ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
56
BAB II LAHIRNYA HAK KEBENDAAN PADA HAK TANGGUNGAN SEBAGAI OBYEK JAMINAN DALAM PERJANJIAN KREDIT
1. Hak Tanggungan sebagai Jaminan atas Pelunasan Suatu Utang Tertentu Suatu perjanjian utang-piutang umumnya memiliki suatu jaminan untuk menjamin
pembayaran
kembali/pelunasan
atas
utang
debitor
kepada
kreditornya. Salah satu bentuk jaminan yang dapat diberikan oleh debitor kepada kreditor untuk menjamin pembayaran kembali utangnya adalah dengan Hak Tanggungan. Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Hak Tanggungan menentukan : Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UndangUndang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. Urip Santoso berpendapat tentang jenis hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan. Salah satu hak yang diberikan kepada pemegang hak atas tanah terhadap tanah yang dikuasainya adalah menjaminkan hak atas tanah untuk suatu utang tertentu dengan dibebani dengan Hak Tanggungan. UUPA mengatur bahwa hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan.49
49
TESIS
Urip Santoso, loc.cit.
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
24
Pendapat dari Urip Santoso tersebut sesuai dengan Pasal 4 ayat (1) UndangUndang Hak Tanggungan yang menentukan “Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah : a. Hak Milik ; b. Hak Guna Usaha ; c. Hak Guna Bangunan.” Hak Tanggungan tidak dapat dibebankan pada segala macam hak atas tanah sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, melainkan hanya hak-hak atas tanah tertentu sebagaimana ditentukan dalam Pasal 4 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan. Perjanjian Hak Tanggungan bukan merupakan perjanjian yang berdiri sendiri. Keberadaannya adalah karena adanya perjanjian lain, yang disebut perjanjian induk. Perjanjian induk bagi perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian utang-piutang yang menimbulkan utang yang dijamin. Dengan kata lain, perjanjian Hak Tanggungan adalah suatu perjanjian accesoir. 50 Oleh karena, perjanjan Hak Tanggungan merupakan salah satu bentuk perjanjian jaminan yang digunakan untuk menjamin pelunasan suatu utang tertentu, maka perjanjian Hak Tanggungan digolongkan ke dalam bentuk perjanjian accesoir (pelengkap). Sebagai perjanjian pelengkap, keberadaan Hak Tanggungan itu sendiri sangatlah ditentukan oleh perjanjian pokoknya, yaitu perjanjian utang-piutang itu tersebut. Perjanjian Hak Tanggungan tidak mungkin lahir sebelum adanya perjanjian utang-piutang, begitu pula apabila perjanjian utang-piutangnya telah hapus, maka Hak Tanggungan tersebut juga harus ikut dihapus.
50
TESIS
Henny Tanuwidjaja, loc.cit.
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
25
Yang dimaksud dengan jaminan ialah sesuatu yang diberikan kepada kreditor untuk menimbulkan keyakinan bahwa debitor akan memenuhi kewajiban yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan. Di dalam praktek perbankan masalah jaminan ini sangat penting sekali, terutama yang berhubungan dengan kredit yang dilepas kepada nasabahnya.51 Perjanjian jaminan atas suatu pelunasan utang tertentu biasanya sangat dibutuhkan dalam perjanjian utang-piutang. Hal tersebut untuk melindungi kedudukan kreditor apabila debitor wanprestasi dalam melunasi utangnya kepada debitor. Perjanjian jaminan tersebut merupakan suatu jaminan yang dimiliki oleh kreditor, bahwa apabila debitor tidak dapat melunasi utangnya kepada kreditor sesuai dengan yang diperjanjikan, maka kreditor dapat mengeksekusi jaminan tersebut sebagai gantinya. Jaminan utang adalah pemberian keyakinan kepada pihak kreditor atas pembayaran utang-utang yang telah diberikannya kepada debitor, di mana hal ini terjadi karena hukum ataupun terbit dari suatu perjanjian yang bersifat assesoir terhadap perjanjian pokoknya-berupa perjanjian yang menerbitkan utang-piutang.52 Dengan adanya perjanjian jaminan, debitor dapat menunjukkan itikad baiknya kepada kreditor, bahwa debitor berjanji akan melunasi utangnya kepada kreditor. Sebaliknya, apabila debitor tidak dapat melunasi utangnya kepada kreditor sesuai dengan apa yang diperjanjikan, maka kreditor dapat mengeksekusi jaminan tersebut sebagai gantinya untuk melunasi utang debitor kepadanya. Dengan kata lain, perjanjian jaminan itu sendiri sebenarnya hanyalah sebagai
51
Hartono Hadisoeprapto, Pokok-Pokok Hukum Perikatan dan Hukum Jaminan, Liberty, Yogyakarta, 1984, h.51. 52 Munir Fuady, op.cit., h. 8.
TESIS
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
26
sebuah jaminan atas suatu hal yang belum terjadi, yaitu apabila debitor lalai menepati janji pelunasan utangnya kepada kreditor. Apabila debitor dapat menepati janji pelunasan utangnya kepada kreditor, maka perjanjian jaminan tersebut tidak dapat dieksekusi. Bentuk perjanjian utang-piutang yang dapat dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 3 Undang-Undang Hak Tanggungan : (1)Utang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan dapat berupa utang yang telah ada atau yang telah diperjanjikan dengan jumlah tertentu atau jumlah yang pada saat permohonan eksekusi Hak Tanggungan diajukan dapat ditentukan berdasarkan perjanjian utang-piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan hubungan utang-piutang yang bersangkutan. (2)Hak Tanggungan dapat diberikan untuk suatu utang yang berasal dari satu hubungan hukum atau satu utang atau lebih yang berasal dari beberapa hubungan hukum. Menurut pengertian Pasal 3 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan tersebut, utang yang dapat dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan dapat berupa utang yang telah ada, ataupun yang masih akan ada asalkan dapat ditentukan jumlahnya pada saat permohonan eksekusi Hak Tanggungan. Pasal 3 ayat (2) Undang-Undang Hak Tanggungan juga menentukan bahwa Hak Tanggungan tersebut dapat digunakan untuk menjamin pelunasan utang yang berasal lebih dari 1 hubungan hukum, misalnya untuk menjamin pelunasan utang atas 2 kreditor atau lebih yang bersifat tanggung-renteng dalam memegang Hak Tanggungan tersebut nantinya. Apabila Hak Tanggungan tersebut digunakan untuk menjamin pelunasan utang yang berasal lebih dari 1 hubungan hukum, maka
TESIS
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
27
di antara hubungan-hubungan hukum tersebut yang menimbulkan utang-piutang akan dibagi atas hasil eksekusi Hak Tanggungannya. Jelasnya, Undang-Undang Hak Tanggungan mengartikan utang yang dapat dijamin dengan hak tanggungan adalah utang-utang sebagai berikut: utang yang timbul dari perjanjian utang-piutang, seperti perjanjian kredit; utang yang timbul dari perjanjian lain yang bukan perjanjian utang-piutang, tetapi dapat menimbulkan utang-piutang-misalnya, dari perjanjian jual beli yang harganya belum dibayar lunas, sehingga harga beli tersebut menjadi utang-piutang; utang yang terbit dari suatu hubungan hukum yang bukan perjanjian, misalnya ganti rugi dari suatu perbuatan melawan hukum; utang yang terbit karena hukum semata-mata tanpa melalui perbuatan manusia, misalnya utang karena tindakan zaakwarneming, atau utang karena terjadinya pembayaran yang tidak diharuskan; utang yang sudah ada pada saat dilakukan pengikatan hak tanggungan; utang yang telah diperjanjikan pada saat pengikatan hak tanggungan dengan jumlah tertentu; utang yang telah diperjanjikan pada saat pengikatan hak tanggungan tetapi jumlah utangnya belum dapat dipastikan, dan harus dapat dipastikan paling lambat adalah pada saat permohonan eksekusi hak tanggungan.53 Munir Fuady lebih jauh lagi menguraikan tentang bentuk-bentuk utang yang dapat dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan. Adapun utang tersebut tidak selalu lahir dari perjanjian utang-piutang, namun dapat juga utang yang timbul karena adanya harga jual-beli yang belum dibayar lunas, ganti rugi dari suatu perbuatan melawan hukum. Namun umumnya Hak Tanggungan digunakan untuk menjamin pelunasan utang yang timbul dari suatu perjanjian utang-piutang. Lahirnya utang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan tersebut dapat berupa utang yang telah ada sebelumnya, utang yang diperjanjikan pada saat pengikatan hak tanggungannya, dan utang yang diperjanjikan pada saat pengikatan 53
TESIS
Ibid., h. 76-77.
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
28
hak tanggungan akan tetapi jumlahnya belum dapat ditentukan. Utang yang telah ada sebelumnya artinya utang tersebut telah lahir sebelum pengikatan hak tanggungannya. Apabila utang tersebut telah lahir terlebih dahulu, akan tetapi pengikatan hak tanggungannya dilakukan dikemudian hari, maka sebelum adanya pengikatan hak tanggungan kreditor tersebut belum memiliki jaminan atas pelunasan utang debitor kepadanya. Utang yang diperjanjikan pada saat pengikatan hak tanggungan artinya utang tersebut lahir pada hari yang sama sebelum dilakukannya pengikatan hak tanggungan. Apabila pengikatan hak tanggungan dilakukan pada hari yang sama dengan lahirnya perjanjian pokoknya, maka meskipun pada saat itu Hak Tanggungannya belum lahir tetapi dengan pemberian Hak Tanggungan tersebut sudah merupakan itikad baik dan janji dari debitor untuk memberikan jaminan berupa Hak Tanggungan tersebut sebagai jaminan atas pelunasan utangnya kepada kreditor. Utang yang telah pada saat pengikatan hak tanggungan tetapi jumlah utangnya belum dapat dipastikan artinya bahwa utang tersebut sebenarnya telah ada pada saat dilakukan pengikatan hak tanggungan, tetapi belum dapat ditentukan jumlah pasti utang yang dijamin pelunasannya oleh karena dari utang tersebut dapat saja dikenakan dengan bunga setiap bulannya atau denda apabila lalai melakukan pembayaran. Meskipun belum dapat ditentukan jumlahnya pada saat pengikatan hak tanggungan, akan tetapi jumlah tersebut harus sudah dapat ditentukan paling lambat pada saat permohonan eksekusi hak tanggungan oleh kreditor.
TESIS
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
29
Salah satu bentuk perjanjian utang-piutang yang sering dijumpai di masyarakat adalah utang-piutang antara masyarakat (orang perorangan atau badan) dengan lembaga keuangan (misalnya, bank) atau lebih dikenal dengan perjanjian kredit. Perjanjian kredit merupakan ikatan antara Bank dengan Debitur yang isinya menentukan dan mengatur hak dan kewajiban kedua pihak sehubungan dengan pemberian atau pinjaman kredit (uang). Perjanjian kredit biasanya diikuti dengan perjanjian jaminan maka perjanjian kredit adalah pokok atau prinsip sedangkan perjanjian jaminan adalah perjanjian ikutan atau asesoir artinya ada dan berakhirnya perjanjian jaminan tergantung dari perjanjian pokok (perjanjian kredit). 54 Perjanjian kredit adalah salah satu bentuk perjanjian utang-piutang dimana kreditornya adalah lembaga keuangan, misalnya bank. Dalam perjanjian kredit juga terdapat 2 pihak, yaitu kreditor dan debitor. Berbeda dengan perjanjian utangpiutang biasa, karena perjanjian kredit ini antara lembaga keuangan (misalnya, bank) dengan debitor, maka perjanjian utang-piutangnya lebih sistematis, terutama dalam hal pencatatan pembukuan. Perjanjian kredit berlaku sejak ditandatangani kedua pihak, Kreditur dan Debitur. Sejak ditandatangani perjanjian kredit Bank sebagai Kreditur sudah mencatat adanya kewajiban menyerahkan uang oleh Bank disebut mencairkan uang secara bertahap sesuai perjanjian. Adanya kewajiban menyerahkan uang tersebut dalam pembukuan Bank dicatat dalam posisi Of Balanced yang dalam akuntansi disebut komitmen. Komitmen artinya Bank setiap saat (any time) siap untuk menyerahkan uang kepada Debiturnya sesuai permintaan Debitur sepanjang memenuhi syarat yang diatur dalam perjanjian kredit. Jika Bank secara riil telah menyerahkan uang maka Bank akan mencatat dalam pembukuannya pada sisi On Balanced artinya perjanjian kredit benar-benar terjadi dan berlaku. Jadi meskipun perjanjian kredit telah ditandatangani Bank
54
TESIS
Sutarno, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, Alfabeta, Bandung, 2014, h. 98.
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
30
dan Debiturnya tetapi jika Debitur belum menarik uangnya maka perjanjian kredit dianggap belum terjadi/belum ada. 55 2. Asas-asas Hak Tanggungan Hak Tanggungan sebagai obyek jaminan atas pelunasan suatu utang tertentu, memiliki 4 asas sebagaimana dikemukakan oleh Adrian Sutedi sebagai berikut : 1. Memberikan kedudukan yang diutamakan (preferent) kepada krediturnya. Hal ini berarti bahwa kreditor pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak untuk didahulukan di dalam mendapatkan pelunasan atas piutangnya daripada kreditor-kreditor lainnya atas hasil penjualan benda yang dibebani Hak Tanggungan tersebut. 2. Selalu mengikuti objeknya dalam tangan siapa pun objek tersebut berada. Artinya benda-benda yang dijadikan objek Hak Tanggungan itu tetap terbeban Hak Tanggungan walau di tangan siapa pun benda itu berada. Jadi meskipun hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan tersebut telah beralih atau berpindah-pindah kepada orang lain, namun Hak Tanggungan yang ada tetap melekat pada objek tersebut dan tetap mempunyai kekuatan mengikat. 3. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas. Asas spesialitas maksudnya benda yang dibebani Hak Tanggungan itu harus ditunjuk secara khusus. Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan harus disebutkan secara tegas dan jelas mengenai benda yang dibebani itu berupa apa, di mana letaknya, berapa luasnya, apa batas-batasnya dan apa bukti pemiliknya. Adapun asas publisitas artinya hal pembebanan Hak Tanggungan tersebut harus dapat diketahui oleh umum, untuk itu terhadap Akta Pemberian Hak Tanggungan harus didaftarkan. 4. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya. Artinya dapat dieksekusi seperti putusan hakim yang telah berkekuatan hukum tetap dan pasti.56 Asas-asas Hak Tanggungan yang dikemukakan oleh Adrian Sutedi tersebut juga sesuai dengan ciri-ciri dari Hak Tanggungan yang dikemukakan oleh M. Bahsan. 55 56
TESIS
Ibid. Adrian Sutedi, op.cit., h. 55.
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
31
1) Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahului kepada pemegangnya. Dalam hal pemegang hak tanggungan sebagai kreditor memperoleh hak didahulukan dari kreditor lainnya untuk memperoleh pembayaran piutangnya dari hasil penjualan (pencairan) objek jaminan kredit yang diikat dengan hak tanggungan tersebut .... 2) Selalu mengikuti objek jaminan utang dalam tangan siapa pun objek tersebut berada. .... Sebaliknya bila piutang yang objek jaminan utangnya telah diikat dengan hak tanggungan beralih kepada pihak lain karena cessie, subrogasi atau sebab lain, hak tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum kepada kreditor yang baru. Peralihan tersebut tidak perlu dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pencatatan mengenai beralihnya hak tanggungan tersebut cukup dilakukan berdasarkan akta yang membuktikan beralihnya piutang yang dijamin dengan hak tanggungan tersebut kepada kreditor yang baru. 3) Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas. Pemenuhan asas spesialitas dan asas publisitas dalam rangka pembebanan hak tanggungan adalah sebagaimana yang tercermin dari ketentuanketentuan UU No. 4 Tahun 1996 sepanjang mengenai pembuatan akta pemberian hak tanggungan dan pendaftarannya. Kedua asas tersebut sangat berkaitan dengan langkah-langkah yang wajib dilakukan dalam rangka pembebanan hak tanggungan atas objek jaminan utang dan akan mengikat pihak ketiga serta memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan .... 4) Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya. ... UU No. 4 Tahun 1996 menetapkan cara eksekusi objek jaminan yang dapat ditempuh (dilakukan) oleh kreditor yaitu sebagai berikut. a) Eksekusi berdasarkan hak pemegang hak tanggungan peringkat pertama untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum, dan kemudian mengambil pembayaran piutangnya dari hasil penjualan tersebut. b) Berdasarkan title eksekutorial yang terdapat dalam Sertifikat Hak Tanggungan sesuai dengan irah-irah yang mencantumkan kata-kata “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” yang mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah, penjualan objek jaminan utang dapat segera dilakukan.57 57
M. Bahsan, Hukum Jaminan dan Jaminan Kredit Perbankan Indonesia, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2007, h. 22-25.
TESIS
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
32
Pendapat Adrian Sutedi maupun M. Bahsan tersebut sesuai dengan angka 3 Penjelasan Umum Undang-Undang Hak Tanggungan yang menentukan : 3. Atas dasar kenyataan tersebut, perlu segera ditetapkan undang-undang mengenai lembaga jaminan hak atas tanah yang kuat dengan ciri-ciri : a. memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada pemegangnya; b. selalu mengikuti obyek yang dijaminkan dalam tangan siapa pun obyek itu berada; c. memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan; d. mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya. Berdasarkan asas-asas Hak Tanggungan yang dikemukakan di atas, maka Hak Tanggungan termasuk obyek jaminan yang bersifat kebendaan, sehingga nantinya akan memberikan hak kebendaan kepada pemegang jaminan berupa Hak Tanggungan tersebut. “Jaminan ini merupakan jaminan yang berupa hak mutlak atas suatu benda, yang berarti mempunyai hubungan langsung atas benda tertentu dari debitur, dapat dipertahankan terhadap siapapun, selalu mengikat bendanya (droit de suite) dan dapat diperalihkan.”58 Sifat dari hak kebendaan pada Hak Tanggungan telah tercermin dalam asas-asas Hak Tanggungan tersebut. Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahului kepada pemegangnya memiliki pengertian bahwa kreditor yang memegang Hak Tanggungan akan lebih didahulukan pelunasan utangnya daripada kreditor lain, dalam hal debitor berutang kepada lebih dari 1 kreditor. Apabila seorang kreditor memberikan utang kepada debitor dan debitor memberikan hak tanggungan 58
TESIS
Adrian Sutedi, op.cit., h.31
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
33
sebagai jaminan atas pelunasan utangnya kepada kreditor, maka kreditor tersebut akan memiliki hak untuk didahulukan pelunasan utangnya terlebih dahulu daripada kreditor lain yang tidak memiliki jaminan berupa Hak Tanggungan, atau disebut dengan kreditor preferen. Hal ini sesuai dengan pengertian Hak Tanggungan menurut pasal 1 angka 1 Undang-Undang Hak Tanggungan, yaitu bahwa Hak Tanggungan akan memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. Hak Tanggungan selalu mengikuti obyek jaminan utang dalam tangan siapa pun obyek tersebut berada memiliki pengertian bahwa sifat dari Hak Tanggungan adalah mengikuti obyeknya, bukan subjeknya (pemegang hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut). Apabila hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan tersebut akan dialihkan kepada pihak lain (dengan persetujuan kreditor), maka Hak Tanggungannya tetap melekat pada hak atas tanahnya selama masih belum dibersihkan oleh pemegang Hak Tanggungan. Hal ini sesuai dengan Pasal 7 Undang-Undang Hak Tanggungan yang menentukan “Hak Tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapa pun obyek tersebut berada.” Hak Tanggungan harus memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas. Asas spesialitas yang dimaksud adalah pemberian Hak Tanggungan khusus diatur dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan, dimana di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan tersebut isinya harus mencantumkan hal-hal yang telah diwajibkan oleh Undang-Undang Hak Tanggungan. Hal-hal yang wajib dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan ditentukan dalam pasal 11 ayat (1) Undang-
TESIS
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
34
Undang Hak Tanggungan, yaitu antara lain nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan, domisili pihak-pihak, penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 dan Pasal 10 ayat (1), nilai tanggungan serta uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan. Asas publisitas maksudnya adalah pemberian Hak Tanggungan tersebut kemudian wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan untuk kemudian diterbitkan Sertipikat Hak Tanggungan, sehingga Hak Tanggungannya dapat mengikat kepada pihak ketiga. Asas publisitas secara tegas ditentukan dalam pasal 13 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan yang menentukan “Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.” Hak
Tanggungan
haruslah
memberikan
kemudahan
dan
kepastian
pelaksanaan eksekusinya. Sertipikat Hak Tanggungan memiliki irah-irah dengan kata-kata “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” sebagaimana ditentukan dalam Pasal 14 ayat (2) Undang-Undang Hak Tanggungan, demikian berarti Sertipikat Hak Tanggungan tersebut memiliki kekuatan hukum yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap. Pasal 14 ayat (3) Undang-Undang Hak Tanggungan menentukan “Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah.”
TESIS
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
35
3. Lahirnya Hak Tanggungan Perjanjian jaminan dalam bentuk Hak Tanggungan untuk menjamin pelunasan suatu utang tertentu diberikan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan. Pihak-pihak dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan adalah pemberi Hak Tanggungan dan penerima Hak Tanggungan. Pasal 1 angka 5 Undang-Undang
Hak
Tanggungan
menentukan
“Akta
Pemberian
Hak
Tanggungan adalah akta PPAT yang berisi pemberian Hak Tanggungan kepada kreditor tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya.” Pengertian Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam Pasal 1 angka 5 Undang-Undang Hak Tanggungan tersebut menentukan bahwa Akta Pemberian Hak Tanggungan adalah akta PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang berarti bahwa yang berwenang untuk membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah itu sendiri. Pasal 1 angka 4 Undang-Undang Hak Tanggungan menentukan “Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang selanjutnya disebut PPAT, adalah pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan hak atas tanah, dan akta pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.” Para pihak yang terkait dalam hal pemberian hak tanggungan sampai dengan lahirnya hak tanggungan setelah didaftarkan pada Kantor Pertanahan wilayah yang bersangkutan adalah sebagaimana berikut : a. Pemberi Hak Tanggungan Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap
TESIS
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
36
objek Hak Tanggungan yang bersangkutan. Pemberian Hak Tanggungan juga disebut debitor, yaitu pihak yang berutang dalam suatu hubungan utang piutang tertentu. b. Pemegang Hak Tanggungan Pemegang Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang. Pemegang Hak Tanggungan juga disebut kreditor, yaitu pihak yang berpiutang dalam suatu hubungan utang piutang tertentu. c. Pejabat Pembuat Akta Tanah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan Hak Tanggungan, dan akta pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dalam pembebanan Hak Tanggungan, PPAT membuat akta Pemberian Hak Tanggungan dan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). d. Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota adalah unit kerja Badan Pertanahan Nasional di wilayah kabupaten, kota atau wilayah administratif lain yang setingkat, yang melakukan pendaftaran hak atas tanah dan pemeliharaan daftar umum pendaftaran tanah. Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota menerima pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan dengan membuatkan Buku Tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam Buku Tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan. Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan dan menyerahkan sertifikat tersebut kepada pemegang Hak Tanggungan.59 Pemberi Hak Tanggungan adalah pihak yang memiliki wewenang untuk memberikan Hak Tanggungan tersebut, atau dapat pula disebut dengan pemilik hak atas tanah yang akan dibebani dengan Hak Tanggungan untuk menjamin pelunasan atas suatu utang tertentu. Pasal 8 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan menentukan “Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan 59
TESIS
Urip Santoso, op.cit., h.423-424.
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
37
hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan.” Pemberi Hak Tanggungan tidak selamanya adalah debitor itu sendiri. Ada kalanya pemberi Hak Tanggungan adalah pihak ketiga yang bersedia untuk memberikan hak atas tanah yang dimilikinya untuk dibebani Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan utang debitor kepada kreditor. Misalnya debitornya adalah Wati, istri dari Putra. Wati berutang kepada Bank ABC akan tetapi Wati tidak memiliki hak atas tanah sebagai jaminan atas pelunasan utangnya kepada kreditor. Putralah yang memiliki hak atas sebidang tanah dan Putra sebagai suami bersedia untuk memberikan hak atas sebidang tanah yang dimilikinya untuk kemudian dibebani Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan utang Wati kepada Bank ABC. Maka dalam ilustrasi kasus di atas, Putra adalah sebagai Pemberi Hak Tanggungan, sedangkan debitornya adalah Wati. Pemegang Hak Tanggungan adalah pihak yang nantinya setelah Hak Tanggungan tersebut didaftarkan pada Kantor Pertanahan wilayah yang terkait akan menjadi pemegang Hak Tanggungan. Pasal 9 Undang-Undang Hak Tanggungan menentukan “Pemegang Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang”. Pemegang Hak Tanggungan pastinya adalah kreditor, yaitu pihak yang berhak menerima pelunasan atas suatu utang tertentu yang diberikannya kepada debitor. Dengan adanya Hak Tanggungan ini, maka kreditor nantinya akan memiliki posisi yang diutamakan terhadap kreditor-kreditor lain (apabila debitor berutang lebih dari 1 kreditor). Kreditor sebagai pemegang Hak Tanggungan memiliki hak untuk
TESIS
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
38
mengeksekusi obyek Hak Tanggungan dalam hal debitor lalai menepati janji untuk melunasi utangnya kepada kreditor. Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah pejabat yang diberi kewenangan oleh Undang-Undang Hak Tanggungan untuk membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan. Selain itu, Pejabat Pembuat Akta Tanah juga berwenang untuk membuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, dalam hal pemberian Hak Tanggungan tidak langsung dilakukan oleh Pemberi Hak Tanggungan sendiri. Akta Pemberian Hak Tanggungan tidak dapat dibuat oleh pihak lain selain Pejabat Pembuat Akta Tanah itu sendiri. Akta Pemberian Hak Tanggungan itu tersebut kemudian harus didaftarkan di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang terkait guna memenuhi asas publisitas dari Hak Tanggungan itu sendiri. Setelah Kantor Pertanahan wilayah terkait menerima pendaftaran Hak Tanggungan tersebut, maka Hak Tanggungannya kemudian akan dicatat dalam buku tanah yang disimpan di Kantor Pertanahan, pada sertipikat hak atas tanah, dan pada sertipikat Hak Tanggungan yang nantinya akan diberikan kepada pemegang Hak Tanggungan. Proses lahirnya Hak Tanggungan dapat dibagi dalam 3 proses, yaitu proses lahirnya perjanjian utang-piutang, proses pengikatan Hak Tanggungan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan dan proses pendaftaran Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan yang terkait. 1. Adanya Perjanjian Utang Piutang Perjanjian utang piutang antara debitor dan kreditor merupakan perjanjian pokok dalam Hak Tanggungan. Perjanjian utang piutang ini dapat dibuat
TESIS
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
39
dengan akta autentik yaitu dibuat oleh notaris, atau dibuat dengan akta di bawah tangan yaitu dibuat sendiri oleh debitur atau kreditur. 2. Adanya Akta Pemberian Hak Tanggungan Untuk memberikan jaminan utang debitur kepada kreditor, debitur berjanji menyerahkan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun sebagai jaminan kepada kreditor. Penyerahan jaminan ini bersifat accesoir, artinya sebagai perjanjian ikutan atau perjanjian tambahan dari perjanjian pokok yang berupa utang piutang ... 3. Pendaftaran Pembebanan Hak Tanggungan Dalam waktu selambat-lambatnya tujuh hari kerja setelah penandatangan Akta Pemberian Hak Tanggungan, PPAT wajib mendaftarkan akta tersebut kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat. Maksud pendaftaran pembebanan Hak Tanggungan tersebut adalah untuk dibuatkan Buku Tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam Buku Tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan. Pendaftaran pembebanan Hak Tanggungan merupakan syarat mutlak untuk lahirnya Hak Tanggungan dan mengikatnya hak tersebut kepada pihak ketiga. Dengan pendaftaran pembebanan Hak Tanggungan kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat, maka terpenuhi asas publisitas, artinya setiap orang dapat mengetahui bahwa hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun sedang dibebani Hak Tanggungan.60 Oleh karena, perjanjian pemberian Hak Tanggungan merupakan perjanjian accesoir (pelengkap), maka perjanjian pokoknya yang menimbulkan utang tertentu haruslah lahir terlebih dahulu. Setelah adanya perjanjian utang-piutangnya tersebut, baru kemudian dapat dilakukan pengikatan Hak Tanggungan dengan ditandatanganinya Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagai jaminan atas pelunasan utang tersebut. Pasal 11 Undang-Undang Hak Tanggungan menentukan tentang hal-hal yang dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan. (1)Di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib dicantumkan : a. nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan ; 60
TESIS
Ibid., h.424-428.
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
40
b. domisili pihak-pihak sebagaimana dimaksud pada huruf a, dan apabila di antara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia, baginya harus pula dicantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia, dan dalam hal domisili pilihan itu tidak dicantumkan, kantor PPAT tempat pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dianggap sebagai domisili yang dipilih; c. penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 dan Pasal 10 ayat (1); d. nilai tanggungan; e. uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan; (2)Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dicantumkan janji-janji antara lain: a. janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menyewakan obyek Hak Tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan/atau menerima uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan; b. janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan obyek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan; c. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelola obyek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak obyek Hak Tanggungan apabila debitor sungguh-sungguh cidera janji; d. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk menyelamatkan obyek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi obyek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan undang-undang; e. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji; f. janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa obyek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan; g. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas obyek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan; h. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya apabila obyek Hak Tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum;
TESIS
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
41
i. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika obyek Hak Tanggungan diasuransikan; j. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan obyek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan; k. janji yang dimaksud dalam Pasal 14 (ayat) 4. Adapun Pasal 14 ayat (4) Undang-Undang Hak Tanggungan menentukan “Kecuali apabila diperjanjikan lain, sertipikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat (3) dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.” Demikian pada Pasal 11 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan telah ditentukan hal-hal yang wajib dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan tersebut diantaranya identitas pemberi dan penerima Hak Tanggungan, domisili para pihak, utang yang dijamin pelunasannya dengan pemberian Hak Tanggungan, nilai tanggungan dan uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan. Dengan adanya nilai Tanggungan ini maka apabila dikemudian hari kreditor mengeksekusi Hak Tanggungan untuk pelunasan utang debitor kepadanya, kreditor sebagai pemegang Hak Tanggungan hanya berhak memperoleh hasil eksekusi tersebut sejumlah nilai Tanggungan yang telah ditentukan. Apabila dari hasil eksekusi tersebut terdapat kelebihan maka harus dikembalikan kepada debitor, sebaliknya apabila dari hasil eksekusi tersebut masih terdapat kekurangan, debitor tetap harus melunasinya. Uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan meliputi antara lain nomor hak atas tanah yang dijadikan obyek hak tanggungan, luasnya serta letaknya. Obyek Hak Tanggungan haruslah diuraikan serinci mungkin untuk
TESIS
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
42
menjamin kepastian hukum dari obyek Hak Tanggungan yang akan dibebani Hak Tanggungan tersebut. Pasal 11 ayat (2) juga menentukan janji-janji yang dapat diberikan oleh pemberi Hak Tanggungan kepada pemegang Hak Tanggungan. Janji-janji tersebut pada intinya melindungi kedudukan pemegang Hak Tanggungan sebagai kreditor yang dijamin pelunasan piutangnya, terutama dalam hal debitor lalai menepati janji pelunasan utangnya dikemudian hari. Meskipun hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan tersebut masih menjadi milik pemberi Hak Tanggungan, akan tetapi dengan dibebankannya Hak Tanggungan maka kewenangan pemberi Hak Tanggungan sebagai pemilik hak atas tanah yang terkait menjadi terbatas. Pemberi Hak Tanggungan yang sekaligus pemilik hak atas tanah terkait tidak dapat mengalihan hak atas tanah tersebut tanpa persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan, meskipun ia adalah pemilik sah dari hak atas tanah tersebut. Pada prinsipnya, seorang pemberi hak tanggungan harus datang sendiri ke Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat akta hak tanggungan. Tetapi, kalau dia berhalangan hadir maka dapat saja dia memberi kuasa kepada pihak lain untuk memasang hak tanggungan. Oleh hukum, kuasa seperti ini disebut dengan “Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) ... Semangat dari UU Hak Tanggungan adalah bahwa hak tanggungan harus dibuat sendiri oleh pemberi hak tanggungan. SKMHT diberikan oleh pihak pemberi hak tanggungan hanya jika memang diperlukan, yakni jika pihak pemberi hak tanggungan berhalangan hadir ke PPAT untuk membuat akta hak tanggungan (lihat Pasal 15 dari Undang-undang Hak Tanggungan). Akan tetapi, bagaimanakah akibat hukumnya manakala SKMHT dibuat bukan karena pihak pemberi hak tanggungan berhalangan hadir, tetapi karena alasan-alasan lain. Misalnya, karena para pihak belum merasa perlu membebankan suatu hak tanggungan, sehingga cukup dengan SKMHT terlebih
TESIS
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
43
dahulu. Menurut pendapat penulis, pembuatan SKMHT tersebut tetap sah, asalkan syarat-syarat lain bagi pembuatan sebuah SKMHT dapat dipenuhi.61 Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 15 UndangUndang Hak Tanggungan. (1)Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan wajib dibuat dengan akta notaris atau akta PPAT dan memenuhi persyaratan sebagai berikut: a. tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan hak tanggungan; b. tidak memuat kuasa substitusi; c. mencantumkan secara jelas obyek Hak Tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas kreditornya, nama dan identitas debitor apabila debitor bukan pemberi Hak Tanggungan; (2)Kuasa untuk memberikan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau karena telah habis jangka waktunya sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat (4). (3)Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan. (4)Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan. (5)Ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat (4) tidak berlaku dalam hal Surat Kuasa Memberikan Hak Tanggungan diberikan untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan dalam peraturan perundangundangan yang berlaku. (6)Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang tidak diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam waktu yang ditentukan sebagaimana yang dimaksud pada ayat (3) atau ayat (4), atau waktu yang ditentukan menurut ketentuan sebagaimana yang dimaksud pada ayat (5) batal demi hukum. Mengenai jangka waktu Surat Kuasa Memberikan Hak Tanggungan diberikan untuk menjamin kredit-kredit tertentu ditentukan dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1996 61
TESIS
Munir Fuady, op.cit., h. 88.
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
44
Tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Untuk Menjamin Pelunasan Kredit-Kredit Tertentu. Pembatasan jangka waktu berlakunya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan diuraikan lebih jelas lagi dalam penjelasan Pasal 15 ayat (4) Undang-Undang Hak Tanggungan yang menentukan : Tanah yang belum terdaftar adalah tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat (3). Batas waktu penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar ditentukan lebih lama daripada tanah yang sudah didaftar pada ayat (3), mengingat pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan pada hak atas tanah yang belum terdaftar harus dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan sebagaimana ditentukan dalam Pasal 10 ayat (3), yang terlebih dahulu perlu dilengkapi persyaratannya. Persyaratan bagi pendaftaran hak atas tanah yang belum terdaftar meliputi diserahkannya surat-surat yang memerlukan waktu untuk memperolehnya, misalnya surat keterangan riwayat tanah, surat keterangan dari Kantor Pertanahan bahwa tanah yang bersangkutan belum bersertifikat, dan apabila bukti kepemilikan tanah tersebut masih atas nama orang yang sudah meninggal, surat keterangan waris dan surat pembagian waris. Ketentuan pada ayat ini berlaku juga terhadap tanah yang sudah bersertipikat, tetapi belum terdaftar atas nama pemberi Hak Tanggungan sebagai pemegang hak atas tanah yang baru, yaitu tanah yang belum didaftar peralihan haknya, pemecahannya, atau penggabungannya. Akta Pemberian Hak Tanggungan sejatinya haruslah dibuat oleh pemegang hak atas tanah yang akan dibebankan hak tanggungan itu (pemberi Hak Tanggungan). Akan tetapi, dalam hal pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir, atau hak atas tanah yang akan dibebani Hak Tanggungan tersebut masih harus melalui proses lain terlebih dahulu sebelum dapat dibebani Hak Tanggungan (misalnya balik nama, roya), maka dibuatlah Surat Kuasa Membebankan Hak
TESIS
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
45
Tanggungan terlebih dahulu dengan diberlakukannya jangka waktu sebagaimana ditentukan dalam Pasal 15 Undang-Undang Hak Tanggungan. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan ini adalah bentuk kuasa khusus karena di dalamnya tidak dapat memuat perbuatan hukum selain kuasa untuk membebankan Hak Tanggungan itu sendiri. Selain itu, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan juga memiliki tenggang waktu untuk kemudian dilanjutkan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungannya. Apabila suatu proses pembebanan Hak Tanggungan dilakukan tidak langsung dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan, melainkan melalui
Surat
Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan terlebih dahulu, maka tata urutan pembebanan hak tanggungan juga ikut berubah. Tahapan pembebanan hak tanggungan yang didahului dengan adanya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan adalah sebagai berikut : 1. Tahap pembuatan perjanjian utang-piutang yang akan dijamin pelunasannya oleh hak tanggungan. Terhadap pembuatan perjanjian utang piutang ini tidak ada formalitas tertentu. Pembuatan perjanjian utang-piutang ini merupakan perjanjian pokok yang disertai dengan janji untuk memberikan hak tanggungan. 2. Tahap pembuatan SKMHT (oleh notaris atau PPAT). 3. Tahap pengikatan hak tanggungan (oleh PPAT). 3. Tahap pendaftaran hak tanggungan oleh kantor pertanahan, sehingga terbit sertifikat Hak Tanggungan. 62 Akta Pemberian Hak Tanggungan tersebut kemudian harus didaftarkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan tersebut kepada Kantor Pertanahan dalam waktu yang ditentukan oleh Undang62
TESIS
Ibid., h. 90.
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
46
Undang Hak Tanggungan. Pendaftaran pembebanan Hak Tanggungan tersebut menentukan lahirnya Hak Tanggungan itu sendiri, dengan kata lain Hak Tanggungan tersebut tidaklah lahir pada saat dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan, akan tetapi pada saat didaftarkannya Hak Tanggungan tersebut pada Kantor Pertanahan yang terkait. Pasal 13 Undang-Undang Hak Tanggungan menentukan tentang proses pendaftaran Hak Tanggungan. (1)Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. (2)Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat (2), PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan. (3)Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah-hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan. (4)Tanggal buku-tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku-tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya. (5)Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku-tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (4). Pasal 13 ayat (5) Undang-Undang Hak Tanggungan tersebut menentukan bahwa Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku-tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (4). Hal tersebut berarti bahwa asas publisitas menjadi syarat mutlak lahirnya Hak Tanggungan. Meskipun perjanjian pemberian Hak Tanggungan dibuat untuk kepentingan pihak-pihak yang terkait saja (Pemberi Hak Tanggungan dan/atau Debitor, Penerima Hak Tanggungan), akan tetapi
TESIS
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
47
didaftarkannya Hak Tanggungan tersebut menjadi syarat mutlak lahirnya Hak Tanggungan tersebut. Salah satu ciri jaminan utang yang modern adalah terpenuhinya unsur publisitas. Maksudnya, semakin terpublikasi jaminan utang akan semakin baik, karena kreditor atau khalayak ramai dapat mengetahuinya atau mempunyai akses untuk mengetahui informasi-informasi penting mengenai jaminan utang tersebut. Asas publisitas ini menjadi semakin menting terhadap jaminanjaminan utang yang fisik obyek jaminannya tidak diserahkan kepada kreditor, seperti jaminan hak tanggungan. Karena itu, kewajiban pendaftaran hak tanggungan ke instansi yang berwenang merupakan salah satu perwujudan dari asas publisitas yang sangat penting ini. Dengan pendaftaran ini, diharapkan agar pihak debitor, terutama yang nakal, tidak dapat mengakali kreditor atau calon kreditor dengan mengikatkan hak tanggungan sekali lagi atau bahkan menjual barang objek jaminan hak tanggungan tanpa sepengetahuan kreditor asal.63 Perlu juga ditegaskan di sini bahwa pendaftaran hak tanggungan ini merupakan ketentuan yang konstitutif. Artinya, pendaftaran ini bukan hanya sekedar persyaratan administratif belaka, tetapi juga merupakan syarat lahirnya sebuah hak tanggungan. Jadi, lahirnya hak tanggungan adalah pada proses pendaftaran tersebut, bukan pada saat pembuatan akta pemberian hak tanggungan. Konsekuensinya, jika dengan alasan apapun setelah pembuatan akta pemberian hak tanggungan tidak dilanjutkan dengan proses pendaftaran hak tanggungan, maka hak tanggungan yang telah dibuat aktanya itu dianggap tidak pernah ada oleh hukum, dengan berbagai konsekuensinya-termasuk tidak mengikat kepada pihak ketiga karena tidak terpenuhinya asas publisitas. Ketentuan dalam pasal 13 ayat (5) Undang-undang Hak Tanggungan dengan tegas menganut asas konstitutif, dengan menentukan bahwa hak tanggungan dianggap lahir sejak tanggal buku tanah hak tanggungan tersebut.64 Pendaftaran Hak Tanggungan tersebut tentunya bertujuan untuk melindungi kreditor sebagai pemegang Hak Tanggungan. Dengan didaftarkannya Hak
63 64
TESIS
Ibid., h. 85. Ibid., h. 85-86.
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
48
Tanggungan, maka akan mencegah debitor yang beritikad tidak baik untuk merugikan kreditor. Karena apabila Hak Tanggungan tersebut tidak didaftarkan, debitor atau pemilik hak atas tanah yang akan dibebankan Hak Tanggungan tersebut bisa saja kemudian mengalihkan hak atas tanah tersebut kepada orang lain. Apabila hal tersebut terjadi, maka kreditor dirugikan karena kehilangan hak atas jaminan pelunasan piutangnya. Dalam angka 7 Penjelasan Umum Atas Undang-Undang Hak Tanggungan menentukan : Pada tahap pemberian Hak Tanggungan oleh pemberi Hak Tanggungan kepada kreditor, Hak Tanggungan yang bersangkutan belum lahir. Hak Tanggungan itu baru lahir pada saat dibukukannya dalam buku-tanah di Kantor Pertanahan. Oleh karena itu kepastian mengenai saat didaftarnya Hak Tanggungan tersebut adalah sangat penting bagi kreditor. Saat tersebut bukan saja menentukan kedudukannya yang diutamakan terhadap kreditor-kreditor yang lain, melainkan juga menentukan peringkatnya dalam hubungannya dengan kreditorkreditor lain yang juga pemegang Hak Tanggungan, dengan tanah yang sama sebagai jaminannya. Sebagai bukti atas didaftarkannya Hak Tanggungan, maka Kantor Pertanahan akan menerbitkan Sertipikat Hak Tanggungan. Pasal 14 UndangUndang Hak Tanggungan menentukan tentang Sertipikat Hak Tanggungan. (1)Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan sertipikat Hak Tanggungan sesuai dengan peraturan perundangundangan yang berlaku. (2)Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) memuat irah-irah dengan kata-kata “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”. (3)Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah. (4)Kecuali apabila diperjanjikan lain, sertipikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud
TESIS
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
49
dalam Pasal 13 ayat (3) dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan. (5)Sertipikat Hak Tanggungan diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan.
TESIS
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
50
Jadi, pencatatan /penulisan hak tanggungan tersebut dilakukan oleh kantor pertanahan pada tempat-tempat sebagai berikut: 1. Pada Buku Tanah Hak Tanggungan. 2. Pada Buku Tanah Hak atas Tanah. 3. Pada Sertifikat Hak atas Tanah. 4. Pada Sertifikat Hak Tanggungan.41 Dengan lahirnya Hak Tanggungan dan diterbitkannya Sertipikat Hak Tanggungan, barulah kreditor sebagai pemegang Hak Tanggungan memiliki kepastian hukum jaminan atas pelunasan utang debitor kepadanya. Lahirnya Hak Tanggungan juga akan melahirkan hak kebendaan bagi pemegang Hak Tanggungannya, yaitu mempunyai hubungan langsung atas benda tertentu dari debitur, dapat dipertahankan terhadap siapapun, selalu mengikat bendanya dan dapat diperalihkan. Sertipikat Hak Tanggungan yang akan dipegang oleh pemegang Hak Tanggungan dapat digunakan oleh pemegang Hak Tanggungan untuk mengeksekusi obyek Hak Tanggungan dalam hal debitor lalai untuk menepati janji atas pelunasan utangnya kepada kreditor. Sebagai bukti bahwa pemegang hak tanggungan memiliki hak tanggungan tersebut, maka kepadanya diserahkan dokumen yang disebut dengan Sertifikat Hak Tanggungan yang diterbitkan oleh kantor pertanahan. Pada Sertifikat Hak Tanggungan dicantumkan pula irah-irah Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa. Dengan demikian, sertifikat hak tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial. Artinya sertifikat hak tanggungan mempunyai kekuatan yang sama dengan kekuatan dari suatu putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan tetap. Sehingga, jika sertifikat hak tanggungan hendak dieksekusi, akan sama saja dengan eksekusi dari suatu putusan pengadilan yang sudah berkekuatan tetap, yaitu dengan jalan melakukan “fiat eksekusi”.42 Dengan adanya irah-irah DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA, Sertipikat Hak Tanggungan tersebut memiliki kekuatan eksekutorial. Sehingga kreditor sebagai pemegang Hak Tanggungan yang kepadanya diberikan Sertipikat Hak Tanggungan, memiliki hak untuk mengeksekusi obyek Hak Tanggungan 41 42
TESIS
Ibid., h.86. Ibid.
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
ADLN - PERPUSTAKAAN UNIVERSITAS AIRLANGGA
51
tersebut guna pelunasan utang debitor kepadanya, dalam hal debitor lalai untuk menepati janji atas pelunasan utangnya tersebut.
TESIS
KEDUDUKAN HUKUM ...
MELYANA TRISNAWATI
