PERHIMPUNAN PEMILIK DAN PENGHUNI SATUAN RUMAH SUSUN (P3SRS) BERDASARKAN UNDANG-UNDANG RUMAH SUSUN. Oleh Elsi Kartika Sari*) Abstrak

“Supremasi Hukum” Volume 11 Nomor 2, Juli 2015

Elsi Kartika Sari

PERHIMPUNAN PEMILIK DAN PENGHUNI SATUAN RUMAH SUSUN (P3SRS) BERDASARKAN UNDANG-UNDANG RUMAH SUSUN Oleh Elsi Kartika Sari*)

Abstrak Kisruh pengelolaan rumah susun atau apartemen yang masih terjadi hingga saat ini disebabkan kurangnya sosialisasi hukum yang mengatur hak dan kewajiban penghuni, pemilik, pengembang dan badan pengelola. Peristiwa itu terjadi setelah serah terima kunci pada seluruh unit apartemen. Tentu saja, seandainya pihak-pihak yang terlibat pertikaian memahami dengan benar regulasi rumah susun, maka masalah-masalah seperti dualisme perhimpunan penghuni dan pengelolaan rumah susun tidak akan terjadi. Pembentukan perhimpunan pemilik dan penghuni adalah mengatasi semua masalah yang timbul di dalam ataupun yang berkaitan dengan rumah susun terhadap bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama tersebut. Pengaturan terhadap Perhimpunan Penghuni/Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun (P3SRS) diatur dalam Undang-undang No. 20 Tahun 2011, Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 serta Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat selaku Ketua Badan Kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Pemukiman Nasional No. 6/KPTS/BKP4N/1995, dimana dikatakan bahwa Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun (P3SRS) merupakan badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni. Pemilik adalah setiap orang yang memiliki satuan rumah susun, sedangkan Penghuni merupakan orang yang menempati satuan rumah susun, baik sebaik pemilik maupun bukan pemilik. Perhimpunan Penghuni/Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun (P3SRS) beranggotakan pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun, dan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun (P3SRS) diberi kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan undang undang ini. Dalam hal Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun menguruskan sesuatu yang berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaan rumah susun, setiap anggota mempunyai hak yang sama dengan NPP, dalam hal Perhimpunan Penghuni (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun) memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepentingan penghuni rumah susun, setiap anggota berhak memberikan 1 (satu) suara. Pengelolaan rumah susun memerlukan biaya yang tidak sedikit, oleh karena itu dalam menjalankan pengelolaan rumah susun pengelola berhak menerima sejumlah biaya pengelolaan. Besarnya biaya pengelolaan dihitung berdasarkan kebutuhan nyata biaya operasional, pemeliharaan dan perawatan 1 dimana biaya pengelola (biaya operasional dan pemeliharan) tersebut dibebankan kepada pemilik dan penghuni secara proporsional, sedangkan untuk biaya perawatan ditanggung oleh pemilik. Kata Kunci : Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun 1

Pasal 7 ayat 2 UU No. 20 Tahun 2011

*) Penulis adalah Dosen Fakultas Hukum Universitas Trisakti Jakarta Fakultas Hukum Universitas Islam Syekh Yusuf Tangerang

32


A. PENDAHULUAN Permasalahan rumah susun atau apartemen yang mencuat di permukaan dikarenakan tingginya investasi rumah susun yang tidak dibarengi dengan pengetahuan hukum yang terkait dengan rumah susun, mereka tidak memperhatikan aspek-aspek yang di kemudian hari akan menimbulkan permasalahan bagi konsumen atau penghuni rumah susun terhadap perlindungan hukum serta status kepemilikan hak atas tanahnya. Konsumen Satuan Rumah Susun memiliki perlindungan hukum dengan kekuatan pembuktian lengkap atau sempurna atas dimilikinya Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan memenuhi syarat sebagaimana tertulis dalam Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun (UU Rumah Susun). 2 Kisruh pengelolaan rumah susun atau apartemen yang masih terjadi hingga saat ini disebabkan kurangnya sosialisasi hukum yang mengatur hak dan kewajiban penghuni, pemilik, pengembang dan badan pengelola. Peristiwa itu terjadi setelah tiga bulan serah terima kunci pada seluruh unit apartemen. Tentu saja, seandainya pihak-pihak yang terlibat pertikaian memahami dengan benar regulasi rumah susun, maka masalahmasalah seperti dualisme perhimpunan penghuni dan pengelolaan rumah susun/apartemen tidak akan terjadi. Menurut pengamat hukum properti Erwin Kallo kurangnya sosialisasi aturan hukum, mengakibatkan terciptanya kekeliruan persepsi di kalangan masyarakat. Pengembang selalu dianggap dalam posisi salah, dan pemilik atau

Elsi Kartika Sari

penghuni selalu dianggap dalam posisi benar. Padahal, belum tentu seperti itu. Urgensi dari pembentukan perhimpunan pemilik dan penghuni adalah mengatasi semua masalah yang timbul di dalam ataupun yang berkaitan dengan rumah susun tersebut. Pengelolaan pada rumah susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama 3 . Kepemilikan Bersama, yang dimiliki secara bersama-sama secara proporsional dengan para pemilik lainnya pada Rumah Susun tersebut, yang terdiri dari : 1. Tanah bersama, adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri Rumah Susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan. Yang dapat dijadikan tanah bersama dalam pembangunan rumah susun adalah tanah-tanah yang berstatus/bersertifikat hak milik, HGB atau hak pakai. Mengingat penyelenggara pembangunan (pengembang) berbadan hukum, maka tanah bersama itu akan bersertifikat induk HGB, yang nantinya HGB tersebut tidak dipecah tetapi akan diberi keterangan bahwa HGB tersebut telah melahirkan beberapa sertifikat hak milik satuan Rumah Susun (SHM Sarusun) dan tidak dapat dialihkan atau dijaminkan. 2. Bagian bersama, adalah bagian Rumah Susun (melekat pada struktur bangunan) yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam satu kesatuan Fungsi dengan satuan Rumah Susun. Contoh, fondasi, atap, lobi,

2

http://audahnadhiev.blogspot.com/2015/01/ pertikaian-rumah-susun-berawal-dari.html

3

Pasal 56 UU No. 20 Tahun 2011

Fakultas Hukum Universitas Islam Syekh Yusuf Tangerang

32


lift, saluran air, jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi. 3. Benda bersama, adalah benda yang bukan merupakan bagian Rumah Susun (tidak melekat pada struktur bangunan), tetapi dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama, contoh, tanah, tempat parkir, kolam renang yang di luar struktur, dan lain-lain. Dari uraian di atas, yang menjadi permasalahan adalah bagaimana Perhimpunan Penghuni/Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS) berdasarkan ketentuan perundang-undangan yang berlaku dalam mengatur kepentingan penghunian tersebut. B. PEMBAHASAN Dalam rumah susun terdapat satuan rumah yang dapat dimiliki secara terpisah dan ada pula pemilikan bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama sesuai dengan nilai perbandingan dan proporsionalnya. Hal ini menyebabkan perlunya dilakukan pengaturan mengenai penggunaan dan pengelolaannya yang dilakukan oleh Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun (P3SRS). Pasal 59 UU No. 20 Tahun 2011 menyebutkan bahwa Pelaku pembangunan yang membangun rumah susun umum milik dan rumah susun komersial dalam masa transisi sebelum terbentuknya P3SRS wajib mengelola rumah susun. Masa transisi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik.4 4

Pasal 57 ayat 1 PP No. 4 Tahun 1988 mengatakan penyelenggara pembangunan wajib bertindak sebagai pengurus Perhimpunan Penghuni sebagai pengurus

Elsi Kartika Sari

Pasal 74 UU No. 20 Tahun 2011 mewajibkan pemilik sarusun membentuk Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun (P3SRS), dimana Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun (P3SRS) beranggotakan pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun, dan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun (P3SRS) diberi kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan undang undang ini. Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya P3SRS paling lambat sebelum masa transisi berakhir, oleh karena itu P3SRS telah terbentuk, pelaku pembangunan segera menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama kepada P3SRS. P3SRS berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama, dan penghunian. Tata cara mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang bersangkutan dengan penghunian diatur dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga P3SRS 5 . Dalam hal pembentukan P3SRS dikarenakan belum terdapat Peraturan Pemerintah yang diwajibkan oleh Undang-undang No. 20 Tahun 2011 6 , maka berdasarkan Pasal 118 ayat 2, menyatakan bahwa semua peraturan perundangundangan yang merupakan pelaksanaan dari Undang-undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun dinyatakan tetap berlaku sepanjang tidak

5 6

Perhimpunan Penghuni sementara sebelum terbentuknya Perhimpunan Penghuni dan membantu terbentuknya Perhimpunan Penghuni sebenarnya dalam jangka waktu yang secepatnya. Pasal 76 UU No. 20 Tahun 2011 Pasal 78 UU No. 20 Tahun 2011


33


bertentang atau belum diganti dengan peraturan pelaksanaan yang baru berdasarkan undang-undang ini oleh karena itu peraturan perhimpunan penghuni masih menggunakan Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tersebut. Dalam Pasal 54 ayat (1) PP No. 4 Tahun 1988 berbunyi: Para penghuni dalam suatu lingkungan rumah susun baik untuk hunian maupun bukan hunian wajib membentuk perhimpunan penghuni untuk mengatur dan mengurus kepentingan bersama yang bersangkutan dengan pemilikan, penghunian, dan pengelolaannya. Berdasarkan pasal tersebut di atas, maka Perhimpunan Penghuni dapat bertindak ke luar dan ke dalam atas nama pemilik dengan wewenang yang dimilikinya untuk mewujudkan ketertiban dan ketenteraman dalam lingkungan rumah susun. Dengan kata lain, Perhimpunan Penghuni mirip dengan pengurus RT/RW yang dapat dijadikan tempat menampung aspirasi para penghuni apartemen, dan berwenang mengelola apartemen secara benar agar semua fasilitasnya berfungsi secara baik untuk kepentingan penghuni. Pembentukan Perhimpunan Penghuni disesuaikan dengan luas lingkungan rumah sususn, yang masih terikat dengan adanya hak bersama atas benda bersama dan tanah besama. Apabila dalam suatu lingkungan tanah bersama terdapat beberapa rumah susun, maka pada masing-masing rumah susun dapat dimungkinkan dibentuk perhimpunan penghuni yang bersatatus badan hukum. Oleh karena itu perhimpunan penghuni rumah sususn mempunyai kedudukan sebagai badan hukum, maka untuk menjamin kepastian hak, kewajiban dan tanggung jawab masing-masing penghuni

Elsi Kartika Sari

kesepakatannya perlu dituangkan dalam suatu akta dan disahkan oleh Bupati atau Kalikotamadya Kepala Dearah Tingkat II, dan untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta oleh Geburnur Kepala Dearah Tingkat I. Mengingat pentingnya kedudukan Perhimpunan Penghuni, maka untuk mempermudah pembentukan Perhimpunan Penghuni dikeluarkanlah Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat selaku Ketua Badan Kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Pemukiman Nasional No. 6/KPTS/BKP4N/1995, Tanggal 26 Juni 1995, tentang Pedoman Pembuatan Akta Pendirian, Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun. Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun (P3SRS) merupakan badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni. Pemilik adalah setiap orang yang memiliki satuan rumah susun, sedangkan Penghuni merupakan orang yang menempati satuan rumah susun, baik sebaik pemilik maupun bukan pemilik.7 Pasal 56 PP No. 4 Tahun 1988, P3SRS mempunyai fungsi sebagai berikut: 1. Membina terciptanya kehidupan lingkungan yang sehat, tertib dan aman, 2. Mengatur dan membina kepentingan penghuni, 3. Mengelola rumah susun dan lingkungannya. Maksud dan Tujuan Perhimpunan Penghuni (P3SRS) adalah sebagai berikut:8

7

Pasal 1 ayat (18), (19) dan (21) UU No. 20 Tahun 2011 8 Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat selaku Ketua Badan Kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan


34


1. Untuk mencapai pemanfaatan dan pemakaian rumah susun khusus bagi keperluan satuan rumah susun yang ditentunkan dalam Undang-undang Rumah Susun serta peraturan perundangundangan lainnya. 2. Untuk membina, mengatur dan mengurus kepentingan bersama diantara pemilik dan penghuni dengan menerapkan keseimbangan kepentingan pemilik dan penghuni agar dapat tercapai ketertiban dan keselarasan kehidupan bertetangga sesuai dalam jiwa dan kepribadian bangsa Indonesia, khususnya dalam mengelola bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. 3. Untuk menjaga dan saling melengkapi kebutuhan penghuni dalam menggunakan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. 4. Untuk menjamin kelestarian penggunaan fungsi hak bersama (bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama). 5. Untuk membina terciptanya kegotongroyongan dalam kehidupan lingkungan diantara satuan rumah susun. Tugas pokok Perhimpunan Penghuni (P3SRS) adalah:9 1. Mengesahkan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga yang disusun oleh pengurus dalam rapat umum Perhimpunan Penghuni. 2. Membina para penghuni ke arah kesadaran hidup bersama yang serasi, selaras dan seimbang dalam rumah susun dan lingkungannya. 3. Mengawasi pelaksanaan ketentuanketentuan yang tercantum dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga.

9

dan Pemukiman Nasional 6/KPTS/BKP4N/1995 Pasal 59 PP No. 4 Tahun 1985

No.

Elsi Kartika Sari

4. Menyelenggarakan tugas-tugas administratif penghunian. 5. Menunjuk atau membentuk dan mengawasi badan pengelola dalam pengelolaan rumah susun dan lingkungannya. 6. Menyelenggarakan pembukuan dan administratif keuangan secara terpisah sebagai kekayaan Perhimpunan Penghuni. 7. Menetapkan sanksi terhadap pelanggaran yang telah ditetapkan dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga. Perhimpunan Penghuni dapat mewakili penghuni untuk hal-hal yang merupakan hak, kewajiban dan tanggung jawab masing-masing penghuni yang telah disepakati dan dicantumkan dalam akta yang disahkan oleh Bupati atau Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II, dan untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta oleh Gubernur. 10 Pengurus Perhimpunan Penghuni/ P3SRS dipilih berdasarkan Asas Musyawarah dan Mufakat, serta Asas Kekeluargaan oleh dari dari anggota Perhimpunan Penghuni/P3SRS dalam rapat umum Perhimpunan Penghuni/ P3SRS yang khusus diadakan untuk keperluan tersebut. Apabila asas musyawarah dan mufakat tidak tercapai maka pemilihan dilakukan dengan pemungutan suara terbanyak. Kewenangan Pengurus Perhimpunan Penghuni/P3SRS sebagai berikut:11 1. Pengurus berwenang untuk membuat dan merubah aturan tata tertib dan pengelolaan penghuni serta menentukan kebijaksanaan 10

Penjelasan Pasal 54 ayat (2) PP No. 4 Tahun 1988 11 Locit Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat selaku Ketua Badan Kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Pemukiman Nasional No. 6/KPTS/BKP4N/1995


35


sesuai dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni, 2. Pengurus berwenang untuk melakukan peringatan, teguran dan tindakan lain terhadap penghuni yang melanggar atau tidak mentaati aturan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga, aturan tata tertib, keputusan Rapat umum, penghuni yang tidak mematuhi tata tertib penghunian. 3. Ketua dan sekretaris mewakili Perhimpunan Penghuni/P3SRS di dalam dan diluar Pengadilan tentang segala hal, dan segala kejadian, sesuai dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni dan peraturan perundang-undangan yang berlaku serta menjalankan segala tindakantindakan, baik mengenai pengurusan maupun yang mengenai kepemilikan dalam ruang lingkup pengelolaan rumah susun tersebut. Kewajiban Pengurus Perhimpunan Penghuni/P3SRS meliputi sebagai berikut: 1. Memberikan pertanggungjawaban kepada Rapat Umum Perhimpunan Penghuni/P3SRS. 2. Menyampaikan laporan kepada Rapat Umum Perhimpunan Penghuni/P3SRS secara berkala sekurang-kurangnya 2 (dua) kali setahun atas pekerjaan Badan Pengelola, 3. Menyelenggarakan tugas-tugas administratif yang berkaitan dengan masalah penghunian Perhimpunan Penghuni/PPPSRS. 4. Melaksanakan Keputusamn Rapat Umum Perhimpunan Penghuni/ P3SRS. 5. Membina penghuni kearah kesadaran hidup bersama selaras, serasi dan seimbang dalam Perhimpunan Penghuni/P3SRS.

Elsi Kartika Sari

6. Mengawasi pekasanaan penghunian satuan rumah susun agar penghuni mematuhi ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga serta perikatan perjanjian dengan Badan Pengelola. 7. Menetapkan dan menerapkan sanksi terhadap pelanggaran yang telah dilakukan penghuni atas keputusan Rapat Umum Penghuni, Keputusan Rapat Pengurus, Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni/P3SRS serta perjanjian dengan Badan Pengelola, termasuk memohon bantuan dari Kantor Perumahan, Pemerintah Daerah, dan pihak berwajib lainnya dalam menerapkan sanksi bagi Keputusan Rapat Pengurus, dan perjanjian dengan Badan Pengelola. 8. Menjalin hubungan kerjasama baik secara langsung maupun tidak langsung dengan pihak-pihak terkait sebagimana dimaksud dalam peraturan perundang-undangan. Menurut Pasal 55 ayat (2) PP No. 4 Tahun 1988 Anggota Perhimpunan Penghuni adalah: Subyek hukum yang memiliki, atau memakai, atau menyewa, atau menyewa beli atau yang memanfaatkan satuan rumah susun yang bersangkutan yang berkedudukan sebagai penghuni. Dalam penjelasan Pasal 55 ayat 1 PP No. 4 Tahun 1988, yang menjadi anggota perhimpunan penghuni didasarkan kepada realita penghunian, artinya yang dapat menjadi anggota perhimpunan adalah mereka yang benarbenar menghuni atau menempati rumah satuan rumah sususn baik atas dasar pemilikan maupun hubungan hukum lainnya, harus dituangkan dalam Akta yang secara tegas mencantumkan beralihnya sebagian atau


36


seluruh hak dan kewajiban penghuni berserta kewajibannya, dimana Akta tersebut harus didaftarkan pada perhimpunan penghuni. Apabila pemilik belum menghuni, memakai atau memanfaatkan SRS yang bersangkutan, maka pemilik menjadi anggota perhimpunan penghuni dan apabila penyelenggara pembangunan belum dapat menjual seluruh SRS maka penyelenggara pembangunan bertindak sebagai angggota perhimpunan penghuni. Anggota Perhimpunan Penghuni (PPPSRS) dipilih berdasarkan Asas Kekeluargaan oleh dan dari anggota Perhimpunan Penghuni melalui rapat umum perhimpunan penguni yang khusus diadakan untuk keperluan tersebut. Pengurus perhimpunan penghuni sekurang-kurangnya terdiri dari seorang Ketua, seorang Sekretaris, seorang Bendahara, dan seorang 12 Pengawas Pengelolaan . Pemilik dan/atau penghuni satuan rumah susun mempunyai hak dan kewajiban yang diatur oleh Pasal 61 Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 di bawah ini: Ayat (1) setiap penghuni berhak: 1. Memanfaatkan rumah susun dan lingkungannya termasuk bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama secara aman dan tertib; 2. Mendapatkan perlindungan sesuai dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga; 3. Memilih dan dipilih menjadi Anggota Pengurus Perhimpunan Penghuni. Ayat (2) setiap penghuni berkewajiban: 1. Mematuhi dan melaksanakan peraturan tata tertib dalam suatu rumah susun dan lingkungannya

12

Pasal 57 PP No. 4 Tahun 1988

Elsi Kartika Sari

sesuai dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga; 2. Membayar iuran pengelolaan dan premi asuransi kebakaran; 3. Memelihara rumah susun dan lingkungannya termasuk bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Ayat (3) setiap penghuni dilarang: 1. Melakukan perbuatan yang membahayakan keamanan, ketertiban, dan keselamatan terhadap penghuni lain, bangunan dan lingkungannya; 2. Mengubah bentuk dan/atau menambah bangunan di luar satuan rumah susun yang dimiliki tanpa mendapat persetujuan perhimpunan penghuni. Dalam hal Perhimpunan Penghuni (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun/P3SRS) menguruskan sersuatu yang berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaan rumah susun, setiap anggota mempunyai hak yang sama dengan NPP, sedangkan dalam hal Perhimpunan Penghuni (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun/P3SRS) memutuskan sesuatu yang berakitan dengan kepentingan penghuni rumah susun, setiap anggota berhak memberikan 1 (satu) suara13. Kedaulatan Perhimpuan Penghuni (P3SR) berada ditangan para anggota perhimpunan berdasarkan proposional hak suara yang dimiliki, sehingga para anggota dapat mengunakan hak suara ini dalam kegiatan rapat umum perhimpunan penghuni 14 . Hak suara 13 14

Pasal 77 UU No. 20 Tahun 2011 Penjelasan Pasal 57 ayat 1 PP No. 4 Tahun 1988. Rapat Umum Perhimpunan Penghuni merupakan pemegang kekuasaan terteinggi dalam perhimpuna penghuni, oleh karenanya pengurus perhimpunan penghuni harus ditetapkan dan disahkan melalui trapat tersebut.


37


ini terbagi dalam dalam tiga (3) kategori, yaitu: 1. Hak Suara Penghunian, yaitu hak suara para anggota Perhimpunan Penghuni/P3SRS untuk menentukan hal-hal yang menyangkut tata tertib, pemakaian fasilitas, dan kewajiban pembayaran iuran atas pengelolaan dan asuransi kebakaran terhadap hak bersama seperti bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Setiap pemilik hak atas tanah satuan rumah susun diwakili oleh satu suara. 2. Hak Suara Pengelolaan, yaitu hak suara para anggota Perhimpunan Penghuni/P3SRS untuk menentukan hal-hal yang menyangkut pemeliharaan, perbaikan dan pembangunan prasarana lingkungan, serta fasilitas sosial, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Hak Suara Pengelolaan dihitung berdasarkan nilai perbandingan proporsional dari setiap satuan rumah susun. 3. Hak Suara Pemilikan, yaitu hak suara para anggota Perhimpunan Penghuni/P3SRS untuk menentukan hal-hal yang menyangkut hubungan antar sesama penghuni satuan rumah susun; Pemilihan Pengurus Perhimpunan Penghuni/ P3SRS; dan biaya-biaya atas satuan rumah susun. Hak Suara Pemilikan dihitung berdasarkan nilai perbandingan proporsional dari setiap satuan rumah susun. Kourom dan pengambilan Perhimpunan Penghuni (P3SRS) didasarkan kepada: 1. Musyawarah dan rapat-rapat syang diettapkan dalam Anggaran Dasar adalah apbila dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua pertiga (2/3) dari jumlah seluruh Anggota Perhimpunan Penghuni (P3SRS)

Elsi Kartika Sari

kecuali jika ditentukan lain dalam Anggaran Dasar. 2. Apabila rapat yang dimaksud dalam jumlah yang hadir tidak mencapai 2/3, maka diadakan undangan rapat sekali lagi, dan jika masih belum mencapai jumlah 2/3 yang hadir, maka anggota yang hadir berapapun jumlahnya dapat melangsungkan rapat dan dapat mengambil keputusan yang sah dan mengikat semua anggota. 3. Pengambilan putusan pada asasnya dilakukan berdasarkan suara setuju lebih dari dua pertiga (2/3) anggota yang hadir. Dalam hal perubahan Anggaran Dasar, maka dapat dilakukan: 1. Perubahan atas ketentuan dalam Anggaran Dasar itu termasuk juga merubah nama perhimpunan, nama gedung rumah susun, hanya dapat terjadi dengan keputusan dari Rapat Umum Perhimpunan Penghuni (P3SRS) yang sengaja dipanggil dan diselenggarakan untuk maksud itu oleh Pengurus Perhimpunan Penghuni (P3SRS). Rapat Umum tersebut harus diusulkan oleh seluruh penghuni yang sah dan harus dihadiri sekurang-kurangnya 2/3 (dua pertiga) dari anggota Perhimpunan Penghuni (P3SRS) dan disetujui oleh 2/3 (dua pertiga) dari jumlah yang memiliki hak suara penghunian. 2. Jika rapat mencapai kourum yang ditentukan maka usulan tersebut ditolak. Pengelolaan rumah susun memerlukan biaya yang tidak sedikit, oleh karena itu dalam menjalankan pengelolaan rumah susun pengelola berhak menerima sejumlah biaya pengelolaan. Besarnya biaya pengelolaan dihitung berdasarkan kebutuhan nyata biaya operasional, pemeliharaan dan pera-


38


watan 15 dimana biaya pengelola (biaya operasional dan pemeliharan) tersebut dibebankan kepada pemilik dan penghuni secara proporsional, sedangkan untuk biaya perawatan ditanggung oleh pemilik. Adapun biaya-biaya yang diperlukan dalam pengelolaan rumah susun meliputi:16 1. Biaya Pemeliharaan (Service Charge) Merupakan tanggung jawab pemilik, kecuali pemilik mengalihkannya kepada penghuni. Biaya pemeliharaan untuk setiap SRS dihitung dari total biaya pengelolaan rumah susun sehari hari sesuai anggaran yang ditetapkan perhimpunan penghuni. Biaya ditanggung bersama oleh pemilik SRS berdasarkan NPP unit rumah susunnya. 2. Biaya Utilitas Umum (Utility Charge) Merupakan cadangan penggantian/perbaikan common property yang telah aus/rusak atau yang telah berakhirnya nilai ekonomisnya, dan dihitung berdasarkan Nilai Perbandingan Proposional (NPP) SRS. Besarnya biaya yang ditanggung oleh masing-masing pemilik/ penghuni gedung berdasarkan NPPnya dan biaya ini disimpan dalam bentuk tabungan atas nama perhimpunan penghuni. 3. Biaya Penyusutan (Sinking Fund) Biaya yang akan digunakan sebagai cadangan utuk membangun kembali Rumah Susun bila keadaan Rumah Susun tidak layak lagi untuk dihuni karena umur bangunannya sudah lama. Besarnya biaya ini juga berdasarkan Nilai Perbandingan Proposional. 15 16

Pasal 7 ayat 2 UU No. 20 Tahun 2011 Arie.S. Hutagalung. Kondominium dan Permasalahannya, Badan Penerbitan Fakultas Hukum Universitas Indonesia, Jakarta, 2007, halaman 79

Elsi Kartika Sari

Para penghuni secara perseorangan masing-masing bertanggung jawab terhadap biaya pengelolaan satuan rumah susun sesuai dengan hak pemilikan atau penghuniannya. Apabila satuan rumah susun masih belum dihuni, dipakai atau dimanfaatkan, maka pemilik bertanggung jawab terhadap pengelolaan tersebut.17 Sebelum Hak Guna Bangunan atau Hak pakai atas Tanah Negara yang diatasnya berdiri rumah susun, haknya berakhir, para pemilik melalui Perhimpunan Penghuni/P3SRS mengajukan permohonan perpanjangan aau pembaharuan hak atas tanah tersebut sesuai dengan peraturan perundangundang yang berlaku.18 Dalam hal Peningkatan kualitas Sarusun berdasarkan Pasal 61 UU No. 21 Tahun 2011 harus memperhatikan sebagai berikut : 1. Wajib dilakukan oleh pemilik sarusun terhadap rumah susun yang: a. Tidak laik fungsi dan tidak dapat diperbaikin dan/ atau b. Dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatan bangunan rumah susun dan/atau lingkungan rumah susun. 2. Peningkatan kualitas dilakukan dengan pembangunan kembali rumah susun, melalui pembongkaran, penataan dan pembangunan. 3. Peningkatan kualitas dilakukan dengan tetap melindungi hak kepemilikan, termasuk kepentingan pemilik atau penghuni dengan memperhatikan faktor sosial, budaya dan ekonomi yang berkeadilan. 4. Prakasa peningkatan kualitas rumah susun berasal dari pemlik harus disetujui paling sedikir 60 % (enampuluh persen) anggota P3SRS. 17

18

Penjelasan Pasal 63 PP No. 4 Tahun 1988 Pasal 52 ayat 1 PP No. 4 Tahun 1988


39


5. Pemrakarsa peningkatan kualitas rumah susun wajib memberitahukan rencana pengingkatan kualitas rumah susun kepada pemilik dan penghuni sekurang-kurangnya 1 (satu) tahun sebelum pelaksanaan rencana tersebut. 6. Memprioritaskan Pemilik Lama untuk mendapatkan satuan rumah susun yang sudah ditingkatkan kualitasnya. 7. Dalam melaksaankan peningkatan kualitas P3SRS dapat bekerja sama dengan pelaku pembangunan rumah susun. Kerjasama dilakukan berdasarkan perjanjian tertulis dihadapan epjabat yang berwenang berdasarkan prinsip kesetaraan. 8. P3SRS bertanggungjawab terhadap penghunian kembali pemilik lama setlah peningkatan kualitas rumah susun. 9. Dalam hal penghuni kembali pemilik lama, pemilik tidak dikenai bea hak atas tanah dan bangunan. C. PENUTUP Pengaturan terhadap Perhimpunan Penghuni/ Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun (PPPSRS) telah diatur dalam Undang-undang No. 20 Tahun 2011, Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 serta Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat selaku Ketua Badan Kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Pemukiman Nasional No. 6/KPTS/BKP4N/1995, dimana dikatakan bahwa Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun (P3SRS) merupakan badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni. Pemilik adalah setiap orang yang memiliki satuan rumah susun, sedangkan Penghuni merupakan orang yang menempati satuan rumah susun, baik sebaik pemilik maupun bukan pemilik.

Elsi Kartika Sari

Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun (P3SRS) beranggotakan pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun, dan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun (P3SRS) diberi kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan undang undang ini. Pengelolaan pada rumah susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Kepemilikan Bersama, yang dimiliki secara bersama-sama secara proporsional dengan para pemilik lainnya pada Rumah Susun tersebut, yang terdiri dari: benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama. Pengurus Perhimpunan Penghuni/ Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun (P3SRS) sekurangkurangnya terdiri dari seorang Ketua, seorang Sekretaris, seorang Bendahara, dan seorang Pengawas Pengelolaan. Anggota P3SRS didasarkan kepada realita penghunian, artinya yang dapat menjadi anggota perhimpunan adalah mereka yang benar-benar menghuni atau menempati rumah satuan rumah sususn baik atas dasar pemilikan maupun hubungan hukum lainnya, harus dituangkan dalam Akta yang secara tegas mencantumkan beralihnya sebagian atau seluruh hak dan kewajiban penghuni berserta kewajibannya, dimana Akta tersebut harus didaftarkan pada perhimpunan penghuni. Apabila pemilik belum menghuni, memakai atau memanfaatkan SRS yang bersangkutan, maka pemilik menjadi anggota perhimpunan penghuni dan apabila penyelenggara pembangunan belum dapat menjual seluruh SRS maka penyelenggara pembangunan bertindak sebagai angggota perhimpunan penghuni. Dalam hal Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun (P3SRS)


40


menguruskan sesuatu yang berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaan rumah susun, setiap anggota mempunyai hak yang sama dengan NPP, dalam hal Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun (P3SRS) memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepentingan penghuni rumah susun, setiap anggota berhak memberikan 1 (satu) suara. Pengelolaan rumah susun memerlukan biaya yang tidak sedikit, Besarnya biaya pengelolaan dihitung berdasarkan kebutuhan nyata biaya operasional, pemeliharaan dan perawatan, dimana biaya pengelola (biaya operasional dan pemeliharan) tersebut dibebankan kepada pemilik dan penghuni secara proporsional, untuk biaya perawatan ditanggung oleh pemilik

Elsi Kartika Sari

http://audahnadhiev.blogspot.com/20 15/01/pertikaian-rumah-susunberawal-dari.html

D. DAFTAR PUSTAKA Arie.S. Hutagalung. Kondominium dan Permasalahannya, Badan Penerbitan Fakultas Hukum Universitas Indonesia, Jakarta, 2007 Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun Surat

Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat selaku Ketua Badan Kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Pemukiman Nasional No. 6/KPTS/BKP4N/1995, Tanggal 26 Juni 1995, tentang Pedoman Pembuatan Akta Pendirian, Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun.


41

PERHIMPUNAN PEMILIK DAN PENGHUNI SATUAN RUMAH SUSUN (P3SRS) BERDASARKAN UNDANG-UNDANG RUMAH SUSUN. Oleh Elsi Kartika Sari*) Abstrak

Recommend Documents