one day paper
one day paper 30 2013 kansen voormei corporaties
nieuwe financiering voor hoog-niveau-renovaties
energienota=
one day paper
kansen voor corporaties
one day paper
kansen voor corporaties
Zoeken naar een nieuwe business case voor hoog-niveaurenovaties De corporatiesector bevindt zich in een lastig parket met imago- en financiële problemen en een aanstaande Verhuurdersheffing. Toch is er ook goed nieuws: de bouwsector ontwikkelt zich in snel tempo met renovatieconcepten die gegarandeerd en betaalbaar energienota=0 opleveren. Dat levert drie simpele, maar revolutionaire ideeën op, stel: -huurders betalen hun energierekening als onderdeel van ‘woonlasten’ aan een corporatie en krijgen in ruil daarvoor een hoog-niveau-renovatie naar een comfortabele woning;
- corporaties benutten die cashflow om een gestandaardiseerde uitvraag op prestaties te doen aan de bouw; en
- de bouwpartijen leveren, met garanties, renovaties die leiden tot woningen met energienota=0. Die drie ideeën vormden het vertrekpunt voor 50 corporatiebeslissers om op zoek te gaan naar een nieuwe businesscase voor hoog-niveau-renovaties. Het innovatieprogramma Energiesprong dat Platform31 uitvoert in opdracht van het ministerie van BZK, voerde dit voorjaar campagne met het motto Ik-heb-een-idee om de kansen van energienota=0 te bespreken met de corporatiesector. Een bustour langs corporaties en een online dossier (www. ikhebeenidee.nu) vormden de opmaat naar een Management Werkdag op 23 mei, waarvan deze krant het verslag vormt. De deelnemers aan deze dag tekenden hun ideeën op in deze One-Day-Paper. Daarom dank aan de volgende corporaties voor hun inbreng: Portaal, Vidomes, Welbions, Wold&Waard, Woonbron, Lefier, WoonFriesland, Woonwaard, WonenBreburg, SWZ, De Alliantie, De Woonplaats, Stadlander, Tiwos, HeemWonen, Rentree, Wonion, Actium, Woonstad, Salland Wonen, De Goede Woning, Viverion, Eigen Haard, De Woningstichting, HW Wonen, Ymere, UWoon, Volkshuisvesting Arnhem, Woongoed GO, Site, Havensteder en Vivare. Dit is een gelegenheidskrant van Energiesprong|Platform31. Kijk op www.energiesprong.nl naar diverse voorbeeldprojecten in woningbouw en specifieke initiatieven voor de corporatiesector: Slim&Snel, Hoogspringers en De Voorsprong. Energiesprong is met diverse initiatieven aanjager van een grootschalige markt van hoge energieambities in de gebouwde omgeving. Praat mee over deze of uw eigen ideeën op www.ikhebeenidee.nu of in de LinkedIngroep van Energiesprong.
one day paper
kansen voor corporaties
Energienota=0: geld van de energierekening is geld voor renovatie!
one day paper
kansen voor corporaties
wij hebben een idee
De som van de energienota’s van alle huishoudens in Nederland is maar liefst 13 miljard euro, vertelt Jan Willem van de Groep van Energiesprong. Dat geld zou je beter kunnen investeren in goede renovatie van woningen, die vervolgens geen energierekening meer hebben. BETAALBAARHEID Ook zonder expert te zijn, is duidelijk dat de mensen met de laagste inkomens vaak in de slechtste woningen wonen met de hoogste energierekening. Hoe hou je die woningen toch betaalbaar als corporatie? Een interessant voorstel aan huurders is wellicht: “U betaalt uw energierekening aan ons, wij renoveren uw huis, uw totale woonlasten blijven gelijk en u krijgt een meer comfortabele woning.” Als de corporatie de energierekening kan innen; en daar wordt heel hard aan gewerkt, dan biedt dit cashflow=investeringsruimte. Cashflow kan worden ingezet voor de financiering van de (energienota=0)renovatie. Daarmee stijgt bovendien de markt- en bedrijfswaarde van de woning. Dat is interessant voor de corporatie. De bouwers krijgen met deze cashflow weer omzet. En dat is voor de overheid weer gunstig, omdat het de economie positief stimuleert. Kortom, iedereen blij!
STROOMVERSNELLING Er zijn al concepten voor renovatie van bestaande woningen tot energie-0woningen beschikbaar. De prijzen daarvan dalen snel, terwijl de prestaties toenemen. In de experimenten van Energiesprong ontstaat het beeld van steeds meer kwaliteit voor een steeds lagere prijs. Die tendens werkt in het voordeel van corporaties. In een deal tussen enkele corporaties en bouwers en de rijksoverheid is de inzet dat een stroomversnelling wordt opgewekt met 111.000 te renoveren woningen op energienota=0-niveau, waar ook de rest van de sector de vruchten van kan plukken. Nog voor de zomer wordt deze deal verwacht.
ANDERE VERHOUDINGEN TUSSEN BOUWER EN OPDRACHTGEVER Om goede concepten en een rendabele business case te ontwikkelen, moeten de verhoudingen tussen opdrachtgever en bouwer wel drastisch veranderen. De corporatie schrijft niet meer tot in detail voor hoe de bouwer te werk moet gaan. Het uitgangspunt dat er evenveel uitvragen zijn als er corporaties zijn, namelijk bijna 400, is niet meer haalbaar vanwege de hoge kosten die corporaties zich daarmee onbedoeld op de hals halen. Bij een gebundelde (bundel van hetzelfde woningtype), geharmoniseerde (gelijke prestatie-eisen) uitvraag, kan de bouwer innoveren: in proces en techniek en service. De bouwer kan overgaan tot het bieden van garanties op het geleverde, conform de prestatie-eisen van de corporatie.
IDEE #1
IDEE #2
Een aanbod moet financieel aantrekkelijk zijn, dat is een randvoorwaarde. De huurder zegt alleen ‘ja’ als het aanbod betaalbaar, begrijpelijk en betrouwbaar is. Dus, de woonlasten van de bewoners moeten gelijk blijven of omlaag: dat staat centraal. Een huurder zal zelden zelf om een energienota=0-woning vragen. Maar huurders zijn wel gevoelig voor kosten- en comfortargumenten. En de zekerheid dat een woning gelijke woonlasten heeft, is aantrekkelijk.
We kunnen ons werk ook slimmer organiseren. Een voorbeeld: “We zijn gewend om binnen ons bedrijfswaardemodel allerlei postjes te alloceren voor beheer en onderhoud. Wij hebben tegen de bouwer gezegd: luister, willen jullie ons een bepaalde onderhoudsnorm garanderen, voor een bepaalde periode dan betalen wij daar een goede prijs voor. Dan verdwijnt er een stuk uit je reservering voor exploitatie en daardoor ontstaat ook ruimte voor andere keuzes. Misschien keuzes die meer kosten, maar die je kan financieren uit dat deel dat vrijvalt. En dat levert interessante gesprekken op!”
Energienota=0-woningen: Interne voorbereiding op interessant aanbod voor energienota-0-renovaties de huurder? Om het aanbod begrijpelijk te maken werkt een voorbeeldwoning erg goed: dan kan opeens zichtbaar worden wat op plattegronden niet te begrijpen is. Ook kunnen de eerste bewoners fungeren als ambassadeur. En uiteraard verspreiden goede ervaringen zich ook vanzelf via het He-buurman-effect: “Hé buurman! Daar zit ik in mijn comfortabele energienota=0-woning, en ik betaal geen cent meer dan jij.”
Het is aan te raden om projecten met een hoog ambitieniveau op kleine schaal te testen. Dat beperkt de risico’s voor de corporatie. In een testomgeving kunnen de risico’s uitgewerkt worden, waarna opschaling verantwoord is. Organiseer een veilige omgeving voor de pilots. Zo kan je bijvoorbeeld een stuurgroep inrichten met mensen die niet de verantwoordelijkheid over de inhoud overnemen maar die wel met enige afstand kunnen adviseren. Wees voorbereid op een schok in de organisatie bij een verandering in de rollen van de opdrachtgever en de bouwer: “Je organisatie gaat er helemaal van trillen!”
one day paper
kansen voor corporaties
one day paper
kansen voor corporaties
Onder een goed idee moet een sluitende business case liggen, op basis van 5,25% rendement. Vertrekpunt is de bekende 5,25% rendement: renovatie is noodzakelijk maar niet zonder het behalen van dat percentage. En dat percentage kan gehaald worden bij grote schaal. De basis voor deze business case is, zo vertelt Nadja Mertens, adviseur bij Woonwaard, de energienota. Door deze naar nul te brengen en de totale woonlasten te handhaven, ontstaat de benodigde investeringsruimte. STUREN OP WOONLASTEN
wij hebben een idee IDEE #3
Ruimte voor de innovatiekracht van marktpartijen Elke partij moet doen waar hij goed in is. Wij kunnen de oplossingen niet meer bedenken, de creativiteit moet uit de markt komen. Als we de klantwens echt centraal willen zetten, hebben we een aanbod in serie van 1 nodig. Ook één individuele huurder met onwillige buren moet kunnen kiezen voor een energienota=0-woning. Als er een gestandaardiseerd e=0-aanbod is, is het aan de corporatie en de aanbieder samen om een vertaling te maken naar de lokale situatie. De veranderende rolverdeling kan leiden tot verlies van banen bij corporaties. Er zijn waarschijnlijk minder technische mensen nodig. Tegelijkertijd zullen bouwers extra behoefte hebben aan de expertise van corporatiemedewerkers. We zouden met bouwbedrijven afspraken kunnen maken, bijvoorbeeld over het opzetten van een pool, want niet-innoveren om mensen te behouden is geen duurzame optie.
IDEE #4
Niet opnieuw het wiel uitvinden! Er ontstaan nu snel prototypes voor diverse woningtypen; daar kan je je voordeel mee doen. B.v. voor VANEG-woningen of portiekflats. Ondanks lokale verschillen wegen de overeenkomsten zwaarder en kan je gebruik maken van alle kennis en ervaring die er is.
Strategieën om te sturen op woonlasten inclusief de energielasten, zijn door de beperktere investeringsruimte bij corporaties naar de achtergrond gedrongen. En nu lijken deze weer actueel te worden vanuit een heel andere perspectief: het is mogelijk betaalbhaarheid en comfort te conbineren.
REKENWERK
VERTROUWEN IN BUSINESS CASE
De business case is gebaseerd op uitgangspunten, aannames en vooral intensief rekenwerk met verschillende partijen. De gehanteerde rendementseis is 5 25% en de waardesprong na ingreep is gesteld op 10,2%. Nu wordt in de sector veelal met een bedrijfswaardemodel gewerkt. Doorrekenen leert dat dit een ruimte oplevert van 70.000 euro. Toch is dit wellicht te rooskleurig. Want wordt gekeken naar het marktwaardemodel, dan is er een ruimte van 50.000 euro. Werken met dit marktwaardemodel vereist nog wel aanvullend denkwerk, met name op het punt van gestelde aannames (Interessant rapport in dit verband is: ‘Het energielabel op de koopwoningmarkt’ van prof.dr. Dirk Brounen en dr. Nils Kok over de waardering van een label).
Met alle aannames en casusafhankelijke omstandigheden zitten er onzekerheden in de business case. Maar Woonwaard heeft het algemene model gelegd naast de eigen rekenmethode. Zaken bleken iets positiever uit te pakken en ook enkele zaken iets negatiever; maar de bandbreedte kwam overeen. Nadja Mertens raadt iedere corporatie aan die rekensom zelf te maken; zij is in ieder geval optimistisch over de praktijkwaarde van het huidige model.
Vooralsnog wordt gerekend met het marktwaardemodel, omdat dit de laagste uitkomst geeft en het daarmee het meeste veiligheid biedt. Daarnaast is het dit model dat de basis zal zijn voor aantrekken van kapitaal búíten de sector (en WSW). Binnen dit model is echter wel een schatting nodig van de marktwaarde van de woningvoorraad, een zeer lastige aangelegenheid! VIJF KNOPPEN OM AAN TE DRAAIEN Binnen de business case zijn er vijf knoppen waarmee gestuurd kan worden: - investering, - onderhoudskosten, - energierekening, - huur en - levensduur. Zowel bouwers als corporaties kunnen aan deze ‘knoppen’ draaien. De laatste heeft de meeste invloed op de investeringsruimte. Daal je van corporatieniveau naar projectniveau, dan zit er verdienpotentie in de optimalisatie door slimme integrale innovaties, door schaalgrootte, door rendementsverbetering van installaties en door prijsverlagingen van technologie.
one day paper
kansen voor corporaties
wij hebben een idee
Er zitten onzekerheden in de business case, deze zijn mogelijk te reduceren met prestatiegaranties. Hoe en tot op welk niveau kun je prestaties garanderen?
EN WAT BIJ EEN FAILLISSEMENT OF ONVOORZIENE ZAKEN? Onvoorziene zaken kunnen of in samenwerking worden opgevangen of volledig bij de bouwer worden gelegd. Dit is een keuze van de partners onderling op basis van de casus. Ervaring leert wel dat helderheid over de prestaties en de marges waarbinnen deze zich kunnen bevinden, belangrijk is. Het omvallen van een (hoofd)aannemer is een risico waarop een corporatie moet anticiperen met een voorziening. Daarnaast is het een idee om aan te sluiten bij een bestaande garantieregeling zoals de OG garantie. GEBRUIKERS Het gebruikersafhankelijke gedeelte van de energierekening moet een onderdeel zijn binnen het totaal. Dit kan worden opgevangen door óf uit te gaan van de huidige rekening óf uit te gaan van normgebruik op basis van huishoudsamenstelling (evenals normering voor klimaatomstandigheden die van invloed is op de gebouwgebonden energievraag). In beide gevallen vormt dit bedrag het uitgangspunt voor energienota=0 die met de bewoner wordt afgesproken. De zogeheten ‘woonbundel’ bestaat dan uit de huur plus deze energienota. Wordt bóven de woonbundel energie gebruikt, dan betaalt een huurder bij, naar analogie van de belbundel.
ROB ROTSCHEID:
“ALS JE NAAR DE MAAN GAAT, WIL JE WEL GARANTIE DAT JE AANKOMT.” “Hoe komen we aan geld?” is de meest gehoorde vraag die Rob Rotscheid, partner bij Finance Ideas, de laatste tijd hoort.
Over prestatiegaranties: speel open kaart, werk samen en beloon!
Neem enige tijd om gezamenlijk te reflecteren op de aanbieding, een soort bezinningstijd. Dit bevordert de samenwerking, maakt dingen bespreekbaar en leidt tot een beter eindresultaat.
kansen voor corporaties
IDEE #5
SAMEN REFLECTEREN
one day paper
IDEE #6
De antwoorden voor E=0 renovatieconcepten komen uit de markt. De E=0 business case gaat uit van een levensduurverlenging van 50 jaar. Hoe komen we tot een renovatieconcept voor kortere levensduurverlenging? Wat als er over 20 jaar geen vraag meer is naar de gerenoveerde woning? OMSLAGPUNT Er is een moment qua levensduur vanaf wanneer de investering loont. Het antwoord hierop komt uit de markt: het huidige omslagpunt ligt ongeveer bij een levensduur van 30 jaar, maar de verwachting is ook dat dit bij verdere industrialisering omlaag zal gaan. SUGGESTIES Corporaties realiseren zich dat een nieuwe houding als opdrachtgever gewenst is. Niet zelf de oplossing verzinnen, maar de oplossing aan de markt vragen. Ze zien wel voor zich hoe de markt meer kwaliteit voor een betere prijs kan realiseren: - Meer massa zoeken om innovatieve concepten rendabeler te maken. - Het afstemmen van kwaliteit en levensduur. - Het ontwikkelen van onderhoudsarme producten. - Goedkopere en slimmere productie en herbruikbare onderdelen; een woning als een IKEA kast.
“Het treintjesmodel waarmee woningcorporaties hun nieuwbouwprojecten gewend zijn te financieren voldoet niet meer”, stelt Rotscheid. Het goede nieuws: uit de (financiële) wereld van buiten de corporatiesector – en zelfs buiten Nederland - komen interessante mogelijkheden. De traditionele bedrijfswaardemethode, dat is echt iets voor corporaties, stelt Rotscheid. “Corporaties kijken altijd naar binnen. De ‘gewone’ buitenwereld weet niet wat iets als ‘levensduurverlenging’ is. Een corporatiewoning gaat volgens de regelgeving 20 jaar mee, maar de meeste Nederlanders sluiten een hypotheek af voor 30 jaar. Die zien dit dus anders. Wat de gek ervoor geeft: dat is de marktwaarde.” NEDERLAND IS EIGENLIJK NOGAL ACHTERLIJK OP GEBIED VAN FINANCIAL ENGINEERING – IN DE SOCIALE SECTOR ALTHANS Om de woningvoorraad duurzaam te vernieuwen, is een duurzaam financieel model nodig. “Het idee van Jan Willem van de Groep spreekt mij wel aan, maar ik wil het wel goed doorrekenen. Dus, als je naar de maan wilt, moet je wel zeker weten dat je aankomt. Lenen bij WSW kan tot een bepaald niveau: 60% van de waarde in verhuurde staat. Het moet mogelijk zijn met de inzet van de extra kasstromen uit de energienota extra risicodragend vermogen te vinden.” “Als corporaties vinden we buiten ons eigen, bekende model denken heel lastig. Nederland is eigenlijk nogal achterlijk op het gebied van financial engineering - in de sociale sector althans - zeker in vergelijking met Engeland, Frankrijk en zelfs het doorgaans conservatievere Duitsland. Dan kom je niet aan geld, dus. Maar er zijn interessante mogelijkheden! Helemaal geen rocket science, ze hoeven niet opnieuw te worden bedacht. Het zijn gewoon heel gebruikelijke methodieken in de financiële wereld.” DUURZAAM MODEL, OOK VOOR VERHUURDERS EN VOOR INVESTEERDERS “We hebben (werkend met CfV-cijfers) de gemiddelde marktwaarde van de corporatiewoning gesteld op 77.000 euro in verhuurde staat en 85.000 euro leeg. Dan ga je kijken wat de woning oplevert na een hoog-niveaurenovatie van 50.000 euro. Nu is de woning in verhuurde staat bijna 115.000 euro waard, terwijl de woning in lege staat bijna 112.000 euro oplevert. De woning in verhuurde staat is dus feitelijk interessanter dan de lege woning.”
one day paper
kansen voor corporaties
one day paper
kansen voor corporaties
wij hebben een idee IDEE #7
IDEE #8
In de huidige crisis moeten corporaties op zoek naar alternatieve financieringsconstructies. Dat vergt specifieke kennis die je kan aantrekken of gezamenlijk kan ontwikkelen.
Corporaties: eerst naar jezelf kijken. Processen verbeteren is een actuele activiteit in de sector.
De corporaties kunnen een wereld winnen met kennis van financial engineering
WELKE WERELD IS ER TE WINNEN? Hoewel corporaties vaak werken met bedrijfswaarde, is de marktwaarde van gerenoveerde woningen nodig als onderbouwing voor het aantrekken van externe financiering en voor het maken van eigen investeringsbeslissingen. Het begrip marktwaarde roept in de corporatiewereld nog wel vragen op. Dit is moeilijk te voorspellen en erg regionaal afhankelijk. Hoe ga je bijvoorbeeld om met krimpgebieden? En wat betekent dit voor de business case? Corporaties kunnen winst boeken door meer kennis te ontwikkelen van de financieringsmarkt. Inzicht hoe financiers aanvragen beoordelen en hoe rating bureaus werken, dragen bij aan het ontwikkelen van nieuwe financieringsconstructies. Een simpel voorbeeld: een AAA beoordeling geeft gemakkelijker toegang tot krediet. Daarnaast is er de uitdaging om het exploitatiemodel goed in te vullen. Wie int het verschil in woonlasten en op welke manier? De corporatie via de huur of de servicekosten, de bouwer via een Esco of kunnen de energiebedrijven een rol spelen? Tot slot moeten corporaties in de huidige situatie krediet op projectbasis aanvragen. Dat vergt een projectonderbouwing die geaccepteerd kan worden door de financiële markt.
Starten bij verbeteren van huidige aanpak. Als dat niet voldoende is -> Ga naar idee #9 DE KANSEN OM MEER UIT HUIDIGE SITUATIE TE HALEN 1. Verkoop niet-DAEB ; 2. Meer geld halen uit exploitatie: • Houd personeelskosten tegen het licht (de sector heeft een duur pensioenfonds en relatief veel medewerkers) • Kijk zoals een belegger kijkt: doe je onderhoud slimmer en koop scherper in • Denk na over kosten vanuit waardeperceptie (activity based kosten) • Huisvestingskosten van de eigen organisatie kan vaak omlaag (flexibel kantorenconcept) • Maak keuzes voor het kwaliteitsniveau van een renovatie, gerelateerd aan huidige huurhoogte en geef niet alle woningen ongeacht huurhoogte dezelfde renovatiekwaliteit • Meer transparantie in de begroting (nu calculeren verschillende afdelingen risico’s in een begroting, zonder dat ze dit van elkaar weten en dat ‘blaast de begrotingen te veel op’) “Houd je het buurtcentrum open of is het voordeliger om alle ouderen een laptop met een cursus te geven?” “Denk eindelijk eens lange termijn in plaats van korte termijn.”
one day paper
kansen voor corporaties
one day paper
kansen voor corporaties
wij hebben een idee IDEE #9
Als #8 klaar: zoek naar Nieuw Eigen Vermogen (en ondertussen: bezig met idee #10!). Natuurlijk is het niet de bedoeling om de goede aspecten van het ‘systeem’ onmiddellijk overboord te zetten. Goedkoop geld lenen met borging van het WSW (zie ook idee #10) is zo’n goed aspect. Voor het stuk dat je als corporatie tekort komt, moet worden gezocht naar nieuw eigen vermogen. Daar moet dan de goedkoopste aanbieder bij gevonden worden. ZOEKEN NAAR NIEUW EIGEN VERMOGEN Ingewikkelde aanpak: Onroerende onderdelen van de woning aan iemand anders in eigendom geven – spouwisolatie of dubbelglas door externe partij laten financieren - kan in vorm van Zelf Aangebrachte Voorziening (ZAF): de externe partij krijgt dan vergoeding bij vertrek (tenzij de corporatie failliet gaat… ).
IDEE #10
Ook nodig: aanpassen regelgeving Maak een derde geldstroom mogelijk ten behoeve van de investering; sta toe dat een ander investeert en achterliggende zekerheid krijgt zonder consequenties voor bestaande faciliteringsruimte. • WSW: sta toe dat een andere investeerder ook zekerheden krijgt, zonder consequenties voor de bestaande faciliteringsruimte. • AMvB : energiebesparingslasten innen in servicekosten. Dit kan nooit worden opgevangen binnen de huurverhoging. • Behouden: de energie(besparings)prestatie van de woning meewegen in de huur. • Afschaffen: jojo-en. Niet voortdurend de wettelijke regels veranderen, maar een consistent, duurzaam beleid maken, waar controllers op kunnen plannen.
JE KRIJGT MEER VOOR HETZELFDE GELD
Hoe kan het slimmer, sneller en vooral ook goedkoper. Die vraag stond centraal bij Stadlander. Het antwoord werd gevonden in vernieuwend opdrachtgeverschap. “Wij stellen de vraag en dagen de markt uit om hier een oplossing voor te bedenken.” HOE KUNNEN WE ONZE AMBITIES BLIJVEN INVULLEN? Aan het woord is Wim van den Bergh, manager vastgoed van Stadlander. Het idee van vernieuwend opdrachtgeverschap is volgens hem niet zomaar ontstaan. “We moesten op zoek naar een manier om onze ambities – bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid (waaronder ‘nultreden’) en energie – te kunnen blijven vervullen. Een deel kunnen we verwezenlijken door efficiënter te werken, maar voor een groot deel hebben we de creativiteit van de markt nodig. Wij willen een woning waar een gezin tot op hoge leeftijd in kan blijven wonen. Van de markt vragen we concepten die veel waar voor hun geld bieden.”
Minder ingewikkelde aanpak: Mede-eigenaren zoeken voor roerende onderdelen van de woning: zonnepanelen, ketels/warmtepompen enz. Dit is helaas niet het grote geld dat nodig is. Minst ingewikkelde aanpak: Op zoek naar mede-eigenaarschap van het geheel: Er zijn talloze manieren om meerdere mensen een woning te laten bezitten. In de corporatiesector mag dat niet (zie #10), maar anders: mogelijkheden! Denk aan: • Pensioenfondsen; • De Europese Investeringsbank (EIB); • Het Woonakkoordgeld; • Provinciale overheid; • Crowdfunding (voor particulieren interessant omdat de rentestand erg laag is)
WE KRIJGEN MEETBAAR MEER VOOR HETZELFDE GELD
JAN WILLEM VAN DE GROEP: Voor de notanulwoning moet gaan gelden: boven de huursubsidie-grens kunnen energiediensten (als servicekosten) in rekening worden gebracht.
- De corporatie mag ongeacht de hoogte van de huur, energiediensten in rekening brengen bij de huurder, zonder dat die het recht op huurtoeslag verliest. - Corporatie mag met geldstroom die daarmee vrijkomt investeren.
Vernieuwend opdrachtgeverschap levert meetbaar meer voor hetzelfde geld op, stelt de manager vastgoed. “Drie jaar geleden hadden we plannen om onze voorraad aan te vullen met nieuwbouwwoningen. Toen was voor het vastgestelde budget een woning met EPC 0,54 mogelijk. Nu is een energieneutrale woning met een EPC van 0 al mogelijk en stellen bouwconsortia alles in het werk om een energienota=nul woning als concept aan te bieden. Het is dus niet een gevoel, het is werkelijkheid”, vertelt Van den Bergh enthousiast. VIND DE JUISTE MINDSET “De belangrijkste stap in het proces van vernieuwend opdrachtgeverschap is het creëren van de juiste mindset. Je moet in je eigen organisatie op zoek naar mensen die hetzelfde willen als jij; mensen die weten dat het anders kan en moet. Een kritisch moment, zoals nu is ontstaan door de Verhuurdersheffing, helpt ook”, schetst Van den Bergh.
one day paper
kansen voor corporaties
one day paper
wij hebben een idee IDEE #11
IDEE #12
Er zijn geen 388 verschillende uitvragen
EXTRA GELD = INNOVATIE
STEL EEN EENDUIDIGE VRAAG AAN DE MARKT
De business case van de energienota=nul-woning is gebaseerd op de extra kasstroom die corporaties binnenkrijgen als de huurders de energiekosten rechtstreeks aan de corporatie betalen. Maar wat als die kasstroom naar de bouwers gaat? Bouwers moeten nu veelal tegen kostprijs werken. Door het uitblijven van enig rendement, ontbreekt het hen aan investeringsruimte om innovatieve producten te ontwikkelen. Met deze extra kasstroom kunnen bouwers wellicht hun rendement verhogen, wat vervolgens ingezet kan worden voor innovatie.
Corporaties: bundel de vraag!
Een woning in Kerkrade is in principe hetzelfde als een woning in Heerenveen. Corporaties moeten dus één vraag stellen aan de markt: wij willen (b.v.) een energienotaloze renovatie van een Vaneg-woning. Want een woningtype definieert een groot deel van de specificaties. BUNDELEN LEIDT TOT INNOVATIERUIMTE Door de vraag te bundelen ontstaat schaalgrootte. De bouwsector kan en moet namelijk investeren in standaardisatie en industrialisatie van het aanbod. Bovendien zorgen de hogere omzetten voor meer kapitaal om innovaties te ontwikkelen. NIET WACHTEN, KOM NU IN ACTIE! De focus ligt nu op 2020; dan moet er energieneutraal worden gebouwd. De corporaties zeggen: wacht niet tot die tijd, maar stel nu al de vraag aan de markt. Hierdoor wordt de bouwsector geprikkeld om met innovatieve producten en concepten te komen. OOK DE INDUSTRIE MOET DE HANDEN INEEN SLAAN Niet alleen de corporaties moeten gezamenlijk optrekken, ook de bouwers moeten meer gaan samenwerken. Waarom zou ieder voor zich het wiel opnieuw uitvinden? Op die manier gaat er ontzettend veel kennis en tijd verloren. Deze kennis moet juist gedeeld en gebundeld worden om de innovatiekracht van de sector te vergroten.
De kasstroom bij energienotaloze woningen kan ook naar bouwers
WHAT’S IN IT FOR US? Maar wat zou het voordeel voor de corporaties zijn? Nou, allereerst dat de traditionele verhouding van opdrachtgever en –nemer verdwijnt. Corporatie en bouwer worden partner in het proces. Er is sprake van gedeelde risico’s en gedeelde kansen, dus gedeeld ondernemerschap. Je zou zelfs kunnen afspreken dat als door innovatie het rendement op de extra kasstroom voor de bouwers stijgt, de corporatie dit geld kan gebruiken voor huurverlaging of leefbaarheid.
kansen voor corporaties
nieuwe financiering voor hoog-niveau-renovaties
energienota=
