ZNALECKÝ POSUDEK č. 1602 - 09/2015 ve věci stanovení obvyklé ceny nemovitostí dle LV 1527 – pozemku parcela č. St. 150/1 o výměře 72m2, zastavěná plocha a nádvoří jejíž součástí je stavba: Klokočov, č.p. 141, rod.dům, pozemku parcela č. 370 (ostatní plocha neplodná plocha o výměře 603m2) a pozemku parcela č. 373/5 (zahrada o výměře 663m2) dále včetně všech příslušenství v obci Vítkov a k.ú., Klokočov u Vítkova.
Objednatel posudku:
Okresní soud Opava v zastoupení JUDr. Ivan Zimola, notář v Opavě Dolní náměstí 17/9 745 01 Opava
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti za účelem dědického vypořádání k datu úmrtí zůstavitele, to je k datu 11.11.2013.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb. a zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb. a zákona č. 350/2012Sb. podle stavu ke dni 11.11.2013 posudek vypracoval: Ing. Helmut Kudlík Ondříčkova 46 746 01 Opava
Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotoveních. V Opavě 29.05.2015
-2-
A. Nález 1.Znalecký úkol Ve věci stanovení obvyklé ceny nemovitostí dle LV č. 1527– pozemku parcela č. St. 150/1 o výměře 72m2, zastavěná plocha a nádvoří jejíž součástí je stavba: Klokočov, č.p. 141, rod.dům, pozemku parcela č. 370 (ostatní plocha neplodná plocha o výměře 603m2) a pozemku parcela č. 373/5 (zahrada o výměře 663m2) dále včetně všech příslušenství v obci Vítkov a k.ú., Klokočov u Vítkova. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Klokočov , č.p. 141 Kraj:
Moravskoslezský
Okres:
Opava
Obec:
Vítkov
Katastrální území: Klokočov u Vítkova
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 11.05.2015 za přítomnosti zástupce MÚ Vítkov ( tajemnice ) a znalce.
4. Podklady pro vypracování posudku - Úmrtní list zůstavitele pana Ryszka Jaromír zemřelého dne 11.11.2013, posledně bytem Vítkov, Klokočov č.p. 141, - Výpis z katastru nemovitosti LV č. 1527 pro obec Vítkov a k.ú. Klokočov u Vítkova vyhotovený dne 13.03.2015 bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Dědické řízení, č.j.: 20 D 1968/2013 pro JUDr. Ivan Zimola Ivan, - Kopie části katastrální mapy pořízena znalcem dne 6.4.2015, - Kopie části katastrální mapy + ortofoto pořízena znalcem dne 7.5.2015 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě.
5. Vlastnické a evidenční údaje Dle listu vlastnictví č. LV 1527 je nemovitost – pozemek parcela č. St. 150/1 o výměře 72m2, zastavěná plocha a nádvoří jejíž součástí je stavba: Klokočov, č.p. 141, rod.dům, pozemku parcela
-3č. 370 (ostatní plocha neplodná plocha o výměře 603m2) a pozemku parcela č. 373/5 (zahrada o výměře 663m2) dále včetně všech příslušenství v obci Vítkov a k.ú., Klokočov u Vítkova ve vlastnictví: - Ryszka Jaromír, Klokočov 141, 74747 Vítkov. Omezení vlastnického práva viz LV č. 1527.
6. Dokumentace a skutečnost Konstatuje se, že se jedná o rodinný dům – volně stojící včetně příslušenství a pozemků v okrajové části obce Vítkov na k.ú. Klokočov u Vítkova. Přístup je po místní zpevněné komunikaci. Rodinný dům odpovídá svým stavebním uspořádáním požadavkům na rodinné bydlení, více než polovina podlahové plochy všech místností je určena k bydlení - §44 Vyhl. 376/92 Sb. Dům je napojen na uliční rozvod elektro, vody. Splaškové vody jsou svedeny do žumpy, srážkové vody na povrch. Technický stav odpovídá stáří, užívání a velmi špatnému technickému stavu. Při místním šetření bylo zjištěno, že skutečný stav stavby, která je samostatnou nemovitou věci neodpovídá zákresu v katastrální mapě – skutečný a právní stav nejsou v souladu. K rod. domu č.p. 141 je totiž k západnímu štítu přistaven vstup s WC, sprch. koutem a garáží, a to již na pozemku p.č. 370. Na tomto pozemku se dále vyskytuje drobná stavba – sklad zahradního nářadí, který je přístupný z pozemku p.č. 349, to je z pozemku jiného vlastníka. Pozemek, parcela č. 370, ostatní plocha neplodná plocha tvoří jednotný funkční celek se stavbou ( rod. dům č.p. 141) a stavebním pozemkem ( parcela č. St. 150/1). Rod. dům č.p. 141 není ve stavu v jakém se nachází obyvatelný. Je nutná nákladná rekonstrukce neb jeho demolice.
-4-
B. Posudek Ocenění nemovitostí dle listu vlastnictví č. LV 1527 – rod. domu č.p. 141 včetně příslušenství, pozemku parcela č. St. 150/1 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 72m2) a pozemku, parcela č. 370 ( ostatní plocha neplodná plocha o výměře 603m2) v obci Vítkov, k.ú. Klokočov u Vítkova je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb. a zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012Sb. podle stavu ke dni 11.11.2013 za použití §2 odst.1, resp. odst. 3c) tj. porovnávacím způsobem, který vychází z porovnání předmětů ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Ocenění nemovitosti dle LV č. 1527 – pozemku, parcela č. 373/5 (zahrada o výměře 663m2 ) je provedeno dle výše uvedeného zákona za použití § 2 odst. 1, resp. odst. 3a) tj. nákladovým způsobem, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Vlastním oceněním je tedy rodinný dům č. popisné 141 včetně příslušenství a pozemku parcela č. St. 150/1 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 72m2) a pozemku parcela 370 (ostatní plocha neplodná půda o výměře 603m2) v obci Vítkov na k.ú. Klokočov u Vítkova. Rodinný dům č.p. 141 – je volně stojící částečně podsklepený, přízemní objekt s půdním prostorem a střechou sedlovou. Základy domu jsou betonové prokládané kamenem bez svislé izolace, zdivo tradičně zděné z cihel, rovné, střecha pokrytá betonovými taškami, klempíř neúplný, vnitřní omítky štukové, vnější omítky vápenné, vnitřní obklady bělninové, schodiště do půdního prostru dřevěné, dveře odstraněné, okna dřevěná ven a dovnitř otvíravá, podlahy rozebrané, vytápění není instalováno, el.instalace vytrhaná, přípojka přerušená, náznaky rozvody studené a teplé vody, zdrojem teplé není instalován, odkanalizování, kuchyň bez sporáku, sociální zařízení bez vybavení. Dům je velmi špatném technickém stavu, do střechy zatéká, stropy jsou na mnoha místech promočené. Parametry oceňovaného rodinného domu č.p. 141: - počet podlaží - počet bytů - zastavěná plocha - plocha pozemku tvořící jednotný funkční celek Plocha pozemku celkem
-
1 1 72,00m2 603,00m2
675,00m2.
Příslušenství RD č.p. 141 je tvořeno: Přistavenou garáží a vstupem zastavěné plochy 34,80m2, trvalými porosty, zrušenou el. přípojkou, žumpa a kanal. přípojka nebyly dohledány.
-5-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č.1: Rodinný dům 3+1, zděný, částečně podsklepený, jednopodlažní s půdním prostorem a střechou krytou eternitem. Dům je v původním stavu, rekonstrukce nutná. Je napojen na uliční rozvod vody a elektro 230V. Vytápění ústřední na tuhá paliva, splaškové vody svedeny kanalizace. Zastavěná plocha 300,00m2, užitná plocha 150m2, plocha pozemku celkem 1003m2.
Lokalita: Vítkov - Klokočov. Zdroj - nabídka M+M reality holding Praha za cenu:
920 000,- Kč
Porovnatelný RD č.2: Volně stojící rodinný dům nepodsklepený, přízemní s půdním prostorem před rekonstrukci. Vytápění lokální na tuhá paliva, odkanalizování, přípojka vody a elektro. Pozemek jiného vlastníka. Zastavěná plocha 320,00m2, plocha podlahová 100m2.
Lokalita: Budišov nad Budišovkou Zdroj – Realitní kancelář STING Opava za cenu:
150 000,- Kč
Porovnatelný RD č.3: Volně stojící rodinný dům nepodsklepený, přízemní s půdním prostorem a bytem 1+2. Dům je zděný, střecha sedlová kryta eternitem. Vytápění lokální na tuhá paliva, částečná rekonstrukce (koupelna a WC ). Nutná rekonstrukce, odkanalizování, přípojka vody. Pozemek je jiného vlastníka. Zastavěná plocha 100,00m2, plocha užitná 100m2.
Lokalita: Budišov nad Budišovkou . Zdroj –Claris realitní kancelář s.r.o. Nový Jičín za cenu:
150 000,- Kč
-6-
Výsledek porovnávací hodnoty: S přihlédnutím k předešlému konstatuji, že oceňovanou nemovitost dle LV č. 1527 – rod. dům č.p. 141 včetně příslušenství, pozemku parcela č. St. 150/1 (zastavěná plocha a nádvoří o vý měře 72m2) a pozemku, parcela č. 370 (ostatní plocha neplodná plocha o výměře 603m2) v obci Vítkov na k.ú. Klokočov u Vítkova lze porovnat s porovnatelným rodinným domem č. 2. K dosažené jednotkové ceně se připočítává hodnota pozemků. Po zohlednění parametrů činí porovnávací hodnota oceňovaného rodinného domu č.p. 141 včetně příslušenství a pozemků, parcela č. St. 150/1 a č. 370 v obci Vítkov na k.ú. Klokočov u Vítkova k datu 11.11.2013 částku ve výši: -
hodnota rod. domu č.p. 141
-
Kč 150 000,00/320,00m2
-
Při ( 72,00m2 + 34,80m2) á 468,75 Kč/m2
-
Úprava za nemožnost okamžitého užívání
=
468,75 Kč/m2 =
z důvodu technického stavu PDŽ a PKDŽ
*
Upravená hodnota r.d., č.p. 141
50 062,50 Kč
0,50
=
25 031,25 Kč
=
18 000,00 Kč
=
60 300,00 Kč
Přípočet hodnoty pozemků: -
Parcela č. St. 150/1- zastavěná plocha a nádvoří 72,00m2 á 250,- Kč
-
Parcela č. 370 – ostatní plocha neplodná plocha tvořící jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem, plocha je velmi svažitá 603,00m2 á 100,- Kč Mezisoučet
ZAOKROUHLENO NA
103 331,25 Kč
103 330,00 Kč
-7-
NÁKLADOVÁ HODNOTA
V podstatě se jedná o ocenění pozemku dle LV č. 1527, parcela č. 373/5 ( zahrada o výměře 663m2) v obci Vítkov, k.ú. Klokočov u Vítkova v zastavěné části obce. Pozemek je urbanizován a to v ploše smíšené rodinné výstavby. Vlastní ocenění vychází z poznatku a průzkumu trhu, že obdobné pozemky lze v dané lokalitě pořídit za jednotkovou cenu v intervalu od 250,-Kč/m2 do 350,- Kč/m2. Vzhledem k této skutečnosti stanovuje se jednotková cena oceňovaného pozemku vzhledem k tomu, že se nejedná o centrum ve výši 250,- Kč/m2. Nákladová hodnota pozemku pak činí: Parcela č. 373/5
m2
663,00 * 250,- Kč =
165 750,- Kč
-8-
C. Závěr Obvyklá cena nemovitostí - rodinného domu č. popisné 141 včetně příslušenství, pozemku parcela č. St. 150/1 (zastavěná plocha a nádvoří o ploše 72m2) a pozemku parcela č. 370 ( ostatní plocha neplodná plocha o výměře 603m2) tvořící jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem v obci Vítkov na k.ú. Klokočov u Vítkova
zjištěná porovnávací hodnotou, činí ke dni 11.11.013 částku
103 330,-Kč
slovy: stotřitisícetřistatřicetkorunčeských
Obvyklá cena nemovitosti
– pozemku parcela č. 373/5 (zahrada o výměře 663m2), která je
urbanizována v obci Vítkov na k.ú. Klokočov
zjištěná nákladovým způsobem, činí ke dni 11.11.2013 částku
165 750,- Kč
slovy: stošedesátpěttisícsedmsetpadesátkorumčeských.
V Opavě 29.05.2015
Ing. Helmut Kudlík Ondříčkova 46 746 01 Opava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.6.1983, č. j. 2640/83 pro obor stavebnictví odvětví - stavby obytné, ekonomika, ceny a odhady nemovitosti a podniků. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1602-09/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtují fakturou č. 18/2015.
