PEMANTAPAN TUGAS KEPALA DESA DALAM BIDANG ADMINISTRASI PERTANAHAN
KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN LAMONGAN TAHUN 2016
GAMBARAN UMUM WILAYAH KABUPATEN LAMONGAN KABUPATEN LAMONGAN TERLETAK PADA KOORDINAT : 112° 4’ SAMPAI 112° 33’ BUJUR TIMUR 6° 51’ SAMPAI 7° 23’ LINTANG SELATAN WILAYAH MEMANJANG DARI PANTAI UTARA KE SELATAN DENGAN BATAS-BATAS : SEBELAH UTARA : LAUT JAWA SEBELAH TIMUR : KABUPATEN GRESIK SEBELAH SELATAN : KABUPATEN MOJOKERTO, KABUPATEN JOMBANG SEBELAH BARAT : KABUPATEN BOJONEGORO, KABUPATEN TUBAN LUAS WILAYAH : 181.280 Ha, TERDIRI DARI 27 KECAMATAN, 475 DESA/KELURAHAN JARAK KECAMATAN DARI PUSAT PEMERINTAHAN TERJAUH : 51 KM
KOMPOSISI TANAH DENGAN PENDUDUK TANAH
PENDUDUK
- LUAS RELATIF TETAP - NILAI SEMAKIN TINGGI - POSISI/LETAK STATIS
- CENDERUNG BERTAMBAH - KEBUTUHAN TAMBAH - BERGERAK DINAMIS
PERAN KEPALA DESA DALAM BIDANG PERTANAHAN 1. ADMINISTRATIF - MENYIAPKAN SUMBER DATA TANAH - MEMELIHARA DATA TANAH - UPDATING PERUBAHAN DATA 2. KOORDINATIF - MEMBANTU KEGIATAN PROGRAM PERTANAHAN
DATA TANAH DI DESA SEGALA BENTUK INFORMASI YANG BERKAITAN DENGAN TANAH : - SPASIAL : PETA KRETEK, PETA RINCIK, PETA B1, DLL, YANG BERBENTUK GAMBAR PENGUASAAN, PEMILIKAN BIDANG TANAH - TEKSTUAL : BUKU C DESA, DATA PERPAJAKAN, ALAS HAK, BUKTI PEROLEHAN TANAH, DLL, BUKTI TERTULIS
DATA SERTIPIKASI TANAH DATA PENGUASAAN
RIWAYAT TANAH DATA BIDANG TANAH
PEMERIKSAAN TANAH / PENETAPAN HAK
SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH
STATUS TANAH DAN ALAS HAK • TANAH HAK (SERTIPIKAT HM, HP, HGB, HGU, HPL) • TANAH BEKAS HAK ADAT/YASAN (PETOK, GIRIK, PIPIL, VERPONDING IND, C DESA) • TANAH PERTANIAN BEKAS GOGOLAN (SK KINAG JATIM/SK PEMBERIAN HAK MILIK ATAS BEKAS TANAH PERTANIAN GOGOLAN) • TANAH PENGUASAAN INSTANSI PEMERINTAH (SURAT PENETAPAN, PENUNJUKAN DARI INSTANSI PEMERINTAH) • TANAH YANG DIKUASAI LANGSUNG OLEH NEGARA (TN)
LANDASAN HUKUM PENDAFTARAN TANAH -
UUD 1945 Pasal 33 (3) UU Nomor 5 Tahun 1960 PP Nomor 24 Tahun 1997 PMNA/Ka.BPN Nomor 3 Tahun 1997
PP Nomor 24 Tahun 1997 DATA FISIK : Keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan DATA YURIDIS: Keterangan mengenai status hukum bidang tanah, pemegang haknya dan pihak lain serta beban lain yang membebaninya
TUJUAN PENDAFTARAN TANAH 1. Memberi kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak 2. Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan, termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah 3. Terselenggaranya tertib administrasi pertanahan “Dalam menyelenggarakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh PPAT dan Pejabat Lain (termasuk Perangkat Desa)”
PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH : 1.
2.
3.
PENDAFTARAN TANAH SISTEMATIK Pendaftaran tanah pertama kali yang dilakukan secara serentak, meliputi semua obyek bidang tanah dalam wilayah/bagian wilayah suatu desa/kelurahan (Contoh: Prona, Ajudikasi, Redistribusi Tanah, SMS) PENDAFTARAN TANAH SPORADIK Pendaftaran tanah pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek bidang tanah secara individual PENDAFTARAN PERALIHAN, PEMBEBANAN HAK SERTA PERUBAHAN DATA PENDAFTARAN TANAH Pendaftaran tanah yang bersifat pemeliharaan data bidang yang telah terdaftar/bersertipikat (Contoh: Pewarisan, Jual Beli, Tukar Menukar, Hibah, dll)
ALAT-ALAT BUKTI / DOKUMEN PEMILIKAN TANAH YANG DIKONVERSI MENJADI HAK ATAS TANAH (PMNA/Ka.BPN Nomor 3/1997) 1. Grosse Akta Eigendom, yang dibubuhi catatan dikonversi menjadi Hak Milik; 2. Grosse Akta Eigendom, sejak berlakunya Undang Undang Nomor 5/1960; 3. Surat tanda bukti Hak Milik berdasarkan Peraturan Swapraja; 4. SK Pemberian Hak yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan haknya, tetapi telah terpenuhi segala kewajiban yang disebut dalam SK; 5. Petuk pajak bumi, Girik, Pipil, Kekitir dan Verponding Indonesia sebelum tahun 1961; 6. Akta pemindahan hak dibawah tangan yang dibuat sebelum 08 Oktober 1997 dengan disertai alas hak yang dialihkan; 7. Akta Ikrar Wakaf/Surat Ikrar Wakaf yang dibuat sebelum/sejak mulai dilaksanakan PP Nomor 28/1997 dengan disertai alas hak yang dialihkan; 8. Risalah Lelang dengan disertai alas hak yang dialihkan; 9. Surat Penunjukan/Pembelian Kavling TN, pengganti TN yang diambil oleh Pemerintah; 10. Surat Keterangan Riwayat Tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan PBB dengan disertai alas hak yang dialihkan
KEBERADAAN ALAS / BUKTI HAK TERHADAP PENDAFTARAN TANAH -
ADA BUKTI HAK PENEGASAN KONVERSI
-
BUKTI HAK TIDAK LENGKAP
-
BUKTI TIDAK ADA
PENGAKUAN HAK
ADA BUKTI HAK : ASLI :
PAJAK BUMI/LANDRENTE GIRIK/PIPIL/KEKITIR VERPONDING INDONESIA
BUKTI PAJAK TANAH (SEBELUM TAHUN 1960)
“Bukti pemilikan itu pada dasarnya terdiri dari bukti kepemilikan atas nama Pemegang hak pada waktu berlakunya UU Nomor 5/1960 dan bila hak tersebut beralih, bukti peralihan hak berturut-turut sampai ke tangan pemegang hak pada waktu dilakukan pembukuan (pendaftaran)
A
Jual Beli
Cek Riwayat Tanah B Jual Beli C Jual Beli
D (Pemohon)
1960 1970 1996 2010 RIWAYATNYA RUNTUT ALAS HAK / BUKTI PERALIHANNYA ADA DAN LENGKAP
BUKTI HAK TIDAK LENGKAP Cara Pembuktian :
BUKTI LAIN
PERNYATAAN YANG BERSANGKUTAN
+ SAKSI
SAKSI
Keberadaan bukti lain, kemudian ditambahkan pernyataan yang bersangkutan dan dikuatkan dengan keterangan saksi (2 orang) yang dapat dipercaya, menyatakan bahwa tanah tersebut telah beralih dan dikuasai secara fisik oleh yang bersangkutan
BUKTI HAK TIDAK ADA Cara Pembuktian : 1. PERNYATAAN DARI PEMOHON, berisi : Pemohon telah menguasai secara nyata > 20 tahun berturut-turut atau memperoleh penguasaan dari pihak lain yang telah menguasai > 20 tahun (pemohon + pendahulu) Beritikat baik Tidak diganggu gugat, dibenarkan oleh masyarakat hukum adat, Desa/Kelurahan Sekarang tidak terdapat sengketa Bersedia dituntut Pidana/Perdata, bila pernyataannya TIDAK BENAR 2. SURAT KETERANGAN KEPALA DESA/LURAH + KESAKSIAN 2 ORANG
PELAYANAN PENDAFTARAN PERTAMA KALI (KONVERSI, PENGAKUAN DAN PENEGASAN HAK) 1. Formulir permohonan Identitas diri; Luas, letak dan penggunaan tanah; Pernyataan tidak sengketa; Pernyataan tanah dikuasai secara fisik; 2. Fotocopy Identitas (KTP, KK) pemohon dan kuasa bila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya; 3. Bukti pemilikan tanah/alas hak; 4. Fotocopy SPPT PBB tahun berjalan, telah dicocokkan dengan aslinya dan menyerahkan bukti SSB BPHTB; 5. Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan;
PEMBERIAN HAK PERORANGAN (HAK MILIK, HAK GUNA BANGUNAN) 1. Formulir permohonan Identitas diri; Luas, letak dan penggunaan tanah; Pernyataan tidak sengketa; Pernyataan tanah dikuasai secara fisik; Pernyataan menguasai tanah tidak lebih dari 5 bidang; 2. Fotocopy Identitas (KTP, KK) pemohon dan kuasa bila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya; 3. Bukti pemilikan tanah/alas hak; 4. Fotocopy SPPT PBB tahun berjalan, telah dicocokkan dengan aslinya dan menyerahkan bukti SSB BPHTB dan bukti pembayaran uang pemasukan kepada Negara; 5. Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan;
PEMBERIAN HAK PAKAI INSTANSI PEMERINTAH (PEMERINTAH PUSAT, PROVINSI, KABUPATEN, DESA) 1. Formulir permohonan Identitas diri; Luas, letak dan penggunaan tanah; Pernyataan tidak sengketa; Pernyataan tanah dikuasai secara fisik; 2. Fotocopy Identitas (KTP, KK) pemohon dan kuasa bila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya; 3. Penetapan Lokasi/Surat Ijin Penunjukan Penggunaan Tanah; 4. Bukti pemilikan tanah/alas hak/surat pernyataan dari pengelola aset; 5. Fotocopy SPPT PBB tahun berjalan, telah dicocokkan dengan aslinya dan menyerahkan bukti SSB BPHTB; 6. Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan;
PEMBERIAN HAK WAKAF 1. Formulir permohonan Identitas diri; Luas, letak dan penggunaan tanah; Pernyataan tidak sengketa; Pernyataan tanah dikuasai secara fisik; 2. Fotocopy Identitas (KTP, KK) pemohon dan kuasa bila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya; 3. Bukti pemilikan tanah/alas hak; 4. Akta Ikrar Wakaf 5. Fotocopy SPPT PBB tahun berjalan, telah dicocokkan dengan aslinya dan menyerahkan bukti SSB BPHTB; 6. Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan;
PERALIHAN HAK (JUAL BELI, HIBAH, PEMBAGIAN HAK BERSAMA, TUKAR MENUKAR) 1. Formulir permohonan 2. Fotocopy Identitas (KTP, KK) pemohon dan kuasa bila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya; 3. Sertipikat Asli; 4. Akta dari PPAT; 5. Fotocopy Identitas (KTP, KK) para pihak, yang telah dicocokkan dengan aslinya; 6. Ijin Pemindahan Hak Apabila disyaratkan dalam sertipikat/SK 7. Fotocopy SPPT PBB tahun berjalan, telah dicocokkan dengan aslinya dan menyerahkan bukti SSB BPHTB; 8. Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan;
PEMECAHAN / PENGGABUNGAN / PEMISAHAN HAK (Perorangan) 1. Formulir permohonan 2. Fotocopy Identitas (KTP, KK) pemohon dan kuasa bila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya; 3. Sertipikat Asli; 4. Ijin Perubahan Penggunaan Tanah, bila terjadi perubahan; 5. Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan; 6. Tapak Kavling dari Kantor Pertanahan;
“Pemecahan / Pemisahan tanah perorangan lebih dari 5 bidang hanya untuk pewarisan”
AKTA YANG DIBUAT PPAT
“Peralihan Hak Atas Tanah, kecuali Lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan AKTA yang dibuat oleh PPAT” JUAL BELI TANAH TIDAK MENGGUNAKAN AKTA PPAT TIDAK DILARANG, TETAPI TIDAK BISA DIPERGUNAKAN UNTUK BALIK NAMA
APAKAH SPPT PBB BUKTI KEPEMILIKAN UU Nomor 12/1985 (pasal 4 ayat 1) “Yang menjadi Subyek Pajak adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan” Penjelasan UU Nomor 12/1985 (pasal 4 ayat 1) “Tanda Pembayaran/Pelunasan pajak BUKAN merupakan bukti kepemilikan tanah”
Bagaimana KEKUATAN ALAT BUKTI LETTER C DESA ???
“CATATAN DALAM BUKU C DESA, TIDAK MERUPAKAN BUKTI MUTLAK, BAHWA NAMA YANG TERCANTUM DIDALAMNYA ADALAH PEMILIK, MELAINKAN ALAT BUKTI INI MASIH BISA DIJATUHKAN OLEH ALAT BUKTI LAIN” (Pengadilan Negeri Indramayu, tanggal : 15-09-1969, Nomor : 23/1969 Pdt) (Pengadilan Tinggi Bandung, tanggal : 29-01-1971, Nomor : 218/1969/Pdt)
PERALIHAN HAK WARIS 1. Sertipikat atau alas hak lain; 2. Surat Kematian dari Kepala Desa/Lurah; 3. Bukti Selaku Ahli Waris: a. Wasiat, atau b. Putusan Pengadilan, atau c. Penetapan Pengadilan, atau d. Surat Keterangan Ahli Waris, dibuat oleh para ahli waris + 2 (dua) Saksi, dikuatkan Kepala Desa/Lurah dan Camat e. Bukti Identitas ahli waris
PEMBAGIAN WARIS Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan Akta Pembagian Hak Bersama, yang memuat bahwa haknya jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu
MASALAH PERTANAHAN 1. ADMINISTRASI DATA TANAH, KURANG BAIK - SENGKETA PEMILIKAN DAN PENGUASAAN - SENGKETA BATAS BIDANG 2. BENTURAN KEPENTINGAN ANTAR SEKTOR - INDIVIDUAL - KELOMPOK - BADAN HUKUM INSTANSI
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 28 TAHUN 2009 TENTANG PAJAK DAERAH DAN RETRIBUSI DAERAH “Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan”
PEROLEHAN HAK ATAS TANAH dan BANGUNAN meliputi : - Pemindahan Hak 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
Jual Beli; Tukar Menukar; Hibah; Hibah Wasiat; Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya; Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan; Penunjukan pembeli dalam lelang; Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap; Hadiah; Warisan
- Pemberian Hak Baru Pemberian Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Guna Usaha, Hak Pengelolaan, Hak Milik Sarusun, Pelepasan Hak
TARIP PAJAK BPHTB 5 % X NPOPKP Tentukan : - Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)/m2 (lihat SPPT) - Nilai Perolehan Obyek Pajak Kena Pajak (NPOPKP) - Nilai Perolehan Obyek Pajak (NPOP) - Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) (Kabupaten Lamongan 60 Juta)
PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA NOMOR 34 TAHUN 2016 TENTANG PAJAK PENGHASILAN ATAS PENGHASILAN DARI PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN/ATAU BANGUNAN, DAN PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI ATAS TANAH DAN/ATAU BANGUNAN BESERTA PERUBAHANNYA
Pasal 2 ayat (1) a. 2,5 % (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan b. 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau c. O% (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat Penugasan khusus dari Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
Pasal 6 Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) dan Pasal 2 ayat (3) adalah : a. Orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah; b. Orang pribadi yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
c. Badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak pihak yang bersangkutan; d. Pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan karena waris; e. Badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dalam rangka penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha yang telah ditetapkan Menteri Keuangan untuk menggunakan nilai buku; f. Orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan harta berupa bangunan dalam rangka melalsanakan perjanjian bangun guna serah, bangun serah guna, atau pemanfaatan barang milik negara berupa tanah dan/atau bangunan; atau g. Orang pribadi atau badan yang tidak termasuk subjek pajak yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan.
