Ontwikkelingsvise Achterveld-Zuid
HSRO i.o.v De Alliantie Ontwikkeling en Woningstichting Leusden i.s.m. de Gemeente Leusden Februari 2009
Ontwikkelingsvisie Achterveld-Zuid Versie: 04-02-2009 Afdrukformaat: A3 HSRO Stedenbouw en Ruimtelijke Ontwikkeling In opdracht van: De Alliantie Ontwikkeling en Woningstichting Leusden
Inhoud 1:
Ontwikkelingsvisie in het kort
1
2:
Leefbaarheid
3
3:
Beknopte Ruimtelijke Analyse
5
4:
Visie op onderdelen: van centrum naar landschap
6
5:
Fasering
13
1: Ontwikkelingsvisie in het kort
1. Ontwikkelingsvisie in het kort De leefbaarheid in Achterveld staat, zoals in veel kleine kernen, onder druk. Dit hangt nauw samen met een tekort aan nieuwe woningen, vooral voor de eigen gemeenschap. Het gevolg is afname van het inwoneraantal, vergrijzing en een verschraling van het voorzieningenniveau. Om het tij te keren is een integrale ontwikkelingsvisie gemaakt voor het zuiden van Achterveld. Deze visie is bedoeld als kader voor het project Achterveld Zuid. Het doel van het project Achterveld Zuid is verbetering van de leefbaarheid van het hele dorp. Door woningbouw, herinrichting van de openbare ruimte, versterking van de relatie met het landschap en aanpak van verouderde bebouwing krijgt leefbaarheid op meerdere manieren een belangrijke impuls. Het project omvat de aanpak van het hart van het dorp rond het kruispunt Hessenweg- Jan van Arkelweg en een nieuwe invulling van het gebied tussen de Modderbeek en de zuidelijke dorpsrand. Uiteindelijk is het streven: Een aantrekkelijk, gezellig groen dorpshart met een grotere centrale open ruimte. Het hart ligt tussen de kerk, de Roskam en het coöperatiegebouw en is geschikt voor allerlei activiteiten. Het is omgeven door passend vormgegeven gebouwen die ruimte bieden aan wonen, horeca, werken en andere nieuwe voorzieningen die de leefbaarheid en verblijfskwaliteit versterken. Door het nieuwe coöperatieterrein en herinrichting van het kruispunt Jan van Arkelweg en Hessenweg krijgt het dorp als geheel meer identiteit en kwaliteit; Een verbeterde levendige Hessenweg die bestaande functies en kwaliteit koestert en ruimte biedt voor het versterken en vernieuwen van voorzieningen, verkeersveiligheid en verblijfskwaliteit; Het toevoegen van voldoende woningen, tenminste voor de eigen bevolking, met veel aandacht voor specifieke doelgroepen als starters en ouderen; Een gebiedseigen, eigentijdse dorpse architectuur, stedenbouw en inrichting van het nieuwe deel van het dorp. Het gaat om bijzondere woonmilieus die een sterke verankering in het landschap en cultuurhistorie krijgen; Herstel van de dynamiek van de Modderbeek en versterking van de ecologische verbindingszone door aanleg van nieuwe natte natuur, bosjes en houtwallen tussen Modderbeek en nieuwe dorpsrand; Een sterke (ver)nieuwde relatie tussen Achterveld, de uitbreiding en het omliggende landelijk gebied door aanleg van (struin)routes, herinrichting en duurzaam beheer van het landschap tussen dorp en Modderbeek; Het bevorderen van vormen van landschap- en natuur- gerelateerde recreatie en toerisme.
Om het streven te realiseren hebben de gemeente Leusden, de Woningstichting Leusden en de Alliantie Ontwikkeling samen met HSRO deze ontwikkelingsvisie gemaakt. Tijdens dit proces is regelmatig overleg geweest met de klankbordgroep Achterveld Zuid, waarin diverse organisaties en personen uit Achterveld participeren. Dit rapport beschrijft de concept ontwikkelingsvisie en geeft een verdere toelichting op de verschillende onderdelen. De laatste stap in het proces om tot de definitieve ontwikkelingsvisie te komen is een meningspeiling onder alle Achtervelders, waarmee vooral de Achterveldse sfeer en karakter van de vernieuwingsproject zal worden bepaald. Ook krijgt het project dan zijn definitieve naam. De concept ontwikkelingsvisie is nu gereed voor de meningspeiling. Na de meningspeiling en na goedkeuring door B&W en de directies van de WSL en de Alliantie Ontwikkeling, zal de visie begin 2009 definitief zijn en zal daarmee het vertrekpunt zijn voor de verdere planvorming: het maken van een stedenbouwkundig plan. In zijn totaliteit moet het plan en het bijbehorende overleg- en inspraaktraject een goede voedingsbodem vormen om het dorp aantrekkelijker te maken voor bewoners en bezoekers. Leeswijzer Hoofdstuk 2 gaat in op het onderwerp “Leefbaarheid”, het vertrekpunt voor de ontwikkeling. In hoofdstuk 3 worden de stedenbouwkundige kaders van de ontwikkelingsvisie behandeld. In hoofdstuk 4 wordt een toelichting gegeven op diverse andere relevante onderwerpen in de visie. Hoofdstuk 5 geeft de fasering weer.
Figuur 1:Het hart van Achterveld circa 60 jaar geleden 1
b
z z b Legenda Landmark
Hovenwonen
Nieuw dorpsplein
Groene dorpsas
Erven in het landschap z
Modderbeek
Clusters in het landschap b
Hoofd ontsluiting
EHS-ontwikkeling
Centrale ontsluiting
Zoekgebied Natuur
Interne ontsluiting
Lage dichtheid
Landschapsovergang
Hogere dichtheid
Recreatieve ontsluiting
Figuur 2: Ontwikkelingsvisie
2
2: Leefbaarheid
2: Leefbaarheid
Het belangrijkste doel van de visie is het versterken van de leefbaarheid in het dorp. Onder leefbaarheid wordt verstaan het samenspel tussen onder meer: - Fysieke kwaliteit, zowel van het centrum gebied, de woonomgeving (historische elementen, architectuur, stedenbouwkundige opzet e.d.) als van de openbare ruimte (zoals het straatbeeld, leegstand van voorzieningen en woningen, onderhoudsstaat van openbare ruimte e.d.). Van het grootste belang is dat voldoende voorzieningen zoals winkels, ontmoetingsplaatsen, uitgaansgelegenheden, scholen, natuur/groen, parkeerfaciliteiten, zorgfaciliteiten e.d. aanwezig zijn, en - Sociale kwaliteit en kenmerken (de aanwezigheid en kwaliteit van buurtcontacten, evenementen, platform voor economische en maatschappelijke ontwikkelingen etc.), en - Veiligheid van de omgeving (zoals verkeersveiligheid, maar ook inbraakgevoeligheid e.d.), zodanig dat een aantrekkelijk gebied ontstaat om te wonen, te werken en te verblijven. In de ontwikkelingsvisie voor Achterveld wordt de fysieke kwaliteit van het dorpscentrum, het nieuwe woongebied en de landschappelijke zone via drie sporen sterk gestimuleerd: 1 Het creëren van een levendig dorpshart rondom het toekomstige dorpsplein en de Hessenweg, 2 Het toevoegen van hoogwaardige woningbouw met bijzondere woonmilieus om in de lokale woningbehoefte te voorzien (ook op het gebied van doelgroepenbeleid), en daarmee ook het voorzieningenniveau duurzaam op peil te houden, 3 Het natuurlijke afronden van het dorp aan de zuidzijde door de realisatie van een robuuste ecologische verbindingszone en een definitieve overgang van het dorp naar het landelijk gebied te maken.
De sociale samenhang in Achterveld is sterk en dient behouden te blijven. Het nieuwe dorpsplein zal ruimte bieden voor evenementen, ambulante handel en ontmoeting. Indien haalbaar kunnen nieuwe functies die complementair zijn aan het huidige aanbod, zoals detailhandel, kantoren, woon-werkunits en recreatie in de gebouwen langs het plein worden opgenomen. In aanvulling hierop zal de klankbordgroep, die reeds meerdere malen is geraadpleegd voor de planvorming, in de toekomst meer gaan fungeren als platform voor maatschappelijke en economische activiteiten. De gemeente zal dit initiëren. De ruimtelijke opzet van het plangebied wordt zodanig gekozen dat deze voldoet aan de eisen van het Politie Keurmerk voor een veilige woonomgeving. Ook de verkeersveiligheid wordt als belangrijk aandachtspunt meegenomen, o.m. in de herinrichting van de Hessenweg ter plaatse van het dorpsplein en aansluiting van de ontsluitingswegen op de Julianaweg en Hessenweg.
Figuur 3:Hessenweg
Bij de inrichting van het gebied wordt nadrukkelijk rekening gehouden met cultuurhistorische waarden. Zo zijn er bijvoorbeeld studies gedaan de historie van het landschap, oude kerkpaden, wegen en opties voor het coöperatieterrein. Ook zijn er verkenningen gedaan naar een meer dorpse architectuur en stedenbouw. Het doel is om de relatie met het bestaande dorp en het omliggende landschap te verbeteren.
Figuur 4: Karakteristieke kleinschalige winkelfunctie aan de Hessenweg 3
Figuur 5: Het gebied tussen Roskam, kerk en Coöperatiegebouw, de plek voor het nieuwe dorpsplein dorpsplein, na herinrichting en vernieuwing levendig en uitnodigend 4
3: Beknopte Ruimtelijke Analyse
3: Beknopte Ruimtelijke Analyse De Stedenbouwkundige identiteit van Achterveld Achterveld bestaat van oudsher vooral uit boerderijen rondom de noord-zuid gerichte Jan van Arkelweg en de oost-west gelegen Kerkdijk en Hessenweg. Qua openheid, bebouwingsdichtheid, beplantingstructuren en kavelgrootte was er een duidelijk verschil tussen de hoger gelegen Hessenweg en het lager gelegen deel tussen Modderbeek en Hessenweg. Jan van Arkelweg Hessenweg
In het dorp vallen qua hoogte, grootte en/of architectuur het verzorgingstehuis, het coöperatiegebouw en de R.K. kerk het meest op. Qua massa vormt het coöperatiegebouw een herkenbaar tegenwicht aan de kerk. Het zuiden van Achterveld wordt vanuit de historie gekenmerkt door de ”rafelrand” met het landschap. Deze rand bestaat uit boerderijen die los van elkaar en soms op grotere afstand van de Hessenweg op de overgang van dorp en landschap liggen. Deze boerderijen bestaan meestal uit clusters van verschillende grote gebouwen als schuren, woonhuizen en hooimijten. Stedenbouwkundige structuur Achterveld Zuid Door beperkte aanpassingen in het bestaande dorp en het herstel van de oude wegen- en groenstructuur in het plangebied van het project Achterveld Zuid kunnen historische assen worden versterkt. (zie figuur 7 en bijlage 1) Door nieuwe zichtlijnen en routes worden centrum, dorpsrand en buitengebied weer een eenheid.
Figuur 6:Uitsnede historische atlas 1905
De Jan van Arkelweg liep vroeger, langs boerderij Groot Agterveld, door naar het zuiden (zie figuur 6). Halverwege de twintigste eeuw is deze weg vervangen door de Julianaweg. Het oostelijk en westelijk deel van Achterveld lag oorspronkelijk in twee verschillende provincies. De oude grens was als bijna lege zone duidelijk zichtbaar. De Utrechtse kant had meer voorzieningen en een dichtere bebouwing dan de Gelderse kant. Buiten het dorp waren veel akkers en weidegronden voorzien van houtwallen en laanbeplanting. Langs de randen lagen ook vaak kerkpaden. De Modderbeek had een veel kronkeliger verloop. In de tweede helft van de twintigste eeuw zijn veel van deze structuren verloren gegaan. Dit is naast uitbreiding van het dorp vooral ontstaan door veranderingen in de landbouw, waterhuishouding en de daarmee samenhangende ruilverkaveling. Gelukkig zijn veel historische (infrastructurele en groene) assen nog aanwezig of herleidbaar. Het zijn de structuurdragers van het dorp en het buitengebied. Versterking en herstel maakt onderlinge relatie tussen dorp en landschap tastbaar. De zone tussen het coöperatiegebouw en de R.K. kerk is historisch gezien het centrum van Achterveld. De belangrijkste (commerciële) voorzieningen van het dorp hebben altijd rondom dit kruispunt gelegen. Voordat de huidige kerk gebouwd werd lag hier ook een driehoekig groen plein. Het was de brink van het dorp.
Figuur 7: Historische structuren
Het plan is om cultuurhistorische patronen en landschappelijke elementen te versterken. Oude kerkpaden en wegen keren in de nieuwe verkaveling terug. Ze spelen een belangrijke rol bij de ontsluiting van Achterveld-Zuid. Houtwallen, paden, wegen en sloten maken samen historische landschapslijnen ervaarbaar en versterken de eigenheid. In de visie is rekening gehouden met mogelijke ontwikkelingen op kavels in de zone aan de achterzijde van de Hessenweg en de Julianaweg. Het past in de visie dat kavels beperkt bebouwd zullen worden, maar ze dienen vooral hun veelal groene karakter te behouden. Dit zal in de verdere planvorming worden uitgewerkt. . 5
4: Visie op onderdelen van centrum, naar landschap
4: Visie op onderdelen: van centrum naar landschap Het plein en de bebouwing (zie bijlage 2) Een belangrijk doel van het plan is de realisatie van een multi functioneel en sfeervol dorpshart rond het kruispunt Hessenweg Jan van Arkelweg. Uit historische foto’s blijkt dat hier vroeger een groene brink lag. (zie figuur 8). Deze brink was een centrale ontmoetingsplaats en een plaats waar evenementen als veetentoonstellingen gehouden werden. De kerk, Roskam en het coöperatiegebouw omzoomden ook toen al het dorpsplein. Samen met de boerderijen vormden ze een stedenbouwkundige logische eenheid (zie figuur 9).
Figuur 9: Dorpsplein tussen kerk en coöperatiegebouw
Figuur 8: Kruising Jan van Arkelweg- Hessenweg, in noordelijke richting
Herstel en vergroting van de brink tot een nieuw volwaardig dorpsplein, ontstaat door herinrichting van het gebied bij de Roskam en delen van de Jan van Arkelweg en Hessenweg. De positie van het coöperatiegebouw en de kerk, het middelpunt van het dorp, zijn belangrijke uitgangspunten bij de verdere planvorming. Door gelijktijdige herinrichting met nieuwe bebouwing van het coöperatieterrein en het erf van boerderij Groot Agteveld krijgen nieuwe functies aan de pleinrand een kans. Het groene terrein voor de kerk kan op termijn, in samenspraak met het kerkbestuur, hier eventueel deel van uit maken.
Figuur 10: Wouw, Roosendaal
Het dorpsplein moet levendig en uitnodigend worden. Hoogwaardige inrichtingsmaterialen, groen en bomen versterken de ruimtelijke werking. Figuur 10 geeft een voorbeeld. Voor sociale ontmoeting, evenementen, versterking van ambulante handel is een flexibel ruim dorpsplein belangrijk (zie figuur 13). Kerkgangers en bezoekers van Ons Gebouw kunnen bij evenementen op het plein parkeren. Permanent parkeren is niet de bedoeling. Een muziektent, een jeu-de-boules-baan zijn mogelijke inrichtingselementen. Deze elementen worden bij het maken van het concrete inrichtingsplan nader ingevuld. 6
Dorps wonen
Bos wonen
Centrum wonen
Hoeve wonen
Domein wonen Figuur 11: Plangebied en beoogde woonmilieus 7
Op en rond het plein krijgt De Hessenweg een aangepast profiel. Het doorgaand verkeer wordt, ondanks de drukte in de spits, qua beleving ondergeschikt. Vanaf het nieuwe plein onstaat zicht op het landelijk gebied en komt een pad richting de Modderbeek. Het plein krijgt een nader vorm te geven beëindiging. Het kan bijvoorbeeld met een woongebouw of kiosk ter hoogte van het Coöperatiegebouw (zie figuur 13). Nieuwe bebouwing aan het plein krijgt een multifunctioneel karakter (zie ook het kopje “Coöperatieterrein”). Het wordt wat compacter en hoger dan de rest van het dorp. In deze gebouwen kunnen centrum functies als horeca, winkels en dienstverlenende bedrijven zich vestigen. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling de voorzieningen langs de Hessenweg te verplaatsen. Het gaat vooral om het aantrekken van nieuwe complementaire functies die bijdragen aan de leefbaarheid. Qua woondoelgroepen staan starters en senioren centraal. Om de woningen betaalbaar te houden is stapeling in, voor Achterveldse begrippen, relatief hoge dichtheid noodzakelijk. Het doel is een prominente plek met een gemengd woon-, werk- en voorzieningenmilieu. Indien vestiging van nieuwe functies te langzaam gaat is al dan niet tijdelijk gebruik van de begane grond als woning mogelijk. Panden van derden, in de directe nabijheid van het plein, kunnen in de planvorming worden meegenomen. Eigenaren die ver- of herbouw overwegen hebben in beginsel te maken met de volgende randvoorwaarden: een bouwhoogte van 2 lagen met een kap, oriëntatie op het plein en hoogwaardige architectuur. Daar waar het stedenbouwkundig mogelijk is, is verruiming van de footprint bespreekbaar. De gemeente en woningcoöperaties willen dit proces in de verdere planontwikkeling actief faciliteren en de markt zijn werk laten doen. Samenvattend is het stedenbouwkundige kader voor het dorpshart: De kerk en het plein vormen samen het hart van het dorp . Het geheel werkt als een centrale brink en ligt aan beide zijden van de Hessenweg, het groene voorterrein van de kerk draagt bij aan de sfeer en kan alleen in overleg met het kerkbestuur meer betrokken worden bij de inrichting en of activiteiten bij het plein; Plein ligt tussen toonaangevende gebouwen en wordt begeleid door groen; Er is een zichtlijn vanaf het plein naar het buitengebied; Het plein kan aan de zuidzijde beëindigd worden door bijvoorbeeld door een gebouw, kunstwerk of beeldbepalend groen. Hessenweg t.p.v. plein herinrichten zodat het verkeer te gast is op het plein; Pleininrichting moet ruimte bieden aan evenementen en handel en moet uitnodigen tot verblijven / ontmoeting.
Het Coöperatiegebouw en boerderij Groot Agteveld Het coöperatiegebouw heeft, ondanks de desolate staat waarin het nu verkeerd, grote cultuur-historische waarde. Het gebouw staat niet voor niets in de Nota Belvedère en de nota “20 vensters op industrieel erfgoed” van de provincie Utrecht. Met name het silhouet van het gebouw is beeldbepalend. Een uitgebreide studie door 4 architecten bewijst de potentie van het complex. Deze studie is verder toegelicht in bijlage 3. Constructieonderzoek wijst uit dat het gebouw helaas niet kan worden hergebruikt voor woningbouw. In de visie is daarom gekozen voor het transformeren van het coöperatiegebouw tot een spectaculair appartementengebouw met multifunctionele plint, zo veel mogelijk met behoud van bestaande onderdelen, architectonische elementen en details. Het bestaande silhouet (met een maximale hoogte van 27m.) vormt het vertrekpunt voor de herontwikkeling. In het verleden zijn veel beeldbepalende gebouwen verloren gegaan. Achteraf had invulling met nieuwe functies, goed onderzoek naar de constructie en de betekenis voor de identiteit van het dorp misschien kunnen leiden tot creatievere keuzen. De insteek van deze visie is dat integrale aanpak van gebouw en omgeving een eenmalige kans biedt om karakter en historische waarde aan het nieuwe plein toe te voegen. Het doel is het maken van een gebied en een gebouw waar heel Achterveld trots op kan zijn. Een dorpshart dat aantrekkelijk is voor bewoners en bezoekers.
Voorzieningen langs De Hessenweg Het doel is om de bestaande winkels en voorzieningen aan de Hessenweg zoveel mogelijk in stand te houden en daar waar mogelijk ruimte te bieden voor uitbreiding en vernieuwing. Actieve verplaatsing van voorzieningen naar het nieuwe dorpsplein is geen realistisch doel. Het aantrekkelijker inrichten van het stuk Hessenweg rond het dorpsplein is wel onderdeel van het project. De gemeente voert groot onderhoud uit aan de Hessenweg. Dit groot onderhoud en de planuitwerking voor Achterveld-zuid worden in samenhang uitgewerkt. Ontwikkeling overgangszone De kavels in de zone tussen de Hessenweg en de nieuwe uitbreiding zijn in eigendom van verschillende particulieren en andere private partijen. Voor de kwaliteit van het zuidelijke gedeelte van Achterveld is het van belang dat het bestaande dorp op zorgvuldige wijze wordt aangetakt aan het uitbreidingsplan. Gemeente en ontwikkelaars zullen de komende periode gebruiken om – in samenwerking met een stedenbouwkundig bureau - beleid te ontwikkelen voor een verantwoorde (gedeeltelijke) (her)ontwikkeling van deze zone. Het verbeteren van de leefbaarheid in Achterveld is het uitgangspunt voor herontwikkelingsmogelijkheden. Ook de haalbaarheid van de ontwikkelingen, vanuit stedenbouwkundig, financieel, juridisch en (milieu)technisch e.d. oogpunt, wordt daarbij onderzocht. Parallel aan dit beleidvormingsproces wordt bij de verschillende eigenaars geïnventariseerd welke wensen / initiatieven er bestaan. Initiatieven die bijdragen aan de leefbaarheid en die haalbaar zijn,
Het woonhuis van boerderij Groot Agteveld krijgt, gezien de historische en emotionele waarde, in zijn huidige vorm een woonbestemming. De oude schuren verdwijnen, maar worden vervangen door woon- en gebouwvormen die verwijzen naar het idee van een boerderij met erf. Het gaat om een met groen afgebakend ensemble dat bestaat uit een samenhangend cluster van groen, grotere en kleinere gebouwen. Samenvattend het stedenbouwkundige kader voor de herontwikkeling van het coöperatieterrein hoogteaccent bij coöperatiegebouw van maximaal 27 m behoud / toepassing van karakteristieke onderdelen van het huidige gebouw (zo mogelijk) diversiteit in bouwhoogte in balans met de kerk passend bij dorpse / agrarische karakter van Achterveld ruimte bieden voor voorzieningen en wonen
Figuur 12: Hessenweg vanaf kerktoren 8
Figuur 13: Impressie nieuw dorpsplein 9
Woonmilieus en doelgroepen Door de lage dichtheid en directe relatie met het landschap, die in de visie is voorzien, is het mogelijk heel bijzondere woonmilieus met verschillende woonvormen te maken (zie figuur 11). Deze combinatie is ook uitermate geschikt om bijzondere doelgroepen te bedienen.
Figuur 14: Rafelrand aan zuid-zijde van Achterveld
Woningbouw en landschap Een geleidelijke overgang tussen bebouwing en landschap is karakteristiek voor Achterveld (zie figuur 14). Historische kaarten laten zien dat landschap en dorp een eenheid waren. Linten met bebouwing waren vrij open. Veel boerderijen lagen verder van de doorgaande straten af. In het dorp waren veel doorkijkjes op het omliggende landschap. In het zuidelijk deel lagen (kerk)paden en zandwegen die verder afgelegen boerderijen met het dorpscentrum verbonden. Tegen de Modderbeek lag zelfs het oude voetbalveld. Door veranderingen in de landbouw en de aanleg van de Julianaweg zijn veel routes verloren gegaan. Het streven van deze visie is een zorgvuldige en definitieve afronding van het dorp aan de zuidzijde die leidt tot een win-winsituatie voor het dorp en het landschap. In het zuidelijk deel van het plangebied is voldoende ruimte beschikbaar. De uitbreiding krijgt een rafelrand zoals die op veel plekken in het dorp al bestaat. Geen harde scheiding tussen dorp en landelijk gebied. Een rand waar agrarisch gebied, landschap en bijzondere woonvormen elkaar afwisselen. De overgang naar de ecologische hoofdstructuur is daarmee definitief vormgegeven. Deze nieuwe rand wordt zowel op gemeentelijk als provinciaal planologisch verankerd. Deze rafelrand past in de landschapsplannen van de provincie en respecteert de zone voor de ecologische hoofdstructuur ruimschoots. De rand valt samen met de daarvoor aangegeven zone voor “landschappelijke inpassing” in het structuurplan van de gemeente Leusden (zie figuur 15 en bijlage 4). Woningbouwclusters in het gebied dat in figuur 15 is aangeduid met “Landschappelijke inpassing” worden gecompenseerd door de toevoeging van groen in het woongebied van Deelproject Boerderij Het Grote Weiland.
Minimaal 30% van de woningen wordt in de sociale sector gebouwd. Daarbij is ruimschoots aandacht voor starters op de woningmarkt en ouderen. Het vasthouden van jongeren helpt het dorp levendig te houden en te vernieuwen. In ieder geval zijn de volgende doelgroepen in beeld: - Starters/jongeren - Gezinnen (met en zonder kinderen) - Senioren (hulpbehoevend i.c.m. St. Joseph) - Zelfstandige senioren In het verdere proces is vooral de lokale woningbehoefte van doelgroepen leidend in de keuze voor verdere uitwerking van de woningtypen. Het Centrum wonen bestaat vooral uit multifunctionele meergezinswoningen in een hogere dichtheid dan in de rest van het dorp. Rond het dorpsplein (en wellicht de boerderij Groot Agteveld) zijn door de bijzondere ligging appartementen een interessant woonproduct. Het Dorps wonen is gevarieerder. Het zijn hoofdzakelijk in architectuur, goot- en nokhoogte en grootte verschillende typen ééngezinswoningen met een bescheiden of middel groot kavel. Er is overwegend een soepele overgang van privé naar openbaar, bijvoorbeeld gevormd door lage haagjes, een nuttig erf, of stoepen (zo veel mogelijk natuurlijke materialen). Domein wonen bestaat voornamelijk uit vrijstaande en 2-onder1 kapwoningen op ruime kavels en eengezinswoningen in korte rijtjes voor het middeldure en dure segment. De vrijheid in architectuur en woningtypologie is groot. De meerderheid van de woningen heeft een lage goothoogte. De overgang naar de openbare ruimte is uniform met hoge hagen. Woonvormen als Bos- en Hoeve wonen versterken de geleidelijke overgang tussen dorp en landschap. Door woningen, groen en bomen als geheel te ontwerpen wordt het landschap verrijkt. Het Hoeve wonen is geschikt voor meerdere doelgroepen. Het kan gaan om senioren, starters of gezinnen, huur en koopwoningen, in de bandbreedte van goedkoop tot duur. Het gaat om boerderijachtig wonen in clusters van aaneengesloten bebouwing. De woningen hebben een gemeenschappelijk
Rode contour (Streekplan 2004, provincie Utrecht)
Groen wonen (Structuurvisie Achterveld, gemeente Leusden)
Landschappelijke inpassing (Structuurvisie Achterveld, gemeente Leusden)
Zoekgebied robuuste ecol. verbindingszone (Ontwikkelingskaart bp buitengebied Leusden)
Figuur.15: Combinatie beleidskaarten geprojecteerd op visiekaart
voorterrein en zijn uitgevoerd met hoofdzakelijk een lage goothoogte. Bij het Bos wonen staat de beleving van een bos omgeving centraal. De woningen komen in het duurdere segment (hoofdzakelijk 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen en/of enkele ruime eengezinswoningen in korte rijen). De woningen vallen bijna weg tussen de dichte beplante bomengordels. Diverse architectuurstijlen zijn mogelijk. De beplanting op de kavels draagt bij aan het beeld van een bosrijke woonomgeving. Erfafscheidingen bestaan uit (gemeenschappelijke) groenstructuren. 10
Verkeer De visie voorziet in een slingerende wegenstructuur met twee aantakkingen op de Julianaweg. Ook op de Hessenweg komen aantakkingen bij st Joseph en over het terrein van de Welkoop Nagegaan wordt of nog aanvullende aansluitingen op de Hessenweg haalbaar en wenselijk zijn. De ontsluitingswegen worden zodanig ingericht dat het voor sluipverkeer onaantrekkelijk is om door het gebied te gaan. Het profiel van de Hessenweg krijgt ter hoogte van het plein een aangepast wegprofiel waardoor het doorgaand verkeer qua beleving ondergeschikt wordt. De wegenstructuur nodigt uit tot het gebruik van de fiets voor korte afstanden. Door een zeer ruime verkaveling is de verkeersintensiteit op de wegen laag. De veelal gebogen wegen krijgen hoogopgaande laanbeplanting. Openbare ruimte en parkeren Gestreefd wordt naar dorpse wegprofielen (zie referenties), met veel gras, heggen en bomen en weinig bestrating of asfalt. Het doel is smalle wegen die geschikt zijn voor voetgangers en fietsers. Door de inrichting en woonsfeer worden auto’s gedwongen om langzaam te rijden.
Figuur16: Referentie Jan van Arckelweg met hoge Laanbomen
Figuur 19: referentie voor een woonstraat in het nieuwe plandeel
Figuur 17: Referentie De oude Hessenweg met sloten en grasbermen
Figuur 20: Referentie De oude Hessenweg met sloten en bruggetjes
Figuur 18: Referentie voor een informele langzaam verkeersroute
Figuur 21: Referentie voor een buurtontsluitingsweg
Parkeren wordt zoveel mogelijk opgelost op eigen terrein. Daarvoor kunnen achterstraten worden aangelegd. In de deelgebieden met hogere woondichtheden is gedacht aan aparte parkeerkoffers in het groen tussen de woningen. De eventuele aanleg van een fietspad langs de Julianaweg en herinrichting van de Hessenweg is voorzien. Gemeente en ontwikkelaars stellen gezamenlijk plannen op voor de openbare ruimte, waarbij nadrukkelijk rekening wordt gehouden met gebruikskwaliteit, dorpse uitstraling en beheerafwegingen.
11
Natuurontwikkeling en recreatie Het doel is dat een directe relatie wordt gelegd tussen het woongebied en de natuur. In de stedenbouwkundige schets komt dit naar voren door groen het woongebied in te trekken en woonclusters langs de rand te positioneren, de zogenaamde rafelrand. De rafelrand is vanuit de historie kenmerkend voor Achterveld. Natuur en landschap worden in Achterveld-Zuid beleefbaar! De inrichting van de natuurontwikkelingszone langs de Modderbeek maakt nadrukkelijk deel uit van het project. De overgang tussen beekdal en dekzandrug wordt in het landschap beter beleefbaar. Door oude kerkpaden te herstellen ontstaat een nieuw openbaar toegankelijk wandel- en groengebied. Dit biedt Achterveld de mogelijkheid zich verder te ontwikkelen voor fietsen wandeltoerisme. Andere overheden, belangengroepen en non profit organisaties, hebben mede in het kader van de realisatie van ecologische hoofdstructuur, vergelijkbare doelen. Ook zijn er overheidsmiddelen aanwezig voor aankoop, realisatie en beheer. Samenwerking met één of meerdere van deze partijen is wenselijk om de landschappelijke ambities waar kunnen maken en te koppelen aan regionale ontwikkelingen op het gebied van ecologie, waterbeheer en landschapsversterking. Gaandeweg het project zal een partner gezocht worden met wie dit verder vormgegeven kan worden. Voor een meer uitvoerige bespreking van de voorgestelde inrichting van het landelijk gebied wordt verwezen naar bijlage 6. Samenvattend kan gesteld worden dat, in samenspraak met gemeente, provincie en belangengroeperingen de natuurdoelstellingen voor de Modderbeek en robuuste ecologische verbindingszone gerealiseerd worden. Milieu en duurzaamheid Het plan zal voldoen aan de geldende milieu- en natuurregelgeving. Daarnaast wordt – daar waar mogelijk - in het plan gestreefd naar toepassing van duurzame materialen. De woningen in het plan worden bovendien uitgevoerd met een Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) van tenminste 0,8. Schoon, dak- en hemelwater zal zoveel mogelijk worden afgekoppeld. Oude sloten en watergangen worden hersteld en vergroot. In het nieuwe woongebied komt een gescheiden rioleringssysteem. Economische uitvoerbaarheid Middels een grondexploitatie hebben Woningstichting Leusden en de Alliantie aan de gemeente aangetoond dat het project economisch uitvoerbaar is. De ontwikkelende partijen zullen dit project voor eigen rekening en risico ontwikkelen.
Ten behoeve van de planontwikkeling zal tussen de gemeente Leusden, woningstichting Leusden en de Alliantie een planschadeovereenkomst worden gesloten. De gemeente Leusden ontvangt bovendien een vergoeding voor de te maken planontwikkelingskosten. Tussen de gemeente en ontwikkelaars zijn afspraken gemaakt over de inbreng van de Welkoopwinkel in het project.
Figuur 22: Overleg in de Roskam met de klankbordgroep
Maatschappelijke uitvoerbaarheid Medio 2007 is een uitgebreide klankbordgroep samengesteld. De klankbordgroep is meerdere malen (juli 2007, oktober 2007, februari 2008, juni 2008) bij het project betrokken. Geconcludeerd kan worden dat de tussenproducten overwegend positief door de klankbordgroep worden ontvangen.De belangrijkste opmerkingen zijn in de ontwikkelingsvisie verwerkt. Achtervelders worden middels nieuwsbrieven op de hoogte gehouden van de planontwikkeling. in het najaar van 2008 worden de bewoners van Achterveld om hun mening gevraagd ten aanzien van de invulling van het plan. Direct omwonenden worden door de ontwikkelende partijen benaderd (zie ook ”ontwikkeling overgangszone“). Doel hiervan is draagvlak te verwerven voor de plannen, alsmede na te gaan of er nog specifieke wensen /bouwinitiatieven bestaan voor de ontwikkeling van de overgangszone. Tijdens de verdere planvorming wordt vanzelfsprekend tenminste voorzien in de voor de gemeente Leusden reguliere inspraakmogelijkheden. Figuur 23: Excursie Twello Gemeente, Alliantie, WSL en klankbordgroep 12
F: Fasering Aantal woningen en fasering Om de woningzoekenden optimaal te kunnen bedienen en de voorzieningen in Achterveld voor de toekomst in stand te houden worden circa 215-235 woningen toegevoegd. De aantallen zijn over de verschillende plandelen als volgt te splitsen: -
Deelproject Boerderij Het Erf: circa 65 woningen Deelproject Coöperatieterrein: circa 20-30 woningen Deelproject Boerderij Het Grote Weiland: circa 110 woningen Deelproject Hessenweg e.o.: circa 20-30 woningen
5: Fasering
De fasering en het bouwtempo wordt op het opnameniveau, mede in relatie tot Mastenbroek 2 afgestemd. Concreet betekent dit dat het Project zo goed als mogelijk conform onderstaande fasering wordt gerealiseerd: Jaar
Fase
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 e.v.
Centrumontwikkeling fase 1 Centrumontwikkeling fase 1 Mastenbroek 2 Mastenbroek 2 Mastenbroek 2 Deelproject Boerderij Het Grote Weiland Deelproject Boerderij Het Grote Weiland / Hessenweg B
Indicatieve Planning Gereed
Activiteit
Voorjaar 2009
Bewonersavond Achterveld
Medio 2009
Sluiten ontwikkelingsovereenkomst (inclusief bijlagen) en definitieve vaststelling ontwikkelingsvisie
eind 2009
Stedenbouwkundige en landschappelijke planvorming
Medio / eind 2010
Bouwplan ontwikkeling Centrumontwikkeling inclusief bestemmingsplan en vergunningen
Voorjaar / medio 2010
Start verkoop centrumontwikkeling
Eind 2010
Sloop- en bouwrijpmaken en start bouw centrumontwikkeling
2014
Bouwplanontwikkeling boerderij Het Grote Weiland en Hessenweg B, Incl. bestemmingsplan en vergunningen
2014
Start verkoop deelproject boerderij Het Grote Weiland en Hessenweg B
2014 / 2015
Sloop- en bouwrijp maken en start bouw deelproject boerderij Het Grote Weiland.
Nader te bepalen
Start aanleg fase 3
Woning/jaar (ca.) 45 45
45 30
Centrumontwikkeling fase 1 bestaat uit: - deelproject boerderij Het Erf. Dit is woningbouw binnen de rode contour; - deelproject Coöperatieterrein bestaat uit herontwikkeling Van de voormalige Welkoopwinkel en Coöperatiegebouwen; - deelproject Hessenweg zone A en C. A is groot onderhoud Hessenweg. C is de inrichting van het dorpsplein. Deelproject boerderij Het Grote Weiland is de volgende fase. Dit omvat de nieuwbouw ten zuiden van het dorp binnen de te verleggen rode contour en deelproject Hessenweg zone B (eventuele ontwikkeling van particuliere kavels in het gebied ten zuiden van de Hessenweg). Deelproject boerderij Natuur en Landschap is de landschappelijke afronding van het dorp. Dit omvat verruiming en vernatting van de Modderbeek in combinatie met ontwikkeling van nieuwe natuur en extensieve landbouw in het gebied tussen de nieuwe woningbouw en Modderbeek.
13
Legenda Centrum Ontwikkeling ( Fase 1 ) Deelproject Boerderij 1 Deelproject Het Erf Woningbouw binnen rode contour 2 Deelproject Het Grote Weiland Woningbouw met landschappelijke overgang 3 Deelproject Natuur en Landschap Landschappelijke overgang Deelproject Coöperatieterrein Deelproject Hessenweg e.o. A Hessenweg B Particuliere Eigendommen Dorpsplein C 0
A
100 m
B C 2 1
3
Figuur 24: Fasering 14
HOOGSTRAAT 1
[email protected]
6654 BA AFFERDEN (GLD.)
TEL. 0487-542906
WWW.HSRO.NL
FAX. 0487-542905
