eplan Ontwerp Exploitatiepla BAT-terrein Gemeente Zevenaarr
Auteurs :
T. Delforterie MSc F. Krabbe MSc RE
Opdrachtnummer :
2844 844
Status :
Definitief efinitief
Datum :
25 5 april 2012
Collegiale toets berekening : drs. rs. E. Linssen Collegiale toets toelichting:
drs. rs. K. Wagenvoort
2 Metrum
Inhoudsopgave Deel 1: Toelichting bij het ontwerp exploitatieplan BAT-terrein Zevenaar............................ 6 1
Status van het exploitatieplan .............................................................................. 7 1.1
Leeswijzer bij het exploitatieplan .....................................................................7
1.2
Koppeling met het ruimtelijk besluit (art. 6.12 lid 1 Wro) ........................................7
1.3
Begrenzing exploitatieplangebied (art. 6.13 lid 1 sub a Wro) .....................................8
1.4
Voorgenomen grondgebruik (art. 6.13 lid 2 sub a Wro) ............................................9
1.5
Te verwerven gronden (art. 6.13 lid 2 sub a Wro)...................................................9
1.6
Citeertitel................................................................................................. 12
2
Omschrijving werken en werkzaamheden (art. 6.13 lid 1, sub b Wro) .......................... 14
3
De eisen en regels ............................................................................................ 14
4
3.1
Toelichting bij artikel 2: regels aanbesteding werken en werkzaamheden ................... 14
3.2
Toelichting bij artikel 3 en 4: tijdvak en fasering ................................................. 14
3.3
Toelichting bij artikel 5 uitvoering werken en werkzaamheden ................................ 14
3.4
Toelichting bij artikel 6: aangewezen woningcategorieën ....................................... 14
3.5
Toelichting bij artikel 7 en 8: algemeen en verbodsbepaling ................................... 15
3.6
Toelichting bij artikel 9: slot .......................................................................... 15
Exploitatieopzet .............................................................................................. 16 4.1
Rekentechnische uitgangspunten ..................................................................... 16
4.2
Tijdvak .................................................................................................... 17
4.3
Fasering en koppelingen (art. 6.13 lid 1, sub c, ten vierde en vijfde Wro) ................... 17
4.4
Ruimtegebruik en programma ......................................................................... 17
4.5
Kosten van grondexploitatie ........................................................................... 18
4.5.1
Toelichting inbrengwaarde ......................................................................... 18
4.5.2
Andere kosten in verband met exploitatie (art. 6.13 lid 1, sub c ten tweede Wro) ..... 19
4.6
Raming van opbrengsten van de exploitatie (art. 6.13 lid 1 sub c, ten derde Wro .......... 22
4.6.1
Grondprijzen ....................................................................................... 23
4.6.2
Bijdragen en subsidies ............................................................................ 23
4.7
Metrum
Exploitatiesaldo .......................................................................................... 23 3
4.8
5
Wijze van toerekenen (art. 6.13 lid 1 sub c ten zesde Wro) .................................... 24
4.8.1
Maximaal te verhalen kosten: kosten versus totale opbrengsten ......................... 24
4.8.2
Wijze van toerekenen ............................................................................ 24
4.9
Percentage gerealiseerde kosten (art. 6.2.8 Bro) ........................................... 25
Kaarten bij het exploitatieplan............................................................................ 26
Metrum
4
Deel 2: ontwerp Exploitatieplan BAT-terrein Zevenaar ................................................... 27 1
2
Status van het exploitatieplan ............................................................................. 28 1.1
Koppeling met het ruimtelijk besluit (art. 6.12 lid 1 Wro) ...................................... 28
1.2
Begrenzing exploitatieplangebied (art. 6.13 lid 1 sub a Wro) ................................... 28
1.3
Voorgenomen grondgebruik (art. 6.13 lid 2 sub a Wro) .......................................... 28
1.4
Te verwerven gronden (art. 6.13 lid 2 sub a Wro)................................................. 28
1.5
Citeertitel................................................................................................. 28
Omschrijving werken en werkzaamheden (art. 6.13 lid 1, sub b Wro) .......................... 28 2.1
Bouwrijp maken van het exploitatiegebied ......................................................... 28
2.2
Aanleg nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied (art 6.2.5 a Bro) .......................... 29
2.3
Inrichten openbare ruimte exploitatiegebied ...................................................... 29
3
De eisen en regels ............................................................................................ 30
4
Exploitatieopzet .............................................................................................. 35 4.1
Rekentechnische uitgangspunten ..................................................................... 35
4.2
Tijdvak .................................................................................................... 35
4.3
Fasering (art. 6.13 lid 1, sub c, ten vierde en vijfde Wro) ...................................... 35
4.4
Ruimtegebruik en programma ......................................................................... 36
4.5
Raming van inbrengwaarde (art. 6.13 lid 1 sub c, ten eerste Wro) ............................ 36
4.6 Wro)
Raming van andere kosten in verband met exploitatie (art. 6.13 lid 1, sub c ten tweede 37
4.7
Raming van opbrengsten van de exploitatie (art. 6.13 lid 1 sub c, ten derde Wro .......... 37
4.8
Wijze van toerekenen (art. 6.13 lid 1 sub c ten zesde Wro) .................................... 38
4.8.1
Macro-aftopping (netto contante waarde per 1-1-2012) ................................... 38
4.8.2
Wijze van toerekenen ............................................................................ 38
4.9 5
Percentage gerealiseerde kosten (art. 6.2.8 Bro) ................................................. 38
Kaarten bij het exploitatieplan............................................................................ 39
Bijlage 1: Resultaat Regeling plankosten exploitatieplan ................................................. 44
Metrum
5
Deel 1: Toelichting bij het ontwerp exploitatieplan BATterrein Zevenaar
Metrum
6
1 Status van het exploitatieplan 1.1 Leeswijzer bij het exploitatieplan Het exploitatieplan is onderverdeeld in twee delen. Het eerste deel is de toelichting op het exploitatieplan, waarin alle onderdelen van het exploitatieplan zijn toegelicht. Het tweede deel is het exploitatieplan. Dit is het (meer) juridische gedeelte, dat bestaat uit de regels, het kaartmateriaal en de exploitatieopzet, waaronder de kosten en opbrengsten, de macro-aftopping en berekende exploitatiebijdrage. In deel 1 worden de volgende zaken toegelicht: • In hoofdstuk 1 wordt een relatie gelegd met het bestemmingsplan BAT-terrein, de begrenzing van het plangebied en de procedure van het exploitatieplan. • In hoofdstuk 2 worden de werken en werkzaamheden in het exploitatieplangebied beschreven. • In hoofdstuk 3 zijn de eisen en regels behorende bij dit exploitatieplan uitgewerkt. • In hoofdstuk 4 wordt de exploitatieopzet nader toegelicht, die als basis dient voor de toerekening van de kosten. De verschillende kostensoorten en de opbrengsten worden nader toegelicht en ten slotte schematisch samengevat. • Het kaartmateriaal dat is opgenomen in het exploitatieplan wordt in hoofdstuk 5 toegelicht. • In de bijlagen zijn de belangrijkste documenten behorende bij dit exploitatieplan opgenomen.
1.2 Koppeling met het ruimtelijk besluit (art. 6.12 lid 1 Wro) Waarom exploitatieplan De Wet ruimtelijke ordening verplicht in afdeling 6.4 gemeenten om tegelijkertijd met een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd en het stellen van locatie-eisen niet nodig is. De gemeente Zevenaar heeft een anterieure overeenkomst gesloten met de ontwikkelaar over het ontwikkelen van het gebied. Hiermee is in principe het kostenverhaal anderszins verzekerd. Vanwege de lange doorlooptijd en het risico op faillissement brengt de gemeente Zevenaar het exploitatieplan als vangnet in procedure om het kostenverhaal en de locatie-eisen van het plan zeker te stellen. Ter uitvoering en ter voldoening aan het gestelde in afdeling 6.4 van de Wro stelt de gemeente voor deze nieuwe ontwikkeling derhalve dit exploitatieplan vast onder de naam “Exploitatieplan BAT-terrein gemeente Zevenaar”. De kosten, verbonden aan de exploitatie van de gronden, zullen worden verhaald conform de regeling van afdeling 6.4 van de Wro. De vaststelling van het exploitatieplan is de wettelijke legitimatie om langs publiekrechtelijke weg het kostenverhaal af te dwingen, namelijk door (extra) financiële voorwaarden (tot kostenverhaal) te verbinden aan het verlenen van een omgevingsvergunning, conform het bepaalde in artikel 6.17 lid 1. Het wettelijk afdwingbare aandeel kostenverhaal kan, na de vaststelling van een exploitatieplan, overigens ook verankerd worden in een zogenaamde posterieure overeenkomst, zoals bepaald in artikel 6.24 lid 2. De gemeente Zevenaar heeft een faciliterende rol bij de ontwikkeling van het plan. Dit exploitatieplan gaat er van uit dat de grondeigenaar bij de realisatie van de gebiedsontwikkeling de gronden bouw- en woonrijp maken en de nutsvoorzieningen en de openbare voorzieningen aanlegt. In de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar is afgesproken dat de plankosten voor het opstellen van gronduitgifte contracten en de verwerving (taxatie en aankoop onroerende zaak) voor rekening zijn van de ontwikkelaar. Deze kosten gaan van de exploitatiebijdrage af.
Metrum
7
Dit exploitatieplan is verbonden met het bestemmingsplan “BAT-terrein”. Het grootste deel van het gebied betreft de bestemming woningbouw, bedrijven en (commerciële) voorzieningen conform artikel 3.1 lid 1 van de Wro. Vigerend bestemmingsplan In het exploitatieplangebied geldt het bestemmingsplan Bedrijfsterrein B.A.T. Manufacturing, vastgesteld door de gemeenteraad op 17 december 2003. De gronden hebben voornamelijk een bedrijfsbestemming die is gericht op het maken en opslaan van tabaksartikelen. Een drietal percelen hebben een op het gebruik afgestemde bestemmingsregeling. Vaststelling exploitatieplan Er dient door de Raad naast een bestemmingsplan gelijktijdig een exploitatieplan te worden vastgesteld. De vaststelling van het exploitatieplan is de wettelijke legitimatie om langs publiekrechtelijke weg het kostenverhaal af te dwingen, namelijk door (extra) financiële voorwaarden (tot kostenverhaal) te verbinden aan het verlenen van een omgevingsvergunning, conform het bepaalde in artikel 6.17 lid 1 Wro. Het wettelijk afdwingbare aandeel kostenverhaal kan, na de vaststelling van een exploitatieplan, overigens ook verankerd worden in een zogenaamde posterieure overeenkomst, zoals bepaald in artikel 6.24 lid 2 Wro. Realisatie BAT-terrein Op grond van het bestemmingsplan en het exploitatieplan kunnen particuliere grondeigenaren overgaan tot zelfrealisatie. Om de realisatie van de bestemmingen mogelijk te maken zijn diverse ingrepen nodig, voornamelijk in het exploitatieplangebied. Indien de gemeente Zevenaar vóór het vaststellen van het exploitatieplan een zogenaamde anterieure overeenkomst sluit over kostenverhaal, dan blijft deze onverkort van kracht.
1.3 Begrenzing exploitatieplangebied (art. 6.13 lid 1 sub a Wro) De gemeente Zevenaar wil het oude BAT-terrein herontwikkelen. Het BAT-terrein is van oudsher een sigarettenfabriek die sinds 2008 is gesloten. Het plan bestaat onder meer uit: • de ontwikkeling van maximaal 200 woningen (binnen bestemming gemengd na 2015, binnen de bestemming wonen na 2020); • de ontwikkeling van kantoor en (commerciële) voorzieningen; • aanleg voorzieningen van openbaar nut; • de aanleg van geluidswerende voorzieningen langs het spoor. De begrenzing van het exploitatieplan is als volgt: • de Kerkstraat en de Markt in het westen; • de Spoorzone in het zuiden; • de Babberichseweg en Poelwijkerlaan in het oosten; • de bosstrook in het noorden van het gebied. De exploitatieplangrens komt deels overeen met de begrenzing van het bestemmingsplan BATterrein. De gebouwen ten behoeve van het nieuwe gemeentehuis en aanverwante voorzieningen zijn uitgesneden. De reden waarom deze niet meedoet in het exploitatieplan is dat deze los gezien kan worden van de ontwikkeling van de woningen. Het gemeentehuis heeft een andere ruimtelijke en functionele relatie dan de rest van het gebied, dat bestaat uit woningbouw en andere functies waaronder kantoren. Het gemeentehuis wordt voor eigen rekening en risico door de gemeente Zevenaar ontwikkeld. Om die reden is het niet nodig om voor dit gedeelte van het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen.
Metrum
8
1.4 Voorgenomen grondgebruik (art. 6.13 lid 2 sub a Wro) Programma BAT-terrein In het exploitatieplangebied worden de volgende functies voorzien. Omschrijving Oppervlakte (m²) Uitgeefbaar woningbouw
Oppervlakte (%)
60.654
55%
5.498
5%
Groen / water
24.120
22%
Verharding
20.036
18%
110.308
100%
Uitgeefbaar kantoor en (commerciële) voorzieningen
Totaal Tabel 1 Ruimtegebruik BAT-terrein
1.5 Te verwerven gronden (art. 6.13 lid 2 sub a Wro) Op het moment van het ter inzage gaan van het ontwerp exploitatieplan zijn de volgende eigenaren in het plangebied aanwezig: Eigenaar
Sectie Perceelsnr.
Britisch American Tobacco manufacturing B.V.
A
1824, 2033
C
2917,2919, 3050, 3052, 3053,
C
1603
NV. Nuon infra Oost Totaal
Oppervlakte m2 110.284 24 110.308
Tabel 2 Eigenaren in het plangebied
Metrum
9
Op de volgende kaart zijn de eigenaren aangegeven:
Figuur 1 Kaart met eigenaren in het plangebied
Metrum
10
Huidig ruimtegebruik Het BAT-terrein is een nieuw te ontwikkelen woningbouwlocatie met kantoorfuncties op een huidig bedrijventerrein. Het huidige ruimtegebruik is op onderstaande luchtfoto te zien.
Figuur 2 luchtfoto huidig ruimtegebruik
Metrum
11
1.6 Citeertitel Dit exploitatieplan wordt aangehaald als “exploitatieplan BAT-terrein gemeente Zevenaar”. Procedure en handhaving Proces omgevingsvergunning Mochten er geen anterieure en/of posterieure overeenkomsten zijn gesloten, dan wel posterieure overeenkomsten zijn gesloten waarin geen afspraken zijn vervat over de betaling van de exploitatiebijdrage, dan houdt dit in dat bij de verlening van de omgevingsvergunning een financiële voorwaarde wordt opgelegd waarin de exploitatiebijdrage is vervat. De aanvrager van de omgevingsvergunning dient binnen zes weken de exploitatiebijdrage te betalen. Aan de omgevingsvergunning dient dan ook een voorwaarde te worden verbonden die strekt tot betaling van de exploitatiebijdrage door de vergunninghouder. Er zijn ten aanzien van de betaling van de verschuldigde kosten meerdere mogelijkheden. • De eigenaar van de gronden sluit met de gemeente voorafgaand aan het vaststellen van het exploitatieplan een anterieure overeenkomst over kostenverhaal, fasering en eventuele locatie-eisen, danwel een overeenkomst tot minnelijke verwerving. • De eigenaar van de gronden sluit met de gemeente na het vaststellen van het exploitatieplan een posterieure overeenkomst. • De eigenaar sluit geen overeenkomst met de gemeente en betaalt bij de verlening van de omgevingsvergunning een exploitatiebijdrage (zie hiervoor). Procedure exploitatieplan De procedure van het exploitatieplan is als volgt: Vaststelling Op de vaststelling van het exploitatieplan is afdeling 3.4 Awb (Algemene wet bestuursrecht) van toepassing. Na vaststelling van het exploitatieplan is er voor belanghebbenden gedurende 6 weken na de ter visie legging van het vaststellingsbesluit mogelijkheid beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als het exploitatieplan na behandeling van de beroepschriften in stand blijft, is er sprake van een (al dan niet gewijzigd) onherroepelijk exploitatieplan. Herziening De wettelijke herzieningstermijn van het bestemmingsplan (waarmee het exploitatieplan is verbonden), is tien jaar. Daarnaast geldt voor het exploitatieplan de verplichting tot minimaal een jaarlijkse actualisatie (ingaande 1 jaar na het onherroepelijk worden van het exploitatieplan). Als er sprake is van structurele wijzigingen, dan is daarop de uniforme voorbereidingsprocedure van toepassing (dus start met ter visie leggen en zienswijzen inwinnen), en staat tegen de vaststelling van de wijziging wederom beroep open bij de Raad van State. Als sprake is van niet structurele wijzigingen in het exploitatieplan dan bestaat er geen beroepsmogelijkheid en eindigt de procedure met een besluit van de Raad tot herziening van het exploitatieplan. Er is sprake van niet structurele wijzigingen indien de herziening enkel gaat om: • Uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten. • Aanpassingen van de ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering.
Metrum
12
• •
Vervanging van de ramingen van de gemeentelijke kosten door gerealiseerde kosten. Andere, niet structurele onderdelen.
Eindafrekening De eindafrekening dient binnen 3 maanden te geschieden nadat alle werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd. Burgemeester en wethouders stellen dan een eindafrekening vast van het exploitatieplan en doet de eindafrekening plaatsvinden zoals is bedoeld in art 6.20 Wro. Bijbetaling is niet mogelijk wanneer achteraf de kosten hoger uitvallen dan via omgevingsvergunningen op de eigenaren zijn verhaald. Een terugbetaling is echter wel verplicht indien blijkt dat de exploitatiebijdrage na herberekening meer dan 5 % lager is dan de betaalde exploitatiebijdrage bij de omgevingsvergunning. Handhaving eisen en voorwaarden De handhaving van de eisen en voorwaarden in het exploitatieplan vindt plaats in het kader van de verlening van de omgevingsvergunning. • Burgemeester en wethouders kunnen na het overschrijden van de betalingstermijn van zes weken besluiten dat het bouwen niet kan aanvangen of moet worden gestaakt totdat aan de betalingsverplichting is voldaan(art. 6.21 lid 1). • Burgemeester en wethouders kunnen na verloop van een maand na het verstrijken van de betalingstermijn het bedrag invorderen. Dit is het inclusief de met de op invordering vallende kosten (art. 6.21 lid 2). • Drie maanden na het verstrijken van het besluit (punt 1) kunnen burgemeester en wethouders de omgevingsvergunning geheel of gedeeltelijk intrekken (art. 6.21 lid 3).
Metrum
13
2 Omschrijving werken en werkzaamheden (art. 6.13 lid 1, sub b Wro) In hoofdstuk 2 van het exploitatieplan zijn de werken en werkzaamheden opgesomd die van toepassing zijn voor de realisatie van het exploitatieplangebied. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen bouwrijp maken, nutsvoorzieningen en inrichting van het openbaar gebied. De werkzaamheden zijn onderverdeeld in de (verhaalbare) kostensoorten van artikel 6.2.3 t/m 6.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening. In hoofdstuk 4 worden de werkzaamheden in de vorm van de kostensoorten verder verantwoord.
3 De eisen en regels In hoofdstuk 3 zijn de regels opgenomen die van toepassing zijn voor het exploitatieplan BAT-terrein Zevenaar.
3.1 Toelichting bij artikel 2: regels aanbesteding werken en werkzaamheden Alle werken, diensten en leveringen (definitie overeenkomstig artikel 1 sub 2 richtlijn 2004/18.EG) in verband met de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het openbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte, zoals bedoeld in dit exploitatieplan, dienen te worden aanbesteed overeenkomstig artikel 2 van dit exploitatieplan.
3.2 Toelichting bij artikel 3 en 4: tijdvak en fasering In artikel 3 zijn de regels opgenomen inzake het tijdvak van het exploitatieplan. Naast het tijdvak zijn koppelingen aangebracht op de fases die staan aangegeven op kaart 4 van het exploitatieplan. Koppeling fases Het BAT-terrein is onderverdeeld in twee fases. Fase 2 is direct gekoppeld aan de aanleg van de geluidswal. Pas na realisering van de geluidswal mag worden aangevangen met de bouw van het uitgeefbare deel van de gronden. De oplevering van de woningen in de drie noordelijke bouwblokken met de bestemming gemengd (aangeduid met GD-3) mag pas aanvangen in 2015.De oplevering van de woningbouw in de rest van het plangebied mag pas aanvangen in 2020. Afwijkingsregels Het college van B&W kan op basis van een afwijkingsregel op de bouwverbodsbepaling in het exploitatieplan instemmen met een afwijking voor het aanvragen van een omgevingsvergunning. Deze afwijkingsregel is in artikel 6 van het exploitatieplan opgenomen.
3.3 Toelichting bij artikel 5 uitvoering werken en werkzaamheden De uitvoering van de werken en werkzaamheden zijn gekoppeld aan de technische inrichtingseisen en financiële voorwaarden van de gemeente Zevenaar. Tevens zijn er regels opgenomen voor de toezicht en uitvoering van de werken en werkzaamheden door de gemeente Zevenaar en de Veiligheid- en Gezondheidsregio Gelderland-Midden.
3.4 Toelichting bij artikel 6: aangewezen woningcategorieën Er worden in het plangebied 60 sociale woningen gerealiseerd. Deze dienen te worden gesitueerd op in het bouwblok dat op de kaart exploitatieplangebied (kaart 3) staat aangegeven als GD-3.
Metrum
14
3.5 Toelichting bij artikel 7 en 8: algemeen en verbodsbepaling In artikel 7 van het exploitatieplan BAT-terrein zijn de strafbepalingen opgenomen. Overtreding van de regels behorende bij dit exploitatieplan wordt aangemerkt als een strafbaar feit in de zin van de Wet economische delicten. De Wro bepaalt dat het exploitatieplan regels kan bevatten met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van bij het exploitatieplan aan te geven regels (art. 6.13 lid 2, sub e Wro). In artikel 6 is opgenomen dat burgemeester en wethouders bij de omgevingsvergunning kunnen afwijken mits dit naar hun oordeel geen afbreuk doet aan de kwaliteit en de functie van de velden of openbare ruimte, of indien naar hun oordeel een gelijkwaardige andere oplossing is gekozen voor werken en werkzaamheden die zijn voorgeschreven.
3.6 Toelichting bij artikel 9: slot Artikel 9 betreft de slotbepaling van het exploitatieplan.
Metrum
15
4 Exploitatieopzet In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Volgens art. 6.13 Wro lid 1c bestaat een exploitatieopzet uit: • een raming van de inbrengwaarden (inclusief peildatum); • een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie (inclusief peildatum); • een raming van de opbrengsten (inclusief peildatum); • een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden; • zo nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen; • de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. Voor het exploitatieplangebied is een exploitatieplanberekening opgezet. Onderstaand zullen de belangrijkste uitgangspunten, kosten en te realiseren opbrengsten worden toegelicht, zodanig dat duidelijk wordt op welke wijze de exploitatiebijdrage per exploitant is berekend. In de volgende paragrafen zal worden ingegaan op: 4.1 Rekentechnische uitgangspunten 4.2 Tijdvak 4.3 Fasering en koppelingen 4.4 Ruimtegebruik en programma 4.5 Kosten van exploitatie 4.6 Opbrengsten van exploitatie 4.7 Exploitatiesaldo 4.8 Wijze van toerekenen 4.9 Percentage gerealiseerde kosten
4.1
Rekentechnische uitgangspunten
Onderstaande rekentechnische uitgangspunten zijn gebruikt voor de exploitatieplanberekening van de BAT-terrein: Uitgangspunten Prijspeildatum kosten
1-jan-12
Prijspeildatum opbrengsten
1-jan-12
Contante waarde datum
1-jan-12
Rentepercentage bij negatief saldo op jaarbasis
4,00%
Rentepercentage bij posititef saldo op jaarbasis
4,00%
Opbrengstenstijging 2012-2014
0,00%
Opbrengstenstijging 2015-2023
0,50%
Kostenstijging
1,50%
Uitgangspunten m.b.t. tijd Fasering op basis kwartaal/ halfjaar/ jaar Boekwaarde datum Startdatum exploitatie Einddatum exploitatie
jaar 31-dec-11 1-jan-12 31-12-2023
Tabel 3 Uitgangspunten exploitatieplan
Metrum
16
4.2
Tijdvak
Het tijdvak geeft de periode weer waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden. De looptijd van het exploitatieplan is 12 jaar, van 2012 tot 2023. De uitgifte van de gronden vindt plaats binnen het termijn van 10 jaar. De laatste twee jaar betreffen voornamelijk afrondende werkzaamheden in de inrichting van de openbare ruimte.
4.3
Fasering en koppelingen (art. 6.13 lid 1, sub c, ten vierde en vijfde Wro)
De fase-indeling geeft de hoofdlijn – in tijd gezien – van de ontwikkeling weer. De exploitatieopzet vereist een hoger detailniveau. In onderstaand schema zijn de looptijden van de verschillende kosten- en opbrengstensoorten aangeduid. In de regels (hoofdstuk 2 van het deel exploitatieplan) wordt de fasering van de uitvoering van werken en werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, aangegeven. De volgende planning is opgenomen in de regels van dit exploitatieplan: Activiteit
Startjaar
Eindjaar
Verwerving
1-1-2012
31-12-2017
Sloop
1-1-2013
31-12-2018
Sanering
1-1-2013
31-12-2018
Bouwrijp maken
1-1-2014
31-12-2021
Woonrijp maken
1-1-2015
31-12-2023
1-1-2012
31-12-2023
Totaal
Tabel 4 Fasering exploitatieplan BAT-terrein gemeente Zevenaar
De uitgifte vindt plaats tussen 2015 en 2022. Zie onderstaand schema: Functie
Startjaar
Eindjaar
Woningen GD-3
1-1-2015
31-12-2019
Woningen
1-1-2020
31-12-2022
Kantoren GD-1
1-1-2015
31-12-2022
Commerciële voorzieningen GD-3
1-1-2020
31-12-2022
1-1-2015
31-12-2022
Totaal Tabel 5 Uitgifte gronden exploitatieplan
Onder woningen GD-3 wordt verstaan de drie noordelijke bouwblokken, die staan aangegeven op kaart 3.
4.4
Ruimtegebruik en programma
Naar aanleiding van het programma in het bestemmingsplan, en de nieuwe functies die zijn uitgewerkt op de exploitatieplankaart, wordt het volgende programma gerealiseerd: • De bouw van maximaal 200 woningen, waarvan 60 woningen in de categorie sociale woningbouw. • De bouw van (commerciële) voorzieningen (op kaart aangeduid met GD 3). • De bouw van kantoren (op kaart aangegeven met GD1).
Metrum
17
Het ruimtegebruik is op onderstaande kaart weergegeven.
Figuur 3 Exploitatieplankaart BAT-terrein
4.5
Kosten van grondexploitatie
In deze paragraaf worden de belangrijkste kostensoorten toegelicht. Welke kosten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan, is vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. Al deze kostensoorten zijn getoetst op de criteria profijt1, toerekenbaarheid2, en proportionaliteit3. De kosten voor het exploitatieplan zijn door een extern bureau geraamd, op basis van kengetallen. De inbrengwaarden zijn bepaald door een onafhankelijk taxateur.
4.5.1 Toelichting inbrengwaarde Onder inbrengwaarde wordt verstaan: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt;
1
Profijt: De grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen. Veelal betreft het fysieke nut voor het exploitatiegebied. Bij maatregelen zoals het opheffen van stankcirkels en bij compensatie buiten het gebied schuilt het profijt in het feit dat dankzij deze ingrepen een groter gebied ontwikkeld kan worden.
2
Toerekenbaarheid: Er bestaat een causaal verband, of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan. Ook de kosten die op een andere grondslag gefinancierd worden zijn niet toerekenbaar. Dergelijke kosten doen zich onder andere voor bij nutsvoorzieningen voor gas, water en elektra en bij gebouwde parkeervoorzieningen.
3
Proportionaliteit: Als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten evenredig verdeeld; naarmate een locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten.
Metrum
18
c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Deze kosten zijn als aparte post sloop opgenomen (zie volgende paragraaf). (zie art. 6.2.3 Bro a t/m d) Voor het opstellen van de grondexploitatie en de exploitatieplanberekening voor de BAT-terrein heeft de gemeente Zevenaar de inbrengwaarde van de gronden laten taxeren. Deze taxatie is uitgevoerd door taxatiebureau Gloudemans, op basis van artikel 6.13 lid 5 Wro, conform de wettelijke waarderingsgrondslag voor de inbrengwaarde ten behoeve van een exploitatieplan. De inbrengwaarden per eigenaar zijn als volgt: Sectie Perceelsnummer
Eigenaar
Oppervlakte m2 Waarde grond (art. 6.2.3 a
Britisch American Tobacco A
1824, 2033
manufacturing B.V.
C
2917,2919, 3050, 3052, 3053,
NV. Nuon infra Oost
C
1603
Totaal
Waarde opstallen Vrijmaken rechten en lasten (6.2.3.c
(6.2.3 b Bro) €
7.000.000
€
-
Totaal taxatatie
110.284 €
63,47
€
7.000.000
24 €
0,04
€
1
€
-
€
1
110.308 €
64
€
7.000.001
€
-
€
7.000.001
Tabel 6 Inbrengwaarde per eigenaar
Bij de waardering van de gronden voor Nuon is rekening gehouden met de kosten voor het verleggen van de leidingen en het feit dat de aanwezige nutsvoorziening elders in het plangebied gecompenseerd moet worden. Daarbij is aangenomen dat de nieuwe locatie om niet ter beschikking wordt gesteld. Derhalve is de huidige locatie op € 1,00 gewaardeerd. De inbrengwaarde is een (fictieve) kostenpost in de grondexploitatieberekening. Indien de betreffende eigenaar zelfrealisatie pleegt en via de omgevingsvergunning zijn wettelijk aandeel kostenverhaal krijgt toebedeeld, zal hierop de (getaxeerde) inbrengwaarde in mindering worden gebracht. Voor zover de gemeente grond moet verwerven voor de inrichting van de openbare ruimte, vindt de transactie langs de gebruikelijke privaatrechtelijke weg van aankoop/verkoop plaats.
4.5.2
Andere kosten in verband met exploitatie (art. 6.13 lid 1, sub c ten tweede Wro)
In deze paragraaf worden de belangrijkste kostenposten toegelicht en onderbouwd. Welke kosten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. Deze kosten dienen getoetst te worden aan de criteria, toerekenbaarheid, profijt en proportionaliteit.
Metrum
19
De volgende kosten worden opgenomen in het exploitatieplan; Kostensoort
Kostensoort in Bro
Bedrag (startwaarde)
Sloop, verwijdering, verplaatsing excl. inbrengwaarde 6.2.3 d Bro
€
Onderzoekskosten
6.2.5 a Bro
€
Bodemsanering
6.2.4 b Bro
€
Ophoging
6.2.4 b Bro
€
Grondwerk
6.2.4 b Bro
€
113.617
Verharding
6.2.5 c Bro
€
2.180.375
Riolering
6.2.5 b Brp
€
509.309
Huisaansluitingen
6.2.5 f Bro
€
68.646
Waterpartijen/-gangen
6.2.5 c Bro
€
25.618
Groenvoorzieningen
6.2.5 e Bro
€
240.578
Nutsvoorzieningen
6.2.5 a Bro
€
Openbare verlichting
6.2.5 f Bro
€
260.134
Brandkranen
6.2.5 f Bro
€
67.839
Kunstwerken
6.2.5 c Bro
€
-
Micromilieu
6.2.5 c Bro
€
69.953
Plankosten en VTU
6.2.4 f t/m j Bro
€
2.592.138
Bovenwijkse voorzieningen
6.2.4 e Bro
€
Planschade
6.2.4 l Bro
€
Rente
6.2.4 n Bro
€
Totaal
€
922.500 657.153 -
-
100.000 7.807.862
Tabel 7 Andere kostensoorten in exploitatieplan BAT-terrein
De kosten van bouwrijp maken, de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte zijn gebaseerd op kengetallen. De kostensoorten worden hieronder verder toegelicht. Bouwrijp maken Sloop (6.2.3 d Bro) Onder sloop wordt verstaan de sloop van de te verwijderen bebouwing en het afvoeren van materialen, het kappen en verwijderen van bomen na verleende omgevingsvergunning, en het verwijderen van eventuele zich in de grond bevindende omstandigheden die toekomstige bebouwing zouden kunnen belemmeren. De sloopkosten bevinden zich volledig binnen het plangebied. Grondwerk (6.2.4 b) Het grondwerk bestaat uit het hergebruik c.q. het aan- en afvoeren van grond voor het op hoogte brengen van het exploitatieplangebied en de realisatie van de geluidswal ten zuiden van het exploitatieplangebied. Tevens bevat de post grondwerken kosten voor archeologische werkzaamheden en onderzoeken naar explosieven. Riolering (6.2.5 b) Ten behoeve van de nieuwe functies in het plangebied wordt er riolering aangelegd in het plangebied. Verharding (6.2.5 e Bro) Tijdens de bouwrijp-fase worden kosten gemaakt voor de aanleg van de bouwstraten in het plangebied.
Metrum
20
Nutsvoorzieningen De volgende nutsvoorzieningen worden aangelegd ten behoeve van het plangebied BAT-terrein: • Aanleg en verleggen riolerings-, gas-, water- elektriciteit, CAI-, communicatie, glasvezel- en drainageleidingen en/of kabels, inclusief aansluiting op transformatorstations, gasverdeelstations e.d. • Aanleg van huisaansluitingen voor appartementen, woningen en commerciële voorzieningen. De kosten voor nutsvoorzieningen zijn opgenomen in de post huisaansluitingen. Kosten aanleg voorzieningen openbare ruimte (art. 6.2.4.c Bro) In het exploitatiegebied worden de volgende kosten gemaakt voor het inrichten van de openbare ruimte: Verharding (6.2.5 c Bro) Onder verharding wordt verstaan de aanleg van woonstraten en voetpaden, en de inrichting van een nieuw plein in het gebied. Waterpartijen / watergangen (6.2.5 c Bro) De kosten voor waterpartijen betreffen en watergangen betreffen de aanleg van waterpartijen, bermsloten en het zorg dragen voor voldoende ontwatering. Groenvoorzieningen (6.2.5 e Bro) Onder groenvoorziening wordt verstaan de aanleg van openbaar groen, de aanleg van de groene wig, de aanleg van een groene zoom en de inrichting en aanleg van een geluidswal om ontwikkeling van de woningen in het plangebied mogelijk te maken. De kosten voor de waterpartijen en de ecologische wig zijn verdeeld tussen het exploitatieplangebied, en het nieuwe gemeentehuis. Deze voorzieningen hebben profijt voor de nieuwe woningen in het exploitatieplan, maar ook voor het nieuwe gemeentehuis. De kosten zijn op basis van woningequivalenten proportioneel verdeeld. Daarbij is de volgende verhouding gehanteerd: Functie
Aantal woningbouwequivalenten
Kantoren en niet-commerciele voorzieningen
m2 uitgeefbaar
Aantal woningen
woningen
Gemeentehuis
m2 uitgeefbaar
62 200 47,8
Totaal
310
Verdeling kosten o.b.v. woningequivalenten Aandeel ontwikkeling gemeente
15,4%
Aandeel ontwikkeling BAT
84,6%
Tabel 8 Verdeling kosten groene wig en water
Bij de functies kantoren en niet-commerciële voorzieningen is uitgegaan van 1 woningequivalent per 200 m2 uitgeefbaar. Op basis van woningequivalenten is bepaald dat 84,6% van de kosten voor de groene wig en het water worden toegerekend aan dit exploitatieplan. Micromilieu (6.2.5 c Bro) De kosten voor micromilieu bestaan uit het plaatsen van speelvoorzieningen, en het plaatsen van verkeers- en straatnaamborden, artistieke, sierende en overige inrichtingselementen. Openbare verlichting 6.2.5 f Bro) In het exploitatieplangebied wordt openbare verlichting en verkeersinstallaties aangelegd.
Metrum
21
Brandkranen (art. 6.2.4 f Bro) Binnen het exploitatieplangebied worden brandkranen en bluswatervoorzieningen geplaatst. Planschade (6.2.4 l Bro) De hoogte voor planschade is gebaseerd op de planschaderisicoanalyse van 3-11-2011, opgesteld door Gloudemans. Dit betreft het gebied van het exploitatieplan. Het bedrag voor planschade komt uit op € 100.000,-. Ministeriële conceptregeling plankosten exploitatieplan (art. 6.2.4 f t/m j Bro) De plankosten zijn onderverdeeld in VTU, opstellen ruimtelijke plannen en gemeentelijke apparaatskosten. Op 10 januari 2010 is de concept regeling plankosten vastgesteld voor internetconsultatie. Voor het exploitatieplan is gewerkt met deze versie. Indien in de definitieve versie wijzigingen plaatsvinden ten opzichte van deze versie, dan wordt bij de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan de raming op die onderdelen zo nodig aangepast. Invoer van gegevens van het plan in de regeling plankosten leidt tot de volgende resultaten. Product/activiteit
Bedrag
Verwerving
€
18.600
Stedenbouw
€
244.084
Ruimtelijke Ordening
€
111.125
Civiele en cultuur techniek
€
772.108
Landmeten/vastgoedinformatie
€
51.041
Communicatie
€
-
Gronduitgifte
€
497.760
Management
€
623.707
Planeconomie
€
273.713
Totaal
€
2.592.138
Tabel 9 Resultaten regeling plankosten exploitatieplan
4.6 Raming van opbrengsten van de exploitatie (art. 6.13 lid 1 sub c, ten derde Wro Artikel 6.2.7 Bro bepaalt wat onder de opbrengsten van de grondexploitatie wordt verstaan: • Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied. De Grondexploitatiewet gaat uit van de fictie dat er sprake is van gemeentelijke uitgifte van alle uitgeefbare gronden (ook de gronden die van derden zijn). In de gemeentelijke grondexploitatie wordt van alle uitgeefbare m² grond de totale opbrengstpotentie berekend. Deze dient als basis om het aandeel kostenverhaal te berekenen per grondeigenaar. • Bijdragen en subsidies van derden die worden verkregen of worden toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. • Opbrengsten welke worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.
Metrum
22
4.6.1 Grondprijzen De uitgifteprijzen in het exploitatieplan zijn gebaseerd op het gehanteerde grondprijsbeleid bij andere vergelijkbare exploitaties binnen de gemeente Zevenaar. Dit leidt per uitgiftecategorie tot de volgende opbrengstpotentie: Functie
Totale opbrengsten
Vrije kavels
€
13.698.720
Woningen tuindorp
€
2.148.664
Appartementen
€
1.148.976
Sociale woningbouw
€
1.095.000
Kantoren GD-1
€
1.097.405
Commerciële voorzieningen GD-3
€
349.202
Totaal
€
19.537.967
Tabel 10 Totale opbrengsten per uitgiftecategorie
4.6.2 Bijdragen en subsidies Er zijn geen bijdragen en subsidies opgenomen in het exploitatieplan.
4.7
Exploitatiesaldo
De Wro (art. 6.18) duidt aan dat kostenverhaal dient plaats te vinden naar het opbrengend vermogen van het grondeigendom. Met andere woorden; de marktconform bepaalde grondopbrengsten van de uitgeefbare m2 grond per eigenaar bepalen het aandeel in de bijdrage in de te verhalen kosten. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de factor tijd in de zin dat, voor een berekening van de bijdrage per 1 januari 2012, kosten worden teruggerekend naar netto contante waarde per 1-1-2012 en dat het aandeel in opbrengsten per eigenaar eveneens naar netto contante waarde per 1-1-2012 wordt uitgedrukt. Conform deze systematiek zijn onderstaand de bedragen op netto contante waarde (NCW) en op startwaarde gepresenteerd. Omschrijving
Bedrag (startwaarde)
Bedrag (Netto contant per 1-1-2012)
Kosten inbrengwaarde
€
7.000.001
€
7.000.001
Kosten bouw- en woonrijp maken
€
5.115.724
€
4.369.683
Plankosten / V&T
€
2.592.138
€
2.560.741
Bovenwijkse voorzieningen
€
-
€
-
Overige investeringen (planschade)
€
100.000
€
96.416
Totaal
€
14.807.863
€
14.026.841
Omschrijving
Bedrag (startwaarde)
Opbrengsten gronduitgifte
€
Bijdragen / subsidies derden
€
Totaal
€
Bedrag (Netto contant per 1-1-2012)
19.537.967 19.537.967
€ € €
14.105.448 14.105.448
Tabel 11 Resultaat exploitatieplan BAT-terrein
Metrum
23
4.8
Wijze van toerekenen (art. 6.13 lid 1 sub c ten zesde Wro)
4.8.1 Maximaal te verhalen kosten: kosten versus totale opbrengsten De maximaal te verhalen kosten zijn begrensd (art. 6.16 Wro). Als de totale kosten, na aftrek van bijdragen van derden (provincie of Rijk) en subsidies hoger zijn dan de geraamde opbrengstpotentie van alle uitgeefbare m2 grond, kunnen de kosten die zijn opgenomen in het exploitatieplan slechts worden verhaald tot maximaal het niveau van die opbrengstpotentie. Dit wordt macro aftopping genoemd. Daarbij worden de kosten en opbrengsten berekend naar de waarde op 1 januari 2012 (Netto Contante waarde). MACRO-AFTOPPING Verhaalbare kosten minus bijdragen
Bedrag (Netto contant per 1-1-2012)
Totaal inbrengwaarden (art. 6.13.1c.2. Wro)
€
7.000.001
Totaal andere kosten in verband met exploitatie (art. 6.13 lid 1c.2 Wro)
€
7.026.840 14.026.841
Bruto te verhalen kosten (NCW per 1-1-2012)
€
Bijdragen en subsidies (art. 6.13.1c.3 Wro, juncto art. 6.2.7c Bro)
€
-
Opbrengsten verkregen of toegekend uit naaste ontwikkeling (art. 6.13.1c.3 Wro, juncto 6.2.7c. Bro)
€
-
Netto te verhalen kosten
€
14.026.841
Totaal opbrengsten (excl. bijdragen) (art. 6.13.1c.3 Wro, juncto 6.2.7a Wro)
€
14.105.448
Netto te verhalen kosten
€
14.026.841
Maximaal te verhalen kosten (met toepassing van art. 6.16 Wro)
€
14.026.841
Kosten versus opbrengsten
Tabel 12 Macro-aftopping exploitatieplan BAT-terrein
Uit bovenstaande tabel blijkt dat de totale opbrengsten hoger zijn dan de totale kosten. Dit betekent dat alle kosten via het exploitatieplan kunnen worden verhaald.
4.8.2 Wijze van toerekenen In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de toedeling van te verhalen kosten wordt berekend. De toedeling dient plaats te vinden aan de hand van per uitgiftecategorie basiseenheden, vermenigvuldigd met de aan die categorieën verbonden gewogen eenheden. Per uitgiftecategorie, is de basiseenheid vastgesteld op het aantal m2 uitgeefbare grondoppervlakte. Als wegingsfactoren gelden de verschillen in uitgifteprijs per m2 uitgeefbare grond. Dit impliceert dat naarmate het uitgifte-opbrengstpotentieel van een bepaald eigendom hoger is, de eigenaar ook een naar verhouding hogere bruto-exploitatiebijdrage betaalt. De te verhalen kosten worden verdeeld naar rato van de te verwachten opbrengsten, gebaseerd op (marktconforme) uitgifteprijzen. Per uitgiftecategorie kan op deze wijze het totale aantal gewogen eenheden voor het gehele plangebied worden bepaald. Dit totale aantal gewogen eenheden wordt gedeeld op de totale verhaalbare kosten, waardoor een tarief per gewogen eenheid ontstaat. Vervolgens wordt per eigendom nagegaan wat het aantal wegingseenheden is op zijn eigendom, welk aantal dan met het tarief wordt vermenigvuldigd. Op deze wijze ontstaat de bruto-exploitatiebijdrage. De brutobijdrage per eigenaar wordt conform de fasering per uitgiftecategorie gefaseerd en netto contant terug gerekend. Met bovenstaande methodiek wordt voldaan aan de in artikel 6.18 Wro vastgelegde methode voor berekenen van het aandeel kostenverhaal per eigenaar (zie Memorie van Toelichting blz. 27 TK 30312). In onderstaande tabellen is de toerekening van de kosten en de bepaling van de brutoexploitatiebijdrage per eigenaar weergegeven. Onderstaande tabel laat zien op welke wijze de
Metrum
24
bruto exploitatiebijdrage wordt bepaald. De bruto exploitatiebijdrage zijn de per eigenaar toegerekende totaal te verhalen kosten, zonder correctie voor door de eigenaren zelf te verrichten werkzaamheden en zonder correctie voor de inbrengwaarde van zijn of haar uitgeefbare m2 grond. De toerekening per eigenaar vindt plaats op basis van de opbrengstwaarde (uitgifteopbrengstpotentieel in termen van grondwaarde) bij realisatie van het plan. Het aandeel (percentage) van iedere eigenaar in deze opbrengstwaarde is het aandeel (bijdrage) in de totaal verhaalbare kosten uit de macro-aftopping (zie bovenstaande tabel). De bruto exploitatiebijdrage is niet het bedrag dat als financiële voorwaarde, gekoppeld aan een omgevingsvergunning, in rekening wordt gebracht. Dit bedrag moet worden verminderd met de inbrengwaarde van de gronden voor het uitgeefbare4 deel, en de door betreffende grondeigenaar zelf verrichte werkzaamheden. In deze berekening is ervan uitgegaan dat de eigenaar de volgende werkzaamheden zelf verricht: • Opstellen gronduitgifte contracten. • Verwerving (Taxatie en aankoop onroerende zaak). Het resultaat (Netto contante waarde per 1-1-2011) zijnde de netto-exploitatiebijdrage per eigenaar is in onderstaande tabel af te lezen (kolom: te betalen per omgevingsvergunning). De gemeente dient vervolgens nog de ondergrond van het op het eigendom van een eigenaar geplande openbaar gebied te verwerven, welke verwerving niet wordt verrekend in de als financiële voorwaarde opgelegde exploitatiebijdrage. Dit betreft een separate transactie en is niet opgenomen in het exploitatieplan. Eigenaar
Sectie Perceelsnr.
Oppervlakte Opbrengstpotenti Aandeel e (NCW per 1-1-
m2 Britisch American Tobacco A
1824, 2033
manufacturing B.V.
C
2917,2919, 3050, 3052, 3053,
NV. Nuon infra Oost
C
3056 1603
Totaal
110.284
tot.
2012) opbrengst € 14.105.448 100,00%
Bruto
Inbrengwaarde Correctie door eigenaar
exploitatiebijdrag €
24
€
-
0,00%
€
110.308
€
14.105.448
100%
€
e 14.026.841
14.026.841
aangelegde
(uitgeefbaar) €
voorzieningen 438.906
Te betalen per omgevingsvergunning
4.198.832
€
€
9.389.103
€
-
€
-
€
-
€
4.198.832
€
438.906
€
9.389.103
Tabel 13 Resultaat per eigenaar
4.9
Percentage gerealiseerde kosten (art. 6.2.8 Bro)
Het percentage gerealiseerde kosten is 0 procent. Dit is de verhouding van de rente van de al verrichte werkzaamheden, gedeeld door het totaal aan kosten in het exploitatieplan.
4
Uitgeefbaar in de nieuwe situatie, dus conform de regels (waartoe de kaarten ook behoren) in dit exploitatieplan
Metrum
25
5 Kaarten bij het exploitatieplan De volgende kaarten maken deel uit van het exploitatieplan. Kaart 1: kaart bestemmingsplangebied In kaart 1 is de bestemmingsplankaart opgenomen waarop het exploitatiegebied betrekking heeft. Kaart 2: eigenaren in het plangebied Het grondgebruik per eigenaar laat zien welke eigenaren binnen de begrenzing van het exploitatieplan liggen. Kaart 3: exploitatieplangebied Op kaart 3 is de het toekomstige ruimtegebruik van het exploitatieplangebied weergegeven. Op deze kaart zijn tevens de kadastrale grenzen weergegeven. Het grondgebruik per eigenaar is hiermee op de kaart af te lezen. Kaart 4: faseringskaart Op de faseringskaart is zijn twee fases aangegeven. De exacte koppeling tussen de fases is in de regels van het exploitatieplan opgenomen. Kaart 5: kaart huidig grondgebruik Op de luchtfoto is het huidige ruimtegebruik weergegeven. Het plangebied bestaat voornamelijk uit de bebouwing van de voormalige sigarettenfabriek BAT.
26 Metrum
Deel 2: ontwerp Exploitatieplan BAT-terrein Zevenaar
27 Metrum
1 Status van het exploitatieplan 1.1 Koppeling met het ruimtelijk besluit (art. 6.12 lid 1 Wro) Dit exploitatieplan behoort bij het “bestemmingsplan BAT-terrein Zevenaar”.
1.2 Begrenzing exploitatieplangebied (art. 6.13 lid 1 sub a Wro) De begrenzing van het exploitatiegebied volgt de begrenzing zoals aangegeven op de kaart Exploitatiegebied, die als kaart 3 onderdeel uitmaakt van het exploitatieplan.
1.3 Voorgenomen grondgebruik (art. 6.13 lid 2 sub a Wro) Het totale plangebied bedraagt ca. 11 ha. Daarvan is ca. 2,4 ha groen, 2,0 ha verharding en 6,6 ha uitgeefbaar. De gemeente heeft het grondgebruik voorgenomen zoals aangegeven op de exploitatieplankaart, die als kaart 3 onderdeel uitmaakt van het exploitatieplan.
1.4 Te verwerven gronden (art. 6.13 lid 2 sub a Wro) Op het moment van het ter inzage gaan van het ontwerp exploitatieplan zijn de volgende eigenaren in het plangebied aanwezig: Eigenaar
Sectie Perceelsnr.
Britisch American Tobacco manufacturing B.V. NV. Nuon infra Oost
A
1824, 2033
C
2917,2919, 3050, 3052, 3053,
C
1603
Totaal
Oppervlakte m2 110.284 24 110.308
Tabel 14 Eigenaren in het plangebied
1.5 Citeertitel Dit exploitatieplan wordt aangehaald als “exploitatieplan BAT-terrein Zevenaar” .
2 Omschrijving werken en werkzaamheden (art. 6.13 lid 1, sub b Wro) De volgende werken en werkzaamheden worden uitgevoerd ten behoeve van het exploitatieplan BAT-terrein.
2.1
Bouwrijp maken van het exploitatiegebied
Sloop (6.2.3 d Bro) • Slopen van te verwijderen bebouwing en het afvoeren van materialen. • Kappen en verwijderen van bomen na verleende omgevingsvergunning. • Verwijderen van eventuele zich in de grond bevindende omstandigheden die toekomstige bebouwing zouden kunnen belemmeren. Grondwerk (6.2.4 b) • Hergebruik c.q. aan en afvoeren van grond voor het op hoogte brengen en realisatie van de geluidswal. • Archeologische werkzaamheden. • Onderzoek explosieven Riolering (6.2.5 b) • Aanleg riolering in plangebied. 28 Metrum
Verharding (6.2.5 e Bro) • Aanleg bouwstraat in het plangebied.
2.2
Aanleg nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied (art 6.2.5 a Bro)
De volgende nutsvoorzieningen worden aangelegd ten behoeve van het plangebied BAT-terrein: • Aanleg en verleggen riolerings-, gas-, water- elektriciteit, CAI-, communicatie, glasvezel- en drainageleidingen en/of kabels, inclusief aansluiting op transformatorstationsgasverdeelstations e.d. • Aanleg van huisaansluitingen voor appartementen, woningen en commerciële voorzieningen.
2.3
Inrichten openbare ruimte exploitatiegebied
In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voorzien voor het inrichten van de openbare ruimte: Verharding (6.2.5 c Bro) • Aanleg woonstraten. • Aanleg voetpaden. • Aanleg en inrichting plein. Waterpartijen / watergangen (6.2.5 c Bro) • Aanleg van waterpartijen, bermsloten en het zorg dragen voor voldoende ontwatering. Groenvoorzieningen (6.2.5 e Bro) • De aanleg van (openbaar) groen. • Aanleg van de groene wig. • Aanleg ecologische groene zoom. • Inrichting en aanleg geluidswal. Micromilieu (6.2.5 c Bro) • Het plaatsen van speelvoorzieningen. • Plaatsen van verkeers- en straatnaamborden, artistieke, sierende en overige inrichtingselementen. Openbare verlichting 6.2.5 f Bro) • Aanleg openbare verlichting en verkeersinstallaties. Brandkranen (art. 6.2.4 f Bro) • Plaatsen van brandkranen en bluswatervoorzieningen.
29 Metrum
3 De eisen en regels ARTIKEL 1 BEGRIPSBEPALINGEN In deze eisen en regels wordt verstaan onder: Algemene inkoopvoorwaarden: Inkoopvoorwaarden gemeente Zevenaar 2006, danwel de Europese inkoop/aanbestedingsregels indien deze van toepassing zijn. Anterieure overeenkomst: Overeenkomst tussen gemeente en particuliere eigenaar over grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel. Bestemmingsplan: Het bestemmingsplan BAT-terrein van de gemeente Zevenaar, vervat in de plankaart en de regels. Bestemmingsgrens: De grens van een bestemmingsvlak. Bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. Bedrijf: Een onderneming gericht op het vervaardigen, bewerken, opslaan, herstellen, installeren of inzamelen van goederen dan wel op het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij eventueel ondergeschikt daaraan detailhandel plaatsvindt, uitsluitend als niet zelfstandig onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen. Bouwen: Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats. Bouwweg: Een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten van het bouwterrein, die voldoet aan de eisen zoals in de toelichting is beschreven. Bouwwerk: Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. Bouwgrens: De grens van een bouwvlak. Bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. Bouwrijp maken: het slopen van de te verwijderen bebouwing en afvoeren van materialen, kappen en verwijderen van bomen, verwijderen van in de grond bevindende omstandigheden die toekomstige bebouwing kunnen belemmeren, aan en afvoeren grond voor het op hoogte brengen, aanvoer en opslag van grond voor de geluidswal, archeologische werkzaamheden, aanleg riolering in het plangebied en aanleg bouwstraten in het plangebied. Bovenwijkse (meerwijkse) voorziening: Voorziening die van nut is voor het exploitatiegebied en voor één of meer andere gebieden. BVO c.q. bruto vloeroppervlak: de vloeroppervlakte van alle voor mensen toegankelijke ruimten binnen een gebouw. 30 Metrum
Eigenaar: De zakelijk gerechtigde krachtens eigendom van een binnen de exploitatiegrens van het plan gelegen onroerende zaak. Exploitatiebijdrage: De door een particuliere eigenaar op grond van een anterieure of posterieure overeenkomst, dan wel via de omgevingsvergunning aan de gemeenteverschuldigde vergoeding in de kosten van de grondexploitatie. Exploitatieplangebied: Als zodanig aangewezen gebied in het exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro, vervat in de kaart die is opgenomen als kaart 3 van dit exploitatieplan. Exploitatieplangrens: De begrenzing van het exploitatieplangebied zoals aangegeven op kaart 3 van dit exploitatieplan. Functie: Doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan. Gebouw: Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijk, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Inrichten van de openbare ruimte: Het aanleggen van de definitieve inrichting van het openbaar gebied zoals de aanleg van wegen, en de afwerking daarvan, de aanleg van straatverlichting, de aanleg van fietspaden, aanleg van groenvoorzieningen waaronder de ecologische wig, de groene zoom en de geluidswal, de aanleg waterpartijen en plaatsen van brandkranen en bluswatervoorzieningen. Macro-aftopping: De toepassing van de in artikel 6.16 Wro opgenomen regels omtrent de maximering van de totale verhaalbare kosten. Netto contante waarde (NCW): Het terugrekenen van het resultaat op eindwaarde naar de startwaarde van de exploitatie. Nutsvoorzieningen: Het aanleggen en verleggen van kabels en leidingen ten behoeve van het exploitatieplangebied. Omgevingsvergunning: Vergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 Wabo. Posterieure overeenkomst: Overeenkomst tussen gemeente en particuliere eigenaar over grondexploitatie, gesloten na de vaststelling van een exploitatieplan. Verbeelding: De analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen digitale ruimtelijke informatie, voor wat betreft de analoge verbeelding met nummer C5859/BP01. Wabo: Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Werk: Een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde. Wet ruimtelijke ordening: Wet van 1 Juli 2008, Stb. 566, houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidt op het moment van de ter inzagelegging van het ontwerp van dit plan.
31 Metrum
ARTIKEL 2 REGELS MET BETREKKING TOT AANBESTEDING VAN DE UITVOERING VAN WERKEN EN WERKZAAMHEDEN EN DAAROP BETREKKING HEBBENDE DIENSTEN 1. Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden zijn de aanbestedingsregels van toepassing. 2. Werken en werkzaamheden, voortvloeiend uit de uitvoering van deze regels worden Europees openbaar aanbesteed volgens de richtlijn 2004/18/EG van het Europees Parlement en de Raad van 31 maart 2004 betreffende de coördinatie van de procedures voor het plaatsen van overheidsopdrachten voor werken, leveringen en diensten, zoals gepubliceerd in PbEG 2004, L 134/114, d.d. 30 april 2004, voor zover de geraamde prijzen van deze werken en werkzaamheden boven de drempel voor aanbesteding uitkomen, zoals deze drempel geldt op het moment van de uitvoering. 3. Indien de aanbesteding onder de drempel valt, dan geldt het aanbestedingsprotocol van de gemeente Zevenaar van 2006. 4. Een voorgenomen besluit tot gunning van de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden dient aan burgemeester en wethouders ter toetsing te worden voorgelegd met als doel te controleren of de aanbestedingsprocedure is verlopen overeenkomstig het bepaalde in lid 1. 5. Het is verboden te starten met de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden, voordat burgemeester en wethouders kenbaar hebben gemaakt dat de aanbestedingsprocedure is verlopen overeenkomstig het bepaalde in lid 1. 6. Burgemeester en wethouders beslissen binnen drie weken na het indienen van een voorgenomen besluit over de gunning van de uitvoering, als bedoeld in lid 2. ARTIKEL 3 REGELS MET BETREKKING TOT DE FASERING VAN DE UITVOERING VAN WERKEN, WERKZAAMHEDEN, MAATREGELEN EN BOUWPLANNEN Fasering Voor de uitvoering van de bouw-, aanleg- en inrichtingsactiviteiten gelden faseringen met bijbehorende tijdvakken volgens onderstaande tabel: Activiteit
Startjaar
Eindjaar
Verwerving
1-1-2012
31-12-2017
Sloop
1-1-2013
31-12-2018
Sanering
1-1-2013
31-12-2018
Bouwrijp maken
1-1-2014
31-12-2021
Woonrijp maken
1-1-2015
31-12-2023
1-1-2012
31-12-2023
Totaal Tabel 15 Fasering exploitatieplan BAT-terrein Zevenaar
32 Metrum
ARTIKEL 4 REGELS MET BETREKKING TOT KOPPELINGEN TUSSEN WERKEN, WERKZAAMHEDEN, MAATREGELEN EN BOUWPLANNEN Op de uitvoering van werken en werkzaamheden zijn de volgende koppelingen van toepassing: 1. Het is verboden te starten met de bouw binnen de uitgeefbare delen van het exploitatiegebied, tenzij aan onderstaande startvoorwaarden is voldaan: a. De oplevering van de woningen in de drie noordelijke bouwblokken, aangeduid met de bestemming GD-3 op de exploitatieplankaart, mag niet eerder aanvangen dan in 2015. b. De oplevering van overige woningen in het exploitatieplan mag niet eerder aanvangen dan in 2020. c. De bouw van de woningen in fase 2 mag niet eerder aanvangen voordat de groene zoom ten behoeve van de geluidswal is gerealiseerd. 2. Het is verboden werken of werkzaamheden uit te voeren in strijd met de fasering en koppelingen in het exploitatieplan. 3. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het verbod, indien dit past in een in voorbereiding zijnde herziening van het exploitatieplan. 4. Bij het verlenen van ontheffing dient de procedurebepaling opgenomen in artikel 6 in acht te worden genomen. ARTIKEL 5 EISEN EN REGELS MET BETREKKING TOT WERKEN EN WERKZAAMHEDEN EN DE UITVOERING ERVAN 5.1 Eisen voor de werken en werkzaamheden 1. Het woonrijp maken van het openbare gebied in het exploitatiegebied vindt plaats volgens de eisen zoals vervat in de Technische inrichtingseisen van de gemeente Zevenaar. 2. Het aanleggen van nutsvoorzieningen het exploitatiegebied vindt plaats volgens de eisen zoals vervat in de Technische inrichtingseisen van de gemeente Zevenaar. 3. Het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied vindt plaats volgens de eisen zoals vervat in de technische inrichtingseisen van de gemeente Zevenaar. 5.2 Instemmen bouwproces 1. Het proces van bouw- en woonrijp maken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting van de openbare ruimte tot en met de overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente dient te worden beschreven in een plan voor het bouwproces. Dit plan dient te voldoen aan de Technische inrichtingseisen en de financiële voorwaarden van de gemeente Zevenaar. 2. Het is verboden te starten met de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte, voordat het plan, als bedoeld in lid 5.2.1, is voorgelegd aan en met dit plan is ingestemd door Burgemeester en Wethouders en de Veiligheid- en Gezondheidsregio Gelderland-Midden. 3. Aan het besluit om toestemming te verlenen voor de uitvoering van de in lid 5.2.2 genoemde werken en werkzaamheden kunnen, voorzover deze niet reeds voortvloeien uit de technische inrichtingseisen van de gemeente Zevenaar, voorwaarden worden verbonden met betrekking tot het bouwproces. 4. De gemeente is gerechtigd het terrein te inspecteren. 5. De aanwijzingen van de gemeente dienen te worden opgevolgd.
33 Metrum
5.3 Instemming met ontwerp en bestek 1. Burgemeester en wethouders beslissen binnen zes weken na het indienen van de plannen omtrent de instemming van ontwerp en bestek. 2. Aan het besluit tot instemming kunnen voorwaarden gebaseerd op de gemeentelijke voorschriften voor de aanleg van openbaar gebied worden verbonden met betrekking tot de technische uitvoering van in het eerste lid van dit artikel genoemde activiteiten. Uitzonderingsbepaling 1. De artikelen 5.2 en 5.3 zijn niet van toepassing, indien de gemeente ter zake als exploitant optreedt. ARTIKEL 6 UITWERKING VAN DE REGELS MET BETREKKING TOT DE UITVOERBAARHEID: AANGEWEZEN WONINGBOUWCATEGORIEËN Aantal en situering woningen en percelen aangewezen woningbouwcategorieën 1. Voor de ontwikkeling van 60 woningen in de sociale sector worden aangewezen de gronden die met de aanduiding GD 3 ten zuidwesten van het plan zijn opgenomen op de kaart exploitatieplan gebied die als kaart 3 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan. ARTIKEL 7 VERBODSBEPALING 1. Het is verboden werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren dan wel te (laten) bouwen in strijd met de in artikel 4 genoemde faserings- en koppelingsvoorschriften. 2. Het is verboden werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren in strijd met de in artikel 2 genoemde eisen en regels. 3. Op grond van artikel 2.1 lid 1c Wabo is het verboden om gronden te gebruiken in strijd met het exploitatieplan. 4. Overtreding wordt aangemerkt als een strafbaar feit. ARTIKEL 8 REGELS MET INACHTNEMEN WAARVAN KAN WORDEN AFGEWEKEN VAN DE BIJ DIT EXPLOITATIEPLAN AANGEGEVEN REGELS Afwijkingsregels 1. Burgemeester en wethouders kunnen bij de omgevingsvergunning afwijken van de verbodsbepaling zoals opgenomen in het exploitatieplan: a. mits dit naar hun oordeel geen afbreuk doet aan de kwaliteit en de functie van de velden of openbare ruimte; b. indien naar hun oordeel een gelijkwaardige andere oplossing is gekozen voor werken en werkzaamheden die zijn voorgeschreven en past in een in voorbereiding zijnde herziening van het exploitatieplan. ARTIKEL 9 SLOTBEPALING Deze regels kunnen worden aangehaald als “regels exploitatieplan BAT-terrein gemeente Zevenaar”.
34 Metrum
4 Exploitatieopzet Hieronder worden de uitgangspunten uit de exploitatieopzet beschreven.
4.1
Rekentechnische uitgangspunten
Uitgangspunten Prijspeildatum kosten
1-jan-12
Prijspeildatum opbrengsten
1-jan-12
Contante waarde datum
1-jan-12
Rentepercentage bij negatief saldo op jaarbasis
4,00%
Rentepercentage bij posititef saldo op jaarbasis
4,00%
Opbrengstenstijging 2012-2014
0,00%
Opbrengstenstijging 2015-2023
0,50%
Kostenstijging
1,50%
Uitgangspunten m.b.t. tijd Fasering op basis kwartaal/ halfjaar/ jaar Boekwaarde datum Startdatum exploitatie Einddatum exploitatie
jaar 31-dec-11 1-jan-12 31-12-2023
Tabel 16 Uitgangspunten exploitatieplan BAT-terrein Zevenaar
4.2
Tijdvak
Het tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden bedraagt 12 jaar, tussen 1 januari 2012 en 31 december 2023.
4.3
Fasering (art. 6.13 lid 1, sub c, ten vierde en vijfde Wro)
De uitgifte van de gronden is als volgt: Functie
Startjaar
Eindjaar
Woningen GD-3
1-1-2015
31-12-2019
Woningen
1-1-2020
31-12-2022
Kantoren GD-1
1-1-2015
31-12-2022
Commerciële voorzieningen GD-3
1-1-2020
31-12-2022
1-1-2015
31-12-2022
Totaal Tabel 17 Uitgifte gronden exploitatieplan
Metrum
35
4.4
Ruimtegebruik en programma
Voor het exploitatieplan leidt het in bovenstaand ontwerp aangeduide ruimtegebruik tot de volgende cijfermatige uitgangspunten: Omschrijving
Oppervlakte (m²)
Uitgeefbaar woningbouw
Oppervlakte (%)
60.654
55%
5.498
5%
Groen / water
24.120
22%
Verharding
20.036
18%
110.308
100%
Uitgeefbaar kantoor en (commerciële) voorzieningen
Totaal Tabel 18 Ruimtegebruik BAT-terrein Zevenaar
In totaal worden er 200 woningen gebouwd, waarvan 60 woningen in de sociale sector. Daarnaast worden 5.498 m2 uitgeefbaar, bestaande uit commerciële voorzieningen en kantoor, gerealiseerd. De laatste bestemming betreft dubbel grondgebruik.
4.5
Raming van inbrengwaarde (art. 6.13 lid 1 sub c, ten eerste Wro)
De inbrengwaarden per eigenaar zijn als volgt: Eigenaar
Eigenaar
Sectie
Perceelsnummer
Oppervlakte m2 Waarde grond (art. 6.2.3 a
Britisch American Tobacco manufacturing B.V. k
NV. Nuon infra Oost
k
A
1824, 2033
C
2917,2919, 3050, 3052, 3053,
C
3056 1603
Totaal
Waarde opstallen Vrijmaken rechten en lasten (6.2.3.c
(6.2.3 b Bro)
110.284 €
63,47
€
7.000.000
€
24 €
0,04
110.308 €
64
€
1
€
7.000.001
Totaal taxatatie
-
€
7.000.000
€
-
€
1
€
-
€
7.000.001
Tabel 19 Resultaat inbrengwaarde per eigenaar
Metrum
36
4.6
Raming van andere kosten in verband met exploitatie (art. 6.13 lid 1, sub c ten tweede Wro)
Kostensoort
Kostensoort in Bro
Bedrag (startwaarde)
Sloop, verwijdering, verplaatsing excl. inbrengwaarde 6.2.3 d Bro
€
Onderzoekskosten
6.2.5 a Bro
€
Bodemsanering
6.2.4 b Bro
€
Ophoging
6.2.4 b Bro
€
Grondwerk
6.2.4 b Bro
€
113.617
Verharding
6.2.5 c Bro
€
2.180.375
Riolering
6.2.5 b Brp
€
509.309
Huisaansluitingen
6.2.5 f Bro
€
68.646
Waterpartijen/-gangen
6.2.5 c Bro
€
25.618
Groenvoorzieningen
6.2.5 e Bro
€
240.578
Nutsvoorzieningen
6.2.5 a Bro
€
Openbare verlichting
6.2.5 f Bro
€
260.134
Brandkranen
6.2.5 f Bro
€
67.839
Kunstwerken
6.2.5 c Bro
€
-
Micromilieu
6.2.5 c Bro
€
69.953
Plankosten en VTU
6.2.4 f t/m j Bro
€
2.592.138
Bovenwijkse voorzieningen
6.2.4 e Bro
€
Planschade
6.2.4 l Bro
€
Rente
6.2.4 n Bro
€
Totaal
€
922.500 657.153 -
-
100.000 7.807.862
Tabel 20 Andere kosten in exploitatieplan
4.7
Raming van opbrengsten van de exploitatie (art. 6.13 lid 1 sub c, ten derde Wro
OPBRENGSTEN Artikelen Bro
Omschrijving
Bedrag (startwaarde)
Opbrengstpotentie eigenaren Art. 6.2.7 a Wro
Uitgifte grond
€
19.537.967
Art. 6.2.7 b. Wro
Bijdragen en subsidies
€
Art. 6.2.7.c. Wro
Opbrengsten verkregen of toegerekend uit € naaste ontwikkeling -
Overige opbrengsten
Totale opbrengsten
€
19.537.967
Tabel 21 Raming opbrengsten BAT-terrein Zevenaar
Metrum
37
4.8
Wijze van toerekenen (art. 6.13 lid 1 sub c ten zesde Wro)
4.8.1 Macro-aftopping (netto contante waarde per 1-1-2012) MACRO-AFTOPPING Verhaalbare kosten minus bijdragen
Bedrag (Netto contant per 1-1-2012)
Totaal inbrengwaarden (art. 6.13.1c.2. Wro)
€
7.000.001
Totaal andere kosten in verband met exploitatie (art. 6.13 lid 1c.2 Wro)
€
7.026.840
Bruto te verhalen kosten (NCW per 1-1-2012)
€
14.026.841
Bijdragen en subsidies (art. 6.13.1c.3 Wro, juncto art. 6.2.7c Bro)
€
-
Opbrengsten verkregen of toegekend uit naaste ontwikkeling (art. 6.13.1c.3 Wro, juncto 6.2.7c. Bro)
€
-
Netto te verhalen kosten
€
14.026.841
Totaal opbrengsten (excl. bijdragen) (art. 6.13.1c.3 Wro, juncto 6.2.7a Wro)
€
14.105.448
Netto te verhalen kosten
€
14.026.841
Maximaal te verhalen kosten (met toepassing van art. 6.16 Wro)
€
14.026.841
Kosten versus opbrengsten
Tabel 22 Resultaat macro-aftopping
4.8.2 Wijze van toerekenen Eigenaar
Sectie Perceelsnr.
Oppervlakte Opbrengstpotenti Aandeel e (NCW per 1-1-
m2 Britisch American Tobacco A
1824, 2033
manufacturing B.V.
C
2917,2919, 3050, 3052, 3053,
NV. Nuon infra Oost
C
3056 1603
Totaal
110.284
tot.
2012) opbrengst € 14.105.448 100,00%
Bruto
I nbrengwaarde Correctie door eigenaar
exploitatiebijdrag €
24
€
-
0,00%
€
110.308
€
14.105.448
100%
€
e 14.026.841
14.026.841
aangelegde
(uitgeefbaar) €
voorzieningen 438.906
Te betalen per omgevingsvergunning
4.198.832
€
€
9.389.103
€
-
€
-
€
-
€
4.198.832
€
438.906
€
9.389.103
Tabel 23 Toerekening exploitatiebijdrage BAT-terrein gemeente Zevenaar
4.9
Percentage gerealiseerde kosten (art. 6.2.8 Bro)
Het percentage gerealiseerde kosten per 31-12-2011 is 0 procent.
Metrum
38
5 Kaarten bij het exploitatieplan De volgende kaarten maken onderdeel uit van dit exploitatieplan: Kaart 1: Kaart bestemmingsplangebied Hieronder is de bestemmingsplankaart weergegeven waar het exploitatieplan betrekking op heeft.
Metrum
39
Kaart 2: Eigenaren in het plangebied
Metrum
40
Kaart 3: Kaart exploitatieplangebied Op onderstaande kaart is de plangrens van het exploitatieplan aangegeven. Het gehele gebied binnen de exploitatieplangrens wordt ontwikkeld. De kaart laat verder zien met welke toekomstige functies (per uitgiftecategorie) de eigenaren te maken hebben. Deze gegevens zijn ook van belang voor de bepaling van de opbrengstpotentie per eigenaar.
Metrum
41
Kaart 4: Faseringskaart Op onderstaande kaart is de fasering aangegeven. Het exploitatieplangebied is opgesplitst in 2 fases. Deze zijn in de regels gekoppeld.
Metrum
42
Kaart 5: Kaart huidig grondgebruik (luchtfoto)
Metrum
43
Bijlage 1: Resultaat Regeling plankosten exploitatieplan
Metrum
44
Vragenlijst ontwerp regeling plankosten exploitatieplan Datum Gemeente Projectnaam Projectnummer Datum prijspeil Looptijd project in jaren Aantal werkweken per jaar
25-1-2012 Zevenaar BAT-locatie … 1-1-2010 13 42
print
A
Algemeen
1
Wat is de looptijd van het project vanaf het moment van vaststellen van het ruimtelijk besluit ?
10
jaren
?
2
Wat is de grootte van het exploitatiegebied (netto) ?
11
ha
?
3
Waar ligt het exploitatiegebied ?
?
4
Betreft het een herstructureringsopgave ?
?
?
2 1 0 1 0
totaal stuks stuks stuks stuks
Van hoeveel huur(pacht)ontbindingen is sprake ?
0
stuks
0 0
stuks stuks
7
Wordt er met een onteigeningsplan gewerkt (administratieve procedure) ? a zo ja voor hoeveel onroerende zaken ? b in hoeveel van die gevallen komt het tot een gerechtelijke procedure ? Wordt of is een voorkeursrecht gevestigd ?
8
C
Beoogde programma
9
Wat is het beoogde programma volgens het ruimtelijk besluit ?
D
Onderzoeken
10 a b c d
Is Is Is Is
E 11
ja
woningen bedrijvigheid commercieel/retail maatschappelijk recreatie
nee
aantal m2 uitgeefbaar m2 bvo m2 bvo m2
200 0 14.495 0 0
een Milieu Effect Rapportage (MER) benodigd ? nader onderzoek nodig naar luchtkwaliteit ? aanvullend archeologisch onderzoek nodig ? saneringsonderzoek nodig naar bodemverontreiniging ?
ja ja ja ja
nee nee nee nee
ja
nee
Ruimtelijke ordeningsprocedures Wordt het ruimtelijk besluit opgesteld: a middels een globaal uit te werken plan of projectbesluit of projectafwijkingsbesluit ? Indien sprake is van een globaal uit te werken plan, hoeveel uitwerkingsplannen verwacht u?
?
Aantal
1
b of middels een gedetailleerd bestemmingsplan ? 12 Of kan gebruik gemaakt worden van een wijziging van het bestemmingsplan ? Maakt dit exploitatieplan deel uit van een groter bestemmingsplan ? zo ja, wat is de verhouding in oppervlakte ten opzichte van dit bestemmingsplan ?
?
13
?
F
Civiele en cultuurtechniek
14
Wat is de (te verwachten) bodemgesteldheid in het gebied?
15
Wat zijn de (te verwachten) sloopkosten?
16
Is sprake van ophoging danwel voorbelasting? Indien er opgehoogd/voorbelast wordt, de volgende vragen invullen: a Wordt er integraal of partieel opgehoogd?
Slecht Normaal Goed
17
G 18 a ? b c d Metrum e f
Wat zijn de (te verwachten) kosten voor bouw en woonrijpmaken ?
ja
nee
ja
nee
ja 0,92
nee
ja
nee
ja ja
nee nee
€
922.500 ja
nee
vraag 16 a t/m d NIET invullen integraal
ja
nee
partieel
ja
nee
b In hoeveel deelplannen/fasen wordt er opgehoogd/voorbelast? c Wat is de te verwachten zettingstijd? d Wat is de hoogte van de voorbelasting? ?
nee
Eigendomsituatie
?
?
ja
Hoeveel onroerende zaken dienen verworven te worden ? waarvan percelen (onbebouwd) waarvan woningen waarvan (agrarische) bedrijven/winkels/kantoren waarvan bijzondere objecten
6
?
nee nee nee nee
5
?
?
ja ja ja ja
B a b c d
?
historisch gebied binnenstedelijke locatie inbreidingslocatie uitleglocatie
0 0 0 €
fout
deelplan/fase jaar m1
3.536.071
Gronduitgifte hoeveel hoeveel hoeveel hoeveel hoeveel hoeveel
vrije kavels worden uitgegeven ? uitgiftecontracten woningbouw verwacht u ? uitgiftecontracten bedrijvigheid verwacht u ? uitgiftecontracten commercieel vastgoed verwacht u ? uitgiftecontracten maatschappelijke voorzieningen verwacht u ? uitgiftecontracten met gemengde uitgiften verwacht u ?
55 10 0 3 0 0
stuks stuks stuks stuks stuks stuks
45
Produkten/activiteitenlijst ontwerp regeling plankosten exploitatieplan
invullen!
Datum Gemeente Projectnaam Projectnummer
25-1-2012 Zevenaar BAT-locatie …
Datum prijspeil
1-1-2010
Looptijd project in jaren Produkt/activiteit
13
print
Verwerving ja
nee
1.1 Taxatie en aankoop onroerende zaak uur per onbebouwde perceel uur per woning (ook huur/pachtontbinding) uur per agrarisch/bedrijf/winkel/kantoor uur per agrarisch/bedrijf/winkel/kantoor in herstructurering uur per byzonder object uur per byzonder object in herstructurering
ja
nee
1.2 Onteigenen van onroerende zaken uur per administratieve procedure uur per gerechtelijke procedure vast bedrag advocaatkosten per onteigening
ja
nee
1.3 Toepassen Wet voorkeursrecht gemeente uur voor vestiging voorkeursrecht
Stedenbouw ja
nee
2.1 Programma van Eisen uur voor opstellen pve uur bij maatschappelijk programa
ja
nee
2.2 Prijsvraag
ja
nee
2.3 Masterplan
uur voor organiseren
uur per woning uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw ja
nee
2.4 Beeldkwaliteitsplan uur per woning uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw
ja
nee
2.5 Stedenbouwkundig plan uur per woning uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw uur bij maatschappelijk programa
ja
nee
2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte uur per woning uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw
Ruimtelijke ordening ja
nee
3.1 Opstellen en procedure bestemmingsplan of project (afwijkings) besluit uur per globaal uit te werken plan of project (afwijkings)besluit uur per uitwerkingsplan uur per gedetailleerd bestemmingsplan
ja
nee
3.2 Opstellen en procedure wijziging
ja
nee
3.3 Opstellen en procedure exploitatieplan uur per plan
ja
nee
4.1 Planontwikkeling
ja
nee
4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering % over sloopkosten uren en bedragen per activiteit ophogen/voorbelasten % over bouw en woonrijpmaken
ja
nee
5.1 Kaartmateriaal
ja
nee
6.1 Omgevingsmanagement
uur per wijziging
Civiele en cultuur techniek uur per week
Landmeten/vastgoedinformatie uur per week
Communicatie Uur per week kosten gemid per jaar woningbouw kosten gemid per jaar bedrijvigheid/commercieel
Gronduitgifte ja
nee
7.1 Gronduitgiftecontracten uur per contract uur per contract uur per contract uur per contract uur per contract uur per contract
vrije kavel overige woningbouw bedrijvigheid commercieel vastgoed maatschappelijke voorzieningen gemengde uitgiften
Management ja
nee
8.1 Projectmanagement
uur per week
ja
nee
8.2 Projectmanagementassistentie
uur per week
ja
nee
9.1 Planeconomie
Planeconomie
Metrum
uur per week
46
Resultaatsheet ontwerp regeling plankosten exploitatieplan Datum Gemeente Projectnaam Projectnummer Datum prijspeil Looptijd project in jaren
25-1-2012 Zevenaar BAT-locatie … 1-1-2010 13 Produkt/activiteit
Verwerving 1.1 Taxatie en aankoop onroerende zaak 1.2 Onteigenen van onroerende zaken 1.3 Toepassen Wet voorkeursrecht gemeente
Stedenbouw 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6
Programma van Eisen Prijsvraag Masterplan Beeldkwaliteitsplan Stedenbouwkundig plan Inrichtingsplan Openbare ruimte
Ruimtelijke Ordening 3.1 Opstellen en procedure bestemmingsplan of project (afwijkings) besluit 3.2 Opstellen en procedure wijziging 3.3 Opstellen en procedure exploitatieplan
Civiele en cultuur techniek 4.1 Planontwikkeling 4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering
Landmeten/vastgoedinformatie 5.1 Kaartmateriaal
Communicatie 6.1 Omgevingsmanagement
Gronduitgifte 7.1 Gronduitgiftecontracten
Management 8.1 Projectmanagement 8.2 Projectmanagementassistentie
Planeconomie 9.1 Planeconomie
totaal
Metrum
Complexiteit
135%
print
uren
euro's in %
euro's 155 € 155 € € €
18.600 18.600 -
1% 1% 0% 0%
€ € € € € € €
244.084 17.760 54.538 127.089 44.697
9% 1% 0% 2% 0% 5% 2%
926 € 728 € € 198 €
111.125 87.313 23.813
4% 3% 0% 1%
1.845 € 1.845 € €
772.108 186.348 585.761
30% 7% 23%
561 € 561 €
51.041 51.041
2% 2%
-
0% 0%
2.034 148 454 1.059 372
-
€ €
4.080 € 4.080 €
497.760 497.760
19% 19%
4.487 € 4.487 € €
623.707 623.707 -
24% 24% 0%
2.244 € 2.244 €
273.713 273.713
11% 11%
16.332
€
2.592.138 100%
47
Metrum
48
