PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PENYEWA TANAH PT KAI DI DAOP VI YOGYAKARTA (Studi Kasus di Purwosari Surakarta) TESIS Diajukan Kepada Program Studi Magister Ilmu Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarata Untuk Memenuhi Salah Satu Syarat Guna Memperoleh Gelar Magister Dalam Ilmu Hukum
Oleh : IDA ARYATI DIYAH PURNOMO WULAN NIM : R.100.070.021 PROGRAM STUDI MAGISTER ILMU HUKUM PROGRAM PASCA SARJANA UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA 2012
PERNYATAAN KEASLIAN TESIS
Saya yang bertanda tangan di bawah ini: Nama
: Ida Aryati Diyah Purnomo Wulan
NIM
: R.100.070.021
Program Studi
: Magister Ilmu Hukum
Judul
: PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PENYEWA TANAH PT KAI DI DAOP VI YOGYAKARTA (Studi kasus di Purwosari Surakarta)
Menyatakan dengan sebenar-benarnya bahwa Tesis yang saya serahkan ini benarbenar merupakan hasil karya sendiri, kecuali kutipan-kutipan, ringkasan-ringkasan yang semuanya telah saya jelaskan sumbernya. Apabila di kemudian hari terbukti pernyataan saya tidak benar, maka saya bersedia menerima sangsi akademik berupa pencabutan Tesis dan gelar yang saya peroleh dari Universitas Muhammadiyah Surakarta. Demikian surat pernyataan ini dibuat untuk dapat dipergunakan seagaimana mestinya Surakarta,
2012
Yang membuat pernyataan,
Ida Aryati Diyah Purnomo Wulan
ii
ABSTRACT IDA ARYATI PURNOMO WULAN (NIM: R.100.070.021).LAW PROTECTION MODEL FOR PJKA LAND TENANT IN DAOP VI YOGYAKARTA. Athesis : Study Program Of law ( S2), post-Graduate Program, Muhammadiyah University of Surakarta, October 2012. The under liying matter fot this is tenses was some problems occurred on PT KAI land tenant aimed for an angreement and mutual benefits to be reached betwen PT KAI and public as the land tenant so that in future, there would be no problem on any parties involved, while also there expected for a law protection model can be estabilihed with the ability to provide benefits for all in volved parties. The results of study on the base of the Head of Traine office general Directorat Decree dated 09-05-1962 No. 20912/BB/1962.56,basically, contained the license fot PT KAI land asset managed by PT KAI, can be rent to public to be utilized on wich to be build, operated but not for sale. Right owned by the tenant is to accept the good/land submission from PT KAI : use the land to be used in such appropriately requirement; accept the enjoyment from the good/land rent during the renting period : PT KAI is charged all damage occured on the rented good/land although the tenant having no under standing when the rent agreement was made : if the damage incurring any loss to the tenant, then the renting party is obliged to give compesation : as the good according to the designated purpose according to the rental agreement. Law protection for PT KAI land tenant is by unilateral agreement from PT KAI. That the determination of items in agreement, the tenant shall be invited in discussion or to formulate the agreement, thus, although the land owner has the rights on land use by rent it, but in using the righs they shall not abritrarilly. It can be
iii
conducted by conconsidering the tenant ability in rental tariff decision or payment expiration if on the tenant has not pay their obligation. Keyword : PT KAI Land Management, Tenant Right, Law Protection for Tenant.
iv
ABSTRAKSI IDA ARYATI DIYAH PURNOMO WULAN (NIM: R.100.070.021), PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PENYEWA TANAH PT KAI DI DAOP VI YOGYAKARTA, Tesis: Program Studi Hukum (S2) Program Pascasarjana Universitas Muhammadiyah Surakarta, Oktober 2011 Hal yang mendasari pembuatan tesis ini adalah beberapa permasalahan yang terjadi dengan adanya sewa menyewa tanah PT KAI dengan tujuan agar dapat dicapai kesepakatan dan manfaat bersama antara pihak PT KAI dan masyarakat selaku penyewa tanah sehingga dikemudian hari tidak terjadi permasalahan yang akan merugikan salah satu pihak, juga diharapkan dapat dibuat perlindungan dan jaminan hukum yang sesuai serta bermanfaat bagi semua pihak.. Hasil Penelitian berdasarkan Surat Keputusan Direktur Djendral Kepala Djawatan Kereta Api, tanggal 09-05-1962, No 20912/BB/1962.56. pada hakekatnya berisi mengenai izin asset tanah kereta api yang sifatnya dikelola oleh perusahaan kereta api, dapat disewakan kepada masyarakat untuk dimanfaatkan dengan cara dibangun dioperasikan, dan tidak boleh di jual belikan, Hak-hak yang dimiliki oleh penyewa adalah menerima penyerahan barang/tanah dari PT KAI; Memanfaatkan tanah PT KAI tersebut untuk dipakai sesuai keperluan yang dimaksudkan; menerima kenikmatan tenteram dari barang/tanah yang disewa selama berlangsungnya persewaan; PT KAI menanggung semua cacat dari barang/tanah yang disewakan meskipun pihak yang penyewa itu sendiri tidak mengetahui pada waktu dibuatnya perjanjian sewa menyewa; jika cacat itu menyebabkan kerugian kepada si penyewa maka kepada pihak yang menyewakan diwajibkan memberikan ganti rugi; memakai barang yang disewa sesuai dengan tujuan yang diberikan kepada barang itu menurut perjanjian sewanya dengan baik dan benar. Perlindungan dan jaminan hukum bagi penyewa tanah PT KAI yaitu dengan pengajuan penyertifikatan tanah yang disewa serta bersama-sama didalam menetapkan item-item kesepakatan perjanjian sewa menyewa. Dengan demikian meski pemilik tanah memiliki hak atas penggunaan tanah dengan menyewakannya, namun dalam menggunakan hak tersebut hendaknya tidak semena-mena. Hal ini dapat dilakukan dengan mempertimbangkan kemampuan penyewa dalam penentuan tarif sewa maupun batas waktu pembayaran uang sewa bilamana pada suatu waktu penyewa belum mampu membayarnya. Kata Kunci: Pengaturan Tanah PT KAI, Hak-hak penyewa, Perlindungan Hukum Penyewa
v
HALAMAN MOTTO
“ Kegagalan dan keberhasilan hanya kita sendiri yang akan menentukan, karena masa depan ada ditangan kita ”.
“ Menangis atau tertawa adalah pilihan hidup. Ketika kita sudah menentukannya, tidak ada alasan untuk menyesalinya “.
“ Keberhasilan harus diperjuangkan dan bukan jatuh dari langit “.
vi
PERSEMBAHAN 1. Supriyono, Spd, Mpd , suamiku yang selalu mendampingiku. 2. Anak-anakku tersayang Rizky, Chintia, Aziz yang selalu menjadi cahaya hidupku, semangat dalam diriku. 3. Rita, SH, CN, kakakku yang selalu membantuku setiap saat
vii
KATA PENGANTAR Segala puji syukur penulis panjatkan kehadiranTuhan Yang Maha Esa yang telah melimpahkan berkah dan rahmatnya , penulis dapat menyelesaikan karya ilmiah dalam bentuk tesis. Pelindungan hukum terhadap penyewa tanah PT KAI menghadapi beberapa permasalahan terutama dalam pembuatan surat perjanjian sewa – menyewa. Perlindungan dan jaminan hukum bagi penyewa tanah PT KAI berupa penyertifikatan tanah yang di sewa namun demikian apabila penyertifikatan tanah belum bisa dilaksanakan maka pihak penyewa tanah PT KAI bisa ikut bersama- sama menentukan item - item dalam perjanjian sewa menyewa.Untuk itu penulis memutuskan untuk mengangkat permasalahan perlindungan dan jaminan hukum dalam sewa menyewa tanah PT KAI dalam bentuk tesis dengan judul PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PENYEWA TANAH PT KAI DI DAOP VI YOGYAKARTA ( Studi Kasus di Purwosari Surakarta) sebagai salah satu prasyarat dalam mencapai derajat S-2. Penulis menyadari sepenuhnya bahwa tanpa rahmad-Nya serta bantuan berbagai pihak yang tidak mungkin disebutkan satu persatu mustahil tesis ini dapat terselesaikan. Tidaklah berlebihan bila diutarakan bahwa karya tulis ini telah terselesaikan berkat dukungan banyak pihak. Disamping itu sepantasnya apabila penulis mempergunakan kesempatan ini untuk mengucapkan terima kasih kepada :
viii
1. Prof. Dr. Harun, SH. M. Hum., ketua program Pasca sarjana Magister Ilmu Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta. 2. Prof. Dr. Khudaifah Dimyati. SH. M.Hum., sebagai pembimbing utama yang telah membuka cakrawala berfikir sistematis penulis. 3. Prof. Dr. Absori, SH. M. Hum., sebagai pembimbing pendamping yang dengan penuh kesabaran telah berhasil menyemangati himgga selesai tesis ini. 4. Bp. Basuki, selaku kepala Stasiun Purwosari yang telah memberi fasilitas selama penulis melakukan penelitian dan memberi data yang penulis butuhkan dalam penulisan tesis ini. 5. Berbagai pihak yang tidak mungkin disebutkan satu persatu yang telah memberikan dukungan dalam penelitian maupun dalam penyelesaian tesis ini.
Penulis berharap penulisan tesis ini berguna bagi perkembangan Ilmu Hukum Agraria.
Surakarta.
2012
Penulis,
IDA ARYATI DIYAH PURNOMO WULAN
ix
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL............................................................................................................... i HALAMAN NOTA PEMBIMBING I ..................................................................................ii HALAMAN NOTA PEMBIMBING II ................................................................................ iii HALAMAN PERNYATAAN KEASLIAN TESIS ............................................................ iv HALAMAN PENGESAHAN .............................................................................................v ABSTRAK.............................................................................................................................. vi ABSTRAKSI.................................................................................................................... vii HALAMAN MOTTO ........................................................................................................... viii HALAMAN PERSEMBAHAN ...................................................................................... ix KATA PENGANTAR ....................................................................................................... x DAFTAR ISI ..........................................................................................................................xii DAFTAR TABEL .................................................................................................................. xi BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah .............................................................................................1 B. Pembatasan Masalah ...............................................................................................9 C. Perumusan Masalah .................................................................................................. 9 D. Tujan Penelitian .......................................................................................................... 9 E. Manfaat Penelitian......................................................................................................10
x
F. Metode Penelitian .......................................................................................................10 G. Sistematika Tesis .......................................................................................................14 BAB II TINJAUAN PUSTAKA A. Pengertian Tanah, Hak Atas Tanah dan Tanah Negara..........................................19 B. Tata Cara Penggunaan dan Penguasaan Hak Atas Tanah .......................................29 C. Perkembangan Penggunaan dan Penguasaan Tanah PT Kereta Api ......................37 D. Hak Pengelolaan Tanah Negara ...............................................................................39 E. Subyek Hukum yang Berhak Atas Penguasaan Tanah Negara ...............................45 F. Kepastian Hak Atas Tanah ..... ..................................................................................46 BAB III GAMBARAN UMUM OBYEK PENELITIAN A. Sejarah Perkembangan PT Kereta Api Indonesia ....................................................54 B. Wilayah Kerja PT. Kereta Api ..................................................................................57 BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN A. Pengaturan Hukum dan Perkembangan Penguasaan dan Penggunaan Tanah PT Kereta Api Oleh Masyarakat di Purwosari ............................................59 B. Hak-hak yang Dimiliki Oleh Penyewa Tanah PT KAI Dipandang dari Perspektif Hukum di Indonesia ........................................................................65 C. Perlindungan dan Jaminan Hukum Dalam Sewa Menyewa Tanah PT KAI yang bermanfaat Bagi Semua Pihak..............................................................................75 BAB V PENUTUP A. Kesimpulan ..............................................................................................................87
xi
B. Saran
..............................................................................................................88
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................................90
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL........................................................................................................... i HALAMAN PERSETUJUAN ...........................................................................................ii HALAMAN PERNYATAAN ..........................................................................................iii KATA PENGANTAR ....................................................................................................... iv ABSTRAK.......................................................................................................................... vi ABSTRACT ...................................................................................................................... vii DAFTAR ISI ....................................................................................................................viii DAFTAR TABEL .............................................................................................................. xi BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah .............................................................................................1 B. Pembatasan Masalah ...............................................................................................9 C. Perumusan Masalah .................................................................................................. 9 D. Tujan Penelitian .......................................................................................................... 9 E. Manfaat Penelitian......................................................................................................10 F. Metode Penelitian .......................................................................................................10 G. Sistematika Tesis .......................................................................................................14 BAB II TINJAUAN PUSTAKA
............................................................................. 9
xii
A. Pengertian Tanah, Hak Atas Tanah dan Tanah Negara...........................................18 B. Tata Cara Penggunaan dan Penguasaan Hak Atas Tanah .......................................29 C. Perkembangan Penggunaan dan Penguasaan Tanah PT Kereta Api ......................37 D. Hak Pengelolaan Tanah Negara ...............................................................................39 E. Subyek Hukum yang Berhak Atas Penguasaan Tanah Negara ...............................44 F. Kepastian Hak Atas Tanah ..... ..................................................................................45 BAB III GAMBARAN UMUM OBYEK PENELITIAN A. Sejarah Perkembangan PT Kereta Api Indonesia
......................................54
B. Wilayah Kerja PT. Kereta Api ..................................................................................57 BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN A. Pengaturan Hukum dan Perkembangan Penguasaan dan Penggunaan Tanah PT Kereta Api Oleh Masyarakat di Purwosari ..............................................................59 B. Hak-hak yang Dimiliki Oleh Penyewa Tanah PT KAI Dipandang dari Perspektif Hukum di Indonesia.................................................................................65 C. Perlindungan dan Jaminan Hukum Dalam Sewa Menyewa Tanah PT KAI yang Bermanfaat Bagi Semua Pihak..............................................................................75 BAB V PENUTUP A. Kesimpulan ..............................................................................................................87 B. Saran
..............................................................................................................88
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................................90
xiii
