617
BERBAGAI MASALAH HUKUM BERSANGKUTAN DENGAN RUMAH SUSUN DAN PEMILIKAN SATUAN RUMAH SUSUN*) ' -_ _ _ _ _ _ _ Oleh : Prof. Boedi Harsono, S.H. _ _ _ _ _ _ __
Undang-undang Rumah Susun dan Berbagai Permasalahannya Pada tanggal 31 Desember 1985 diundangkan Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susu n dalam LN RI 75/1985. Penjelasannya dimuat dalam TLN RI Nomor 3317. Dalam kepustakaan hukum Undangundang' tersebut merupakan " undangundang kondominium Indonesia" (dari co dan dominium, yang berarti: pernio Ukan bersama ata u benda yang dimiliki bersama). Masalah kondominium mengenai bangunan-bangonan gedung yang terdiri atas bagian-bagian yang dapat ditempati atau dihuni secara terpisah , di samping bagian-bagian lainnya serta ta nah di atas mana bangunan yang bersangkutan berdiri, yang karena fungsinya harus digunakan bersama. Di Indonesia hampir semua bagian-bagian tersebut masih digunakan atas dasa r sewa yang yuridis tidak menimbulkan masalah_ Baru timbul masalah hukum jika pemakai mengi ngink an memilikioya secara individual. Dengan berlakunya Undang-undang Rumah Susun mulai tanggal terse but
*) Disusun untuk Seminar Rumah Susun dan Peningkaran Kualitas Hidup di Ja-
lcarta, tanggal25 Oktober 1986.
di at as berbagai masalah hukum yang sebelum itu dipertentangkan dan diragukan pemecahannya mendapat jawaban yang pasti . Pe rtanyaan di bidang hukum meliputi an tara lain: a. Apakah dalam hukum kita dimungkinkan bagian -bagian yang dimaksudkan itu (yang lazim disebut apartement) dimiliki secara individual? Kalau dimungkinkan maka siapa yang boleh memilikinya ? b. Bagaimana dengan pemilikan bagian-bagian lain yang karena fungsinya hams digunakan bersama (seperti lorong, tangga dan lain-Iainnya)? Dan bagaimana dengan tanahnya? c. Apa yang merupakan tanda bukti pemilikan apartemen dan bagianbagian yang lain serta tanah tersobut? d. Apakah hak pemilikan atas apartemen tersebut dapat dialihkan ? e. Apakah dapat dijadikan jaminan hutang? f. Bagaimana cara memperolehnya ? g. Apakah perlu kehidupan bersama dalarn bangunan gedung terse but diatur ? Satuan Rumah Susun Dapat Dimiliki Secara Individual Semula karena terasa ada kebutuhan akan jawaban atas pertanyaan-perDesember 1986
618 tanyaan tersebut sehubungan dengan telah mulai banyak dibangunnya ba· ngunan·bangunan gedung bertingk~t sebagai yang dimaksudkan di atas, oleh Menteri Dalam Negeri diterbitkan 3 Peraturan yang didasarkan atas tafsir-
an bahwa menu rut hukum kita, khususnya Hukum Tanah yang didasarkan pada Hukum Adat yang menggunakan asas pemisahan horisontal, dimungkinkan pemilikan bagian-bagian yang dapat digunakan secara terpisah tersebut seca ra individuaL Disediakan 3 landasan hukum untuk pemberian surat tan -
da-bukli pemilikan, yaitu : a_ Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1975_ b. Peraturan Menteri Dalam Negeri
Nomor 4 Tahun 1977. c, Peraturan Menteri Dalam Negeri
Nomor 10 Tahun 1983. Surat tanda-bukti hak yang diterbitkan itu merupakan sertifikat hak tanah yang dilengkapi dengan pencatatan bagian-bagian tertentu dari bangunan yang berdiri di atas tanah yang bersangkutan, berupa suatu gambar-
pembantu yang menggambarkan denah tingkat bangunan dan letak bagian yang dimiliki. Karena merupakan serlifikat hak tanah maka pembuatannya didasarkan pada Peraturan Pemerintah Nomor 10/1961 tentang Pendaftaran Tanah. Dalam Penjelasan PMDN 14/1975 tersebut dinyatakan, bahwa:
Hukum Tanall kita yang menganut apa yang disebut "asas pemisahan horisontal" karena memakai
dasar Hukum Adat, memungkinkan
Huhum dan PembangunGn
kan hanya menyempumakan dan melengkapi ketentuan-ketentuan mengenai penyelenggaraan penda} taran tanall yang diatur di da/am Peraturan Pemerintah Nomar 10 Tahun 1961 untuk memenuhi kebutuhan masyarakat dewasa ini.
Kesempatan untuk memperoleh surat tanda-bukti pemilikan atas bagianbagian bangunan yang dimaksudkan di atas telah digunakan oleh para pengusaha yang telah membeli ruanganruangan temp at berusaha dalam bangunan-bangunan gedung pertokoan di Simpang Lima, Semarang. Dalam pada itu orang masill tetap mempertanyakan kebenaran tafsiran
Menteri Dalam Negeri tersebut. Dengan adanya Undang-undang Rumah Susun maka apa yang semula diragukan memperoleh peneguhan dalam bentuk undang-undang. Berbagai hal rnernperoieh pengaturan, biarpun belum secara lengkap dan terinci. Demikianlah maka pertanyaan apa kah apartemen-apartemen dapat dimiliki secara individual mendapat jawab-
an positif dalam rumusan pengertian "Rumah Susun" sebagai yang dimuat dalam Pasal 1 (1 J :
Dalam undang-undang ini yang dimaksudkan dengan Rumah Susun adaiall bangunan gedung bertingkat yang dibangun do/am suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagionbagian yang distrukturkan secara
[ungsional dalam arah horisontal maupun veTtikal dan merupakan sa-
adanya pemilikan secara terpisah
tuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara
dari bagian-bagian bangunan yang dimaksudkan itu. Oleh karena itu
te)pisah, teru tama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengall ba-
moka peraturan in; bukan mencip-
gian-bersama,
takan hukum materiil baru, melain-
tanah-bersama.
benda-bersama dan
Rumoh SU.un
Bagian yang dapat dimiliki secara individual terse but diberi sebutan: satuall IUmah susun (SRS). Bahwa SRS·SRS terse but dapat dimiliki secara individual ditegaskan lagi dalam PasaI8(1)dall (2), yaitu bahwa:
1. SRS dimiliki oleh perseorangan atau badan hukum yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. 2. Hak milik atas SRS adalah hak milik atas saruall yang bersifat perseorangan dan terpisah, Hak milik atas SRS yang dimak· sudkan itu meliputi hak atas bagian' bersama, benda·bersama. dan tanahbersama, yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan SRS yang bersangkutan (Pasal 8 ayat 3). Ketentuan ini berpangkal pada ketentuan hukum yang dikenal dalam Hukum Adat. Pemilikan bangunan (dalam hal ini bagian tertentu dari bangunan) menciptakan pemilikan (dalam hal ini hak sebesar suatu bagian tertentu) atas tanall-bersama. Diciptakan hak individu atas tanah· bersama.
Adapun yang disebut bagian·bersama adalah bagian rumah susun (RS) yang dimiliki secara tidak terpisah un· tuk pemakaian bersama. Benda-bersarna adalah bendayang bukan merupakan bagian dari RS, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah un· tuk pemakaian bersama, seperti ba·
619 yang bersangkutan. Bagian-bersama, benda-bersama dan
lanah·bersama lersebul merupakan mi· lik ·bersama para pemilik SRS dalam bangunan gedung RS yang bersangkut· an, masing-masing untuk sekian bagian
tertentu. Menurul Pasal8 (4) hak atas bagian-bersama, benda-bersama dan ta-
nah·bersama itu didasarkan alas luas atau nilai SRS yang bersangkutan pada waktu saluan lersebul diperoleh pemiliknya yang pertama. Bagian ter· sebut untuk selanjutnya tidak akan berubah, sekalipun misalnya SRS yang bersangkutan kemudian bertambah ni· lainya karena diadakan perbaikan oleh pemiliknya. Sertifikat Hak Milik Alas SRS (pasa!
9) Dalam rangka menjamin kepastian
hak bagi pemilikan SRS kepada para pemiliknya diberikan alai pembuklian yang kuat berupa apa yang disebut, Sertifikat hak milik alas SRS . Serti· flkat ini merupakan suatu kreasi baru, karena berbeda dengan sertifikat pemilikan yang dapat dilerbitkan berdasar· kan ketiga PMDN tersebut di atas ser· tifikal hak milik atas satuan rumah su· sun bukan seTtifikat hak tanah. Sertifikat hak milik atas SRS terdiri atas :
a. Salinan buku·tanah dan surat·ukur atas hak tanah·bersama, yang diter· bitkan menurut ketentuan PP 10/ 1961 ; ngunan pertamanan, tempat bermain, b. Gambar denah tingkat RS yang beT' sangkutan, yang menunjukkan SRS bangunan saraoa sosial, temp at parkir yang dimiliki; dan lain·lain yang sifatnya terpisah da . • ri struktur bangunan RS. Sedang tao nah-bersama adalah tanah yang digu- c. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak alas bagian·bersama, benda· nakan atas dasaT hak bersama (artinya bersama dan lanah·bersama yang merupakan milik bersama) secara tidak di atasnya berdiri RS bersangkutan. lerpisah yang Desember 1986
620 Yang kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dan dijilid dalam satu sampul dokumen. Sertifikat hak milik atas SRS harus sudah ada sebelum SRS yang bersangkutan dapat dijual. Dalam hal terjadi pewarisan atau pemindahan hak, sertifikat itu diberikan kepada pemiliknya yang bam, setelah dilakukan peneatatan peratihan haknya di Kantor Agraria Kabupaten/Kotamadya yang bersangkutan. Sertifikat tersebut penerbitannya dilakukan oleh Kantor Agraria Kabupaten/Kotamadya. SRS Dapat Beralih dan Dialihkan Ditegaskan dalam Pasal 10 bahwa hak milik at as SRS dapat beralih dengan cara pewarisan atau pemindahan hak. Pewarisan adalah peralihan hak yang terjadi karena hukum dengan meninggalnya pemilik SRS. Pemindahan hak adalah perbuatan hukum yang dilakukan untuk mengalihkan hak milik atas SRS kepada pihak lain, misalnya dengan cara jual-beli, tukar-menukar atau hibah. Sebagai bukti bahwa telah dilakukan pemindahan hak atas suatu SRS diperlukan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Karena pemindahan hak terse but merupakan perbuatan hukum yang sifatnya "tunai", maka hak
milik atas SRS yang bersangkutan berpindah kepada pihak yang menerimanya pada saat selesainya dibuat akta PPAT. Untuk memperoleh tanda bukti yang kuat, khususnya dalam hubungannya dengan pihak ketiga pemindahan hak tersebut harus didaftarkan di Kantor Agraria Kabupaten/Kotamadya yang bersangkutan, untuk dieatat pada buku tanah dan sertifikat hak milik
Hukum dan PernbanfUnan
atas SRS yang haknya dipindahkan itu. Dalam hal terjadi pemindahan hak secara lelang eksekusi tidak diperlukan akta PPAT, melainkan eukup dibuktikan dengan satinan berita aeara lelang yang dibuat oleh Kepala Kantor Lelang yang melaksanakan lelangnya, diikuti dengan pendaftarannya di Kantor Agraria Kabupaten/Kotamadya yang bersangkutan. Karena peralihan hak karena pewarisan terjadi karena hukum maka tidak diperlukan ada pembuktiannya dengan akta PPA T. Pendaflaran peralihan haknya cukup dilakukan berdasarkan surat
keterangan
kematian
pemilik
SRS dan surat wasiat atau surat keterangan waris sesuai ketentuan hukum yang berlaku. Segala sesuatunya tidak beda dengan aeara peralihan dan pemindahan hak atas tanah berikut bangunan yang ada di atasnya yang diatur dalam PP 10/1961. Karena hak milik atas SRS meliputi juga hak bersama atas bagian-bersama, benda-bersama dan tanah-bersama, rnaka peratihan dan pemindahan hak terse but dengan sendirinya meliputi juga hak bersama atas bagian-bersama, benda-bersama dan tanah-bersama yang bersangkutan. Tidak mungkin hak milik atas SRS dipindahkan terlepas dari hak bersama terse but. Dapat Dijadikan Jaminan Hutang Dalam Pasal 13 dinyatakan bahwa hak milik atas SRS dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hipotik kalau tanah di mana RS yang bersangkutan berdiri berstalUs Hak Milik atau Hak Guna-Bangunan. Sedang kalau tanahnya berstatus Hak Pakai yang
Rumoh Suwn
621
diberikan oleh Negara dapat difidusiakan_ Hipotik adalah hak tanggungan yang selama belum dilengkapi dengan undang-undang yang dimaksud dalam Pasal 51 Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) lnenggunakan ketentuanketentuan hipotik dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata Indonesia_ Undang-undang RS memberikan berbagai penegasan/peneguhan dan . pengaturan barn mengenai hak tanggungan/hipotik (Pasai 14, 16 dan 1 7l. Pemberian hipotikdilakukan dengan akta PPAT, yang kemudian wajib didaftarkan di Kantor Agraria Kabupaten/Kotamadya, untuk dieatat pada buku-tanah dan sertifikat hak milik atas SRS yang bersangkutan. Acaranya sarna dengan pembebanan hak tanggungan/hipotik atas tanah berikut bangunan yang ada di atasnya. Kepada kreditur diberikan sertifikat hipotik yang bersangkutan. Adapun yang disebutfidusia adalah hak jaminan yang berupa penyerahan hak atas suatu benda tertentu. Penyerahan hak kepada kreditur tersebut dimaksudkan semata-mata sebagai jaminan bagi pelunasan piutang kreditur, bukan untuk benar-benar membikin kreditur menjadi pemiliknya yang baru. Lembaga fidusia diciptakan
kum positif dan dinyatakan dapat digunakan untuk hak milik atas SRS jika tanahnya berstatus Hak Pakai yang diberikan oleh Negara_ Penggunaan fidusia dibatasi hanya jika tanahbersama yang bersangkutan berstatus. Hak Pakai yang diberikan oleh Negara, karena jika tanahnya berstatus Hak Milik atau HGB sudah ada lembaga jaminannya yang diatur dalam undang-undang, yaitu hak tanggungan_ Tanah Hak Pengelolaan tidak dapat dijadikan jaminan utang karena tidak dapat dijual-belikan_ Tanah hak sewa dan lain-Iainnya juga tidak ditunjuk sebagai objek fidusia karena tidak bersertmkat. Sebagaimana dimaklumi tanah Hak Pakai yang diberikan oleh Negara didaftar dan bersertifikat (PMA Nomor 1/ 1966). Semula ada yang meragukan apakah tanah dapat difidusiakan, karena di Negeri Belanda (negara tempat kelahiran lembaga fidusia tersebut) fidusia hanya digunakan untuk benda-benda bergerak saja. Putusan Mahkamah Agung Indonesia Nomor 372/K/Sip/ 1970 memperkuat keragu-raguan tersebut. Di Negeri Belanda fidusia tidak digunakan untuk tanah karena untuk itu sudah ada lembaga hipotik, semua tanah dapat dihipotikkan. Berbeda halnya dengan di Indonesia. Ada tanahtanah yang memenuhi syarat untuk oleh masyarakat untuk memenuhi dijadikan jaminan hutang tetapi tidak kebutuhan nyata yang belum ada perdapat dihipotikkan (atau dieredietveraturannya dalam undang-undang. Wa- bandkan) karena tidak ditunjuk oleh laupun tidak diatur dalam peraturan undang-undang. Misalnya tanah-tanah perundang-undangan lembaga terse but Hak Grant yang dulu pada zaman Hindibenarkan dan dikukuhkan oleh yudia Belanda dikenal di Medan dan sekirisprudensi. Oleh Undang-undang RS . tamya. Jika tanah-tanah Hak Grant fidusia tersebut , yang memang meru- tersebut dijadikan jaminan hutang mapakan lembaga hukum yang hidup dan ka dulu digunakan lembaga fidusia. dalam kenyataannya diperlukan oleh Dalam Hukum Tanah Nasional kita masyarakat, dikukuhkan menjadi hu- dijumpai tanah-tanah Hak Pakai yang Desember 1986
622 memenuhi syarat untuk diiadikan ia. minan hutang tetapi tidak dapat di· be bani hak tanggungan, karena tidak ditentukan demikian dalam UUPA. Maka ketentuan dalam PasalI2 dan 13 yang memungkinkan penggunaan fi· dusia kalau tanah yang bersangkutan berstatus Hak Pakai yang diberikan oleh Negara merupakan pengisian ke· kosongan dalam hukum perundang·un. dangan kita yang patut kita sambu t dengan gembira. Kemungkinan pengo gunaan lembaga fidusia tidak perlu diragukan lagi.
Hukum don Pembangunan
Pembangunan Rumah Susun Siapa yang Boleh Membangun ? Menurut ketentuan PasalS (2) pem· bangunan RS dapat diselenggarakan oleh Badan Usaha Milik Negara atau Daerah, Koperasi, Badan. Usaha Milik Swasta yang bergerak dalam bidang itu, dan Swadaya Masyarakat. Pemilihan Lokasi dan Status Tanah· nya
Pembangunan RS harus memenuhi persyaratan teknis dan administratif, diantaranya mengenai lokasi dan status Pemberian fidu sia dilakukan dengan tanahnya. akta PPAT, yang kemudian waiib di· Setelah diptlih lokasi yang tepat ikuti dengan pendaftarannya di Kan· dan diperoleh izin untuk mengguna· tor Agraria Kabupaten/Kotamadya kannya, penguasaan tanahnya perlu ya ng bersangkutan. Adanya fidusia ter· diselesaikan. Menurut ketentuan Pasal sebut dieatat pada buku·tanah dan ser· 7 RS hanya dapat dibangun di atas lifikat haknya. Untuk fidu sianya sen· tanah Hak Milik, Hak Guna·Bangunan diri tidak diterbitkan surat tanda· (HGB), Hak Pakai atas' tanah Negara bukti khusus berupa sertifikat, seperti atau Hak Pengelolaan. Cara memper· halnya hipotik dan credietverband. oleh tanah yang diperlukan untuk Adanya fidusia dibuktikan oleh akta membangun RS yang bersangkutan su· PPAT dan peneatatannya pada buku dah ada pengaturannya dalam peratur· tanah dan sertifikat haknya terse but an perundang-undangan agraria yang di atas. Keberatan utama terhadap berlaku: permohonan hak yang sesuai penggunaan lembaga fidusia atas ben· kalau tanah terse but berstatus tanah da·benda bergerak adalah, bahwa pi. Negara, jual-beli at au pembebasan hak hak ketiga tidak mudah dapat menge· kalau berstatu s tanah·hak. tahui bahwa benda·benda terse but teo Sebelum dapat memulai memba· lah difidusiakan, karena tidak didaf· ngun RS yang direneanakan tanahnya tar. Pada~aI publisitas merupakan sa .. harus sudah bersertifikat. lah satu syarat utama bagi sahnya Hak atas tanah yang mana yang pa· suatu hak iaminan. Dalam hal fidusia ling tepat untuk RS yang akan diba· at as tanah Hak Pakai yang diberikan ngun bergantung pada status penye· oleh Negara atau atas hak milik atas lenggara pembangunan dan kepada sia. SRS keberatan tersebut tidak berlaku pa SRS·SRS yang bersangku tan akan karena tanall dan SRS yang bersang: dijual, Menurut peraturan perundangkutan sudah bersertifikat. Adanya fi. und angan agraria yang berlaku Hak Mi· dusia dengan mudah dapat diketahui lik misalnya hanya dapat dipunyai dari buku.tanah dan sertifikatnya ka. oleh warganegara Indonesia yang ti. rena dieatat di d'alamnya. dak memiliki kewarganegaraan ganda
623 serta badan-badan hukum yang dimaksudkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 _ Hak Pengelolaan hanya dapat dimiliki oleh Perum Perumnas_ Maka ada ketentuan bahwa sebelum boleh memulai menjual SRSSRS yang ada, wajib diselesaikan permintaan dan status HGB di atas Hak Pengelolaan yang bersangkutan (Pasal 7). HGB dan Hak Pakai dapat dipunyai oleh Badan-badan hukum, tetapi pada prinsipnya jangka waktu Hak Pakai tidak cukup lama. Maka kiranya hak atas tanah yang paling sesuai untuk pembangunan RS adalah HGB dengan jangka waktu 30 tahun yang dapat diperpanjang sampai 50 tahun. HGB dapat dipunyai perorangan warganega ra Indonesia dan badan-badan hukum Indonesia. Kalau RS yang bersangkutan misalnya dibangun oleh suatu Bank milik Negara dengan maksud untuk dijual SRS-SRS-nya kepada para karyawannya yang berkewarganegaraan Indonesia tunggal, tanah yang bersangkutan bisa Hak Milik. Izin Mendirikan Bangunan dan Persyaratan Teknis Sebelum dapat memulai membangun sudah barang tentu peflu diper-
oleh lebili dulu Izin Mendirikan Bangunan (1MB) dari Pemda. 1MB bam akan diberikan setelah persyaratanpersyaratan teknis yang ditentukan dipenuhi, an tara lain mengen ai struktur bangunannya, keamanan, keselamatan, kesehat an, kenyamanan dan lain-lain yang berhubungan dengan rancang bangun, termasuk kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan yang harus disediakan.
Kredit Konstruksi dengan Tanah Serta Bangunan RS yang Bersangkutan Sebagai Jaminannya Menumt Pasal 12 kalau sudah selesai dibangun, RS berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda-benda lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah terse but dapat dijadikan jaminan hutang, dengan dibebani hipotik, kalau tanahnya tanah Hak Milik atau HGB dan fidusia kalau tanahnya tanah Hak Pakai. Sebagaimana halnya dengan ketentuan Pasal 13 mengenai kemungkinan SRS dihipotikkan atau difidusiakan berikut bagian-bersama, benda-bersarna dan tanah-bersam 3 yang merupakan satu kesatuan dengan SRS tersebut, ketentuan Pasal 12 ini merupakan suatu kreasi baru dalam hukum nasional kita yang tertulis. Yang dikenal sebelum berlakunya Undang-undang RS adalah hak tanggungan (hipotik/credietverband) atas tanah berikut bangunan yang ada di atasnya dan yang merupakan satu kesatuan
dengan tanah yang bersangkutan. Sebagaimana telah dikemukakan dalam angka (6) di atas dalam Hukum Adat dikenal ketentuan hukum ya ng memungkinkan pemilikan bangunan at au pohon tanaman keras "menarik" tanah
yang bersangkutan. Oleh karena itu ketentuan kedua pasaJ tersebut dalam hukum nasional kit a bukan merupakan sesJjatu yang asing benar. Untuk meningkatkan kemampuan pembangunan RS diberikan kemungkinan bagi penyelenggara pembangunan untuk memperoleh kredit konstruksi, bahkan sebelum gedung RS yang bersangkutan dimulai. Dalam Pasal 12 (2) dimuat ketentuan bahwa hipotik atau fidusia dapat juga dibebankan
Desember 1986
624 atas tanah tempat gedung RS yang bersangleutan akan dibangun beserta RS yang bersangkutan, sebagai jaminan pelunasan kredit konstruksi yang pagunya telah disepakati dan pendiriannya dilakukan secara bertahap sesuai dengan nilai dan hasil perkembangan pembangunan RS tersebut. Dengan adanya ketentuan tersebut maka dikenal dalam hukum tertulis kita apa yang disebut bouw hipotik dan bouw fidusio, yang sepanjang yang mengenai hipotik merupakan pengesahan atau peneguhan praktek yang sudah dijalankan selama ini. Pemberian bouw hipotik yang dimaksud dalam Pasal 12 oya! (2) dilakukan sebelum bangunan gedung yang bersangleutan ada, yaitu dengan rumusan ketentuan dalam akta pemberian hipotiknya bah wa "hipotik yang diberikan meliputi juga bangunan dan tanaman milik pemberi hipotik yang akan dibangun dan berdiri serta tumbuh di atas tanah yang dibebani hipotik terse but". Karena fidusia merupakan perbuatan hukum penyerahan hak kepada kreditur, maka pada bouw fidusia yang mula-mula dapat difidusiakan hanyalah tanahnya saja dalam keadaan kosong. Baru setelah bangunan yang bersangleutan selesai dibangun diikuti fidusia yang kedua mengenai bangunan tersebu t. Pada waktu fidusia yang pertama bangunan itu belum ada_ Maka tidak mungkin turut sefta difidusiakan.
Persyaratan yang Harus Dipenuhi Sebelum Boleh Memulai Menjual SRS-SRS Dalam rangka melindungi kepentingan para pembeli SRS 3 hal yang wajib
Hullum dan Pcmkn,unClll
dilakukan oleh penyelenggara pembangunan. Pertama: Harus dimintakan apa yang disebut "izin layak huni" pada Pemerintah Daerah. Ketentuan Pasol 18 int dimaksudkan untuk menjamin keselamatan. keamanan, ketenteraman serta ketertiban para pemilik/penghuni dan pihak lainnya. Izin diberikan setelah dari pemeriksaan yang diadakan terbukti segala persyaratan dan ketentuan dalam 1MB dipenuhi. Surat keterangan layak huni terse but merupakan salah satu syarat bagi penerbitan sertifikat hak milik atas SRS-SRS yang bersangkutan . Kedua: Penyelenggara pembangunan wajib mengadakan splilsing, yaitu memisahkan RS 'atas SRS-SRS dan bagian-bagian-bersama dalam bentukgambar dan uraian (sebaiknya secara notarial) yang memberikan kejelasan mengenai: a. Batas dari SRS-SRS yang bersangkutan; b. Batas dan uraian mengenai bagian. bersama dan benda-bersama yang akan menjadi haknya masing-masing milik SRS; c. Batas dan uraian mengenai tanahbersama dan besarnya bagian yang menjadi hak masing-masing pemilik SRS. Akta pemisahan tersebut memerlu kan pengesahan oleh Pejabat yang masih akan ditunjuk. Kiranya untuk itu akan ditunjuk pejabat dari Pemda. lsi akta terse but yang mempunyai d.ya mengikat para pemilik SRS, untuk selanjutnya tidak boleh diu bah. Ketiga: Untuk liap SRS wajib dimintakan sertifikat pad a Kantor Agraria Kabupaten, Katamadya yang bersangkutan_ Semuanya diterbitkan atas nama penyelenggara pembangunan.
Rumah Su,un
Juga dalam rangka melindungi kepenlingan para pembeli SRS, khusus bagi para penyelenggara pembangunan yang membangun RS di alas lanah yang . dikuasainya dengan Hak Pengelolaan (dhL Perum Perumnas), sebelum boleh menjual SRS-SRS · yang betfangkulan ada kewajiban unluk meminta dan menyelesaikan secara tunlas HeB di alas Hak Pengelolaan lersebul, dalam arli bahwa lanah-bersarna yang merupakan bagian dari hak milik alas SRS-SRS memperoleh slaIus HeB. Dengan demikian maka sertifikal-serlifikal hak inilik alas SRSSRS lersebul melipuli lanah-bersama yang sudah berslalus HeR. Kelenluan ini sehubungan dengan apa yang telah disinggung dalam angka (21) di alas bahwa Hak Pengelolaan hanya dapal dipunyai oleh badan-badan hukum.!erlenlu , dan lidak dapal dipunyai oleh perorangan. Padahal pemilikan SRS melipuli juga hak bersama alas lanah bersama yang bersangkulan.
Penjualan dan Pembelian SRS Siapa yang 80leh Membeli Karena pemilikan SRS meliputi ju ga hak-bersarna atas tanah-bersama rnaka sebagaimana ditenlukan dalam PaSIll 8 SRS hanya dapal dimiliki oleh perseorangan dan badan-hukum yang memenu hi syaral sebagai pemegang hak alas lanah-bersama yang bersangkulan. Menurul UUP A lanah milik hanya dapal dipunyai oleh perorangan warganegara Indonesia lunggal dan badan-badan hukum yang disebul dalam PP 38/ 1963. HeB dapal dipunyai oleh perorangan warganegara Indonesia dan badan-badan hukum yang didirikan menu rut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Sedang _
625 Hak Pakai dapal dipunyai juga oleh orang-o rang asing dan badan-badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia (UUPA Ps. 21,36 dan 42).
Dengan adanya kelentuan lersebul maka dengan sendirinya yang boleh membeli SRS-SRS juga harus memenuhi persyaralan sebagai pemegang hak-bersama atas lanah-bersama yang bersangkulan. Dalam Undang-undang RS tidak ada kelenluan jib sualu SRS beralih karena pewarisan tanpa wasiat kepada orang yang lidak me menu hi syaral sebagai pemegang hak lersebut. Alau jib pemilik SRS yang semula berkewarganegaraan Indonesia kernudian rnenjadi warganegara negara asing. Kiranya dalam hal yang demikian dapal diberlakukan kelenluan Pasal 21 (3) dan Pasal 36 (2) UUPA, yang mewajibkan pemilik SRS yang tidak atau lidak lagi memenuhi syarat ilu mengalihkan haknya kepada pihak yang memenuhi syarat, dalam waklu I lahun sejak saal lidak dipenuhinya syaral oleh yang bersangkulan. Unluk ilu perlu diadakan pengalurannya dalam Peraluran Pemerinlah pelaksanaan Undang-un dang RS yang masih akan dibenluk .. Tala Cara Pembelian Telah diuraikan dalam angka (II) di alas bahwa penjualan dan pembelian . SRS Iiarus dilakukan di hadapan PPAT yang wilayah-kerjanya meliputi lempal lelak RS yang bersangkulan. Akla yang dibual oleh PPAT lersebut meru pakan landa-bukli pembelian yang dilakukan ilu. Dengan selesainya ditandatangani akla lersebul hak milik alas SRS yang Desember 1986
626 bersangkutan berpindab kepada pembeli berikut hak bersama atas bagianbersama, benda·bersama dan tanabbersama yang bersangkutan. Kemudian dilakukan pendaftaran pemindaban hak milik atas SRS itu di Kantor Agraria Kabupaten/Kotamadya yang bersangkutan, berupa pencatatannya da· lam buku tanah dan sertifIkat hak milik at as SRS yang dibeli itu. Sertifi· kat yang sudab dibubuhi catatan tersebut diserabkan kepada pembeli selaku pemilik baru SRS yang bersangkutan. Kredit Pemilikan Rumab (KPR) dan "Roya Partial" Dalam Pasa! 11 dimuat suatu "perintab" untuk memberikan kemudaban bagi golongan masyarakat yang berpenghasilan rendab untuk dapat memperoleh dan memiliki SRS. Kemudab an terse but an tara lain pemberian KPR jangka panjang dengan bunga yang rendab. Adapun yang dijadikan jaminan bagi pembayaran kembali KPR tersebut adalah SRS yang bersangkutan. Maka diadakanlah ketentuan dalam Pasa! 13 bahwa hak milik atas SRS dapat dibe· bani hipotik atau fidusia, sebagai yang telab diuraikan dalam angka (14) di atas. Dalam hubungan pemberian KPR dengan SRS yang dibeli dengan kredit tersebut sebagai jaminannya, Undang-
undang RS menciptakan suatu·lemba· ga baru dalam Pasa! 16 yang memungkinkan roya atau penghapusan hipotik atau fidusia atas bangunan gedung RS yang diberikan oleh penyelenggara pembangunan secara partia!. Roya partial terse but semula dianggap tidak mungkin diadakan, sehubungan de-
Hultum dan PembaR,unan
ngan adanya ketentuan Pasa! 1163 Kitab Undang-undang Hukum Perdata Indonesia bahwa hipotik adalab ondeelbaar. Menurut ketentuan Pasal 16 tersebut dalam pemberian hipotik dan fidusia oleh penyelenggara pembangunan dapat diperjanjikan babwa pelunasan hutang yang dijamin dengan hipotik atau fidusia itu dapat dilakukan de· ngan cafa angsuran , sesuai dengan tabap penjualan SRS-SRS yang bersangkutan, yang besamya sesuai dengan nUai SRS yang terjua!. Jika uang KPR yang dibayarkan oleh pembeli digunakan oleh penyelenggara pembangunan untuk mengangsur hutangnya, maka SRS yang harganya telah dUunasi itu terbebas dari hipotik atau fidusia yang semula membebaninya. SRS yang tidak lagi dibe bani hipotik atau fidusia terse but kemudian dapat dibebani hipotik atau fidusia baru bagi kepentingan kreditur pemberi KPR. Selanjutnya RS yang bersangkutan hanya dibebani hipotik atau fidusia pad a bagian yang belum terj ual untuk menjamin sisa hutang ya ng belum di-
lunasi. Terang kiranya bahwa ketentuan Pasal 16 tersebut menguntungkan semua pihak yang berkepentingan, yaitu penyelenggara pembangunan RS. kre ditumya, pembeli SRS dan kreditur pemberi KPR.
Perhimpunan Penghuni dan Badan Pengelola (Pasal 19) Untuk terselenggaranya ketertiban dan keselarasan dalam penghunian RS serta penggunaan dan pengelolaan bagian-bersama, benda-bersama dan ta -
nab-bersama yang merupakan milik-
627 bersama itu, Undang-undang RS mewajibkan para pengbuni membentuk Perhimpunan Pengbuni yang diberi ' kedudukan oleh Undang-undang tersebut sebagai badan hukum. Perhimpunan Pengbuni tersebut berkewajiban mengurus kepentingan bersama para pemilik dan pengbuni yang bersangkulan dengan pemilikan dan pengbu·
niannya. Perhimpunan Pengbuni dapat membentuk atau menunjuk Badan Pengelola yang bertugas untuk menyeleng· garakan pengelolaan yang meliputi pengawasan terhadap penggunaan bagian-bagian-bersama, benda·benda·ber· sarna dan tanah-bersama, berikut pemeliharaan dan perbaikannya. Ketentuan lebih lanjut mengenai Perhimpunan Pengbuni dan Badan Pengelola terse but akan diatur dengan Peraturan Pemerintah. Pengaturan secara terinci hak dan
kewajiban para penghuni serta tugas kewajiban Badan Pengelola, yang disertai ketegasan dalam pelaksanaannya sungguh diperlukan bagi keberhasilan penyajian bangunan-bangunan gedung bertingkat dengan sistem kondominium. Para penghuni memerlukan wak· tu dan keikhlasan untuk membiasakan diri berkehidupan bersama dalam RS.
Gedung Bertingkat dengan Sistern Kondominium Bukan Tempat Hunian Dalam kenyataannya bangunan ge· dung bertingkat dengan sistem kondominium peruntukan dan penggunaannya tidak terbatas sebagai tempat . hunian saja. Banyak juga yang diperuntukkan tempat perkantoran, pertokoan dan tempat usaha lainnya. Bahkan dalam bangunan gedung yang diperuntukkan temp at hunian pun di-
jumpai bagian-bagian yang digunakan untuk tempat berusaha di bidang·bi. dang yang diperlukan para penghuni, seperti pertokoan, apotik, salon dan .sebagainya. Maka dalam Pasal 24 ditentukan, bahwa dengan penyesuaian·penyesuaian yang diperlukan menurut kepentingannya, ketentuan Undang·undang RS dinyatakan berlaku juga, terhadap RS yang bukan untuk hunian. Pelaksanaannya akan diatur dengan Peraturan Pemerintah.
Kesimpulan Undang-undang RS memberikan penegasan, hingga tidak diragukan lagi, bahwa dalam hukum nasional kita dapat diselesaikan pembangunan gedung-gedung bertingkat dengan sistem kondominium. Bagian-bagiannya yang dapat digunakan secara terpisah dan disebut SRS dapat dimiliki secara individual untuk tempat hunian atau usaha. Bahwa hak milik atas SRS terse· but meliputi juga pemilikan bersama apa yang disebut bagian·bersama, benda-bersarna dan tanah·bersama sebagal sato kesatuan yang tidak terpisahkan. Bahwa pemilikan SRS tersebut dibuktikan dengan sertifikat hak milik atas SRS yang merupakan alat pem· buktian yang kuat. Bahwa hak milik atas SRS dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Bahwa baik gedung RS berikut tanah di alas mana bangunan terse but berdiri, maupun SRS-SRS yang ber· sangkutan dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hipotik atau fidusia (bergantung pada status tanahnya). Desember 1986
628 Dimungkinkan pemberian iaminan kepada kreditur berupa bouw hipotik atau bouw fidusia. Bahwa kepentingan para pembeli SRS mendapat perlindungan yang me· muaskan dengan adanya ketentuan :
a. Bahwa yang dibelinya adalah SRS yang sudah iadi. b. Bahwa sebelum SRS·SRS yang ber· sangkutan boleh diiual harus sudah diperoleh "Izin layak huni". c. Bahwa tiap SRS harus sudah ada sertiftkatnya. d. Bahwa untuk meniamin pengem· balian KPR yang digunakan untuk membayar lunas harga SRS yang dibeli dimungkinkan dilakukan "ro· ya partial" dari hipotik/fldusia yang membebani bangunan RS . dan tao nah yang bersangkutan, hingga SRS yang dibeli terbebas dari hipOlik/fi· dusia lersebul dan dapal dibebani
Hukum ddn Pemban,unon
hipotik/fidusia baru bagi kreditur pemberi KPR. e. Bahwa akan diadakan pengaturan mengenai kehidupan bersama dalam RS yang dihuninya, hingga da· pat terselenggara kehidupan yang arnan, serasi dan menyenangkan. Dengan adanya ketentuan terse but
leranglah kiranya bahwa kepenlingan para pembeli SRS dalam sislem kon· dominium rnenuru t Undang-undang RS memperoleh iaminan hukum yang lebih baik daripada para pembeli rumah biasa di lingkungan pemukiman Perum Perumnas atau perusahaan real eslate pada umumnya. . Dalam pada itu berbagai hal masih memerlukan pengaluran lebih laniut dalam Peraluran·peraturan Pemerintah pelaksansan Undang-undang tersebul.
Daftar Kepustakaan 1. Ali Afandi, Hak Milik A tas Apartemen di dalam Gedung Bertingkat Flat (Himpunan karya ilmiah lima puluh tahun pendidikan hukum di In· donesia (1974). 2. Boedi Harsono, Catatan Mengenai Hukum yang Berlaku Terhadap Bangunan dan Pemilikan Bangunan Menurut Hukum yang Berlaku Sekarang Ini (Maialah Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 1975). 3. - --------, Masalah Hipotik dan Credietverband (Seminar tentang hi· potik dan lembaga-lembaga iaminan lainnya, 1978). 4. - -- - - -- - - , Masalah Hukum Tanah (Hukum Agraria) dalam Sistem Kondominium (Seminar Kondominium REI, 1978). 5. - - ------- , Penggunaan dan Penerapan Asas·asas Hukum Adat pada Hak Milik Atas Tanah (Simposium hak milik atas tanah menu rut UUPA, 1983). 6. --- - -----, Hukum Agraria Indonesia (Himpunan Peraturan-peraturan Hukum Tanah). 7. Fockema Andreae, Rechtsgeleerd Kandwoordenboek (1951). 8. Kluwers Wetboeken, Burgerlijk Wetboek/Van Appartementsrechten, 1985 . 9. Kratovil, Robert, Real Estate Law (1974). 10. Mok Vew Fun, The Concept of Condominium and its Relevancy to Indonesia (Seminar Condominium REI, 1978).
Rumah Sl..IIIun
629
II. Sri Soedewi.Pembebanan Hipotik Atas Bangunan di Atas Tanah Milik Bersama (Seminar kondominium REI, 1978). 12. Stein, P.A., Zekerheidsrechten (Hypotheek), 1966 . 13. Undang-undang, Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun. 14. Pemerintah RI, Jawaban Pemerintah atas Pemandangan Umum DPR RI Mengenai RUU R1 ten tang Rumah Susun, 1985. 15 . Laporan Seminar, Aspek Hukum dan Sosial Budaya Pembangunan Gedung Bertingkat dengan Sistem Kondominium (BPHN-UNIKA Atma Jaya, 1985).
Desember 1986
