OverAmstel deelgebied 3 Omgeving Daniël Goedkoopstraat Ruimtelijk-programmatische onderlegger
Definitieve versie juli 2007
��� �� � � �� � ���
�
�� � ��� � � ��
��
�� �� �� �� �� ��
� �� ��� ��
��������������������������
������������������������
�������������������
�� ��
Grenzen plangebied
����������������
��
��������������������
�� ��� ��
�������������������
2
������������
��������������������
�������������������������
����������
�� ���
3
OverAmstel deelgebied 3 Ruimtelijk-programmatische onderlegger Definitieve versie juli 2007
Inhoud 1. Inleiding 2. Kenmerken 3. Programmatische uitgangspunten 3.1 Strategie 3.2 Vestigingsmogelijkheden 3.3 Conclusie 4. Ruimtelijke uitgangspunten 4.1 Uitgangspunten openbare ruimte 4.2 Uitgangspunten bouwvelden 4.3 Conclusie 5. Visiekaart
5 7 15 15 16 19 21 21 25 26 29
Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage
31 32 36 37 38 40 44 46 47
1 2 3 4 5 6 7 8 9
Colofon
-
plangrenzen verslag discussiebijeenkomst (3 november 2005) bereikbaarheid OV huidige profielen productiemilieus van de creatieve industrie in Overamstel ontwikkelingsmogelijkheden kawgomballenfabriek milieuzones weg en rail bedrijfsverzamelgebouw nieuwe stijl nieuwbouw locaties
49
4
VISIE OVERAMSTEL Grens plangebied Programma Hoofdgroenstructuur Mengstrategie Woonzone Overgangszone Werkzone
Wijkcentrum
1b
.9
.4
612
Metrostation Zichtlijnen/verkavelingsstructuur
C
.1
918
367
M
4a
1a
Ontwikkelingsstrategie
M
Deelgebieden 1 t/m 6
1c A
Actieve planvorming, gericht op startbouw voor 2010 Voorlopig geen actieve planvorming Voorwaarden scheppen voor intensivering
2
B
Infrastructuur
5
Huidige hoofdwegen
3
Nieuwe hoofdwegen
M 6
D
M
A B C D
Omvorming A2 tot stadsweg Oost-west verbinding tussen A2 en Spaklerweg Koppeling Wenckebachweg - Spaklerweg Koppeling Blookerweg - Van der Madeweg
Huidig hoofnet fiets Toevoegen aan hoofdnet fiets Boardwalk
0 50
Onderzoek haalbaarheid doortrekken tramlijn 25
250
januari 2006 Plankaart visie Overamstel 2005
vastgesteld door de gemeenteraad van Amsterdam op 30 november 2005
H1 INLEIDING Aanleiding
Deelgebied 3 is één van de 6 deelgebieden die in de Visie Overamstel worden onderscheiden. De Gemeenteraad heeft op 30 november 2005 ingestemd met de Visie Overamstel 2005. In de visie wordt ingezet op het transformeren van een deel van het Amstel business park tot een gemengd stedelijk milieu. Hierbij wordt een strategie voorgesteld waarbij een gemengd gebied zal ontstaan waar naast werken plaats is voor circa 4000 woningen. Deze menging vindt echter niet overal plaats, er is gekozen voor een programmatische zonering. Om expliciet ruimte te bestemmen voor werkgelegenheid binnen Overamstel blijft in het zuidelijke deel, ten zuiden van het eerste zijkaal van de Duivendrechtse vaart de werkfunctie behouden. Hier is (met uitzondering van de woonboten) geen woningbouw toegestaan. Wel wordt er ingezet op een intensiever gebruik van het gebied en differentiatie van het programma. De gemeente hoopt middels verruiming van de bepalingen in het bestemmingsplan initiatieven vanuit de markt te ontlokken. Op dit moment zijn er al ontwikkelingen gaande waarbij intensivering en functiemenging aan de orde is. Een voorbeeld hier van is de Leaf-kavel. Om een kader te bieden aan dergelijke ontwikkelingen wordt er in 2007 een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Voorliggende ruimtelijk-programmatische onderlegger zal hiervoor als basis dienen. Naast een functie als basis voor het bestemmingsplan en bouwsteen voor de welstandsnota, moet het rapport ook helderheid verschaffen aan huidige ondernemers en ontwikkelingskansen inzichtelijk maken voor initiatiefnemers.
Plangebied
Deelgebied 3 van OverAmstel wordt begrensd door de 1e insteekhaven van de Duivendrechtse Vaart, de Duivendrechtse Vaart aan de westkant, de De Heusweg aan de zuidkant en de Daniël Goedkoopstraat en Spaklerweg aan de oostkant (zie pagina 2 en bijlage 1). Het gebied heeft een oppervlakte van circa 13,4 ha. Binnen het gebied bevinden zich bedrijven en woonboten. Deze laatste liggen in de Duivendrechtse vaart parallel aan de kade.
Proces
Voorliggende notitie is opgesteld door de dienst Ruimtelijke Ordening in opdracht van het Projectburo Zuidoostlob. Over de inhoud en de aanpak heeft op 3 november 2005 een discussiebijeenkomst plaatsgevonden met de dienst Economische Zaken, dienst Milieu- en Bouwtoezicht, Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, stadsdeel Oost-Watergraafsmeer, evenals de Kamer van Koophandel en de bedrijvenvereniging ORAM (zie bijlage 2). Na het bestuurlijk vaststellen van het rapport kan worden gestart met het opstellen van het bestemmingsplan.
Leeswijzer
In deze notitie worden allereerst in hoofdstuk 2 de context en de kenmerken van het plangebied beschreven. Vervolgens worden in hoofdstukken 3 en 4, respectievelijk de programmatische en ruimtelijke uitgangspunten beschreven. In hoofdstuk 5 zijn de uitgangspunten vertaald tot een visiekaart met bijbehorende legenda. In de bijlagen is divers materiaal opgenomen ter ondersteuning van de hoofdtekst.
6
H2 KENMERKEN Regionale context Gunstige ligging t.o.v. economische centra Deelgebied 3 van Overamstel bevindt zich aan de zuidoostkant van Amsterdam waar momenteel veel economische ontwikkelingen plaatsvinden. Het is centraal gelegen in de economische zone tussen Schiphol en AMC. Hierbinnen vallen ook de ontwikkelingen in de Zuidas, die een uitstraling zullen hebben tot in Overamstel. Daarnaast bevindt het gebied zich binnen de ring A10 en op korte afstand van de Amsterdamse binnenstad. De ligging van deelgebied 3, zowel binnen de economische as èn op korte afstand van de binnenstad geeft het gebied een grote potentie.
Gunstige ligging ten opzichte van economische centra
Goede bereikbaarheid per auto Het plangebied ligt gunstig ten opzichte van de uitvalswegen van Amsterdam. Via De Heusweg / Joan Muyskenweg of via Spaklerweg / van Marwijk Kooystraat is men snel op de A10 en vervolgens de A2 (Utrecht), A4 (Den Haag) of de A1 (Amersfoort). De Spaklerweg is tevens de autoverbinding naar het Amstelstation en de rest van de binnenstad. In de visie Overamstel wordt de aanhaking op de omgeving verbeterd door een extra oostwest straat tussen de Spaklerweg en de J.Muyskenweg / A2, ten noorden van deelgebied 3. Goede bereikbaarheid per OV Door de korte afstand van de NS-stations Amstel, Duivendrecht en Bijlmer, maar nog meer door de directe nabijheid van de metrostations Spaklerweg en Overamstel, heeft deelgebied 3 een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer (zie ook bijlage 3). Beide metrostations liggen op loopafstand van het gebied. De metrostations maken onderdeel uit van de Geinlijn, de Gaasperplaslijn en de ringlijn, waardoor een groot gedeelte van de stad in zeer korte tijd te bereiken is. Zoals beschreven in het structuurplan “Kiezen voor stedelijkheid” streeft de gemeente naar een functiemenging en verdichting op korte afstand van (metro)stations. In deelgebied 3 is hiervan tot nog toe geen sprake.
Ligging ten opzichte van uitvalswegen
Ligging ten opzichte van spoorlijn en stations
8
Openbare ruimte
� �
�
0
20
100
Heldere wegenstructuur NS Station 1000m Metro 600m Bus/tram 400m Te verplaatsen metrostation
Spaklerweg
Overamstel
0 50
250
Bereikbaarheidscirkels openbaar vervoer
Heldere wegenstructuur De wegenstructuur binnen deelgebied 3 heeft een heldere structuur, met oost-west en noord-zuidgerichte straten. Enige uitzondering hierop vormt de Daniël Goedkoopstraat, die als enige schuine lijn aantakt op de Spaklerweg. De Goedkoopstraat, Fenengastraat en Van Vlissingenstraat hebben een dominante functie in het gebied. Ze ontsluiten het gebied en zorgen voor een goede interne circulatie. De profielen zijn hier het breedst (zie bijlage 4). Tussen de hoofdstraten bevinden zich smallere distributiestraatjes voor de ontsluiting van de bedrijven. Deze hebben een smaller profiel. Uit een verkeerskundig onderzoek (Dienst Infrastructuur, Verkeer en Vervoer, 2003) blijkt dat de transformatie van Overamstel en een toename van het programma in deelgebied 3 in het bijzonder niet tot grote problemen leiden in de verkeersafwikkeling. In het kader van het bestemmingsplan zullen er nieuwe berekeningen worden uitgevoerd met de nieuwe programmatische gegevens. Goede bereikbaarheid OV Deelgebied 3 van Overamstel is zeer goed ontsloten per openbaar vervoer. De metrostations Overamstel en Spaklerweg zorgen voor een optimale bereikbaarheid. Goede bereikbaarheid per fiets In de transformatie van Overamstel is ook de realisatie en verbetering van een aantal fietsroutes opgenomen. Vanuit deelgebied 3 is binnen maximaal 15 fietsminuten zowel Watergraafsmeer, Amsterdam-Zuid (omgeving WTC) als de Rivierenbuurt bereikbaar.
9
13 min
10 min 3.2 km 2.4 km
7 min Foto profiel Fenengastraat in Westelijke richting
1.6 km 4 min 0.9 km
Geplande fietsverbindingen vanuit deelgebied 3 naar de rest van de stad + fietstijden
Foto profiel Fenengastraat langs kanaal
10
Openbare ruimte heeft uitstraling van traditioneel werkgebied Ongeveer de helft van deelgebied 3 is in erfpacht uitgegeven, de rest is openbaar terrein. Dit openbaar terrein heeft een uitstraling zoals die van veel bedrijventerreinen, met veel verharding die vooral wordt gebruikt voor parkeren. Alleen de bredere straten (Fenengastraat, Van Vlissingenstraat, Goedkoopstraat) hebben trottoirs en laanbeplanting (zie bijlage 4).
0
20
100
Openbare ruimte is ca. 50 % van het totale terrein
Hoewel het gebied aan twee van de vier zijden wordt begrensd door water, is dit vrijwel nergens in het gebied waarneembaar. Langs de Duivendrechtse Vaart wordt dit veroorzaakt door woonboten die met een zeer kleine tussenruimte naast elkaar liggen en doordat de tuinenstrook met hoge hagen en schuttingen een dichte scherm vormt langs de Willem Fenengastraat. Bij het zijkanaal komt dit door de strook bebouwing tussen zijkanaal en Fenengastraat, waardoor het doorzicht wordt belemmerd. Ook aan het einde van de Goedkoopstraat wordt een mogelijke zichtas dichtgezet door een grote stalen afscheiding. Kortom, overal in het plangebied is er water op zeer korte afstand maar het speelt geen rol in de beleving van de openbare ruimte. Groenvoorzieningen zijn, zoals in veel traditionele werkgebieden het geval is, slechts in beperkte mate en alleen aan de randen (met name talud van de metro) aanwezig. In juni 2004 is er in het kader van de Visie Overamstel een natuurtoets uitgevoerd voor heel Overamstel. Daarin is aangegeven dat de natuurkwaliteiten van Overamstel vooral de ecologische verbindingen langs de infrastructuur betreffen. Het gaat hier om de groene zoom langs de Joan Muyskenweg, de taluds van de spoor- en metrolijn, de oevers van de Amstel en de oevers van de Weespertrekvaart. Voor deelgebied 3 geldt dat vooral de taluds van de metrolijn een belangrijke ecologische verbinding vormen voor dieren.
0
Groenvoorziening slechts beperkt aanwezig
20
100
11
Parkeren zorgt voor grote druk op de openbare ruimte Op dit moment is er geen sprake van gereguleerd parkeren binnen het plangebied. Een groot deel van de openbare ruimte wordt gebruikt voor parkeren. In totaal zijn er (excl. privé parkeerplaatsen) momenteel ca. 750 parkeerplaatsen in het gebied. Hierbij zijn zowel de aangegeven parkeervakken als langsparkeerplaatsen in de dwarsstraten meegerekend. Bij de circa 800 arbeidsplaatsen komt dit neer op een zeer royale parkeernorm van bijna 1 parkeerplaats per arbeidsplaats. Toch is de parkeerdruk in het gebied vrij hoog. Deze parkeerdruk heeft twee oorzaken. Allereerst is het plangebied een gunstige plaats voor forensen om de auto gratis te parkeren en vervolgens vanaf metrostation Spaklerweg of Overamstel verder de stad in te reizen. Juist voor forensen is echter het transferium Arena destijds in het leven geroepen. Naast deze externe parkeerdruk gebruiken enkele bedrijven de parkeerplaatsen in de openbare ruimte voor het stallen van bedrijfs- en reclamewagens. 0
20
100
Parkeerplaatsen in de openbare ruimte
Beeld van Asscherpad: een rijbaan met informele parkeerplaatsen en geen trottoirs
12
Kengetallen deelgebied 3 Oppervlak deelgebied 3 (minus water) Oppervlak uitgegeven terrein Oppervlak openbare ruimte Percentage openbare ruimte
Bedrijven 134485 70062 64423 48%
Arbeidsplaatsen Bebouwd oppervlak BVO
814 46968 69467
FSI Arbeidsplaatsen/ha
1,00 60,53
Aantal parkeerplaatsen Aantal parkeerplaatsen/werknemer
753 0,93
937
In totaal is er circa 70.000 m2 bvo en 814 arbeidsplaatsen (opname 2002) in het plangebied. Oorspronkelijk was het plangebied bedoeld om ruimte te bieden aan onder andere watergebonden industrie. Momenteel is er een breed scala aan bedrijven gevestigd, waarvan er echter geen één een functionele relatie heeft met het water. De bedrijven zijn zeer divers van aard, zowel in afmeting als in type bedrijvigheid. Er is een aantal kleine bedrijven in de creatieve sector gevestigd (IT, filmindustrie, reclame) maar er zijn daarnaast ook enkele grote bedrijven met een industrieel karakter (bijv AMP). De verschillende bedrijfstakken hebben weinig relatie met elkaar. De verschillen in bedrijfscategorieën zijn ook zichtbaar in de kavelgrootte binnen het gebied. Aan de oostzijde zijn er meer grote bedrijven gevestigd waarbij de bebouwing van 1 eigenaar is, terwijl er aan de westzijde sprake is van kleinere bedrijven van een groot aantal eigenaren. Het bezit is daar meer versnipperd.
m2 m2 m2
m2 m2
Spaklerweg
LEGENDA
Afloopjaar erfpacht contract 2004 2006 2008 2011
Aantal parkeerplaatsen nodig bij 1:125 Overschot parkeerplaatsen
Alle gronden zijn in erfpacht van de gemeente Amsterdam. Voor het merendeel van de erfpachtcontracten geldt dat deze voortdurend zijn uitgegeven, maar er zijn er ook een aantal die eenmalig zijn afgegeven. De afloopdatum van deze tijdelijke erfpachtcontracten varieert van 2006 tot 2016. (zie afbeelding hiernaast) Momenteel zijn er ontwikkelingen gaande waarbij er zich meer creatieve bedrijven vestigen binnen het gebied. Aan de Fenengastraat zijn onlangs de Melody Line en BraSaZouk (opleiding voor muziek en dans) gevestigd en ter plaatse van de Maple Leaf-kavel wordt ingezet op het tijdelijk verhuren van de bedrijfsruimte aan creatieve bedrijven.
555,74 197,26
In de tabel hiernaast is een aantal kengetallen weergegeven. Wanneer deze kengetallen worden vergeleken met andere werkgebieden in Amsterdam, dan heeft het plangebied de meeste overeenkomsten met het Markthallenterrein, Sloterdijk II (Noord), Papaverweg en Buiksloterham. Overzicht erfpachters (diverse kleuren) en tijdelijke erfpachtcontracten (arcering)
0
20
100 143
1
13
Geen relatie met water: zichtlijn richting vaart dichtgezet door woonboot
Geen relatie met water: zichtlijn richting zijkanaal dichtgezet door schutting
Openbare parkeerplaatsen in gebruik als bedrijfsstalling
Geen relatie met water: zone parallel aan Duivendrechtse Vaart is rommelig en doorzichten naar de woonboten en het water ontbreken
14
een kleurrijk bedrijven palet
H3 PROGRAMMATISCHE UITGANGSPUNTEN 3.1 strategie
Huidige bedrijvigheid niet ‘wegbestemmen’ Het gebied blijft functioneren als vestigingsgebied voor reguliere bedrijfsfuncties. Dat is mede van belang gezien het beperkte aanbod aan vestigingsmogelijkheden voor reguliere bedrijfsfuncties in de Zuidoostlob. Binnen het huidige bestemmingsplan heeft het gebied de ruime bestemming “handel en nijverheid”. Ook in de toekomst blijft deelgebied 3 een werkgebied waar de bedrijvigheid die nu in het gebied is gevestigd hier ook kan blijven functioneren. De huidige bedrijvigheid wordt dus niet “wegbestemd”. Dit biedt de huidige ondernemers zekerheid in hun bedrijfsuitvoering. Alle bedrijven worden echter wel getoetst op mogelijke milieuhinder op de geplande woningbouw ten noorden van het plangebied (deelgebieden 1 en 2). Indien nodig zullen via de milieuregelgeving aanvullende eisen gesteld moeten worden. Stroomlijnen transformatie De bedrijvigheid in het deelgebied is momenteel al aan het veranderen. In een pand aan de Willem Fenengastraat is een muziekcentrum, de Melody Line en BraSaZouk gevestigd. In dit centrum zijn oefenruimtes voor musici en dansers en wordt muziek- en dansles gegeven. De RBV Leaf, een producent van snoepwaren, is onlangs uit het gebied vertrokken. Het gebouw, nu bekent als de ‘kauwgomballenfabriek’, is aangekocht door een ontwikkelaar die de kavel stapsgewijs wil herontwikkelen. Het voormalige fabriekscomplex bestaat uit vier gebouwen, elk met een eigen karakter en uitstraling. De ontwikkelaar zal een deel van het industrie complex herontwikkelen tot kantoren. De andere gebouwen zijn op korte termijn beschikbaar voor uiteenlopend programma voor met name bedrijven uit de creatieve sector. De verwachting is dat deze transformatie verder door zal zetten. Het gebied heeft blijkbaar nu al aantrekkingskracht en dat zal alleen maar toenemen bij de transformatie van Overamstel tot woonwerkgebied. Met deze ruimtelijke onderlegger, die vertaald wordt in een nieuw bestemmingsplan, wordt deze transformatie gestroomlijnd. Uitgangspunt voor deelgebied 3 is dat het gebied gericht is op economische activiteiten zoals die voorkomen op de reguliere bedrijvenlijst, maar tevens mogelijkheden biedt voor kleinschalige kantoorachtige activiteiten.
Juist voor ondernemingen in de creatieve sector zoals modeontwerp, reclame, media en entertainment en architectenbureaus is deze verruiming een belangrijke voorwaarde. Daarmee wordt tegemoet gekomen aan het streven om de ruimte intensiever te gebruiken en het werkprogramma te verbreden, waardoor er ook ’s avonds en in het weekeinde activiteiten kunnen gaan plaatsvinden. Verknoping met hoogstedelijk milieu Er zal steeds meer bedrijvigheid komen in deelgebied 3 die sterk is verknoopt met het (hoog)stedelijke milieu binnen de Ring/A10. De verwachting is dat het plangebied zich op termijn tot een veelkleurig en fijnkorrelig productiemilieu ontwikkeld. Hierbij is overigens niet alleen de gunstige ligging belangrijk, maar ook het feit dat het een gebied in ontwikkeling is. Het tijdelijk gebruik van bedrijfs- of kantoorruimte heeft voor veel startende maar ook gevestigde bedrijven een sterke aantrekkingskracht. Naast lagere huurprijzen roept het een gevoel van avontuur en pionierschap op. Voor met name ondernemingen uit het creatief productiemilieu oefenen bedrijfsterreinen in ontwikkeling een grote aantrekkingskracht uit (zie bijlage 5). Zoals al eerder gesteld zal de gemeente niet inzetten op uitplaatsing van de zittende bedrijven. Selectiviteit bij nieuwe bedrijfsvestiging is echter wel legitiem: niet alles is wenselijk in dit gebied. Hierbij gaat het niet alleen om bedrijven met milieuhinder, maar ook om grootschalige bedrijvigheid zonder milieuhinder, grootschalige leisurebedrijven, grote kantoren en Perifere en Grootschalige detailhandelvestigingen (PDV respectievelijk GDV). De Kauwgomballenfabriek De voormalige kauwgomfabriek van Maple Leaf is een goed voorbeeld van de stapsgewijze verandering. Toen de productie naar Friesland verplaatst werd, heeft de gemeente ervoor gezorgd dat de verkoper goed op de hoogte was van de plannen voor het gebied en hiermee rekening kon houden bij de keuze van een koper. De ontwikkelaar die de gebouwen aankocht, heeft zelf een plan gemaakt voor een geleidelijke ontwikkeling van het complex, onder de naam Kauwgomballenfabriek. De gebouwen verschillende sterk in maatvoering, vorm en architectonische uitstraling. Van de nieuwe gebruikers wordt flexibiliteit en aanpas-
16
singsvermogen verwacht als het gaat om inrichting en gebruik. In de loop van de tijd zullen enkele gebouwen zich echter meer aanpassen aan de toekomstige gebruikers. Dus eerst voegt de functie zich in het gebouw, later zal het gebouw zich aanpassen aan de functie(s) (zie bijlage 6). Woonboten De aanwezige woonboten in de Duivendrechtsevaart langs de Willem Fenengastraat kunnen blijven liggen. Ze zorgen zelfs op kleine schaal voor een gemengd woonwerkmilieu. Over het walgebruik dient nog wel het een en ander afgestemd te worden. Dit zal in nauw overleg gebeuren met het stadsdeel Oost/Watergraafsmeer, dat momenteel bezig is met maken van een nieuw stadsdeelbreed woonbotenbeleid. Verder wordt in het deelgebied geen woningbouw toegestaan vanwege de belemmerende werking op de zittende bedrijven.
3.2 Vestigingsmogelijkheden
Doordat de ontwikkeltijd van het gebied lang en deels onvoorspelbaar is, is het ondoenlijk en zelfs niet wenselijk om heel precies de gewenste bestemmingen te benoemen. De vestigingsmogelijkheden voor nieuwe bedrijven zijn daarom tot drie basisuitgangspunten teruggebracht: 1) het bedrijf mag geen milieuhinder opleveren voor de (geplande) woningbouw; 2) er wordt ingezet op kleinschaligere werkvormen; er is per functie een bepaalde ‘korrelgrootte’ (in m2 vloeroppervlak) vastgelegd; 3) vestiging van Perifere Detailhandelvestigingen (PDV), grootschalige leisureactiviteiten, religieuze instellingen en onderwijs worden in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt via een vrijstellingsbevoegdheid door B&W. Daarmee wordt het mogelijk aanvragen voor vestiging te beoordelen op hun specifieke karakter en effecten op het gebied en eventueel daarvoor randvoorwaarden te stellen. Naast de huidige bedrijvigheid wordt in het bestemmingsplan vestiging van de volgende functies al dan niet mogelijk gemaakt:
Bedrijven Om vestigingsmogelijkheden voor bedrijfsactiviteiten in het gebied te behouden worden eisen gesteld aan het minimum percentage bedrijfsvloeroppervlak. Per kavel wordt een minimum percentage bedrijfsvloer gehanteerd van 50 procent. Alleen voor de bebouwingszone langs de Willem Fenengastraat is een lager percentage bedrijfsvloer van 30 procent mogelijk. Deze zone langs het water vormt de overgang naar het woongebied. Hier liggen goede kansen voor bedrijvigheid in hogere dichtheid. Parkeren wordt buiten beschouwing gelaten bij het bepalen van het percentage bedrijfsvloer. Showrooms en bedrijfsateliers maken onderdeel uit van de bedrijfsfunctie. Kantoren In de regio Amsterdam is sinds de eeuwwisseling zoveel kantoorruimte gebouwd dat inmiddels circa 20 procent van de voorraad leegstaat. Naar verwachting zal het nog diverse jaren duren voordat het marktevenwicht weer hersteld is. Voor marktherstel is het stimuleren van omzetting van kantoren naar andere functies gewenst, in combinatie met een terughoudende opstelling ten aanzien van het in aanbouw nemen van kantoren op huidige bouwlocaties. Gezien het overaanbod aan bestaande kantoorruimte en bouwlocaties is het weglekken van kantoorgebruik naar bedrijventerreinen en omzetting van panden tot kantoorruimte ongewenst. Voorts wordt door de gemeente Amsterdam vanwege het overaanbod op de kantorenmarkt een beleid gehanteerd waarbij nieuwe kantoorlocaties pas mogen worden ontwikkeld indien zich hiervoor gebruikers aandienen die zich binnen de regio uitsluitend op die locatie willen gaan vestigen. De mogelijkheden voor inpassing van kantoorruimte in Overamstel zijn daarmee beperkt. Binnen Overamstel wordt naast een nieuw hoofdkantoor van NUON gemikt op vestigingsmogelijkheden voor kleinschalige kantoren binnen het toekomstige woongebied om de ontwikkeling van een gemengd woonwerkgebied te bevorderen. Deze kantoorruimte is voor een belangrijk deel in de plinten gepland. In deelgebied 3 wordt ruimte geboden voor intensivering met kantoorfuncties, mits voldaan wordt aan de minimum hoeveelheid bedrijfsvloer. De inzet is de realisatie van kleinere kantoorvolumes. Er wordt daarom een bovengrens van 3000 m2 bvo kantoorvloer
17
per kavel gehanteerd. Voor grotere aaneengesloten kantoorvolumes in deelgebied 3 dient een eindgebruiker bekend te zijn en moet worden aangetoond dat vestiging op een andere locatie geen optie is. Hotel Uit de Nota hotelbeleid 1999 -2003 en de concept Nota Hotelbeleid 20072010 blijkt dat er binnen Amsterdam nog steeds een enorme behoefte is aan uitbreiding van het aantal hotelkamers. In het Overzicht van potentiële Hotellocaties in Amsterdam (2006) wordt Overamstel en specifiek dit deelgebied genoemd voor de vestiging van nieuwe hotels. Er zijn twee locaties aangewezen voor een nieuw hotel : de kauwgomballenfabriek inclusief de nieuwbouw locatie langs de Spaklerweg en de bebouwingsstrook langs de Willem Fenengastraat. Een voorwaarde voor een nieuw hotel is dat de parkeerbehoefte op eigen terrein wordt opgelost. Kleinschalige Leisure Kleinschalige leisure bedrijven, zoals bijvoorbeeld een sportschool, een kleine bioscoop of een solitaire klimhal, kunnen zich vestigen in het deelgebied mits ze passen in het karakter van het gebied en de parkeerbehoefte op eigen terrein wordt opgelost. Als criterium voor kleinschalig wordt (complementair) aangesloten op de nota “Vestigingsbeleid voor leisurebedrijven in Amsterdam” (2005) waarin leisure grootschalig genoemd wordt als het één of meerdere van de volgende kenmerken bezit: - het ruimtebeslag van het gebouw is meer dan 1500 m²; - er worden meer dan 1000 bezoekers per dag verwacht of - het verzorgingsgebied is (boven-)stedelijk. Grootschalige leisure bedrijven kunnen alleen via een vrijstellingsbevoegdheid. Horeca / detailhandel / hybride programma’s Informele ontmoetingsplekken kunnen van grote waarde zijn voor het ontstaan van een aantrekkelijk vestigingsmilieu. Hierbij kan gedacht worden aan aantrekkelijke buitenruimtes maar ook een restaurant, cafetaria of lunchrooms. Met het stadsdeel zal worden afgestemd hoeveel en welk
soort horeca in het deelgebied mogelijk is. Daarnaast ontstaan er steeds meer hybride programmavormen van bedrijf, horeca en detailhandel (leisure), zoals formules waarbij je kookcursus krijgt (bijvoorbeeld de Kookfabriek) en waar je tevens kan eten en ook op beperkte schaal ingrediënten of kookgerei kan kopen. Een belangrijke voorwaarde is wel dat het (vloer)aandeel horeca en detailhandel ondergeschikt is aan de hoofdfunctie, in dit geval kookcursus. Via vrijstellingsbevoegdheid: Sommige functies worden niet rechtstreeks toegestaan, maar worden ook niet uitgesloten. Daarom is voor onderstaande functies een vrijstellingsbevoegdheid opgenomen, zodat het gemeentebestuur nog een nadere afweging kan maken of het combineerbaar is met de andere functies en past in het karakter van het gebied. PDV Perifere detailhandelsvestigingen (PDV) zijn winkels, die volumineuze artikelen verkopen. De branches zijn destijds door het Rijk beperkt en nader gedefinieerd als auto’s, boten, caravans, bouwmarkten en woninginrichting. Deze vestigingen bleken niet goed meer in te passen in gewone winkelcentra en werden daarom toegestaan op daartoe aangewezen locaties op bedrijventerreinen. Er wordt gewerkt aan een beperkte liberalisering van het beleid. Dit houdt in dat enkele van de huidige PDV-clusters in de stad zijn aangewezen als plekken waar de brancheomschrijving wordt verruimd. Overamstel is een van de gebieden die gezien de gewenste toekomstige winkelstructuur en effecten op de bestaande structuur in aanmerking zouden kunnen komen voor verruiming van de branchering. In de Visie Overamstel wordt uitgegaan van omzetting van de huidige plek van het PDV-cluster naar gemengd gebied. Een alternatieve locatie voor PDV binnen Overamstel zal in de planontwikkeling worden meegenomen. Deelgebied 3 leent zich niet voor vestiging van een nieuwe grootschalige concentratie van perifere detailhandel. Deelgebied 6 leent zich daar mogelijk beter voor. Voor PDV is er maximaal ruimte voor twee vestigingen van 1500 m² in het deelgebied, waarbij het parkeren op eigen terrein wordt opgelost.
18
religie
onderwijs
Leisure Voor vrijetijdsvoorzieningen wordt in Amsterdam gestreefd naar een regie met betrekking tot grootschalige activiteiten. Het beleid is vastgelegd in de nota “Vestigingsbeleid voor leisurebedrijven in Amsterdam” (2005). Doel is om leisureactiviteiten die vanwege hun schaal of type activiteiten niet goed binnen het gemengd stedelijk gebied passen te concentreren op 15 locaties binnen de stad en de ontwikkelingen op die plekken ook actief te stimuleren. Overamstel is aangewezen als één van deze locaties. Dit is mede gebaseerd op de goede bereikbaarheid van Overamstel per openbaar vervoer (2 metrostations), auto (Spaklerweg, A2, A10) en fiets (ligging binnen de A10). Vestiging van leisurebedrijven kan bijdragen aan de levendigheid van het gebied (ook in de avonduren en weekeinden). Dat geldt vooral voor activiteiten die een relatie hebben met het openbare gebied en de omgeving (dus niet alleen gericht op intern gerichte activiteiten) en in avonduren en weekeinden een bijdrage kunnen leveren aan de sociale veiligheid. Dat geldt in het bijzonder voor de toekomstige verbinding voor langzaam verkeer langs de Willem Fenengastraat tussen het woongebied in Overamstel en de metrohalte Overamstel. Voorbeelden zijn een fitnesscentrum, partycentrum of danszaal. Gezien de verkeersaantrekkende werking en het ruimtebeslag van grootschalige leisurebedrijven wordt ook hier gekeken of het past in het karakter van het gebied. Er is maximaal ruimte voor twee vestigingen van grootschalige leisure in het deelgebied, waarbij de parkeerbehoefte op eigen terrein wordt opgelost. Religie Voor religie is het vestigingsbeleid in Amsterdam vastgelegd in de nota “Vestigingsbeleid voor religieuze instellingen” (2004). Doel is om religieuze instellingen die niet goed binnen het gemengd stedelijk gebied passen vestigingsmogelijkheden te bieden op enkele daartoe aangewezen bedrijventerreinen binnen Amsterdam. Overamstel is aangewezen als één van de bedrijventerreinen waar vestiging van religie mogelijk kan worden gemaakt. Hoewel de nabijheid van een metrostation een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer garandeert kan het piekgebruik, dat vaak hoort bij een religieuze instelling, een flinke parkeerdruk met zich mee-
19
brengen. Dit piekgebruik treedt vooral op in avonduren en weekeinden. Er is ruimte voor één middelgrote (400-1000m²) religieuze instelling waarbij de parkeerbehoefte op eigen terrein dient te worden opgelost. Onderwijs Voor middelbaar en hoger onderwijs is het steeds moeilijker om binnen het gemengd stedelijk gebied geschikte vestigingsmogelijkheden te vinden. Bij de planvorming voor Overamstel tot stedelijk gemengd woonwerkgebied wordt, mede gezien de goede bereikbaarheid per openbaar vervoer en fiets, nadrukkelijk rekening gehouden met mogelijkheden voor inpassing van onderwijsinstellingen. Middelbaar en hoger onderwijs dragen bij aan de levendigheid van het gebied. Omdat scholen een geluidgevoelige bestemming zijn wordt de voorkeur gegeven aan situering binnen Overamstel op locaties waar de maximaal toelaatbare geluidbelasting niet wordt overschreden. Deelgebied 3 ligt binnen de geluidzone van de A10 en spoor (bijlage 7). Dit betekent dat er aanvullende milieutechnische maatregelen nodig zijn om in deelgebied 3 een onderwijsfunctie mogelijk te maken.
● Hotel, er zijn twee plekken aangegeven waar een nieuw hotel gevestigd kan worden. ● Kleinschalige leisure bedrijven zijn welkom mits ze passen in het karakter van het gebied. ● Horeca en detailhandel is beperkt mogelijk, waarbij vooral gedacht wordt aan hybride mengvormen. ● Er zijn geen functies toegestaan die vanwege de bedrijfsvoering woningbouw in andere deelgebieden van Overamstel onmogelijk maken. ● Via een vrijstellingsbevoegdheid is beperkt vestiging van grootschalige leisure, religie en onderwijs mogelijk. ● Onderwijs, mits rekening gehouden wordt met geluidszone A10. ● Perifere Detailhandelvestigingen, mits beperkt (maximaal 2 vestigingen van 1500 m) en parkeren op eigen terrein oplossen. ● Religie, hooguit 1 middelgrote (400-1000 m2) instelling en parkeren op eigen terrein. ● Grootschalige Leisure, mits beperkt (maximaal 2 vestigingen van 1500 m) en parkeren op eigen terrein oplossen LEGENDA
grens plangebied
3.3 Conclusie
Voor deelgebied 3 wordt ingezet op het intensiveren en differentiëren van het programma, waardoor er ’s-avonds en in het weekeinde meer activiteiten zijn. ● De huidige bedrijven kunnen blijven. Indien er sprake is van milieuhinder voor de geplande woningbouw, wordt via de milieuregelgeving aanvullende eisen gesteld en in overleg maatregelen getroffen. ● De vestigingsmogelijkheden worden verruimd door in het bestemmingsplan mogelijkheden te bieden voor een groter aandeel kantoorruimte. ● Per kavel wordt een minimum percentage bedrijfsvloer gehanteerd van 50 procent. Alleen voor de bebouwingszone langs de Willem Fenengastraat is een lager percentage bedrijfsvloer van minimaal 30 procent mogelijk. ● Bij grotere (meer dan 3000 m2 bvo ) zelfstandige kantoorvolumes dient een eindgebruiker bekend te zijn en moet worden aangetoond dat vestiging op een andere locatie geen optie is ● Woningbouw is (buiten de woonboten) niet toegestaan.
min. 30% bedrijfsruimte min. 50% bedrijfsruimte nieuw uitgeefbaar terrein min. 50% bedrijfsruimte
H
H
potentiële hotellocatie
H
0
Programma
20
100
20
Profiel: Willem Fenengastraat
Huidige situatie
Nieuwe situatie
21
H4 RUIMTELIJKE UITGANGSPUNTEN In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke uitgangspunten voor de openbare ruimte en de bouwvelden.
4.1 Uitgangspunten Openbare Ruimte
De dwarsstraten worden vooral gebruikt voor laden en lossen en interne ontsluiting. De inrichting dient hier vooraal afgestemd te blijven op het goed functioneren voor het werkverkeer. Hier heeft het goed rangschikken van de parkeerplaatsen en het tegengaan van foutparkeren prioriteit.
Aanbrengen van hiërarchie in profielen In de huidige situatie bestaat er tussen de verschillende straten een onderscheid in de maatvoering van de profielen en de aard van het gebruik. Voorgesteld wordt dit onderscheid in de profielen te benadrukken en een onderscheid te maken in twee inrichtingsniveaus. Het gaat hierbij ten eerste om “het circuit” Goedkoopstraat-Fenengastraat-Van Vlissingenstraat en ten tweede om de “dwarsstraten” hiertussen (Asscherpad, Siegerstraat, Tetterodestraat, Van Heelstraat). Het circuit vormt de hoofdroute binnen deelgebied 3 en bepaald daarmee voor een belangrijk deel de uitstraling van de openbare ruimte. Om de kwaliteit te verbeteren wordt ingezet op drie maatregelen: • Versmallen profiel. De zeer brede rijbaan van het circuit wordt versmald, waarbij wel rekening wordt gehouden met de afwikkeling van het vrachtverkeer (zie impressie). • Herschikking en verminderen parkeerplaatsen: Door het aantal parkeerplaatsen te verminderen en/of te herschikken kan er meer ruimte komen voor voetgangers en is er beter zicht op de bebouwing langs het circuit. • Duurzame materialen: De samenhang tussen het woon- en werkgebied wordt versterkt door in het materiaalgebruik en beheer aan te sluiten op het kwaliteitsniveau van de openbare ruimte van het woongedeelte. Het handboek Inrichting Openbare Ruimte van het Stadsdeel Oost / Watergraafsmeer vormt hiervoor het leidraad.
Verminderen aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte Het beeld van de openbare ruimte wordt momenteel gedomineerd door geparkeerde auto’s. Momenteel zijn er circa 750 parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Dat levert een zeer royale parkeernorm op, namelijk bijna 1 parkeerplaats per aanwezige arbeidsplaats of 93 m² vloeroppervlak. De overmaat aan parkeerplaatsen is goed te merken aan het stallen van allerlei bedrijfsauto’s en auto’s van forensen die vervolgens de metro pakken. Op bepaalde plekken is er nog nauwelijks ruimte om langs de gevel te lopen. Een van de voorgestelde ingrepen in de kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte is het verminderen van het aantal parkeerplaatsen. De goede bereikbaarheid per openbaar vervoer en fiets legitimeren een vermindering van het aantal parkeerplaatsen. Via veldonderzoek zal moeten blijken welke parkeerbehoefte er per bedrijf is en wat de herkomst is van de geparkeerde auto’s. Dit is zowel nodig om te kijken welke overmaat er is aan parkeerplaatsen maar ook voor het invoeren van een parkeerregime. Naar verwachting zal in 2010 de eerste woningen worden opgeleverd in Amstelkwartier. Gelijktijdig zal in Amstelkwartier betaald parkeren worden ingevoerd. Om te voorkomen dat bewoners en bezoekers in de aangrenzende gebieden gaan parkeren zal in samenspraak met het stadsdeel Oost/Watergraafsmeer voor een groter gebied, waaronder deelgebied 3, een parkeerregime worden ingevoerd. Met de beoogde toename aan programma zullen ook meer parkeerplaatsen nodig zijn. Het voorstel is om de extra parkeerbehoefte, die ontstaat door toename van het programma, op eigen kavel op te lossen. Voor het parkeren in de openbare ruimte worden per bedrijf parkeerplaatsen toegewezen. Hierbij wordt vooralsnog uitgegaan van een parkeernorm van 1 parkeerplaats per 125 m² bruto vloeroppervlak (B-norm). Indien extra parkeerplaatsen nodig zijn door toename van het programma, dienen deze op eigen terrein te worden gerealiseerd (zie bijlage 8). Voor activi-
De openbare ruimte in het plangebied functioneert technisch goed voor een bedrijventerrein, maar heeft verder weinig uitstraling. Om de relatie met andere deelgebieden van Overamstel te versterken en om deelgebied 3 als werkgebied op de kaart te zetten, is het van belang dat de kwaliteit van de openbare ruimte een verbeteringsslag ondergaat. De hieronder genoemde uitgangspunten moeten worden uitgewerkt in een inrichtingsplan voor de openbare ruimte.
22
teiten die vooral in de avonduren en weekeinden plaatsvinden, kan op die tijden voor het bezoekers parkeren (tegen betaling) ook gebruik worden gemaakt van de parkeerplaatsen in de openbare ruimte.
LEGENDA
grens plangebied
FASE 1
circuit optie aansluiting Spaklerweg dwarsstraten langzaamverkeersroute
Inkorten Paul van Vlissingenstraat Hoewel de bestaande wegenstructuur helder is, wordt voorgesteld om de Paul van Vlissingenstraat in te korten. Dit levert zowel een verkeerkundige als een ruimtelijke verbetering op. De huidige aansluiting van de Paul van Vlissingenstraat op de Spaklerweg, via een klein stukje Daniël Goedkoopstraat, vormt een onoverzichtelijke verkeerssituatie. Door het inkorten wordt de Paul van Vlissingenstraat is er een heldere aansluiting van de Daniel Goedkoopstraat op de Spaklerweg mogelijk. De Abram Dudok van Heelstraat wordt dan onderdeel van het ‘circuit’. Deze straat is breed genoeg om het verkeersaanbod te verwerken. Ook vanaf de Heusweg ontstaat, door het inkorten, een betere aansluiting op het verkeerscircuit van deelgebied 3. Bovendien zal het belang van de Heusweg als verbindende autoroute tussen de Spaklerweg en de Joan Muyskenweg, na aanleg van de nieuwe oost-westverbinding ter hoogte van het NUON-terrein, sterk afnemen. Er blijft overigens wel een directe fiets-voetverbinding bestaan tussen de Heusweg / Paul van Vlissingenstraat en de Spaklerweg. Door het inkorten van de Paul van Vlissingenstraat is er ruimte om in de brede strook tussen de Maple Leaf en de Spaklerweg bebouwing te realiseren (zie bijlage 9). Deze bebouwing is beter zichtbaar vanaf de Spaklerweg, waardoor indirect het hele gebied een ‘adres’ krijgt aan de Spaklerweg. Daarnaast wordt de Daniel Goedkoopstraat als entreestraat benadrukt.
0
20
LEGENDA
grens plangebied
100
FASE 2
circuit optie aansluiting Spaklerweg dwarsstraten langzaamverkeersroute
0
20
aanbrengen van hiërarchie in profielen en op termijn omleggen circuit door inkorten Paul van Vlissingenstraat
100
23
LEGENDA
grens plangebied zichtlijnen
B
openmaken t.b.v. plek aan het water versterken zichtrelatie met het water
A B
oeverzone aanpakken gebouwtypologie
A
0
20
100
versterken zichtrelatie met omliggend water
Impressie Willem Fenengastraat langs vaart nu
Mogelijke toekomstige situatie
Versterken relatie met water Zoals in het vorige hoofdstuk aangegeven wordt het plangebied aan twee kanten begrensd door water, maar is het nauwelijks zichtbaar. Het water heeft voor de aanwezige bedrijven geen logistieke functie (meer). Water blijkt toch nog steeds een belangrijke vestigingsfactor te zijn, omdat bedrijven er identiteit, imago en zelfs status aan kunnen ontlenen (zie bijlage 5). De zichtbaarheid en toegankelijkheid van de waterkant dienen te worden verbeterd, zodat het water ook daadwerkelijk een rol kan spelen als vestigingsfactor. Er zijn drie plekken in het gebied waar er kansen zijn om de relatie met het water te verbeteren: • aan het einde van de Daniel Goedkoopstraat, waar nu een stalen schutting het zicht op het zijkanaal blokkeert. • aan het einde van de Willem Fenengastraat, door de woonboot iets naar het noorden te verplaatsen. • aan het einde van de Paul van Vlissingenstraat, ook hier wordt het zicht geblokkeerd door een woonboot. Daarnaast vormt de tuinenstrook met schuttingen en schuurtjes langs de woonboten aan de Willem Fenengastraat een dichte wand waardoor er geen zicht op het water mogelijk is. Dit is ook van belang voor het onderstaande uitgangspunt.
interne as
stadsstraat Spaklerweg
24
kaderoute tussen Amstel en metrostation
Mogelijkheden informele ontmoetingsplekken en routes tussen woon- en werkmilieus
Een doorgaande route langs de Duivendrechtsevaart Langs de Duivendrechtsevaart is een nieuwe verbinding voor langzaam verkeer gepland, die het woonwerkgebied ten noorden van het zijkanaal verbindt met metrostation Overamstel. Deze verbinding kan worden gerealiseerd door het maken van een voetgangersbrug over het zijkanaal, in combinatie met een aantrekkelijke en veilige route langs de Duivendrechtse Vaart. Een dergelijke verbinding zorgt – naast een goede bereikbaarheid van het station - voor een interactie tussen wonen en werken, die een gunstige uitwerking heeft op de uitstraling van het gebied. Dit betekent wel dat een stuk van de kavel (Promodukties) direct langs het water openbaar gemaakt moet worden. Verder zal bij de opwaardering van de route en het programma, in overleg worden getreden met de woonbootbewoners hoe de oeverstrook heringericht kan worden. Nu is de strook geheel dicht gezet, zodat de woonboten zich afkeren van de straat. De woonbootbewoners geven aan dat ’s avonds en in het weekend regelmatig ingebroken wordt en zich daadoor niet veilig voelen. Door de transformatie zorgt de route tussen de woonwijk en het metrostation en het breder bedrijvenpalet voor meer mensen op straat, ook ’s avonds en in het weekend. Omgekeerd is het van belang dat de woonboten meer betrokken worden in het straatbeeld, zodat er ook informeel toezicht bestaat op de straat: meer ogen op straat. Een goede en veilige route kan worden gerealiseerd door een betere inrichting van de openbare ruimte, o.a. door goede verlichting tot en met het metrostation, en door een minder gesloten tuinenrand. Het voorstel voor het oevergebruik van de woonboten dient tevens afgestemd te worden met het stadsdeel Oost/Watergraafsmeer, aangezien het stadsdeel bezig is met het opstellen van een stadsdeelbreed oever- en woonbotenbeleid.
25
4.2 Uitgangspunten Bouwvelden
LEGENDA
grens plangebied
De onderstaande bouwregels zijn van toepassing bij nieuwbouw of verbouw van de gebouwen.
vaste gevelrooilijn indicatieve gevelrooilijn entrees
30
30
maximale bouwhoogte
30 �� maximale bouwhoogte 10% 30-60m 15 �� maximale bouwhoogte 20% 15-60m
doorzichten
30 ��
15
15
15
15 ��
0
20
100
Uitgangspunten bouwvelden
Impressie richting brug over insteekhaven nu
Mogelijke toekomstige situatie
Oriëntatie gebouwen Het circuit Daniël Goedkoopstraat / Willem Fenengastraat / Paul van Vlissingenstraat / Abram d.v. Heelstraat vormt de ruimtelijke drager van het gebied. Om een kwaliteitslag te kunnen maken zijn de volgende eisen gesteld aan nieuwbouw of verbouwing van de gebouwen die grenzen aan het circuit: • Entrees dienen een zichtbare plaats aan het circuit te hebben • Blinde gevels zijn niet toegestaan, minimaal 25 % van de gevel dient open of transparant te zijn • Opslag van goederen/wagens dient te worden afgeschermd van het zicht vanaf het circuit • Voor de eerste 3 meter hoogte dient zoveel mogelijk gevel (meer dan 75 %) in de rooilijn te staan. Boven de 3 meter hoogte is men vrij om al dan niet in de rooilijn te bouwen Voor (het deel van) de bebouwing gelegen aan de dwarsstraten is de invulling van de kavels vrij. Het is toegestaan om naar eigen inzicht op of binnen de rooilijn te bouwen. Er worden geen extra eisen gesteld aan de gevels.
26
Benutten potentie van zichtlocatie Het plangebied grenst aan bundel van auto- en OV-infrastructuur. Hierdoor heeft het gebied goede zichtlocaties. Met name vanaf de Spaklerweg maar ook vanaf de metrospoorbaan is goed zicht op het gebied. Deze potentie wordt nu echter nauwelijks benut. Daarom ligt het voor de hand op deze locaties ruimtelijke accenten toe te staan. Dit kan plaatsvinden door middel van bijzondere architectuur en/of hogere bebouwing . Waar bestaande rooilijnen terugliggen of verspringen, zoals aan de Paul van Vlissingenstraat, kunnen deze worden opgevuld. De strook tussen de Leaf-kavel en de Spaklerweg is qua zichtbaarheid een van de beste plekken van het deelgebied. Op deze kavel wordt – afgestemd op de ontwikkeling op de Leaf-kavel - de mogelijkheid geboden om programma toe te voegen. Bouwhoogte Afgezien van het Maple-Leaf gebouw komt de huidige bebouwing in deelgebied 3 niet boven de 10 meter uit. Met de beoogde intensivering door stapeling, zal de bouwhoogte toenemen. De voorwaarde dat er minimaal 30 dan wel 50 procent bedrijfsvloer moet komen zal een beperking opleggen aan de stapelingmogelijkheden en daarmee aan de bouwhoogte. Om toch een ‘veiligheidsklep’ in te bouwen, is een maximale bouwhoogte van 30 meter dan wel 15 meter aangehouden voor respectievelijk het deel met minimaal 30 procent en minimaal 50 procent bedrijfsvloer. Alleen voor de Maple Leaf kavel en de nieuwe bebouwingszone langs de Spaklerweg mag vanwege de zichtpotentie en de mogelijke vestiging van een hotel respectievelijk maximaal 20% dan wel 10% van de kavel hoger dan 15 meter, tot maximaal 60 meter hoog. Bedrijvenstrook tussen Fenengastraat en het zijkanaal van de Duivendrechtse Vaart Het zijkanaal van de Duivendrechtse Vaart vormt binnen Overamstel de overgangszone tussen gemengd woon-werkgebied en werkgebied. Momenteel is de hieraan grenzende bedrijvigheid door middel van bebouwing, hekwerken e.d. van het water afgekeerd. Het water zou echter juist benut moeten worden in de herontwikkeling, zowel in de architectuur van
de nieuwe gebouwen als in het doorzicht vanaf de Willem Fenengastraat naar het water. Er wordt bij herbouw dan ook de verplichting opgelegd om op iedere kavel minimaal één doorzicht te maken tussen straat en water. Welstandsnota Er zal voor het deelgebied een welstandsnota worden opgesteld, die als toetsingskader zal worden gebruikt door de Welstandscommissie.
4.3 Conclusie
Binnen de randvoorwaarden kan een onderscheid worden gemaakt tussen randvoorwaarden die betrekking hebben op de openbare ruimte en randvoorwaarden die betrekking hebben op de kavels en de bebouwing. Randvoorwaarden openbare ruimte • Er wordt een onderscheid gemaakt in twee inrichtingsniveaus; het “circuit” Goedkoopstraat-Fenengastraat-Van Vlissingenstraat en de dwarsstraten (Asscherpad, Siegerstraat, Tetterodestraat, Van Heelstraat). • Het circuit krijgt een meer representatief karakter met op termijn een eenduidige inrichting, door het versmallen van het profiel, het verminderen en herschikken de parkeerplaatsen en duurzamere materialen • De dwarsstraten behouden een functioneel karakter. Hier heeft het goed rangschikken van de parkeerplaatsen en het tegengaan van foutparkeren prioriteit. • Er wordt een parkeernorm van 1:125 bvo gehanteerd (B-norm). Dit betekent dat er ruim 200 parkeerplaatsen in de openbare ruimte opgeheven worden. Indien door programmatoename meer parkeerplaatsen nodig zijn, dienen deze op eigen terrein gerealiseerd te worden. Er dient gelijktijdig een parkeerregime te komen • De Paul van Vlissingenstraat wordt ingekort waardoor de verkeerskundige en ruimtelijke situatie wordt verbeterd. • De zichtrelatie met het water wordt verbeterd door op strategische plekken weer doorzichten te maken. • Er komt een doorgaande voetfietsverbinding langs de Duivendrechtsevaart, inclusief een brug over het dwarskanaal. Hiervoor
27
zal een stuk van de kavel (Promodukties) direct langs het water openbaar gemaakt moet worden. Voor een informeel toezicht is het van belang dat de woonboten langs de Willem Fenengastraat onderdeel uitmaken van het straatbeeld, in plaats van zich met schuttingen, hagen en schuurtjes zich geheel van straat af te keren. Randvoorwaarden bebouwing • Voor het (gevel)deel van de gebouwen dat grenst aan het circuit worden kwaliteitseisen gesteld. • De strook tussen de Maple leaf en de Spaklerweg wordt aangewezen als nieuwbouwlocatie, om zo de zichtpotentie te benutten. • De maximale bouwhoogte is 30 meter dan wel 15 meter voor respectievelijk het deel met minimaal 30 procent en minimaal 50 procent bedrijfsvloer. • Op de kavel van Maple Leaf inclusief de nieuwe bebouwingsstrook en de bebouwingszone langs de Willem Fenengastraat mag een hoogteaccent komen van maximaal 60 meter voor respectievelijk 20% en 10% van het kaveloppervlak.. • Voor de bedrijvenstrook tussen Fenengastraat en het zijkanaal van de Duivendrechtse Vaart wordt bij nieuwbouw de verplichting opgelegd om op iedere kavel minimaal één doorzicht te maken tussen straat en water.
oriëntatie gebouwen aan het circuit
28
29
H5 VISIEKAART LEGENDA grens plangebied het circuit optie aansluiting Spaklerweg dwarstraten langzaamverkeer routes min. 30% bedrijfsruimte per kavel min. 50% bedrijfsruimte per kavel nieuw uitgeefbaar terrein min. 50% bedrijfsruimte per kavel vaste gevelrooilijn indicatieve gevelrooilijn
30
maximale bouwhoogte (in meters)
15 ��
maximale bouwhoogte 20% 15-60m
30 ��
maximale bouwhoogte 10% 30-60m zichtlijnen doorzichten
30
openmaken t.b.v. relatie met water te verplaatsen woonboten nieuwe ligplaatsen voor de te verplaatsen woonboten entrees nieuwe brug
M H
30 ��
H
M
15
15
15
15 ��
H
0
20
100
metrostation Overamstel zone vrijmaken voor nieuwe brug met fiets- wandelroute potentiële hotellocatie
30
BIJLAGE 1
31
PLANGRENZEN
32
BIJLAGE 2
VERSLAG DISCUSSIEBIJEENKOMST (3 NOVEMBER 2005)
(Akantes, Nieuwe Herengracht 95, Amsterdam)
Goedkoopstraat worden hersteld.
Aanwezig: Ineke Harder (PMB)
Hans Duimelaar (EZ)
Hans Duimelaar (EZ):
Marjolein Peters (DRO)
Ad Wagenmakers (DRO)
Er is een visie op het water als geheel nodig en we moeten ons daarom niet uitsluitend op
Jeroen van de Ven (stadsdeel Oost-WGM)
Maaike Kamps (ORAM)
een deel daarvan richten.
Immy van Reijen (stadsdeel Oost-WGM)
Jacques Steyn (ORAM)
Marlies Lambregts (DMB)
Cedric Montanus (Troostwijk)
Jacques Steyn (ORAM):
Eline Stomphorst (OGA)
Janita Tiesinga (Kamer van
De stelling is niet erg ambitieus. Ik zou het water een belangrijkere rol toekennen en
Koophandel)
bijvoorbeeld ook kijken naar hoe de bedrijven, bedrijfseconomisch gezien, van het water
Jaap Deen (PB ZOLOB, verslag)
gebruik zouden kunnen maken.
Bas Boeker (OGA) Bart Vlaanderen (DRO)
Janita Tiesniga (KvK): 1.
Inleiding
Het water zou meer moeten zijn dan alleen “kijkwater”.
Ineke Harder (PMB): We richten ons vandaag op deelgebied 3. Dat is het gebied waar o.a. de Maple Leaf-kavel
2.
aandachtspunt is. Verder is dit gebied belangrijk i.r.t. nieuwe initiatieven en het daarmee ver-
A.
band houdende te voeren beleid.
sentatieve uitstraling (entrees) en een hoog inrichtingsniveau B.
Bart Vlaanderen (DRO):
De openbare ruimte wordt opgedeeld in 2 categorieën het circuit Fenengastraat – Goedkoopstraat – Van Vlissingenstraat met een reprede dwarsstraten hiertussen met een meer functioneel karakter (expeditie) en een
eenvoudiger inrichtingsniveau
Deelgebied 3 is een goed functionerend bedrijventerrein met gunstige vestigingsfactoren. De herzonering die in het gebied plaatsvindt is van invloed op de mengstrategie (verhouding
Bart Vlaanderen (DRO):
wonen/werken) en daarmee op het uiteindelijke programma.
De binnenstraatjes zijn nu in ieder geval te smal.
Marjolein Peters (DRO):
Jeroen vd Ven (Oost-WGM):
Een aantal kenmerken van deelgebied 3:
Wellicht heb je nog een “sterke” straat nodig als toevoeging op het geheel.
•
Het is een traditioneel bedrijventerrein met een optimale bereikbaarheid.
•
De totale oppervlakte is 13 ha, waarvan ongeveer de helft niet is uitgegeven.
Bas Boeker (OGA):
•
De openbare ruimte wordt momenteel niet optimaal gebruikt.
De markt zal hoogstwaarschijnlijk niet inhaken op deze stelling.
•
Er is weinig of geen groen.
•
Het water is overal dichtbij, maar speelt desondanks ruimtelijk nauwelijks een rol.
3.
Vanuit een verantwoord eindbeeld voor de openbare ruimte is 540 parkeerplaatsen
in de openbare ruimte het maximum en wordt voor uitbreiding van de bebouwing een norm 2.
Stellingen + reacties
gesteld van 1:125.
Openbare ruimte 1.
Als bijzondere kwaliteit van het gebied moet meer relatie met het water wor-
den gelegd. Daarom moet de “toegeëigende” zone aan de Fenengastraat worden opgeschoond, zal er tenminste één woonboot moeten verschuiven, en moet de relatie bij de
Janita Tiesinga (KvK): Belangrijk hierbij is de visie op het parkeren.
33
Immy van Reijen (Ost-WGM): Als je maximale bebouwing nastreeft, zullen de bedrijven het parkeren op eigen terrein een
4.
plek moeten geven.
gestelde 1:125. Om dit tegen te gaan kan een parkeerregime worden gevoerd zoals niet par-
Er zijn een paar bedrijven die veel meer parkeerplaatsen gebruikten dan de voor-
keren tussen 05.00 en 06.00 uur ’s nachts. Hans Duimelaar(EZ): Laat het parkeren maar gebeuren. Waarom zou je een parkeernorm hanteren?
Maaike Kamps (ORAM): Geldt bovengenoemd regime ook voor vergunninghouders?
Ad Wagenmakers (DRO): Afhankelijk van verdichting en transformatie zou je de parkeernorm tussentijds kunnen aan-
Jacques Steyn (ORAM):
passen.
De gemeente Amsterdam zal tegen de desbetreffende bedrijven onomwonden moeten zeggen dat ze van de bestaande parkeerruimte weg moeten.
Jacques Steyn (ORAM): Regulering door de markt werkt vaak beter dan het stellen van een vaste norm.
Janita Tiesinga (KvK): Je moet de bedrijven dan wel een alternatief bieden. Hou er rekening mee dat de bedrijven
Jeroen vd Ven (Oost-WGM):
een bepaalde kwaliteit voor hun terrein verwachten.
Waarschijnlijk parkeren er in het gebied ook mensen die er niet werken. Ineke Harder (PMB): Jacques Steyn (ORAM):
Het geval rond de billboard-auto’s staat op zichzelf.
Bedrijven staan niet positief tegenover betaald parkeren i.v.m de rol die de overheid hierbij speelt.
Programma 5.
Bart Vlaanderen (DRO):
Binnen het gebied wordt programmatisch veel mogelijk gemaakt. Op basis van de
ruimtelijke randvoorwaarden wordt een zonering vastgesteld.
Het toedelen van het aantal parkeerplaatsen gebeurt op basis van de Bruto vloeroppervlakte (bvo).
Hans Duimelaar (EZ): Verdeel het gebied aan de hand van de stedenbouwkundige randvoorwaarden.
Bas Boeker (OGA): In deelgebied 3 zou je tot en met het metrostation in één keer betaald parkeren moeten
Bas Boeker (OGA):
invoeren, daarbij ook rekening houdend met bezoekers van het gebied.
Bedrijven moeten hun mogelijkheden geheel kunnen benutten.
Marlies Lambregts (DMB):
Janita Tiesinga (KvK):
Het weghalen van functies uit het gebied kan een gunstig effect hebben op de parkeer-
Het is een bedrijventerrein en dat moet je zo houden. Bovendien zou het terrein een uniform
ruimte.
karakter moeten hebben.
Jacques Steyn (ORAM):
Bart Vlaanderen (DRO):
Denk dan wel aan alternatieven die je de bedrijven moet bieden. Verplaatsing mag de bedrij-
Er zal waarschijnlijk wel een interne verschuiving plaatsvinden in het soort bedrijvigheid.
ven zelf geen geld kosten.
34
Maaike Kamps (ORAM):
Bart Vlaanderen (DRO):
Ik zou een maximum percentage stellen aan het aantal leisure- en religiegerichte bedrijven
De mix van nieuwbouw en reeds bestaande bedrijven kan ertoe leiden dat nieuwe bedrijven
dat zich op het bedrijventerrein mag vestigen.
zich niet in het gebied willen vestigen. (Kom ik met mijn nieuwe bedrijf naast een bedrijf terecht dat een lelijke gevel of een rommelig terrein heeft?)
Marjolein Peters (DRO):
Daarnaast is het zo dat bedrijven vaak zelf zaken oppakken en uitwerken. Een goed voor-
Er bestaan verschillende lagen. Op de begane grond zitten doorgaans andere functies dan
beeld hiervan is het bedrijf Truckland, dat zelf de keerlus voor vrachtwagens op eigen terrein
bijv. op de 1e verdieping.
heeft gerealiseerd.
Jacques Steyn (ORAM):
7.
Ik zou per zone één soort bedrijf plaatsen.
Dat wil zeggen representatieve entrees, geen blinde gevels en geen opslag aan de gevel-
Bij nieuwbouw worden er – binnen het circuit – hogere eisen aan de gevel gesteld.
zijde. Jeroen vd Ven (Oost-WGM): Teveel leisure en religie in het bestemmingsplan remt de “echte” bedrijvigheid.
Marlies Lambregts (DMB): Er zal geluidstechnisch gezien niet veel ruimte zijn voor intensieve bedrijvigheid tegenover
Bas Boeker (OGA):
woningen aan het water. Misschien zijn er wel mogelijkheden voor initiatieven als watertaxi’s
Het is een menggebied, dus ik zou inzetten op intensivering van het ruimtegebruik.
of rondvaartboten.
Ad Wagenmakers (DRO):
8.
Er loopt momenteel een discussie over GDV in het gebied. Issue daarbij is of de Spaklerweg
gebied.
De maximale bouwhoogte zal nooit een beperking zijn voor de ontwikkeling van het
GDV-locatie zou moeten worden of niet. Hans Duimelaar (EZ): Bart Vlaanderen (DRO):
In principe kun je niet tegen deze stelling zijn.
Is er vraag naar stapeling van functies? Bart Vlaanderen (DRO): Cedric Montanus (Troostwijk):
Je moet deze stelling zien als een eerste aanzet tot verdeling van het deelgebied in verschil-
Leisure en religie willen doorgaans stapelen. Vaak hebben religieuze instellingen doorde-
lende zones i.r.t. de hoogte van de bebouwing.
weeks een kantoorfunctie. Marlies Lambregts (DMB): Spelregels 6.
Er dient een relatie gelegd te worden met de vervoerswaarde van het metrostation.
Bij nieuwbouw is men – binnen het circuit – verplicht om de rooilijn op te vullen.
In het middengebied is de rooilijn geen verplichte maar maximale bouwlijn.
Bas Boeker (OGA):
Hans Duimelaar (EZ):
Hoogbouw levert meer verkeersbewegingen op. Dit punt zal ook in de verdere uitwerking
Ik vind dit een goed idee.
moeten worden meegenomen.
Bas Boeker (OGA): De eisen mogen geen belemmering vormen voor nieuwbouw.
35
Strategie 9.
het oog op de investeringen die moeten worden gedaan. Bedrijven die vanwege hun bedrijfsvoering moeilijk in te passen zijn [C-categorie
bedrijven] krijgen de kans om aan de bron te saneren. Lukt dit niet, dan kan worden gedacht
11.
aan uitplaatsing. Hiervoor kan tijdelijke erfpacht als pressiemiddel worden ingezet.
legger voor het bestemmingsplan.
Een dergelijke aanpak is een goede aanzet als ruimtelijk-programmatische onder-
Jacques Steyn (ORAM):
Bart Vlaanderen (DRO):
Er dient in de uitwerking rekening gehouden te worden met de bedrijven die al in het gebied
Het is de bedoeling het bestemmingsplan te verruimen. Da geeft de markt de ruimte daarop
zitten.
in te halen.
Bas Boeker( OGA):
Hans Duimelaar (EZ):
De uitvoerbaarheid van de plannen is een kwestie van geld.
In grote lijnen is de aanpak goed.
Hans Duimelaar (EZ):
Jacques Steyn (ORAM):
De overheid stelt de regels, maar de verdere invulling daarvan dien je over te laten aan de
Het GVB-terrein is niet meegenomen. (dat blijkt bewust zo te zijn).
markt. Bas Boeker (OGA): Marlies Lambregts (DMB):
Er bestaat een spanningsveld tussen de verkleuring per gebiedszone en welke middelen je
Kijk eerst goed naar de invloed van de problemen op het gebied, alvorens je tot maatregelen
daarvoor wilt inzetten.
overgaat. Immy van Reijen (Oost-WGM): Bas Boeker (OGA):
Het is heel belangrijk om als gemeente je plannen helder te communiceren.
Er zijn voldoende zwaarwegende redenen om het tijdelijk erfpachtrecht om te zetten in voortdurend erfpachtrecht.
Marlies Lambregts (DMB): De parkeerproblematiek is belangrijk aandachtspunt
10.
Zodra een substantieel deel van het programma (bijv. hele Maple Leaf-kavel) wordt
herontwikkeld, moet de overheid ook substantieel investeren in de kwaliteit van de openbare
In de totale strategie zullen verder de andere deelgebieden, maar ook de gebieden buiten Overamstel moeten worden meegenomen.
ruimte 3.
Afronding/conclusie
Ad Wagenmakers (DRO):
In grote lijnen zijn de aanwezigen het eens met de plannen zoals die vanmiddag zijn voor-
Zou je niet het hele deelgebied in één keer moeten ontwikkelen?
gelegd. De openbare ruimte, het programma en het parkeren zullen nu eerst verder worden uitgewerkt. Aan alle deelnemers, die aan de discussiebijeenkomst van vanmiddag hebben
Maaike Kamps (ORA): Bedrijven willen op de hoogte zijn van wat er in de toekomst staat te gebeuren. Cedric Montanus (Troostwijk): Met name nieuwe bedrijven willen weten welke uitstraling het gebied zal gaan krijgen. Dit met
deelgenomen, zal voor het eind van het jaar het conceptrapport worden toegestuurd.
36
BIJLAGE 3
Bereikbaarheid huidig OV netwerk (op basis van ruimtelijke vulling 2015)
OV BEREIKBAARHEID
Bereikbaarheid OV netwerk 2015 (op basis van ruimtelijke vulling 2015)
BIJLAGE 4
Profiel A: Fenengastraat langs vaart (bestaand)
Profiel B: Fenengastraat (bestaand)
Profiel C: Asscherpad (bestaand)
37
HUIDIGE PROFIELEN
38
BIJLAGE 5
PRODUCTIEMILIEUS VAN DE CREATIEVE INDUSTRIE IN OVERAMSTEL / DEELGEBIED3 (bijdrage: J. Gadet en K. van Zanen)
Overamstel wordt getransformeerd van werkgebied naar een stedelijk gebied waar wonen en werken worden gemengd. In het Structuurplan is het gebied aangemerkt als milieutype grootstedelijk wonen en werken. Daarmee is het bij uitstek geschikt voor vestiging van stedelijke en regionaal georiënteerde voorzieningen. Evenals in andere gebieden die in Amsterdam worden getransformeerd van werkgebied naar stedelijk gebied met wonen en werken zal sprake zijn van een geleidelijke verkleuring. Binnen Overamstel ligt de noordkant van deelgebied 3 in een overgangszone tussen het gebied ten noorden van de dwarsvaart waar wonen de hoofdfunctie zal gaan worden en de zuidkant van deelgebied 3 en het bedrijfsgebied ten zuiden daarvan waar de bedrijfsfunctie domineert. Deelgebied 3 heeft een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer (metrohalte Overamstel), auto (aansluitingen op A2 en A10) en fiets (situering binnen de A10). Het gebied is daarmee in potentie geschikt voor vestiging van arbeids- en bezoekersintensieve functies. De huidige vestigingen in deelgebied 3 zijn overwegend bedrijfsmatig van karakter. Deze ondernemingen worden niet uitgekocht door de gemeente. Wel zal door initiatieven vanuit de markt voor herontwikkeling en door verhuisbewegingen een proces in gang worden gezet waarbij menging ontstaat met publiekaantrekkende functies en kantoorachtige ondernemingen en ateliers. De eerste –autonome - ontwikkelingen in deze richting hebben zich overigens al voorgedaan. Voorwaarden voor een creatief productiemilieu Welke factoren spelen een rol om deelgebied 3 tot productiemilieu van de creatieve industrie te kunnen bestempelen? Om deze vraag te beantwoorden kan worden geput uit de eerder genoemde rapportage Productiemilieus van de creatieve industrie in Amsterdam: Relatieve ligging Belangrijkste aanknopingspunt bij de ontwikkelingskansen als creatief milieu is de gunstige relatieve ligging van het gebied: binnen de Ring, aan de Amstel, op de rand van het hoogstedelijke deel van Amsterdam. Het aanbod van soortgelijke herontwikkelingsgebieden is inmiddels schaars in de stad. Reden te meer om zich bij de transformatieopgave vooral te richten op het type bedrijvigheid dat is verknoopt met het (hoog)stedelijke milieu.
Dezelfde relatieve ligging bepaalt ook in belangrijke mate de snelheid van de ontwikkelingen. OverAmstel ligt op een behoorlijke afstand van het ‘creatieve kerngebied’ van Amsterdam zoals dat is beschreven in Productiemilieus van de creatieve industrie in Amsterdam (DRO, 2006). Het gros van de creatieve bedrijven bevindt zich binnen dit kerngebied dat reikt tot aan het (Nieuwer-)Amstelkanaal. Het kerngebied breidt zich overigens uit (ook) in zuidwestelijke richting, aan weerszijden van de Amstel. Daarmee nemen de kansen voor de ontwikkeling van OverAmstel als creatief productiemilieu sterk toe. Tijdelijkheid Tijdelijkheid van huisvesting heeft voor veel startende maar ook gevestigde bedrijven uit de creatieve sector een sterke aantrekkingskracht. Naast lagere huurprijzen roept het een gevoel van avontuur, pionierschap op. Tijdelijkheid geeft de kans tot experimenteren (voorbeeld: oude post CS gebouw, Blijburg). Het openstellen voor tijdelijk gebruik van panden in gebieden in ontwikkeling of bij leegstand van bijvoorbeeld kantoorpanden geeft uitzicht op het ontstaan van een toekomstig creatief productiemilieu. Het huidige karakter van deelgebied 3 maakt dat er momenteel al in een aantal gebouwen een tijdelijke functie is gehuisvest. Een voorbeeld hiervan is de ‘Leafkavel’, waar gestreefd wordt naar het – gedeeltelijk - tijdelijk ontwikkelen van bedrijfsruimten. Bij diverse locaties in Amsterdam is gebleken dat het beschikbaar stellen van tijdelijke werkruimtes aan creatieve stedelingen tot gevolg heeft dat het gebied zich ontwikkelt tot creatief productiemilieu. Door leegstaande bedrijfspanden te verhuren voor bijvoorbeeld oefenruimtes, ateliers, danszalen kan een gebied een belangrijke impuls krijgen. Onvoltooidheid: gebieden in ontwikkeling De creatieve klasse apprecieert de conditie van onvoltooidheid: gebouwen en openbaar gebied mogen best niet volledig afgewerkt zijn. De onvoltooidheid draagt bij aan een gevoel van authenticiteit die positief moet inwerken op de creativiteit. Qua architectonische morfologie wordt “nieuw naast oud” gewaardeerd. Ook het werken op of nabij bouwterrein kan inspirerend zijn. Het feit dat deelgebied 3 deel uitmaakt van het totale ontwikkelingsgebied Overamstel, kan voor creatieve bedrijven als inspirerende factor werken. Het
39
gebied zal de komende decennia een grote dynamiek kennen, die ongetwijfeld aantrekkingskracht heeft op bepaalde typen bedrijvigheid. Omdat deelgebied 3 niet als één plan gerealiseerd zal worden, zal het gebied de komende periode een ongepolijst karakter hebben dat bij gebieden in ontwikkeling hoort. Fietsverbindingen Voor de Amsterdamse creatieve klasse is de fiets een volwaardig vervoermiddel binnen de stad. Een korte fietsafstand naar de stad is van belang, omdat daar zowel een groot deel van de werknemers als de klandizie vandaan komt. Momenteel zijn er vanuit OverAmstel nog weinig goede fietsverbindingen naar het centrum. In de ontwikkeling van OverAmstel is echter ook de realisatie/verbetering van een aantal fietsroutes opgenomen. Op termijn zijn vanuit deelgebied 3 binnen max. 15 fietsminuten zowel Watergraafsmeer, Amsterdam-Zuid (omgeving WTC) als de Rivierenbuurt te bereiken via logische en veilige fietsroutes. Relatie met water In de creatieve industrie heeft het Amsterdamse water geen logistieke functie. Maar door de attractiviteit ervan blijkt het nog steeds een economische katalysator van formaat te zijn. Langs het water wordt aan heel veel vestigingsfactoren tegemoet gekomen zoals identiteit, imago en status. Met name architecten en stedenbouwkundigen hebben een opmerkelijke voorkeur voor vaarten en kanalen buiten de grachtengordel. Er veel water aanwezig in en rondom het plangebied. Opgave is alleen het opwaarderen van de kwaliteiten van de waterkant en het verbeteren van de zichtrelatie vanuit het gebied met het water. De zichtbaarheid en toegankelijkheid van de waterkant dienen te worden verbeterd, zodat het water ook daadwerkelijk een rol kan spelen als vestigingsfactor. Omdat dit een belangrijke vestigingsfactor is voor de creatieve industrie, verdient dit aspect bijzondere aandacht. Informele ontmoetingsplaatsen In een creatief productiemilieu is grote behoefte aan informele ontmoetingsplaatsen. Zowel binnen, in de vorm van horecagelegenheden, als in de openbare ruimte. Momenteel is er nog geen sprake van informele ontmoetingsplaatsen in deelgebied 3. In de planvorming voor OverAmstel wordt echter ingezet op diverse hore-
cavestigingen langs de Amstel. Ook het geplande wijkcentrum bij het Nuonpark zal een informele ontmoetingsplaats worden. Essentieel is natuurlijk wel een goede loop/fietsverbinding tussen deelgebied 3 en bovengenoemde plekken. Andere stimulerende factoren Het aantrekken van de creatieve industrie kan enerzijds worden bewerkstelligd door het versterken van bovengenoemde ruimtelijke vestigingsvoorwaarden. Daarnaast wordt in de notitie “Huisvesting van creatieve ondernemingen in Amsterdam” (dRO- 2005) aanbevolen de ruimtebehoefte voor creatieve ondernemingen te faciliteren door middel van de volgende ingrepen: a. de vestiging van creatieve bedrijvigheid op bedrijventerreinen te stimuleren door een groter oppervlak aan kantoorvloer toe te staan b. creatieve ondernemingen met een publiekaantrekkend karakter te vestigen op goed per openbaar vervoer toegankelijke locaties c. de realisatie van kleinschalige werkruimten te bevorderen Conclusie Overamstel als geheel en deelgebied 3 in het bijzonder vormt een aantrekkelijk gebied voor de vestiging van een creatief productiemilieu. Er zal steeds meer bedrijvigheid komen die sterk is verknoopt met het (hoog)stedelijke milieu binnen de Ring/A10. In de eerste fase van de transformatie zullen creatief en traditioneel elkaar niet echt in de weg zitten. Echte, op termijn, wanneer de creatieven meer en meer gaan investeren in het gebied, wordt de aanwezigheid van bepaalde traditionele bedrijfssoorten minder geëigend. Dit gegeven wordt nog versterkt door de ontwikkeling van de naburige stadswijk in deelgebied 1. Vanuit dit oogpunt is selectiviteit bij nieuwe bedrijfsvestiging legitiem. Hierbij kan ‘tijdelijkheid’ een belangrijke rol gaan spelen. Het in gebruik nemen van een bestaand bedrijfspand voor bijvoorbeeld maximaal 5 of 8 jaar zou steeds meer gangbaar moeten zijn. Dit geldt overigens niet alleen voor de traditionele bedrijvigheid maar ook voor leisure en religie (d.m.v. vrijstellingsbevoegdheid). Op termijn maakt OverAmstel definitief deel uit van het centraalstedelijk gebied van Amsterdam. Het is dan niet (meer) de aangewezen plek voor grootschalige bedrijvigheid en leisure, voor grootschalige kantoorontwikkeling en detailhandel alsook voor de vestiging van PDV/GDV.
40
BIJLAGE 6
ONTWIKKELINGSMOGELIJKHEDEN KAUWGOMBALLENFABRIEK
de Architecten Cie / juni 2006
de Architecten Cie / juni 2006
41
de Architecten Cie / juni 2006
42
Locatie 2007
Locatie 2012
Locatie 2017
de Architecten Cie / juni 2006
43
momentopname 2007
momentopname 2012
momentopname 2017
doorkijk naar 2022
de Architecten Cie / juni 2006
BIJLAGE 7
GELUIDSZONES RAIL EN WEG
Milieu
Tabel
Geluidshindernormen railverkeerslawaai.
In deelgebied 3 zijn er een aantal milieufactoren die van invloed zijn op nieuw programma.
Maximaal toelaat-
Het gaat met name om geluidsgevoelig programma (zoals scholen).
bare waarde in
Spoorweg bui-
dB(A)Voorkeurs-
tennorm
Binnennorm
Geluidzones weg en spoor
grenswaarde in
Het plangebied ligt binnen de geluidszones van de spoorweg Amsterdam-Utrecht en de rijks-
Woning
57
70
35
wegen A10 en A2.
Scholen
55
70
30 (theorielokalen) 35 (vaklokalen)
De normstelling van de Wet geluidhinder bestaat uit een voorkeurgrenswaarde en een
Medische voorzie-
55
70
30 (onderzoek- en behandelruimten)
maximaal toelaatbare geluidsbelasting (MTG). In het geval van nieuwe woningen en andere
ningen
35 (huisvesting, recreatie- en conversa-
geluidsgevoelige gebouwen langs een bestaande weg (al dan niet in reconstructie) zijn de geluidshindernormen in onderstaande tabel van toepassing.
tieruimten) De etmaalwaarde van het equivalente geluidsniveau (geluidsbelasting) van een spoorweg is de hoogste van de volgende drie waarden:
Tabel
Geluidshindernormen wegverkeerslawaai.
Geluidsgevoelig
Voorkeurs-
gebouw
Grenswaarde in dB(A)
Maximaal toelaatbare geluidsbelasting in dB(A) Auto(snel)-
Stedelijke
-
het equivalente geluidsniveau over de periode 07.00-19.00 uur (dag);
-
het equivalente geluidsniveau +5 dB(A) over de periode 19.00-23.00 uur (avond);
-
het equivalente geluidsniveau +10 dB(A) over de periode 23.00-07.00 uur (nacht).
Binnennorm Industrielawaai
Weg
Weg
Woning
50
55
65
35
De industriegebieden Amstel I en II vormen, op grond van de Wet Geluidhinder, samen een
Scholen
50
55
65
30 (theorielokalen) 35
gezoneerd industrieterrein. Dat wil zeggen dat bedrijven die zich hier vestigen een bepaald
(vaklokalen)
maximum aan geluidhinder mogen veroorzaken. Overamstel ligt grotendeels binnen deze
30 (onderzoek- en
geluidzone. Op dit moment zijn er slechts twee grote ‘lawaaimakers’: betonproducent Mebin
behandelruimten)
en mortelproducent Beamix. Ze liggen aan het einde van de Duivendrechtsevaart.
35 (huisvesting, recre-
Om woningen in Overamstel te kunnen bouwen dient de geluidszone echter aangepast te
atie- en conversatieruim-
worden. Dat kan, want door het vertrek van een aantal bedrijven is de zone is op dit moment
ten)
veel groter dan nodig. Bij de stapsgewijze aanpassing die zal plaatsvinden is de hinder
Medische
50
55
voorzieningen
65
Op basis van artikel 103 van de Wet geluidhinder mag er op de berekende geluidsbelasting
van Mebin en Beamix uitgangspunt. Een deel van het gezoneerde industrieterrein blijft dus
2 dB(A) in mindering worden gebracht voor auto(snel)wegen en 5 dB(A) voor stedelijke
bestaan rond deze bedrijven, maar wordt wel beperkt tot het gebied ten zuiden van de A10.
wegen.
De zonegrens ligt dan tot op de metrospoorbaan. Voor de aanpassing moeten bestemmings-
De etmaalwaarde van het equivalente geluidsniveau (geluidsbelasting) van een weg is de
plannen van zowel de gemeente Amsterdam als van Ouder-Amstel gewijzigd worden.
hoogste van de volgende twee waarden:
De bedrijven ten noorden van de metrospoorbaan, dus ook de bedrijven in deelgebied 3, lig-
-
het equivalente geluidsniveau over de periode 07.00-19.00 uur (dag);
gen straks dus buiten het gezoneerde industrieterrein en buiten de daarbij horende geluids-
-
het equivalente geluidsniveau +10 dB(A) over de periode 23.00-07.00 uur (nacht).
zonegrens van 50 dB(A). Over het algemeen zal de aanpassing geen consequenties hebben
Voor scholen is de dagsituatie maatgevend en voor woningen en medische voorzieningen
voor de bedrijfsvoering van bestaande of toekomstige bedrijven in Overamstel. . In een enkel
meestal de nachtsituatie.
geval kunnen de geluidsaspecten van individuele bedrijven de ontwikkeling van woningbouw
In het geval van nieuwe woningen of andere geluidsgevoelige gebouwen langs een bestaan-
ten noorden van deelgebied 3 belemmeren. Er wordt dan in overleg met het desbetreffende
de spoorweg zijn de volgende geluidshindernormen van toepassing.
bedrijf naar een oplossing op maat gezocht.
45
A10
A2 Geluidszone spoor
Geluidszone snelwegen A2 en A10
46
BIJLAGE 8
Optie 1
Beg. grond
Laag 1
SUGGESTIES BEDRIJFSVERZAMELGEBOUW NIEUWE STIJL (met functie stapeling en parkeren op eigen terrein)
Optie 2
Optie 3
Optie 4
Optie 5
47
BIJLAGE 9
Huidig uitgegeven grondoppervlak
����������
NIEUWBOUW LOCATIES
= 70.290 m2
10% hiervan
= 7.030 m2
Uitgeefbaar terrein
= 7.390 m2
20190 m2
Willem Fenengastraat iël
n Da
Abram Dudok van Heelstraat
Nicolaas Tetterodestraat
Isaac Asscherpad
Johann Siegerstraat
900 m2
t aa str
10715 m2
op
9390 m2
ko
9550 m2
ed
Willem Fenengastraat
Go
9935 m2
10510 m2
6490 m2
Paul van Vlissingenstraat
����������
0
20
100
48
49
COLOFON Titel OverAmstel deelgebied 3 Omgeving Daniël Goedkoopstraat Ruimtelijk-programmatische onderlegger Auteur Dienst Ruimtelijke Ordening Opdrachtgever Projectbureau Zuidoostlob Versie Definitieve versie, juli 2007 Informatie Projectbureau Zuidoostlob Postbus 1104 1000 BC Amsterdam Tel: 020-5526368
