Obsah: Vyhláška č. 372/2001 Sb. - doplnění k pravidlům rozúčtování (č. 10/2002) Směrníce č. 1/2003 – plné znění Komentář ke směrnici Výhody a nevýhody bydlení ve vlastním, družstevním a nájemném bytě Rozhovor s členem představenstva p. Neuwirtem
Vyhláška č. 372/2001 Ministerstva pro místní rozvoj ze dne 12. října 2001, kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele Ministerstvo pro místní rozvoj stanoví podle § 98 odst. 9 zákona č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon), k provedení § 78 odst. 5 tohoto zákona: §1 Předmět úpravy Tato vyhláška stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele v zúčtovací jednotce za zúčtovací období. §2 Vymezení pojmů Pro účely této vyhlášky se rozumí a) zúčtovací jednotkou - objekt nebo jeho část, popřípadě objekty nebo jejich části, které mají jedno společné, technologicky propojené odběrné tepelné zařízení1) a společné měření nebo stanovení množství tepelné energie a nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody, b) vytápěním - ústřední vytápění pomocí otopné soustavy ovlivňující zúčtovací jednotku, kterou prochází, napojené na společný zdroj tepelné energie; vytápěním není vytápění bytů a nebytových prostorů prostřednictvím samostatných etážových okruhů zásobovaných tepelnou energií z vlastních zdrojů tepelné energie, používajících různé druhy paliv nebo elektřinu, ani vytápění prostřednictvím uzavřených okruhů, do nichž dodává a měří tepelnou energii na základě smlouvy dodavatel přímo konečným spotřebitelům, c) poskytováním teplé užitkové vody - dodávka centrálně připravované teplé užitkové vody konečným spotřebitelům, d) podlahovou plochou - podlahová plocha místností bytu a nebytového prostoru kromě teras, balkónů a lodžií (i zasklených) a vedlejších prostorů, které jsou umístěny mimo byt; do podlahové plochy se započítává i plocha zastavěná kuchyňskou linkou, vestavěným nábytkem, kamny nebo jiným topným tělesem. Nezapočítává se plocha okenních a dveřních ústupků, e) započitatelnou podlahovou plochou - podlahová plocha vynásobená koeficienty uvedenými v příloze č. 1 části A. k této vyhlášce; mají-li některé místnosti v zúčtovací jednotce rozdílnou výšku stropů nebo stropy zkosené, započitatelná podlahová plocha těchto místností se vynásobí koeficientem podílu objemu
vytápěného prostoru k objemu vypočtenému z podlahové plochy a výšky stropu převládajících místností v zúčtovací jednotce, f) podlahovou plochou nebytových prostorů pro účely poskytování teplé užitkové vody - podlahová plocha vynásobená koeficienty stanovenými podle přílohy č. 1 části B. k této vyhlášce, g) vlastníkem zúčtovací jednotky nebo části zúčtovací jednotky - její vlastník, spoluvlastník a dále společenství vlastníků nebo osoba vlastníkem pověřená výkonem činností stanovených touto vyhláškou (dále jen "vlastník"), h) zúčtovacím obdobím - období, za které vlastník provede rozúčtování a následné vyúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody. Zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek stanoví vlastník po dohodě s dodavatelem, i) rozúčtováním nákladů - rozdělení nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody za zúčtovací období a zúčtovací jednotku mezi konečné spotřebitele, které vlastník provede způsobem stanoveným touto vyhláškou, j) vyúčtováním - písemný doklad, na základě kterého se provede vyrovnání přeplatků a nedoplatků plynoucích z rozúčtování nákladů za zúčtovací období, včetně případných změn provedených na základě oprávněných reklamací, k) náměrem - hodnota vykázané spotřeby jako rozdíl zjištěný na základě odečtu naměřených hodnot na konci daného zúčtovacího období a na konci předchozího zúčtovacího období. §3 Náklady na tepelnou energii na vytápění a náklady na poskytování teplé užitkové vody (1) Náklady na vytápění a náklady na poskytování teplé užitkové vody, které byly vynaloženy v zúčtovací jednotce za zúčtovací období, zahrnují a) náklady na tepelnou energii2) na vytápění, b) náklady na tepelnou energii spotřebovanou na přípravu teplé užitkové vody, c) náklady na pitnou vodu spotřebovanou na přípravu teplé užitkové vody, v cenách podle cenových předpisů.3) (2) Je-li tepelná energie používána v zúčtovací jednotce také k jinému účelu než na vytápění a na poskytování teplé užitkové vody, účtuje náklady na tuto energii vlastník na základě jejího měření nebo odborného posouzení zvlášť každému příslušnému konečnému spotřebiteli.4) (3) Zálohy na úhradu nákladů na tepelnou energii na vytápění a na poskytování teplé užitkové vody stanoví vlastník přiměřeně k vývoji nákladů ve dvou z klimatického hlediska srovnatelných zúčtovacích obdobích. §4 Rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění v zúčtovací jednotce (1) Náklady na tepelnou energii na vytápění v zúčtovací jednotce za zúčtovací období rozdělí vlastník na složku základní a spotřební. Základní složka činí 40 % až 50 % a zbytek nákladů tvoří spotřební složku. (2) Základní složku rozdělí vlastník mezi konečné spotřebitele podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce. (3) Spotřební složku rozdělí vlastník mezi konečné spotřebitele úměrně výši náměrů měřičů tepelné energie nebo indikátorů vytápění s použitím korekcí a výpočtových metod, které zohledňují i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepelné energie danou jejich polohou. (4) Rozdíly v nákladech na vytápění připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy nesmí překročit u konečných spotřebitelů s měřením či indikací v zúčtovací jednotce hodnotu 40 % oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období. Pokud dojde k překročení přípustných rozdílů, provede vlastník úpravu výpočtové metody uvedené v odstavci 3. (5) V zúčtovací jednotce, ve které u konečných spotřebitelů nejsou instalovány měřiče tepelné energie nebo indikátory vytápění, vlastník spotřební složku rozdělí mezi konečné spotřebitele obdobným způsobem jako složku základní. (6) Odečty měřičů tepelné energie nebo indikátorů vytápění u konečných spotřebitelů provádí vlastník nejméně jednou ročně, vždy však ke konci zúčtovacího období. (7) Neumožní-li konečný spotřebitel instalaci měřičů tepelné energie nebo indikátorů vytápění, nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet, nebo je ovlivní, činí v daném zúčtovacím období u tohoto konečného spotřebitele spotřební složka nákladů 1,6násobku průměrné hodnoty spotřební
složky nákladů připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy zúčtovací jednotky. Při výpočtu se postupuje podle přílohy č. 2 k této vyhlášce. (8) Úhrady konečných spotřebitelů stanovené podle odstavce 7 jsou součástí úhrady spotřební složky nákladů na tepelnou energii na vytápění v zúčtovací jednotce, které se rozúčtovávají mezi konečné spotřebitele v daném zúčtovacím období. (9) Při obnovení odečtu měřiče tepelné energie nebo indikátoru vytápění se pro odečítané zúčtovací období odečte od stavu měřiče nebo indikátoru spotřeba odpovídající průměrné hodnotě spotřební složky nákladů za neměřené zúčtovací období připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy zúčtovací jednotky bez zvýšení uvedeného v odstavci 7. U těch indikátorů vytápění, u kterých nelze zpětný odečet zjistit, se při obnovení odečtu pro odečítané zúčtovací období použije průměrná hodnota spotřební složky nákladů připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období. §5 Rozúčtování nákladů na poskytování teplé užitkové vody v zúčtovací jednotce (1) Náklady na poskytování teplé užitkové vody v zúčtovací jednotce za zúčtovací období tvoří náklady na tepelnou energii spotřebovanou na ohřev užitkové vody a náklady na spotřebovanou vodu. (2) Náklady na tepelnou energii spotřebovanou na ohřev užitkové vody rozdělí vlastník na složku základní a spotřební. Základní složka činí 30 % a spotřební složka 70 % nákladů. (3) Základní složku rozdělí vlastník mezi konečné spotřebitele podle poměru velikosti podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce. (4) Spotřební složku rozdělí vlastník mezi konečné spotřebitele poměrně podle náměrů vodoměrů instalovaných u konečných spotřebitelů. (5) Odečty instalovaných vodoměrů u konečných spotřebitelů provádí vlastník nejméně jednou ročně, vždy však ke konci zúčtovacího období. (6) V zúčtovací jednotce, ve které u konečných spotřebitelů nejsou instalovány vodoměry, vlastník spotřební složku rozdělí podle průměrného počtu osob užívajících byt nebo nebytový prostor v zúčtovacím období a nebo v případě dohody všech konečných spotřebitelů podle poměru velikosti podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové podlahové ploše bytů a nebytových prostor v zúčtovací jednotce. Rozdíly v rozsahu vybavení jednotlivých bytů v zúčtovací jednotce mající vliv na odběr teplé užitkové vody zohlední vlastník přepočtem spotřební složky na základě odborného posouzení. V nebytových prostorách stanoví vlastník průměrný počet osob nebo odpovídající velikost podlahové plochy na základě odborného posouzení podle způsobu odběru a rozsahu využívání teplé užitkové vody. (7) Neumožní-li konečný spotřebitel instalaci vodoměrů, nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet, nebo je ovlivní, činí v daném zúčtovacím období u tohoto konečného spotřebitele spotřební složka nákladů trojnásobek průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadající na 1 m2 podlahové plochy zúčtovací jednotky. Při výpočtu se postupuje podle přílohy č. 2 k této vyhlášce. (8) Úhrady konečných spotřebitelů stanovené podle odstavce 7 jsou součástí úhrady spotřební složky nákladů na poskytování teplé užitkové vody v zúčtovací jednotce, které se rozúčtovávají mezi konečné spotřebitele v daném zúčtovacím období. (9) Při obnovení odečtu na instalovaném vodoměru se pro odečítané zúčtovací období odečte od stavu vodoměru průměrná spotřeba stanovená ze spotřeby zúčtovací jednotky připadající na 1 m2 podlahové plochy za neměřené zúčtovací období bez zvýšení uvedeného v odstavci 7. (10) Náklady na spotřebovanou vodu použitou k poskytování teplé užitkové vody rozdělí vlastník mezi konečné spotřebitele poměrně podle náměrů instalovaných vodoměrů u konečných spotřebitelů. Ustanovení odstavců 6 až 9 platí obdobně §6 Zvláštní způsoby rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody v zúčtovací jednotce (1) Není-li možné v zúčtovací jednotce s vlastním zdrojem tepelné energie nebo s vlastní předávací stanicí určit odděleně náklady na tepelnou energii na vytápění a náklady na tepelnou energii spotřebovanou na ohřev užitkové vody, připadne 60 % nákladů na tepelnou energii na vytápění a 40 % nákladů na tepelnou energii na ohřev užitkové vody. (2) Na byty a nebytové prostory odpojené od vnitřního rozvodu vytápění rozúčtovává vlastník základní
složku nákladů podle § 4 odst. 2; na byty a nebytové prostory odpojené od vnitřního rozvodu teplé užitkové vody rozúčtovává vlastník základní složku nákladů podle § 5 odst. 3. (3) Náklady na poskytování teplé užitkové vody odebrané přímo jednotlivými konečnými spotřebiteli ve společných prostorách zúčtovací jednotky, kde jsou instalovány vodoměry, rozúčtuje vlastník na tyto konečné spotřebitele podle evidence spotřeb; pokud nejsou ve společných prostorách zúčtovací jednotky instalovány vodoměry, rozúčtují se náklady těmto konečným spotřebitelům způsobem, který stanoví vlastník. (4) Při poruše měřiče tepelné energie, indikátoru vytápění nebo instalovaného vodoměru vlastník spotřební složku za dobu poruchy stanoví podle údajů dvou z klimatického hlediska srovnatelných zúčtovacích období. (5) Dojde-li ke změně konečného spotřebitele v průběhu zúčtovacího období a nejsou-li známy odečty k termínu změny, vlastník rozdělí a) spotřební složku nákladů na tepelnou energii na vytápění podle skutečné klimatické náročnosti příslušných částí zúčtovacího období před a po termínu změny konečného spotřebitele; nejsou-li tyto údaje známy, podle přílohy č. 3 k této vyhlášce, b) základní složku nákladů na tepelnou energii na vytápění v poměru počtu dnů vytápění bytu nebo nebytového prostoru před a po termínu změny konečného spotřebitele, c) spotřební složku nákladů na tepelnou energii na poskytování teplé užitkové vody včetně nákladů na spotřebovanou vodu podle průměrného počtu osob a počtu dnů zúčtovacího období, v případě rozúčtování podle podlahové plochy jen podle počtu dnů zúčtovacího období, které připadají na původního a nového konečného spotřebitele, nedohodnou-li se původní a nový konečný spotřebitel jinak, d) základní složku nákladů na tepelnou energii na poskytování teplé užitkové vody podle počtu dnů zúčtovacího období, které připadají na původního a nového konečného spotřebitele. (6) Nemá-li zúčtovací jednotka, byt či nebytový prostor svého konečného spotřebitele, rozumí se konečným spotřebitelem vlastník. >§7 Vyúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody konečným spotřebitelům (1) Náklady na tepelnou energii na vytápění a náklady na poskytování teplé užitkové vody připadající na konečné spotřebitele v zúčtovací jednotce se vyúčtovávají nejméně jednou ročně, a to nejpozději do 4 kalendářních měsíců po uplynutí zúčtovacího období. V tomto termínu vlastník zajistí, aby s konkrétním vyúčtováním byl písemně seznámen konečný spotřebitel. (2) Ve vyúčtování vlastník uvede a) za zúčtovací jednotku odděleně spotřebu tepelné energie na vytápění, spotřebu tepelné energie na ohřev užitkové vody v GJ a množství vody v m3 spotřebované na poskytování teplé užitkové vody, b) za zúčtovací jednotku odděleně jednotkové ceny tepelné energie na vytápění a tepelné energie spotřebované na ohřev užitkové vody v Kč/GJ a vody spotřebované na poskytování teplé užitkové vody v Kč/m3, c) za zúčtovací jednotku celkové náklady v Kč odděleně na tepelnou energii na vytápění a na tepelnou energii spotřebovanou na ohřev užitkové vody a na vodu spotřebovanou na poskytování teplé užitkové vody, podíly základních a spotřebních složek nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na tepelnou energii spotřebovanou na ohřev užitkové vody v % a Kč, d) podlahovou plochu a započitatelnou podlahovou plochu zúčtovací jednotky a bytu či nebytového prostoru konečného spotřebitele v m2, v případě poskytování teplé užitkové vody průměrný počet osob užívajících byt či nebytový prostor konečného spotřebitele a za celou zúčtovací jednotku v zúčtovacím období, součet skutečných a přepočtených náměrů instalovaných měřičů tepelné energie nebo indikátorů vytápění zúčtovací jednotky a bytu či nebytového prostoru konečného spotřebitele, součet náměrů instalovaných vodoměrů za zúčtovací jednotku a náměr instalovaného vodoměru (vodoměrů) teplé užitkové vody v bytě či nebytovém prostoru konečného spotřebitele a ve společných prostorách zúčtovací jednotky rozúčtovávaných přímo mezi jednotlivé konečné spotřebitele podle evidence spotřeb v m3, e) spotřebu tepelné energie na vytápění za zúčtovací jednotku vyjádřenou v GJ na m2 započitatelné podlahové plochy, f) podíly nákladů připadající na konečné spotřebitele s uvedením základních složek, spotřebních složek a celkových nákladů v Kč, a to zvlášť na tepelnou energii na vytápění, na tepelnou energii na ohřev užitkové vody a na vodu spotřebovanou na poskytování teplé užitkové vody,
g) koeficienty a součinitele použité pro přepočty podlahové plochy nebo započitatelné podlahové plochy konkrétního bytu či nebytového prostoru a pro přepočty odečtů měřičů tepelné energie nebo indikátorů vytápění u konečného spotřebitele, h) výši a součet zaplacených záloh konečným spotřebitelem a vyčíslení rozdílu mezi zaplacenými zálohami a náklady připadajícími na konečného spotřebitele, i) lhůtu a způsob uplatnění reklamací proti vyúčtování konečným spotřebitelem; tato lhůta nesmí být kratší než 21 dnů, j) způsob finančního vypořádání nedoplatku nebo přeplatku vypočteného podle písmena h). (3) Vlastník seznámí konečného spotřebitele na jeho žádost s podklady, ze kterých vyúčtování vychází, případně se způsobem rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi ostatní konečné spotřebitele v zúčtovací jednotce. (4) Po uplynutí lhůty pro uplatnění reklamací konečných spotřebitelů vlastník do 30 dnů provede v případě jím uznaných reklamací opravu vyúčtování nedoplatku nebo přeplatku záloh, s kterou neprodleně písemně seznámí konečné spotřebitele v zúčtovací jednotce. (5) Nedoplatek a nebo přeplatek vyplývající z vyúčtování podle odstavce 2 písm. h) je splatný do 7 kalendářních měsíců po uplynutí zúčtovacího období. Pokud byly uplatněny reklamace, které vlastník uznal, je konečný nedoplatek nebo přeplatek splatný nejdéle do 8 kalendářních měsíců po uplynutí zúčtovacího období. §8 Rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a rozúčtování nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele za zúčtovací období, které započalo přede dnem účinnosti této vyhlášky, se provede podle právního předpisu platného k 31. prosinci 2001.5) §9 Tato vyhláška nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2002. Ministr: Ing. Lachnit, CSc. v. r. -------------------------------------------------------------------------------1)
§ 2 odst. 2 písm. c) bod 8 zákona č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon). 2) § 2 odst. 2 písm. c) bod 11 zákona č. 458/2000 Sb. 3) Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb., zákona č. 151/1997 Sb., zákona č. 29/2000 Sb. a zákona č. 141/2001 Sb. 4) § 2 odst. 2 písm. c) bod 4 zákona č. 458/2000 Sb. 5) Vyhláška č. 245/1995 Sb., kterou se stanoví pravidla pro vytápění a dodávku teplé užitkové vody včetně rozúčtování nákladů na objekty a mezi konečné spotřebitele, ve znění vyhlášky č. 85/1998 Sb.
Směrnice SBDO č. 1/2003 "Podmínky ošetřování, údržby a případné výměny oken v souladu s článkem č.41 stanov SBDO, schválených dne 18.6.2001" A. Povinnosti SBDO (čl.41 odst.2 stanov SBDO): Vlastník a správce bytových objektů hradí z dlouhodobé zálohy opravy těchto částí: •
konstrukce vnějších oken v bytech včetně vnějších nátěrů (při výměně oken podíl 50% z
• •
celkových nákladů) zasklení zařízení společných prostor dveře a okna společných prostor s jejich konstrukcí
Výklad oprav, popř. výměny vnějších oken: 1. U dřevěných oken, která nejvíce v povětrnostních podmínkách trpí, je potřeba periodicky v rozmezí 3-5 let obnovovat podle trvanlivosti vnější nátěry. 2. Nátěry vnějších oken provádět vždy dodavatelsky a hradí se z dlouhodobé zálohy. Při nátěru vnitřních oken se podílí uživatel bytu. O případné výjimce rozhodne členská schůze ČS. 3. Ve výjimečných případech opravy a nátěry vnějších oken svépomocí lze řešit úhradou nátěrových hmot z dlouhodobé zálohy po projednání s výborem ČS. 4. Požadavky na opravy vnějších oken (křídel), popř. rámů se hradí z dlouhodobé zálohy, náklad však nesmí překročit 35% ceny nového okna v případě výměny. 5. Po technickém zhodnocení, kdy se nevyplatí oprava okna, TÚ SBDO zajistí nabídky na osazení nového okna v potřebných technických parametrech - viz. bod C a projedná s výborem ČS. 50% ceny výbor ČS projedná i s uživatelem. V případě dohody způsobu úhrady zajistí TÚ realizaci výměny. 6. Pokud uživatel požaduje výměnu okna, které nevykazuje svým technickým stavem nutnost výměny, může tak učinit v rámci llovo1ení stavebních úllrav (poplatek 200,- Kč), avšak s písemným vyjádřením 100% úhrady na svůj náklad, s podmínkou, že v budoucnu nebude požadovat vrácení úhrady. 7. Při výměně oken u všech bytů v rámci rekonstrukce objektu lze podíl uživatele uhradit z dlouhodobé zálohy ČS rozhodnutím členské schůze. B. Povinnosti uživatele (čl.41 odst.3 stanov SBDO): Opravy v bytech, které si hradí uživatel: - vnitřní okna, nátěry, nátěry parapetů, prosklení, kování Výklad oprav, popř. výměny vnitř. okna (podíl 50% z celkových nákladů): 1. Uživatel zodpovídá za technický stav a funkčnost vnitřního okna (nátěry, kování, prosklení), případné °llravy hradí náklady ve výši 100% 2. Z důvodu různého typového provedení oken (např. vnější okno je zavěšeno na vnitřním) může dojít k prolínání podílu nákladů na případné opravě - řeší TÚ s ČS 3. Při údržbě oken nutno upozornit na §5 odst.2b) nařízení vlády č.258/1995 Sb. (drobné opravy v bytě §687 odst.2 občanského zákoníku), kdy mimo výměny okna uživatel hradí zasklení okna (venkovní i vnitřní), a to bez ohledu na to, zda k poškození okna došlo zaviněním nájemce, povětrnostními vlivy nebo z nezjištěných příčin (nelze uplatnit pojištění - spoluúčast 1000,- Kč SBDO) C. Technické parametry při výměně oken: - v případě výměny okna za okno nové, použít okno plastové - rám okna musí být ze tříkomorového profilu - použít konstrukci rámu minimálně dvoustupňového těsnění mezi rámem a křídlem okna - okno musí splňovat mikroventilaci - okno musí splňovat součinitel tepla k = 1,1 W /m2K - při výměně okna namontovat i vnější plastový parapet - při výměně okna řešit i vnější utěsnění a návaznost na stávající fasádu - při výměně okna řešit i otázku likvidace původního okna Tyto požadavky na technické parametry nově osazovaných oken aktualizovat s vývojem technologií ve výrobě oken, nejméně však jednou za rok. Zajistí TÚ správy SBDO Průkopník. Schváleno: představenstvo SBDO 28.1.2003 Účinnost od: 1.1.2003
Komentář ke směrnici SBDO č. 1/2003 Vážení přátelé, na lednovém zasedání představenstva SBDO Průkopník Varnsdorfbyla schválena dlouho připravovaná a tolik potřebná směrnice na údržbu a výměnu oken v domech. Chtěl bych se vrátit k některým bodům této směrnice a pokusil se je přiblížit. Povinnosti SBDO ad 1,2 Jak jistě víte,okno se skládá ze dvou křidel-jedno křidlovnější a druhé křidlo vnitřní. Vnější křidla oken za dlouhá léta, co družstevní byty stojí,neměla až na výjimky pravidelnou péči(opravy,nátěry a údržba). Podle čl.41 stanov SBDO jsou vnější křidla oken považována za součást budovy ,tedy se o tuto část oken stará ČS. Přikláněl bych se jednoznačně k názoru, že tyto opravy, nátěry a údržbu by měla provádět odborná firma, která zajistí kvalitní servis, poskytne záruky a každé okno má zaručenu stejnou úroveň opravy. ad 3 V připadě, že se jedná o individuální opravu, nátěr vnějšího křidla oknaje možno ve výjimečných připadech, po vyhodnocení stavu výborem ČS domluvit opravu svépomocí této části okna na náklady ČS. ad 4 Při opravách vnějších křidel oken je důležité zhodnotit,zda oprava stávajícího okna nebude vyšší,než zakoupení nového vnějšího křidla okna.Náklady na opravu nesmí překročit 35% ceny nového okna.Náklady hradí ČS. ad 5 V případě, že okno je v takovém techníckém stavu,že se nevyplatí oprava (nutné je posouzení TÚ SBDO - foto-dokumentace, protokol),zajistí TÚ SBDO na základě nabídek výměnu tohoto okna, ale již za plastové. Cena nových dřevěných (ne EURO - okna) oken je srovnatelná s cenou nového plastového okna. Navíc plastové okno vykazuje daleko lepší technícké parametry než dřevěné. Plastová okna jsou tzv. bezúdržbová. Nájemník se podílí na ceně nového okna 50 % ceny a 50% je hrazeno z dlouhodobé zálohy ČS. Pozor, do ceny se samozřejmě zahrnuje demontáž celého starého okna (včetně rámu), likvidace starého okna (jedná se o nebezpečný odpad) a montáž nového okna (rám, parapet). ad 6 Pokud se bydlící sám rozhodne pro výměnu stávajícího dřevěného okna za plastové, činí tak na vlastní náklady a musí žádat na SBDO o povolení stavebních úprav. Musí dodržet technické parametry nového plastového okna, které jsou uvedeny v bodě C Směrníce č.1/2003. Na TÚ je nutné donést technickou dokumentaci vyměňovaného plastového okna. Bydlící touto výměnou získá: a/ Zhodnocení bytu b/ Úspory tepelné energie (až 40%) c/ vyšší kvalitu bydlení d/ rychlou návratnost vložených fmančních prostředků ad 7 Při výměně oken u všech bytů v rámci rekonstrukce je možno financovat celou akci několika způsoby. Vždy je však zapotřebí při takto velkém projektu spolupráce ČS s jednotlivými úseky (TÚ,EÚ) SBDO Průkopník. Výměna oken je velice finančně náročná a předpokládá důkladnou přípravu na její realizaci. Tento problém je potřeba v nejbližší době řešit,protože se blíží vstup naší země do EU a od roku 2002 platí energetický audit, který vyhodnocuje tepelné ztráty budova právě starými okny nám uniká nejvíce tepla. Radim Novotný člen představenstva
Výhody a nevýhody bydlení ve vlastním, družstevním a nájemním bytě Privatizace bytového fondu je pokračujícím hitem současnosti. Ke koupi nemovitosti jsou často doslova nuceni či "nenásilně" přesvědčování (nekoupíš, koupí jiný a nasadí ti takové nájemné...) i lidé, kteří vlastnit nechtějí. Dlouhou dobu se objevují dotazy, zda je skutečně nezbytné byty kupovat, když chce mít člověk jistotum že nepřijde o bydlení. Jak to tedy je? Vláda ČR (stejně jako je tomu ve většině evropských států) neuvažuje o úplném uvolnění nájemného na tzv. smluvní. Dnes je nájemné zmrazeno na stávající úrovni a připravuje se zákon o nájmu. I vlastníci bytových domů hovoří už o přípustné regulaci z jejich strany na úrovni 3,5% z úředně stanovené ceny nemovitosti. Současná vžše regulovaných nájmů, zejména za byty I. kategorie, je již třetím rokem na úrovni tzv. věčně usměrňovaného - či je dokonce vyšší (ve srovnání s platbami za bydlení v družstevních bytech)... Družstevník
Vlastník Nájemník MOŽNOSTI DISPOZICE S BYTEM Dohoda o převodu členských práv Majetkové dispozice nemožné, lze a povinností podle § 230 však sdílet společnou domácnost s obchodního zákoníku (nepodléhá blíykými osobami, a to i bez souhlasu družstva) souhlasu majitele (vůči němu je Dohoda o výměně bytu, Smlouva Jakékoliv dispoziční úkony s nutné splnit ohlašovací povinnost s o podnájmu bytu nebo jeho části bytem bez omezení (koupě, ohledem na vyúčtování služeb), (podléhají souhlasu příslušného prodej, zástava, oidnájem) písemný souhlas majitele, resp. orgánu družstva, při odepření pronajímatele je nezbytný při souhlasu bez závažných důvodů výměně bytu (při příp. odepření může projev vůle družstva souhlasu s výměnou může projev nahradit soud) vůle majitele nahradit soud) PŘECHOD PRÁV A POVINNOSTÍ NA ZÁKLADĚ DĚDICTVÍ Nájemní vztah nelze dědit, nájemní práva přecházejí - pokud nejde o byt ve společném nájmu manželů - na děti, vnuky, rodiče, sourozence, zetě či snachu, kteří sdíleli s oprávněným Úmrtím nájemce družstevního nájemcem společnou domácnost v bytu přechází jeho členství v den jeho smrti či v případě trvalého Byt ve vlastnictví lze zdědit družstvu a nájem bytu na toho opuštění společné domácnosti, jako jakoukoliv nemovitou či dědice, kterému připadl členský přecházejí i na cizí osoby, kterí s movitou věc podíl podle § 706 občanského ním sdílelz společnou domácnost zákoníku alespoň 3 roky. U manželů jako u příbuzných v příme řadě (viz výše) je právní nárok na přechod nájmu, pokud žili ve společné domácnosti a nemají vlastní byt - to vše dle § 706 a § 708 obč. zákoníku OCHARANA UŽÍVACÍHO (NÁJEMNÍHO) VZTAHU Nájem (jedná se o družstevníka- Vlastník má právo užívat byty Nájemní bydlení je chráněno nájemce, nikoli o družstevníka ve svém vlastnitví, které jsou zákonem, výpověď je možná pouze vlastníka) je chráněn podle § 711 volné (v evropských státech je z důvodu uvedených v občanském až 714 občanského zákoníku, za obvyklé, že vlastník může zákoníku (patří mezi ně keomě absolutní ochranu nájemního užívat jen jeden byt, ostatní byty jiného i užívání dvou bytů), přičemž
práva lze považovat ustanovení § 23 odst. 1 zákona o vlastnictví řádný nájemník má vždy právo na bytů, že družstevní byt, hegiž ve svém vlastnictví je povinnen přiměřenou náhradu (v zásadě nájemcem je fyzická osoba-člen pronajmout) rovnovennou) družstva, lze převést jen tomuto členovi PLATBY SPOJENÉ S UŽÍVÁNÍM BYTU Nájemce-člen družstva platí splátky investičního úvěru včetně 15 úroku, příp. splátky jiných zvýhodněných úvěrů v rámci tzv. úhrady za užívání bytu (+podíl na Vlastník se podílí na úhradě Nájemné se platí v souladu s tvorbě rezervy na opravy a údržbu nákladů souvisejících s cenovými předpisy, zálohy na služby společných částí domu, dani z opravami, údržbou, provozem a se stanovují na základě nemovitosti a pojištění, poplatek správou společných prostor a prokazatelných nákladů předchozího za správu, za užívání výtahu, zařízení v rozsahu období s přihlédnutím k vzdaným osvětlení a úklid společných odpovídajícím velikosti cenovým výměrům, případně prostor, dvoz odpadu atd.) a spoluvlastnického podílu. yměnám včetně usměrňovaných cen zálohy na úhradu služeb, v Služby platí stejně jako při yměně množství nebo kvalit souladu s s vzhl. 85/97 Sb. - toto družstevník-nájemce poskytovaných služeb platí pro SBD a LBD, u ostatních družstev se platby za bydlení hradí podle platných cenových předpisů DAŇOVÉ ZATÍŽENÍ Obytné budovy s byty převedenými do vlastnictví Daň z nemovitosti: budova-vzt v členům družstva jsou od r. 2002 družstevním vlastnictví podléhá osvobozeny od daně ze staveb. dani ze staveb Základem pro zdanění daní Daň dědická: té podléhá hodnota dědickou, darovací a daní z členského resp. vzpořádacího převodu nemovitostí (prodej) je podílu, rovněž tak dani darovací cena bytu zjištěá podle platných při bezplatném převodu členství, předpisů na základě znaleckého sazby těchto daní se pohybují od 1 posudku, plátcem daně je do 7% základu daně do 1 milionu převodce a pozor - nabyvatel je Kč (v závslosti na příbuzenském ručitelem! vztahu mezi dědicem a Daňové zatížení se nájemních bytů Sazba: do hodnoty nemovitosti zůstavitelem, resp. obdarovaným netýká 2 milionz - 10 tisíc Kč + 1,3% a dárcem), při výpočtu dědické nad milion u osob blízkých (70 daně se výsledná částka násobí tisíc + 9% u ostatních), od 2 - 5 koeficientem 0,5 miliónů - 23 tisíc + 1,5% nad 2 Daň z příjmu fzyické osoby: té miliony u osob blízkých (160 podléhá při úplatném převodu tisíc + 12% u ostatních) přesahující členský podíl (toto Od daně z příjmu fyzických neplatí pro převod členských práv osob je osvobozen příjem z uskutečněných po 5 letech od úplatného převodu, pokud jejich nabytí - takový příjem je převodce byt vlastnil a současně osvobozen od daně) v něm bydlel nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem MOŽNOST PŘIJÍT O BYT Užívácí právo je chráněno ze Vlastnictví je chráněno Nájem je chráněn zákonem, Zákona (ustanovení obchodního a zákonem, v případě neplnění nýjemník může být vystěhován občanského zákoníku k bytovým závazků však může být pouze rozhodnutím soudu a jen do družstvům) i textem stanov vymáhání dluhu předmětem přiměřené (v zásadě rovnocenné)
jednotlivých družstev, kde jsou uvedeny důvody, pro které by mohl být člen vyloučen z družstva a zároveň požádán o uvolnění družstevního bytu (pokud dojde k hrubému porušení členských povinností), člen se může proti rozhodnutí představenstva odvolat k nejvyššímu orgánu (shromáždění delegátů či členské schůzi u malých družstev), příp. se domáhat práva u soudu.
exekučního řízení (nucený prodej bytu) a doprovozeno soudním vyšetřováním bez bytové náhrady (k situaci může dojít v případě, kdy ještě nebyl vytvořen dostatečný fond oprav a majitel bytu či spoluvlastník budovy není schopen na požádání uhradit podíl na nezbytné oprvě domu většího rozsahu), a pozor: zákon o mimosoudních dražbách a exekuci zjednodušuje a urychluje řízení s dlužníkem, event. jeho ručitelem
bytové náhrady - tato ochrana platí pouze pro ty, kdo pravidelně splácejí nájem (okamžité výdajena velké opravy se tedy nájemníka bezprostředně nedotýkají)
Rozhovor s členem představenstva p. Neuwirtem který jako jediný pracoval jak v minulém představenstvu, tak v součastné době. Jak hodnotíte nebo porovnáváte práci minulého a stávajícího představenstva? Víte, ono porovnávat představenstvo minulé a současné je velmi těžké hlavně z rozdílné koncepce práce. Dříve byli předseda představenstva a ředitel správy družstva oddělené funkce, a tak bylo občas vidět i napjaté vztahy. Tím ale nechci říci, že by představenstvo nepracovalo dobře. Nepoznal jsem nikoho, kdo by to myslel s družstvem špatně. Možná je na jednu stranu dobře, že bytové družstvo není výdělečně činné, a tím není zcela dost dobře možné družstvo tunelovat, jak to často slyšíme v médiích. Přiznám se ale, že jsem měl z počátku z práce v novém představenstvu obavy, protože větší množství žen v představenstvu, které je směrováno převážně na technický směr, byl pro mne překvapením. Jak se brzy ukázalo milým, protože všichni se zapojili s plným elánem do práce. Mělo na to vliv i sloučení funkce předsedy a ředitele. Práce se musela rozdělit tak, že každý člen představenstva má na starost určitou oblast, na které se podílí a pak svojí práci přenáší do představenstva, kde se problémy řeší. Tato práce je lepší a přináší větší přehled pro jednotlivé členy představenstva. Řekl bych, že se práce výrazně zlepšila. Naprosto ideální by bylo, kdyby v představenstvu pracovali samí právníci, stavaři a ekonomové, ale to by asi bylo také o jiném finančním ohodnocení, na které my asi ve stávající situaci nemáme. Moje práce byla nasměrována na technický úsek a také jako vlastník bytové jednotky řeším vztahy a problémy oběma směry. Dá se říci, že na tomto úseku se udělalo mnoho. Vždyť je to pro nás úplně nová práce, která tady dříve nebyla. Nebudu zde hodnotit moji práci - od toho jsou jiní, ale jedna věc mě nejvíce trápí, a to že jsem nepřesvědčil představenstvo o výši poplatku, který by měl z lidského hlediska být stejný jak pro člena družstva, tak pro vlastníka bytové jednotky. Já vím, že práce s vlastníky je určitě větší než s většinou členů nevlastníků, ale někdy i s některými členy, kteří nejsou vlastníky, jsou problémy. Rovněž nejsou zohledněné některé samosprávy, které nepracují tak jak by měly. Vše je ale v lidech a já jsem byl na tento problém v menšině, stejně jako jsou v menšině vlastníci k nevlastníkům. V čem vidíte výhody vlastníků? Nedá se jednoznačně říci, že je to vždy výhoda. Tam, kde je v domě většinové vlastnictví a vlastníci jsou si vědomi, že za tím stojí hodně práce a prostředků jak dát do pořádku celý dům, je to určitě výhoda. V našem případě se o tuto situace nejedná, a řekl bych, že v současnosti to tak velká výhoda není. Pokud je počítáno s bytovou jednotkou na stálé bydlení, může to být pro někoho výhoda, ale při prodeji se mohou vyskytnout problémy. Navíc se musí zaplatit daň z prodeje, což v dnešní době u nevlastníků není, neboť oni prodávají pouze užívací právo, nikoli nemovitost. Chtěl bych touto cestou říci všem, kteří uvažují o
převedení bytu do vlastnictví, aby velmi dobře zvážili všechna pro a proti než se rozhodnou byt převést. Budoucím vlastníkům doporučuji, aby si ponechali členství. Jen tak se můžou podílet na činnosti samosprávy a Stavebního bytového družstva občanů Průkopník. Přeji všem dobré bydlení, dobré sousedy a ještě lepší spolupráci jak na úseku samosprávy, taksprávy družstva a představenstva. Miloš Neuwirt člen představenstva
