PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI DESA PILANGSARI KECAMATAN NGRAMPAL KABUPATEN SRAGEN Tugas Akhir
untuk memenuhi sebagian persyaratan mencapai derajat Sarjana Strata 1 Teknik Sipil
diajukan oleh:
Azhar Fadlurrahman NIM: D100120148
Kepada
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPILFAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA 2016 i
PRAKATA
AssalamualaikumWr. Wb Alhamdulillah, segala puji syukur dipanjatkan kehadirat Allah SWT atas limpahan rahmat, taufik dan hidayah-Nya sehingga penyusunan Tugas Akhir dapat diselesaikan. Penyusunan laporan Tugas Akhir berupa perencanaan dibidang
Manajemen
Konstruksi
yang
berjudul
“Perencanaan
Investasi
Pembangunan Perumahan Di Desa Pilangsari, Kecamatan Ngrampal Kabupaten Sragen”. Tugas Akhir ini disusun untuk memenuhi sebagian persyaratan menyelesaikan program studi S-1 pada Fakultas Teknik Jurusan Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta. Bersama ini penyusun mengucapkan terimakasih kepada semua pihak yang telah memberikan dukungan sehingga penyusun dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini. Kemudian dengan selesainya Tugas Akhir ini penyusun mengucapkan terima kasih kepada : 1)
Bapak Ir. Sri Sunarjono, M.T., Ph.D., selaku Dekan Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta.
2)
Bapak Mochamad Solikin, S.T., M.T., Ph.D., Selaku Ketua Jurusan Fakultas Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta sekaligus sebagai Penguji Kedua Tugas Akhir yang telah memberikan dorongan, arahan serta bimbingan dan nasehatnya.
3)
Ibu Yenny Nurchasanah, S.T., M.T., selaku Sekretaris Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta.
4)
Bapak Ir. H. M. Nur Sahid, M.M., M.T.,selaku Pembimbing Utama atas kesabarannya yang telah memberikan dorongan, arahan serta bimbingan dan nasehatnya.
5)
Bapak Anto Budi Listyawan, S.T., M.Sc., selaku pembimbing akademik sekaligus sebagai Penguji Utama Tugas Akhir ini yang telah memberi banyak masukan, dorongan serta bimbingannya. iii
6)
Bapak-bapak dan ibu-ibu dosen Jurusan Fakultas Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta terimakasih atas bimbingan dan ilmu yang telah diberikan.
7)
Ayah, Ibu, kakak-kakakku serta keluarga besarku tercinta yang telah memberikan dorongan baik material maupun spiritual. Terimakasih atas do’a dan kasih sayang yang telah diberikan selama ini, semoga Allah S.W.T. membalas kebaikan dan ketulusan kalian serta selalu menjaga dalam setiap langkah kehidupan.
8)
Teman-teman Teknik Sipil angkatan 2012 yang telah membantu penyelesaian Tugas Akhir ini
9)
Pihak-pihak lain yang tidak bisa penulis sebutkan satu-persatu. Penulis menyadari bahwa Laporan Tugas Akhir ini masih jauh dari
sempurna, maka dengan segala kerendahan, kritik dan saran yang bersifat membangun sangat diharapkan guna penyempurnaan laporan di masa yang akan datang, dan semoga laporan Tugas Akhir ini dapat bermanfaat bagi kita semua. Aamiin. Wassalamu’alaikumWr. Wb. Surakarta, 10 September 2016
Penyusun
iv
MOTTO
“Allah tidak membebani seseorang itu melainkan sesuai dengan kesanggupannya” (QS. Al-Baqarah: 286) “Dan boleh jadi kamu membenci sesuatu tetapi ia baik bagimu, dan boleh jadi kamu menyukai sesuatu tetapi ia buruk bagimu, dan Allah mengetahui dan kamu tidak mengetahui” (QS. Al-Baqarah: 216) “Janganlah kamu bersikap lemah, dan jangalah pula kamu bersedih hati, padahal kamulah orang-orang yang paling tinggi derajatnya, jika kamu orang-orang yang beriman” (QS. Al-Imran: 139) “Bukan kecerdasan anda, melainkan sikap andalah yang akan mengangkat
anda dalam kehidupan” (Nabi Muhammad S.A.W) ”Sabar memiliki dua sisi, sisi yang satu adalah sabar, sisi yang lain adalah bersyukur kepada Allah”. (Abdullah bin Abbas) “Tak ada kerugian dalam berbagi ilmu dan kebahagiaan” (unknown)
v
PERSEMBAHAN
Sebagai wujud rasa syukur atas segala rahmat dan karunia yang telah Allah SWT berikan kepada hamba-Nya, sehingga saya dapat melewati proses dalam menyelesaikan studi Tugas Akhir ini. Akan kupersembahkan karya sederhana ini dengan tulus kepada : Kedua orang tua yakni Ayah Imam Supardjono dan Ibu Suminiatun. Terimakasih atas segala semua ketulusannya dalam hal bimbingan, dukungan, doa dan nasihat yang tak ada hentinya sejak dini sampai saat ini. Kalian akan menjadi semangatku sampai kapanpun. Kakak-kakakku tersayang Aditya P.W, Luky serta Egha yang selalu memberi semangat, doa serta dukungan. Sahabat Kost Reza (Adi Prima, Yoppy, Gren, Rizky, Kang Edy, Dwiki, Kang Gun, Yudi, Hahan, Ajib, Tomi, Hafid, Susanto, Dio, Andre, Agung, Ulul serta lainnya yang selalu memberi semangat, canda tawa dan motivasi dalam penyelesaian Tugas Akhir ini. Sahabat gokil di kampung (Heru, Penthol, Mbombom, Bothak, Karin, Dodot, Ridwan Gembrot, Rezza Bonchel, Ari, Vidi, Alsena, Ivona) yang selalu memberi canda tawa dan kekonyolan kalian. Sahabat yang paling asyik dalam segala hal (Rafi, Hakiki, Arga, Danu Pank Indonesia, Wisnu, Dadit, Ifandi, Aziz, Danar, Annaz, Mahfud, Dani, Rossi, Bryan, Bustanul, Heru, Laksa, Dessy, Aik, Laila, Erwin, Natasya, Reza, Rondi, Mahayu, Dian, Permadi, Mustofa, Agung, Toro, Erlin, Mia, Eko, Didic, Addin, Lungit) yang selalu menemani, dan memberi semangat setiap perjalanan kuliah ini, Terimakasih atas kekonyolan dan kebahagiaan selama di UMS. Seluruh keluarga besar Program Studi Teknik Sipil UMS.
vi
Teman” Teknik Sipil angkatan 2012 yang selalu membantu dalam berbagai hal, terima kasih atas kenangan, bantuan, info serta cerita selama di UMS.
vii
DAFTAR ISI
HALAMAN HALAMAN JUDUL. ..................................................................................
i
LEMBAR PENGESAHAN. ..................................................................... ii HALAMAN PRAKATA. ......................................................................... iii HALAMAN MOTTO. .............................................................................. v HALAMAN PERSEMBAHAN. .............................................................. vi DAFTAR ISI. .............................................................................................. viii DAFTAR GAMBAR. ................................................................................. x DAFTAR TABEL. ...................................................................................... xi DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN. ................................................ xiii DAFTAR LAMPIRAN. ............................................................................ xv ABSTRAKSI. ........................................................................................... xvi ABSTRACT. ............................................................................................... xvii BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang. ...................................................................... 1 B. Rumusan Masalah. ................................................................. 2 C. Tujuan Penelitian. .................................................................. 2 D. Manfaat Penelitian. ................................................................ 2 E. Batasan Masalah . .................................................................. 3 BAB II TINJAUAN PUSTAKA A. Perumahan. .............................................................................. 4 B. Investasi. .................................................................................. 4 C. Studi Kelayakan. ...................................................................... 4 D. Net Present Value (NPV) ......................................................... 5 E. Rencana Anggaran Biaya (RAB)... .......................................... 5
viii
BAB III LANDASAN TEORI A. Investasi. ................................................................................ 6 B. Perumahan ............................................................................. 6 C. Proyek Konstruksi..............................................................
7
D. Pasar………….. .................................................................
7
E. Kajian Ekonomi
8
BAB IV METODE PENELITIAN A. Objek dan Lokasi Penelitian. .............................................
13
B. Metode Penelitian. ...........................................................
14
C. Pengumpulan Data. ............................................................. 14 D. Tahapan Penelitian. ............................................................. 14 BAB V ANALISA DAN PEMBAHASAN A. Pengolahan Data ................................................................
18
B. Perencanaan Jumlah Rumah. ...........................................
22
C. Rencana Anggaran Biaya (RAB) ......................................
28
D. Rekapitulasi Biaya Total Proyek ......................................
32
E. Analisa Keuangan ............................................................
41
BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN A. Kesimpulan. ......................................................................
49
B. Saran. ...............................................................................
50
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................. 51 LAMPIRAN
ix
DAFTAR GAMBAR Gambar IV.1. Lokasi Perumahan. ........................................................
13
Gambar IV.2. TahapanPenelitian. ........................................................
17
Gambar V.1.
Masterplan. ...................................................................
23
Gambar V.2.
Type 36..........................................................................
24
Gambar V.3.
Type 45..........................................................................
25
Gambar V.4.
Type 54..........................................................................
26
Gambar V.5.
Type 70..........................................................................
27
x
DAFTAR TABEL Tabel V.1.
Hasil Penyebaran kuesioner. ..................................................... 18
Tabel V.2.
Hasil Uji Validitas. .................................................................. 19
Tabel V.3.
Hasil Uji Realibilitas. ............................................................... 20
Tabel V.4.
Hasil Uji Korelasi. ................................................................... 21
Tabel V.5.
Rencana Rincian Pembangunan................................................ 22
Tabel V.6.
Luas Area Perumahan. ............................................................. 22
Tabel V.7.
RAB Tipe 36. ........................................................................... 28
Tabel V.8.
RAB Tipe 45. ........................................................................... 28
Tabel V.9.
RAB Tipe 54. ........................................................................... 29
Tabel V.10. RAB Tipe 70. ........................................................................... 30 Tabel V.11. RAB Gorong-gorong ................................................................ 30 Tabel V.12. RAB Jalan. ............................................................................... 30 Tabel V.13. RAB Pagar Keliling. ................................................................. 31 Tabel V.14. RAB Pos Satpam. .................................................................... 31 Tabel V.15. RAB Taman .............................................................................. 32 Tabel V.16. Rekapitulasi Biaya Total Proyek .............................................. 32 Tabel V.17. Fixed Cost ................................................................................. 33 Tabel V.18. Variable Cost ............................................................................ 33 Tabel V.19. Harga Pokok Pembelian Kavling Siap Bangun ........................ 34 Tabel V.20. Harga Jual Rumah Tiap Tipe Rumah ....................................... 35 Tabel V.21. Harga Jual Keseluruhan Unit Rumah ....................................... 35 Tabel V.22. Aliran Kas yang diharapkan dari Seluruh Penjualan ................ 36 Tabel V.23. Prediksi Bunga per Bulan ......................................................... 37 Tabel V.24. Rencana Aliran Keuangan Bulan ke 4 & 8 ............................... 38 Tabel V.25. Rencana Aliran Keuangan Bulan ke 12 & 16 ........................... 39 Tabel V.26. Rencana Aliran Keuangan Bulan ke 20 & 24 ........................... 39 Tabel V.27. Rekapitulasi Aliran Keuangan .................................................. 40 Tabel V.28. Nilai Sekarang (lumpsum) Arus Kas Masuk............................. 42 Tabel V.29. Aliran Kas Tahunan Tidak Tetap.............................................. 43
xi
Tabel V.30. Pengembalian Atas Investasi .................................................... 44 Tabel V.31. Cash Out .................................................................................... 45 Tabel V.32. Cash In ....................................................................................... 45 Tabel V.33. Diskonto i= 15% per tahun (1,25%) per bulan ......................... 46
xii
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN NPV
=
Net Present Value
IRR
=
Internal Rate of Return
BCR
=
Benefit Cost Ratio
BEP
=
Break Even Point
IP
=
Indeks Profitabilitas
PP
=
Payback Period
ROI
=
Return On Investment
N’
=
Jumlah pengamatan yang diperlukan
k
=
Tingkat kepercayaan (k=2, 1-α=95%)
s
=
Tingkat ketelitian
N
=
Jumlah data yang didapat
Xi
=
Data pengamatan
H0
=
Hipotesis pertama
H1
=
Hipotesis kedua
A (sig) =
Taraf signifikansi
rtabel
=
Tabel koefisien relasi “r” momen product
Cf
=
Biaya pertama
A
=
Aliran kas bersih (netto) per tahun
An
=
Aliran kas pada tahun ke-n
n
=
Tahun pengembalian ditambah
(C)t
=
Aliran kas masuk pada tahun ke-t
(C0)t
=
Aliran kas keluar pada tahun ke-t
i
=
Bunga arus pengembalian
t
=
Waktu
(PV)B =
Nilai sekarang benefit
(PV)C =
Nilai sekarang biaya
R
=
Nilai sekarang pendapatan
(C)op
=
Nilai sekarang biaya (diluar biaya pertama)
Qi
=
Jumlah unit yang dihasilkan dan terjual pada titik impas
xiii
FC
=
Biaya tetap
P
=
Harga penjualan per unit
VC
=
Biaya tidak tetap per unit
PV/F
=
diketahui nilai yang akan datang dicari nilai sekarang
F/PV
=
diketahui nilai sekarang dicari nilai yang akan datang
F/A
=
diketaui anuitas dicari nilai yang akan datang
PV/A
=
diketahui anuitas dicari nilai sekarang
A/PV
=
diketahui nilai sekarang dicari nilai anuitas
xiv
DAFTAR LAMPIRAN Lampiran 1
Gambar Fasilitas Umum, Gambar Rumah Tipe 36, Gambar Rumah Tipe 45, Gambar Rumah Tipe 54, Gambar Rumah Tipe 70
Lampiran 2
Volume dan RAB Fasilitas Umum, Volume dan RAB Rumah Tipe 36, Volume dan RAB Rumah Tipe 45, Volume dan RAB Rumah Tipe 54, Volume dan RAB Rumah Tipe 70
Lampiran 3
Analisa Harga Satuan Pekerjaan (AHSP) Kabupaten Sragen
Lampiran 4
Perincian Biaya Fasilitas Umum
Lampiran 5
Output SPSS
Lampiran 6
Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
Lampiran 7
Kuesioner
Lampiran 8
Harga rangka atap baja ringan (Dokumen Penawaran)
Lampiran 9
Surat Tanah (AKTA)
xv
ABSTRAKSI PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI DESA PILANGSARI KECAMATAN NGRAMPAL KABUPATEN SRAGEN Banyaknya perkembangan dalam pembangunan perumahan/rumah hunian di Daerah Kabupaten Sragen. Khususnya kecamatan Ngrampal, Kelurahan Pilangsari. Hal ini ditimbulkan dari salah satu faktor ekonomi. Investasi properti memberikan peran penting dalam perkembangan ekonomi. Penelitian ini dilakukan di Wilayah Ngrampal pada lahan kosong sebagai obyek penelitian dengan luas lahan 3685 m2. Penelitian ini membahas bagaimana layak atau tidaknya berinventasi di bidang properti. Serta mengkaji macam-macam biaya dalam proyek properti. Dalam penelitian ini menggunakan 4 tahapan pengerjaan, tahap 1 adalah penyebaran kuesioner dan pengumpulan data, selanjutnya tahap 2 yaitu pengolahan data yang sudah terkumpul diolah menggunakan aplikasi SPSS yang, kemudian tahap 3 membahas penentuan rencana investasi dan analisa kelayakan ekonomi yang meliputi perhitungan payback period (PP), return of investment (ROI), net present value (NPV), internal rate of return (IRR), break event point (BEP), indeks profitabilitas (IP), dan benefit cost ratio (BCR). Setelah itu di tahap 4 yaitu memberikan kesimpulan yang diperoleh nilai PP dalam pengembalian investasi dalam aliran kas tetap didapatkan nilai 22 bulan 23 hari, sedangkan pengembalian investasi aliran kas tak tetap didapat nilai 23 bulan 10 hari. ROI sebelum pajak bernilai 4,39% per bulan = 52,67 % per tahun, nilai ROI sesudah pajak bernilai 3,95 % per bulan atau 47,40% per tahun. NPV bernilai positif Rp 549.951.150,80; IRR = 14,17 % > suku bunga 10 %; BCR = 1,037 > 1, setelah itu IP = 1,037 > 1, serta BEP tercapai 19 unit rumah. Dengan demikian bisa diketahui, melalui berbagai tahapan tersebut perencanaan investasi pembangunan perumahan di Desa Pilangsari, Kecamatan Ngrampal, Kabupaten Sragen bisa terlaksanakan. Kata Kunci: perumahan, investasi, analisa ekonomi.
xvi
ABSTRACT INVESMENT PLAN HOUSING DEVELOPMENT IN THE PILANGSARI VILLAGE NGRAMPAL SUBDISTRICT SRAGEN REGENCY
The counstruction of housing has grown very much rapidly in Sragen Regency. Especially in the Pilangsari Village, Ngrampal Region. This also caused by one of the factor economic.Invest the property of giving an important for economic growth. The study is done in the Region of Ngrampal in a vacant land as an object research have broad 3685 m2. This research discuss how to determine whether or not investing in property. In this research with 4 the stage, the first phase do the spread of the questionnaire and data collection, next in stage 2 process data who has been collected to processed using SPSS application, then stage 3 discuss the determination of investment plan and do analysis of economic feasibility which includes a method of calculation payback period (PP), return of investment (ROI), net present value (NPV), internal rate of return (IRR), break event point (BEP), indeks profitability (IP), benefit cost ratio (BCR). And the final stage is looking for conclusions obtained PP value in return on investment in fixed cash flow values obtained 22 month 23 days, while the return on investment cash flow was still obtained value of 23 months and 10 days. ROI before taxes worth 4,39% per month = 52,67 % per year, ROI after tax value worth 3,95 % per month or 47,40% per year. NPV is positive RP 549.951.150,80; IRR= 14,17% > interest rate of 10%; BCR = 1,037 > 1, the IP = 1,037 > 1, and BEP reached 19 units housing. Thus capable of being known, through various planning phase of the development of a housing complex investment in the Pilangsari Village, Ngrampal Area, Sragen Regency can be implemented. Keywords: housing, investment,economic analysis.
xvii
