pagina 1

Jaarplan Woonpalet 2015/pagina 1

Woonpalet

Blijft op koers Jaarplan 2015 Woonpalet


Welkom De omstandigheden waarin Woonpalet werkt, zijn uitdagend en zullen alleen nog maar uitdagender worden. We gaan terug naar onze kerntaak en crisis en bezuinigingen raken onze doelgroep in de portemonnee. We maken ons op voor de gevolgen van de herzieningswet met haar novelle en de verdere uitwerking van de parlementaire enquête. Vooralsnog lijken de maatregelen Woonpalet nauwelijks te raken; het scheiden van DAEB (sociale huurwoningen) en niet-DAEB (ons overige bezit) uitgezonderd. En dat is een ingrijpende. Ingrijpende wijzigingen zijn ons niet vreemd. We hebben bij eerdere maatregelen van buitenaf aangetoond koers te kunnen blijven houden. En dat hebben we ons ook voorgenomen. Niet voor niets gaven we ons ondernemingsplan 2011 – 2015 de titel ‘Woonpalet blijft op koers’. Inmiddels is het 2014 en kunnen we terecht zeggen: ‘Woonpalet blijft op koers’. De maatregelen die we namen waren de juiste, de beleidswijzigingen die we doorvoerden pakten goed uit en de door ons getroffen maatregelen op financieel gebied zorgden ervoor dat we financieel gezond bleven. En daarom kunnen we vertrouwensvol vooruitkijken naar 2015. De totstandkoming Het Jaarplan is gebaseerd op de afzonderlijke afdelingsplannen. Ook was de zogenaamde ‘ideeënlijst’ input voor het Jaarplan. Deze lijst bestaat uit de ideeën die medewerkers, raad van commissarissen en belanghouders inleverden bij het verzamelen van input voor het ondernemingsplan 2011 - 2015. De ideeën die in het verlengde lagen van de koers die het managementteam voor ogen had, kregen een plaats in het ondernemingsplan zelf. Om de andere ideeën niet verloren te laten gaan, werden deze verzameld in een aparte ideeënlijst. Bij het schrijven van elk Jaarplan nemen we deze lijst door, om te kijken of ideeën eruit opgepakt kunnen worden. Tot slot U ontvangt dit Jaarplan omdat we u deelgenoot willen maken van onze plannen. Werken aan wonen doen we immers met elkaar. En heeft u vragen na het lezen van dit Jaarplan, neem dan gerust contact met ons op.


Woonpalet Onze missie Woonpalet biedt goede huisvesting voor iedereen in Zeewolde. In de eerste plaats richten we ons op de huisvesting van huishoudens met lagere inkomens en andere kwetsbare groepen. Onder de kwetsbare doelgroepen vallen bijvoorbeeld mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking, ouderen, statushouders en urgentiehouders. Voor deze doelgroepen houden we voldoende betaalbare woningen beschikbaar. De groep middeninkomens (€ 33.000 tot € 43.000) beschouwen we ook als doelgroep. Mocht het zo zijn dat in de herziene woningwet de inkomensgrens voor sociale huur wordt verhoogd naar € 38.000, dan passen we ons toewijzingsbeleid daarop aan. Waar we voor gaan We doen er alles aan om onze rol als dé lokale woningcorporatie waar te maken. Dit doen we door te zorgen voor goed wonen: nu en in de toekomst. En dat is voor ons meer dan het voorzien in een goede en betaalbare woning. We willen dat mensen zich echt thuis voelen. Vandaar dat we veel producten en diensten bieden die daarvoor kunnen zorgen. We streven ernaar om onze kwaliteit continu te verbeteren. Ook spannen we ons in voor een aantrekkelijke woonomgeving, waarbij onze klanten zelf ook een keuze hebben. Wij zijn immers betrokken bij onze klanten: zij zijn meer dan alleen maar de huurders van onze woningen. Onze speerpunten voor 2015 Eén van onze speerpunten voor 2015 is het verder digitaliseren en optimaliseren van het inschrijf- en verhuurproces. In 2015 vindt de actualisering van de inschrijving van onze woningzoekenden digitaal plaats. Aan het eind van 2015 wordt het totale verhuurproces 100% digitaal afgehandeld. Ook kunnen huurders eind 2015 via onze website zelf reparatieverzoeken melden en zelf afspraken met de aannemer inplannen. Een belangrijk andere punt is het onderzoek dat we laten doen naar de betaalbaarheid van onze woningen. Het kan zijn dat de uitkomsten van het onderzoek ertoe leiden dat we ons huurbeleid moeten bijstellen. In 2015 hopen we de eerste paal te slaan van de uitbreiding van woonzorgcomplex de Sfinx. Verder verduurzamen we onze woningen door minimaal 5% van de woningen naar een hoger energielabel te brengen. Rode draad door dit alles is het verder op orde krijgen van ons financiële huishoudboekje.


De interventie voorbij Alvorens in te gaan op de cijfers en de kengetallen zoals opgenomen in ons jaarplan 2015 (meerjarenbegroting 2015-2024) willen we eerst nog even terugblikken op met name de verregaande overheidsmaatregelen die van invloed waren op ons jaarplan 2014 (meerjarenbegroting 2014-2023). Met het zogenaamde Blok-akkoord werd de verhuurderheffing een feit. Voor ons betekende dit dat de heffing zou oplopen tot € 1,7 miljoen per jaar in 2017. Daarnaast werden we door incidenten in de sector geconfronteerd met een door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) opgelegde saneringsheffing. Voor de jaren 2014-2023 waren we genoodzaakt een bijdrage in te rekenen tot een bedrag van € 1,65 miljoen. Kortom: forse aanslagen op onze operationele kasstromen. Zonder aanvullende maatregelen zou de liquiditeit en de financiële continuïteit van Woonpalet onder druk komen te staan. Door het CFV die de financiële continuïteit van woningcorporaties bewaakt, werden wij dan ook in het kader van interventie, verzocht om een verbeterplan in te dienen. Het CFV oordeelde dat de schuld per verhuureenheid van € 54.000 hoog is en zich bevindt boven de door het CFV gehanteerde norm van € 45.000. Daarnaast voldeden enkele belangrijke financiële ratio’s niet aan de daaraan te stellen eisen. De maatregelen die Woonpalet heeft getroffen, waren gericht op het verbeteren van de operationele kasstromen en op het reduceren van de hoge gemiddelde schuld per woning. De beleidsvoornemens voor 2014 en verder waren de volgende: 

   

We breiden onze bestaande verkooppoule van huurwoningen uit met 95 woningen met ingang van 2014 waardoor we in staat zijn de gemiddelde schuld per woning te reduceren en ook beperkte nieuwbouw toe te voegen; We verhogen de huur bij mutatie naar gemiddeld 75% van de maximaal redelijke huur voor eengezinswoningen en naar 85% voor appartementen; De nieuwbouw zal hoofdzakelijk intern gefinancierd worden; We passen met ingang van 2014 de inkomensafhankelijke huurverhoging toe; We reduceren de beheerlasten onder andere door vermindering van het aantal werknemers (door natuurlijk verloop).

Met de bij de meerjarenbegroting 2014 genomen maatregelen (verbeterplan) is een tot dusverre realistische koers ingezet. De meerjarenbegroting 2015 bevestigt dat we de ingezette koers kunnen vasthouden. De liquiditeitsratio’s laten voldoende waarden zien en vertonen een stijgende tendens richting de toekomst. Ook voor wat betreft de afbouw van de schuldpositie zitten we op koers. Ook het CFV deelt deze mening en beoordeelt de door ons genomen maatregelen als voldoende realistisch en beëindigt de interventie, die vorig jaar genomen is.


Financiële continuïteit Bij de beoordeling van de financiële continuïteit van een corporatie, zijn de kasstromen van doorslaggevende betekenis. Zowel het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) als het CFV hanteert hiervoor strikte normen. Concreet betekent dit dat we in staat moeten zijn om uit de operationele kasstroom onze rente- en aflossingsverplichtingen van de leningenportefeuille te voldoen. De aflossing is hierbij fictief vastgesteld op 2% van de omvang van onze leningenschuld. In onderstaand overzicht hebben wij de ontwikkeling van de meest belangrijke financiële ratio’s over de periode 2015-2019 weergegeven. De liquiditeitsratio’s laten voldoende waarden zien en vertonen een stijgende tendens richting de toekomst. Financiële kengetallen meerjarenbegroting 2015 Norm

2015

2016

2017

2018

2019

Ratio’s ICR

>1,40

1,53

1,53

1,70

1,61

1,77

DSCR (incl. afl. fictie 2%)

>1,00

1,04

1,02

1,15

1,11

1,21

DSCR (in %)

>2,00

2,22

2,15

2,96

2,68

3,32

52

51

50

49

48

Schuld p/vhe (x € 1.000)

<45

ICR=verhoudingsgetal dat aangeeft hoeveel maal de rentelasten kunnen worden betaald uit de operationele kasstroom. DSCR (WSW)=verhoudingsgetal dat aangeeft hoeveel maal de rentelasten en de aflossing (2%) kunnen worden betaald uit de operationele kasstroom. DSCR (CFV)=saldo operationele kasstroom (na rente) uitgedrukt in een % van de omvang van de leningschuld.

De besteding van de huuropbrengst Het saldo van de operationele kasstroom wordt gevormd door inkomsten en uitgaven uit de exploitatie van woningen. De inkomsten worden gevormd door de huren en overige opbrengsten. De uitgaven bestaan uit de kosten van beheer en onderhoud, rente en aflossing en in toenemende mate uit belastingen en heffingen. Onderstaande grafiek laat zien op welke wijze in 2015 de inkomsten uit de exploitatie van huurwoningen (huren en overige opbrengsten) tot een bedrag van in totaal € 13,6 miljoen worden aangewend.


Voor 2015 is door het CFV geen saneringsbijdrage opgelegd. De verhuurdersheffing daarentegen bedraagt € 1,35 miljoen. Indien we hier de verschuldigde belastingen bij optellen dan wordt 23% (€ 3,15 miljoen) van de huuropbrengst aangewend voor de betaling van heffingen en belastingen. Ter indicatie: De kosten van personeel, beheer en onderhoud bedragen in totaal € 3,94 miljoen (29%). Woonpalet wordt als corporatie gekenmerkt door jong bezit dat gefinancierd is met nog relatief veel vreemd vermogen. De schuld per woning bedraagt circa € 53.000 tegen € 33.000 landelijk. Dit zien we tot uitdrukking komen in de grafiek op pagina 4. Bijna de helft van de huuropbrengsten (48%, zijnde € 6,51 miljoen) dient ter dekking van rente en aflossing. Het financiële beleid van Woonpalet is er dan ook op gericht om de leningschuld per woning te reduceren. Uitgangspunten Onderstaande tabel geeft in het kort de gehanteerde uitgangspunten weer voor de meerjarenbegroting 2015-2024: Uitgangspunten

2015

2016

2017

2018

2019 e.v.

Huurverhoging excl. harmonisatie)

3,15%

3,25%

3,50%

2,00%

2,00%

Inflatie CPI (2014: 1,25%)

1,75%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Kostenstijging onderhoud

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Kostenstijging nieuwbouw

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

Rente financiering (lang)

2,00%

4,50%

4,50%

4,50%

4,50%

1.374

1.473

1.608

1.640

1.673

0

226

115

115

0

Verhuurdersheffing (x € 1.000) Saneringsheffing (x € 1.000) Aantallen nieuwbouw Aantallen verkopen Mutatiegraad

0

47

15

15

15

18

17

15

14

13

8%

8%

8%

8%

8%

De bovengenoemde uitgangspunten zijn financieel vertaald en vinden hun weerslag in de begroting 2015. Het overzicht van de winst-en-verliesrekening vindt u op pagina 6.


Winst-en-verliesrekening Winst-en-verliesrekening 2015

Begroting 2015 (x € 1.000)

Bedrijfsopbrengsten Huren

13.410

Opbrengsten servicecontracten

211

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

1.570

Geactiveerde productie eigen bedrijf

44

Opbrengst erfpacht

92

Overige bedrijfsopbrengsten

99

Som bedrijfsopbrengsten

15.426

Bedrijfslasten Afschrijvingen

3.167

Waardeveranderingen activa

1.564

Loonkosten

1.218

Klachten-, mutatie- en contractonderhoud Planmatig onderhoud

666 1.277

Bijdragen VvE’s (planmatig onderhoud)

53

Leefbaarheid

15

Lasten servicecontracten

206

Verhuurders- en saneringsheffing Overige bedrijfslasten (beheer)

1.347 1.252

Som bedrijfslasten

10.765

Exploitatieresultaat (voor rente)

4.661

Rentelasten

4.124

Rentebaten

1

Jaarresultaat (voor belasting)

538

Vennootschapsbelasting

921

Jaarresultaat na belasting (negatief)


-383

Gedifferentieerd wonen De gemeente Zeewolde gaat volgend jaar haar woonvisie actualiseren. Vooralsnog worden er jaarlijks zo’n 60 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad in Zeewolde. De uitbreiding vindt plaats in de Polderwijk. Voor de sociale huur betekent dat dat we jaarlijks zo’n 15 woningen kunnen toevoegen, omdat de gemeente graag 25% van de woningen binnen de sociale huur ziet. In onze meerjarenbegroting gaan we uit van 15 nieuwbouwwoningen op jaarbasis. Verhuur We beheren zo’n 1.950 woningen. Naast deze woningen beheren we maatschappelijk onroerend goed en nog een aantal garages en bedrijfsruimten. Ook hebben we zo’n 115 erfpacht-constructies1 in de boeken staan. Tevens verzorgen we de woningtoewijzing van 100 sociale huurwoningen in de Polderwijk, die eigendom zijn van de Alliantie. We houden voor 2015 rekening met een mutatiegraad van 8%. Demografie Hoewel de bevolkingspiramide toegroeit naar een gemiddelde Nederlandse situatie is nog steeds 1 op 4 inwoners jonger dan 25 jaar. Zeewolde kenmerkt zich nog steeds door veel jonge gezinnen. Woonpalet richt zich met name op de een- en tweepersoonshuishoudens. Ook de komende jaren zullen deze groepen verder in omvang toenemen. Al dan niet met zorg, want ook het aantal ouderen zal toenemen.

bron: www.toekomstverkenningflevoland.nl, 2014

1

Huurcontracten op grond behorende bij woningen die gekocht zijn onder de Koop Goedkoopregeling.


De middeninkomens De minister heeft ook ingezien dat de groep middeninkomens noch in de huursector, noch in de koopsector kan slagen. Er wordt voorgesteld om de inkomensgrens voor sociale huur te verhogen naar € 38.000. Mocht dat gebeuren dan gaan wij onze toewijzingsregels hier op aanpassen. Of we de 10%-ruimte dan nog gebruiken voor de groep met een inkomen tussen de € 38.000 en € 43.000 wordt mogelijk heroverwogen. Naast het benutten van de 10%-ruimte bieden we de middeninkomens ook mogelijkheden door koopwoningen aan te bieden onder de Koop Goedkoopregeling2. Betaalbaarheid In 2014 hebben we meer dan € 1 miljoen overgemaakt naar het ministerie in Den Haag. Hierdoor hebben we onze huurprijzen helaas naar boven moeten bijstellen. Door de hoge huurprijzen komt de betaalbaarheid onder druk te staan. In 2014/2015 laten we onderzoek doen naar de betaalbaarheid van de huren in Zeewolde. We laten dit uitvoeren door het NIBUD en door studenten van Hogeschool Saxion. Het kan zijn dat de uitkomsten van het onderzoek ertoe leiden dat we beleid moeten bijstellen. Vooralsnog handhaven we ons huurprijsbeleid, waarbij we de huren van eengezinswoningen naar 75% van maximaal redelijk brengen en voor appartementen naar 85% van maximaal redelijk. We toppen daarbij af op de liberaliseringsgrens. Huurprijzen van woningen die bij mutatie al een huurprijs hebben boven de € 575, verhogen we met maximaal € 75. In 2014 hebben we de inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Ook voor 2015 zullen we gebruikmaken van deze mogelijkheid. De beoogde huursombenadering gaat voor 2015 namelijk niet door. Voor 2015 gaan we (net als in 2014) uit van ongeveer 500 huurders met een inkomen hoger dan € 34.000. We gaan voor de jaarlijkse huurverhoging uit van een huurstijging van 1,25% met een opslag van minimaal 1,5%. Verkoop Voor 2015 rekenen we erop dat we 18 huurwoningen uit de bestaande voorraad verkopen, waarvan de helft onder de Koop Goedkoopregeling. Alle kopers hebben de mogelijkheid om de woning onder de reguliere koopvoorwaarden te kopen, maar ze mogen ook gebruikmaken van Koop Goedkoop. Het voordeel voor de koper bij Koop Goedkoop is dat het aankoopbedrag zo’n 25% lager ligt dan bij reguliere koop. Ingaande 2015 zijn 232 huurwoningen aangemerkt voor verkoop. Wanneer die huurwoningen muteren, worden ze te koop aangeboden. Verkoop is noodzakelijk om onder andere de nieuwbouw te financieren en de gemiddelde schuld per woning te reduceren.

2

Bij de Koop Goedkoopregeling wordt het huis gekocht en de grond gehuurd.


Nieuwbouw In 2015 richten we ons voor de nieuwbouw volledig op de uitbreiding van de Sfinx, waarvan de start van de bouw gepland is na de zomer van 2015. Strategisch voorraadbeleid In 2015 actualiseren we ons strategisch voorraadbeleid onder andere aan de hand van regels die voortvloeien uit de herzieningswet. We zullen keuzes moeten maken over de manier van scheiden van sociale huurwoningen (zogenaamde DAEB, Diensten van Algemeen en Economisch Belang) en niet-DAEB. En vervolgens ook over de wenselijkheid en omvang van de niet-DAEB portefeuille. 2015 gebruiken we om te verkennen welke opties bij Woonpalet zouden kunnen passen. Ook nemen we de uitkomsten van het onderzoek naar betaalbaarheid mee in het huurprijsbeleid als onderdeel van het strategisch voorraadbeleid. Behoud kernvoorraad In de prestatieafspraken is vastgelegd dat wij ons inspannen om in 2017 een kernvoorraad aan te houden van minimaal 1.930 woningen. Dit aantal zullen we gelet op de huidige verwachtingen niet helemaal waarmaken. Na 2017 wordt er jaarlijks weer meer nieuw gebouwd dan verkocht en groeien we toe naar circa 1.940 woningen voor de kernvoorraad in 2020.


Kwaliteit in wonen Wonen is meer dan een huis alleen. Los van de wettelijke taak die we hebben als het gaat om het voorzien in goed wonen, geloven wij dat een leefbare woonomgeving, net als de kwaliteit van de woningen zelf (de stenen) bijdraagt aan het woonplezier van onze huurders, maar ook aan de verkoop en verhuurbaarheid van onze woningen. In die zin is leefbaarheid voor ons een sociaal maatschappelijk én een financieel economisch thema. De werkzaamheden rond leefbaarheid bestaan grotendeels uit het houden van toezicht en het signaleren van problemen en ongewenst bewonersgedrag. Verder gaat het over het oplossen van problemen al dan niet in samenwerking met partnerorganisaties, zorginstellingen, welzijnsorganisatie, hulpverleningsinstanties en bijvoorbeeld politie en gemeente. Voor een klein deel bestaan onze werkzaamheden uit het stimuleren en faciliteren van bewonersinitiatieven gericht op het vergroten van de leefbaarheid in een buurt of wijk. Net als voorgaande jaren, nodigen we ook in 2015 bewoners uit om hun ideeën voor het verbeteren van de leefbaarheid bij ons bekend te maken. Samenwerken met gemeente in de wijk We continueren de samenwerking op zowel ambtelijk als bestuurlijk niveau met de gemeente op het gebied van wijkbeheer. Wijken die goed onderhouden en leefbaar zijn, zijn immers van groot belang voor Woonpalet. We trekken actief samen op bij wijkschouwen en hebben onze inbreng in de wijkplannen. Voor 2015 gaan we naar aanleiding van de uitkomsten van ons leefbaarheidsonderzoek samen met gemeente bepalen aan welke thema’s aandacht besteed gaat worden. In elk geval zal de veiligheid in de Polderwijk daarbij aandacht krijgen. In 2015 ligt de focus voor de gemeente Zeewolde op het groot onderhoud op industriegebied Schepenveld. Wij hebben daarin geen aandeel omdat we in Schepenveld geen huurwoningen hebben. Meldpunt Vangnet en Advies Woonpalet is samenwerkingspartner in het Meldpunt Vangnet en Advies. De coördinatie ervan ligt bij de GGD. In het Meldpunt wordt samengewerkt door verschillende partners zoals politie, Tactus, Icare en Leger des Heils. De deelnemende partners dragen de casussen aan, die vervolgens gezamenlijk besproken worden. Het Meldpunt pakt de reguliere taken op, zoals situaties waarbij sprake is van vervuiling, verslaving, verwaarlozing of mishandeling. Gemiddeld worden er jaarlijks tussen de 20 en 30 nieuwe zaken besproken. Voor de zaken die het Meldpunt niet meer oppakt (dreigende huisuitzetting door overlast of huurschuld) werkt Woonpalet samen met Maatschappelijke Dienstverlening Flevoland (MDF). Convenant ‘Voorkomen huisuitzettingen’ In 2015 blijven we werken volgens de afgesproken protocollen in het convenant ‘Het voorkomen van huisuitzettingen’. Het doel hiervan is om huisuitzettingen te voorkomen. Het aantal huisuitzettingen ligt de afgelopen jaren onder de 10. Door een intensieve Jaarplan Woonpalet 2015/pagina 10

samenwerking met politie, MDF en GGD proberen we door vroege signalering van overlast of huurschuld in een vroeg stadium de juiste maatregelen te nemen. Slaagt dat, dan kunnen de huurders die het aangaat in hun woning blijven wonen, eventueel met een begeleidingscontract. Onderhoud Ook voor 2015 geldt dat het onderhoud voor een groot gedeelte klantgestuurd plaatsvindt. Voor keukens en sanitair geldt dat vervanging plaatsvindt op het door de klant gekozen moment. Het andere onderhoud blijft planmatig plaatsvinden. Voor 2015 is een budget van circa € 1,3 miljoen gereserveerd voor onderhoud. In grote lijnen ziet de besteding er als volgt uit: Omschrijving

bedrag (x € 1.000)

%

Gevels Buitenkozijnen

22 114

1 9

Daken en goten Buitenschilderwerk

238 158

19 12

Badkamer en toilet Installaties (c.v./m.v./elektra/lift)

404 178

32 14

163 1.277

13 100

Overige3 Totaal

3



In totaal komen 197 woningen aan Doorsteek e.o., Grote Haag e.o., Havikskruid, Haverlaan, Noordereiland en Valkenier in aanmerking voor een volledige of gedeeltelijke buitenschilderbeurt.



De post buitenkozijnen is bedoeld voor houtrotherstel of aanpassingen tijdens het schilderwerk en eventueel het vervangen van lekke beglazing.



Er vinden werkzaamheden plaats aan de platte daken van woningen en/of bergingen aan Repel, Hazelaar e.o, Stevinweg en Terp.



Bewoners van Keteldiep, Amsteldiep, Lemsterweg (gedeeltelijk) en Enkhuizerweg wordt de mogelijkheid geboden om kosteloos hun badkamer en toilet te laten renoveren.



De lampen van de algemene verlichting en/of batterijen van de noodverlichting worden vernieuwd in de appartementencomplexen aan Mistral, Havikskruid, Koraal, Beemdgras/Vlotgras, Boomkleverlaan, Minstreel en Kastanjelaan. Waar mogelijk wordt LED-verlichting toegepast.



Bij de woningen aan Laak e.o. worden de cv-ketels en ventilatieboxen vervangen.



Aan Boeier e.o. Grote Haag e.o. en Koraal vinden herstelwerkzaamheden plaats aan de bestrating van de achterpaden en/of doorspuiten riool/drainage.

Herstel aan de bestrating van achterpaden, riolering doorspuiten, badkamer- en keukenvervanging bij mutatie.


Energiezuinige woningen Bij nieuwbouw onderzoeken we de mogelijkheid om de woningen energiezuinig te maken. Elk jaar brengen wij bij onderhoud ongeveer 5% van onze woningen van label C naar label B, zodat wij in 2020 alleen nog energielabel B en hoger hebben. In 2015 doen we dat door het vervangen van cv-ketels en ventilatieboxen in woningen aan Laak en omgeving. Samen met de gemeente doet Woonpalet in 2015 onderzoek naar de mogelijkheden om heel Zeewolde te voorzien van zonnepanelen.

Wonen en zorg Het is de bedoeling dat we na de zomer van 2015 de eerste paal slaan van de uitbreiding van de Sfinx. Het project kan nog vertraging oplopen door bijvoorbeeld bezwaren tegen het voorgestelde plan of een tegenvallende aanbesteding. In de uitbreiding kunnen we zo’n 30 huurappartementen en 16 zorgappartementen realiseren. Deze 16 zorgappartementen kunnen ingezet worden als intramurale verzorgingsplaats. Deze uitbreiding realiseren we in nauw overleg met Coloriet.


De organisatie en Governance Organisatie Vanaf 2015 heeft Woonpalet een nieuwe bestuurder. Onder haar leiding gaan we ons bezinnen op ons nieuwe ondernemingsplan voor de komende periode. Veel is immers veranderd voor corporaties in de afgelopen tijd en we zullen het moeten doen met minder (financiële) middelen, meer administratieve lastendruk door alle nieuwe regels en meer externe verantwoording. Maar we blijven onveranderd koersen op een voorraad woningen die van goede kwaliteit is en die voldoet aan de vraag, tegen een zo laag mogelijke huurprijs. We willen immers tevreden huurders. Verder verandert in de organisatie niet veel. Een medewerker gaat iets minder uren werken waardoor het aantal het aantal fte’s uitkomt op 15,8. Er werken 19 mensen bij Woonpalet. Het aantal verhuureenheden per fte ligt op 121 (ter vergelijking: het meest recente cijfer voor het landelijk gemiddelde is van 2012 en ligt op 93). Zoals de commissie die onze organisatie in 2014 doorlichtte met een maatschappelijke visitatie al zei: ‘Jullie zijn al erg lean, dus hierop verder bezuinigen is niet erg reëel’. Ondernemingsplan In 2015 gaan we aan de slag met een nieuw ondernemingsplan voor de periode tot 2020. De uitkomsten van het visitatierapport uit 2014 gebruiken we daarbij als input. Hierin werd aandacht gevraagd voor het toekomstbestendig maken van onze woningvoorraad gelet op de toenemende groep ouderen en jongeren in Zeewolde. Naar verwachting krijgen wij ook te maken met de gevolgen van de decentralisatie van de taken van het Rijk naar de gemeente. We verwachten dat vaker dan voorheen de meer kwetsbare mensen in de wijk blijven wonen. Met name mensen met een licht verstandelijke beperking en psychiatrische problematiek, kwetsbare ouderen en zelfstandig wonende ouderen met een zorgvraag. Dit betekent dat er meer behoefte is aan begeleiding en ondersteuning aan huis, met medische zorg aan huis en meer varianten op verzorgd wonen. Daarnaast vraagt het ook iets van de bewoners in de wijk: meer acceptatie en zorg voor elkaar. Ook de betaalbaarheid van onze woningen voor de doelgroep is een onderwerp dat we verder gaan uitwerken. Uiteraard betrekken we onze belanghebbenden bij het opstellen van het plan. Toezicht Het rapport van de parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties met de titel ‘Ver van huis’ geeft het interne toezicht van corporaties waar het fout is gegaan, een onvoldoende. Er worden termen gebruikt als ‘onvoldoende tegenkracht bieden aan de bestuurder, te passief en reactief of onvoldoende deskundig op bepaalde aspecten’. Onze raad staat echter ‘dicht bij huis’. De rvc-leden volgen de ontwikkelingen in de sector nauwlettend, zijn waakzaam op de aanslag op het vermogen van Woonpalet door alle heffingen en ze zien erop toe dat Woonpalet in staat blijft datgene te doen waarvoor zij ooit Jaarplan Woonpalet 2015/pagina 13

is opgericht: ‘Het bieden van goede huisvesting aan mensen die daar zelfstandig niet in kunnen voorzien’. De raad werkt hierbij met een toetsingskader dat jaarlijks wordt herijkt. Risicobeheersing en integriteit, de hoofdpunten waarop het mis ging bij de falende corporaties die in de schijnwerpers stonden, staan bij de raad ten minste één keer per jaar op de agenda. Voor het komende jaar is de samenstelling van de raad als volgt. aftredend in

komt in aanmerking voor herbenoeming

Organisatiemanagement Volkshuisvesting

2017

nee

2017

ja

Maatschappelijke zaken Juridisch

2018

ja

2017

ja

Financiën

2017

ja

naam

functie

deskundigheid

Mw. drs. G.P. Oosterman Dhr. F.L. Kappers Mw. M.J. Doddema Dhr. mr. R.A.P. Schouwaert Mw. drs. C.L. Suurland RA

voorzitter vicevoorzitter lid namens huurders lid namens huurders lid

De raad heeft twee commissies ingesteld die de besluitvorming van de raad voorbereiden op bepaalde aspecten van het toezicht. Dat zijn de auditcommissie die zich verdiept in de financiën en de remuneratiecommissie die gericht is op de werving, selectie en beloning. Klantgestuurd We gaan in 2015 door op de ingeslagen weg van meer klantgestuurd werken. In het proces van het afhandelen van reparatieverzoeken gaan we de klant bijvoorbeeld nog meer centraal zetten. De klant kan straks zelf via onze website een reparatieverzoek indienen en een afspraak inplannen in de agenda van de aannemer. Ook woningzoekenden zetten we meer aan het roer. In 2015 starten we met het digitaal actualiseren van ons woningzoekendenbestand, door de woningzoekende zelf. Per e-mail attenderen we de woningzoekende op het verlopen van de inschrijving. Vervolgens kan de woningzoekende zelf via mijn.woonpalet.net de inschrijving verlengen door de inschrijfgegevens te controleren en € 15 te betalen. Continu verbeteren; Opiniepeilingen In 2014 zijn we gestart met opiniepeilen via Facebook. We merken dat het nog te vroeg is om conclusies te trekken of dit het juiste medium is en welke thema’s zich hiervoor laten lenen. We doen in 2015 verder ervaringen op met de inzet van Facebook voor dit thema. Efficiency en optimalisatie Ook in 2015 gaan we verder met het optimaliseren van processen en werkwijzen. In 2014 is mijn.woonpalet.net opgeleverd, een website speciaal voor woningzoekenden. Woningzoekenden schrijven zich in via dit portaal en moeten hun inschrijving in 2015 via het portaal actualiseren. Eind 2015 zal het verhuurproces geheel digitaal plaatsvinden, inclusief het digitaal ondertekenen van het huurcontract. Ook het digitaliseren van het proces ‘afhandelen reparatieverzoeken’ is een voorbeeld van hoe we processen efficiënter maken. Door al deze ontwikkelingen neemt de administratieve druk voor Woonpalet verder af en hoeven we minder traditionele post te verzenden. Jaarplan Woonpalet 2015/pagina 14

Zeewolde op de kaart houden Als dé lokale woningcorporatie in Zeewolde voelen we ons medeverantwoordelijk voor het op de kaart houden van Zeewolde. Om ervoor te zorgen dat Zeewolde het aantrekkelijke dorp blijft dat het is, werken we voor onze huurders aan kwalitatief goed wonen. Om dat goed te kunnen doen, blijven we de samenwerking opzoeken met partijen die dat met ons kunnen doen. Gezamenlijk bespreken we hoe we de kansen voor Zeewolde het beste kunnen benutten. En waar we kansen zien om zelf iets te ondernemen om de aantrekkelijke uitstraling die Zeewolde heeft te versterken, doen we dat. Dit geldt zeker voor ons eigen woningbezit. Werken aan de zichtbaarheid van Woonpalet We willen ook in 2015 aanwezig zijn op evenementen en activiteiten in Zeewolde die in het verlengde liggen van onze eigen missie en visie. Het gebruik van social media neemt een grote vlucht en is niet meer weg te denken als communicatiemiddel. Ook in 2015 blijven we social media inzetten om zo te werken aan onze zichtbaarheid zodat we gemakkelijk te vinden zijn voor potentiële huurders, woningzoekenden en samenwerkingspartners. De mogelijkheden die onze vernieuwde website biedt om onszelf te profileren en om in contact te komen met onze klanten, gaan we in 2015 verder inzetten. KWH label In 2015 is het ons doel om op alle labelonderdelen van het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) minimaal aan de norm te voldoen en op alle labelonderdelen op of boven het landelijk gemiddelde te scoren. Het labelonderdeel ‘woning onderhouden’ is het enige onderdeel waarop we in 2014 onder het landelijk gemiddelde scoorden. In 2015 leggen we de koppeling tussen onze kernwaarden (betrouwbaar, betrokken en slagvaardig) en de meetpunten van het KWH. Hiermee wordt inzichtelijk of we ervaren worden zoals we ervaren willen worden. Klachtenmanagement We merken dat het bewustzijn bij medewerkers van het belang van klachtenmanagement is toegenomen sinds we zijn gestart met klachtenmanagement. Het is geen afrekeninstrument maar een instrument ter lering en verbetering. Kritiek moet worden opgevat als een cadeautje. We merken dat klanten het ook als positief ervaren, want een klacht wordt serieus genomen en belangrijk is dat klachten altijd worden opgevolgd. De actuele score voor dit onderdeel ligt op een 6,7, terwijl het landelijk gemiddelde op 6,5 ligt. Voor 2015 willen we de uitkomsten van de projectgroep ‘verbeteren proces reparatieverzoeken’ vertalen naar concrete maatregelen die bijdrage aan het voorkomen van klachten. Binnen Woonpalet moet het klachtenmanagement levendig blijven. De klachtenmanagers blijven klachtenmanagement dan ook regelmatig onder de aandacht brengen bij de collega’s. Ook schuiven zij regelmatig aan bij afdelingsoverleggen van de verschillende afdelingen.


Samenwerken Nieuwe prestatieafspraken De huidige prestatieafspraken tussen Woonpalet en de gemeente hebben een looptijd tot en met 31 december 2017. In 2015 actualiseren we met de gemeente de bijlagen van de prestatieafspraken. Overleg met onze huurdersvertegenwoordigingen In 2014 is een aantal nieuwe bestuursleden aangetreden. De nieuw ingeslagen weg voor de overleggen zetten we in 2015 voort. Voor 2015 staan vijf à zes bijeenkomsten gepland met Huurdersbelangen. Eén of twee van die bijeenkomsten worden gebruikt voor brainstormsessies. Belangrijke gespreksonderwerpen zijn onder andere communicatie, betaalbaarheid, huurbeleid, inkomensafhankelijke huurverhoging en strategisch voorraadbeleid. In 2015 vindt minimaal tweemaal overleg plaats met bewonerscommissies van appartementencomplexen. Daarnaast overleggen we één keer in de acht weken met de toezichthouders die we in een aantal complexen hebben aangesteld. Vasthouden goede relatie belanghouders Werken aan goed wonen is belangrijk en samenwerking daarbij is onontbeerlijk. Wij stellen ons dan ook als doel om de goede relatie die we met onze belanghouders hebben ook in 2015 voort te zetten. Dit doen we door structureel overleg te voeren en elkaar, waar nodig, op te zoeken. Alle afdelingen binnen Woonpalet dragen hiervoor zorg binnen hun eigen vakgebied.


Samenvatting De belangrijkste doelstelling voor 2015 op een rij. 1. Verbeteren operationele kasstromen. 2. Reduceren schuld per woning. 3. Actualiseren strategisch voorraadbeleid in het kader van de scheiding DAEB en niet-DAEB. 4. Verder digitaliseren en optimaliseren van het verhuurproces. 5. Verder verduurzamen en minimaal 5% van ons woningbezit van label C naar label B brengen. 6. Voorbereidingen treffen voor een nieuw ondernemingsplan. 7. Uitbreiden van de Sfinx. 8. Onderzoeken betaalbaarheid.


pagina 1

Recommend Documents