TESIS
PENJAMINAN BANGUNAN DIATAS TANAH HAK SEWA YANG DIIKUTI DENGAN PENGALIHAN HAK SEWA SEBAGAI BENTUK CESSIE DALAM SUATU PERJANJIAN KREDIT
GDE RAHADI WIGUNA NIM. 1292461013
PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2014
i
PENJAMINAN BANGUNAN DIATAS TANAH HAK SEWA YANG DIIKUTI DENGAN PENGALIHAN HAK SEWA SEBAGAI BENTUK CESSIE DALAM SUATU PERJANJIAN KREDIT
Tesis ini dibuat untuk memperoleh Gelar Magister pada Program Magister Program Studi Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana
GDE RAHADI WIGUNA 1292461013
PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2014
ii
Lembar Pengesahan
TESIS INI TELAH DISETUJUI PADA TANGGAL 08 JULI 2014
Pembimbing I,
Pembimbing II,
(Prof. Dr. I Wayan Parsa, S.H.,M.Hum ) NIP. 19591231 198602 1 001
(Josef Sunar Wibisono, S.H.,M.Kn.)
Mengetahui :
Ketua Program Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana,
Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana,
(Prof. Dr. I Made Arya Utama, SH., MH.) NIP. 19650221 199003 1 005
(Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S(K)) NIP. 19590215 198510 2 001
iii
Tesis Ini Telah Diuji Pada Tanggal: 07 Juli 2014
Panitia Penguji TesisBerdasarkan Surat Keputusan Rektor Universitas Udayana, Nomor: / UN14.4 / HK / 2014 Tanggal 2014
Ketua
: Prof. Dr. I Wayan Parsa, S.H.,M.Hum.
Anggota
: 1. Josef Sunar Wibisono, S.H., M.Kn. 2. Dr. I Wayan Wiryawan, S.H., M.H. 3. Dr. Putu Tuni Cakabawa Landra, S.H., M.H. 4. Dr. I Made Sarjana, S.H., M.H.
iv
PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT
Dengan ini saya menyatakan yang sebenarnya bahwa :
Nama
: Gde Rahadi Wiguna
NIM
: 1292461013
Program Studi
: Magister Kenotariatan
Judul Tesis
: Penjaminan Bangunan Diatas Tanah Hak Sewa Yang Diikuti Dengan Pengalihan Hak Sewa Sebagai Bentuk Cessie Dalam Suatu Perjanjian Kredit
Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah tesis ini bebas dari plagiat. Apabila dikemudian hari terbukti plagiat dalam karya ilmiah ini, maka saya bersedia menerima sanksi sesuai Peraturan Menteri Pendidikan Nasional Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2010 dan Perundang-undangan yang berlaku. Denpasar, 7 Juli 2014 Yang membuat pernyataan,
(Gde Rahadi Wiguna)
v
UCAPAN TERIMA KASIH Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Ida Sang Hyang Widhi Wasa Tuhan Yang Maha Esa, atas berkat Agung Kertha Wara Nugraha-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan hukum (tesis) dengan judul : “PENJAMINAN BANGUNAN DI ATAS TANAH HAK SEWA YANG DIIKUTI DENGAN PENGALIHAN HAK SEWA SEBAGAI BENTUK CESSIE DALAM SUATU PERJANJIAN KREDIT”. Penulisan tesis ini bertujuan untuk melengkapi tugas akhir sebagai syarat memperoleh gelar Magister pada Program Magister Kenotariatan Program Pasca Sarjana Universitas Udayana Denpasar. Pada kesempatan ini perkenankanlah penulis mengucapkan terimakasih yang sebesar-besarnya kepada Bapak Prof. Dr. I Wayan Parsa, S.H.,M.Hum, selaku Pembimbing I yang telah membimbing penulis dengan sepenuh hati disela-sela kesibukan beliau, memberikan nasehat serta memberikan kepercayaan bagi penulis dalam menyelesaikan tesis ini. Terima kasih sebesar-besarnya pula penulis sampaikan kepada Bapak Josef Sunar Wibisono, SH.,M.Kn,
selaku Pembimbing II yang telah sabar dan telah memberikan
bimbingan, nasehat, motivasi demi kemajuan penulis, dan juga berbagi cerita pengalaman yang dapat membangkitkan semangat penulis. Ucapan yang sama juga ditujukan kepada Rektor Universitas Udayana Bapak Prof. Dr. dr. Ketut Suastika, Sp.PD KEMD atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Magister Universitas
vi
Udayana. Ucapan terima kasih ini juga ditujukan kepada Ibu Direktur Prof.Dr.dr. A.A. Raka Sudewi. Sp.S (K), selaku Direktur Program Pasca Sarjana Universitas Udayana atas kesempatan yang diberikan kepada penulis untuk menjadi mahasiswa Program Magister pada Program Pasca Sarjana Universitas Udayana. Terima kasih yang sebesar-besarnya juga ingin penulis tujukan kepada Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana Prof. Dr. I Gusti Ngurah Wairocana, SH., MH. atas segala dukungan dan izin yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti Program Magister. Penulis juga mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana Prof. Dr. I Made Arya Utama, SH., MH., atas kesempatan dan dukungan yang telah diberikan kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan pada Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana. Selanjutnya penulis mengucapkan terima kasih banyak kepada Bapak dan Ibu Dosen Pengajar pada Program Studi Magister Kenotariatan Program Pasca Sarjana Universitas Udayana atas ilmu yang diberikan, serta Bapak dan Ibu staff dan karyawan Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang telah banyak membantu kelancaran proses administrasi. Terima kasih tidak terhingga pula saya sampaikan kepada kedua orang tua saya, ayahanda Ir. Putu Agus Budiana, M.Si., dan ibunda Komang Ayu Wijani, S.H.,M.H., serta kedua adik saya Harris Kuncara dan Tarita Dewi atas doa dan dukungannya serta semua keluarga yang tidak bisa diucapkan satu-persatu untuk doa dan dukungannya. Terima kasih penulis sampaikan kepada Wika Mardiyanti, yang selalu
vii
memberikan support, inspirasi dan dorongan bagi penulis untuk menyelesaikan karya tulis ini. Terima kasih sebesar-besarnya kepada sahabat Hendra Arimbawa, SE., Yudi Kharisma, SH, Andika Prayojana, SH, Gung Oka, SH, Etha, SH, Eka Rachman, SH, Rico Puryatma, SH, Andres, SH, Arya Yadnya, SH, Satugus, SH, Prita Atmaja, SH, Semilir Susila, SH, Vera Diana, SH, Wulan Savitri, SH, Arindi Ayudia, SH, serta untuk semua teman-teman seperjuangan Angkatan IV Mandiri Magister Kenotariatan Universitas Udayana atas supportnya selama ini. Penulis menyadari bahwa tesis ini masih sangat jauh dari sempurna, maka dari itu saran dan kritik yang membangun dari pembaca sangat diharapkan dalam penyempurnaan tesis ini. Semoga Ida Sang Hyang Widi Wasa / Tuhan Yang Maha Kuasa selalu memberikan Rahmat-Nya kepada semua pihak yang telah membantu pelaksanaan dan penyelesaian tesis ini. Akhir kata penulis memohon maaf apabila dalam penulisan tesis ini banyak terdapat kesalahan, harapannya semoga tesis ini dapat bermanfaat bagi kita semua,
Denpasar, 28 Maret 2014
Penulis
viii
ABSTRAK PENJAMINAN BANGUNAN DIATAS TANAH HAK SEWA YANG DIIKUTI DENGAN PENGALIHAN HAK SEWA SEBAGAI BENTUK CESSIE DALAM SUATU PERJANJIAN KREDIT Dalam suatu perjanjian kredit terdapat berbagai macam bentuk jaminan. Bentuk jaminan yang dapat dipergunakan contohnya berupa suatu bangunan yang berdiri diatas tanah yang dimiliki oleh orang lain yang bukan pemilik bangunan. Hal ini dikarenakan adanya suatu nilai ekonomis yang dimiliki oleh suatu bangunan dan juga sifatnya sebagai suatu kebendaan. Penjaminan dengan bentuk jaminan seperti itu akan diikuti dengan suatu bentuk pengalihan hak sewa yang nantinya akan diberikan kepada pihak yang memegang jaminan apabila debitur melakukan wanprestasi dan jaminannya akan diambilalih.. Pengalihan hak sewa tersebut oleh pihak Kreditur yang biasanya adalah Bank dipandang sebagai suatu bentuk Cessie sebagaimana yang diatur di dalam ketentuan Pasal 613 ayat (1) KUHPerdata. Adapun permasalahan yang diangkat di dalam tesis ini adalah apakah praktek penjaminan kebendaan berupa bangunan di atas tanah sewa tersebut dapat dilakukan atau tidak dikaitkan dengan aturan hukum yang berlaku dan rumusan masalah kedua terkait dengan adanya kekaburan norma karena tidak jelasnya definisi objek Cessie di dalam ketentuan Pasal 613 ayat (1) terutama terkait dengan “kebendaan tak bertubuh lainnya” apakah hak sewa termasuk sebagai objeknya atau tidak. Penelitian tesis ini termasuk penelitian hukum normatif, yang beranjak dari adanya suatu kekosongan norma dan juga kekaburan norma. Suatu keadaan kekosongan norma ada karena belum adanya suatu aturan konkrit terkait dengan penjaminan suatu bangunan yang berdiri diatas tanah hak sewa sebagai suatu jaminan kredit. Pendekatan yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan perundang-undangan dan juga pendekatan konseptual. Sumber bahan hukum yang dipergunakan adalah sumber bahan hukum primer, sumber bahan hukum sekunder, dan bahan hukum tertier. Pengolahan dan penganalisaan bahan hukum dipergunakan teknik deskripsi, interpretasi, kontruksi, evaluasi, argumentasi, dan sistimatisasi. Hasil penelitian menunjukkan bahwa suatu objek bangunan diatas hak sewa dapat dijaminkan, dengan melihat pada beberapa dokumen kepemilikan seperti sertipikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG), walaupun belum terdapat aturan hukum yang secara khusus mengatur mengenai praktek tersebut. Hak sewa tidak dapat dipandang sebagai objek Cessie, karena apabila dikaji Cessie merupakan salah satu cara memperoleh hak milik.
Kata Kunci : Penjaminan Kebendaan, Tanah Sewa, Cessie
ix
ABSTRACT COLLATERAL OF BUILDING ON LEASEHOLD LAND FOLLOWED BY TRANSFER OF LEASE RIGHTS AS A CESSIE FORM OF IN THE CREDIT AGREEMENT In a credit agreement there are various forms of collateral. One of the collateral form as an example is a building which is build above a land owned by other people which is not the owner of those building. This can happen because there is a profit value and its character as a property right. That kind of collateral will be followed by some lease right transfer which later will be transferred to the party who have a right for the collateral object if the debtor doing any negligent in liabilities and the collateral object will be taken over. Those transfer of lease right by the Creditor, usually bank, is regarded as a form of Cessie as referred to the Article 613 paragraph (1) Indonesia Civil Code. The main issues which will be discussed on this thesis are about the possibility of those property on lease right land collateral practice according to the applicable law and related with a vagueness norm situation which is arise because of there are no exact definition related with the objects of Cessie in Article 613 paragraph (1) Indonesia Civil Code, specially related with “other disembodied property” whether if the leasehold included with it or not. This research used normative legal research, which started from vacuous and vagueness norms condition. There is a vacuous norm situation because no specific rules ever made related with the building above leasehold land as collateral in a credit agreement practice. This research used statute approach and conceptual approach. The source of law which is used in this research are consist of premier, secondary and tertiary sources of law. The processing and analyzing of the sources of law used description, interpretation, construction, evaluation, argumentation, and systemization method. The result of this research shows that a building above a leasehold land can be used as collateral by using the owner certificate documents such like Building Ownership Certificates (SKBG), although there are no specific rules was made related with those collateral model practice. Leasehold cannot be regarded as the object of Cessie, it is because Cessie is one of way for people to acquired property rights. Key Words: Property Collateral, Lease Land, Cessie
x
RINGKASAN Judul penelitian ini adalah “Penjaminan Bangunan Di Atas Hak Sewa Yang Diikuti Dengan Pengalihan Hak Sewa Sebagai Bentuk Cessie Dalam Perjanjian Kredit”. Pada bab 1 sebagai bab pendahuluan menguraikan mengenai latar belakang yang melandasi lahirnya penelitian terhadap permasalahan dalam tesis ini yakni terkait dengan belum adanya suatu ketentuan hukum yang mengakomodiir secara khusus mengenai perbuatan hukum yang ada di dalam masyarakat saat ini, yaitu penjaminan suatu kebendaan berupa bangunan yang berdiri diatas suatu tanah yang dikuasai dengan hak sewa. Praktek tersebut dalam masyarakat kemudian akan diikuti dengan praktek pengalihan hak sewa atas tanah. Dalam praktek notaris, pengalihan yang terkait dengan jaminan tersebut digolongkan sebagai suatu Cessie. Penggolongan tersebut terjadi karena adanya suatu kabur norma dalam ketentuan Pasal yang terkait dengan Cessie, yaitu Pasal 613 ayat (1) KUHPerdata. Redaksional yang kabur adalah bunyi “kebendaan tak bertubuh lainnya” yang menyebabkan adanya banyak asumsi jika suatu hak sewa adalah suatu hak yang apabila dipindahkan terkait dengan penjaminan kebendaan diatasnya pemindahannya dapat digolongkan sebagai Cessie. Berdasarkan pemaparan tersebut, maka permasalahan yang akan diteliti di dalam tesis ini akan meliputi 2 (dua) hal yakni tentang dapatkah suatu kebendaan berupa bangunan di atas suatu hak sewa yang kemudian diikuti dengan pengalihan hak sewa dijadikan suatu agunan dan juga jaminan dalam proses utang-piutang (kredit) yang dilakukan antara pihak kreditur (bank) dan debitur apabila dikaitkan dengan sifat dari suatu hak yang timbul dalam suatu perjanjian sewa menyewa? Apakah perbuatan hukum pengalihan hak sewa untuk kemudian dijadikan jaminan dalam suatu perjanjian kredit dapat dikategorikan sebagai bentuk lain dari Cessie sebagaimana diatur di dalam ketentuan Pasal 613 ayat (1) KUHPerdata. Disamping latar belakang dan rumusan masalah, pada bab 1 juga diuraikan mengenai tujuan dan manfaat penelitian, landasan teoritis yang akan dipakai mengkaji sesuai dengan permasalahan yang akan dibahas, metode penelitian yang digunakan dalam penulisan tesis ini, sumber-sumber bahan hukum yang menunjang pembahasan permasalahan, teknik pengumpulan bahan hukum serta teknik pengolahan dan analisa bahan hukum. Bab II tentang kajian pustaka, yang merupakan pengembangan dan kajian teoritis pada bab I. Pembahasan dalam bab ini dibedakan menjadi tiga pokok pembahasan kajian, yaitu mengenai kredit, sewa menyewa dan juga Cessie. Bab III tentang pembahasan, dikemukakan hasil-hasil penelitian yang diperoleh sesuai dengan permasalahan, yang dibahas dan dianalisa berdasarkan kajian teoritis, normatif, untuk menemukan jawaban dari rumusan masalah pertama terkait dengan penjaminan kebendaan berupa bangunan yang berdiri diatas tanah yang diperoleh melalui perjanjian sewa menyewa. Bab IV, sama halnya dengan Bab III, berisikan mengenai pembahasan, hasil-hasil penelitian yang diperoleh sesuai dengan permasalahan, yang dibahas dan dianalisa berdasarkan kajian teoritis, normatif, untuk menemukan jawaban dari rumusan masalah
xi
kedua terkait dengan pengalihan hak sewa atas tanah terkait dengan penjaminan kebendaan bangunan diatasnya sebagai suatu bentuk Cessie. Bab V sebagai bab penutup tesis ini dikemukakan kesimpulan yang diperoleh berdasarkan hasil pembahasan yang dilakukan pada Bab III dan Bab IV. Adapun kesimpulan atas kedua permasalahan yang dibahas yakni penjaminan kebendaan bangunan diatas tanah hak sewa dapat dilakukan oleh pemilik bangunan karena bangunan tersebut merupakan suatu kebendaan, namun yang perlu diperhatikan adalah mengenai pemenuhan asas publisitas yang berbeda-beda antara tiap jenis bangunan,hal inilah yang seharusnya diatur di dalam suatu perangkat aturan hukum untuk memperoleh suatu konsep yang sama. Kesimpulan berikutnya adalah suatu pengalihan hak sewa yang terkait dengan penjaminan kebendaan berupa bangunan yang berdiri diatasnya tidak dapat dikategorikan sebagai suatu bentuk Cessie. Hal ini dikarenakan Cessie merupakan salah satu cara untuk memperoleh hak milik, sedangkan yang dialihkan di dalam proses penjaminan tersebut merupakan suatu hak sewa yang hanya merupakan suatu hak yang bersifat sementara.
xii
