Ontwikkelingsmogelijkheden dagelijkse artikelensector Katendrecht-Pols Gemeente Rotterdam, ProjectmanagementBureau Definitief
Ontwikkelingsmogelijkheden dagelijkse artikelensector Katendrecht-Pols Gemeente Rotterdam, ProjectmanagementBureau Definitief
Rapportnummer:
203X00799.065218_3
Datum:
19 april 2011
Contactpersoon opdrachtgever: de heer ing. M. Hage Projectteam BRO: Trefwoorden:
André Boekesteijn, Rob Soeterboek Rotterdam, Katendrecht, dagelijkse artikelensector, supermarkt, uitbreidingsmogelijkheden
Bron foto kaft: Beknopte inhoud:
Hollandse Hoogte 9 Dit rapport brengt de (kwantitatieve) marktruimte in beeld voor de uitbreiding van het dagelijkse artikelenaanbod in het plangebied Katendrecht-Pols.
BRO Hoofdvestiging Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401
Inhoudsopgave
pagina
1. INLEIDING
3
1.1 Aanleiding 1.2 Vraagstelling
3 4
2. VERTREKSITUATIE 2.1 2.2 2.3 2.4
5
Aanbodstructuur De belangrijkste winkelconcentraties Vraagstructuur Huidig functioneren dagelijkse sector
5 10 12 19
3. ONTWIKKELINGEN EN MARKTRUIMTE
21
3.1 Algemene trends en ontwikkelingen 3.2 Lokale ontwikkelingen 3.3 Distributieve uitbreidingsruimte
21 22 24
4. ONTWIKKELINGSMOGELIJKHEDEN KATENDRECHT-POLS
Inhoudsopgave
27
1
2
Inhoudsopgave
1.
INLEIDING
1.1 Aanleiding Ontwerp-bestemmingsplan Katendrecht-Pols Tot medio februari 2011 heeft het ontwerp-bestemmingsplan Katendrecht-Pols ter visie gelegen. Het bestemmingsplan maakt het mogelijk het Polsgebied te (her-) ontwikkelen tot een gemengd stedelijk gebied. Langs de Hillelaan kunnen kantoren, bedrijven en voorzieningen op stedelijk of regionaal niveau worden ontwikkeld. In de plint van de Brede Hilledijk en aan het intern voetgangersgebied is ruimte voor voorzieningen en kleinschalige bedrijvigheid. De pleinruimten lenen zich goed voor horeca en publieksgerichte voorzieningen. Het plangebied bestaat uit drie deelgebieden: Europees Chinees Centrum (ECC), Codrico en Pols Zuidzijde. Langs de stads-as (Hillelaan) is het voor de hand liggend dat daar stedelijke en regionale functies een plek zullen krijgen. De functies wonen, werken, voorzieningen met een chinees thema zijn voorzien in het ECC. Gemengde stedelijke gebouwen met kleinere kantoorruimtes, bedrijfsruimte en voorzieningen gecombineerd in een gebouw met woningen in een stedelijke setting zijn in de Pols Zuidzijde gedacht. Voor het deelgebied Pols Zuidzijde wordt onder meer gedacht aan een programma met maximaal 50.000 m² bvo aan niet-woonfuncties waaronder maximaal 1.500 m² bvo horeca en 6.000 m² bvo detailhandel. In het deelgebied ECC is een programma gereserveerd met maximaal 24.500 m² bvo aan niet-woonfuncties met daarin o.a. maximaal 13.000 m² bvo horeca en 7.000 m² bvo detailhandel. Zienswijze C1000 Door C1000 Vastgoed en Supermarkt Groenewegen B.V. is in het kader van de bestemmingsplanprocedure een zienswijze ingediend. In deze zienswijze wordt o.a. gesteld dat de C1000 supermarkt vanaf de Hillelaan dient te verplaatsen naar het nieuwe complex in deelgebied Pols Zuidzijde. De supermarkt dient op de nieuwe locatie 2.500 m² bvo groot te worden. De huidige supermarkt is volgens Locatus 1.422 m² wvo groot (ofwel circa 1.800 m² bvo). Mede naar aanleiding van de ingediende zienswijze is discussie ontstaan over de wenselijke omvang van het aanbod in de dagelijkse artikelensector binnen de ontwikkelvolumes van het gebied Katendrecht-Pols.
Hoofdstuk 1
3
1.2 Vraagstelling Tegen bovengenoemde achtergrond heeft het ProjectmanagementBureau van de gemeente Rotterdam BRO opdracht gegeven onderzoek te verrichten naar de (kwantitatieve) ontwikkelingsmogelijkheden voor de dagelijkse artikelensector binnen het plangebied Katendrecht-Pols. De centrale vraag voor het onderzoek luidt: • Wat is de (kwantitatieve) marktruimte voor de uitbreiding van het dagelijkse artikelenaanbod specifiek in het plangebied Katendrecht-Pols? Naast de centrale vraag dient in het advies ook ingegaan te worden op de afgeleide vraag of de gereserveerde 2.500 m² bvo voor de dagelijkse artikelensector in het deelgebied Pols Zuidzijde ook zonder te verplaatsen supermarkt kan worden ingevuld. Afbakening onderzoeksgebied Voor zowel de analyse van het aanbod als het draagvlak is de directe omgeving van de projectlocatie afgebakend. Hierbij wordt in de eerste plaats aangesloten op het onderzoek dat BRO 3 jaar geleden heeft uitgevoerd1. Daarbij is vanuit het functionele oogpunt van buurt- en wijkvoorzieningen een afbakening gemaakt. Vanwege de specifieke en zeer afwijkende bevolkingssamenstelling zijn de omliggende buurten onderverdeeld in een noordelijk (Kop van Zuid, Entrepot, Katendrecht, Feijenoord en Noordereiland) en een zuidelijk (Afrikaanderwijk, Bloemhof, Tarwewijk en Hillesluis) deel. In dit onderzoek hanteren wij hetzelfde onderzoeksgebied en de bijbehorende onderverdeling in een noordelijk en een zuidelijk deel. Aan het noordelijk onderzoeksgebied voegen wij echter Noordereiland toe aangezien de inwoners van het eiland voor een belangrijke deel georiënteerd zijn op het aanbod in het onderzoeksgebied en vice versa.
1
Bron: Rotterdam, Rondje Rijnhaven commerciële voorzieningen De Scharnier, BRO, 2008
4
Hoofdstuk 1
2.
VERTREKSITUATIE
In dit hoofdstuk volgt een beschrijving van de dagelijkse aanbodstructuur voor het onderzoeksgebied zoals in hoofdstuk 1 is afgebakend. Vervolgens wordt ingegaan op de vraagstructuur in het onderzoeksgebied. Hiermee wordt de analyse, zoals uiteengezet in het onderzoek uit 2008, geactualiseerd.
2.1 Aanbodstructuur Opbouw detailhandelsstructuur In volgende tabel is een overzicht gegeven van de verschillende winkelcentra in het onderzoeksgebied. De winkelcentra zijn daarbij ingedeeld naar type, waarbij in grote lijnen de indeling aangehouden is uit de analyse van Van Gool Stedelijk Advies2, zoals tevens gehanteerd voor de Winkelkaart Rotterdam Zuid (BRO 2009). Tabel: Dagelijks aanbod per concentratiegebied
3
Deelgebied
Concentratiegebied
Type
Noord
Vuurplaat
Wijkcentrum
Vrij Entrepot
Buurtcentrum
Verspreid Subtotaal Noord Zuid
2.564
3
3.039
24
4.337 9.940
45
6.365
Afrikaanderdriehoek
Wijkcentrum
14
1.164
Hellevoetstraat
Buurtcentrum
4
1.098
Lange Hilleweg
Buurtcentrum
4
938
Putsebocht
Wijkcentrum
4
727
Dordtselaan
Buurtcentrum
9
497
Putselaan
Buurtcentrum
5
247
Subtotaal Zuid
3
11
38
Overig/verspreid
2
m² wvo
Stadsdeelcentrum
Boulevard Zuid
Totaal
aantal winkels
35
2.347
120
13.383
158
23.323
Bron: Winkelgebieden in Rotterdam, Van Gool Stedelijk Advies (VGSA), november 2005 Bron: Locatus Verkooppuntenbestand , peildatum maart 2011
Hoofdstuk 2
5
Afbeelding: Supermarktenaanbod onderzoeksgebied
6
Hoofdstuk 2
Kenmerken aanbod en aanbodstructuur dagelijkse sector • Het totale dagelijkse aanbod in het onderzoeksgebied heeft een winkelvloeroppervlak (wvo) van circa 23.300 m² wvo, verspreid over 158 winkels. Het noordelijke deel omvat een winkelvloeroppervlak van 9.940 m² verspreid over 38 winkelvestigingen en het zuidelijke deel 13.383 m² verspreid over 120 vestigingen. • De winkelhiërarchie in het onderzoeksgebied is volgens bovenstaande indeling (VGSA) opgebouwd uit het stadsdeelcentrum Boulevard Zuid, de wijkwinkelcentra Vuurplaat, Afrikaanderdriehoek en Putsebocht en een vijftal buurtcentra. • Van het totale aantal winkelmeters is 27% in het stadsdeelcentrum, 19% in de drie wijkcentra, 25% in de vijf buurtcentra en 29% verspreid over het onderzoeksgebied buiten de genoemde winkelcentra gevestigd. Met name in het noordelijke deel ligt het aandeel verspreide bewinkeling met circa 44% relatief hoog. • In de visie van BRO is de indeling van de winkelgebieden niet geheel logisch. Zo is het dagelijkse aanbod in Putsebocht te klein om te kunnen voldoen aan de eisen van een wijkwinkelcentrum. Vrij Entrepot zou daarentegen wel als wijkwinkelcentrum getypeerd kunnen worden vanwege de grote omvang van de supermarkt en het aanvullende dagelijkse en niet-dagelijkse aanbod. Afrikaanderdriehoek dankt haar typering als wijkwinkelcentrum overigens niet aan het supermarktaanbod, maar aan de hoeveelheid aan (vers)speciaalzaken (dit geldt overigens ook voor Putsebocht) en de grote warenmarkt. • Voor de dagelijkse verzorging van de inwoners in het onderzoeksgebied vormen Boulevard Zuid, Vuurplaat, Afrikaanderdriehoek, Vrij Entrepot en de supermarkt aan de Hillelaan (C1000) in ieder geval de belangrijkste aankoopplaatsen. Deze centra zijn alle voorzien van één grote supermarkt, meervoudig supermarktaanbod of warenmarkt als functionele drager. • Een groot gedeelte van de concentraties binnen het onderzoeksgebied betreft kleine en incomplete buurt-(winkel)strips. Daarbij is sprake van geen of een te kleine buurtsupermarkt en een onvolledig boodschappenpakket. In combinatie met de grote mate aan verspreid winkelaanbod (waaronder een aantal supermarkten) is er dan ook sprake van een beperkte hiërarchische winkelstructuur. • De inwoners in het onderzoeksgebied beschikken over een dagelijks aanbod van 346 m² wvo per 1.000 inwoners, dit blijft daarmee iets achter bij het Rotterdams gemiddelde van 350 m² wvo (het landelijk gemiddelde bedraagt 337 m² wvo). • De gemiddelde omvang van de winkels bedraagt 148 m² wvo. De gemiddelde schaalgrootte is daarmee beperkt ten opzichte van het landelijke gemiddelde van 200 m² wvo.
Hoofdstuk 2
7
Impressie supermarktaanbod onderzoeksgebied
8
Hoofdstuk 2
Supermarktaanbod In volgende tabel is een overzicht gegeven van het aanbod aan supermarkten binnen het onderzoeksgebied. De mini-supermarkten (10 in totaal met een gemiddelde omvang van circa 70 m² wvo) zijn in dit overzicht buiten beschouwing gelaten. Tabel: Supermarktaanbod per concentratiegebied Deelgebied
Concentratiegebied
Noord
Vuurplaat
Formule
m² wvo
Albert Heijn
952
Lidl
757
Vrij Entrepot
Jumbo
2.944
Verspreid
C1000 Katendrecht
1.422
Aldi Noordereiland
834
Spar Noordereiland
435
Amazing Oriental
190
Sahan
576
Subtotaal Noord Zuid
Boulevard Zuid
8.110 Albert Heijn
1.233
Aldi
719
Super de Boer
618
Dunya
700
Afrikaanderdriehoek
Lidl
525
Hellevoetstraat
Bas van der Heijden
893
Lange Hilleweg
Lidl
748
Putsebocht
Sahan
626
Verspreid
Highway
306
Subtotaal Zuid
6.368
Totaal
•
•
•
• •
14.478
In het onderzoeksgebied zijn 17 supermarkten gevestigd. Het supermarktoppervlak bedraagt 14.478 m² wvo, 62% van het totale aanbod in de dagelijkse sector (landelijk ligt dat op circa 68%). Een drietal supermarkten binnen het onderzoeksgebied kent een moderne omvang (Jumbo Vrij Entrepot, Albert Heijn Boulevard Zuid en C1000 Katendrecht). De overige supermarkten kennen een relatief beperkte omvang. Binnen het onderzoeksgebied is Boulevard Zuid de belangrijkste concentratie voor de dagelijkse artikelensector met onder meer 4 supermarkten. Vuurplaat is daarnaast de enige concentratie in het onderzoeksgebied met een complementair supermarktaanbod. De gemiddelde schaalgrootte van de supermarkten bedraagt 852 m² wvo. In de totale gemeente Rotterdam ligt dat met 903 m² wvo hoger. Van de supermarkten in het onderzoeksgebied behoort 30% niet tot een landelijk bekende formule. Naar winkelmeters ligt dit met bijna 17% relatief hoog.
Hoofdstuk 2
9
2.2 De belangrijkste winkelconcentraties Hieronder gaan wij in op de verschillende winkelcentra in het onderzoeksgebied waarbij wij specifiek aandacht besteden aan de dagelijkse artikelensector. Boulevard Zuid • Stadsdeelcentrum Boulevard Zuid heeft een belangrijke boodschappenfunctie en trekt veel omzet uit Afrikaanderwijk, Hillesluis, Bloemhof, Feijenoord, Vuurplaat en Katendrecht. • Het centrum huisvest vier supermarkten Albert Heijn, Super de Boer, Aldi en F&S Dunya. Het boodschappenaanbod bestaat daarnaast uit een uitgebreid pakket aan (vers)speciaalzaken, waaronder een groot aantal allochtone ondernemers. De winkelmix sluit daarmee goed aan op de bevolkingssamenstelling. • Het dagelijkse winkelaanbod functioneerde op basis van de opname in 2004 goed, de gerealiseerde omzet per m² wvo lag boven het gemeentelijk gemiddelde4. Nadien is de concurrentiepositie in de visie van BRO eerder verzwakt dan versterkt, waardoor het functioneren onder druk is komen te staan. • Het centrum kent diverse knelpunten en behoeft veel aandacht. Het winkelgebied is langgerekt, er is veel leegstand waardoor de uitstraling matig is en de kwaliteit van de panden, gevels en buitenruimte is laag. Daarnaast is er nood aan grotere winkelruimten. • In het Actieprogramma Winkelgebieden is het centrum aangewezen voor een integrale lange termijn aanpak ter verbetering van de ondernemerskwaliteit, veiligheid en buitenruimte. Vuurplaat • Vuurplaat is een eigentijds compleet wijkwinkelcentrum en heeft een belangrijke verzorgingsfunctie voor de inwoners van Kop van Zuid en Feijenoord. • Het winkelcentrum beschikt over een complementair supermarktaanbod (AH en Lidl) en aanvullend dagelijks en niet-dagelijks aanbod (onlangs heeft Hema zich gevestigd aan de Laan op Zuid). • Er is sprake van tweezijdige bewinkeling, maar dit wordt niet geheel als zodanig ervaren vanwege de situering van de parkeergelegenheden in het middengebied. • De ruimtelijke structuur van het gebied staat onder druk, vooral door de gewenste schaalvergroting van de supermarkt(en). • De voornaamste problematiek is de veiligheid omtrent hangjongeren. In het Actieprogramma Winkelgebieden heeft dit de aandacht. Het gebied is beoordeeld als zelfstandig sterk genoeg.
4
Winkelatlas Rotterdam, Goudappel Coffeng 2004
10
Hoofdstuk 2
Vrij Entrepot • Vrij Entrepot vervult door de aanwezigheid van een grootschalige supermarkt een verzorgende functie voor de omliggende buurten Feijenoord, Kop van Zuid, Afrikaanderwijk en Noordereiland. • Dé trekker is de grote Jumbo supermarkt en wordt aangevuld met enig ander dagelijks (bloemen, slijterij, chocolaterie), niet-dagelijks aanbod (Marskramer, Shoeby, Lake Side), horecavoorzieningen en dienstverlening. • De supermarkt functioneert redelijk (echter niet conform het landelijk niveau dat Jumbo realiseert), maar dat heeft ook te maken met duurzame functionele en ruimtelijke knelpunten (zoals de afstand tot de parkeervoorzieningen). • In het Actieprogramma Winkelgebieden is het winkelgebied Entrepot beoordeeld als zelfstandig (sterk) genoeg met aandacht voor de veiligheid. Afrikaanderdriehoek • Het wijkwinkelcentrum rond het Afrikaanderplein bestaat naast een kleinschalige Lidl supermarkt hoofdzakelijk uit kleinschalige zelfstandige (allochtone) ondernemers. De filialiseringsgraad is dan ook laag. Daarnaast vormt de warenmarkt, naar omvang de tweede van Rotterdam, een belangrijke trekker. • Afrikaanderdriehoek heeft een belangrijke verzorgingsfunctie voor de bevolking in de omliggende buurten. De aanwezige winkels sluiten goed aan op de vraag. • In het Actieprogramma Winkelgebieden zijn veiligheid en ondernemerskwaliteit benoemd als aandachtsgebieden. Daarnaast is verbetering van de branchering belangrijk. Betere clustering van branches is gewenst, evenals de toevoeging van kwaliteitswinkels. C1000 Katendrecht • Aan de Posthumalaan, op de beoogde locatie van de ontwikkeling van de Scharnier (als onderdeel van het Rondje Rijnhaven), is een solitaire C1000 supermarkt gevestigd. Deze winkel heeft een primaire verzorgingsfunctie voor de directe omgeving, met name Katendrecht en Kop van Zuid-Entrepot, maar genereert ook omzet uit de traffic van onder meer het metrostation. Uit informatie van de C1000 organisatie blijkt deze vestiging één van de best functionerende van Nederland te zijn. Overig winkelaanbod in het onderzoeksgebied • Noordereiland beschikt over een tweetal supermarkten; discounter Aldi van redelijk moderne omvang en een kleine Spar formule. • De winkelconcentratie Hellevoetstraat omvat een Bas van der Heijden supermarkt die hier redelijk solitair functioneert. • Aan de Lange Hilleweg is een klein buurtcentrum gevestigd, met een Lidl supermarkt als belangrijkste aanbieder. • De kleine buurtconcentraties (Putsebocht, Lange Hilleweg, Hellevoetstraat) en de verspreide bewinkeling hebben van oudsher een zeer lokale functie.
Hoofdstuk 2
11
Overig winkelaanbod buiten het onderzoeksgebied In de nabije omgeving van het onderzoeksgebied is nog een aantal winkelconcentraties van belang te noemen voor de dagelijkse verzorging van de consument in het verzorgingsgebied: • Carnissedriehoek in Charlois is geconcentreerd rondom de twee supermarkten Nettomarkt (1.600 m² wvo) en Aldi (800 m² wvo) aan de Pleinweg en biedt een compleet dagelijks aanbod. Het centrum heeft een verzorgende functie voor Oud Charlois en Carnisse. Het winkelgebied heeft recent een impuls gekregen door de nieuwbouw met onder andere Aldi. Deze ontwikkeling staat in schril contrast met de gedateerde passage waar onder andere Nettomarkt gevestigd is. De parkeermogelijkheden in het gebied zijn beperkt. • Wolphaertsbocht in Charlois is een buurtwinkelcentrum met de MCD supermarkt (755 m² wvo) als belangrijkste trekker. • Direct ten zuiden van het onderzoeksgebied ligt stadsdeelcentrum Zuidplein, het grootste winkelgebied op Zuid. Belangrijkste trekker in de dagelijkse artikelensector is hier de grootschalige Albert Heijn (> 2.000 m² wvo).
2.3 Vraagstructuur Voor de distributieve mogelijkheden voor uitbreiding van het dagelijkse artikelenaanbod is het van belang te weten hoeveel mensen er in het onderzoeksgebied wonen en hoeveel er dat naar de toekomst toe zullen zijn. Daarnaast vergroten werknemers, studenten en bezoekers van het gebied het draagvlak voor voorzieningen in het gebied. In deze paragraaf besteden wij aandacht aan deze aspecten. Huidig inwonertal • In het totale onderzoeksgebied wonen (per 1-1-2010) ruim 67.300 mensen, waarvan met 45.138 de meeste mensen in het zuidelijke gedeelte wonen en 22.200 in het noordelijke gedeelte. • Met name de zuidelijke buurten Bloemhof, Tarwewijk en Hillesluis zijn relatief grote buurten. • In het noordelijke gedeelte zijn Kop van Zuid-Entrepot en Feijenoord naar inwonertal gelijkwaardige wijken en is het inwonertal op Katendrecht op de peildatum nog gering met circa 4.000 inwoners. Op Noordereiland wonen ruim 3.200 mensen. • In Rotterdam Zuid en vooral de deelgemeenten Charlois en Feijenoord vindt al enige jaren herstructurering van de woningvoorraad plaats. Dit heeft de afgelopen jaren geleid tot een afname van het aantal inwoners.
12
Hoofdstuk 2
Tabel: Inwonertal primair onderzoeksgebied naar buurt (1 januari 2010) 5
Buurt Noord
Woningvoorraad
Kop van Zuid-Entrepot
7.691
3.579
Katendrecht
3.984
2.010
Feijenoord
7.289
3.085
Noordereiland
Zuid
6
Aantal inwoners
3.235
1.916
subtotaal
22.199
10.590
Bloemhof
13.713
6.310
9.014
3.722
Tarwewijk
11.690
5.954
Hillesluis
10.721
4.939
subtotaal
45.138
20.925
67.337
31.515
Afrikaanderwijk
Totaal
Woningbouwprogramma Ook de komende jaren zal het nodige gesloopt en gebouwd worden in het onderzoeksgebied. In volgende tabel is het oorspronkelijke woningbouwprogramma voor de deelgemeenten Feijenoord en Charlois over de periode 2009-2025 weergegeven. • Als we het woningbouwprogramma voor de deelgemeenten Feijenoord en Charlois afzetten tegen de geplande sloop dan zien we een netto toevoeging van ruim 2.550 woningen in Feijenoord en een afname van ruim 600 woningen in Charlois. • Een belangrijk gedeelte van de woningen zal pas op de langere termijn opgeleverd worden, na 2020, mogelijk zelfs later dan 2025. Tabel: Woningvoorraadontwikkeling Rotterdam 2009-2025 (deelgemeenten Feijenoord en Charlois) Voorraad
Nieuwbouw (opleveringen)
8
7
Totaal
Sloop Uitbrei-
nieuwbouw
ding
2009
2009
2010-2014
2015-2019
2020-2024
2009-2024
2009-2025
2025
Feijenoord
32.297
228
1.230
2.829
3.370
7.657
-5.091
2.566
Charlois
33.604
65
1.303
1.931
2.500
5.799
-6.413
-614
Het exacte woningbouwprogramma is nog heel moeilijk te voorspellen en is vooral afhankelijk hoe de economie en de bezuinigingen zich de komende jaren ontwikkelen. Door de economische crisis is de gemeente Rotterdam haar woningbouwprogramma aan het herprioriteren. Het is zeer wel mogelijk dat de bouw en verkoop van nieuwe woningen de komende jaren verder stagneert. De ambitie met betrekking tot het aantal te bouwen woningen zou hierdoor bijgesteld kunnen worden. 5 6 7
8
Bron: Gemeentelijke Basis Administratie (GBA), 2010 Bron: WoningBevolkingsOnderzoeksBestand (WBOB), 2010 Bron: Gemeente Rotterdam (2009) Centrum voor onderzoek en statistiek, Bevolkingsprognose Rotterdam 2010-2025 Bron: WoningBevolkingsOnderzoeksBestand (WBOB), 2009
Hoofdstuk 2
13
Een aantal bouwprojecten zal mogelijk uitgesteld moeten worden totdat de markt weer aantrekt. Bouwprojecten met een grote sociale component zullen zoveel mogelijk doorgang vinden9. In de deelgemeente Feijenoord worden de meeste nieuwbouwplannen gerealiseerd in Katendrecht en Vreewijk en in Charlois in de wijk Oud-Charlois. Het noordelijke onderzoeksgebied kent drie belangrijke gebiedsontwikkelingen (met Wilhelminapier vier) waar in de komende jaren nieuwbouw van woningen zal plaatsvinden. • De woningbouw op Katendrecht is en wordt op diverse manieren aangepakt: renovatie (Deliplein, Sumveer, Wesgram-zuid), kluswoningen (Driehoek-zuid), sloop en nieuwbouw (Wesgram-noord, Kaapseveer), optoppping (Fenixloodsen) en nieuwbouw (ECC, Pols Zuidzijde, Havenkwartier). Bij de meeste nog te realiseren nieuwbouw ligt de nadruk op een combinatie van wonen en werken. Een aantal nieuwbouwprojecten is al opgeleverd en bewoond, zoals Laan- en Parkkwartier. • In de Kop van Feijenoord (delen van de wijken Feijenoord, Kop van ZuidEntrepot en Noordereiland) zullen verschillende nieuwbouwprojecten starten om het gehele gebied een ander aanzicht te geven. • In Parkstad, gelegen tussen de wijken Afrikaanderwijk en Kop van ZuidEntrepot, worden nieuwe woningen gerealiseerd op het voormalige emplacementsterrein en de gedempte Spoorweghaven. In volgende tabel volgt een overzicht van het woningbouwprogramma in en rond het noordelijke onderzoeksgebied. Het totale programma is momenteel nog onzeker en omvat op basis van de meest recente opgave van de gemeente een toevoeging in de bandbreedte van minimaal 6.000 tot maximaal 8.000 woningen. In de tabel is een onderscheid gemaakt in de te prioriteren woningen tot 2020 en daarna. De verwachting is dat tot 2020 ongeveer 4.810 tot 4.835 worden gerealiseerd en dat er vervolgens in de periode na 2020 nog eens circa 2.260 tot 3.240 woningen worden gebouwd. Het totaal kan nog met 800 woningen lager uitvallen indien op de Pols wordt uitgegaan van de minimumvariant. De grens tussen 2020 en later is niet keihard maar indicatief zodat volumes ook in de tijd gezien nog goed kunnen doorschuiven.
9
Bron: Gebiedsvisie Noord, Deelgemeente Feijenoord 2011-2014,
14
Hoofdstuk 2
Tabel: Woningbouwprogramma Katendrecht e.o. Locatie Pols (inclusief ECC)
10
Programma tot 2020 11
Programma vanaf 2020
Katendrecht
1.400
Fenixloodsen
Katendrecht
400 - 425
Havenkwartier
Katendrecht
Scharnier
Noord
600
200 - 300 200
Kalmar/AVR
150 - 400
Rivierkwartier
Katendrecht
Kop van Feijenoord
Noord
1.000
Wilhelminapier
Noord
1.050 (incl. 238 N. Orleans)
Drijvend bouwen Maashaven
Noord
Drijvend bouwen Rijnhaven
Noord
Parkstad
Kop van Zuid
Afrikaanderwijk
Afrikaanderwijk
Totaal
420 - 750 300
700 – 1.000 80 880 - 313 4.497 – 4.522
2.570 – 3.550
Figuur: Map Gebiedsontwikkeling Katendrecht
Bron: www.kunjijdekaapaan.nl
10 11
Bron: Gemeente Rotterdam Het totaal aantal te realiseren woningen in dit gebied varieert in de bandbreedte 1.200 tot 2.000.
Hoofdstuk 2
15
Bevolkingsontwikkeling deelgemeenten De bevolkingsontwikkeling is sterk afhankelijk van de woningbouwproductie en het herstructureringsprogramma. Daar waar veel woningen worden gebouwd, zal groei plaatsvinden. Elders is een daling van het inwonertal te verwachten als gevolg van gezinsverdunning, vergrijzing en de herstructurering. Er zijn gemeentelijke bevolkingsprognoses beschikbaar op het niveau van de verschillende deelgemeenten binnen de gemeente Rotterdam. • De prognoses gaan uit van een geleidelijke toename van het inwonertal op gemeentelijk niveau. Deze toename doet zich voornamelijk voor in de deelgemeenten Stadscentrum, IJsselmonde, Overschie en Hoek van Holland. • Voor de deelgemeente Feijenoord wordt uitgegaan van een stabilisatie en voor Charlois van een lichte daling van het inwonertal. • Op basis van de inwonertallen in beide deelgemeenten (voor de vergelijkbaarheid worden de inwonertallen per 1 januari 2009 gehanteerd) en de eerder weergegeven woningvoorraadontwikkeling moet geconstateerd worden dat op basis van de prognoses de gemiddelde woningbezetting in de deelgemeente Feijenoord naar de toekomst toe afneemt van 2,12 tot 2,01 en in Charlois van 1,87 tot 1,82. Tabel: Bevolkingsprognose stadsdelen Feijenoord en Charlois 2009
2010
2015
2020
2025
Feijenoord
68.478
69.310
68.085
68.388
69.971
Charlois
62.925
63.606
62.564
60.875
60.110
Bronnen: Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) 2009 en Bevolkingsprognoses Rotterdam 2010-2025, COS 2009
Bevolkingsontwikkeling onderzoeksgebieden Het onderzoeksgebied wordt gevormd door de deelgemeente Feijenoord (exclusief de wijk Vreewijk) en de wijk Tarwewijk in de deelgemeente Charlois. Voor een inschatting van het toekomstig aantal inwoners in het noordelijke en zuidelijke onderzoeksgebied hanteert BRO de volgende uitgangspunten: • De bevolkingsprognoses gaan uit van een nagenoeg stabiliserende bevolkingsomvang in Feijenoord en een afname in Charlois. • Ondanks de stabilisatie van het inwonertal in de deelgemeente Feijenoord vindt er een uitbreiding van de woningvoorraad plaats. • Met name in de stedelijke havengebieden van Katendrecht, Kop van Zuid en Feijenoord worden de komende jaren veel nieuwe woningen gebouwd. • In het noordelijke onderzoeksgebied zal daardoor het inwonertal wel degelijk toenemen. • In de andere wijken gaat het vooral om een verandering van de opbouw en bevolkingssamenstelling. Door vervangende nieuwbouw groeit de bevolking hier naar verwachting niet en daalt de omvang door gezinsverdunning.
16
Hoofdstuk 2
•
•
•
Het zuidelijke onderzoeksgebied valt buiten de wijken waar de komende tijd veel gebouwd gaat worden, hier zal vanwege een lagere woningbezetting naar de toekomst toe het inwonertal afnemen. Rekening houdend met een lagere woningbezetting gaan wij uit van maximaal 44.000 inwoners in 2020, een afname dus met ruim 1.000 inwoners. Katendrecht telt momenteel bijna 4.000 inwoners, op termijn zullen dat er naar verwachting 7.000 zijn; een toename van 3.000 inwoners. Met de bouw van in totaal circa 4.500 woningen tot 2020 (waaronder naast Katendrecht, 880 woningen in Parkstad, 1.000 woningen op de kop van Feijenoord en de bouw van extra woningen op de Wilhelminapier), gaan wij, bij een gemiddelde woningbezetting van de nieuwe woningen van 1,312 uit van een toename van het inwonertal in het noordelijke onderzoeksgebied van circa 5.850 tot circa 2020. Het aantal inwoners van het noordelijk deelgebied kan daarmee, op basis van de huidige informatie, tot 2020 toenemen tot circa 28.000 inwoners. Na 2020 zal het inwonertal in het noordelijke onderzoeksgebied naar verwachting nog verder toenemen bij daadwerkelijke uitvoering van de voorgenomen plannen.
Werkers, studenten en bezoekers Naast de inwoners zijn de werknemers en bezoekers van de vele bedrijven en instellingen die gevestigd zijn op de Kop van Zuid een potentieel interessante doelgroep voor het dagelijkse voorzieningenaanbod in het onderzoeksgebied. • Op de Kop van Zuid is voor de deelgebieden Zuidkade en Wilhelminapier een programma voorzien dat na realisatie een omvang zal kennen van ongeveer 538.000 m² bvo aan kantoren, bedrijven en andere voorzieningen13. • Op Katendrecht (Pols, Fenix, Scharnier, e.d.) is circa 90.000 m² bvo gereserveerd voor een programma aan kantoren, bedrijven en andere voorzieningen. • Hogeschool INHOLLAND biedt plaats aan circa 6.000 werknemers en studenten. • De recreatieve voorzieningen op Katendrecht die in de bestemmingsplannen Pols, Fenix en Scharnier mogelijk worden gemaakt, zullen gezamenlijk naar verwachting maximaal 425.000 bezoekers trekken14. Cijfermateriaal over bestedingen aan dagelijkse artikelen van werknemers en studenten nabij de werkplek c.q. onderwijsinstelling en bezoekers van voorzieningen is schaars. Uit onderzoek uitgevoerd in een groot deel van de Randstad blijkt dat het bestedingspotentieel sterk wisselt. Hieronder is een benadering gemaakt van het bestedingspotentieel, uitgaande van grofweg 15.000 tot 17.500 werknemers en studenten15. Het aantal werkers is gebaseerd op een kantoorprogramma in het gebied
12 13
14 15
Bron: Inschatting Gemeente Rotterdam Bron: Gemeente Rotterdam, dS+V, Bestemmingsplan De Kop van Zuid, deelgebieden Zuidkade en Wilhelminapier, maart 2009. Bron: Ontwerp bestemmingsplan Katendrecht-Pols, dS+V, december 2010 Uitgangspunt voor het hele programma is een quotiënt van ca. 35 tot 45 m² bvo per persoon. Dit is een grove inschatting op basis van algemene cijfers over kantoren, detailhandel, e.d.
Hoofdstuk 2
17
van ruwweg circa 400.000 m² (op basis van mogelijkheden voor kantorenprogramma’s die in het bestemmingsplan worden geboden) en ongeveer 6.000 studenten van INHolland. Bestedingen in de dagelijkse artikelensector van werknemers (en studenten) zijn deels gericht op boodschappen (vaak aansluitend aan de werktijd op weg naar huis) en deels op lunchaankopen (mede afhankelijk van het al dan niet aanwezig zijn van bedrijfsrestaurants). Belangrijke eisen zijn een korte afstand en een op de werknemer gericht assortiment (kant- en klaar bijvoorbeeld). De echte grote uitgaven aan boodschappen doet men over het algemeen in de eigen woonomgeving. De bestedingen van hotelgasten aan dagelijkse artikelen in de directe omgeving van de overnachtingslocatie worden als minimaal verondersteld en zijn daarom in de benadering van het bestedingspotentieel buiten beschouwing gelaten. Tabel: Bestedingspotentieel werkers en studenten Kop van Zuid en omgeving Sector Dagelijkse sector
Bestedingen per jaar
Bestedingspotentieel (mln.)
€ 300,- à € 350,-
€ 4,5 à € 6,1
Op jaarbasis bedraagt het bestedingspotentieel van de werkers en studenten in het projectgebied € 4,5 tot € 6,1 mln. Dit potentieel betreft een indicatie op basis van verschillende aannames. Resumé De ontwikkeling van het draagvlak binnen het primaire onderzoeksgebied biedt interessante aanknopingspunten voor uitbreiding van de dagelijkse artikelensector op Katendrecht: • De bevolking in de directe omgeving neemt tot 2020 en ook daarna nog fors toe. • Daarnaast nemen ook de andere doelgroepen (werkers, studenten en bezoekers, incl. toerisme) de komende jaren fors in omvang en belang toe. Deze doelgroepen bieden tezamen een interessant bestedingspotentieel van meerdere miljoenen euro’s. Bestedingen Het inkomensniveau in het onderzoeksgebied ligt gemiddeld laag ten opzichte van het Nederlandse gemiddelde, maar ook ten opzichte van het Rotterdamse gemiddelde. Op basis van de inkomensgegevens op buurtniveau16 blijft het gemiddelde inkomensniveau in het noordelijke gedeelte met 11% achter bij het landelijk gemiddelde en met 5% bij het Rotterdamse gemiddelde en in het zuidelijke gedeelte met respectievelijk 31% en 26%. De Kop van Feijenoord-Entrepot is de buurt in het onderzoeksgebied met een relatief hoog inkomen (15% boven het Rotterdams ge16
Bron: Feitenkaart Inkomensgegevens Rotterdam op deelgemeente- en buurtniveau 2006, april 2009, e 2 druk
18
Hoofdstuk 2
middelde en 8% boven het landelijk gemiddelde). Ook in Noordereiland is sprake van een hoger dan gemiddeld (Rotterdams) inkomen. In de overige buurten ligt het gemiddelde inkomen aanzienlijk lager, met de buurten Hillesluis en Afrikaanderwijk aan de onderkant. Op basis van de meest recente inkomensverdeling van het CBS17 bedraagt het besteedbaar inkomen landelijk € 14.700,- en voor Rotterdam € 13.900,-. Voor het noordelijke onderzoeksgebied heeft BRO het gemiddeld besteedbaar inkomen aan de hand van de eerdere inkomenscijfers bepaald op € 13.160,- en voor het zuidelijke onderzoeksgebied op € 10.230,-. De landelijke detailhandelsbestedingen per hoofd van de bevolking voor de dagelijkse artikelensector bedragen € 2.210,- op jaarbasis. Gecorrigeerd voor het inkomensniveau bedraagt dit voor de onderzoeksgebieden18: • Noord: € 2.152,• Zuid: € 2.042,Het is wel de verwachting dat door de woningbouwontwikkeling (en de daarbij te verwachten doelgroepen) in Noord het gemiddeld inkomen in dit gebied zal gaan stijgen (zie ook paragraaf 3.3).
2.4 Huidig functioneren dagelijkse sector Voor het functioneren van het aanbod wordt uitgegaan van het totale aanbod exclusief apotheken, aangezien de bestedingen aldaar niet worden meegenomen in de bestedingscijfers. De omvang van het dagelijks aanbod bedraagt zodoende: • Noord: 9.850 m² wvo • Zuid: 12.959 m² wvo Voor de koopkrachtbinding- en toevloeiing zijn voor de beide deelgebieden inschattingen gemaakt op basis van de huidige marktsituatie. Uiteraard is daarbij ook gebruik gemaakt van eerdere onderzoeken en de onderzoeksrapportage van BRO over Rondje Rijnhaven (juni 2008).
17 18
Bron: CBS, Regionale kerncijfers Nederland, peiljaar 2008 De bestedingen hangen samen met het inkomensniveau. Bij een gemiddeld inkomensniveau dat meer dan 5% van het landelijk gemiddelde afwijkt, wordt in de distributie-planologie een correctie doorgevoerd. In de dagelijkse artikelensector betreft dit een inkomenselasticiteit van ¼.
Hoofdstuk 2
19
Tabel: Benadering huidig economisch functioneren dagelijkse artikelensector onderzoeksgebied Noord
Zuid
Inwonertal
22.199
45.138
Besteding per hoofd
€ 2.152
€ 2.042
€ 47,8
€ 92,2
Bestedingspotentieel (mln.) Koopkrachtbinding Gebonden bestedingen (mln.) Koopkrachttoevloeiing
70%
60%
€ 33,4
€ 55,3
40-45%
25-30%
Omzet door toevloeiing (mln.)
€ 22,3 – 27,4
€ 18,4-23,7
Totale besteding (mln.)
€ 55,7 – 60,8
€ 73,7-79,0
9.850
12.959
€ 5.675 – 6.175
€ 5.700-6.100
Omvang aanbod (m² wvo) Omzet per m² wvo
Het dagelijkse artikelenaanbod in het noordelijke en zuidelijke onderzoeksgebied functioneert op een vergelijkbaar niveau. De gemiddelde vloerproductiviteit in beide gebieden blijft achter bij het landelijk gemiddelde van € 6.900,- per m² wvo. Dit heeft deels te maken met het lage inkomens- en bestedingsniveau binnen het verzorgingsgebied en deels met de grote mate aan kleinschalige winkels in de dagelijkse artikelensector binnen het gebied (en de relatieve ondervertegenwoordiging van modern supermarktaanbod).
20
Hoofdstuk 2
3.
ONTWIKKELINGEN EN MARKTRUIMTE
3.1 Algemene trends en ontwikkelingen • •
•
•
•
•
• •
•
Het marktaandeel van supermarkten binnen de dagelijkse artikelensector neemt toe. Mede hierdoor krimpt het aantal (vers)speciaalzaken. De trend van schaalvergroting zet door. Voor een rendabel functioneren is een steeds groter winkelvloeroppervlak nodig. De minimale omvang voor een moderne fullservice supermarkt bedraagt tegenwoordig 1.200 à 1.500 m² wvo. Met de schaalvergroting neemt het aantal kleinere supermarkten landelijk af. Supermarkten vormen op het niveau van stadsdeel-, wijk- en buurtcentra de publiekstrekkers. Het boodschappenaanbod wordt hier steeds meer geconcentreerd en de supermarkten maken waar mogelijk een schaalsprong, dit biedt dergelijke centra de mogelijkheid een doorontwikkeling te maken. De kleine buurtwinkelcentra en winkelstrips staan onder druk door het ontbreken van een echte trekker/drager (moderne supermarkt). Er vindt namelijk een verschuiving plaats in oriëntatie van kleinere naar grotere winkelcentra (en supermarkten). Een metamorfose van buurtwinkelcentrum tot buurtzakencentrum of buurtvoorzieningencentrum komt regelmatig voor. Verdringing en/of sanering van vooral kleinere winkels is al gewoon geworden. Voor het doen van de dagelijkse boodschappen blijft de consument bij voorkeur nog altijd dicht bij huis. Aspecten als autobereikbaarheid en parkeermogelijkheden worden daarbij wel steeds belangrijker. Ook op andere terreinen dient tegemoet gekomen te worden aan het verwachtingsbeeld van de consument: voldoende keuzemogelijkheden, adequate prijsstelling, moderne uitstraling, zowel intern (winkelinrichting) als extern (omgevingskwaliteit). Wel zien we dat de consument ook op andere momenten zijn of haar dagelijkse boodschappen doet, bijvoorbeeld tijdens of onderweg naar of van het werk. Ook de prijsstelling van producten is een belangrijke factor bij de keuze voor een supermarkt c.q. winkelcentrum. Vanwege prijsverlagingen bij en de grote nadruk op huismerken bij de service-supermarkten zien we juist dat supermarkten meer naar elkaar toegroeien. Diverse formules combineren nu een ruim assortiment met lage prijzen. De detailhandelsbestedingen via internet zitten nog steeds in de lift en de verwachting is dat deze stijgende lijn zich verder door zal zetten. Het meeste geld wordt via internet uitgegeven aan reizen, telecomproducten en kleding. De bestedingen aan dagelijkse producten via internet zijn relatief beperkt en hoewel de ontwikkelingen razendsnel gaan, zijn de veranderingen in de dagelijkse sector op dit moment nog beheersbaar.
Hoofdstuk 3
21
3.2 Lokale ontwikkelingen Katendrecht-Pols Het Polsgebied, de entree van Katendrecht, is bestemd om uit te groeien tot een hoogwaardig gemengd woon- en werkgebied. Figuur: Pols Zuidzijde – het entreegebied
•
•
•
•
19
Het gebied krijgt een stedelijke uitstraling door de hoge dichtheid van de bebouwing, de vestiging van allerlei voorzieningen en bedrijven in de plinten van de gebouwen en de inrichting van de openbare ruimte. Aan de Noordzijde van de Pols (aan de Rijnhavenzijde) wordt het European Chinese Centre (ECC) gevestigd. Het ECC staat voor een ultramoderne, multifunctionele ontwikkeling aan de Rijnhaven. Het concept omvat kantoren, bedrijfsruimten en showrooms, woningen, winkels, horeca en hotel, cultuur, recreatie, onderwijs en cultuur. In totaal is ruimte voor maximaal 13.000 m² bvo horeca en 7.000 m² bvo detailhandel. In de Pols Zuidzijde ontwikkelt Wooncompas een multifunctioneel complex met daarin de middelbare school de Passie en 110 seniorenwoningen. Op de kop aan de Brede Hilledijk is Syntrus Achmea bezig met de planvorming voor een ander ‘mixed use complex’, waarin een supermarkt (de C1000), andere detailhandel, een healthcenter een plek hebben naast circa 300 woningen. In 2015 is Katendrecht kinderrijk met ongeveer 1.300 kinderen, een toename van bijna 20%19. Een andere in 2015 toenemende groep, zijn de 30 tot 50-jarigen, Bron: Gebiedsvisie Noord, Deelgemeente Feijenoord Rotterdam, november 2010
22
Hoofdstuk 3
een mengelmoes van de ouders van de vele kinderen, young potentials (nog) zonder kinderen en ook de bovenmodale stedelijke alleenstaanden. Voorbij 2015 trekt Katendrecht vanwege bepaalde (geplande) woonmilieus ook meer 55-plussers aan. Eerder werd er vanuit gegaan dat omstreeks 2011/2012 veel nieuwbouw opgeleverd zou worden, maar vanwege de crisis wordt nu uitgegaan van omstreeks 2015. Ontwikkelingen winkelconcentraties In volgend overzicht zijn, naast de bovengenoemde ontwikkeling in de Pols, de ontwikkelingen in de winkelconcentraties binnen het onderzoeksgebied opgesomd. •
C1000
Relocatie en uitbreiding C1000 Hillelaan naar de zuidzijde van de Pols (Brede Hilledijk). Hier wordt een woonwinkelcomplex gerealiseerd, met ondermeer 6.000 m² bvo detailhandel, waarvan 2.500 m² bvo supermarktaanbod.
•
De Scharnier,
Aan de nabijgelegen Rijnhaven zijn plannen voor de ontwikkeling van het
House of Design
House of Design. Dit concept bestaat naast winkels op het gebied van ‘Design, Lifestyle and Living’ uit horeca, appartementen, kantoren en voorzieningen rondom het thema ‘Dutch Design’. In totaal gaat het om een programma van 40.000 m² bvo winkels en leisure. Binnen het Rondje Rijnhaven ontstaat hiermee een logische koppeling met het ECC en Katendrecht.
•
Vuurplaat
De ambitie van Vuurplaat is het een wijkoverstijgende aantrekkingskracht te geven, door het huidige aanbod te versterken en de bereikbaarheid/ zichtbaarheid te vergroten. Uitbreiding Albert Heijn naar 2.500 m² bvo bij voorkeur op nieuwe locatie aan de Laan op Zuid. Bij relocatie wordt de vrijkomende locatie mogelijk ingevuld door een andere supermarkt (relocatie Lidl, maar invulling met een nieuwe supermarkt behoort ook tot de mogelijkheden). Hema heeft zich onlangs gevestigd aan de Laan op Zuid, waardoor invulling van het vrijkomende pand door Hema niet realistisch is. Uitbreiding supermarkt op nieuwe locatie: +1.300 m² bvo (1.050 m² wvo)
•
Boulevard Zuid
Doorbraak Groningerstraat naar Beijerlandselaan. Totale programma circa 3.200 m² bvo, waarvan 1.930 m² bvo/1.500 m² wvo supermarkt (t.o. AH en Lidl).
•
Entrepot
Geen verdere versterking dagelijks aanbod
•
Carnissedriehoek
Herontwikkeling en uitbreiding aanbod (complex Aldi en Nettomarkt).
•
Deliplein
Het bestaande 3 C’s-Concept verder uitbouwen. Het Deliplein als wijkhart ‘integraal’ versterken: winkels, wonen, (eet)horeca en wijkoverstijgende/stedelijke evenementen.
Hoofdstuk 3
23
3.3 Distributieve uitbreidingsruimte In volgende tabel is voor beide deelgebieden de marktruimte in de dagelijkse artikelensector benaderd, met het huidig functioneren en de ontwikkeling van het draagvlak tot 2020 als uitgangspunt. De marktruimte is bovendien afhankelijk van het ambitieniveau en de detailhandelsontwikkelingen die daadwerkelijk zullen plaatsvinden. Anders gezegd zal nieuw aanbod ook in een hogere binding resulteren. Scenario op basis van concrete plannen In de berekeningen zijn wij uitgegaan van een scenario waarbij er voor het noordelijk deelgebied sprake zal zijn van een versterking van het aanbod in de dagelijkse artikelensector op Katendrecht en in winkelcentrum Vuurplaat. Het gaat dan om het realiseren van een moderne grote fullservice supermarkt op Katendrecht (bij voorkeur door verplaatsing) passend bij de huidige randvoorwaarden, het profiel van de inwoners en de bezoekers en schaalvergroting van het supermarktaanbod in winkelcentrum Vuurplaat. Hier liggen kansen om een koopkrachtbinding in het primaire verzorgingsgebied te realiseren van circa 75%, een stijging met 5%. Ook de koopkrachttoevloeiing kan (in absolute zin) fors toenemen indien wordt ingespeeld op de aankoopmogelijkheden voor de werkers, studenten en bezoekers. In het vorige hoofdstuk is voor de werkers / studenten het potentieel benoemd van totaal € 4,5 à € 6,1 mln. in de dagelijkse sector. Een deel hiervan, ongeveer de helft, wordt nu reeds omgezet aangezien dit bestaande werkers zijn in reeds gerealiseerde kantoorgebouwen. Extra toevloeiing vanuit deze doelgroep wordt daarom ingeschat op afgerond € 3,0 mln. Daarnaast is extra omzet te verwachten van bezoekers, toeristen en dagjesmensen ook in combinatie met de nieuwe voorzieningen rond Rondje Rijnhaven. Uiteraard biedt modern aanbod op goed bereikbare locaties ook kansen om de toevloeiing vanuit Rotterdam te vergroten. Uitgangspunten Voor de distributieve benadering van de uitbreidingsruimte zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • De aangegeven bevolkingsontwikkeling, waarbij uitsluitend in het noordelijk deel van het onderzoeksgebied de bevolking groeit naar 28.000 inwoners rond 2020. Voor het zuidelijk deel van het onderzoeksgebied is uitgegaan van een daling van het inwoneraantal. • Voor de bestedingen wordt uitgegaan van het huidige niveau. Het is ongewis in welke richting deze zich zullen gaan ontwikkelen. Wel is de besteding per hoofd voor het noordelijk deel naar 2020 naar boven bijgesteld. De besteding per hoofd is nu gebaseerd op het landelijk gemiddelde van € 2.210,-. Door de beoogde doelgroepen voor de woningbouw, schat BRO in dat het gemiddeld inkomen sterk zal stijgen ten opzichte van de huidige situatie. Dit is een proces wat inmiddels ook al enkele jaren aan de gang is gezien de bovengemiddelde
24
Hoofdstuk 3
•
•
•
scores op het inkomen in bijvoorbeeld de Kop van Zuid – Entrepot. Voor het zuidelijk onderzoeksgebied is uitgegaan van de thans geldende besteding per hoofd. Met een forse toename van het inwonertal rond Katendrecht en de voorgestane dynamiek wordt verwacht dat de binding in de dagelijkse artikelensector aan het eigen winkelaanbod toe kan nemen tot circa 75% (schaalvergroting supermarktaanbod Vuurplaat en C1000 Katendrecht). Vanwege de modernisering van het supermarktaanbod in het noordelijke onderzoeksgebied gaan we hier voor de toekomstige situatie uit van een normatieve vloerproductiviteit in een bandbreedte van € 6.100,- tot € 6.500,- per m² wvo. De maximummaat van deze bandbreedte gaat uit van hogere norm dan in de huidige situatie het geval is. De gemiddelde vloerproductiviteit blijft daarmee achter bij de landelijk norm, maar de sector is in de huidige situatie ook in staat op basis van een relatief lage vloerproductiviteit te functioneren; de toevloeiing is gebaseerd op een realistische toevloeiing van omzet van buiten de wijken buiten het primaire verzorgingsgebied en de extra omzet die gegenereerd kan worden door het grote aantal werknemers, studenten en bezoekers in de directe omgeving. Hierdoor zal de toevloeiing met zeker € 5 miljoen toenemen.
Tabel: Benadering toekomstig economisch functioneren dagelijkse sector onderzoeksgebied, 2020 Noord
Zuid
Inwonertal
28.000
44.000
Besteding per hoofd
€ 2.210
€ 2.042
€ 61,9
€ 89,8
Bestedingspotentieel (mln.) Koopkrachtbinding Gebonden bestedingen (mln.) Koopkrachttoevloeiing Omzet door toevloeiing (mln.)
75%
60%
€ 46,4
€ 53,9
40%
30%
€ 30,9
€ 23,1
€ 77,4
€ 77,0
Normatieve omzet per m² wvo
€ 6.100 - 6.500
€ 6.100
Distributieve ruimte (m² wvo)
11.900 - 12.680
12.650
9.850
12.959
2.050 – 2.830
-
Totale besteding (mln.)
Omvang aanbod (m² wvo) Uitbreidingsruimte
Marktruimte In het doorgerekende scenario zijn er naar 2020 toe mogelijkheden voor uitbreiding van het aanbod in de dagelijkse artikelensector. Deze uitbreiding concentreert zich op het gebied waar ook werkelijk de bevolkingsgroei plaatsvindt, het noordelijk deelgebied en dan met name de omgeving waar uitbreiding van de woningvoorraad plaatsvindt. Afhankelijk van de ambities en de uniciteit van de nieuwe ontwikkeling is er marktruimte. Door BRO is gerekend met een realistisch ambitieniveau waarin ruimte zal ontstaan voor uitbreiding in het noordelijk deelgebied van het dagelijks
Hoofdstuk 3
25
aanbod met circa 2.050 m² tot 2.850 m² wvo (2.500 tot 3.500 m² bvo). De marktruimte is wel sterk gebaseerd op de bevolkingsontwikkeling. Indien deze stagneert zal ook sprake zijn van achterblijvende omzetprognoses. In dit scenario is geen ruimte voorzien voor een uitbreiding van het aanbod in het zuidelijk deelgebied. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen daar ten koste zullen gaan van de toch al lage gemiddelde omzet per m² wvo. De distributieve ruimte in het noordelijke onderzoeksgebied van circa 2.050 tot 2.850 m² wvo biedt mogelijkheden om zowel het supermarktaanbod in wijkwinkelcentrum Vuurplaat (tot 1.000 m² wvo) van de gewenste schaalvergroting te voorzien als voor de ontwikkeling van de dagelijkse artikelensector op de Pols van Katendrecht (maximaal circa 1.100 m² tot 1.800 m² wvo). De distributieve ruimte kan ook nog worden beïnvloed door de initiatieven in de dagelijkse sector op de locatie van het ECC.
26
Hoofdstuk 3
4.
ONTWIKKELINGSMOGELIJKHEDEN KATENDRECHT-POLS
Huidige detailhandelsstructuur onderzoeksgebied Het onderzoeksgebied, bestaande uit een noordelijk deel (Kop van Zuid, Entrepot, Katendrecht, Feijenoord en Noordereiland) en een zuidelijk deel (Afrikaanderwijk, Bloemhof, Tarmewijk en Hillesluis), beschikt over een historisch gegroeide winkelstructuur. Boven aan de hiërarchie staat het stadsdeelcentrum Boulevard Zuid en dit wordt ondersteund door de winkelcentra Vuurplaat, Afrikaanderdriehoek, Vrij Entrepot en de solitaire supermarkt aan de Hillelaan. Meerdere winkelgebieden kennen een onduidelijk en onvolledig profiel. Er is bovendien sprake van een grote mate aan aanbod in kleine buurtwinkelstrips en verspreid winkelaanbod. De gemiddelde omvang van de winkels binnen de dagelijkse artikelensector is dan ook beperkt, evenals het aandeel supermarktmeters. De detailhandelsstructuur in het onderzoeksgebied is kwetsbaar door het verspreide winkelaanbod en het aantal kleinere winkelconcentraties. De levensvatbaarheid van deze voorzieningen is, in lijn met landelijke ontwikkelingen, op termijn twijfelachtig. Voor een duurzame voorzieningenstructuur in het onderzoeksgebied is het daarom van belang in te zetten op de goede structuurbepalende concentraties en voorzieningen. Versterkingsmogelijkheden dagelijkse voorzieningenstructuur In het zuidelijke onderzoeksgebied staan geen grote ontwikkelingen op stapel die tot een verschuiving van de opbouw van de dagelijkse voorzieningenstructuur zullen leiden. Met een eventuele toevoeging van een extra supermarkt aan Boulevard Zuid wordt de positie van deze concentratie mogelijk verder versterkt. Vanwege het ontbreken van marktruimte in het zuidelijke onderzoeksgebied kan dit echter wel gevolgen voor aanbod in de omgeving met zich meebrengen (mogelijke lagere omzetten kleinste winkelconcentraties en verspreid winkelaanbod). Ook staat het zuidelijk onderzoeksgebied sterk onder invloed van concurrerende ontwikkelingen in de omgeving (bijvoorbeeld uitbreiding Zuidplein, Keizerswaard). Een sterke(re) positie wordt ook naar de toekomst voorzien voor winkelcentrum Vuurplaat. Vuurplaat staat in het noordelijke onderzoeksgebied boven aan de hiërarchie, vanwege de centrale ligging in het verzorgingsgebied, de goede bereikbaarheid via de Laan op Zuid en het reeds aanwezige (en recent uitgebreide) winkelaanbod. Vanuit de ligging zal het winkelcentrum ook gedeeltelijk een functie gaan vervullen voor de nieuwe bewoners rond de Kop van Feijenoord en Katendrecht. Vuurplaat vormt binnen dit gebied namelijk het meest uitgebreide wijkwinkelcentrum, ondersteund door de (duidelijk kleinere) winkelgebieden Entrepot,
Hoofdstuk 4
27
Afrikaanderdriehoek en de voorzieningen op Katendrecht. Het aanbod zal hier versterkt worden, ter behoud van de positie (uitbreiding Albert Heijn). De bouw van nieuwe woningen in Parkstad zal bijdragen aan een behoud van de omvang van het draagvlak en het voor de versterking benodigde omzetpotentieel. Daarnaast is er binnen het gehele onderzoeksgebied alleen in het noordelijke gedeelte sprake van een te verwachten toename van het draagvlak (Katendrecht en Kop van Feijenoord). De toename van het draagvlak in dit gebied biedt mogelijkheden voor versterking van het aanbod aldaar. Niet alleen mogelijkheden overigens, maar in feite vormt dit ook een noodzaak voor de dagelijkse verzorging van de toekomstige inwoners die naar verwachting gemiddeld koopkrachtiger zijn en wellicht ook veeleisender. Voor een gedeelte zal deze behoefte ingevuld kunnen worden door kleinschalig aanbod verspreid over de wijk (onder meer Deliplein Katendrecht). Een moderne supermarkt vormt echter de belangrijkste aanbieder van de dagelijkse boodschappen. Versterkingsmogelijkheden Katendrecht De omvang van het directe verzorgingsgebied (Katendrecht groeit op termijn naar circa 7.000 inwoners, Wilhelminapier met circa 3.000 inwoners en het grote aantal reizigers, werknemers en studenten in dit gebied) in combinatie met de sociaaldemografische kenmerken van het draagvlak (met een gemiddeld inkomen dat aanzienlijk boven het Rotterdamse gemiddelde ligt, maar ook aanzienlijk boven het gemiddelde in het stadsdeel waar dit gebied deel van uitmaakt), vraagt om een moderne supermarktvoorziening met moderne randvoorwaarden. De huidige C1000 supermarkt kan op de nieuwe locatie prima in deze behoefte voorzien. Het onderzoek heeft aangetoond dat hiervoor in principe voldoende marktruimte (maximaal 1.050 tot 1.850 m² wvo (ofwel 1.300 tot 2.300 m² bvo), op basis van de voorziene bevolkingsgroei) aanwezig is. Het heeft dan ook de voorkeur van BRO de C1000 supermarkt de ruimte te bieden een schaalsprong te maken. Met een omvang van circa 2.000 m² wvo (circa 2.500 m² bvo) kan hieraan worden vormgegeven. Op korte afstand van de initiatieflocatie voor de nieuwe C1000 ontstaat ruim voldoende potentieel om de huidige omvang van de supermarkt van de gewenste schaalvergroting te voorzien. Bovendien functioneert de supermarkt momenteel op basis van een relatief hoge vloerproductiviteit. Uitbreiding van het winkelvloeroppervlak zal dan ook leiden tot enige verdunning van de omzet. Met andere woorden: de gemiddelde omzet per winkelmeter zal wat afnemen, vanwege een ruimere opzet van de winkel; de omzetclaim van de vergrootte supermarkt zal niet evenredig toenemen met de toename van het winkelvloeroppervlak.
28
Hoofdstuk 4
Deze keuze zal niet leiden tot een structurele wijziging in de winkelstructuur in het noordelijk plangebied. Een bestaande en goed functionerende supermarkt krijgt op een centrale locatie de kans om te optimaliseren. In maatvoering zal sprake zijn van goede concurrentie met Vuurplaat (AH) en Entrepot (Jumbo). De supermarkt kan ook profiteren van de traffic van bezoekers, werkers en studenten in de directe nabijheid van de locatie. De effecten op de bestaande structuur zullen heel beperkt zijn. Hiervoor is het wel van belang dat in de directe omgeving van de nieuwe locatie geen nieuwe op buurt- en wijkniveau concurrerende winkelontwikkelingen worden ingepast. Dan zal immers wel sprake zijn van effecten op de bestaande structuur. Tweede scenario voor versterking Markttechnisch bestaat ruimte voor een maximale uitbreiding van het dagelijks artikelenaanbod rond de Pols (incl. ECC) met tussen de 1.050 m² en 1.850 m² wvo. In principe biedt dit ook ruimte voor het toevoegen van een nieuwe supermarkt of voor het verplaatsen van een andere supermarkt (met schaalvergroting) uit de omgeving. Dit impliceert aan de basis dat de invulling van de ontwikkelruimte in de dagelijkse sector op de Pols niet alleen afhankelijk is van de verplaatsing van C1000. Het tweede scenario (met een nieuwe supermarkt of een andere verplaatser dan C1000) creëert de mogelijkheid voor 2 supermarkten rond de Pols. Hoewel dit markttechnisch nog wel redelijk te onderbouwen is (hangt ook af van de andere initiatieven in het noordelijk onderzoeksgebied), is dit vanuit de beoogde detailhandelsstructuur, in de visie van BRO, minder wenselijk. Dit scenario creëert een nieuwe detailhandelslocatie in het onderzoeksgebied (meer dan een solitaire supermarkt). Het 2e scenario zal naar verwachting door de combinatie van twee supermarkten voor een groter verzorgingsgebied gaan functioneren en daarmee ook beduidend meer concurrentie oproepen voor de omliggende winkelcentra. Zeker als daar nog verder aanvullend niet-dagelijks aanbod bij wordt gecreëerd. In dit geval zal het nieuwe aanbod ook volledig de concurrentie aangaan met winkelcentrum Vuurplaat, maar ook veel sterker met Entrepot, Afrikaanderwijk en Boulevard-Zuid. Het is belangrijk om, indien deze keuze aan de orde is, de consequenties van scenario 2 op de bestaande winkelstructuur in ogenschouw te nemen. De toch al kwetsbare structuur kan hierdoor op de zwakke onderdelen nog kwetsbaarder worden. Een Chinese supermarkt in het ECC Vestiging van een Chinese supermarkt op de Noordzijde van de Pols (onderdeel van het ECC) zal vooral een specifieke doelgroep aanspreken en dient hoofdzakelijk zijn eigen markt te creëren. Door de komst van een dergelijke supermarkt zal er een hogere binding in het verzorgingsgebied gerealiseerd kunnen worden en zal de toevloeiing van vreemde omzet eveneens beduidend toenemen. De effecten die met een dergelijke ontwikkeling gepaard gaan, zullen dan ook een beperkte invloed uitoefenen op specifieke aanbieders in het onderzoeksgebied aangezien de effecten
Hoofdstuk 4
29
zich zullen spreiden over een groot aantal aanbieders. Er dient daarbij wel voor gewaakt te worden dat er voor de invulling van een dergelijke supermarkt vast wordt gehouden aan de thematische invulling. De ontwikkeling moet daardoor duidelijk uniek en onderscheidend zijn van het overige supermarktaanbod en een aanvullende functie vervullen. Indien aan deze voorwaarde wordt voldaan kan ook geen sprake zijn ontwrichtende werking op de bestaande detailhandelsstructuur. Conclusie In het noordelijk deel van het onderzoeksgebied is voldoende distributieve ruimte om winkelcentrum Vuurplaat te versterken en om een versterking van de dagelijkse artikelensector in het plangebied de Pols te realiseren. In de visie van BRO heeft verplaatsing en schaalvergroting van C1000 Katendrecht naar de Pols de voorkeur. De effecten op de voorzieningenstructuur zullen beperkt zijn en de verhouding ten opzichte van met name wijkwinkelcentrum Vuurplaat blijft in balans. In een tweede scenario is er ook zonder de verplaatsing van C1000 voldoende ruimte voor een nieuwe supermarkt (bij voorkeur ook een verplaatser). Dit scenario zal wel effecten hebben op de bestaande verzorgingsstructuur in het onderzoeksgebied. De ontwikkeling op de Pols (inclusief C1000) en wijkwinkelcentrum Vuurplaat zullen nu fungeren als directe concurrenten en ook andere omliggende winkelgebieden zullen hiervan nadelige effecten ondervinden. De berekende marktmogelijkheden zijn gebaseerd op een forse woningbouwambitie en daaraan gekoppeld een ambitieuze bevolkingsontwikkeling tot 2020. Stagnatie in de woningbouw leidt ook meteen tot stagnatie in de bevolkingsontwikkeling. Het is daarom verstandig om voor de korte termijn niet alle beschikbare marktruimte in zetten voor de huidige dynamiek.
30
Hoofdstuk 4
BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Hasselt www.BRO.nl
