1
ZPRÁVA
PŘEDSTAVENSTVA
o podnikatelské činnosti a stavu majetku společnosti ICEC ŠLAPANICE, a.s. za r. 2008
(VÝROČNÍ ZPRÁVA )
Obsah : Úvod 1. základní údaje o emitentovi 2. údaje o cenných papírech 3. údaje o základním kapitálu 4. údaje o činnosti emitenta 5. statutární a dozorčí orgány 6. management společnosti 7. ekonomické výsledky 8. sanace areálu 9. změna územního plánu 10.rozvoj areálu 11.výhledy na r. 2009
2
ÚVOD V průběhu r. 2008 pokračovalo vedení společnosti v realizaci hlavního předmětu činnosti, tj. pronájmu nebytových prostor pro podnikatelské účely a zároveň se soustředilo na pokračování procesu dekontaminace lokality jakož i zlepšování technického stavu areálu. Došlo ke změnám v obsazení představenstva a dozorčí rady, management společnosti zůstal nezměněn, což umožnilo zachovat kontinuitu v operativním řízení společnosti. V zájmu snížení pohledávky za minoritním akcionářem - MEI Moravia, s.r.o., vzniklé z titulu finanční půjčky, poskytnuté dřívějším předsedou představenstva společnosti p. Bolwerkem, odkoupila společnost od MEI Moravia, s.r.o. minoritní akciový podíl ve výši 4,66 % s tím, že kupní cena byla uhrazena formou částečného zápočtu za stávající pohledávku.
1. Údaje o emitentovi 1. Základní údaje Název : Sídlo : IČ : Den založení : Den zápisu : Právní forma :
ICEC ŠLAPANICE, a.s. Lidická 316/28, 664 51 Šlapanice 49 97 09 25 16.12.1993 1.1.2004 akciová společnost
Společnost je založena na dobu neurčitou. 2. Právní řád a právní předpis, podle kterého byl emitent založen Akciová společnost byla založena podle § 172 obchodního zákoníku Fondem národního majetku ČR na základě privatizačního projektu č. 2348, schváleného ministerstvem pro správu národního majetku a jeho privatizaci dne 18.10.1993 pod čj. 620/3841/93 na základě zakladatelské listiny ze dne 16.12.1993, obsahující rozhodnutí zakladatele ve smyslu ust. § 172 odst. 2,3 a § 171 odst. 1 zákona č. 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) v platném znění ve formě notářského zápisu. 3. Předmět podnikání emitenta - koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej - zprostředkovatelská činnost - pronájem nemovitostí 4. Rejstříkový soud Společnost je zapsána v obchodním rejstříku, vedeném Krajském soudem v Brně, oddíl B, vložka č. 1248.
3
2.
Údaje o cenných papírech Název emitenta : Druh : Forma : Podoba : Počet cenných papírů :
ICEC ŠLAPANICE, a.s. kmenové akcie na majitele listinná, vydaná jako jednotlivé akcie i hromadná listina 77 486 ks akcií na majitele o jmenovité hodnotě každé akcie 284,- Kč, rozdělených do 7 hromadných akcií čísel 0000158287, 58288-61859, 61860-77445, 77446-77468, 7746977474, 77475-77480, 77481-77486 Celková nominální hodnota : 22,006.024,- Kč 1. Popis práv spojených s cennými papíry S akciemi jsou spojena veškerá běžná akcionářská práva dle platných stanov společnosti a upravená obchodním zákoníkem a zákonem o cenných papírech v platných zněních. Akcionář má v souladu s § 155 obchodního zákoníku především právo posílet se na řízení společnosti, jejím zisku (dividenda) a na likvidačním zůstatku při zániku společnosti. Má právo zúčastnit se jednání valné hromady, hlasovat na ni, požadovat vysvětlení, podávat návrhy a protinávrhy a další v souladu s § 180 obchodního zákoníku. Má přednostní právo na úpis nových akcií. 2. Způsob zdaňování výnosu z cenných papírů Výnosem z cenných papírů je v případě kmenových akcií podíl na zisku, vyplácený akcionářům na základě rozhodnutí valné hromady. Zdanění tohoto výnosu se řídí ustanoveními zákona č. 586/92 Sb o daních z příjmu v platném znění a souvisejícími právními předpisy. Daň z příjmu je v tomto případě vybírána srážkou daně přímo u emitenta. 3. Způsob převádění cenných papírů Převoditelnost akcií není omezena. Převod akcií se provádí jejich předáním nabyvateli. 4. Finanční instituce, jejíchž prostřednictvím mohou majitelé akcií vykonávat svá majetková práva Společnost nemá určenu finanční instituci, jejímž prostřednictvím mohou majitelé cenných papírů vykonávat svá majetková práva. Případná výplata výnosů bude realizována dle rozhodnutí valné hromady emitenta. 5. Podrobnosti placení emisního kursu nebo kupní ceny Společnost na základě tohoto prospektu nevydává nové akcie. Výše uvedené akcie jsou předmětem veřejné dražby a platba ceny dosažené vydražením bude specifikována v uveřejněné dražební vyhlášce. 6. Způsob výkonu práva na výměnu za jiný papír nebo výkonu přednostního práva na upisování cenných papírů, jejich převoditelnost a nakládání s těmi právy, která nebyla uplatněna. Akcionář má přednostní právo na úpis nových akcií společnosti v rozsahu jeho podílu na základním kapitálu plně v souladu s § 204a obchodního zákoníku. 7. Upisovací místa spolu s uvedením lhůty pro upisování nebo nákup cenných papírů, včetně možnosti předčasně ukončit upisování nebo krátit uskutečněné upisování Veřejnosti nebudou upisovány nové akcie. Důvodem předkládání tohoto užšího prospektu je, že nepřevzaté listinné akcie, vydané emitentem, budou nabízeny ve veřejné dražbě na základě ustanovení § 214 obchodního zákoníku. Místa, doba a další údaje budou uveřejněny
4 v dražební vyhlášce na www.centralni-adresa.cz a dále pak zveřejněny v souladu se zákonem. Veřejná dražba je veřejnou nabídkou podle § 78c zákona o cenných papírech. 8. Označení jednotlivých částí emise, jestliže mají být v několika státech současně nabídnuty pouze části emise Společnost neemituje nové cenné papíry. 9. Popis listinných cenných papírů, způsob a lhůty jejich předání Druh : kmenové akcie Forma : na majitele Podoba : listinná, vydané jako hromadné listiny (7 ks) Počet cenných papírů : 77 486 ks na majitele ve jmenovité hodnotě 284,- Kč Celková jmenovitá hodnota : 22, 006. 024,- Kč Den vydání nových akcií : 20.10.2006 Lhůta pro předání listinných akcií : předání nových akcií oběma akcionářům proběhlo na základě předávacího protokolu ze dne 8.11.2006 s tím, že oba akcionáři zplnomocnili společnost ICEC Šlapanice, a.s. k depozitu jimi vlastněných akcií 10. Údaj o osobách, které upsaly nebo upisují celou emisi cenných papírů nebo se za úpis této emise zaručily; jestliže se úpis nevztahuje ne celou emisi, údaj o části emise, která nebyla upisována Nebude upisována nová emise. 11. Datum vzniku práva na dividendu nebo úrok Na základě rozhodnutí valné hromady.
3. Údaje o základním kapitálu 1. Základní údaje Výše upsaného základního kapitálu : 22,006.024,- Kč Výše splaceného základního kapitálu : 22,006.024,- Kč Počet a druh účastnických cenných papírů, do kterých je základní kapitál rozložen : 77 486 ks akcií na majitele o jmenovité hodnotě 284,- Kč Emitent nemá uzavřenu žádnou ovládací smlouvu. 2. Akcionářská struktura K datu
31.12.2008
byla
vlastnická
struktura
společnosti
následující
:
2.1 Reggehuys Management B.V. se sídlem Emmaplein 4, 9711 AP Groningen, Nizozemské království, vlastnila 73.873 ks akcií v nominální hodnotě každé akcie 284,- Kč ; akcie č. 00001 až 58287 a 61860 až 77445, představující 95,34 % základního kapitálu společnosti akcie, jsou nahrazeny 2 hromadnými akciemi čísel 00001 až 58287 a 61860 až 77445. 2.2 v průběhu roku 2008 došlo k odkupu vlastních akcií, kdy 3.613 ks akcií o nominální hodnotě každé akcie 284,- Kč, akcie č. 58288 až 61859, 77446 až 77468, 77469 až 77474, 77475 až 77480, 77481 až 77486, představující 4,66 % základního kapitálu společnosti, nahrazených 5 hromadnými akciemi výše uvedených čísel ve vlastnictví MEI Moravia, s.r.o. se sídlem Jundrovská 617/44, 624 00 Brno bylo odkoupeno společností ICEC Šlapanice,
5 a.s.za cenu 242,- Kč za 1 akcii, celkem tedy 874.346,- Kč (cena za akcii vyplynula ze znaleckého posudku Ing. Prchalové, zpracovaného v r. 2005 v souvislosti s tzv. „nuceným“ výkupem akcií společnosti od minoritních akcionářů). Důvodem odkupu bylo snížení pohledávky za MEI Moravia, s.r.o. z titulu finanční půjčky, poskytnuté dřívějším představenstvem společnosti, kdy kupní cena výše uvedených vlastních akcií by uhrazena částečným zápočtem pohledávky společnosti za MEI Moravia, s.r.o.. K 1.1.2008 nevlastnila společnost žádné svoje akcie, k 31.12.2008 měla v majetku výše uvedený počet akcií. Současná akcionářská struktura : - Reggehuys Management B.V. - 73.873 ks akcií, tj. 95,34 % základního kapitálu - ICEC Šlapanice, a.s. - 3.613 ks akcií, tj. 4,66 % základního kapitálu (bez výkonu hlasovacích práv) (Pozn .: v průběhu r. 2009 budou tyto akcie převedeny na Reggehuys Management, který se tím stane jediným akcionářem společnosti).
4. Údaje o činnosti emitenta 1.
Podnikatelská činnost Vedení společnosti pokračovalo v plnění hlavních úkolů společnosti, tj. pronájem nebytových prostor v areálu jednotlivým subjektům pro podnikatelské účely. Po celý rok 2008 bylo složení nájemců stabilizované, s výjimkou ukončení nájemní smlouvy s ČSAD Hodonín v důsledku jejich přestěhování do nově vybudovaného samostatného objektu. Nicméně se podařilo obratem obsadit uvolněné prostory 2 novými nájemci (spol. ALUMECO a KILI). Celkové výnosy tak zůstaly zachovány.. V areálu působilo celkem 52 nájemců (fyzické či právnické osoby), kteří využívají nebytové kryté i nekryté prostory zejména pro skladování, montáž, výrobní a řemeslnou činnost. Po odchodu ČSAD Hodonín tvoří hlavní část celkových výnosů nájemného ELIMEX, a.s. (25,53 %), Kili, s.r.o. (16,87 %), , Alumeco s.r.o. (11,6 %), MOZA (10,38 %). (Pozn. : podíl ELIMEX klesl k 1.6.09 na 13,2 %, lze pravděpodobně očekávat snížení celkového výnosu z pronájmu za r. 2009. Kromě správy a pronájmu vlastních nemovitostí se společnost nezabývala žádnou další podnikatelskou činností. Došlo sice k rozšíření živnostenského oprávnění o tzv. malou autodopravu (v souvislosti se záměrem nabízet vozidlo MAGMA 4x4 i třetím osobám), nicméně, v důsledku nezájmu o tuto službu nebyly realizovány žádné zakázky.
2.
Údržba areálu Podobně jako v předcházejících letech i v r. 2008 byly realizovány nezbytné opravy a údržba opravy areálu, a to zejména : - nátěr střechy obj. 33 - revize a opravy elektrorozvodů u všech objektů vč. revize trafostanice - opravy všech dešťových svodů na budovách - opravy kancelářských prostor v obj. 32 - opravy světlíků na střeše obj. 32
6
.
3.
Další V návaznosti na dokončení likvidace dceřiné společnosti ICEC-SPORT, s.r.o. byla tato společnost vymazána z obchodního rejstříku.
4.
Probíhající soudní, správní nebo rozhodčí řízení V návaznosti na vydání vykonatelného platebního rozkazu a uzavření splátkového kalendáře byl veškerý dluh ze strany spol. Alfa-Papír, včetně příslušenství, uhrazen.. V kauze navrhovatele – společnosti GRACE LMC, s.r.o. se sídlem v Praze – nařídil soud vypracování dalšího znaleckého posudku o výši protiplnění v souvislosti s tzv. nuceným výkupem akcií ICEC od minoritních akcionářů. Do konce r. 2008 nebylo ve věci rozhodnuto. (Pozn. : Poč. r. 2009 byly podány žaloby proti AX Resource (Švýcarsko), Bolwerk, s.r.o. a CEG Central Europe s.r.o. za účelem vymáhání pohledávek z nesplacených finančních půjček, pokytnutých těmto společnostem bývalým předsedou představenstva p. Bolwerkem jakož i proti O.Bolwerkovi jako fyzické osobě v souvislosti s používáním kreditní karty společnosti pro čerpání hotovosti na účely, nesouvisející s činností společnosti.
5.
Údaje o patentech, licencích, průmyslových, obchodních nebo finančních smlouvách nebo nových výrobních procesech, jestliže mají zásadní význam pro činnost nebo ziskovost emitenta. Společnost nevlastní žádné patenty, licence apod. a rovněž jejím předmětem činnosti není aktivity, související s výzkumem a/nebo vývojem.
6.
Významné probíhající investice emitenta V r. 2008 nebyly prováděny žádné významné investice, společnost vynakládala pouze výdaje na opravy stávajících budov a infrastruktury v areálu.
5. Statutární a dozorčí orgány 1.
Údaje o představenstvu Předseda představenstva : Ing. Martin JEDLIČKA nar. 1.3.1954 bytem Bzenecká 4, 628 00 Brno Členové představenstva :
Andries Bernardus Johannes Martinus BRUIL bytem Oosterbeek, Zuiderbeekweg 34, 6862, Nizozemské království Bernardus Wilhelmus LUBBERDINK nar. nar. 20.3.1958. bytem Hodákova 50, Troubsko, PSČ 664 41
Ke změně složení představenstva došlo rozhodnutím nové dozorčí rady společnosti, ze dne 28.8.2008. Členům představenstva nebyly za r. 2008 vyplaceny žádné odměny.
7 2.
Údaje o dozorčí radě Rozhodnutím mimořádné valné hromady společnosti ze dne 28.8.2008 byla ustavena nová dozorčí rada společnosti ve složení : Předseda dozorčí rady : Iveta Fabešová bytem Na kopečku 324, 671 82 Znojmo Členové dozorčí rady :
JUDr. Jiří Válka bytem Valtická 8, 628 00 Brno Dagmar Kurelová bytem Hradecká 594, 281 51 Velký Osek
Členům DR nebyly za r. 2008 vyplaceny žádné odměny.
6. Management společnosti Předseda představenstva :
Ing. Martin Jedlička
Ředitel společnosti :
Ing. Martin Jedlička
Vedoucí provozně-tech. úseku :
Ing. Dalibor Ježorek
Vedoucí ekonomického úseku :
Ing.Eva Míčová
7. Ekonomické výsledky 1. Základní údaje Ŕádná účetní závěrka byla zpracována dne 20.4.2009 externí účetní pí H. Kubánkovou k datu 31.12.2008 a je přílohou této Zprávy.V průběhu předmětného období nebyla vypracována žádná mezitímní účetní závěrka. Účetní závěrku emitenta ověřena společností AUDIT BUSINESS SERVICE s.r.o., Velkopavlovická 12, Brno, č.dekretu 141, odpovědný auditor Ing. Jan Osuský, č. dekretu 1237. Účetní závěrka byla auditorem schválena bez výhrad. Členové představenstva ani dozorčí rady nevlastní akcie společnosti. 2. Komentář Výsledky r. 2008 odrážejí dlouhodobě stabilizované hospodaření společnosti. V průběhu roku odkoupila společnost od dřívějšího minoritního akcionáře MEI Moravia, s.r.o. svoje akcie (3.613 ks, představujících 4,66 % základního kapitálu) za 874 tis. Kč, které byly uhrazeny zápočtem. Celkové výnosy dosáhly 11.999 tis Kč, z toho nájemné činí 8.746 tis. Kč. V mimořádných výnosech se promítá prodej železniční vlečky (500.000,- Kč). Struktura výnosů – viz. tab. č. 1. Celkové náklady vč. odpisů činily 10.032 tis. Kč, oproti předcházejícímu roku došlo k nárůstu cen energií (+ 260 tis. Kč) a zvýšení položky nakupovaných služeb - leasing vozu
8 Škoda Octavia (+ 470 tis. Kč), EIKA (+ 330 tis.). Struktura nákladů – viz tab. č. 2. Zisk před odečtem úroků, daní a odpisů (EBITDA) činil 4.271.tis. Kč, zisk před odečtem úroků a daní (EBIT) 2.600 tis. Kč, zisk před zdaněním (EBT) pak 1.967 tis. Kč, čistý zisk po zdanění (EAT) 1.585 tis. Kč. Daň z příjmů za sledované období činí 382 tis. Kč. Struktura hospodářského výsledku – viz. tab. č. 3. Celková aktiva společnosti k 31.12.2008 se ve srovnání s r. 2007 výrazně zvýšila (+ 12.902 tis. Kč) na 42.811 tis Kč v důsledku zvýšení oběžných aktiv, jmenovitě krátkodobých pohledávek z poskytnutých finančních půjček a krátkodobého finančního majetku (úvěr od ČSOB). Zůstatková cena dlouhodobých hmotných aktiv (budovy, pozemky) činí 21.358 tis. Kč. Oběžná aktiva činí 21.203 tis. Kč a sestávají zejména z finančních půjček ve výši cca 10 mil. Kč (viz níže) a z krátkodobého finančního majetku (zůstatek z úvěru ČSOB na depozitním účtu ve výši cca 8 mil. Kč). Struktura aktiv – viz. tab. č.4. Zvýšení celkových pasív o 12.902 tis. Kč se promítlo ve zvýšení cizího kapitálu (+ 12,6 mil. Kč) v důsledku čerpání úvěru od ČSOB (6 mil. poskytnuto jako půjčka spol. Kolín Business Park, s.r.o), 6,6 mil. Kč uloženo na depozitním účtu v ČSOB). Struktura pasív – viz tab. č.5. Celkové pohledávky činí 11.765 tis. Kč, z toho z běžného obchodního styku 1.756 tis.Kč (z toho průměrná výše pohledávek za nájemci 554 tis. Kč), pohledávky po lhůtě splatnosti z poskytnutých finančních půjček pak 10.009 tis. Kč, které sestávají z (bez příslušenství) : - AX Resource : 760 tis. Kč - Bolwerk s.r.o., : 126 tis. Kč - CEG Central Europe Group, s.r.o. : 1.000 tis. Kč - MEI Moravia, s.r.o. : 1.554 tis. Kč Výše uvedené půjčky byly poskytnuty na základě rozhodnutí předchozího předsedy představenstva p. O.Bolwerka. - Kolín Business Park, s.r.o. : 5.951 tis. Kč, financovaná z úvěru od ČSOB (rekonstrukce části budovy v areálu KBP ve Zvěřínku) ; jedná se o podřízenou půjčku, ze které KBP splácí průběžně pouze úroky ; jistina může být splacena až po úplné úhradě úvěru, poskytnutého KBP bankou BAWAG (nyní LBBW) - J. Šmarda : 35 tis. Kč (půjčka zaměstnanci společnosti ve výši 70 tis. Kč, je průběžně řádně splácena) - O.Bolwerk : 558 tis. Kč (čerpání z karty ICEC na výdaje, nesouvisející s činnosti společnosti) Celkové závazky k 31.12.2008 činily 13.246 tis. Kč, z čehož závazek z úvěru vůči ČSOB činí 12.646 tis. Kč. Nadále evidován závazek vůči menšinovým akcionářům, jejichž akcie byly prodány v dražbě. Firma Efekta Consulting, a.s., která dražbu realizovala rozeslala peníze všem akcionářům.Vrácené poukázky a peníze předala do úschovy a správy ICEC Šlapanice, a.s.. K 31.12.2008 činil tento závazek 265 tis. Kč. Za r. 2008 byl poskytnut finanční dar v celkové výši 70 tis. Kč, z čehož 50.tis. Kč občanskému sdružení Kalamář (podpora místní základní školy) a 20 tis. Kč p. V.Bednářovi na zdravotní pomůcky pro invalidy).
9 3. Tabulková část Struktura výnosů (v tis. Kč) Název Tržby z pronájmu nemovitostí Přefakturace el. energie Přefakturace plynu Přefakturace – ostraha Prodej ost.služeb Ostatní výnosy CELKEM VÝNOSY
2004 8 378
2005 8 629
2006 8 316
2007 8 397
tab. č. 1 2008 8 746
1 216 227 484 442 0 10 747
1 362 302 700 63 254 11 310
1 492 343 760 78 76 11 067
1 752 327 556 60 154 11 246
1.233 295 576 51 1098 11 999
Struktura nákladů (v tis. Kč) Název / cost item spotřeba materiálu / material consumption (501)
tab. č. 2 2005
2006
2007
152
172
spotřeba energie / energies consumption (502)
1 467
opravy a udržování / repairs and maintenance (511)
1 071 89 104
cestovné / travel expenses (512) reprezentace / representation (513)
2008
208
434
1 653
1 708
1 962
347
1 231
1 132
99
78
59
8
46
16
ostatní - audit, účetnictví, technik / others - Míčová, Ježorek (518)
374
395
533
559
ostatní - právní / others - legal fees (518)
282
629
847
162
1 070
1143
992
1004
ostatní - Securitas / others - security agency (518) ostatní - telekom / others - telecommunications (518)
54
55
31
62
ostatní - ostatní / others - rest (railway access, EIKA ….) (518)
197
70
93
923
mzdové náklady / salaries (521)
686
751
775
803
odměny členům orgánů / remunerations for Boards members (523)
144
138
132
0
soc. a zdrav. pojištění / social and medical insurance (524)
199
217
257
297
3
3
4
9
184
185
185
185
ostatní daně a popl. / other taxes and fees (538) zůst. Cena prod. HIM a NEHIM / +residual cost of the tang/intang. assets sold (541)
23
63
49
34
13
43
0
0
dary / gifts (543)
15
50
50
70
0
0
0
16
209
120
0
0
silniční daň / road tax (531) daň z nemovitostí / real estate tax (532)
ostatní pokuty a penále / other penalties (545) Odpis pohledávek / depreciation of receivables (546) odpisy HIM a DHIM / tangible/intangible assets depreciation (551)
1 732
1664
1668
1 671
tvorba zák. rezerv / creation of legal reserves (552)
0
0
0
0
tvorba . opr. položek / creation of legal rectifying items (558)
0
200
-25
0
prodané CP / shares sold (561)
0
0
0
0
úroky / interests (562)
0
0
0
317
kurzové ztráty / exchange rate losses (563)
0
0
0
0
10
10
10
95
0
14
48
0
210
195
194
213
Poplatky bance / banking fees (568) leasing - fin. služba / leasing - financial service (568) Pojištění majetku / assets insurance (568) zák. poj. zam. / compulsory insurance of the employees (568)
3
3
4
5
tvorba opr. položek / rectifying items (579)
0
0
0
0
8 549
8 227
9118
10 028
CELKEM
10 Celkový hospodářský výsledek (v tis. Kč) Název 2005 Výnosy celkem 11 224 Náklady celkem 8 549 EBITDA 11 566 EBIT 9 834 EBT 9 834 EAT 7 166
2006 11 067 8 457 4 275 2 611 2 611 1 819
2007 11 246 9 119 4 048 2 380 2 127 1 530
tab. č. 3 2008 11 999 10 032 4 271 2 600 1 967 1 585
Z toho provozní hospodářský výsledek (v tis. Kč) Název 2005 2006 Provozní výnosy 11 271 10 991 Provozní náklady 8 325 8 216 Provozní HV 2 946 2 775
2007 11 161 9 119 2 042
tab. č. 3a 2008 11 420 9 399 2 021
2007 23 030 0 0 5 173 1 581 125 29 909
tab. č. 4 2008 21 358 0 0 11 765 9 438 250 42 811
2007 22 006 0 4 492 471 1 530 28 499
tab. č. 5 2008 22 006 0 4 569 1 924 1 585 30 084
Celková aktiva (v tis. Kč) Název HIM Finanční investice Dlouhodobé pohledávky Krátkodobé pohledávky Finanční majetek Časové rozlišení CELKEM
2005 26 313 0 0 2 299 2 200 0 30 812
2006 24 648 0 0 4 383 715 195 29 941
Struktura vlastního kapitálu - bez cizích zdrojů (v tis. Kč) Název 2005 2006 Základní kapitál 77 486 22 006 Kapitálové fondy 261 0 Zákonný rezervní fond 7 827 4 401 Zisk / Ztráta z minulých let -62 552 471 Zisk po zdanění 9 834 1 819 CELKEM 30 812 28 697 Struktura cizích zdrojů Název Rezervy zákonné Krátkodobé závazky Bankovní úvěry a výpomoci CELKEM
2005
2006 0 889 0 889
2007 0 595 0 595
0 712 0 712
tab. č. 5a 2008 0 600 12 646 13 246
11 4. Finanční ukazatele a jejich analýza Finanční ukazatele za posledních 5 let jsou uvedeny v příloze č. 1). Komentář Z ukazatelů předně vyplývá, že po provedení některých účetních operací v roce 2005 v návaznosti na převzetí společnosti (rozpuštění rezerv na opravy a zrušení opravných položek) vykazuje společnost - počínaje r. 2006 – stabilizované výsledky hospodaření (výnosy, náklady). Některé změny v ukazatelích v r. 2008 souvisejí jednak s čerpáním úvěru od ČSOB (zvýšení zadlužení, zvýšení pohledávek), jednak s navýšením pohledávek v důsledku nesplacení poskytnutých finančních půjček. Ukazatel ROE se za poslední 3 roky pohybuje v rozpětí 5,37 – 6,34, což stabilně převyšuje jak hrubý výnos z vydaných vládních dluhopisů, který činí 4,1 – 4,7 % p.a., tak i výnos z jiných typů obligací či depozitních účtů. Jeho další zvyšování je možné pouze cestou případného snížení vlastního kapitálu, resp. základního kapitálu. Nákladovost se pohybuje stabilně v rozmezí 70-80% tržeb, mzdová náročnost kolem 10% tržeb. Přidaná hodnota vykazuje stabilní hodnoty v rozmezí 5,5 – 6 mil. Kč. Její mírný pokles v r. 2008 na 4,6 mil. Kč je způsoben zvýšením cen energií a z toho vyplývajícím nižším výnosem z jejich přefakturace na nájemce. Do r. 2008 tvořil podíl oběžných aktiv na celkových aktivech 20-25 %, v r. 2008 se podíly téměř vyrovnaly, což souvisí s nárůstem oběžných aktiv v důsledku čerpání úvěru od ČSOB. Ukazatel obratu fixních aktiv je poměrně nízký (kolem 50%) a souvisí s již zmíněným špatným stavem budov, který nedovoluje zvyšovat výnosy nájemného. Stála aktiva se tak obrací přibližně ve 2-letých intervalech. Doba inkasa pohledávek z obchodního styku (tj. od nájemců) se stabilně pohybuje kolem 50 dnů. Ukazatelé finanční rovnováhy (zadluženosti) byly až do r. 2008 na velmi dobré úrovni, s nepatrným podílem cizího kapitálu. V r. 2008 v důsledku čerpání provozního úvěru od ČSOB (ovšem nikoliv pro vlastní potřebu ale za účelem zajištění financování rekonstrukce některých objektů v Kolín Business Park, s.r.o.) se poměr vlastních a cizích zdrojů téměř vyrovnal, podíl cizích zdrojů na financování aktiv (u. věřitelského rizika) společnosti stoupl z 4% na 31 %. Fixní aktiva jsou plně financována základním kapitálem (resp. podíl fixních aktiv na vlastním kapitálu činí 72 %). Úrokové krytí je více než dostatečné (EBIT převyšuje nákladové úroky více než 8x ). Podobně velmi dobré jsou i schopnost firmy hradit svoje závazky (likvidita) : pracovní kapitál (tj. „finanční polštář“, použitelný v případě okamžité potřeby) vykazuje od převzetí společnosti narůstající trend a výrazně stoupl v r. 2008 v důsledku uložení zůstatku dosud nepoužité části úvěru od ČSOB na depozitním účtu. Oběžná aktiva velmi výrazně převyšují závazky společnosti.
12
Do r. 2008 převyšovaly celkové pohledávky cca 5x veškeré závazky společnosti, v r. 2008 došlo k výrazné změně a závazky převyšují pohledávky o necelé 2 mil. Kč v důsledku závazků z čerpaného úvěru ČSOB. Pohledávky z běžných obchodních vztahů (tj. pohledávky za nájemci) vykazují stabilní úroveň. Společnost nevykazuje dlouhodobě žádné závazky po lhůtě splatnosti. 5. Závěr Celkové provozní výnosy i náklady společnosti jsou po provedení mimořádných účetních operacích v r. 2005 stabilizované, což dokazují ukazatele přidané hodnoty, EBIT a EBITDA. Struktura majetku a financování společnosti se do r. 2008 pohybovala rovněž na stabilizované úrovni, v r. 2008 došlo ke změnám v souvislosti s čerpáním úvěru od ČSOB, tedy k navýšení oběžných aktiv a zvýšení podílu cizích zdrojů na financování chodu. Nicméně i za této situace jsou hlavní ukazatele, charakterizující poměr pohledávek a závazků a formy financování dlouhodobých, resp. oběžných aktiv na dobré úrovni. Diskutabilní je otázka vymahatelnosti pohledávek z finančních půjček, poskytnutých dřívějším předsedou představenstva p. Bolwerkem, což by mohlo negativně ovlivnit celkové výsledky r. 2009. Efektivnost využívání fixních aktiv je celkově nízká v důsledku špatného technického stavu pronajímaných objektů, což neumožňuje uvažovat s navyšováním výnosů z pronájmu objektů. Výši nákladů ovlivňuje výrazněji pouze položka oprav majetku, která kolísá kolem 1 mil. Kč ročně. Osobní náklady jsou na stabilní úrovni a nevykazují žádný mimořádný růst. Po r. 2009 lze očekávat snížení celkových výnosů, ovlivněné zejména snížením výnosů z nájemného v důsledku redukce prostor ze strany společnosti ELIMEX, která je největším nájemcem v areálu ; s ohledem na obecné snížení ekonomické aktivity v důsledku celkové hospodářské recese není pravděpodobné okamžité nahrazení tohoto výpadku. 8. SANACE AREÁLU Společnost CHEMCOMEX Praha, a.s., vybraná MF ČR na provádění mezietapového monitoringu zahájila v březnu 2008 kontrolní měření a odběry volné fáze dehtu z vybraných vrtů. Tato činnost bude probíhat po dobu 2 let., tj. do počátku r. 2010. Dále MF vybralo společnost GEOSAN jako zpracovatele realizačního projektu 2. etapy sanačních prací s termínem dokončení díla do konce r. 2008. V září 2008 obdržel ICEC písemné oznámení MF o tom, že ICEC je zařazen do seznamu lokalit, na které se bude vztahovat tzv. „státní zakázka“ , v rámci které bude dokončena sanace všech lokalit se starou ekologickou zátěží. Tato nesporně pozivní informace znamená, že ICEC nemusí vyjednávat s MF o navýšení tzv. garance na financování zbývajících sanačních prací.
