30, Opava

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ NEMOVITOSTÍ ------------------------------------------------------------------------------------------------č. 1483-01/09 Předmět ocenění:

Areál firmy Troppau Invest Leasing, spol.s.r.o. na Těšínské ulici včetně pozemků p.č. 862/3, 858/1, 862/4, 862/2, 852/1,

Místo:

Obec: Opava, kat.území: Opava-Předměstí, kód: 711578 kraj: Moravskoslezský

Vlastník:

Troppau Invest Leasing, spol.s.r.o., Těšínská 2759/30, 746 01 Opava

Objednatel posudku:

Ing. Jan Lindovský, Správce konkurzní podstaty Progres 3001 s.r.o Olomoucká 26, 746 01 Opava

. Účel ocenění:

Zjištění ceny pro potřebu objednatele

Datum ocenění:

12.1.2009

Použité podklady:

- výpis Katastru nemovitostí LV 12011 - snímek katastrální mapy - informace podané Stavebním úřadem Opava - informace podané objednatelem - vlastní místní šetření dne 19.12.-22.12.2008

Použité právní normy:

Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni 1.1.2009

. Počet stran a výtisků:

Posudek obsahuje 14 stran textu a 7 stran příloh, objednateli se předává ve 2 vyhotoveních

Zpracovatel posudku:

Ladislav Byrtus Lichnov 157 793 15

2

I. N Á L E Z Posuzované nemovitosti se pro účely ocenění skládají z těchto dílčích částí: 1) 2) 3) 4) 5)

Budova administrativy č.p. 2579 Budova autoservisu bez č.p. Budova prodejny bez č.p. Pozemky Věcné břemeno

Celkový popis nemovitostí: Nemovitostí se nacházejí ve městě Opava, katastrálním území Opava-Předměstí. Město Opava má charakter obce s počtem obyvatel 58923 dle Malého lexikonu obcí ČR. Objekty se nacházejí po pravé straně Těšínské ul. a navazují na čerpací stanici OMV. Objekty jsou vzájemně provozně propojeny, ale tvoří samostané funkční provozy. Na objekt budovy na pozemku p.č. 862/3 je zřízeno věcné břemeno užívání části objektu a to prodejny fa. OMV Česká republiky s.r.o. ve prospěch této firmy. Vzhledem ke skutečnosti, že některé jednotlivé prostory jsou pronajaty různým firmám bude ocenění provedeno dle § 22 cit.vyhl. kombinací nákladového a výnosového způsobu. V letech 2002 až 2007 proběhly na objektech rekonstrukce a přístavby, z těchto důvodů bude přihlédnuto k celkovému opotřebení objektů. Popis jednotlivých dílčích částí: 1) Budova administrativy č.p. 2579 -§ 3 Jedná se o dvoupodlažní budovu s prostory administrativy, skladů a příslušenství včetně prodejny fa OMV. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zděné o tl. 45-50 cm, stropy jsou s rovnými podhledy, Krov je mírně sedlový a pultový, krytina je speciální živičná, klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu, Vnitřní omítky jsou vápenné čtukové, vnější fasáda je vápenocementová se speciální úpravou, schodiště je betonové dlážděné, dveře jsou převážně typizované plné a prosklené, okna jsou speciální a zdvojená s dvojskly, podlahy jsou převážně z PVC a keramických dlažeb, výtápění je zajištěno ústřední, přičemž zdrojem jsou 2x plynové a 2x olejové kotle. Elektroinstalace je světelná i třífazová, voda teplá i studená, kanalizace, bleskosvod je osazen. Z dalších vybavení jsou zde ventilátory, telefon a zabezpečovací zařízení. Při místním šetření bylo zjištěno, že střecha na několika místech je poškozená a do místností zatéká. Objemové parametry stavby zastavěná plocha I NP (24,60*19,00)+(4,00*19,80) zastavěná plocha II NP 24,60*19,00 Výtah+ hl.schodiště 8,00* 6,00 výška I NP výška II NP výška zastřešení schodiště výpočet obestavěného prostoru I NP 546,60* 3,78 II NP 467,40* 3,19 Schodiště 48,00*12,00 celkem

= 546,60 m2 = 467,40 m2 = 48,00 m2 = 3,78 m = 3,19 m = 12,00 m = 2066,15 m3 = 1491,01 m3 = 576,00 m3 --------------------4133,16 m3

3

Název podlaží I NP II NP Celkem

Zastavěná plocha 546,60 m2 467,40 m2 1014,00 m2

průměrná výška podlaží průměrná zastavěná plocha

Konstrukční výška 3,38 m 2,89 m

3198,30/1014,00 1014,00/2

Součin 1847,51 m3 1350,79 m3 3198,30 m3 = 3,16 m = 507,00 m2

S přihlédnutím k účelu užití se stavba pro potřeby ocenění považuje za objekt budovy typu „F“ číslo SKP 46.21.14.3..1 se základní cenou 2.807,-Kč/m3, přičemž této ceně odpovídá následující standard konstrukcí a vybavení dle přílohy č. 2 k cit.vyhl.: 1

Základy včetně zemních prací

2 3.

Svislé nosné konstrukce Stropy

4 5

Krov, střecha Krytiny střech

6

Klempířské konstrukce

7

Úprava vnitřních povrchů

8

Úprava vnějších povrchů

9

Vnitřní obklady keramické

10 Schody 11 Dveře 12 Vrata 13 Okna 14 Povrchy podlah 15 16 17 18 19

Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace

20 Vnitřní plynovod 21 Ohřev vody

Běžné betonové, železobetonové popř. z prokládaného betonu (patky, pásy, desky) s izolací proti zemní vlhkosti Zděné z plných cihel min. tl. 45 cm Jakékoliv stropy s podhledem rovným i členitým, nespalné a polospalné Střecha plochá jednovrstvá, dvouvrstvá Jakákoliv pálená, u tašek obyčejných hladkých a rýhovaných ve dvou vrstvách, betonové tašky novodobé, pozinkovaný nebo hliníkový plech, živičná svařovaná vícevrstvá Úplné střechy z pozinkovaného plechu, parapety nejsou podmínkou Dvouvrstvé omítky, běžné standardní obklady stěn a stropů nahrazující omítky Vápenné dvouvrstvé hladké omítky, stříkaný břizolitové škrábané, stříkané, házené odtrhované, nástřiky na bázi umělých hmot Běžné obklady záchodů, umýváren, koupelen, kuchyní, prádelen apod. Jakékoliv konstrukce kromě dřevěné s povrchem stupňů z tvrdého dřeva, teracovým, keramickým, PVC Hladké plné nebo prosklené, běžné provedení, dýhované, náplňové Neuvažují se Jakákoliv zdvojená, dřevěná dvojitá špaletová PVC, vlýsky parkety, běžná keramická dlažba, textilní krytiny vpichované Jakékoliv ústřední nebo dálkové Světelná a třífazová Ano Ocelové trubky a plastové, rozvod studené a teplé vody Svislé litinové nebo plastické potrubí, odpady ze všech hygienických zařízení Rozvod zemního plynu nebo svítiplynu Centrální ohřev teplé vody, průtokové ohřívače, bojlery, kombinovaný s ÚT

4 22 Vybavení kuchyní 23 Vnitřní hygienická vybavení 24 Výtahy 25 Ostatní

Neuvažuje se Umyvadla, vany nebo sprchové kouty běžného provedení, WC splachovací s pisoáry s umývátky Běžné osobní a nákladní výtahy Vestavěné skříně, běžné digestoře, domácí telefon, rozvod veřejného telefonu, odvětrání prostor malými jednotlivými ventilátory, požární hydranty, rozvody antén pod omítkou a v lištách, okenice, mříže

Tomuto standardu posuzovaná stavba odpovídá s výjimkou následujících položek včetně jejich cenových podílů. číslo konstrukce 5 Krytiny střech 15 Vytápění součet

navíc nadstandart podstandart chybí 0,021 0,042 0,000 0,042 0,021 0,000

Opotřebení budovy: Rok odhadu Rok kolaudace (začátku užívání) Stáří (rozdíl letopočtů) Doba dalšího trvání (Kubickou metodou) Předpokládaná životnost Procento ročního opotřebení (=100%/Z) Opotřebení (= S*Pr)

S T Z Pr O

roků roků roků %/r %

2009 1932 77 59 136 0,7353 56,62

2) Budova autoservisu bez č.p. -§ 3 Jedná se převážně o dvoupodlažní budovu s prostory autoservisu, sklady, mycími boxy a zázemím. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zděné o tl. 45-50 cm, stropy jsou s rovnými podhledy, Krov je pultový, krytina je speciální živičná, klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu, Vnitřní omítky jsou vápenné čtukové, vnější fasáda je vápenocementová se speciální úpravou, schodiště je kovové, dveře jsou převážně typizované plné a prosklené, okna jsou speciální a zdvojená s dvojskly, vrata jsou speciální, podlahy jsou převážně z betonové a keramické, výtápění je zajištěno ústřední. Elektroinstalace je světelná i třífazová, voda teplá i studená, kanalizace, bleskosvod je osazen. Z dalších vybavení jsou zde ventilátory, telefon a zabezpečovací zařízení. Objemové parametry stavby zastavěná plocha I NP (7,90*21,56)+(39,96*10,00)+(17,50*8,50) zastavěná plocha II NP 18,00*18,90 zastavěná plocha I NP n.č. (26,00*8,00)+(4,00*7,50) zastavěná plocha II NP n.č (6,00*8,00)+(22,40*10,60)+(13,50*7,50) výška I NP výška II NP výška I NP n.č. výška II NP

= 718,68 m2 = 340,20 m2 = 238,00 m2 = 386,69 m2 = 4,70 m = 3,19 m = 4,10 m = 3,60 m

5 výpočet obestavěného prostoru I NP 718,68* II NP 340,20* I NP n.č. 238,00* II NP n.č. 386,69*

= 3377,80 m3 = 1085,24 m3 = 975,80 m3 = 1392,09 m3 --------------------6830,93 m3

4,70 3,19 4,10 3,60

celkem Název podlaží I NP II NP Celkem

Zastavěná plocha 956,68 m2 726,89 m2 1683,57 m2


Konstrukční výška 4,30 m 3,30 m

6512,47/1683,57 1683,57/2

Součin 4113,73 m3 2398,74 m3 6512,47 m3 = 3,87 m = 841,79 m2

S přihlédnutím k účelu užití se stavba pro potřeby ocenění považuje za objekt budovy typu „F“ číslo SKP 46.21.14.3..1 se základní cenou 2.807,-Kč/m3, přičemž této ceně odpovídá následující standard konstrukcí a vybavení dle přílohy č. 2 k cit.vyhl.: 1


2 3.


4 5


6


7


8


9


10 Schody 11 Dveře 12 Vrata 13 Okna 14 Povrchy podlah 15 Vytápění 16 Elektroinstalace

Běžné betonové, železobetonové popř. z prokládaného betonu (patky, pásy, desky) s izolací proti zemní vlhkosti Zděné z plných cihel min. tl. 45 cm Jakékoliv stropy s podhledem rovným i členitým, nespalné a polospalné Střecha plochá jednovrstvá, dvouvrstvá Jakákoliv pálená, u tašek obyčejných hladkých a rýhovaných ve dvou vrstvách, betonové tašky novodobé, pozinkovaný nebo hliníkový plech, živičná svařovaná vícevrstvá Úplné střechy z pozinkovaného plechu, parapety nejsou podmínkou Dvouvrstvé omítky, běžné standardní obklady stěn a stropů nahrazující omítky Vápenné dvouvrstvé hladké omítky, stříkaný břizolitové škrábané, stříkané, házené odtrhované, nástřiky na bázi umělých hmot Běžné obklady záchodů, umýváren, koupelen, kuchyní, prádelen apod. Jakékoliv konstrukce kromě dřevěné s povrchem stupňů z tvrdého dřeva, teracovým, keramickým, PVC Hladké plné nebo prosklené, běžné provedení, dýhované, náplňové Neuvažují se Jakákoliv zdvojená, dřevěná dvojitá špaletová PVC, vlýsky parkety, běžná keramická dlažba, textilní krytiny vpichované Jakékoliv ústřední nebo dálkové Světelná a třífazová

6 17 Bleskosvod 18 Vnitřní vodovod 19 Vnitřní kanalizace 20 Vnitřní plynovod 21 Ohřev vody 22 Vybavení kuchyní 23 Vnitřní hygienická vybavení 24 Výtahy 25 Ostatní

Ano Ocelové trubky a plastové, rozvod studené a teplé vody Svislé litinové nebo plastické potrubí, odpady ze všech hygienických zařízení Rozvod zemního plynu nebo svítiplynu Centrální ohřev teplé vody, průtokové ohřívače, bojlery, kombinovaný s ÚT Neuvažuje se Umyvadla, vany nebo sprchové kouty běžného provedení, WC splachovací s pisoáry s umývátky Běžné osobní a nákladní výtahy Vestavěné skříně, běžné digestoře, domácí telefon, rozvod veřejného telefonu, odvětrání prostor malými jednotlivými ventilátory, požární hydranty, rozvody antén pod omítkou a v lištách, okenice, mříže

Tomuto standardu posuzovaná stavba odpovídá s výjimkou následujících položek včetně jejich cenových podílů. číslo konstrukce 12 Vrata součet

navíc nadstandart podstandart chybí 0,003 0,003 0,000 0,000 0,000


S T Z Pr O


2009 1932 77 59 136 0,7353 56,62

3) Budova prodejny bez č.p. -§ 3 Jedná se o jednopodlažní budovu s prostory prodejny, skladu náhradních dílů, kanceláře a zázemím. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zděné o tl. 45-50 cm, stropy jsou s rovnými podhledy, Krov je pultový, krytina je speciální živičná, klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu, Vnitřní omítky jsou vápenné čtukové, vnější fasáda je vápenocementová se speciální úpravou, vnitřní obklady nedstandartní, dveře jsou převážně typizované plné a prosklené, okna jsou speciální a zdvojená s dvojskly, podlahy jsou převážně PVC, koberců a keramických dlažeb, výtápění je zajištěno ústřední. Elektroinstalace je světelná i třífazová, voda teplá i studená, kanalizace, bleskosvod je osazen. Z dalších vybavení jsou zde ventilátory, telefon a zabezpečovací zařízení. Objemové parametry stavby zastavěná plocha I NP (13,60*8,20)+(12,60*7,20)+(13,90*13,45) výška I NP

= 389,20 m2 = 4,30 m

7 výpočet obestavěného prostoru I NP 389,20* 4,30

= 1673,56 m3 --------------------1673,56 m3

celkem Název podlaží I NP Celkem

Zastavěná plocha 389,20 m2 389,20 m2


Konstrukční výška 2,56 m

996,36/389,20

Součin 996,36 m3 996,36 m3 = 2,56 m = 389,20 m2

S přihlédnutím k účelu užití se stavba pro potřeby ocenění považuje za objekt budovy typu „H“ číslo SKP 46.21.14.2..1 se základní cenou 2.669,-Kč/m3, přičemž této ceně odpovídá následující standard konstrukcí a vybavení dle přílohy č. 2 k cit.vyhl.: 1


2 3.


4 5


6


7


8


9


10 Schody 11 Dveře 12 Vrata 13 Okna 14 Povrchy podlah 15 16 17 18 19

Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace

Běžné betonové, železobetonové popř. z prokládaného betonu (patky, pásy, desky) s izolací proti zemní vlhkosti Zděné z plných cihel min. tl. 45 cm Jakékoliv stropy s podhledem rovným i členitým, nespalné a polospalné Střecha plochá jednovrstvá, dvouvrstvá Jakákoliv pálená, u tašek obyčejných hladkých a rýhovaných ve dvou vrstvách, betonové tašky novodobé, pozinkovaný nebo hliníkový plech, živičná svařovaná vícevrstvá Úplné střechy z pozinkovaného plechu, parapety nejsou podmínkou Dvouvrstvé omítky, běžné standardní obklady stěn a stropů nahrazující omítky Vápenné dvouvrstvé hladké omítky, stříkaný břizolitové škrábané, stříkané, házené odtrhované, nástřiky na bázi umělých hmot Běžné obklady záchodů, umýváren, koupelen, kuchyní, prádelen apod. Jakékoliv konstrukce kromě dřevěné s povrchem stupňů z tvrdého dřeva, teracovým, keramickým, PVC Hladké plné nebo prosklené, běžné provedení, dýhované, náplňové Neuvažují se Jakákoliv zdvojená, dřevěná dvojitá špaletová PVC, vlýsky parkety, běžná keramická dlažba, textilní krytiny vpichované Jakékoliv ústřední nebo dálkové Světelná a třífazová Ano Ocelové trubky a plastové, rozvod studené a teplé vody Svislé litinové nebo plastické potrubí, odpady ze všech hygienických zařízení

8 20 Vnitřní plynovod 21 Ohřev vody 22 Vybavení kuchyní 23 Vnitřní hygienická vybavení 24 Výtahy 25 Ostatní

Rozvod zemního plynu nebo svítiplynu Centrální ohřev teplé vody, průtokové ohřívače, bojlery, kombinovaný s ÚT Běžné sporáky a varné jednotky velkokuchyní – elektrické a plynové Umyvadla, vany nebo sprchové kouty běžného provedení, WC splachovací s pisoáry s umývátky Běžné osobní a nákladní výtahy Vestavěné skříně, běžné digestoře, domácí telefon, rozvod veřejného telefonu, odvětrání prostor malými jednotlivými ventilátory, požární hydranty, rozvody antén pod omítkou a v lištách, okenice, mříže

Tomuto standardu posuzovaná stavba odpovídá s výjimkou následujících položek včetně jejich cenových podílů. číslo 10 22 24

konstrukce Schody Vybavení kuchyní Výtahy součet

navíc nadstandart podstandart chybí 0,027 0,019 0,013 0,000 0,000 0,000 0,059


4)

S T Z Pr O


Pozemky

Dle § 28 odst. 1,2 Pozemek p.č. Pozemek p.č. Pozemek p.č. Pozemek p.č.

862/3 858/1 862/4 852/3

k.ú. Opava-Předměstí o výměře 570 o výměře 1308 o výměře 245 o výměře 32

m2 m2 m2 m2

839 840 852/1 862/2

k.ú. Opava-Předměstí o výměře 114 o výměře 418 o výměře 325 o výměře 658

m2 m2 m2 m2

Dle § 28 odst. 4 Pozemek p.č. Pozemek p.č. Pozemek p.č. Pozemek p.č.

2009 1967 42 81 123 0,8130 34,15

9 5) Věcné břemeno Věcné břemeno se týká užívání prostor prodejny OMV v objektu administrativy na pozemku p.č. 862/3 o výměře 150,00 m2.

II. OCENĚNÍ Nákladovým způsobem bez koeficientu Kp 1)

Budova administrativy č.p. 2579 -§ 3

Základní cena budovy typu „F“

=

2.807,00 Kč/m3

Základní cena budovy uvedená v příloze č.2 se násobí koeficienty K1, K2, K3, K4, K5, Ki podle vzorce ZCU = ZC * K1 * K2 * K3 * K4 * K5 * Ki kde ZCU.......................základní cena upravená ZC..........................základní cena podle přílohy č.2 = 2.807,00 Kč/m3 K1...........................koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4 = 0,939 K2...........................koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu se vypočte podle vzorce 0,92 + 6,60/507,00 = 0,933 K3...........................koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu podle vzorce 2,10/3,16+0,30 = 0,965 K4...........................koeficient vybavení stavby - 1 + (0,54 * n) = 1 + [0,54 * ( 1,852 * SUM Cpn + SUM Cpns - SUM Cpps - 1,852 * SUM Cpch)] = 1 + [0,54* ( 0,000 + 0,042 - 0,021 - 0,000)] = 1,011 plně odpovídá vybavení a stavu K5.......................... koeficient polohový podle přílohy č.14 = 1,050 Ki............................koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38 = 2,124 Základní cena upravená: 2.807,00*0,939*0,933*0,965*1,011*1,050*2,124= 5.350,72 Kč/m3 Výpočet ceny budovy: 4133,16 m3 * 5.350,72 Kč/m3 opotřebení – 56,62% Zjištěná cena objektu

2)

= = =

22.115.368,24 Kč -12.521.721,50 Kč 9.593.646,74 Kč

Budova autoservisu bez č.p. -§ 3

Základní cena budovy typu „F“

=

2.807,00 Kč/m3

Základní cena budovy uvedená v příloze č.2 se násobí koeficienty K1, K2, K3, K4, K5, Ki podle vzorce ZCU = ZC * K1 * K2 * K3 * K4 * K5 * Ki kde

10 ZCU.......................základní cena upravená ZC..........................základní cena podle přílohy č.2 = 2.807,00 Kč/m3 K1...........................koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4 = 0,939 K2...........................koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu se vypočte podle vzorce 0,92 + 6,60/841,79 = 0,928 K3...........................koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu podle vzorce 2,10/3,87+0,30 = 0,843 K4...........................koeficient vybavení stavby - 1 + (0,54 * n) = 1 + [0,54 * ( 1,852 * SUM Cpn + SUM Cpns - SUM Cpps - 1,852 * SUM Cpch)] = 1 + [0,54* ( 0,006 + 0,000 - 0,000 - 0,000)] = 1,003 plně odpovídá vybavení a stavu K5.......................... koeficient polohový podle přílohy č.14 = 1,050 Ki............................koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38 = 2,124 Základní cena upravená: 2.807,00*0,939*0,928*0,843*1,003*1,050*2,124= 4.612,41 Kč/m3 Výpočet ceny budovy: 6830,93 m3 * 4.612,41 Kč/m3 opotřebení – 56,62% Zjištěná cena objektu

3)

= = =

31.507.080,58 Kč -17.839.309,02 Kč 13.667.771,56 Kč

Budova prodejny bez č.p. -§ 3

Základní cena budovy typu „H“

=

2.669,00 Kč/m3

Základní cena budovy uvedená v příloze č.2 se násobí koeficienty K1, K2, K3, K4, K5, Ki podle vzorce ZCU = ZC * K1 * K2 * K3 * K4 * K5 * Ki kde ZCU.......................základní cena upravená ZC..........................základní cena podle přílohy č.2 = 2.669,00 Kč/m3 K1...........................koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4 = 0,939 K2...........................koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu se vypočte podle vzorce 0,92 + 6,60/389,20 = 0,937 K3...........................koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu podle vzorce 2,10/2,56+0,30 = 1,120 K4...........................koeficient vybavení stavby - 1 + (0,54 * n) = 1 + [0,54 * ( 1,852 * SUM Cpn + SUM Cpns - SUM Cpps - 1,852 * SUM Cpch)] = 1 + [0,54* ( 0,000 + 0,000 - 0,000 - 0,109)] = 0,941 plně odpovídá vybavení a stavu K5.......................... koeficient polohový podle přílohy č.14 = 1,050 Ki............................koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38 = 2,132

11 Základní cena upravená: 2.669,00*0,939*0,937*1,120*0,941*1,050*2,132= 5.540,36 Kč/m3 Výpočet ceny budovy: 1673,56 m3 * 5.540,36 Kč/m3 opotřebení – 34,15% Zjištěná cena objektu

= = =

9.272.123,88 Kč -3.166.430,31 Kč 6.105.693,57 Kč

Zjištěná cena nákladovým zůsobem za celý areál

=

29.367.111,87 Kč

III. OCENĚNÍ Výnosovým způsobem Kalkulace v cenové úrovni 2008 Celková výměra prostor k pronájmu činí 1673 m2 z toho: Kancelářská plocha – 493,00 m2 Skladovací plocha – 800,00 m2 Prodejní plocha – 265,00 m2 Provozní plocha - 115,00 m2 Dle zjištěných výší nájmů a dopočtených nájmů za 1 m2 podlahové plochy budou činit následující údaje: Kancelářská plocha 493,00 m2 * 1.000,-Kč/m2/rok = 493.000, -Kč 2 2 = 640.000, -Kč Skladovací plocha 800,00 m * 800,-Kč/m /rok Prodejní plocha 265,00 m2 * 1.200,-Kč/m2/rok = 318.000, -Kč 2 2 Provozní plocha 115,00 m * 900,-Kč/m /rok = 103.500, -Kč ---------------------------výnosy celkem 1.554.500,00 Kč Takto zjištěná cena se dále vypočte podle vzorce: CV = N/p * 100 CV = 1.554.500,00 - (1.554.500,00*0,4)-(6.078.199,05*0,05)/7 * 100 CV = 8.982.715,00 Kč

IV. OCENĚNÍ Kombinace nákladového a výnosového způsobu Příloha č. 17 cit.vyhl. Tabulka č.1 Označení skupiny C

Charakteristika skupin dle analýzy rozvoje nemovitosti Změny okolí a podmínek s dopadem na Rozvojové možnosti výnosnost nemovitosti nebo na její poptávku nemovitosti Bez zásadních změn-stabilizovaná oblast ano

12

Tabulka č.2 Kód skupiny

C

Výpočet ceny nemovitostí kombinací nákladového a výnosového způsobu CV ≤ CN CV > CN Pro stavby Pro soubor Pro budovy typu Pro ostatní staveb J a K a pro budovy soubor staveb CV + 0,15 R

Cena = 8.982.715,00 + 0,15 (8.982.715,00 - 29.367.111,87) Cena = 12.040.374,53 Kč

V. OCENĚNÍ – pozemků a věcného břemene 4) Pozemky dle § 28 odst.1,2 Zastavěná plocha základní cena pro obec Opava dle písm. e) ZC= 800,00 Kč/m2 Úprava ceny dle příl.č.21 Pol.č. 1.2.2 – výhodnost polohy pozemku Mezivýpočet: 800,00 * 1,50 = 1.200,00 Kč/m2 Pol.č.2.11 – možnost napojení na rozvod plynu

+ 50%

Σ ZCU - 1.200,00 * 1,10 * 2,124* 1,006 = 2.820,51 Kč/m2 Výpočet ceny zastavěné plochy: p.č. 862/3 570 m2 * 2.820,51 Kč/m2 = 1.607.690,70 Kč ZCU - 1.200,00 * 1,10 * 2,124* 1,006 = 2.820,51 Kč/m2 Výpočet ceny zastavěné plochy: p.č. 858/1 1308 m2 * 2.820,51 Kč/m2 = 3.689.227,08 Kč ZCU - 1.200,00 * 1,10 * 2,124* 1,006 = 2.820,51 Kč/m2 Výpočet ceny zastavěné plochy: p.č. 862/4 245 m2 * 2.820,51 Kč/m2 =

691.024,95 Kč

ZCU - 1.200,00 * 1,10 * 2,124* 1,006 = 2.820,51 Kč/m2 Výpočet ceny zastavěné plochy: p.č. 852/3 32 m2 * 2.820,51 Kč/m2 = Zastavěné pozemky celkem: 6.078.199,05 Kč

90.256,32 Kč

+10% -------+10%

13 dle § 28 odst.4 Zastavěná plocha základní cena pro obec Opava dle písm. e) ZC= 800,00 Kč/m2 Úprava ceny dle příl.č.21 Pol.č. 1.2.2 – výhodnost polohy pozemku Mezivýpočet: 800,00 * 1,50 = 1.200,00 Kč/m2 Pol.č.2.11 – možnost napojení na rozvod plynu Σ ZCU - 1.200,00 * 1,10 * 2,124* 1,006 * 0,50 = 1.410,26 Kč/m2 Výpočet ceny ostatní plochy: p.č. 839 114 m2 * 1.410,26 Kč/m2 p.č. 840 418 m2 * 1.410,26 Kč/m2 p.č. 852/1 325 m2 * 1.410,26 Kč/m2 p.č. 862/2 658 m2 * 1.410,26 Kč/m2 Ostatní plochy celkem

+ 50%

+10% -------+10%

= 160.769,64 Kč = 589.488,68 Kč = 458.334,50 Kč = 927.951,08 Kč --------------------------2.136.543,90 Kč

Pozemky celkem: 8.214.742,95 Kč

5) Věcné břemeno Věcné břemeno se týká užívání prostor prodejny OMV v objektu administrativy na pozemku p.č. 862/3 o výměře 150,00 m2. Výpočet: 150,00 m2 * 1.200,00 Kč/m2 * 5 let = 900.000,00 Kč

VI.

O C E N Ě N Í – obvyklá cena

Obchod s typem výše uvedeného majetku je v regionu bývalého okresu Opava v podprůměrném stádiu. Obchodovaná cena lze zjistit z realizovaných obchodů. Oceňovaný objekt vykazuje standardní údržbu. Pro kontrolu byly zjištěny tři podobné typy objektů v okrese Opava viz. tabulka: Okres

Obec

Typ reality

Opava Opava Opava

Opava Opava Opava

Administrativa Administrativa Obchod

Užit. plocha Za 1m2 užit. plochy 2 14.950.000,00 3300 m 4.530,30 Kč 2 6.000.000,00 490 m 12.244,89 Kč 11.300.000,00 963 m2 11.734,16 Kč

Cena

Průměrná užit.plocha: 1584,34 m2 Průměrná cena užit.pl.objektu: 9.503,11 Kč/m2 Užit.plocha oceňovaného areálu je 1673,00 m2 Z toho vychází obvyklá cena: 15.898.703,03 Kč

14 Po zvážení všech aspektů, silných a slabých stránek, příležitostí a hrozeb byla stanovena tržní hodnota majetku – firmy Troppau Invest Leasing, spol.s.r.o. včetně příslušenství a pozemků na částku 15.000.000,00 Kč

VII. REKAPITULACE A) Nákladové ceny včetně K p a včetně pozemků a věc.břemen e 1) Budova administrativy č.p. 2579 2) Budova servisu bez č.p. 3) Budova prodejny bez č.p. 4) Pozemky 5) Věcné břemeno Celkem

9651208,62 13749778,19 6142327,74 8214742,95 -900000,00 36.858.057,50 Kč

B) Výnosové ceny včetně pozemků a věc.břemene 1) Budovy 4) Pozemky 5) Věcné břemeno Celkem

8982715,00 8214742,95 -900000,00 16.297.457,95 Kč

C) Kombinace nákladové a výnosové ceny včetně pozemků a věc.břemene 1) Budovy 4) Pozemky 5) Věcné břemeno Celkem

12040374,53 8214742,95 -900000,00 19.355.117,48 Kč

D) Obvyklá cena 1)

Budovy včetně příslušenství a pozemků

Slovy: patnáctmilionů korun českých

V Lichnově 12.1.2009

15.000.000,00 Kč

30, Opava

Recommend Documents