Ontwerp Regionale structuurvisie en Beleidsplan PDV Zuid-Holland Zuid

Ontwerp Regionale structuurvisie en Beleidsplan PDV Zuid-Holland Zuid

Opdrachtgever: Contactpersoon:

REO Zuid-Holland Zuid de heer A.M. Putman

Projectteam DTNP: de heer K. Trommelen de heer W. Frielink Projectnummer: 988.1110 Datum: 12 april 2012 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 F 024 - 378 06 53 E [email protected] W www.dtnp.nl

Ontwerp Regionale structuurvisie en Beleidsplan PDV Zuid-Holland Zuid

Inhoudsopgave 0

Samenvatting

1

Bijlage 1

Samenstelling begeleidingsgroepen

29

1

Inleiding

2

Bijlage 2

Europese Dienstenrichtlijn

30

2

Uitgangssituatie

4

Bijlage 3

Branche-indeling detailhandel

31

2.1

Ligging en inwoners

4

2.2

Aanbodstructuur PDV

4

Bijlage 4

Begrippenlijst

32

2.3

Ontwikkelingen winkelmarkt

2.4

Provinciaal beleid

Bijlage 5

Economisch functioneren en distributieve mogelijkheden 

34

Bijlage 6

Bereikbaarheidskaarten

40

9 11

3

Structuurvisie perifere detailhandel

12

3.1

Ambitie en uitgangspunten

12

3.2

Indicatie haalbaar aanbod

12

3.3

Toekomstige structuur PDV

16

3.4

Uitwerking per locatie

21

4

Beleidskader

23

4.1

Beleidskeuzes

23

4.2

Toetsingskader

25

4.3

Handhaving en acties

28

0

Samenvatting

hun beoogde functie en positie niet kunnen waar maken. Herpositionering is noodzakelijk.

•

Twee streekcentra voor doelgerichte aankopen: één in Dordrecht en één in Gorinchem. Om in de toekomst de positie

Veranderde winkelmarkt

Geen uitbreidingsmogelijkheden

als streekcentra te kunnen behouden, is

Sinds 2001 is de winkelmarkt sterk veranderd

In het REO ZHZ is er geen marktruimte

voor beide locaties een uitbreiding van

door de economische crisis, overaanbod,

aanwezig voor uitbreiding van het aanbod

4.000 à 5.000 m² wvo mogelijk.

krimp, internet en stagnerende/afnemende

woninginrichting. Op basis van de huidige

bestedingen. Er is een verdringingsmarkt

omvang van het aanbod in het REO ZHZ, de

Buiten de drie te versterken PDV-locaties

ontstaan met in toenemende mate leegstand.

bevolkingsontwikkeling en trends in

wordt perifere vestiging van nieuwe

Vooral perifere locaties die zich niet (kunnen)

detailhandel, is er geen aanleiding voor

detailhandelsbedrijven alleen toegestaan voor

onderscheiden op basis van omvang of

uitbreiding van het aanbod woninginrichting.

initiatieven met een aantoonbaar lokaal

kwaliteit van het aanbod hebben te maken

Voor bouwmarkten is wel enige uitbreidings-

karakter.

gekregen met leegstand.

ruimte. Er is geen aanleiding voor uitbreiding van het aanbod tuincentra.

Op perifere locaties geen brancheverruiming Vestiging van winkels op de drie te versterken

PDV-beleid 2001 In het REO ZHZ zijn in 2001 acht PDV-

Gewenste PDV-structuur

clusters wordt alleen toegestaan voor

clusters aangewezen voor streekgebonden en

DTNP adviseert om het volumineuze

volumineuze branches. Brancheverruiming

regionale winkelinitiatieven, te weten: woon-

detailhandelsaanbod in het REO ZHZ nog

wordt niet toegestaan, tenzij het gaat om de

boulevard Sliedrecht, Nieuw Schaik Leerdam,

maar in drie (in plaats van acht) clusters te

verkoop van naar aard volumineuze artikelen

woonboulevard Dordrecht, woonboulevard

concentreren, te weten:

en ruimtelijk relevante redenen aanwezig zijn

Spijksepoort, Strijen Woonstrada, woon-

•

voor vestiging in de periferie.

Een regionaal Woonthemacentrum in

boulevard Oud-Beijerland, Cromstrijen

Sliedrecht. Sliedrecht kan mogelijk

Numansdorp en Middelharnis. Alleen

uitgroeien tot een aantrekkelijk

Regionale toetsing en handhaving.

vestiging van volumineuze detailhandel

woonthemacentrum, mits een groot deel

Alle initiatieven voor winkelvestiging op

(wonen, bouwmarkten, tuincentra, keukens en

van de regionale potenties hier worden

perifere locaties worden getoetst door de

grote kampeerartikelen) is daar toegestaan. In

gerealiseerd en het aanbod ook ter

werkgroep detailhandel van het REO ZHZ.

de praktijk blijkt dat de meeste PDV-clusters

plaatse goed wordt geconcentreerd.

Handhaving van het toegestane assortiment wordt uitgevoerd door de gemeenten.

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

1

1

Inleiding

De volgende vragen worden beantwoord: 1. Hoe kan de huidige PDV-structuur worden beoordeeld, zowel kwantitatief als

Aanleiding

kwalitatief?

Het beleid voor perifere detailhandel (PDV) is

2. Hoe functioneren de huidige clusters?

vastgesteld in 2001*. In 2009 is een evaluatie

3. Wat zijn belangrijke relevante trends en

van dit beleid uitgevoerd**. Op basis van deze

ontwikkelingen voor de PDV-visie Zuid-

evaluatie is geconcludeerd dat een

Holland Zuid?

actualisatie van het beleid gewenst is, onder

4. Wat is de gewenste en haalbare

meer vanwege verouderd cijfermateriaal,

structuurvisie PDV, rekening houden met

trends in de detailhandel en nieuw beleid en

de beoogde ontwikkeling en positie van

regelgeving. Aan DTNP is gevraagd deze

de (hoofd)winkelcentra in Zuid-Holland

actualisatie van het PDV-beleid uit te voeren.

Zuid? Wat is daarin de positie van Nijverwaard en van de overige PDV-

Doel en onderzoeksvragen Doelstellingen van het onderzoek zijn: • •

clusters? 5. Op wat voor wijze kan uitvoering worden

Het actualiseren van de structuurvisie

gegeven aan de visie en hoe kan worden

perifere detailhandel;

omgegaan met regulering en handhaving

Een adequate vertaling van de visie naar

van het beleid?

concreet beleid; •

Het geven van heldere en eenduidige

Werkwijze

richtlijnen voor de uitvoering en

Tijdens de totstandkoming van dit rapport

handhaving van het beleid.

heeft driemaal overleg plaatsgevonden met de ambtelijke werkgroep detailhandel en tweemaal met de bestuurlijke begeleidings-

* **

2

Regionale Structuurvisie en Beleidsplan Perifere Detailhandel Zuid-Holland Zuid (juni 2000) ECORYS (2009), Evaluatie Regionale Structuur- visie en Beleidsplan PDV Zuid-Holland Zuid

commissie detailhandel van het REO ZHZ. Daarnaast is er een klankbordbijeenkomst georganiseerd voor vertegenwoordigers van D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

ondernemers uit de Drechtsteden en de

•

Alblasserwaard-Vijfheerenlanden en een klankbordbijeen-komst voor ondernemers uit

geen onderscheid naar nationaliteit

In hoofdstuk 3 worden ambitie en

plaatsvindt (discriminatieverbod);

uitgangspunten voor de structuurvisie

eisen gerechtvaardigd zijn om dwingende

beschreven. Op basis van indicatieve

de Hoeksche Waard en Goeree-Overflakkee

redenen van algemeen belang

berekeningen van het haalbare winkelaanbod

(bijlage 1).

(noodzaak);

wordt vervolgens de gewenste structuur voor

eisen geschikt zijn om het nagestreefde

perifere detailhandel bepaald. De gewenste

Europese Dienstenrichtlijn

doel te bereiken en niet verder gaan dan

positie van de verschillende clusters wordt

Bij de totstandkoming van dit rapport is

nodig is (evenredigheid).

aangegeven. Op basis daarvan wordt een

•

•

nadere uitwerking gemaakt voor de

rekening gehouden met de uitgangspunten

toekomstige clusters.

van de Europese Dienstenrichtlijn (bijlage 2).

Het opleggen van vestigingseisen is niet

Deze richtlijn heeft als doel de concurrentie

toegestaan als eisen zijn ingegeven vanuit

tussen dienstverrichters van lidstaten te

economische overwegingen, maar is wel

Hoofdstuk 4 gaat in op het beleidskader dat

bevorderen. Zo kunnen winkels niet worden

toegestaan als zij voortkomen uit dwingende

gewenst is om te komen tot uitvoering van de

geweigerd op basis van gebrek aan

redenen van algemeen belang,zoals een

structuurvisie. Er wordt een toetsingskader

(economische) marktruimte, of het failliet gaan

goede ruimtelijke ordening of bescherming

gepresenteerd aan de hand waarvan

van andere winkels.

van de consument. Economische ordening

initiatieven kunnen worden beoordeeld.

mag niet, ruimtelijke ordening wel. In bijlage 3 en 4 zijn de gehanteerde branche-

Voorschriften inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw of gebruik van land vallen niet

Leeswijzer

onder de Dienstenrichtlijn. Hier liggen immers

Het rapport is als volgt opgebouwd. In

geen economische criteria aan ten grondslag.

hoofdstuk 2 wordt de uitgangssituatie

Het is en blijft dus toegestaan bestemmingen

geschetst. Ingegaan wordt op de huidige

aan gronden toe te kennen. De Diensten-

aanbodstructuur van perifere detailhandel in

richtlijn staat ook kwantitatieve of territoriale

het gebied van het REO ZHZ, op relevante

beperkingen toe, bijvoorbeeld op basis van

trends en ontwikkelingen in de detailhandel en

bevolkingsomvang of de minimale afstand

op het provinciale beleid.

indeling en een begrippenlijst opgenomen.

tussen dienstverrichters. Dergelijke beperkingen zijn toegestaan mits: D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

3

2

Uitgangssituatie

2.2

Aanbodstructuur PDV

Tabel 2 Omvang en branchering aanbod Huis en

2.1

Ligging en inwoners

Tuin REO ZHZ (in m² wvo) 213.000

Perifere detailhandel

Woninginrichting

PDV-beleid heeft betrekking op alle detailhandel

Doe-het-zelf waarvan bouwmarkt

93.000 ca. 64.600

Plant en dier waarvan tuincentrum

89.000 ca. 66.500

buiten reguliere winkelgebieden (hoofdwinkelHet gebied van het Regionaal Economisch

centra, stadsdeelcentra, wijk- en buurtcentra). In

Overleg Zuid-Holland Zuid (REO ZHZ) omvat

dit onderzoek richten wij ons met name op de

23 gemeenten aan de zuidrand van Zuid-

traditionele PDV-branches (woninginrichting,

Holland. Dit langgerekte gebied (circa 90

doe-het-zelf, plant en dier*). Daarnaast wordt

kilometer) bestaat uit vier subregio’s: Goeree-

ook het aanbod in overige branches, voor zover

Tabel 3 Winkelaanbod Huis en Tuin in m² wvo

Overflakkee, Hoeksche Waard, Drechtsteden

gevestigd op één van de acht aangewezen



en Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. In totaal

PDV-clusters, meegenomen in de analyse.

395.000

per 1.000 inwoners (in m² wvo) Goeree-Overflakkee

840

Hoeksche Waard

810

Omvang en branchering totale aanbod

Drechtsteden

750

Het totale winkelvloeroppervlak (wvo) in de

Alblasserwaard-Vijfheerenlanden

670

heeft dit gebied circa 530.000 inwoners.

Tabel 1 Inwoners per subregio (01-01-2010)

Totaal Huis en Tuin

Bron: Locatus Benchmark Verkenner, 16-06-2011

Goeree-Overflakkee

48.000

branchegroep Huis en Tuin in het onderzoeks-

Totaal REO ZHZ

750

Hoeksche Waard

85.000

gebied bedraagt circa 395.000 m², verspreid

Provincie Zuid-Holland

600

Drechtsteden

265.000

over drie hoofdbranches (tabel 2).

Nederland

740

Alblasserwaard-Vijfheerenlanden 130.000 Totaal REO ZHZ

528.000

Bron: CBS (2011), Regionale kerncijfers

Bron: Locatus Benchmark Verkenner, 16-06-2011

Het aanbod in de branchegroep Huis en Tuin per 1.000 inwoners is in deze regio daarmee iets

Economisch functioneren

groter dan gemiddeld in Nederland. Ten

Op basis van de resultaten van het

Door de uitgestrektheid van het gebied, de

opzichte van het gemiddelde in Zuid-Holland is

koopstromenonderzoek Randstad 2011

aanwezigheid van fysieke barrières tussen de

het verschil aanzienlijk. Er zijn grote verschillen

(KSO 2011), het huidige inwonertal en winkel-

deelregio’s en de wegenstructuur, is er weinig

per deelregio: met name in de regio’s Goeree-

aanbod, kan de huidige vloerproductiviteit

samenhang tussen de deelregio’s. De

Overflakkee en Hoeksche Waard is het aanbod

worden berekend (bijlage 5). Dit is een goede

verschillende gebieden functioneren in

relatief groot (tabel 3).

indicator om het economisch functioneren te

belangrijke mate op zichzelf. 4

*

De branche dier is in het provincie detailhandels- beleid van Zuid-Holland geen PDV-branche (§2.4).

beoordelen. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

5

In de branche woninginrichting ligt de gemiddelde vloerproductiviteit in het REO

Figuur 1 Omvang in m² wvo en aantal winkels per PDV-cluster in het REO ZHZ

ZHZ sterk onder het Nederlandse gemiddelde (-40%). De branche lijkt daarmee economisch zeer matig te functioneren. De vraag en het aanbod lijken niet in evenwicht te zijn. Bouwmarkten behalen in het REO ZHZ gemiddeld een hogere vloerproductiviteit dan het landelijk gemiddelde (+ 36%). Deze branche functioneert economisch beter dan het Nederlandse gemiddelde. Tuincentra functioneren in het REO ZHZ gemiddeld met een vloerproductiviteit die net onder het landelijke gemiddelde ligt (-8%).

Spreiding aanbod In het beleid uit 2001 zijn acht clusters aan- gewezen voor perifere detailhandel (kaart 1). Van het totale aanbod Huis en Tuin in de regio is circa 42% gevestigd op één van deze acht locaties*. Het overige aanbod in deze branchegroep is gevestigd in reguliere centra of op verspreid gelegen locaties. Het betreft

*

6

Er zijn verschillen per branche. In de woninginrich- ting ligt ongeveer 60% op één van de acht locaties, in doe-het-zelf 30 à 35% en in plant en dier 10 à 15%.

Bron: Locatus, 04-04-2011; bewerking Droogh Trommelen en Partners

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

hier onder meer een grootschalige

deelregio’s Hoeksche Waard en Goeree-

bouwmarkt/tuincentrum (Hornbach*) in

Overflakkee. Hieronder gaan we kort in op de

Alblasserdam en een grootschalige

verschillende clusters**.

meubelzaak (Van der Donk Designcenter) in Gorinchem. Er zijn twee verspreid gelegen

Woonboulevard Sliedrecht

winkellocaties met een algemeen

Woonboulevard Sliedrecht ligt op bedrijven-

winkelaanbod: Koopcentrum Van der Vliet in

terrein Nijverwaard en is met circa 80.000 m²

Arkel en PDC Boonsweg in Heinenoord.

wvo (35 verkooppunten) veruit het grootste cluster. Deze omvang is zeer groot in

Sliedrecht: zeer groot aanbod, uitstraling slecht

Sliedrecht: kleine clusters zonder samenhang

Het totale winkeloppervlak op de acht PDV-

verhouding tot de huidige verzorgingsfunctie.

clusters heeft een omvang van ± 180.000 m²

Het aanbod bestaat hoofdzakelijk uit winkels

wvo. Het overgrote deel hiervan (bijna 95%)

in woninginrichting (o.a. Loods 5, Casa

bestaat uit aanbieders in de branchegroep

Trends, Hartog Wonen). Daarnaast zijn er een

Huis en Tuin (zie figuur 1). Overige branches

tuincentrum, bouwmarkt en sportzaak

die incidenteel gevestigd zijn op deze locaties

gevestigd. De winkels liggen verspreid over

zijn supermarkten, sport en spel, hobby,

een groot gebied met een lengte van twee

media, wit-/bruingoed en computershops.

kilometer***, naast en tussen andere bedrijvigheid. In de praktijk bestaat de

De acht clusters liggen gespreid over de

boulevard uit een handvol kleine clusters van

regio. De vier grootste clusters liggen op

winkels, zonder onderlinge samenhang.

relatief korte afstand van elkaar, in de dichtstbevolkte deelregio’s (Drechtsteden en

De woonboulevard functioneert economisch

Alblasserwaard-Vijfheerenlanden). De kleinste

zeer zwak. De gemiddelde vloerproductiviteit

PDV-clusters liggen in de meer landelijke

ligt in de woninginrichting circa 75% lager dan het Nederlands gemiddelde (bijlage 5). Het

Op cluster Nieuw Schaik slechts enkele winkels D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

*

Bij de formule Hornbach is circa 30% tuincentrum en het overige deel is bouwmarkt. Voor de Hornbach in Alblasserdam gaan we er vanuit dat circa 3.000 m² tuincentrum is.

** Alleen voor Woonboulevard Sliedrecht beschikken we over koopkrachtbinding- en -toevloeiingscijfers. *** Gemeten van Gort Wonen naar Seats and Sofas.

7

zwakke economisch functioneren komt onder

cluster heeft een samenhangende en

andere tot uiting in de uitstraling van het

compacte opzet. De uitstraling van panden en

gebied. Deze wisselt sterk per deelgebied.

openbare ruimte is verzorgd.

Het ene gebied (bijvoorbeeld rondom Gort) heeft een verzorgde uitstraling. Andere delen

Woonboulevard Spijksepoort

kenmerken zich door een laag investerings-

De woonboulevard in Gorinchem (Spijkse-

niveau van panden en een onaantrekkelijke

poort) heeft een omvang van ± 16.000 m² wvo

openbare ruimte.

(± 11 verkooppunten). Het aanbod bestaat zowel uit twee bouwmarkten (Gamma en

Nieuw Schaik Leerdam

Praxis), als uit enkele woonzaken in het

Het PDV-cluster op bedrijventerrein Nieuw

midden- en lagere marktsegment (o.a. Leen

Schaik in Leerdam is in omvang het één na

Bakker, Kwantum Jysk). Spijksepoort heeft

grootste in de regio (± 27.000 m² wvo). Het

een compacte opzet met een verzorgde

aanbod bestaat echter uit slechts zeven (zeer)

uitstraling.

Cluster Numansdorp bestaat vooral uit keukenzaken

grootschalige aanbieders in verschillende branches (o.a. Topshelf, De Meubelkoning,

Hoeksche Waard: drie clusters

Karwei). Deze winkels functioneren vooral

In de Hoeksche Waard zijn in totaal drie

solitair. Er is geen sprake van een samen-

PDV-clusters aanwezig: Strijen Woonstrada,

hangend functioneel en/of ruimtelijk concept.

Woonboulevard Oud-Beijerland en Numans-

Het investeringsniveau van de panden is over

dorp. Woonstrada is met ± 13.500 m² wvo de

het algemeen laag.

grootste van de drie. Het aanbod bestaat uit

Één van de grootschalige woonwinkels in Strijen

drie (unieke) aanbieders, die solitair functione-

Woonboulevard Dordrecht

ren en een grote verzorgingsgebied bedienen.

Woonboulevard Dordrecht heeft een omvang

Het aanbod in Oud-Beijerland en Numans-

van ± 18.300 m² wvo, verdeeld over 15

dorp is kleiner (beide ± 8.000 m² wvo). Hier

winkels. De nadruk ligt op woninginrichtings-

zijn een beperkt aantal aanbieders gevestigd.

zaken in het midden- en lagere marktsegment

In Oud-Beijerland een bouwmarkt en enkele

(o.a. Kwantum, Jysk, Profijt Meubel). Het

woninginrichters in het middenlage segment

8

Hoogwaardige keukenzaak in Middelharnis D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

en in Numansdorp vooral keukenwinkels en

Enorme toename winkelaanbod

een bouwmarkt. Het verzorgingsgebied van

Het totale winkeloppervlak is vanaf 2002 met

beide locaties is klein.

25% gegroeid tot 27,3 miljoen m² (2011). Deze enorme toename is het gevolg van

Goeree-Overflakkee

schaalvergroting van winkels (kostenreductie,

Op Goeree-Overflakkee is in Middelharnis

ruim assortiment) en realisatie van veel

een cluster van ± 7.000 m² wvo aanwezig. Het

nieuwe winkelprojecten.

aanbod bestaat een grote unieke en Sterke afname bestedingen in DHZ en woonzaken

hoogwaardige keukenzaak (Tieleman), een

Bestedingen onder druk

bouwmarkt en twee supermarkten. Zowel

De groei van de bestedingen blijft achter bij

functioneel als ruimtelijk is hier geen sprake

de groei van het aanbod. Consumenten

van een samenhangend PDV-cluster.

besteden minder als gevolg van de economische recessie. Daarnaast heeft

2.3

Ontwikkelingen winkelmarkt

vergrijzing een nadelig effect op de omzet omdat ouderen minder besteden dan groepen

Op perifere locaties is winkelaanbod sterk gegroeid

Om inzicht te krijgen in toekomstige potenties

in de opbouwfase van hun leven (o.a. kleding,

voor perifere detailhandel in het gebied van

meubels, sport etc.). Daarnaast heeft ook de

het REO ZHZ is inzicht in algemene

krimp van de bevolking in een aantal regio’s

ontwikkelingen in de winkelmarkt van belang.

effecten op de bestedingen.

De winkelmarkt is momenteel aan forse veranderingen onderhevig. Een aantal trends

Verschuiving bestedingen naar internet

versterkt elkaar. Er vindt een wijziging plaats

Bestedingen staan niet alleen onder druk, er

van groei- naar verdringingsmarkt*.

vindt ook een verschuiving plaats naar webwinkels. De rol van internet is tot op heden nog bescheiden en groeide van 1% naar 5% marktaandeel in 2010. Naar

Even grote toename wvo en leegstand 1e helft 2011 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

*

zie ook: DTNP (2010), Dynamiek door Beleid, Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert (i.o.v. HBD en CBW-Mitex)

verwachting komt internet als volwaardig aankoopkanaal de komende jaren verder op 9

gang. Techniek en logistiek ontwikkelen zich,

Naar verwachting houden winkelgebieden die

generaties consumenten groeien op met

zich richten op recreatief winkelen (beleving)

internet.

en dagelijkse boodschappen (o.a. vers) vooralsnog een voorsprong op internet. Vooral

Trends versterkt aanwezig in woonbranche

winkels en winkelgebieden die zich richten op

De genoemde ontwikkelingen zijn versterkt

efficiëntie, gemak en prijs zijn kwetsbaar. Zij

aanwezig in de woninginrichtingsbranche. Als

moeten concurreren met internet (grote keuze,

gevolg van de schaalvergroting van

makkelijk, laagste prijs). Het gaat dan met

woonwinkels (o.a. Ikea) en de ontwikkeling

name om centra op perifere locaties (o.a.

van woonboulevards (ook in middelgrote

woonboulevards en doelgericht bezochte

steden) is het aanbod enorm toegenomen. De

locaties). De bereidheid tot investeren in

bestedingen zijn daarentegen fors gedaald

dergelijke locaties neemt af. Institutionele

(tussen 2008 tot 2010 met -18%). De balans

beleggers en vastgoedfondsen beoordelen

tussen vraag en aanbod in de woonbranche is

perifere winkellocaties als onaantrekkelijk.

dan ook (ernstig) verstoord.

A1-locaties en stadsdeelcentra worden nog

Bron: JLL (2010), bewerking DTNP

wel positief beoordeeld.

Afnemende behoefte aan winkels De gevolgen van de ontwikkelingen zijn groot

Toekomst voor perifere winkellocaties?

in de winkelmarkt. De groei van internet en

Thematische centra moeten het hebben van

demografische ontwikkelingen leiden tot een

het grote aanbod binnen het thema (auto’s,

afnemende behoefte aan fysieke winkels.

meubelen etc.). In de praktijk zijn de

Naar verwachting zal het winkelaanbod de

verzorgingsgebieden van veel themacentra te

komende jaren afnemen met een toename

klein om het benodigde ruime aanbod (keuze)

van structurele leegstand tot gevolg.

mogelijk te maken. Dit overaanbod speelt met

Woonmall met groot draagvlak nog kansrijk

name bij woonboulevards. Tot voor kort waren

Weinig animo voor perifere locaties

keuze, efficiëntie, gemak en prijs sterke

De gevolgen van de gewijzigde winkelmarkt

troeven van themacentra. Door internet

zijn voor elk type winkelgebied verschillend.

worden deze aspecten minder uniek. Beleving

10

Kleine centra met doorsnee aanbod kwetsbaar D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

en uniciteit van het aanbod worden

dat het beleid uit de Structuurvisie

vloerbedekking, parket, zonwering,

belangrijker. Kleine themacentra met

Detailhandel van 2007 wordt voortgezet.

tenten, grove bouwmaterialen en

doorsnee aanbod krijgen het (nog) moeilijker.

Hierin kiest de provincie voor het bevorderen

Themacentra met een groot verzorgings-

van dynamiek in de detailhandel, het

3. Tuincentra;

gebied kunnen wel in een bijzonder aanbod

versterken van de structuur en het voorkomen

4. Bouwmarkten;

en attractieve entourage (blijven) voorzien.

van ernstige verstoringen daarin. Er wordt

5. Grootschalige meubelbedrijven (inclusief

Meer nog dan themacentra zijn doelgericht

landbouwwerktuigen;

terughoudend omgegaan met uitbreiding van

in ondergeschikte mate woninginrichting

het aanbod op perifere locaties.

en stoffering) met een bruto

bezochte centra met een algemeen karakter

vloeroppervlak van minimaal 1.000 m².

kwetsbaar voor internet als concurrerend

Verordening Ruimte

aankoopkanaal. De bereidheid bij de

In de Verordening Ruimte** zijn generieke

In de Verordening Ruimte zijn door de

consument om een grote afstand af te leggen

maatregelen opgenomen voor de detailhandel

provincies acht locaties in het REO ZHZ

voor doelgerichte aankopen zal naar

in Zuid-Holland. Een belangrijk uitgangspunt

aangewezen voor perifere detailhandel. Het

verwachting verder teruglopen. Samen met

is dat nieuwe detailhandel gevestigd moet

zijn dezelfde acht locaties als in het PDV-

het grote (over)aanbod van dit soort locaties

worden in bestaande winkelgebieden in de

beleid van het REO ZHZ uit 2001. Op de acht

kan hier relatief veel verdringing en blijvende

centra van steden, dorpen en wijken of in

locaties zijn alle vormen van perifere

leegstand verwacht worden.

nieuwe wijkgebonden winkelcentra.

detailhandel toegestaan. Buiten de acht

Er wordt een aantal uitzonderingen gemaakt,

locaties zijn de categorieën 1 t/m 4

waaronder een uitzondering voor perifere

toegestaan, mits het solitaire vestigingen zijn

detailhandel:

en er geen cluster van winkels ontstaat.

2.4

Provinciaal beleid

Provinciale Structuurvisie Het beleid van de provincie Zuid-Holland bestaat uit de Provinciale Structuurvisie, de

1. Detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen; 2. Detailhandel in zeer volumineuze

Verordening Ruimte en de Uitvoeringsagenda.

goederen: auto’s, motoren, boten,

In de Structuurvisie* geeft de provincie aan

caravans, keukens, badkamers,

*

Provincie Zuid-Holland (2010), Structuurvisie, visie op Zuid-Holland

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

** Provincie Zuid-Holland (2010), Verordening Ruimte, visie op Zuid-Holland

11

3

Structuurvisie perifere detailhandel

op de traditionele PDV-branches

actualisatie van de berekeningen uit de

(branchegroep Huis en Tuin), mede

structuurvisie uit 2000.

omdat brancheverruiming de gewenste positie van reguliere winkelgebieden

Vanwege de beperkte onderlinge samenhang

ondermijnt;

tussen de vier deelregio’s, kiezen we ervoor

concentratie van het PDV-aanbod op

de indicatieve berekeningen voor

De stuurgroep REO ZHZ heeft de ambitie om

kansrijke locaties, met een omvang en

woninginrichting en bouwmarkten te maken

inwoners in de regio in de toekomst een zo

samenstelling die aansluit op de beoogde

per deelregio. De verwachte ontwikkeling van

uitgebreid en gevarieerd mogelijk pakket aan

verzorgingsfunctie.

de bevolking verschilt per regio. In de

3.1

Ambitie en uitgangspunten •

deelregio Drechtsteden zal de bevolking tot

detailhandels-voorzieningen te bieden. Het primaat van het detailhandelsbeleid ligt bij

3.2

Indicatie haalbaar aanbod

2020 naar verwachting toenemen van ± 265.000 naar ± 272.000 inwoners. In de

behoud en versterking van de reguliere winkelgebieden (binnensteden, dorpscentra,

Methode en gebruikte kengetallen

overige deelregio’s is sprake van een

wijk- en buurtcentra). Daarnaast wordt

Om te bepalen wat in deze veranderende

stabilisatie of lichte daling van de bevolking.

gestreefd naar een moderne en duurzame

markt de haalbare omvang is van de perifere

structuur van perifere detailhandel.

detailhandel in deze regio, maken we een

Wij gaan hier in op de belangrijkste variabelen

indicatieve distributieve berekening van het

en conclusies van de indicatieve distributieve

Mede op basis van bovenstaande ambitie zijn

haalbare winkelaanbod in de belangrijkste

berekeningen. Een uitgebreidere uitleg over

de volgende uitgangspunten geformuleerd

branches in de periferie, te weten

de methodiek is te vinden in bijlage 5.

voor de actualisatie van de structuurvisie

woninginrichting, bouwmarkten (belangrijkste

perifere detailhandel:

in de branche doe-het-zelf) en tuincentra

Woninginrichting

•

(belangrijkste in de branche plant en dier).

Het huidige aanbod in de branche

ruimte bieden voor dynamiek in de detailhandel;

•

•

12

woninginrichting in de totale regio heeft een

ontwikkelingen in de periferie mogen de

Op basis van de resultaten van het

omvang van ± 213.000 m² wvo. Ruim de helft

functie en het functioneren van bestaande

koopstromenonderzoek Randstand 2011, de

daarvan is gelegen in Drechtsteden (tabel 4).

reguliere winkelcentra niet ondermijnen;

te verwachte ontwikkeling van de bevolking en

in navolging van het provinciale beleid

de omvang en ligging van het concurrerende

Het concurrerende aanbod in de branche

blijft de focus op perifere locaties liggen

winkelaanbod in de omgeving, maken we een

woninginrichting in de omgeving is behoorlijk D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

sterk (figuur 2 en kaart 2). De woonboulevards

Figuur 2 Omvang PDV-clusters in het REO ZHZ en in de omgeving (in m² wvo)

in Breda en Utrecht behoren tot de grootste van Nederland. In Rotterdam vervult Alexandrium III een bovenregionale functie, mede door de opzet in de vorm van een overdekte mall. In Barendrecht is de woonboulevard recent uitgebreid. Deze woonboulevard is voor veel inwoners uit het gebied van het REO ZHZ beter bereikbaar dan bijvoorbeeld Sliedrecht (zie ook bijlage 6). In Barendrecht is daarnaast aan de A29 een grote vestiging van IKEA aanwezig. In verband met het sterke concurrerende aanbod in de omgeving, de stand van zaken in de winkelmarkt in het algemeen (stagnerende bestedingen) en het enorme overaanbod in de woninginrichting in het bijzonder, zal voor het toekomstige haalbare aanbod in de vier deelregio’s in Zuid-Holland Zuid uitgegaan moeten worden van lagere of maximaal stabiele koopkrachtbinding ten opzichte van 2000. Daarnaast zal de toevloeiing van koopkracht van buiten de deelregio’s beperkt zijn. Een uitzondering hierop is de regio Drechtsteden. Voor deze

* Totale omvang van Rotterdam Alexandrium Shopping Center, Megastores en Woonmall Bron: Locatus, 04-04-2011; bewerking Droogh Trommelen en Partners

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

regio gaan we uit van een toevloeiing van ± 20%, onder meer vanuit de regio’s 13

14

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Hoeksche Waard en Alblasserwaard-

functie. Voor inwoners uit de vier deelregio’s is

marktruimte voor uitbreiding wel beperkt. Hier

Vijfheerenlanden. Op basis hiervan bedraagt

er weinig reden om een bouwmarkt in een

is het aanbod redelijk in evenwicht.

het toekomstig haalbare aanbod in de

andere regio (of zelfs in een andere gemeente)

woninginrichting 115.700 à 139.700 m² wvo

te bezoeken, mits de bouwmarkten in de eigen

Tuincentra

(tabel 4). Dit is fors minder dan het huidige

regio op een goed bereikbare locatie liggen en

Door de schaalgrootte van tuincentra is de

aanbod (totaal ± 213.000 m² wvo).

voldoende assortiment (omvang) hebben.

verzorgingsfunctie van tuincentra over het

Geconcludeerd kan worden dat het huidige

Uitgegaan kan worden van een hoge

algemeen groter dan die van bouwmarkten.

aanbod in woninginrichting in de totale regio

koopkrachtbinding (90 à 95%) en een beperkte

Consumenten kiezen in algemene zin voor het

momenteel erg matig functioneert en dat op

toevloeiing (± 5%). Dit betekent dat we uitgaan

dichtstbijzijnde tuincentrum. Op de grens van

termijn een afname van het aanbod

van min of meer dezelfde koopkrachtbinding als

Drechtsteden en Alblasserwaard-Vijfheeren-

onvermijdelijk is.

in 2000. Op basis hiervan bedraagt het

landen zijn twee tuincentra gelegen (Intratuin

toekomstig haalbare aanbod in de bouw-

in Sliedrecht en Hornbach in Alblasserdam),

markten 85.300 à 90.300 m² wvo (tabel 5).

elk met een verzorgingsfunctie voor beide

Bouwmarkten

deelregio’s. Vanwege de schaalgrootte en

Het huidige aanbod in bouwmarkten in de totale regio heeft een omvang van ± 64.600

Geconcludeerd kan worden dat er in

verzorgingsfunctie van tuincentra en de

m² wvo. In tabel 5 is de spreiding over de vier

vergelijking met het aanbod in 2010 op termijn

ligging van tuincentra in de deelregio’s, wordt

deelregio’s weergegeven.

(2020) marktruimte is voor uitbreiding van het

een berekening gemaakt voor het westelijke

aanbod bouwmarkten. Dit geldt voor alle

deel (Goeree-Overflakkee en Hoeksche

Bouwmarkten en hebben overwegend een

deelregio’s, maar op Goeree-Overflakkee en in

Waard) en voor het oostelijke deel (Drecht-

lokaal (of beperkte streek)verzorgende

Alblasserwaard-Vijfheerenlanden is de

Tabel 4 Huidige en haalbare aanbod woninginrichting per deelregio (in m² wvo) Huidig aanbod

Haalbaar aanbod

Goeree-Overflakkee

20.000

6.700-8.600

Hoeksche Waard

35.000

17.100-20.800

110.000 48.000 213.000

115.700-139.700

Drechtsteden Alblasserwaard-Vijfheerenlanden Totaal REO ZHZ

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Tabel 5 Huidige en haalbare aanbod bouwmarkten per deelregio (in m² wvo) Huidig aanbod

Haalbaar aanbod

5.200

7.300-7.700

Hoeksche Waard

10.300

13.400-14.100

68.300-80.700

Drechtsteden

30.800

43.800-46.200

23.600-29.500

Alblasserwaard-Vijfheerenlanden

18.300

20.800-22.200

64.600

85.300-90.300

Goeree-Overflakkee

Totaal REO ZHZ

15

3.3

steden en Alblasserwaard-Vijfheerenlanden)

Toekomstige structuur PDV

van het REO ZHZ. Uitgangspunt van de structuurvisie voor Het huidige aanbod in tuincentra in de totale

perifere detailhandel is te komen tot een

regio heeft een omvang van ± 66.500 m² wvo

moderne en duurzame structuur, die enerzijds

(tabel 6). Voor de twee gebieden kan worden

voldoende ruimte biedt voor dynamiek en

uitgegaan van een koopkrachtbinding van 90

vestiging van winkels in de branchegroep Huis

à 95%. De koopkrachttoevloeiing zal naar

en Tuin, en anderzijds de gewenste positie

verwachting beperkt zijn (5%). Op basis

van reguliere winkelgebieden niet ondermijnt.

hiervan bedraagt het toekomstig haalbare

Gestreefd wordt naar een verdere mate van

aanbod tuincentra 63.100 à 66.600 m² wvo

concentratie van het aanbod in de

(tabel 6).

branchegroep Huis en Tuin op levensvatbare

Op termijn afname van woonwinkels te verwachten

locaties om zo het functioneren van het Geconcludeerd kan worden dat het aanbod in

aanbod in deze branches en van de PDV-

het oostelijke deel van het REO ZHZ in

clusters als geheel te verbeteren.

evenwicht is met de toekomstige vraag. Het huidige aanbod in de Hoeksche Waard en op

Regionaal themacentrum wonen

Goeree-Overflakkee is groter dan het

Ambitie is om inwoners uit het gebied van het

toekomstig haalbare aanbod.

REO ZHZ een zo gevarieerd mogelijk

Ook bij tuincentra is geen marktruimte voor uitbreiding

Tabel 6 Huidige en haalbare aanbod tuincentra per deelregio (in m² wvo) Huidig aanbod

Haalbaar aanbod

West (Goeree-Overflakkee en Hoeksche Waard)

21.100

15.500-16.400

Oost (Drechtsteden en Alblasserwaard-Vijfheerenlanden)

45.400

47.600-50.200

66.500

63.100-66.600

Totaal REO ZHZ

16

Bij bouwmarkten is wel enige uitbreiding mogelijk D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

detailhandelsaanbod te bieden, ook op het

Dit betekent dat gestreefd moet worden naar

Gelet op de aanwezige marktruimte voor

gebied van woninginrichting. Het

een zo groot mogelijke clustering van het

woninginrichting in de regio en rekening

winkelgedrag in deze branche is in belangrijke

aanbod woninginrichting in de regio op één

houdend met de minimale kritische massa

mate gericht op vergelijkend winkelen

centrale, goed bereikbare locatie.

van een goed functionerend themacentrum wonen, is een omvang van 40.000 à 50.000

(voorgenomen koop(oriëntatie)doel, maar nog geen keuze op artikelniveau). Vanwege de

Kansen voor Woonboulevard Sliedrecht

m² wvo voor Woonthemacentrum Sliedrecht

relatief lange verblijfstijd, is de consument ook

Uitgaande van de huidige PDV-clusters in de

reëel. De exact haalbare omvang is onder

bereid om een grotere afstand af te leggen.

totale regio, heeft Woonboulevard Sliedrecht

meer afhankelijk van de mate waarin voldaan

Voorwaarde is wel dat er op die locatie binnen

de beste uitgangspositie om ontwikkeld te

kan worden aan de randvoorwaarden

het thema voldoende keuze aanwezig is.

worden tot regionaal verzorgend thema-

(compact, comfortabel).

centrum wonen. Op dit moment is circa 30% Dit betekent dat er op één locatie een groot

van het totale aanbod woninginrichting in het

Streekverzorgende centra voor doelgerichte

aanbod binnen het thema wonen aanwezig

gebied van het REO ZHZ gevestigd op de

aankopen

moet zijn, dat aansluit bij de doelgroep.

locatie Sliedrecht. In de toekomst wordt

Naast het regionaal verzorgende Woonthema-

Afhankelijk van de omvang van het

gestreefd naar een verdere concentratie van

centrum Sliedrecht, die in belangrijke mate

verzorgingsgebied ligt de nadruk op het

het aanbod op deze locatie. Ter indicatie kan

gericht is op vergelijkend winkelen binnen het

middensegment (grote, brede doelgroep) of

worden uitgegaan van maximaal 40 à 50%

thema wonen, is er in het gebied van het REO

het hogere marktsegment (gerichte doelgroep

van het totale haalbare aanbod

ZHZ ruimte voor enkele PDV-clusters, gericht

uit een groot verzorgingsgebied).

woninginrichting (± 115.000-140.000 m² wvo,

op doelgerichte aankopen. Deze locaties zijn

zie tabel 4). Om goed te gaan functioneren als

bedoeld voor aanbieders of branches, waarbij

Om in het gebied van het REO ZHZ te komen

regionaal verzorgend themacentrum wonen is

geen vergelijkend winkelen plaatsvindt en

tot een themacentrum wonen, dat zich

het, naast een groot en diep aanbod binnen

waarvoor de consument niet bereid is een al

kwantitatief en kwalitatief kan meten met het

het thema, ook van belang te komen tot een

te grote afstand af te leggen. De consument

concurrerende aanbod in de omliggende

compacte opzet met goed overzicht op het

heeft bij doelgerichte aankopen een

regio’s, is een cluster met voldoende kritische

totale aanbod en met een goede

voorgenomen koopdoel van één of meer

massa (omvang) noodzakelijk. Knelpunt in dit

bereikbaarheid en parkeervoorzieningen. Ook

artikelen in één winkel. Dit betekent ook dat er

gebied is de beperkte marktruimte in de

een eigentijdse en attractieve uitstraling van

weinig samenhang is (of hoeft te zijn) tussen

branche woninginrichting (zie paragraaf 3.2).

de locatie is van belang.

de winkels op een dergelijke locatie. De

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

17

samenhang van de locatie wordt vooral

huidige samenstelling van het aanbod op

streekverzorgende centra hun beoogde

bepaald door de aanwezigheid van

beide locaties (woninginrichting in lagere

positie te laten krijgen.

gezamenlijke voorzieningen (bijvoorbeeld

marktsegment, bouwmarkten) sluit goed aan

parkeerplaatsen), een gezamenlijke uitstraling

op de beoogde functie van streekverzorgend

Op basis van lokaal (gemeentelijk)

en/of marketing.

centrum voor doelgerichte aankopen. Om

detailhandelsbeleid voor volumineuze

deze positie in de toekomst goed te kunnen

detailhandel kan ruimte worden geboden aan

Het aanbod op een perifere locatie voor

blijven vervullen is enige schaalvergroting van

initiatieven met een overwegend lokale

doelgerichte aankopen bestaat vooral uit

bestaande aanbieders of toevoeging van

verzorgende functie. Het betreft hierbij alleen

woninginrichtingszaken in het lagere en

enkele nieuwe aanbieders mogelijk. Een

initiatieven in de volumineuze branches.

middenlage marktsegment en uit

uitbreidingsmogelijkheid van 4.000 à 5.000 ²

Andere branches zijn uitgesloten.

bouwmarkten en tuincentra. Vanwege het

wvo per locatie is passend bij de gewenste

minder onderscheidende karakter van

functie.

dergelijke centra is ook de potentiële

Bouwmarkten en tuincentra Consumenten zijn gebaat bij een ruimtelijke

verzorgingsfunctie per definitie kleiner dan

Overige PDV-locaties: lokale functie

spreiding van bouwmarkten en tuincentra. Zij

van een themacentrum wonen. Omdat

Op perifere locaties buiten de drie toekomstig

kunnen dan dicht bij huis deze doelgericht

consumenten voor doelgerichte aankopen

gewenste bovenlokale clusters wordt in

bezochte winkels bezoeken. Om de ruimtelijke

minder ver willen reizen, is het van belang de

principe geen substantiële uitbreiding van

spreiding en variëteit van bouwmarkten en

centra te situeren in gebieden met voldoende

detailhandel toegestaan. Gelet op de huidige

tuincentra in stand te houden, wordt

draagvlak (inwoners op korte afstand).

marktomstandigheden (overaanbod,

terughoudend omgegaan met de vestiging

stagnerende bestedingen) en rekening

van zeer grootschalige aanbieders (met een

Behoud functie Dordrecht en Spijksepoort

houdend met de gewenste positie van de

sterk bovenlokale functie). De achterliggende

Uitgaande van de huidige omvang en

clusters in Sliedrecht, Dordrecht en

gedachte hierbij is dat de vestiging van een

spreiding van de PDV-clusters in het gebied

Gorinchem, is versterking van overige locaties

nieuwe zeer grote bouwmarkt of tuincentrum

van het REO ZHZ en rekening houdend met

niet haalbaar en wenselijk. Vanwege een

de bestaande variëteit in aantal aanbieders

de (beperkt) aanwezige marktpotenties, zien

gebrek aan marktruimte zal substantiële

sterk doet afnemen. Dat gaat ten koste van de

wij kansen voor twee centra voor doelgerichte

uitbreiding van het aanbod op deze locaties

keuzemogelijkheden van consumenten. Bij

aankopen, te weten Woonboulevard

direct ten koste gaan van de mogelijkheden

bouwmarkten zien we daarnaast dat de

Dordrecht en Spijksepoort in Gorinchem. De

om de drie aangewezen regio- en

resterende bouwmarkten noodzakelijkerwijs

18

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

19

ook kiezen voor schaalvergroting en een

•

locatie naast de concurrent. Wat resteert is

doelgerichte aankopen in Gorinchem

een cluster met slechts enkele aanbieders op gemiddeld grotere afstand van de consument.

Streekverzorgend centrum voor (Spijksepoort);

•

Evenwichtige spreiding van bouwmarkten en tuincentra en overige perifere

Voor het REO ZHZ wordt vooralsnog voor

detailhandel met een lokale

nieuwe initiatieven en/of uitbreidingen

verzorgingsfunctie.

uitgegaan van de volgende maximummaten: •

Bouwmarkten: 5.000 m² wvo;

•

Tuincentra: 10.000 m² wvo*.

Woonboulevard Sliedrecht (Nijverwaard)

Toekomstig gewenste structuur perifere detailhandel Samenvattend wordt in de toekomst in het gebied van het REO ZHZ gestreefd naar de volgende structuur voor perifere detailhandel (zie kaart 3): •

Regionaal verzorgend themacentrum wonen in Sliedrecht (Nijverwaard ofwel

Woonboulevard Dordrecht

Woonboulevard Sliedrecht); •

Streekverzorgend centrum voor doelgerichte aankopen in Dordrecht (Woonboulevard Dordrecht);

*

Het grootste tuincentrum heeft nu een omvang van ± 10.000 m² wvo. Na Hornbach is de grootste bouwmarkt ± 5.500 m² wvo groot.

20

Spijksepoort in Gorinchem D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

3.4

Uitwerking per locatie

Om een compact concentratiegebied te kunnen realiseren moet worden gestreefd

In de structuurvisie voor perifere detailhandel

naar verplaatsingen van buiten naar binnen

wordt ingezet op behoud en versterking van

het concentratiegebied, het opheffen van

drie PDV-clusters. Voor deze drie clusters

detailhandelsbestemmingen op vrijkomende

wordt in deze paragraaf een nadere

locaties buiten het concentratiegebied en

uitwerking gemaakt.

moet buiten het concentratiegebied niet worden meegewerkt aan nieuwe initiatieven of

Streven naar compactere Woonboulevard Sliedrecht

Woonboulevard Sliedrecht (Nijverwaard)

substantiële uitbreidingen (>10%).

Woonboulevard Sliedrecht kan in de toekomst een functie gaan vervullen als regionaal

Tabel 8 SWOT-analyse Sliedrecht

verzorgend themacentrum wonen. Rekening

Omvang

-

te groot aanbod

houdend met deze toekomstige positie,

Branchering

+ +

80% van wvo is woninginrichting, Loods 5 is trekker

Marktsegmentatie

+

passend bij functie

Ruimtelijke opzet

-

te langgerekt, geen samenhang afzonderlijke clusters

Parkeren

+

voldoende

Bereikbaarheid

+

goed door ligging aan A15

Uitstraling

-

investeringsniveau openbare ruimte en panden laag

maken we een analyse van sterke en zwakke punten van de huidige locatie (tabel 8). Om te komen tot een goed functionerend Meer samenhang en betere uitstraling noodzakelijk

themacentrum wonen is het noodzakelijk dat wordt gestreefd naar een compact concentratiegebied met een reële omvang en met een samenhangend concept in ruimtelijke opzet, uitstraling en parkeren. De berekende omvang bedraagt 40.000 tot 50.000 m² wvo, maar de exact haalbare omvang is echter ondermeer afhankelijk van de mate waarin voldaan wordt aan randvoorwaarden als compact en comfortabel.

Bouwmarkt passend op Woonboulevard Dordrecht D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

21

Woonboulevard Dordrecht

Spijksepoort Gorinchem

Woonboulevard Dordrecht kan in de toekomst

Spijksepoort kan in de toekomst een functie

een functie (blijven) vervullen als

(blijven) vervullen als streekverzorgend

streekverzorgend centrum voor doelgerichte

centrum voor doelgerichte aankopen.

aankopen.

Rekening houdend met deze toekomstige positie, maken we een analyse van sterke en

Tabel 9 SWOT-analyse Dordrecht Omvang

±

winkelaanbod aan de kleine kant

Branchering

+

passend bij functie, nadruk op woninginrichting

Marktsegmentatie

+

passend bij functie (midden/laag)

Ruimtelijke opzet

+

Parkeren

+

zwakke punten van de huidige locatie.

Tabel 10 SWOT-analyse Spijksepoort Omvang

±

winkelaanbod aan de kleine kant

Branchering

+

samenhangend, compact

passend bij functie: mix van wonen en doe-hetzelf

Marktsegmentatie

+

voldoende, direct voor de winkels

passend bij functie (midden/laag)

Ruimtelijke opzet

+

compact, losse panden passend bij functie

Bereikbaarheid

+

voldoende door ligging nabij A16

Uitstraling

+

verzorgde uitstraling panden en openbare ruimte

Parkeren

+

voldoende, centraal bij winkels

Bereikbaarheid

+

goed, nabij A15

Uitstraling

+

verzorgde uitstraling

Opzet en uitstraling Dordrecht goed, omvang te klein

Ook Spijksepoort voor doelgerichte aankopen

Om in de toekomst goed te kunnen blijven functioneren is het gewenst ruimte te bieden

Om in de toekomst goed te kunnen blijven

voor enige uitbreiding/schaalvergroting.

functioneren is het gewenst ruimte te bieden voor enige uitbreiding/schaalvergroting.

22

Branchering en marktsegmentatie passend D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

4 4.1

Beleidskader Beleidskeuzes

In het te voeren PDV-beleid in het gebied van

verzorgingsfunctie, passend in de gemeentelijke

het REO ZHZ geldt als uitgangspunt dat

detailhandelsstructuurvisie en voor bouwmarkten

ontwikkelingen de beoogde PDV-structuur

en tuincentra (spreiding wordt nagestreefd).

moeten versterken. Overige plannen zijn in beginsel ongewenst. Deze benadering noopt

Geen brancheverruiming

Centraal in het detailhandelsbeleid van het

tot een zorgvuldige kwalitatieve afweging van

Vestiging van winkels op de drie aangewezen

REO ZHZ staat het behouden van de functie en

plannen. De gewenste structuur voor perifere

PDV-locaties is toegestaan voor alle traditionele

positie van kernwinkelgebieden. Vestiging van

detailhandel is beschreven in paragraaf 3.3 en

volumineuze branches (auto’s, boten, caravans,

winkels op een perifere locatie mag niet ten

weergegeven op kaart 3.

grove bouwmaterialen, keukens, badkamers,

koste gaan van de gewenste positie van bestaande reguliere winkelgebieden.

sanitair, bouwmarkten, tuincentra en

PDV: Nijverwaard, Spijksepoort, Dordrecht

woninginrichting), mits:

De marktpotenties voor winkels in de

•

Het initiatief minimaal 1.000 m² wvo groot is.

Op basis van de huidige omvang van het

traditionele PDV-branches (Huis en Tuin)

Winkels die kleiner zijn worden geacht

aanbod, de bevolkingsontwikkeling en trends in

worden zoveel mogelijk geclusterd op (een

inpasbaar te zijn in reguliere winkelgebieden.

de detailhandel, is er geen aanleiding voor

aan te wijzen locatie voor concentratie op)

uitbreiding van detailhandel in de traditionele

Nijverwaard, Spijksepoort en Dordrecht. De

gemaakt onder voorwaarde dat een compact

PDV-branches. Voor bouwmarkten is wel enige

locatie Nijverwaard onderscheidt zich van de

woonthemacentrum wordt gerealiseerd (dus

uitbreiding mogelijk. In beginsel is ook

locaties Spijksepoort en Dordrecht door

nu nog niet): een minimumoppervlak van

brancheverruiming op perifere locaties

omvang, samenstelling en marktsegmentatie

500 m² wvo kan worden gehanteerd voor

ongewenst. Dit ondermijnt de gewenste

van het aanbod en verblijfskwaliteit.

winkels die een bijdrage leveren aan het

•

dynamiek in binnensteden en dorpscentra.

In Sliedrecht kan een uitzondering worden

thema wonen (bijvoorbeeld een sanitair- of vloerenwinkel)*.

Er is geen aanleiding om naast de •

De verzorgingsfunctie van het initiatief

Selectieve ontwikkeling PDV-locaties

beschikbare ruimte in Nijverwaard, Dordrecht

Zonder heldere keuzes zullen marktpotenties

en Spijksepoort extra ruimte beschikbaar te

aansluit bij de verzorgingsfunctie van de

versnipperen over (te) veel locaties met elk (te)

maken op overige (bestaande of nieuwe)

PDV-locatie.

weinig kritische massa en attractiviteit. Hierdoor

PDV-locaties. Uitzonderingen kunnen worden

zal de leegstand op de PDV-clusters toenemen

gemaakt voor initiatieven met een

en zal (verdere) verloedering optreden.

aantoonbare lokale of beperkt bovenlokale

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

*

In het huidige provinciale beleid is dit lagere minimumoppervlak niet toegestaan.

23

Ontheffing: overige echt volumineuze artikelen

•

minimaal 1.000 m² wvo (kleinere winkels

Daarnaast kan in regionaal verband mede-

zijn immers inpasbaar in winkelgebieden)

werking worden verleend aan aanvragen voor bestemmingsplanontheffingen voor overige

Alleen grootschalige vestigingen:

•

Ontheffing op basis van voorwaarden

vormen van detailhandel in echt volumineuze

voor een specifiek assortiment (geen

artikelen op de locaties Nijverwaard, Spijkse-

branche);

poort en Dordrecht. Het gaat hierbij om

•

assortiment (met het oog op handhaving);

winkels buiten de traditionele PDV-branches die echter vanwege de aard en omvang van

•

Louter volumineuze artikelen (indicatie

•

Zeer beperkt niet-volumineus

Als voorbeelden kan gedacht worden aan

assortiment: maximaal 50 m² wvo

zwembaden, jacuzzi’s, scooters, buitenspeel-

(voorkomt shop-in-shop en substantieel

toestellen, fitness-apparatuur, piano’s en

(neven)assortiment);

vleugels, surfplanken, etc*. Het is echter expliciet niet de bedoeling dat deze winkels

Alleen grote winkels toegestaan op de drie locaties

per artikel > 1 m³);

de artikelen toch een grote uitstallingsruimte nodig hebben en daardoor grootschalig zijn.

Limitatieve omschrijving van het gevoerde

•

Het initiatief is handhaafbaar voor gemeenten.

zich al of niet geleidelijk ontwikkelen tot winkels met (ook) een substantieel niet-

Beperking branchevervaging

volumineus aanbod (voorbeeld: van

In grootschalige winkels in de traditionele

fitnessapparatuur naar (sport)mode, of een

PDV-branches worden steeds vaker

‘shop in de shop’).

branchevreemde artikelen verkocht. Zo zijn er

Ontheffing mogelijk voor echt volumineuze artikelen

bouwmarkten die speelgoed en tuincentra die Voor ontheffing voor winkels met echt

huishoudelijke artikelen verkopen. Er is dan

volumineuze artikelen gelden de volgende

sprake van branchevervaging. In reguliere

voorwaarden:

winkelgebieden (stads-, dorps- en wijkcentra) leidt dit niet tot problemen, omdat daar alle

*

Volgens het huidige provinciale beleid zijn deze artikelen niet toegestaan op PDV-locaties.

24

soorten winkels zijn toegestaan. Fitnessaparatuur, maar geen naar sport(mode) D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Op perifere winkellocaties is om ontwrichting

vergunning wordt opgenomen dat het

van de bestaande voorzieningenstructuur te

nevenassortiment alleen op een duidelijk

voorkomen, alleen grootschalige detailhandel

herkenbare plek in de winkel wordt uitgestald.

met volumineus aanbod toegestaan. De

Branchevreemde aanbod wordt beperkt toegestaan

ongebreidelde verkoop van branchevreemde

Branchevervaging kan ook worden

artikelen dient te worden voorkomen. Uit

tegengegaan door gebruik te maken van een

bestaande rechtspraak over afwijkend gebruik

assortimentslijst waarin aangegeven wordt

(verkoop van branchevreemde en niet-

welke artikelen wel en niet zijn toegestaan. Dit

volumineuze artikelen) blijkt dat dit in beginsel

kan een middel zijn om helder en duidelijk

toegestaan is indien sprake is van incidenteel,

beleid te voeren. Nadeel is echter dat een

in beperkte mate en ondergeschikt gebruik .

assortimentslijst niet flexibel is en elke keer

*

aangepast dient te worden als een nieuw In dit licht is voor winkels op de PDV-clusters

product op de markt komt. Bovendien is een

per vestiging de verkoop van branchevreemde

zeer actieve handhaving noodzakelijk.

niet-volumineuze artikelen aanvaardbaar tot maximaal 20% van het oppervlak met een

4.2

Toetsingskader

maximum van 500 m² wvo per winkel. Een Voedings- en genotmiddelen zijn uitgesloten

Buiten clusters alleen lokaalverzorgende initiatieven D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

afzonderlijke branche mag niet meer

Regionale toetsing van winkelplannen vindt

bedragen dan 100 m² wvo. De verkoop van

plaats in de werkgroep detailhandel van het

voedings- en genotmiddelen is in alle gevallen

REO ZHZ. Besluitvorming vindt plaats binnen

uitgesloten**. Belangrijke voorwaarde voor het

de stuurgroep van het REO ZHZ. Elk initiatief

hanteren van dergelijke criteria is dat door de

dat bij het REO ZHZ ingediend wordt, dient te

gemeente strikt gehandhaafd wordt.

worden begeleid door een ambtelijk advies

Handhaving wordt vereenvoudigd indien in de

van de gemeenten waarop het (enig) effect

* **

Klijn, A.M. (2006), Branchering en thematisering in de periferie duurzaam ontwricht? De provincie Zuid-Holland hanteert een strikter beleid. Alleen een nevenassortiment passend bij het hoofdassortiment mag worden gevoerd.

kan hebben.

25

Alle ontwikkelingen toesten

geval, dan volgt stap 5, anders wordt

Voorgesteld wordt om ook in de toekomst alle

verder gegaan met stap 6.

perifere winkelinitiatieven te melden en/of te

5. Getoetst wordt of het initiatief groter is dan

9. Nagegaan wordt of het initiatief groter is dan 1.000 m² wvo. Zo ja, dan volgt stap 10, anders volgt stap 11. 10. Nagegaan wordt of het initiatief past bij de

toetsen door de werkgroep detailhandel van

1.000 m² wvo én of de bouwmarkt kleiner

REO ZHZ aan het toestingsschema.

is dan 5.000 m² wvo of het tuincentrum

verzorgingsfunctie van de locatie. De

kleiner is dan 10.000 m² wvo. Wordt aan

initiatiefnemer overlegt hiervoor een

Toetsingsschema REO ZHZ

beide oppervlaktecriteria voldaan, dan

distributieve onderbouwing waaruit blijkt

In bijgaande figuur is een toetsingsschema

geeft het REO ZHZ een positief advies aan

dat het initiatief voldoende omzet kan

opgenomen op basis waarvan initiatieven als

de gemeente. Anders volgt een negatief

halen uit het verzorgingsgebied van de

volgt kunnen worden getoetst:

advies.

PDV-locatie. Is dat het geval, dan volgt

1. Alleen winkelontwikkelingen op een perifere

een positief advies van het REO aan de

locatie vallen binnen het voorliggende

de drie te versterken PDV-clusters ligt. Is

gemeente. Is dat niet het geval dan volgt

toetsingskader.

dat het geval dan volgt stap 7, anders

een negatief advies en kan overwogen

wordt verder gegaan met stap 12.

worden het initiatief te verplaatsen naar

2. Toetsing vindt alleen plaats als het bestemmingsplan moet worden aangepast

7. Nagegaan wordt welke branche het

of als ontheffing/vrijstelling verleend moet

initiatief omvat. Betreft het een volumi-

worden voor het initiatief. Hoeft dit niet, dan

neuze branche dan volgt stap 9. Zo niet,

kan het initiatief zonder problemen

dan volgt stap 8.

gerealiseerd worden. De betreffende

8. Nagegaan wordt welke assortimenten het

een andere PDV-locatie met een daarvoor geschikte verzorgingsfunctie. 11. Als het initiatief kleiner is dan 1.000 m² wvo, dan wordt gekeken of het initiatief op woonboulevard Sliedrecht ligt én groter is

gemeente maakt hiervan melding bij het

initiatief bevat. Indien het een echt volumi-

dan 500 m² wvo én past binnen het thema

REO ZHZ.

neus assortiment betreft, dan wordt

wonen. Is op alle drie de vragen het

nagegaan of het verlenen van ontheffing

antwoord ‘ja’, dan wordt een positief

detailhandel van het REO ZHZ getoetst aan

gewenst is. Is dat het geval, dan volgt stap

advies gegeven. Is dat niet het geval, dan

de structuurvisie PDV. Deze is vastgelegd in

9. Betreft het geen echt volumineus

volgt een negatief advies.

de Regionale structuurvisie en Beleidsplan

assortiment of wordt ontheffing niet

PDV REO ZHZ.

wenselijk geacht, dan volgt een negatief

drie te versterken clusters ligt, dan wordt

advies van het REO aan de gemeente.

nagegaan of het initiatief een volumineuze

3. Het initiatief wordt door de werkgroep

4. Nagegaan wordt of het initiatief een bouwmarkt of tuincentrum betreft. Is dat het 26

6. Nagegaan wordt of het initiatief op één van

12. In het geval het initiatief buiten één van de

branche betreft. Daarna wordt gekeken of D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

27

het initiatief groter is dan 1.000 m² wvo én

en het beleid ook daadwerkelijk uitgevoerd

piep-systeem: als er een klacht over een

een overwegend lokale verzorgingsfunctie

kunnen worden.

detailhandelsbedrijf bij de gemeente of het REO binnenkomt, dan zal de gemeente bij het

heeft. Voor dit laatste moet de initiatief-

betreffende bedrijf polshoogte nemen.

nemer een distributieve onderbouwing

Bij het nader detailleren van branches,

overleggen waaruit blijkt dat het initiatief

assortimenten, schaalgrootte of een ander

voldoende omzet kan halen uit de

criterium in afwijking van de algemene

Daarnaast kan ook een meer proactieve vorm van

betreffende kern/gemeente. Is het

bestemming detailhandel, moet worden

handhaving worden gebruikt. Gemeenten gaan

antwoord op alle vragen ‘ja’, dan volgt een

bedacht dat bestemmingsplannen

daarbij actief langs winkels om te kijken of zij zich

positief advies van het REO aan de

handhaafbaar moeten zijn. Een te strikte

aan de gemaakte afspraken houden. Deze

gemeente. Anders volgt een negatief

bestemmingsregeling is, afgezien van de

methode vraagt om meer middelen dan het

advies.

juridische houdbaarheid en praktische hand-

piep-systeem. Om de kosten te dekken kan een

haafbaarheid, snel verouderd en gaat voorbij

extra heffing in de vergunning worden overwogen

aan de dynamiek in de detailhandel. Het biedt

die primair is bedoeld voor het bekostigen van de

geen ruimte voor nieuwe of veranderende

handhaving. Daarnaast kan ook overwogen

Om succesvol ruimtelijk detailhandelsbeleid te

winkelconcepten. In het bestemmingsplan

worden een regionaal handhavingsorgaan in te

kunnen voeren is het van belang dat boven-

moet daarom een evenwicht worden gevon-

stellen.

genoemde visie en beleid door het REO

den tussen flexibiliteit en rechtszekerheid.

4.3

Handhaving en acties

Gelet op het voorgaande zijn de volgende acties

Zuid-Holland Zuid worden vastgesteld. Om de visie en het beleid eenduidig uit te kunnen

Ten slotte moeten bestemmingsplannen en

gewenst:

dragen is het van belang dat alle deelregio’s en

vergunningen worden gehandhaafd door het

•

gemeenten de visie onderschrijven.

REO en alle gemeenten. Aan detailhandels-

De visie en het beleid eenduidig vaststellen door de betrokken partijen;

initiatieven die niet binnen het beleid passen

•

Duidelijke afspraken maken over handhaving;

De volgende stap in het effectueren van de

wordt geen medewerking verleend. Daarnaast

•

Het REO ZHZ kan aan de provincie

visie is het vastleggen van het beleid in

moet bij bestaande detailhandel worden

verzoeken het provinciale beleid aan te

bestemmingsplannen. Wederom is de

gecontroleerd of zij zich aan hun vergunning

passen, zodat vestiging van initiatieven aan

medewerking van de afzonderlijke gemeenten

houden. Daarbij wordt vooral gelet op omvang

de rand van een kern zijn toegestaan, mits

van groot belang. Zij zorgen er voor dat de visie

en assortiment. In eerste instantie zal gebruik

het initiatief een overwegend lokaal karakter

worden gemaakt van het zogenaamde

heeft.

28

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Bijlage 1

Samenstelling begeleidingsgroepen

De heer A. de Waard



Wethouder EZ, gem. Sliedrecht,





lid namens regio Drechtsteden





De heer R. Lincklaen Arriëns

Provincie Zuid-Holland

Leden van de ambtelijke begeleidingscommissie

De heer P. Brandenburg

KvK Rotterdam

Mevrouw F. Dekker



Gemeente Middelharnis

De heer J. Docter

KvK Midden-Nederland

De heer O. Dekker



Gemeente Gorinchem

De heer A. Putman (secretaris)

De heer D. van ‘t Hoff



Gemeente Sliedrecht

De heer P. Noordzij



Gemeente Cromstrijen

Aanwezigen klankbordgroep Drechtsteden en Alblasserwaard-Vijfheerenlanden

Mevrouw C. Oster



Gemeente Zwijndrecht

(8 juni 2011)

Gemeente Dordrecht

De heer P. van Bakel





WV Burgemeester Winklerplein

Mevrouw C. Wintermans-Kloek Gemeente Oud-Beijerland

De heer A. Bos





Bos Retailgroep-v.d. Vliet BV Arkel

De heer R. Lincklaen Arriëns

Provincie Zuid-Holland

De heer P. Brandenburg (voorzitter)

KvK Rotterdam

De heer P. Nijssen



Provincie Zuid-Holland

De heer M. Evers





CBW-MITEX

Mevrouw M. van Alphen

KvK Midden-Nederland

De heer R. de Gelder





Centrummanagement Dordrecht

Mevrouw P. Goudriaan

KvK Rotterdam

De heer R. Hancken





Intratuin Nederland

Mevrouw A. de Snoo

KvK Rotterdam

De heer J. van Hunnik





Ondernemend Hardinxveld

Mevrouw M. van der Starre

KvK Midden-Nederland

De heer A. Kolbach





Intratuin Hendrik-Ido-Amb./Sliedrecht

De heer A. Putman

REO Zuid-Holland Zuid

De heer M. Kop





Woonboulevard Sliedrecht

De heer J. Lemkes





Vereniging Wijkwinkelcentra Dordrecht

Leden van de bestuurlijke begeleidsgroep

De heer H. van Maren





L.O.V.

De heer W. de Jong



Wethouder EZ, gem. Giessenlanden,

De heer A. Putman





REO Zuid-Holland Zuid









lid namens regio Alblasserwaard-

De heer A. Reedijk





Reedijk Wonen









Vijfheerenlanden

De heer L. Reedijk





Reedijk Wonen

De heer B. Kleingeld



Wethouder EZ, gem. Middelharnis,

Mevrouw A. de Snoo





KvK Rotterdam





lid namens regio Goeree-Overflakkee

Mevrouw M. van de Starre



KvK Midden-Nederland

Mevrouw C. Verbaas (voorzitter) Wethouder EZ, gem. Oud-Beijerland,

De heer A. Sterk





PLUS Jan Sterk - Gorinchem



De heer R. Stoopman





WV Walburg



KvK Rotterdam

De heer R. Scheelbeek









lid namens regio Hoeksche Waard



Mevrouw L. van der Windt D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

REO Zuid-Holland Zuid

29

Aanwezigen klankbordgroep Hoeksche Waard en Goeree-Overflakkee

Bijlage 2 Europese Dienstenrichtlijn

(4 juni 2011) Mevrouw P. Goudriaan

KvK Rotterdam

De heer W. Kats



WV Oud-Beijerland

In discussies over de regelgeving en planning voor winkels komt

De heer P. Konijnendijk

WV Zuid-Beijerland

regelmatig de Europese Dienstenrichtlijn ter sprake. Sommige partijen

De heer J. Kramp

WV Strijen

betogen dat winkelplanning vanwege de Dienstenrichtlijn niet (meer) mag.

De heer R. van der Linden

KvK Rotterdam

Dit is echter allerminst het geval.

De heer A. van Loon



OV Oude-Tonge

De heer R. Poppelier



Van Neerbos Bouwmarkten

Economische ordening: niet toegestaan

De heer A. Putman



REO Zuid-Holland Zuid

De Europese Dienstenrichtlijn heeft als doel de concurrentie tussen

CVAH Drechtsteden

dienstverrichters van lidstaten te bevorderen. In de Dienstenrichtlijn zijn



De heer J. Stoel (voorzitter)

Mevrouw C. Wintermans-Kloek Gemeente Oud-Beijerland

economische vestigingseisen verboden. Zo kunnen winkels niet worden geweigerd op basis van gebrek aan (economische) marktruimte, of het failliet gaan van andere winkels.

Ruimtelijke ordening: wel toegestaan Voorschriften inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw of gebruik van land vallen niet onder de Dienstenrichtlijn. Hier liggen immers geen economische criteria aan ten grondslag. Het is en blijft dus toegestaan bestemmingen aan gronden toe te kennen. De Dienstenrichtlijn staat ook kwantitatieve of territoriale beperkingen toe, bijvoorbeeld op basis van bevolkingsomvang of de minimale afstand tussen dienstenverrichters. Dergelijke beperkingen zijn toegestaan mits: •

geen onderscheid naar nationaliteit plaatsvindt (discriminatieverbod);

•

eisen gerechtvaardigd zijn om dwingende redenen van algemeen belang (noodzaak);

•

eisen geschikt zijn om het nagestreefde doel te bereiken en niet verder gaan dan nodig is (evenredigheid).

30

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Ruimtelijk relevante begrippen De Wet ruimtelijke ordening en jurisprudentie bieden houvast voor de goede motivering van ruimtelijk detailhandelsbeleid. In principe staat een breed scala aan ruimtelijke begrippen ter beschikking. Afhankelijk van het

•

Branchegroep

•

omvang/verzorgingsfunctie (benodigd draagvlak t.o.v. aanwezig

• •

Kleding en modeaccessoires Schoenen en lederwaren

• •

Warenhuizen Luxe (juwelier, optiek, huishoudelijke en cadeau-artikelen, antiek en kunst) Sport, spel, hobby en media Wit/bruingoed en computershops Fiets- en autoaccessoires Overige detailhandel

Dagelijks

Mode

omvang/kritische massa (omwille van voldoende variëteit/kwaliteit aanbod);

•

ruimtelijke kwaliteit (stedenbouwkundige verschijningsvorm,

•

duurzaamheid); ruimtelijke synergie (functiemenging, dubbelgebruik,

•

Overig niet-dagelijks

duurzaam ruimtegebruik (flexibiliteit, intensief ruimtegebruik,

combinatiebezoek); •

• •

• • • •

investeringsniveau); •

Hoofdbranche

milieueisen);

ruimtelijke inpasbaarheid (fysieke ruimte, parkeren, bevoorraden,

draagvlak); •

Branche-indeling detailhandel Supermarkten Speciaalzaken (versspeciaalzaak, minisuper, slijter, tabak en lectuur) Persoonlijke verzorging

beoogde doel (visie) zijn geschikte begrippen onder meer: •

Bijlage 3

mobiliteit (voorzieningen in nabijheid woonomgeving, centrale goed ontsloten locaties, knooppunt openbaar vervoer).

Huis en tuin

• •

Woninginrichting (o.a. meubelen, keukens, sanitair, vloerbedekking) Doe-het-zelf (o.a. bouwmarkten) Plant en dier (o.a. tuincentra)

Meer informatie over de Europese Dienstenrichtlijn is te vinden in het rapport ‘Dynamiek door beleid: Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert’ (DTNP, 2010).

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

31

Bijlage 4 Begrippenlijst

Detailhandel Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die

Artikelgroep

die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in

Een groep van artikelen die qua aard en omvang een grote samenhang

de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit alsmede anders dan

vertonen (bijvoorbeeld fitnessapparaten).

voor verbruik ter plaatse.

Branche

Doe-het-zelf

Een groep van bedrijven die zich richt op de verkoop van één (dominante)

Een winkel in de doe-het-zelfbranche voert een assortiment dat gericht is

artikelgroep (bijvoorbeeld schoenen) of op de verkoop van een veel

op gebruik door particuliere consumenten voor werkzaamheden in, aan

voorkomende combinatie van artikelgroepen (bijvoorbeeld sport).

en om het huis. We onderscheiden bouwmarkten, breedpakketwinkels, ijzerwarenwinkels en verf-/behangspecialisten.

Bouwmarkt Een winkel met een al dan niet geheel overdekt winkelvloeroppervlak van

Koopkrachtbinding

minimaal 1.000 m² waarop het volledige assortiment van bouw- en

Het aandeel (%) van de totale bestedingen van inwoners dat wordt

doe-het-zelfproducten aan zowel vakman als particulier wordt

gedaan in het winkelapparaat in het eigen verzorgingsgebied, noemen

aangeboden op basis van zelfbediening.

we de koopkrachtbinding.

Brutovloeroppervlak (bvo)

Koopkrachttoevloeiing

De totale ruimte van een winkel bestaande uit winkelvloeroppervlak en

Het deel van de omzet dat van buiten het primaire verzorgingsgebied

niet voor consumenten toegankelijke ruimten (opslag, kantine, etc.). Het

komt, ofwel het aandeel vreemde koopkracht.

winkelvloeroppervlak bedraagt, afhankelijk van de branche, circa 70 à 80% van het brutovloeroppervlak.

Marktsegment Op basis van samenstelling van het assortiment en prijsstelling van de

Dagelijkse artikelen

artikelen kunnen commerciële bedrijven ingedeeld worden in

Artikelen in de branches voedings- en genotmiddelen en persoonlijke

verschillende marktsegmenten (discount, exclusief etc.)

verzorging.

32

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Niet-dagelijkse artikelen

Vloerproductiviteit

Alle artikelen, met uitzondering van artikelen in de branches voedings- en

De gemiddelde omzet per m² winkelvloeroppervlak. Deze varieert per

genotmiddelen en persoonlijke verzorging.

type winkelgebied, branche en winkelformule.

Perifere detailhandel

Volumineuze detailhandel

Detailhandel gevestigd buiten de reguliere winkelconcentraties, maar

Detailhandel in auto’s, boten, caravans en tenten, grove bouwmaterialen,

binnen bestaand of te ontwikkelen stedelijk gebied (bijv. op een

keukens, badkamers en sanitair evenals bouwmarkten en detailhandel in

bedrijventerrein).

woninginrichting waaronder meubels. Deze detailhandel heeft vanwege de omvang en de aard van de gevoerde artikelen een groot oppervlak

Themacentrum

nodig voor de uitstalling. Hierdoor is vestiging binnen reguliere

Concentratie van detailhandelsvestigingen waar goederen worden

winkelconcentratiegebieden in veel gevallen moeilijk.

verkocht die naar aard en samenhang betrekking hebben op een bepaald thema (bijv. woonboulevard, factory outlet centre, kunst/antiek).

Winkel Ieder voor het publiek vrij toegankelijk pand dat bedoeld is voor de

Tuincentrum

verkoop van artikelen aan particulieren en dat een winkelvloeroppervlak

Detailhandel met een al dan niet geheel overdekt winkelvloeroppervlak

van minimaal 10 m² heeft.

waar bedrijfsmatig boomkwekerijproducten, planten, bloembollen en bloemen ten verkoop worden aangeboden, alsmede materialen voor de

Winkelgebied

aanleg, de verfraaiing en het onderhoud van tuinen.

Een geografisch geheel waarbinnen minimaal 5 winkels zijn gevestigd, eventueel in samenhang met andere consumentverzorgende functies

Verkooppunt (vkp)

(horeca, dienstverlening etc.).

Een detailhandelsvestiging met winkelpersoneel en een eigen kassa.

Winkelvloeroppervlak (wvo) Verkoopvloeroppervlak (vvo)

De voor het publiek toegankelijke winkelruimte ten behoeve van

Gelijk aan winkelvloeroppervlak (wvo).

detailhandel, inclusief zichtbare ruimten zoals bijvoorbeeld etalages en de ruimte achter toonbanken en kassa’s. Het winkelvloeroppervlak bedraagt, afhankelijk van de branche, circa 70 à 80% van het brutovloeroppervlak.

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

33

Woninginrichting De woninginrichtingsbranche wordt gevormd door winkels met een assortiment dat gericht is op gebruik door particuliere consumenten voor

Bijlage 5

Economisch functioneren en distributieve mogelijkheden

de inrichting van het huis. In de woninginrichtingsbranche onderscheiden we meubelspeciaalzaken, slaapkamerspeciaalzaken, woningtextielzaken,

Economisch functioneren

verlichtingszaken, gemengde zaken, tegelhandel, keukenspeciaalzaken,

Aan de hand van de vloerproductiviteit van winkels kan het huidige

kurk- en parketzaken, badkamer- en sanitairzaken en zonweringszaken.

economische functioneren van het winkelaanbod worden beoordeeld. De vloerproductiviteit is de gerealiseerde omzet per m² winkelvloeroppervlak.

Distributieplanologisch onderzoek (dpo) In vroegere dpo’s werd het haalbare winkelaanbod vaak nauwkeurig berekend. Door grote onderlinge verschillen in typen winkelgebieden, branches en winkelformules moeten dergelijke berekeningen genuanceerd worden beoordeeld. De haalbaarheid van winkels wordt veel meer bepaald door de potentiële functie en kwaliteit van het winkelgebied. Niettemin kan een kwantitatieve analyse van vraag en aanbod een indicatie geven van overbewinkeling of uitbreidingspotenties.

Variabelen Bij deze kwantitatieve analyses (economisch functioneren en distributieve mogelijkheden) gaat het om de verhouding tussen vraag en aanbod. De vraagzijde wordt bepaald door de omzet per hoofd, de omvang van het verzorgingsgebied (aantal inwoners), de mate waarin het omzetpotentieel terecht komt in het betreffende gebied (koopkrachtbinding) en de mate waarin omzet van elders toevloeit (koopkrachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde spelen de omvang (m² winkelvloeroppervlak) en benodigde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) een rol.

34

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Verzorgingsgebied

bevolking per jaar van € 5.000. Hiervan wordt € 390 omgezet in winkels

We maken een berekening van het huidige economische functioneren en

in woninginrichting, € 240 in bouwmarkten en € 70 in tuincentra*.

een indicatieve berekening voor het haalbare aanbod in 2020. Dit doen we voor de branches woninginrichting, bouwmarkten en tuincentra in de

Koopkrachtbinding en -toevloeiing

vier deelregio’s. Voor het huidige functioneren gaan we uit van het

Niet alle bestedingen van inwoners in de vier deelregio’s komen terecht in

inwonertal in 2010, voor de indicatieve berekening van het haalbare

het eigen winkelapparaat. Het aandeel van de totale bestedingen van

aanbod gaan we uit van het inwonertal in 2020. Volgens de beschikbare

inwoners per deelregio dat terecht komt in de winkels in dit gebied

bevolkingsprognoses neemt het totale aantal inwoners in het gebied van

noemen we de koopkrachtbinding. Behalve bestedingen van inwoners uit

het REO ZHZ toe met ± 4.000 inwoners. Per deelregio gaan wij in de

de deelregio (primair verzorgingsgebied) ontvangen de winkels in dat

berekeningen uit van de volgende inwonertallen in 2020:

gebied ook bestedingen van inwoners van buiten het primair verzorgingsgebied. Dit aandeel binnen de totale omzet noemen we de koopkrachttoevloeiing (aandeel vreemde koopkracht).

Inwonertallen per deelregio in 2010 en 2020 inwoners 2010

inwoners 2020

Goeree-Overflakkee

48.000

48.000

Voor de berekening van het huidige economische functioneren gaan we

Hoeksche Waard

85.000

83.000

uit van de cijfers uit het koopstromenonderzoek Randstad 2011**.

Drechtsteden

265.000

272.000

Alblasserwaard-Vijfheerenlanden

130.000

129.000

Voor de indicatieve berekening van de marktruimte in 2020 gaan we voor de woninginrichting, op basis van trends in de detailhandel (stagnerende

Gemiddelde omzet per inwoner

bestedingen, overaanbod), ontwikkelingen in de omliggende regio’s

In distributieve berekeningen gaan we uit van de landelijk gemiddelde

(versterking woonboulevards) en de cijfers uit het koopstromen-

omzet per hoofd van de bevolking per jaar. Bij de gemiddelde omzet per

onderzoek, uit van de volgende inschattingen:

hoofd van de bevolking zijn niet alleen bestedingen van consumenten meegenomen, maar ook bestedingen van bedrijven in winkels. In Nederland is de totale omzet van winkels in 2009 circa € 82,3 mld (exclusief BTW). Dit betekent een gemiddelde omzet per hoofd van de * HBD (2010), Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek ** I&O Research (2011), Koopstromenonderzoek Randstad

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

35

Consumenten kiezen in algemene zin voor het dichtstbijzijnde

Koopkrachtbinding voor de branche woninginrichting per deelregio

tuincentrum. Op de grens van Drechtsteden en Alblasserwaard-

binding 2000

binding 2011

binding 2020

Goeree-Overflakkee

44%

38%

35-45%

verzorgingsfunctie voor beide deelregio’s. Om deze reden wordt een

Hoeksche Waard

59%

48%

45-55%

berekening gemaakt voor het westelijke deel van het REO ZHZ (Goeree-

Drechtsteden

69%

61%

55-65%

Overflakkee en Hoeksche Waard) en voor het oostelijke deel

Alblasserwaard-Vijfheerenlanden

50%

47%

40-50%

(Drechtsteden en Alblasserwaard-Vijfheerenlanden). Voor de twee

Vijfheerenlanden zijn twee grote tuincentra gelegen, elk met een

gebieden kan, in overeenstemming met de gemeten cijfers in het In het koopstromenonderzoek 2011 is voor de meeste deelregio’s een

koopstromenonderzoek Randstad 2011, worden uitgegaan van een

koopkrachttoevloeiing gemeten van circa 30%. Alleen voor Goeree-

koopkrachtbinding van 90 à 95%. De koopkrachttoevloeiing zal naar

Overflakkee (met een relatief beperkt aanbod) is een toevloeiing gemeten

verwachting beperkt zijn (10%).

van circa 20%. In de berekening van het haalbare aanbod gaan we van deze cijfers uit.

Gemiddelde omzet per m2 In Nederland bedraagt de gemiddelde omzet per m² (uit de verkoop aan

Bouwmarkten hebben over het algemeen een lokaal-verzorgend karakter.

consumenten en bedrijven) in winkels met woninginrichting circa € 1.220

Voor consumenten in de vier deelregio’s is er weinig reden om een

(excl. BTW). In bouwmarkten is de gemiddelde omzet per m² € 1.490

bouwmarkt in een andere deelregio te bezoeken, als er in de eigen

(excl. BTW). In tuincentra is de gemiddelde omzet per m² € 590 (excl.

deelregio voldoende aanbod is op een goed bereikbare locatie. In het

BTW).

koopstromenonderzoek 2011 is voor de meeste regio’s een binding gemeten van 90 à 95%. Alleen voor Alblasserwaard-Vijfheerenlanden is

Economisch functioneren

een lagere binding gemeten van circa 75%. De toevloeiing van

Op basis van bovenstaande cijfers berekenen we de gemiddelde

koopkracht naar bouwmarkten in de vier deelregio’s is beperkt. Voor

vloerproductiviteit van winkels in woninginrichting, bouwmarkten en

Goeree-Overflakkee is de toevloeiing ongeveer 5% en voor Hoeksche

tuincentra voor de deelregio’s en het gebied van het REO ZHZ.

Waard en Drechtsteden is dit ongeveer 10%. Alblasserwaard-

Daarnaast maken we ook een berekening van de vloerproductiviteit van

Vijfheerenlanden heeft met 25% een relatief grote toevloeiing.

woninginrichters op woonboulevard Sliedrecht.

Door de schaalgrootte van tuincentra is de verzorgingsfunctie van tuincentra over het algemeen groter dan die van bouwmarkten. 36

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Berekening vloerproductiviteit winkels in woninginrichting per deelregio GoereeOverflakkee

Hoeksche Waard

Drechtsteden

AlblasserwaardVijfheerenlanden

REO ZHZ

Woonboulevard Sliedrecht

Inwoners primair verzorgingsgebied

48.000

85.000

265.000

130.000

395.000

Omzet/inwoner (excl. BTW)

€ 390

€ 390

€ 390

€ 390

€ 390

Koopkrachtbinding

38%

48%

61%

47%

9%

Koopkrachttoevloeiing

19%

33%

29%

32%

23%

€ 8,8 mln

€ 23,8 mln

€ 88,8 mln

€ 35,0 mln

€ 156,4 mln

€ 18,0 mln

Huidig winkelaanbod m² wvo

20.000

35.000

110.000

48.000

213.000

62.000

Huidige omzet/m² (excl. BTW)

€ 440

€ 680

€ 810

€ 730

€ 730

€ 290

€ 1.220

€ 1.220

€ 1.220

€ 1.220

€ 1.220

€ 1.220

GoereeOverflakkee

Hoeksche Waard

Drechtsteden

AlblasserwaardVijfheerenlanden

REO ZHZ

Totale potentiële omzet (excl. BTW)

Gemiddelde omzet/m² (excl. BTW)

Berekening vloerproductiviteit bouwmarkten per deelregio

48.000

85.000

265.000

130.000

Omzet/inwoner (excl. BTW)

Inwoners primair verzorgingsgebied

€ 240

€ 240

€ 240

€ 240

Koopkrachtbinding

89%

90%

95%

73%

Koopkrachttoevloeiing

8%

11%

13%

24%

€ 11,1 mln

€ 20,6 mln

€ 69,4 mln

€ 30,0 mln

€ 131,2 mln

Huidig winkelaanbod m² wvo

5.200

10.300

30.800

18.300

64.600

Huidige omzet/m² (excl. BTW)

€ 2.140

€ 2.000

€ 2.260

€ 1.640

€ 1.490

Gemiddelde omzet/m² (excl. BTW)

€ 1.490

€ 1.490

€ 1.490

€ 1.490

€ 1.220

Totale potentiële omzet (excl. BTW)

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

37

Berekening vloerproductiviteit tuincentra voor de westelijke en oostelijke deelregio’s West

Oost

133.000

395.000

Omzet/inwoner (excl. BTW)

€ 70

€ 70

Koopkrachtbinding

90%

89%

Koopkrachttoevloeiing

11%

8%

€ 9,4 mln

€ 26,7 mln

€ 36,2 mln

Potentieel winkelaanbod m² wvo

21.100

45.400

66.500

Huidige omzet/m² (excl. BTW)

€ 450

€ 590

€ 540

Gemiddelde omzet/m² (excl. BTW)

€ 590

€ 590

€ 590

Inwoners primair verzorgingsgebied

Totale potentiële omzet (excl. BTW)

REO ZHZ

Indicatie distributieve mogelijkheden Op basis van bovenstaande cijfers kan een indicatieve berekening worden gemaakt van de distributieve mogelijkheden voor winkels in woninginrichting en voor bouwmarkten en tuincentra.

Indicatie distributieve mogelijkheden winkels in woninginrichting per deelregio in 2020 Goeree-Overflakkee

Hoeksche Waard

Drechtsteden

AlblasserwaardVijfheerenlanden

Inwoners primair verzorgingsgebied

48.000

83.000

272.000

129.000

Omzet/inwoner (excl. BTW)

€ 390

€ 390

€ 390

€ 390

35-45%

45-55%

55-65%

40-50%

20%

30%

30%

30%

€ 8-11 mln

€ 21-25 mln

€ 83-98 mln

€ 29-36 mln

€ 1.220

€ 1.220

€ 1.220

€ 1.220

6.700-8.600

17.100-20.800

68.300-80.700

23.600-29.500

20.000

35.000

110.000

48.000

Koopkrachtbinding Koopkrachttoevloeiing Totale potentiële omzet (excl. BTW) Omzet/m (excl. BTW) 2

Potentieel winkelaanbod m² wvo Huidig winkelaanbod m² wvo

38

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Indicatie distributieve mogelijkheden bouwmarkten per deelregio in 2020

Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet/inwoner (excl. BTW) Koopkrachtbinding Koopkrachttoevloeiing Totale potentiële omzet (excl. BTW) Omzet/m (excl. BTW) 2

Potentieel winkelaanbod m² wvo Huidig winkelaanbod m² wvo

Goeree-Overflakkee

Hoeksche Waard

Drechtsteden

AlblasserwaardVijfheerenlanden

48.000

83.000

272.000

129.000

€ 240

€ 240

€ 240

€ 240

90-95%

90-95%

90-95%

75-80%

5%

10%

10%

25%

€ 10,9-11,5 mln

€ 19,9-21,0 mln

€ 65,3-68,9 mln

€ 31,0-33,0 mln

€ 1.490

€ 1.490

€ 1.490

€ 1.490

7.300-7.700

13.400-14.100

43.800-46.200

20.800-22.200

5.200

10.300

30.800

18.300

Indicatie distributieve mogelijkheden tuincentra voor de westelijke en oostelijke deelregio’s in 2020 Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet/inwoner (excl. BTW) Koopkrachtbinding Koopkrachttoevloeiing Totale potentiële omzet (excl. BTW) Omzet/m (excl. BTW) 2

Potentieel winkelaanbod m² wvo Huidig winkelaanbod m² wvo

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

West

Oost

131.000

401.000

€ 70

€ 70

90-95%

90-95%

10%

10%

€ 8,3-8,7 mln

€ 28,0-29,7 mln

€ 590

€ 590

15.500-16.400

47.600-50.200

21.100

45.400

39

Bijlage 6 Bereikbaarheidskaarten

40

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

41