PEMODELAN KELAYAKAN FINANSIAL PENGEMBANGAN PERUMAHAN
TESIS Karya Tulis sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister dari Institut Teknologi Bandung
Oleh
WULAN PUSPITA SARI NIM : 25005024 Program Studi Manajemen dan Rekayasa Konstruksi
INTITUT TEKNOLOGI BANDUNG 2008
ABSTRAK PEMODELAN KELAYAKAN FINANSIAL PENGEMBANGAN PERUMAHAN Oleh WULAN PUSPITA SARI NIM: 25005024 Model kelayakan finansial pengembangan perumahan yang ada saat ini hanya menganalisis 2 jenis variabel dari 3 jenis variabel pengembangan perumahan, yaitu variabel yang dapat dikendalikan secara langsung dan tidak langsung. Model kelayakan finansial pengembangan perumahan ini tidak menganalisis variabel ketidakpastian sehingga pengaruh ketidakpastian terhadap pengembalian yang diharapkan pengembang dan risiko investasi tidak dapat diketahui. Oleh karena itu, dilakukan pengembangan model kelayakan finansial pengembangan perumahan berdasarkan pada model kelayakan finansial yang sudah ada dengan menganalisis variabel ketidakpastian kedalam model. Dalam pemodelan kelayakan finansial pengembangan perumahan ini dilakukan pengujian model dengan simulasi monte carlo menggunakan software @Risk Hasil pengujian model berdasarkan skenario studi kasus menunjukkan kemungkinankemungkinan pengembalian yang diharapkan pengembang yang dipresentasikan melalui kriteria kelayakan finansial yaitu payback period, net present value (NPV) dan internal rate of return (IRR). Hasil pengujian model juga menunjukkan besarnya risiko investasi. Dalam penelitian ini juga dilakukan analisis sensitivitas untuk mengetahui variabel ketidakpastian yang paling mempengaruhi dan dampak variabel ketidakpastian tersebut terhadap pengembalian investasi. Kata Kunci : model kelayakan finansial, pengembangan perumahan, variabel ketidakpastian
i
ABSTRACT MODELLING THE FINANCIAL FEASIBILITY OF RESIDENTIAL DEVELOPMENT by WULAN PUSPITA SARI NIM: 25005024 The existing financial feasibility model of residential development only analyzed 2 of 3 residential development variables. Those variables are directly controlled variable and indirectly controlled variable. The uncertainty variable which also influenced the financial feasibility of residential development has not been analyzed into the model, so that the influence of uncertainty to the expected return and the investment risk has not yet been identified. Therefore, this research develop the financial feasibility model of residential development based on the existing model and analyzed the uncertainty variable into the model. In modelling the financial feasibility of residential development, monte carlo simulation with @Risk software is used to test the model based on case study scenarios. The model test result show the probability distribution of all possible developer’s expected returns which presented by financial feasibility criteria payback period, net present value (NPV) and internal rate of return (IRR). The model test result also show the investment risk which presented by coefficient of variation (CV) of the expected return. In this research, sensitivity analysis is used to identify the most influence uncertainty variable and the impact of that uncertainty variable to the expcted return. Keyword : financial feasibility model, residential development, uncertainty variable
ii
PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS Tesis S2 yang tidak dipublikasikan terdaftar dan tersedia di Perpustakaan Institut Teknologi Bandung, dan terbuka untuk umum dengan ketentuan bahwa hak cipta ada pada pengarang dengan mengikuti aturan HaKI yang berlaku di Institut Teknologi Bandung. Referensi kepustakaan diperkenankan dicatat, tetapi pengutipan dan peringkasan hanya dapat dilakukan seizin pengarang dan harus disertai dengan kebiasaan ilmiah untuk menyebutkan sumbernya. Memperbanyak atau menerbitkan sebagian atau seluruh tesis haruslah seizin Direktur Program Pasca Sarjana Institut Teknologi Bandung.
iii
KATA MUTIARA
Dedicated to my beloved parents
iv
KATA PENGANTAR Puji syukur ke hadirat Allah SWT yang telah memberikan rahmat-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini. Tesis ini merupakan salah satu syarat untuk menyelesaikan pendidikan Program Magister Teknik Sipil, Pengutamaan Manajemen dan Rekayasa Konstruksi, Intitut Teknologi Bandung. Tanpa dukungan dan bantuan dari berbagai pihak, penulis tidak akan mampu menyelesaikan tesis ini. Oleh karena itu pada kesempatan ini, penulis ingin mengucapkan terima kasih sebesar-besarnya kepada: •
Bapak Dr. Ir. Purnomo Soekirno yang telah berkenan meluangkan waktu, pikiran dan dengan kesabarannya dalam membimbing sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini.
•
Dr. Ir. M. Abduh, Dr. Ir. Reini D. Wirahadikusumah, Dr. Ir. Krishna Pribadi, Dr. Ir. Biemo Soemardi, Dr. Ir. Rizal Tamin dan Dr. Ir. Puti F. Marzuki selaku dosen Program Magister MRK-ITB
•
Orangtuaku tercinta, Ayahanda Drs. Warjono Ady Saputro dan Ibunda Susi Suryani yang telah memberikan kasih sayang, doa, dorongan dan bantuan baik secara moril maupun materil selama ini yang tak akan pernah bisa terbalas.
•
Saudara-saudaraku tercinta Mba’ Ika, Diah dan Indri yang telah memberikan kasih sayang, doa, dorongan dan semangat selama ini.
•
Keluargaku tercinta yang telah memberikan kasih sayang, doa, dorongan dan semangat selama penulisan tesis ini.
•
Sahabat-sahabatku Bea, Dela, Andy, Amy dan Alto yang telah memberikan kasih sayang, doa, dorongan dan semangat selama penulisan tesis ini.
•
Adik-adik kosku tercinta Nita, Vani dan Arin yang telah memberikan kasih sayang, doa, dorongan dan semangat selama penulisan tesis ini.
v
•
Rekan-rekan seangkatan MRK-2005 Bu Ina, Mas Fauzan, Ery, Yuli, Artan, Budi, Yoel, Angga dan Sulfan yang telah memberikan doa dan dorongan moril selama penulisan tesis ini.
•
Rekan-rekan selama penulisan tesis ini Betty Susanti (MRK-2004), Yandi Setyadiana (RMI-2005), Eliza (RMI-2006), Yunita (MRK-2006), Lisbeth (MRK-2006) yang telah berbagi suka dan duka serta memberikan masukan dan dorongan moril selama penulisan tesis ini.
•
Para staf Program Magister MRK Mba’ Yuni dan Pak Undang atas segala bantuannya selama penulis menuntut ilmu di ITB.
•
Seluruh staf sekretariat Program Magister Teknik Sipil ITB atas segala bantuannya selama penulis menuntut ilmu di ITB.
•
Semua pihak yang telah membantu dalam proses penulisan tesis ini yang tidak dapat dituliskan satu persatu.
Penulis menyadari bahwa masih banyak terdapat kekurangan pada tesis ini. Walaupun demikian, penulis berharap agar tesis ini dibuat agar dapat bermanfaat bagi semua pihak.
Bandung, Februari 2008
Wulan Puspita Sari
vi
DAFTAR ISI ABSTRAK........................................................................................................................i ABSTRACT ....................................................................................................................ii PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS ..........................................................................iii KATA PENGANTAR ....................................................................................................v DAFTAR ISI .................................................................................................................vii DAFTAR GAMBAR .....................................................................................................xi DAFTAR TABEL ........................................................................................................xiii DAFTAR LAMPIRAN ................................................................................................xv DAFTAR SINGKATAN DAN NOTASI ..................................................................xvii Bab I Pendahuluan ........................................................................................................1 I.1
Latar Belakang......................................................................................................1
I.2
Perumusan Masalah..............................................................................................3
I.3
Tujuan Penelitian..................................................................................................4
I.4
Manfaat Penelitian................................................................................................4
I.5
Lingkup dan Batasan Penelitian ...........................................................................5
I.6
Sistematika Penulisan ...........................................................................................5
Bab II Tinjauan Pustaka...............................................................................................8 II.1
Rumah...................................................................................................................8 II.1.1 Landed House ...........................................................................................8 II.1.2 Rumah Vertikal (Vertical house)............................................................10
II.2
Perumahan ..........................................................................................................12 II.2.1 Pengembangan Lahan (Site Development) Perumahan ..........................12 II.2.2 Jenis Perumahan .....................................................................................15
vii
II.3
Investasi Pengembangan Perumahan .................................................................17 II.3.1 Pihak-Pihak
Yang
Terlibat
Dalam
Investasi
Pengembangan
Perumahan……………………………………………………………...18 II.3.2 Ketidakpastian dalam Investasi Pengembangan Perumahan..................19 II.3.3 Risiko dan Tingkat Pengembalian dalam Investasi Pengembangan Perumahan ..............................................................................................20 II.3.4 Studi Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan..........................21 II.3.4.1 Variabel Pengembangan Perumahan .......................................... 22 II.3.4.2 Model Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan............ 26 II.3.4.3 Kriteria Kelayakan Finansial ...................................................... 30 II.3.4.4 Discount Rate ............................................................................. 32 II.4
Teknik Simulasi Monte Carlo ............................................................................33
II.5
Tinjauan Penelitian-Penelitian Terdahulu ..........................................................34
Bab III Metodologi Penelitian ....................................................................................38 III.1
Metode Penelitian ...............................................................................................38
III.2
Model Penelitian.................................................................................................38
III.3
Metode Pengumpulan Data ................................................................................39
III.4
Analisis Data ......................................................................................................40
III.5
Hasil dan Pembahasan ........................................................................................40
Bab IV Pemodelan Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan ...................42 IV.1
Studi Kasus .........................................................................................................42 IV.1.1 Survei Pengumpulan Data ......................................................................42 IV.1.2 Hasil Pengumpulan Data ........................................................................43 IV.1.2.1Gambaran Umum Lokasi Perumahan…………………………44 IV.1.2.2Gambaran Umum Perumahan…………………………………47
viii
IV.2
Pemodelan Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan ............................50 IV.2.2 Pengembangan Model ............................................................................52 IV.2.2.1Identifikasi Variabel Pengembangan Perumahan……………...52 IV.2.2.2Penetapan Variabel Ketidakpastian……………………………65 IV.2.2.3Pengembangan Model Cash Flow……………………………..71 IV.2.3 Pengujian Model.....................................................................................87 IV.2.3.1Pengembangan Skenario Cash Flow…………………………..87 IV.2.3.2Penentuan
Fungsi
Distribusi
Probabilitas
Variabel
Ketidakpastian ........................................................................................ 91 IV.2.3.3Penentuan Discount Rate………………………………………94 IV.2.3.4Penentuan Jumlah Iterasi………………………………………94 Bab V Hasil dan Pembahasan ....................................................................................96 V.1
Hasil Pengujian Model .......................................................................................96 V.1.1 Hasil Simulasi Monte Carlo Terhadap Payback Period.........................96 V.1.2 Hasil Simulasi Monte Carlo Terhadap Net Present Value (NPV)..........98 V.1.3 Hasil Simulasi Monte Carlo Terhadap Internal Rate of Return (IRR)...99
V.2
Hasil Analisis Sensitivitas Variabel Ketidakpastian Terhadap Kriteria Kelayakan Finansial ...........................................................................................................101 V.2.1 Hasil Analisis Sensitivitas Variabel Ketidakpastian Terhadap Payback Period ...................................................................................................102 V.2.2 Hasil Analisis Sensitivitas Variabel Ketidakpastian Terhadap Net Present Value (NPV) .........................................................................................109 V.2.3 Hasil Analisis Sensitivitas Variabel Ketidakpastian Terhadap Internal Rate of Return (IRR) ............................................................................116
V.3
Pembahasan Hasil Penelitian............................................................................123
ix
Bab VI Kesimpulan dan Saran .................................................................................126 II.4
Kesimpulan.......................................................................................................126 VI.1.1 Konstribusi Penelitian ..........................................................................127 VI.1.2 Keterbatasan Penelitian ........................................................................127
II.5
Saran .................................................................................................................128
DAFTAR PUSTAKA .................................................................................................129 LAMPIRAN ................................................................................................................132
x
DAFTAR GAMBAR Gambar II.1 Proses Pengembangan Perumahan……………………………………….18 Gambar II.2 Pihak-pihak Yang Terlibat Dalam Pengembangan Perumahan………….19 Gambar II.3 Hubungan Risiko dan Tingkat Pengembalian…………………………...21 Gambar II.4 Variabel Umum Pengembangan Perumahan……………………………..22 Gambar II.5 Variabel Pengembangan Perumahan Berdasarkan Peter Byrne (1996)…..24 Gambar II.6 Variabel Pengembangan Perumahan Berdasarkan Toto Avianto (1998)...25 Gambar II.6 Model Umum Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan…………27 Gambar II.8 Model Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan Peter Byrne (1996)…………………………………………………………………………………...28 Gambar II.9 Model Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan Toto Avianto (1998)…………………………………………………………………………………...29 Gambar III.1 Model Penelitian………………………………………………………...38 Gambar III.2 Metodologi Penelitian…………………………………………………...41 Gambar IV.1 Proses Pemodelan Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan…...51 Gambar IV.2 Peta Harga Tanah di Wilayah Jabodetabek……………………………..53 Gambar IV.3 Grafik Perkembangan Harga Jual Rumah Gabungan 14 Kota Besar Di Indonesia………………………………………………………………………………..64 Gambar IV.4 Grafik Inflasi Periode Januari 2002 – Desember 2007………………….66 Gambar IV.5 Grafik Suku Bunga Periode Januari 2002 – Desember 2007……………67 Gambar IV.6 Variabel Pengembangan Perumahan……………………………………69 Gambar
IV.7
Pengembangan
Model
Kelayakan
Finansial
Pengembangan
Perumahan……………………………………………………………………………...70 Gambar IV.8 Model Cash-Out Flow Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan (Biaya Pengembangan Tanah)………………………………………………………….78 Gambar IV.9
Model Cash-Out Flow Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan
(Biaya Pengembangan Bangunan)……………………………………………………...79 Gambar IV.10 Model Cash-Out Flow Kelayakan Finansial Investasi Pengembangan Perumahan (Biaya Lain-lain)…………………………………………………………...80
xi
Gambar IV.11 Model Cash-In Flow Kelayakan Finansial Investasi Pengembangan Perumahan……………………………………………………………………………...85 Gambar IV.12 Model Net Cash flow Kelayakan Finansial Investasi Pengembangan Perumahan……………………………………………………………………………...86 Gambar IV.13 Grafik Fit Distribusi PDF dan CDF Inflasi di Indonesia (Bank Indonesia Januari 2002 – Desember 2007)………………………………………………………..92 Gambar IV.14 Grafik Fit Distribusi PDF dan CDF Inflasi di Indonesia (Bank Indonesia Januari 2002 – Desember 2007)………………………………………………………..93 Gambar IV.15 Perbandingan Konsistensi Kurva CDF untuk Keempat Skenario Iterasi…………………………………………………………………………………...95 Gambar V.1 Kurva PDF dan CDF Fit Distribusi Payback Period Kelima Skenario….97 Gambar V.2 Kurva PDF dan CDF Fit Distribusi NPV Kelima Skenario……………..99 Gambar V.3 Kurva PDF dan CDF Fit Distribusi IRR Kelima Skenario……….…….101 Gambar V.4 Diagram Tornado Sensivitas Payback Period Terhadap Variabel Ketidakpastian………………………………………………………………………...105 Gambar V.5 Spider Diagram (Persentase Change from Base Value Terhadap Mean Payback Period)…………………………………………..…………………….…….107 Gambar V.6 Spider Diagram (Percentile Terhadap Mean Payback Period)…...……109 Gambar V.7 Diagram Tornado Sensivitas NPV Terhadap Variabel…………………113 Gambar V.8 Spider Diagram (Persentase Change from Base Value Terhadap Mean NPV)…………………………………………………………………………………..114 Gambar V.9 Spider Diagram (Percentile Terhadap Mean NPV)…………………….116 Gambar
V.10
Diagram
Tornado
Sensivitas
IRR
Terhadap
Variabel
Ketidakpastian...............................................................................................................120 Gambar V.11 Spider Diagram (Persentase Change from Base Value Terhadap IRR)…………………………………………………………………………………...121 Gambar V.12 Spider Diagram (Percentile Terhadap Mean IRR)……………………122
xii
DAFTAR TABEL Tabel II.1 Landed house Berdasarkan Luas Rumah dan Keterjangkauan Harga ……..10 Tabel II.2 Penggolongan Rumah Berdasarkan Wujud Fisik Arsitektural dan Keterjangkauan Harga. ………………………………………………………………...11 Tabel II.3 Pengembangan Lahan (Site Development) Perumahan …………………….14 Tabel II.4 Jenis Perumahan…………………………………………………………….16 Tabel IV.1 Studi Kasus Perumahan Di Jabodetabek…………………………………..50 Tabel IV.2 Koefisien Lantai Bangunan …………………………………………...…..58 Tabel IV.3 Biaya Penyambungan (BP) dan Uang Jaminan Langganan (UJL) ………………………………………………………………………………………….58 Tabel IV.4 Tarif
Pasang Sambungan Baru (PSB) Pelanggan Residensial Wilayah
Jabodetabek ………………………………………………............................................59 Tabel IV.5 Tarif Pajak Penghasilan…………………………………………………….62 Tabel IV.6 Batasan Harga Jual Rumah………………………………………………...62 Tabel IV.7 Data Skenario Cash flow……………………………………………….…..90 Tabel IV.8 Fungsi Distribusi Probabilitas Variabel Ketidakpastian…………………...93 Tabel V.1 Data Statistik Hasil Simulasi Monte Carlo Terhadap Payback Period…….96 Tabel V.2 Data Statistik Hasil Simulasi Monte Carlo Terhadap NPV………………..98 Tabel V.3 Data Statistik Hasil Simulasi Monte Carlo Terhadap IRR.........…………..100 Tabel V.4 Nilai Regresi Variabel Ketidakpastian Terhadap Payback Period…..........103 Tabel V.5 Nilai Korelasi Variabel Ketidakpastian Terhadap Payback Period….……104 Tabel V.6 Change From Base Value Terhadap Mean Payback Period………………108 Tabel V.7 Percentile Terhadap Mean Payback Period…………………………….…109 Tabel V.8 Nilai Regresi Variabel Ketidakpastian Terhadap NPV…………………..111 Tabel V.9 Nilai Korelasi Variabel Ketidakpastian Terhadap NPV…………………...112 Tabel V.10 Change From Base Value Terhadap Mean NPV…………………………115 Tabel V.11 Percentile Terhadap Mean NPV………………………………………….116 Tabel V.12 Nilai Regresi Variabel Ketidakpastian Terhadap IRR……………………118 Tabel V.13 Nilai Korelasi Variabel Ketidakpastian Terhadap IRR…………………..119 Tabel V.14 Change From Base Value Terhadap Mean IRR………………………….122
xiii
Tabel V.15 Percentile Terhadap Mean IRR…………………………………………..123
xiv
DAFTAR LAMPIRAN Lampiran A
Rumah…………………………………………………………………132
A.1 Gambar Penggolongan Landed house Berdasarkan Wujud Arsitektural Dan Konsep Perletakan Unit Rumah (Brosur Perumahan, 2007) .........................................132 A.2 Gambar Penggolongan Landed house Berdasarkan Keterjangkauan Harga Dan Luas Rumah (Brosur Perumahan, 2007) ...................................................................132 A.3
Gambar
Penggolongan
Rumah
Vertikal
(Vertical
house)
Berdasarkan
Keterjangkauan Harga (Brosur Perumahan, 2007)...........................................132 Lampiran B
Perumahan ............................................................................................132
B.1 Gambar Pengembangan Lahan (Site Development) Perumahan (Brosur Perumahan, 2007).................................................................................................................133 B.2 Gambar Jenis Perumahan (Brosur Perumahan, 2007) ...........................................134 Lampiran C
Analisis Cash Flow...............................................................................135
C.1 Analisis Cash Flow – Skenario A..............................................................135 C.1.1 Skenario A – Peruntukkan Lahan ............................................... 135 C.1.2a Skenario A – Cash Out Flow .................................................... 136 C.1.2b Skenario A – Cash Out Flow .................................................... 137 C.1.3 Skenario A – Cash In Flow dan Net Cash Flow......................... 138 C.2 Analisis Cash Flow – Skenario B..............................................................139 C.2.1 Skenario B – Peruntukkan Lahan ............................................... 139 C.2.2a Skenario B – Cash Out Flow .................................................... 140 C.2.2b Skenario B – Cash Out Flow .................................................... 141 C.2.3 Skenario B – Cash In Flow dan Net Cash Flow ......................... 142 C.3 Analisis Cash Flow – Skenario C..............................................................143 C.3.1 Skenario C – Peruntukkan Lahan ............................................... 143 C.3.2a Skenario C – Cash Out Flow .................................................... 144 C.3.2b Skenario C – Cash Out Flow .................................................... 145 C.3.3 Skenario C – Cash In Flow dan Net Cash Flow ......................... 146 C.4 Analisis Cash Flow – Skenario D..............................................................147 C.4.1 Skenario D – Peruntukkan Lahan ............................................... 147
xv
C.4.2a Skenario D – Cash Out Flow .................................................... 148 C.4.2b Skenario D – Cash Out Flow .................................................... 149 C.4.3 Skenario D – Cash In Flow dan Net Cash Flow......................... 150 C.5 Analisis Cash Flow – Skenario E ..............................................................151 C.5.1 Skenario E – Peruntukkan Lahan................................................ 151 C.5.2a Skenario E – Cash Out Flow..................................................... 152 C.5.2a Skenario E – Cash Out Flow..................................................... 153 C.5.3 Skenario E – Cash In Flow dan Net Cash Flow ......................... 154
xvi
DAFTAR SINGKATAN DAN NOTASI BB
= Biaya Bunga
BIB
= Biaya Perizinan Bangunan
BIT
= Biaya Perizinan Tanah
BKB = Biaya Konstruksi Bangunan BKSP = Biaya Konstruksi Sarana dan Prasarana BOB = Biaya Overhead Bangunan BOT
= Biaya Overhead Tanah
BPdft = Biaya Pendaftaran BPjk
= Biaya Pajak
BPs
= Biaya Pemasaran
BPsd = Biaya Sempadan BPws = Biaya Pengawasan BPDL = Biaya Pemasangan Daya Listrik BPG
= Biaya Pemeriksaan Gambar
BPL
= Biaya Pembebasan Lahan
BPPh = Biaya Pajak Penghasilan BPPB = Biaya Pokok Pengembangan Bangunan BPPT = Biaya Pokok Pengembangan Tanah BPT
= Biaya Pematangan Tanah
BPTL = Biaya Pemasangan Telepon BU
= Biaya Utilitas
BSIB = Biaya Satuan Perizinan Bangunan BSIT = Biaya Satuan Perizinan Tanah BSKB = Biaya Satuan Konstruksi Bangunan BSKSP= Biaya Satuan Konstruksi Sarana dan Prasarana BSPDL= Biaya Satuan Pemasangan Daya Listrik BSPT = Biaya Satuan Pematangan Tanah BSPTL= Biaya Satuan Pemasangan Telepon BSU
= Biaya Satuan Utilitas
xvii
BTPB = Biaya Total Pengembangan Bangunan BTPT = Biaya Total Pengembangan Tanah COF
= Cash Out Flow
CIF
= Cash In Flow
EAT
= Earning After Tax
EBIT = Earning Before Interest and Tax E
= Equity
f
= Inflasi
HB
= Harga Bangunan
HK
= Harga Kavling
HJR
= Harga Jual Rumah
HT
= Harga Tanah
i
= Suku Bunga
IL
= Izin Lokasi
IPPT = Izin Peruntukkan Penggunaan Lahan IRR
= Internal Rate of Return
JR
= Jumlah Rumah
LB
= Luas Bangunan
LL
= Luas Lahan
L
= Pinjaman
LPL
= Luas Pengembangan Lahan
LPLC = Luas Pengembangan Lahan Cluster LT
= Luas Tanah
MARR= Minimum Accaptable Rate Of Return NPV = Net Present Value NCF
= Net Cash Flow
Pf
= Profit
PL
= Pengembangan Lahan
PLC
= Pengembangan Lahan Cluster
PPh
= Pajak Penghasilan
PR
= Peruntukkan Rumah
xviii
PSP
= Peruntukkan Sarana dan Prasarana
r
= Discout Rate
Rf
= Risk Free Rate
RRR
= Required Rate Of Return
RIMB = Retribusi Izin Mendirikan Bangunan S
= Penjualan
SP
= Sisa Penjualan
TBI
= Total Biaya Investasi
THB
= Total Harga Bangunan
THK = Total Harga Kavling TLB
= Total Luas Bangunan
TLT
= Total Luas Kavling/Tanah
TM
= Total Modal
TP
= Total Pendapatan
TPm
= Total Pemasukan
TVP
= Total Volume Penjualan
VP
= Volume Penjualan
xix
