PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI DESA DIBAL KECAMATAN NGEMPLAK KABUPATEN BOYOLALI Tugas Akhir untuk memenuhi sebagian persyaratan mencapai derajat Sarjana S-1 Teknik Sipil
diajukan oleh :
KURNIAWAN ARGAMULYA NIM : D100120030
kepada
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA 2016 i
ii
MOTTO “ASALKAN KAMU MAU BERUSAHA,PASTI ADA JALAN UNTUKMU” (KURNIAWAN ARGAMULYA) “Sesungguhnya dibalik kesulitan selalu ada kemudahan” (Q.S. Al-Insyiraah/94:5-6) “Tuhan tidak akan memberi cobaan diluar batas kemampuan kita.” (Q.S. Al Baqarah/2:286) “SELALU IKHLAS,IHTIAR,SABAR, DAN TAWAKAL” (KURNIAWAN ARGAMULYA)
iii
PERSEMBAHAN
Atas segala rahmat dan karunia yang telah Allah SWT berikan kepada hambanya, sehingga saya dapat melewati proses dalam menyelesaikan studi Tugas Akhir ini. Tugas akhir ini Kupersembahkan Untuk : Kedua orang tua yakni Ayah dan Ibu. Terima kasih atas segala bimbingan, dukungan, doa dan nasihat yang tak ada hentinya sejak dini sampai saat ini. Adik – adiku tersayang yang selalu memberi semangat, doa serta dukungan. Graney Khoirunnisa’ yang selalu memberikan semangat, dorongan serta dukungan agar cepat selesainya tugas akhir ini. Sahabat-sahabatku (Wisnu, Dadit, Hakiki, Azzar, Rafi, Rossi,Kang Brian,
Laksa,
Citta,
Danar,
Ifandi,
Amanda,
Sylvia,
Aldi,
SWEETMEUP), teman teman seperjuangan, yang selalu menemani, dan memberi semangat setiap perjalanan kuliah ini, Terima kasih atas kekonyolan dan kebahagian selama di UMS. Seluruh keluarga besar Program Studi Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta. Teman” Teknik Sipil angkatan 2012 yang selalu membantuku dalam berbagai hal, terima kasih atas kenangan, bantuan, info serta cerita selama di UMS.
iv
PRAKATA
Assaalammualaikum Wr. Wb Alhamdulillah, segala puji syukur dipanjatkan ke hadirat Allah SWT atas limpahan rahmat, taufik dan hidayah-Nya sehingga penyusunan
dapat
menyelesaikan dan menyusun laporan Tugas Akhir berupa eksperimen laboratorium yang berjudul “Perencanaan Investasi Pembangunan Perumahan Di Desa Dibal Kecamatan Ngemplak Kabupaten Boyolali”. Tugas Akhir ini disusun untuk memenuhi sebagian persyaratan menyelesaikan program studi S-1 pada Fakultas Teknik Jurusan Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta. Bersama ini penyusun mengucapkan terima kasih kepada smua pihak yang telah memberikan dukungan sehingga penyusun dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini. Kemudian dengan selesainya Tugas Akhir ini penyusun mengucapkan terima kasih kepada : 1)
Bapak Ir. Sri Sunarjono, MT, PhD., selaku Dekan Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta.
2)
Bapak Mochamad Solikin, PhD., Selaku Ketua Jurusan Fakultas Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta sekaligus sebagai Anggota Dewan Penguji Tugas Akhir yang telah memberikan dorongan, arahan serta bimbingan dan nasehatnya.
3)
Ibu Yenny Nurchasanah, ST. MT., selaku Sekretaris Jurusan Teknik SIpil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta.
4)
Bapak Ir. H. M. Nur Sahid, MM., MT. selaku Pembimbing Utama yang telah memberikan dorongan, arahan serta bimbingan dan nasehatnya.
5)
Bapak Anto Budi Listyawan, ST., MT. anggota tim Penguji.
6)
Bapak Sugiyanto, ST., MT. selaku pembimbing akademik.
v
7)
Bapak-bapak dan ibu-ibu dosen Jurusan Fakultas Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta terima kasih atas bimbingan dan ilmu yang telah diberikan.
8)
Teman-teman Teknik Sipil angkatan 2012 yang telah membantu penelitian
9)
Pihak-pihak lain yang tidak bisa penulis sebutkan satu-persatu. Penulis menyadari bahwa Laporan Tugas Akhir ini masih jauh dari
sempurna, maka dengan segala kerendahan, kritik dan saran yang membangun sengat penyusun harapkan guna penyempurnaan laporan di masa yang akan datang, dan semoga laporan Tugas Akhir Ini dapat bermanfaat bagi kita semua. Amin. Wassalamu’alaikum Wr Wb. Surakarta,
September 2016
Penyusun
vi
DAFTAR ISI
Halaman HALAMAN JUDUL........................................................................................ i HALAMAN PENGESAHAN .......................................................................... ii HALAMAN MOTTO ...................................................................................... iii HALAMAN PERSEMBAHAN....................................................................... iv PRAKATA ....................................................................................................... v DAFTAR ISI .................................................................................................... vii DAFTAR GAMBAR ....................................................................................... ix DAFTAR TABEL ............................................................................................ x DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN ........................................................ xii DAFTAR LAMPIRAN .................................................................................... xiv ABSTRAKSI.................................................................................................... xv BAB I PENDAHULUAN ................................................................................ 1 A. Latar Belakang................................................................................. 1 B. Rumusan Masalah............................................................................ 2 C. Tujuan Penelitian ............................................................................. 2 D. Manfaat Penelitian ........................................................................... 2 E. Batasan Masalah .............................................................................. 3 BAB II TINJAUAN PUSTAKA ...................................................................... 4 A. Studi Kelayakan ............................................................................... 4 B. Perumahan ....................................................................................... 4 C. Investasi ........................................................................................... 5 D. Payback Period................................................................................ 5 E. Biaya ................................................................................................ 6 BAB III LANDASAN TEORI ......................................................................... 7 A. Investasi ........................................................................................... 7 B. Proyek .............................................................................................. 7 C. Konstruksi ........................................................................................ 8 D. Aspek Pasar ..................................................................................... 8 vii
E. Analisa Kebutuhan Pasar................................................................. 8 F. Kajian Ekonomi ............................................................................... 11 BAB IV METODE PENELITIAN .................................................................. 17 A. Objek dan Lokasi Penelitian ............................................................ 17 B. Metode Penelitian ............................................................................ 18 C. Pengumpulan Data ........................................................................... 18 D. Tahapan Penelitian .......................................................................... 18 BAB V ANALISA DAN PEMBAHASAN ..................................................... 22 A. Pengolahan Data .............................................................................. 22 B. Perencanaan Jumlah Rumah ............................................................ 26 C. Rencana Anggaran Biaya ................................................................ 32 D. Rekapitulasi Biaya Total Proyek ..................................................... 38 E. Analisa Ekonomi ............................................................................. 49 F. Penilaian Kelayakan Investasi ......................................................... 51 BAB VI PENUTUP ......................................................................................... 58 A. Kesimpulan ...................................................................................... 58 B. Saran ................................................................................................ 59 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN
viii
DAFTAR GAMBAR
Gambar IV.1 Lokasi Penelitian ........................................................................... 17 Gambar IV.2 Tahapan Penelitian ........................................................................ 21 Gambar V.1 Master Plan .................................................................................... 27 Gambar V.2 Rumah Tipe 36/66 .......................................................................... 28 Gambar V.3 Rumah Tipe 45/102 ........................................................................ 29 Gambar V.4 Rumah Tipe 65/108 ....................................................................... 30 Gambar V.5 Rumah Tipe 80/140 ........................................................................ 31
ix
DAFTAR TABEL
Tabel V.1 Hasil Penyebaran Kuesioner ..............................................................22 Tabel V.2 Hasil Uji Validitas ..............................................................................23 Tabel V.3 Hasil Uji Realbilitas ...........................................................................24 Tabel V.4 Hasil Uji Korelasi ...............................................................................25 Tabel V.5 Rencana Pembangunan Perumahan ...................................................26 Tabel V.6 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 36/66 ........................32 Tabel V.7 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 45/102 ......................33 Tabel V.8 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 65/108 ......................34 Tabel V.9 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 80/140 ......................35 Tabel V.10 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 80/196 ....................36 Tabel V.11 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 80/220....................37 Tabel V.12 Rekapitulasi Biaya Total Proyek ......................................................38 Tabel V.13 Fixed Cost ........................................................................................39 Tabel V.14 Variable Cost ...................................................................................40 Tabel V.15 Penggunaan Lahan Perumahan ........................................................41 Tabel V.16 Perhitungan Harga Pokok Pembelian Kavling Siap Bangun ...........41 Tabel V.17 Perhitungan Harga Jual Seluruh Unit ...............................................42 Tabel V.18 Total Harga Jual Seluruh Unit..........................................................42 Tabel V.19 Aliran Kas Masuk Yang Diharapkan ...............................................43 Tabel V.20 Biaya Pembangunan Konstruksi Rumah (Cash Out) .......................43 Tabel V.21 Bunga Per Bulan ..............................................................................45 Tabel V.22 Tabel Rencana Aliran Keuangan Bulan ke-4 & ke-8.......................46 Tabel V.23 Tabel Rencana Aliran Keuangan Bulan ke-12 & ke-16...................46 Tabel V.24 Tabel Rencana Aliran Keuangan Bulan ke-20 & ke-14...................47 Tabel V.25 Rekapitulasi Rencana Aliran Keuangan (Cash Flow) Bulan ke-4 sampai ke-24 ..................................................................48 Tabel V.26 Nilai Sekarang (Lumpsum) Arus Kas Masuk ...................................50 Tabel V.27 Aliran Kas Tahunan Dengan Jumlah Tidak Tetap ...........................52 Tabel V.28 Pengembalian Atas Investasi (Return on Investment)......................53 x
Tabel V.29 Tabel Cash Out ................................................................................54 Tabel V.30 Tabel Cash In ...................................................................................54 Tabel V.31 Diskonto, I = 19% per tahun (0,0158% per bulan) ..........................55
xi
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN
NPV
=
Net Present Value
IRR
=
Internal Rate of Return
BCR
=
Benefit Cost Ratio
BEP
=
Break Even Point
IP
=
Indeks Profitabilitas
PP
=
Payback Period
ROI
=
Return on Investment
N’
=
Jumlah pengamatan yang diperlukan
k
=
Tingkat kepercayaan (k=2, 1-α=95%)
s
=
Tingkat ketelitian
N
=
Jumlah data yang didapat
Xi
=
Data pengamatan
H0
=
Hipotesis pertama
H1
=
Hipotesis kedua
A (sig)
=
Taraf signifikansi
r tabel
=
Tabel koefisien relasi “r” momen produk
Cf
=
Biaya pertama
A
=
Aliran kas bersih (netto) per tahun
An
=
Aliran kas pada tahun ke-n
n
=
Tahun pengembalian
(C)t
=
Aliran kas masuk pada tahun ke-t
(C0)t
=
Aliran kas keluar pada tahun ke-t
i
=
Bunga arus pengembalian
t
=
Waktu
(PV)B
=
Nilai sekarang benefit
(PV)C
=
Nilai sekarang biaya
R
=
Nilai sekarang pendapatan
(C)op
=
Nilai sekarang biaya (diluar biaya pertama)
Qi
=
Jumlah unit yang terjual pada titik impas xii
FC
=
Biaya tetap
P
=
Harga penjualan per unit
VC
=
Biaya tidak tetap per unit
PV/F
=
Diketahui nilai yang akan datang dicari nilai sekarang
F/PV
=
Diketahui nilai sekarang dicari nilai yang akan datang
F/A
=
Diketahui anuitas dicari nilai yang akan datang
PV/A
=
Diketahui anuitas dicari nilai sekarang
A/PV
=
Diketahui nilai sekarang dicari nilai anuitas
xiii
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1
Gambar Fasilitas Umum, Gambar Rumah Tipe 36, Gambar Rumah Tipe 45, Gambar Rumah Tipe 65, Gambar Rumah Tipe 80
Lampiran 2
Volume dan RAB Fasilitas Umum, Volume dan RAB Rumah Tipe 36, Volume dan RAB Rumah Tipe 45, Volume dan RAB Rumah Tipe 65, Volume dan RAB Rumah Tipe 80
Lampiran 3
Analisa Harga Satuan Pekerjaan Kabupaten Boyolali
Lampiran 4
Rincian Biaya Fasilitas Umum
Lampiran 5
Output SPSS
Lampiran 6
Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Lampiran 7
Kuesioner
Lampiran 8
Harga rangka atap baja ringan (Dokumen Penawaran)
Lampiran 9
Surat Tanah (AKTA)
xiv
ABSTRAKSI PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI DESA DIBAL KECAMATAN NGEMPLAK KABUPATEN BOYOLALI Pesatnya perkembangan perumahan di daerah Boyolali, khususnya di Kecamatan Ngemplak Desa Dibal Kabupaten Boyolali. Pada lokasi ini sangat berkembang pesat proyek perumahan karena lokasi sangat strategis berdekatan dengan pusat Kecamatan Ngemplak. Untuk merencanakan proyek investasi perumahan pada umumnya memerlukan biaya yang sangat besar, maka dari itu perlu dilakukannya studi kelayakan agar investasi ini tidak merugikan. Dilakukannya penyebaran kuisioner yang bertujuan untuk mengetahui berapa kebutuhan akan hunian rumah di Desa Dibal dan dilakukannya studi kelayakan ditinjau dari aspek ekonomi yang terdiri dari PP, ROI, NPV,IRR, BCR, dan IP, serta BEP untuk mengetahui kapan titik impas investasi didapatkan. Setelah melalui analisa, diperoleh kesimpulan yaitu direncanakan 17 unit rumah di Desa Dibal dengan luas lahan perumahan 2945 m2, dengan analisa ekonomi meliputi PP dengan aliran khas tahunan jumlah tetap didapatkan nilai 21 bulan 24 hari, sedangkan aliran khas tahunan jumlah tidak tetap didapatkan nilai 20 bulan 16 hari, ROI sebelum pajak didapatkan 4,586% per bulan = 55,03% per tahun, ROI sesudah pajak didapatkan 4,13% perbulan = 49,53% per tahun, NPV bernilai positif yaitu Rp 642.440.364,92 ; IRR bernilai 18,71% > tingkat suku bunga 10%, BCR bernilai 1,084 > 1, IP bernilai 1,084 > 1, dan BEP tercapai pada penjualan 12 tipe rumah yang dirincikan per tipe rumah yaitu tipe 36/66 = 4 unit, tipe 45/102 = 4 unit, tipe 65/108 = 2 unit, dan tipe 80/140 = 2 unit. Dengan demikian perencanaan investasi pembangunan dperumahan di Desa Dibal Kecamatan Ngemplak Kabupaten Boyolali dikatakan layak. Kata Kunci: perumahan, studi kelayakan, aspek ekonomi
xv
ABSTRACT INVESMENT PLAN HOUSING DEVELOPMENT IN DIBAL VILLAGE NGEMPLAK BOYOLALI Rapid development of residential in the Boyolali area, especially in Ngemplak Subdistrict, Dibal Village, Boyolali Regency. At this location the developing residential projects is very rapidly because of the strategic location very close to the Central Sub-district Ngemplak. To plan a residential investment projects, generally require a very large cost, thus he had to do the feasibility study in order to make this investment does not adversely. Spreading a detailed questionnaire is conducted that aims to find out how the needs of residential houses in the village of Dibal and doing feasibility study of economic aspects which consists of PP, ROI, NPV,IRR, BCR, IP, and BEP to know when the break-even point investment been gained. After conducted analysis, conclusion, 17 residential units is planned in the Dibal village with area 2945 m2, with economic analysis include PP by a typical flow of annual fixed amount obtained value 21 months 24 days, while the typical flow of the annual amount not fixed values obtained 20 months 16 days, ROI before tax is obtained 4,586% monthly = 55,03% a year, ROI after tax is obtained ] 4,13% monthly = 49,53% a year, NPV has positive value of Rp 642.440.364,92; IRR has value of 18,71% > interest rates 10%, BCR has value of 1,084 > 1, IP has value of 1,084 > 1, and BEP achieved in sales 12 house type which is detailed type house one by one, there are type 36/66 = 4 unit, type 45/102 = 4 unit, type 65/108 = 2 unit, and type 80/140 = 2 unit. Thus investment planning of residential development in the Dibal village, Ngemplak Subdistrict, Boyolali Regency is worthy. Keywords: residential, feasibility study, economy aspect.
xvi
