Ontwikkelstrategie voor Flevokust

Ontwikkelstrategie voor Flevokust

Inhoud

Blz.

1

Naar een transitie in de ontwikkeling van Flevokust

1

2

Een algemene marktanalyse

3

3

Analyse van de beoogde ontwikkeling

4

4

Aandachtspunten bij vervolg

8

5

Hoe nu verder?

Uitgevoerd in opdracht van: Gemeente Lelystad & Provincie Flevoland

Buck Consultants International Nijmegen, Mei 2014

10

1

Naar een transitie in de ontwikkeling van Flevokust

Flevokust kent een lange voorgeschiedenis De ontwikkeling van het industrieterrein ‘Flevokust’ in Lelystad kent een lange voorgeschiedenis. Het primaire doel is het versterken van de regionale economie door Lelystad als industrieellogistiek knooppunt te ontwikkelen. Concreet gaat het om het realiseren van:  

een overslaghaven met containerterminal en het hiermee toevoegen van binnenvaart als nieuwe vervoersmodaliteit; een aanpalend (nat) industrieterrein.

Met Flevokust kan Lelystad, een belangrijke stap zetten richting een inland logistiek knooppunt met goede multimodale ontsluitingen via weg (A6), water (Flevokust), spoor (Hanzelijn) en lucht (Lelystad Airport). Lelystad is gunstig gelegen aan verschillende vaarroutes en ligt midden in een groot agro cluster. Flevokust kan hiermee een bijdrage leveren aan de economische ontwikkeling van stad en regio door het aantrekken van bedrijven onder andere uit de brede logistieke sector, met hierdoor een economische spin-off (werkgelegenheid, toegevoegde waarde) in de ‘ruime’ regio. Er zijn tegelijkertijd ook altijd bezwaren aangekaart door diverse spelers in het maatschappelijke krachtenveld. Er bestaat een zorg over een te grootschalige ontwikkeling, met bezwaren rondom de beeldkwaliteit (ophoging) en de effecten, van met name het toepassen van secundaire bouwstoffen, op het milieu. Kortom, een dossier met vele gezichten. Doorbraak in zicht Bij het zoeken naar een oplossing in deze impasse is gewerkt met ‘alternatieven’ voor de beoogde ontwikkeling van Flevokust. Tot eind 2013 heeft de focus vanuit de gemeente gelegen op de realisatie van een volledig buitendijks haventerrein. Dit zou mogelijk gemaakt kunnen worden door het omleggen van de bestaande waterkerende dijk, met hierbij een grote grondafname door een grote ondernemer. In de geschetste ontwikkelingsvisie koopt deze ondernemer de gronden ‘kaal’ aan, en hoogt deze op met (secundaire) bouwstoffen en verkoopt deze vervolgens aan een ontwikkelaar voor de vestiging van watergebonden bedrijven en/of rechtstreeks aan eindgebruikers. Dit was een variant met de grote ondernemer als financiële ‘enabler’ om het uiteindelijke doel, te weten een overslaghaven met containerterminal en aanpalend nat industrieterrein, tegen voor de gemeente financieel aantrekkelijke condities te kunnen verwezenlijken. Gedurende 2013, hebben zich echter de volgende ontwikkelingen voorgedaan:    

Uitvoering tender voor exploitant containerterminal zonder inschrijvingen; Het afhaken van het Havenbedrijf Amsterdam als realisatie partner; Sluiten hoofdlijnenovereenkomst met exploitant Container Terminal Utrecht; Nieuwe afspraken, met enkel toepassen van geschoonde secundaire bouwstoffen.

Buck Consultants International

1

Tijdens de gemeenteraad van 17 december 2013 is het voorstel echter door de raad afgewezen. De provincie Flevoland heeft vervolgens, redenerend vanuit het belang voor economische structuurversterking, de regie voor de realisatie van de Flevokust (tijdelijk) van de gemeente overgenomen. De provincie heeft in overleg met de gemeente Lelystad, Rijkswaterstaat en het waterschap Zuiderzeeland een aantal alternatieve ontwikkelvarianten (zonder de toepassing van secundaire bouwstoffen) onderzocht. Op basis van deze variantenstudie concludeert de provincie dat een ontwikkeling, zijnde een buitendijkse overslagterminal met een binnendijks industrieterrein, het meest realistische en haalbare alternatief is. De provincie (GS en PS) hebben zich uitgesproken voor deze ontwikkeling als voorkeursvariant. Zij hebben hierbij het aanbod gedaan aan de gemeente Lelystad om, met enkele voorbehouden, het buitendijkse deel voor rekening en risico van de provincie te realiseren en binnendijks voor de gemeente. De gemeente heeft in het coalitieakkoord deze variant als uitgangspunt benoemd die verder door de provincie wordt uitgewerkt. Voor de gemeente zijn de volgende zaken van belang:    

Een containerterminal met aanpalende terreinontwikkeling die onderscheidend is van de overige bedrijventerreinen door vestiging van water gerelateerde bedrijvigheid; Een bijhorende bedrijvenlijst met voldoende maatschappelijk draagvlak; Voldoen aan de bestaande weten regelgeving wat betreft milieuaspecten; Economisch en financieel haalbaar met sluitende grondexploitatie.

Onderstaand een schets van de bijgestelde beoogde ontwikkeling: Figuur 1

Beoogde ontwikkeling Flevokust

Bron: Financiële Verkenning Flevokust maart 2014 (Grontmij, 2014)

Aan Buck Consultants International is een onafhankelijk advies gevraagd voor beide varianten, met optimalisatiemogelijkheden. De aanpak bestond uit de volgende stappen:      

Gezamenlijk startgesprek met beiden opdrachtgevers; Bestudering van aangeleverde stukken; Afzonderlijke verdiepende gesprekken met gemeente en provincie; Organiseren discussie bijeenkomst ter bespreking van belangrijkste dilemma`s; Opstellen concept advies en bespreking hiervan met beide opdrachtgevers; Opstellen van een eindadvies.


2

2

Een algemene marktanalyse

Aan BCI is gevraagd om op basis van de aangeleverde stukken een korte marktanalyse uit te voeren, waarmee inzichtelijk wordt in hoeverre er voldoende marktbehoefte is voor de volgende te onderscheiden elementen van de beoogde ontwikkeling van Flevokust:   

Container terminal Haventerrein Industrieterrein met hogere milieu categorieën

Marktbehoefte container terminal In de studie van het Kennisinstituut voor Mobiliteitsbeleid over ‘inland container terminals’ , is het gebied rondom Lelystad aangewezen als een ‘witte vlek’ (één van de weinige in NL). Hiermee is een terminal als een versterking van het intermodale netwerk aan te merken. De containerterminal zal een functie kunnen vervullen voor de bedrijven in de directe omgeving van Lelystad. Bedrijven binnen een straal van maximaal 15 - 30 kilometer zullen meer en meer overgaan op de inzet van binnenvaart als alternatief voor een deel van het goederenvervoer. De risico’s van een goedlopende terminal liggen qua operatie vooral bij de exploitant. Er is hiervoor een contract op hoofdlijnen afgesloten met CTU en dat is een erkende en gewaardeerde partner in het intermodale netwerk. De gemeente en provincie hebben verschillende intentieovereenkomsten getekend met potentieel toekomstige gebruikers van de terminal. Marktbehoefte haventerrein Uit onze eerdere second opinion begin 2013 is gebleken dat in de directe omgeving onvoldoende natte kavels beschikbaar zijn of komen. Het terrein Flevokust kan gezien haar gunstige ligging, bij een goede mix van vestigingsvoorwaarden (grondprijs, bouwhoogte, milieucategorie, etc.) een gunstige concurrentiepositie ontwikkelen t.o.v. de bovenregionale terreinen in Meppel (Oevers-D), Kampen (2e Zuiderzeehaven) en Almelo (XL Businesspark Twente). Marktbehoefte voor industrieterreinen met een hogere milieucategorie De behoefte aan het huisvesten van bedrijven uit een hogere milieucategorie wordt ontleend aan de Uitvoeringsstrategie Plabeka 2010-2040 waarin, vanuit de Metropoolregio Amsterdam (MRA), afspraken zijn gemaakt om Lelystad en Almere een rol te geven in een voorzien tekort aan bedrijventerreinen met een hoge milieucategorie tot 2040. Een ontwikkeling van Flevokust als (container)haven met een logistiek/industrieel profiel past binnen de regionale afspraken in MRA verband. Tegelijkertijd is er nog een ruim aanbod aan milieucategorie 5 bedrijventerreinen in de regio Lelystad/Almere van circa 195 ha netto1. Voor de regio Almere/Lelystad geldt dus geen tekort aan hogere milieucategorie terreinen. Een aanpalend aan de terminal gekoppelde industrieterreinontwikkeling zal vooral voor bepaalde typen bedrijven interessant zijn. Het betreft dan bedrijven met specifieke eisen t.a.v. milieucategorie in combinatie met bouwhoogten en natte ontsluiting.

1

Bron: Ondernemingsplan Flevokust, tabel 1(DHV, 2012)


3

Conclusie Er is vanuit de markt met name behoefte aan natte kade kavels en specifieke vestigers, veelal binnen de hogere milieu categorieën. Ten aanzien van deze niet direct havengebonden bedrijven is het van belang dat er niet (onnodig) geconcurreerd wordt met het nog uit te geven areaal aan bedrijventerreinen in de directe omgeving. Een onderscheidende propositie - met een sterke combinatie van een goede waterontsluiting, een hoge milieu categorie (tot en met 5) en toegestane bouwhoogte – is daarbij van doorslaggevend belang.

3

Analyse van de beoogde ontwikkeling

Na aanleiding van een variantenstudie concludeert de provincie dat de ontwikkeling van een buitendijkse overslagterminal met een binnendijks industrieterrein, het meest realistisch en haalbare alternatief is. De voorliggende analyse betreft een analyse van de beoogde ontwikkeling zoals uitgewerkt in de variantenstudie (variant 4)2, waarvan de resultaten eind maart zijn gepresenteerd aan zowel de gemeente als de provincie3. Inmiddels is deze beoogde ontwikkelingsvariant de afgelopen maand verder doorontwikkeld, waardoor sommige van de onderstaande gegevens lijken te zijn achterhaald. Tegelijkertijd kan nog niet uitgegaan worden van de nieuwste ontwikkelingen, aangezien er nog geen volledige consensus is en de (financiële) consequenties ook nog niet in een sluitende rapportage zijn doorvertaald. In de hoofdstukken 4 en 5 gaan we verder in op de aandachtspunten bij het reeds ingezette - vervolgproces. Zie tabel 1 voor een samenvattend overzicht van ruimtelijke kenmerken horend bij de beoogde ontwikkelingsrichting van Flevokust. Tabel 1

Ruimtelijke kenmerken van de beoogde ontwikkeling Flevokust Variant 4

Ligging

Combinatie van buitendijks (containerterminal gelegen tegen bestaande dijk) en binnendijks (industrieterrein)

Kade lengte

Langskade van 400m (+ 2x150m kade kop)  200m wordt in ingevuld door container terminal (erfpacht)  200m nog vrij uit te geven  Mogelijkheid om kadelengte verder uit te breiden Oppervlak van 49 ha bruto  6 ha buitendijks haventerrein  43 ha binnendijks industrieterrein Oppervlak van 37 ha netto  5 ha buitendijkse containerterminal  32 ha binnendijks industrieterrein (faseerbaar) Directe interne ontsluiting voor vrachtverkeer en terminaltrekkers van industrieterrein naar overslag terminal (separate weg over dijklichaam).

Plangebied

Uitgeefbare gronden

Specifieke elementen

2 3

Bron: Financiële Verkenning Flevokust maart 2014 (Grontmij, 5maart 2014) Bron: Flevokust variantenstudie op initiatief van de provincie (Presentatie presidium, 31 maart 2014)


4

Fasering & flexibiliteit

Grote mate van flexibiliteit, waarbij het mogelijk is om de buitendijkse strook (langskade) te verlengen en het binnendijkse industrieterrein gefaseerd te ontwikkelen afhankelijk van de markt.

Bron: Buck Consultants International (BCI) o.b.v. verschillende rapportages Flevokust

Hierna volgt een korte analyse van deze variant op de volgende punten:       

Ontwikkeling van aanpalend industrieterrein Uitsluiting van bedrijven categorieën Impact op werkgelegenheid Doelstelling beter Benutten Financieel Maatschappelijk draagvlak Planning

Ontwikkeling van aanpalend industrieterrein Er lijkt een discussie te ontstaan in hoeverre er bij de beoogde binnendijkse ontwikkeling van Flevokust sprake is van een “droog”, dan wel een “nat” bedrijventerrein. Afhankelijk van welke definitie wordt gehanteerd kan voor beiden een betoog worden geschreven. Uitgaande van de MRA definitie is hier sprake van een nat terrein.4 Het betreft een integrale havenontwikkeling, welke ontsloten is langs diep vaarwater, en waarbij er via de interne ontsluitingsweg een directe verbinding is met het aanpalende binnendijkse terrein. Wellicht belangrijker dan discussie over de typering van het terrein, is om te kijken naar het type bedrijven waar men zich in het vestigingsbeleid op richt. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt in vier typen bedrijven:    

Watergebonden bedrijven (hebben kade ontsluiting nodig) Waterverbonden bedrijven (vestigen zich in nabijheid van de haven) Specifieke vestigers (geen directe relatie met haven, zoeken (milieu)ruimte/hoogte) Reguliere bedrijvigheid (niet onderscheidend t.o.v. terreinen elders in de regio)

Advies 1: De ontwikkeling van Flevokust richt zich op watergebonden en waterverbonden bedrijvigheid. Dit dient voor de lange termijn te worden geborgd. Beperk de omvang van het binnendijks te ontwikkelen areaal en/of zorg voor sturing dat de hier te vestigen bedrijvigheid niet concurreert met het nog uit te geven bedrijventerreinen areaal in de regio. Uitsluiting van bedrijven categorieën Binnen gemeente is een stevige discussie gevoerd over het uitsluiten van bedrijven, die te vervuilend/overlastgevend zouden zijn. Een aantal amendementen en een motie die hierop van toepassing zijn, zijn niet aangenomen aangezien het plan (inclusief amendementen en motie) in zijn geheel door de raad is afgewezen op 17 december 2013. 4

Definitie uitvoeringsstrategie PLABEKA: “Natte zeehaventerreinen, ook wel maritieme terreinen genoemd, zijn terreinen met een laad-loskade langs diep vaarwater, toegankelijk voor grote schepen. Deze terreinen zijn in principe bedoeld voor terreinen die een directe relatie hebben met de haven. (Bron: Masterplan NZKG 2011)


5

Het willen ontwikkelen van een haventerrein impliceert ook direct en indirect het toestaan van bedrijven uit bijvoorbeeld milieucategorie 5. Ongeacht van de te kiezen variant is het belangrijk dat er ruimte is voor specifieke vestigers (bv t.a.v. bouwhoogte). Juist voor dit segment lijkt er binnen de Metropoolregio Amsterdam een kans te liggen, die niet voorzien kan worden op een standaard bedrijventerrein. Enige sturing op het type bedrijven die al dan niet gewenst zijn op Flevokust hoeft op zich geen onoverkomelijk probleem te vormen voor de uitgeefbaarheid van de gronden. Wel is het van belang dat er voor potentiële vestigers duidelijkheid is op voorhand, zodat Flevokust als sterk en uitnodigend vestigingsconcept kan worden neergezet. Advies 2 In het voorgenomen inpassingsplan (uitgevoerd onder regie van de provincie) wordt ingezet op het creëren van duidelijkheid op voorhand - naar zowel omgeving als de markt - door expliciet aan te geven welke type bedrijven (bv asfaltcentrales, schroot, etc. ) zich, middels “een lijst van uitsluitingen”, niet mogen/kunnen vestigen op Flevokust. Het is belangrijk om hier aan vast te houden. Impact op werkgelegenheid De werkgelegenheidsprognoses van enkele honderden banen zijn gebaseerd op verschillenden externe onderzoek met algemene kengetallen naar het gemiddeld ruimtegebruik per hectare naar type bedrijvigheid. De gehanteerde kengetallen waarop de inschatting is gebaseerd achten wij reëel. Wel constateren wij dat de koppeling met de planuitwerking summier is. De uitkomsten gelden alleen voor het (haven)terrein zelf, en hun indirecte toeleveranciers. Wat nog niet gekwantificeerd is, zijn de te verwachten werkgelegenheidseffecten van de containerterminal (als asset) in de regio (breder dan alleen op Flevokust). Advies 3 We adviseren de gemeente niet louter te kijken naar de directe werkgelegenheidseffecten op Flevokust. De versterking van het economisch vestigingsklimaat is met name van belang. Doelstelling Beter Benutten Voor de ontwikkeling van Flevokust is door het Rijk een subsidie toegekend van € 7,4 mln., vanuit de maatregel Beter Benutten. De doelstelling van Beter Benutten is het vermindering van het aantal voertuig-verliesuren, door vermindering van het aantal vrachtwagenbewegingen op de weg gedurende de congestie in de spits. Inmiddels is de projectscope van Flevokust gewijzigd en is onderzocht in hoeverre de voorliggende ontwikkeling aan de eerder gestelde doelstellingen voldoet.5 Dit blijkt het geval. Het aantal verminderde vrachtwagenbewegingen is vergelijkbaar met de vorige aanvraag (85 duizend in 2023), maar wordt later in de tijd bereikt (2027). Financieel Met de ontwikkeling van Flevokust wordt momenteel door de gemeente, op basis van de oorspronkelijk beoogde ontwikkeling (uitgifte van 115 hectare), uitgegaan van een sluitende grondexploitatie met een positief financieel rendement. In hoeverre dit ook geldt voor het aanbod van de provincie voor de nu voorliggende variant is een belangrijk aandachtspunt voor vervolg (zie 5

Bron: Update onderbouwing overslag en vermeden vrachtbewegingen door Flevokust (Ecorys, april 2014)


6

hoofdstuk 4). Bij de beoogde ontwikkeling van Flevokust ligt de focus van de provincie in de eerste plaats op de ruimtelijke inrichting van het plan en worden de kosten op hoofdlijnen geraamd. We constateren dat er in de stukken verschillende financiële overzichten terug te vinden zijn, met verschillen in de onderliggende uitgangspunten die niet goed met elkaar in verband zijn gebracht. Zo zitten er grote verschillen tussen de investeringsramingen door Grontmij6 en Tauw7 (alleen buitendijks deel). Om tot een goede afweging te kunnen komen is een integraal en verder uitgewerkt financieel overzicht gewenst. Hier wordt momenteel door de betrokken partijen aan gewerkt. Los van het ontbreken aan eenduidige investeringsramingen, constateren wij dat er tussen de gemeente en de provincie - als belangrijkste ontwikkelpartners in spé - verschillen van mening zijn over de te hanteren financiële uitgangspunten. Het gaat hierbij niet zozeer primair over verschillen ten aanzien van de feitelijke kosten, maar veel meer over een hierdoor afgeleide verdeling van onderlinge kosten, opbrengsten en risico`s. Zie meer hierover in hoofdstuk 4. Kijkend naar de gehanteerde uitgifteprijzen voor vergelijkbare terreinen in de regio en de vorig jaar uitgevoerde taxatie8, dan achten wij de gehanteerde grondprijzen per m2 voor het binnendijks terrein van € 75 en € 90 een reële bandbreedte. De uiteindelijk te realiseren grondprijs is afhankelijk van de marktontwikkelingen en de mate van onderscheidenheid in het concept. Bij een beperkte binnendijkse ontwikkeling, van zeg 5 tot 10 hectare, dan achten wij het beoogde uitgiftetempo van circa 2 hectare per jaar reëel. Advies 4 Zorg voor één goede kostencalculatie van de beoogde ontwikkeling van Flevokust, op basis van een meer gedetailleerd onderzoek, op basis van exactere liggingsaspecten (zoals bijvoorbeeld diepte, etc.). Advies 5 Zorg dat er op het moment van (definitieve) besluitvorming sprake is van een geactualiseerde grondexploitatie, op basis van gezamenlijk gedragen uitgangspunten, die in overeenstemming is met de voorliggende businesscase. Maatschappelijk draagvlak De provincie heeft in haar aanpak niet primair de financiële opbrengsten (voor de gemeente), maar meer de economische potenties in combinatie met het draagvlak bij de stakeholders meer centraal gezet. Dit leidt tot een groter draagvlak bij de stakeholders. De provincie acht in haar aanpak het aanpalende industrieterrein geschikt als terrein met een hoge milieucategorie, met ruimte voor specifieke vestigers, die qua geluid en hinder op deze plek kunnen floreren. Wij ondersteunen deze redeneerlijn in logistiek economische optiek, maar de vraag is of hiermee juist niet de bezwaren (grootschalig, slecht voor het milieu, niet goed voor de beeldkwaliteit) onbewust naar voren worden gehaald.

6

Financiële verkenning Flevokust maart 2014 (Grontmij, 2014) Kostennotitie Buitendijks haventerrein Flevokust (Tauw, 2014) 8 Taxatierapport ‘Flevokus’, Karperweg ong. Lelystad (DTZ, 2013) 7


7

Planning Ondanks het feit dat het dossier al een lange geschiedenis kent wordt het omgeven door deadlines in de besluitvorming. Deze tijdsdruk hangt deels samen met het kunnen verkrijgen van de subsidiegelden vanuit het Rijk in het kader van de Beter Benutten regeling. Voor de beoogde ontwikkeling van Flevokust is een actueel planningsoverzicht opgesteld, waarin de verschillende facetten zijn weergegeven. Bij snelle besluitvorming en vlotte procedures, zou de havenontwikkeling medio 2016 operationeel moeten kunnen zijn. Op besluitvorming wordt reeds voorgesorteerd, door procedures rondom het bestemmingsplan en de MER alvast in gang te zetten. Advies 6 Het verkrijgen van de subsidiegelden vanuit Beter Benutten is een randvoorwaarde voor de financiële haalbaarheid van het project. Tegelijkertijd is het van belang om te komen tot een zorgvuldig besluitvormingstraject o.b.v. heldere en sluitende rapportages. Verken, in overleg met het ministerie van Infrastructuur en Milieu, de mogelijkheden om hier een goede invulling aan te geven.

4

Aandachtspunten bij vervolg

Er is een duidelijk gemeenschappelijk standpunt van zowel provincie als gemeente als het gaat om het ontwikkelen van een container terminal. Uit de verschillende sessies (met gemeente en provincie) bleken er 3 belangrijke aandachtspunten, welke nog opgelost dienen te worden, om een succesvolle ontwikkeling van Flevokust te kunnen realiseren. Aandachtspunt 1 Ontwikkeling Flevokust als sterk integraal concept Voor een succesvolle ontwikkeling (en uitgifte) is het van doorslaggevend belang om Flevokust met een aantrekkelijke propositie in de markt te kunnen neerzetten. Het gaat hierbij om een combinatie van verschillende vestigingsfactoren, zoals: ligging, prijs, ontsluiting, (milieu)ruimte, arbeidsmarkt, bouwhoogte, etc. Het willen ontwikkelen van een haventerrein impliceert direct en indirect ook het toestaan van bedrijven uit bijvoorbeeld milieucategorie 5. Door de betrokkenen is het risico aangegeven dat er in de komende periode - in het proces tot definitieve besluitvorming - concessies worden gedaan voor het realiseren van draagvlak, en dan vooral rondom (milieu)ruimte en bouwhoogte, waardoor er een onverkoopbare mix ontstaat. Het is belangrijk om als alle partijen gezamenlijk achter het concept te gaan staan, en vervolgens de ingezette koers ook te bewaken. Aandachtspunt 2 Impact financieel voor de gemeente Voor een goede planinvulling is het van belang om uit te gaan van de situatie en mogelijkheden zoals die er nu zijn. De gronden zijn inmiddels grotendeels verworven door de gemeente, en de inbreng hiervan is een belangrijke kostencomponent. De inbrengwaarde van de gronden zouden niet meegewogen moeten worden voor een optimale (financiële) invulling van het gebied. Het gaat het er om, gegeven de huidige situatie, een zo groot mogelijke maatschappelijke opbrengst te genereren. De gemeente stelt als randvoorwaarde dat deze ontwikkeling met een sluitende grondexploitatie tot stand komt.


8

Kijken we sec naar de financiën, dan had de oorspronkelijke variant (uitgifte van 115 hectare) een aanzienlijk beter financieel resultaat, met in totaal een nominale netto meeropbrengst van circa € 12 mln. Dit is een resultante van enerzijds €…... hogere investeringskosten en anderzijds € 23 mln. extra grondopbrengsten.9 Hierbij geldt echter wel een aantal belangrijke onzekerheden/risico factoren. Naast het risico op onvoldoende maatschappelijk draagvlak voor uitvoering van deze variant gaat het hier met name om de grote afhankelijkheid van BRC als grote grondafnemer gedurende de gehele realisatieperiode. Bij onwil van (en of vertraging bij) BRC gedurende de ontwikkelperiode van Flevokust kunnen de beoogde grondopbrengsten mogelijk aanzienlijk tegenvallen. Bij een beoogde binnendijkse ontwikkeling van 43 hectare door de gemeente (buitendijks ontwikkeling door de provincie) resulteert volgens berekeningen van de gemeente een licht positieve balans in nominale kosten (€ 22,3 mln.) en opbrengsten (€ 23,7 mln.).10 Hierbij dient te worden aangetekend dat dit geen grondexploitatie betreft (negatieve impact fasering: kosten treden eerder op dan de opbrengsten) en er verschillen van inzicht zijn tussen de gemeente en provincie over verschillende kostenposten (zie aandachtspunt 3). Bovendien zal bij een gefaseerde ontwikkeling, met in eerste instantie een aanzienlijk kleiner te ontwikkelen industrieterreinoppervlak (zie H5, hoe nu verder), de kosten toenemen in verhouding tot de opbrengsten. Naar verwachting resulteert dan, bij ongewijzigde uitgangspunten, een tekort op de gemeentelijke financiële grondexploitatie van enkele miljoenen euro`s. Hoewel we ons kunnen voorstellen dat een ontwikkeling van Flevokust denkbaar is die primair gedragen wordt door economische ontwikkeling voor de lange termijn, in combinatie met een relatief groot draagvlak, is een financieel gat op de gemeentelijke exploitatie een niet te onderschatten element in de besluitvorming. Dit moet bekeken worden in samenhang met het aanbod van de provincie, waarbij zij de beoogde buitendijkse ontwikkeling voor haar rekening neemt op basis van een niet sluitende portemonnee. Aandachtspunt 3 Gezamenlijk akkoord over kosten en (subsidie)opbrengsten Los van het ontbreken aan eenduidige investeringsramingen, constateren wij de er tussen de gemeente en de provincie - als belangrijkste ontwikkelpartners in spé - verschillen van mening zijn over de te hanteren financiële uitgangspunten. Meer specifiek zijn er verschillende standpunten ten aanzien van:  De mee te nemen boekwaarde;  Parameters, zoals zandprijs en opslagpercentages voor bijkomende kosten;  De verdeling van bovenplanse kosten;  De onderlinge toedeling van de Beter Benutten subsidiegelden. Graag herhalen we hier advies 5: “Zorg dat er op het moment van (definitieve) besluitvorming sprake is van een geactualiseerde grondexploitatie, op basis van gezamenlijk gedragen uitgangspunten, die in overeenstemming is met de voorliggende businesscase.”

9

Financiële verkenning Flevokust maart 2014 (Grontmij, 2014) Kostenoverzicht Flevokust (7.8.1) ontwikkeling variant 4 (gemeente Lelystad, 27 maart 2014)

10


9

5

Hoe nu verder?

Er is een duidelijk gemeenschappelijk standpunt van zowel provincie als gemeente als het gaat om het ontwikkelen van een container terminal. We onderschrijven de ingezette koers waarbij de terminalontwikkeling - als startpunt van Flevokust - centraal komt te staan. Naast de ontwikkeling van louter een overslagterminal zal er altijd een aanpalend terrein aan de terminal ontwikkeld moeten worden om het concept ‘Flevokust’ en ‘regio Lelystad-Almere als logistieke draaischijf’, in de markt te kunnen zetten en ruimte te bieden aan specifieke doelgroepen. Rondom de invulling van een dergelijk aanpalend industrieterrein kunnen verschillende zienswijzen zijn/ontstaan. Gestreefd moet worden naar een gezamenlijke visie op de ontwikkeling van het terrein achter de terminal:    

Het neerzetten van ‘Flevokust’ als integraal concept (richting markt en omgeving); Uitwerken van het concept in relatie tot de andere bedrijventerreinen in Lelystad en haar directe omgeving, met focus op doelgroepen en specifieke vestigers; Een ontwikkelstrategie m.b.t. omvang, fasering en reductie van financiële risico`s; Het neerzetten van een lange termijn perspectief.

Deze visie kan worden bereikt in een open dialoog waarbij op basis van argumenten en afspraken de ontwikkeling gezamenlijk vormgegeven wordt. De aandachtspunten als geschetst in het vorige onderdeel dienen hierbij te worden besproken en beslecht. Het aanbod van de provincie voor het ontwikkelen van een buitendijkse haven/terminal biedt een nadrukkelijks kans, waarop voortgebouwd kan worden. In plaats van de ontwikkeling van in één keer 32 ha netto uitgeefbaar binnendijks, zou er gekozen kunnen worden voor een beperkte binnendijkse ontwikkeling (van zeg 5 tot 10 ha) voor specifieke doelgroepen die passen binnen het concept en niet op andere terreinen gehuisvest kunnen worden. Afhankelijk van de al dan niet voorspoedige invulling vanuit de markt kan het aanpalende industrieterrein verder worden uitgebreid (adaptieve programmering). Belangrijk is wel om bij aanvang de aanpalende terreinen te duiden en of te reserveren (maar nog niet ontwikkelen). Het is duidelijk dat aan deze ontwikkelrichting financiële gevolgen en risico’s kleven, maar die kunnen in goed overleg worden beslecht. Na ruim 10 jaar van verschillende plannen zou hiermee iets van de grond kunnen komen, wat alle partijen (provincie, gemeente en bedrijfsleven) ondersteunen, namelijk de ontsluiting met de ontbrekende modaliteit (binnenvaart) door het realiseren van een containerterminal. Het lange termijn perspectief zou toch een (volledig) nat terrein kunnen zijn, met op termijn meerdere mogelijkheden tot uitbreiding van kade kavels. Dit door het verlengen van de buitendijkse strook (bv van 400 m naar 600m lengte), het aanleggen van een insteekhaven met waterkerende functie (voor het waterschap nu nog een brug te ver), of uitbreiding van het terrein met meerdere insteekhavens (bij grote marktvraag) door het alsnog omleggen van de dijk.

20141130


10

Ontwikkelstrategie voor Flevokust

Recommend Documents