EKONOMI
PENGEMBANG MEMANDANG REKLAMASI GIANT SEA WALL SEBAGAI PELUANG BISNIS BARU. LEBIH MURAH MENGURUK LAUT DARIPADA MENCARI LAHAN PROPERTI DI DARATAN JAKARTA.
MAJALAH DETIK 29 MAJALAH SEPTEMBER DETIK- 522 OKTOBER - 28 SEPTEMBER 2014 2014
EKONOMI
Wakil Presiden Direktur Intiland Sinarto Dharmawan (tengah) dalam sebuah acara di Surabaya. Intiland sudah berpengalaman menguruk laut di lepas pantai Jakarta. ERIC IRENG/ANTARA
S
ALAH satu situs jual-beli rumah menawarkan hunian di kompleks real estate mewah. Lahan rumah itu tidak terlalu spektakuler, hanya 424 meter persegi. Banyak rumah di perkampungan yang lahannya seluas ini. Tapi lihat fasilitas rumah itu: furnitur di dalamnya dari kayu mahoni dan jati. Ada helipad, mungkin agar penghuninya tak perlu didera kecemasan bakal kena macet. Dan—kelebihan rumah-rumah di kompleks itu—ada dermaga kapal pesiarnya. Harga rumah dengan helipad dan dermaga
kapal itu Rp 33 miliar. Kompleksnya bernama Pantai Mutiara, terletak di dekat pembangkit listrik Muara Karang. Perumahan ini dibangun di atas tanah urukan atau reklamasi. Reklamasi Pantai Mutiara ini bukan yang terakhir di Teluk Jakarta, malah bakal ditambah 17 pulau buatan lain dan salah satunya bakal digarap perusahaan yang menguruk lahan untuk Pantai Mutiara, yaitu PT Intiland Development. “Proyek (reklamasi) ini adalah extend dari proyek kami sebelumnya, yaitu Pantai Mutiara,” ujar Direktur Pengelolaan Investasi dan Modal
MAJALAH DETIK 29 SEPTEMBER - 5 OKTOBER 2014
EKONOMI
Membangun di lahan reklamasi, faktor sosialnya kecil karena tidak perlu ributribut masalah pembebasan lahan.
Intiland, Archied Noto Pradono. Pulau buatan di atas lahan urukan sebanyak 17 itu bagian dari proyek Giant Sea Wall, pembangun tanggul raksasa di Teluk Jakarta. Di tanggul itu bakal dibangun kompleks properti baru dengan desain menyerupai garuda yang sedang mengepakkan sayap. Sebanyak 17 pulau buatan akan berdiri di Teluk Jakarta dan salah satunya bakal dibangun oleh Intiland. Intiland tertarik ikut menggarap pulau buatan itu karena, selain berpengalaman, menjanjikan untuk pengembangan bisnis properti di kawasan utara Jakarta. Apalagi, selain Pantai Mutiara, mereka memiliki Apartemen Regatta. Karena itu, ketimbang mencari lahan baru untuk membangun dan mengembangkan properti, Intiland memilih membangun di lokasi yang sudah memiliki basis pasar. “Kalau reklamasi, kita punya lahan sudah jelas dan lebih cepat daripada bebasin tanah, dan lokasinya strategis di Jakarta,” kata Archied. Untuk menjalankan proyek ini, Intiland menyiapkan dana Rp 7,5 triliun untuk salah satu pulau buatan seluas 63 hektare. Menurut Archied, investasi diperkirakan baru balik modal
setelah 10 tahun. Namun Archied belum bisa memastikan berapa besar porsi untuk reklamasi maupun pembangunan fisik dari total dana tersebut karena masih dalam pembahasan internal perusahaan. Harga lahan reklamasi yang lebih murah dibanding membebaskan tanah di wilayah Jakarta juga diungkapkan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta. Mereka memperkirakan biaya reklamasi sebesar Rp 5-6 juta per meter persegi. Harga ini lebih murah dibandingkan dengan membeli tanah di Jakarta, yang harganya Rp 7-11 juta per meter persegi. Biaya membeli tanah di Jakarta masih bisa bertambah jika harus melakukan pembebasan karena sudah ditempati. “Membangun di lahan reklamasi, faktor sosialnya kecil karena tidak perlu ribut-ribut masalah pembebasan lahan,” kata Asisten Pembangunan Pemprov DKI Jakarta Wiriyatmoko. Selain itu, membangun properti di lahan reklamasi termasuk strategis karena berada di Jakarta, dekat dengan bandara dan pelabuhan serta lokasi bisnis di kawasan Jakarta Barat dan Jakarta Utara. Pengembang tidak akan MAJALAH DETIK 29 SEPTEMBER - 5 OKTOBER 2014
EKONOMI
Pemandangan gedung bertingkat di kawasan Jakarta Selatan. Harga lahan di Jakarta membuat reklamasi menjadi pilihan pengembang. GRANDYOS ZAFNA/DETIKCOM
memperoleh situasi strategis seperti ini jika membangun di luar Jakarta. Pemerintah juga memberikan konsesi berupa hak guna bangunan (HGB) kepada pengembang untuk membangun kawasan permukiman dan komersial di atas lahan hasil reklamasi. Status hak guna bangunan ini berlaku selama 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun. Sedangkan pemerintah mendapat hak pengelolaan lahan (HPL) alias mengawasi penggunaan tanah agar sesuai dengan peruntukannya. “Swasta dapat konsesi HGB, sedangkan HPL atas nama Pemprov DKI,” tutur
Wiriyatmoko. Pemerintah Jakarta bersemangat dengan proyek reklamasi karena juga bakal diuntungkan. Pemerintah provinsi mendapat jatah dari proyek reklamasi ini. Menurut Budi Karya Sumadi, Direktur PT Jakarta Propertindo—perusahaan Pemerintah Provinsi Jakarta yang bertugas mengkoordinasi proyek reklamasi—pemerintah provinsi juga mendapat jatah 30 persen dari total lahan hasil reklamasi dan 5 persen retribusi. Apalagi kewajiban membangun fasilitas umum dan sosial diserahkan kepada MAJALAH DETIK 29 SEPTEMBER - 5 OKTOBER 2014
EKONOMI
Sebuah kapal nelayan memasuki Pelabuhan Muara Baru, Jakarta Utara. Kawasan ini bakal diuruk untuk lahan properti. ZABUR KARURU/ANTARA
pengembang, sehingga pemerintah daerah tidak perlu keluar uang. “Tapi pembangunan fisik setelah reklamasi tidak ada tenggat, tergantung kemampuan masing-masing pengembang,” ujar Budi. Bagi pengembang, mereka tidak keberatan menjalankan kewajiban ini karena mereka menganggapnya sebagai CSR (corporate social responsibility). “Ada kewajiban dari Pemprov DKI yang mesti dijalankan, hal itu merupakan CSR dan sedang kami siapkan dalam anggaran,”
tutur Archied. Intiland adalah salah satu dari 8 perusahaan pengembang properti yang akan ikut dalam proyek reklamasi. Lokasi yang didapat Intiland tidak jauh dari Pantai Mutiara. Mereka menjadwalkan proses menguruk dimulai pada kuartal pertama 2015 dan berlangsung selama 3 tahun. Setelah itu, selama 2 tahun berikutnya bakal dimulai proses konstruksi hunian dan kawasan komersial. n HANS HENRICUS B.S. ARON
MAJALAH DETIK 29 SEPTEMBER - 5 OKTOBER 2014
EKONOMI
BELAJARLAH SAMPAI NEGERI KOREA SELAIN MEMBUAT KOTA MANDIRI BARU, GIANT SEA WALL BAKAL MENCIPTAKAN KOLAM AIR TAWAR RAKSASA UNTUK KEBUTUHAN AIR WARGA JAKARTA.
MAJALAH DETIK 29 SEPTEMBER - 5 OKTOBER 2014
EKONOMI
Wakil Gubernur DKI Jakarta Basuki Tjahaja Purnama mengusulkan nama Bandara Si Pitung diubah menjadi Ali Sadikin. ARI SAPUTRA/DETIKCOM
T
ANGGUL laut itu 34 kilometer, terpanjang di dunia. Danau buatan dan lahan reklamasi seluas sekitar 40 ribu hektare tercipta dari dam raksasa itu. Mulai dibangun awal 1990-an, tanggul itu dibuka untuk umum pada 2010. Wakil Gubernur DKI Jakarta Basuki Tjahaja Purnama pekan lalu mengunjungi tanggul raksasa di Korea Selatan bernama Saemangeum
itu. Ia ingin menjadikan tanggul di Korea itu sebagai pembanding dengan rencana Giant Sea Wall di Teluk Jakarta. Satu hal langsung dilihat oleh wakil gubernur yang akrab dipanggil Ahok itu. Perbedaan utama tanggul itu dengan Giant Sea Wall adalah konsepnya. Tanggul di Saemangeum hanya untuk penahan ombak, sedangkan Giant Sea Wall di Jakarta juga dimanfaatkan untuk MAJALAH DETIK 29 SEPTEMBER - 5 OKTOBER 2014
EKONOMI
OKY LUKMANSYAH/ANTARA FOTO
reservoir atau penampungan air tawar. “Beda sekali konsepnya,” kata Ahok. Ide membangun tanggul raksasa datang dari Pemerintah Provinsi DKI Jakarta sejak era Gubernur DKI Jakarta Sutiyoso. Rencana awalnya, tanggul ini dibangun hanya untuk menahan ombak besar dan banjir yang datang dari arah utara Jakarta. Namun, setelah dibahas bersama pemerintah pusat, proyek ini akhirnya berkembang bukan hanya membangun tanggul. “Sekarang lebih dikembangkan,” ujar Bastary Pandji Indra,
DirekturPengembanganKerjaSamaPemerintah dan Swasta Kementerian Perencanaan Pembangunan Nasional. Pemerintah menyebut proyek ini sebagai National Capital Integrated Coastal Development (NCICD). Tanggul itu akan disertai reklamasi besarbesaran, menciptakan kota mandiri di sepanjang tanggul. Desain kota mandiri ini berbentuk garuda, burung legenda yang menjadi simbol Indonesia. Proyek NCICD fase pertama adalah pembangunan Giant Sea Wall. Tanggul ini MAJALAH DETIK 29 SEPTEMBER - 5 OKTOBER 2014
EKONOMI
Tukang perahu mencari tempat bersandar di Pelabuhan Sunda Kelapa, Jakarta Utara. Kawasan di sekitar pelabuhan tradisional ini bakal terpengaruh Giant Sea Wall. ZABUR KARURU/ANTARA FOTO
memiliki fungsi ganda. Pertama, air laut tak bisa masuk karena tanggulnya mencapai 6 meter dari permukaan air. Selain itu, tanggul membuat air tawar dari sungai-sungai yang bermuara di Teluk Jakarta tidak langsung ke laut. Air tawar ini bakal menjadi sumber bahan air baku untuk penduduk Ibu Kota. Kapasitas kolam air tawar ini mencapai 1 miliar meter kubik dengan luas 10 ribu hektare. Air ini diharap cukup untuk memasok kebutuhan
warga DKI Jakarta hingga 2080. Pembangunan tanggul ini juga diikuti dengan reklamasi lahan untuk membangun fasilitas MRT sepanjang 11 kilometer dan jalan tol yang menghubungkan Tangerang dan Bekasi sepanjang 43 kilometer. Pembangunan tanggul ini juga disatukan dengan reklamasi 17 pulau di kawasan utara Jakarta seluas 3.000 hektare. Menurut Budi Karya Sumadi, Direktur PT Jakarta Propertindo, badan usaha milik pemerintah Jakarta yang menjadi koordinator reklamasi 17 pulau itu, “Reklamasi itu adalah usulan dari swasta yang dikoordinasi dan sudah ada delapan perusahaan pengembang properti yang menyatakan ikut.” Selain reklamasi 17 pulau dan Giant Sea Wall, nantinya juga dilakukan reklamasi seluas 1.000 hektare di sebelah timur dan seluas 900 hektare di sebelah barat Giant Sea Wall. Di sebelah timur Giant Sea Wall, yang mencakup kawasan Cilincing, Marunda, ke arah Tanjung Priok, akan dibangun pusat logistik dan fasilitas pelabuhan laut dalam. Di sebelah barat Giant Sea Wall akan dibangun kawasan komersial, seperti pusat jasa MAJALAH DETIK 29 SEPTEMBER - 5 OKTOBER 2014
EKONOMI
Pesisir Jakarta dilihat dari Pantai Cilincing, Jakarta Utara. ARI SAPUTRA/DETIKCOM
keuangan, jasa perdagangan, dan pariwisata. Proyek reklamasi yang hampir mencapai 5.000 hektare itu diperkirakan menelan biaya lebih dari Rp 250 triliun dan dilaksanakan pihak swasta. Proses reklamasi itu diperkirakan memakan waktu 10-20 tahun. Sedangkan pembangunan Giant Sea Wall
dan fasilitas pendukungnya menjadi domain pemerintah. Dengan kata lain, sumber biayanya berasal dari kantong pemerintah. Sumber pembiayaan pembangunan Giant Sea Wall menjadi masalah tersendiri bagi pemerintah. Sebab, menurut Asisten Pembangunan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta Wiriyatmoko, anggaran pemerintah daerah, misalnya APBD DKI Jakarta, tidak akan mampu membiayai pembangunan Giant Sea Wall. Selain itu, jika dikombinasikan dengan dana APBN, dikhawatirkan akan memicu masalah karena pembangunan itu hanya untuk kepentingan Kota Jakarta, bukan Indonesia. “Jadi sebaiknya, setelah reklamasi selesai, baru kita ngomongin soal Giant Sea Wall,” ujarnya. Menurut Wiriyatmoko, pihak swasta yang ikut dalam reklamasi bisa saja diminta terlibat dalam pembangunan Giant Sea Wall, misalnya dengan membentuk konsorsium. Namun keterlibatan swasta ini baru dilakukan setelah mereka sudah balik modal. n HANS HENRICUS B.S. ARON
MAJALAH DETIK DETIK 29 29 SEPTEMBER SEPTEMBER -- 5 5 OKTOBER OKTOBER 2014 2014 MAJALAH
EKONOMI
BANDARA ALI SADIKIN MASIH JAUH KALAUPUN DIBUAT, BANDARA ALI SADIKIN MASUK TAHAP KETIGA, SETELAH PROYEK REKLAMASI GIANT SEA WALL SELESAI. MAJALAH DETIK 29 SEPTEMBER - 5 OKTOBER 2014
EKONOMI
Pantai sekitar Tanjung Priok, Jakarta Utara, sedang diuruk. FANNY OCTAVIANUS/ANTARA FOTO
A
LI Sadikin International Airport namanya. Singkatannya bisa Alia. Nama bekas Gubernur Jakarta ini dipandang lebih bagus daripada yang semula, Bandara Si Pitung, yang diambil dari tokoh legendaris Betawi. Meski namanya sudah berganti, bandara ini masih di awang-awang. Proyeknya masih jauh dan belum jelas kapan dibuat. Desainnya seperti apa juga belum bisa dipastikan karena masuk tahap C alias proyek yang dibuat setelah reklamasi Giant Sea Wall kelar.
Kepala Badan Perencanaan Pembangunan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta Andi Baso Mappapoleonro memberi ancar-ancar bahwa bandara itu akan menempati lahan 400 hektare. Lahannya reklamasi juga, tapi di luar garis Giant Sea Wall, yang berbentuk Garuda. “Area reklamasi nanti akan dijadikan pelabuhan air dan bandar udara,” ucap Andi Baso. Jika jadi dibuat, bandara ini bakal melengkapi lapangan udara komersial di Jakarta dan sekitarnya. Saat ini sudah ada Soekarno-Hatta MAJALAH DETIK 29 SEPTEMBER - 5 OKTOBER 2014
EKONOMI
Saat ini sebagian pantai Jakarta menjadi kawasan wisata, di antaranya di Ancol. PRADITA UTAMA/ANTARA FOTO
di Cengkareng dan Halim Perdanakusuma di Jakarta Timur. Pemerintah juga sudah bersiap membangun bandara baru di Karawang, Jawa Barat. Bandara Soekarno-Hatta saat ini sudah terlalu padat. Setiap satu atau dua menit akan tampak dua pesawat mendarat hampir bersamaan di dua landasan paralel. Bandara itu dirancang untuk melayani 38 juta penumpang per tahun, tapi sekarang sudah melayani lebih dari 60 juta orang. “Tahun 2030 menjadi 150 juta penum pang setahun,” kata Direktur Kebandarudaraan
Direktorat Perhubungan Udara Kementerian Perhubungan Bambang Tjahyono. Pemerintah kemudian menggagas bandara baru di Karawang. Saat ini bandara Karawang tinggal menunggu pengesahan penyesuaian terhadap rancangan tata ruang dan tata wilayah (RTRW) Provinsi Jawa Barat. “Kalau RTRW Karawang sudah tidak ada masalah,” ucap Bambang. Di saat proses ini, ide Bandara Ali Sadikin muncul. Meski begitu, pemerintah pusat belum juga mendapat usulan resminya. Deputi MAJALAH DETIK 29 SEPTEMBER - 5 OKTOBER 2014
EKONOMI
Denah kasar pembuatan tembok raksasa Jakarta. ISTIMEWA
Infrastruktur Sarana dan Prasarana Kementerian Koordinator Perekonomian Luky Eko Wuryanto juga mengaku tak tahu-menahu soal proyek bandara itu. “Tanya ke Dirjen Perhubungan Udara saja,” ucapnya. Kementerian Perhubungan juga belum menerima proposal pembuatan bandara itu. “Hingga detik ini saya belum menerima usulan itu di meja saya,” ujar Bambang. Meski ada rencana pembangunan bandara di Karawang, Ando Baso mengatakan mereka masih tetap memiliki peluang. “Kalau pemerin-
tah pusat mau Karawang, ya silakan,” katanya. “Tapi kan Karawang itu sawah (yang mesti dialihfungsikan).” Proyek bandara ini sebenarnya tidak masuk satu paket dengan Giant Sea Wall, yang masuk tahap B, yang dalam masterplan sementara diharap selesai pada 2022. Proyek bandara ini masuk tahap C. Dalam tahap ini, selain bandara, dibangun pelabuhan baru dan Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Marunda. “Jadi barang-barang dari KEK itu dari sini didistribusikan ke seluruh Nusantara ataupun diekspor ke penjuru dunia, tidak usah lagi ke (bandara) Cengkareng atau ke (bandara) Karawang tadi,” ucap Andi Baso. Andi Baso mengatakan kajian konsultan proyek reklamasi pantai utara Jakarta itu sudah menggambarkan tentang di mana letak bandaranya, tapi titik koordinatnya belum ditetapkan. “Koordinatnya belum, detail pemanfaatan ruangnya juga belum,” ucapnya. Karena proyek ini belum jelas, soal dana juga belum pasti. “Konsepnya baru kita matangkan, jadi menunggu pre-feasibility study dulu,” katanya. Yang jelas, pembiayaan akan melibatMAJALAH DETIK 29 SEPTEMBER - 5 OKTOBER 2014
EKONOMI
Lanskap laut Jakarta dilihat dari Pulau Rambut. ARI SAPUTRA/DETIKCOM
kan swasta karena membutuhkan dana yang sangat besar. “Kalau semua memakai APBN, provinsi lain pasti cemburu.” Bandara ini juga diperkirakan tidak akan mengganggu lalu lintas udara bandara lain. Sudut landasan pesawat akan dihitung dengan cermat, sehingga tidak mengganggu lalu lintas di bandara lain. “Itu mereka (konsultan Belanda) sudah menghitung, dan nanti kalau jadi kan dibuatkan detailnya. Nanti bekerja sama dengan Dirjen Perhubungan Udara,” ucapnya.
Kementerian Perhubungan juga menyatakan, secara teknis lalu lintas udara, dimungkinkan membuat bandara di sekitar Teluk Jakarta. “Sepanjang kajian masih bisa dipertanggungjawabkan, itu sah-sah saja,” kata Bambang. Andi Baso menyatakan sudah ada swasta yang berminat menjadi kontraktor. “Sudah ada yang datang, ada beberapa,” ucapnya. Ia menyebut Wiratman and Associates dan partnernya, Fuhai dari Tiongkok. Bahkan Grup Artha Graha juga sudah menyatakan kesiapannya turut ikut dalam pembangunan tersebut. Tapi Wiratman and Associates mengatakan mereka belum pernah membawa usulan untuk membangun bandara. Juru bicara Wiratman, Yulianto, mengatakan, “Karena usulan itu pasti memerlukan kajian tersendiri secara teknis.” Sejauh ini, ujar dia, pihaknya belum melakukan kajian apa pun tentang proyek itu. Namun, secara finansial, apabila diminta ikut dalam proyek itu, pihaknya siap. “Apabila kami diminta, secara teknis finansial kami siap,” ucapnya. n BUDI ALIMUDDIN
MAJALAH DETIK DETIK 29 29 SEPTEMBER SEPTEMBER -- 5 5 OKTOBER OKTOBER 2014 2014 MAJALAH
EKONOMI
MENGAMBIL UNTUNG DARI TANGGUL A
WALNYA adalah membuat tanggul raksasa di Teluk Jakarta. Tujuannya agar air laut tidak seenaknya menerjang Ibu Kota dan air dari daratan bisa dengan gampang mengalir. Tapi, jika hanya membuat tanggul, pemerintah tidak mendapatkan hasil apa pun. Itu sebabnya, kemudian muncul ide agar tanggul itu juga dijadikan kawasan baru dan diuruk. Biaya juga bisa ditanggung investor reklamasi itu.
Lahan Reklamasi
Sebanyak 17 pulau baru akan dibuat di pantai Jakarta.
TAHAP A 2014-2017 Memperkuat Tanggul Tanggul yang sekarang ada di sepanjang pantai Jakarta diperkuat. Biaya: US$ 2 miliar
Kolam Penampung Raksasa
Garuda
Perluasan Pelabuhan Jalan Tol
Lahan reklamasi berbentuk Garuda. Lahan ini akan menjadi semacam kota satelit yang lengkap, baik untuk hunian maupun komersial. Jalan tol akan terentang di kawasan ini, menghubungkan dengan wilayah lain Jakarta. Jalur MRT juga disambungkan ke daerah ini.
Bandara
Jika jadi dibuat, posisi bandara di sekitar ini.
TAHAP B
TAHAP C
Plan A: Hanya Tanggul
Setelah 2030 Jika diperlukan, dilanjutkan Tahap C, yakni membangun tanggul timur.
2016-2022
Tanggul dibuat dari ujung barat sampai sekitar Tanjung Priok. Tanggul tidak memiliki fungsi lain kecuali penahan air. Tidak ada pemasukan untuk pemerintah karena fungsinya hanya tanggul.
Biaya Pembangunan:
Tanggul, pompa, dan pintu air US$ 4,3 miliar
Perawatan:
US$ 56 juta per tahun
Pemasukan: Tidak ada
Plan B: Tanggul dan Reklamasi Reklamasi 1.250 hektare Sekitar tanggul dijadikan lahan reklamasi untuk pengembangan Kota Jakarta, digunakan untuk hunian sampai pusat komersial. Dengan konsep ini, pemerintah akan mendapatkan pemasukan lumayan dari lahan reklamasi sampai jalan tol.
Biaya Pembangunan:
Tanggul, reklamasi, jalan tol, MRT, jalan, pelabuhan US$ 19,4 miliar
Pemasukan:
Lahan hasil reklamasi, jalan tol, MRT, pelabuhan US$ 29 miliar
SUMBER: NCICD.COM NASKAH: NUR KHOIRI
MAJALAH DETIK 29 SEPTEMBER - 5 OKTOBER 2014
