PROJEKT KRUMLOVIA PŘIPOMÍNKY A. Z obsahu předložené studie plyne, mimo jiné, že po schválení záměru Projektu Krumlovia zastupitelstvem města, by se měla uzavřít smlouva o správě areálu bývalých kasáren ve Vyšným. Nehledě na to, že se neví, s jakým subjektem by ji město mělo uzavírat (studie pouze vyjmenovává mnoho variant s jejich popisem a právním posouzením, stejně jako je tomu i u jiných jejich aspektů) jeví se nejzásadnějším, že není vůbec uvedeno ani naznačeno o jaký typ smlouvy by se mělo jednat a jaký by měl být podstatný obsah nebo podstatné náležitosti této smlouvy. „Smlouva o správě“ jako samostatný typ smlouvy není v občanském zákoníku uvedena. A vzhledem k tomu, že není uveden ani naznačen obsah smlouvy, nelze říci, zda se bude jednat o smlouvu nájemní, smlouvu o výpůjčce, smlouvu příkazní nebo jiný tzv. nepojmenovaný typ smlouvy ve smyslu § 1746 odst. 2 občanského zákoníku. Vzhledem k tomu, že by se mělo jednat o navázání prvního smluvního vztahu při realizaci Projektu Krumlova, měla by být studie v tomto ohledu konkrétnější, určitější a přesnější. B. Co se týče předloženého hrubého návrhu smlouvy o zřízení práva stavby ve smyslu § 1240 a násl. občanského zákoníku, lze uvést to, že není odrazem rovnocenného partnerského vztahu mezi městem a druhou stranou. Smlouva obsahuje určitá ustanovení, kterými se město vzdává práv, či úpravy smluvních vztahů, tak jak to obecně upravuje občanský zákoník. Tyto skutečnosti jsou uvedeny v komentáři k návrhu smlouvy (modře zvýrazněno), který je přílohou těchto připomínek. Jedná se, pro srozumitelnost uvedeno nikoliv právnickou terminologií, hlavně o toto: a) Město se vzdává předkupního práva ke stavbě. Investor se ovšem předkupního práva k pozemku nevzdává. b) Město nemá právo souhlasit s případným zatížením pozemku investorem, s úpravami, rekonstrukcí a změnou stavby. c) Město se v podstatě zříká možnosti odstoupení od smlouvy v případech uvedených v občanském zákoníku. d) Ustanovení o smluvních pokutách a náhradě škody je ujednáno jen ve prospěch investora. e) Město se vzdává práva možnosti jednat o opětovné úpravě právních vztahu v případě podstatné změny okolností, tak jak je to možné podle občanského zákoníku f) V souladu s obecným právem není ani ujednání o tom, že město může, v případě neplatnosti smlouvy, od ní odstoupit jen nejpozději do zahájení výkopu stavební jámy pro základy stavby. Pokud by totiž byla smlouva neplatná tak od ní nelze odstoupit.
Lze odstoupit pouze od platné smlouvy v případech dohodnutých nebo v případech upravených v občanském zákoníku.
C. V návrhu smlouvy není uvedeno to, co by mělo být v zájmu města, tedy sjednání termínu, do kdy bude stavba na základě práva stavby dokončena a jaké budou právní následky v případě nedodržení tohoto termínu.
D. Je nutno poukázat ještě na skutečnost, že v případě zřizování práva stavby k dosud neexistující stavbě, je nutné takovouto stavbu definovat jak nejpodrobněji je to možné, např. odkazem na projektovou dokumentaci konkrétní zamýšlené stavby, s tím, že dokumentace potvrzená stavebním úřadem by vyloučila i případný rozpor s veřejným právem – tedy se stavebními předpisy (viz ASPI, komentář prof. JUDr. Jana Dvořáka, CSc a Mgr. Aleny Srbově k § 1250 občanského zákoníku.). Pokud by neexistující stavba nebyla konkretizována tak, jak je výše popsáno, pak by ani katastrální úřad zřejmě nezapsal právo stavby do veřejného seznamu. Z návrhu smlouvy o právu stavby ovšem ani nevyplývá, zda se bude zřizovat právo stavby ke všem zamýšleným stavbám v areálu nebo zda se budou postupně uzavírat smlouvy o právu stavby k jednotlivým stavbám v delším časovém období. E. Na závěr lze uvést, že navrhovaná smlouva je odrazem takovéhoto stavu: Město uzavře smlouvu o právu stavby, bez náhrady a pak už nebude moci nijak zasahovat do toho, co se bude v areálu dít. Nebude mít možnost vyjadřovat se nebo souhlasit s tím, co se bude dít se zamýšlenými stavbami, nebude moci nijak upravovat smlouvy i kdyby došlo k jakékoliv podstatné změně okolností. A to po celou dobu 99 let, na kterou by bylo právo stavby sjednáno.
V Českém Krumlově dne:
JUDr. Karel Laczkó Ing. Dagmar Balcarová.
TUTO SMLOUVU O ZŘÍZENÍ PRÁVA STAVBY A ZÁKAZU ZCIZENÍ ČI ZATÍŽENÍ POZEMKU (dále jen „Smlouva“) uzavírají: 1. Město Český Krumlov, se sídlem na adrese náměstí Svornosti 1, 381 01 Český Krumlov, IČO: 002 45 836, za nějž jedná Dalibor Carda / datum narození 5. 9. 1956 (dále jen „Vlastník pozemku“); a 2. Krumlovia Group, ústav společnost řádně založená a existující podle právního řádu České republiky, se sídlem/trvalým pobytem na adrese............., IČO:............., zapsaná v obchodním rejstříku vedeném soudem v............., spisová značka............., za níž jedná Gaudenz Assenza / datum narození 16. 9. 1968 (dále jen „Investor“); (každá z výše uvedených osob nebo entit dále také jako „Smluvní strana“, a společně též jako „Smluvní strany“).
I. ÚVODNÍ USTANOVENÍ VZHLEDEM K TOMU, ŽE: Vlastník Pozemku se ve Smlouvě............. zavázal zřídit ve prospěch Investora k tíži Pozemku, jak je definován níže, Právo stavby jak je také definována níže; a DOHODLY SE SMLUVNÍ STRANY TAKTO:
II. DEFINICE A VÝKLAD POJMŮ Veškeré pojmy a výrazy začínající velkým písmenem použité v této Smlouvě mají, pokud není výslovně stanoveno jinak, následující význam: „Katastr nemovitostí“ „Občanský zákoník“ „Pozemek“ „Právo stavby“ „Stavba“ „Výstavba“
znamená Katastr nemovitostí České republiky;
znamená zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění; znamená............. má význam uvedený v odstavci 3............. této Smlouvy; znamená stavební dílo specifikované v příloze č.............. této Smlouvy; znamená realizaci Stavby v souladu se Smlouvou o výstavbě. To bude ještě nějaká smlouva o výstavbě?
III. PRÁVO STAVBY Vlastník Pozemku zřizuje ve prospěch Investora k tíži Pozemku právo stavby spočívající v právu Investora vybudovat a mít Stavbu na Pozemku nebo pod povrchem Pozemku (dále jen „Právo stavby“). Vlastník Pozemku prohlašuje, že na Pozemku neváznou žádná práva, která by bránila zřízení Práva stavby a že obdržel veškeré případné souhlasy potřebné ke zřízení Práva stavby. Právo stavby vzniká zápisem do Katastru nemovitostí České republiky veřejného seznamu. Smluvní strany sjednávají, že Právo stavby se zřizuje na dobu devadesát devět (99) let od jeho vzniku a že se zřizuje bezúplatně. Je důvod využít celou přípustnou délku?? Smluvní strany sjednávají, že Vlastník Pozemku nemá předkupní právo ke Stavbě. Tato skutečnost bude zapsána do Katastru nemovitostí. Zákonné předkupní právo Investora jako stavebníka k Pozemku zůstává nedotčeno. Nevyrovnaný vztah,
IV. VÝHRADA SOUHLASU K ZATÍŽENÍ PRÁVA STAVBY, ZÁKAZ ZCIZENÍ NEBO ZATÍŽENÍ PRÁVA STAVBY Vlastník pozemku si nevyhrazuje souhlas k zatížení Pozemku. V každém případě si toto právo vyhradit Zároveň se Smluvní strany se dohodly, že Vlastník Pozemku a Investor nejsou oprávněni zcizit nebo zatížit Pozemek jakýmikoli právy třetích osob s výjimkou práv založených na žádost Investora také nevyrovnaný vztah a práv souvisejících s inženýrskými sítěmi souvisejícími se Stavbou v nezbytném rozsahu. Zákaz zcizení nebo zatížení Práva stavby se zřizuje jako věcné právo na dobu devadesáti devíti (99) let od jeho vzniku. Zákaz zcizení nebo zatížení Práva stavby bude zapsán do Katastru nemovitostí spolu s vkladem Práva stavby do Katastru nemovitostí. se mi jeví zmatečné Vlastník neodepře udělit svůj souhlas nebo nebude zdržovat jeho udělení k takovým právním jednáním, která nejsou k újmě Pozemku. Souhlas Vlastníka Pozemku k úpravám, rekonstrukci, údržbě, změně nebo obnovení Stavby se nevyžaduje. Nevím jak lze zajistit, pokud se uzavírá na tak dlouhou dobu , znamenalo by to, že proti původnímu projektu, podle kterého bylo zřízeno právo stavby, by si stavebník mohl postavot cokoliv.
V. PRÁVA A POVINNOSTI SMLUVNÍCH STRAN V souladu se Smlouvou o ............. bude Stavbu provádět Investor. A jsme si jisti že investorem bude ústav ze záhlaví smlouvy - nekoresponduje s textem uvedeným ve studii Dle dohody Smluvních stran se Stavba bude stávat součástí Práva stavby postupně jejím zhotovováním. Vlastník Pozemku strpí na svém majetku stavební činnost Investora a umožní jim neomezený volný vstup na Pozemek po celou dobu Výstavby a následného provozu Stavby po dobu platnosti Smlouvy o ............. Investor má právo specifikaci Stavby před zahájením Výstavby nebo v jejím průběhu změnit, a to v souladu s postupem, jak je tento sjednán ve Smlouvě o .............. bude konzultováno s KÚ, viz poznámka k čl. IV, 1. odstavec.
Smluvní strany se zavazují poskytnout si veškerou součinnost nezbytnou pro řádné a včasné naplnění dohody Smluvních stran vyjádřené v této Smlouvě, zejména spolupracovat se Investorem a poskytnout mu veškerou nezbytnou součinnost v případě, že příslušný katastrální úřad z jakéhokoli důvodu odmítne zapsat některá nebo všechna věcná práva Investora vyplývající z této Smlouvy do Katastru nemovitostí nebo si vyžádá doplnění návrhu na povolení vkladu do Katastru nemovitostí, a to včetně, bude-li to nezbytné, uzavření nové Smlouvy nebo dodatku k ní dle výhrad příslušného katastrálního úřadu. Smluvní strany se dohodly, že návrh na povolení vkladu práv vyplývajících z této Smlouvy do Katastru nemovitostí podá a příslušný správní poplatek uhradí Investor. Vlastník Pozemku se zavázal poskytnout Investorovi pro tyto účely veškerou potřebnou součinnost.
VI. UKONČENÍ SMLOUVY Nevyužije-li Investor svého předkupního práva k Pozemku, nahradí Vlastník Pozemku Investorovi při zániku Práva stavby po skončení doby, na kterou bylo zřízeno jednu polovinu hodnoty Stavby. Zákonné ustanovení, pokud se rozhodne investor skončit v roce 2021,?????? pak by 1/2 nákladů byla 2,9 mld Pak je ještě možné vysvětlení, že bude hrazeno po ukončení práva stavby a pokud nás investor opustí dříve tak mu nic nedáme?Hodnota se určí na základě posudku znalce, který nechá Investor za tímto účelem zpracovat ke dni zániku Práva stavby. Vyloučení zákonných ustanovení. Žádná ze Smluvních stran není oprávněna odstoupit od této Smlouvy, vypovědět ji, či ji jinak jednostranně ukončit vyjma důvodů výslovně uvedených v této Smlouvě, a Smluvní strany výslovně vylučují aplikaci ustanovení § 1977 až § 1979, § 1999, § 2000 a § 2002 až § 2004 Občanského zákoníku. To se mi moc nelíbí. Město by se tím připravilo o možnost odstoupení od smlouvy i v případech úplného porušení smluvních podmínek protistranou. Investor je oprávněn od této Smlouvy odstoupit, pokud Vlastník Pozemku poruší svoji povinnosti vyplívající z této Smlouvy, a toto porušení nenapraví ani v dodatečné přiměřené lhůtě, kterou mu k tomu Investora písemně stanoví, anebo pokud se ukáže jeho prohlášení podle článku III. této Smlouvy nepravdivým. Zanikne-li Smlouva o ............., stane-li se neplatnou, nebo ukáže-li se, že nebyla platně uzavřena chybná právní úvaha, nemůže se odstupovat od neplatné smlouvy. Může se odstoupit od platné smlouvy ze zákonných nebo domluvených důvodů., má Vlastník pozemku právo odstoupit od této Smlouvy bez jakýchkoli sankcí a náhrad, a to nejpozději do zahájení výkopu stavební jámy pro základy Stavby na Pozemku dle Smlouvy o .............. V případě odstoupení Vlastníka od této Smlouvy jsou smluvní strany povinny vrátit si to, co již plnily. Vlastník Pozemku bez zbytečného odkladu po odstoupení od této Smlouvy nahradí Investorovi veškeré účelně vynaložené náklady, které Investorovi vznikly. nevýhodné a nevyrovnané Odstoupení od této Smlouvy musí být uskutečněno písemnou formou a nabývá účinnosti dnem doručení odstoupení ostatním Smluvním stranám, nestanoví-li Smluvní strana, jejímž projevem vůle se Smlouva zrušuje, v listině o odstoupení den pozdější, případně nestanoví-li tato Smlouva jinak.
VII. SANKCE Smluvní strany sjednávají, že pokud Vlastník Pozemku poruší svoji povinnost dle této Smlouvy, a toto porušení nenapraví ani v dodatečné přiměřené lhůtě, kterou mu k tomu Investor písemně stanoví, anebo pokud se ukáže jeho prohlášení podle článku III. této Smlouvy nepravdivým, vzniká Investorovi vůči Vlastníkovi Pozemku právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši ............. Kč (slovy: ............. korun českých). Opět jednostranné ujednání Právo Investorovi z téhož důvodu odstoupit není tímto ustanovením dotčeno. Ustanoveními o smluvních pokutách v této Smlouvě není dotčeno právo Investora na náhradu případné škody vzniklé z porušení dotčené povinnosti, ustanovení § 2050 Občanského zákoníku se nepoužije. Opět nevýhodné pro město. DOLOŽKA PLATNOSTI PRÁVNÍHO ÚKONU DLE ZÁKONA O .............
Schválení zastupitelstvem. Vlastník pozemku prohlašuje, že uzavření této Smlouvy bylo schváleno zastupitelstvem Vlastníka pozemku usnesením č. ............. ze dne.............
VIII. ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ Doručování. Veškerá sdělení činěná na základě této Smlouvy nebo v souvislosti s ní vyžadují písemnou formu a musí být zaslána druhé Smluvní straně doporučeně, případně kurýrem nebo předána osobně na následující adresy: V případě Vlastníka Pozemku: Jméno/název:............. Adresa:............. V případě Investora: Jméno/název:............. Adresa:............. Zákaz postoupení. Žádná z práv ani povinností Smluvních stran z této Smlouvy není možné postoupit ani převést bez předchozího písemného souhlasu druhé smluvní strany. Úplná dohoda. Tato Smlouva a dokumenty, na něž odkazuje, obsahuje úplnou dohodu Smluvních stran týkající se transakcí zamýšlených touto Smlouvou. Salvátorská klauzule. Bude-li některé ustanovení této Smlouvy z jakéhokoli důvodu prohlášeno za neplatné nebo nevymahatelné v jakémkoli ohledu podle právního řádu jurisdikce, v níž se vymáhá, zbývající ustanovení této Smlouvy zůstanou touto neplatností či nevymahatelností nedotčena. Smluvní strany nahradí takto neplatné nebo nevymahatelné ustanovení jiným ustanovením, na němž by se s největší pravděpodobností dohodly, pokud by si této neplatnosti nebo nevymahatelnosti byly vědomy. Vyloučení obchodních zvyklostí. K obchodním zvyklostem, ať už zachovávaným obecně či v daném odvětví, se nepřihlíží. Nebezpečí změny okolností. Smluvní strany prohlašují, že na sebe přebírají nebezpečí změny okolností a že jakákoliv změna okolností nezakládá žádné ze Smluvních stran právo uplatňovat jakékoliv nároky s tím související; Smluvní strany výslovně vylučují aplikaci ustanovení § 1765 odst. 1 a § 1766 Občanského zákoníku. Tím se vylučuje možnost města obnovit jednání o smlouvě, pokud dojde k podstatné změně okolností spočívající např. ve zvýšení nákladů města nebo pokud se neúměrně sníží hodnota předmětu plnění. Tudíž asi pro město nevýhodné. Neúměrné zkrácení. Smluvní strany se vzdávají jakéhokoliv práva na zrušení Smlouvy a navrácení do původního stavu, pokud by byla vzájemná plnění dle této Smlouvy v hrubém nepoměru, a výslovně vylučují aplikaci ust. § 1793 až 1796 Občanského zákoníku. Tím se vylučuje možnost města odstoupit od smlouvy, pokud by plnění protistrany bylo v hrubém nepoměru (menší) než plnění města. Ovšem výše se uvádí, že stejně nemá město právo odstoupit od smlouvy. Rozhodné právo. Tato Smlouva se řídí právním řádem České republiky, v souladu s nímž se také vykládá, a to bez odkazu na jeho ustanovení o kolizních právních normách. Náklady. Smluvní strany ponesou každá své vlastní náklady v souvislosti s přípravou a sjednáváním této Smlouvy a s jakoukoli záležitostí zamýšlenou touto Smlouvou. Stejnopisy. Tato Smlouva je vyhotovena ve 3 stejnopisech v českém jazyce, z nichž každá Smluvní strana obdrží jedno vyhotovení a jedno vyhotovení bude sloužit pro účely vkladového řízení u příslušného katastrálního úřadu. Změny Smlouvy. Tuto Smlouvu lze měnit nebo doplňovat pouze písemnou dohodou Smluvních stran. Přílohy. Nedílnou součást této smlouvy představují následující přílohy: Vlastník Pozemku a Investor tímto shodně prohlašují a uznávají, že tato Smlouva byla podepsána na základě jejich vzájemné dohody a svobodné vůle, vážně a určitě a nikoliv v tísni či za nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení či lehkomyslnosti některé ze Smluvních stran, na důkaz čehož Smluvní strany níže připojují své podpisy. V ____________, dne__________________
_____________________________ Město Český Krumlov V ____________, dne__________________ _____________________________ Investor
