Op kamers in. Nijmegen

Op kamers in

Nijmegen

3

Voorwoord Nijmegen is een van de leukste studentensteden van Nederland. Wij zijn er zeker van dat je het gedurende je studietijd enorm naar je zin zult hebben. Ruim veertigduizend hogeschool- en universiteitsstudenten studeren hier. Een groot deel van hen wil graag in Nijmegen wonen, maar het vinden van een geschikte kamer is elk jaar weer moeilijk. Bovendien verleidt de drukte op de kamermarkt sommige verhuurders ertoe het niet zo nauw te nemen met de regels over huurprijzen en onderhoud. Ten slotte zijn er ook bepaalde regels over het verlaten van je kamer. Kortom, er is veel waar je op moet letten bij het zoeken, vinden en houden van een kamer. Dit boekje wil je daarover informeren. Dit boekje wordt uitgegeven door Studentenvakbond AKKU. AKKU Rechtswinkel is de juridische hulpdienst van Studentenvakbond AKKU. Enthousiaste studenten staan voor je klaar om je gratis te helpen met al je vragen over huurrecht, studiefinanciering, onderwijs en alle andere onderwerpen.

Studentenvakbond AKKU

Colofon

Naast de ingang van de fietsenstalling onder het Radboud Sportcentrum vind je het kantoor van AKKU.

Uitgave Studentenvakbond AKKU

Heyendaalseweg 141 N -1.380 6525 AJ Nijmegen

Disclaimer Op kamers in Nijmegen is met de uiterste zorg en nauwkeurigheid samengesteld. Juistheid en volledigheid van de opgenomen informatie kan echter niet worden gegarandeerd. Studentenvakbond AKKU, redactieleden, bij naam genoemde personen en adverterende partijen aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid.

Spreekuur rechtswinkel De rechtswinkel is voor gratis juridisch advies geopend op dinsdag van 11.00 tot 13.30 uur.

Redactie J.C. Bakker en P. Eymaal Coverontwerp Michelle Everard Lay-out J Ontwerp Copyright 2015

5

Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1 | Hoe zoek ik een kamer?

Voorwoord 3 Studentenvakbond AKKU 3 Colofon 3

Omdat in een stad als Nijmegen weinig kamers beschikbaar zijn (zeker aan het begin van het studiejaar) is het moeilijk om een kamer te vinden. Het is daarom onrealistisch om te denken dat je eerste kamer meteen geweldig is en je er de rest van je studie blijft wonen. Je kunt beter eerst genoegen nemen met een iets mindere kamer dan je gehoopt had. Zoeken gaat immers een stuk gemakkelijker als je in de stad zelf woont. Soms kunnen familie, vrienden of kennissen uitkomst bieden wat betreft (tijdelijk) onderdak. Een grote groep studenten is aan het begin van het jaar opzoek naar een kamer. Het grootste gedeelte vindt een kamer voor het einde van het eerste collegejaar.

Hoofdstuk 1 | Hoe zoek ik een kamer? Vroeg op zoek Soorten woonvormen

5 5 5

Hoofdstuk 2 | Op zoek naar een kamer 10 SSHN 10 Internet 12 Social media 14 Bemiddelingsbureaus 14 Hoofdstuk 3 | Woning gevonden! Wat nu? 17 Inschrijven bij de gemeente 17 Aanvragen Huurtoeslag 17 Huurovereenkomst 17 Voorbeeld van een huurcontract 19 Opnamestaat 23 Borg 23 Hoofdstuk 4 | Rechten en plichten 24 Maximale kale huurprijs 24 Puntensysteem 25 Huurverlaging 28 Servicekosten 29 Allin-huurprijs 29 Huurverhoging 30 Achterstallig onderhoud 31 Bescherming bij huuropzegging 32 Ontbinding 34 Bemiddelingskosten 34 Hoofdstuk 5 | Contactgegevens 36

Vroeg op zoek

Hoe eerder je begint met zoeken, des te meer kans je hebt om aan het begin van het jaar een kamer te hebben. Je zult echter wel werk moeten verzetten om een kamer te vinden, maar uiteindelijk is het de moeite waard. Er zijn verschillende manieren om een kamer te vinden. Je kunt proberen via familie, vrienden of kennissen een kamer te vinden. Laat ze weten dat je in Nijmegen gaat studeren en dat je daar een kamer zoekt. In hoofdstuk 2 vind je meer informatie over het zoeken zelf.

Soorten woonvormen

Er zijn verschillende soorten kamers te onderscheiden: • Kamers in studentenhuizen; • Woonruimten van de SSHN (studentenhuisvester in Nijmegen); • Kamers bij particulieren in huis; • Zelfstandige woningen; • Woning delen; • Leegstandswet; • Antikraak en kraak. Alle hebben hun voor- en nadelen. Hierna zullen ze stuk voor stuk besproken worden.

4

7

Kamers in studentenhuizen

Een kamer in een studentenhuis is wat de meesten zich voorstellen bij een ‘studentenkamer’. Je deelt met meerdere studenten een huis waarvan de eigenaar ergens anders woont. Studentenhuizen zijn erg divers; het is moeilijk om algemene lijnen te trekken. Bijna altijd moet je de wasgelegenheid en de keuken delen met anderen, maar dat verschilt per situatie. ++ ++ ₋₋ ₋₋

(Veel) contact met medestudenten. Een hoge mate van vrijheid. De prijzen kunnen hoog zijn. De huizen zijn vaak wat ouder en minder goed onderhouden.

Woonruimten van de SSHN

De Stichting Studentenhuisvesting Nijmegen is met 6500 wooneenheden veruit de grootste verhuurder van studentenkamers in Nijmegen. De kamers zijn te vinden in verschillende complexen verspreid over de stad. Als eerstejaarsstudent zul je voornamelijk te maken krijgen met de complexen Hoogeveldt, Vossenveld, Galgenveld en Leeuwenstein. Je woont in Hoogeveldt en Vossenveld met vijf tot zestien studenten samen op een gang. Veel voorzieningen worden door de SSHN geregeld. Zie voor meer informatie over de SSHN hoofdstuk 2. ++ ++ ++ ₋₋

Veel contact met medestudenten. Geen omkijken naar allerlei praktische zaken. Een gunstige prijs gezien het gebodene. Wachtlijsten.

Kamers bij particulieren in huis

Sommige particulieren verhuren een kamer in hun eigen huis; dit wordt ook wel hospitaverhuur genoemd. Hoewel veel studenten zich niet in deze woonvorm thuis voelen, zijn er bepaalde situaties waarin het gunstig kan zijn. Bovendien maak je door de geringere populariteit hier vaak iets meer kans op een kamer. Een groot nadeel is echter dat je in een hospitakamer minder huurbescherming geniet. De verhuurder kan je in de eerste negen maanden dat je er woont zonder opgave van reden uit huis zetten. Wel moet 6

de verhuurder een opzegtermijn van drie maanden in acht nemen. ++ ₋₋ ₋₋ ₋₋

De hospita regelt vaak veel praktische zaken. In een hospitakamer heb je minder huurbescherming (zie hoofdstuk 4). Het moet klikken met de hospita. Je hebt veel minder contact met je medestudenten.

Zelfstandige woningen

Een zelfstandige woning deel je niet met anderen. Je hebt een eigen voordeur, keuken, badkamer en toilet. Meestal is dit niet de aangewezen woonvorm voor eerstejaars, omdat je geen medebewoners hebt om te leren kennen en je wegwijs te maken in het studentenleven. Met name ouderejaars vinden het ideaal om zelfstandig te wonen. Het is echter vaak nog veel moeilijker om een zelfstandige woning te vinden dan een kamer. Er zijn lange wachtlijsten en de huurprijs ligt hoger dan bij kamers. Wel kun je onder bepaalde voorwaarden Huurtoeslag ontvangen van de Belastingdienst, zodat je effectief minder huur betaalt. Kijk voor meer informatie over Huurtoeslag op de site van de Belastingdienst. ++ Je hebt alle vrijheid. ++ In de sociale sector (vaak via een woningbouwvereniging) heb je veel huis voor je geld. ₋₋ Lange wachttijden. ₋₋ Alle praktische zaken moet je zelf opknappen. ₋₋ Meestal geen contact met medestudenten in huis.

Woning delen

Om kosten te drukken en je kansen te vergroten kun je ook met een aantal andere woningzoekenden besluiten om een woning te delen. Met een paar anderen huur je dan een woning. De kamers en de totale huurprijs verdeel je onderling. ++ Kan kwalitatief goede woonruimte opleveren. ++ Kan relatief goedkoop uitvallen. ++ Samenwonen met vrienden of kennissen.

9

₋₋ ₋₋

Lang niet iedere verhuurder zit op studenten te wachten. Een ieder is verantwoordelijk voor het geheel: als bewoner 1 zijn huurprijs niet betaalt, kunnen de overige bewoners voor de kosten opdraaien.

Leegstandwet

Het is mogelijk om woonruimte te huren die beschikbaar is volgens de regels van de Leegstandwet. De verhuurder kan bijvoorbeeld tijdelijk willen verhuren in afwachting van de verkoop van het pand. Voor deze vorm van verhuur moet een vergunning worden afgegeven door de gemeente (zonder vergunning is sprake van een reguliere huurovereenkomst). Het gevolg van dergelijke verhuur is dat minder huurbeschermingsbepalingen van toepassing zijn. De verhuurder moet bij opzegging een termijn hanteren van minimaal drie maanden. Ook moet de overeenkomst zijn aangegaan voor een minimale duur van een half jaar. ++ Geschikt als overbrugging naar definitieve woonruimte ++ Kan kwalitatief goede woonruimte opleveren ₋₋ Weinig huurbescherming: na een half jaar mag de verhuurder de huur opzeggen zonder reden met inachtneming van een termijn van drie maanden

Antikraak

Antikraak is een manier om goedkoop te wonen. Panden die gesloopt gaan worden of tijdelijk leeg staan worden dan ‘in bruikleen gegeven’ via een antikraakbureau, om zo krakers geen kans te geven. De bewoners betalen een bedrag per maand. Dit is geen huur, maar een onkostenvergoeding voor gas, water, licht en geleverde diensten. Omdat het geen huurovereenkomst betreft, is er van huurbescherming geen sprake. Je kunt ieder moment op straat gezet worden (vaak is de opzegtermijn twee weken). ++ ++ ₋₋ ₋₋

8

Lage prijs. Relatief grote woonruimte. Weinig duidelijkheid over je rechten, weinig zekerheden. Vaak slechte voorzieningen.

Kraken

Ondanks het heersende kamertekort staan er veel panden leeg. Veelal zijn dit panden die genomineerd staan om gesloopt te worden of etages boven winkels waarvan de eigenaar om diverse redenen niet de moeite neemt om ze te verhuren. Sinds 1 oktober 2010 is het in Nederland strafbaar om een gebouw te kraken. Dit wil echter niet zeggen dat het niet meer mogelijk is om te kraken. Om de risico’s en je kansen te bespreken is het mogelijk om met vrijwilligers van een kraakspreekuur (KSU) te praten. ++ ₋₋ ₋₋ ₋₋

Goedkoop. Tijdelijke aard. Geen rechtsbescherming. Er is een algeheel verbod op kraken, na een wetswijziging is dit zelfs een misdrijf geworden.

11

Hoofdstuk 2 | Op zoek naar een kamer Voordat je je zoektocht start, is het verstandig om te inventariseren welke (realistische) eisen je aan een kamer stelt. Hoe groot moet de kamer minimaal zijn? Vind je het belangrijk om een eigen wasbak te hebben? Moet de kamer op tien minuten fietsafstand van de onderwijsinstelling en/of het centrum zijn? Met hoeveel mensen ben je bereid de voorzieningen in de woning te delen? Het antwoord op dit soort vragen helpt je in je zoektocht. De eerste woning die je vindt is waarschijnlijk niet perfect. Bedenk dat je vanuit je eerste, niet-perfecte woning ook verder kunt zoeken naar een betere woning. In studentenhuizen begint de nieuwe bewoner vaak in de kleinste kamer, maar meestal kan snel worden doorgeschoven. Er zijn verschillende manieren om een kamer te zoeken: • Via de SSHN; • Via internet; • Via social media; • Via een bemiddelingsbureau; • Via advertenties.

Tip Schrijf je zo snel mogelijk in bij Entree; dit is het samenwerkingsverband tussen woningcorporaties in de regio Arnhem en Nijmegen. Zo kun je alvast de nodige wachttijd opbouwen voor een woning na je studententijd.

Hierna zullen de voor- en nadelen van deze verschillende manieren besproken worden. Daarbij worden wat voorbeelden van kamerbureaus genoemd. Op de website www.opkamersinnijmegen.nl staan extra tips voor het vinden van een kamer en tips voor het hospiteren.

SSHN

De SSHN, de studentenhuisvester in Nijmegen, heeft vierentwintig wooncomplexen met in totaal 6500 wooneenheden voor studenten. Als je je inschrijft (€ 20,-), kun je zelf op de vrijkomende kamers reageren. Het is verstandig om je zo vroeg mogelijk in te schrijven (dit kan vanaf 1 november voorafgaand je eerste studiejaar), want de opgebouwde wachttijd kan je goed van pas komen. Inschrijven kan via de website: www.sshn.nl.

10

De SSHN heeft complexen waar eerstejaars studenten voorrang hebben. In deze zogenaamde instroomcomplexen (Hoogeveldt, Vossenveld, Galgenveld en Leeuwenstein) worden alle vrijgekomen kamers verhuurd aan eerstejaars studenten. De kamer wordt toegewezen aan de kandidaat met de langste inschrijftijd. Eerstejaars studenten hebben vanaf 1 juli voorafgaand aan het eerste studiejaar voorrang bij de instroomcomplexen. Tot 31 december van het eerste studiejaar wordt rekening gehouden met je reisurgentie (zie kader). Reisurgentie Wanneer je reistijd van het dichtstbijzijnde station in je woonplaats naar station Nijmegen langer dan twee uur is, kom je in aanmerking voor reisurgentie. De reistijd van en naar stations wordt niet meegerekend. Voor actuele informatie kun je altijd op de website van de SSHN kijken: www.sshn.nl Commissie van Toewijzing Ook kun je een schriftelijk verzoek indienen bij de Commissie van Toewijzing, als je vindt dat er gegronde persoonlijke redenen zijn waarom je zeer urgent woonruimte nodig hebt. De commissie bestaat uit drie studenten. Het secretariaat wordt door het bureau van de SSHN vervuld. De situatie wordt per kandidaat bekeken, waarna een beslissing wordt genomen. Het is belangrijk dat je een duidelijke omschrijving geeft van de redenen waarom je denkt urgentie te verdienen.

Ook kun je in aanmerking komen voor een woning in een zogenaamd doorstroomcomplex. Doorstroomcomplexen hebben doorgaans zelfstandige woonruimte en meer comfort en luxe. Zelfstandige woonruimtes hebben een eigen toilet, douche en keuken. De wachttijd is voor deze woningen is wel langer en de huurprijs ligt hoger. De woning wordt toegewezen aan de persoon met de langste inschrijftijd. Iedere week wordt via de website van de SSHN bekend gemaakt welke kamers vrijkomen. Per week mag je twee keer reageren. Je kunt op donderdag

13

vanaf 12:00 uur reageren op het nieuwe woningaanbod; je reactie moet binnen zijn voor dinsdag 12:00 uur. Uiterlijk op woensdag wordt de uitslag vervolgens op de website van de SSHN bekendgemaakt. Ook kun je inloggen op ‘Mijn SSHN’ en kijken op welke plaats je bent geëindigd! Op de website van de SSHN vind je ook particuliere kameradressen. Jaarlijks vinden een paar honderd studenten op deze manier een kamer in de particuliere sector.

024 359 49 23

www.sshn.nl de studentenhuisvester in Nijmegen en Arnhem

Op kamers? Natuurlijk bij de SSHN! Internet

Op verschillende internetsites worden studentenkamers aangeboden. Vaak kun je zelf een profiel aanmaken en reageren op aangeboden kamers of zelf een oproepje plaatsen voor een kamer. Voorbeelden van websites: • www.kamernet.nl - Kamernet is een bekende aanbieder. Om op kamers te reageren moet je reactietegoed van €19,- kopen dat vijftien dagen geldig blijft. Je kunt een gratis e-mail ontvangen als er kamers vrijkomen. • www.kamer.nl - Deze website heeft ook een groot aanbod aan kamers. Je kunt onbeperkt reageren op alle kamers vanaf €9,32 per maand. 12

Onder voorwaarden geldt een ‘kamergarantie’: vind je binnen zes maanden geen kamer, dan kun je restitutie van je inschrijfgeld vragen. • www.kamertje.nl - Je kunt onbeperkt reageren op alle kamers voor €19,95 per maand. Je kunt een gratis e-mail ontvangen als er kamers vrijkomen. • www.directwonen.nl - Via deze site kun je veel beschikbare woonruimte vinden. Inschrijving en reageren op aanbod is gratis, maar het kan zijn dat je kosten moet betalen aan een adverteerder zodra je een huurovereenkomst definitief afsluit. ++ Het is makkelijk. ++ Het plaatsen van een oproepje is bijna altijd gratis. ++ De meeste sites hebben een e-mailservice om je op de hoogte te houden van nieuwe kamers. ₋₋ Vaak kost het geld om te reageren op een kamer. ₋₋ Omdat het makkelijk is, ben je vaak niet de enige die wordt uitgenodigd een beetje doorzettingsvermogen is dus wel nodig. ₋₋ Advertentiesites bieden geen garantie voor eerlijke verhuur. Hospiteren Als een kamer vrijkomt in een studentenwoning organiseren de bewoners vaak een kijkavond, waarbij meerdere kandidaat-huurders worden uitgenodigd. Uiteindelijk bepalen de bewoners wie de kamer mag betrekken. Wanneer je wordt uitgenodigd voor de kijkavond om te hospiteren, is het dus verstandig om jezelf aan te prijzen als de ideale kandidaat. Hier volgen wat tips: • Stel zelf ook wat vragen. Een wederzijds gesprek is beter dan een ‘verhoor’ en bovendien toon je je interesse. • Overdrijven mag, maar blijf wel jezelf. Schrik niet van gekke of bizarre vragen; verzin eventueel een origineel antwoord! • Mocht je worden afgewezen, vraag dan naar de reden. Houd moed, volgende keer beter! Kijk op www.opkamersinnijmegen.nl voor meer tips!

15

Social media

Via social media zoals Facebook en Twitter kun je aan de wereld laten weten op zoek te zijn naar een kamer. Ook kun je natuurlijk zelf het woningaanbod in de gaten houden! Je kunt bijvoorbeeld lid worden van de Facebookgroepen ‘Kamersite, voor het gratis posten en reageren op kamers’ en ‘Kamer Te Huur In Nijmegen’. ++ Het gebruik van social media is gratis. ₋₋ Je bent niet de enige; het bereik niet moet worden overschat.

Bemiddelingsbureaus

In Nijmegen is er een aantal commerciële kamerbemiddelingsbureaus. Bij een dergelijk bureau wordt er voor je bemiddeld met een verhuurder. Hiervoor betaal je een vergoeding aan het bemiddelingsbureau. ++ ++ ₋₋ ₋₋

Er wordt voor je gezocht. Over het algemeen binnen vind je vlug een woning. Hoge bemiddelingskosten. Bureaus richten zich vaak op de wat hogere prijsklasse en zelfstandige woningen. Dat is voor een eerstejaarsstudent vaak niet ideaal. Bureaus bieden geen garantie voor eerlijke verhuur.

₋₋

Hierna worden kort wat voor- en nadelen van verschillende bemiddelingsbureaus besproken.

Let op! Bemiddelingsbureaus vragen vaak bemiddelingskosten of administratiekosten. Meestal zijn deze kosten gelijkgesteld aan de maandhuur vermeerderd met btw. Deze kosten worden lang niet altijd terecht in rekening gebracht. Als woningzoekende heb je weinig keus: als je niet betaald, krijg je geen huurcontract. In hoofdstuk 4 wordt hier meer over verteld.

14

Kamerbeheerservice (KBS) ++ Deze kamerbeheerder bemiddelt tussen partijen en beheert daarnaast diverse kamers. ++ Inschrijving is gratis. • KBS organiseert bezichtigingen met maximaal zes personen. ₋₋ Je moet regelmatig bellen met het kantoor. ₋₋ Bij het definitief afsluiten van een huurovereenkomst betaal je €120,-. Rots-Vast ++ Wanneer een woning vrijkomt, ontvang je een e-mail. ++ Je kunt je gratis inschrijven. ₋₋ Je betaalt dossier- en administratiekosten waarvan de hoogte van tevoren niet vaststaat. Deze kosten kunnen hoog uitvallen. Wibeco In het Albertinumklooster aan de Heyendaalseweg worden kamers verhuurd door Wibeco. Ook worden andere wooneenheden verhuurd door Wibeco. ++ Geen contracts- of bemiddelingskosten. ₋₋ De inschrijving kost €27,50 per jaar. Woonburo Woonburo biedt kamers aan, maar ook veel etages en zelfstandige woningen. ++ Geen inschrijfkosten. ₋₋ Hoge kosten bij het sluiten van een huurovereenkomst: Naast €75,- aan contractskosten, betaal je €275,- bemiddelingskosten voor een kamer, €550,- voor een etage en €700,- voor een appartement, alles zonder BTW.

Advertenties

Je kunt zoeken naar advertenties in regionale en huis-aan-huis-bladen (De Gelderlander of De Brug). Hierin kun je ook zelf een advertentie plaatsen. ++ Je hebt zelf in de hand waar je op reageert. ₋₋ Vaak alleen hospita’s.

17

Briefjes ophangen in supermarkten (voor hospita’s), cafés of op de universiteit (voor studentenhuizen) kan ook goed werken. Zorg ervoor dat je briefje opvalt, want je bent niet de enige. ++ Mensen die je vragen zijn echt in je geïnteresseerd, anders bellen ze je namelijk niet. ₋₋ Kost veel tijd in verhouding met het resultaat (je moet vaak nieuwe briefjes ophangen omdat er al snel iets over je briefje hangt).

Let op! Het vinden van een woning via een advertentiesite of met behulp van een woningbemiddelingsbureau biedt geen enkele garantie voor een juiste huurprijs of een huurovereenkomst die aan de wettelijke regels voldoet. Sterker nog, in de praktijk blijkt vaak dat het aanbod niet voldoet aan de wettelijke regels. In hoofdstuk 4 vind je meer informatie over je rechten en plichten. Laat je dus niet misleiden door het feit dat een professioneel ogende partij betrokken is bij de totstandkoming van een huurovereenkomst.

Hoofdstuk 3 | Woning gevonden! Wat nu? Inschrijven bij de gemeente

Als eerste moet je je bij het gemeentehuis inschrijven op je nieuwe adres (doe dit binnen vijf werkdagen om hoge boetes te voorkomen!).

Aanvragen Huurtoeslag

Bij de Belastingdienst kun je Huurtoeslag aanvragen. Daar heb je bij de huur van onzelfstandige woonruimte meestal geen recht op, maar wel bij de huur van zelfstandige woonruimte waarbij rekenhuur niet hoger mag liggen dan €710,68 (prijspeil juli 2015). De rekenhuur bestaat uit de kale huurprijs, vermeerderd met ‘servicekosten’, waaronder de Belastingdienst verstaat: • Schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimten; • Energiekosten voor gemeenschappelijke ruimten; • Huismeesterkosten; • Kosten voor dienst- en recreatieruimten. Het maximum van die ‘servicekosten’ is €48,- in totaal, met een submaximum van €12,- per rubriek. Vergeet niet tijdig je Huurtoeslag aan te vragen! Het kan je veel geld schelen.

Huurovereenkomst

Het is verstandig om de afspraken met je verhuurder schriftelijk vast te leggen in een huurovereenkomst. Als je een probleem hebt, kun je hierop terugvallen. Ook een mondelinge overeenkomst is rechtsgeldig, maar zorg dan wel dat je dit kunt bewijzen met getuigen (het liefst geen familie aangezien dit minder geloofwaardig is) en betalingsbewijzen (kwitanties of bankafschriften). Je kunt het beste gebruik maken van een modelhuurcontract. Een voorbeeld vind je op bladzijde 20 en verder. Lees het contract altijd kritisch door voordat je het ondertekent. Bij vragen of onduidelijkheden kun je contact opnemen met de verhuurder of kun je langskomen bij AKKU Rechtswinkel. Je moet je vooral niet gedwongen voelen om het contract meteen te tekenen. Als je het papier tekent, geef je aan 16

19

dat je akkoord gaat met de voorgestelde huurovereenkomst. Indien je een huurcontract voor bepaalde tijd (van bijvoorbeeld een jaar) krijgt aangeboden, dan betekent dit niet dat je na verloop van die bepaalde tijd de woning moet verlaten. De huurovereenkomst loopt automatisch door na het verstrijken van de bepaalde tijd. Het gaat dus eigenlijk om een minimumhuurtermijn. De verhuurder heeft na verloop van die termijn nog steeds een geldige reden voor opzegging nodig! De bepaalde tijd betekent alleen maar dat de huur niet eenzijdig kan worden opgezegd voor de afgesproken datum. Met wederzijds goedvinden kan wel een beëindiging worden afgesproken. Let op: als je akkoord gaat met een bepaalde tijd, kun je dus ook zelf niet voor die tijd opzeggen! Als je niet tevreden bent over je kamer, zul je dus wel tot het einde van de periode moeten betalen. Het is overigens niet ongebruikelijk om een minimale huurperiode af te spreken. Soms vragen verhuurders een vergoeding voor een contract. Je moet dan een bedrag betalen voordat je het contract kunt tekenen. Dit mag alleen onder bepaalde voorwaarden. Contractskosten mogen alleen berekend worden wanneer de verhuurder aannemelijk kan maken dat hij de kosten daadwerkelijk heeft gemaakt. Er moet een reële tegenprestatie worden geleverd voor je betaling. Het is soms moeilijk aan te tonen of kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. Het is uiteindelijk aan de rechter om te bepalen of de kosten redelijk zijn. Probeer echter eerst in overleg tot een oplossing te komen. Het is namelijk kostbaar om dit voor te leggen aan de rechter. Contractskosten zijn overigens niet gelijk aan bemiddelingskosten. Als je twijfelt aan een bedrag dat in rekening wordt gebracht, spreek dit dan uit en neem eventueel contact op met AKKU Rechtswinkel. Sleutelgeld is een bedrag dat de verhuurder aan de nieuwe huurder vraagt als voorwaarde voor de totstandkoming van de huurovereenkomst of voor het in ontvangst nemen van de sleutel. De verhuurder mag dit niet vragen. Er wordt namelijk geen reële tegenprestatie geleverd voor je betaling. Betaald sleutelgeld kun je terugvorderen.

18

Het houden van huisdieren kun je het beste van tevoren bespreken. Dat geldt ook voor het maken van muziek. Soms zijn er nadere voorwaarden vastgelegd in huisregels.

Voorbeeld van een huurcontract

Als je een geschikte kamer hebt gevonden, dan is het zeer verstandig om bepaalde afspraken op papier te zetten in de vorm van een huurovereenkomst. Hierin komen de belangrijkste afspraken te staan tussen jou en je verhuurder. Dit houdt in dat jij je kunt beroepen op de afspraken die je op papier gezet hebt. Dit kan de verhuurder natuurlijk ook, dus denk goed na voor je tekent! Uiteraard kunnen afspraken die tegen de wet ingaan, zoals een te hoge huurprijs, nadat je het contract hebt ondertekend nog aangevochten worden. In sommige gevallen is zelfs restitutie mogelijk. Een huurovereenkomst is in de regel vormvrij; dit betekent dat je ook een huurovereenkomst mondeling kunt sluiten. Toch raden we je aan om afspraken over de huur, huisdieren, rusttijden en beëindiging van de overeenkomst op papier te zetten. Dit is een kleine moeite, maar kan in geval van problemen erg verhelderend werken. Op de volgende bladzijden vind je een voorbeeld van een huurcontract. Je mag zoveel afspraken in het contract vermelden als je maar wilt, maar een beknopt huurcontract is wel het duidelijkst. Vergeet niet om twee exemplaren te tekenen, zet aan de onderkant van iedere pagina van het contract een paraaf of handtekening en zorg ervoor dat je verhuurder dit ook doet. Op de laatste pagina zet je de datum en de handtekeningen van jou en de verhuurder. Bewaar vervolgens je huurcontract goed, maak er desnoods een kopie van, zodat je zeker nog een exemplaar hebt.

21

Huurcontract Partijen [naam verhuurder] + [adres, postcode en woonplaats] en [naam huurder] + [adres, postcode en woonplaats] komen het volgende overeen: A. DE WOONRUIMTE Art. 1 Lid 1: De verhuurder verhuurt met ingang van [datum] de kamer met nummer [kamernummer] gelegen aan [adres, postcode en plaats]. Lid 2: Deze kamer(s) wordt/worden gebruikt als woonruimte voor max. [aantal] persoon/personen. Indien gebruik door meer personen is toegestaan, wordt degene die met de huurder een gemeenschappelijke huishouding voert en in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, aangemerkt als medehuurder. Lid 3: Verhuurder verleent medegebruik/gebruik van: bijvoorbeeld wasmachine, keukeuken, schuur, fietsenberging. Art. 2 Deze overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. Alternatief: deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd van één jaar. B. DE HUURPRIJS EN DE OVERIGE KOSTEN Art. 3 De kale huurprijs bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst: [€ bedrag] per maand. Art. 4 Lid 1: De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten is begroot op: [€ bedrag] per maand en wordt maandelijks bij wijze van voorschot voldaan. Lid 2: De bijkomende leveringen en diensten zijn: bijvoorbeeld gas, water en licht, tv en internet, afschrijvingskosten witgoed. Art. 5 De voorschotbedragen worden tenminste één keer per jaar verrekend aan de hand van een gespecificeerde schriftelijke afrekening van de bijkomende kosten, opgesteld door de verhuurder. Overschotten betaalt de verhuurder terug, tekorten moeten door de huurder worden bijbetaald. Deze verrekening geschiedt binnen twaalf maanden na afloop van het jaar waarop de afrekening betrekking heeft geschieden. [Paraaf verhuurder] [Paraaf huurder]

Art. 6 De huurprijs wordt maandelijks voor de eerste van de betreffende maand voldaan. Betaling geschiedt: bijvoorbeeld contant met kwitantie, bankgiro of incasso. C. DE ONDERHOUDSVERPLICHTINGEN Art. 7 De verhuurder zal alle zichtbare en onzichtbare gebreken die het gebruik van het gehuurde verhinderen of ernstig belemmeren, opheffen. De verhuurder zal gedurende de huurtijd al het noodzakelijke onderhoud plegen, tenzij dit onderhoud volgens deze overeenkomst ten laste van de huurder komt. De verhuurder is aansprakelijk voor de schade die deze gebreken veroorzaken. Huurder en verhuurder stellen gezamenlijk bij aanvang van de overeenkomst een opnamestaat vast, omvattende een nauwkeurige omschrijving van de staat van onderhoud van het gehuurde. Art. 8 De volgende onderhoudverplichtingen m.b.t. de kamer komen ten laste van de huurder: Je kunt hier het best verwijzen naar het ‘Besluit kleine herstellingen’. De minister stelt jaarlijks deze lijst samen met de meest voorkomende handelingen, zoals het vervangen van een gloeilampje, het schilderen van de binnenkant van de kamer etc. Ga voor meer informatie over dit besluit even langs AKKU of kijk op www.overheid.nl. Art. 9 De huurder is verplicht de schade te vergoeden of te herstellen die hij of iemand voor wie hij aansprakelijk is heeft veroorzaakt. D. OVERIGE RECHTEN EN VERPLICHTINGEN Art. 10 De verhuurder is verplicht het gehuurde op de daartoe overeengekomen datum schoon aan de huurder ter beschikking te stellen en aan de huurder de sleutels te overhandigen. Art. 11 De huurder verplicht zich verhuurder, medebewoners en omwonenden geen hinder of overlast te bezorgen. Art. 12 Verhuurder verplicht zich de huurder geen hinder of last te bezorgen. Verhuurder zal de privacy van de huurder respecteren en de kamer(s) slechts betreden na afspraak met de huurder(s).

[Paraaf verhuurder] [Paraaf huurder]

23

Art. 13 Het recht van gebruik van de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen komt toe aan de huurder en diens medebewoners, tenzij dit in artikel 1 anders is overeengekomen. Art. 14 De huurder mag het gehuurde naar eigen inzicht inrichten. In principe mag je zelf bepalen of je gaat schilderen, maar houd er rekening mee dat je het gehuurde na afloop van de huur weer schoon moet opleveren. Art. 15 De huurder heeft het recht bezoek in het gehuurde te ontvangen en te laten overnachten. Dit mag echter niet het karakter van permanente medebewoning krijgen. Art. 16 De borg is gelijk aan één maand kale huur en servicekosten. E. HET EINDE VAN DE HUUROVEREENKOMST Art. 17 De opzegtermijn voor de verhuurder is drie maanden en wordt verlengd met een maand voor ieder jaar dat de huurder ononderbroken heeft gehuurd, tot een maximum van zes maanden. Een huuropzegging geschiedt bij aangetekende brief en in de huuropzegging moet de reden vanopzegging vermeld zijn. De verhuurder kan slechts rechtsgeldig opzeggen op grond van de in de wet vermelde redenen. (zie voor meer uitleg over huurbescherming hoofdstuk 4). Art. 18 De opzegtermijn voor de huurder is één maand. Art. 19 De huurovereenkomst kan met wederzijds goedvinden van huurder en verhuurder, nadat de huur is ingegaan, op elk moment worden beëindigd. Art. 20 Bij het einde van de huurovereenkomst levert de huurder het gehuurde op in de staat waarin het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst is ontvangen. De huurder zal op de dag van ontruiming de sleutels aan de verhuurder overhandigen. Aldus in tweevoud opgemaakt op [datum] te [plaats]. (Vergeet de handtekeningen niet!) Bij dit contract is een opnamestaat gevoegd.

22

Opnamestaat

Op het moment dat je de woning betrekt, kun je samen met de verhuurder een opnamestaat maken en die aan het huurcontract verbinden. In de opnamestaat wordt duidelijk omschreven hoe de woning er op dat moment uitziet. Reeds bestaande schade of gebruikssporen worden bijvoorbeeld genoteerd. Ook foto’s kunnen bijdragen aan het maken van een goede opnamestaat! Wordt er geen opnamestaat gemaakt, dan bepaalt de wet dat de woning wordt vermoed te zijn ontvangen in de staat waarin ze wordt opgeleverd. Anders gezegd: als er geen opnamestaat is, moet de verhuurder zien te bewijzen dat jij bepaalde schade aan de woning hebt toegebracht. Het is daarmede zijn verantwoordelijkheid om een opnamestaat bij het contract te voegen. Wel kan een degelijke opnamestaat een vervelende discussie en gedoe achteraf voorkomen, zeker ten aanzien van eventueel betaalde borg.

Borg

De verhuurder verlangt vaak een bedrag dat correspondeert met een of twee maanden huur aan borg. Deze borg krijg je normaal gesproken terug aan het einde van de huurrelatie, mits je je aan de afspraken uit het huurcontract hebt gehouden. De borg kan bijvoorbeeld worden ingehouden als je de woning in slechtere staat hebt opgeleverd dan in de opnamestaat is beschreven. Slijtagesporen van dagelijks gebruik zijn toegestaan, tenzij je met de verhuurder bent overeengekomen dat je de woning in geverfde nieuwstaat achterlaat. Het is niet toegestaan om je borg met de laatste maand huur te verrekenen. Dan zou de borgstelling immers geen zin hebben. Twijfel je of de verhuurder met recht je borg inhoudt? Vraag dan AKKU Rechtswinkel om advies.

25

Hoofdstuk 4 | Rechten en plichten

Puntensysteem

Als je in een kamer woont, heb je een overeenkomst gesloten met je verhuurder. Zoals je in het vorige hoofdstuk hebt kunnen lezen zijn in deze overeenkomst de rechten en plichten van de huurder en verhuurder vastgesteld.

1. Oppervlakte Alleen de oppervlakte waarvan de hoogte tot het plafond minstens 1,5 meter bedraagt, telt mee. De oppervlakte moet bij 0,5 m² of meer naar boven worden afgerond, bij minder dan 0,5 m² naar beneden.

In de wet is het een en ander geregeld over huur van woonruimte, bijvoorbeeld om huurders te beschermen tegen te hoge huurprijzen en opzeggingen. De Huurcommissie oordeelt over geschillen aangaande de huur. Stichting Huurteams Nijmegen kan je adviseren over je rechten, bemiddelen tussen huurder en verhuurder of je bijstaan in een procedure bij de Huurcommissie.

Maximale kale huurprijs

De huurprijs bestaat normaliter uit een kale huurprijs en een servicekostencomponent (waaronder bijvoorbeeld gas, water, licht, tv en internet kunnen vallen). De kale huurprijs is - in beginsel - aan een wettelijk maximum gebonden, welk maximum gebaseerd wordt op een puntensysteem waaraan een bedrag is gekoppeld (het zogenaamde woningwaarderingsstelsel). Voor de aanwezige voorzieningen in de woonruimte (bijvoorbeeld grootte, wasgelegenheid, verwarming) worden punten toegekend. Het stelsel is verschillend voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Op de volgende pagina vind je het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte. Zo kun je zelf controleren of jouw kale huurprijs juist is. Ook kun je de gegevens invullen op www.huurcommissie.nl. Op die site kun je bovendien de actuele tabellen met maximale kale huurprijzen vinden.

24

punten:

Kamer(s) en eigen keuken per m² Verwarmde gemeenschappelijke verblijfsruimtes (ook woonkeuken van minstens 15 m²) per m² Let op: dit getal moet je delen door het aantal bewoners dat er gebruik van kan maken. 2. Verwarming Bij centrale verwarming, verwarmde kamer(s) en eigen keuken per m² Bij een gasaansluiting en schoorsteen of rookafvoer voor gaskachels Thermostatische regelknoppen op c.v.-radiatoren 3. Keuken Geen punten toekennen als het aanrecht korter is dan 1 m of als warm water dan wel een aansluiting voor een koelkast of kookplaat ontbreekt. Aparte eigen keuken Eigen keuken in woonkamer 15 tot 25 m² Keuken in woonkamer van 25 m² en meer Eigen keuken in gemeenschappelijke kamer Gemeenschappelijke keuken voor maximaal vijf wooneenheden 4. WC Eigen WC Gemeenschappelijke WC voor maximaal vijf wooneenheden

5

5

0,75 3 3

20 10 20 10 4

12 2

27

5. Badkamer Eigen douche of bad Gemeenschappelijk(e) douche of bad voor maximaal acht wooneenheden Eigen wastafel (geen fonteintje in WC) Wastafel in gemeenschappelijke, afsluitbare ruimte voor maximaal vijf wooneenheden 6. Buitenruimte Eigen buitenruimte tussen 4 en 10 m² Eigen buitenruimte groter dan 10 m² Gemeenschappelijke buitenruimte tussen 4 en 10 m² Gemeenschappelijke buitenruimte groter dan 10 m² 7. Fietsenberging Een fietsenberging moet minimaal 2m² per wooneenheid groot zijn. Daarnaast moet ze overdekt en afsluitbaar zijn. Eigen fietsenberging Gemeenschappelijke fietsenberging 8. Minpunten Totale vloeroppervlakte van woon- en slaapkamer is minder dan 10 m² Hinderlijke situaties in de woonomgeving Het toilet is alleen te bereiken via woon- of slaapkamer van een andere bewoner De woonruimte ligt op de 5e verdieping of hoger en heeft geen lift Het raam (zonder kozijnen) van het hoofdwoonvertrek is kleiner dan 0,75 m² Het laagste raamkozijn in het hoofdwoonvertrek is meer dan 1,6 m boven de vloer Tegenover het grootste raam van het hoofdwoonvertrek ligt binnen 5 m een gevelwand Zowel in de woonruimte als in de gemeenschappelijke ruimtes mogen geen warme maaltijden worden klaargemaakt 26

15 3 10 2

3 9 2 6

6 3

-10 -15 -10 -5 -10 -10 -10 -20

11. Rijksmonument Is de woning (deel van) een rijksmonument? Ja: 50 punten.

50

Totaal

...

Puntentelling juli 2015

Heb je het totaal aantal punten berekend? Hieronder kun je opzoeken welke maximale kale huurprijs bij jouw puntenaantal hoort. Is je huurprijs te hoog? Op de volgende bladzijdes lees je hoe je een te hoge huurprijs kunt (laten) aanpassen.

50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69

101,72 103,76 105,78 107,84 109,86 111,90 113,91 115,93 117,98 120,01 122,05 124,08 126,12 128,15 130,19 132,24 134,27 136,25 138,30 140,35

70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89

142,37 144,41 146,43 148,47 150,51 152,57 154,58 156,62 158,62 160,68 162,70 164,72 166,79 168,80 170,85 172,89 174,92 176,95 178,99 181,00

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109

183,05 185,08 187,12 189,14 191,18 193,24 195,26 197,29 199,32 201,35 203,40 205,41 207,44 209,47 211,50 213,56 215,58 217,62 219,67 221,67

110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129

223,72 225,74 227,77 229,80 231,83 233,87 235,90 237,96 239,99 242,01 244,04 246,08 248,12 250,12 252,15 254,18 256,23 258,28 260,31 262,34

130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149

264,38 266,40 268,44 270,48 272,51 247,52 276,57 278,61 280,65 282,68 284,71 286,74 288,77 290,82 292,85 294,85 296,89 298,95 300,97 302,99

29

Huurverlaging

Als je denkt dat de kale huurprijs die je betaalt hoger is dan de maximale kale huurprijs, kun je de hoogte van de huurprijs aanvechten bij de Huurcommissie. Zit je korter dan zes maanden in de woning? Dan kun je meteen een verzoek tot toetsing van de huurprijs indienen bij de Huurcommissie. Toch behoeft het de voorkeur om eerst het gesprek aan te gaan met je verhuurder, althans, als je de verhouding met de verhuurder goed wilt houden. De Huurcommissie zal onderzoeken of je inderdaad recht hebt op huurverlaging. Is dat zo, dan geldt deze verlaging met terugwerkende kracht. Als je dus al een aantal maanden te veel hebt betaald, moet de verhuurder het te veel betaalde terugbetalen. Bovendien betaal je voortaan dus minder huur. Eventueel kun je het reeds te veel betaalde verrekenen met de huur die je in de toekomst moet betalen. Woon je langer dan zes maanden in je kamer en wil je de huurprijs aanvechten? Dan moet je eerst aan de verhuurder een voorstel tot huurverlaging richten, waarbij minimaal twee volle maanden tussen de verzending van het voorstel en de voorgestelde ingangsdatum moeten zitten. Bovendien moet je in het voorstel uiteenzetten: • de huidige huurprijs en het percentage of bedrag van de wijziging; • de nieuwe huurprijs en de voorgestelde datum van ingang. De verhuurder heeft acht weken om daarop te reageren. Als hij dat niet doet, of niet wil meewerken met de verlaging, kun je naar de Huurcommissie stappen. In dit geval geldt de huurverlaging niet met terugwerkende kracht. De huurverlaging gaat in vanaf de voorgestelde datum tot huurverlaging. Let op! Als je contractuele kale huurprijs hoger is dan €710,68 (prijspeil juli 2015), je een zelfstandige woning huurt en geen sprake is van een all-inprijs (anders kun je ook niet bepalen wat de kale huurprijs is) gaat het om geliberaliseerde woonruimte. Dat betekent dat je niet bij de Huurcommissie terecht kunt, ook niet voor onderwerpen die hierna aan de orde komen. Het enige wat je kunt doen, is binnen de eerste zes maanden de huurprijs bij de 28

Huurcommissie laten toetsen aan het wettelijke systeem. Blijkt na zes maanden dat je te veel huur betaalt ten opzichte van een toetsing aan het woningwaarderingsstelsel, dan is daar weinig meer aan te doen.

Servicekosten

Meestal betaal je servicekosten in de vorm van een voorschot. In het contract staat genoemd welke bijkomende leveringen en diensten worden geboden. Te denken valt aan gas, water, licht, tv en internet, maar ook aan schoonmaakkosten, glasverzekering en een gedeelte van de kosten aan brandbestrijdingsmiddelen. Aan het eind van het jaar hoor je een overzicht te krijgen met de werkelijk gemaakte kosten die vervolgens met het voorschot worden verrekend. Op de servicekosten mag de verhuurder dus geen winst maken. Het kan voorkomen dat je geld terugkrijgt of moet bijbetalen. Als dat nodig is, wordt hierna meestal het voorschotbedrag enigszins aangepast. Je verhuurder moet meewerken aan een verzoek tot inzage in zijn administratie, zodat je kunt controleren of alles klopt. Ben je het niet eens met de servicekostenafrekening of vind je het voorschot onredelijk hoog? De Huurcommissie kan hierover desverzocht uitspraak doen.

Allin-huurprijs

In de huurovereenkomst moet duidelijk staan welk deel van het totale huurbedrag je betaalt voor bewoning en welk deel voor servicekosten. Is dat niet het geval en omvat de huurovereenkomst meer dan het enkele gebruik van de woonruimte, dan is er sprake van een all-inhuurprijs. Dit kan nadelig werken. Bij de jaarlijkse huurverhoging bijvoorbeeld (zie hierna) mag alleen de kale huur worden verhoogd. Bij een all-inhuurprijs kan er geen verhoging plaatsvinden van de kale huurprijs. Het huurbedrag is immers niet uitgesplitst. Ook weet je niet hoeveel servicekosten je betaalt. Het is mogelijk om met je verhuurder overeen te komen dat je huur uitgesplitst gaat worden. Op deze manier behoud je een positieve relatie met je verhuurder. Mocht je verhuurder de all-inhuurprijs niet willen uitsplitsen op jouw verzoek, dan kan de Huurcommissie op verzoek de all-inhuurprijs splitsen en daarmee de redelijke huurprijs bepalen. Als de Huurcommissie besluit dat

31

sprake is van een all-inhuurprijs, ben je je verhuurder maar 55% van de overeengekomen huurprijs verschuldigd aan kale huur en 25% aan voorschot voor servicekosten (als sanctie voor je verhuurder).

Huurverhoging

Maximaal één keer per jaar mag de verhuurder de kale huurprijs verhogen (dat kan dus niet als het gaat om een all-inprijs). In geval van woningverbetering mag hiervan afgeweken worden. Jaarlijks wordt door de regering bepaald hoeveel procent de huurprijzen mogen stijgen. In juli 2015 bedraagt de maximale verhoging 2,5% van de kale huurprijs, waarbij de nieuwe kale huurprijs nooit boven het wettelijke maximum mag uitstijgen. Je verhuurder moet twee maanden voor de voorgestelde wijziging een voorstel doen. Hierin moet het volgende staan: • de huidige huurprijs en het percentage of bedrag van de wijziging; • de nieuwe huurprijs en de voorgestelde datum van ingang; • de wijze waarop en de termijn waarbinnen bezwaar kan worden gemaakt en wat de gevolgen zijn als geen bezwaren worden geuit. Maak je bezwaar tegen de huurverhoging en wil de verhuurder toch doorgaan met de huurverhoging? Dan moet hij de Huurcommissie vragen om een uitspraak. Dit moet binnen zes weken vanaf de voorgestelde datum van huurverhoging gebeuren. Is het verzoek te laat ingediend, dan gaat de verhoging niet in op de voorgestelde datum. Een uitzondering op de regels tot verhogen van de huurprijs geldt bij woningverbetering. Hierbij mag de prijs ook tijdens het jaar aangepast worden. De verhoging van de huur moet dan in verhouding staan tot de aangebrachte verbeteringen en ook hier mag de huurprijs de maximale huurprijs niet overschrijden. Het mag bovendien geen achterstallig onderhoud betreffen; voor regulier onderhoud heb je immers al huur betaald! Natuurlijk heb je ook hierbij de mogelijkheid om bezwaar aan te tekenen. Je verhuurder moet vooral kenbaar maken dat hij de woning gaat verbeteren. Doet hij dat niet of geef je vooraf geen toestemming, dan mag je de huurverhoging weigeren.

30

Achterstallig onderhoud

Je kunt ook een verzoek tot huurverlaging indienen als er sprake is van achterstallig groot onderhoud (ook voor achterstallig klein onderhoud wanneer in je contract vermeld is dat je verhuurder ook voor het klein onderhoud zorgt). De klachten moeten schriftelijk worden gemeld aan de verhuurder; hij heeft dan zes weken om de klachten te verhelpen. Gebeurt dit niet, dan kun je binnen zes maanden nadat je de gebreken aan de verhuurder kenbaar hebt gemaakt naar de Huurcommissie stappen. De Huurcommissie kan de verhuurder niet dwingen om de klachten te verhelpen, maar ze kan wel tijdelijk een (forse) huurverlaging opleggen totdat de klachten zijn verholpen.

Huurcommissie

De Huurcommissie is een onafhankelijke rijksinstantie die uitspraak doet in conflicten tussen huurder en verhuurder over bijvoorbeeld de huurprijs, de verschuldigde servicekosten en onderhoud. Huurder en verhuurder zijn gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie. Je kunt een procedure bij de Huurcommissie via de website www.huurcommissie.nl starten. De legekosten bedragen €25,-. Die krijg je terug als je de zaak wint.

Stichting Huurteams Nijmegen

Huurteams Nijmegen kan je gratis adviseren en bijstaan in geschillen met je verhuurder. Een medewerker kan langskomen om een woningmeting uit te voeren. Mocht iets niet in orde blijken te zijn, dan kan Huurteams Nijmegen tussen jou en je verhuurder bemiddelen. Komt er geen oplossing dan kan Huurteams Nijmegen namens jou optreden bij de Huurcommissie. Zie voor meer informatie www.huurteamsnijmegen.nl. Iedere woensdag van 10:00 tot 15:00 uur is er een inloopspreekuur.

33

Bescherming bij huuropzegging

Als de verhuurder de huur wil beëindigen, is hij gebonden aan strikte regels. De verhuurder heeft een opzegtermijn van minimaal drie maanden, verlengd met een maand extra per jaar dat je huurt (tot maximaal zes maanden in totaal). De huurder wordt beschermd tegen het ongegrond opzeggen van de huur. De verhuurder moet eerst aangeven dat hij de huur wil opzeggen en als jij daar niet binnen zes weken op reageert of als je het niet eens bent met de opzegging, moet de verhuurder naar de rechter en daar vragen om toestemming voor de opzegging. De verhuurder moet dus het initiatief nemen tot een rechtsgang. Blijf wel altijd doorgaan met het betalen van je huur en kom je andere verplichtingen na als je verhuurder te kennen heeft gegeven de huur te willen beëindigen. Doe je dit niet, dan gooi je misschien je eigen ruiten in. De enige gronden voor de opzegging van een huurcontract staan in de wet. Ze staan hierna opgesomd. a. Je gedraagt je niet als goed huurder. Je hebt meerdere maanden je huur niet betaald of veroorzaakt (zeer) ernstige overlast voor omwonenden en medehuurders. b. Je hebt je kamer voor een bepaalde tijd gehuurd en in de huurovereenkomst is nadrukkelijk afgesproken dat de verhuurder of vorige bewoner er weer zelf gaat wonen na verloop van de afgesproken tijd (bijvoorbeeld bij tijdelijke onderhuur). c. De verhuurder heeft de kamer dringend nodig voor eigen gebruik. De rechter zal een afweging maken tussen het belang van de verhuurder en dat van de huurder. Verkoop van de verhuurde ruimte is geen dringende noodzaak voor eigen gebruik. Nota bene: deze grond kan ook gebruikt worden door een verhuurder als je in een pand woont dat specifiek voor studenten bedoeld is, terwijl je niet meer studeert. De kamer moet dan na opzegging weer aan een student worden verhuurd. Bovendien moet dit duidelijk omschreven staan in de huurovereenkomst. Bij SSHN-woningen geldt deze regel hoe dan ook. Sta je niet meer ingeschreven als student, dan kan de huur dus geldig worden opgezegd. 32

d. Je weigert een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Dit nieuwe aanbod mag geen betrekking hebben op de huursom of de servicekosten. De verhuurder vraagt bijvoorbeeld of je voortaan per automatische incasso in plaats van contant wilt betalen of hij wil een kleine huisregel aanpassen. e. De bestemming van het pand waarin je woont is in strijd met een geldend bestemmingsplan en de verhuurder wil het pand volgens het bestemmingsplan gaan gebruiken. Dit komt bijna nooit voor. Indien je een huurcontract voor bepaalde tijd (van bijvoorbeeld een jaar) hebt, dan betekent dit niet dat je na verloop van die bepaalde tijd de woning moet verlaten. De huurovereenkomst loopt automatisch door na het verstrijken van de bepaalde tijd. Het gaat dus eigenlijk om een minimumhuurtermijn. De verhuurder heeft na verloop van die termijn nog steeds een geldige reden voor opzegging nodig! De bepaalde tijd betekent alleen maar dat de huur niet eenzijdig kan worden opgezegd voor de afgesproken datum. Als je akkoord bent gegaan met een bepaalde tijd, kun je dus ook zelf niet voor die tijd opzeggen! Als je niet tevreden bent over je kamer, zul je dus wel tot het einde van de periode moeten betalen. Let op: als je na ondertekening van het huurcontract een losse overeenkomst aangaat voor het verlaten van de woning op een bepaalde datum is dat wel bindend. In dit geval is de huur namelijk beëindigd met wederzijds goedvinden. Je kiest er in dit geval dus mede zelf voor om de huurrelatie te beëindigen. Een dergelijke afspraak mag echter geen voorwaarde zijn voor totstandkoming van het huurcontract.

Uitzonderingen op huurbescherming

De huurbescherming geldt niet bij een aantal uitzonderingen. Wanneer je een huurovereenkomst hebt gesloten die naar zijn aard van korte duur is of antikraak woont, geldt geen bescherming naast wat in het contract staat. Wanneer je bij een hospita huurt, heb je te maken met een proeftijd van negen maanden. Binnen die termijn kan zonder opgaaf van reden de huur worden beëindigd. Wel moet de hospitaverhuurder voldoen aan de opzegter-

35

mijn van drie maanden. Na afloop van die negen maanden val je wel onder de gewone huurbescherming, met dien verstande dat de rechter altijd een afweging tussen de belangen van de hospitaverhuurder en de huurder over de voortzetting van de huur mag maken. De verhuurder moet bij huur op grond van de Leegstandwet een minimumhuurtermijn van een halfjaar aanhouden, maar heeft geen reden tot opzegging nodig. Wel dient hij een termijn van drie maanden in acht te nemen voor een geldige opzegging. Daarenboven moet er een vergunning door de gemeente zijn afgegeven voor verhuur in deze vorm. Ontbreekt de vergunning, dan heb je reguliere huurbescherming.

Ontbinding

Naast opzegging van de huur kan de verhuurder ook pogen de huurovereenkomst te ontbinden. Voor ontbinding kan pas plaats zijn, als er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de gemaakte afspraken. Kortom, wil de verhuurder kunnen ontbinden, dan moet je een gemaakte afspraak niet hebben nageleefd. Ontbinding kan bijvoorbeeld gerechtvaardigd zijn bij het in weerwil van de overeenkomst voorhanden hebben van drugs, het niet betalen van de huur en het onderverhuren zonder toestemming. Een ontbinding kan echter alleen worden uitgesproken door een rechter als het gaat om huur van woonruimte. Dit kan dus niet zomaar gebeuren. Bovendien zal de rechter desgevraagd moeten toetsen of de tekortkoming niet te gering is om het zware gevolg van ontbinding te kunnen dragen.

Bemiddelingskosten

Bemiddelingsbureaus vragen vaak bemiddelingskosten, terwijl dit wettelijk gezien lang niet altijd mag. Het gebeurt in de praktijk echter heel vaak (zie hoofdstuk 2, waarin de bemiddelingsbureaus en de bedragen zijn genoemd). Om te bepalen of je terecht hebt betaald, dien je allereerst de vraag met wat voor type makelaar je van doen hebt te beantwoorden. Heeft de makelaar jou in contact gebracht met de verhuurder, eventueel een bezichtiging geregeld en het contract opgesteld, maar heb je vervolgens niets meer met hem van doen? Dan is het in de meeste gevallen zo dat je voor zelfstandige woonruimte geen bemiddelingskosten hoeft te betalen, maar voor onzelfstandige 34

woonruimte wel. Werkt de makelaar echter als beheerder voor de verhuurder en vangen zijn werkzaamheden eigenlijk pas aan vanaf het moment van het sluiten van het contract (int hij bijvoorbeeld de maandelijkse huurpenningen en verricht hij typische beheertaken voor de verhuurder)? In dat geval mag er geen onredelijke betaling van je worden gevergd; met andere woorden, je dient een reële tegenprestatie te krijgen tegenover de vergoeding die je moet betalen. Het kan bijvoorbeeld gaan om de kosten voor een naamplaatje op de deur of een huisvestingsvergunning. De praktijk leert dat je nooit toegang tot de betreffende woning krijgt als je niet eerst betaalt. De beste tip is hier dan ook om in eerste instantie toch te betalen, vervolgens de woning te betrekken en ten slotte de betaalde kosten weer terug te vorderen. Indien je in de woning zit, heb je namelijk huurbescherming en kun je niet uit de woning worden gezet. Bovendien doet een eventueel conflict zich voor met de makelaar en niet met je verhuurder. Studentenvakbond AKKU kan je hierover nader adviseren.

AKKU Rechtswinkel

De rechtswinkel is voor gratis juridisch advies geopend op dinsdag van 11.00 tot 13.30 uur. Je kunt daar gratis terecht voor al je vragen over huurrecht, studiefinanciering, onderwijs en andere onderwerpen. Ook kun je mailen naar [email protected].

Bemiddelingskosten betaald? Vorder ze terug!

Het is zeker de moeite waard om betaalde bemiddelingskosten (soms ook aangeduid als administratie- of dossierkosten) terug te vorderen, omdat het meestal om honderden euro’s gaat. De vraag of de bemiddelingskosten onterecht zijn betaald is echter lastig te beantwoorden. Het behoeft daarom aanbeveling om nader advies in te winnen. Op www.studentenvakbondakku.nl/bemiddelingskosten kun je je gegevens achterlaten als je overweegt om je betaling terug te vorden. Studentenvakbond AKKU heeft inmiddels reeds meerdere rechtszaken voor huurders gewonnen. Ben jij de volgende die wij bijstaan?

37

Hoofdstuk 5 | Contactgegevens

Varia www.opkamersinnijmegen.nl www.checkjekamer.nl www.belastingdienst/toeslagen www.studentenvakbondakku.nl/bemiddelingskosten www.entree.nu

Studentenvakbond AKKU Heyendaalseweg 141 N -1.380 6525 AJ Nijmegen 024-3615477 www.studentenvakbondakku.nl [email protected] Inloopspreekuur rechtswinkel: dinsdag tussen 11:00 en 13:30 uur. Het kantoor bevindt zich onder de loopbrug van Rechtswinkel het Radboud Sportcentrum.

AKKU

Stichting Huurteams Nijmegen Toernooiveld 100 6525 EC Nijmegen 06-24247473 www.huurteamsnijmegen.nl [email protected] Inloopspreekuur: woensdag van 10:00 tot 15:00 uur. Huurcommissie Postbus 16495 2500 BL Den Haag 0800-4887243 www.huurcommissie.nl Stichting Studentenhuisvesting Nijmegen (SSHN) Laan van Scheut 4 Postbus 1175 6501 BD Nijmegen 024-3594939 www.sshn.nl [email protected]

36

Huurteams Nijmegen

www.brandweer.nl/gelderland-zuid www.nijmegen.nl www.kamernet.nl www.kamer.nl www.kamertje.nl www.directwonen.nl www.kbsvastgoedbeheer.nl www.rotsvast.nl www.wibeco.nl www.degelderlander.nl www.deweekrant.nl/de_brug_nijmegen

Duurzaamheid

Juridische hulp

Wil je over één van deze onderwerpen meepraten of meer weten? Neem dan vooral contact met ons op of kom een keertje bij ons langs op kantoor. Je vindt ons onder de loopbrug naar de hoofdingang van het Gymnasion. Kijk bovendien voor meer informatie op www.studentenvakbondakku.nl

Openbaar vervoer

Trainingen Huisvesting Medezeggenschap

Studentenvakbond AKKU zet zich op allerlei manieren in voor de belangen van studerend Nijmegen. Dit gebeurt onder andere op het gebied van medezeggenschap, juridische hulpverlening, duurzaamheid, openbaar vervoer en huisvesting. Medezeggenschap - AKKU is actief op het gebied van medezeggenschap. AKKUraatd is de fractie van AKKU op de Radboud Universiteit (RU) en LijstAKKU is de fractie van AKKU op de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen (HAN). Zo komen we onder andere op voor jouw belangen op het gebied van onderwijs. Juridische hulp - Bij AKKU Rechtswinkel, onze juridische hulpdienst, kun je terecht met vragen over huur, je opleiding en DUO. Daarnaast geven we een informatieve gids uit, Op Kamers in Nijmegen, met tips voor het zoeken van een kamer en je rechten als huurder. Duurzaamheid - AKKU zet zich in voor een duurzame universiteit en hogeschool via Duurzame Student AKKU, oftewel DuS!AKKU. Onder andere door het organiseren van debatten en activiteiten maken we studenten en de universiteit bewust van duurzaamheid. Openbaar vervoer - AKKU vindt openbaar vervoer belangrijk. Daarom hebben we contact met vervoermaatschappijen en praten we mee over het openbaar vervoer in Gelderland. Zo is er bijvoorbeeld voor gezorgd dat er meer Heyendaalshuttles rijden, omdat de bussen overvol waren. Huisvesting - Het is belangrijk dat er voldoende en goede studentenkamers zijn. Daarom overlegt AKKU met de gemeente en de SSHN. Ook is Stichting Huurteams Nijmegen vanuit AKKU opgezet. Huurteams Nijmegen controleert of je niet meer huur betaalt dan wettelijk is toegestaan. Trainingen - AKKU Trainingsbureau is opgericht om studenten en studentenorganisaties van de RU en de HAN te ondersteunen. Dit doen wij door trainingen aan te bieden aan individuele studenten, studentenbesturen en medezeggenschapsorganen. Landelijk - Ook op landelijk niveau komt AKKU op voor de belangen van studenten. Zo is AKKU bijvoorbeeld aangesloten bij de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb). Contact - Je kunt bij AKKU terecht voor meer informatie, maar ook voor biologische groentepakketten. Je vindt ons onder de loopbrug naar de hoofdingang van het Gymnasion. Lid worden kan ook; vanaf €10,- per jaar kun je ons al steunen. Als lid mag je meepraten over het beleid van AKKU en kun je onder andere gratis trainingen volgen.

www.studentenvakbondakku.nl

41

Notities

Woordzoeker Advertentie AKKU All-in Campus Contract DUO Galgenveld Gratis Hogeschool Hoogeveldt Hospita Hospiteren Huurbescherming Huurcommissie Huurprijs Huurteams Huurverlaging Instroomcomplex Kamer Kijkavond LSVb Medezeggenschap Rechten Rechtswinkel Reisurgentie Servicekosten Sleutelgeld Studentenleven Studentenvakbond Studiefinanciering SSHN Trainingen 40

L S V B E S G S N H U U R P R I J S I M Z

U R G E N T I E C A T E G O R I E D S E O

X H H M C G R A T I S C O N T R A C T D E

D U U I A R R H U U R T E A M S I L U E K

H U U D M B E D H O O G E V E L D T D Z E

U R R D P E C H O S P I T E R E N L E E N

U O C E U V H O S P I T A K K U A K N G G

R V O L S K T A D V E R T E N T I E T G W

Uitwonend Universiteit Urgentiecategorie Vinden Wetgeving Zoeken --------------------------Bemiddelingsbureau Bemiddelingskosten Huurovereenkomst

B E M I D D E L I N G S B U R E A U E E E

E R M N W T N A L L I N O A M L V N N N T

S E I G A L G E N V E L D D R G I I V S G

C E S S T U D E N T E N L E V E N V A C E

H N S K V E H O G E S C H O O L D E K H V

E K I O D U O K I J K A V O N D E R B A I

R O E S E R V I C E K O S T E N N S O P N

M M S T U D I E F I N A N C I E R I N G G

I S R E C H T S W I N K E L P H X T D K S

N T I N S T R O O M C O M P L E X E M A S

G H U U R V E R L A G I N G S E R I R M H

B K A P R E I S U R G E N T I E N T P E N

T R A I N I N G E N U I T W O N E N D R K