Keterangan Kabid Legal KAPPRI - Triana Tentang Serah Terima dari Pelaku Pembangunan kepada P3SRS Definitif
PERHIMPUNAN PEMILIK DAN PENGHUNI SATUAN RUMAH SUSUN HUNIAN GRAHA CEMPAKA MAS JAKARTA PUSAT POKOK PERMASALAHAN: Kekeliruan pernyataan atas pemberian hak kepada “perusahaan terbatas ' PT.DUTA PERTIWI,TBK' untuk mengambil alih tanggung jawab pengelolaan dan kutipan dana warga --------------
TATA CARA MENGURUS KEPENTINGAN PEMILIK DAN PENGHUNI DIATUR OLEH “PERHIMPUNAN” BUKAN “PERSEROAN” (UU RI NOMOR 20 THN 2011 Tentang Rumah Susun, Psl.76) Kekeliruan dapat membawa seluruh warga perhimpunaan GCM dan Disperum ke dalam pengelolaan oleh suatu perusahaan terbatas PT.DUTA PERTIWI yang beroperasi dengan dasar hukum UU Perseroan Terbatas; berorientasikan pada 'profit making' menghilangkan hak kedaulatan warga dan resiko terhadap dana simpanan warga oleh karena ketentuan UU kepailitan perseroan yang berlaku pada perseroan. Pejabat Pemerintah selaku pengawas, pengendali harus bersifat “Netral” dan berinjak pada KEBENARAN berdasarkan KETENTUAN UU Tentang Rumah Susun terkait, bukan dasar pemikiran yang bertentangan dengan KEBENARAN aturan perundangan berlaku. =============== “ TATA LAKSANA Serah
Terima ,
(Hak dan Pertanggung Jawaban Pengelolaan Keuangan Bersama ) Dari Pelaku Usaha / Pelaku Pembangunan PT. DUTA PERTIWI,TBK kepada PERHIMPUNAN PEMILIK DAN PENGHUNI SATUAN RUMAH SUSUN GRAHA CEMPAKA MAS KISRUH Serah Terima Dan Pengelolaan Tidak Jelas Atas Keuangan GRAHA CEMPAKA MAS Tata Laksana Serah Terima dan Pengelolaan Keuangan milik bersama PPPSRS
Keterangan Kabid Legal KAPPRI - Triana Tentang Serah Terima dari Pelaku Pembangunan kepada P3SRS Definitif
Memperhatikan Undang – Undang Perumahan: 1.
Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun Sebagai pengganti UU nomor 16 tahun 1985 Tentang Rumah Susun: BAB XIX KETENTUAN PENUTUP - Pasal 118 Pada saat Undang-Undang ini mulai berlaku: 1. Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1985 Nomor 75, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3318) dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.
2. Semua peraturan perundang-undangan yang merupakan peraturan pelaksanaan dari Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun dinyatakan tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan atau belum diganti dengan peraturan pelaksanaan yang baru berdasarkan Undang-Undang ini.
2.
Peraturan Pemerintah nomor 4 tahun 1988 Tentang: Rumah Susun
3.
Keputusan Menpera Nomor 06/KPTS/BKP4N/1995 Tentang: PEDOMAN PEMBUATAN AKTA PENDIRIAN ANGGARAN DASAR DAN ANGGARAN RUMAH TANGGA PERHIMPUNAN PENGHUNI RUMAH SUSUN Keputusan Menpera Nomor 06/KPTS/BKP4N/1995 Menetapkan: KEDUA: Pedoman ini berlaku untuk Rumah Susun Hunian dan Rumah Susun Bukan Hunian serta Rumah Susun yang digunakan secara campuran (hunian, pertokoan, dan perkantoran) dengan penyesuaian seperlunya. KETIGA: Setiap adanya pembentukan, pembuatan, dan pengesahan Akta Pendirian, Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun wajib mengikuti pedoman yang telah ditetapkan dalam Keputusan ini.
4.
Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 15/PERMEN/M/2007 TENTANG: TATA LAKSANA PEMBENTUKAN PERHIMPUNAN PENGHUNI RUSUN SEDERHANA MILIK
5.
AD/ART PPRS Graha Cempaka Mas ====================
KISRUH Serah Terima Dan Pengelolaan Tidak Jelas Atas Keuangan GRAHA CEMPAKA MAS Tata Laksana Serah Terima dan Pengelolaan Keuangan milik bersama PPPSRS
1
Keterangan Kabid Legal KAPPRI - Triana Tentang Serah Terima dari Pelaku Pembangunan kepada P3SRS Definitif Bab I – Landasan hukum
Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun BAB III PEMBINAAN , Pasal 10 Pengawasan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) huruf d meliputi pemantauan, evaluasi, dan tindakan koreksi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan. BAB VII PENGELOLAAN, Pasal 59 ayat 2: (2)Masa transisi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik. BAB X KELEMBAGAAN, Pasal 75: (2) Dalam hal PPPSRS telah terbentuk, pelaku pembangunan segera menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama kepada PPPSRS. (3) PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama, dan penghunian.
Pasal 76 Tata cara mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang bersangkutan dengan penghunian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 75 diatur dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga PPPSRS.
Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 15/PERMEN/M/2007 BAB V , Bagian Kelima, Penyerahan Pengelolaan Pasal 25
1. (1) Pelaku pembangunan melakukan penyerahan pengelolaan rusunami yang telah dihuni kepada dewan pengurus PPRS terbentuknya PPRS.
selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan
KISRUH Serah Terima Dan Pengelolaan Tidak Jelas Atas Keuangan GRAHA CEMPAKA MAS Tata Laksana Serah Terima dan Pengelolaan Keuangan milik bersama PPPSRS
setelah
Keterangan Kabid Legal KAPPRI - Triana Tentang Serah Terima dari Pelaku Pembangunan kepada P3SRS Definitif Bab I – Landasan hukum Keputusan Menpera Nomor 06/KPTS/BKP4N/1995 Lampiran III, BAB V KEUANGAN
B.HAL-HAL YANG BERKAITAN DENGAN KEUANGAN 1. Perhimpunan Penghuni sebagai badan hukum diwajibkan untuk membuka rekening pada bank-bank yang ditentukan oleh Perhimpunan Penghuni. 2. Penanda tanganan surat-surat berharga dilakukan oleh 2 (dua) 3 (tiga) orang pengurus Perhimpunan Penghuni yang diberi kuasa.
3. Semua dana yang tidak langsung digunakan, kecuali kas kecil dan biaya operasional
wajib disimpan di bank pada rekening dinas Perhimpunan Penghuni dan dengan alasan apapun tidak boleh disimpan atas nama dan atau pada rekening pribadi pengurus Perhimpunan Penghuni. 4. Penggunaan dan pemakaian keuangan Perhimpunan Penghuni berikut pertanggung jawabannya harus sesuai dengan program yang telah disahkan oleh rapat umum Perhimpunan Penghuni. 5. Semua masukan dan pengeluaran harus dibukukan secara tertib berdasarkan sistem pembukuan yang berlaku, dan pada setiap akhir tahun buku harus dibuat Neraca Keuangan untuk diteruskan kepada Perhimpunan Penghuni. 6. Tahun buku Perhimpunan Penghuni dimulai pada tanggal 1 Januari dan berakhir pada tanggal 31 Desember tahun yang sama. Setiap Tahun pada tanggal 31 Desember pada tahun yang sama, bukubuku Perhimpunan Penghuni harus ditutup. Buku Perhimpunan Penghuni ditutup untuk pertama kalinya pada tanggal 31 Desember 199....
Keputusan Menpera Nomor 06/KPTS/BKP4N/1995 Lampiran III,
XIII.
PEMBINAAN, PENGAWASAN, DAN MASA PENGELOLAAN SEMENTARA
3. Selama masa transisi, dalam hal baik praktek pembinaan, pengawasan, dan pengendalian maupun pengelolaan belum berjalan sebagaimana dimaksud oleh Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni, maka penyelenggara pembangunan selaku pengurus sementara bertindak dan atau berkewajiban mengelola rumah susun dengan biaya dari anggaran penyelengaraan pembangunan sekurangkurangnya 3 (Tiga) bulan sejak tanggal serah terima rumah susun kepada masng-masing pemilik dan atau penghuni. 4.Perhimpunan Penghuni yang telah terbentuk secara definitif mempersiapkan pengelolaan selanjutnya menuju pengelolaan yang mandiri oleh Perhimpunan Penghuni.
KISRUH Serah Terima Dan Pengelolaan Tidak Jelas Atas Keuangan GRAHA CEMPAKA MAS Tata Laksana Serah Terima dan Pengelolaan Keuangan milik bersama PPPSRS
Keterangan Kabid Legal KAPPRI - Triana Tentang Serah Terima dari Pelaku Pembangunan kepada P3SRS Definitif Bab II – OPINI PERMASALAHAN
Kesimpulan Legal opini atas permasalahan:
1. Pelaku Pembangunan “TIDAK MEMILIKI DASAR HUKUM” mengutip uang warga Bahwa Pelaku Pembangunan setelah 1 (satu) tahun dari tanggal penyerahan sarusun pertama kepada pemilik, sudah “TIDAK MEMILIKI DASAR HUKUM” lagi untuk mengelola ataupun mengutip uang pengelolaan dari warga/ pemilik dan penghuni. Pengecuali pengelolaan dapat terjadi bila serah terima belum telaksana sebagaimana semestinya dengan ketentuan berlaku dimana biaya pengelolaan menjadi anggaran pelaku pembangunan. Dalam hal ini, Pelaku pembangunan tidak diberikan pengecualian untuk mengutip uang warga dengan alasan apapun. .............................................................UU RI Nomor 20 tahun 2011, BAB VII PENGELOLAAN, Pasal 59 ayat 2 Masa transisi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun
2.
Pemerintah selaku pembina wajib melakukan “tindakan koreksi”
Bahwa telah terjadi kelalaian pengawasan, evaluasi selama ini, dimana : a. Belum terjadinya serah terima dari pengembang kepada P3SRS setelah terbentukan P3SRS b. Terjadinya 2 Kubu kepengurusan P3SRS c. Masih terjadinya kutipan dana warga oleh pengembang setelah batas waktu 1 tahun dan telah adanya rekening P3SRS versi warga maka Pemerintah dalam pelaksanaan Pembinaan sebagaimana dimaksud dalam UU RI no. 20, pasal 5, meliputi pengendalian untuk menjamin penyelenggaraan rusun sesuai tujuan, dan pengawasan wajib dan berhak melakukan tindakan koreksi sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan atas kesalahan “kutipan dana warga oleh perusahaan DUTA PERTIWI. ......................................................................................................UU RI Nomor 20 tahun 2011, BAB III, Pasal 10: Pengawasan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) huruf d meliputi pemantauan, evaluasi, dan tindakan koreksi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan.......................................
3. Biaya dari anggaran penyelenggaraan pembangunan sebelum serah terima Bahwa apabila pelaksanaan serah terima belum terlaksana dan belum dapat berjalan sebagaimana dimaksud oleh UU/AD-ART Perhimpunan, maka penyelenggara pembangunan wajib mengelola dengan biaya dari anggaran penyelenggaraan pembangunan dan bukan dari uang warga milik bersama, sehingga tidak berhak mengutip dari warga. Adapun tunggakan warga akan dikutip kemudian oleh Perhimpunan sesuai yang teratur dalam ketentuan sumber uang perhimpunan .....................................................Keputusan Menpera Nomor 06/KPTS/BKP4N/1995 Lampiran III, BAB XIII point 3 penyelenggara pembangunan selaku pengurus sementara bertindak dan atau berkewajiban mengelola rumah susun dengan biaya dari anggaran penyelengaraan pembangunan KISRUH Serah Terima Dan Pengelolaan Tidak Jelas Atas Keuangan GRAHA CEMPAKA MAS Tata Laksana Serah Terima dan Pengelolaan Keuangan milik bersama PPPSRS
Keterangan Kabid Legal KAPPRI - Triana Tentang Serah Terima dari Pelaku Pembangunan kepada P3SRS Definitif Bab II – OPINI PERMASALAHAN
4. Pelaku Pembangunan wajib melakukan penyerahan pengelolaan Pelaku Pembangunan wajib melakukan penyerahan pengelolaan kepada pengurus P3SRS selambatnya 3 bulan setelah P3SRS terbentuk. ..........................................UU RI no.20 Thn 2011 Tentang Rusun BAB X KELEMBAGAAN, Pasal 75: .......(2) Dalam hal PPPSRS telah terbentuk, pelaku pembangunan segera menyerahkan pengelolaan .................................................benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama kepada PPPSRS
1)
......Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 15/PERMEN/M/2007, BAB V , Bagian Kelima, ....................................................................................................Penyerahan Pengelolaan Pasal 25 ayat (1) Pelaku pembangunan melakukan penyerahan pengelolaan rusunami yang telah dihuni kepada dewan pengurus PPRS selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan setelah terbentuknya PPRS.
- Bahwa Tata laksana pengaturan kepentingan pemilik dan penghuni diatur oleh UU RI no. 20 tahun 2011 Tentang Rumah Susun dan AD ART P3SRS bukan oleh UU Perseroan Terbatas-----------------......................................................UU RI no.20 Thn 2011 Tentang Rusun BAB X KELEMBAGAAN, Pasal 76: Tata cara mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang bersangkutan dengan penghunian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 75 diatur dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga PPPSRS.......................................................................................................................................
- Bahwa dengan berakhirnya masa salah satu kepengurusan perhimpunan GCM, saat ini hanya ada 1(satu) kepengurusan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni GCM yang definitif.------------------------..............................................................................................................................................................AD-ART PPRS GCM
- Bahwa dengan tidak adanya hak Perseroan/pelaku pembangunan untuk mengutip uang warga, dan “kewajiban” Pengurus P3SRS untuk mengutip dana warga, maka serah terima dari pengembang kepada pengurus definitif harus segera dilakukan sebagai bagian dari evaluasi dan tindakan koreksi dari pembina yang meliputi pengawasan-----------------------------------------------------------------------5. Pengelolaan dana warga bersifat “Transparan” dan wajib menyerahkan
NERACA TAHUN BUKU Teraudit oleh Akuntan Bahwa setiap Pengelolaan dana warga, Pengelolaan tersebut wajib memberikan laporan pertanggung jawaban keuangan atas pengelolaan tersebut setiap tahun melalui neraca tahun buku yang telah di audit oleh Akuntan. ..........................................................................................................Keputusan Menpera Nomor 06/KPTS/BKP4N/1995 ....................Lampiran III, BAB V KEUANGAN, B.HAL-HAL YANG BERKAITAN DENGAN KEUANGAN point 5 dan 6 ........ Lampiran IV, BAB V, Pasal 10 ayat 2 butir 2:Neraca tahun buku yang lalu yang telah diaudit oleh Akuntan harus ............................................................................diajukan kepada rapat untuk mendapatkan persetujuan dan pengesahan KISRUH Serah Terima Dan Pengelolaan Tidak Jelas Atas Keuangan GRAHA CEMPAKA MAS Tata Laksana Serah Terima dan Pengelolaan Keuangan milik bersama PPPSRS
Keterangan Kabid Legal KAPPRI - Triana Tentang Serah Terima dari Pelaku Pembangunan kepada P3SRS Definitif Bab II – OPINI PERMASALAHAN
6. Dana Warga WAJIB disimpan di rekening Dinas P3SRS Bahwa Dana warga wajib disimpan di rekening badan hukum nirlaba perhimpunan, bukan di rekening perusahaan. .............................................................................................Keputusan Menpera Nomor 06/KPTS/BKP4N/1995 .............Lampiran III, BAB V KEUANGAN, B.HAL-HAL YANG BERKAITAN DENGAN KEUANGAN point 1, 3 ........................................................ wajib disimpan di bank pada rekening dinas Perhimpunan Penghuni
7. Hilangnya hak kedaulatan warga atas dana simpanan warga oleh karena
UU Perseroan Terbatas dipaksakan kedalam Perhimpunan penghuni. Bahwa dana warga yang dikutip oleh perusahaan / pelaku pembangunan dengan wewenang tertinggi berada pada Direktur Utama perusahaan sesuai UU RI No. 40 tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas, hal ini menyebabkan hilangnya hak kedaulatan warga atas dana simpanan warga dan hilangnya perlindungan hukum melalui UU No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun
.....................................................................................UU RI nomor 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas ................................................................................................. PP RI No.04 Thn 1988 Pasal 61ayat 1 .......................(1)Setiap penghuni berhak: b. mendapatkan perlindungan sesuai dengan AD dan ART;
8. Resiko kehilangan dana warga yang dipaksakan karena pelanggaran UU Bahwa setiap harta yang disimpan atas nama perseroan terbatas, akan membahayakan warga bila terjadi suatu pembekuan rekening atas kepailitan pada perusahaan ...................................................................................................UU RI nomor 37 Tahun 2004 Tentang Kepailitan
9. Bahwa pengelolaan rumah susun adalah Nirlaba yang diatur oleh badan hukum perhimpunan, sementara pengelolaan usaha oleh perusahaan yang diatur oleh UU No. 40 tahun 2007 yang berazaskan “profit making” menimbulkan terbawanya UU Perpajakan atas servis charge 10% dan hal ini selain memberatkan warga, juga bertentangan dengan UU No. 20 yang berazaskan “nirlaba” dengan pemberlakuan badan hukum non profit/ perhimpunan pemilik dan penghuni. ......................................UU RI Nomor 006 TENTANG KETENTUAN UMUM DAN TATA CARA PERPAJAKAN
KISRUH Serah Terima Dan Pengelolaan Tidak Jelas Atas Keuangan GRAHA CEMPAKA MAS
Tata Laksana Serah Terima dan Pengelolaan Keuangan milik bersama PPPSRS
Keterangan Kabid Legal KAPPRI - Triana Tentang Serah Terima dari Pelaku Pembangunan kepada P3SRS Definitif Bab II – OPINI PERMASALAHAN
10. Bahwa membawa masuk “perusahaan terbatas” kedalam pengelolaan perhimpunan adalah suatu pemaksaan pemberlakuan UU perseroan terbatas, undang-undang perpajakan, undangundang kepailitan kedalam perhimpunan yang mana bertentangan dengan UU perumahan dan badan hukum non profit. 11. Bahwa membawa masuk perusahaan terbuka (Tbk) kedalam pengelolaan perhimpunan adalah suatu tindakan yang menghilangkan hak warga dan memaksakan UU pasar modal dan perlindungan investor kedalam pengelolaan uang warga. .................................................................................................UU RI nomor 8 Tahun 1995 Tentang Pasar Modal
KISRUH Serah Terima Dan Pengelolaan Tidak Jelas Atas Keuangan GRAHA CEMPAKA MAS
Tata Laksana Serah Terima dan Pengelolaan Keuangan milik bersama PPPSRS
