langzaam aan het oplopen. De meeste experts verwachten dat deze ontwikkeling voorlopig doorzet. Naast marktomstandigheden en veranderend consumentengedrag ligt hier tevens de vergrijzing van het ondernemersbestand aan ten grondslag. Immers, vaak is er geen opvolging, waardoor veel winkels zullen gaan sluiten. 7

Bron: Locatus Retail Reflect 2016: Winkelleegstand in Nederland niet toegenomen in 2015

26

Hoofdstuk 3

Veranderd consumentengedrag Ontwikkelingen aan de aanbodzijde hebben invloed op het koopgedrag van de consumenten, evenzo heeft het veranderende koopgedrag gevolgen voor de aanbodstructuur. Door ervaring en de overvloed aan informatie is de hedendaagse consument kritisch. In het koopgedrag wordt, naast de prijs, rekening gehouden met factoren als tijd, inspanning, gemak en plezier.  In de dagelijkse sector worden de aankopen door de consument nog steeds dicht bij huis gedaan. Dit aanbod blijft dan ook (mits het voldoet aan het verwachtingspatroon) in buurt, wijk en dorp veel perspectief behouden. Bovendien worden winkelvoorzieningen in de directe omgeving belangrijker door de toenemende vergrijzing.  Gemiddeld wordt minder tijd besteed aan winkelen en boodschappen doen, ook bij de supermarkt. Wel is het bestede bedrag per bezoek toegenomen.  De consument stelt steeds hogere eisen aan de keuzemogelijkheid in supermarkten, maar de prijs heeft wel aan belang gewonnen. Deze prijsbewuste consument is sterk op de prijsvriendelijke en discountsupermarkten georiënteerd.  De consument bezoekt steeds vaker grotere winkels en winkelcentra in verband met het gemak van ruime keuze.  Door een grotere mobiliteit en de beschikbare informatie is het referentiekader van de consumenten in de afgelopen jaren ruimer geworden. Aanbodkwaliteit, keuzemogelijkheid, prijsstelling en interne (winkelinrichting, uitstraling) en externe (omgevingskwaliteit) verschijningsvorm worden als gevolg hiervan belangrijker.

3.9 Bestedingen en koopstromen 3.9.1 Bestedingen Het inkomensniveau in de gemeente Waalre bedraagt ca. € 18.200,- per hoofd van de bevolking per jaar en ligt daarmee ca. 21% boven het landelijk gemiddelde inkomen van € 15.100,- per hoofd van de bevolking8. In de distributie planologie is het gebruikelijk een correctie op bestedingscijfer toe te passen indien het inkomensniveau meer dan 5% afwijkt. Voor dit onderzoek worden de gecorrigeerde gemiddelde bestedingscijfers gehanteerd. Voor de dagelijkse artikelensector wordt een bedrag van € 2.588,- per hoofd van de bevolking gehanteerd en voor de niet-dagelijkse artikelensector een bedrag van € 2.598,-.

8

Bron: CBS 2012: Regionale Inkomensverdeling

Hoofdstuk 3

27

3.9.2 Koopstromen Op gemeenteniveau wordt uitgegaan van een koopkrachtbinding van 80% in de dagelijkse sector. In de niet-dagelijkse sector wordt dit percentage op 9% gesteld. Deze cijfers zijn afgeleid van het koopstromenonderzoek SRE uit 2009. In beschikbaar koopstromenonderzoek 9 wordt voor Aalst uitgegaan van een koopkrachtbinding van 30% in de dagelijkse sector. In de niet-dagelijkse sector wordt dit percentage op 3% gesteld. Dit is 1% lager ten opzichte van 2010, aangezien er in de tussentijd een gedeelte van het niet-dagelijkse aanbod in Aalst is verdwenen. 3.9.3 Huidig functioneren In bijlage 5 is op basis van de hierboven beschreven gegevens een berekening gemaakt van het economisch functioneren van het aanbod in de gemeente Waalre en het centrumgebieden van Aalst. Hiervoor wordt de omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) als indicator gebruikt. Gemeente Waalre In de gemeente Waalre functioneert het aanwezige dagelijkse aanbod iets boven het landelijk gemiddelde. Het niet-dagelijkse aanbod functioneert daarentegen theoretisch ruim onder het landelijke gemiddelde. Ten opzichte van 2010 is er in de vloerproductiviteit weinig veranderd; de omzet in de dagelijkse sector is iets gestegen en de omzet in de niet-dagelijkse sector is licht gedaald. Centrum Aalst Het dagelijkse- en niet dagelijkse aanbod in het centrum van Aalst functioneert onder het landelijke gemiddelde. Dit heeft met name te maken met de lage koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing.

3.10 Conclusie uitgangspositie Het huidig functioneren laat zien dat het centrum van Aalst niet optimaal functioneert. De aanpak richt zich op het verbeteren van dit functioneren. Op basis van de bovenstaande analyse kunnen de volgende conclusies worden getrokken over de uitgangspositie van het centrum van Aalst:  Op basis van de gemeentelijke bevolkingsontwikkeling mag geen groei van de bestedingen in de winkelgebieden in de gemeente Waalre verwacht worden. De wijziging in de bevolkingssamenstelling zal wel een veranderende vraag tot gevolg hebben. Ouderen besteden anders dan jongeren en gezinnen met kinderen. Men stelt met name eisen aan het assortiment van de winkels. Ook zijn ouderen overwegend 9

Bron: Koopstromenonderzoek SRE, 2009

28

Hoofdstuk 3





 

meer gericht op de eigen woonplaats voor het doen van aankopen dan de jongere consumentengroepen. Het winkelaanbod blijft achter ten opzichte van de referentiecentra. Een versterking van met name de dagelijkse sector en de branche ‘mode & luxe’ kan bijdragen aan het versterken van het winkelcentrum en het terugdringen van de leegstand. De vraag is of het centrum van Aalst voldoende kwaliteiten biedt voor de vestiging van winkels in de branche ‘mode & luxe’. Gezien het ruime aanbod in de omgeving ligt het niet in de ambitie van de gemeente Waalre om het detailhandelsaanbod dusdanig te versterken dat hiermee geconcurreerd kan worden. In Eindhoven, Valkenswaard en Veldhoven zijn namelijk ruime detailhandelsvoorzieningen aanwezig. De versterking van het aanbod zal daarom gericht moeten zijn op een goede (basis)voorziening voor de eigen inwoners en in lijn hiervan zal het centrum van Aalst een lokaal verzorgend profiel moeten aannemen. Alle beleidskaders ondersteunen een ontwikkeling van Aalst-centrum tot lokaal verzorgend dorpscentrum, waarbij aandacht is voor concentratie. De beschreven trends zoals ‘opleving van het boodschappencentra’ en ‘behoefte aan voorzieningen in de nabijheid’ sluiten aan bij de ontwikkeling van het centrum van Aalst naar een goed functionerend dorpscentrum. Daarvoor zullen wel een aantal randvoorwaarden ingevuld moeten worden. Compact, compleet en comfortabel zullen concreet ingevuld moeten worden op basis van samenwerking tussen de ondernemers, vastgoedeigenaren en de gemeente.

Hoofdstuk 3

29

4.

UITGANGSPUNTEN EN RANDVOORWAARDEN 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt eerst aandacht besteed aan het kansrijke programma voor Den Hof. Hierbij wordt zowel naar de distributieve mogelijkheden voor Aalst gekeken als naar de branchering en mogelijke invullingsmogelijkheden. Vervolgens wordt de distributieve onderbouwing voor de ontwikkelingsmogelijkheden van Den Hof gegeven. Tot slot worden ruimtelijke uitgangspunten geformuleerd, die met name gericht zijn op het creëren van een compleet, compact en comfortabel centrum van Aalst.

4.2 Kansrijk programma De versterking van het centrum van Aalst moet gericht zijn op een ideaal profiel voor een boodschappen-plus centrum. Door vergelijking met andere boodschappen-plus centra met ongeveer dezelfde omvang, zijn de volgende bevindingen gedaan10:  Een tweede (complementaire) supermarkt ontbreekt in de huidige situatie in het centrum van Aalst. In bijna alle referentiecentra zijn minstens twee supermarkten met een moderne omvang aanwezig. Idealiter kunnen deze twee supermarkten elkaar in marktsegmentatie complementeren. In Aalst is een supermarkt buiten het centrum gevestigd (Voldijn) wat in de huidige situatie afbreuk doet aan de aantrekkingskracht van het centrum.  Een zo compleet mogelijk pakket van versspeciaalzaken is erg wenselijk voor een goede verzorging van de consument c.q. de inwoners van het gebied. Een bakker, slager, slijter en delicatessenzaak bestaan al in de huidige situatie. In deze delicatessenzaak wordt ook kaas verkocht. Een viswinkel is buiten het centrum gevestigd. Een groente- en fruitzaak ontbreekt echter en zou een aanvulling kunnen zijn.  Alle referentiecentra zijn voorzien van een warenhuis en de oppervlakte van deze winkel varieert van circa 300 m2 wvo tot circa 750 m2 wvo. Deze branche staat wel enigszins onder druk waardoor het de vraag is of het centrum van Aalst nog aan de vestigingsvoorwaarden voldoet.  Het aanvullend pakket van winkels dat gericht is op de niet-dagelijkse sector is elders voornamelijk ingevuld met hoogfrequent benodigd (alledaags) non-food assortiment. Huishoudelijke artikelenzaak, algemeen textiel, een optiekwinkel, schoenenzaak of speelgoedwinkel zouden mogelijke invullingen kunnen zijn. Een winkel in dierenbenodigdheden is buiten het centrum gevestigd. Deze branche zou een aanvulling voor het centrum kunnen zijn. De nadruk ligt vanwege het boodschappenkarakter van deze centra niet zo zeer op het modische segment. 10

Referentiecentra vormen het gemiddelde van de winkelcentra in vergelijkbare plaatsen met 10.000 – 15.000 inwoners. In bijlage 3 en 4 zijn concrete voorbeelden opgenomen van deze referentiecentra.

30

Hoofdstuk 4



  

Het winkelaanbod wordt gewoonlijk aangevuld met enkele horecazaken en publieksgerichte (commerciële) dienstverlening. Een lunchroom of fastfoodrestaurant zou een aanvulling kunnen zijn op het aanbod in Aalst, aangezien dit wordt gedomineerd door restaurants. Andere horecagelegenheden zijn qua aantal enigszins gelijk aan het aanbod van de referentiecentra. Voor de publieksgerichte (commerciële) dienstverlening kan gedacht worden aan een financiële intermediair of een schoonheidssalon. Aanvullingen in de sfeer van ambachtelijke bedrijven of service-concepten zoals reparatie behoort tot de mogelijkheden. Daarnaast zijn maatschappelijke voorzieningen in bijvoorbeeld zorg en welzijn aanvullingen voor een het centrumgebied. Versterking van het aanbod in het centrum van Aalst is zeker mogelijk, maar het gaat niet om grote volumes. Het is maatwerk en deels gaat het ook om verplaatsers. Ook zullen er in de toekomst zeker ondernemers met nieuwe concepten komen met een menging van functies. Voorop staat dat de vestigingsplaatskwaliteiten goed moeten zijn om bedrijven naar het centrum van Aalst te lokken. Daar ligt de eerste prioriteit.

4.2.1 Scenario's Centrum Aalst Navolgend worden op basis van de uitgangssituatie, de trends en ontwikkelingen en de benchmark twee scenario’s voor de functionele ontwikkelingsmogelijkheden het centrum Aalst uitgewerkt: een scenario met één supermarkt en een beperkt niet-dagelijkse aanbod en een scenario met twee supermarkten en een iets uitgebreider, maar nog steeds beperkt niet-dagelijks aanbod. Scenario 1: twee supermarkten In de huidige situatie ontbeert het centrum van Aalst voldoende autonome trekkracht. Gezien het beoogde profiel (boodschappencentrum) zal een versterking van die trekkracht met name ingevuld moeten worden door een tweede supermarkt. Dit zijn binnen de dagelijkse artikelensector veruit de belangrijkste publiekstrekkers en zij lokken veel combinatiebezoeken uit met andere, nabijgelegen winkels. Daarmee vormen zij als het ware de motor van boodschappencentra. De rol van supermarkten in boodschappencentra Binnen de in eerste instantie op boodschappen doen gerichte kernverzorgende centra nemen de supermarkten een centrale rol in. Supermarkten zijn door hun omvang en breedte van het assortiment veruit de belangrijkste publiekstrekkers voor deze winkelcentra. Een doorsnee-supermarkt van 1.000 à 1.200 m² wvo trekt ca. 10.000 bezoekers per week. De andere dagelijkse artikelenwinkels, maar zeker ook de andere aanwezige winkels en voorzieningen, profiteren van de trekkracht van de supermarkten omdat de consument het bezoek aan een supermarkt vaak combineert met het bezoek aan ander aanbod. Eerder onderzoek geeft aan dat in wijkwinkelcentra ca. 70% van de bezoekers in

Hoofdstuk 4

31

eerste instantie voor supermarktbezoek komt en hiervan combineert bijna de helft (45%) het bezoek ook met andere winkels11. Een ander onderzoek12 komt tot de conclusie dat in dorps- en wijkcentra het combinatiebezoek tussen supermarkten en dagelijkse speciaalzaken op een zeer hoog niveau ligt. Hierbij wordt het combinatiebezoek positief beïnvloed als de supermarkt zeer dicht bij de andere winkels is gelegen. Uit dit onderzoek onder 4.750 bezoekers van supermarkten in 30 centra komt het volgende verder naar voren:  Gemiddeld loopt 65% van de supermarktklanten één of meer andere winkels binnen tijdens hetzelfde bezoek aan het winkelgebied.  In centra waar de supermarkt een directe ruimtelijke relatie heeft met het overige winkelaanbod (op zeer korte afstand, tot 50 meter en entree in het zicht) ligt het combinatiebezoek door supermarktklanten (73%) beduidend hoger dan in centra waar de supermarkt op afstand en/of buiten het zicht ligt (49%).  Gemiddeld ligt het combinatiebezoek door klanten van servicesupermarkten (75%) beduidend hoger dan bij klanten van discountsupermarkten (40%).  De omvang van de supermarkt heeft geen invloed op het aandeel (%) supermarktklanten dat één of meer andere winkels binnen loopt tijdens hetzelfde bezoek. De onderzoekers komen tot de slotconclusie dat supermarkten een zeer belangrijke bijdrage leveren aan het voortbestaan van een gevarieerd aanbod dagelijkse speciaalzaken in dorps- en wijkcentra. In dit scenario wordt uitgegaan van de toevoeging van een tweede supermarkt aan het centrum van Aalst. De komst van een tweede supermarkt betekent dat meer consumenten het centrum zullen bezoeken en daarmee biedt dit perspectief op een wat meer uitgebreid programma aan detailhandel en aanverwante publieksgerichte voorzieningen. Dagelijkse artikelen Bij de vestiging van een tweede supermarkt kan het gaan om een verplaatsing van de Jumbo, die nu in het op korte afstand van het centrum gelegen winkelcentrum Voldijn aanwezig is of om de vestiging van een nieuwe supermarkt, bij voorkeur een discounter. Een verplaatsing van de Jumbo zal voor deze winkel op langere termijn meer perspectief bieden aangezien Den Hof versterkt wordt als dorpshart. Het combinatiebezoek met andere winkels zal toenemen, daardoor wordt het vestigingsklimaat veel aantrekkelijker en dat kan weer andere winkels en voorzieningen aantrekken. Invulling van een tweede supermarkt met een discounter trekt klanten uit een groter verzorgingsgebied dan een servicesupermarkt. Bovendien is een discounter meer complementair aan de aanwezige service-supermarkt en kan de combinatie extra aantrekkelijk zijn voor de consument. Een positief punt is ook dat een discounter minder concurrerend is voor de

11 12

Bron: Strabo 2010: De veranderende rol van de supermarkt in winkelcentra Bron: DTnP 2010: Onderzoek naar combinatiebezoek tussen supermarkt en speciaalzaak

32

Hoofdstuk 4

(vers)speciaalzaken, maar het combinatiebezoek met andere winkels is overwegend wel weer minder groot dan bij service-supermarkten. Een uitbreiding met nieuwe (vers)speciaalzaken is, gezien het aanwezige aanbod, nauwelijks mogelijk. Een AGF-winkel ontbreekt weliswaar, maar deze zaken ondervinden veel concurrentie van de supermarkten en hun aantal neemt gestaag af. Voor sterk op specifieke doelgroepen gerichte speciaalzaken, bijvoorbeeld allochtone winkels, worden ook weinig mogelijkheden gezien vanwege de aanwezigheid van dergelijke zaken in de omringende plaatsen (met name Eindhoven). Niet-dagelijkse artikelen Binnen deze sector zijn de warenhuizen of warenhuisachtige winkels de belangrijkste trekkers. Met name Action is een veel publiektrekkende winkel, maar deze winkel is al in Aalst aanwezig, zij het buiten het centrum. Gezien de uitgangssituatie acht BRO een verplaatsing naar het centrum van Aalst op afzienbare termijn weinig waarschijnlijk. Omdat de Hema-formule het - mede als gevolg van de concurrentie vanuit de Action en het internet - momenteel niet gemakkelijk heeft, is de komst van een dergelijk warenhuis naar Aalst-centrum eveneens weinig waarschijnlijk. De terugkeer van een Blokker of vestiging van Marskramer sluiten wij echter niet uit. Zo’n winkel kan ook speelgoed aanvoeren; nieuwe speelgoedwinkels worden op dit niveau nog maar weinig geopend. Ook prijsvriendelijke algemene textielzaken (Zeeman, Wibra) vormen subtrekkers binnen boodschappen-plus centra. Dergelijke winkels zijn ook niet in de gemeente Waalre aanwezig, terwijl het gezamenlijke draagvlak is in principe groot genoeg is. Daarnaast vindt men wel kledingdiscounters in centra gelijkend op Aalst. Hierbij valt te denken aan formules als Kik, Jola en Takko, maar het is de vraag of dergelijk aanbod aansluit bij het profiel van de consumenten in de gemeente. In diverse referentiecentra is ook een schoenenwinkel aanwezig, maar juist deze branche heeft veel te lijden onder het internetwinkelen. Daarmee is de kans dat zich een nieuwe schoenenzaak in het centrum van Aalst vestigt klein. Dit geldt ook voor meer hoogwaardige of anders gespecialiseerde kledingwinkels. Zowel in Aalst als Waalre zijn meerdere winkels op het gebied van bloemen en planten, dierenspeciaalzaken en rijwielen aanwezig. In deze branches zijn weinig uitbreidingsmogelijkheden voor het centrum van Aalst aan te geven, mede omdat er bijvoorbeeld al twee fietsenzaken gevestigd zijn. Concentratie/verplaatsing is in enkele gevallen wel een optie. Overige voorzieningen Er is al veel horeca in en om het centrum van Aalst aanwezig, maar een lunchroom en eventueel een fastfood-restaurant kunnen het aanbod nog verbreden. Dat kan ook door formule wijziging van bestaand horeca-aanbod

Hoofdstuk 4

33

Scenario 2: één supermarkt Zonder extra supermarkt zal de autonome trekkracht van het centrum van Aalst niet of nauwelijks versterkt kunnen worden en daarmee is de kans dat er zich nieuwe winkels vestigen erg klein. De inzet bij dit scenario zal vooral gericht moeten zijn op het actief verplaatsen naar een concentratiegebied binnen Den Hof en verplaatsing van nu buiten het centrum aanwezige winkels naar het centrum van Aalst. Op die wijze ontstaat een meer geconcentreerd voorzieningenaanbod wat ook kan bijdragen aan een verbetering van het verblijfsklimaat. 4.2.2 Distributieve onderbouwing Op basis van de genoemde aannames zijn de totale toekomstige bestedingen te ramen. Deze bestedingen worden afgezet tegen een referentie vloerproductiviteit. Hiermee is een benadering te maken van de distributieve uitbreidingsmogelijkheden. De berekeningen voor het toekomstig, distributief functioneren van het centrum van Aalst zijn toegevoegd in bijlage 6. Tabel 4.1: Indicatie uitbreidingsruimte winkelaanbod gehele kern Aalst (m² wvo) 2

Dagelijkse sector

2

Huidige omvang (m wvo)

Uitbreidingsruimte (m wvo)

3.201

100 - 550

Scenario 1: twee supermarkten Scenario 1a Scenario 1 kan opgedeeld worden in twee deelscenario’s. Het eerste scenario - scenario 1a - houdt in dat de Jumbo, die gevestigd is aan de Voldijn, naar Den Hof komt. Dit houdt in dat er dus twee supermarkten in Den Hof gevestigd zijn met elk een winkelvloeroppervlak van ca. 1.200 m2. Zoals beschreven is de verplaatsing van de supermarkt reeds onderzocht, maar dit was ruimtelijk en financieel lastig. Op dit moment is de situatie gewijzigd en heeft er zich een andere supermarktformule gevestigd in de Voldijn, waardoor de optie verplaatsen naar Den Hof opnieuw kan worden voorgelegd. Doordat het hier gaat om een verplaatsing is er geen uitbreidingsruimte nodig. De theoretische uitbreidingsruimte van het dagelijkse aanbod bedraagt dan 100 – 550 m2 wvo, waardoor er na de verplaatsing van de Jumbo nog ruimte is voor de toevoeging van winkels in het dagelijkse aanbod (o.a. speciaalzaken). Daarnaast is er ruimte voor de uitbreiding van het niet-dagelijkse aanbod. Scenario 1b Scenario 1b houdt in dat er, naast de huidige Albert Heijn in Den Hof en de Jumbo aan de Voldijn, een derde supermarkt wordt toegevoegd in Den Hof. Dit houdt dus in dat er in totaal twee supermarkten in Den Hof zijn gevestigd en één supermarkt aan de Voldijn. Naast deze twee supermarkten zullen er ook een aantal speciaalzaken in de dagelijkse

34

Hoofdstuk 4

artikelensector en een aantal winkels in de niet-dagelijkse sector aanwezig zijn. Uit de theoretische berekening van de uitbreidingsruimte blijkt dat de beschikbare ruimte (m2 wvo) onvoldoende zijn voor de toevoeging van een derde supermarkt in Aalst. De komst van een derde supermarkt zal de trekkracht richting het centrum van Aalst toenemen, waardoor de koopkrachtbinding zal toenemen. Dit is echter onvoldoende om de uitbreidingsruimte mogelijk te maken. De vraag is dus of deze supermarkt toegevoegd kan worden zonder effect te hebben op het andere aanbod. Daarnaast is er wel ruimte voor de uitbreiding van het niet-dagelijkse aanbod. Scenario 2: één supermarkt Voor dit scenario geldt dat er geen wezenlijke functionele versterking plaats zal vinden. Dat houdt in dat uitgegaan kan worden van het huidig functioneren, zoals aangegeven in bijlage 5, tabel 3.3. Hieruit blijkt dat er theoretisch gezien de behaalde vloerproductiviteit niet of nauwelijks uitbreidingsruimte is voor nieuwe toevoegingen. Dit geldt met name voor de niet-dagelijkse artikelen-sector.

4.3 Ruimtelijke uitgangspunten Compleet Om de beoogde functie als dorpscentrum voor Aalst waar te maken is een versterking van het centrum nodig. De distributieve ruimte dient zoveel mogelijk hier ingezet te worden, voor modernisering van het aanbod en toevoeging van ontbrekende of recent vertrokken branches, die door verbetering van de vestigingsplaats voorwaarden weer verleid zouden kunnen worden. Daarbij moet ook oog zijn voor marktconforme winkelruimte om ketens als Blokker en Zeeman weer te kunnen interesseren terug te keren (alhoewel dit ook afhankelijk is van andere factoren). Compact Het totaalaanbod dient in voldoende mate compleet en attractief te zijn en zo geconcentreerd mogelijk te worden aangeboden in een goed bereikbare en aangename omgeving. De kracht van het centrum is het gemak voor de consument. Een goede ruimtelijke en functionele samenhang is daarbij belangrijk. Dit betekent dat winkels die elkaar qua koopgedrag aanvullen zoveel mogelijk geclusterd zijn. Daarnaast is concentratie en eenheid essentieel. Het winkelaanbod mag, zeker in de relatief kleinschalige situatie van Aalst, ruimtelijk niet opgeknipt worden. Er moet zoveel mogelijk één winkelfront zijn zonder barrières, zoals een weg, straat of water. Aangezien de supermarkt essentieel is voor de trekkracht naar het centrum en het een moderne supermarkt betreft, is het de opgave om een compact winkelgebied in de nabijheid van de supermarkt te creëren.

Comfortabel

Hoofdstuk 4

35

Bereikbaarheid en parkeren Een aantrekkelijke winkelsamenstelling is één. Het aanbod moet echter ook goed bereikbaar zijn voor de consument. Deze bereikbaarheid heeft drie elementen:  Een goede bereikbaarheid vanuit het beoogde verzorgingsgebied voor alle modaliteiten. De autobereikbaarheid is hierbij cruciaal, maar ook aan de bereikbaarheid te voet en per fiets wordt in Aalst veel waarde gehecht. Het bereikbaarheidsprofiel moet aansluiten bij het bezoekmotief van de consument.  Het garanderen van voldoende parkeervoorzieningen. Deze voorzieningen moeten zoveel mogelijk geclusterd zijn en worden zodanig gesitueerd dat de bereikbaarheid van individuele winkels in het centrum min of meer gelijkwaardig is.  De toegankelijkheid van en in het centrum. De consument moet zich in het centrum vrij en ongehinderd kunnen bewegen. Verblijfskwaliteit en ruimtelijke inrichting De aantrekkingskracht van een winkelgebied stelt eisen aan het verblijfsklimaat en de ruimtelijke inrichting van een centrum. Hierbij moet aandacht worden besteed aan herkenbare entrees, overzichtelijkheid, logische routing, voldoende zichtbaarheid voor individuele winkels, inrichting van de openbare ruimte en de uitstraling en presentatie van winkels. Doorvertaling in het centrum van Aalst Creëren van directe verbinding vanaf de Eindhovenseweg, waardoor de bereikbaarheid voor passantenverkeer sterkt verbetert, is een kans. Dit is bijvoorbeeld mogelijk te maken door restaurant De Meiboom te verwerven en een ontsluiting over Den Hof mogelijk te maken. Functioneel is dit een goede optie, maar deze ontsluiting zou aan de achterkanten van woningen en winkels komen te liggen wat ten aanzien van overlast en uitstraling twijfelachtig is. Een directe verbinding (eenrichting) die aansluit op de Dorpsstraat biedt een aantal kansen: Het centrum krijgt een betere oriëntatie op de Eindhovenseweg. Daarnaast kan er parkeren langs de straat (Dorpsstraat) toegevoegd worden en ontstaat er onderscheid in openbare ruimte. Een winkelstraat met parkeren voor de deur, een winkelstraat waarin voetgangers dominant zijn en een horecaplein zijn hiervan voorbeelden. Dit vergt echter wel een grootschalige ingreep/doorbraak in de bouwblokken aan de Eindhovenseweg. In de hierna volgende verkennende schetsen is een aantal varianten voor ontsluiting en parkeren opgenomen. De versnipperde eigendomssituatie maakt het lastig een concentratiegebied, met qua koopgedrag elkaar aanvullende winkels binnen het centrum van Aalst, te realiseren. Toch zal daar proces van verkenning van mogelijkheden op ingezet moeten worden. Op basis van de hiervoor genoemde overwegingen en de twee scenario’s, is een aantal varianten opgesteld. Deze zijn in dit stadium met name bedoeld om de discussie op gang te brengen over de mogelijke oplossingen.

36

Hoofdstuk 4

Verkenningen met 2 supermarkten Het inpassen van een tweede supermarkt vraagt om een grootschalige ingreep. In de onderstaande 4 schetsten is dit weergegeven. Bij 2 supermarkten in Den Hof kan een belangrijk deel van het bestaande winkelaanbod gehandhaafd blijven. Knelpunt zijn de grondgebonden gebouwen met winkelruimten die met de rug naar de Eindhovenseweg gesitueerd zijn. In 3 van de 4 schetsen zijn deze geamoveerd ten gunste de zichtbaarheid en het parkeren. Daarnaast biedt dit de mogelijkheid om de ontsluiting vanaf de Eindhovenseweg te realiseren. In de 4e schets is een (kleine) 2e supermarkt in de bestaande bebouwing ingepast.

Verkenningen met 1 supermarkt Indien het supermarktaanbod beperkt blijft tot één supermarkt, dan zal een nadrukkelijk een proces tot clustering ingezet moeten worden. De positie van de supermarkt is daarbij essentieel. De clustering zal georiënteerd moeten zijn op de entree van de supermarkt en strategisch ten opzichte van het parkeren moeten liggen. De gepresenteerde schetsen zijn nadrukkelijk eerste verkenningen. In overleg met ondernemers en vastgoedeigenaren zal dit verder uitgewerkt moeten worden. Er zijn ook allerlei combinaties van oplossingen denkbaar.

Hoofdstuk 4

37

38

Hoofdstuk 4

5.

INSTRUMENTARIUM 5.1 Inleiding In een proces met de betrokken stakeholders zal, een keuze voor een ontwikkelingsrichting gemaakt moeten worden. Een duidelijk inzicht in de mogelijk door de verschillende partijen in te zetten instrumenten is daarbij essentieel. In dit hoofdstuk worden de beschikbare instrumenten toegelicht. Tevens is beoordeeld welke instrumenten in de onderhavige situatie kansrijk zijn en wat de consequenties zijn van het daadwerkelijk toepassen van deze instrumenten.

5.2 Partijen De volgende partijen zijn verbonden aan het functioneren van het winkelgebied Den Hof:  Gemeente De gemeente heeft een direct belang bij het goed functioneren van het winkelgebied. Niet alleen in relatie tot verzorging van bewoners uit de gemeente Waalre, maar tevens met betrekking tot de concurrentiepositie ten opzichte van andere gemeenten. In vergelijking met andere partijen heeft de gemeente de meeste instrumenten in handen die kunnen bijdragen aan het goed functioneren van winkelgebieden. Het feit dat de gemeente een veelheid aan instrumenten bezit, betekent niet dat de gemeente de meest invloedrijke of belangrijkste partij is. Een goede samenwerking tussen gemeente en andere betrokken partijen is van essentieel belang voor winkelgebieden. De keuzes moeten gezamenlijk gemaakt worden  Vastgoedeigenaren Vastgoedeigenaren zijn onder andere verantwoordelijk voor de invulling, het onderhoud, de beeldkwaliteit en de vernieuwing van winkelpanden. In het geval dat een vastgoedeigenaar een geheel winkelcentrum of (groot) aantal winkelpanden in een winkelgebied bezit, heeft hij daarnaast een sterk belang voor het gebied als geheel, inclusief het stimuleren van een aantrekkelijke branchering.  Exploitanten / ondernemers Ondernemers dragen de verantwoordelijkheid over het functioneren van één of meerdere winkels binnen het winkelgebied. Het functioneren van het totale winkelgebied is daarom afhankelijk van de verschillende ondernemers en andere exploitanten samen.

Hoofdstuk 5

39

5.3 Instrumenten Voor de beïnvloeding van het functioneren van een winkelgebied zijn diverse instrumenten beschikbaar. In de tabel op de volgende pagina is een overzicht gemaakt van de verschillende instrumenten, waarbij onder andere is aangegeven wie de verantwoordelijke partij is. In veel gevallen is het een gedeelde verantwoordelijkheid in het voorbereiden om het betreffende instrument daadwerkelijk in te zetten.

40

Hoofdstuk 5

Instrument

Categorie

Beleid

Centrumvisie

Juridisch

■

Verplaatsing en gevel/pand subsidie Juridisch-planologisch kader Inrichting

Verantwoordelijke partij

Proces

Bereikbaarheid en parkeren Functietransformatie en vastgoed investering

Centrummanagement en gebiedsmarketing Vrijwillige herverkaveling

Hoofdstuk 5

stedelijke

■

■

■

■

■

■

■

■

eigenaren

nemers

(V)

(O)

■

■

■

I: procedurele medewerking aan ontwikkeling E: focus op de ontwikkeling concentratiegebied I: herzien van openbare inrichting E: aantrekkelijker winkelgebied I: stimuleren van routes en inrichting verkeersruimtes E: betere zichtbaarheid en bereikbaarheid

■

■ ■

■

■

■

■

41

E: bestemmingsplan (G), vastgoedinvestering (V), vestigingsplaats kwalit E: behoud sterk en compact winkelgebied

I: functiewijziging doorvoeren en courant vastgoed E: compacter en aantrekkelijk winkelgebied, tegengaan leegstand I: aantrekken ondernemers die passen bij profiel

■ ■

I: centrumvisie en uitvoeringsplan opstellen I: subsidie tbv sturen en investering op concentratie

■

■

(fondsen bijv. BIZ)

Onder-

■

openbare

Krachtenbundeling

Vastgoed-

■

■

Actieve acquisitie

(G)

■ ■

ruimte

Leegstandsverordening

Fysiek

■

■ ■

Financieel

Gemeente

Inspanning (I) en effect (E)

E: aantrekkelijk voorzieningen gebied ■

I: samenwerking en bekostiging van collectieve doelen E: meer bereiken met collectieve investering I: eigenaren verplichting tot herinvulling

■

■

■

■

■

■

■

■

E: actieve sturing op leegstand I: onderling samenwerken aan projecten E: ontwikkelen aantrekkelijk winkelgebied I: creëren concentratiegebied en transformatie E: gebiedsontwikkelingen

5.3.1 Uitleg instrumenten Centrumvisie en uitvoeringsplan (Gemeente, Vastgoedeigenaren, Ondernemers) Een centrumvisie bepaalt de ruimtelijke afbakening van een centrum en daarbinnen de beoogde functioneel-ruimtelijke profielen (trekkers, routing, branchering, verkeer, parkeren, et cetera). De detailhandelsstructuurvisie (niveau gemeente) en de centrumvisie (niveau centrum) vormen de beleidsmatige onderlegger voor de planologisch- juridische vertaling in en onderbouwing voor de bestemmingsplannen in het centrum. Het maken van een centrumplan gaat in deze tijd uit van co-creatie. De gemeente Waalre kan het initiatief nemen als blijkt dat er bij andere betrokkenen (ondernemers / exploitanten, vastgoedeigenaren) voldoende draagvlak is om in een dergelijk proces te stappen. Dit centrumplan kan, net als de detailhandelsstructuurvisie, gefocust zijn op de concentratie van winkelgebieden. Deze centrumvisie kan eveneens bruikbaar zijn bij het opstellen van een brancheringsaanpak met vastgoedeigenaren en een proces van stedelijke herverkaveling op gang brengen. Verplaatsing- en gevel-/pandsubsidie (Gemeente) In een centrumvisie wordt de (beoogde) positionering en het perspectief van de dorpskern benoemd. Een goed functionerende centrumvisie fungeert als toetsingskader om nieuwe detailhandelsinitiatieven te beoordelen. De visie biedt daarmee houvast voor de gemeente, maar ook voor andere betrokken partijen. Veel gemeenten zetten subsidies in om in winkelgebieden bepaalde wenselijke ontwikkelingen uit te lokken. In deze regeling wordt gesteld dat verspreide bewinkeling verplaatst mag / kan worden naar winkelconcentratiegebieden. Een verbetering van de presentatie van gevels en winkelpuien kan de attractieve waarde van een centrumgebied vergroten. Aangezien de ontwikkelingen in de detailhandel niet altijd voorspelbaar zijn, is het gewenst een centrumvisie en de daarbij horende subsidie regelmatig te evalueren en actualiseren. Op de korte termijn zal in Aalst door de gemeente met name gestuurd en geïnvesteerd moeten worden op de concentratie van winkelfuncties. Het is van belang om geen versnippering van functies toe te laten die in een centrumgebied thuis horen. In de detailhandelsvisie uit 2010 wordt dit uitgangspunt ook benoemd en zal daarom nu een hoge prioritering moeten krijgen. De visie zal nu doorvertaald moeten worden in een centrumvisie. Wanneer het detailhandelsaanbod geconcentreerd is, kan dit leiden tot efficiëntere aankopen en meer keuzemogelijkheden binnen een winkelgebied. Creatie juridisch-planologisch kader (Gemeente) De rolverdeling tussen gemeenten en private partijen in de gemeente is globaal als volgt: de gemeente schept de randvoorwaarden voor een goede consumentenverzorging en ondernemers, eigenaren en overige belanghebbenden geven hier invulling aan. Een goede samenwerking tussen gemeente en andere betrokkenen is van essentieel belang.

42

Hoofdstuk 5

Om deze samenwerking te bevorderen kan er tactisch worden omgegaan met ‘flexibiliteitsbepalingen’ (afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden) in bestemmingsplannen. Op korte termijn zal de gemeente procedurele medewerking moeten verlenen aan de uitvoering van een gewenste ontwikkelingsrichting voor het centrum, ook wanneer dit een transformatie betreft. Samenwerking en flexibiliteit tussen gemeenten en private partijen uit Den Hof is hierbij van groot belang. De gemeente zal tegelijkertijd op andere locaties deze medewerking gemotiveerd niet moeten bieden, zodat de focus voor ontwikkeling geheel ten goede komt aan het concentratiegebied in Aalst-centrum. Inrichting openbare ruimte (Gemeente) Winkelgebieden vormen het visitekaartje en de ‘huiskamer’ voor een gemeente. Daarom wordt er door gemeenten over het algemeen in winkelgebieden een hoger inrichtingsniveau nagestreefd. De standaard is vaak dat een winkelgebied, toegankelijk, veilig en representatief moet zijn en dat het moet uitnodigen tot verblijven en ontmoeten. In de meeste winkelgebieden neemt de gemeente de (basis voor) inrichting en beheer van de openbare ruimte voor haar rekening. In Aalst zal, wanneer een ontwikkelingsrichting gekozen is, opnieuw gekeken moeten worden naar de inrichting van de openbare ruimte in Den Hof. Hierbij kan gedacht worden aan de bestrating, groen en inrichtingselementen. Steeds vaker komt het voor bij winkel(her)ontwikkelingen dat eigenaren of ontwikkelaars mee-investeren in het publieke domein, omdat zij hiermee de aantrekkelijkheid van het winkelgebied en van de winkelpanden kunnen vergroten. Hier zou een mogelijke samenwerking in kunnen zitten. Bereikbaarheid en parkeren (Gemeente) Een goede bereikbaarheid voor meerdere vervoerswijzen en adequate parkeervoorzieningen zijn essentiële randvoorwaarden voor het goed functioneren van winkelgebieden. Gemeenten zijn, binnen hun gemeentegrenzen, primair verantwoordelijk voor het (laten) realiseren van infrastructuur, verkeerskundige ingrepen en parkeerruimte. Via beleids- en juridisch-planologische instrumenten en als eigenaar van de openbare ruimte heeft de gemeente veel invloed op de bereikbaarheid van winkelgebieden. Een belangrijk aandachtspunt met betrekking tot parkeren is de evenwichtige spreiding van ‘parkeerbronpunten’ over het winkelgebied, zodat consumenten dichtbij de winkel van hun keuze kunnen parkeren. Een andere overweging is het stimuleren dat consumenten een bepaalde winkelroute afleggen van en naar hun parkeerplaats. Adequate bewegwijzering en het aangeven van de beschikbare capaciteit is hierbij gewenst. Tevens is het belangrijk dat het parkeerregime afgestemd wordt op de aard van het gebied. In Aalst is met name de bereikbaarheid en zichtbaarheid van Den Hof niet optimaal. Een evenwichtige spreiding van parkeerbronpunten kan verder uitgewerkt worden door parkeren voor de winkels mogelijk te maken. Ook het stimuleren van een bepaalde winkel- of

Hoofdstuk 5

43

aanrijroute naar de parkeerterreinen is wenselijk. Dit kan gedaan worden met behulp van een goede bewegwijzering. Deze bewegwijzering is noodzakelijk, aangezien het zicht vanaf de parkeerplaats op het winkelcentrum niet erg goed is. Functietransformatie en vastgoedinvesteringen (Vastgoedeigenaren) Wanneer een functie op een bepaalde locatie niet aansluit op de vraag, resulteert dit vaak in leegstand of ongewenst gebruik. In dit geval kan het een optie zijn om een functiewijziging door te voeren. Naast functieverandering kan herontwikkeling van bestaande winkelruimte tot nieuwe winkelruimte met marktconforme afmetingen ook aan de orde zijn. Het inzetten van functietransformaties hangt samen met de beschikbare middelen van een vastgoedeigenaar. Daarnaast speelt de verwachte waardeontwikkeling, huurzekerheid en huurprijshoogte een belangrijke rol bij de afweging tot functiewijziging. In een huidige situatie waarin het compacter maken van winkelgebieden centraal staat, gaat het met name in randgebieden vaak om het verkleuren van winkels naar woningen, of eventueel kleinschalige werkplekken of maatschappelijke voorzieningen. Bij het transformeren van commercieel onroerend goed naar wonen moet een vastgoedeigenaar in de meeste gevallen bereid zijn minder huurinkomsten te ontvangen en te investeren. Daar tegenover staat de zekerheid om inkomsten voor een langere periode te ontvangen in plaats van leegstand. Aangezien er in Aalst moet worden toegespitst op het compleet, compact en comfortabel maken van het centrumgebied kan functietransformatie een mogelijke oplossing zijn. Het zal hier voornamelijk gaan om het ‘verkleuren’ van winkels naar eventueel maatschappelijke voorzieningen of kleinschalige werkplekken, zodat de winkelpanden zich meer kunnen concentreren. Gezien de leegstand zal functietransformatie ook een goede oplossing kunnen zijn. Acquisitie bedrijven/branchering (Vastgoedeigenaren) Voor de aantrekkingskracht van een winkelgebied is een aantrekkelijk winkel- en horecaaanbod van groot belang. Daarom dienen er inspanningen geleverd te worden om in ieder geval de aantrekkingskracht van het aanbod te behouden en waar mogelijk te vergroten. Een belangrijk instrument is de actieve acquisitie van een geschikte onderneming. De vastgoedeigenaar kan energie steken in het vinden van een onderneming die past in het betreffende winkelgebied op de betreffende locatie. In Aalst is het winkel- en horeca-aanbod momenteel onvoldoende om de consument aan te spreken. Dit leidt tot verminderde koopkrachtbinding en –toevloeiing. Het is dus van groot belang om de aantrekkingskracht van Aalst-centrum te vergroten. Bij het zoeken naar een onderneming die past in het winkelgebied van Aalst kan de vastgoedeigenaar letten op bijvoorbeeld de sector, de branche, de formule, het feit of de winkel een speciaalzaak of keten betreft, de metrage, etc.

44

Hoofdstuk 5

Krachtenbundeling en fondsvorming (Vastgoedeigenaren, Ondernemers) Het bundelen van de krachten van de partijen binnen een winkelgebied kan diverse voordelen opleveren. Voorbeelden van een krachtenbundeling is de winkeliers- of ondernemersvereniging, ondernemersfonds en de bedrijveninvesteringszones (BIZ). Een winkeliers- of ondernemersvereniging bestaat uit leden in een bepaald winkelgebied of nabijgelegen winkelgebieden, die werkzaam zijn in verschillende branches. Een vereniging met actieve ondernemers en goed contact met de lokale bestuurders kan veel bereiken. Het takenpakket van een moderne ondernemersvereniging gaat meestal verder dan gemeentelijke beleidsbeïnvloeding. Gezamenlijke inkoop, promotie, voorlichting en evenementen behoren daar eveneens toe. Een ondernemersfonds is een fonds voor en door ondernemers om gezamenlijke activiteiten te bekostigen, bovenop de gemeentelijke inspanningen. Er bestaat een overlap tussen de activiteiten van een ondernemersfonds en een straat-, centrum- of binnenstadsmanagementorganisatie. Een ondernemersfonds wordt dan ook vaak gebruikt als financiële ondersteuning van een dergelijke organisatie. Ondernemersfondsen zijn populair, getuige de sterke groei van het grote aantal initiatieven in Nederland. Sinds 1 januari 2015 is het mogelijk dat ook vastgoed-eigenaren in een afgebakend gebied (zone) de krachten bundelen en gezamenlijk activiteiten ontwikkelen om een gebied aan te pakken. De BIZ stelt dat als een meerderheid van eigenaren in een gebied de wens heeft om samen te investeren in dat gebied, de gemeente een BIZ kan faciliteren. Aan de BIZ moet een concreet uitvoeringprogramma ten grondslag liggen met een begroting. De middelen voor de uitvoering van de plannen kunnen dan op basis van een gemeentelijke heffingsverordening bijeengebracht worden en beschikbaar gesteld worden aan de organisatie die de BIZ-projecten uitvoert. Het bundelen van krachten kan voor het centrum van Aalst een goede oplossing zijn, waarbij ondernemers en vastgoedeigenaren de handen in een slaan om de problemen aan te pakken. Ondernemers kunnen zich verenigen in bijvoorbeeld een winkeliers- of ondernemersvereniging en kunnen met een ondernemersfonds gezamenlijk activiteiten bekostigen. Een voordeel van dit ondernemersfonds is dat het collectieve investeringen mogelijk maakt zonder de problematiek van zogenaamde freeriders. Een ondernemersfonds wordt vaak ingevuld volgens een gemeentelijke belastingheffing, als de reclameheffing, onroerende zaakbelasting (OZB) of de bedrijveninvesteringszones (BIZ).Op deze manier kunnen ook de vastgoedeigenaren zich verbinden aan gezamenlijke activiteiten in de vorm van een vastgoed-BIZ. Leegstandsverordening (Gemeente, Vastgoedeigenaren) Wanneer er een leegstandsverordening wordt ingevoerd, krijgen vastgoedeigenaren een meldingsplicht opgelegd voor kantoor- en/of winkelpanden. Na het melden kunnen de

Hoofdstuk 5

45

eigenaren worden opgeroepen tot een (verplicht) leegstandsoverleg met de gemeente. Wanneer zij de leegstand niet binnen zes maanden gemeld hebben, kunnen de eigenaren een boete krijgen. Vanwege het feit dat leegstand van winkels meer zichtbaar is dan leegstand van kantoren zal een leegstandsverordening voor winkelgebieden voornamelijk een rol kunnen spelen bij het stimuleren van een constructief gesprek tussen eigenaren van leegstaande panden en de gemeente. Vanwege de dreiging van boetes kan de eigenaar gemotiveerd raken om (meer) energie te steken in het opnieuw verhuurd krijgen van zijn / haar pand. De weg van gezamenlijk overleg heeft de voorkeur boven het instellen van een verordening, zeker is de markt voor herinvulling van leegstand problematisch is. Centrummanagement en -marketing (Gemeente, Vastgoedeigenaren, Ondernemers) Centrummanagement is een vorm van publiek-private samenwerking, die zowel een procesmatige, financiële als fysieke functie heeft. De kerngedachte van centrummanagement bestaat uit de boodschap dat vanuit publiek-private samenwerking meer bereikt kan worden dan door individuele belanghebbenden en branches. Voor Aalst kan centrummanagement een aanvulling zijn op de ambities uit het coalitieakkoord 2014 – 2018, waarin staat dat de gemeente inwoners en betrokkenen wil stimuleren, inspireren en waar nodig een helpende hand bieden. Het bereiken van de doelstelling met betrekking tot het versterken van het centrum van Aalst verloopt efficiënter als alle betrokken partijen onderling georganiseerd zijn. Centrummanagement kan hieraan een bijdrage leveren. Ten aanzien van marketing kan de gemeente bijvoorbeeld sturen op het voeren van een evenementenbeleid en het stimuleren van evenementen, passend bij het gewenste imago. Dit kan gedaan worden middels subsidies of een vergunningenbeleid. Vastgoedeigenaren kunnen voornamelijk bijdragen in financiële middelen of het openstellen van panden voor tijdelijk gebruik. Op deze manier kunnen zij Aalst-centrum beter op de kaart zetten. Ondernemers zouden, in samenspraak met de gemeente, een marketingplan op kunnen stellen en verschillende evenementen kunnen organiseren, die het imago van het centrum versterken Vrijwillige stedelijke herverkaveling (Gemeente, Vastgoedeigenaren, Ondernemers) Stedelijke herverkaveling is een instrument dat door vastgoedeigenaren gebruikt kan worden. Om ervoor te zorgen dat gebiedsontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied mogelijk worden, is een samenwerking met ondernemers belangrijk; zij zullen bereid moeten zijn om mogelijkerwijs naar andere winkelpanden te verhuizen. Wanneer zoveel mogelijk partijen – ook de gemeente - de meerwaarde van een stedelijke herverkaveling inzien, is de kans dat het proces slaagt het grootst. Een wettelijke basis voor stedelijke herverkaveling is er (nog) niet. Het gaat hier om een vrijwillig proces.

46

Hoofdstuk 5

In Aalst biedt dit eventueel mogelijkheden. Vrijkomende panden aan de rand van het winkelgebied kunnen hierdoor getransformeerd worden naar andere functies, zoals wonen. 5.3.2 Conclusie In de situatie van Aalst staat voorop dat op basis van samenwerking (vastgoed, ondernemers en gemeente) tot een gezamenlijk uitvoeringsplan gekomen moeten worden. Inzetten op het organiseren van samenwerking is eerste prioriteit, waarna gezamenlijk het toekomstperspectief kan worden geschetst. Pas dan kan gericht gestuurd worden met andere instrumenten zoals verplaatsingsbijdragen of investeringen in parkeren, bereikbaarheid en openbare ruimte.

Hoofdstuk 5

47

6.

RESULTATEN GESPREKSTAFEL 6.1 Inleiding Op 28 januari zijn de onderzoeksresultaten van BRO gepresenteerd aan de gemeente, vastgoedeigenaren, ondernemers en overige geïnteresseerde. Om voor het schetsten van het perspectief voor Den Hof de aanwezigen direct te betrekken zijn tijdens deze bijeenkomst de volgende vragen voorgelegd aan de betrokken partijen:  Functies: Welke (extra) functies zouden in het centrum van Aalst een plek moeten krijgen?  Ruimtelijke opgaven: Hoe kan de samenhang in het centrum verbeterd worden?  Organisatie: Hoe kan de aanpak van het centrum het beste georganiseerd worden? In dit hoofdstuk geven we samenvattend de bevindingen van de bijeenkomst weer.

6.2 Functies Het aanbod op Den Hof moet worden versterkt. Hierbij gaat de voorkeur uit naar het verplaatsen van functies vanuit andere delen van Aalst naar het centrum Den Hof. Het aanbod moet voornamelijk aanvullend zijn. Het principe van ‘shop in shop’, waarbij ondernemers hun producten combineren is ook wenselijk. De volgende functies zijn aangedragen als waardevolle aanvullingen:  Verssegment (groenteboer / vershal/viswinkel)  modisch segment (herenmodezaak / schoenenwinkel)  buurtcentrum / schoonheidscentrum / gezondheidscentrum  winkel voor ouderen / thuiszorg (Severinusatelier Veldhoven)  kringloop / vintagewinkel  afhaalpunt voor internetbestellingen  bibliotheek / fitnesscentrum / speelgoedwinkel  Een twee supermarkt of de verplaatsing van de huidige supermarkt (JUMBO) naar het winkelcentrum is daarbij ook wenselijk.

6.3 Ruimtelijke opgaven De ruimtelijke opgaven hebben voornamelijk betrekking op de bereikbaarheid / infrastructuur en uitstraling van de openbare ruimte. Bereikbaarheid / infrastructuur  Vanuit de bereikbaarheid is het wenselijk om een direct toegang vanaf de Eindhovenseweg te creëren

48

Hoofdstuk 6

   

Herstellen van de Dorpsstraat (eenrichtingsverkeer) Aandacht voor de fietsbereikbaarheid, waarbij een gedeelte van de fietsroute over Den Hof kan lopen Verbeteren van de bewegwijzering Aandacht voor de aantrekkelijkheid van de routering door het winkelgebied van en naar de Albert Heijn waardoor de kans op combinatiebezoek toeneemt

Openbare ruimte  Aantrekkelijker maken van de openbare ruimte aan de hand van licht, groen, terrassen, een kiosk en bestrating  Beeldkwaliteit verbeteren (leegstaande etalages vullen, wand beplakken, slopen van het poortgebouw)  Compact maken van het centrum (concentratie rondom de Albert Heijn en eventueel tweede supermarkt)

6.4 Organisatie Alle betrokken partijen geven aan dat samenwerking en het bundelen van krachten van belang is om de gestelde doelstellingen te bereiken. Het aanstellen van een onafhankelijke centrummanager of het oprichten van een collectieve financiering (BIZ / reclamebelasting) worden aangedragen als instrumenten om de samenwerking te bereiken. Iedere partij heeft hierbij een specifieke rol. De gemeente heeft voornamelijk een faciliterende rol en speelt in op de praktijk. Bovendien is het wenselijk dat de gemeente de detailhandelsbestemmingen in de rest van Aalst beperkt. Ondernemers zullen ondernemerschap moeten tonen, waaronder het opzetten van een eigen marketingstrategie. Daarnaast is de organisatie van een nieuwe, (financieel) toegankelijke winkeliersvereniging gewenst. Op die manier zal ook gewerkt moeten worden aan een beter contact tussen winkelier en lokale ondernemers (OCW). Gezamenlijke activiteiten en evenementen kunnen ook bijdragen aan het vergroten van de aantrekkelijkheid van het centrum Den Hof. Het slagen van de aanpak van het centrum is tevens afhankelijk van het handelen van vastgoedeigenaren. Zij dienen in te zetten op het creëren van een sociale binding met Aalst e.o. Het stellen van realistische huurprijzen, het opstellen voor innovatieve concepten en het meedoen aan collectieve initiatieven is daarbij ook wenselijk.

Hoofdstuk 6

49

Bijlagen

Bijlage 1: Bevolkingsaantallen en –prognoses Aantal inwoners buurten gemeente Waalre Buurten

Aantal inwoners

Waalre dorp

6.320

Totaal Waalre dorp

6.320

Aalst

3.440

Voldijn

2.770

Ekenrooi

4.010

Totaal Aalst

10.220

Verspreide huizen

320

Totaal gemeente

16.874

Bevolkingsprognose gemeente Waalre Bron: Provincie Noord-Brabant

0 – 14 jaar

2015

2025

Saldo

2.900

2.650

-250

15 – 24 jaar

1.725

1.645

-80

25 – 44 jaar

3.275

3.085

-190

45 – 64 jaar

4.990

4.865

-125

65 jaar e.o.

3.895

4.665

770

Totaal

16.790

16.910

125

Bijlagen

1

Bijlage 2: Detailhandelsaanbod centrumgebied Aalst Detailhandelsaanbod centrumgebied Aalst (2015)** a.w.*

m² wvo

Schaal

Levensmiddelen

6

1.528

255

Persoonlijke verzorging

2

310

155

Totaal dagelijkse artikelen

8

1.838

230

Warenhuis

-

-

-

Kleding en mode

4

282

71

Schoenen en lederwaren

-

-

-

Juwelier en optiek

1

42

42

Huishoudelijke en luxe artikelen

-

-

-

Antiek en kunst

-

-

-

Sport en spel

-

-

-

Hobby

-

-

-

Media

1

160

160

Dier en plant

1

69

69

Bruin- en witgoed

-

-

-

Fietsen en autoaccessoires

2

217

109

Doe-het-zelf

1

30

30

Wonen

1

113

113

Overige detailhandel

-

-

-

Totaal niet-dagelijkse artikelen

13

913

70

* a.w. = aantal winkels Bron: Locatus Retailverkenner 2015 ** Centrumgebied Aalst bestaat uit Den Hof en de Eindhovenseweg.

2

Bijlagen

Bijlage 3: Referentiecentra (klein kernverzorgend) met ≥ 2 supermarkten

Bemmel

Genemuiden

Heesch

Mierlo

Prinsenbeek

(12.075 inw)

(9.555 inw)

(12.775 inw)

(10.140 inw)

(11.490 inw)

a.w.*

a.w.*

a.w.*

a.w.*

a.w.*

wvo

wvo

wvo

wvo

wvo

Levensmiddelen

12

4.226

6

253

11

4.760

8

2.605

12

2.258

Persoonlijke verzorging

3

535

3

536

3

640

1

268

1

172

Totaal dagelijkse artikelen

15

4.761

9

789

14

5.400

9

2.873

13

2.430

Warenhuis

1

750

1

500

1

327

1

485

1

313

Kleding en mode

10

1.146

16

1.978

11

2.202

4

1.997

8

758

3

205

3

185

Schoenen en lederwaren

2

158

1

125

2

783

Juwelier en optiek

3

158

1

331

2

178

2

133

Huishoudelijke en luxe artikelen

3

461

3

452

2

295

2

403

1

416

3

650

2

366

Antiek en kunst Sport en spel Hobby

2

295

3

198

Media

4

309

2

309

2

327

1

160

1

45

Dier en plant

4

338

4

435

3

454

1

42

2

102

1

95

Bruin- en witgoed

2

210

1

80

Fietsen en autoaccessoires

1

210

1

108

2

245

Doe-het-zelf

1

194

Wonen

2

719

Overige detailhandel

2

110

Totaal niet-dagelijkse artikelen

37

5.166

34

4.604

Leegstand

3

446

3

Supermarkten

4

3.879

0

1

210

2

296

2

61

2

388

1

108

1

45

1

154

4.141

26

2.857

2

266

5

2.508

2

2.370

2

1.744

1

550

1

55

28

5.839

18

215

7

747

0

4

4.380

Referentiecentra zijn gekozen aan de hand van de volgende eisen:  Plaats met +/- 10.000 – 15.000 inwoners  Plaats met klein kernverzorgend centrum  Plaats met 2 supermarkten  Plaats die vlakbij een grote stad is gelegen  Voorkeur voor een samengestelde gemeente waarvan de plaats onderdeel uitmaakt Verantwoording centra:  Bemmel: in gemeente Lingewaard, ligt tussen Arnhem en Nijmegen in.  Genemuiden: in gemeente Zwartewaterland, ligt vlakbij Zwolle.  Heesch: in gemeente Bernheze, ligt vlakbij ’s-Hertogenbosch.  Mierlo: in gemeente Geldrop-Mierlo, ligt vlakbij Eindhoven.  Prinsenbeek: in gemeente Breda, is onderdeel van de gemeente Breda.

Bijlagen

3

Bijlage 4: Referentiecentra (klein kernverzorgend) met 1 supermarkt

Beek en Donk

IJsselmuiden

Hoogland

Wormer

(10.160 inw)

(11.840 inw)

(10.095 inw)

(13.010 inw)

a.w.*

wvo

a.w.*

wvo

a.w.*

wvo

a.w.*

wvo

Levensmiddelen

5

1.382

6

921

2

1.995

9

1.427

Persoonlijke verzorging

2

520

1

249

2

251

2

367

Totaal dagelijkse artikelen

7

1.902

7

1.170

4

2.246

11

1.794

Warenhuis

1

300

1

310

Kleding en mode

4

889

5

498

2

187

1

242

Schoenen en lederwaren

1

57

1

120

1

120

1

60

Juwelier en optiek

2

138

2

152

Huishoudelijke en luxe artikelen

1

279

1

85

2

405

1

180

2

262

1

173

2

195

1

115

1

363

Antiek en kunst Sport en spel Hobby Media

1

110

1

170

Dier en plant

2

176

3

551

3

295

Bruin- en witgoed

1

98

1

55

1

90

1

156

1

761

1

660

Fietsen en autoaccessoires Doe-het-zelf Wonen

2

377

1

95

Overige detailhandel

2

100

2

615

Totaal niet-dagelijkse artikelen

16

3.182

20

2.356

7

735

14

3.166

Leegstand

4

352

0

0

2

100

3

1.049

Supermarkten

1

904

1

756

1

1.900

1

1.022

Referentiecentra zijn gekozen aan de hand van de volgende eisen:  Plaats met +/- 10.000 – 15.000 inwoners  Plaats met klein kernverzorgend centrum  Plaats met 1 supermarkt  Plaats die vlakbij een grote stad is gelegen  Voorkeur voor een samengestelde gemeente waarvan de plaats onderdeel uitmaakt Verantwoording centra:  Beek en Donk: in gemeente Laarbeek, ligt vlakbij Eindhoven.  IJsselmuiden: in gemeente Kampen, ligt vlakbij Zwolle.  Hoogland: in gemeente Amersfoort, is onderdeel van de gemeente Amersfoort.  Wormer: in gemeente Wormerdam, vlakbij Zaandam en Purmerend.

4

Bijlagen

Bijlage 5: Huidig functioneren detailhandel gemeente Waalre en centrum Aalst

Huidig functioneren detailhandel gemeente Waalre

Aantal inwoners

Dagelijkse sector

Niet-dagelijkse sector

16.874

16.874

Bestedingen per hoofd (€)

2.591

2.603

Totale bestedingspotentieel (€ mln.)

43,7

43,9

Koopkrachtbinding

80%

9%

Gebonden bestedingen (€ mln.)

35,0

4,0

Koopkrachttoevloeiing als aandeel van de omzet

17%

30%

Koopkrachttoevloeiing absoluut (€ mln.)

7,2

1,7

Totale besteding (€ mln.)

42,1

5,6

Huidig wvo (m²)

5.410

9.174

Omzet per m² wvo (€) 2

Landelijk gemiddelde omzet per m wvo (€)

7.800

625

7.467

1.819

Huidig functioneren detailhandel centrumgebied Aalst Dagelijkse sector

Niet-dagelijkse sector

Aantal inwoners

10.200

10.200

Bestedingen per hoofd (€)

2.591

2.603

Totale bestedingspotentieel (€ mln.)

26,4

26,6

Koopkrachtbinding

30%

3%

Gebonden bestedingen (€ mln.)

7,9

0,8

Koopkrachttoevloeiing als aandeel van de omzet

20%

25%

Koopkrachttoevloeiing absoluut (€ mln.)

2,0

0,3

Totale besteding (€ mln.)

9,9

1,1

Huidig wvo (m²)

1.838

913

Omzet per m² wvo (€) 2

Landelijk gemiddelde omzet per m wvo (€)

Bijlagen

5.400

1.175

7.467

1.819

5

Bijlage 6: Toekomstig functioneren detailhandel Centrum Aalst

Distributieve mogelijkheden centrum Aalst Dagelijkse sector Aantal inwoners

10.220

Bestedingen per hoofd (€)

2.591

Totale bestedingspotentieel (€ mln.)

26,4

Koopkrachtbinding

75 – 85%

Gebonden bestedingen (€ mln.)

19,8 – 22,5

Koopkrachttoevloeiing als aandeel van de omzet

20%

Koopkrachttoevloeiing absoluut (€ mln.)

5,0 – 5,6

Totale besteding (€ mln.)

24,8 – 28,1

Huidig wvo (m²)

3.201

2

Omzet per m wvo (€ per m² wvo)

7.750 – 8.775

Vergelijkbaar gemiddelde (€ per m² wvo)

7.647

2

Distributieve ruimte (afgrond m )

6

100 – 550

Bijlagen

BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Oldenzaal www.bro.nl