Pacht, seizoenpacht, louter gedogen: heel wat bloemen op het veld

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2008-09

Pacht, seizoenpacht, louter gedogen: heel wat bloemen op het veld … Masterproef van de opleiding ‘Master in de rechten’ Ingediend door

Annelies Gabriels (studentennr. 20042165) (major: Burgerlijk en Strafrecht)

Promotor: Prof. Dr. A. Wylleman

1

Voorwoord De masterproef die voor u ligt, draagt de titel ‘Pacht, seizoenpacht, louter gedogen: heel wat bloemen op het veld…’ en is het resultaat van vijf jaar studie. Ik heb voor dit onderwerp gekozen omdat ik graag de weg naar het Notariaat zou inslaan. Na het schrijven van deze masterproef kan ik concluderen dat deze materie mij enorm boeit en hopelijk zal blijven boeien. Het verdient voorrang een speciaal woordje van dank te richten aan alle personen die me tijdens mijn onderzoek ten volle hebben gesteund. Daarbij denk ik in de eerste plaats aan mijn promotor, Prof. Dr. Annelies Wylleman, die de begeleiding van deze masterproef op zich heeft genomen. Bij haar kon ik altijd terecht met vragen of problemen. Zij heeft me, telkens opnieuw, met raad en daad bijgestaan. Ook aan de heer Guy Kerstens, advocaat aan de balie te Oudenaarde, gespecialiseerd in Bouw-en Vastgoedrecht, ben ik dank verschuldigd. Hij verschafte me erg waardevolle tips in verband met te raadplegen literatuur en leerde me bovendien de eerste stappen te zetten in de wereld van het vastgoedrecht. Verder wil ik een bijzonder woord van dank richten aan mijn ouders. Zij hebben me de voorbije jaren niet alleen financieel, maar ook moreel gesteund. Zij hebben mij aangemoedigd op momenten dat het moeilijk was en mij tevens de kans gegeven om mijn eigen weg te vinden. Tenslotte, en niet in het minst, wil ik mijn vriend Stijn ontzettend bedanken voor alle nuttige en leuke gesprekken, die verlichting hebben geboden wanneer het nodig was. Gesprekken, die het werken aan mijn masterproef zeker ten goede zijn gekomen.

Dank aan iedereen.

Annelies Gabriels. Balegem, 11 mei 2009.

2

INHOUDSTAFEL Voorwoord ................................................................................................................................. 2 HOOFDSTUK 1 INLEIDEND HOOFDSTUK ......................................................................... 7 HOOFDSTUK 2. BELANG VAN HET GRONDGEBRUIK ................................................... 9 I. Grond is van kapitaal belang............................................................................................... 9 I.1. Inleiding ....................................................................................................................... 9 I.2. Belang van de productiefactor grond in de landbouw ................................................. 9 1) Voeding...................................................................................................................... 9 2) Veevoeding .............................................................................................................. 11 3) Kleding..................................................................................................................... 11 4) Biobrandstoffen........................................................................................................ 11 I.3. Belang van het in gebruik nemen van grond.............................................................. 12 1) Financieringsfunctie................................................................................................. 12 2) Grondgebruik en voornamelijk pacht als instrument ter bevordering ..................... 13 van doelmatig en flexibel grondgebruik....................................................................... 13 3) Pacht als instrument voor het beïnvloeden van de inkomstenverdeling .................. 14 tussen gebruikers en eigenaars van grond .................................................................... 14 4) Economische functie ................................................................................................ 14 I.4. Besluit ........................................................................................................................ 14 II. Afname van het landbouwareaal ..................................................................................... 14 II.1. Inleiding.................................................................................................................... 14 II.2. Industrialisatie, woningbouw en infrastructuur ........................................................ 15 II.3. Grondeigenaars onttrekken zich aan het landbouwgebruik...................................... 15 II.4. Besluit ....................................................................................................................... 16 III. Relatie grondprijs – grondgebruik.................................................................................. 17 IV. Achtergrond pacht en ontwikkeling pachtwetgeving..................................................... 18 IV.1. Inleiding .................................................................................................................. 18 IV.2. Ontstaan en verdere ontwikkeling van de pachtwetgeving..................................... 18 IV.3. Huidige tekst ........................................................................................................... 20 V. Een doorkijk naar de toekomst ........................................................................................ 21 V.1. Ontwikkeling van de landbouw................................................................................ 21 V.2. Gevolgen voor het agrarisch grondgebruik .............................................................. 22 1) Eigendom ................................................................................................................. 22 2) Pacht......................................................................................................................... 22 3) Seizoenpacht ............................................................................................................ 24 HOOFDSTUK 3. PACHT........................................................................................................ 25 I. Inleiding ............................................................................................................................ 25 II. Wettelijk kader ................................................................................................................ 25 III. Kenmerken van deze overeenkomst............................................................................... 25 III.1. Begripsomschrijving ............................................................................................... 25 III.2. Nadere toelichting ................................................................................................... 26 IV. Motieven om te kiezen voor deze rechtsverhouding...................................................... 28 IV.1. Inleiding .................................................................................................................. 28

3

IV.2. Vanuit het oogpunt van de pachters ........................................................................ 28 IV.3. Vanuit het oogpunt van de verpachters................................................................... 30 V. Duur van het contract en hoogte van de pachtprijs ......................................................... 31 V.1. Duur van het contract ............................................................................................... 31 V.2. De pachtprijs............................................................................................................. 33 1) Wet beperking pachtprijzen ..................................................................................... 33 2) Controle op de pachtprijs ......................................................................................... 34 3) Herziening van de pachtprijs ................................................................................... 35 4) Overschrijding van de wettelijk bepaalde pachtprijs ............................................... 35 5) Besluit ...................................................................................................................... 36 HOOFDSTUK 4. SEIZOENPACHT....................................................................................... 37 I. Inleiding ............................................................................................................................ 37 II. Kenmerken....................................................................................................................... 37 II.1. Begripsomschrijving................................................................................................. 37 II.2. Nadere toelichting..................................................................................................... 39 III. Motieven om te kiezen voor deze rechtsverhouding...................................................... 42 IV. Duur van het contract en hoogte van de vergoeding...................................................... 43 IV.1. Duur van het contract .............................................................................................. 43 IV.2. Hoogte van de vergoeding ...................................................................................... 43 HOOFDSTUK 5. BRUIKLEEN .............................................................................................. 44 I. Inleiding ............................................................................................................................ 44 II. Kenmerken....................................................................................................................... 44 II.1. Begripsomschrijving................................................................................................. 44 II.2. Nadere toelichting..................................................................................................... 44 III. Motieven om te kiezen voor deze rechtsverhouding...................................................... 45 IV. Duur van het contract ..................................................................................................... 45 HOOFDSTUK 6. BEZETTING TER BEDE........................................................................... 47 I. Inleiding ............................................................................................................................ 47 II. Kenmerken....................................................................................................................... 47 II.1. Begripsomschrijving................................................................................................. 47 II.2. Nadere toelichting..................................................................................................... 47 III. Motieven om te kiezen voor deze rechtsverhouding...................................................... 51 IV. Duur en vergoeding van deze rechtsverhouding............................................................ 53 IV.1. Duur ........................................................................................................................ 53 IV.2. Vergoeding.............................................................................................................. 53 HOOFDSTUK 7. LOUTER GEDOGEN................................................................................. 56 I. Inleiding ............................................................................................................................ 56 II. Kenmerken....................................................................................................................... 56 III. Motieven om te kiezen voor deze rechtsverhouding...................................................... 57 IV. Duurtijd en vergoeding van deze rechtsverhouding ...................................................... 57 IV.1. Duurtijd ................................................................................................................... 57 IV.2. Vergoeding.............................................................................................................. 57

4

HOOFDSTUK 8. EFFECTEN VAN ANDERE REGLEMENTERINGEN OP HET GRONDGEBRUIK .................................................................................................................. 59 I. Ruilverkaveling................................................................................................................. 59 I.1. Achtergrond van deze regeling .................................................................................. 59 I.2. De ruilverkavelingstechniek ...................................................................................... 59 I.3. Effect van de ruilverkaveling op het grondgebruik ................................................... 60 II. Melkquotaregeling........................................................................................................... 62 II.1. Achtergrond van deze regeling................................................................................. 62 II.2. Werking van de melkquotaregeling.......................................................................... 63 II.3. Effect van de melkquotaregeling op het grondgebruik............................................. 64 a) Inleiding ................................................................................................................... 64 b) De situatie in Nederland........................................................................................... 65 c) De situatie in België ................................................................................................. 68 III. Mestregeling................................................................................................................... 69 III.1. Achtergrond van deze regeling................................................................................ 69 III.2. Invoering van de mestregelgeving .......................................................................... 70 a) De Europese regeling ............................................................................................... 70 b) De Vlaamse regeling................................................................................................ 70 c) Relatie met het decreet betreffende de eenmalige perceelsregistratie...................... 72 III.3. Effect van deze regeling op het grondgebruik......................................................... 72 a) Wie is verantwoordelijk voor de bemesting?........................................................... 72 b) De dubbele aangifte ................................................................................................. 73 c) Overbemesting ......................................................................................................... 74 HOOFDSTUK 9. PACHT VERSUS DE VERSCHILLENDE ............................................... 75 RECHTSVERHOUDINGEN................................................................................................... 75 I. Pacht vs. seizoenpacht ...................................................................................................... 75 II. Pacht vs. bruikleen........................................................................................................... 75 III. Pacht vs. bezetting ter bede ............................................................................................ 76 IV. Pacht vs. louter gedogen ................................................................................................ 77 HOOFDSTUK 10. BELEID MET BETREKKING TOT GRONDGEBRUIK....................... 78 IN BELGIE .............................................................................................................................. 78 I. Gemeenschappelijk landbouwbeleid van de Europese Unie ............................................ 78 I.1. Inleiding ..................................................................................................................... 78 I.2. Ontstaan van het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid ............................................ 78 I.3. Wijzigingen aan het gemeenschappelijk landbouwbeleid ......................................... 80 a) Reden........................................................................................................................ 80 b) Mac Sharry - hervorming......................................................................................... 80 c) Agenda 2000 en de Mid Term Review .................................................................... 80 d) De gezondheidscheck............................................................................................... 81 e) Besluit ...................................................................................................................... 81 I.4. Europa en grond(gebruik) .......................................................................................... 82 I.5. Besluit ........................................................................................................................ 83 II. Van federale naar regionale ministers van landbouw...................................................... 84 II.1. Inleiding.................................................................................................................... 84 II.2. Hoe was de toestand vóór maart 2008? .................................................................... 84

5

II.3. Wat wordt geregionaliseerd en wat niet?.................................................................. 85 II.4. Evaluatie ................................................................................................................... 85 HOOFDSTUK 11. RECHTSVERGELIJKING....................................................................... 87 I. Inleiding ............................................................................................................................ 87 II. Ontstaan en evaluatie van de nieuwe Nederlandse wet ................................................... 87 III. Vormen van pacht .......................................................................................................... 90 III.1. Reguliere pacht........................................................................................................ 90 III.2. Grijze pacht ............................................................................................................. 90 III.3. Eenmalige pacht ...................................................................................................... 90 III.4. Teeltpacht ................................................................................................................ 91 III.5. Geliberaliseerde pacht van los land......................................................................... 91 HOOFDSTUK 12. SUGGESTIES........................................................................................... 93 I. Inleiding ............................................................................................................................ 93 II. Liberalisering van de pachtwet zoals in Nederland......................................................... 93 III. Rendement voor de eigenaar verhogen .......................................................................... 95 IV. Toestaan van het sleutelgeld? ........................................................................................ 96 V. Opheffen van het voorkooprecht bij verkoop tussen veilige verpachters ....................... 96 HOOFDSTUK 13. BESLUIT .................................................................................................. 98 Bibliografie............................................................................................................................. 100

6

HOOFDSTUK 1 INLEIDEND HOOFDSTUK Sinds enkele jaren zijn landbouwers geneigd om meer grond in gebruik te nemen. Het doel van het gebruik is uiteraard de uitoefening van de landbouw. Het hoe en het waarom ervan wordt in deze masterproef uitgebreid besproken. Deze vragen lopen dan ook als een rode draad doorheen dit werk. Na dit inleidend hoofdstuk 1, komt in hoofdstuk 2 het belang van het grondgebruik aan bod. In dit hoofdstuk wordt onder meer uitgelegd waarom er zo’n grote vraag naar landbouwgrond is, wat de oorzaken zijn van het ruimtegebrek en wat de verhouding is tussen de grondprijs en het in gebruik nemen van grond. Tevens vindt u in een korte historische schets terug hoe de pachtwet is ontstaan. De huidige wetgeving dateert van 4 november 1969 en is sindsdien nagenoeg niet aan wijzigingen onderhevig geweest. Ook mag men niet uit het oog verliezen dat verdere schaalvergroting naar de toekomst toe onvermijdelijk is. Een doorkijk naar de toekomst betreffende de verdere ontwikkeling van de landbouw en de gevolgen daarvan op het grondgebruik kan dan ook in de masterproef worden opgenomen. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 de pachtovereenkomst behandeld. Momenteel wordt immers 2/3de van de landbouwgrond gepacht.1 In dit hoofdstuk onderzoek ik niet alleen de kenmerken van een pachtovereenkomst, maar ook de motieven van de partijen om zo’n overeenkomst aan te gaan. Tenslotte wordt ook een apart onderdeeltje gewijd aan de duurtijd van de overeenkomst en de vergoeding die door de pachter aan de verpachter wordt betaald. Hoewel de pachtwet wel eens het kloppend hart van het agrarisch recht wordt genoemd, is het natuurlijk niet de bedoeling enkel de pacht te bestuderen. Hoofdstuk 4 bespreekt de figuur van de seizoenpacht. Net zoals in hoofdstuk 3, komen achtereenvolgens de kenmerken van een dergelijke overeenkomst, de motieven van de partijen en de duurtijd en de hoogte van de vergoeding aan bod. Naast de seizoenpacht, zijn er nog een aantal rechtsverhoudingen die het gebruik van landbouwgrond regelen. Zo komen ook de bezetting ter bede, de bruiklening en het louter gedogen meer en meer voor. Deze rechtsverhoudingen komen achtereenvolgens in hoofdstuk 5, 6 en 7 aan bod. Men kan het agrarisch grondgebruik vanuit verschillende invalshoeken bekijken. Men dient dan ook rekening te houden met andere reglementeringen, die het grondgebruik doorkruisen.

1

J. AVONDSTONDT, Juridisch boek vastgoed, Meerbeek-Kortenberg, Uitgeverij Handel en Nijverheid, 2006, 205.

7

Hoofdstuk 8 bespreekt de invloed van de ruilverkaveling, de melkquotaregeling en de mestregelgeving op het grondgebruik. In hoofdstuk 9 lijkt het mij aangewezen de verschilpunten tussen de verscheidene rechtsverhoudingen en de pacht nog eens op een rijtje te zetten. Vanuit dat oogpunt kunnen eventuele knelpunten en voordelen van de pacht en de andere rechtsverhoudingen worden blootgelegd. Ook de Vlaamse regering is zich bewust geworden van de problematiek betreffende het grondgebruik. Hoofdstuk 10 handelt hierover. De kern van de beleidsopgave voor de volgende jaren luidt: het realiseren van een duurzame landbouw, een kwaliteitsvol voedselaanbod en een vertrouwd platteland op een samenhangende wijze combineren met de wensen van burgers op het gebied van wonen, werken en vrije tijd. Dienaangaande wordt ook rekening gehouden met de fundamentele hervorming van het gemeenschappelijk landbouwbeleid dat de ministers van landbouw van de Europese Unie op 26 juni 2003 hebben goedgekeurd. Er is dus ook vanuit deze hoek aandacht voor de plaats en de ruimte die de landbouw in Vlaanderen nodig heeft. Het is de regering duidelijk geworden dat de landbouwgrond goed is en beschermd dient te worden, dat het grondgebruik intensief is en dat de landbouwers beperkt zijn in hun groeimogelijkheden. Vervolgens wordt een hoofdstuk besteed aan de regeling in ons buurland Nederland. Hoe is het grondgebruik daar geregeld? Zou het voor België eventueel nuttig zijn bepaalde constructies of normen uit Nederland over te nemen? Bovendien is op 1 september 2007 een nieuwe Nederlandse pachtwet in werking getreden, waarvan reeds wordt gezegd dat ook deze de agrariër nog niet het paradijs op aarde brengt. Tenslotte bevat deze masterproef nog een hoofdstuk 12, waarin mijn persoonlijke visies betreffende dit onderwerp aan bod komen. Tevens geef ik een aantal suggesties ter verbetering van de regeling inzake het grondgebruik, en hoofdzakelijk de pacht. Zo zou het bijvoorbeeld voor de verpachters makkelijker moeten worden gemaakt om grond voor lange tijd te verpachten. Verpachters staan hier namelijk nogal huiverig tegenover. Hun grootste angst is wellicht dat hun grond nooit meer pachtvrij komt.

8

HOOFDSTUK 2. BELANG VAN HET GRONDGEBRUIK I. Grond is van kapitaal belang I.1. Inleiding Er kan geen landbouw bestaan zonder grond. Reeds van oudsher zijn grond, arbeid en kapitaal de pijlers van het landbouwbedrijf.2 Waar ook ter wereld vormen zij de belangrijkste productiefactoren. Zij zorgen namelijk voor spanning, en die is nodig in de landbouw, want ze leidt tot draagkracht en veerkracht.3 Vandaag de dag stelt zich echter de vraag of ook kennis en technologische vooruitgang niet tot deze productiefactoren gerekend moeten worden. Ook deze factoren zijn immers noodzakelijk in de landbouw. Deze masterproef zal grotendeels het spanningsveld tussen eigenaars en pachters met betrekking tot de productiefactor grond beschrijven. I.2. Belang van de productiefactor grond in de landbouw Er is een grote vraag naar landbouwgrond omdat de landbouwer landbouwproducten dient te vervaardigen. Die landbouwproducten zijn niet alleen nodig voor voeding, veevoeding en kleding, maar ook als grondstof voor biobrandstoffen.4 1) Voeding Het spreekt voor zich dat landbouwgrond belangrijk is voor de voedselproductie.5 Reeds bij de ontwikkeling van het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid, was het een grote politieke zorg hoe de bevolking van voldoende voedsel kon worden voorzien. Die bekommernis vond zijn oorsprong in de Eerste Wereldoorlog. Op dat moment werd immers duidelijk dat Europa zelf niet in staat was om in zijn voedselbehoefte te voorzien. Voorzover dit politiek mogelijk was, moest een beroep worden gedaan op overzeese gebieden aan welke toen gunstige invoerrechten werden toegestaan.6 Naderhand begon overproductie te ontstaan en daalden de landbouwproducten in prijs.

2

X, “Van kapitaal belang”, VILT Info 2000, 4-5. N. DEVISCH, Waar is die boer gebleven? Landbouw als het canvas van de maatschappij, Leuven, Davidsfonds, 2008, 40. 4 N. DEVISCH, o.c., 45. 5 H. EVERAERT en S. LENDERS, En wat denkt de boer erover?, Brussel, Landbouw-economisch Instituut, 1996, 42; N. DEVISCH, o.c., 46. 6 J. VAN LIERDE, Europese landbouwproblemen en Europese landbouwpolitiek, Antwerpen, Standaard Wetenschappelijke Uitgeverij, 1967, 21. 3

9

Sinds kort is er weer volop aandacht voor voedselzekerheid. De oorzaak daarvan is te zoeken in de gestegen voedselprijzen. Die stijging is volgens Devisch te verklaren door een toevallige samenloop van omstandigheden.7 Zo schrijft hij dat de stijging een gevolg is van een tekort aan voedselvoorraden. Jaar na jaar stijgt de wereldbevolking, en dus ook de vraag naar voedsel. En wanneer de vraag groter wordt dan het aanbod, gaat men de voedselvoorraden aanspreken. Die worden dan ook steeds kleiner. Daar komt nog bij dat voedselvoorraden niet lang houdbaar zijn, wat de situatie in het geheel niet bevordert. De aangroei van de wereldbevolking speelt in deze context dus een belangrijke rol. Ook de Boerenbond wijst daarop. Zij voerde eind 2006 een onderzoek dat peilt naar de toestand van de Vlaamse landbouw anno 2016. Daaruit blijkt dat er tegen 2016 meer dan zeven miljard mensen op de wereld zullen zijn.8 Dat zijn heel wat mondjes meer om te voeden. Mede door dit onderzoek, groeit ook op beleidsniveau het besef dat het aantal consumenten groter wordt. Men tracht vandaag te zorgen voor een beter evenwicht tussen marktvraag en productie, en dit door allerhande steunmaatregelen.9 Daarbij komt nog het feit dat de burger zich de voorbije jaren zeer kritisch heeft opgesteld tegenover de wijze waarop het voedsel wordt geproduceerd, wat mede een gevolg is van de gemediatiseerde voedselcrisissen van de voorbije jaren. We kunnen constateren dat er zo een kloof is ontstaan tussen enerzijds de gewetensvolle burger die het opneemt voor fair trade, en anderzijds de gewetensloze consument die het liefst zo weinig mogelijk in zijn geldbeugel hoeft te tasten.10 Omdat voedsel zo levensnoodzakelijk is, gaan stemmen op om de voedselproductie niet over te laten aan de grillen van de ongebreidelde vrijhandel en zijn sterk fluctuerende prijzen.11 Voedsel blijft een strategisch goed, vandaar dat het, ook in het rijke Vlaanderen, uiterst belangrijk is dat we voor ons voedsel niet al te afhankelijk zijn van anderen. En waar nood is aan voedsel, is ook nood aan grond. Voedsel moet dus gemakkelijk te krijgen zijn, in ruime hoeveelheid aanwezig zijn, goedkoop zijn en ook nog eens geproduceerd zijn met voldoende aandacht voor het milieu, dierenwelzijn, … Een hele opdracht voor de Vlaamse landbouwer. Een opdracht, die hij zonder de productiefactor grond zeker niet tot een goed einde zou kunnen brengen.

7

N. DEVISCH, o.c., 14. BOERENBOND, Inzetten op de toekomst. Publicatie naar aanleiding van het Boerenbondcongres 2 december 2006, Leuven, Boerenbond, 2007, 150. 9 Y. LETERME, Voor landbouw. 10 mythes over de Vlaamse boer, Gent, Borgerhoff en Lamberights, 2007, 90. 10 BOERENBOND, o.c., 153. 11 Y. LETERME, o.c., 28. 8

10

2) Veevoeding De grond zorgt niet alleen dat er voedsel is voor de mens, maar brengt ook veevoeding, zoals suikerbieten, voort. 3) Kleding 4) Biobrandstoffen Tegenwoordig bekleedt energie een spilfunctie in de hele economie. De economie van vandaag is afhankelijk van energie. De hoge energieprijzen zorgen echter voor een probleem, wat onder andere een gevolg is van een gebrek aan voorraden.12 Er dient ook rekening gehouden te worden met de klimaatverandering en de vraag naar biomassa als alternatieve en hernieuwbare bron van energie. Biomassa wordt wel eens de grondstof van de toekomst genoemd. En dit heeft zo zijn weerslag op de landbouw. In de landbouwsector zijn de energiegewassen zeer sterk aan een opmars bezig. Zij zijn bedoeld voor de productie van biobrandstoffen, waarvan de bekendste biodiesel (vooral uit koolzaad) en bio-ethanol (vooral uit suikerbieten en tarwe) zijn.13 De sterke vraag naar deze biobrandstoffen treft men overal ter wereld aan, zo ook in Brazilië. Daar worden de landeigenaars slapend rijk, zo stelt men. De landeigenaren profiteren er mee van het ethanolsucces doordat zij bijna al hun land verpachten aan de ethanolfabriek. Zo brengen de energiegewassen niet alleen dubbel zoveel op als de traditionele teelten, zij zijn ook beter bestand tegen de grillen van de natuur. Op de koop toe stimuleert de overheid de teelt van energiegewassen, terwijl er aan overheidssubsidies voor de graanproductie of de veehouderij een gebrek is. Verschillende grootgrondbezitters zijn in Brazilië reeds uitgeweken naar plaatsen waar meer grond beschikbaar is voor de teelt. Men gaat zelfs zo ver dat het Amazonewoud eraan moet geloven. Ook in België wordt verwacht dat de kweek van biobrandstoffen zal stijgen.14 Iedereen dient immers zijn steentje bij te dragen aan een groene toekomst: passiefhuizen, minder verspilling, minder CO²-uitstoot, minder vervuiling,… Het zijn allemaal aangelegenheden waarover de dag van vandaag meer en meer wordt gesproken. Ook de beleidsmakers zijn er druk mee bezig. Zo worden bijvoorbeeld Europese uitstootnormen aan autoconstructeurs opgelegd vanaf 2012.15 De gemiddelde uitstoot van nieuwe auto’s mag dan niet meer bedragen dan 130 gram CO² per kilometer. Kortom, het 12

N. DEVISCH, o.c., 16. Y. LETERME, o.c., 115-116; N. DEVISCH, o.c., 16. 14 T.T. CHOW, K. HOLMSTOCK en I. RYCKAERT, Landbouw en energie, Brussel, Vlaamse Overheid, 2006, 10. 15 T.T. CHOW, K. HOLMSTOCK en I. RYCKAERT, o.c., 13-14. 13

11

lijstje van wat geregeld moet worden om een behoorlijke toekomst te krijgen, is lang, maar het is in ieder geval reeds duidelijk dat hier voor de landbouw een belangrijke rol is weggelegd. I.3. Belang van het in gebruik nemen van grond Nu het belang van de productiefactor grond zowel voor het heden als de toekomst is uitgelegd, kunnen we overgaan tot het aantonen van het belang van het gebruik van de grond van eigenaars door niet-eigenaars. Dit belang kan worden aangetoond door te wijzen op een aantal functies. 1) Financieringsfunctie Het grootste en meest in het oog springende voordeel van het gebruik van grond door derden bestaat in de verdeling van het kapitaal dat nodig is voor de exploitatie van een landbouwbedrijf.16 Zo zorgt bij pacht de verpachter voor de financiering van de grond17, terwijl de pachter steeds moet zorgen voor het bedrijfs-, rollend, en werkkapitaal. Op die manier kan de pachter al zijn geld voorbehouden om zijn bedrijf zo renderend mogelijk te maken. De dag van vandaag vergt de exploitatie van een modern landbouwbedrijf immers belangrijke en zeer dure investeringen, die niet alleen noodzakelijk zijn omwille van de aard van de exploitatie, zoals bij fruitteelt, hopteelt, …, maar ook ingevolge de wettelijke verplichtingen, zoals de mestwetgeving, het bodemsaneringsdecreet, de milieureglementering, …18 Pachten geeft heel veel ondernemers dus de kans om voor zichzelf te beginnen, een kans die ze misschien anders niet krijgen. De landbouwer die zijn grond in eigendom heeft daarentegen, moet, indien hij de grond heeft moeten aankopen, een groot deel van zijn kapitaal immobiliseren. Wanneer we beide situaties vergelijken, kunnen we concluderen dat met dezelfde financiële middelen de landbouwer-gebruiker in staat is een veel groter bedrijf te exploiteren dan de landbouwer-eigenaar. Een bijkomend voordeel in deze context bestaat erin dat bij de exploitatie door tussenkomst van een pachter bijvoorbeeld, minder beroep moet

16

J. RONDOU, Het vraagstuk der landpachten in België, Antwerpen, Standaard-Boekhandel, 1946, 12. M.J.E. BLAUW, Van Friese grond: agrarische eigendoms- en gebruiksverhoudingen en de ontwikkelingen in de Friese landbouw in de negentiende eeuw, Ljouwert, Fryske Akademy, 1995, 97; G.S. VENEMA en H.A.B. VAN DER MEULEN, Ontwikkelingen rond de financiering van agrarische bedrijven, Den Haag, LEI, 2005, 2223. 18 F. LIEVENS, “Biedt de pachtwet een antwoord op de investeringen die de moderne landbouw vereist?”, T.Agr.R. 1997, 300. 17

12

gedaan worden op geldleningen dan bij gebruik door de eigenaar zelf.19 Het komt immers vaak voor dat landbouwers-eigenaars gebukt gaan onder zware schulden. Voor grote grondgebonden bedrijven kan de betekenis van deze financieringsfunctie zeer groot zijn. De financieringsfunctie van de pacht zal uiterst belangrijk worden, en het belang van de pacht zal toenemen, wanneer een stijging van de prijzen van grond gepaard gaat met bedrijfsvergroting. Een pacht die niet goed functioneert, tast deze financieringsfunctie aan.20 Het is dan ook aangewezen dat de pacht steeds moet voldoen aan de eisen die de samenleving stelt. Naar de toekomst toe mag bovendien verwacht worden dat deze functie steeds belangrijker zal worden. Vandaag lees je voortdurend over prijsstijgingen, en sommige mensen hebben geld verloren op de beurs. Potentiële kopers hebben dat negativisme in het achterhoofd en zijn eerder geneigd hun aankoop uit te stellen en verder te gaan huren. 2) Grondgebruik en voornamelijk pacht als instrument ter bevordering van doelmatig en flexibel grondgebruik21 Volgens een studie van de Universiteit van Wageningen betekent doelmatig grondgebruik dat: 1) de grond zo wordt gebruikt dat zij niet in kwaliteit (bijvoorbeeld door uitputting, vervuiling, …) achteruitgaat; 2) de grond zoveel mogelijk in gebruik is bij de beste exploitanten; 3) de bedrijfsgroottestructuur in de landbouw niet verstard raakt. Men gaat ervan uit dat deze drie aspecten van belang zijn voor de afweging tussen de grondgebruiksvorm pacht en eigendom, maar ook voor de vormgeving van pacht, nu en in de toekomst. Men stelt dat van pacht mag worden verwacht dat het een bijdrage levert aan flexibel grondgebruik en het zeker niet in de weg staat. Onder flexibel grondgebruik verstaat men de mogelijkheid om gedurende korte tijd of langere tijd grond aan het bedrijf toe te voegen of tijdelijk aan anderen beschikbaar te stellen. Een indicator voor het flexibel grondgebruik in België vormt vast en zeker het aandeel seizoenpacht, dat gevoelsmatig stijgt.

19

J. RONDOU, o.c., 14. A.J. OSKAM, N.B.P. POLMAN en L.H.G. SLANGEN, Grondgebruik, pachtprijszettingsmechanismen, Wageningen, Wageningen Universiteit, 2003, 10. 21 A.J. OSKAM, N.B.P. POLMAN en L.H.G. SLANGEN, o.c., 12. 20

pachtcontracten

en

13

3) Pacht als instrument voor het beïnvloeden van de inkomstenverdeling tussen gebruikers en eigenaars van grond Door beheersing en beperking van pachtprijzen heeft de Belgische overheid, net als de Nederlandse, geprobeerd de inkomensondersteuning aan de landbouw niet te laten wegvloeien naar de grondeigenaars.22 Het regelen van de pachtprijzen, en dus het regelen van de inkomstenverdeling tussen gebruikers en eigenaars van de grond, was een centraal doel bij de invoering van de pachtwetgeving in 1929. De bescherming van de pachter was uitermate belangrijk. 4) Economische functie23 Doordat een contract van pacht grondeigenaars die hun landbouwgrond niet zelf willen beheren verbindt met landbouwers die op meer grond willen boeren dan ze in eigendom hebben of kunnen krijgen, vervult pacht ook een economische functie. Pacht zal wel enkel tot stand komen als beide partijen er voordeel in zien. Verpachters zijn in te delen in verschillende categorieën. Afhankelijk van hun positie ten opzichte van de pachter (al dan niet familie) en ten opzichte van de grond (wel of geen emotionele band) zullen economische overwegingen sterker of minder sterk meespelen. I.4. Besluit Gelet op al deze functies, mag verwacht worden dat het grondgebruik in de Belgische landbouw nog zal toenemen.

II. Afname van het landbouwareaal II.1. Inleiding Sedert een aantal jaren kunnen we vaststellen dat de grond een steeds schaarser goed wordt. De druk op het landbouwareaal blijft toenemen, ondanks het huidige afbakeningsproces in de ruimtelijke ordening. Verschillende factoren spelen daarbij een rol.

22

A.J. OSKAM, N.B.P. POLMAN en L.H.G. SLANGEN, o.c., 14. T. JANSSEN en K. KLOET, Pacht; fossiel of functioneel? Een aanvullende analyse op het rapport “Ruimte voor pacht”, Ede, Expertisecentrum LNV, 2000, 11. 23

14

II.2. Industrialisatie, woningbouw en infrastructuur Zo krijgen we vooreerst de vraag naar ruimte in andere sectoren.24 Het grootste slachtoffer van de ruimtelijke versnippering in Vlaanderen lijkt wel de akkerbouw te zijn.25 Waar de landbouwsector in de jaren zestig en zeventig te maken kreeg met het verlies van landbouwareaal door industrialisatie, woningbouw en infrastructuur, dan kreeg het platteland vooral sinds de jaren negentig te maken met een sterke inwijking vanuit de stad.26 Stedelingen gingen zich op het platteland vestigen, gelokt door de lage prijzen voor bouwgrond en woningen en de groene rust van het platteland.27 Vlaanderen tracht er in de toekomst ook nog op toe te zien dat de nog resterende open ruimte op het platteland niet dichtslibt. Dit in tegenstelling tot veel Europese lidstaten, die alles op alles zetten om de bevolking op het platteland te houden. Daar wordt het platteland immers verlaten en trekken de jongeren naar de steden op zoek naar werk en betere sociale voorzieningen. Ook de Boerenbond heeft in zijn onderzoek aandacht geschonken aan deze problematiek. In een enquête werden alle leden bevraagd over de toenemende druk op de landbouwgrond. Het resultaat is veelzeggend. Zo’n 58 % van de geënquêteerde land- en tuinbouwers vreest dat de versnippering en de soms verregaande bemoeizucht van de inwijkelingen de verdere ontwikkeling van hun bedrijf in de weg zal komen te staan.28 De vraag naar meer rechtszekerheid is dus groot. Ook blijkt dat slechts 45 % van de land- en tuinbouwers vertrouwen heeft in de afbakening van de in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen voorziene 750.000 hectare agrarisch gebied als een garantie voor meer rechtszekerheid. Daarom ook dringt de Boerenbond aan op een versnelde afbakening in ruimtelijke uitvoeringsplannen. II.3. Grondeigenaars onttrekken zich aan het landbouwgebruik Er is ook nog een andere reden. Als een stuk landbouwgrond vrijkomt bij het einde van de pacht, zal de eigenaar er vaak alles aan doen om niet meer in het pachtmodel te komen. Meer nog, het komt vaker en vaker voor dat de eigenaar zich zal onttrekken aan het landbouwgebruik, wat dan leidt tot afname van het landbouwareaal.29

24

J. AVONDSTONDT, o.c., 205. BOERENBOND, o.c., 108. 26 C.J.A.M. DE BONT, J.F.M. HELMING, J.H. JAGER, S.R.M. JANSSENS en G.S. VENEMA, Hoe bouwt de boer voort?, Den Haag, LEI, 2001, 28. 27 J. LUIJT en F. BETHE, De dynamiek van het grondgebruik, Den Haag, Landbouw – Economisch Instituut, 1988, 11. 28 BOERENBOND, o.c., 108. 29 A. VAN KEER, “Wilsvrijheid bij het afsluiten van pachtovereenkomsten: wordt de pachtwet dode letter?”, VAC-flash 2003, 3; X, “Pachtwet weldra een waardeloos vodje papier?”, VAC-flash 2002, 3; L. KLEP, “Niemand doorziet de gevolgen van een liberale pachtwet”, Landwerk 2000, 27. 25

15

Hierdoor wordt dan ook verklaard waarom grondeigenaars steeds vaker op zoek gaan naar alternatieve gebruiken. Grondeigenaars worden zich er meer en meer bewust van dat de pachtwet wel zeer voordelig is voor de pachter, zodat er bijgevolg een onevenwicht ontstaat tussen de rechten van de pachter en verpachter. Ook voor de overheid is het stilaan duidelijk dat er een aantal eigendomsbeperkende bepalingen in de wetgeving staan die het verpachten van grond minder aantrekkelijk maken. Er blijken dan ook heel wat stemmen op te gaan voor een versoepeling van de pachtmodaliteiten om de motivatie van de eigenaar voor het behoud van zijn grond in landbouwgebruik te verhogen. De overbescherming van de pachter komt bijvoorbeeld tot uiting in de geplafonneerde pachtprijs, de vaste pachtperiodes van negen jaar, de beperkte opzeggingsmogelijkheden voor de eigenaars van de gronden, het voorkooprecht, de eindepachtvergoeding voor de pachter,….30 Uit al deze factoren vloeit voort dat landbouwgrond waarop een pachtcontract rust, een lagere waarde heeft dan grond die vrij is van pacht. Als gevolg daarvan is het aandeel verpachte grond sterk afgenomen, zowel in België als in Nederland. Grondeigenaars gaan steeds vaker kiezen voor alternatieven. Zo kan de eigenaar kiezen voor een contract van bruikleen, een bezetting ter bede, een seizoenpacht,…31 Deze rechtsverhoudingen worden verder besproken. Ook in deze context biedt de afbakening van het agrarische gebied voor beroepslandbouw geen zekerheid, want de eigenaar blijft vrij om zijn grond in landbouwgebruik te geven of niet.32 II.4. Besluit Grond is voor de landbouw dus een eerste vereiste, maar die is inmiddels in Vlaanderen en Nederland nog schaarser geworden. Niet de grond, maar de landbouwgrond verdween. Zo is in de tweede helft van de vorige eeuw in ons land meer dan de oppervlakte van de volledige provincie West-Vlaanderen aan landbouwgrond verdwenen. De voorbije decennia heeft de Vlaamse landbouw zich dan ook gedeeltelijk van de grond losgekoppeld. De Vlaamse land- en tuinbouw is zeer intensief geworden.33 Men kon ook niet anders dan op deze wijze te werk te gaan. Regio’s met weinig grond hadden geen andere keuze dan grondloze landbouwbedrijven uit te bouwen, althans zonder grond ter plaatse. Men ging varkens op stal plaatsen en de ‘grond’ als het ware gaan invoeren, bijvoorbeeld door het 30

E. STASSIJNS, “Knelpunten pacht. Perspectief van het Hof van Cassatie.”, in N. HOECKX en A. VERBEKE (ed.), Knelpunten pacht, Antwerpen, Intersentia, 2008, 88. 31 S. TASTENOYE, “Bewuste uitsluiting van de pachtwet”, Pluimvee, 2003, 33. 32 LANDELIJK VLAANDEREN, Ruimte voor het landbouwbedrijf, Brussel, Vereniging van Bos-, Land- en Natuureigenaars v.z.w., 2007, 7-8. 33 Y. LETERME, o.c., 31.

16

gebruik van Braziliaanse soja in het varkensvoeder. Veevoedergrondstoffen worden elders in de wereld geteeld, en dus niet langer op Vlaamse maar op buitenlandse grond. Wanneer we de vergelijking maken met de E.U., constateren we dat de productiviteit in Vlaanderen per hectare vijfmaal hoger ligt dan in de E.U.

III. Relatie grondprijs – grondgebruik Dat in Vlaanderen de grond een schaarse productiefactor is, weerspiegelt zich in de grondprijzen. Deze zijn gevoelig gestegen. De stijging is niet alleen het gevolg van het feit dat er tezelfdertijd een vraag naar grond is vanuit andere sectoren, maar is tevens het gevolg van de technische ontwikkelingen binnen de landbouw.34 Die technische ontwikkelingen hebben namelijk geleid tot schaalvergroting en een hoge agrarische grondproductiviteit, welke op hun beurt leiden tot een hoge grondvraag.35 En waar er veel vraag is, zijn er hoge prijzen. De hoge grondprijzen hebben tot gevolg dat boeren zich niet vlug grond in eigendom zullen aanschaffen, en eerder grond zullen gaan gebruiken. In vergelijking met de hoge aankoopprijs van landbouwgronden zijn de pachtprijzen bijzonder laag. Hierdoor valt dan ook de populariteit van het pachten grotendeels te verklaren. In de wet is een maximumprijsregime ingeschreven. Dit is een systeem waarbij per landbouwstreek door provinciale pachtprijscommissies de maximaal toepasbare pachtprijzen worden vastgesteld. Dit gebeurt op basis van het aan elk perceel verbonden kadastraal inkomen, waarop een door de commissie te bepalen vermenigvuldigingscoëfficiënt wordt toegepast. De overheid heeft geprobeerd door de beperking van de pachtprijs de inkomensondersteuning aan de landbouw niet te laten wegvloeien naar de grondeigenaars. De grondeigenaars vinden dit echter niet zo aangenaam. Het verpachten van grond levert hen slechts een laag rendement op. Bij dit rendement is in de eerste plaats de jaarlijkse pachtsom van belang. In de tweede plaats is er de jaarlijkse waardeverandering van de grond, en een derde factor is het kopen van grond als verpachte grond, om de grond vervolgens na verloop van tijd te verkopen, als onverpachte grond.36 Het maximumprijsregime beïnvloedt niet alleen de jaarlijkse pachtsom voor de verpachter, maar ook de waardeverandering van grond, en ook het verschil tussen de waarde van de verpachte grond en de onverpachte grond. Maar, onder druk van de economische realiteit enerzijds en bij gebrek aan effectieve administratieve controlemogelijkheden anderzijds wijkt de feitelijke toestand vaak in grote mate af van wat door de wet wordt voorgeschreven. In werkelijkheid wordt de maximale 34

LANDELIJK VLAANDEREN, o.c., 2-3. A.H.T. HEISTERKAMP, Agrarisch grondverkeer, Arnhem, Gouda Quint B.V., 1985, 73. 36 A.J. OSKAM, N.B.P. POLMAN en L.H.G. SLANGEN, o.c., 37. 35

17

pachtprijs een minimale pachtprijs. Er worden allerlei constructies opgebouwd om te ontkomen aan sommige beperkende bepalingen.37 Zo gaan de grondeigenaars: -

pachtvrije gronden vooral verkopen; het grondgebruik al dan niet fictief zelf gaan beheren;

-

verpachten in vertrouwen aan personen van wie redelijkerwijze kan worden verwacht dat zij geen gerechtelijke procedure zullen inzetten met betrekking tot de pachtprijs of tot het vrijgeven van de gronden.

Aan de zijde van de pachters kan worden vastgesteld dat voor landbouwers met een goede beroepskennis en met gunstige bedrijfsstructuren de wettelijke maximale pachtprijs beduidend lager is dan de economische rente van sommige percelen, zodat landbouwers elkaar beconcurreren door het betalen van hogere pachtprijzen of drempelvergoedingen. Bij groeiende bedrijven is tevens het besef ontstaan dat zij zich grotendeels afsluiten van toegang tot bijkomende grond indien zij zich strikt en uitdrukkelijk wensen te houden aan de door de pachtwet geboden bescherming. In de praktijk kan men dus vaststellen dat de werkelijk betaalde pachtprijzen heel wat hoger liggen dan de maximaal toegelaten pachtprijzen.

IV. Achtergrond pacht en ontwikkeling pachtwetgeving IV.1. Inleiding In ons land wordt momenteel zo’n twee derde van de landbouwoppervlakte als pachtgrond uitgebaat. Ons land heeft daarmee de hoogste pachtgraad ter wereld.38 Hoe is die pachtverhouding nu ontstaan? Een korte historische schets zal meer duidelijkheid brengen. IV.2. Ontstaan en verdere ontwikkeling van de pachtwetgeving Het verhaal neemt een aanvang op het einde van de Middeleeuwen. Er was toen nog grond in overvloed en de boeren konden zich vestigen waar ze wilden. De eigenaars, die zelf niet de mogelijkheid hadden de grond te bebouwen, waren tevreden als ze iemand konden vinden, die deze wilde bewerken. Ze zorgden goed voor de pachtboeren: ze lieten er huizen voor bouwen, verschaften hen gereedschappen en vee, beloonden hen voor hun arbeid, … Als zij dit niet deden, konden ze de pachter moeilijk behouden. Deze kon zich immers makkelijk elders vestigen. De landheren waren de beschermers van hun omgeving, en ontvingen als 37

L. MARTENS, “De Belgische Pachtwet: commentaar vanuit de landbouweconomie”, in P.C. VAN DEN NOORT (ed.), De wijsheid in pacht, De Bilt, KPR speciale produkties, 1990, 102-103. 38 X, “Prijzen landbouwgronden en pachtprijzen”, Landbouwleven 1995, 39; P. VANAVERMAETE, Van direct naar indirect structuurbeleid in het Belgisch agrarisch recht, Brussel, Belgische vereniging voor agrarisch recht, 1976, 13.

18

vergoeding enige cijnzen of grondrenten, hand- en spandiensten. De meeste gronden waren eigendom van grote landheren of van kloosters en liefdadige stichtingen. De grond werd beschouwd als gemeen goed, dat dienen moest voor het algemeen belang. De boeren hadden dus geen eigendommen in de strikte zin van het woord, maar zij hadden het recht op hun grond te blijven, zolang zij hun plichten deden; en de grond verschafte hen zekerheid van bestaan, als zij wilden werken en sparen.39 De Reformatie heeft verandering gebracht in deze toestand. Het algemeen belang werd teruggedrongen. Het privaat belang haalde de bovenhand. Iedereen begon alleen voor zichzelf te zorgen en er volgde een tijd van verdeeldheid en eigenbelang. Twee factoren speelden hierbij een grote rol. Vooreerst was er een vermeerdering van de bevolking en een gebrek aan bebouwbare grond. Ten tweede is er de verdwijning van het christendom, het christelijk recht en de christelijke zeden. De katholieke kerk hield steeds minder eigendom over. Men kan spreken over een verschuiving in de eigendomsverhoudingen, toen na de Reformatie de overheid de kloostergoederen eerst confisqueerde en deze vervolgens, vooral in de jaren 1638-1640, te gelde maakte door verkoop aan particulieren. De kopers kwamen voornamelijk uit kringen van de adel en andere aanzienlijken. Vanaf 1640 kwam de helft van de kloostergoederen bij de adel terecht en 30% bij de gegoede burgerij. Slechts 5% is toegevallen aan de gebruikers. Wel werd de ontwikkeling, waarbij er veel pachters waren en weinig gebruikers/eigenaars tijdens de Reformatie versterkt voortgezet. De boeren werden dus gedwongen zich te onderwerpen aan allerlei willekeurige en harde voorwaarden van vreemde heren. Wereldoorlog I zorgde voor een historisch moment op het vlak van de verhouding tussen eigendom en pacht. Het aandeel landbouwondernemingen dat de landbouwer in eigendom had, nam toe. Dit kwam doordat in de oorlogsperiode de landbouwers veel levensmiddelen hadden kunnen verkopen tegen hoge prijzen en zij zo hun inkomen zagen stijgen. Met dit verworven kapitaal konden ze dan landbouwgrond aankopen. Het belang van het agrarische areaal uitgebaat in eigendom steeg tussen 1910 en 1929 van 28 % naar 38 %, wat voor België een ongekend hoog cijfer was.40 Deze toestand was evenwel geen lang leven beschoren. Eind 1929 brak de grote economische crisis uit. Deze crisis had een daling van de koopkracht tot gevolg, wat een verminderde vraag naar landbouwproducten met zich meebracht. Er volgden scherpe prijsdalingen, met als

39

G. VAN DEN ELSEN, Het pachtrecht, Helmond, De Reijdt, 1915, 4-9. Y. SEGERS en L. VAN MOLLE, Leven van het land. Boeren in België. 1750-2000, Leuven, Davidsfonds, 2004, 57. 40

19

onvermijdelijk gevolg dat het inkomen van de boeren terugliep.41 Het aandeel gepachte landbouwondernemingen steeg opnieuw naar ongeveer 65 % in 1950. Reeds ten tijde van de Reformatie gebeurde het dus dat de pachtboeren slachtoffers werden van de eigenaars. Meer en meer groeide de idee dat het dringend noodzakelijk was de pachter te beschermen tegen deze druk en willekeur. Men ging deze problematiek de pachtkwestie noemen, maar eigenlijk ging het meer om een machtskwestie, en dit erkende ook onze Staatscommissie van Landbouw. De verpachter is de sterkere en dit in meerdere mate, naargelang er minder grond voor de pachter beschikbaar is. Wie de pachtkwestie wenste op te lossen, hoefde zich de vraag te stellen: hoe moet de pachter beschermd worden? En niet enkel deze, maar ook vele andere vragen dienden beantwoord te worden. Moest de pacht worden afgeschaft of aan de tijdsomstandigheden worden aangepast? Hoe hoog diende de pachtsom te zijn en hoe kon zij worden betaald? Wie zou het risico voor onvoorziene toevallen dragen? Hoelang hoorde de pacht te duren en hoe moest zij eindigen? Waren er vergoedingen noodzakelijk voor aangebrachte verbeteringen?42 Op al deze vragen kwam een antwoord op 7 maart 1929. Toen werd namelijk een nieuwe wet gestemd die de kleine pachter een betere bescherming bood.43 Deze wet verving de bepalingen van de Code civil van Napoléon. IV.3. Huidige tekst Het burgerlijk recht kent als typische kenmerken de contractvrijheid en de belangen van eigendom. De wetgever heeft de relatie tussen pachter en verpachter nader geregeld door de contractvrijheid te beperken en via de wet beperkingen op te leggen, vooral wat de duur van de pachtcontracten en de hoogte van de pachtprijs betreft. In 1951 kwam er een vernieuwde versie van de pachtwet. Als basistekst geldt momenteel de Wet van 4 november 1969, welke in 1988 nog eens werd aangepast. Dat is ondertussen echter al twintig jaar geleden. In België kan men spreken van een strikte wetgeving in verband met de pacht. Dergelijke strakke regeling komt echter meer en meer onder vuur te liggen…44

41

J. VAN LIERDE, o.c., 21-22. G. VAN DEN ELSEN, o.c., 5. 43 L. DERIDDER, Le bail à ferme et le droit de préemption, Bruxelles, Service public fédéral finances, 2005, 11. 44 Infra, 92. 42

20

V. Een doorkijk naar de toekomst V.1. Ontwikkeling van de landbouw De landbouw wordt als een essentiële economische activiteit voor de toekomst beschouwd, maar dan in een nieuwe context. Vermits de inkomens in de landbouw al jaren onder druk staan, is schaalvergroting onvermijdelijk: alleen grotere bedrijven zullen het voor de bedrijfshoofden mogelijk maken het hoofd boven water te houden. Enkel zij zullen over voldoende inkomen beschikken. Technische ontwikkelingen versterken de neiging tot schaalvergroting, en er lijkt geen reden te bestaan waarom die ontwikkeling tot stilstand zou komen te staan. De productiviteit in de landbouw zal dus waarschijnlijk stijgen, en dit betekent dat er minder boeren nodig zullen zijn. Tegelijkertijd betekent dit dat minder boeren de groeiende vraag naar voedsel zullen moeten beantwoorden.45 Alles wijst dus op een daling van het aantal boeren in de landbouw. Verder vormt ook de verwachte klimaatverandering een sturende kracht die in de komende decennia van belang kan zijn. Over deze kracht bestaat echter nogal wat onzekerheid, maar het zou tot gevolg kunnen hebben dat sommige laaggelegen gebieden minder geschikt worden voor landbouw. Ook kan in de Vlaamse landbouw worden vastgesteld dat er zich naast de fulltime boeren een groeiende groep hobbyboeren vormt. Dit is een trend die zich situeert in de context van diversificatie of verbreding. De verbreding zal zich in allerhande gedaantes aanbieden. Zo zullen landbouwers nieuwe activiteiten op de hoeve organiseren, nieuwe productiemethodes uitproberen of nieuwe producten vervaardigen. Hoevewinkels en plattelandstoerisme winnen enorm aan populariteit. Op die manier gaat de consument zelf meer en meer een rol spelen in dit hele verhaal. De consument van vandaag gaat zich producten aanschaffen, waarvan hij zeer goed weet waar ze vandaan komen. Ook de studie van de Boerenbond heeft aangetoond dat werken naar de toekomst toe betekent snel te kunnen inspelen op nieuwe verwachtingen van de consument. Men doelt dan niet alleen op de Vlaamse, maar ook op de buitenlandse consument, want indien de agrarische sector verder wil groeien, zal ook de buitenlandse consument steeds belangrijker worden. Daarnaast zijn ook de politieke krachten, zoals het landbouwbeleid, het handelsbeleid en het energiebeleid zonder twijfel meer voelbaar bij de ontwikkeling van de landbouw. Bovendien is het mogelijk dat zich op termijn productieverschuivingen zullen voordoen naar gebieden waar de grond minder schaars is, zoals naar Midden- en Oost-Europa. Of dit echter

45

Y. LETERME, o.c., 107-115.

21

een goede oplossing is, valt te betwijfelen. In die regio’s zullen we namelijk weer met andere beperkingen worden geconfronteerd, zoals kapitaal, infrastructuur en klimaat. V.2. Gevolgen voor het agrarisch grondgebruik Bij elk van bovenvernoemde trends is duidelijk nog steeds een grote behoefte aan ruimte voor de landbouw aanwezig. Het is inderdaad zo dat bedrijven dienen uit te breiden en over ruimte dienen te beschikken om schaalvergroting mogelijk te maken. Enkel zo kan men de bedrijven een degelijke toekomst bieden. Uit dit verhaal over de grond kunnen we dan ook afleiden dat de Vlaamse landbouw dynamischer is dan ooit en bovenal geen grond meer kan missen. Iedereen zal in de toekomst efficiënt moeten omspringen met de ruimte die we hebben. Het is immers niet mogelijk Vlaanderen ook maar één hectare groter te maken. Ook in de toekomst is het denkbaar dat de druk op het landbouwareaal zal blijven bestaan.46 Grond is schaars, wat resulteert in hoge grondprijzen. Dit leidt er dan weer toe dat starters niet meer zo happig zijn om te boeren. Wat is de weerslag daarvan op het gebruik van de grond? 1) Eigendom Enerzijds gaan starters zich niet meer zo vlug grond in eigendom verschaffen, aangezien het aankopen van grond reeds genoeg kapitaal vergt. Boeren die zich eigendom aanschaffen, gaan er vaak zware schulden aan overhouden. Anderzijds worden ze ertoe verplicht gronden in eigendom aan te kopen omdat privé-personen en openbare besturen steeds minder geïnteresseerd zijn. 2) Pacht Boeren pachten graag. Verschillende redenen spelen hierbij een rol. In eerste instantie kan de pachter door het sluiten van een pachtovereenkomst op een goedkope manier gronden gebruiken, zonder dat hij de grond moet aankopen, wat een ferme hap uit zijn budget zou zijn.47 De pachter kan dus voldoende financiële middelen overhouden voor andere investeringen, welke met de exploitatie van een landbouwbedrijf gepaard gaan. Er moeten immers ook machines en materieel worden aangekocht. En indien de boer rendabel wil blijven, moet hij ook investeren in nieuwe technologie. Ten tweede kan de pachter genieten van het voorkooprecht. Dankzij dit recht kan de pachter steeds de gronden aankopen die wegens hun ligging, aard of nuttigheidsgraad onmisbaar zijn voor zijn bedrijf. De

46 47

A.H.T. HEISTERKAMP, o.c., 15. A.H.T. HEISTERKAMP, o.c., 16.

22

bedrijfszekerheid van de pachter wordt hierdoor vergroot; in laatste instantie kan hij namelijk steeds zelf aankopen. Bovendien is de kost van het pachten zelf uiterst laag, omwille van het feit dat de pachtprijzen onderworpen zijn aan een maximumprijsregime.48 Vervolgens volgt nog een fundamenteel element van de pachtersbescherming: de regeling van de pachtopzeg vanwege de verpachter. Het is voor de verpachter niet eenvoudig tot opzeg over te gaan. Bij eigenaars valt daarentegen niet zo’n groot enthousiasme voor het verpachten van gronden te onderkennen. Zij willen het volledige beschikkingsrecht over hun gronden zonder inperking van hun rechten door een pachter die wettelijk zeer goed is beschermd. Bijgevolg is er sprake van een terugloop van het pachtareaal. Deze terugloop wordt, volgens Wolff, veroorzaakt door de zogenaamde pachtdruk, namelijk het verschil tussen verpachte en pachtvrije grond.49 Bij pachtvrij komen van de grond leidt dit vaak niet meer tot herverpachting, of sterker nog, tot het onttrekken van de grond aan het landbouwgebruik. De strakke regeling van de Pachtwet wordt daarvoor als belangrijkste oorzaak gezien, en dit naast het lage directe rendement op pacht.50 In Nederland is men reeds vroeg tot deze vaststelling gekomen. Men heeft er bovendien ook reeds oplossingen uitgewerkt. In België komt deze kwestie nu pas tot zijn volle ontwikkeling. Indien men aan deze problemen tegemoet wil komen, dient men volgens Wolff de Pachtwet te liberaliseren, waardoor het voor eigenaren aantrekkelijker zou worden om opnieuw te verpachten. Alleszins lijkt het aangewezen dat er vooreerst een duidelijke belangenafweging plaatsvindt. Die mag dan ook niet uit het oog worden verloren. In deze context kan rekening worden gehouden met drie (soms ietwat tegenstrijdige) belangen: 1) De gebruiker wil komen tot de zekerheid van zijn exploitatie (zo mogelijk voor zijn hele loopbaan), dit gecombineerd met de vrijheid ervan en de mogelijkheid deze aan zijn kinderen te mogen overdragen. 2) De eigenaar die geërfd heeft en dus successierechten betaalde, of gekocht heeft als belegging, wil een voldoende rendement, met de mogelijkheid om zijn goed te kunnen verkopen indien hij het wenst, of om het goed zelf economisch of familiaal te gebruiken naar eigen goeddunken.

48

P. VANAVERMAETE, o.c., 14. W. J. WOLFF, “Discussies rond pacht”, in P.C. VAN DEN NOORT (ed.), De wijsheid in pacht, De Bilt, KPR speciale produkties, 1990, 37. 50 X, “Naar een einde van de blokkering van de pachtprijzen?”, Eig.mag. 2006, 6. 49

23

3) Ook de gemeenschap heeft er alle belang bij dat de grond zo economisch en sociaal mogelijk wordt gebruikt in het kader van het algemeen belang.51 Uit de enquête van de Boerenbond blijkt dat niet minder dan 72 % van de boeren zelf aandringt op een versoepeling van de pachtmodaliteiten. Gebleken is wel dat boeren voornamelijk pleiten voor nieuwe, wettelijk geregelde gebruiksnormen die een winwinsituatie creëren voor gebruiker en eigenaar.52 3) Seizoenpacht Eigendom en pacht waren de traditionele vormen van grondgebruik. Daar zijn er nu een aantal bijgekomen. De praktijk heeft ertoe geleid dat zeer dure seizoenpachten en andere aparte contracten worden afgesloten, waarmee men de te strikte wet kan omzeilen. Het is goed denkbaar dat deze alternatieve gebruiken van de grond in de toekomst nog zullen toenemen.

51 52

E. COOREMAN, “Hoe de gronden voor het familiaal landbouwbedrijf financieren?, T. Agr. R. 1983, 73-81. Boerenbond, o.c., 110.

24

HOOFDSTUK 3. PACHT I. Inleiding Dit hoofdstuk behandelt kort het wettelijk kader inzake pacht. Vervolgens worden de kenmerken van de pachtovereenkomst, de motieven om te kiezen voor deze overeenkomst, de duur van het contract en de hoogte van de pachtprijs besproken.

II. Wettelijk kader Zoals hoger reeds werd vermeld, wordt de pachtovereenkomst, mits enkele aanpassingen, nog steeds grotendeels geregeld door de Wet van 4 november 1969 tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendommen. Deze wet is een lex specialis ten aanzien van de huur van goederen, zoals geregeld in de artikelen 1708-1831 van het Burgerlijk Wetboek. Het Burgerlijk Wetboek kent in deze materie niet minder dan drie leges speciales: de huishuurwet, de handelshuurwet en de pachtwet. Het Burgerlijk Wetboek vervult met andere woorden een complementaire functie ten aanzien van de pachtwet.53 De pacht vertoont bijgevolg een nauw verband met de regeling van de huur. Deze samenhang komt in de eerste plaats tot uitdrukking in het feit dat de bepalingen van de pacht onmiddellijk op die van huur volgen. In de tweede plaats vinden een aantal gezamenlijke regels hun toepassing op beide contracten. Niettegenstaande heeft de pacht zich door wetgeving, rechtspraak en rechtsleer meer en meer losgemaakt van de huur.54

III. Kenmerken van deze overeenkomst III.1. Begripsomschrijving Voor de toepassing van de pachtwet is het vereist dat er een overeenkomst is, die een aantal kenmerken bevat. Zo moet het gaan om55:

53

W. DE BONDT, “Tweehonderd jaar Burgerlijk Wetboek en vijfenzeventig jaar pachtwet in België”, T.Agr.R. 2004, 220. 54 EUROPESE ECONOMISCHE GEMEENSCHAP, Rechtsvergelijkende studie van de relaties tussen verpachter en pachter in de landen van de E.E.G., Brussel, Publikatiediensten van de Europese Gemeenschappen, 1961, 12. 55 H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK, M. SNICK en W. VAN GERVEN, De pachtovereenkomst, Gent, Larcier, 2004, 76-83; J. HERBOTS, “Het toepassingsgebied van de nieuwe Pachtwet”, in R. GOTZEN en J. HERBOTS (ed.), De nieuwe Pachtwet, Antwerpen, Kluwer, 1989, 7-19; P. RENIER, Le bail à ferme, Brussel, Kluwer, 2005, 21; R. EEMAN, “Landpacht en notariële praktijk, of de triomf van de casuïstiek”, Notarius 1996, 315.

25

-

een huurovereenkomst;

-

een huur van onroerende goederen; een huur van landeigendommen; een akkoord van de partijen over de toepassing van de pachtwet; een gebruik met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten; een bedrijfsmatig gebruik; een marktgerichte uitbating; een gebruik dat hoofdzakelijk is.

Deze kenmerken vloeien uiteraard voort uit een aantal wettelijke bepalingen, en werden naderhand door rechtspraak en rechtsleer verduidelijkt. III.2. Nadere toelichting a) een huur van landeigendommen Zo wordt het begrip pacht in artikel 1711, 3de lid van het Burgerlijk Wetboek omschreven. Dit artikel stelt dat het moet gaan om “een contract waarbij landeigendommen worden verhuurd”. Overeenkomstig artikel 1709 B.W. gaat het dus om een huurovereenkomst. Het moet namelijk gaan om een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de laatstgenoemde zich verbindt te betalen. In artikel 1 van de pachtwet staat dan weer vermeld dat de pachtwet van toepassing is op “de huur van onroerende goederen die, hetzij vanaf de ingenottreding van de pachter, hetzij krachtens een overeenkomst tussen de partijen in de loop van de pachttijd, hoofdzakelijk gebruikt worden in zijn landbouwbedrijf”. Hoe verenigt men nu deze omschrijvingen? Aangenomen moet worden dat het begrip landeigendommen uit artikel 1711, 3de lid B.W. betrekking heeft op onroerende goederen, zoals vermeld in artikel 1 van de pachtwet. Echter, niet elk onroerend goed is een landeigendom, zodat niet elke verhuring van een onroerend goed aan een landbouwer als een pacht kan worden beschouwd.56 Het komt immers ook voor dat een landbouwer onroerende goederen huurt die niet zijn ingeschakeld in zijn landbouwbedrijf. Alleszins, de verhuring van roerende goederen wordt uitdrukkelijk uitgesloten.57

56

J. RONDOU, Wat eigenaar en pachter van ons pachtrecht behooren te weten, Leuven, Belgische Boerenbond, 1929, 10. 57 E. STASSIJNS, o.c., 87-95.

26

Tevens is het ook zo dat niet elke pachtovereenkomst onder de toepassing van de pachtwet valt. Zo kan het gaan om huurders die wel een landbouwactiviteit hebben, maar die niet bedrijfsmatig gebruiken. Om de volgende redenen is het precies omschrijven van de landbouwactiviteiten zeer belangrijk. Enkel zo kan men bepalen welke contracten onder toepassing van de pachtwet vallen en of de persoonlijke exploitatie als reden van opzegging kan worden aangevoerd. Bovendien is dit ook van belang voor het uitoefenen van het voorkooprecht door de pachter. Zoals verder zal blijken, is het voornamelijk doordat de andere rechtsverhoudingen niet aan de kwalificatie van dit kenmerk van huurovereenkomst voldoen, dat zij zich gaan onderscheiden van de pacht. b) Consensus tussen de partijen over de bestemming van het gehuurde goed Vervolgens moet er tussen de partijen een consensus bestaan over de bestemming van het gehuurde goed voor de landbouw, ook wanneer de bedrijfsmatige exploitatie van bij de ingebruikneming plaats heeft.58 Het is een feit dat pachters er gemakkelijk van uit gaan dat de inhuurneming van landgoederen automatisch onder de toepassing van de pachtwet valt. Echter, als de partijen overeenkomen dat een onroerend goed wordt verhuurd voor een andere bestemming dan de landbouw, en voorzover het hierbij niet de bedoeling is de wet te ontduiken, zal de pachtwet niet van toepassing zijn. De omstandigheid dat de pachter het goed hoe dan ook gebruikt in het raam van zijn landbouwexploitatie, verschaft hem geen rechten. Het enige wat een landbouwer, in het geval hij zich niet bewust is van het feit dat het niet volstaat een landgoed te huren opdat de pachtwet van toepassing is, kan doen, is trachten te bewijzen dat de andersluidende afspraken bij de inhuurneming zijn gemaakt met als doel de pachtwet te ontduiken. Het is dan ook niet verwonderlijk dat voornamelijk verpachters trachten te ontsnappen aan de strenge bescherming van de pachtwet. Dit bewijs kan worden geleverd door alle bewijsmiddelen, vermoedens en getuigen inbegrepen. Bijgevolg is het van zeer groot belang na te gaan wat de bedoeling van de partijen is. Voorzichtigheidshalve is het best de agrarische bestemming duidelijk in het geschrift vast te leggen.59

58

Cass. 12 december 2002, R.W., 2004-2005, 1298; J. DE NOLF, “Pacht is er maar als verpachter daarmee akkoord gaat”, Vastgoedinfo, Kluwer, 2005, 1; D. NUYTTEN, “De pachtwet op losse schroeven?”, Proeftuinnieuws 2003, 12. 59 D. NUYTTEN, o.c., 12.

27

c) Een gebruik met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten Verder moet het gaan om een gebruik met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten, met uitsluiting van bosbouw.60 d) Bedrijfsmatig gebruik Artikel 1 van de pachtwet stelt vervolgens dat het gebruik bedrijfsmatig moet zijn. Herbots legt uit dat de term ‘bedrijfsmatig’ wijst op een uitbating met een economisch oogmerk. Daarmee doelt hij erop dat de vruchten of oogsten die de landbouwer bekomt, bestemd zijn voor verkoop, of om de eigen veestapel te voeden. Het begrip impliceert volgens hem niet dat de gebruikers exclusief landbouwers moeten zijn, noch dat landbouw hun hoofdberoep zou zijn.61 e) Uitgesloten overeenkomsten Artikel 2 van de pachtwet bevat tenslotte nog zes overeenkomsten die niet onder de toepassing van de pachtwet vallen. Het gaat om overeenkomsten die normaal als pachtovereenkomsten zouden dienen te worden beschouwd ingevolge de bepalingen van artikel 1, maar die door de wetgever uitdrukkelijk van de toepassing van de pachtwetgeving zijn uitgesloten.

IV. Motieven om te kiezen voor deze rechtsverhouding IV.1. Inleiding Het feit dat landbouwers in zo’n grote mate kiezen voor deze overeenkomst, heeft uiteraard zo zijn redenen. De pachtwet biedt namelijk een bijzonder grote bescherming aan de pachter, en deze graad van bescherming kan vanuit twee oogpunten worden bekeken. IV.2. Vanuit het oogpunt van de pachters Pacht is een vorm van grondgebruik waarbij de verpachter zijn kapitaal aanwendt en dus zorgt voor de financiering van de grond, terwijl de pachter zich toelegt op de exploitatie van de grond tegen een vergoeding. Een relatief lage vaste pachtprijs gecombineerd met een langdurige beschikkingsmacht over de grond maakt van pacht een aantrekkelijk krediet in

60 61

H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK, M. SNICK en W. VAN GERVEN, o.c., 83. J. HERBOTS, o.c., 15.

28

natura.62 De pachter gaat een lening met de verpachter aan voor de productiemiddelen grond en gebouwen. Indien de duurtijd van de pachtovereenkomst dan is afgelopen, geeft hij de verplichting de geleende productiemiddelen weer terug te geven zonder dat hij zich iets hoeft aan te trekken over de prijsveranderingen op de grondmarkt. Wanneer de pachter de zaken op deze manier aanpakt, houdt hij voldoende financiële middelen over voor andere investeringen, die noodzakelijk zijn om een winstgevend bedrijf uit te bouwen. Dit - op een goedkope manier - betrekken van onroerend goed in het bedrijf is een eerste reden voor de pachter om te kiezen voor een pachtovereenkomst. Een tweede reden die het vermelden waard is, is uiteraard het prijskaartje verbonden aan het pachten. De kost van het pachten is uiterst laag, omwille van het feit dat de pachtprijzen onderworpen zijn aan een maximumprijsregime, dat verder wordt besproken. De bedrijfscontinuïteit is een derde reden die een belangrijke rol speelt voor de pachter om te kiezen voor de pachtovereenkomst. Immers, voor een gezonde ontwikkeling van het landgebruik onder de rechtsvorm van pacht is vereist dat de wetgeving een genoegzame duur van dit recht waarborgt. De exploitant zal immers geen investeringen verrichten, als hij niet over voldoende zekerheid beschikt. Perspectieven op lange termijn zijn in de landbouw nu eenmaal onmisbaar. Sinds de Wet van 4 november 1969 beschikt de pachter terzake over ruime waarborgen. Momenteel zijn er namelijk uniforme pachtperiodes van negen jaar, behoudens enkele beperkte uitzonderingen, gekoppeld aan een limitatief stelsel van opzegredenen. Voor een uitgebreide bespreking hiervan verwijs ik naar 3.3. Een vierde reden om zijn voorkeur te geven aan een pachtovereenkomst kan bestaan in het voorkooprecht dat de pachtwet toekent aan de pachter.63 Door dit recht zal de pachter bij verkoop van het pachtgoed als eerste de keuze hebben om het gepachte goed te kopen. Men zou dit recht eigenlijk kunnen beschouwen als een toegangspoort voor de pachter tot de eigendom. Verder is er ook nog de figuur van de pachtoverdracht waarop de pachter een beroep kan doen en waardoor de continuïteit van de bedrijfsvoering over de generaties heen wordt gewaarborgd. De pachter kan namelijk, zonder toestemming van de verpachter, zijn pachtovereenkomst overdragen aan een aantal in de pachtwet opgesomde personen (bijvoorbeeld de echtgenoot, de kinderen, de adoptieve kinderen, de kinderen van de echtgenoot, …). Het hoeft geen betoog dat met deze figuur de continuïteit van de in WestEuropa in hoog aanzien staande gezinsbedrijven ten zeerste wordt gediend. 62

A.J. OSKAM, N.B.P. POLMAN en L.H.G. SLANGEN, o.c., 10. Art. 47 Pachtwet; A. VAN KEER, “Verkoop zonder recht van voorkoop voor de pachter na machtiging van de Vrederechter”,(noot onder Oudenaarde 25 oktober 2000), T.Agr.R. 2001, 42. 63

29

Tenslotte kan ook nog melding worden gemaakt van een aantal bepalingen in de pachtwet die de pachter de zekerheid bieden bij het einde van de overeenkomst te zullen worden vergoed voor gedane werken. Zo geeft artikel 26 de pachter een recht op vergoeding voor de kosten van gebouwen en werken, artikel 28 voor de beplantingen, artikel 45 voor het stro, de mest en de navette, en de bebouwingen die hij reeds heeft verricht, en artikel 46 voor geleden schade na opzeg omwille van een bestemmingsverandering van het gepachte goed. IV.3. Vanuit het oogpunt van de verpachters Naast de motieven voor de pachter, zijn er ook een aantal motieven op te sommen die de grondeigenaar ertoe kunnen aanzetten zijn grond te verpachten. Zo is het instandhouden van het familiebezit de belangrijkste.64 Vaak gaat de eigendom van grond over van generatie op generatie.65 De nieuwe eigenaar is vandaag de dag dikwijls geen landbouwer meer, maar wil wel het familiebezit in stand houden. De grond verpachten zorgt hier dan voor een goede oplossing. Op die manier wordt bovendien een meerwaarde door de landbouwer aan zijn goed aangebracht, zonder dat hijzelf daarvoor iets dient te ondernemen. Verder zijn er ook eigenaars die in onroerend goed investeren en het zien als een beleggingsobject.66 Reeds enige tijd terug is gebleken dat grond als beleggingsobject niet moet onderdoen voor alternatieve beleggingsmethodes, zoals aandelen en obligaties. Het financiële klimaat van tegenwoordig heeft daarbij uiteraard zijn invloed gehad: door de malaise op de beurzen krijgen financierders relatief minder aandacht voor aandelen en meer voor investeringen in onroerend goed. De wetgever heeft met de wet van 13 mei 1999 tot stimulering van de langetermijnpachten nog twee bijkomende voordelen gegeven aan de verpachter die een langetermijnpacht sluit, en dit om de bedrijfszekerheid voor de landbouwers te vergroten.67 Zo werd in eerste instantie artikel 8 § 1 van de pachtwet aangepast. Dit artikel laat de verpachter toe om vanaf de derde pachtperiode de pachtovereenkomst op elk moment op te zeggen voor exploitatie door hemzelf of door bevoorrechte familieleden tot in de vierde graad. Deze uitgebreide opzeggingsmogelijkheid geldt bovendien niet alleen voor de pachtovereenkomsten die partijen hebben afgesloten vanaf de inwerkingtreding van de wetswijziging, i.e. op 13 juli 1999, maar ook op de bestaande pachtovereenkomsten.

64

C.J.A.M. DE BONT, J.F.M. HELMING, J.H. JAGER, S.R.M. JANSSENS en G.S. VENEMA, o.c., 50. J.L.M. KAPTEIJN, “Over wijsheid en pacht”, in P.C. VAN DEN NOORT, De wijsheid in pacht, De Bilt, KPR speciale produkties, 1990, 57. 66 LANDELIJK VLAANDEREN, o.c., 5-6. 67 R. EEMAN, o.c., 324. 65

30

Ten tweede heeft de wet van 13 mei 1999 ook op fiscaal vlak in een voordeel voor de verpachter voorzien.68 Voor de inkomsten uit verpachtingen bevat het Wetboek van de Inkomstenbelastingen de volgende fiscale regels. Er is een algemeen gunstregime, wat betekent dat, naast het betalen van de onroerende voorheffing, enkel het geïndexeerd kadastraal inkomen de belastingen ondergaat.69 Er is ook een bijzonder gunstregime, wat betekent dat de inkomsten uit een loopbaanpacht volledig fiscaal worden vrijgesteld, zodat de onroerende voorheffing bevrijdend werkt.70 Dit laatste regime is door de wetgever uitgebreid. Thans genieten de authentieke pachtovereenkomsten van gronden met een eerste gebruiksperiode van minstens achttien jaar ook van deze vrijstelling.71

V. Duur van het contract en hoogte van de pachtprijs V.1. Duur van het contract Zoals hoger reeds werd opgemerkt, is de bedrijfscontinuïteit één van de voornaamste redenen voor de pachter om te kiezen voor een pachtovereenkomst. Met de duur van het contract staat en valt namelijk de bestaanszekerheid van de pachter. Daarnaast is ook het algemeen belang ermee gediend. De Belgische pachtwet heeft deze bedrijfscontinuïteit willen verwezenlijken met het invoeren van wettelijke minimumtermijnen voor pachtovereenkomsten. Overeenkomstig artikel 4 van de pachtwet bedraagt de wettelijke minimumtermijn in België negen jaar, en dient deze te worden vastgesteld door de partijen. Indien een kortere tijd is bedongen, dan wordt hij van rechtswege op negen jaar gebracht. Hetzelfde artikel bevat onmiddellijk ook de mogelijkheid tot verlenging bij gebreke van geldige opzegging. Ook deze bepaling werkt de bestaanszekerheid van de pachter danig in de hand. Immers, als er niet geldig wordt opgezegd, dan wordt de pacht automatisch verlengd voor een periode van negen jaar. Hoewel deze wettelijke bepalingen de pachter een grote bescherming bieden, zodat de pacht voor de pachter meestal de ideale rechtsverhouding vormt, is dit voor de grondeigenaar vaak niet het geval. In deze context kan het volgende probleem met betrekking tot de pacht naar voor worden geschoven. De opzegmogelijkheden zijn bijzonder voordelig voor de pachter, zodat je als eigenaar bij wijze van spreken niet van de pachter verlost geraakt. Dat is uiteraard niet wat een grondeigenaar wil. Een grondeigenaar wil ten allen tijde over zijn grond kunnen beschikken. Dit recht komt hem toe ingevolge zijn eigendomsrecht overeenkomstig artikel 68

R. GOTZEN, “Actoren in het agrarisch recht”, T. Agr. R. 2001, 16. Art. 7 § 1, 2°, b) W.I.B. 70 Art. 12 § 2, eerste lid W.I.B. 71 Art. 12 § 2, tweede lid W.I.B.; R. GOTZEN en W. VEULEMANS, “Vernieuwingen in de pachtwet”, Groene krant 2000, 6. 69

31

543 van het Burgerlijk Wetboek. Grondeigenaars zullen dan ook zelden geneigd zijn pachtcontracten af te sluiten. En zo komen de belangen van pachter en verpachter lijnrecht tegenover elkaar te staan. De gebruiker van de grond zal kiezen voor het contract dat hem het meeste rechtsbescherming biedt op het vlak van continuïteit, terwijl grondeigenaars vaak huiverachtig staan tegenover verpachten voor lange tijd. Hun grootste angst is namelijk dat hun grond nooit meer pachtvrij komt. Vanuit dit opzicht kan eigenlijk het succes van de alternatieve rechtsfiguren worden verklaard. Partijen gaan hun overeenkomst dermate boetseren dat ze niet onder de dwingende wetsbepalingen valt. En dit is ook mogelijk zonder in beginsel van wetsontduiking beschuldigd te worden. In het fiscaal recht bijvoorbeeld wordt dergelijke werkwijze zeer veel toegepast, en is ze ook perfect geldig, zolang men maar niet bedrieglijk te werk gaat.72 Ook in de Belgische Senaat is deze problematiek reeds aan bod gekomen bij de bespreking van het wetsvoorstel tot wijziging van de artikelen 9 en 12.6 van de pachtwet.73 Deze artikelen betreffen de opzegging door de verpachter, om het bedrijf persoonlijk te exploiteren. Deze wijziging had tot doel te verhinderen dat financiële ondernemingen geld verdienen ten koste van de landbouw. Grond mag immers niet het voorwerp van speculatie worden. Toen echter de algemene bespreking van het wetsvoorstel een aanvang nam, werd het duidelijk dat de meningen verdeeld waren. Zo stelde de heer Lejeune enerzijds dat de wijziging ertoe strekt de werkzekerheid van de pachter te verhogen, doordat het een einde tracht te maken aan bepaalde praktijken die in een aantal gevallen kunnen wijzen op de bedoeling de wet te omzeilen. Anderzijds waarschuwde hij ervoor dat de wijziging ook tot gevolg zou hebben dat het onevenwicht tussen de belangen zou worden versterkt en dat eigenaars-verpachters die werkelijk oprecht overwegen om door de oprichting van een vennootschap net als hun pachter zelf landbouwer te worden, gestraft zouden worden. Hij voegde eraan toe dat de eigenaars bijgevolg te allen prijze zouden vermijden hun goed te verpachten. En hij heeft gelijk gekregen. Lejeune wijst in diezelfde parlementaire voorbereidingen op het succes van de handelshuurwet van 30 april 1951, die wél het evenwicht heeft gevonden tussen de belangen van huurders en verhuurders. Dit blijkt volgens hem uit het feit dat voor deze wet geen wijzigingen nodig zijn geweest, wat voor de pachtwet wel het geval was. Verder legt hij uit dat men ook op vlak van de landbouw een dergelijk evenwicht zou kunnen vinden, op voorwaarde dat de pachtwet volledig wordt herwerkt, wat de pachtmarkt een nieuwe dynamiek zou geven. 72

J. HERBOTS, “Over het beleid van de rechter en wetsontduiking. De creatie van de nieuwe overeenkomst van bezetting ter bede.” in H. COUSY, S. STIJN en W. VAN GERVEN, Liber amicorum Walter van Gerven, Deurne, Kluwer, 2000, 265. 73 Wetsvoorstel tot wijziging van de artikelen 9 en 12.6 van de pachtwet, Parl. St. Senaat 2001-2002, nr. 2401/3.

32

Deze hervorming zou volgens hem twee doelstellingen moeten hebben: 1) een betere rendabiliteit van de pachtovereenkomst voor de verpachter; 2) de invoering van een termijn inzake pachtovereenkomsten. De eerste doelstelling zou kunnen worden bereikt door de toekenning van rechtstreekse of onrechtstreekse fiscale voordelen. De tweede doelstelling zou de agrarische pachtmarkt een nieuwe impuls kunnen geven, doordat zij een einde zou maken aan het eeuwigdurend karakter van de pachtovereenkomst dat de landeigenaars angst inboezemt, en aanleiding geven tot bepaalde werkwijzen die als een simulatie beschouwd kunnen worden met als doel de pachtwet te omzeilen. Immers, zo stelt Lejeune, door dit eeuwigdurend karakter wordt het verpachten van gronden vaak beschouwd als een gedeeltelijke verbeurdverklaring van het recht op eigendom. Het gevoel van onrechtvaardigheid wordt ook nog verscherpt doordat het rendement van het land dat wordt bewerkt, gemiddeld 100 tot 200 % hoger ligt dan de pachtprijs die door de wet is vastgesteld, terwijl de eigenaar ook nog eens moet opdraaien voor de onroerende voorheffing, de verrekening in de personenbelasting en de successierechten met betrekking tot dit goed. De handelswetgever heeft dit goed begrepen en heeft niet alleen de huurgelden geliberaliseerd, maar ook een automatische maximumtermijn vastgesteld voor de huurovereenkomst. Hoewel deze problematiek dus al is besproken in de Senaat, heeft de wetgever toch nog toe geen stappen ondernomen om een nieuwe Belgische pachtwet in te voeren, wat in Nederland wel is gebeurd. V.2. De pachtprijs 1) Wet beperking pachtprijzen Naast de duur van het contract verdient ook de tegenprestatie aandacht. Aan het ter beschikking stellen van landeigendommen door de verpachter is uiteraard een prijs verbonden.74 De pachter en de verpachter komen vrij een prijs overeen, maar de verpachter mag niet meer vragen dan wat de wet toestaat.75 Er is namelijk een regime van maximumprijzen. De regel is dat de maximumprijs gelijk is aan het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van de grond of het gebouw, vermenigvuldigd met een bepaalde coëfficiënt die verschilt per landbouwstreek en per provincie. Om de drie jaar worden deze

74

E. STASSIJNS, “De recente evolutie van het landpachtrecht”, in F. MOEYKENS (ed.), De Praktijkjurist V, Gent, Academia press, 2003, 53. 75 F. LIEVENS, o.c., 302.

33

coëfficiënten aangepast en dit is voor het laatst gebeurd op 14 december 2007. Deze coëfficiënten blijven dus van kracht tot 14 december 2010. De prijs is een essentieel bestanddeel van de pachtovereenkomst.76 Pacht kan namelijk slechts een instrument van grotere betekenis worden als er een overbrugbare afstand is tussen de prijzen die de pachters willen betalen en verpachters willen ontvangen. In tegenstelling tot andere landen zoals Nederland en Frankrijk, kent België een grote mate van vrijheid, wat de aard van de pachtprijs betreft. De pachtwet bepaalt dat de prijs in geld of in natura kan worden uitgedrukt. Ten aanzien van de pachtprijs in natura bepaalt de wet slechts, dat daarvoor enkel in aanmerking komen landbouwproducten van het gepachte goed of van de streek, terwijl ieder product slechts 40 % van de globale pachtprijs mag uitmaken. Bij niet-naleving van dit voorschrift wordt, op vordering van één der partijen, de tegenprestatie door de rechter verbeterd. Nederland en Frankrijk daarentegen gaan heel ver met de voorschriften omtrent de vorm, waaraan de tegenprestatie moet voldoen. In Nederland is de pacht in natura verboden. 2) Controle op de pachtprijs Deze strenge bepaling hangt nauw samen met de in Nederland bestaande preventieve controle van de pachtprijs door de Grondkamer. Dergelijk controlemechanisme is één mogelijkheid om de hoogte van de pachtprijs te controleren. Dit mechanisme kennen wij in België niet. Het mechanisme voorziet in een voorafgaande goedkeuring van de tegenprestatie door een overheidsorgaan. Dit kan vanzelfsprekend een zeer ingrijpend systeem genoemd worden, aangezien men er in dit stelsel niet aan ontkomt ieder pachtcontract vooraf te beoordelen, ook diegene waarvan men reeds op het eerste zicht kan stellen dat zij toelaatbaar zijn. Uiteraard kruipt hier heel wat tijd en energie in. Administratief is dit dus een niet te onderschatten werk. Het hoeft dan ook geen betoog dat partijen het hieraan verbonden oponthoud als hinderlijk ondervinden. Men zou dit systeem dan ook niet gebruiken, moest er zo geen belangrijk voordeel aan verbonden zijn: de doeltreffendheid ervan.77 Bij de vaststelling van de toelaatbare hoogte van de tegenprestatie hoeft men zich namelijk niet te beperken tot enkele globale, in de wet vastgelegde normen, doch men kan ook met de meer concrete omstandigheden rekening houden. Hierdoor wordt een gedifferentieerde prijsbeheersing in de hand gewerkt. Het Belgische pachtstelsel kent enkel de zogenaamde repressieve controle. Dit is een eenvoudiger stelsel, waarbij geen overheidsorgaan ter preventieve controle wordt 76 77

J. AVONDSTONDT, o.c., 207. EUROPESE ECONOMISCHE GEMEENSCHAP, o.c., 35.

34

ingeschakeld. Bij dit systeem hebben de partijen zelf de mogelijkheid om achteraf naar de rechter te stappen en een aanpassing van de pachtprijs aan de wettelijke bepalingen te vragen. 3) Herziening van de pachtprijs Naast dit alles, verdient het ook de aandacht even de herziening van de pachtprijs te bespreken. Ingeval van gewijzigde omstandigheden kan de pachtprijs worden herzien. Dit is een mogelijkheid die nauw samenhangt met de lange duur. Immers, het is tijdens deze lange duur dat een zodanige wijziging in de omstandigheden kan intreden, dat de aanvankelijk vastgestelde tegenprestatie niet langer verantwoord is. Door deze herziening moet de verstarring, die steeds de pachtverhouding bedreigt, zowel ten gunste van de pachters als ten gunste van de verpachter worden doorbroken. 4) Overschrijding van de wettelijk bepaalde pachtprijs Ondanks het regime van maximumprijzen, kan toch worden opgemerkt dat de reëel betaalde pachtprijzen vaak de wettelijk bepaalde pachtprijs overschrijden.78 Dit fenomeen doet zich voornamelijk in West-Vlaanderen voor. Zo gebeurt het vaak dat landbouwers met kennis van zaken een pachtprijs gaan aanbieden die hoger ligt dan de wettelijk toegelaten maxima, en dit om naïeve eigenaars tot het aangaan van een pachtovereenkomst te verleiden. Zo’n overeenkomsten zijn niet absoluut nietig, vermits de wet op de beperking van de pachtprijzen slechts een wet van dwingend recht is, zodat het aan de pachter toekomt de vermindering van de bedongen pachtprijzen te vragen. De praktijk leert ook dat pachters vervolgens bij al dan niet toegelaten onderpacht hogere pachtprijzen gaan vragen aan de onderpachter. Voor oudere pachters vormt dit één van de redenen om zich vast te klampen aan de bestaande pachtcontracten.79 Bovendien wordt er in verschillende streken een hoge ‘chapeau’ of ‘pas de porte’ gevraagd (en gegeven) om een stuk te kunnen pachten. Een dergelijke chapeau, ook het drempelgeld of sleutelgeld genoemd, is een bijkomende last die geen genade vindt in de ogen van de meeste rechters. In een arrest van 31 oktober 1985 heeft ook het Hof van Cassatie de chapeau door de pachter aan de verpachter betaald, veroordeeld. De eigenaar kan dan ook veroordeeld worden tot het terugbetalen van het sleutelgeld.80 Er is, volgens een later cassatiearrest, slechts één

78

M. DAMBRE, De huurprijs, Brugge; Die Keure, 2009, 185; E. STASSIJNS, o.c., 68. E. STASSIJNS, o.c., 105. 80 E. STASSIJNS, Pacht, Gent, Story-Scientia, 1997, 105. 79

35

mogelijkheid waarin de verbintenis tot het betalen van drempelgeld niet nietig is: namelijk in de verhouding tussen een overnemende en overlatende pachter.81 Het feit dat de pachter het teveel betaalde aan de verpachter kan terugvragen, vormt opnieuw een voordeel voor pachters die een stuk grond huren door middel van een pachtovereenkomst. Bij andere gebruiksvormen is er immers geen maximaal toegelaten prijs voor het gebruik van de grond, zodat de teveel betaalde vergoeding niet herleid kan worden tot een bepaald maximumbedrag. Met andere woorden, drempelgeld kan enkel worden afgedwongen wanneer er in concreto geen afbreuk wordt gedaan aan dwingende bepalingen. Merchiers stelt zich daarbij terecht de vraag of het dan wel nog enig nut heeft? Zij stelt op ludieke wijze dat een Belg geen Belg zou zijn, moest hij geen oplossing hebben gevonden voor dit probleem. In de praktijk wordt dan ook ‘dessous de table’ toegepast, oftewel ‘onder de tafel kan alles’.82 5) Besluit Feit is dat aan de moderne problemen van pachtrecht aandacht is besteed in de Belgische wet. De wet bevat in duidelijke bewoordingen bepalingen betreffende de duur van het contract, de tegenprestatie,… Soms is de aanpassing aan de landbouwkundige eisen evenwel niet zo gelukkig uitgevallen. Het directoraat-landbouw van de E.E.G. heeft in het verleden reeds verklaard dat de Belgische wetgeving nogal ingewikkeld is omdat de wetgever steeds heeft getracht de wijzigingen te incorporeren in de reeds bestaande wet, en dat daardoor een niet harmonisch geheel van bepalingen is ontstaan.83 Bovendien besteedt de Belgische wet ook geen aandacht aan het probleem dat de pachtrechtelijke regeling kan worden ontgaan door het in het leven roepen van buiten de pachtdefinitie vallende gebruiksrechten. Nog ernstiger echter vond zij het feit dat teveel in de wet is geregeld en te weinig is overgelaten aan de vrije beoordeling van een rechter of overheidsinstantie. Nederland onderscheidt zich in dit opzicht in gunstiger zin. Misschien zou het niet slecht zijn ook in België te gaan denken aan een liberalisering van de pachtwet, zoals die in Nederland is doorgevoerd en in één van de volgende hoofdstukken wordt besproken.

81

Cass. 12 juni 1998, Arr. Cass. 1998, 690. Y. MERCHIERS, “Chapeau, pas de porte ou dessous de table, ofte gelukte of mislukte pogingen om dwingende wetsbepalingen te omzeilen bij pacht- en woninguurprijzen”, in E. DIRIX en J. HERBOTS (ed.), Liber Amicorum Jacques Herbots, Deurne, Kluwer, 2002, 234. 83 EUROPESE ECONOMISCHE GEMEENSCHAP, o.c., 42-43. 82

36

HOOFDSTUK 4. SEIZOENPACHT I. Inleiding Ook bij deze rechtsfiguur worden achtereenvolgens de kenmerken, de motieven, de duur en de hoogte van de vergoeding besproken.

II. Kenmerken II.1. Begripsomschrijving Seizoenpachten zijn geen verpachtingen in de eigenlijke zin van het woord. Het gaat om verhuringen voor één seizoen. Seizoenpachten kunnen worden afgesloten door eigenaars, maar ook door pachters. Is de pachtwet op dergelijke overeenkomsten van toepassing? Het eerste artikel van de pachtwet zegt dat de wet van toepassing is op de pacht van onroerende goederen die, hetzij vanaf de ingenottreding van de pachter, hetzij krachtens een overeenkomst van partijen in de loop van de pachttijd, hoofdzakelijk gebruikt worden in zijn landbouwbedrijf, met uitsluiting van de bosbouw. Het tweede artikel heeft hierop echter een aantal uitzonderingen voorzien. Ook de seizoenpacht behoort tot die uitzonderingen. De pachtwet is namelijk niet van toepassing op overeenkomsten waarvan het voorwerp een duur van minder dan een jaar gebruik in zich sluit en waardoor de exploitant van gronden en weiden, na de voorbereidingsen bemestingswerken te hebben uitgevoerd, het genot daarvan voor een bepaalde landbouwteelt aan een derde afstaat tegen betaling.84 Indien de derde zich in dit geval beroept op het voordeel van de pacht, moet hij de pachtovereenkomst bewijzen, alsook dat de exploitant niet de voorbereidings- en bemestingswerken heeft uitgevoerd.85 Verschillende auteurs maken evenwel een duidelijk onderscheid tussen de term ‘seizoenpacht’ en ‘cultuurcontract’. Bijvoorbeeld d’Udekem d’Acoz, die de seizoenpacht omschrijft als een gewone pachtovereenkomst waarvan de duur beperkt is tot één seizoen en waarbij de seizoenpachter alle bewerkingen uitvoert. Op een dergelijke overeenkomst zijn

84 85

Art. 2, 2° Pachtwet. Rb. Dinant 8 september 2004, T.Ag.R. 2004, 284.

37

volgens hem alle bepalingen van de pachtwet van toepassing. Het cultuurcontract is dan volgens hem de uitzondering voorzien in artikel 2, 2 van de pachtwet.86 Andere auteurs, zoals Stassijns, schijnen helemaal geen verschilpunten te zien tussen het cultuurcontract en de seizoenpacht87, terwijl de parlementaire voorbereidingen uit 1964 toch kort melding maken van enig verschil. Daarin staat dat cultuurcontracten slechts gesloten worden voor één jaar, en gewoonlijk telkens met een andere contractant of voor een ander perceel, waarbij de partijen nooit de bedoeling hebben gehad een pachtovereenkomst af te sluiten. Bovendien worden zij gewoonlijk aangegaan met de pachter en niet met de eigenaar, en de velden worden, in tegenstelling tot wat met de seizoenpacht gebeurt, door de pachter klaargelegd.88 Nog anderen schrijven dan weer dat de term ‘seizoenpacht’ sinds de pachtwetwijziging van 1988 in zijn betekenis is vervallen.89 Volgens Herbots daarentegen heeft de wetswijziging van 1988 er net voor gezorgd dat het begrip een bijzondere betekenis heeft gekregen, aangezien het uitsluitend gaat om overeenkomsten die tussen een pachter en een derde worden gesloten, en dus niet tussen een eigenaar en een landbouwuitbater. Volgens hem vallen laatstgenoemde pachtovereenkomsten onder de Pachtwet.90 Dit wijst nog maar eens op de vele verwarring die er in het kader van dit onderwerp in de rechtsleer bestaat. Na verder onderzoek is tevens gebleken dat ook de rechtspraak niet onmiddellijk een oplossing aanreikt. Het lijkt me dan ook aangewezen dat de wetgever, of eventueel het Hof van Cassatie, terzake een duidelijke regeling uitwerkt. Immers, indien teveel onduidelijkheid heerst, wordt het recht meer een last dan een hulp, en dat kan toch helemaal niet de bedoeling zijn? Vele misverstanden vinden hun oorsprong in het feit dat het desbetreffende artikel 2, 2° van de pachtwet verschillende keren is gewijzigd. Vóór 1988 bepaalde het artikel 2, 2° van de pachtwet dat de achtereenvolgende overeenkomsten betreffende eenzelfde perceel, waarvan het voorwerp een gebruik voor een duur van minder dan één jaar in zich sluit, uit het toepassingsgebied van de vermelde wet werden gesloten, voorzover zij niet tussen dezelfde personen waren aangegaan.91

86

H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, W. VAN GERVEN, o.c., 110. Zie ook: J. AVONDSTONDT, o.c., 211. 87 E. STASSIJNS, “De seizoenpacht of het cultuurcontract”, (noot onder Luik 2 april 1998), T.B.B.R. 2000, 307. 88 Parl. St. Senaat, 1964-65, nr. 295, 7. 89 O. WULLEPIT, “Cultuurpachten”, Boer en Tuinder, 2004, 39. 90 J. HERBOTS, o.c., 275. 91 Y. RANSCELOT, “Les Baux Saisonniers”, T.Agr.R. 1991, 91.

38

Met de wetswijziging van de pachtwet in 1988 heeft de wetgever willen vermijden dat talrijke eigenaars een seizoenpacht gingen afsluiten met landbouwers om de Pachtwet te omzeilen.92 Bij een seizoenpacht kan de landbouwer namelijk ten allen tijde uitgezet worden zonder recht op enige vergoeding. Immers, het feit dat de seizoenpacht niet onder de Pachtwet valt, impliceert onmiddellijk dat de seizoenpachter bij beëindiging van de seizoenpacht geen rechten heeft. Hij moet de gronden teruggeven. Opdat er sprake kan zijn van een seizoenpacht, dient aan verschillende kenmerken voldaan te zijn. De seizoenpacht moet: -

toegestaan zijn door een exploitant van gronden en weiden;

-

deze exploitant moet vooraf de voorbereidings- en bemestingswerken uitvoeren; het moet gaan om een gebruiksovereenkomst van minder dan één jaar;

-

voor een bepaalde teelt; tegen betaling.

II.2. Nadere toelichting a) de verhuurder is exploitant van de gronden Om onder de Pachtwet te vallen, geldt als eerste voorwaarde dat de verhuurder exploitant van de gronden moet zijn.93 Dit betekent dat bij een seizoenpacht beide partijen landbouwer dienen te zijn. Want wie geen landbouwer is, kan geen exploitant zijn in de zin van artikel 1 van de Pachtwet. Zo moeten beide partijen een landbouwbedrijf exploiteren, hetzij als hoofdof als bijberoep. Het vonnis van het Vredegerecht te Wolvertem van 30 oktober 1997 bevestigt dit: ‘La conclusion d’un bail saisonnier nécessite une exploitation agricole dans le chef du loueur au sens de l’art. 1 de la loi sur les baux à ferme. Si les loueurs ne remplissent pas les conditions exigées pour conclure un bail saissonier, l’usage des terres par le locataire doit être qualifié comme un bail à ferme ordinaire.’94 In 2004 werd deze voorwaarde nogmaals bevestigd door de uitspraak van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Verviers: ‘Une société anonyme qui loue des terres sans les exploiter ellemême, mais qui les fait exploiter par des tierces personnes, ne bénéficie pas de la loi sur les

92

G. TRAEST, “De nieuwe wet op de landpacht”, T.P.R. 1988, 809-812. P. RENIER, o.c., 29. 94 Vred. Wolvertem 30 oktober 1997, 61. 93

39

baux à ferme, puis qu’elle n’exploite pas les biens concernés dans son exploitation agricole à elle.’95 De exploitant, die de grond in seizoenpacht geeft, blijft eveneens de landbouwuitbater voor de verschillende wetgevingen, onder meer de milieuwetgeving. Voor verdere uitleg in deze context verwijs ik naar hoofdstuk acht van deze masterproef.96 b) de verhuurder moet vooraf de voorbereidings- en bemestingswerken uitvoeren Het komt aan de verhuurder toe om, voorafgaandelijk aan het sluiten van de huur, de werken van voorbereiding en bemestingen uit te voeren. Het zaaien of planten en de oogstwerkzaamheden daarentegen, worden geheel of ten dele ten laste van de gebruiker gelegd. Het is wel zo dat de verhuurder het materiële werk kan laten verrichten door derden (loonarbeiders), maar dit dient dan te gebeuren onder zijn verantwoordelijkheid en dagelijkse leiding.97 Bovendien draagt de verhuurder ook de kosten van het werk. Het is voor hem immers gevaarlijk te proberen de wet te ontduiken door een geheime afspraak met de seizoenpachter volgens dewelke laatstgenoemde de kosten zal dragen. Want indien de seizoenpachter erin slaagt met alle middelen deze geheime afspraak te bewijzen, zal er van seizoenpacht geen sprake zijn en zal de pachtwet van toepassing zijn. Uit dit kenmerk vloeit ook voort dat niet-landbouwers geen seizoenpachten kunnen afsluiten. Ook een landbouwer die zijn bedrijf heeft stopgezet, kan niet meer als landbouwer worden beschouwd. Het is wel zo dat als een niet-landbouwer gronden en weiden verhuurt aan een landbouwer, de verhuring onder de pachtwet valt, ook als er een seizoenpacht is afgesloten. Dit gebeurt echter niet automatisch. Zoals in vele andere gevallen, zal de rechter steeds de gemeenschappelijke bedoeling van de partijen dienen na te gaan. Het hoeft geen betoog dat als de eigenaar de bedoeling had de pachtwet te omzeilen, wat duidelijk is als hij de gronden en weiden niet zelf bemest maar doorlopend, jaar in jaar uit, aan de landbouwer ‘in seizoenpacht geeft’ en die seizoenpachter de gronden zelf bemest, de rechter de pachtwet toepasselijk zal verklaren. Als de eigenaar daarentegen de gronden zelf bemestte en liet gebruiken in afwachting van een andere regeling, bijvoorbeeld een

95

Rb. Verviers 20 oktober 2004, T.Agr.R. 2005, 220. Infra, 59. 97 L. DERIDDER, o.c., 14. 96

40

vereffening-verdeling, een verkoop, gebruik door familieleden,… zal de rechter de pachtwet niet toepasselijk verklaren.98 Van Keer omschrijft dat pachters hun gronden altijd in seizoenpacht mogen verhuren, maar stelt dat de rechtbanken wel aannemen dat, als dat drie of vier jaar na elkaar gebeurt, dit bewijst dat de pachter zijn gronden niet echt nodig heeft. De verpachter heeft in dat geval de mogelijkheid pachtontbinding te vorderen. Voor een verpachter is het evenwel niet zo eenvoudig na te gaan of de pachter de pachtgronden in seizoenpacht heeft gegeven, dan wel of hij de grond in onderpacht verhuurde aan een andere landbouwer. Dit laatste wordt de onderpacht genoemd, en wordt door de wet verboden, tenzij in twee gevallen: de verpachter geeft zijn toestemming, of de onderpacht gebeurt volledig aan een bevoorrecht familielid.99 Overeenkomstig artikel 29 van de Pachtwet moet de pachter zijn pachtplichten nakomen en mag hij geen schade berokkenen aan de verpachter. Indien de pachter zonder toestemming van de verpachter het pachtgoed geheel of gedeeltelijk in onderpacht verhuurt en daardoor schade ontstaat voor de verpachter, kan de verpachter de pachtontbinding vorderen. Een probleem dat hierbij de kop opsteekt is wel dat de verpachter niet alleen het bewijs van de onderpacht, maar ook het bewijs van de schade zal moeten leveren. c) Een duur van minder dan één jaar Een duur van minder dan één jaar is eveneens kenmerkend voor de seizoenpacht. Dit betekent dat zodra de duur van 1 jaar (365 dagen) wordt overschreden, er pacht ontstaat en de overeenkomst overeenkomstig artikel 4 van de Pachtwet op 9 jaar wordt gebracht. Dit kenmerk heeft dan ook tot gevolg dat voor een teelt die langer dan één jaar moet groeien, zoals asperges, geen seizoenpacht kan worden gesloten. Er bestaat echter wel de mogelijkheid dat gedurende opeenvolgende jaren seizoenpachten worden gesloten. Dergelijke seizoenpachten moeten niet elk jaar bij overeenkomst worden vastgelegd. Het is mogelijk één overeenkomst op te maken voor opeenvolgende jaren, waarbij het vereist is dat de seizoenpacht elk jaar eindigt, en de eigenaar of de pachter die de gronden in seizoenpacht geeft, elk jaar voor de voorbereidings- en bemestingswerken zorgt. Zoals boven reeds werd omschreven, dient men er wel rekening mee te houden dat het in seizoenpacht geven van gronden gedurende een vierde jaar, als een tekortkoming aan de pachtverplichting tot eigen uitbating wordt beschouwd.

98 99

A. VAN KEER, “Seizoenpacht of verboden onderpacht?”, VAC-flash 2002, 21. Art. 30, eerste lid en 31 Pachtwet.

41

d) Een contract voor een bepaalde teelt Het moet bovendien gaan om een contract tussen landbouwers voor een welbepaalde teelt, bijvoorbeeld aardappelen, vlas, erwten, …100 e) Bezwarend karakter Tenslotte is ook het bezwarend karakter kenmerkend voor een seizoenpacht. In ruil voor het genot dat men van de exploitant over het goed verkrijgt, dient een tegenprestatie te geschieden. Indien geen tegenprestatie is bedongen, zal de overeenkomst als een bruiklening gekwalificeerd kunnen worden. Bovendien is het ook ten stelligste aan te raden een dergelijke overeenkomst schriftelijk af te sluiten, vermits het cultuurcontract alleen door een geschrift kan worden bewezen, en niet door getuigen. Dit is vanzelfsprekend omdat een cultuurcontract niet onder toepassing van de Pachtwet valt en aldus een bewijs door getuigen en vermoedens niet is toegelaten.101 Het bestaan van de seizoenpacht is zo’n vijftien jaar geleden, in het arrest van 23 juni 1994, erkend door het Hof van Cassatie.102

III. Motieven om te kiezen voor deze rechtsverhouding Het feit dat partijen gaan kiezen voor een cultuurcontract, heeft verscheidene redenen. De keuze voor een dergelijke rechtsverhouding impliceert dat de verpachters niet gebonden zijn door een pachtcontract. Op die manier wordt de strenge pachtersbescherming ontlopen. Het gebruik van een seizoenpacht biedt tevens aan de exploitant de mogelijkheid de exploitatie aan een derde toe te vertrouwen in plaats van de gronden te verkopen of ze braak te laten liggen.103 De voorbereidende werkzaamheden sommen in dit verband een aantal voorbeelden op. Zo kan men de exploitatie onder andere aan een derde toevertrouwen, wanneer men moeilijk een nieuwe pachter vindt, wanneer de erfgenamen van de exploitant nog minderjarig zijn, of indien de toekomstige exploitant zijn studies nog niet heeft beëindigd, …104

100

R. GOTZEN, De pachtwet, een beleidsgericht instrument: analyse van de Belgische pachtwetgeving in het licht van het gewijzigde landbouwbeleid, Leuven, K.U.L., 1996, 156. 101 H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK, M. SNICK, W. VAN GERVEN, o.c., 110; X, “Seizoenpacht”, Agra 1995, 10-11; X, “Seizoenpacht”, Agra 1996, 15. 102 Cass. 23 juni 1994, Arr. Cass. 1994, 56. 103 G. TRAEST, o.c., 811. 104 Parl. St. Senaat, 1986-87, 586, nr. 2, p.21.

42

IV. Duur van het contract en hoogte van de vergoeding IV.1. Duur van het contract Zoals boven reeds werd vermeld, dient het contract afgesloten te worden voor minder dan één jaar, om buiten het toepassingsgebied van de pachtwet te vallen. Overeenkomsten met betrekking tot teelten, die zich over meer dan één seizoen uitstrekken, zoals asperges, hop, …, kunnen derhalve niet het voorwerp uitmaken van een cultuurcontract en vallen onder toepassing van de pachtwet. Men stelt wel dat de overeenkomst kan worden hernieuwd, op voorwaarde dat de landbouwer-exploitant er telkens opnieuw de voorbereidings- en bemestingswerken uitvoert.105 Wat de duurtijd betreft, onderscheidt de seizoenpacht zich van de bezetting ter bede. De bezetting ter bede omvat een voorlopige situatie die een overeenkomst van onbepaalde duur mogelijk maakt, terwijl de seizoenpacht een overeenkomst van bepaalde duur oplevert die volgens de plaatselijke gebruiken slechts voor beperkte tijd wordt afgesloten. Dit diende toch even duidelijk te worden gesteld, aangezien de verschillende begrippen in de rechtspraak en rechtsleer soms door elkaar worden gebruikt en bijgevolg tot verwarring aanleiding geven. IV.2. Hoogte van de vergoeding Voor seizoenpachten worden al te vaak zeer hoge vergoedingen gevraagd.106 Deze bedragen vormen voor traditionele verpachters de aanleiding om uitwegen te zoeken. Zij horen immers over welke bedragen het gaat, terwijl zij zelf maar de maximaal toelaatbare prijs (kunnen) vragen.107

105

D. M., “Deel 4. Pacht.”, T.Huur. 1994, 32. M. DOUTRELUIGNE, “De gewijzigde pachtwet na 20 jaar toepassing: een balans”, T.Agr.R. 2008, 187. 107 Supra, 24. 106

43

HOOFDSTUK 5. BRUIKLEEN I. Inleiding Ook de bruiklening vormt een overeenkomst waarvan regelmatig gebruik wordt gemaakt in de agrarische wereld, om aan de strikte regeling van de pachtwet te ontsnappen.108 Het verdient ook hier de aandacht de kenmerken, motieven en de duurtijd van een dergelijke overeenkomst eens op een rijtje te zetten. Voor een gebruik gesteund op een dergelijke overeenkomst, dient de gebruiker evenwel geen vergoeding te betalen.

II. Kenmerken II.1. Begripsomschrijving In tegenstelling tot de seizoenpacht en de bezetting ter bede, die erkend zijn door ons hoogste rechtscollege, treffen we de overeenkomst van bruiklening aan in de wet. Zo is er artikel 1875 van het Burgerlijk Wetboek, dat bepaalt dat de bruiklening of het commodaat een overeenkomst is waarbij een persoon, de uitlener, aan een ander, de ontlener, het tijdelijk en kosteloos gebruik van een zaak afstaat, onder de verplichting om de zaak in natura terug te geven na gebruik of op een overeengekomen tijdstip. II.2. Nadere toelichting Overeenkomstig artikel 1877 B.W. blijft de uitlener steeds eigenaar van de zaak, terwijl de lener alleen het tijdelijk gebruik ervan krijgt. Het tijdelijk gebruik van andermans zaak houdt in dat er een teruggaveplicht bestaat.109 Het moet gaan om een zaak die men kan gebruiken en daarna in natura kan teruggeven. Het kan zowel gaan om roerende als onroerende zaken. In deze masterproef zijn uiteraard alleen laastgenoemde van belang. De bruiklening is een zakelijk contract en komt alleen tot stand door de afgifte van de zaak. Verder heeft het contract van bruiklening een intuïtu personae-karakter110, wat impliceert dat de bruiklener nooit derden gebruik mag laten maken van de geleende zaak.

108

M. DAMBRE, o.c., 107. A. VERBEKE, “Actualia lening en bewaargeving”, in J. HERBOTS en A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten, Brugge, Die Keure, 2002, 34. 110 M. HEYERICK, Ruilverkaveling van landeigendommen, commentaar bij de Wet van 22 juli 1970 op de ruilverkaveling … aangevuld door de Wet van 11 augustus 1978 …, bij de Wet van 12 juli 1976, bij de Wet van 10 januari 1978, bij de Wet van 27 april 1978, Antwerpen, Kluwer, 1987, 97. 109

44

III. Motieven om te kiezen voor deze rechtsverhouding Bruiklening levert, op basis van de geschetste kenmerken, een aantal voordelen op voor beide partijen. De landbouwer kan bijkomende goederen gratis bewerken, terwijl de eigenaar de goederen op ieder ogenblik kan opvorderen, zonder dat hij zich in tussentijd zorgen hoeft te maken over het onderhoud.111 Een dergelijke formule is interessant zowel voor particulieren die in afwachting van een ander gebruik van de onderhoudszorg van deze gronden ontlast willen zijn, alsook voor openbare instellingen en overheden die over heel wat gronden kunnen beschikken waar gedurende jaren geen andere activiteit zal plaatshebben. Daarnaast kunnen ook private rechtspersonen zoals een vrije school of een bedrijf op deze wijze gronden in reserve houden voor uitbreiding en deze nuttig besteden.112 Gelet op het feit dat de Belgische en zeker de Vlaamse landbouw nood heeft aan grond in het kader van duurzame landbouw, is het nuttig dat ook de formule van het commodaat of de gratis terbeschikkingstelling kan worden gebruikt.

IV. Duur van het contract Uit artikel 1875 B.W. blijkt dat het gaat om een ‘tijdelijk en kosteloos gebruik’. Wat men juist bedoeld met ‘tijdelijk’ gebruik, m.a.w. hoelang het gebruik duurt, kan worden afgeleid uit artikel 1888 B.W. Dit artikel bepaalt dat de uitlener de zaak niet kan terugnemen dan nadat de overeengekomen tijd verlopen is, of bij gebreke van overeenkomst dienaangaande, nadat zij gediend heeft voor het gebruik waarvoor zij was uitgeleend. Dit betekent dat men voor onroerende goederen een gebruiksduur in het contract kan opnemen. Indien men dat niet doet, gaat het om een contract ad nutum waarbij de eigenaar op elk ogenblik het geleende goed kan terugvorderen. Hieruit blijkt dat het aan te raden is duidelijke bewoordingen hieromtrent in de overeenkomst op te nemen. Aan de hand van de uitspraak van het Vredegerecht te Westerlo van 23 juni 1999 kunnen we de landpacht duidelijk onderscheiden van de bruiklening. Dit vonnis geeft namelijk aan dat er van pacht geen sprake kan zijn indien de grond gratis ter beschikking wordt gesteld of tegen een onbeduidende prijs zoals betaling der onroerende voorheffing, of het onkruidvrij houden van het goed. ‘Langdurig gebruik van landbouwgrond volstaat niet om tot een pachtovereenkomst te concluderen. Loutere inbezitneming is onvoldoende. Er moet ook

111

F. LOGGHE, “Bewijs in pachtzaken. Bruiklening en bezetting ter bede als alternatief voor pacht.”, T.Not. 2001, 10. 112 J. HERBOTS, o.c., 81-82.

45

worden bewezen dat er een reële bedrijfsmatige landbouwexploitatie met economisch winstoogmerk is.’ Uit dit vonnis kan dus worden afgeleid dat de bruiklening ten kosteloze titel geschiedt. Er dient geen vergoeding betaald te worden. Hierdoor onderscheidt de bruiklening zich van de gewone pachtovereenkomst, de seizoenpacht en de bezetting ter bede, die ten bezwarende titel worden afgesloten. Hetzelfde blijkt ook uit een vonnis van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Doornik. Daarin werd op dezelfde wijze bepaald dat ‘het terbeschikkingstellen van een grond zonder tegenprestatie een gebruiksleen is die slechts beëindigd wordt wanneer het gebruik niet meer nodig is.’113 Het feit dat de bruiklening niet op het eerste verzoek van de eigenaar kan worden beëindigd, behoudens contractueel beding inzake opzeg ad nutum, vormt nog een bijkomend punt van onderscheid met de overeenkomst van de bezetting ter bede. De bezetting ter bede daarentegen kan namelijk ten allen tijde worden stopgezet. Toch houdt deze rechtsverhouding ook een belangrijk risico in voor de verpachter. Hoewel de bruiklening ten kosteloze titel geschiedt, wordt in de praktijk dikwijls een vergoeding betaald door de landbouwer aan de verpachter. In de meeste gevallen komen hiervan problemen, aangezien de landbouwer de mogelijkheid heeft aan te tonen dat het eigenlijk toch om een pachtovereenkomst gaat en niet om een overeenkomst van kosteloos gebruik. Het is namelijk zo dat de landbouwer in een dergelijke situatie een beroep kan doen op artikel 3 van de Pachtwet, dat zegt dat bij ontstentenis van een geschrift, degene die een landbouweigendom exploiteert, het bewijs kan leveren van het bestaan van een pacht en van de pachtvoorwaarden door alle middelen, met inbegrip van getuigen en vermoedens.114 Dit artikel vindt eveneens toepassing bij de bezetting ter bede.

113 114

Rb. Doornik 5 december 2000 en 11 december 2001, T.Agr.R. 2002, 45. S. TASTENOYE, “Bewuste uitsluiting van de pachtwet”, Pluimvee 2003, 33.

46

HOOFDSTUK 6. BEZETTING TER BEDE I. Inleiding De bezetting ter bede is een volgende rechtsverhouding waarvoor grondeigenaars kiezen om te ontsnappen aan de bepalingen van de strenge pachtwet. In dit hoofdstuk wordt eerst het begrip nader omschreven, om vervolgens de kenmerken van de overeenkomst, waaronder de duurtijd en het bezwarend karakter ervan, en de motieven om voor deze rechtsverhouding te kiezen op een rijtje te zetten.

II. Kenmerken II.1. Begripsomschrijving De bezetting ter bede is een overeenkomst waarbij de eigenaar of vruchtgebruiker van onroerende goederen die tijdelijk ter beschikking stelt aan een landbouwer. Aan de bezetting kan op ieder ogenblik een einde worden gesteld.115 Herbots stelt dat men de bezetting ter bede in het hedendaagse recht het best kan omschrijven als een ‘faculteit’ die aan iemand wordt verleend tot wederopzeggens toe en dit bij contract of bij eenzijdige rechtshandeling.116 Een wettelijke definitie van het begrip bestaat er niet. II.2. Nadere toelichting Het Hof van Cassatie heeft met het arrest van 17 maart 1972 het bestaansrecht van de bezetting ter bede erkend.117 In dit arrest werd een duidelijk onderscheid gemaakt tussen een huurovereenkomst, meer bepaald een handelshuurovereenkomst, en een overeenkomst waarbij de eigenaar van een onroerend goed aan een ander tegen betaling de bezetting ter bede (à titre précaire) van dat goed toestaat. In casu leidde de kwalificatie van de rechtsverhouding als bezetting ter bede ertoe dat de Wet op de handelshuurovereenkomsten buiten toepassing bleef. Het Hof onderstreept echter dat dit slechts gerechtvaardigd is, indien het is komen vast te staan dat de partijen de bedoelde wet niet hebben ontdoken. Het dient dus te gaan om een overeenkomst of eenzijdige rechtshandeling waarbij de eigenaar tegen een vergoeding het recht of de toelating geeft aan iemand om gebruik te maken van zijn goed tot aan een opzeg, met uitsluiting van enig huurregime, en dit zonder wetsontduiking.118

115

M. DAMBRE, o.c., 101. J. HERBOTS, o.c., 257. 117 Cass. 17 maart 1972, Arr. Cass. 1972, 681. 118 Vred. Sint-Truiden 21 februari 2006, T.Agr.R. 2007, 121; F. LOGGHE, o.c., 6. 116

47

Wanneer Herbots de oorsprong van de term bezetting ter bede bekijkt, komt hij tot de conclusie dat de term eigenlijk twee betekenissen heeft. In commentaren op het Burgerlijk Wetboek betekent de term ‘detentie’. In rechtspraak en rechtsleer stelt men dat het een onbenoemde overeenkomst is. Het gaat dan wel om de Belgische en Franse rechtspraak en rechtsleer, want in het Nederlandse recht is het begrip in de tweede betekenis niet te vinden. Een arrest van de Hoge Raad van 6 december 1972 toont dit aan. In dit arrest wordt verwezen naar het Belgische Cassatiearrest van 17 maart 1972. De Hoge Raad lijkt onze bezetting ter bede te begrijpen als een louter gedogen, een onverplichte en op elk ogenblik zonder enige termijn te beëindigen goedwillendheid. Wat de term bezetting ter bede als synoniem voor detentie betreft, schrijft Vuye dat dit woordgebruik zodanig ingeburgerd is, dat men het niet meer als foutief kan aanwijzen.119 Herbots en Logghe wijzen echter ook op een stelling van Dekkers, die opmerkt dat het begrip ‘precair bezit’ een tegenstelling bevat.120 Want, wanneer men het ‘bezit’ precair noemt, bedoelt men volgens hem net dat er geen bezit is in de juridische betekenis van het woord. Dit kan opnieuw tot verwarring aanleiding geven. Volgens Herbots is de huurder een detentor. Hij schrijft namelijk dat de huurder zeer goed weet dat hij het goed niet als een eigenaar onder zich heeft, vermits hij er overeenkomstig het huurcontract het genot van heeft. Hij voegt eraan toe: ‘De huurder heeft het ‘corpus’, maar niet het ‘animus’. De huurder is om die reden geen bezitter. De bezetter ter bede is dit uiteraard ook niet.’ Bijgevolg besluit Herbots dat het verwarrend is de term bezetting ter bede als synoniem te gebruiken voor de detentie. Het is best dit te voorkomen. Naast het gebruik van de term bezetting ter bede als synoniem voor de detentie, is er ook nog een tweede betekenis het vermelden waard. Deze betekenis gaat terug tot op het Romeinsrechtelijke ‘precarium’. Dit was een rechtsverhouding met een grondeigenaar van wie men, tot wederopzeggings toe, om niet een grond ter exploitatie kreeg. Het precarium was één van de onbenoemde contracten die ten tijde van Justinianus zo goed ingeburgerd waren geraakt dat ze een eigen benaming hadden gekregen zoals permutatio en transactio. In ons rechtssysteem was de rechtsfiguur van het bezit ter bede, in de tweede betekenis van het woord, verdwenen.121 Wij kenden enkel de privatieve ingebruikneming van het openbaar domein. De overheid kan deze toegestane gunst immers altijd intrekken. Toch valt dit niet te beschouwen als een toepassing van deze rechtsfiguur. Men stelt namelijk dat de privatieve

119

H. VUYE, Bezit en bezitsbescherming van onroerende goederen en onroerende rechten, Brugge, Die Keure, 1995, 76. 120 F. LOGGHE, o.c., 6; J. HERBOTS, o.c., 251. 121 J. HERBOTS, o.c., 252.

48

ingebruikneming te maken heeft met het specifieke administratiefrechtelijk statuut van de openbare domeingoederen en dus weinig gemeen heeft met het privaatrechtelijke bezit ter bede. De figuur van de precaire bezetting is voor het eerst in Frankrijk opnieuw opgedoken rond de Tweede Wereldoorlog. Het gebeurde toen dat een aantal eigenaars hun woning kosteloos ter beschikking stelden van vluchtelingen. Dergelijke overkomsten kwalificeerde men dan als een bezetting ter bede. De term ‘precair’ betekent dat de overeenkomst beëindigd kan worden ‘à la prière’, dit wil zeggen op verzoek van de eigenaar. In het Belgische recht kwam er pas volop belangstelling voor de bezetting ter bede in de jaren zeventig. Het bovenvermelde cassatiearrest van 17 maart 1972 wordt eerder spectaculair genoemd.122 Het ging om een geval waarbij een financieringsmaatschappij de Antwerpse Metrobioscoop kocht. In afwachting van het vinden van een nieuwe bestemming voor het gebouw en op verzoek van de vroegere uitbaters verbond de financieringsmaatschappij er zich toe de bioscoop van maand tot maand in het genot van de vroegere uitbaters te laten, tegen betaling van een maandelijkse prijs van 17.000 Belgische frank om hen van dienst te zijn, en het eigendom inmiddels iets te laten opbrengen. Er werd een zeer korte opzeggingstermijn van tien dagen bepaald. Het Hof van Cassatie besliste dat de rechter onaantastbaar in feite kan beslissen dat een overeenkomst geen huurovereenkomst is, maar een bezetting ter bede wanneer specifieke omstandigheden dit rechtvaardigen. In dit arrest heeft het Hof de bezetting ter bede dus als een bijzondere overeenkomst erkend. Met betrekking tot de pachtwetgeving werd eenzelfde standpunt ingenomen in het Cassatiearrest van 27 juni 1975. In dit arrest waren de feiten de volgende. In afwachting van de verdeling van de erfenis troffen de mede-erfgenamen schikkingen om de landbouwgrond van het ouderlijk bedrijf voor een korte tijd in gebruik te geven aan één van hen, teneinde de continuïteit van de exploitatie te verzekeren. Het Hof besliste in deze zaak het volgende: ’Le caractère impératif de la législation sur les baux à ferme ne fait pas obstacles à ce que les héritiers d’une entreprise agricole prennent entre eux certaines mesures, exclusives d’une convention de bail à ferme, en vue d’assurer provisoirement une exploitation normale de l’entreprise et la bonne entente entre cohéritiers, en attendant l’aboutissement des opérations de liquidation et de partage, dès lors que ces mesures ne tendent pas à frauder ladite législation.’ Hieruit blijkt dat het Hof heeft beslist dat er een contract sui generis werd afgesloten, waarop de Pachtwet niet van toepassing is.123

122 123

J. HERBOTS, o.c., 253. Cass. 27 juni 1975, R.W. 1975-76, 605.

49

De bezetting ter bede heeft, net zoals de bruiklening, een intuitu personae-karakter, wat impliceert dat de gebruiker nooit derden gebruik mag laten maken van het onroerend goed. Herbots voegt nog toe dat de bezetting ter bede geen bezit is, vermits de bezetter ter bede een detentor is. Dit heeft dan ook weinig te maken met de Romeinsrechtelijke overeenkomst waarbij om niet op een onroerend goed een precarium gevestigd werd, dat van de precarist een echte bezitter maakte. In de Belgische wetgeving wordt nergens over de bezetting ter bede gesproken. Het gaat dan ook om een onbenoemd contract. In de Franse wetgeving daarentegen wordt wel een grondslag gegeven voor deze rechtsfiguur.124 Sinds 1980 vermeldt de Franse wet in artikel 411-2 Code Rural de bezetting ter bede met betrekking tot de pacht en laat die overeenkomst slechts toe in drie limitatief opgesomde gevallen: ten eerste in afwachting van de regeling van een nalatenschap, ten tweede van het uitgesteld vertrek van de huurder wiens overeenkomst eindigde, en tenslotte bij tijdelijke uitbating van een grond die geen landbouwgrond meer is (risico van verandering van bestemming). Vervolgens is er ook nog een artikel L. 221-1 van het Wetboek van ruimtelijke ordening en stedenbouw dat melding maakt van de bezetting ter bede voor onroerende goederen die in bepaalde reservezones gelegen zijn. Het is dan ook de rechter die moet zoeken naar de kwalificatie van de overeenkomst die partijen bindt. Hij moet beslissen of het gaat om een pacht of een bezetting ter bede. De rechter dient daarbij rekening te houden met de termen die door de partijen gebruikt worden. Het is wel zo dat de term bezettingsvergoeding niet volstaat om een overeenkomst als een bezetting ter bede te kwalificeren. Het geschrift kan vele mogelijke interpretaties teweegbrengen, zo schrijft Herbots.125 Indien de duidelijke termen van het geschrift miskend worden, kan de uitspraak in het Hof van Cassatie belanden. Het arrest van 3 januari 1986 is daarvan een voorbeeld.126 Het Hof van Beroep te Gent had geoordeeld dat een op 1 oktober 1966 bepaalde overeenkomst geen pacht was, maar een bezetting ter bede. Volgens het Hof was het immers de bedoeling van de partijen de onroerende goederen te laten gebruiken tegen een passende vergoeding, maar slechts voor een wachttijd tot de verdeling na de dood van de vader. Volgens de eiser in cassatie betrof het in casu echter een pachtovereenkomst, vermits de litigieuze overeenkomst een eerste gebruiksperiode van negen jaar bedingt, en er in de overeenkomst wordt gesproken over ‘verpachten’, ‘pachter’, ‘pachtverlenging’, ‘pachtperiode’, … Het Hof van Cassatie ging

124

D’UDEKEM D’ACOZ, “De beschermde huurovereenkomsten”, in H. D’UDEKEM D’ACOZ, M. SNICK en I. SNICK, De pachtovereenkomst, Gent, Larcier, 2004, 79. 125 J. HERBOTS, o.c., 255. 126 Cass. 3 januari 1986, Arr. Cass. 1985-86, 661.

50

hiermee dan ook akkoord. Beslist werd dat men de klare termen van een overeenkomst niets anders mag doen zeggen dan wat ze zeggen. Het arrest van het Hof van Beroep miskent de bewijskracht van de overeenkomst. De rechtsfiguur van de bezetting ter bede is pas tot stand gekomen met het creëren van dwingende overeenkomsten met strenge voorwaarden over termijnen, zoals bij de pachtovereenkomst. In rechtspraak en rechtsleer is er heel wat over te doen. Het hoeft verder dan ook geen betoog dat de bezetting ter bede in de rechtspraktijk vaak verschijnt als een ietwat vreemde eend in de bijt.127

III. Motieven om te kiezen voor deze rechtsverhouding De bezetting ter bede is dus ontstaan doordat partijen het beschermende, dwingende huurregime uit de Pachtwet wilden ontwijken. De redenering is, dat indien aanvaard wordt dat de overeenkomst geen huurovereenkomst is, ze ook niet onder het toepassingsgebied van de dwingende wetsbepalingen valt. Zolang men niet bedrieglijk te werk gaat, is deze werkwijze dan ook perfect geldig.128 Op het eerste zicht zou men kunnen denken dat de keuze voor deze rechtsverhouding voornamelijk uitgaat van de verpachter. Hij is namelijk degene die wil ontsnappen aan de dwingende wetsbepalingen die de Pachtwet kenmerken. Bij toepassing van een overeenkomst van bezetting ter bede verkrijgt de gebruiker geen pachtrechten, en dat kan enorm voordelig zijn voor de verpachter. Het is inderdaad zo dat de eigenaar ten allen tijde een einde kan maken aan het gebruik. Toch is deze rechtsfiguur ook voor de landbouwer niet geheel nadelig. Met een bezetting ter bede wordt het voor beide partijen namelijk mogelijk een tijdelijke situatie te overbruggen zonder een huurrecht. In afwachting kan de landbouwer de goederen verder exploiteren, terwijl de eigenaar intussen een vergoeding ontvangt en bevrijd is van het onderhoud van de goederen. De landbouwer kan dus aan een volwaardige bedrijfsmatige uitbating doen, ook al is de duur van de bezetting ter bede fragiel. Sommige auteurs schrijven dat de eigenaar de beëindiging niet aan de hand van een opzegging dient te doen.129 Anderen oordelen daar anders over. Zij stellen dat de eigenaar het

127

F. LOGGHE, o.c., 5. M. DAMBRE, o.c., 103. 129 A. VAN KEER, “Gratis gebruik is nooit pacht”, VAC-Flash 1999, 2. 128

51

goed op elk moment kan opvorderen, mits een redelijke of conventioneel bepaalde opzeggingstermijn.130 De laatste zienswijze verdient mijns inziens de voorkeur. Zo oordeelde ook de vrederechter van Sint-Gillis in een vonnis van 29 december 1988.131 Bepaald werd dat een opzeggingstermijn van één maand voldoende is. Het zou nog beter zijn moest de Belgische wetgever een duidelijke omlijning geven van de bezetting ter bede, de voorwaarden waaraan deze rechtsverhouding moet voldoen, en hoe deze beëindigd kan worden. Immers, men hoeft dan niet langer terug te vallen op de talrijke, en vaak tot verwarring aanleiding gevende rechtspraak en rechtsleer in dit verband. Van Keer bepaalt vervolgens wel dat de gebruiker van de grond beschermd is tegen misbruik door de eigenaar, en verduidelijkt dit met het volgende voorbeeld. Als een landbouwer het gratis gebruik van een perceel grond heeft gekregen, en de landbouwer plant er aardappelen op, dan komt het de eigenaar niet toe een opzegging te geven net voor de oogst.132 Bij de bezetting ter bede beschikt de gebruiker bovendien niet over een recht van voorkoop, als de eigenaar de gronden of gebouwen wil verkopen. Door dit recht, dat wel toekomt aan de pachter, ontstaat immers een beperking van de beschikkingsmacht van de verpachter. Toch kan er ook een argument ingebracht worden tegen een voorkooprecht voor de pachter! Immers, in plaats van te spreken over de ’mogelijkheid’ tot voorkooprecht, gaat het meer om een ‘verplichting’. Indien men zijn bedrijfsoppervlakte in stand wenst te houden, heeft men immers geen andere keuze. Deze schijnbaar voordelige situatie voor de eigenaar bij de bezetting ter bede, wordt echter in sterke mate afgezwakt door het risico verbonden aan dergelijk gebruik. Het risico dat een bezetting ter bede wordt herleid tot pacht, ligt veel hoger dan bij een bruiklening, aangezien de bestaansvereisten strenger zijn: enkel een gerechtvaardigde causa sluit elk huurrecht uit. Bovendien mag er geen wetsontduiking zijn.133

130

J. HERBOTS, o.c., 259; D’UDEKEM D’ACOZ, o.c., 80. Vred. Sint-Gillis 29 december 1988, T.Vred. 1989, 141. 132 A. VAN KEER, o.c., 2. 133 F. LOGGHE, o.c., 10. 131

52

IV. Duur en vergoeding van deze rechtsverhouding IV.1. Duur Het is zo dat het genot van een goed een tijdsverloop veronderstelt. Bijgevolg dienen we ook even aandacht te besteden aan de duur van de bezetting ter bede. Het is reeds duidelijk geworden dat de partijen, wanneer zij een overeenkomst van bezetting ter bede afsluiten, niet de bedoeling hebben dat de eigenaar zich zou verbinden als een verhuurder. De eigenaar geeft slechts een voorlopig genot van het onroerend goed. De eigenaar heeft slechts de bedoeling een toelating te verlenen die hij op elk ogenblik kan intrekken, door middel van de boven geschetste opzegging. Het is dan ook op dit punt dat de overeenkomst van bezetting ter bede zich onderscheidt van een pachtovereenkomst. Dergelijke huurovereenkomst wordt gekenmerkt door de zekerheid van duur, waarop de huurder het recht heeft te kunnen rekenen. Bij de bezetting ter bede is dit niet het geval. Deze rechtsfiguur wordt gekenmerkt door het voorlopig karakter ervan. De bezetting ter bede is dan ook geen huur, maar een onbenoemde overeenkomst.134 De duur blijkt echter geen element te zijn dat toelaat de overeenkomst als een bezetting ter bede te kwalificeren. Toch moet de bezetting ter bede, om geldig te zijn, meestal beantwoorden aan een provisoire situatie, zo schrijft Herbots. Dergelijke afwachtingssituatie duidt eigenlijk op een onbepaalde duur. Nochtans kan een bezetting ter bede ook van bepaalde duur zijn, en dit in de situatie waarin de partijen een klaar beeld hebben van de toekomst. Als de bepaalde toekomstige gebeurtenis zich voordoet, vervalt ook de mogelijkheid van een geldige bezetting ter bede.135 IV.2. Vergoeding Een bezetting ter bede dient, net zoals een pachtovereenkomst, ten bezwarende titel te zijn.136 Een vergoeding is dus vereist. Dit is echter niet altijd zo geweest. Toen het begrip bezetting ter bede opdook in de Franse rechtspraak, waren deze overeenkomsten vaak om niet gesloten. Men ging deze aanduiden als ‘contrat d’entre-aide’ of ‘contrat de bienfaisance’. Door dit woordgebruik kon verwarring ontstaan.

134

J. HERBOTS, o.c., 259. J. HERBOTS, o.c., 272. 136 F. LOGGHE, o.c., 5; J. HERBOTS, o.c., 257; D’UDEKEM D’ACOZ, o.c., 79. 135

53

Wanneer geen vergoeding wordt afgesproken, hebben we te maken met een bruikleen. Artikel 1876 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt namelijk dat een overeenkomst van bruikleen essentieel om niet wordt gesloten. Wanneer de bezetting bijgevolg als een vriendendienst gedoogd wordt, moet ze als bruikleen gekwalificeerd worden. Het is uiteraard zo dat bewijs geleverd moet worden van het feit dat de overeenkomst om niet is. Bij pacht is het toegestaan dat tegen de uitdrukkelijke tekst van de overeenkomst in bewezen wordt, dat de overeenkomst niet om niet is. In deze context kan melding worden gemaakt van artikel 3.2 van de Pachtwet. Dit artikel bepaalt het volgende: ‘Indien er een naar de vorm andersluidend geschrift is, kan degene die een landeigendom exploiteert, het bewijs leveren van het bestaan van een pacht en van de pachtvoorwaarden door alle middelen met inbegrip van getuigen en vermoedens.’ Dit artikel wijkt duidelijk af van artikel 1341 van het Burgerlijk Wetboek, hetgeen stelt dat het bewijs door getuigen niet toegelaten is tegen en boven de inhoud van de akte. Herbots stelt zich terecht de vraag wat bedoeld wordt met ‘een naar vorm andersluidend geschrift’? De Franse tekst laat volgens hem toe de bedoeling van de wetgever te begrijpen: ‘S’il existe un écrit autrement formulé’, dus ‘indien er een andersluidend geschrift bestaat’. Een dergelijke interpretatie komt overeen met wat we terugvinden in de voorbereidende werkzaamheden: ‘Daarenboven kan de pachter ook tegen andersluidende schriftelijke overeenkomsten in, het bewijs leveren van het bestaan van een pacht.’ Het is bijgevolg de pachter, en niet de verpachter, die het bewijs mag leveren van het bestaan van een pacht met alle middelen van recht, getuigen en vermoedens inbegrepen. Eens te meer kan hieruit worden afgeleid dat de wetgever de bedoeling had de pachter te beschermen tegen de zogenaamde machtspositie van de verpachter bij het opstellen van een geschreven overeenkomst. Niet iedereen is het er mee eens dat een bezetting ter bede ten bezwarende titel is. Van Keer meent vreemd genoeg dat het gaat om ‘een gebruik ter bede’ of ‘een precair bezit’ als de landbouwer de gronden en de gebouwen gratis mag gebruiken.137 Dit blijkt ook uit een vonnis van de Rechtbank van Doornik van 2 december 1997, die de kosteloosheid kenmerkend ziet voor een bezetting ter bede.138 Ik stel mij hierbij echter de vraag in welke zin men de bezetting ter bede dan van de bruikleen moet onderscheiden? Indien we de bezetting ter bede interpreteren als zijnde ten kosteloze titel is, is er toch nauwelijks meer verschil terug te vinden tussen de bezetting ter bede en de bruikleen? Ik sluit me dan ook aan bij de mening van Dambre. Hij stelt immers in zeer

137 138

A. VAN KEER, o.c., 2. Rb. Doornik 2 december 1997, T.Agr.R. 1998, 158.

54

duidelijke bewoordingen dat, om zich te onderscheiden van de bruiklening, een bezetting ter bede onvermijdelijk ten bezwarende titel dient te zijn.139 Deze betwisting vormt een volgend knelpunt, waarbij het de taak is van de wetgever, of het Hof van Cassatie om in te grijpen. Enkel zij bevinden zich in de juiste positie om een einde te stellen aan de vele discussiepunten.140 Wat de hoogte van de vergoeding betreft, wijst Herbots op Franse rechtspraak die stelt dat de vergoeding voor de bezetting ter bede lager zou zijn dan de normale huurwaarde. Na de afwachtingsperiode valt een hogere vergoeding te verwachten, zodat dit eveneens een objectief element zou kunnen zijn dat erop wijst dat het niet de bedoeling van de partijen is de wet te ontduiken. De Belgische rechtspraak stelt deze vereiste echter niet, zoals blijkt uit het bovenvermelde cassatiearrest van 1971. Tenslotte dient nog te worden opgemerkt dat de bezettingsvergoeding bij de bezetting ter bede niet mag worden verward met de bezettingsvergoeding bij het louter gedogen. Bij zo’n bezetting zonder recht of titel heeft de vordering tot betaling van de vergoeding immers geen contractuele grondslag, maar steunt ze op het leerstuk van de vermogensverschuiving zonder oorzaak.141

139

M. DAMBRE en F. LOGGHE, “Actuele ontwikkelingen inzake huur”, in Rechtskroniek voor het notariaat 2, Brugge, Die Keure, 2003, 182. 140 Infra, 93. 141 J. HERBOTS, o.c., 275.

55

HOOFDSTUK 7. LOUTER GEDOGEN I. Inleiding Het louter gedogen vormt eveneens een alternatief voor een gewone pachtovereenkomst. Ook hierover een woordje uitleg.

II. Kenmerken Wanneer iemand een onroerend goed feitelijk gebruikt zonder enige contractuele verhouding, is hij een bezetter zonder recht noch titel.142 Deze situatie kan ontstaan door: -

het wederrechtelijk in gebruik nemen van het goed; een louter gedogen van de eigenaar.

In dit laatste geval is er een uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder of een toelating van de rechter.143 Verschillende hypotheses zijn mogelijk. Zo kan het gaan om een louter gedogen van de eigenaar na het verstrijken van de afgesproken duur (zonder stilzwijgende, conventionele of wettelijke wederverhuring), na beëindiging door een opzeg of in gemeen overleg van de overeenkomst die het voorafgaandelijk gebruik onderbouwde (bijvoorbeeld een bruiklening, een bezetting ter bede,…).144 De verhuurder moet zijn toestemming geven, vermits de huurder op het einde van de huur normalerwijze de plicht heeft het huurgoed te restitueren. Het komt voor dat een bezetter van een perceel grond beweert een pachtrecht op dit stuk grond te hebben. Deze problematiek was aan de orde in het vonnis van het Vredegerecht van Sint-Truiden van 24 november 1998. In dit vonnis oordeelde de vrederechter dat de bezetter in zo’n geval zijn pachtrecht moet omschrijven en bewijzen, en dat de loutere aanwezigheid op de grond, zelfs bij betaling van enige vergoeding, uit zichzelf geen pacht impliceert.145 Vaak bestaat verwarring met het begrip ‘bezetting ter bede’. Dit blijkt bijvoorbeeld uit een vonnis van de vrederechter te Geraardsbergen van 21 december 1992.146 Nochtans verschillen de begrippen ‘bezetting ter bede’ en ‘bezetting zonder recht noch titel’ nogal van elkaar. Het 142

M. DAMBRE, o.c., 104. P. DE SMEDT, “De prijs van de bezetting van een pand zonder recht noch titel”, (noot onder Vred. Zomergem 10 mei 1996), A.J.T. 1996-97, 96. 144 F. LOGGHE, o.c., 10. 145 Vred. Sint-Truiden 24 november 1998, T.Huur. 1998-99, 225. 146 Vred. Geraardsbergen 21 december 1992, T.G.R. 1993, 66. 143

56

zou beter zijn indien de verwarring omtrent de verschillende begrippen voor eens en altijd wordt beëindigd.

III. Motieven om te kiezen voor deze rechtsverhouding De eigenaar van een landbouwgrond staat meestal een louter gedogen toe in de verschillende hypotheses die hierboven staan beschreven. Vermits er echter geen contractuele verhouding tussen de partijen bestaat, kan er onder andere geen echte duurtijd voor het contract zijn overeengekomen. De gebruiker van de grond heeft dan geen enkel recht op de grond. Dit maakt het voor de grondeigenaar dan ook mogelijk de gebruiker ten allen tijde van de grond te gooien. Vanuit juridisch oogpunt lijkt het me voor beide partijen veiliger een duidelijke overeenkomst af te sluiten, in plaats van het louter gedogen toe te passen.

IV. Duurtijd en vergoeding van deze rechtsverhouding IV.1. Duurtijd Zoals boven reeds vermeld, kan de titelloze gebruiker ten allen tijde gedwongen worden om het goed te verlaten. IV.2. Vergoeding Indien de bezetter het goed, na het formele verzoek tot verlaten, toch nog verder gebruikt, kan hij veroordeeld worden tot een zogenaamde bezettingsvergoeding.147 a) Grondslag van de vergoeding Men kan zich vragen stellen naar de grondslag van een dergelijke vergoeding. Een contractuele grondslag is er immers niet. Verschillende auteurs stellen dan ook dat de vergoeding haar oorsprong vindt in het leerstuk van de vermogensverschuiving zonder oorzaak.148

147

F. LOGGHE, o.c., 9. P. DE SMEDT, o.c., 97; P. DE SMEDT, “Referentie begroting”, (noot onder Vred. Sint-Truiden 26 november 1996), T.Huur. 1997-98, 15. 148

57

Vijf vereisten moeten zijn voldaan opdat dit leerstuk van toepassing kan zijn. Zo moet er: 1) 2) 3) 4) 5)

een verarming zijn in hoofde van de eiser; een verrijking zijn in hoofde van de verweerder; een oorzakelijk verband bestaan tussen de verarming en de verrijking; afwezigheid van een rechtsgrond voor de vermogensverschuiving zijn; en ook nog de afwezigheid van andere vorderingsmogelijkheden.149

Neem nu bijvoorbeeld een handelshuurder, die zich na het einde van de handelshuur in het huurgoed handhaaft om zijn verhuis te kunnen organiseren en om huurherstellingen uit te voeren. Die heeft zich ten laste van de verhuurder verrijkt. Het is dan ook logisch dat de verhuurder, ingevolge de onbeschikbaarheid van het goed, recht heeft op een vergoeding. Dit louter gedogen geldt uiteraard niet alleen bij gebouwen, maar ook bij landbouwgronden.150 b) Vergoedbaarheid van de vergoeding Wat de vergoedbaarheid van de vergoeding betreft, stelt men in principe dat deze overeenstemt met de normale huurwaarde van het goed op het ogenblik dat het zonder recht of titel wordt betrokken. Dergelijke ‘normale huurwaarde’ wordt in de rechtsleer beschouwd als een objectief begrip. Het begrip impliceert de waarde die een doorsnee-huurder voor het gehuurde goed zou bieden en die wordt bepaald op basis van de gegevens van de vastgoedmarkt en door een vergelijking met de huurwaarde van gelijksoortige onroerende goederen in de omgeving. De specifieke bestemming van het goed (hoofdverblijfplaats, handelspand, landbouwgrond, …) wordt eveneens in beschouwing genomen. Uiteindelijk oordeelt de rechter soeverein.151 De verhuurder kan niet alleen een vergoeding vragen, maar ook de onmiddellijke uitzetting, en dit eventueel onder druk van een dwangsom overeenkomstig artikel 1385 van het Gerechtelijk Wetboek. Bovendien zijn op het te betalen bedrag ook nog vergoedende interesten verschuldigd vanaf de aanmaning.152

149

H. BOCKEN en I. CLAEYS, Algemeen Verbintenissenrecht. Samenvattende syllabus, Gent, Universiteit Gent, 2005-2006, 167. 150 Vred. Zomergem 10 mei 1996, A.J.T. 1996-97, 95. 151 P. DE SMEDT, o.c., 97. 152 P. DE SMEDT, o.c., 16.

58

HOOFDSTUK 8. EFFECTEN VAN ANDERE REGLEMENTERINGEN OP HET GRONDGEBRUIK I. Ruilverkaveling I.1. Achtergrond van deze regeling Hoewel de Romeinse heersers reeds de techniek van grondherverdeling onder de knie hadden en de eerste echte ruilverkavelingen al dateren uit de 16de eeuw, is de ruilverkaveling in België ontstaan rond het jaar 1935. Ze kende een sociaal-economische achtergrond. Tengevolge van een diepe economische crisis was er heel wat armoede op het platteland en waren er heel wat onrendabele en woeste gronden. Om de sociale woningbouw te bevorderen en de landbouwstructuur te verbeteren werd de Nationale Maatschappij voor de Kleine Landeigendom opgericht. Die vatte de verbetering aan met de aankoop en het productief maken van de woeste gronden door cultuurtechnische werken van de waterhuishouding, de aanleg van uitbatingswegen, ontginning, aanplantingen, … Vervolgens werden de gronden afgestaan aan de aangrenzende landbouwbedrijven om hun leefbaarheid te vergroten, of ze werden gebruikt om nieuwe landbouwbedrijven op te richten. Naderhand ging men de ruilverkaveling zien als een middel om de verspreide kavels te hergroeperen, hun aantal te verminderen en ze bij voorkeur samen te brengen rond de bedrijfszetel. De landbouwstructuur in België was immers ongunstig door al die versnipperde gronden, de geringe perceelsgrootte die de mechanisatie belemmerde, kleine bedrijven, ingesloten kavels, gebrekkige waterbeheersing, …153 I.2. De ruilverkavelingstechniek De ruilverkaveling is een belangrijke techniek om te komen tot meer evenwicht en harmonie in de open ruimte. In Vlaanderen is ongeveer 150.000 hectare agrarisch gebied herschikt om de landbouwactiviteit vlotter te laten verlopen. De eerste wet op de ruilverkaveling kwam er in 1956, minder dan een jaar voor de ondertekening van het Verdrag van Rome. Dit was toch wel wat laat, want onze buurlanden kenden deze techniek al langer. In 1970 werd deze wet gewijzigd. De Wet van 22 juli 1970154, met een aantal aanpassingen die dateren van 1978, geldt vandaag nog steeds.155 De werking van de techniek kan het best worden uitgelegd in combinatie met het effect op het grondgebruik.

153

G. DEJONGH en P. VAN WINDEKENS, “Meer dan kavels ruilen. Een overzicht van vijftig jaar verkavelingsbeleid in Vlaanderen (1950-2000), T.Agr.R. 2001, 289. 154 Wet van 22 juli 1970 op de ruilverkaveling van landeigendommen uit kracht van de wet, B.S. 2 september 1970. 155 M. HEYERICK, o.c, 1.

59

I.3. Effect van de ruilverkaveling op het grondgebruik De ruilverkaveling had tot gevolg dat er een ruil moest komen van het eigendoms- en gebruiksrecht onder eigenaars en pachters. Pacht heeft immers een enorm groot belang in de landbouw. Moest de ruilverkaveling alleen van eigendommen plaatsvinden, zou zij weinig of geen gevolgen hebben. Terecht wordt dan ook geschreven dat de wet op de ruilverkaveling veeleer een wet is tot herstructurering van de landbouwexploitatie dan wel van de landbouweigendom.156 De kans dat dit alles echter spontaan zou gebeuren was zo goed als nihil. Vandaar dat de overheid moest ingrijpen. In 1949 kwam er een wet die een verminderd registratierecht invoerde bij een onderlinge eigendomsruil.157 Het ging om de mogelijkheid voor twee of meer eigenaars om in gemeen overleg over te gaan tot de herverkaveling van hun landeigendommen. Deze contractueel aangegane ruilverkaveling vloeide voort uit het zuiver civielrechtelijk contract ruil.158 Het is duidelijk dat raken aan eigendoms- en gebruiksrechten delicaat is. Burgers zullen op dit vlak pas toegevingen doen, als zij er voordeel uit kunnen halen. De overheid was er zich dan ook van bewust dat een wet die ingrijpt op eigendoms- en gebruiksrecht omzichtig en rechtvaardig moet zijn, ruime inspraak moet geven, doeltreffend moet werken en een zekere verleidelijkheid moet hebben.159 Bij de wet van 1956 was de instemming van eigenaars en gebruikers (pachters) dan ook een eerste vereiste. Ook wanneer vandaag een beslissing dient te worden genomen over de uitvoering van een ruilverkaveling, moet rekening te worden gehouden met de betrokken eigenaars en grondgebruikers. Artikel 3 van de Wet van 22 juli 1970 bepaalt dat ‘een gebruiker’ elke persoon is die ten welke titel ook, d.w.z. als eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter of opstalhouder, ofwel met de toestemming van één dezer een kavel exploiteert (pacht, commodaat of bruiklening, …). Het is van essentieel belang dat zowel eigenaars als gebruikers volledig worden ingelicht over hun rechten en plichten tijdens het verloop van een ruilverkavelingsproject. Zo is er enerzijds een tijdelijke beperking van hun rechten doordat gedurende een bepaalde periode van het project bouwwerken, beplantingen of het plaatsen van afsluitingen onderworpen zijn aan de voorafgaande goedkeuring van het ruilverkavelingscomité.

156

M. HEYERICK, o.c.,11. Wet van 4 mei 1949, B.S. 2 juni 1949. 158 M. HEYERICK, o.c.,7. 159 X, Ruilverkaveling in Vlaanderen, Brussel, Vlaamse Landmaatschappij, http://www.vlm.be. 157

60

Dit blijkt ook uit het cassatiearrest van 10 maart 2005. Dit arrest bepaalt in duidelijke termen dat eigenaars, vruchtgebruikers of gebruikers geen werken mogen uitvoeren die het landschap of de bestemming of plaatsgesteldheid zodanig wijzigen dat zij de ruilverkavelingsverrichtingen belemmeren, zonder voorafgaande en schriftelijke toestemming van het ruilverkavelingscomité. Het arrest stelt eveneens dat alleen dat voor de uitvoering van de werken toestemming aan het comité moet worden gevraagd, indien de werken de ruilverkavelingsverrichtingen belemmeren.160 Heyerick licht dit cassatiearrest verder toe, en vestigt hierbij de aandacht op talrijke problemen en onduidelijkheden. Zo wijst hij er onder meer op dat het dient te gaan om een ‘toestemming’ van het comité, en niet om een ‘vergunning’. Hier zou administratieve vereenvoudiging op zijn plaats zijn, zo stelt hij. Vervolgens besteedt hij aandacht aan het feit dat het cassatiearrest spreekt over ‘ruilverkavelingswerken’, terwijl de wetgever het heeft over ‘ruilverkavelingsverrichtingen’. Laatstgenoemde term is ruimer. Anderzijds blijven andere rechten zoals de koop of pacht van gronden onaangetast. Zo blijkt uit artikel 51, tweede lid van de Wet van 22 juli 1970 dat de rechten die een pachter op zijn vroegere kavels bezit, op zijn nieuwe kavels worden overgedragen. Het is immers één van de grote principes van de ruilverkaveling dat elke belanghebbende op zijn nieuwe kavels dezelfde rechten en plichten moet terugvinden als diegene welke hij bezat op zijn oude kavels. De ruilverkaveling kan bijgevolg niet voor gevolg hebben dat aan alle pachters een nieuwe pacht van 9 jaar wordt toegekend. De duur van de pacht zal daarentegen worden bepaald in functie van de rechten die elke pachter bezat op zijn vroegere kavels.161 Om deze procedure vlotter te laten verlopen, werd de Nationale Maatschappij voor de Kleine Landeigendom omgevormd tot de Nationale Maatschappij en naderhand, na de regionalisering, tot de Vlaamse landmaatschappij. De Vlaamse landmaatschappij is vandaag de dag nog steeds de spil van het overleg bij de voorbereiding en uitvoering van een ruilverkaveling.162 In dit kader kan ook melding worden gemaakt van het decreet van 16 juni 2006 betreffende het oprichten van de Vlaamse Grondenbank.163 Dit betreft een nieuwe afdeling van de Vlaamse Landmaatschappij. De bedoeling van de Vlaamse Grondenbank is dat zij het loket wordt waar de praktizijn en in eerste instantie de notaris zich toe kan wenden om te weten of de Vlaamse overheden een recht van voorkoop hebben op de betrokken percelen en of ze hun 160

M. HEYERICK, noot onder Cass. 10 maart 2005, T. Agr. R. 2005, 202. M. HEYERICK, Juridische aspecten van de ruilverkaveling, Brussel, Belgische vereniging voor agrarisch recht, 1983, 27. 162 R. GOTZEN, “De Vlaamse grondenbank: langverwacht of lang gevreesd?”, T.Agr.R. 2007, 2. 163 Decreet van 16 juni 2006 betreffende het oprichten van de Vlaamse Grondenbank, B.S. 9 fabruari 2007. 161

61

recht van voorkoop wensen uit te oefenen. De Grondenbank moet verder ook instaan voor het verwerven van gronden om te kunnen ruilen in het kader van natuur- en bosbeleid en van grootschalige infrastructuurprojecten.164 Een ruilverkavelingsproject is een project van lange duur en verloopt in vijf fasen: ten eerste een onderzoek naar het nut van de ruilverkaveling, ten tweede een ruilverkavelingsplan, ten derde de uitvoering van de werken, ten vierde de herverkaveling en ten vijfde de kostenverdeling. Het is voornamelijk in de vierde fase dat de regeling van de ruilverkaveling effecten ressorteert voor het grondgebruik. In deze fase moeten alle eigenaars immers procentueel evenveel grond bijdragen tot het nieuwe openbare domein. Wat ze krijgen toebedeeld, moet dan in de regel gelijk zijn aan wat ze hebben ingebracht, min hetgeen ze hebben afgestaan aan het openbaar domein. Een volkomen gelijkwaardigheid is er echter niet altijd. Een tekort wordt voor de eigenaars dan verholpen met een opleg in geld.165 De pachters op hun beurt moeten in principe zoveel mogelijk gronden toebedeeld krijgen van dezelfde hoedanigheid, dezelfde oppervlakte en geschikt voor dezelfde teelt. Het ruilverkavelingscomité tracht er bovendien voor te zorgen dat elke pachter in de toekomst minder verpachters heeft. Het is dus duidelijk dat de ruilverkaveling ertoe strekt om voor alle deelnemers tot een betere situatie te komen.

II. Melkquotaregeling II.1. Achtergrond van deze regeling De melkquotaregeling is een onderdeel van de gemeenschappelijke zuivelmarkt die van toepassing is sinds 29 juli 1968 en geregeld werd in verordening 804/1968. Inmiddels hebben de Agenda 2000-beslissingen reeds tot een aanpassing van het zuivelbeleid geleid.166 De melkquotaregeling vindt zijn oorsprong in het feit dat zich in de jaren tachtig enorme productieoverschotten gingen vormen in de zuivelsector. Er werd meer melk geproduceerd dan geconsumeerd, wat uiteindelijk leidde tot wat men de boterberg en de melkplas noemde.167

164

R. GOTZEN, o.c., 2. M. HEYERICK, o.c., 117. 166 E. LELOUP, “Hoofdstuk 6. De gemeenschappelijke marktordening voor zuivel”, in Boerenbond, Het landbouwbeleid van de Europese Unie : toepassing voor België, Belgische Boerenbond, Leuven, 2000, 17. 167 H.M.E. THIJS, Effecten van productiebeperkingen in de melkveehouderij op het grondgebruik, Utrecht, Rijksuniversiteit Utrecht, 1988, 17. 165

62

Dit beleid kostte bovendien ook elk jaar handenvol geld aangezien men de overschotten op de internationale markten diende te dumpen.168 In mei 1977 werd een E.E.G.-verordening uitgevaardigd waarin men een medeverantwoordelijkheidsheffing invoerde in een poging het toenemende aanbod van melk een halt toe te roepen. De gegarandeerde prijzen werden behouden, maar werden afgeroomd door een heffing die de landbouwer per liter diende te betalen. De heffing varieerde tussen de 0.5% en 2% van de richtprijs van de melk. Op die manier kon een deel van de kosten voor het landbouwbeleid gefinancierd worden. Het effect van deze maatregel was echter niet voldoende om een invloed te hebben op de productieomvang en werd bijgevolg afgeschaft in 1993. Zo kwam het dat de landbouwraad een volgende stap diende te zetten in het beleid om te komen tot een oplossing. Twee mogelijkheden bleven open: ofwel kiezen voor een drastische verlaging van de melkprijs van 20% à 30%, ofwel een maatregel invoeren ter beheersing van de productie. Uiteindelijk werd in 1984 beslist over te gaan tot de invoering van de melkquota, een reglementering die op 2 april 1984 officieel van kracht werd.169 II.2. Werking van de melkquotaregeling Ieder land van de Europese Unie heeft een bepaald melkquotum. Binnen dit quotum kunnen de melkveehouders heffingvrij melk en melkproducten leveren. Een onderscheid wordt hierbij gemaakt tussen ‘leveringen’ en ‘rechtstreekse verkoop’. Met de term ‘leveringen’ bedoelt men de koemelk die de melkproducent levert aan een koper. Bij ‘rechtstreekse verkoop’ daarentegen verkoopt de melkproducent rechtstreeks koemelk, zonder tussenstadium, voor consumptie. Zodra het quotum echter wordt overschreden, worden zij over het teveel geproduceerde een heffing verschuldigd, de zogenaamde superheffing.170 Deze heffing heeft dus in de eerste plaats gevolgen voor de vrijheid van de melkveehouder om de omvang van zijn eigen productie te bepalen. Daarnaast ressorteert deze heffing ook effect bij de overdracht van een melkveehouderij of van de daarbij gebruikte grond. Bij overdracht van een geheel bedrijf of de grond gaat namelijk melkquotum over. Het quotastelsel werd aanvankelijk ingevoerd voor een periode van vijf jaar. In 1984 werd het met drie jaar verlengd, en in 1992 en 2000 telkens met acht jaar.171 Momenteel steunen de leden van het Europees Parlement het voorstel van de Europese Commissie om de melkquota jaarlijks tot 2013 met 1 % op te trekken om zo hun afschaffing in 2015 voor te bereiden. Ze 168

A. MEIJER, Boer, bodem en beleid, Amsterdam, Vrije universiteit Amsterdam: Ekonomische fakulteit, 1988,

3. 169

C. VERHAEGHE, “Landbouwbedrijf en melkquotum in de verffening-verdeling. Wie melkt wie uit?”, T. Not. 1996, 68; G.M.F. SNIJDERS, De Europese dimensie van de pacht, Deventer, Kluwer, 1993, 4-5; H.M.E. THIJS, o.c., 7. 170 C. VERHAEGHE, o.c., 69. 171 P. BERKHOUT, A.J. DE KLEIJN, J.F.M. HELMING, C. VAN BRUCHEM en F.W. VAN TONGEREN, Zuivelbeleid zonder melkquotering?, Den Haag, LEI, 2002, 19.

63

vragen de Commissie wel om de situatie in 2010 te herevalueren en om indien nodig nieuwe voorstellen in te dienen vóór de afschaffing van de melkquota. Ze roepen ook op tot de oprichting van een melkfonds om de sector te helpen herstructureren. Bij de verhandelbaarheid van de melkquota kan een onderscheid gemaakt worden tussen definitieve en tijdelijke overdrachten.172 Terzake is een grote evolutie merkbaar. Aanvankelijk kon men enkel melkquota overdragen bij verkoop, verhuur of overgang door vererving van het gehele bedrijf of van gedeelten van het bedrijf. Er was bijgevolg een strikte koppeling tussen de overdracht van melkquota en de overdracht van landbouwgrond dienstig voor de melkproductie. In de periode 1996-2003 stegen de quotumprijzen nogal, zodat er een tweekanalenmobiliteitssysteem werd ingevoerd. Dit systeem moest de prijzen doen dalen door de vrije mobiliteit te beperken. Vooreerst is er het kanaal van de grondgebonden mobiliteit via de vrije markt en ten tweede is er de grondloze overdracht via het quotumfonds. Bij het quotumfonds wordt het quotum overgedragen tegen een door de overheid opgelegde vergoeding. De vrijgekomen quota worden verzameld en vervolgens herverdeeld over de potentiële kopers waarbij de jonge landbouwers bevoordeeld worden. Leasing is dan weer een vorm van tijdelijke overdracht van melkquota.173 Het gaat om verhuur van de quota voor de duur van één heffingsperiode waardoor de koppeling van het quotum aan de grond verbroken wordt. Het leasen werd pas mogelijk gemaakt voor melkveehouders vanaf 1987. II.3. Effect van de melkquotaregeling op het grondgebruik a) Inleiding Op welke wijze speelt het grondgebruik daarbij nu een rol? Vooreest kan men stellen dat de melkveehouderij in de Vlaamse landbouw zowat de belangrijkste bedrijfstak is. Onderzoek heeft aangetoond dat het Vlaamse landbouwareaal voor ruim de helft bestaat uit weiden, grasland en voederteelten, en dat het grootste deel daarvan wordt aangewend in de melkveehouderij. In deze context krijgt de boer in zijn bedrijfsvoering dan ook te kampen met een aantal vraagstukken. Welke structuren dient hij voor de toekomst te gebruiken? Hoeveel koeien zal hij houden? Hoeveel melk kan hij produceren? Hoeveel grond is hij verplicht daarvoor aan te wenden, en welke veebezetting per hectare moet worden aangehouden?174 Op deze vragen wordt niet door de individuele boer geantwoord. Terzake is er een samenspel van wetten en regels, waaronder vooreerst de hierboven besproken melkquotaregeling. 172

C. VERHAEGHE, o.c., 69. F. BOUCKAERT, noot onder Gent 21 december 2006, T.Not. 2008, 151. 174 X, Naar een duurzame melkveehouderij, VAC-flash 2005, 5. 173

64

Daarnaast speelt ook de mestwetgeving (Mest Actie Plan), die een uitvloeisel is van de Europese nitraatrichtlijn, een belangrijke rol. Deze wet bepaalt namelijk de maximaal toegelaten mestdruk. Maar wat ons het meest interesseert, is het aspect grond. Eén van de belangrijkste aspecten van duurzame melkveehouderij is namelijk de duurzame grondgebondenheid ervan. Aangezien de veebezetting en de mestafzet strikt geregeld zijn, zou men kunnen veronderstellen dat er eventueel wel extensiveringsmogelijkheden zijn indien bijkomende grond kan worden gevonden. Maar ook hier stelt zich opnieuw het probleem dat de grondeigenaars vandaag slechts zelden geneigd zijn pachtcontracten af te sluiten. De boer die wil extensiveren, moet het dus meestal doen met wat hij naast zijn eigendom en sinds langlopende pachtcontracten verder nog aan grond in gebruik kan krijgen, en niet zelden gaat dit buiten de bescherming van de pachtwet om.175 Het gebruik van andere rechtsverhoudingen wordt hierdoor dus in de hand gewerkt. Zoals boven reeds vermeld, is er ook het feit dat de superheffing effect ressorteert bij de overdracht van een melkveehouderij of van de daarbij gebruikte grond. En ook de beëindiging van pacht moet worden beschouwd als een overdracht. Vooral indien de beëindiging buiten de instemming van de pachter plaatsvindt, doen zich problemen voor. Want als de beëindiging betrekking heeft op voor de melkveehouderij gebruikte grond, raakt de pachter een deel van zijn quotum kwijt. De vraag stelt zich nu aan wie de rechten, na ontbinding van de pacht, toebehoren: aan de pachter of de verpachter? b) De situatie in Nederland In Nederland geldt terzake het arrest Pasman/Lippinkhof I, een arrest van de Pachtkamer van het Gerechtshof te Arnhem van 9 mei 1988, dat de basis legt voor de verweving tussen de heffing en pacht.176 De feiten van dit arrest waren de volgende. Pasman had in april 1980 een perceel weiland gekocht dat hij zelf ten behoeve van de melkveehouderij wilde gaan gebruiken. Dat was echter niet mogelijk, aangezien het perceel verpacht was aan Lippinkhof, die met succes een vordering bij de pachtrechter had ingesteld. Enkele jaren nadien verzocht Lippinkhof de pacht te verlengen met de wettelijke termijn van zes jaar. Zijn verzoek werd echter afgewezen, aangezien Pasman het goed zelf in gebruik wenste te nemen. Ondertussen was de regelgeving inzake de superheffing van kracht geworden. De Beschikking Superheffing van 1988 schreef de contractsvrijheid in dit verband voor, maar de partijen hadden terzake nooit afspraken gemaakt. Bijgevolg stelde Pasman een vordering in bij de pachtkamer van het kantongerecht te Enschede tot veroordeling van Lippinkhof om het op het 175 176

H.M.E. THIJS, o.c., 76. Pachtkamer Gerechtshof Arnhem 9 mei 1988, T.Agr.R. 1988, 4174.

65

gepachte rustende melkquotum bij de beëindiging van de pachtovereenkomst aan hem over te dragen. Lippinkhof had een tegenvordering ingediend, maar het Hof verklaarde zowel de vordering van Pasman als die van Lippinkhof onontvankelijk. Artikel 128 van de Nederlandse pachtwet bepaalt namelijk van welke zaken de pachtkamer kennis neemt en geschillen over het melkquotum horen daar niet onder. In het Pachthof werd anders geoordeeld. Het Hof overwoog namelijk dat de aanspraken op het met het gepachte samenhangende melkquotum behoren tot de rechtsgevolgen van de pachtovereenkomst.177 Wat de inhoudelijke beoordeling van de zaak betrof, besliste het Hof dat het quotum met de grond samenhangt, en dus met die grond naar verpachter Pasman overging. Deze uitspraak mag misschien enige verbazing wekken, want diende het Pachthof in deze zaak niet een prejudiciële vraag te stellen aan het Hof van Justitie van de Europese Gemeenschappen overeenkomstig artikel 177 van het Verdrag (thans artikel 234 van het Verdrag)?178 Het Hof was immers gestuit op een onduidelijkheid in de Beschikking Superheffing van 1988, die tot uitvoering strekt van de verordeningen. Ingevolge artikel 234 van het Verdrag kan een nationale rechterlijke instantie ten overstaan waarvan een vraag over de uitlegging van bijvoorbeeld een verordening wordt opgeworpen, indien zij een beslissing op dit punt voor het wijzen van het vonnis noodzakelijk acht, het Hof van Justitie verzoeken over deze vraag een uitspraak te doen. Indien een dergelijke vraag wordt opgeworpen in een zaak aanhangig bij een instantie waarvan de beslissingen volgens het nationale recht niet vatbaar zijn voor hoger beroep is deze instantie, volgens de derde alinea van de bepaling, gehouden om zich met een prejudiciële vraag tot het Hof te wenden. Het Nederlandse Pachthof spreekt recht in hoogste instantie, zodat aan deze voorwaarde is voldaan. Toch mag deze bepaling in de praktijk niet te strikt worden uitgelegd. Het Nederlandse Pachthof beschikt toch nog over een zekere beleidsvrijheid. De beslissing van het Hof van Justitie in een arrest van 1982 komt er op neer dat het Pachthof gehouden is een in een procedure gerezen vraag van gemeenschapsrecht te verwijzen, tenzij het heeft vastgesteld dat de opgeworpen vraag niet relevant is, of dat de betrokken communautaire bepaling reeds door het Hof van Justitie is uitgelegd, of dat de juiste toepassing van het gemeenschapsrecht zo evident is, dat redelijkerwijze geen ruimte voor twijfel kan bestaan.179 Uiteindelijk was de beslissing van het Pachthof in overeenstemming met het communautair recht180, wat bleek uit een latere beslissing van het Europese Hof van Justitie, namelijk de zaak Wachauf tegen de Bondsrepubliek Duitsland van 13 juli 1989.181

177

G. M. F. SNIJDERS, De Europese dimensie van de pacht, Deventer, Kluwer, 1993, 7. G.M.F. SNIJDERS, o.c., 8. 179 H.v.J. 6 oktober 1982, Jur. 1982, 3415. 180 G.M.F. SNIJDERS, o.c., 10. 181 H.v.J. 13 juli 1989, Jur. 1989, 2609. 178

66

Laten we even de Europese regelgeving ter hand nemen. In Verordening nr. 3950/92182 zijn summiere bepalingen opgenomen over de gevolgen van het melkquotum bij het verstrijken van een pachtcontract of bij verkoop of verhuur (waaronder ook te verstaan verpachting) van een bedrijf. Artikel 7, eerste lid van deze Verordening bepaalt: ‘Ingeval van verkoop, verhuur (…) wordt de op het bedrijf beschikbare referentiehoeveelheid overgedragen aan de producent die het bedrijf overneemt, op de wijze die door de lidstaten wordt bepaald rekening houdend met de voor de zuivelproductie gebruikte oppervlakten of met de objectieve criteria en, in voorkomend geval, met de overeenkomst tussen de partijen.’ In principe geldt dus dat het melkquotum slechts tegelijk met het bedrijf of de grond kan worden overgedragen. Het gaat dus om een aan de grond gerelateerd recht.183 Dit is de hoofdregel. Wat betreft pacht, heeft de wetgever de contractsvrijheid vooropgesteld. In artikel 7, tweede lid van de Verordening staat geschreven: ‘Bij ontstentenis van een overeenkomst tussen de partijen worden in het geval van het verstrijken van een pachtovereenkomst die niet op soortgelijke voorwaarden kan worden verlengd, (…) de op het bedrijf beschikbare referentiehoeveelheden geheel of ten dele overgedragen aan de producent die het bedrijf overneemt, volgens door de lidstaten vastgestelde of nog vast te stellen bepalingen en met inachtneming van de legitieme bepalingen van de partijen.’ Ook de allereerste verordening inzake de melkquotering, Verordening nr. 857/84, zoals gewijzigd door Verordening nr. 590/85, bevatte reeds gelijkaardige bepalingen. Uit het arrest Wachauf tegen Bondsrepubliek Duitsland kan worden afgeleid dat deze bepalingen zo moeten worden uitgelegd, dat bij gebreke van een overeenkomst het quotum bij het einde van de pachtovereenkomst terugkeert naar de verpachter, zodat deze zelf de productie ter hand kan nemen dan wel het bedrijf opnieuw met het melkquotum kan verpachten aan een producent.184 Dit werd in het arrest Thomsen van 20 juni 2002 nog eens bevestigd.185 Uit de vaste rechtspraak van het Hof kunnen dus een aantal regels worden afgeleid. Vooreerst volgt het quotum het bedrijf met de grond. Bij het einde van de pachtovereenkomst gaat het melkquotum in principe terug naar de verpachter. De lidstaat heeft de bevoegdheid regels vast te stellen en het quotum geheel of ten dele aan de vertrekkende pachter toe te kennen.

182

Verordening (EEG) nr. 3950/92 van de Raad van 28 december 1992 tot instelling van een extra heffing in de sector melk en zuivelproducten, PB. L. 31 december 1992, afl. 405, 1. 183 A.J. OSKAM, N.B.P. POLMAN en L.H.G. SLANGEN, o.c., 22. 184 C. ASSER, Handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht. Algemeen deel: een vervolg, Deventer, Kluwer, 2005, 231. 185 H.v.J. 20 juni 2002, Jur. 2002, 5775.

67

Er is naderhand nog een nieuwe verordening gekomen, de Verordening nr. 1788/2003186, die vergelijkbare bepalingen bevat. De Nederlandse wetgeving voldoet aan deze jurisprudentie: bij ontstentenis van een overeenkomst gaat het quotum met het bedrijf of de grond immers terug naar de verpachter, terwijl de pachter recht heeft op een vergoeding die 50% bedraagt van de waarde van het quotum. We kunnen dus vaststellen dat de productierechten de positie van de grondeigenaar hebben versterkt en gelijktijdig de positie van de pachter hebben verzwakt. De pachter is als het ware een gevangene van de verpachter, hij wordt door hem ingesloten. De problematiek inzake de overdracht vormt zodoende één van de oorzaken van het teruglopen van het pachtareaal. Men stelt zelfs vast dat het kwijtraken van het melkquotum bij het beëindigen van een pachtcontract financieel zwaarder weegt dan het verlies van de pachtgrond zelf. Bijgevolg kunnen we stellen dat deze grondgebonden productierechten voor de grondgebruiker/pachters een belangrijke prikkel vormen om eigenaar te worden.187 c) De situatie in België Blijft nog over de vraag naar de aard van de melkquota in België. De nationale wetgeving bevat geen regeling inzake de rechten van de pachter en de verpachter met betrekking tot het melkquotum dat aan de pachter werd toegekend, en noch de regeling van de Europese Gemeenschap, noch de nationale wet bevatten een bepaling waaruit het grondgebonden karakter van het melkquotum kan worden afgeleid.188 In rechtsleer en rechtspraak bestaat discussie. Enerzijds wordt door bepaalde auteurs bepaald dat het quotum gekoppeld is aan de exploitant, zodat het niet grondgebonden is, althans niet grondgebonden in de zin dat het accessorium van een pachtovereenkomst zou zijn. Het melkquotum is dan bedrijfsgebonden.189 Bij het einde van de pacht komt het melkquotum bijgevolg toe aan de pachter en niet aan de verpachter.190 Zo werd onder meer geoordeeld door het Hof van Beroep te Gent op 6 mei 1994 en op 6 november 1996.191 Anderzijds is er rechtspraak die stelt dat ook in België de mobiliteit en de grondgebondenheid de uitgangspunten van het quotum vormen.192 Dit blijkt uit het arrest van het Hof van Beroep

186

Verordening (EG) nr. 1788/2003 van de Raad van 29 september 2003 tot vaststelling van een heffing in de sector melk en zuivelproducten, PB. L. 21 oktober 2003, afl. 270, 123. 187 A.J. OSKAM, N.B.P. POLMAN en L.H.G. SLANGEN, o.c., 23-26. 188 Gent 6 november 1996, R.W. 1999-2000, 676-680. 189 H. CASMAN, I. GERLO en B. VERMEERSCH, De verkoopakte: handboek voor de notariële praktijk, Mechelen, Kluwer, 2005, 89. 190 C. VERHAEGHE, o.c., 70. 191 H.v.B. Gent 6 november 1996, R.W. 1999-2000, 676. 192 F. BOUCKAERT, o.c., 151.

68

te Gent van 21 december 2006.193 In casu was in de overnameovereenkomst van het landbouwbedrijf niet uitdrukkelijk bepaald dat de quota werden overgedragen. Toch besliste het Hof dat de overnemer in alle rechten en plichten komt van de overlaters, wat betekende dat de overlater ervan mocht uitgaan dat de overnameovereenkomst impliciet ook de overdracht van de quota omvatte. Het Hof baseerde zijn redenering op het feit dat een melkveebedrijf niet leefbaar is zonder quota.194 Bouckaert bouwde hierop verder door te stellen dat een landbouwuitbating inderdaad niet alleen uit materiële elementen bestaat, maar tevens uit immateriële, zoals de lopende pacht, en de quota.195 Het Hof stelde dus dat het quotum definitief kan worden overgedragen indien dit gepaard gaat met de overdracht van het genot van de gronden, en dat de patrimoniale gevolgen die verbonden zijn aan de quotumreglementering toekomen aan de melkproducent, i.e. de feitelijke producent. Met welke rechtsleer en rechtspraak moeten we nu rekening houden? Het is alleszins duidelijk dat de eerste stelling haaks staat op de regeling die in Nederland geldt, waarbij de waarde van het quotum verdeeld moet worden tussen de pachter en de verpachter. In Nederland gaat men er immers vanuit dat beide partijen bijgedragen hebben aan de totstandkoming van het quotum: de pachter door zijn arbeid en eventuele investeringen en de verpachter door het ter beschikking stellen van het onroerend goed. In België is het oordelen over de juridische aard van het melkquotum een taak die weggelegd is voor het Hof van Cassatie.

III. Mestregeling III.1. Achtergrond van deze regeling Op de Vlaamse landbouwgronden wordt dierlijk mest toegediend, waardoor zeer hoge nitraatgehaltes in het grond- en oppervlaktewater aanwezig zijn.196 Daar dient uiteraard iets aan gedaan te worden. Het milieu heeft behoefte aan bescherming.197 In 1991 meende de Vlaamse wetgever dan ook dat specifieke wetgeving inzake bemesting onafwendbaar was geworden. Door deze wetgeving wordt de exploitatievrijheid van de landbouwer in ernstige mate beknot, zowel inzake de bemestingshoeveelheden als de ogenblikken en de wijze waarop de bemesting mag worden toegediend. Door al deze zaken is het belang van de productiefactor grond heel erg toegenomen.198 Intensieve bedrijven moeten namelijk versneld op zoek naar extra grond.199

193

Gent 21 december 2006, T.Not. 2008, 148. F. BOUCKAERT, o.c., 156. 195 F. BOUCKAERT, o.c., 155. 196 H. EVERAERT en S. LENDERS, o.c., 114. 197 H.M.E. THIJS, o.c., 33. 198 R. GOTZEN, De Belgische pachtwetgeving, Antwerpen, Kluwer, 1997, 32. 199 W. HOGENKAMP, “Met spoed op zoek naar een lap grond erbij”, Boerderij: veehouderij 2004, 4. 194

69

III.2. Invoering van de mestregelgeving a) De Europese regeling In 1991 kwam er een Europese Nitraatrichtlijn voor alle lidstaten van de Europese Unie.200 Deze richtlijn heeft tot doel de waterverontreiniging die wordt veroorzaakt of teweeggebracht door nitraten uit agrarische bronnen te verminderen en verdere verontreiniging van die aard te voorkomen.201 Meststoffen moeten met andere woorden op het juiste ogenblik en in de juiste hoeveelheid op het land worden gebracht. Om die reden is ook opslagcapaciteit noodzakelijk geworden. In de Richtlijn wordt bepaald dat de lidstaten de wateren moeten vaststellen die worden beïnvloed of kunnen worden beïnvloed indien de lidstaat geen maatregelen neemt in zijn actieprogramma. Er wordt een basiskwaliteitsnorm voor het grond- en oppervlaktewater vastgelegd op maximum 50 mg nitraat per liter. In Vlaanderen werd, net zoals in andere lidstaten van de Europese Unie, deze norm niet gehaald. Zodoende dienden maatregelen te worden genomen, en dit voornamelijk in Vlaanderen, aangezien zich in Wallonië geen grote problemen stelden. b) De Vlaamse regeling Het eerste Vlaamse Mestdecreet, dat dateert van 23 januari 1991202, had tot doel het leefmilieu te beschermen tegen de verontreiniging als gevolg van de productie en het gebruik van meststoffen. Het ging om zeer algemene bemestingsnormen, waarbij men vooral trachtte mestoverschotten van de overschotgebieden te vervoeren naar gebieden met tekorten. Bovendien werd een aangifteplicht ingevoerd voor alle producenten, gebruikers en invoerders van mest, en dienden heffingen toegepast te worden op overschotten. Aangezien deze bepalingen niet voldeden, werd het decreet op 1 januari 1996 voor de eerste maal gewijzigd. Het Mestactieplan I was geboren. Dit plan ging uit van drie principes: er kwam een gebiedsgerichte aanpak, een positieve discriminatie van het gezinsveeteeltbedrijf en het standstill-principe werd toegepast (de bevriezing van de mestproductie op niveau van 1992). Echter, ook deze principes volstonden niet om het beoogde doel te realiseren en het decreet werd opnieuw gewijzigd.

200

Richtlijn 91/676/EEG van de Raad van 12 december 1991 inzake de bescherming van water tegen de verontreiniging door nitraten uit agrarische bronnen, PB. L. van 31 december 1991, afl. 375, 1-8. 201 Art. 1 Nitraatrichtlijn. 202 Decr. 23 januari 1991 inzake de bescherming van het leefmilieu tegen de verontreiniging door meststoffen, B.S. 28 februari 1991.

70

Mestactieplan 2 werd goedgekeurd op 11 mei 1999 en Mestactieplan 2 bis op 1 januari 2000. Vervolgens kwamen er nog enkele wijzigingen in 2003, om dan definitief gewijzigd te worden door het nieuwe Mestdecreet van 22 december 2006, dat van toepassing is sinds 1 januari 2007. Deze laatste wijziging kwam er tengevolge van het arrest van het Europees Hof van Justitie van 22 september 2005, waarbij België werd veroordeeld, onder andere omdat het Vlaams Gewest in 1999 geen (mogelijks) verontreinigde wateren en niet genoeg kwetsbare zones had aangeduid.203 Bovendien was men ook tot het inzicht gekomen dat de ingewikkelde regelingen problematisch waren voor de veeteeltsector.204 Deze nieuwe mestregelgeving kent een drievoudige doelstelling: ten eerste oplossingen bieden aan de problemen over de toepassing van de mestregelgeving voor de veeteeltsector, ten tweede enkel die bepalingen behouden die vanuit ecologisch oogpunt relevant en efficiënt zijn en ten derde zich conformeren aan de Europese regelgeving terzake. In het nieuwe Mestdecreet is Vlaanderen nu ook volledig als kwetsbare zone aangeduid. De lidstaten moeten voor die kwetsbare zones een actieprogramma opstellen dat voor vier jaar een aantal maatregelen inhoudt. Zo moeten bijvoorbeeld de periodes worden bepaald waarin het op of in de bodem brengen van bepaalde meststoffen verboden is. De lidstaten kunnen voor hun kwetsbare zones een derogatieverzoek indienen om voor bepaalde gewassen te mogen afwijken van de grenswaarde van 170 kg N (stikstof) uit dierlijke mest per ha en per jaar op basis van objectieve criteria, namelijk lange groeiperiodes van de gewassen, gewassen met hoge stikstofopname, hoge nettoneerslag in de kwetsbare zone en bodems met een uitzonderlijk denitrificatievermogen. Zowel het Vlaams als het Waals Gewest hebben afzonderlijk van elkaar een derogatieverzoek ingediend. Op 21 december 2007 heeft de Commissie de gevraagde derogatie van het Vlaams Gewest verleend. Op dit ogenblik is de Vlaamse Regering druk in de weer met het Besluit tot implementatie van deze beschikking. Verder zijn de lidstaten verplicht de nitraatconcentratie te meten, zowel in het oppervlaktewater als in het grondwater, en dienen zij per periode van 4 jaar te rapporteren over het gevoerde preventieve beleid via codes van goede landbouwpraktijken en de opleiding en voorlichting van landbouwers met betrekking tot de code van goede landbouwpraktijken, een kaart met de vastgestelde verontreinigde en potentieel verontreinigde wateren en de ligging van de kwetsbare zones, een overzicht van de resultaten van de monitoring van de wateren en een uiteenzetting van de overwegingen die hebben geleid tot aanwijzing van elke kwetsbare zone of tot herziening of aanvulling van de lijst van kwetsbare zones en, last bot not least, een overzicht van de opgestelde actieprogramma’s.

203 204

H.v.J. 22 september 2005, PB. L. 26 november 2005, afl. 270, C296/1. M. BOODTS en L. JOLY, “De nieuwe mestregelgeving”, M.E.R. 2008, 134.

71

Wat de uitvoering van het Mestdecreet betreft, is een zeer belangrijke rol weggelegd voor de Mestbank. Zo maakt de Mestbank jaarlijks voor elk bedrijf voor de nutriënten N (stikstof) en P205 (difosforpentoxyde) een mestbalans op. Zij geeft de landbouwers ook, op regelmatige tijdstippen van het productiejaar, een overzicht van allerhande bij de mestbank geregistreerde mestverhandelingen. Daarnaast heeft zij ook nog een controletaak: zij volgt het mesttransport op. Bij niet-naleving van het Decreet kan de Mestbank overgaan tot het opleggen van administratieve geldboetes. c) Relatie met het decreet betreffende de eenmalige perceelsregistratie Terzelfdertijd met het wetsvoorstel mestdecreet, werd door toenmalig Vlaams-Minister President Yves Leterme en Vlaams Minister Peeters een voorstel tot vereenvoudiging uitgewerkt van de aangifte van gronden, zowel in het kader van het landbouwbeleid als van het mestbeleid. Het gaat hier om het zogenaamde EPR-decreet, namelijk het decreet betreffende de eenmalige perceelsregistratie. Het voorstel van decreet beoogde de aangifte van percelen landbouwgrond die afzonderlijk moesten gebeuren voor de bevoegdheid Landbouw en voor de bevoegdheid Leefmilieu te vervangen door één aangifte. Deze registratie speelt een belangrijke rol voor het toekennen van de bedrijfstoeslag, het bepalen van de bemestingsnormen, het berekenen van de mestbalans, het bepalen van het aandeel in de mestverwerkingsplicht, de controle en handhaving van het Mestdecreet, … Uiteraard werden de definities ‘landbouwer’, ‘exploitatie’, ‘bedrijf’ en ‘landbouwgrond’ afgestemd op de Europese Verordeningen. De Vlaamse Regering heeft vervolgens bij Besluit van 9 februari 2007 uitvoering gegeven aan het EPR-decreet.205 III.3. Effect van deze regeling op het grondgebruik a) Wie is verantwoordelijk voor de bemesting? De vraag stelt zich wie verantwoordelijk is voor de bemesting die wordt uitgevoerd op het perceel. Niet alleen de gronden die de landbouwer in eigendom heeft en de pachtgronden, maar ook de gronden die het voorwerp zijn van andere gebruiksvormen worden gebruikt voor mestafzet. Het Mestdecreet bepaalt dat elke producent, waarvan het bedrijf (i.e. alle inrichtingen samen) een productie aan dierlijke mest heeft van 300 kg P2O5 of meer, ofwel elke producent waarvan de tot het bedrijf behorende oppervlakte cultuurgrond (i.e. grond die wordt gebruikt of bestemd is als voedingsbodem voor de land- en tuinbouwgewassen en voor de 205

Besluit van de Vlaamse Regering van 9 februari 2007 houdende bepalingen tot inrichting van een gemeenschappelijke identificatie van landbouwers, exploitaties en landbouwgrond in het kader van het meststoffenbeleid en het landbouwbeleid, B.S. 13 april 2007, I.

72

boomkwekerijen) tenminste 2 ha is, elk jaar, en dit per inrichting, een mestaangifte moet doen.206 Het hoeft geen betoog dat de term ‘tot het bedrijf behorende oppervlakte cultuurgrond’ ook de door de producent gepachte gronden bevat. Het is bijgevolg de pachter die de aangifte aan de Mestbank dient te volbrengen. Dit lijkt me logisch. Wie meststoffen gebruikt, moet de aangifte doen. Deze aangifte geeft in de praktijk echter regelmatig aanleiding tot problemen, namelijk wanneer zowel de pachter als de eigenaar van de landbouwgrond aangifte doen. b) De dubbele aangifte De dubbele aangifte lijkt zijn oorsprong te vinden in het feit dat grond voor landbouwers een belangrijke productiefactor is. Vandaag de dag levert landbouwgrond immers meer baten op dan opbrengst alleen. Het geregistreerde areaal vormt ook de basis voor een aantal subsidies zoals de Europese toeslagrechten, en daarbovenop levert het mogelijkheden voor mestafzet.207 In deze context duikt dan ook het belang op van een correcte grondadministratie. De Vlaamse Regering heeft bij Besluit van 9 februari 2007 uitvoering gegeven aan het EPR-decreet.208 Maar, het probleem stelt zich dat bij de EPR-aangifte geen documenten worden gevraagd over het eigenaar- of pachterschap. Vlaams volksvertegenwoordiger Ludo Sannen heeft Milieuminister Hilde Crevits hier in de Commissie Leefmilieu reeds over ondervraagd, maar zij schijnt geen reden te zien om strenger toe te zien op het rechtmatig gebruik van landbouwpercelen. Zij legde er in de Commissie vooral de nadruk op dat er verscherpte controles plaatsvinden: luchtfoto’s en plaatscontroles moeten ervoor zorgen dat bossen of bebouwde percelen niet langer worden aangemeld als landbouwgrond. Een mooie vooruitgang, maar dit neemt niet weg dat sommige landbouwers nog steeds subsidies ontvangen voor bepaalde aangemelde landbouwgronden, terwijl ze er hoegenaamd geen recht op hebben. Wat de regeling van de seizoenpacht betreft, blijft de verhuurder, die de grond in seizoenpacht geeft, de landbouwuitbater voor de milieuwetgeving. Zo ook voor de Mestbank. De verhuurder moet immers de bemestingswerkzaamheden volbrengen. Bij deze gebruiksvorm mag de huurder de gronden dus niet aangeven.

206

Art. 23 Mestdecreet; J. PAEME, “De regeling van de aangifte, de controle en de heffingen.”, T.Agr.R. 1996, 96. 207 L. SANNEN, “Strengere controle op rechtmatig gebruik landbouwgrond blijft nodig”, www.ludosannen.be, 2008. 208 Supra, 72.

73

c) Overbemesting Verder kan ook nog melding worden gemaakt van de regel die de ontbinding van een pachtovereenkomst toelaat wegens overbemesting.209 Overeenkomstig artikel 29 van de pachtwet kan de rechter de pachtovereenkomst doen ontbinden. Dit is eigenlijk een toepassing van artikel 1184 B.W. Een ontbinding vereist evenwel een voldoende ernstige of zwaarwichtige tekortkoming van de schuldenaar van de verbintenis. Dit kan het geval zijn wanneer pachters de landbouwgrond zo zwaar gaan bemesten, dat schade ontstaat voor de verpachters. Die schade bestaat er voornamelijk in dat de waarde van een overbemeste grond nogal wat lager ligt dan die van een normaal bemeste grond. De rechter oordeelt of er sprake is van een overbemeste grond, en doet dit aan de hand van het criterium van de goede huisvader.210 Het blijven uitrijden van mest kan immers beschouwd worden als een fout in hoofde van de pachters, waardoor zij onmogelijk nog geacht kunnen worden te hebben gehandeld als een goede huisvader. Daarenboven kan het zijn dat hoewel er binnen de normen van het mestdecreet is bemest, er toch nog een beoordeling kan worden gemaakt van de wijze van het exploiteren van de gronden door de pachter, zo schrijft Vandierendonck. Uiteraard dient de rechter rekening te houden met een aantal factoren alvorens hij de ontbinding toestaat. Zo moet hij er zeker van zijn dat de bedoeling van de verpachters er niet in bestaat hun gronden vrij van het pachtrecht te krijgen, zodat zij er opnieuw de volledige beschikking over krijgen en ze eventueel kunnen verkopen. Kortom, er moet een afweging worden gemaakt tussen het voordeel van de ontbindingssanctie voor de verpachters en het nadeel ervan voor de pachters.

209

P. VANDIERENDONCK, “Perspectief van de vrederechters”, in R. GOTZEN, N. HOKX en A. VERBEKE, Knelpunten pacht, Antwerpen, Intersentia, 2008, 64. 210 P. VANDIERENDONCK, o.c., 65.

74

HOOFDSTUK 9. PACHT VERSUS DE VERSCHILLENDE RECHTSVERHOUDINGEN I. Pacht vs. seizoenpacht Daar waar een traditionele verpachter slechts de maximaal toelaatbare pachtprijs mag vragen ingevolge het maximumprijsregime, vraagt de seizoenverpachter een veel hogere vergoeding in ruil voor het gebruik van de grond. De seizoenpacht biedt dus een voordeel voor de verpachter, maar uiteraard een nadeel voor de pachter. Een onderling verschilpunt vormt ook nog de regel dat seizoenpacht enkel betrekking kan hebben op gronden en weiden, terwijl het voorwerp van de eigenlijke pacht kan bestaan uit onroerende goederen en eventueel ook gebouwen.211 Deze regel kan in iemands voordeel of nadeel spelen, afhankelijk van hetgeen men wil verpachten.

II. Pacht vs. bruikleen Ook hier kan men de voor- en nadelen van de twee verschillende gebruiksvormen tegen elkaar afwegen. De overeenkomst van bruiklening wordt, in tegenstelling tot de pachtovereenkomst, gratis 212 afgesloten, wat uiteraard een financieel voordeel oplevert voor de gebruiker van de grond. Toch dient deze er rekening mee te houden dat hij ook geen enkel recht op de grond heeft. De overeenkomst kan ten allen tijde worden opgezegd. Het is logisch dat men krijgt, waarvoor men betaalt. Wat weegt nu het zwaarste door? Aangezien de landbouw toch een zeer belangrijke en duurzame activiteit in zich houdt, zullen de meeste landbouwers mijns inziens kiezen voor zekerheid, ook al moeten ze daarvoor een centje meer neertellen. Wanneer we deze twee rechtsverhoudingen dus naast elkaar zien, zal, vanuit het standpunt van de pachter, gekozen worden voor een pachtovereenkomst. De verpachter daarentegen zal ervoor kiezen een overeenkomst van bruiklening af te sluiten. Maar, hij dient rekening te houden met het feit dat daaraan een groot riscico is verbonden. Want, vaak gebeurt het dat diegene die een goed exploiteert krachtens een contract van bruiklening zich beroept op de voordelen van een landpacht. Volgens een vonnis van de vrederechter van Doornik is dit mogelijk, voorzover men maar bewijst dat de gebruikslening 211 212

D. M., “Deel 4. Pacht.”, T.Huur. 1994, 32; G. TRAEST, o.c., 811. G. TRAEST, o.c., 799.

75

of het commodaat niet kosteloos is.213 Indien de huurder dit kan bewijzen, zullen de strenge regels van de pachtwetgeving van toepassing worden, wat dan weer in het nadeel van de verpachter speelt.

III. Pacht vs. bezetting ter bede Daar waar een overeenkomst van bezetting ter bede en een overeenkomst van bruiklening onmiddellijk kunnen worden onderscheiden vermits de ene ten bezwarende titel is en de andere om niet, verloopt het onderscheiden van een pachtovereenkomst en een overeenkomst van bezetting ter bede niet zo eenvoudig. Ook Dambre wijst erop dat het gaat om een delicate juridische aflijning.214 Cruciaal in het onderscheid is de causa, de oorzaak van de bezetting ter bede. Enkel wanneer er een bijzondere reden aanwezig is, kan men een bezetting ter bede afsluiten zodat men niet onder een dwingend huurregime valt.215 Deze redenen worden verder uiteengezet. Nu we het verschil tussen beide rechtsverhoudingen kennen, kunnen we nagaan welke van beide rechtsverhoudingen de voorkeur verdient. De bezetting ter bede wordt gekenmerkt door een voorlopig karakter. De verhuurder verleent aan de gebruiker van de onroerende goederen geen zekerheid wat betreft de duur van de overeenkomst. Een pachtovereenkomst daarentegen wordt voor een wettelijk bepaalde duur afgesloten. Een dergelijke mate van stabiliteit is precies wat de wetgever in de Pachtwet beoogt.216 De huurder moet een recht hebben om gedurende een wettelijk bepaalde duur het genot te hebben van het onroerend goed.217 Vermits de bezetting ter bede dus een zeer rechtsonzekere situatie inhoudt voor de betrokken gebruiker, verdient het afsluiten van een pachtovereenkomst voor hem de voorkeur. Zo opteert ook het beleid binnen de sociale huisvesting voor een schriftelijke huurovereenkomst waar de wederzijdse rechten en plichten van huurder en verhuurder klaar en duidelijk geformuleerd zijn, en laat de bezetting ter bede voor wat ze is. Men schrijft dit toe aan het feit dat de bezetting ter bede juridisch niet diepgaand bepaald is, zodat het houden van toezicht op de correcte toepassing van deze figuur niet evident verloopt.

213

Vred. Doornik 14 augustus 2002, T.Agr.R. 2003, 61. M. DAMBRE en F. LOGGHE, o.c., 182. 215 M. DAMBRE, F. LOGGHE, o.c., 182; F. LOGGHE, o.c., 7. 216 A. VAN KEER, o.c., 43. 217 J. HERBOTS, o.c., 267. 214

76

Het beoordelen van de geldigheid van de bezetting ter bede behoort tot de taak van de rechter. Hij dient informatie te verzamelen over de concrete oorzaak van de hem voorliggende overeenkomst. Hij moet te weten trachten te komen waarom de partijen een bezetting ter bede hebben willen afsluiten, en geen pacht.218 Hij kan, zo blijkt uit de rechtspraak, de overeenkomst van bezetting ter bede enkel terzijde leggen indien bewezen wordt dat zij door de eigenaar werd opgedrongen om de rechten van de gebruiker schaakmat te zetten. Alleen bijzondere omstandigheden, zoals een verwachte onteigening, de verwachte toekomstige regeling van een nalatenschap, de verwachte beëindiging van een proces,… kunnen een overeenkomst van bezetting ter bede motiveren. Partijen worden dan ook best aangeraden deze redenen schriftelijk in het contract op te nemen, wanneer zij zich willen wapenen tegen een herkwalificatie van de overeenkomst door de rechter. Of men dus met wetsontduiking te maken heeft, zal afhangen van de bedoeling van de partijen.219 Men dient er ook rekening mee te houden dat wanneer de wetgever problemen ziet, hij het beroep op de bezetting ter bede zal neutraliseren. Dit houdt in dat de rechter de bezetting ter bede onder het toepassingsgebied van de pachtwet zal brengen, zodat van wetsontduiking geen sprake meer kan zijn. De wetgever heeft er echter geen problemen mee, zolang niet wordt gedaan alsof. Opgemerkt mag worden dat de rechtbanken momenteel waken over de bezorgdheid van de wetgever voor de zwakkere partij, zodat het de wetgever (nog) niet behoeft tussen te komen. Dergelijk fenomeen waarbij de rechter reservewetgever speelt, noemt men de creativiteit van de rechter.220

IV. Pacht vs. louter gedogen Bij louter gedogen wordt het goed gratis ter beschikking gesteld. Het is best erop te wijzen dat de gebruiker in dit geval geen enkele zekerheid heeft wat de uitbating betreft. Dit in tegenstelling tot de pacht, waar de wetgeving voorziet in een minimumduur van het contract. Een pachtcontract biedt terzake meer zekerheid.

218

J. HERBOTS, o.c., 267-268. D. NUYTTEN, “De pachtwet op losse schroeven?”, Proeftuinnieuws, 2003, 12. 220 J. HERBOTS, o.c., 278. 219

77

HOOFDSTUK 10. BELEID MET BETREKKING TOT GRONDGEBRUIK IN BELGIE I. Gemeenschappelijk landbouwbeleid van de Europese Unie I.1. Inleiding Vele decennia heeft de landbouwpolitiek een belangrijke rol gespeeld bij de Europese integratie in het Europa in de periode van de heropbouw na de Tweede Wereldoorlog. Landbouwpolitiek was één van de eerste beleidsterreinen waar lidstaten hun soevereiniteit opgaven ten gunste van de Gemeenschap. Bij de laatste uitbreiding van de Europese Unie werd de landbouw eveneens als sleutelelement naar voren geschoven. Immers, ook voor de integratie van de landen van Oost-Europa in de E.U. was een hervorming van hun landbouw of het bestaande Gemeenschappelijk Landbouwbeleid noodzakelijk.221 I.2. Ontstaan van het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid Een eerste belangrijke gebeurtenis in de richting van de eenmaking van het Europees landbouwbeleid was de van 1952 tot 1954 gehouden Europese Conferentie over de ordening van de landbouwmarkten, waaraan door 17 landen werd deelgenomen, en die bekend is geworden onder de benaming ‘Green Pool’ of ‘Pool Vert’. De besprekingen leverden toen geen rechtstreeks resultaat op, maar vele van de denkbeelden die toen werden ontwikkeld wierpen enkele jaren later wel hun vruchten af bij de totstandkoming van het Verdrag van Rome.222 Dit Verdrag werd op 25 maart 1957 ondertekend en betekende het begin van wat toen de Europese Economische Gemeenschap werd genoemd. In dit Verdrag werd de landbouw als een integrerend deel van de economie beschouwd, waardoor de noodzaak van een gemeenschappelijke landbouwpolitiek naar boven kwam. Het viel toen al op dat het landbouwprobleem niet een typisch E.E.G.-vraagstuk was, maar dat het in feite in alle economisch hoogontwikkelde landen of werelddelen kon worden waargenomen. Zo waren reeds in 1948 de GATT-akkoorden goedgekeurd. De draagwijdte daarvan werd in de periode van 1986-1994 (de zogenaamde Uruguay-ronde) uitgebreid met het aspect landbouw. Vanaf 1995 kwam er dan een nieuwe organisatie op internationaal niveau: de World Trade Organisation. Voor de meeste burgers is deze organisatie weinig bekend, maar toch is de impact ervan op de Europese en nationale wetgeving enorm belangrijk. Al de 221

WERVEL, Het landbouwbeleid voor de Vlaamse boer en tuinder, Brussel, Werkgroep voor een rechtvaardige en verantwoorde landbouw, 2005, 2. 222 J. VAN LIERDE, o.c., 136.

78

hervormingen van het Europees landbouwbeleid staan immers in het teken van deze akkoorden. Het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid is gebaseerd op drie grondbeginselen. Deze zijn de totstandbrenging en instandhouding van een gemeenschappelijke markt, de eerbiediging van het beginsel van de communautaire preferentie (wat een voorkeursbehandeling inhoudt voor de levensmiddelen geproduceerd binnen de E.E.G., bedoeld om lidstaten aan te moedigen om zich bij de partners te bevoorraden in plaats van op de wereldmarkt) en financiële solidariteit. Deze grondbeginselen vinden hun oorsprong in de doelstellingen van de landbouwpolitiek als vastgesteld door het Verdrag van Rome van 1957. De doelstellingen waren de volgende: -

de productiviteit van de landbouw doen toenemen; de landbouwbevolking een redelijke levensstandaard verzekeren; de markten stabiliseren; de voedselvoorziening garanderen tegen redelijke prijzen voor de verbruikers.223

Ter verwezenlijking van deze doelstellingen hanteerde het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid een aantal instrumenten, zoals het markt- en prijsbeleid, het structuurbeleid en het handelsbeleid. Aanvankelijk was de Belgische landbouwsector niet gewonnen voor het idee van een Europese geïntegreerde landbouwmarkt. Landbouwersverenigingen zoals de Boerenbond wilden de controle over de sector niet zomaar afstaan aan supranationale instellingen en verdragen. Hoe dichter het echte beslissingsniveau immers bij huis lag, hoe meer invloed de landbouwersorganisaties konden uitoefenen. Na verloop van tijd schaarden de Belgische boeren zich dan toch nog achter de Europese gedachte, omdat ze zo hoopten vlotter toegang te krijgen tot de buitenlandse afzetmarkten.224 “En het beleid werkte. Europa werd in een mum van tijd zelfvoorzienend voor belangrijke land- en tuinbouwproducten. De Europeanen hadden genoeg voedsel tegen betaalbare prijzen. Maar het beleid werkt te goed…”225

223

D. VAN GIJSEGHEM (ed.), Landbouwbeleidsrapport 2003, Brussel, Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, 2004, 50. 224 M. D’HOKER, Y. SEGERS en E. VAN HECKE, “Een schakel in de voedselketen”, in Y. SEGERS en L. VAN MOLLE (ed.), Leven van het land. Boeren in België 1750-2000, Leuven, Davidsfonds, 2008, 113. 225 Y. LETERME, o.c., 2008, 87-88.

79

I.3. Wijzigingen aan het gemeenschappelijk landbouwbeleid a) Reden De Europese landbouwers produceerden teveel. Door de problematiek van de overschotten werd halverwege de jaren tachtig een eerste hervorming van het beleid noodzakelijk. De nadruk kwam niet langer te liggen op het doen toenemen van de landbouwproductie en de verhoging van de opbrengsten, maar op het afremmen van overtollige producties en meer milieugericht boeren.226 b) Mac Sharry - hervorming Deze herziening leverde echter niet de gewenste resultaten op: de overproductie bleef het zorgenkind.227 In 1992 werd dan overgegaan tot een eerste drastische hervorming van het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid: de Mac Sharry hervorming.228 Onder hem kregen de boeren voor het eerst van een compensatie via directe inkomenssteun. Hectare- en dierpremies deden hun intrede in het landbouwjargon.229 c) Agenda 2000 en de Mid Term Review Een volgende belangrijke stap in het hervormingsproces was het besluit van de Europese Raad van Berlijn in 1999 betreffende ‘Agenda 2000’.230 Het ging om een beleidskader voor de periode 2000-2008. Niet enkel factoren zoals de groeiende wereldvraag naar landbouwproducten, liberalisering van de wereldhandel en uitbreiding waren belangrijk. De consument werd ook steeds kritischer ten aanzien van de wijze waarop het voedsel wordt geproduceerd en vroeg meer aandacht voor milieu, voedselkwaliteit en dierenwelzijn. Tijdens de tussentijdse evaluatie van Agenda 2000, de zogenaamde Mid Term Review, werden echter heel wat nieuwe elementen op tafel gegooid. Eén ervan was een brede maatschappelijke discussie over de toekomst en de doelstellingen van het GLB. Op 26 juni 2003 werd hieromtrent een akkoord bereikt door de Europese ministers van Landbouw.231 Ze willen de Europese landbouw meer concurrerend maken, een duurzame marktgerichte landbouw bevorderen en de plattelandsontwikkeling versterken. De nieuwe regeling ging van start vanaf 2005. De lidstaten konden eventueel uitstellen tot uiterlijk 2007. Onder deze nieuwe regeling

226

R. GOTZEN, o.c., 2. D. VAN GIJSEGHEM (ed.), o.c., 50. 228 H. EVERAERT en S. LENDERS, o.c., 6; Y. LETERME, o.c., 88. 229 N. DEVISCH, o.c., 35. 230 Y. LETERME, o.c., 89. 231 X, Bijdrage Vlaamse administratie aan het regeerprogramma van de aantredende Vlaamse regering, Brussel, Publicaties van de Vlaamse overheid, 2004, 5. 227

80

werden de nieuwe toeslagrechten verhandelbaar. Het is dus duidelijk dat de oppervlakte van het landbouwareaal in deze context een cruciale rol heeft, omdat de toeslagrechten gekoppeld blijven aan de grond, die al dan niet intensief bebouwd wordt.232 d) De gezondheidscheck In het najaar van 2007 volgde de meest recente ontwikkeling, namelijk de check-up van het landbouwbeleid. Deze heeft tot doel de hervorming van 2003 te evalueren. In maart 2008 maakten de Europese ministers van landbouw hun conclusies bekend over de vernieuwingen in het Europese landbouwbeleid. Zij redeneerden dat de inkomenssteun aan boeren de komende jaren meer en meer afhankelijk zal worden van de mate waarin boeren voldoen aan maatschappelijke waarden als milieu, landschap, natuur en voedselkwaliteit. Op 20 november 2008 heeft het Europees Parlement terzake een standpunt over de health check aangenomen.233 Zij pleiten ondermeer voor een beperkte verhoging van de melkquota234, evenals extra steun voor melkproducenten en veeboeren. Bovendien willen ze voor sectoren in moeilijkheden de link tussen subsidies en productie en interventieregelingen behouden. Hoewel het Parlement, wat landbouwbeleid betreft, tot de ratificatie van het Verdrag van Lissabon nog geen medebeslissingsbevoegdheid heeft, beloofde het Franse voorzitterschap van de Raad met het Europees Parlement samen te werken om voor de meeste onderdelen van de health check de standpunten dichter bij elkaar te brengen. e) Besluit De hervorming van het landbouwbeleid is dus al jaren aan de gang, en in de toekomst zijn nog meer hervormingen in de maak. We kunnen dan ook besluiten dat ‘policy making’ een nooit eindigend proces is. Steeds doen zich veranderingen voor in de maatschappij, en dat is eveneens het geval in de agrarische sector. Bijgevolg kan men het E.U.- landbouwbeleid omschrijven als een evoluerend beleid, een beleid dat voortdurend in beweging is. Die evolutie is voor een groot deel toe te schrijven aan de spectaculaire stijging van de productiviteit in de landbouw als gevolg van de technologische vooruitgang.235

232

WERVEL, o.c., 9-10. X, Health Check of the CAP, 2009, http://ec.europa.eu/agriculture/healthcheck/index_en.htm. 234 J. ACHTEN en F. DE LETTER, “Health check als basis voor versnelde euthanasie van quotering?”, Melkveebedrijf 2008, 6. 235 N. DEVISCH, o.c., 36. 233

81

I.4. Europa en grond(gebruik) In hoofdstuk 2 werd er reeds op gewezen dat de grond als productiefactor zeer belangrijk is.236 Ook in het nieuwe landbouwbeleid gebruikt men de landbouwgrond als uitgangspunt.237 Het nieuwe beleid wil de landbouw- en voedselprijzen stabiliseren. Sicco Mansholt, die in 1958 als landbouwcommissaris aan de modernisering van het beleid werkte, vertrok vijftig jaar geleden eveneens vanuit deze productiefactor. Hij deelde de landbouwsectoren op in grondgebonden en niet-grondgebonden sectoren. De ene gaf hij een zware regulering van de markt, de andere een lichte. Grond is immers beperkt en kan niet zomaar worden bijgemaakt. Mansholt had echter niet bij de technologie stilgestaan. Door de grote productiviteit barstten namelijk ook de grondgebonden sectoren met minder grond uit hun voegen, zodat het noodzakelijk was over te gaan tot een aanpassing van het landbouwbeleid. Zoals gezegd, houdt men in het moderne landbouwbeleid van de Europese Unie opnieuw rekening met de grond als belangrijke productiefactor. Boeren krijgen namelijk rechtstreekse inkomenssteun, de zogenaamde toeslagrechten. Deze worden enkel uitbetaald wanneer ze worden toegewezen aan landbouwgrond die al dan niet wordt bewerkt. Indien de grond niet wordt bewerkt, moet hij in goede landbouw- en milieuconditie worden gehouden. Men kan als boer dus enkel Europese landbouwsteun trekken als men over landbouwgrond beschikt. De steun werd losgekoppeld van de productie, zodat de boer meer vrijheid krijgt. Hij kan zijn productie voortaan beter afstemmen op de marktvraag. Zo biedt deze nieuwe maatregel nog een bijkomend voordeel: overproductie wordt afgeremd. Omtrent dit nieuwe landbouwbeleid zijn er heel wat discussies gerezen. Deze handelen over het feit dat ‘niet-boeren’ ook van de nieuwe steunmaatregel genieten, aangezien zij vaak landbouwgrond in beheer hebben. En aangezien de steun ontkoppeld is van de productie en gekoppeld is aan de grond, is het voldoende dat zij de grond onderhouden om te kunnen genieten van de steun. Bijgevolg stelt zich de vraag voor wie de steun bestemd is. Is deze steun bestemd voor boeren en wordt als voorwaarde gesteld dat zij hun gronden volgens bepaalde maatschappelijke normen moeten onderhouden en bewerken? Of is deze steun bedoeld voor het onderhoud van het landschap? In dit laatste geval kan de steun ook voor ‘niet-boeren’ zijn. Devisch oordeelt alleszins dat de steun op de eerste plaats de landbouw en dus de boer ten goede moet komen.238 Dat valt inderdaad duidelijk af te leiden uit de doelstellingen van het landbouwbeleid, namelijk de markten stabiliseren, de boer van een redelijk inkomen voorzien en redelijke prijzen voor de consumenten waarborgen. Het zou beter zijn als het begrip landbouwer of boer eens duidelijk wordt gedefinieerd. 236

Supra, 9. N. DEVISCH, o.c., 46. 238 N. DEVISCH, o.c., 48. 237

82

Bij het ontwikkelen en realiseren van het Europees beleid vormt het Europees recht uiteraard een belangrijk instrument. Heeft dit recht nu het grondgebruik beïnvloed? Wat de gebruiksvorm pacht betreft, kan men vaststellen dat het Europese recht het Belgische pachtrecht als zodanig onberoerd heeft gelaten. Nadere studie in Nederland wijst evenwel uit dat het recht inzake de superheffing en het pachtrecht verweven zijn geraakt.239 Betreffende de pachtwetgeving bestaan er aanzienlijke verschillen tussen de lidstaten van de Europese Gemeenschap. Men heeft zich reeds vroeger de vraag gesteld of harmonisatie van de pachtwetgeving gewenst is. Aan deze kwestie kleven twee aspecten: de bevoegdheid van de E.G. om in deze materie op te treden, en de kansen om tot een harmonisatie te komen. De E.G. kan alleen optreden in deze materie op basis van artikel 43 van het Verdrag van Rome, dat te maken heeft met de vorming en het functioneren van de gemeenschappelijke markt. De toepassing van dit artikel vereist dat de tussenkomst van de E.G. noodzakelijk is in verband met het realiseren van de doeleinden van het gemeenschappelijk landbouwbeleid vervat in artikel 39 van het verdrag. De vraag kan echter worden gesteld of harmonisatie nodig is voor de realisatie van het gemeenschappelijk landbouwbeleid. Dit is niet het geval. De structuurverschillen, de historische achtergrond en de nationale doeleinden hebben het moeilijk gemaakt om de wetgeving te harmoniseren. Het lijkt de rechtsgeleerden aannemelijker om op nationaal niveau pogingen tot liberalisering te ondernemen, zodat de wetgevingen op die manier naar elkaar toe kunnen groeien.240 I.5. Besluit De strakke bescherming in de huidige pachtwet heeft geleid tot een zeer nadelige situatie voor de eigenaars. Het is duidelijk dat de landbouwpolitiek van de Europese Gemeenschap die tendens niet zal wijzigen.241 Integendeel, de landbouwexploitaties worden steeds groter en meer welgesteld dan de verhuurders van de landbouwgronden. Kortom, de eigenaar bevindt zich in een verzwakte positie ten aanzien van de landbouwexploitaties, en daar dient iets aan gedaan te worden.

239

Supra, 65 e.v. W. WINKLER, “De wettelijke regeling van de relatie tussen pachter en verpachter in de lidstaten van de Europese Gemeenschap”, in P.C. VAN DEN NOORT (ed.), De wijsheid in pacht, De Bilt, KPR speciale produkties, 1990, 52. 241 X, “Naar een einde van de blokkering van de pachtprijzen”, Eig.mag. 2006, 8. 240

83

II. Van federale naar regionale ministers van landbouw II.1. Inleiding Nu we het beleid op Europees niveau besproken hebben, is het de beurt aan het beleid op Belgisch niveau. Op dit niveau stelt zich de vraag naar de correcte juridische situering van de pachtwetgeving. Terzake zijn de bevoegdheden immers enorm versnipperd. Om aan de problemen een oplossing te bieden, bereikte de regering in 2008 een akkoord over de eerste fase van de staatshervorming, waarbij beslist werd een gedeelte van de huurwetgeving, met name de Woninghuurwet en de Pachtwet, te regionaliseren.242 Gevolg daarvan is echter dat alles nog ingewikkelder zal worden. II.2. Hoe was de toestand vóór maart 2008? Het akkoord van maart 2008 heeft klaarheid gebracht in verband met de bevoegdheid inzake de pachtwet. Sinds de overheveling van het landbouwbeleid aan de gewesten ingevolge het Lambermontakkoord van 2002 was er immers onduidelijkheid over wat nu behoorde tot de federale bevoegdheden en wat tot de bevoegdheden van de gewesten.243 Nergens werd met een woord over de pachtwetgeving gerept. Gotzen ontleedde de situatie als volgt. Artikel 35 G.W. bepaalt uitdrukkelijk dat de residuaire bevoegdheden die nog niet aan de Gewesten zijn toegewezen, federaal blijven. Dit is het geval voor het Burgerlijk Wetboek en de wettelijke regeling van de contracten. Daaruit leidde hij af dat de Pachtwet tot de bevoegdheid van de Belgische federale wetgever behoort, terwijl de ministers van landbouw uitvoering geven aan een aantal bevoegdheden op gewestelijk niveau. Het gaat ondermeer om de bepaling van de pachtprijscoëfficiënten en de vastlegging van de oppervlaktemaxima die bij opzegging gelden. Om moeilijkheden te vermijden is op 27 oktober 2006 het samenwerkingsakkoord tussen de federale Staat en de Gewesten tot de uitoefening van de geregionaliseerde bevoegdheden aangepast.244 In maart 2008 is vervolgens de specifieke wetgeving inzake pacht geregionaliseerd.

242

C. CALLENS en D. MEULEMANS, “De geplande regionalisering van twee belangrijke onderdelen van de huurwetgeving: woninghuur en pacht”, N.N.K. 2008, 5-8. 243 X, “Naar een einde van de blokkering van de pachtprijzen?”, Eig.mag. 2006, 6. 244 R. GOTZEN, “Perspectief van de landbouwpraktijk”, in N. HOEKX en A. VERBEKE (ed.), Knelpunten Pacht, Antwerpen, Intersentia, 2008, 19-20.

84

II.3. Wat wordt geregionaliseerd en wat niet? In maart 2008 werd een belangrijk gedeelte van de huurwetgeving geregionaliseerd. Het ging om de Woninghuurwet en de Pachtwet. Bijgevolg werd enkel de wetgeving die betrekking heeft op de verhuring van een woning - hoofdverblijfplaats en de verhuring van een onroerend goed dat gebruikt wordt voor een landbouwbedrijf overgeheveld aan de Gewesten. Het gemene huurrecht en de Handelshuurwet zijn bijgevolg federale materies gebleven. Deze regionalisering werd als logisch beschouwd, aangezien het huisvestingsbeleid en het landbouwbeleid reeds langer gewestmateries zijn. De betrokken huurwetgeving kon dan ook als een essentieel onderdeel respectievelijk van het huisvestingsbeleid en van het landbouwbeleid worden bekeken. Door deze wijziging kan nu elk gewest zelf uitmaken of het voldoende ruimte laat voor de contractuele vrijheid van partijen en vrije prijsvorming, dan wel of het opteert voor een eerder dirigistisch systeem waarbij door de wetgever van bovenaf dwingende rechtsregels worden opgelegd. De ligging van het verhuurde onroerend goed is determinerend om uit te maken welke van de drie regionale wetgevingen van toepassing is (de Vlaamse, de Brusselse of de Waalse). II.4. Evaluatie Het merendeel van de rechtsleer is het erover eens dat deze bevoegdheidsopdelingen niet alleen juridisch, maar ook praktisch niet optimaal zijn en aanleiding geven tot heel wat versnippering in de huurwetgeving.245 Woninghuur en pacht zijn immers de onderdelen van de huurwetgeving die op gewestniveau worden geregeld, terwijl de gemene huur en de handelshuur op federaal niveau worden geregeld. Zou het niet beter zijn als de vier regimes door dezelfde wetgever worden opgesteld? Callens en Meulemans stellen dat ook de gemene huur en de handelshuur beter geregionaliseerd zouden worden. Voor de handelshuur zou dit logischer geweest zijn aangezien het economisch beleid voor een zeer groot deel geregionaliseerd werd. Voor de gemene huur zou dit beter zijn geweest aangezien die nog steeds een aanvullende functie vervult ten aanzien van die aangelegenheden van de woninghuur, de pacht en de handelshuur die niet specifiek geregeld zijn in het toepasselijk bijzonder huurregime. Een volgende kritiek wordt gevormd door het feit dat het procesrecht en de registratierechten federaal gebleven zijn. Op die manier komt er niet alleen een storende opsplitsing te ontstaan 245

C. CALLENS en D. MEULEMANS, o.c., 8; R. GOTZEN, o.c., 20.

85

tussen het materieel recht dat regionaal wordt geregeld en het procesrecht dat federaal wordt geregeld. Ook de registratierechten inzake pacht zouden het best worden geregionaliseerd. Immers, indien men bijvoorbeeld bij pacht zou wensen te bekomen dat er een schriftelijke overeenkomst wordt opgemaakt, die bovendien ook effectief geregistreerd wordt, dienen er wijzigingen te gebeuren zowel op regionaal als op federaal niveau. De praktijk zal uitwijzen dat dit moeilijk haalbaar is en dat het eenvoudiger zou zijn dat beide materies door dezelfde wetgever zouden worden geregeld. Op Belgisch niveau is de huurwetgeving dus niet door één en dezelfde wetgever geregeld. Het zou echter beter zijn om in deze materie met homogene bevoegdheidspakketten te werken. Een overheveling van de ganse huurwetgeving naar de gewesten, lijkt het best aangewezen. Op die manier zullen veel problemen worden vermeden.

86

HOOFDSTUK 11. RECHTSVERGELIJKING I. Inleiding In Nederland doet zich net hetzelfde fenomeen voor als in België: het aandeel verpachte grond is er de laatste decennia sterk afgenomen.246 Dit is toe te schrijven aan een aantal beperkende bepalingen in de wetgeving die het verpachten van grond minder aantrekkelijk maken. Het grote verschil met België is echter dat Nederland deze problemen op een goede manier heeft aangepakt, waardoor de wetgeving in Nederland, wat de materie van de pacht betreft, scherp tegenover die van België komt te staan. Om in te spelen op de problematiek van het dalen van het aandeel gepachte grond en het stijgen van verhuur buiten de pachtwet om, heeft de Nederlandse overheid een nieuwe Pachtwet ingevoerd, die van kracht is geworden op 1 september 2007.247 In die wet zouden pachters minder wettelijke bescherming krijgen, en zouden pachter en verpachter meer ruimte, i.e. meer wilsvrijheid, krijgen om zelf de inhoud van een pachtovereenkomst te bepalen.248 In het volgende hoofdstuk wordt aan rechtsvergelijking gedaan. Na een bespreking van het ontstaan van de nieuwe Nederlandse wet en een korte evaluatie ervan, worden de verschillende vormen van pacht in Nederland onderscheiden. Dergelijke rechtsvergelijking biedt vervolgens het voordeel dat ze toelaat voorschriften te achterhalen, die misschien in ons Belgisch recht kunnen worden geïntegreerd. Daarnaast is het Nederlandse pachtrecht ook voor de Belgische praktijk van belang, vermits veel verpachte objecten in het Zuiden van Nederland, zoals Zeeuwsch-Vlaanderen, in eigendom toebehoren aan Belgische ingezetenen.249

II. Ontstaan en evaluatie van de nieuwe Nederlandse wet Nederland is zich reeds vroeg bewust geworden van de problemen die zich stelden inzake het pachtvraagstuk. Men besefte er maar al te goed dat de pacht dood zou bloeden, indien men er niet in slaagde het vertrouwen terug op te wekken van instellingen en particulieren die hun financiële middelen beschikbaar stelden om in landbouwgronden te beleggen. In 1990 werd dan ook een Europees seminarie over pacht georganiseerd in Beetserzwaag. Een

246

X, “Minder grond gepacht in Nederland”, Landbouwleven 1999, 24; A.F. DE SAVORNIN LOHMAN, J. LUIJT en M.J. LE POOLE, Grondmarkt landelijk gebied. Knelpunten, oplossingsrichtingen en kennisleemtes, Den Haag, LEI, 2000, 18. 247 Wet van 25 april 2007 tot vaststelling en invoering van titel 7.5 (Pacht) van het Burgerlijk Wetboek, Stb. 2007, 163; X, “Nederland liberaliseert pachtbeleid”, Boer en Tuinder 2001, 16; P.A. DE HOOG, “Het voorkeursrecht van de pachter in het Nederlandse pachtrecht”, T.Agr.R. 2007, 142. 248 H. DOKTER, “Pachter komt in een kwetsbare positie: in nieuwe wetgeving laat het kabinet een deel van de bescherming vallen”, Boerderij 2001, 9. 249 P.A. DE HOOG, o.c., 142.

87

internationaal gezelschap van ongeveer vijfendertig pachtdeskundigen zijn er samengekomen om de verschillende pachtsystemen van de lidstaten van de Europese Unie te vergelijken, en zo van elkaar te leren.250 Om een halt toe te roepen aan de afname van het aandeel verpachte grond, is de pachtwetgeving in 1995 al een keer aangepast.251 In de periode tot 1995 viel alle geregistreerde pacht onder één noemer, de reguliere pacht. Vanaf de herziening van de wet in 1995 zijn er, naast de reguliere pacht, verschillende andere soorten pacht te onderscheiden.252 Met de nieuwe wetgeving werd getracht de grijze pacht (het verhuur van gronden buiten de pachtwet om) te ontmoedigen, en om dit doel te bereiken, werden in de wet twee nieuwe vormen van pacht zonder toetsing van de pachtprijs geïntroduceerd: teeltpacht en eenmalige pacht.253 Teeltpacht is mogelijk voor een éénjarige of tweejarige teelt en op voorwaarde dat vruchtwisseling plaatsvindt.254 Eenmalige pacht houdt dan weer in dat elke eigenaar per perceel één maal een pacht van maximaal twaalf jaar mag afsluiten buiten de normale regels van de pacht.255 En wat bleek? De terugloop van het totale verpachte areaal is vanaf 1997 tot stilstand gekomen. De reguliere pacht is wel verder afgenomen, maar de nieuwe vormen van pacht compenseren deze afname.256 Dit was geheel in overeenstemming met de bedoeling van de herziening van de Pachtwet. In maart 1999 heeft de staatssecretaris van Landbouw, Natuurbeheer en Visserij dan de Commissie Pachtbeleid ingesteld en opdracht gegeven deze hernieuwde wet te evalueren en te adviseren over de toekomst van het pachtbeleid.257 In januari 2000 is de Commissie Pachtbeleid met het rapport “Ruimte voor pacht, evaluatie en toekomstvisie pachtbeleid” gekomen, waarin een aantal voorstellen werden geformuleerd om te vermijden dat de rol van de reguliere pacht in de Nederlandse landbouw zou afnemen en marginaliseren. De

250

P.C. VAN DEN NOORT, o.c., 7. Wet van 12 oktober 1995 tot wijziging van de Pachtwet, Stb. 1995, 504; J. LUIJT en J. M. VAN DEN HOEK, o.c., 11; C. ASSER, o.c., 4. 252 T. JANSSEN, K. KLOET en J. URSELMANN, o.c., 8; R. GOTZEN, “Pachtwetgeving in Nederland”, Boer en Tuinder 2002, 18. 253 G. WESTERHOF, “Pachtwet loopt op haar laatste benen”, Oogst Landbouw, 1998, 22. 254 F. BROCKOTTER, “Mondelinge afspraak wankele basis voor landhuur: teeltpachtcontract biedt juridische zekerheid”, Boerderij: akkerbouw 2000, 8. 255 R. GOTZEN, o.c., 18. 256 X, “Eenmalige pacht neemt fors toe”, Boerderij 1999, 12; J. LUIJT en J.M. VAN DEN HOEK, Ontwikkelingen rond pacht, Den Haag, LEI, 1999, 20. 257 C. ASSER, o.c., 4. 251

88

voorstellen van de Commissie kwamen neer op een verregaande liberalisering van de pachtwetgeving.258 Op 1 september 2007 was het dan uiteindelijk zover: de nieuwe pachtwet trad in werking. Door deze nieuwe wetgeving werd de pacht van los land in belangrijke mate geliberaliseerd. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen de geliberaliseerde pacht voor zes jaar of korter of de geliberaliseerde pacht voor langer dan zes jaar. De pachter heeft bij deze contracten geen continuatierecht (het recht om een reguliere pachtovereenkomst elke zes jaar met zes jaar te verlengen), geen indeplaatsstelling (het recht dat een pachter een verwant, partner, pleegkind of medepachter in zijn plaats kan stellen als nieuwe pachter) en geen voorkeursrecht meer, en de partijen bepalen vrij de pachtprijs. Bij de geliberaliseerde pacht voor zes jaar of korter, is er geen prijstoetsing door de grondkamer en geen prijsaanpassing op grond van het Pachtprijzenbesluit van 2007, terwijl dit bij een geliberaliseerde pacht van langer dan zes jaar wel het geval is. Verder is tengevolge van de nieuwe wetgeving, het bereiken van de leeftijd van 65 jaar van de pachter geen grond meer voor de verpachter om de reguliere pachtovereenkomst te beëindigen, en mag de verpachter het voorkeursrecht passeren bij vervreemding van de verpachte zaak aan een veilige verpachter, indien die schriftelijk aan de pachter verklaart dat hij onder dezelfde voorwaarden mag blijven pachten en dat hij het gepachte niet opeist voor eigen gebruik. De liberalisering heeft dus de beschermende werking van de pachtwetgeving opgeheven, en omdat deze bescherming de positie van de verpachter aantastte, werd verwacht dat de bereidheid tot verpachten sterk zou toenemen. En zo geschiedde. Verpachters kunnen nu opnieuw overeenkomsten aangaan die een zo goed mogelijk rendement opleveren en waarbij de termijn waarop het verpachte land weer vrij komt past bij hun doelstellingen. En doordat de pacht eindig wordt, zal ook de prijs van gepachte grond die van de prijs van grond in vrije staat dicht benaderen. Verpachte grond zal dan ook makkelijker verpacht kunnen worden. Hierdoor is het beleggen in grond voor meer beleggers een aantrekkelijke optie geworden, waardoor het pachtareaal op zijn beurt zal gaan toenemen. De nieuwe wetgeving houdt ook een belangrijk concurrentievoordeel in zich, en dat is een positief effect van de liberalisatie. Immers, de vorige Pachtwet bood niet veel ruimte voor concurrentie. Wie boer wou worden, kon in de praktijk alleen aan de bak komen als vader al veel grond had of als men zich met een geweldig kapitaal kon inkopen.259

258 259

L. KLEP, “Niemand doorziet de gevolgen van een liberale pachtwet”, Landwerk 2000, 26. L. KLEP, o.c., 29.

89

III. Vormen van pacht III.1. Reguliere pacht260 De reguliere pacht is te vergelijken met de traditionele pachtovereenkomst in België. Het gaat om pacht met alle bijbehorende wettelijke bescherming. De reguliere pacht behoort, samen met de teeltpacht en de geliberaliseerde pacht voor los land, momenteel tot de drie voornaamste pachtvormen in Nederland. Terwijl reguliere pacht echter voor alle pachtobjecten mogelijk is (een hoeve met land, agrarische woningen, bedrijfsgebouwen en los land), zijn teeltpacht en geliberaliseerde pacht enkel mogelijk voor los land. Voor de reguliere pacht is een goedkeuring van de grondkamer vereist, zijn de pachtprijzen aan een maximum gebonden, is het continuatierecht (de pacht wordt gesloten voor een duur van zes jaar en wordt daarna automatisch met zes jaar verlengd) en het indeplaatsstellingsrecht van toepassing, en geldt bij verkoop van de grond het voorkeursrecht. III.2. Grijze pacht Grijze pacht is het verhuur van grond buiten de Grondkamer, en dus buiten de Pachtwet, om.261 Net zoals in België, ging men in Nederland over tot het toepassen van een aantal andere gebruiksvormen om de dwingende bepalingen van de Pachtwet te omzeilen. Deze pachtvorm wordt het meest gebruikt door particulieren die niet tot de familie van de pachter behoren. Bij niet-particulieren komt de grijze pacht nauwelijks voor. Immers, organisaties die grond verpachten doen dat het liefst officieel, namelijk via de tussenkomst van een Grondkamer.262 III.3. Eenmalige pacht Bij deze pachtvorm mag een bepaald stuk grond voor één keer, voor een periode van minimaal één en maximaal 12 jaar, aan een grondgebruiker worden verpacht. Dit maakt verpachten aantrekkelijker voor een grotere groep grootgrondbezitters, bijvoorbeeld zij die willen stoppen, maar hun grond liever nog niet verkopen. Zij kunnen op die manier gaan verpachten, zonder voor onbepaalde tijd aan een pachter vast te zitten. De pachter geniet bij

260

Art. 7:311 e.v. BW. C. ASSER, o.c., 12. 262 J. LUIJT en J.M. VAN DEN HOEK, o.c., 34. 261

90

deze pachtvorm geen voorkeursrecht en geen continuatierecht.263 De bedoeling was dat er zo voor de blijvers meer grond ter beschikking kwam. Deze pachtvorm had alleen betrekking op los land.264 Verhuren van opstallen door middel van eenmalige pacht was niet mogelijk. Een dergelijke situatie viel onder reguliere pacht. Als boeren daarentegen opstallen wilden verhuren voor een kortere duur dan de wettelijke 12 jaar, konden ze kiezen uit twee mogelijkheden. Het kon gaan om een bruikleningsovereenkomst ‘om niet’. Indien agrarische objecten om niet in gebruik werden gegeven, was de Pachtwet niet van toepassing. Dit is nog steeds zo in België. Daarnaast maakte de Pachtwet het mogelijk een pachtovereenkomst voor een korte duur aan te gaan. Wel moet de einddatum vaststaan. Het was daarbij aan te raden de overeenkomst vooraf, nog niet ondertekend, door de Grondkamer te laten toetsen. De Grondkamer keurde een korteduurverpachting alleen maar goed bij bijzondere omstandigheden, zoals de onttrekking aan de landbouw en als de algemene landbouwbelangen niet worden geschaad. De eenmalige pacht werd ingevoerd door de wetswijziging van 1995, en groeide uit tot één van de meest voorkomende vormen. Klaarblijkelijk werden er door verpachters bij eenmalige pacht minder bezwaren gezien. Bovendien werd eenmalige pacht ook veel gebruikt om melkquotum over te dragen, terwijl tot 1995 daarvoor de reguliere pacht werd gebruikt, en die na één jaar weer werd opgezegd.265 Deze pachtvorm is bij de inwerkingtreding van de nieuwe wet komen te vervallen. III.4. Teeltpacht266 Dit is een pachtvorm voor los land voor éénjarige of tweejarige teelten waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is. De teeltpacht bevordert op die manier milieuvriendelijke landbouw. Bij teeltpacht gelden het continuatierecht, het indeplaatsstellingsrecht en het voorkeursrecht niet, en bepalen de partijen vrij de pachtprijs.267 III.5. Geliberaliseerde pacht van los land268 Dit is een geliberaliseerde pacht van los land, wat betekent dat er minder wettelijke regels voor gelden dan voor de reguliere pacht. Zo is de verpachter onder andere niet meer gebonden

263

R. VAN ENCKEVORT, “Eenmalige pacht en teeltpacht scheppen duidelijkheid”, Fruitteelt 2001, 15; J. LUIJT en J.M. VAN DEN HOEK, o.c., 29. 264 X, “De pachtwet beschermt”, Boerderij 2003, 13. 265 K. KLOET, T. JANSSEN en J. URSELMANN, o.c., 9. 266 Art. 7:396 BW. 267 F. BROCKOTTER, o.c., 8; R. VAN ENCKEVORT, o.c., 15. 268 Art. 7:397 BW.

91

door wettelijk vastgestelde maxima voor de pachtprijs. Dit biedt hem het voordeel dat hij in principe kan verpachten aan degene die het meeste biedt.

92

HOOFDSTUK 12. SUGGESTIES I. Inleiding Landbouwers worden in België meer en meer geconfronteerd met een afname van het pachtareaal, en dat is niet goed voor de agrarische sector. Vermits de pachtwet zonder overdrijving het kloppend hart van het Belgisch agrarisch recht kan worden genoemd269, zou het echt een zonde zijn mocht deze wet, die reeds verschillende decennia bestaat, tenietgaan. Van de rechten die aan de pachter zijn toegekend in de pachtwet wordt in steeds hogere mate oneigenlijk gebruik gemaakt. Het is dan ook uiterst noodzakelijk dat de Belgische wetgever of het Hof van Cassatie terzake de nodige stappen ondernemen. De stelling dat pacht, zowel voor de pachter als voor de verpachter, een aantrekkelijke manier van grondgebruik moet blijven, vormt dan ook de rode draad doorheen deze masterproef. Blijft de vraag welke concrete oplossing kan worden aangereikt voor dit probleem. In dit hoofdstuk zal ik dan ook trachten mijn persoonlijke visies en suggesties naar voor te schuiven om de wet nieuw leven in te blazen.

II. Liberalisering van de pachtwet zoals in Nederland In Nederland werd de pachtwetgeving op zodanige wijze hervormd, dat de pachter bij een nieuw contract geen continuatierecht, geen indeplaatstellingsrecht en geen voorkeursrecht meer heeft, en samen met de verpachter vrij de prijs bepaalt.270 De versoepeling van de pachtmodaliteiten diende ervoor te zorgen dat verpachters opnieuw overeenkomsten zouden aangaan die hen een beter rendement opleveren en een duurtijd bevatten die perfect aansluit bij hun doelstellingen. Een dergelijk resultaat werd wel degelijk bereikt.271 Toch dient de problematiek niet alleen vanuit het oogpunt van de grondeigenaar/verpachter, maar ook uit dat van de pachter te worden bekeken. De liberalisering in Nederland is niet ideaal, vermits zij ervoor heeft gezorgd dat, aangezien er bijna geen bescherming meer is voor de pachter, deze in een kwetsbare positie is terechtgekomen.272 Immers, volgens de Nederlandse regeling, kan de grondeigenaar bij geliberaliseerde pacht van zes jaar of korter in principe verhuren aan degene die het meeste biedt, maar alom is er twijfel of de pachter daar 269

W. DE BONDT, o.c., 219. Supra, 87. 271 Supra, 88. 272 H. DOKTER, o.c., 8; G. WESTERHOF, “Pachtwet loopt op haar laatste benen: liberalisering vermindert bescherming pachters”, Oogst landbouw 1998, 22; J. DE KOE en P. VAN DEN OEVER, “Boer betaalt redding pacht”, Boerderij 1995, 14-15. 270

93

wel zo goed mee af is. Steeds meer steekt de vrees de kop op voor het uit de hand lopen van de prijzen. Deze vrees lijkt zelfs te bestaan bij de verpachters, die stellen dat zij van het ene uiterste in het andere vallen.273 Eerst kunnen zij zo goed als niets inbrengen tegen de bescherming van de pachters, vervolgens is de regeling geheel andersom. De versoepeling van de pachtregels in België impliceert eigenlijk een terugkeren naar de jaren dertig van de vorige eeuw.274 De situatie zou voor heel wat boeren namelijk wel eens tot onbetaalbare prijzen kunnen leiden, zoals dit nu reeds het geval is in het grijze circuit, ondermeer bij de seizoenpacht.275 Bovendien hoeft ook niet alles door de wetgever te worden geregeld.276 We worden bijna gek van alle regelingen in België. De regeldrift is enorm. Het is misschien beter met de bestaande regels een oplossing uit te werken277, of het Hof van Cassatie een antwoord te laten bieden op de vele vragen.278 Aangezien het langdurig rustig genot van het pachtgoed dat de pachtwet aan de pachters verzekert, een absolute voorwaarde is voor een goede landbouwuitbating, hoeft het dan ook geen verwondering te wekken dat men zich verzet tegen een versoepeling van de pachtwetgeving. Duurzame ontwikkeling kan immers alleen indien die ontwikkeling zijn tijd krijgt. Ondanks het verzet tegen versoepelingen kunnen we toch niet ontkennen dat de pachtwet niet de beste aller wetten is. De huidige pachtwet is door de wijzigingen onoverzichtelijk geworden. Een goede wet over afspraken en contracten dient alle partijen te respecteren, en we kunnen echt niet aannemen dat de eigenaars zich gerespecteerd voelen bij het lezen van de wetgeving.279 De gebrekkige bescherming van de eigenaars houdt bovendien een belangrijk gevaar in voor de pachters. De wet komt meer en meer op de helling te staan.280

273

H. PRINSEN, “Boer betaalt redding pacht”, Boerderij 1995, 16. L. KLEP, o.c., 26. 275 Supra, 43. 276 M. GREGOIRE, “A propos de l’adaptation du droit rural à l’évolution socio-économique”, T.Agr.R. 1997, 281. 277 Contra: L. DERIDDER, o.c., 64, die schrijft: “Je crois que pour l’avenir, il serait préférable pour le milieu agricole lui-même que le Législateur revoie, une nouvelle fois, la loi sur le bail à ferme mais cette fois dans le sens d’accoître la liberté du bailleur et de réduire les avantages acoordés au preneur”; M. DOUTRELUIGNE, o.c., 197. 278 E. STASSIJNS, o.c., 52. 279 Cfr. C. ASSER die dit probleem aanduidt als “de paradox van de pacht: er kan aanleiding zijn om de wettelijke bescherming van pachters af te zwakken, opdat zij ook inde toekomst kunnen blijven pachten.”, o.c., 3. 280 A. VAN KEER, “Pachtwet weldra een waardeloos vodje papier?”, VAC-flash 2002, 3-4; A. VAN KEER, “Wilsvrijheid bij het afsluiten van pachtovereenkomsten. Wordt de Pachtwet dode letter?”, VAC-flash 2003, 2-3. 274

94

Het lijkt werkelijk te gaan om een nauwelijks oplosbaar vraagstuk. Indien de verpachters terugtreden, dient er iets te gebeuren, want zonder verpachters, kan er in het geheel geen pacht zijn. Komt men de verpachters daarentegen op verregaande wijze tegemoet, dan zal dit gepaard gaan met het verdwijnen van bedrijven ten behoeve waarvan men de pacht juist wil laten bestaan. Hoe kunnen we de belangen van pachters en verpachters nu met elkaar verzoenen? Moet een voordeel voor de eigenaar altijd en eeuwig worden gezocht in rechteloosheid van de pachter? Welke verbeteringen kunnen aan ons pachtstatuut worden aangebracht? In het verleden zijn reeds verschillende pogingen ondernomen om de mogelijkheden tot verbreking te versoepelen. Zo is er een wetsvoorstel geweest van Herman De Croo, die de bebossing van landbouwgronden door de eigenaars eveneens wou opnemen in de Pachtwet als een geldige reden voor pachtopzeg. Op die manier zouden eigenaars, met de Europese subsidies voor bebossing, een spaarpotje kunnen uitbouwen voor hun erfgenamen, wat heel wat interessanter is dan de jaarlijkse schamele pacht die dan nog voortdurend blootstaat aan muntontwaarding. Hij stelde wel voor dat enkel slechte grond voor zijn plan in aanmerking zou komen. Een commissie zou zich daarover moeten buigen. Dit plan stuitte op heel wat kritiek, vermits De Croo eraan toevoegde dat de erfgenamen later heel wat geld zouden kunnen verdienen aan het hout. Het idee ging bovendien ook lijnrecht in tegen de traditie van de Belgische Pachtwet sinds 1929. Al klinkt het idee mooi vanuit ecologisch standpunt, voor de landbouw is de pachtwet nu eenmaal een belangrijke bescherming tegen alle mogelijke bevliegingen vanuit de meest diverse hoeken.281

III. Rendement voor de eigenaar verhogen Het is duidelijk dat de motivatie van de eigenaar voor het behoud van zijn grond in landbouwgebruik dringend verhoogd dient die worden. Wie grond heeft verpacht, heeft er namelijk weinig financieel voordeel bij, en pachtcontracten zijn meestal moeilijk te verbreken. Hoe kan dit probleem nu verholpen worden? Het lijkt aangewezen iets te doen aan de pachtprijs, zodat het financieel rendement voor de verpachters verhoogt. Op fiscaal vlak heeft de wetgever reeds in een voordeel voor de verpachter voorzien.282 Tevens werd reeds gesproken over maatregelen betreffende successierechten.283

281

R. GOTZEN, “Pachtwetgeving aan bijsturing toe?”, Boer en Bond 2007, 15. Supra, 31. 283 R. GOTZEN, o.c., 15. 282

95

Wel dient hierbij opgemerkt te worden dat dit best op zodanige wijze gebeurt, dat de prijs die de pachters hoeven te betalen, niet omhoog gaat. Immers, de gemiddelde inkomens in de landbouw rechtvaardigen geen zwaardere lasten voor de pachter.284 Deze regel dient bijgevolg te worden gerealiseerd door het geven van financiële steun aan de verpachters. Een dergelijke regeling zal dus voordelig zijn voor de pachter als voor de verpachter, en dat is net het resultaat dat bereikt dient te worden.

IV. Toestaan van het sleutelgeld? In hoofdstuk drie werd reeds gesproken over het zogenaamde drempelgeld of sleutelgeld, dat dikwijls betaald wordt om de pacht van een grond te bekomen.285 Steevast wordt in de rechtspraak bepaald dat deze betaling in strijd is met de wet tot beperking van de pachtprijzen, en dat de pachter de terugbetaling ervan kan vorderen.286 Wat echter als men de betaling van het sleutelgeld nu eens niet zou verbieden? Deze mogelijkheid dient om twee redenen te worden onderzocht: ten eerste om te voorkomen dat de traditionele pacht langzaam uitsterft, en ten tweede, om de toetreding te bevorderen.287

V. Opheffen van het voorkooprecht bij verkoop tussen veilige verpachters De Belgische wetgever heeft de notaris in 1988 exclusief aangeduid om het voorkooprecht aan de pachter aan te bieden en antwoord te ontvangen.288 Dit recht is bedoeld ter bescherming van de bedrijfscontinuïteit van de pachter.289 Vermits meer en meer partijen aan het voorkooprecht trachten te ontsnappen door de verkoop te verbergen onder een andere rechtsvorm290, dient terzake iets te gebeuren. De pachtwet bevat in artikel 52 enkele uitzonderingen op het voorkooprecht, ondermeer ingeval van verkoop aan een openbaar bestuur of een publiekrechtelijk persoon, die het goed aanwerft voor doeleinden van algemeen belang.291

284

P.A. DE HOOG, “Pachtnormen in Nederland”, T.Agr.R. 2006, 7. Supra, 35. 286 Rb. Nijvel 17 mei 2006, T.Agr.R. 2008, 216. 287 W.J. WOLFF, o.c., 40. 288 M. DOUTRELUIGNE, o.c., 194; M. DAMBRE, o.c., 193. 289 W.J. WOLFF, o.c., 40. 290 R. EEMAN, o.c., 322. 291 Art. 52, 3° Pachtwet. 285

96

In Nederland, waar dit recht de naam ‘voorkeursrecht’ draagt, zijn op 1 september 2007 enkele wijzigingen in werking getreden. Nieuw is daarbij de uitzondering op het voorkeursrecht indien de vervreemding van het goed plaatsvindt aan een veilige verpachter.292 Dit is een kandidaat-koper die vooraf schriftelijk heeft verklaard afstand te zullen dien van zijn bevoegdheid de pachtovereenkomst op te zeggen. De positie van de pachter verandert dus niet. Hij behoudt voldoende zekerheid dat hij zijn grond kan blijven pachten, zodat er in dit geval dan ook geen behoefte is aan het voorkeursrecht. Vermits deze regel de pachtersbescherming minder streng maakt, kan men erover nadenken deze regel ook in België in te voeren.

292

E.H.M. HARBERS, “Knelpunten in het nieuwe pachtrecht?”, T.Agr.R. 2008, 101.

97

HOOFDSTUK 13. BESLUIT Bij deze ben ik aan het einde van mijn onderzoek gekomen. Vooreerst heb ik het belang van het grondgebruik in België gesitueerd en onderzocht welke de functies zijn van het in gebruik nemen van landbouwgrond. Want, naast de grond die de boeren in eigendom hebben, is ook gebleken dat zij, indien mogelijk, ook graag grond pachten. In België bestaat er een verhouding van 70% verpachte landbouwgrond en 30 % in eigendom. Vandaar kan de pachtwet zonder overdrijving het kloppend hart van het Belgisch agrarisch recht kan worden genoemd.293 Het ontstaan en de verdere ontwikkeling van deze wet werd uitgebreid bestudeerd. De kernvraag van deze masterproef was echter in hoeverre deze wet, gelet op de vele alternatieve rechtsverhoudingen die steeds meer hun ingang vinden, nog voldoening biedt? Sinds de huidige pachtwet in 1969 werd ingevoerd, is er slechts op enkele kleine punten wat aan gesleuteld. Tot een verregaande verandering durfde in het verleden niemand over te gaan. Dit heeft wellicht te maken met de vrees om terug te keren naar toestanden uit de jaren ‘20, toen grondeigenaren konden vragen wat ze wilden en pachters heel gemakkelijk de deur konden wijzen. Toch moet er iets veranderen, want de strenge pachtersbescherming blijkt de grondeigenaren steeds meer af te schrikken. Heel vaak worden seizoenpachten, bezettingen ter bede en overeenkomsten van bruiklening afgesloten. Zelfs met een louter gedogen neemt men genoegen. Zolang men als verpachter maar niet hoeft te verpachten, is het goed. Het pachtareaal is de laatste decennia dan ook sterk teruggelopen. De landbouw kan deze ontwikkeling enkel met lede ogen aanzien, want langzamerhand gaat een aantrekkelijke financieringsbron verloren. Wie grond kan pachten, houdt nu eenmaal geld over voor andere investeringen in het bedrijf. Concluderend kan men stellen dat het van belang is na te gaan wat er kan worden ondernomen om de relatie tussen de eigenaar van de grond en de gebruiker of pachter ervan prettiger te maken. De verpachter dient een groter rendement te krijgen, terwijl voor de pachter een lange duurtijd van de pacht noodzakelijk blijft. Terzake heb ik een bondige uiteenzetting gegeven over de pachtregeling in ons buurland Nederland. Daarbij rijst de vraag of het voor België eventueel nuttig zou zijn bepaalde constructies of normen uit Nederland over te nemen.

293

W. DE BONDT, o.c., 219.

98

Voor de Belgische wetgever of het Hof van Cassatie ligt een belangrijke taak klaar. De verschillende alternatieve rechtsverhoudingen dienen duidelijker ingekaderd te worden, zij gaan immers buiten de pachtwet om. De bedragen die gevraagd worden, zijn vaak ook veel hoger dan die bij de traditionele pacht, en dat is toch totaal in strijd met hetgeen de wetgever in 1969 trachtte te bereiken? Het was namelijk zijn bedoeling de pachter zoveel mogelijk te beschermen. Bovendien geven niet alleen de pachtwet, maar ook de andere reglementeringen die hun invloed uitoefenen op het grondgebruik aanleiding tot problemen. Zo bevordert de gebrekkige wetgeving inzake bemestingsaangifte dat subsidies worden toegekend aan personen die deze niet verdienen. In deze context duikt het belang op van een correcte grondadministratie, die aan dit probleem toch al het hoofd zou kunnen bieden. Kortom, de achteruitgang van de pacht vindt zijn oorsprong in een te strenge bescherming van de pachter, waardoor effecten zijn veroorzaakt die de wetgever zeker niet heeft bedoeld. En daar dient aan verholpen te worden.

99

Bibliografie 1. Wetgeving België -

Wet van 4 november 1969 tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendommen, B.S. 25 november 1969.

-

Wet van 4 november 1969 tot beperking van de pachtprijzen, B.S. 25 november 1969.

-

Wet van 22 juli 1970 op de ruilverkaveling van landeigendommen uit kracht van de wet, B.S. 2 september 1970.

-

Wet van 7 november 1988 tot wijziging van de wetgeving betreffende de pacht en de beperking van de pachtprijzen, B.S. 16 december 1988.

-

Wet van 3 mei 2003 tot wijziging van de artikelen 9 en 12.6 van de pachtwet, B.S. 30 juni 2003.

-

Wet van 13 mei 1999 tot stimulering van langetermijnpachten, B.S. 3 juli 1999.

-

Decreet van 23 januari 1991 inzake de bescherming van het leefmilieu tegen de verontreiniging door meststoffen, B.S. 28 februari 1991.

-

Vlaams decreet van 16 juni 2006 betreffende de oprichting van de Vlaamse Grondenbank, B.S. 9 februari 2006.

-

Decreet van 16 juni 2006 betreffende het oprichten van een Vlaamse Grondenbank, B.S. 9 februari 2007.

-

Ministerieel besluit van 20 april 2007 tot aanwijzing van de secretarissen en plaatsvervangende secretarissen van de pachtprijzencommissies, B.S. 7 mei 2007.

-

Besluit van de Vlaamse Regering van 9 februari 2007 houdende bepalingen tot inrichting van een gemeenschappelijke identificatie van landbouwers, exploitaties en landbouwgrond in het kader van het meststoffenbeleid en het landbouwbeleid, B.S. 13 april 2007.

100

Europees -

Verordening (EEG) nr. 3950/92 van de Raad van 28 december 1992 tot instelling van een extra heffing in de sector melk en zuivelproducten, PB. L. 31 december 1992, afl. 405, 1.

-

Verordening (EG) nr. 1788/2003 van de Raad van 29 september 2003 tot vaststelling van een heffing in de sector melk en zuivelproducten, PB. L. 21 oktober 2003, afl. 270, 123.

-

Richtlijn 91/676/EEG van de Raad van 12 december 1991 inzake de bescherming van water tegen de verontreiniging door nitraten uit agrarische bronnen, PB. L. van 31 december 1991, afl. 375, 1-8.

2. Rechtsleer a) boekwerken België

-

AVONDSTONDT, J., Juridisch boek vastgoed, Meerbeek-Kortenberg, Uitgeverij Handel en Nijverheid, 2006, 478 p.

-

BAUDONCQ, F. en TILLEMAN, B., Bijzondere overeenkomsten. Bruikleen, bewaargeving en sekwester, in beginselen van Belgisch privaatrecht, Antwerpen, Kluwer, 2000, 657 p.

-

BEGUIN, E., Le bail à ferme et le droit de préemption, Bruxelles, Bruylant, 1996, 184 p.

-

BEGUIN, E. en RENIER, P., Le bail à ferme: chronique de jurisprudence 1996-2004, Bruxelles, Larcier, 2006, 219 p.

-

BELGISCHE BOERENBOND, Het grondgebruik: Belgische landbouwproblemen, Leuven, Belgische Boerenbond, z.j., 41 p.

-

BELGISCHE BOERENBOND, Het landbouwbeleid van de Europese Unie: toepassing voor België, Leuven, Belgische boerenbond, 2000, 82 p.

-

BELGISCHE BOERENBOND, Landbouw en natuur in structuurplan Vlaanderen, Leuven, KUL: Faculteit landbouwkundige en toegepaste biologische wetenschappen: Leerstoel Boerenbond, 1996, losbl. 101

-

BELGISCHE BOERENBOND, Duurzame grondbewerking, Merelbeke, Rijksstation voor landbouwtechniek, 1994, 39 p.

-

BOURGEOIS, J., Komt het tot een nieuwe omschrijving van het landbouwbedrijf?, Brussel, Belgische vereniging voor agrarisch recht, 1974, 20 p.

-

CASMAN, H., GERLO, I. en VERMEERSCH, B., De verkoopakte: handboek voor de notariële praktijk, Mechelen, Kluwer, 2005, 248 p.

-

CLOSON, H., Le bail à ferme à batons rompus: expropriation, procédure du code judiciaire et pratiques notariales, Bruxelles, Association belge de droit rural, 1973, 21 p.

-

COUSY, H., STIJN, S. en VAN GERVEN, W., Liber amicorum Walter van Gerven, Deurne, Kluwer, 2000, 600 p.

-

DAMBRE, M., De huurprijs, Brugge, Die Keure, 2009, 598 p.

-

DAMBRE, M. en LOGGHE, F., “Huurrecht: achtuele ontwikkelingen inzake algemeen huurrecht, woninghuur, handelshuur en pacht”, in Rechtskroniek voor het notariaat 2, Brugge, Die Keure, 2003, 265 p.

-

DE COSTER, Y., De landpacht, Brugge, Die Keure, 1979, 348 p.

-

DELNOY, P., Politique agricole des structures et régimes juridiques d’exploitation du facteur terre, Liège, ULg. Faculté de droit, 1975, 546 p.

-

DERIDDER, L., Le bail à ferme et le droit de préemption, Bruxelles, Service public fédéral finances, 2005, 108 p.

-

DERVEAUX, R., De verpachting van landeigendommen, Heule, UGA, 1970, 120 p.

-

DEVISCH, N., Waar is die boer gebleven? Landbouw als het canvas van de maatschappij, Leuven, Davidsfonds, 2008, 133 p.

-

D’UDEKEM D’ACOZ, H., SNICK, I. en JANSSENS, R., Het pachtrecht: kommentaar op de wet van 4-11-1969 tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendommen en op de regels van het burgerlijk wetboek betreffende de landpacht, Brussel, Larcier, 1970, 442 p.

102

-

D’UDEKEM D’ACOZ, H., SNICK, I., SNICK, M. en VAN GERVEN, W., De pachtovereenkomst, Gent, Larcier, 2004, 880 p.

-

EECKLOO, R. en GOTZEN, R., Pacht en voorkoop: commentaar op de wetten van 4 november 1969 en 7 november 1988 en op de andere artikelen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de landpacht, Leuven, Belgische Boerenbond, 1990, 514 p.

-

EUROPESE EKONOMISCHE GEMEENSCHAP, Rechtsvergelijkende studie van de relaties tussen verpachter en pachter in de landen van de E.E.G., Brussel, Publikatiediensten van de Europese Gemeenschappen, 1961, 48 p.

-

EVERAERT, H. en LENDERS, S., En wat denkt de boer erover?, Brussel, Landbouw-economisch Instituut, 1996, 257 p.

-

GOURDET, P. en CLOSON, H., Le bail à ferme: commentaire des règles du Code civil sur la matiere, des modifications y apportées par la loi du 7 mars 1929 et de la loi sur la location des biens ruraux des administrations publiques, Bruxelles, Bruylant, 1929, 162 p.

-

GOURDET, P. en CLOSON, H., Le bail à ferme: commentaire des règles du Code civil sur la matiere, des modifications y apportées par la loi du 7 mars 1929 et de la loi sur la location des biens ruraux des administrations publiques, Bruxelles, Bruylant, 1951, 252 p.

-

GOURDET, P. en CLOSON, H., Le bail à ferme: commentaire des règles du Code civil sur la matiere, des modifications y apportées par la loi du 7 mars 1929 et de la loi sur la location des biens ruraux des administrations publiques, Bruxelles, Bruylant, 1961, 272 p.

-

GOURDET, P. en CLOSON, H., Le bail à ferme: commentaire de la loi du 4 novembre 1969 suivi de formules de baux, conventions, requêtes etc., Bruxelles, Bruylant, 1970, 452 p.

-

GOTZEN, R., De Belgische pachtwetgeving, Antwerpen, Kluwer, 1997, 245 p.

-

GOTZEN, R., De pachtwet, een beleidsgericht instrument: analyse van de Belgische pachtwetgeving in het licht van het gewijzigde landbouwbeleid, K.U.L., Leuven, 1996, 431 p.

-

GOTZEN, R. en HERBOTS, J., De nieuwe pachtwet, Antwerpen, Kluwer, 1989, 285 p.

103

-

GRANDJEAN, H., Droit rural: bornage, clôture des héritages ruraux, regime des eaux, servitudes d’irrigation et d’évacuation des eaux nuisibles, servitude de passage du chef d’enclave, servitudes établies par le fait de l’homme, ..., Verviers, Vinche, 1931, 357 p.

-

HERBOTS, J., “Over het beleid van de rechter de wetsontduiking. De creatie van de nieuwe overeenkomst van bezetting ter bede”, in Liber Amicorum Walter van Gerven, Deurne, Kluwer, 2000, 600 p.

-

HEYERICK, M., Juridische aspecten van de ruilverkaveling, Brussel, Belgische vereniging voor agrarisch recht, 1983, 60 p.

-

HEYERICK, M., Ruilverkaveling van landeigendommen, commentaar bij de Wet van 22 juli 1970 op de ruilverkaveling … aangevuld door de Wet van 11 augustus 1978 …, bij de Wet van 12 juli 1976, bij de Wet van 10 januari 1978, bij de Wet van 27 april 1978, Antwerpen, Kluwer, 1987, 252 p.

-

KOOLS, D., De sociaal-economische betekenis van de abdijhoeven en hun pachters in de heerlijkheid Essen-Kalmthout (17e - 18e eeuw), Gent, UGent, 2001, 102 p.

-

LETERME, Y., Voor landbouw. 10 mythes over de Vlaamse boer, Gent, Borgerhoff en Lamberigts NV, 2008, 146 p.

-

LINDEMANS, P., Geschiedenis van de landbouw in België, Antwerpen, Genootschap voor geschiedenis en volkskunde, 1994, losbl.

-

MERCHIERS, Y., “Le bail en général”, in Les Baux, in Rép. not., deel VIII, boek I, Brussel, Larcier, 1997, 394 p.

-

RENIER, V., Le droit de l’agriculture, Gembloux: Presses agronomiques de Gembloux, 1973, 309 p.

-

RENIER, V., Le bail à ferme et le droit de préemption: chronique de jurisprudence 1970-1981, Bruxelles, Larcier, 1981, 125 p.

-

RONDOU, J., Het vraagstuk der landpachten in België, Atwerpen, StandaardBoekhandel, 1946, 163 p.

-

RONDOU, J., Wat eigenaar en pachter van ons pachtrecht behooren te weten, Leuven, Belgische Borenbond, 1929, 180 p.

104

-

SEGERS, Y. en VAN MOLLE, L., Leven van het land. Boeren in België. 1750-2000, Leuven, Davidsfonds, 2004, 190 p.

-

SEVENS, M. en TRAEST, G., Pacht, Gent, Story-Scientia, 1978, 397 p.

-

F. MOEYKENS, De Praktijkjurist V, Gent, Academia press, 2003, 168 p.

-

VANAVERMAETE, P., Van direct naar indirect structuurbeleid in het Belgisch agrarisch recht : voordracht gehouden op de algemene statutaire vergadering van de Belgische vereniging voor agrarisch recht van 9 april 1976, Brussel, Belgische vereniging voor agrarisch recht, 1976, 31 p.

-

VANDEN ABEELE, F., Le bail à ferme: commentaire rédigé à l’intention des administrations et établissements publics, Bruges, La Charte, 1952, 174 p.

-

VAN DIEVOET, E., Le bail à ferme: notions de droit positif à l’usage des propriétaires et locataires de biens ruraux, Louvain, Fonteyn, 1921, 152 p.

-

VAN LIERDE, J., Europese landbouwproblemen en Europese landbouwproblematiek, Antwerpen, Standaard Wetenschappelijke Uitgeverij, 1967, 373 p.

-

VAN MINNEBRUGGEN, W. (ed.), Compendium onroerend goed: Huur en pacht, Antwerpen, Kluwer, 1996, 398 p.

-

VERLINDE, W., Positionering van de Belgische Boerenbond, de landbouwadministraties en de landbouwer ten opzichte van beleidsbeslissingen met een ruimtelijke impact, Ugent Faculteit Toegepaste Wetenschappen, 2005, 90 p.

-

WERKGROEP VOOR EEN RECHTVAARDIGE EN VERANTWOORDE LANDBOUW, Het landbouwbeleid voor de Vlaamse boer en tuinder, Brussel, Wervel vzw, 2005, 31 p.

Nederland -

ASSER, C., Handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht. Algemeen deel: een vervolg, Deventer, Kluwer, 2005, 194 p.

-

ASSER, C. en HARTKAMP, A.S., Verbintenissenrecht. 2: Algemene leer der overeenkomsten, Deventer, Kluwer, 2005, 621 p.

105

-

BERKHOUT, P., DE KLEIJN, A. J., HELMING, J. F. M., VAN BRUCHEM, C. en VAN TONGEREN, F. W., Zuivelbeleid zonder melkquotering?, Den Haag, LEI, 2002, 19.

-

BETGEN, M., KUHLMAN, T. en VAN DER ELST, M., Landbouw of landschap? Ontwikkelingen in het agrarisch grondgebruik in twee gebieden in Friesland, Den Haag, Landbouw - Economisch Instituut, 2005, 72 p.

-

BLAUW, M.J.E., Van Friese grond: agrarische eigendoms- en gebruiksverhoudingen en de ontwikkelingen in de Friese landbouw in de negentiende eeuw, Ljouwert, Fryske Akademy, 1995, 334 p.

-

DE BONT, C.J.A.M., HELMING, J.F.M., JAGER, J.H., JANSSENS, S.R.M. en VENEMA, G.S., Hoe bouwt de boer voort?, Den Haag, LEI, 2001, 96 p.

-

DE BONT, C.J.A.M., HELMING, J.F.M. en VAN EVERDINGEN, W.H., Hervorming gemeenschappelijk landbouwbeleid 2003: gevolgen van de voorstellen van de Europese Commissie voor de Nederlandse landbouw, Den Haag, Landbouw Economisch Instituut, 2003, 68 p.

-

DE HAAN, P., Pachtrecht: commentaar op wet en jurisprudentie, Zwolle, Tjeenk Willink, 16969, 792 p.

-

DE REGT, W.J., De grondmarkt in gebruik: een studie over de grondmarkt, ten behoeve van MNP-beleidsonderzoek en grondgebruiksmodellering, Bilthoven, RIVM, 2003, 87 p.

-

DE SAVORNIN LOHMAN, A.F., LUIJT, J. en LE POOLE, M.J., Grondmarkt landelijk gebied: knelpunten, oplossingsrichtingen en kennisleemtes, Den Haag, Landbouw-Economisch Intstituut, 2000, 42 p.

-

DIRECTIE VAN LANDBOUW, Naar goed grondgebruik, ’s-Gravenhage, Ministerie van landbouw, visserij en voedselvoorziening: Centrale cultuurtechnische commissie, 1952, 71 p.

-

HEISTERKAMP, A.H.T., Agrarisch grondverkeer, Arnhem, Gouda Quint B.V., 1985, 266 p.

-

HEISTERKAMP, A.H.T. en VALK, W.L., Nieuw pachtrecht: de tekst van Titel 5 van Boek 7 van het BW voorzien van commentaar, Deventer, Kluwer, 2007, 200 p.

106

-

JANSSEN, T., KLOET, K. en URSELMANN, J., Pacht; fossiel of functioneel? Een aanvullende analyse op het rapport “Ruimte voor pacht”, Ede, Expertisecentrum LNV, 2000, 22 p.

-

LUIJT, J., Regionale grondbalansen tot 2015: een verkenning van de agrarische grondmarkt op basis van drie langetermijnscenario’s van het CPB, Den Haag, Landbouw-Economisch Instituut, 1997, 121 p.

-

LUIJT, J. en VAN DEN HOEK, J.M., Ontwikkelingen rond pacht, Den Haag, LEI, 1999, 20 p.

-

LIUJT, J. en BETHE, F., De dynamiek van het grondgebruik: een literatuurstudie, Den Haag, Landbouw-Economisch Instituut, 1988, 216 p.

-

MEIJER, A., Boer, bodem en beleid, Amsterdam, Vrije universiteit Amsterdam: Ekonomische fakulteit, 1988, 51 p.

-

RODRIGUES LOPES, D.L., Pacht: partijen tegenover en met elkaar agrarische en andere belangen, Deventer, Kluwer, 1980, 250 p.

-

ROESSINGH, D., Het gebruik en bezit van de grond bij de Germanen en de Celten, Groningen, Noordhoff, 1915, 634 p.

-

SNIJDERS, G.M.F., De Europese dimensie van pacht, Deventer, Kluwer, 1993, 25 p.

-

STRIJKER, D., VAN DER MEER, C.J.L., De toekomstige ontwikkeling van het agrarische grondgebruik in Nederland, ’s-Gravenhage, Rijksplanologische dienst, 1986, 65 p.

-

THIJS, H.M.E., Effecten van productiebeperkingen in de melkveehouderij op het grondgebruik, Utrecht, Rijksuniversiteit Utrecht, 1988, 113 p.

-

VAN DEN ELSEN, G., Het pachtrecht, Helmond, De Reijdt, 1915, 468 p.

-

VAN DEN NOORT, P.C., De wijsheid in pacht, De Bilt, KPR: speciale produkties, 1990, 167 p.

-

VENEMA, G.S. en VAN DER MEULEN, H.A.B., Ontwikkelingen rond de financiering van agrarische bedrijven, Den Haag, LEI, 2005, 92 p.

-

X, Landinrichting en landbouw in Nederland, Brussel, Belgische vereniging voor agrarisch recht, 1978, 31 p.

107

b) tijdschriftartikelen België -

ACHTEN, J. en DE LETTER, F., “Health check als basis voor versnelde euthanasie van quotering?”, Melkveebedrijf 2008, 6-7.

-

APPELTANS, P., “Grondconferentie: bevraging knelpunten pachtproblematiek”, Groene krant 1997, 4.

-

B.H. en S.S., “Is er nog een weg rond de pachtwet?”, Landbouwleven 1998, 23.

-

B.H. en S.S., “Is er nog een weg rond de pachtwet? Deel 2.”, Landbouwleven 1998, 25.

-

B.H. en S.S., “Is er nog een weg rond de pachtwet? Deel 3”, Landbouwleven 1998, 26.

-

BOUCKAERT, F., noot onder Gent 21 december 2006, T. Not. 2008, 148-157.

-

CALLENS, C. en MEULEMANS, D., “De geplande regionalisering van twee belangrijke onderdelen van de huurwetgeving: woninghuur en pacht”, N.N.K. 2008, 58.

-

CLAEYS, S. en MEULEMANS, D., “De vaststelling van de pachtprijs”: burgerrechtelijke, financiële en fiscale aspecten”, N.N.K. 2008, 9-21.

-

COOREMAN, E., “Hoe de gronden voor het familiaal landbouwbedrijf financieren?, T.Agr.R. 1983, 73-81.

-

DE BONDT, W., “Tweehonderd jaar Burgerlijk Wetboek en vijfenzeventig jaar pachtwet in België”, T.Agr.R. 2004, 219-229.

-

DEBOOSERE, F., “Le quota laitier”, Notarius 1988, 175-181.

-

DEJONGH, G. en VAN WINDEKENS, P., “Meer dan kavels ruilen. Een overzicht van vijftig jaar verkavelingsbeleid in Vlaanderen (1950-2000), T.Agr.R. 2001, 263290.

-

DE SMEDT, P., “De prijs van de bezetting van een pand zonder recht noch titel”, (noot onder Vred. Zomergem 10 mei 1996), A.J.T. 1996-97, 95-98.

108

-

DE SMEDT, P., “Referentie begroting”, (noot onder Vred. Sint-Truiden 26 november 1996), T.Huur. 1997-98, 13-16.

-

DOUTRELUIGNE, “De gewijzigde pachtwet na 20 jaar toepassing: een balans”, T.Agr.R. 2008, 186-197.

-

EEMAN, R., “Landpacht en notariële praktijk, of de triomf van de casuïstiek, Notarius 1996, 314-325.

-

GOTZEN, R., “De Vlaamse grondenbank: langverwacht of lang gevreesd?”, T.Agr.R. 2007, 2-3.

-

GOTZEN, R., “Juridische aspecten van de produktiebeperkingen in de landbouw, meer bepaald in de melksector”, T.Agr.R. 1985, 170-175.

-

GOTZEN, R., “Pachtwetgeving in Nederland”, Boer en Tuinder 2002, 18.

-

GOTZEN, R., “Pachtwetgeving aan bijsturing toe?”, Boer en Bond 2007, 15.

-

GOTZEN, R., “Recent gesleutel aan de pachtwet; de wet van 3 mei 2003”, T.Huur. 2004, 70-72.

-

GOTZEN, R., “Actoren in het agrarisch recht”, T.Agr.R. 2001, 12-19.

-

GOTZEN, R., “Juridische vraagbaak. Pachtgronden door eigenaar in vennootschap gebracht”, Boer en Tuinder 2002, 16.

-

GOTZEN, R. en VEULEMANS, W., “Vernieuwingen in de pachtwet, Groene krant 2000, 6.

-

GREGOIRE, M., “À propos de l’adaptation du droit rural à l’evolution socioéconomique”, T.Agr.R. 1997, 285.

-

HELSEN, K., “Berichten uit de rechtbank. Pachtwet zorgt nog steeds voor betwistingen”, Boer en Tuinder 2003, 14.

-

HELSEN, K., “Berichten uit de rechtbank. Zie ginds komt de verpachter om het pachtgeld”, Boer en Tuinder 2004, 14.

-

HEYERICK, M., noot onder Cass. 10 maart 2005, T.Agr.R. 2005, 202-210.

109

-

LIEVENS, F., “Biedt de pachtwet een antwoord op de investeringen die de moderne landbouw vereist?”, T.Agr.R. 1997, 300-305.

-

LOGGHE, F., “Bewijs in pachtzaken. Bruiklening en bezetting ter bede als alternatief voor pacht.”, T.Not. 2001, 3-10.

-

NUYTTEN, D., “De pachtwet op losse schroeven?”, Proeftuinnieuws 2003, 12.

-

PAEME, J., “De regeling van de aangifte, de controle en de heffingen.”, T.Agr R. 1996, 87-122.

-

RANSCELOT, Y., “Les Baux Saisonniers”, T.Agr.R. 1991, 91-94.

-

ROOVERS, M., “Klein land met weinig mogelijkheden. Pachten kan voor jonge ondernemers in Luxemburg interessant zijn”, Boerderij: veehouderij 1998, 10-11.

-

STASSIJNS, E., “De seizoenpacht of het cultuurcontract”, (noot onder Luik 2 april 1998), T.B.B.R. 2000, 305-309.

-

TASTENOYE, S., “Bewuste uitsluiting van de pachtwet”, Pluimvee 2003, 33.

-

TASTENOYE, S., “Mogelijkheid tot seizoenpacht”, Pluimvee 2000, 32.

-

TASTENOYE, S., “Pacht of niet?”, Pluimvee 2000, 18.

-

TASTENOYE, S., “Omschakeling van pacht naar kosteloze gebruiksafstand”, Pluimvee 2003, 23.

-

TASTENOYE, S., “Mogelijkheid Melkveebedrijf 2002, 54.

-

TRAEST, G., “De nieuwe wet op de landpacht”, T.P.R. 1969, 508-510.

-

TRAEST, G., “De nieuwe pachtwet”, T.P.R. 1988, 798-812.

-

VAN KEER, A., “De pachtwet is geen lachwet (deel 2), VAC-flash 2000, 2.

-

VAN KEER, A., “Gratis gebruik is nooit pacht”, VAC-Flash 1999, 2.

-

VAN KEER, A., “Seizoenpacht of verboden onderpacht?”, VAC-flash 2002, 2.

-

VAN KEER, A., “Seizoenpacht”, VAC-flash 1999, 4.

tot

verbreking

van

een

seizoenpacht”,

110

-

VAN KEER, A., “Vechten voor uw pachtrechten”, VAC-flash 2001, 2.

-

VAN KEER, A., “Wilsvrijheid bij het afsluiten van pachtovereenkomsten: wordt de pachtwet dode letter?”, VAC-flash 2003, 2-3.

-

VAN KEER, A., “Verkoop zonder recht van voorkoop voor de pachter na machtiging van de Vrederechter”, (noot onder Oudenaarde 25 oktober 2000), T.Agr.R. 2001, 4245.

-

VERHAEGHE, C., “Landbouwbedrijf en melkquotum in de vereffening-verdeling. Wie melkt wie uit?”, T.Not. 1996, 55-72.

-

VERMANDER, D., “Opzeg van pacht is verbonden aan strikte regels”, Boer en Tuinder 2004, 39.

-

WULLEPIT, O., “Akkerbouwers vrezen gevolgen Agenda 2000 op grondgebruik”, De Boer en Tuinder 1998, 6-7.

-

X, “De pachtwet aan verandering toe?”, Landbouwleven 2004, 37.

-

X, “Fiscus milder voor verpachters”, Boerderij 2000, 15.

-

X, “Seizoenpacht”, Agra 1995, 10-11.

-

X, “Seizoenpacht”, Agra 1996, 15.

-

X, “Pachtzekerheid op de helling?”, VAC-flash 1999, 3.

-

X, “Pachtwet weldra waardeloos vodje papier?”, VAC-flash 2002, 3.

-

X, “Pacht in natura?”, Landbouwleven 1998, 21.

-

X, “Inbreuk op de rechten van de pachter”, Akkerbouw en Veeteelt 2000, 31.

-

X, “Nieuws uit de Bondsraad: pachtwetgeving aan bijsturing toe?”, Boer en Tuinder 1997, 7.

-

X, “Aanpassingen pachtwet moeten tegemoetkomen aan eigenaars én landbouwers”, Boer en Tuinder 1998, 12.

111

-

X, “Agalev wil pachtwet versoepelen”, Drietandmagazine voor Land- en Tuinbouw 2002, 5.

-

X, “Bescherming geboden door de pachtwet”, Akkerbouw en Veeteelt 1998, 39.

-

X, “De seizoenpacht: een model”, Melkveebedrijf 2004, 44-45.

-

X, “Einde pachtbescherming”, Boerderij 2001, 12.

-

X, “Gronden verhuren zonder dat pachtwet van toepassing is”, Landbouwleven 2003, 33.

-

X, “Inkomsten uit lange pachten vrijgesteld”, Landbouwleven 1999, 22.

-

X, “In bruikleen geven van landbouwgronden”, Akkerbouw en Veeteelt 2000, 40.

-

X, “Naar een einde van de blokkering van de pachtprijzen?”, Eig.mag. 2006, 1-24.

-

X, “Pacht of kosteloos gebruik?”, Melkveebedrijf 2002, 45.

-

X, “Pachtgoed ingebracht in vennootschap”, Landbouwleven 2003, 23.

-

X, “Pachtprijs + 10%: oud zeer voor oude pachten”, Landbouwleven 2002, 35.

-

X, “Pachtwetgeving in evolutie”, Landbouwleven 1995, 29.

-

X, “Door seizoenpacht gewone pacht uitsluiten?”, Akkerbouw en Veeteelt 1999, 31.

-

X, “Tegenstelbaarheid van bruikleen”, Landbouwleven 2002, 34.

-

X, “Van kapitaal belang”, VILT-info 2000, 4-5.

-

X, “Vijftig jaar Landbouw(leven): 1969: de Europese motor blijft sputteren”, Landbouwleven 2000, 8.

Nederland -

BROCKOTTER, F., “Fortis/AMEV ontwikkelt twee nieuwe pachtvormen”, Boerderij 1999, 16-17.

-

BROCKOTTER, F., “Mondelinge afspraak wankele basis voor landhuur: teeltpachtcontract biedt juridische zekerheid”, Boerderij: akkerbouw 2000, 8-9.

112

-

DE HOOG, P.A., “Het voorkeursrecht van de pachter in het Nederlandse pachtrecht”, T.Agr.R. 2007, 142-155.

-

DE HOOG, P.A., “Pachtnormen in Nederland”, T.Agr.R. 2006, 5-8.

-

DE KOE, J. en VAN DEN OEVER, P., “Boer betaalt redding pacht: nieuwe regels begin van afbraak pachtersbescherming”, Boerderij 1995, 14-17.

-

DOKTER, H., “Pachter komt in een kwetsbare positie: in nieuwe wetgeving laat het kabinet een deel van de bescherming vallen”, Boerderij 2001, 8-11.

-

HARBERS, E.H.M., “Knelpunten in het nieuwe pachtrecht: Preadvies Vereniging voor Agrarisch Recht”, T.Agr.R. 2008, 88-104.

-

HOGENKAMP, W., “Met spoed op zoek naar een lap grond erbij”, Boerderij: veehouderij 2004, 4-6.

-

KLEP, L., “Niemand doorziet de gevolgen van een liberale pachtwet”, Landwerk 2000, 26-29.

-

SLEURINK, D., “Van pacht naar grond in eigendom”, Oogst 1998, 42-43.

-

VAN DER SCHEER, T., “Niet pachten? Dan maar huren.”, Groenten en Fruit 2002, 12-13.

-

VAN ENCKEVORT, R., “Eenmalige pacht en teeltpacht scheppen duidelijkheid”, Fruitteelt 2001, 15.

-

VAN HOUWELING, P., “Pachtvoorstel kabinet rammelt”, Oogst landbouw 2004, 15.

-

VAN WINSEN, J., “Pachtplan kabinet stuit op verzet”, Oogst landbouw 2004, 9.

-

WESTERHOF, G., “Commissie onderzoekt toekomst pacht”, Oogst 1998, 61.

-

WESTERHOF, G., “Pachtwet loopt op haar laatste benen”, Oogst 1998, 22-25.

-

WOUTERS, A.P. en MANDERSLOOT, F., “Zo veel en land mogelijk beweiden: efficiënt grondgebruik spil van het lage kostenbedrijf”, Boerderij: veehouderij 1997, 24-25.

-

X, “Eenmalige pacht neemt fors toe”, Boerderij 1999, 12.

113

-

X, “Pachtwet hoeft niet weg”, Boerderij 2001, 15.

-

X, “Pacht moet betaalbaar blijven”, Oogst 1998, 25.

-

X, “Pachtprijzen stijgen sterk in Nederland”, Landbouwleven 1999, 6. X, “De pachtwet beschermt”, Boerderij 2003, 13.

-

X, “Minder grond gepacht in Nederland”, Landbouwleven 1999, 24.

-

X, “Nederland liberaliseert pachtbeleid”, Boer en Tuinder 2001, 16.

-

X, “Vernieuwde pachtwet moet grondgebonden bedrijven beschermen”, De Boer en Tuinder 1998, 7.

-

X, “Vrijwillige kavelruil in Hulst: ook voor Belgische grondgebruikers en verpachters”, Landbouwleven 2003, 35.

3. Rechtspraak België -

Rb. Dinant 8 september 2004, T.Agr.R. 2004, 284.

-

Rb. Verviers 20 oktober 2004, T.Agr.R. 2005, 220.

-

Cass. 23 juni 1994, Arr.Cass. 1994, 56.

-

Rb. Doornik 5 december 2000, T.Agr.R. 2002, 45.

-

Rb. Doornik 11 december 2001, T.Agr. R. 2002, 47.

-

Vred. Sint-Truiden 21 februari 2002, T.Agr.R. 2007, 121.

-

Cass. 27 juni 1975, R.W. 1975-76, 605.

-

Cass. 3 januari 1986, Arr.Cass. 1985-86, 661.

-

Vred. Sint-Gillis 29 december 1988, T.Vred. 1989, 141.

114

-

Rb. Doornik 2 december 1997, T.Agr.R. 1998, 158.

-

Vred. Sint-Truiden 24 november 1998, T.Huur. 1998-99, 225.

-

Vred. Geraardsbergen 21 december 1992, T.G.R. 1993, 66.

-

Vred. Zomergem 10 mei 1996, A.J.T. 1996-97, 95.

-

Gent 6 november 1996, R.W. 1999-2000, 676-680.

-

Gent 21 december 2006, T.Not. 2008, 148.

-

Vred. Doornik 14 augustus 2002, T.Agr.R. 2003, 61.

-

Rb. Nijvel 17 mei 2006, T.Agr.R. 2008, 216.

Nederland -

Pachtkamer Gerechtshof Arnhem 9 mei 1988, T.Agr.R. 1988, 4174.

Europees -

H.v.J. 6 oktober 1982, Jur. 1982, 3415.

-

H.v.J. 13 juli 1989, Jur. 1989, 2609.

-

H.v.J. 20 juni 2002, Jur. 2002, 5775.

115