ONDERZOEKSGROEP: "ZELFWERKZAAMHEID EN VOLKSHUISVESTING" working paper 10 ZELFWERKZAAMHEID EN RENOVATIE

ONDERZOEKSGROEP: "ZELFWERKZAAMHEID EN VOLKSHUISVESTING" working paper 10

ZELFWERKZAAMHEID EN RENOVATIE

Vergoedingen voor zelf aangebrachte voorzieningen en zelfwerkzaamheid bij renovatie in de gemeente Den Haag

F. Meijer

ot6 .

E5

Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde Thijsseweg 11 2629 JA Delft .

Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1 2628 eN Delft tel. 015-783254

Iii\~f~lIiÎil~i ifr c

1676827

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Meijer, F. Zelfwerkzaamheid en renovatie: vergoedingen voor zelf aangebrachte voorzieningen en zelfwerkzaamheid bij renovatie van aangekocht partikulier bezit in de gemeente Den Haag/ F. Meijer. - Delft: Delftse Universitaire Pers.- 111. (Zelfwerkzaamheid en Volkshuisvesting; dl. 10) Met lito opg. ISBN 90-6275-302-7 SISO 719.2 UDC [711.4-163:682)(492*2500) NUGI 655 Trefw.: renovatie / doe-het-zelf. Copyright 1987 by F. Meijer No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher: Delft University Press, Delft, The Netherlands

pag. Inhoudsopgave

1.

2.

Voorwoord

1

DEEL 1: DE BELEIDSPRAKTIJK IN DE GEMEENTE DEN HAAG

3

Opzet van het onderzoek en het huidige Haagse beleid

4

1.1. Opbouw van deel 1 en de gevolgde werkwijze 1.2. Het huidige beleid in de gemeente Den Haag ten aanzien van vergoedingen en zelfwerkzaamheid 1.2.1. Vergoedingen 1.2.2. Zelfwerkzaamheid 1.3. Mogelijke beleidswijzigingen 1.4. Samenvatting en konklusie

4

Ervaringen met vergoedingen voor zelf aangebrachte voorzieningen (ZA V) in Nederland 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5.

3.

4.

5.

Inleiding Het wettelijk kader voor vergoedingen ZAV De gemeenten en vergoedingsregelingen De woningkorporaties en vergoedingsregelingen Samenvatting en konklusie

4 4 8 8 9

11

11 11

13 18 22

Ervaringen met zelfwerkzaamheid bij renovatie in Nederland

24

3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5.

24 24

Inleiding Het wettelijk kader en zelfwerkzaamheid De gemeenten en zelfwerkzaamheid De woningkorporaties en zelfwerkzaamheid Samenvatting en konklusie

26 26 30

De vergoedingsregeling ZA V

32

4.1. Inleiding 4.2. De voorgestelde vergoedingsregeling ZA V 4.3. Konklusie

32 32

38

Zelfwerkzaamheid bij renovatie

40

5.1. Inleiding 5.2. De voorgestelde opzet voor het proefprojekt 5.3. Konklusie

40 40 51

pag. DEEL 2: EEN CASE-STUDIE VAN EEN VERBETERPROJEKT IN DE SCHILDERSWIJK-WEST IN DEN HAAG

6.

7.

8.

9.

52

Opbouw van deel 2 en een omschrijving van het renovatie-

projekt

53

6.1. Opbouw van deel 2 6.2. Het renovatieprojekt: de lokatie en het niveau van de ingreep 6.3. Animo van de bewoners voor renovatie 6.4. Samenvatting en konklusie

53 53 56 57

De zeH aangebrachte voorzieningen in het renovatieprojekt

58

7.1. Inleiding 7.2. De omvang en aard van de ZAV 7.2.1. Een korte karakteristiek per kluster: kosten en ouderdom van de ZA V 7.2.2. De frekwentie en aard van de karweien 7.3. ZA V en vergoedingen 7.3.1. Vergoedingsregeling en de animo voor renovatie 7.3.2. De hoogte van de vergoedingen 7.4. Samenvatting en konklusie

58 58 58 60 64 64 65 68

ZeHwerkzaamheid en renovatie: de animo in het renovatieprojekt

69

8.1. 8.2. 8.3. 8.4.

69 69 70 76

Inleiding De belangstelling voor zelfwerkzaamheid De DHZ-werkzaamheden nader bekeken Samenvatting en konklusie

Samenvatting en konklusie

77

9.1. Inleiding 9.2. Vergoedingen ZA V en zelfwerkzaamheid bij renovatie: de ervaringen in Nederland 9.2.1. Vergoedingen ZA V 9.2.2. Zelfwerkzaamheid bij renovatie 9.3. Een vergoedingsregeling ZA V en zelfwerkzaamheid bij renovatie: mogelijkheden voor een Haags beleid 9.3.1. De vergoedingsregeling ZAV 9.3.2. De zelfwerkzaamheidsregeling

77

Bijlage 1: Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage

2: 3A: 3B: 4:

,

Bijlage 5:

De 50 geïnventariseerde gemeenten en de vragenlijst De vragenlijst voor NWR, NCIV, VNG, NVH en LOS De enquête zelf aangebrachte voorzieningen De enquête zelfwerkzaamheid De bouw- en woon technische staat van de drie klusters en het niveau van de ingreep Literatuurlijst

77 77 78 80 81 82 85 88 91 101 108 120

VOORWOORD

De direkte aanleiding voor deze studie is gelegen in de binnen de gemeente Den Haag levende opvatting dat een verdere verdieping en ontwikkeling van het stadsvernieuwingsbeleid ten aanzien van recentelijk aangekochte partikuliere huurwoningen zinvol zou kunnen zijn. Een tweetal konkrete voornemens stond daarbij centraal: het opstellen van een vergoedingsregeling voor zelf aangebrachte voorzieningen en het mogelijk maken van zelfwerkzaamheid bij renovatie. Overwegingen daarvoor waren: - met zeH aangebrachte voorzieningen (ZA V) wordt momenteel bij aankoop van de woningen weinig tot geen rekening gehouden. Het feit dat deze ZAV bij renovatie gesloopt worden, kan een struikelblok zijn bij het al dan niet meedoen aan renovatie. De bewoners hebben al dan niet met toestemming van de verhuurder geld in hun woning geïnvesteerd waar na de renovatie (en sloop van de ZA V) niets tegenover staat. In de praktijk blijkt overigens, dat het aantal verzoeken van bewonerskant om een dergelijke vergoeding groeiende is (1). Een vergoedingsregeling zou al met al twee doelen kunnen dienen: enerzijds een schadeloosstelling voor sloop van de door de bewoners aangebrachte ZAV en anderzijds een stroomlijning en stimulering van de renovatie; - ten aanzien van zelfwerkzaamheid bij renovatie is in het huidige beleid eveneens niets geregeld. Gezien het aantal veranderingen dat bewoners momenteel na renovatie zelf aanbrengen, lijkt er behoefte aan een regeling terzake te zijn. Bovendien worden de veranderingen die nu informeel en zonder toestemming aangebracht worden, dan officieel gekanaliseerd. Andere positieve punten van zelfwerkzaamheid zouden de grotere betrokkenheid van de bewoner bij zijn woning en een eventuele woonlastenverlaging kunnen zijn. Het aan de TU Delft verbonden Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (2) zou ten aanzien van beide punten voorstellen dienen te formuleren, die in experimentele zin getoetst zouden worden bij een konkreet renovatieprojekt. Twee onderzoeksmedewerkers van het OTB, K. Baartmans en F. Meijer, hebben zich hiermee beziggehouden; de laatste is verantwoordelijk voor de rapportage. Als voorbeeldprojekt werd de 'Groene Graaf' gekozen, een renovatieprojekt van ca. 45 woningen in de Groenesteinstraat en de 's Gravenzandelaan in de Schilderswijk-west. De gemeente Den Haag ging uiteindelijk niet akkoord met het voorstel voor het vergoeden van ZAV. Een belangrijk argument voor deze afwijzing was dat de hoogte van de eventueel uit te keren vergoeding niet toereikend zou zijn om bewoners die nu renovatie weigeren, alsnog over de streep te trekken (vergoeding als smeermiddeI). Het voorstel kan als gevolg van deze afwijzing niet worden getoetst in het genoemde renovatieprojekt. Ondanks het feit dat één van de voorstellen niet in de praktijk getoetst is, zullen in deze rapportage zowel het voorstel voor een vergoedingsregeling ZAV als het voorstel voor zelfwerkzaamheid behandeld worden, waarbij tevens aandacht zal worden besteed aan het beleid van andere gemeenten en woningkorporaties op beide genoemde punten (deel 1). Het nauw aan dit rapport gekoppelde tweede deel bevat een verslag van de gegevensverzameling zoals die op kompleksniveau heeft plaatsgevonden. Hoewel beide de- 1-

len nauw met elkaar samenhangen, kunnen zij los van elkaar gelezen worden. Het eerste deel bevat in feite de belangrijkste onderzoeksresultaten en aanbevelingen, terwijl deel 2 meer een illustratie vormt voor de omvang van ZA V en de animo voor zelfwerkzaamheid in een Haags renovatieprojekt. In het afsluitende hoofdstuk 9 zullen de voornaamste konklusies samengevat worden Bij het opstellen van de voorstellen is nauw samengewerkt met de Gemeentelijke Dienst Volkshuisvesting (Fokke Tuinstra, Hans Broeken en George van Scheijndel), de extern deskundigen van de wijk (Bram Kragtwijk en Kees Overmeer) en de architekt (Erwin Elzevier van Werkburo Stadsvernieuwing) van het projekt. Bij de gegevensverzameling op kompleksniveau is voor een belangrijk deel gesteund op de hulp van de renovatiebegeleider/ster Axel Kok (Ie enquête) en Gerda Jonker (2e enquête). Wij zijn allen die aan dit onderzoek hebben meegewerkt, zeer erkentelijk. Deze dank geldt niet in de laatste plaats de bewoners die hebben meegedaan aan de twee enquêteronden, en de gemeenten en andere instanties die informatie hebben gegeven over de manier waarop zij plegen om te gaan met zelf aangebrachte voorzieningen en zelfwerkzaamheid bij renovatie.

Noten (1)

Gebleken uit een interne notitie VH (concept procedure voorstel m.b.t. zelf aangebrachte verbeteringen bij aankopen voor sloop of renovatie) d.d. 14-11-1983.

(2)

Het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde is een per 19-1985 aan de TU-Delft gevormd instituut; het onderhavige onderzoek is uitgevoerd binnen een onderzoekersgroep die zich met zelfwerkzaamheid in de volkshuisvesting bezighoudt. Van deze groep maken deel uit: prof. mr C.A. Adriaansens, ir C.M.J.T. Baartmans, ir. A. Graafland, ir P. Groetelaers, ir A.L.M. Hoenderdos, ir A. W.C. Metselaar, drs F .M. Meijer, prof. dr ir H. Priemus en drs A.A. van Schaik.

-2-

DEEL 1

DE 8ELEDSPRAKTIJK IN DE GEMEENTE DEN HAAG

- 3-

1.

OPZET VAN HET ONDERZOEK EN HET HUIDIGE HAAGSE BELEID

1.1. Opbouw van deel 1 en de gevolgde werkwijze Het doel van dit onderzoek is, zoals uit het voorwoord blijkt, tweeledig: enerzijds het aangeven van mogelijkheden voor het geven van vergoedingen voor zelf aangebrachte voorzieningen en anderzijds het opzetten van een konstruktie waarmee zelfwerkzaamheid van bewoners bij renovatie van aangekocht woningbezit onderdeel van het gemeentelijk beleid zou kunnen worden. In feite is met deze eerste zin de onderzoeksvraag samengevat. Voor beide 'items' zouden voorstellen ontwikkeld moeten worden, waarna deze toegepast zouden worden in het in het voorwoord genoemde proefprojekt. Vanuit de gemeente Den Haag werden er ten aanzien van de inhoud van de op te stellen regelingen in eerste instantie geen beperkingen aangegeven. Zoals gezegd, is dit in een later stadium veranderd. Door de gekozen werkwijze - samenwerking met gemeentelijke dienst VH, de extern deskundigen en de architekt - werd bevorderd dat de uiteindelijke inhoud van beide voorstellen een redelijk breed draagv lak zou hebben. In dit eerste deel zullen beide voorstellen besproken worden, waarbij de gemaakte keuzen toegelicht en gemotiveerd zullen worden. Voordat echter dat onderdeel van de rapportage aan bod komt, zal allereerst in dit inleidende hoofdstuk het vigerend beleid in de gemeente Den Haag ten aanzien van de te onderzoeken punten (= het startpunt van het onderzoek) besproken worden. Daarnaast zal in hoofdstuk 2 en 3 een beeld gegeven worden van het gemeentelijk en korporatie-beleid op het gebied van respektievelijk vergoedingen en zelfwerkzaamheid bij renovatie in Nederland. Door middel van een korte schriftelijke enquête onder de 50 grootste gemeenten (zie bijlage 1 voor lijst en enquête) is deze beleidspraktijk geïnventariseerd. Daarnaast zijn er een aantal overkoepelende organisaties (NWR, NCIV, VNG, e.d.) benaderd met de vraag naar informatie over in het land toegepaste regelingen (zie bijlage 2). Vervolgens zal in de hoofdstukken vier en vijf ingegaan worden op een mogelijke inhoud van een vergoedingsregeling en een zelfwerkzaamheidsregeling.

1.2. Het huidige beleid in de gemeente Den Haag ten aanzien van vergoedingen en zelfwerkzaamheid 1.2.1. Vergoedingen Een tweetal vergoedingsmogelijkheden zijn vanaf medio 1982 aanwezig in de gemeente Den Haag: schadevergoeding bij onverwachte bestemmingsverandering en overnamevergoeding bij renovatie. Uitgangspunt van beide regelingen is dat zij alleen gelden wanneer de desbetreffende voorzieningen aangebracht zijn, nàdat de woning door de gemeente aangekocht is. Is dat - 4-

laatste niet het geval - de voorziening is vóór aankoop aangebracht - dan wordt vergoeding geweigerd. De volgende argumenten worden daarvoor door de gemeente gehanteerd (1): - juridisch gezien is de gemeente nà aankoop al eigenaar van alles wat aard- en nagelvast is; - de financiële mogelijkheden ontbreken: in geval van een vergoeding worden de kosten momenteel geboekt op de onderhouds- c.q. grondkosten van respektievelijk de Dienst VH en de Dienst S.O./Grondzaken; uitbreiding van de vergoedingsmogelijkheden zou tot ongedekte kostenposten leiden; - gebrek aan kontrole mogelijkheden: het kan voorkomen dat de huurder de verbetering aangebracht heeft in ruil voor een lagere huur of het niet verhogen van de huur, veelal zijn dergelijke afspraken mondeling gemaakt en onkontroleerbaar, het geven van een vergoeding zou dan een dubbele 'winst' voor de huurder betekenen. Daarnaast zou een argument kunnen zijn, dat de gemeente indirekt al betaald heeft voor de zelf aangebrachte voorzieningen. Als de gemeente later een vergoeding zou uitkeren, zou de gemeente dubbel betalen. Hoewel er geruime tijd voorstellen circuleren ter verruiming van de mogelijkheden (zie paragraaf 1.3.), is dit nog niet in praktijk gebracht. Op de inhoud van achtereenvolgens de huidige overname- en schadevergoedingsregeling zal hieronder worden ingegaan. Overnamevergoeding bij renovatie Alleen bij renovatie op laag (kleine beurt) of middenniveau is het mogelijk om voor een overnamevergoeding in aanmerking te komen. Bij renovatie op hoogniveau of bij sloop wordt ervan uitgegaan dat de voorziening verloren gaat en er dus geen overname mogelijk is. Een verdere beperkende voorwaarde voor het krijgen van vergoeding is, dat alleen voorzieningen die aard- en nagelvast zijn èn waarvan aan de nieuwe huurder huurverhoging gevraagd zal worden, voor een vergoeding in aanmerking komen. Verfraaiingen worden ni~t overgenomen. Een beperkt aantal voorzieningen komt voor vergoeding in aanmerking (zie tabel 1.1). De hoogte van de vergoeding wordt vervolgens op de volgende wijze berekend: - uitgangspunt is dat de normbedragen voor de vergoeding gebaseerd zijn op 'VH-kwaliteit', d.w.z. gebaseerd op de eenheidsprijzenlijst van de Dienst Volkshuisvesting op basis waarvan begrotingen gemaakt worden en onderhandelingen gevoerd worden voor kleine beurten en tijdelijke instandhoudingen; van deze bedragen is nog 3096 afgetrokken als zijnde loonkosten. Het bedrag dat de bewoner heeft betaald doet er dus niet toe; het normbedrag van de Dienst Volkshuisvesting bepaalt de maximale vergoeding. In principe wordt arbeidsloon (en BTW) niet vergoed, een uitzondering kan echter gemaakt worden wanneer die kosten (via bonnen) door de bewoner aangetoond kunnen worden; - van dat laatste bedrag wordt de afschrijvingstermijn afgetrokken. In principe is deze aftrek voor alle in aanmerking komende voorzieningen 1096 per jaar; - tenslotte vindt er een taxatie van de kwaliteit plaats. De wijkopzichter of een speciaal aangewezen gemeentefunktionaris neemt deze taxatie op zich, en maakt rapport op waarna binnen de Dienst VH de uiteindelijke beslissing valt. - 5-

De momenteel gehanteerde normbedragen en de voor een overnamevergoeding in aanmerking komende voorzieningen worden weergegeven in tabel 1.1. Na uitkering van de vergoeding volgt er een normale huurverhoging. Als alternatief voor een vergoeding is er voor een tweetal voorzieningen een geringere huurverhoging mogelijk. In plaats van een vergoeding voor een keukenblok en een douche is het mogelijk respektievelijk f 6,50 en f 18,90 af te trekken van de huurverhoging. Tabel 1.1:

De in aanmerking komende voorzlerungen en gehanteerde normbedragen voor de overnamevergoeding Vergoeding per eenheid in guldens

omschrijving toilet klosetpot met zitting stortbak waterleiding en riolering

125,75,100,-

maximaal te vergoeden

st st st

aanbrengen toilet in bestaande ruimte metselwerk inklusief wandafwerking kozijn en deur

1 st 1 st 1 st 300,-

50,200,-

m2 st

toiletruimte met bijkomende voorzieningen

10 m2 1 st 1.000,-

douche

betonvloer inklusief vloertegels wandtegels (max. 1,65 m hoog) douchegarnituur inkl. aansluiting wastafel/fonteintje inkl. aansluiting

200,- m2 50,- m2 200,st 225,-/150,-

aanbrengen douche in bestaande ruimte metselwerk inklusief stucwerk kozijn en deur

2.325,50,200,-

m2 st

doucheruimte met bijkomende voorzieningen keücen keukenblok 1,70 minkl. aansluiting keukenbi. groter dan 1,70 minkl. aansi. bovenkastjes wasmachine-aansl ui ting wandtegels (4 rijen boven aanr. + kook hoek)

6 m2 14 m2 1 st 1 st

13 m2 1 st 3.175,-

500,700,100,100,50,-

st st st st m2

aanbrengen keuken in bestaande ruimte cv-installatie

1 st 1 st 2 st 1 st 6 m2 1.300,-

*

elektrische installatie

* vergoeding afhankelijk van omvang en aard van de installatie. - 6-

*

Schadevergoeding bij onverwachte bestemmingsverandering Van schadevergoeding kan alleen sprake zijn wanneer de gemeente een vergoeding aan een bewoner moet uitkeren vanwege diens - onvoorziene':" gedwongen vertrek. Of aan een bewoner schadevergoeding uitgekeerd wordt, wordt bepaald door de volgende voorwaarden: - het vertrek moet op verzoek en in het belang van de gemeente plaatsvinden en veroorzaakt worden door ontwikkelingen waar de bewoner geen schuld aan heeft; - deze ontwikkelingen moeten voor de bewoner zo onvoorzienbaar geweest zijn dat hij/zij er geen rekening mee heeft kunnen houden; - de aangebrachte voorzieningen moeten met toestemming van de gemeente zijn aangebracht; - tevens moeten zij binnen aanvaardbare tijd aangebracht zijn voor het verzoek tot ontruiming; - vergoeding van schade wordt alleen overwogen voor het aangeschaft en geplaatst hebben van slechts voor de te verlaten woning zinvolle zaken. Op grond van bovenstaande - nogal globale - richtlijnen wordt tot het al dan niet vergoeden besloten. Daarbij wordt niet uitgegaan van een lijst van voorzieningen die in aanmerking kunnen komen voor een tegemoetkoming (zie bij overnamevergoeding), in principe kunnen àlle aangebrachte voorzieningen voor een vergoeding in aanmerking komen. De hoogte van de vergoeding wordt bepaald door van de werkelijk gemaakte kosten (dus inklusief loonkosten en BTW) de afschrijvingstermijn af te trekken. Ook hier wordt in beginsel een percentage van 10 per jaar gehanteerd. Taxatie geschiedt door de wijkopzichter of een specialist van de Dienst. Uiteindelijk wordt er een advies tot schadevergoeding opgesteld, dat in de vorm van een verzoek naar B de W gaat. Deze laatste instantie bepaalt de hoogte van de uiteindelijke vergoeding. Alleen van de overnamevergoeding voor voorzieningen van 'kleine beurt woningen' Oaagniveau renovatie) zijn financiële gegevens beschikbaar. Het gaat daarbij om vergoedingen die in de periode 1982-1985 gegeven zijn (tabel 1.2). Tabel 1.2:

De hoogte van de overnamevergoedingen bij laagniveau renovatie (kleine belrt) in de gemeente Den Haag in de periode 1982-1985

1 totaal aantal 'kleine beurt' woningen 1982 1983 1984 1985 Totaal

2 aant. won. dat vergoed. kreeg N

%

1:3 3 2:3 gem. verg. op hoogte vld gem. verg. het totale verg. in f per won. aant. won. in f in f

247 443 267 171

247 183 163 53

100 41 61 31

56.154,16.523,4.349,2.382,-

227,90,27,45,-

227,37,16,14,-

1.128

646

57

79.408,-

123,-

70,-

Bron: Gemeente Den Haag. - 7-

Ruim de helft van de woningen die in de periode 1982-1985 op laagniveau gerenoveerd zijn, hebben voorzieningen gehad die door de gemeente overgenomen zijn. Gemiddeld is daarvoor per woning een ~edrag betaald van 123 gulden. Sinds 1982 dalen de vergoedingen, gerelateerd aan de totale laag -niv eau-renovatie str ukt ureel. 1.2.2. ZeHwerkzaamheid In de periode waarin dit onderzoek gestart is, was er in Den Haag geen enkele ervaring met zelfwerkzaamheid bij renovatie van het aangekocht woningbezit. Gezien de onderzoeksvraag die in deze studie centraal staat, hoeft dit geen verbazing te wekken. 1.3. Mogelijke beleidswijzigingen Al geruime tijd leven er binnen de gemeente Den Haag ideeën over een verandering en verruiming van het tot nu toe gevoerde beleid. Sinds kort wordt daarover in een gestruktureerde vorm overleg gevoerd. Hierbij zijn, naast de Dienst Volkshuisvesting, vertegenwoordigers betrokken van Stadsontwikkeling/Grondzaken (SO/GZ), de Projekt Organisatie Stadsvernieuwing (POS) en het Stedelijk Overleg Stadsvernieuwing (SOS) (2). Met betrekking tot een aantal punten bestaat er binnen dit overleg overeenstemming over de voorgestelde beleidswijzigingen. Met name het SOS staat voor delen van het huidige beleid een verdere verruiming voor. In schema 1.1 wordt de stand van zaken binnen dit overleg weergegeven (3). Schema 1.1: De voorgestelde wijzigingen van het vigerende beleid renewatie voorzieningen kunnen wel worden gehandhaafd A. voorziening aangebracht terwijl woning in bezit van de gemeente was

huidige beleid

voorzieningen kunnen niet worden gehandhaafd

overnamevergoeding (par. 1.2.l

voorstel standpunt

SOS

8. voorziening aangebracht vóór aankoop door gemeente

huidige beleid

voorstel

standpunt

-

schadevergoeding (par.I.2.l

-

geen wijziging

- afschr. termijn 1.5 jr. - arbeidsloon altijd vergoeden - meer voorzieningen van de lijst

-

geen vergoeding

-

huurder wordt vóór aankoop op de hoogte gesteld zodat hij met verhuurder een regeling kan treffen vergoeding zoals bij A

SOS

Bron: Gemeente Den Haag. - 8-

onverwachte oestemmingsverandering

vergoeding als beloning voor zelfwerkzaamheid

geen vergoeding

vergoeding als beloning voor zelfwerkzaamheid

Al met al zullen de voorstellen niet een aardverschuiving teweegbrengen in het tot nu toe gevoerde beleid. Voor voorzieningen die niet gehandhaafd kunnen worden bij renovatie, blijven vergoedingsmogelijkheden achterwege. De schadevergoedingsregeling bij bestemmingsverandering blijft ongewijzigd; alleen ten aanzien van te handhaven voorzieningen bij renovatie (voor zover aangebracht nà aankoop) zijn er voorstellen tot verruiming van de regeling. Dit heeft met name betrekking op de normbedragen van de voorzieningen, die in enkele gevallen verhoogd zullen worden (prijspeil 1-10-'85): toilet - stortbak - aanbr. toilet in best. ruimte - kozijn en deur - toiletr. met bijkom. voorz.

125,350,250,1.100,-

(was (was (was (was

75,-) 300,-) 200,-) 1.000,-)

275,2.375,250,3.275,-

(was (was (was (was

225,-) 2.325,-) 200,-) 3.175,-)

650,775,2.075,-

(was 500,-) (was 700,-) (was 1.300,-)

douche

-

wastafel aanbr. douche in best. ruimte kozijn en deur doucher. met bijkom. voorz.

keu<en - keukenbi. 1.70m - keukenbi. groter dan 1.70m - aanbr. keuken in bestaande ruimte

Het vergoeden van voorzieningen die aangebracht zijn vóór aankoop door de gemeente, blijft onmogelijk. Een niet onbelangrijk detail bij dit alles is dat deze voorstellen door de gemeente gelijktijdig ontwikkeld zijn met de door het OTB gemaakte voorstellen voor een vergoedingsregeling. Van enigerlei overleg en afstemming is daarbij geen sprake geweest, terwijl dit achteraf (gezien het afwijzen van ons voorstel) zeer wenselijk geweest zou zijn! 1.4. Samenvatting en konklusie

•

In Den Haag is er momenteel geen vergoedingsmogelijkheid voor ZAV die, voor aankoop van de woning, door de bewoner uitgevoerd zijn. De redenen daarvoor liggen voornamelijk op het juridische (na aankoop is de gemeente eigenaar van alles wat aard- en nagelvast is) en financiële (de middelen voor financiering ontbreken) vlak. Wel zijn er een tweetal regelingen op basis waarv an ZA V, die na aankoop aangebracht zijn, door de gemeente vergoed c.q. overgenomen kunnen worden. Ten eerste is er een overnamevergoeding bij renovatie. Bij laagniveau-renovatie kunnen een beperkt aantal ZAV (mits zij huurpuntkonsekwenties hebben en aard- en nagelvast zijn) die te handhaven zijn, overgenomen worden. Daartoe is een lijst van ZAV met normbedragen opgesteld; de vergoeding is afhankelijk van de kwaliteit en ouderdom van de ZA V. Een totaaloverzicht van de financiële konsekwen-9-

ties van deze regeling ontbreekt. Uit de vergoedingsbedragen voor ZAV bij laagniveau-renovatie blijkt een strukturele daling van de hoogte van de vergoedingen. Ten tweede is er bij onverwachte bestemmingsverandering een mogelijkheid tot schadevergoeding. De ZAV moet met toestemming van de gemeente aangebracht zijn en 'zinvol voor de woning zijn', anders wordt de vergoeding niet uitgekeerd. De hoogte van de vergoeding wordt gebaseerd op de werkelijk door de bewoner gemaakte kosten. De omvang van het gebruik van deze regeling is ons onbekend. In gemeentelijke kringen wordt overleg gevoerd over veranderingen en verruiming van beide regelingen. Vooralsnog lijkt het er niet op dat de inhoud van de hierboven beschreven vergoedingsmogelijkheden daardoor wezenlijk gaat veranderen. De schadevergoedingsregeling blijft ongewijzigd en de normbedragen van de overnamevergoeding zullen in een aantal gevallen verhoogd worden. ZAV die bij renovatie niet gehandhaafd kunnen worden, zullen niet vergoed worden. Wel zijn er plannen om vóór aankoop de huurder op de hoogte te stellen, zodat hij met de partikuliere verhuurder een regeling zou kunnen treffen ten aanzien van de eventueel aangebrachte ZAV. Zelfwerkzaamheid bij renovatie van het gemeentelijk woningbezit is in de gemeente Den Haag tot nu toe niet voorgekomen. Noten

(1)

Aldus geformuleerd in een notitie (intern) naar aanleiding van de behandeling van zelf aangebrachte verbeteringen vóór ' aankoop in de kommissie SV, d.d. 25-1-1984.

(2) De Projekt Organisatie Stadsvernieuwing is een sekretarie-afdeling die in feite alle gemeentelijke stadsvernieuwingsaktiviteiten koördineert; het Stedelijk Overleg Stadsvernieuwing is een overleg waarin ca. 60 bewonersgroeperingen van een aantal wijken in Den Haag vertegenwoordigd zijn. (3) Gebaseerd op een notitie van de Dienst VH, d.d. 4-1-1985.

- 10 -

2.

ERVARINGEN MET VERGOEDINGEN VOOR ZELF AANGEBRACHTE VOORZIENINGEN (ZAV) IN NFDERLAND

2.1.

Inleiding

Teneinde inzicht te krijgen in de vraag in hoeverre vergoedingen voor ZAV deel uitmaken van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid in Nederland, is onder de vijftig grootste gemeenten (1) een schriftelijke enquête gehouden. In bijlage 1 zijn deze gemeenten en de aan hen voorgelegde vragenlijst te vinden. In eerste instantie hebben dertig gemeenten de enquête ingevuld, de overige twintig zijn uiteindelijk telefonisch benaderd. Naast de gemeenten zijn er een aantal overkoepelende (belangen) organisaties benaderd met de vraag naar informati~ over praktijkervaringen (zie bijlage 2). In paragraaf 2.2. zal het wettelijk kader geschetst worden ten aanzien van het geven van vergoedingen voor ZAV. In de paragrafen 2.3. en 2.4. zal achtereenvolgens een beschrijving van de ervaringen van gemeenten en woningkorporaties aan de orde komen. Het hoofdstuk zal worden afgesloten met een korte samenvatting (paragraaf 2.5.). 2.2. Het wettelijk kader voor vergoedingen ZA V

Voordat ingegaan wordt op de resultaten van de gehouden inventarisatie zal in grote lijnen het wettelijk kader geschetst worden waarbinnen het geven van vergoedingen voor zelf aangebrachte voorzieningen zich afspeelt. Teneinde de juridische status van het vergoedingsbegrip te bepalen, zullen in het navolgende een aantal ter zake doende begrippen cq. artikelen uit het Burgerlijk Wetboek (BW) omschreven worden. Hierbij zal voor een belangrijk deel gesteund worden op de publikatie van Adriaansens (2) die ingaat op de juridische aspekten van zelfwerkzaamheid. Allereerst is de natrekking van belang: alles wat bestanddeel wordt van een onroerende zaak mag nagetrokken worden, dat wil zeggen, de verhuurder heeft het recht om een door de huurder aangebrachte voorziening in eigendom te krijgen. In eerste instantie werd de eis gesteld dat, wil van natrekking sprake zijn, de nagetrokken zaken aard- en nagelvast moeten zijn bevestigd. Later stapte men van deze eis af en hanteerde men als kriterium de vraag of volgens de in het maatschappelijk verkeer bestaande opvattingen een zaak een wezenlijk bestanddeel is van het onroerend goed (de verkeersopvatting). Met name deze laatste verkeersopvatting is, gezien het toenemend uitrustingsniveau van woningen, de laatste decennia geëvolueerd. In het op stapel staande Nieuw Burgerlijk Wetboek (NBW) worden beide kriteria eveneens naast elkaar genoemd. Een tweetal nauw samenhangende begrippen in de artikelen BW zijn het wegbreekrecht en de oorspronkelijke staat. Op grond van het wegbreekrecht heeft de huurder het recht om door hem aangebrachte voorzieningen - 11 -

te verwijderen. De gangbare -voor de huurder vrij ongunstige-interpretatie van dit wetsartikel is dat de huurder een redelijke schadevergoeding op voorhand geweigerd wordt, hij mag immers de ZA V wegbreken (of omgedraaid: hij mag wegbreken omdat hij geen schadevergoeding krijgt). Adriaansens spreekt in dit verband van een historisch misverstand, dit oorzakelijk verband tussen geen vergoeding en het recht op wegbreken is volgens hem niet terecht. Hij betoogt dat het wegbreekartikel niets anders is dan een uitwerking van de 'oorspronkelijke staat' gedachte. Een gedachte (en een wetsartikel) die erop neerkomt dat de huurder het gehuurde moet teruggeven in dezelfde staat waarin het ontvangen is. Door het wegbreekrecht wordt de huurder bij het einde van de huur in de gelegenheid gesteld het gehuurde in de oorspronkelijke staat terug te brengen. Het al dan niet geven van een vergoeding staat los daarvan. In het ontwerp NBW (dat voorlopig nog niet in werking zal treden) wordt benadrukt dat het gehuurde bij vertrek van de huurder in dezelfde staat moet verkeren als aan het begin. Tijdens de huur mogen er derhalve, zo gaat het ontwerp verder, alleen veranderingen worden aangebracht die weer ongedaan gemaakt kunnen worden en dat ongedaan maken zal zonder noemenswaardige kosten dienen te geschieden. De hier bedoelde veranderingen -de zonder noemenswaardige kosten wegneembare- worden de bevoegdelijk aangebrachte veranderingen genoemd; alle andere zijn de onbevoegdelijk aangebrachte veranderingen. Van deze laatste kan de verhuurder ten alle tijde ongedaanmaking vorderen, de bevoegdelijk aangebrachte veranderingen hoeven -alleen wanneer de verhuurder dat v raagt- bij ontruiming ongedaan gemaakt te worden. Ook op een vergoedingsregeling gaat het BW in. Op grond van de artikelen 658 en 659 BW is het mogelijk om vergoedingen te geven. Een belangrijke beperkende klausule is echter, dat vergoedingen niet van toepassing zijn wanneer er sprake is van een kontraktuele relatie. In de situatie tussen verhuurder en huurder, waarbij gevoeglijk aangenomen kan worden dat er in bijna alle gevallen sprake is van een kontraktuele relatie, betekent dit voor de huurder dat hij nooit aanspraak kan maken op een vergoeding. Wel is het zo -gezien het feit dat er hier sprake is van regelend recht- dat het de huurder en verhuurder vrij staat (binnen de grenzen van de wet, openbare orde, goede zeden, etc.) als partijen een regeling te treffen ten aanzien van vergoedingen, veranderingen en verbeteringen. Zo'n twee-derde deel van de huurwoningenvoorraad wordt beheerd door non-profit verhuurders, aangesloten bij de NWR en het NCIV. Beide overkoepelende organisaties hebben standaard huurkontrakten opgesteld waarvan een groot deel van de aangesloten leden gebruik maakt. Ook de Raad voor Onroerende Zaken (de ROZ), een organisatie van kommerciële bouwers en beheerders, werkt met standaard huurkontrakten. Adriaansens heeft de standaard huurkontrakten geanalyseerd en komt tot de konklusie dat in alle drie de modellen uitgangspunt is dat de huurder in principe niets mag veranderen, verbeteren of toevoegen. Verder zal hij, wanneer toch veranderingen aangebracht worden, de veranderingen ongedaan dienen te maken en hoeft hij niet op enigerlei vergoeding te rekenen. Sommige verhuurders behoren tot de uitzonderingen, waarbij overigens vaak geen, soms vage en bij het NCIV redelijk geobjektiveerde kriteria worden gegeven.

- 12-

Op grond van de artikelen BW hoeft de huurder dus niet op een vergoeding te rekenen van de door hem aangebrachte voorziening. De verhuurder kan zelfs de ZA V legaal in eigendom krijgen, waar weer tegenover staat dat de huurder de ZAV ongedaan mag maken (wegbreek recht). Ook de huidige standaardhuurkontrakten bieden de huurder weinig hoop op een vergoeding. Wel is er momenteel een subsidieregeling waarin de mogelijkheid geboden wordt voor het vergoeden van een ZAV bij renovatie. Gedoeld wordt hier op de 'Regeling geldelijke steun voorzieningen aan kompleksen woningen van toegelaten instellingen en gemeenten' (MG 85-30). In deze regeling is de volgende passage opgenomen: "in dit verband wordt opgemerkt, dat in het overleg met de huurders vaak de kwestie van de door de huurders vóór de ingreep voor eigen rekening aangebrachte voorzieningen ter sprake komt. Indien deze voorzieningen passen in het plan van de verhuurder, kan met de betrokken bewoners in redelijkheid een bedrag voor het overnemen van die voorzieningen worden afgesproken. 0 eze bedragen kunnen worden opgenomen in de kosten van het plan. Het zal niet altijd mogelijk zijn door bewoners aangebrachte voorzieningen of verfraaiingen te handhaven. In dat geval kunnen de kosten van deze voorzieningen of verfraaiingen niet in de kosten van het plan worden opgenomen". Alleen wanneer de ZAV gehandhaafd wordt, kan dus een vergoeding gegeven worden. Meestal wordt deze gebaseerd op het minderwerk van de aannemer. De huurder betaalt na renovatie de normale huurverhoging. 2.3. De gemeenten en vergoedingsregelingen Zestien van de vijftig gemeenten geven aan dat er in hun gemeente wel eens iets in de vergoedingssfeer is gedaan. In de meeste gevallen (14 gemeenten) gaat het daarbij om ad-hoc maatregelen die niet zijn ingebed in het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. In twee gemeenten (Amsterdam en Rotterdam) is een eigen gemeentelijk beleid ontwikkeld ten aanzien van het vergoeden van zelf aangebrachte voorzieningen. ad-hoc maatregelen Het merendeel van de veertien gemeenten die zeer incidenteel een vergoeding uitkeren, doet dat alleen wanneer de ZA V bij renovatie gehandhaafd kan worden (acht gemeenten: Dordrecht, Ede, Eindhoven, Leeuwarden, Leiden, Tilburg, Utrecht en Zaandam). In al deze gemeenten wordt van geval tot geval bekeken of de ZAV binnen het renovatieplan past. De overeenkomst tussen al deze gemeenten is dat de vergoeding bij inpasbaarheid in redelijkheid ten opzichte van de planbesparing wordt vastgesteld: de minderprijs van de aannemer wordt aan de bewoner uitgekeerd en deze krijgt de normale huurverhoging. In de praktijk komt dit weinig voor: volgens een aantal gemeenten weegt het geldelijke voordeel (de vergoeding) -zeker op wat langere termijn- nauwelijks op tegen het nadeel (de normale huurverhoging). Bovengenoemde gemeenten maken in feite zonder uitzondering gebruik van de eerder genoemde 'Regeling geldelijke steun voorzieningen aan kompleksen woningen van toegelaten instellingen en gemeenten' (MG 8530).

-13-

Twee gemeenten (Delft en Zeist) hebben in het verleden weleens een schadevergoeding bij sloop gegeven. Dit gebeurde zeer incidenteel en werd uit de eigen gemeentelijke middelen bekostigd. Van vier gemeenten (Apeldoorn, Arnhem, Deventer, Vlaardingen) is het onbekend waarvoor de vergoeding in het verleden werd uitgekeerd. Een viertal gemeenten tenslotte geeft aan plannen te hebben voor het opzetten van een vergoedingsregeling (Amersfoort, Arnhem, Breda en Utrecht). De twee laatstgenoemde gemeenten willen hun vergoedingsregeling uitsluitend gaan toepassen bij het mutatie-onderhoud; de inhoud van de eventuele regelingen is nog niet bekend. De gemeente Arnhem wil haar op te stellen regeling gaan toespitsen op renovatie en sloop van partikulier verhuurde woningen. Konkrete voorstellen zijn helaas (nog) niet voorhanden. Amsterdam en Rotterdam Zoals reeds aangegeven, hebben Amsterdam en Rotterdam een eigen regeling voor het vergoeden van zelf aangebrachte voorzieningen. De inhoud van beide regelingen zal kort besproken worden. Amsterdam past nu zo'n 1 t jaar de zgn. '1000 gulden regeling' toe, een regeling die toegepast kan worden wanneer bij een kleine beurt een aantal geriefsverbeteringen gehandhaafd kan worden. Indien er door de bewoner nl. een keuken en/of douche verbeterd is, kan hij daarvoor een vaste tegemoetkoming van f 1.000,- krijgen. De konsekwentie daarvan is wel dat over 'alle' geriefsverbeteringen (naast de keuken en de douche zijn dit verbeteringen aan leidingen en plafonds) huurverhoging betaald moet worden. De animo voor de regeling is niet overweldigend, er wordt relatief weinig gebruik van gemaakt. De reden daarvoor is dat bewoners die hun huis al opgeknapt hebben, veelal zowel een nieuwe keuken als een nieuwe douche geplaatst hebben en daardoor geen geriefsverbeteringen (en bijkomende huurverhogingen!) meer wensen. In de weinig voorkomende gevallen dat er Of een goede douche Of een nieuwe keuken aanwezig is, wil men veelal liever niet opnieuw bouwaktiviteiten in huis en wordt er afgezien van de ontbrekende geriefsverbeteringen en de daarmee samenhangende f 1.000,regeling. Plannen tot wijzigingen van deze vergoedingsregeling zijn er vooralsnog niet. In Rotterdam wordt er vanaf 1977 een vergoedingsregeling gehanteerd voor zelf aangebrachte verbeteringen in gemeentewoningen. De reden daarvoor is tweeledig: enerzijds zijn vergoedingen in het belang van het welslagen van de woningverbetering op grote schaal (vergoedingen als een soort smeermiddel) en anderzijds speelt het respekt mee voor wat mensen met eigen geld, eigen visie en eigen handen gedaan hebben in 'hun' woning (3). Vergoeding is mogelijk bij zowel sloop als handhaving van de verbetering. De in de onderstaande lijst (tabel 2.1) opgenomen verbeteringen komen in principe voor vergoeding in aanmerking. De in deze lijst opgesomde bedragen zijn de maximum te verkrijgen normbedragen die overigens gebaseerd zijn op ervaringsgegevens van de Dienst Volkshuisvesting van Rotterdam.

- 14 -

Tabel 2.1: Normbedragen aangebrachte verbeteringen gemeente Rotterdam (prijspeil: 29-10-1982) 1.

Het aanbrengen van een toiletruimte met bijkomende voorzieningen:

2.

Het aanbrengen van een toilet in bestaande ruimte met bijkomende voorzieningen: a. vernieuwen van klosetkombinatie b. vernieuwen klosetpot c. vernieuwen stortbak d. aanbrengen van wandtegels

3. 4.

5.

6.

7. 8.

f f f f

f

4.000,-

f 350,200,150,80,- Im2

2.500,-

f

4.000,-

f

2.900,-

Het aanbrengen van een doucheruimte met bijkomende voorzieningen: Het aanbrengen van een douche in bestaande ruimte met bijkomende voorzieningen: a. aanbrengen van een fontein incl. aan- en afvoer f b. aanbrengen van wastafel, spiegel, planchet compleet f c. aanbrengen van douche-garnituur f d. aanbrengen betonvloer op Lewisplaat f e. aanbrengen van wandtegels f f. aanbrengen van vloertegels f

200,350,150,250,- Im2 80,- Im2 80,- Im2

Aanbrengen van een keukenruimte met bijkomende voorzieningen:

f

8.750,-

f

4.000,-

Het aanbrengen van een keuken in een bestaande ruimte: a. aanbrengen van een keukenblok tot 120 cm b. aanbrengen van een keukenblok groter dan 120 cm c. aanbrengen van bovenkasten d. aanbrengen van wasmachineaansi. e. aanbrengen wandtegels

f

700,-

f f f f

900,100,- Ip.st. 150,80,- Im2

Het aanbrengen van een bergruimte buiten de woning:

f

600,- Im2

Het aanbrengen van een dakkapel tot 150 cm: f 1.500,a. het aanbrengen van een dakkapel langer dan 150 cm: f 1.500,- plus f 400,- per strekkende meter

- 15 -

(vervolg tabel 2.1) 9.

Het maken van een kamer op zolder: a. aanbrengen /vernieuwen scheidingswanden:

f f

10. Het vernieuwen van de elektrische installatie compleet met groepenkast (3 groepen) f 11. Betimmering aan buitenmuur: a. (standaard) hardboard op rachel b. gipsplaat op rac~el

2.250,100,- /m2

2.200,-

f f

25,- /m2 30,- /m2

f

40,-

f

350,750,-

12. Algemeen: a. vernieuwen of aanbrengen van gasof waterleiding b. aanbrengen van warmwatertoestel: geyser badgeyser /boiler

f

13. C.V.-installatie: a. aanbrengen c.v.-ketel (compleet) b. aanbrengen moederhaard c. aanbrengen radiatoren

werkelijke kosten f 1.300,f 700,f 400,-

/m

Bron: Gemeente Rotterdam. De verdere procedure in Rotterdam is de volgende: allereerst wordt de ZA V op kwaliteit gekeurd. De reden voor deze keuring is enerzijds om te bezien of de verbetering eventueel in het verbeteringsplan opgenomen kan worden en anderzijds om de hoogte van de eventuele vergoeding vast te stellen. Al naar gelang de kwaliteit van de verbetering, zal de hoogte van de vergoeding vastgesteld worden. Daarbij worden een drietal kategorieën onderscheiden: - passend: de verbetering kan ongewijzigd worden opgenomen in het verbeteringsplan; - in te passen: de verbetering kan na reparatie cq. wijziging in het verbeteringsplan worden opgenomen; - niet in te passen: de konstruktie kan niet opgenomen worden in het verbeter ingsplan. Naarmate de kwaliteit van de verbetering minder is, wordt het percentage dat vergoed wordt lager. Uitgangspunt bij de kwaliteitsbepaling is de 'woningwetkwaliteit', de konkrete omschrijving van de kwaliteitsbepaling (en de hoogte van de vergoeding) is de volgende:

- 16-

- 100% bij volledige inpasbaarheid zonder enige reparatie; - normbedrag minus de normbedragen voor de eenheden die voor reparatie in aanmerking komen of ontbreken in geval van in te passen verbeteringen; normbedrag minus de normbedragen die voor reparatie in aanmerking komen of ontbreken maal 30% in geval van niet inpasbare verbeteringen. De uitbetaling van de vergoeding vindt plaats op basis van de dagwaarde; voor alle in tabel 2.1 genoemde verbeteringen geldt een afschrijvingstermijn van 10 jaar. Het uiteindelijke uitkeringsbedrag wordt dus als volgt bèrekend: vergoeding

= (normbedrag: kwaliteit) x «lO-leeftijd in jaren) : 10)

De bepaling van de kwaliteit en leeftijd vindt plaats door de opdrachtgever in overleg met de architekt en de bewonersvertegenwoordiging. Wanneer de bewoner in het nabije verleden voor het aanbrengen van de ZAV subsidie heeft gekregen, zal dit met de vergoeding verrekend worden. Er zijn geen plannen om de hierboven beschreven regeling te wijzigen; de ervaringen zijn bevredigend. De financiële konsekwenties van de regeling zijn slechts gedeeltelijk te schatten. De vergoeding voor inpasbare verbeteringen komt (deels) ten laste van het rijk (MG 85-30) en niet van de gemeente; over de totale omvang van deze kosten zijn geen gegevens voorhanden. De niet-inpasbare ZAV komen wel voor rekening van de gemeente, op basis van de 30% tegemoetkoming worden de kosten voor de niet-inpasbare verbeteringen bij 1500 hoogniveau-renovaties geschat op f 495.000,(f 330,-/woning) en bij 1200 te slopen woningen op ca. f 400.000,- (f 333,/woning). Dergelijke bedragen zouden uit het gemeentelijk stadsvernieuwingsfonds kunnen worden bekostigd. De vraag of en in hoeverre deze toch niet al te hoge bedragen per woning, de voortgang van de stadsvernieuwing bevorderen (= belangrijk doel van de regeling) kan bij gebrek aan informatie niet beantwoord worden.

De Haagse vergoedingsregeling in vergelijking met andere gemeenten Als de beschrijving van de vergoedingsregeling van de gemeente Den Haag . (paragraaf 1.2.2.) in het bovenstaand betoog ingepast zou worden, zou dit op deze plaats gebeuren. Amsterdam, Rotterdam en Den Haag zijn in Nederland de enige gemeenten die een eigen regeling ontwikkeld hebben voor het vergoeden van ZA V• In vergelijking met de Amsterdamse en Haagse regeling springt die van Rotterdam eruit. Vergoedingen voor voorzieningen in gemeentewoningen kunnen daar als een tamelijk belangrijk, maar ook een tamelijk kostbaar onderdeel van het stadsvernieuwingsbeleid beschouwd worden. Dit blijkt niet alleen uit de opzet en inhoud van de regeling, maar ook uit de omvang van het budget dat ten behoeve van de uitvoering ervan in de begroting gereserveerd is. De Amsterdamse duizend gulden regeling en de Haagse overnamevergoeding zijn niet zo uitgebreid en zijn beter met elkaar te vergelijken. De overeenkomst is dat ze beide alleen (Amsterdam: keuken en douche) of voornamelijk (toilet, douche, keuken en eventueel installaties) voor geriefsverbeteringen gelden. Het verschil is dat Amsterdam een vast bedrag uit- 17 -

\

keert terwijl Den Haag een procedure hanteert die analoog is aan de Rotterdamse (met normbedragen, afschrijving en kwaliteitsbepaling). De hoogte van het Amsterdamse bedrag is f 1000,- terwijl in Den Haag maximaal (keuken, douche en toilet) f 6800 te vergeven is (zie tabel 1.1). Dit lijkt een aanzienlijk verschil, maar de praktijk heeft uitgewezen dat, gemeten over de afgelopen vier jaar, in Den Haag een gemiddelde vergoeding van slechts 123 gulden uitgekeerd is voor de overname van, voorzieningen in kleine beurt woningen. De totale kosten en effekten van de regelingen in beide gemeenten zijn onbekend. Over de uitvoeringskosten van de regelingen in de drie gemeenten is ons evenmin iets bekend. 2.4. De woningkorporaties en vergoedingsregelingen Door middel van de enquête onder de 50 gemeenten zijn adressen verzameld van een twintigtal woningkorporaties die ervaringen opgedaan zouden hebben met een vergoedingsregeling ZA V en/of zelfwerkzaamheid bij renovatie. In het navolgende zal ingegaan worden op de ervaringen op het gebied van vergoeden van door bewoners uitgevoerde verbeteringen. Hierbij kan met een aantal korte opmerkingen worden volstaan. De vergoedingen voor zelf aangebrachte voorzieningen worden -voorzover ze al gegeven worden- bij renovatie van de woning voornamelijk uitgekeerd wanneer het mogelijk blijkt de ZA V te handhaven. Na een kwaliteitskeuring wordt de verbetering in het renovatieplan opgenomen; de bewoner krijgt het minderwerk van de aannemer in de vorm van een vergoeding uitgekeerd en betaalt vervolgens de normale huurverhoging. In het geval van het geven van een vergoeding wordt dus de ministeriële beschikking (de MG 85-30) gevolgd. Tot dusver is ons één 'case' bekend (Kostverloren-oud, beheerd door Gruno in Groningen) waar een iets ruimere regeling gehanteerd wordt. Gekozen is daar voor een kleinschalige (mutatiegerichte) aanpak, waarbij de uitvoering van de werkzaamheden aan de buitenkant (grootonderhoud) en binnenkant (geriefsverbeteringen) losgekoppeld zijn. Bij zelf aangebrachte verbeteringen aan de binnenkant van de woning heeft de bewoner drie keuzemogelijkheden (stel de bewoner heeft een wastafel zelf aangebracht): - de bewoner kiest een bepaald verbeteringspakket, waarin een wastafel opgenomen is, niet, behoudt zijn eigen wastafel en betaalt geen huurverhoging; - de bewoner kiest het aangeboden verbeteringspakket wel; indien blijkt dat de wastafel daarin opgenomen kan worden (en dus minderwerk oplevert), krijgt de bewoner een vergoeding en betaalt de normale huurverhoging (MG 85-30>; - de bewoner kiest het aangeboden pakket wel maar koopt zelf de benodigde materialen en voert het karwei zelf uit, er volgt geen huurverhoging. Het zou te ver voeren om te stellen dat in het bovenstaand geval sprake is van een nieuwe vergoedingsregeling. In feite is het een illustratie van een gedifferentieerde renovatie-aanpak waarbij enigszins rekening gehouden wordt met door bewoners aangebrachte verbeteringen. De bepaling van de daarbij eventueel uit te keren vergoeding bij inpassing wijkt niet af van de in de MG 85-30 omschreven procedure! Het is niet uitgesloten dat er in het land meer korporaties en gemeenten op een dergelijke manier omgaan met ZAV bij renovatie. Het moge duidelijk zijn, dat de hier gehanteerde metho- 18 -

de van inventarisatie geen volledig beeld kàn schetsen van deze praktijkervaringen. Dat er ruimere ervaringen op dit terrein zijn, blijkt wel uit een in 1984 door de TU-Delft gehouden enquête onder non-profit verhuurders (Hoenderdos en Metselaar, 1985). Uit deze enquête komt naar voren dat zo'n 40% van de respondenten ervaring heeft met één of meer vormen van gedifferentieerd renoveren: - 28% heeft ervaring met de keuze uit meer- en minderwerk; - 24% heeft ervaring met de keuze uit verbeteringspakketten; - 21% heeft ervaring met de keuze uit renovatieniveaus; - 2096 heeft ervaring met de keuze uit deelverbeteringen. ,

Figulr 2.1:

Mening van non-profit verhulrders over inpassing en het vergoeden van een ZAV in een renovatieplan

10

I

20

30

I

I

70

10

90

....:.:.: .:.......................... ·····a ·:·:·:·:·.:·:·:·:·:·:·:1·:·.·:·.·.·.~:1!a ·.·.·······;..:..I~·············

•.••.....•~ ••••••••••••~!I

lOOS N N 'N N N

Oe aanlebrachte veranderlnsen worden weer oncedaan lemaakt, de huurder krilit ,een verloedlnl. 2

De aanlebrachte veranderinsen worden weer onsedaan semaakt, de huurder

krijlt wél een verloedlnS. 1

Oe aansebrachte verancterlnsen blijven zitten, de huurder krijst ,een verSoedlnS·

4

Oe aansebrachte veranderinsen blijven zitten, de huurder krljlt wél een verloedlns· -

S

Oe IVoninS wordt 'overlesJalen~ bij het renoveren.

Stel dat U van plan bent een aantal van Uw woningen te saan renoveren. 81j opname blijkt dat enkele bewoners veranderlnlen- hebben aan&ebrac:ht, die op zlc:h van voldoende kwaliteit zijn, ma., die afwijken van de te bereiken nieuwe situatie. Wat vindt U dan van de hierboven lenoemde oplossinsen, dus voor sevallen dat door een huurder aancebrachte veranderinlen niet in een renovatieplan passen? WUt U per oplosslnS Uw menlnlleven? • van welke ....d dan ook.

_

slechte oplossing = geen goede/geen slechte oplossing goede oplossing

::i

N·!·:·:J c:::J =

Bron: Hoenderdos en Metselaar, 1985. - 19 -

=371 =3'7 =373 =367 =3'4

Als belangrijkste motieven voor een dergelijke gedifferentieerde ingreep worden de uiteenlopende bewonerswensen ten aanzien van kwaliteit (59%) en betaaibaarheid (57%) genoemd. De door de bewoners aangebrachte verbeteringen hebben niet de hoogste prioriteit om variatie te brengen in de renovatie-ingreep (42% noemt dit als motief). In dezelfde enquête is onder de non-profit verhuurders de mening gepeild over het al dan niet inpassen van een ZAV in een renovatieplan en het eventueel geven van een vergoeding daarvoor. Aan de respondenten werd een vijftal mogelijke oplossingen voorgesteld. In figuur 2.1 wordt per mogelijke oplossing de mening van de verhuurders weergegeven. Uit de voorgaande figuur blijkt, dat de meeste voorkeur uitgaat naar het inpassen van de ZA V (zo'n 47% van de respondenten is die mening toegedaan). Het geven van een vergoeding daarvoor vindt men een minder geslaagde maatregel. Voor de volledigheid kan tenslotte vermeld worden, dat uit de inventarisatie gebleken is, dat één woningkorporatie (in Tilburg) bezig is met het opzetten van een vergoedingsregeling. De gedachten gaan daar in de richting van een algemene vergoeding per aangebracht onderdeel, min of meer analoog aan de Rotterdamse regeling. Al met al kan gekonstateerd worden dat er in de gelederen van de non-profit verhuurders nauwelijks 'eigen' vergoedingsregelingen toegepast worden. De animo voor het geven van vergoedingen is niet al te groot en voorzover het gebeurt, is dat alleen wanneer de ZAV bij renovatie gehandhaafd kan worden. Daarbij blijft men binnen het kader van de MG 85-30. Als afsluiting van deze paragraaf zal tenslotte ingegaan worden op de positie die de overkoepelende non-profit organisaties (NWR en NCIV) in de diskussie over het al dan niet vergoeden van ZAV bij renovatie en/of sloop innemen.

NWR De NWR wijst erop dat er geen algemene rechtsregel is op grond waarvan huurders een vergoeding voor door hen aangebrachte voorzieningen kunnen afdwingen. Het al dan niet geven van een vergoeding is dan ook uitsluitend een kwestie van beleid, waarbij woningcorporaties en gemeentelijke woningbedrijven rekening hebben te houden met uiteenlopende, soms tegenstrijdige belangen. Op grond daarvan adviseert de NWR zijn leden de volgende uitgangspunten voor het te voeren beleid te kiezen: a. de huurder die zelf voorzieningen aan zijn woning treft, doet dat - net als de eigenaar-bewoners overigens - in principe voor eigen rekening en risico; b. voor verbeteringen die voor de volkshuisvesting van waarde zijn, is een redelijke vergoeding zeker op zijn plaats. Deze gedachte heeft niet zo zeer betrekking op de in deze studie centraal staande vraag: wat te doen met ZAV bij renovatie en/of sloop? Veel eerder wordt er vanuit gegaan dat deze problematiek zich in algemene zin voordoet bij mutatie. In het kort zal aangegeven worden in welke richting gedacht wordt t.a.v. veranderingen, die door bewoners uitgevoerd gaan worden. - 20 -

Allereerst gaat de NWR er vanuit dat huurders toestemming vooraf moeten vragen voor de veranderingen, die zij willen aanbrengen. De gronden waarop de verhuurder kan weigeren zijn daarbij vast omschreven: - de voorziening is in strijd met wet of voorschriften; - het belang van de verhuurder komt erdoor in het geding; - de voorziening wordt als onrechtmatig jegens derden (bijv. de buren) beschouwd. De weigering moet schriftelijk en met redenen omkleed aan de aanvrager worden toegezonden. Daarbij gaat de NWR er in principe vanuit dat de voorziening niet ongedaan wordt gemaakt bij vertrek, tenzij de voorziening beheertechnisch en/of verhuurtechnisch problemen oplevert. Dus de verhuurder neemt in de regel de voorziening over. Indien de voorziening geacht wordt van waarde te zijn voor de volkshuisvesting, wordt zoals gezegd, een vergoeding overwogen. Hierbij moet de voorziening technisch goed zijn uitgevoerd en de belangen van de verhuurder en zijn doelgroep mogen niet geschaad worden. De NWR laat zich er niet over uit hoe de vergoedingsregeling eruit zou moeten zien. Wel stelt zij dat de hoogte van de vergoeding gelimiteerd wordt door de exploitatie van de verhuurder. Hierin speelt de eventuele huurverhoging over de ZAV, die aan de volgende huurder wordt doorberekend, een rol. Over ZAV en sloop en/of renovatie zijn door de NWR geen gedachten op papier gezet die afwijken van de huidige subsidieregelingen. Wanneer een ZAV inpasbaar is bij renovatie en van een goede technische kwaliteit is, kan eventueel een vergoeding gegeven worden (analoog aan de MG 85-30). NCIV Het standpunt van het NCIV over het al dan niet inpassen van verbeteringen bij renovatie-, sloop- en instandhoudingsplannen is wat verder uitgewerkt dan bij de NWR. Bij het ontwikkelen van dergelijke plannen (4) dient vanaf de eerste fase (inventarisatie-fase) rekening gehouden te worden met de door de bewoners zelf aangebrachte voorzieningen. Bij de ontwikkeling en goedkeuring van de globale plannen en de definitieve plannen (fase 2 en 3) zou ernaar gestreefd moeten worden die voorzieningen in het plan op te nemen, of, voorzover dit niet mogelijk is, te voorkomen dat de ZAV verwijderd moeten worden. Wanneer de voorzieningen in het plan passen, dient er een vergoeding te worden overeengekomen. In het 'overlegorgaan' (een afvaardiging van verhuurder en huurders die het renovatieproces voorbereidt en in goede banen moet leiden) wordt bepaald op welke wijze de vergoeding zal worden berekend. Daarbij zal rekening gehouden moeten worden met de ouderdom, de onderhoudsgevoeligheid en de kwaliteit van de ZAV. De vergoeding wordt betaald uit het minderwerk van de aannemer (verg. MG 8530) en de huurder krijgt de normale huurverhoging. Voor voorzieningen die niet inpasbaar zijn, maar die wel kunnen worden gehandhaafd, is in principe geen vergoeding mogelijk. In het kort zal hierover aangegeven worden, wat volgens het NCIV in de verschillende fasen van het renovatieproces ten aanzien van de zelf aangebrachte voorzieningen geregeld zou kunnen worden:

- 21 -

1) inventarisatie:

2) globale plannen: 3) definitieve plannen:

4) aanvraag geldelijke steun:

5) voorbereiding tot uitvoering

6) uitvoering

- door woningopname zicht krijgen op de door de huurders aangebrachte voorzieningen; - beslissing over het omgaan met ZA V, regeling maken; - inventarisatie (in grote lijnen) van de ZAV: welke kunnen worden gehandhaafd en welke kunnen worden vergoed; - opzet individuele overeenkomst waarin vastgelegd wordt welke ZAV gehandhaafd worden tegen welke vergoeding; - samenstelling van . een staat van ZAV, waardoor de omvang van het minderwerk (en dus de hoogte van de vergoeding) kan worden bepaald en waardoor het definitieve lot van de ZAV (verwijderen, inpassen) bepaald wordt. Verder wordt in deze fase de individuele overeenkomst getekend. - laatste kontrole van de ZAV bij het verlaten van de bewoner.

Bovengenoemde ideeën en gedachten lijken op dit moment een meer theoretische dan praktische waarde te hebben. Het lijkt er, gezien de resultaten van de inventarisatie, vooralsnog niet op (zie inventarisatie) dat ze veel toegepast worden. Een en ander samenvattend kunnen we konstateren, dat ook in de gelederen van de woningkorporaties de ervaringen met het vergoeden van ZAV dun gezaaid zijn. Wel speelt er zich momenteel op het niveau van de overkoepelende organisaties (NWR en NCIV) een diskussie af over de wenselijkheid en eventuele inhoud van een dergelijke vergoedingsregeling. Het NCIV is daar wat uitgebreider op ingegaan dan de NWR. Beide koepels blijven echter binnen de speelruimte van de MG 85-30. 2.5. Samenvatting en konklusie

Het huidige wettelijk kader biedt de huurder Weinig hoop op vergoeding voor zelf aangebrachte elementen, in principe heeft hij er zelfs geen recht op. Alleen wanneer blijkt dat bij renovatie de ZA V te handhaven zijn, is er een mogelijkheid voor een vergoeding (op basis van de MG 85-30). Drie gemeenten hebben eigen vergoedingsregelingen opgesteld: Rotterdam, Amsterdam en Den Haag. De Rotterdamse regeling is, kwa opzet en inhoud, zodanig dat het als volwaardig stadsvernieuwingsinstrument beschouwd kan worden. De Amsterdamse en Haagse regelingen zijn minder omvangrijk, vergoeding is mogelijk voor een beperkt aantal - voornamelijk - geriefsverbeteringen. Het gebruik van de regelingen in beide gemeenten lijkt niet - 22 -

groot te zijn. In korporatieland is eveneens weinig ervaring met een vergoedingsregeling ZAV. De door de koepels ontwikkelde ideeën blijven binnen het kader van de rijksregeling en lijken niet erg gericht te zijn op een stimulering van een renovatiebeleid waarbij rekening wordt gehouden met ZAV.

Noten

(1)

Gebaseerd op CBS-gegevens, d.d. 1-1-1985.

(2)

C.A. Adriaansens, 1985, Juridische aspekten van zelfwerkzaamheid in huurwoningen, working paper 7, TH beleidsruimte onderzoek 'zelfwerkzaamheid in de woningbouw', DUP, Delft.

(3)

Aldus geformuleerd in de Verzamelingen 1982 van de Rotterdamse gemeenteraad, RoSV nr. 67115, 29 oktober 1982.

(4)

De procesgang staat omschreven in Volkshuisvesting plus 7, Woningaanpassing door een huurder, 1985, (H. Hagen, W. van Leeuwen en H. Smulders), NCIV, De Bilt.

- 23-

3.

ERVARINGEN MET ZELFWERKZAAMHEID BIJ RENOVATIE IN NEDERLAND

3.1. Inleiding De opbouw van dit hoofdstuk en de gebruikte bronnen zijn vrijwel identiek aan die van het vorige hoofdstuk. Allereerst zal het wettelijk kader geschetst worden (paragraaf 3.2.), waarna in de paragrafen 3.3. en 3.4. respektievelijk de ervaringen van de gemeenten en woningkorporaties aan de orde zullen komen. 3.2. Het wettelijk kader en zelfwerkzaalllheid

Het wettelijk kader waarin de huurderszelfwerkzaamheid zich zou moeten afspelen, sluit in feite nauw aan bij het in paragraaf 2.2. geschetste wettelijk kader ten aanzien van het vergoeden van verbeteringen. Centraal staat ook hier het begrip natrekking. In principe kan de verhuurder de door de huurder aangebrachte verbeteringen in eigendom krijgen. Dit vormt met name een struikelblok bij de beheer-vraag met betrekking tot de aan te brengen verbeteringen. Het is momenteel (juridisch gezien) vrijwel onmogelijk voor de huurder om de door hem bij renovatie zelf aangebrachte elementen in eigendom te krijgen (de huurder koopt als het ware de 'nabouw' en huurt het 'kasko'). Daar staat weliswaar tegenover dat de huurder van het wegbreekrecht gebruik kan maken, maar het is de vraag of men in een situatie waarin gewerkt wordt met nauw passende inbouwelementen (op maat gesneden voor dié woning) veel aan dit recht heeft. Het lijkt immers uitgesloten dat die elementen in een andere woning (na verhuizing) opnieuw te gebruiken zijn. Van de natrekkingsregel kan niet bij overeenkomst afgeweken worden; wel is er een kleine ruimte om deze natrekkingsregel te omzeilen. Om verder het betoog van Adriaansens (1) te volgen: "daar is enige ruimte voor, al wordt in de jurisprudentie, tot spijt van vele rechtsgeleerden, nogal snel tot natrekking gekonkludeerd. De bedoelde ruimte zit in het vage kriterium 'verkeersopvatting': sinds 1937 heerst in de jurisprudentie de opvatting dat voor een antwoord op de vraag of een zaak word~ nagetrokken als bestanddeel van een onroerend goed niet de aard- en nagelvastheid doorslaggevend is. Beslissend is, of volgens de in het maatschappelijk verkeer bestaande opvattingen een zaak wezenlijk bestanddeel is van het onroerend goed. Daarmee is men natuurlijk niet geholpen als de rechter, zoals gebeurt, steeds meer voorzieningen tot het normale uitrustingsniveau van een woning rekent. Het is niettemin denkbaar, dat indien uitdrukkelijk wordt vastgelegd dat de nabouw, in verband met de bijzondere kaskosituatie, niet tot het gehuurde behoort, de rechter de algemene verkeersopvatting zou uitbreiden met een bijzondere verkeersopvatting voor kaskosituaties. Dat wordt mak- 24-

kelijker naarmate de rechter (•• ) de abstraktie 'verkeersopvatting' meer zou durven laten beheersen door het 'eigen rechterlijk oordeel'. Maar vooralsnog moet worden vastgesteld dat van een uitdrukkelijke doorbreking van de natrekkingsregel op basis van een dergelijke gedifferentieerde verkeersopvatting nog geen sprake is. Het blijkt echter dat, ook zonder dat de natrekkingsregel uitdrukkelijk terzijde wordt geschoven, materieel het gewenste resultaat, een zelfstandig, op geld waardeerbaar, recht van de huurder op nabouwvoorzieningen kan worden bereikt. Onlangs besliste de Kantonrechter Amsterdam dat een transaktie tussen een vertrekkende en een opvolgende huurder, betrekking hebbend op een door eerstgenoemde aangebrachte voorziening, wel degelijk legaal kan zijn. Zonder zich om de eigendomsvraag te bekommeren besliste de rechter dat de tweede huurder de betaalde overnamekosten niet als onverschuldigd betaald kan laten terugvorderen, zulks omdat art. 15 lid 3 Huurprijzenwet Woonruimte ook voor de huurder die voorzieningen overneemt toepasselijk is. Vrij vertaald wil dit zeggen dat, volgens de rechter, de opvolgende huurder geen huurverhoging mag worden opgelegd als hij voorzieningen overneemt van zijn voorganger. En gegeven dit feit dunkt het de rechter redelijk de opvolgende huurder overnamekosten te laten betalen. Het is een beetje een cirkelredenering; het is echter tevens een eerste blijk van rechterlijke bereidheid de absolute werking van de natrekkingsregel materieel wat te relativeren". Vooraf kan dus nooit enige zekerheid gegeven worden, dat de rechter een gekochte nabouw als zelfstandig ekonomisch en/of juridisch goed zal behandelen. Adriaansens: "daardoor blijft de kans aanwezig dat een (eerste) huurder de eigenaar aanspreekt op grond van onrechtvaardige verrijking en dat de opvolgende huurder zich jegens zijn voorganger beroept op onverschuldigde betaling. Een mogelijkheid om deze problemen te vermijden, kan gevonden worden in de oprichting van een rechtspersoon, bijv. een vereniging waarvan de huurders lid zijn. Aan deze vereniging kan, middels het eenmalig vestigen van een opstalrecht of eventueel zelfs door het passeren van een akte van splitsing, een eigen zakelijk recht worden verschaft op alle nabouwvoorzieningen. Statutair zou dan voor de individuele huurder een weliswaar persoonlijk recht op de eigen nabouw kunnen worden gekonstrueerd, dat niettemin -evenals het lidmaatschap van een koöperatieve flatexploitatievereniging- als zelfstandig en verhandelbaar ekonomisch goed kan worden behandeld". Het door de huurder in eigendom krijgen van de door hem zelf aan te brengen voorzieningen is juridisch gezien weliswaar moeilijk realiseerbaar, maar het uitoefenen van de zelfwerkzaamheid wordt niet door juridische barrières belemmerd. In een aantal slbsidieregelingen is ook in het geval van zelfwerkzaamheid financiële tegemoetkoming mogelijk. In de huursektor beperkt zich dit voornamelijk tot de situatie waarbij er sprake is van verbouw van inkoerante panden (MG 82-19 en MG 84-02, beide zijn per 1-11985 opgenomen in het SV -fonds) en de verbouw tot HA T-huisvesting. Het gaat daarbij om kleine bewonersgroepen en projekten van kleine omvang (één pand); de zelfwerkzaamheid wordt beloond met een lagere huurverhoging. Voor zelfwerkzaamheid bij renovatie in de 'traditionele' huursektor is er, in tegenstelling tot renovatie van het eigen-woningbezit (2), geen subsidiemogelijkheid. - 25 -

3.3. De gemeenten en zelfwerkzaamheid Van de 50 geïnventariseerde gemeenten hebben er vijf aangegev,e n ervaringen met zelfwerkzaamheid te hebben. In één gemeente (Alkmaar) heeft zeer incidenteel zelfwerkzaamhejd bij renovatie plaatsgevonden; dit ging buiten enigerlei formele regelgeving om. De overige vier gemeenten hebben ervaring met een wat meer geformaliseerde zelfwerkzaamheid: Delft, in het kader van de MG 82-19 (de instandhoudingsregeling, het kreëren van woonruimte in bestaande panden door l')1iddel van eenvoudige aanpassingen); Amsterdam en Leeuwarden op basis van de MG 84-02 (is een voortzetting van de MG 82-19) en Utrecht met ervaringen met zelfwerkzaamheid zowel in het kader van de MG 84-02 als de MG 82-19 (beide vallen nu binnen het SV-fonds). In vrijwel alle gevallen res41teerde de zelfwerkzaamheid in een lagere huurverhoging c.q. een lagere q.anvangshl.,l,u rvaststelling. Alleen de gemeente Utrecht heeft de ervaringen l')1et zelfwerkzaamheid (schriftelijk) geëvalueerd. Het gaat daarbij voornamelijk om een evaluatie van de MG 82-19, die in de loop der jaren bij de verbouw van vijf panden is toegepast. Ten aanzien van zelfwerkzaamheid stelt qe gemeente dat de bereikte besparing op de kosten aanzienlijk is (variërend van 10 tot 32 procent); de motivatie van de bewoners zeer belangrijk is voor het uiteindelijk welslagen en dat voornamelijk eenvoudige werkzaamheden zoals sloopwerk, lichte timmerwerkzaamheden en afwerking zich voor zelfwerkzaamheid lenen. In feite staan bovengenoemde ervaringen met zelfwerkzaamheid vèr af van het onderwerp van deze rapportage: huurderszelfwerkzaamheid bij renovatie. Geen enkele gemeente blijkt daarmee ervaringen te hebben. 3.4. De woningkorporaties en zelfwerkzaamheid Voor een deel kan in deze paragraaf hetzelfde vermeld worden als in de vorige. De woningbouwverenigingen die ervaringen hebben met zelfwerkzaamheid, hebben deze in de meeste gevallen opgedaan met de verbouw van inkoerante panden (bedrijfsruimten, scholen, e.d.) voor bewoning door woongroepen (3). Vooralsnog zijn ons een tweetal woningkorporaties bekend die een positieve (stimulerende) houding hebben ten aanzien van zelfwerkzaamheid bij de instandhouding c.q. verbetering van de dopr hen beheerde woningen. De eerder in paragraaf 2.4. genoemde woningbouwvereniging Gruno in Groningen heeft gekozen voor een kleinschalige (mutatiegerichte) aanpak. De uitvoering van de werkzaamheden aan de binnenkant en die aan de buitenkant van de woning worden daarbij losgekoppeld. De (onderhouds)werkzaamheden aan de buitenkant van de woning worden bloksgewijs uitgevoerd en deelname is verplicht. De werkzaamheden aan de binnenkant (geriefsverbeteringen) worden per woning of per portiek aangepast. Een belangrijk onderdeel van de binnen-aanpak is de verbetering van leeggekomen woningen. Een door mutatie vrijgekomen woning wordt bij voorrang aangepast (minder overlast en goedkoper), zo mogelijk worden ook de boven, onder of naast elkaar gelegen woningen verbeterd. Bij het aanbrengen van de geriefsverbeteringen is zelfwerkzaamheid - binnen een aantal voorwaarden (kwaliteit, passend binnen de planning, e.d.) - mogelijk. Daarbij wordt wel gesteld dat de te re- 26-

aliseren lagere huurverhoging als gevolg van de werking van het 1-2-3-systeem gering zal zijn. Gezien het stadium waarin het proces zich momenteel bevindt (uitvoering start in april/mei 1986), is nog weinig te zeggen over de omvang, besparingen, aard e.d., van de zelfwerkzaamheid. De Stichting Samenwerkende Schiedamse Woningkorporaties biedt de huurders eveneens de mogelijkheid om zelf aan de slag te gaan. Een oplossing die min of meer uit nood is geboren. Renovatie van 45 woningen bleek te duur en het was de vraag of sloop gevolgd door vervangende nieuwbouw mogelijk was. Uiteindelijk is besloten tot een instandhoudingsbeurt voor de 45 woningen, de woningkorporatie verricht (voornamelijk aan de buitenkant) het groot onderhoud, terwijl voor de - vrijwel allemaal leegstaande woningen - huurders gezocht worden die binnen zelf aan de slag zouden moeten gaan. De animo blijkt groot te zijn, met meer dan twintig nieuwe huurders zijn overeenkomsten gesloten. De huurders krijgen een vast bedrag (f 200,-) voor de afwerking van de woning (behang, verf, e.d.) en het sanitair wordt door de woningkorporatie geleverd. Over de door de bewoners aangebrachte geriefsverbeteringen wordt geen huurverhoging gerekend. Andere mogelijkheden voor zelfwerkzaamheid worden geboden bij de zgn. drager-inbouw woningen. Met name een situatie waarin de huurders de gelegenheid krijgen tot afbouw van de woning kan interessant zijn. Het gaat dan weliswaar om projekten in de nieuwbouw, waar andere regels gelden dan zelfwerkzaamheid bij renovatie, maar bij de meeste (met name praktische) aspekten is het onderscheid tussen zelfwerkzaamheid in de voorraad en in de nieuwbouw niet van zwaarwegend belang. De zgn. kaskobouw wordt voornamelijk in de koopsektor gerealiseerd, het beheer-vraagstuk vormt hier geen struikelblok. Echter, ook in de huursektor zijn er kaskoprojekten in een minder of meer gevorderd stadium. Op een tweetal hutrkaskoprojekten - in Huizen en in Dronten - zal kort ingegaan worden (4). In Huizen zijn in opdracht van de woningbouwvereniging Huizen in 1985 93 woningen gebouwd, waarbij de afbouw (in meer en mindere mate) door de huurders zelf ter hand is genomen. In diverse inspraakrondes hebben de bewoners besluiten genomen over het ontwerp van de woningplattegrond, de eventueel gewenste extra's en de mate van zelfwerkzaamheid. Aan de extra voorzieningen (bijv. dakkapel, buitenberging) werden prijskaartjes gehangen en tevens werd aangegeven welke besparing de DHZ-aktiviteiten zouden kunnen opleveren. Deze eventuele extra's en besparingen door zelfwerkzaamheid worden per woning verrekend: de meerkosten betaalt de huurder meteen, bij minderkosten bestaat er een keuzemogelijkheid: of een jaarlijkse rente-uitkering uit een fonds waarin de besparing gestort wordt of de besparing omzetten in extra luxe (duurdere tegels, buitenberging, e.d.). De huur wordt bepaald op grond van een aantal referentiewoningen. Bij mutatie zijn er een tweetal mogelijke opties: de huurder maakt de wijzigingen ten opzichte van de referentiewoning ongedaan of de verhuurder (de Woningbouwvereniging Huizen) neemt de wijziging tegen een vergoeding over (mits de herverhuurbaarheid niet in gevaar komt). Bij ieder huurkontrakt is een individuele bijlage gevoegd waarin is vastgelegd welke vergoeding gegeven kan worden voor de voorzieningen die het niveau van de referentiewoning te boven gaan. De woningen zijn momenteel alle bewoond en een evaluatie van het projekt is aan de gang. - 27-

In Dronten loopt het proces minder voortvarend. Van een 80-tal woningen wordt alleen de drager gebouwd. De korporatie, woningbouwvereniging Oost Flevoland, biedt de toekomstige huurder de kans om de inbouw (naar eigen inzicht) af te ronden. De indeling en het uitrustingsniveau kunnen door de huurders vrij bepaald worden, de hoogte van de huur hangt daarmee samen. De drager wordt gehuurd, het was de bedoeling dat de inbouw naar keuze kon worden gehuurd ('huur/huursituatie'). In het geval van een huur/huursituatie kunnen de bewoners uit inbouwpakketten kiezen, afhankelijk van de keuze wordt de huurprijs vastgesteld. In de huur/koopsituatie zouden de bewoners een woonrecht krijgen: de bewoner huurt de drager en financiert zelf de inbouw. Bij mutatie kan dit woonrecht aan de volgende huurder of aan de korporatie worden overgedaan. De uitwerkingsfase van deze ideeën loopt problematisch. Knelpunten doen zich voor op juridisch gebied (kan een huurder eigenaar worden van de inbouw? zie paragraaf 2.1. en 3.1.), de huurvaststelling, en de financiering. Daarnaast is de animo voor het projekt niet overweldigend groot. Momenteel is het projekt in de uitvoeringsfase; voor de huur /koopsituatie zijn geen belangstellenden, terwijl er voor de huur/huur optie te weinig kandidaten zijn om alle woningen als zodanig op te leveren. In de gemeente Den Haag stelt de Algemene Woningbouwvereniging (AVW) recentelijk pogingen in het werk om een kaskoprojekt in de premie-huursektor op te starten. Het is daar de bedoeling dat de huurders de afbouw ter hand nemen en de besparingen aanwenden voor extra voorzieningen. In de reeds genoemde enquête onder non-profitverhulrders (Hoenderdos en Metselaar, 1985) is eveneens ingegaan op de ervaringen met huurderszelfwerkzaamheid. Eén-vijfde van de respondenten meldde op één of andere manier ervaring met zelfwerkzaamheid opgedaan te hebben. De aard en omvang daarvan was echter over het algemeen zeer beperkt (het zelf laten schoonhouden van trappenhuizen, het laten aanbrengen van tegelwerk, het laten uitvoeren van sloopwerk, e.d.). Tevens werd in het genoemde onderzoek de mening over huurkaskobouw gepeild: een fenomeen dat zich zoals gezegd in Nederland op beperkte schaal heeft voorgedaan. De meningen zijn niet onverdeeld positief: drie-kwart van de non-profit verhuurders ziet er weinig tot niets in en een kleine 9% ziet er veel tot zeer veel in. Wanneer huurkaskobouw toch mogelijk zou zijn (dit werd in de vraagstelling verondersteld), zouden volgens de meerderheid van de respondenten elementen als behang, terrastegels, erfafscheiding, binnenschilderwerk en kasten door de huurders zelf aangebracht kunnen worden (de nabouwelementen). Over het aanbrengen van het keukenblok zijn de meningen verdeeld. De overige elementen (installaties, aan- op- en bijbouwen, e.d.) moeten volgens de meerderheid van de ondervraagde non-profit verhuurders tot het kasko gerekend worden en dan door de aannemer uitgevoerd worden. Wat het beheer van de nabouwelementen betreft, is de voorkeursvolgorde als volgt: 54% is van mening dat de korporatie standaardpakketten zou moeten verhuren waaruit de bewoners een keuze kunnen maken; 31 % wil dat de nabouwelementen in eigendom van de huurder komen en 14% ziet meer iets in een kollektief beheer door de bewoners op buurt- of kompleksniveau (bijv. in de vorm van een 'dochterkorporatie'), waarbij de 'moederkorporatie' het kasko verhuurt. - 28 -

Tenslotte iets over de zelfwerkzaamheid bij onderhoud en verbetering; ruim één-derde van de respondenten vindt dat het korporatiebeleid en de volkshuisvestingsregelgeving op dat punt verruimd zou moeten worden (respektievelijk 35 en 37 procent), een kwart is van mening dat ook de wetgeving zoals die neergelegd is in het Burgerlijk Wetboek, zou kunnen worden verruimd. Ook in deze paragraaf wordt ingegaan op de gedachten die binnen de NWR en het NCIV leven over zelfwerkzaamheid van huurders.

NWR Met betrekking tot zelfwerkzaamheid bij renovatie ziet de NWR de volgende knelpuntenjkonsekwenties (5): - zelfwerkzaamheid van de huurder zal buiten de bijdrage-aanvraag gehouden worden, dus subsidie is niet verkrijgbaar; - de huurder kan afhankelijk van de afspraken met een aanzienlijk financieringsprobleem gekonfronteerd worden; - onderhoud en vervanging van de voorziening zal wellicht bij de huurder komen te liggen; - er zal een overnameregeling bij mutatie opgesteld moeten worden; - hoe de technische kwaliteit van de zelfwerkzaamheid te kontroleren?; - er kunnen huurprijsverschlllen binnen één kompleks ontstaan; - bij ingrijpende verbeteringsplannen kan het voor de huurder veel voordeliger zijn om huurverhoging volgens het 1-2-3-systeem te kiezen: na alleen groot-onderhoud kan meteen huurharmonisatie volgen; lagere huur gaat ten koste van de individuele huursubsidie; huurgewenningsbijdrage?; - de gemeentelijke regelingen voor vergoeding van verhuis- en herinrichtingskosten leggen veelal een koppeling met de investeringskosten van het plan, in het geval van zelfwerkzaamheid zal de huurder veelal een lagere vergoeding krijgen dan wanneer het volledige plan door de korporatie wordt uitgevoerd; - er moet vooraf goed bekeken worden wat op de lange termijn de gevolgen voor de verhuurder zijn, met name voor wat betreft de exploitatie. Het ziet er al met al naar uit dat de NWR -gezien de opsomming van nadelen van zelfwerkzaamheid- niet erg positief tegenover zelfwerkzaamheid bij renovatie in de huidige situatie staat. NCIV

Het NCIV heeft in haar beleidsprogramma 'Kiezen en Delen' de volgende passage gewijd aan het fenomeen zelfwerkzaamheid. "Vanwege de behoefte aan medezeggenschap over de eigen woonomgeving, de toenemende vrije tijd van bewoners, het streven naar een optimale kwaliteit van de gebouwde omgeving en de druk op de bestedingsbudgetten van zowel de overheid als van bewoners en woningzoekenden zelf, wordt de zelfwerkzaamheid in de vorm van het (zelf) meebouwen en verbouwen door (toekomstige) bewoners steeds aktueler. Zelfwerkzaamheid van bewoners is altijd door het NCIV positief benaderd. Het NCIV vindt dan ook dat een huurder zijn woning zoveel mogelijk aan de eigen behoefte moet kunnen aanpassen, mits de aan te brengen voorzieningen:

- 29-

- van goede technische kwaliteit zijn; - het doelmatig woningbeheer niet nadelig beïnvloeden; - de woning niet onverhuurbaar maken; - de woning financieel bereikbaar houden voor de doelgroep." Uit de bovenstaande voorwaarden, die het NCIV aan zelfwerkzaamheid verbindt, blijkt dat zij evenzeer problemen voorziet bij ongekontroleerde aanpassingen van de huurwoning. In de brochure "Woningonderhoud door een huurder" (Volkshuisvesting plus 7) wordt een instrumentarium aan de verhuurder geboden om zelfwerkzaamheid te reguleren. Het NCIV is ervan overtuigd, dat duidelijkheid vóóraf over de verantwoordelijkheden, plichten en rechten van huurder en verhuurder in deze noodzakelijk is. Zij geeft daarbij de volgende aandachtspunten: - kwaliteits- en verhuurbaarheidseisen; - huurprijs na wijziging; - opdrachtgeversschap; - onderhoud; - aansprakelijkheid, verzekering en belasting; - mutatie. Met name de mogelijke houding van de verhuurder bij een mutatie, wordt in deze brochure breed uitgemeten. Afhankelijk van de bouwtechnische beoordeling, de instemming van de verhuurder vooraf danwel achteraf en evt. de instemming van de opvolgende bewoner met de aanpassing, heeft de verhuurder keuze uit een vijftal mogelijke reakties op de zelfwerkzaamheid. Deze variëren van 'ongedaan maken door de oorspronkelijke huurder' tot en met 'een overname van de voorziening door de verhuurder voor een afgesproken bedrag'. Het gaat hierbij om het aanpassen en niet om het onderhouden van de woning. Zelfwerkzaamheid in het onderhoud op individueel niveau wordt door het NCIV onmogelijk geacht. Met het oog op een aantal juridische en subsidietechnische knelpunten acht het NCIV het voor korporaties vooralsnog niet raadzaam om in de nieuwbouw kasko-nabouwprojekten op te zetten waarbij: - het afwerkingsniveau de korporatie noopt om de bewoner te verplichten nabouwvoorzieningen aan te (laten) brengen; - de korporatie het risiko loopt eigenaar van flexibele nabouwelementen te worden zonder bij de keuze en konstruktie betrokken te zijn geweest; - de som van de huurprijs en financieringslast een aantal jaren op een onevenredig hoog niveau ligt. Wel streeft zij ernaar om de mogelijkheid van zelfwerkzaamheid in de nieuwbouw op langere termijn te vergroten. Noodzakelijk daarvoor acht het NCIV onder meer dat er nader onderzoek wordt verricht op het punt van de juridische haken en ogen voor wat betreft de nieuwbouw. 3 •.5. Samenvatting en konklusie

In de koopsektor zijn er (met name nieuwbouw-) projekten die deels in de DHZ-sfeer uitgevoerd worden. Wat de huursektor betreft, zijn er daarentegen -zowel bij gemeenten als bij woningkorporaties- nauwelijks ervaringen met zelfwerkzaamheid bij een renovatieprojekt, zoals dat in de gemeente - 30 -

Den Haag uitgevoerd wordt. De korporatiekoepels en sommige korporaties hebben meer of minder positieve ideeën over zelfwerkzaamheid van huurders in het algemeen, maar deze ideeën zijn nog weinig in de praktijk getoetst, en zijn voorts weinig toegesneden op huurderszelfwerkzaamheid bij renovatie. Noten

(1)

C. Adriaansens en A. Metselaar, 1985, Experiment drager-inbouw Dronten, notitie TH-Delft/OTB, Delft.

(2)

In de beschikking geldelijke steun verbetering partikuliere woningen 1979 11 (inmiddels vallend binnen de gemeentelijk stadsvernieuwingsfondsen) werd 4596 van het maximale subsidiebedrag per klus uitgekeerd bij uitvoering in zelfwerkzaamheid.

(3)

Voorbeelden van deze vorm van verbouw zijn onder andere te vinden in de publikatie 'Nieuwe beheervormen" van A. Metselaar en C. Klap, 1986.

(4)

Beide projekten worden nauwlettend door de OTB-onderzoeksgroep 'zelfwerkzaamheid en volkshuisvesting' gevolgd; een aantal publikaties staat op stapel.

(5)

Aldus geformuleerd in een NWR-notitie naar aanleiding van een schriftelijke vraag onzerzijds over het NWR-standpunt ten aanzien van huurderszelfwerkzaamheid.

- 31 -

4.

DE VERGOEDINGSREGELING ZAV

4.1. Inleiding Voor wat de materie van de zelf aangebrachte voorzieningen betreft, zou dit onderzoek zich op een drietal aspekt en moeten richten. Naast een inventarisatie van de omvang en aard van de aangebrachte voorzieningen (zie deel 2), zou deze studie gericht moeten zijn op het opzetten van een vergoeding voor ZAV die bij renovatie niet gehandhaafd kunnen worden. Zoals in het voorwoord reeds is vermeld, is door een aantal direkt bij het projekt betrokken participanten (OTB, Dienst Volkshuisvesting, extern deskundigen, architekt en de afdeling Research van de gemeente) nagedacht en overlegd over de opzet van een dergelijke regeling. Vanaf het begin van dit overleg leefde bij alle betrokkenen de overtuiging dat de te ontwikkelen regeling daadwerkelijk toegepast zou gaan worden in het (proef) renovatieprojekt; immers dan alleen is het effekt ervan op een reële wijze te meten. Praktische toepassing zou argumenten moeten opleveren voor het al dan niet op een bredere schaal invoeren van een dergelijke regeling in de gemeente Den Haag. Naar later gebleken is, bleek onze verwachting een te rooskleurige te zijn: het voorstel zal niet getoetst gaan worden. Desondanks zal in dit hoofdstuk het geformuleerde voorstel besproken en toegelicht worden. 4.2. De voorgestelde vergoedingsregeling ZA V De inhoud van de regeling zal puntsgewijs behandeld worden, waarbij voornamelijk uitgegaan wordt van het uiteindelijke resultaat van de gevoerde diskussie (met de daarbij horende argumentatie). uitgangspmt: handhaving of schadevergoeding? In eerste instantie werd er binnen het overleg van uitgegaan dat de regeling een tweetal doelen zou moeten dienen: - zoveel mogelijk voorzieningen die door bewoners zelf aangebracht zijn, te handhaven, om zo kapitaalvernietiging en verspilling tegen te gaan; - de renovatie zo gesmeerd mogelijk te laten verlopen: door het geven van een vergoeding kunnen er wellicht bewoners over de streep getrokken worden en alsnog meewerken aan de renovatie. Analoog aan deze twee doelen zouden er twee regelingen opgesteld moeten worden: één waarin een handhavingsvergoeding centraal zou staan (alleen voor verbeteringen) en een ander waarin het geven van een schadevergoeding geregeld zou worden (voor verbeteringen en verfraaiingen). De handhavingsvergoeding zou daarbij hoger zijn dan de schadevergoeding. In een later stadium werd van de gedachte van het opstellen van twee regelingen - 32-

afgestapt. Er zou één regeling opgesteld worden, waarbij het voor de hoogte van de vergoeding niet zou uitmaken of de ZAV gehandhaafd dan wel gesloopt zou worden. In feite werd hiermee het doel om zoveel mogelijk te handhaven impliciet overboord gezet en kreeg de regeling het karakter van een algemene vergoedingsregeling. De argumentatie om één regeling op te stellen is tweeledig, enerzijds speelt het rechtvaardigheidsbeginsel mee: door omstandigheden buiten de bewoner om (verzakkingen, optrekkend vocht, e.d. bij begane-grondwoningen) zou de ene ZA V wel gehandhaafd kunnen worden, terwijl een kwalitatief even goede ZA V in een andere woning gesloopt zou moeten worden. De bewoner van deze laatste woning zou zodoende een lagere vergoeding krijgen, een uitgangspunt dat dermate onrechtvaardig werd geacht dat het principe van twee regelingen verlaten werd. Bovendien won de gedachte veld dat de op te stellen regeling zo eenvoudig mogelijk moest zijn en gericht zou moeten zijn op het vergemakkelijken van de renovatie, weliswaar binnen een zekere mate van rechtvaardigheid. Dit laatste betekende dat de vergoeding wel zou moeten afhangen van de kwaliteit e.d. van de ZAV, maar niet van de vraag of de ZAV al dan niet gehandhaafd zou kunnen worden. Mede op grond van deze laatste reden is besloten om geen verschillende regelingen voor de diverse renovatieniveaus op te stellen. Er zou één regeling ontwikkeld worden met daarin een groslijst van voorzieningen die in principe voor vergoeding in aanmerking komen en daaraan gekoppelde maximaal te geven vergoedingen. Afhankelijk van de ingreep wordt bekeken welke voorzieningen op de lijst in aanmerking komen voor vergoeding.

de elementen en de normbedragen De basis voor het opstellen van de lijst van voorzieningen waarvoor eventueel een vergoeding gegeven zou kunnen worden, wordt gevormd door de verbeteringen zoals die in de subsidieregelingen staan welke de overheid (tot voor kort) hanteerde. Binnen de door de overheid onderscheiden verbeteringen ligt het zwaartepunt hier op verbeteringen die woontechnisch van aard zijn. Het valt immers niet te verwachten dat huurders grootscheepse bouwtechnische verbeteringskarweien (bijv. gevelhersteI) ter hand nemen. Wel zijn een aantal bouwtechnische voorzieningen die minder gekompliceerd zijn en die blijkens de gehouden inventarisatie wel door huurders aangebracht worden (bijv. binnenwanden) in de lijst opgenomen. Tevens zijn een aantal voorzieningen die, volgens de participanten in het overleg, veel in huurwoningen aangebracht zijn en die in feite niet onder de definitie van verbeteringen vallen, in de regeling opgenomen. Het uiteindelijke resultaat is de onderstaande lijst waarin 49 voorzieningen opgenomen zijn en die ingedeeld is in de volgende zes kategorieën: inrichting, bouwtechnische elementen, installaties, isolatie, afwerking en buiten. Bij de vaststelling van de maximaal te verkrijgen vergoeding (de normbedragen) werd in het overleg gesteld dat er onderscheid gemaakt moest worden, voor wat de hoogte van de vergoeding betreft, tussen voorzieningen die de bewoners eigenhandig aangebracht hebben en voorzieningen die zij door een officieel erkende vakman hebben laten aanbrengen. In eerste instantie werden de normbedragen gebaseerd op ervaringsgegevens van de Dienst Volkshuisvesting van de gemeente Den Haag. Voor door bewoners uitgevoerde ZA V zouden de materiaalkosten per eenheid (m, m2, st.) gel-

- 33 -

den, voor door de vakman uitgevoerde ZAV de aanneemsom (beide inklusief BTW). Gezien de grote verschillen tussen deze twee soorten normbedragen en de in het overleg levende opvatting om het DHZ-werk toch enigszins aan de bewoner ten goede te laten komen (analoog aan de zelfwerkzaamheidsregeling) is uiteindelijk besloten om toch een vergoeding te geven voor de door de bewoners gedane arbeid. Dit is gebeurd in de vorm van een 'nettoloonkomponent': de materiaalprijs + 50% van de loonkosten. Bij de D HZnormbedragen is over deze 50% echter geen BTW gerekend! In de praktijk kwam dit er op neer dat de normbedragen voor D HZ met gemiddeld een paar tientjes (ca. f 35,-) stegen, variërend van f 4,- (binnendeur) tot f 260,(buitendeur + kozijn). Tevens werd besloten om deze normbedragen te baseren op de ervaringsgegevens (de prijzen van de elementen zoals die momenteel bij renovatie aangebracht worden) van de architekt van het projekt. Deze beschikte namelijk per ZAV over de materiaalprijs en het aantal benodigde manuren, zodat de netto-loonkomponent vrij eenvoudig te bepalen was. Een daarbij komende reden was dat ook de besparingen die kunnen ontstaan bij zelfwerkzaamheid (hoofdstuk 5), op de gegevens van de architekt gebaseerd zijn (konsistentie in beide regelingen). Tabel 4.1: De voorgestelde normbedragen in f per ZAV (prijspeil 1-11985) INSTALLA TIES (max. Q jaar)

maximale vergoeding DHZ vakman

-

komplete elektr. inst. (st) riolering (m, pvc, binnen) waterleiding (m, koper) wasmachine aansluiting (st) buis-sifon (pist) cv-installatie (pist) gasleiding (m) rookgasafvoer (m) daktoevoer - ventilatiekanaal (m) daktoevoer

~15

10,14,33,22,5.791,15,130,168,29,107,-

2.640,17,~ 26,46,37,5.858,28,143,192,34,113,-

ISOLATIE (max. Q jaar)

- dubbelglas (m2) - gevel-isolatie: - dak-isolatie:

111,buiten (m2) binnen (m2) plat (m2) schuin (m2)

- vloer-isolatie (m2)

- 34-

85,33,33,18,-

126,144,107,48,48,25,-

maximale vergoeding vakman

DHZ

AFWERKING (max • .!Q. jaar) 42,55,38,54,-

60,65,54,68,-

1.220,-

1.500,-

sanitair - klosetkombinatie (st) - fonteinkombinatie (st) - wastafelkombinatie (st) - douche (st) - badkombinatie (st)

174,97,209,106,106,-

204,112,227,116,116,-

keuken - keukenblok 180 cm (inkl. aanrechtblad) - keukenblok 220 cm (inkl. aanrechtblad) - keukenbovenkastjes (stuk)

447,548,78,-

502,610,86,-

24,45,-

30,59,-

64,27,83,136,154,253,296,315,1.157,2.595,-

97,41,88,154,174,305,349,360,1.465,3.000,-

731,167,804,367,616,22,-

815,216,892,427,641,36,-

-

wandtegels (m2) gipsplaten plafond (m2) wandafwerking (stuc. m2) vloertegels (natte ruimte, m2)

BUITEN (max. 12 jaar)

- prefab berging INRICHTING (max• .!Q jaar)

BOUWTECHNISCHE ELEMENTEN (max: 12 jaar)

houten vloer (zw 19 x 100 mm) (m2) - betonnen vloer (m2) - binnenwand (m2): halfsteensmuur (m2) gipsplaten op regelwerk (m2) - binnendeur: dicht (pIs) klein glas (pIs) groot glas (pIs) dicht (pIs) - kozijn met binnendeur: klein glas (pIs) groot glas (pIs) buitendeur met kozijn (pIs) - dakkapel tot 150 cm (pIs) - dakkapel groter dan 150 cm (pIs) per 0,5 meter extra - kunststof dakraam (4 pans) (pIs) - zachthouten dakvenst. (12 pans) (pIs) - lichtkoepel (O.7XO.7 m) - vlizotrap - trap uitvlakken (per trede)

- 35 -

Uitgangspunt bij de bepaling van de hoogte van de vergoeding zullen de bedragen zijn zoals die in de eerste kolom van de lijst vermeld zijn (D HZ). Alleen bij een bewijs van uitvoering door de erkende vakman (bonnen, kwitanties e.d.) worden de bedragen onder kolom twee als uitgangspunt gehanteerd.

bepaling van de hoogte van de vergoeding: de procedlre Wat de 'potentiële ontvangers' van de vergoeding betreft, wordt gesteld dat van de drie bij de renovatieprojekten te onderscheiden kategorieën bewoners (zij die meewerken aan de renovatie, zij die vertrekken en zij die renovatie weigeren) in principe alleen de eerste twee in aanmerking komen voor een vergoeding. De reden daarvoor is een ekonomische: de laatste groep - de weigeraars - lijden immers geen kapitaalverlies. In principe zal de volgende procedure gevolgd worden. Tijdens de huisbezoeken (1 i- à 2 jaar voor de start van het projekt) zal aan de hand van de voorzieningen zoals die in de regeling opgenomen zijn, bepaald worden welke ZAV eventueel voor vergoeding in aanmerking komen. Het jaar van aanbrengen zal daarbij tevens genoteerd worden. Voorzieningen die nog ná de huisbezoeken door de bewoner aangebracht zijn, komen niet meer in aanmerking voor een vergoeding. De ouderdom en de kwaliteit van de ZAV bepalen vervolgens de uiteindelijke hoogte van de vergoeding. afschrijvingstermijn De zelf aangebrachte voorzieningen zijn in een tweetal groepen ingedeeld voor wat de afschrijvingsperiode betreft. Voorzieningen op het gebied van de inrichting en afwerking van de woning zullen in 10 jaar afgeschreven worden, terwijl zelf aangebrachte bouwtechnische elementen en voorzieningen buiten en op isolatie- en installatiegebied in 15 jaar worden afgeschreven. ZAV die ouder zijn dan 10 respektievelijk 15 jaar, komen dus niet meer voor een vergoeding in aanmerking. De genoemde afschrijvingstermijnen van 10 en 15 jaar impliceren dat ook de ZAV die voor aankoop aangebracht zijn in principe voor een vergoeding in aanmerking komen. De voornaamste reden hiervoor is dat wanneer de regeling uitsluitend gericht zou zijn op ZAV die na aankoop aangebracht zijn, zij naar alle waarschijnlijkheid niet aan haar doel (stroomlijning en stimulering van de renovatie) zou beantwoorden. De woningen zijn recentelijk aançekocht, waardoor het niet te verwachten is dat er in de tussenliggende 1 ia 2 jaar veel voorzieningen aangebracht zijn. Uit het overzicht van de schattingen van de hoogte van de vergoedingen blijkt ook (zie deel 2, tabel 7.2) dat het merendeel van de voorzieningen waarvoor een vergoeding gegeven zou kunnen worden in de periode vóór aankoop aangebracht zijn. Hoewel het ons niet bekend is hoe de aankoopprijs van de woningen tot stand is gekomen, kan het bovengenoemde uitgangspunt betekenen dat de gemeente in dit geval dubbel 'betaalt' voor de ZAV. Bij aankoop is weliswaar niet expliciet rekening gehouden met de aangebrachte voorzieningen, maar verondersteld mag worden dat de eventuele ZAV indirekt van invloed zijn geweest op de hoogte van de aankoopsom. De bewoner zelf heeft echter niet 'geprofiteerd' van zijn aangebrachte voorzieningen, het geven van een vergoeding lijkt daardoor alleszins redelijk.

- 36 -

kwaliteitskelring Wanneer de ZA V binnen de vereiste periode is aangebracht, volgt er nog een keuring van de kwaliteit van de voorziening. In het geval van een projektmatige aanpak van de renovatie zou deze kwaliteitskeuring verricht kunnen worden door de architekt: een in principe door beide partijen aangetrokken partij. Het is ook voorstelbaar dat een voor deze taak speciaal aan te wijzen gemeentefunktionaris de keuring op zich neemt. De keuring zal plaatsvinden rond de datum van de aanwijzing van vertrek/inlevering van de sleutel door de bewoner en richt zich uitsluitend op de ZAV die in een eerder stadium aangekruist zijn. Eventuele bewijzen in het geval van uitvoering door de vakman zullen ingezien worden. Wanneer de voorziening - de ouderdom in aanmerking nemend - niet van een redelijke kwaliteit is, zal er een reduktie worden toegepast ~p de hoogte van de vergoeding. Verder zal de eventuele hoeveelheid (m, m , stuks) van de zelf aangebrachte voorziening opgenomen worden. Op grond van dit alles: ouderdom, wijze van aanbrenging (DHZ, vakman), kwaliteit en oppervlakte wordt de uiteindelijke vergoeding vastgesteld. Dit resulteert in een voorstel voor vergoeding, waarbij aangegeven dient te worden hoe de vergoeding tot stand is gekomen. Het voorstel gaat naar de Dienst Volkshuisvesting waar de beslissing over de hoogte van de definitieve vergoeding valt. Er zal gedurende deze procedure voor de bewoner een beroepsmogelijkheid geschapen moeten worden. Wanneer de bewoner het niet eens is met de bepaling van de uiteindelijke vergoeding zal hij hiertegen beroep moeten kunnen aantekenen en zl er eventueel een herkeuring moeten kunnen plaatsvinden. Gedacht wordt in dit verband aan opname van de vergoedingsregeling in een gemeentelijke verordening, waardoor een beroepsmogelijkheid bij de raad gewaarborgd is. Los van de hier omschreven kwaliteitskeuring kan de vraag gesteld worden in hoeverre kontrole plaats moet vinden of de bewoner niet al in een eerder stadium een vergoeding voor de desbetreffende ZAV heeft gehad. De meest eenvoudige manier om dit te achterhalen is dit, tijdens het bezoek van de architekt (kwaliteitskeuring) de bewoner te vragen. Eventueel zou met de ex-verhuurder kontakt opgenomen kunnen worden, dit zou echter een tijdrovend en kostenverhogend karwei kunnen zijn. De uitbetaling van de vergoeding zal tegelijkertijd met de verhuis- en herinrichtingsvergoeding plaats vinden. financiering Vergoedingen voor voorzieningen die gesloopt gaan worden, zullen volledig uit gemeentelijke fondsen resp. het stadsvernieuwingsfonds gefinancierd moeten worden. De bij de renovatie te handhaven ZAV kunnen in de kosten van de renovatie opgenomen worden en komen dus niet ten laste van de gemeente maar van het rijk (en indirekt de bewoners; MG 85-30). Aangezien dit voorstel niet in de praktijk getoetst is, kan niets zinnigs worden vermeld over de omvang van de te slopen en de te handhaven voorzieningen en bijgevolg over de omvang van de ten laste van de gemeente komende kosten. Naar het effekt van de hier voorgestelde regeling is slechts te gissen: worden er bewoners 'over de streep getrokken' of niet? Over de kosten (en baten) die bij invoering van de regeling op de gemeentelijke begroting zouden gaan drukken, is kortom weinig konkreets te melden. Wel is er een indikatie van de hoogte van de vergoedingen die eventueel aan - 37 -

de bewoners van het proefprojekt uitgekeerd zouden zijn. Met behulp van gegevens van de OTB-enquête (zie deel 2 paragraaf 8.3.) is een beeld te krijgen van de aard en omvang van de ZAV (wanneer aangebracht, wijze van uitvoering, etc.). Deze gegevens gekombineerd met de - in een eerdere fase verrichte - bouwkundige opname (omvang en kwaliteit van de ZAV) stelde de architekt in staat een raming te maken van de hoogte van de eventueel uit te keren vergoedingen. Benadrukt moet worden dat het hier een indikatie betreft, een werkelijke kwaliteitskeuring en opname van de ZAV heeft nooit plaatsgevonden. In totaal is er een kostenraming gemaakt voor 40 woningen (exklusief de winkelpanden, de wisselwoning, e.d.); in 24 gevallen zou er sprake zijn van enigerlei vergoeding. De hoogte daarvan varieert van f 138,- per woning tot f 2.875,- per woning; de totale vergoeding zou f 24.858,- zijn. Dit komt neer op een gemiddelde vergoeding van f 1.035,per woning met ZA V; voor het totaal van de bekeken 40 woningen betekent dit een gemiddelde kostenpost van ca. f 620,-. Vergeleken met de tot nu toe in Den Haag gehanteerde bedragen (zie tabel 1.2) is dit een hoog bedrag. Ook in vergelijking met de Rotterdamse cijfers (zie par. 2.3.) is dit bedrag hoog. Ondanks de relatieve hoogte van dit bedrag was het voor de gemeente Den Haag niet royaal genoeg. De reden namelijk om het in dit hoofdstuk gepresenteerde voorstel niet in de praktijk te toetsen, was het idee dat de vergoedingsbedragen onvoldoende hoog zouden zijn om bewoners, die renovatie weigeren alsnog over de streep te trekken. Tot slot nog een aantal opmerkingen ter nuancering van de hoogte van de geschatte vergoedingen. De vergelijking tussen de geschatte vergoedingen en de gemiddelde vergoeding-en op basis van de Rotterdamse regeling (par. 2.3.) valt zoals gezegd ten gunste van de geschatte vergoedingen uit. Daarbij moet echter in het oog gehouden worden dat de gemiddelde vergoedingsbedragen die van Rotterdam genoemd zijn, gebaseerd zijn op de voorziene kosten zoals die in de gemeentelijke begroting opgenomen zijn. Het gaat dan uitsluitend om de niet-inpasbare ZAV; de inpasbare ZAV komen immers niet ten laste van de gemeente. In de schattingen op basis van dit voorstel zijn alle ZAV inbegrepen, zowel de niet-inpasbare als de inpasbare. De verhouding tussen die twee is echter onbekend. In de afsluitende paragraaf wordt tenslotte ingegaan op de 'toekomst' van het voorstel.

4.3. Konklusie Het in dit hoofdstuk geformuleerde voorstel betreffende het vergoeden van door bewoners aangebrachte voorzieningen is vooralsnog niet in de praktijk getoetst. Dit werpt de onvermijdelijke vraag op naar de status van het voorstel: blijft het een interessante akademische exercitie, die weliswaar op basis van een praktijksituatie opgesteld is maar niet in diezelfde praktijk getoetst is, of wordt het uiteindelijk een voorstel dat ook in de praktijk aan de verwachtingen van de gemeente en de bewoners getoetst is en op grond daarvan al dan niet gewijzigd wordt? Vooropgesteld dat er binnen de gemeente Den Haag behoefte bestaat aan een zinnige beoordeling van het voorstel, lijkt het zinvol de regeling alsnog in de praktijk te toetsen. Niet alleen zal daardoor een duidelijk(er) beeld - 38 -

van de financiële implikaties van het voorstel ontstaan, maar ook kan inzicht verkregen worden in hoeverre de regeling aan het gestelde doel (stroomlijnen van de renovatie) tegemoet komt. Alleen een afweging tussen kosten en effekten van de regeling levert een zinvolle evaluatie van het voorstel op. Eventueel zou deze toetsing in een nieuw op te starten renovatieprojekt kunnen gebeuren. In feite zou bij aankoop van de woningen de kwestie van de ZAV geregeld moeten worden. In gemeentelijke kring (par. 1.3.) gaan de gedachten daar ook naar uit. Zolang een dergelijke konstruktie nog niet toegepast wordt, zou de voorgestelde vergoedingsregeling als een soort overbrugging gehanteerd kunnen worden. Ook bij het opstellen van een regeling waarin met de aangebrachte ZA V bij aankoop rekening gehouden zou worden, zou het voorstel terzake diensten kunnen bewijzen. Beoordeling en vergoeding van de ZAV zal ook in een dergelijke situatie volgens een vastgestelde procedure dienen plaats te vinden. Het huidige voorstel zou daarvoor als aanzet en handleiding gebruikt kunnen worden. Dit kan zowel gelden voor de variant waarin de (partikuliere) verhuurder de kosten op zich zou nemen, als voor de variant waarin de gemeente de ZAV in de aankoopsom zou verdiskonteren. Bij de eerste variant zou de gemeente de bewoner vóór aankoop opmerkzaam maken op de kwestie van de ZAV. De bewoner zou in overleg met de (partikuliere) verhuurder tot overeenstemming zien te komen, waarbij dit voorstel als basis zou kunnen dienen. Het is hierbij de vraag of de verhuurder tot het geven van een vergoeding overgaat: hij is immers tot niets verplicht (zie par. 2.2.). Bij de andere variant - verhuurder geeft geen vergoeding - stelt de gemeente zelf een vergoedingsbedrag voor de ZA V op en verdiskonteert dit bedrag in de aankoopsom. Een aspekt waaraan nog aandacht geschonken dient te worden, is de kwestie van de ZAV die nà aankoop worden aangebracht. Uitgegaan kan worden van de verwachting dat het aangekocht bezit enkele jaren na aankoop gerenoveerd zal worden. Voorts kan ervan uitgegaan worden dat de gemeente, wanneer er bij aankoop vergoedingen voor ZAV uitgekeerd zijn, een overzicht heeft van de voorzieningen die vergoed zijn. Het lijkt reëel om te stellen dat een huurder, indien hij een voorziening wil aanbrengen voor de evt. renovatie, hierover kontakt opneemt met de verhuurder. Op dat moment kan dan bepaald worden of de huurder bij renovatie in principe aanspraak kan maken op een vergoeding.

- 39-

.5.

ZELFWERKZAAMHEID BIJ RENOVATIE

.5.1. Inleiding Het voorstel betreffende de mogelijkheden tot zelfwerkzaamheid bij renovatie is op dezelfde wijze tot stand gekomen als de vergoedingsregeling die in het vorige hoofdstuk besproken is; dat wil zeggen: voortgekomen uit overleg van de direkt bij het renovatieprojekt betrokken participanten. In tegenstelling tot de vergoedingsregeling voor zelf aangebrachte voorzieningen, zal zelfwerkzaamheid wel getoetst gaan worden in het 'proef' renovatieprojekt in de Schilderswijk-west. Het voorstel voor een zelfwerkzaamheidsregeling is overigens nog niet volledig uitgewerkt. Wel is duidelijk wat de bewoners in principe zelf kunnen gaan doen en hoe dat organisatorisch geregeld zou moeten worden. Tevens zijn van de bewoners die aan de renovatie willen meedoen, globaal de plannen bekend ten aanzien van de geboden mogelijkheid tot zelfwerkzaamheid (zie deel 2, hoofdstuk 9). In nader overleg tussen de gemeente en de bewoners zal nog vastgesteld moeten worden hoe de zelfwerkzaamheid haar definitieve vorm zal krijgen (welke voorwaarden, e.d.). De volgende paragraaf zal ingaan op het door ons ontwikkelde voorstel, zoals ook in het vorige hoofdstuk gebeurd is. Paragraaf 5.3. bevat enkele konkluderende opmerkingen •

.5.2. De voorgestelde opzet voor het proefprojekt de beheer-problematiek Een belangrijk punt bij de opstelling van de zelfwerkzaamheid is de eigendomsvraag: wie gaat de zelf aan te brengen elementen beheren? In hoofdstuk twee zijn reeds de knelpunten aangegeven die zich (momenteel) voordoen bij een beheer-konstruktie waar de huurder eigenaar is van de eigenhandig aangebrachte elementen. Met name op het terrein van het zakenrecht werpt de 'natrekkingsregel' een moeilijk te nemen barrière op. Het is onmogelijk om bij overeenkomst van deze natrekkingsregel af te wijken. Vooraf zou nooit enige zekerheid gegeven kunnen worden dat de zelf aan te brengen elementen als zelfstandig ekonomisch en/of juridisch goed behandeld zullen worden. Het feit dat deze garantie niet voor dit projekt gegeven kon worden tesamen met de tijdsdruk die er was om (snel) tot een opzet voor zelfwerkzaamheid te komen, heeft er toe geleid dat er voor een minder gekompliceerde opzet is gekozen. Uitgangspunt werd dat de door de huurder aan te brengen voorzieningen in eigendom van de verhurende instantie (de gemeente dus) zouden komen. Benadrukt hierbij moet worden dat in het overleg uitdrukkelijk gesteld is, . dat aan de niet-gekozen opzet ('huurder wordt eigenaar') zodanige aspekt en zitten (bijv. grote(re) betrokkenheid van de - 40-

huurder bij 'zijn' woning), dat een verdere uitwerking en toetsing zeker de moeite waard zouden zijn. Het moge duidelijk zijn dat de inhoud van een dergelijke zelfwerkzaamheidsregeling en de spelregels die daarbij gehanteerd zouden moeten worden, anders zullen zijn dan bij de hier gekozen opzet. Een uitvloeisel van de gekozen opzet is dat de verhuurder zorg gaat dragen voor het onderhoud van de zelf aangebrachte elementen. het afbouwpakket

Uitgangspunt voor de bepaling van het uiteindelijk 'afbouwpakket' (= de lijst van werkzaamheden die de huurder zelf zou kunnen uitvoeren) zijn de werkzaamheden geweest die standaard verricht worden bij een midden- dan wel hoogniveau renovatie. Deze groslijst werd vervolgens aan een tweetal kriter ia getoetst: zou de bewoner in principe de werkzaamheid zelf kunnen uitvoeren én wat is het eventuele risiko en het gevolg van een verkeerde uitvoering van die werkzaamheid. Op grond van dit laatste kriterium werden werkzaamheden aan de buitenkant van de woning (lekkages) alsmede werkzaamheden op installatiegebied niet in het afbouwpakket opgenomen. Een en ander heeft geresulteerd in eëÎ1äfbouwpakket waarin - uitgesplitst naar vertrekken - bijna 60 werkzaamheden opgenomen zijn, die in principe in zelfwerkzaamheid uitgevoerd mogen worden (1). In tabel 5.1 zijn de werkzaamheden en de eventuele besparingen op de loonkosten (gebaseerd op ervaringsgegevens van de architekt) weergegeven. Tevens is er een onderscheid gemaakt in essentie van de werkzaamheden. De zogenaamde essentiële werkzaamheden betreffen de voorzieningen die noodzakelijk zijn voor de bewoonbaarheid van de woningen. Deze dienen dan ook verricht te zijn vóórdat de huurder de woning weer kan betrekken; de niet-essentiële werkzaamheden (voornamelijk schilderwerk) kunnen ook tijdens de bewoning ter hand genomen worden (zie ook fasering). De in de tabel weergegeven werkzaamheden dienen in ieder geval verricht te worden. Teneinde de keuzevrijheid van de bewoners te vergroten, wordt hun de mogelijkheid geboden luxer materiaal te kiezen dan in het standaardrenovatie-bestek omschreven staat. Ook krijgen de huurders de mogelijkheid om elementen aan te brengen die gewoonlijk niet in een te renoveren woning aangebracht worden (bijv. bad). De gemeente zal daar wel altijd toestemming voor moeten hebben gegeven. De kriteria waarop zij dat al dan niet doet (herverhuurbaarheid, e.d.) zullen van gemeentewege vastgesteld moeten worden. de materiaalverstrekking

Het door de bewoners benodigde materiaal zal gedéeltelijk door de aannemer van het projekt geleverd kunnen worden. Over de precieze werkwijze (kontainer voor de woning?, opslag in de woning?, e.d.) zal nog een beslissing genomen moeten worden. Het eventuele luxere en/of extra benodigde materiaal zal eveneens deels door de projekt-aannemer geleverd kunnen worden. Het materiaal dat de bewoners willen aanwenden voor het zelf uitvoeren van afwerkingskarweien (verf, tegels en behang) zullen zij in principe zelf kunnen aanschaffen.

- 41 -

Tabel 5.1:

Het afbouwpakket: aard van de werkzaamheden en de mogelijke (Ioon)besparing op de aanneemsom (prijspeil 1-1-1985, exkl. BTW)

werkzaamheid

opmerkingen

mogelijke (loon).. besparing per eenheid

aard vld

werkzaamh.

essent.

niet essentieel

1. SLOOPWERK 1.1)

schuur

1.2) 1.3) 1.4) 1.5) 1.6)

wanden plaatswerk binnendeur kozijn vloerbed. verwijder. plafond

van hout steen niet dragend

zachtboard tempex

1.7)

aanrecht kast 1.9) ornam. v. schoorst. schouw 1.10) zichtl. + elektradr. 1.11) behang afstomen 1.12) bezemschoon oplever.

un

19,-/m2 22,-/m2 8,75m2 lO,-/m2 34,50/st 5,-/m2 17,-/m2 8,-/m2 96,50/st 50,-/st 17,-/st 34,50/st 142,--/verd. 6,-/m2 100,-/verd.

x x x x x x x x x x x x x x x

2. TERREIN

2.1) 2.2) 2.3) 2.4)

tuinafwerking zand tbv bestrating bestrating terrasscherm

zwarte grond schoon zand terras, tuinpad azobé

34,75/m3 70,-/m3 21,-/m2 89,50/st

x

62,-/st

x

x x x

3. DEUREN

3.1)

binnendeur + kozijn

dichte opdekdeur

4. WANDEN EN KOZIJNEN 4.1)

niet-drag. kamersch.

4.2)

scheid.w inp. berg.

4.3)

voorzetw. tegen gevel

stijl- en regelwerk + minerale wol 29,30/m2 stijl- en regelwerk + underlayment 15,80/m2 raamwerk van profielen + 2x50mm minerale wol + gipspl. 29,80/m2

- 42 -

x

x x

- vervolg 4. wanden en kozijnen -

werkzaamheid

opmerkingen

mogelijke

aardv/d werkzaamh.

(Ioon~

4.4) 4.5) 4.6) 4.7)

besparing per eenheid

essent.

13,80/m2

x

28,40/m2

x

17,051m2 82,-/m2 12,-/m2

x x

niet essentieel

idem tegen bouwmuur

raamwerk van profielen + gipsplaat badkamer separatiew. stijl- en regelwerk 45mm minerale wol + gipspl. voorzetw. tegen stijl- en regelwerk bouwmuur in badkamer werk, event. isolatie + gipsplaat bewerking halfsi. sparingen dlchtmn. muur en aanhelen

x

5. ENTREE 5.1) 5.2) 5.3) 5.4)

vloer plinten wandaf werking trap

uitvlakken underlayment meranti behang oude trap: uitvlakken trapgat-aftim. leuning

6,50/m2 2,93/m 2,40/m2 14,20ltrede 19.40/m 17,251m

x x x x x

x x

6. TOILET 6.1)

vloer

6.2) 6.3) 6.4) 6.5) 6.6) 6.7) 6.8)

wandafwerking plafondafwerking klosetpot toiletbril stortbak klosetrolhouder fontein kombin.

uitvlakken underl. + tegelvl tegels (8 hoog) sauzen wit zwart laaghangend verchroomd wit + kraantje

- 43 -

46,-/m2 26,50/m2 3,50/m2

x x x x

25,50/st

x x x

21,-/st.

x

werkzaamheid

opmerkingen

mogelijke (loon).. besparing per eenheid

aardv/d

werkzaamh.

essent.

niet essentieel .

7. KEUKEN 7.0

vloer

7.2) 7.3)

plinten wandafwerking

7.4)

aanrechtblok aanrechtblok

7.5) 7.6)

gootsteen mengkraan zeepbakje

uitvlakken under fa yment meranti tegels behang sauzen 1,80m, enk. bak rvs, 2.10m,. dub. bak rvs, verchroomd

6,50/m2 2,93/m 26,50/m2 2,40/m2

x x x x x

3,50/m2

114,-/st

x

131,-/st

x x

8. BADKAMER 8.0 8.2) 8.3) 8.4) 8.5)

vloer wandafwerking douche-kombinatie zeepbakje wastafel

uitvlakken lewisplaat, beton tegelen tegels sauzen mengkraan handdouche rvs-douchestang wit eengatsmengkraan planchet spiegel

39,50/m2

x

26,50/m2

x

3,50/m2 15,-/st

x x

x

x x x x 30,-/st

x x

9. WOONKAMER 9.0

vloer

9.2) 9.3) 9.4)

plinten wandafwerking kast

uitv lakken underlayment meranti behang O.6xO.6x2.1 m

- 44 -

6,50/m2 2,93/m 2,40/m2 20,-/st

x x x x

werkzaamheid

opmerkingen

mogelijke aard vld Oooo}besparing essenL per eenheid

werkzaamh. niet essentieel

10. SLAAPKAMERS

10.1) vloer 10.2) plinten 10.3) wandafwerking 10.4) kasten

uitvlakken underlayment meranti behang h-l kast

6,50/m2 2,93/m 2,40/m2 20,-/st

straattegels

21,5/m2

x

uitvlakken underlayment meranti behang

6,50/m2 2,93,m 2,40/m2

x x

1546,-/st

x

x x

x x

11. BERGING

11.1) vloer 12. OVERLOOP

12.1) vloer 12.2) plinten 12.3) wandafwerking

x

13. INST ALLA TIES

13.1) cv-installatie

kwaliteitskontrole en begeleiding Van tijd tot tijd zal er een 'deskundige' op het werk aanwezig zijn (de bouwkundig begeleider) die de afbouwende bewoners met raad terzijde zal staan en die kontroleert of de elementen op de juiste wijze aangebracht worden. In nader overleg met de betrokken huurders zal bepaald moeten worden wanneer (op welke dagen en uren) de bouwkundig begeleider bereikbaar is. Voordat de afbouw begint, zal eenduidig omschreven moeten worden aan welke (kwaliteits)eisen de zelfwerkzaamheid zal moeten voldoen. Op basis van deze eisen zal de kontrole plaatsvinden. Het werk van de aannemer wordt op de normale wijze gekontroleerd. De in de wijk werkzame extern deskundige zal ten opzichte van de bewoners een adv iserende taak hebben.

- 45 -

>

ft

fasering Wat de datum van gereed zijn van de werkzaamheden betreft, vindt er een indeling in een drietal perioden plaats. In de eerste periode zal de aannemer zijn werkzaamheden verrichten, daarna pas zal de bewoner zelf aan de slag kunnen. Het naast en door elkaar werken van aannemer en bewoner wordt daarmee vermeden. Met name bij de werkzaamheden aan de wanden en kozijnen is een goede afstemming noodzakelijk. Gedeeltelijk bevatten de wanden elektra, deze moet door de aannemer aangebracht worden. Voorts zullen deze aktiviteiten gepland en afgestemd moeten worden. De werkzaamheden van de bewoner worden in twee opvolgende perioden verdeeld. In de tweede periode van de renovatie zal hij allereerst die voorzieningen moeten aanbrengen, die noodzakelijk zijn voor de bewoonbaarheid van de woning: de zgn. essentialia. Pas dan kan de woning betrokken worden en krijgt de bewoner de gelegenheid om de minder essentiële elementen (afwerking) aan te brengen (de derde periode). Voorlopig wordt er aan gedacht om de bewoner de volgende ruimte te bieden: voor de werkzaamheden in de tweede periode wordt de benodigde tijd vastgesteld afhankelijk van het benodigde 0 HZ-pakket, voor de afwerking tijdens de derde periode komen daar nog zes maanden bij. veiligheid, verantwoordelijkheid en verzekeringen In eerste instantie (Ie periode) zal de aannemer zorg dragen voor het beheer van de elementen. Wanneer de aannemer met zijn werkzaamheden gereed is, worden de elementen die eventueel nog door de bewoner gebruikt gaan worden, in de woning 'gestald' of in de nabijheid in kontainers opgeslagen. Zo gauw de bewoner met de elementen bezig gaat, is hij ervoor verantwoordelijk. Eventuele schade, diefstal, e.d. zal dus gedekt moeten worden. Een ander belangrijk punt is de veiligheid. Tijdens de bouw zal op normale wijze aan de veiligheidsvoorschriften voldaan moeten worden. De bewoner kan pas in de woning aan de slag wanneer deze veilig bereikbaar is, dat wil zeggen entree, portiek, e.d. zullen volledig gebruiksklaar moeten zijn. Tijdens de afbouw zal de bewoner zelf voor een voldoende dekking van het risiko van lichamelijk letsel dienen te zorgen. In dit verband kan gedacht worden aan een zgn. risikoverzekering: mocht er wat met de afbouwer gebeuren, dan neemt de aannemer na 14 dagen de uitvoering over. de besparingen en de financiering

Het doel van een zelfwerkzaamheidsregeling is - naast de grotere betrokkenheid van de huurder bij zijn woning - dat de loonkosten die door zelfwerkzaamheid uitgespaard worden, zoveel mogelijk ten bate van de bewoner komen. Ten einde dit te bereiken wordt voorgesteld, om bij de huurbepaling uit te gaan van een aantal referentiewoningen (afhankelijk van het niveau van de ingreep, grootte, e.d.), waarin het standaardrenovatiepakket door de aannemer aangebracht is. De kosten daarvan vormen het uitgangspunt voor de bepaling van de nieuwe maandhuur. De objektsubsidie zal op grond van die kosten vastgesteld worden. Immers wanneer dat niet gebeurt, profiteert alleen het rijk (in financiële zin) van de zelfwerkzaamheid. De rijksoverheid is met een dergelijke regeling al eerder akkoord gegaan, wat de kans groter - 46-

maakt dat zij bij dit projekt eveneens akkoord gaat. Het loonkostenbedrag van de elementen die zelf aangebracht worden, vormt zoals gezegd de besparing. Met dit bedrag kunnen in beginsel drie dingen gedaan worden: direkte huurverlaging, storting in een fonds en daaruit een periodieke renteuitkering en tenslotte aanwending van extra voorzieningen. Alleerst iets over de uitgangssituatie: De raming van de stichtingskosten van de verschillende renovatieniveaus is de volgende: middenniveau ca. f 84.000,hoogniveau ca. f 98.000,De huurverhoging op basis van het 1-2-3-systeem kan dan als volgt berekend worden:

middenniveau I % x 23.600,-- = f 236,2% x 35.400,-- = f 708,3% x 25.000,-- = f 750,-

hoogniveau 1% x 23.600,-- = f 236,2% x 35.400,-- = f 708,3% x 39.000,-- = f 1.170,-

f 98.000,- =

f 84.000,-- =

f 1.694,-/p.jr. (141,17/p.m.)

f 214,-/p.jr.

(176,17/p.m.)

Deze huurverhoging vormt tesamen met de basishuur (voor het proefprojekt vastgesteld op f 162,30 per maand) de nieuwe kale huur. Renovatie op middenniveau resulteert dus in een gemiddelde nieuwe maandhuur van f 303,47, terwijl de maandhuur van een op hoogniveau te renoveren woning op f 338,47 komt. Op basis van het vastgestelde afbouwpakket is ~r een maximale besparing op de stichtingskosten mogelijk (als alles wat zelf gedaan mag worden, ook zelf wordt gedaan) van ruim f 14.000,- per woning. In het onderstaande zullen de gevolgen doorberekend worden van een drietal besparingen: f 14.000,-; f 9.000,- en f 4.000,-.

1. huurverlaging De verschillende besparingen op de stichtingskosten als gevolg van de zelfwerkzaamheid zouden het volgende voor de nieuwe maandhuur betekenen: middenniveau: huur zonder zelfwerkzaamheid: f 303,47 besparing door zelfwerkzaamheid

f 14.000,f 9.000,f 4.000,-

nieuwe stichtingskosten

f 70.000,f 75.000,f 80.000,-

nieuwe kale maandhuur

f 268,47 f 280,97 f 293,47

- 47 -

huurbesparing per maand

f 35,f 22,50 f 10,-

hoogniveau: huur zonder zelfwerkzaamheid: / 338,47 besparing door zelfwerkzaamheid

f 14.000,f 9.000,f 4.000,-

nieuwe stichtingskosten

nieuwe kale maandhuur

f 84.000,f 89.000,f 94.000,-

f 303,47 f 315,97 f 328,47

huurbesparing per maand

f 35,f 22,50 f 10,-

In het meest gunstige geval levert de zelfwerkzaamheid de bewoner een maandelijkse huurbesparing op van f 35,-. Het is echter niet te verwachten dat de bewoners alles zelf uitvoeren (zie deel 2), zodat in de meeste gevallen de huurbesparing tussen circa f 10,- en f 25,- per maand zullen liggen. Dit bedrag kan nog beinvloed worden door het eventueel verminderen van de Individuele Huur Subsidie (IHS). In het volgende schema worden de gevolgen van de IHS-vermindering voor midden- en hoogniveau renovatie naast elkaar gezet. Alleen de nettobesparing (IHS bij geen zelfwerkzaamheid - IHS bij zelfwerkzaamheid + besparing als gevolg van zelfwerkzaamheid) wordt daarbij vermeld. De nettobesparing (IHS zonder zelfwerkzaamheid - IHS bij zelfwerkzaamheid + huurbesparing a.g.v. zelfwerkzaamheid) voor de drie varianten in /1. belastbaar inkomen in / per jaar

MN

HN

MN

HN

MN

HN

0-21750 21750 - 22000 22000 - 22500 22500 - 23000 23000 - 23500 23500 - 24000 24000 - 24500 24500 - 25000 25000 - 22500 25500 en meer

0 0 0 -10 5 15 35 35 35 35

0 0 0 0 0 0 -10 5 15 35

-2,5 -2,5 -2,5 -2,5 -7,5 2.5 22,5 22,5 22,5 22,5

-2,5 2,5 -2,5 -2,5 2,5 -2,5 -2,5 -7,5 2.5 22,5

0 0 0 0 0 -10 10 10 10 10

0 0 0 0 0 0 0 0

1: 2: 3: MN HN

2

1

3

-10 10

maximale besparing op de stichtingskosten van f 14.000,-. besparing op de stichtingskosten van f 9.000,-. besparing op de stichtingskosten van f 4.000,-. = middenniveau = hoogniveau

Uit het schema blijkt dat bij de lagere inkomens de korting op de IHS zodanig is (met name bij de besparingsvariant no. 2), dat zelfwerkzaamheid méér geld kost dan het opbrengt, dit is niet de bedoeling van het hier geformuleerde voorstel! Bewoners met een belastbaar inkomen dat hoger is dan respektievelijk f 24.000,- (middenniveau) en f 25.500,- (hoogniveau), zouden geen IHS krijgen, de zelfwerkzaamheid leidt dus niet tot een IHSkorting en de huurbesparing blijft intakt. - 48-

2. het fonds De meest eenvoudige oplossing ter verwezenlijking van het gestelde doel (= de besparing zoveel mogelijk ten goede te laten komen aan de bewoner) zou zijn het door de bewoner uitgespaarde geld rechtstreeks aan hem over te maken. Het rijk staat dit echter niet toe: gelden bestemd voor de volkshuisvesting mogen niet voor een ander doel besteed worden (3). Vandaar dat de gedachten uitgegaan zijn naar het instellen van een fonds. De opzet daarvoor draagt nog een voorlopig karakter, het idee is in ieder geval dat de door de zelfwerkzaamheid uitgespaarde bedragen in een fonds gestort worden. Het belangrijkste doel van het fonds is om de uitgespaarde bedragen voor een langere termijn vast te zetten (bankrekening). Gedurende de tijd dat de huurder in dezelfde woning blijft wonen, krijgt hij een maandelijkse uitkering uit dit fonds. Via deze weg is een maandelijkse besparing op de woonlasten mogelijk. Het is echter zeer de vraag of deze konstruktie door het Rijk als subsidiegever zal worden aanvaard. Voor de gemeente of de verhuurder die het fonds beheert, houdt de konstruktie de noodzaak van een extra administratie in. De administratiekosten kunnen hoger worden dan de voordelen voor de bewoners. Bij mutatie zou de bewoner geen aanspraak op het gestorte geld kunnen maken. Door tussenkomst van de verhuurder zou met de volgende huurder kunnen worden afgesproken dat deze het fonds 'overkoopt' en dus ook de maandelijkse rente zou ontvangen. Dit kan echter nooit afgedwongen worden. Een kombinatie van extra voorzieningen en periodieke rente uitkering is natuurlijk ook mogelijk. Wel zal het zo zijn dat de huurder de normale huurverhoging zal gaan betalen. Uitgaande van de drie besparingsvarianten wordt het beeld het volgende:

huur nà renovatie besparing: f 14.000,- x 6% f 9.000,- x 6% f 4.000,- x 6%

middenniveau

hoogniveau

f 303,47/ f 70,-/ f 45,-/ f 20,-/

f 338,47/ f 70,-/ f 45,-/ f 20,-/

p.m. p.m. p.m. p.m.

p.m. p.m. p.m. p.m.

Het renovatieniveau speelt geen enkele rol bij de hoogte van de besparing, de rente is in dit voorbeeld gesteld op 6% per jaar. De eventuele IHS wordt niet gekort, de zelfwerkzaamheid heeft immers geen enkele inv loed op het huurniveau zoals dat wordt gedefinieerd in de Rijksregelingen. Het fonds levert in vergelijking met de huurverlaging het dubbele op voor elke besparingsvariant. Aan de instelling ervan zitten echter, zoals is opgemerkt, nog de nodige haken en ogen.

3. extra voorzieningen Als laatste (en wellicht enige reële) mogelijkheid kan de bewoner de uitgespaarde loonkosten gebruiken voor het aanbrengen van extra voorzieningen in de woning. Daarbij kan gedacht worden aan bijv. extra of luxere tegels in de badkamer, keuken, e.d. De materiaalprijs van de extra elementen zal worden afgetrokken van de besparing. Bijgehouden zal moeten worden bijv. door de bouwkundige begeleider - hoeveel en wat voor extra elementen gebruikt worden. Het voordeel van deze mogelijkheid is dat de huurder de kans krijgt om voor de woonlasten van een normale renovatie (uitge- 49-

voerd door de aannemer) een woning te bewonen die extra voorzieningen bevat en (deels) naar eigen smaak en keuze gerenoveerd is. Uit een door ons gehouden enquête is gebleken (zie deel 2, par. 9.3.), dat 'veel' van de bewoners die meedoen aan de renovatie èn die voor zelfwerkzaamheid voelen, de eventuele besparing willen omzetten in extra voorzieningen. Het gaat daarbij overigens om 7 geënquêteerde huishoudens waarvan er 6 aangegeven hebben werkzaamheden zelf te willen verrichten. De helft daarvan heeft uitdrukkelijk aangegeven de door zelfwerkzaamheid bespaarde kosten in extra voorzieningen te willen steken.

afweging van de alternatieven Van de drie mogelijkheden die hiervoor ter sprake gekomen zijn, lijkt de huurverlaging het minst aan te bevelen. Het biedt de bewoner (in vergelijking met een fonds) nauwelijks geldelijk voordeel; alleen het rijk (lagere objektsubsidie) springt er voordeliger uit. De lagere-inkomensgroepen hebben door de IHS-korting zelfs helemaal geen financieel voordeel van hun zelfwerkzaamheid. Het instellen van een fonds is wat dat betreft voor de bewoner 'profijtelijker'. Nadeel is echter de organisatorische rompslomp die het instellen van een dergelijke konstruktie met zich brengt, temeer daar het fonds tot in lengte der dagen zou blijven bestaan, tenzij er een 'volkshuisvestelijk doel' voor gevonden zou worden. Het is voorts dubieus of de fonds-konstruktie door het Rijk zal worden aanvaard. Relatief het minst gekompliceerd is de oplossing van de extra voorzieningen: de besparing wordt gelijk 'afgerekend'. Het blijkt dat bij de bewoners een dergelijke oplossing aanslaat. toewijzing De animo voor het meedoen aan de renovatie is in de Schilderswijk-West zoals gezegd, niet al te groot. Het aantal bewoners dat voor zelfwerkzaamheid kiest, is daardoor ook niet omvangrijk. Een groot gedeelte van de huidige bewoners vertrekt uit de wijk. De mogelijkheid kan nu overwogen worden om bij de selektie van toekomstige bewoners een bijkomend selektiekriterium toe te passen: animo voor zelfwerkzaamheid. De zwaarte van een dergelijk selektiekriterium zal door de gemeente in nauw overleg met de buurt{bewoners) vastgesteld moeten worden. Een en ander zou wel betekenen dat de toewijzing van de toekomstige bewoners in een vrij vroeg stadium zal moeten geschieden; dan immers hebben zij ook de kans om zelf elementen aan te brengen. verbeterkontrakt In een nog op te stellen kontrakt tussen verhuurder en huurder zullen de hier besproken aspekten van zelfwerkzaamheid vastgelegd moeten worden. Punten die daarin in ieder geval geregeld moeten worden, zijn: • omschrijving van de werkzaamheden die zelf gedaan worden, • omschrijving van de werkzaamheden die 'extra' zijn, • eisen aan het materiaal (wat mag de bewoner zelf aanschaffen en welke eisen worden daaraan gesteld), • berekening (globaal) van de besparing en de nieuwe kale huur, • begeleiding (wanneer), • kontrole van de zelfwerkzaamheid (wat en waarop), - 50 -

• • • • •

fasering en koördinatie van de werkzaamheden, verantwoordelijkheden, verzekeringen/aansprakelijkheid, onderhoud, regeling bij mutatie.

5.3.

Konklusie

Gekonstateerd kan worden dat het aantal bewoners, dat bereid is aan de zelfwerkzaamheid bij renovatie mee te werken, gering is. Het is de vraag of een aantal van 6 bewoners een voldoende breed draagvlak vormt voor een 0 HZ-experiment. Uitgaande van de gedachte dat het genoemde aantal potentiële doe-hetzelvers inderdaad te gering is om een zinvol experiment uit te voeren, staan er twee wegen open. De eerste mogelijkheid is om de geplande DHZaanpak bij het proefprojekt te laten varen. Het kan daarbij open blijven of de in dit hoofdstuk gepresenteerde opzet in de nabije toekomst in een vergelijkbaar renovatieprojekt toegepast gaat worden. Ten tweede is er de mogelijkheid om van de nood een deugd te maken. Door bij de toewijzing het eerder genoemde specifieke kriterium van 'zelfwerkzaamheid' te hanteren, zou in plaats van het grote aantal vertrekkers een aantal nieuwe gegadigden op het toneel verschijnen met een voorkeur voor zelfwerkzaamheid. In het verbeterprojekt 'de Groene Graaf' zou daardoor alsnog een volwaardig DHZ-experiment in de renovatiesfeer uitgevoerd kunnen worden.

Noten (1)

De opbouw van het afbouwpakket dat bij de (nieuwbouw) kasko woningen in Huizen gehanteerd is, gaat ook uit van werkzaamheden per vertrek.

(2)

Uitgangspunt voor deze berekening is tabel 1 (meerpersoonstabe1; huurgrens f 685,- p.m.) van het IHS-aanvraagformulier 1 juli 1986-1 juli 1987.

(3)

Dit is gebleken uit de ervaringen bij het afbouwprojekt in Huizen.

- 51 -

DEEL 2

EEN CASE-STUDIE VAN EEN VERBETERPROJEKT IN DE SCHILDERSWIJK-WEST IN DEN HAAG

- 52 -

6.

OPBOUW VAN DEEL 2 EN EEN OMSCHRIJVING VAN HET RENOVATIEPROJEKT

6.1.

Opbouw van deel 2

In dit tweede deel van het rapport wordt verslag uitgebracht van de bev indingen in een renovatie projekt in de Schilderswijk-West. De resultaten van de twee uitgevoerde enquêtes (zie bijlage 3) - juli/augustus 1985 over de zelf aangebrachte voorzieningen (JA) en mei 1986 over de eventuele zelfwerkzaamheid (3B) - zullen worden gepresenteerd. Het doel van deze enquêtes was toetsing van de ontwikkelde voorstellen (zie deel 1) in de praktijk. De enquête-resultaten vormen het kader van dit tweede deel, dat als volgt is opgebouwd. In dit hoofdstuk zal kort ingegaan worden op het gebied dat als proefprojekt gefungeerd heeft. De lokatie van het projekt en de animo voor renovatie zullen hier aan de orde komen. In de hoofdstukken 7 en 8 zal worden ingegaan op respektievelijk de aard en omvang van de zelf aangebrachte voorzieningen (ZA V) en de eventuele financiële implikaties van de voorgestelde vergoedingsregeling (hoofdstuk 7) èn de gebleken animo voor zelfwerkzaamheid bij renovatie (hoofdstuk 8).

6.2.

Het renovatieprojekt: de lokatie en het niveau van de ingreep

Het renovatieprojekt is gelokaliseerd in de Schilderswijk, een wijk die in een tweetal stadsvernieuwingsgebieden verdeeld is: Schilderswijk-centrum (nr. 9) en Schilderswijk west (nr. 10), het proefprojekt bevindt zich in het noordelijk gedeelte van dit laatste gebied (zie figuur 6.1).

- 53 -

Figmr 6.1:

Lokatie van het renovatieprojekt binnen de Schilderswijk

I

i

, N

9 = Schilderswijk - centrum 10 = Schilderswijk - west o = Proefprojekt

schaal 1:10.000

-

54 -

,ft t

In eerste instantie was het verbeterkomplex in een viertal klusters onderverdeeld: A: 's Gravenzandelaan 238 t/m 260; B: 's Gravenzandelaan 83 t/m 109; C: Groenesteinstraat 54 t/m 76; D: Groenesteinstraat 78 t/m 100. Het projekt ging een eigen leven leiden onder de naam de 'Groene Graaf', een kompleks dat 23 panden omvat met 54 woningen en 2 bedrijfs- c.q. opslagruimten. De klusters A en B zijn in 1983 aangekocht, waarna kluster D medio 1984 aangekocht is (gem. koopsom was ca. f 30.000,--). Door aankoopmoeilijkheden is kluster C uiteindelijk niet bij de renovatie betrokken. Deze panden zijn momenteel nog steeds in partikuliere handen. Als gevolg daarvan verminderde het aantal woningen met 12, zodat er nog 42 woningen overbleven. De verdeling over de verschillende klusters is weergegeven in figuur 6.2.

Figmr 6.2:

Het verbeterkompleks de 'Groene Graaf'

18 vonillilen 2bedrijtarlliaten

•• GRAWENZAHDEl.v.N~;===r="

fi============1

- 55 -

De bouw- en woon technische staat van de drie klusters was zodanig dat uiteindelijk gekozen is voor een drietal renovatie-niveaus: kluster A zal op middenniveau gerenoveerd worden, kluster B op hoogniveau, terwijl kluster D eveneens op middenniveau 'aangepakt' zal worden, waarbij als extraatje een C.V. ge installeerd zal worden. In bijlage 4 zal per kluster nader ingegaan worden op de bouw- en woontechnische staat van de woningen, waarbij tevens de geplande ingreep kort beschreven wordt. 6.3.

Animo van de bewoners voor renovatie

De afgelopen anderhalf jaar is op een viertal momenten de animo van de bewoners voor de renovatie gepeild. Tweemaal is dit gedaan door de renovatiebegeleider/ster van de Dienst Volkshuisvesting (begin en eind 1985). Daarnaast is in de door het OTB in medio '85 gehouden inventarisatie van de zelf aangebrachte voorzieningen eveneens ingegaan op de houding van de bewoners ten aanzien van de geplande renovatie. Ook de huidige stand van zaken is bekend (medio '86). De resultaten van deze peilingen zijn in vier kategorieën in te delen, zodat een (globale) vergelijking mogelijk wordt. Deze vier kategorieën kunnen als volgt omschreven worden: 1. vertrekt uit het kompleks; 2. wil geen renovatie, maar blijft wel; 3. weet nog niet; 4. doet in principe mee aan de renovatie. In tabel 6.1 wordt de ontwikkeling van deze meningen over de afgelopen anderhalf jaar weergegeven. Tabel 6.1:

Overzicht van de mening van de bewoners ten aanzien van de renovatie van begin 1985 tot medio 1986 begin 1985 medio 1985 eind 1985 medio 1986 %

N

%

N

%

N

%

7 9 8 9

21 27 24 27

7 9 3 18

19 24 8 49

7 20 7 7

17 49 17 17

28 7

67 17

7

17

33

100

37

100

41

100

42

100

N

1. 2. 3. 4.

Vertrekt Geen renovatie Weet niet Doet mee

Totaal

Uit de meest recente peiling (medio 1986) blijkt dat slechts 7 huishoudens willen meedoen aan de renovatie. Vier van deze huishoudens wonen in kluster B ('s Gravenzandelaan 83 t/m 109) de overige 3 zijn in de Groenesteinstraat woonachtig (kluster D). In kluster A doet dus vooralsnog geen enkele bewoner mee aan de renovatie. Wel zijn er in deze kluster vier huishoudens die in hun woning willen blijven wonen, maar niet meedoen aan de renova- 56 -

tie. Dezelfde opvatting wordt gedeeld door een drietal huishoudens in kluster D. Een grote meerderheid van de huishoudens (28 = 2/3 deel) heeft uiteindelijk toch besloten om uit de buurt te vertrekken. De oorzaak daarvan moet voornamelijk gezocht worden in de achteruitgang van de buurt (veel genoemd in kluster B), maar ook aspekten als leeftijd en gezondheid spelen mee als reden om te vertrekken uit de buurt. 6.4.

Samenvatting en konklusie

Het renovatieprojekt waar de in Deel Ivan deze studie ontwikkelde voorstellen voor een vergoedingsregeling ZA V en zelfwerkzaamheid toegepast zouden moeten worden, heeft een omvang van 42 woningen die in drie klusters (A, B, D) onderverdeeld zijn. Kluster A ('s-Gravenzandelaan 238 t/m 260, 12 woningen) wordt op middenniveau gerenoveerd, kluster B ('s-Gravenzandelaan 83 t/m 109, 18 woningen) op hoogniveau, terwijl kluster D (Groenesteinstraat 78 t/m 100, 12 woningen) eveneens op middenniveau gerenoveerd zal worden, waarbij tevens een e.v. geïnstalleerd wordt. Uit een recente peiling onder de bewoners van het renovatieprojekt (gehouden in de zomer van 1986) blijkt dat de animo voor renovatie gering is: slechts 7 huishoudens willen meedoen, het grootste deel van de huidige bewoners wil vertrekken. Het aantal huishoudens dat blijft, lijkt te gering te zijn voor een zinvolle toepassing van een zelfwerkzaamheidsexperiment.

- 57 -

7.

DE ZELF AANGEBRACHTE VOORZIENINGEN IN HET RENOVATIEPROJEKT

7.1. Inleiding In dit hoofdstuk staan de door de bewoners aangebrachte voorzieningen centraal. Via een door ons gehouden enquête (zomer '85) is de omvang en aard van de ZA V geïnventariseerd (voor enquête zie bijlage 3A). In de volgende paragraaf zullen de uit de enquête verkregen gegevens aan de orde komen. Paragraaf 7.3. zal vervolgens ingaan op de (financiële) gevolgen van de, in deel 1 (hoofdstuk 3) omschreven, vergoedingsregeling bij toepassing in dit projekt.

7.2.

De omvang en aard van de ZAV

7.2.1.

Een korte karakteristiek per kluster: kosten en ouderdom van de ZAV

Kluster A: '5 Gravenzandelaan 238 tlm 260 Van de negen bezochte huishoudens in deze kluster, hebben er zes door de jaren heen voorzieningen in hun woning aangebracht. De helft daarvan heeft veel werkzaamheden uitgevoerd, voornamelijk verfraaiingen (schilder-, timmer-, behang- en tegelwerk), maar ook een aantal verbeteringen (m.n. op sanitair gebied). Twee van deze drie huishoudens hebben de voorzieningen rond 1980 aangebracht, het derde huishouden is vanaf 1965 stukje bij beetje - bezig. De gemiddelde investering die de drie - naar eigen zeggen - gepleegd hebben, bedraagt ruim f 12.700,-. De andere helft van de zes heeft weinig voorzieningen aangebracht. Het gaat daarbij om een aantal weinig omvangrijke verfraaiingen, die in het nabije verleden aangebracht zijn (1981-1984). De gemiddelde investering van deze drie huishoudens is bijna f 2.600,- geweest, een bedrag dat aanzienlijk lager ligt dan de investering van de eerste drie huishoudens. De overige drie ondervraagde huishoudens hebben geen enkele voorziening in hun woning aangebracht; zij hebben hun woning dan ook zeer recentelijk betrokken (1983-1984). Kluster B: '5 Gravenzandelaan 83 tlm 109 In deze kluster is aan 16 huishoudens een bezoek gebracht. Zeven huishoudens - die gemiddeld 18 jaar in de huidige woning wonen - hebben veel voorzieningen aangebracht. Ook hier gaat het met name om verfraaiingen en verbetering op sanitair gebied (toilet, douche, leidingen etc.). Vier van de zeven wisten een bedrag te noemen voor wat hun gemaakte kosten betreft: gemiddeld zo'n f 4.200,-. - 58 -

In zes woningen zijn alleen verfraaiingen aangebracht. De bewoners van deze woningen - die gemiddeld 3,5 jaar geleden hun woning betrokken - hebben daar gemiddeld f 2.100,- ingestoken. Dit bedrag is overigens gebaseerd op de kosten van drie huishoudens. De drie overige huishoudens tenslotte hebben geen pogingen in het werk gesteld hun woonsituatie te veranderen c.q. te verbeteren. Kluster 0: Groenesteinstraat 78-100 Alle elf ondervraagde huishoudens hebben in meer of mindere mate de woning naar eigen wens en smaak veranderd. Bij zeven woningen is dat vrij ingrijpend gedaan, een behoorlijk aantal verfraaiingen is uitgevoerd (van timmer- tot tegelwerk) met daarnaast verbeteringen aan leidingen en sanitair. Gemiddeld hebben de huishoudens daarin f 8.300,- gestoken, vier van de zeven hebben de eerste aktiviteiten in het begin van de jaren '70 ter hand genomen, de overige drie zijn na 1982 gestart. De vier overige huishoudens hebben alleen verfraaiingen in hun woning aangebracht. Dit ondanks het feit, dat twee van de vier huishoudens al 47 (!) jaar in de huidige woning wonen. Gemiddeld hebben de verfraaiingen 4500 gulden gekost, een aanzienlijk bedrag dat gebaseerd is op een tweetal schattingen. De hierboven genoemde kosten die de bewoners in de drie klusters gemaakt hebben, worden in tabel 7.1 weergegeven. Tabel 7.1:

De gemiddelde investering van de bewoners in de drie klusters, uitgesplitst naar de omvang van de aangebrachte voorzieningen klUIter D

kluster8

klust«A

aant.

wvmet kosten

aant. huIsh.

schat.

veel voorz. l ver!). + verfr.)

3

3

weinig voorz. (verfr.l

3

3

7.710

2.570

sul>totaal

6

6

45.920

7.653

geen voorz.

3

3

TOTAAL

9

16

totaal

aant.

wvmet kosten

totaal

Iem.

7

6

49.750

8.292

2.100

4

2

9.050

4.500

3.287

11

8

58.800

7.350

totaal

Iern. huis/\.

4

16.710

4.178

6

3

6.300

13

7

23.010

38.210 12.737

wvmet kosten

schat.

schat.

Iern. huis/\.

11

Het totale verbeterprojekt overziend, kan men stellen dat de bewoners in het verleden zich aktief met 'hun' woning bezig gehouden hebben. Zeventien huishoudens hebben veel voorzieningen aangebracht. De dertien die hun aktiv iteiten in een bedrag wisten om te zetten, komen samen uit op f 104.670,- wat een gemiddelde investering van f 8.052,- betekent. Verder hebben er een dertiental huishoudens verfraaiingen in hun woning aangebracht, wat op een totale investering neerkomt van f 23.060,- en gemiddeld genomen (: 8) op bijna f 2.900,- per woning. Slechts zes van de 36 bezochte huishoudens (1796) hebben nauwelijks tot geen ZA V in de woning aangebracht. - 59 -

Wat de 'leeftijd' van de aangebrachte voorzieningen betreft, kunnen slechts een aantal globale opmerkingen geplaatst worden. In een tiental woningen is het niet precies te bepalen in welk jaar de voorzieningen aangebracht zijn. In die woningen heeft men n.l. door de jaren heen karweien verricht, waarbij niet aangegeven is in welk jaar de eerste karweien uitgevoerd zijn. Daarnaast echter zijn er 20 huishoudens die wèl een jaartal (of twee achtereenvolgende jaren) genoemd hebben als tijdstip waarop de voorzieningen zijn aangebracht. In onderstaande tabel 7.2 worden beide groepen weergegeven, jaartallen die voorafgegaan worden door 'vanaf' hebben betrekking op het aanbrengen van de oudste voorziening (dus vanaf 10 jaar: 10 jaar geleden is de eerste voorziening aangebracht).

Tabel 7.2:

De ouderdom van de aangebrachte voorzieningen per woning ouderdom

aantal woningen

1 jaar 2 jaar 3 jaar 4 jaar 6 jaar vanaf 10 jaar

7 1

11 jaar vanaf 15 jaar vanaf 20 jaar

1 3 5

5 5 1 2

totaal

30

In 70% van de woningen waar voorzieningen aangebracht zijn, is dit minder dan 10 jaar geleden gebeurd. Opvallend is verder dat toch nog in 7 woningen voorzieningen aangebracht zijn, nadat de aankoop door de gemeente heeft plaatsgevonden. Het overgrote deel van de voorzieningen is door de bewoners zeH uitgevoerd. Slechts voor een aantal karweien (leidingen, gas-aansluitingen e.d.) is een vakman ingeschakeld.

7.2.2. De frekwentie en aard van de karweien Gekozen is hier voor een overzicht waarin, uitgaande van de woning, de frekwentie van de aangebrachte voorzieningen weergegeven wordt. De aantallen in dit overzicht hebben dus betrekking op het aantal woningen en niet op de kwantiteit en kwaliteit van de voorzieningen: een woning waar bijv. alle plafonds verlaagd zijn, telt in het overzicht even zwaar mee als een woning waar alleen het plafond in de woonkamer verlaagd is.

-

60 -

Tabel 7.3:

Het aantal woningen waar karweien door de bewoners zijn uitgevoerd

I

's Gravenzande1aan

Groenest. straat

23&-260 0=9

75-100 0=11

IU-J~

0=16

I Totaal 0=36

~

96

~

96

N

96

N

96

6

67

12

75

10

91

28

78

6

67

10

63

11

100

27

75

5

.56

11

69

10

91

26

72

(binnen)schilderen/ beitsen

4

44

9

56

10

91

23

64

plafond aanbrengen of verlagen

3

33

10

63

10

91

23

64

binnen betimmeren/ steens trips plakken

5

56

9

56

9

82

23

64

vloeren en wanden betegelen

4

44

8

50

8

73

20

.56

elektrische bedrading (bij Heggen/ vernieuwen

2

22

7

44

6

55

15

42

gasleiding (bijHeggen/vernieuwen

4

44

5

31

6

5.5

1.5

42

binnenwand verplaatsen/vervangen

3

33

7

44

5

45

15

42

schakelaar /stopkontakt installeren

2

22

6

38

6

55

14

39

toiletpot plaatsen/ vernieuwen

3

33

5

31

5

45

13

36

keukenblok vervangen/ plaatsen

2

22

5

31

5

45

12

33

3

33

4

25

5

45

12

33

gasgeiser/haard ins talleren

4

44

4

25

4

36

12

33

waterleiding (bij)leggen/vernieuwen

2

22

5

31

5

45

12

33

wasmachine aansluiten

3

33

3

19

5

45

11

31

stortbak plaatsen! vernieuwen

2

22

4

25

5

45

11

31

behangen vloerbedekking, zeil, e.d. leggen witten

binnendeur vervangen/ vernieuwen

I

I

61

's Gravenzandelaan

2JI-260 n='

83-109

71-100

n = 16

n = II

N

N

(vervolg t abel 7.3.)

-

Groenest. straat

%

-

hang- en sluitwerk aanbrengen

3

33

douche plaatsen

2

stucwerk aanbrengen/ vervangen

i

--

n = -'6

N

%

-

~

_.

Totaal

%

N

%

_~_.

4

2.5

3

27

10

28

22

4

2.5

J

27

9

2.5

I

11

3

19

4

36

8

22

kozijn vervangen/ vernieuwen

I

11

4

2.5

3

27

8

22

dak/muren isoleren

I

II

2

13

3

27

6

17

wastafel/fonteintje plaatsen

-

-

I

6

4

36

.5

14

afzuigkap installeren

2

22

I

6

2

18

.5

14

houten vloer/parket leggen

2

22

I

6

I

9

4

II

riolering bij-lof aanleggen

2

22

1

6

1

9

4

II

kasten maken

I

II

I

6

2

18

4

11

vloer vernieuwen/ uitvlakken

0

-

2

13

0

-

2

6

buiten bestraten/ betegelen

0

-

0

-

I

9

I

3

(hout)kachel plaatsen

0

-

0

-

I

9

I

3

schoorsteen metselen

0

0

-

I

9

I

3

afdak maken

0

I

6

0

-

I

3

bad plaatsen

0

-

0

-

I

18

I

3

berging vervangen/ vernieuwen

0

-

0

0

-

0

0

c.v. aanleggen

0

-

0

-

0

0

0

(eet)bar plaatsen

0

-

0

-

0

-

0

0

tuinhek/schutting plaatsen/vernieuwen

0

-

0

-

0

-

0

0

62 -

Op het totaal van de woningen bekeken, zijn het vooral de afwerkings- c.q. verfraaiingskarweien, die op grote schaal door de bewoners van de 'Groene Graaf' uitgevoerd zijn. Het gaat daarbij om vrij eenvoudige karweien als behang- (78%), schilder- (64%), timmer- (64%) en tegelwerk (56%). Kluster D (Groenesteinstraat 78-100) springt er, wat de frekwentie van deze karweien betreft, uit. In vrijwel alle woningen zijn voorzieningen van deze aard aangebracht. In een aanzienlijk deel van de woningen (30 à 40%) zijn karweien op installatiegebied (elektriciteit, water- en gasleiding) verricht. Hierbij moet opgemerkt worden dat het daarbij veelal om aanpassingen van geringe omvang is gegaan. In geen enkele woning is bijv. de komplete elektrische installatie of het gehele gas- of waterleidingnet vervangen, veeleer ging het om het verlengen van de bedrading c.q. de leiding(en), waarbij de ingreep beperkt bleef tot op zijn hoogst enkele meters. Zoals verwacht mocht worden, zijn voorzieningen op het gebied van het sanitair (toilet, keuken en douche) door de jaren heen een redelijk populair onderwerp van de bewonersaktiviteiten geweest. In ongeveer een-derde deel van de woningen heeft het sanitair wijzigingen ondergaan; nader gepreciseerd: het toilet in 36% van de woningen en de keuken en douche in respektievelijk 33 en 25% van het totale aantal woningen. De kwaliteit en ouderdom van deze aanpassingen varieert nogal in de diverse woningen. De overige door ons onderscheiden voorzieningen - met name die bouwtechnisch van aard zijn - zijn in mindere mate in de woningen aangebracht, bijv. kozijnen vervangen in 22% van de woningen, isolerende voorzieningen aanbrengen en v loeren vernieuwen c.q. uitv lakken in respektievelijk 17 en 6% van de woningen. Aangezien het hier om huurwoningen gaat, hoeft de relatieve laagte van deze percentages (in vergelijking met de overige voorzieningen) geen verbazing te wekken. Los gezien van de andere voorzieningen is het wel opzienbarend dat blijkbaar toch 22% van de huishoudens de kozijnen, traditioneel een taak van de verhuurder, heeft vervangen. Teneinde een inzicht te krijgen in de eventuele omvang van ZA V die als verbeteringen aangeduid kunnen worden, zijn in tabel 7.4, uitgaande van de inmiddels in de sv-fondsen opgenomen verbeter-regeling partikuliere woningen, de voorzieningen die eventueel een verbetering zouden kunnen zijn, weergegeven. Deels is deze weergave per vertrek; het is overigens incidenteel voorgekomen dat alle voorzieningen per vertrek aangebracht zijn. Veelal is er bijv. in de keuken wel een nieuw aanrechtblad geplaatst, maar zijn de oude keukenkastjes gehandhaafd.

- 63 -

Tabel 7.4:

Het aantal woningen waarin voorzieningen aangebracht zijn die een verbetering kUlnen zijn .. Gravenzandelun 2~260 U-tM n-' N

"

He'~env/e~.'met

bijkomende

-

voorzJenIn&_

nleu ... toiletpot nieu ..e Itortbak unbrencen van ..andteaels unbrenaen van een ..... tafel

Het ~en v/e cJouc:he met bljkomende voorzJenin&_ - douche plaatsen - bad plaatsen - aanbrenaen ..astafel/fonteintje - aanbre"llen ..and/vloerteaels - .....machine aansluiting Het aMbrencen v/e keuken met bljkomende voorzlen/nc_ - plaatsen keukenblok - plaatsen aanrechtblad - aaRÖrenaen van bovenkastjes - aanbrengen van .. andtegels - ..asmachine aansluiten - het aanbreneen v/e ..armwatertoestel Het ultbrelden/Yemieuwen vld el_belle lnatallat1er - nIeuwe groepenkast (min. )) - nleu..e leidlnaen - nleu..e schakel/atopkontakten

)

))

2 2

22 22

2

22

n-

N

, • 2

•

, I

2

22

2

22

j

)

H

)

.6

Groena'e1natr. ., 7.... 100

Totul

n" II

" )1 H 13

2' 6 )I

31 19

N

"

N

"

1)

)6 )1 17 6

,,

U U

2 2

11

11 6 2

27 9 9

9 1 2

)

1 I

la

,

n

lil

2

la

2

j 2 2

"'

2j )

6 19 6

12

H

la

a

22

)

3

18 Il 27

2

11

)I

6 6

n

., I.

U )9

•2 •22• ,,

31 31

,,

n

.,

42

J2

H

11

2

1)

3

6

17

2

1)

2

6

I

11

11.

2

)

))

)

2 2

22 22

7 6

, ,

Il 19

...

a

n

lil 9

a

)9 2j

a

Het maken v/e bergulmt. bulten de "onIncs Het aMbrenaen van een cov",

Het vem./aMbrenaen van au.,aterleldlnca

•

Het _ _...en van Isolaties Hentel van v~trukti... - aanbrenaen van balken en/of vloer(delen)

7.3.

'" 27

ZAV en vergoedingen

7.3.1. Vergoedingsregeling en de animo voor renovatie Een belangrijke achtergrond om vergoedingen voor ZAV te geven, is de overweging dat er door een financiële tegemoetkoming meer woningen bij de renovatie betrokken kunnen worden (zie deel 1). In de in de zomer 1985 gehouden OTB-enquête onder de bewoners van het renovatieprojekt is een vraag opgenomen over de eventuele invloed van een vergoedingsregeling op de animo voor renovatie (bijlage 3A, vraag 6A). Benadrukt hierbij moet worden dat de inhoud van de vergoedingsregeling toen nog niet bekend was. Een goed gefundeerde mening van bewonerszijde was dus niet mogelijk. Van de 37 ondervraagde huishoudens hadden er 19 aangegeven dat zij (nog) niet aan de renovatie wilden meewerken. Voor deze groep huishoudens was de vraag naar de invloed van een vergoedingsregeling relevant. In tabel 7.5 wordt de reaktie van deze huishoudens op het eventueel vergoeden van ZAV weergegeven. -

64 -

Tabel 7.5:

Invloed van vergoedingen op het al dan niet meedoen aan de renovatie

mening medio '85

inv loed vergoedingsregeling op de mening: ja

nee

- geen renovatie, maar blijft

7

- weet nog niet

2

- vertrekt

9

Totaal

18

totaal

eventueel 7

1

3

9 1

19

Slechts één huishouden zou - mits de vergoedingen hoog genoeg zouden zijn - eventueel toch meedoen aan de renovatie. De overige 18 waren vrij beslist in hun mening dat vergoedingen géén inv loed zouden hebben op hun ingenomen standpunt. Zaken als toekomstige huur, samenstelling van de buurt, niveau van de renovatie-ingreep, e.d. waren wat dat betreft doorslaggevender voor een verandering van standpunt. Vooralsnog lijkt dit resultaat geen ondersteuning op te leveren voor de stelling dat vergoedingen voor ZAV de renovatie zouden bevorderen. 7.3.2. De hoogte van de vergoedingen Zoals reeds ter sprake is gekomen, is de door ons opgestelde vergoedingsregeling (deel 1, hoofdstuk 4) niet in de praktijk getoetst. De precieze kosten die toepassing van de regeling met zich zou brengen, zijn dus niet bekend. Wel is er een (globale) schatting beschikbaar; op basis van de gegevens uit de OTB-enquête en de woningopnames heeft de architekt per woning een vergoedingsbedrag vastgesteld. Ruim de helft van de veertig woningen (24) komt in aanmerking voor enigerlei vergoeding. In tabel 7.6 wordt per woning aangegeven waarvoor de vergoeding gegeven zou worden en in welke orde van grootte het uit te keren bedrag zou zijn.

- 65 -

Tabel 7.6:

Schatting van de vergoedingen per woning in het renovatieprojekt de 'Groene Graaf' op basis van de voorgestelde regeling

aard WM de unpbrKhte woonlenln&en

veel yerfraalln&en v.rbeterlneen In keuken, douche en toU.t

-.ebrKht totAl.lnwa.t-Ine Int 1979-'aO

16.000,-

enkel. verfraall",en hlmmer- en teaelwerk) "'euwe binnendelwen

1911

3.'10,-

yeel yerfraall",en v.rbeterlnaen In keuken en toUet

1911

U.OOO,-

?

?

7

wO«Zlenlncen die weraoed worden

schattlnewan de weraoedlnc In/

douche, wanden en keuken

deuren

2.175,UI,-

w"'a. als

.. • /d In•• la

•

aanltair, stucwerk en wanden

1.127,-

I

douche, leidlnaen en

1.'19,-

7

H2,-

I

2.100,-

1

piafonds veel yerfruUnaenl yerbeterinAen In toUet, keuken en douche

19"-'1'

. veel verfruU",en + elektra verbeterineen op sa"'tair aebied

19"-'"

?

vloer, plafond, sanitair en eiektra

1970·'85

7

toUet en leidingen

311',-

?

enkele yerfruUneen nieuw toilet en leiclin&en

7.210,-

sanitair en tellelwerk

19a,

'.000,-

aa"'tair, leidinaen en te,.lwerk

920,-

la

enkel. verfr"Uneen verbeter ineen in toUet en douche

1912-'"

5.215,-

douche, toilet en leidlnllen

HI,-

"

vrnl. verfraalln&en heaelwerk)

19I1-'U

5.000,-

teaelwerk

3U,-

7

veel verfr..U",en yerbeterlneen in douche en keuken

19I2-'U

3.'25,-

keuken, sanitair en en leidlnaen

690,-

20

veel verfruUneen .erlleterineen In keuken en toilet

1"5-/U

teaela, sanitair en leidIneen

3U,-

?

enkele werfruiinaen yerbelerl",en in keuken en 10Uel

19H

3.000,-

keuken, toilet en leidineen

2)0,·

a

19"·'U

10.000,-

2.&75,-

29

yr"'. yerfr..iln&en "'wwe douche, keukenblok en leidlnaen

veel .erfr"Uneenl •• rbeterineen In keuken, douche .n toilet enkel. verfraallnaen veel verfraall",en v.rbeterln&en In keuken

"'.uw.

?

plafonda, keuken, leidingen, kOl ijnen, vloeren

19"

?

te,elwerk

171,-

1

191'-'15

?

keuken, leldinlen en telela

511,-

?

575,-

I'

210,-

19

enk.i••erfraalinaerll deuren en yerbeterJnaen In douche en toUet

19.-

'.000,-

teaelwerk en deuren

vrnl. v.rfraalln&.n "'ww toll.t

1912

1.200,-

"UC-

1912-'85

'.600,-

aanltalr, leidinaen en telelwerk

575,-

J)

191.

11.1150,-

deuren en plafond

"1,-

19

1970-'U

11.150,-

2.175,

2.

....1. yerfraallneen verbeterIneen In douche yr"'. yerfraallnaen nieuwe binnendelwen veel yerfraalln&e", verbeterineen

en schUderwerk

keuken, wanden en douche

in keuken, douche en toilet

?

?

1

veel yerfraaiJncerll Yerbeterln&en In keuken, douche en toUet

1970-'"

9.000,-

veel verfraaiJncen verbeterinaen in keuken en toUet

1975-'13

0.700,-

? • a..ey- onbekend

66

210,-

?

plafond, leldlnlen en sanitair

I.OU,-

12

sanitair, leidlnaen, wanden, plafonds,e.d

2.175,-

21

t ..ela en plafonds

Verder is de aard van de in de woningen aangebrachte voorzieningen omschreven en wordt de hoogte van de gedane investering vermeld. In de laatste kolom is de vergoeding in procenten van de gedane investering weergegeven. Al met al kan op basis van bovenstaande schattingen gekonstateerd worden dat in totaal een bedrag van 24.858 gulden aan vergoedingen uitgekeerd zou zijn. Dit bedrag zou verdeeld worden over 24 van de 40 woningen (60%); gemiddeld ontvangen die 24 huishoudens een vergoeding van 1.035 gulden. Op het totaal van het projekt bekeken, bedragen de kosten van deze vergoedingsregeling 621 gulden per woning. Er is niet nagegaan in hoeverre de voorzieningen waarvoor vergoeding gegeven wordt, bij de renovatie te handhaven zijn. Het gedeelte van de kosten dat voor rekening van de overheid komt, is daardoor niet bekend. Op basis van de eerder gedane architektenopname mag overigens verwacht worden dat het gedeelte van de ZAV dat gehandhaafd kan worden, relatief klein zal zijn. Wat de aard van de voorzieningen betreft waarvoor een vergoeding gegeven zou worden, springen de woontechnische verbeteringen er (logischerwijs) uit. Met name het sanitair en verbeteringen in de keuken slokken een groot deel van het vergoedingsbedrag op. Het in de laatste kolom gegeven percentage (de vergoeding in procenten van de gedane investering) is slechts indikatief (inflatie!). Gemiddeld genomen, krijgen de 17 huishoudens waarvan de investering bekend is, ca. 16% van de investering vergoed (het minimum is 4%, het maximum is 29%). Als uitgegaan wordt van de gedachte dat de ervaringen die uit dit voorbeeldprojekt naar voren komen, representatief zijn voor de verdere renovatieprojekten in Den Haag, kan een schatting van de toekomstige kosten gemaakt worden. Volgens het in Den Haag vastgestelde Meerjarenprogramma Stadsvernieuwing 1985-1989 zullen er in 1986 863 woningen verbeterd worden en 1.400 woningen gesloopt worden. De in het eerste deel omschreven vergoedingsregeling heeft in principe betrekking op vergoedingen bij renovatie. Het totaal te vergoeden bedrag voor de 863 woningen wordt dan het volgende: 863 x 60% x f 1.035,-

=f

535.923,-.

Invoering van de regeling in de gehele gemeente Den Haag zou dus ruim een half miljoen gulden gaan kosten. Het is echter niet duidelijk welk gedeelte van dit bedrag voor rekening van de gemeente Den Haag zou komen (voor financiering van de niet inpasbare ZAV) en welk gedeelte ten laste van de Rijksoverheid zou komen. De inpasbare ZA V kunnen immers in de kosten van de renovatie opgenomen worden (MG 85-30) en zouden dus niet op de gemeentelijke begroting drukken. Verder is er geen enkele indikatie voor de mate van betrouwbaarheid van de gebruikte schattingen. De ZA V zijn niet volgens de voorgestelde procedure gekeurd, zodat het genoemde bedrag zeer voorzichtig geïnterpreteerd moet worden! Het lijkt op basis van bovenstaande overwegingen onverstandig om op basis van deze schattingen een besluit over al dan geen verdere toepassing van het in deel 1 geformuleerde voorstel te nemen. - 67 -

7.4.

Samenvatting en konklusies

In het voorbeeld-renovatieprojekt hebben de bewoners zich aktief bezig gehouden met het aanbrengen van voorzieningen in 'hun' woning. Van de 36 geënquêteerde huishoudens hebben er 30 in mindere of meerdere mate verbeteringen en/of verfraaiingen aangebracht. De gemiddelde kosten die daarmee gemoeid zijn, bedragen ruim 6.000 gulden per bewoner. Het overgrote deel van de voorzieningen is in de DHZ-sfeer uitgevoerd. Het zijn logischerwijs, vooral de afwerkings- en verfraaiingskarweien die op grote schaal door de bewoners uitgevoerd zijn. Vrij eenvoudige karweien als behang- (uitgevoerd in 78% van de woningen), schilder- (64%), timmer(64%) en tegelwerk (56%) zijn in de meeste van de woningen verricht. Daarnaast heeft een aanzienlijk deel van de bewoners (30 à 40%) karweien op installatiegebied (elektriciteit, water- en gasleiding) aangepakt. Het sanitair tenslotte, heeft in ruim een kwart van de woningen wijzigingen ondergaan. Uit de enquête is verder gebleken dat de invloed van een eventuele vergoedingsregeling ZA V op de animo van de bewoners voor renovatie nagenoeg nihil is. Daarbij dient opgemerkt te worden dat de inhoud van de vergoedingsregeling op dàt moment nog onbekend was. Zoals reeds in deel 1 aan de orde is gekomen, is de ontwikkelde vergoedingsregeling uiteindeijk niet in de praktijk getoetst. Op basis van de gegevens uit de enquête en de eerder verrichte woningopname heeft de architekt toch een schatting gemaakt van de vergoedingsbedragen per woning. In totaal zou een bedrag van bijna 25.000 gulden aan vergoedingen uitgekeerd worden. Dit bedrag zou verdeeld worden over 24 van de 40 woningen (gemiddelde vergoeding: f 1.035,-). Over het totale projekt bekeken zou de voorgestelde regeling 620 gulden per woning gaan kosten. Benadrukt moet worden dat de genoemde bedragen op een schatting gebaseerd zijn. De keuring heeft niet plaatsgevonden via de voorgestelde procedure. Verder is onbekend welk deel van de kosten ten laste van de gemeente zou komen (voor de niet inpasbare ZAV) en welk deel voor rekening van het rijk komt (inpasbare ZAV) • .

-

68 -

8.

ZELFWERKZAAMHEID EN RENOVATIE: DE ANIMO IN HET RE NOVATIEPROJEKT

8.1. Inleiding De in dit hoofdstuk gepresenteerde gegevens zijn deels (evenals die uit het vorige hoofdstuk) verkregen uit de OTB-enquête die gehouden is in de zomer van 1985 (bijlage 3A). Voor een ander deel is gebruik gemaakt van het materiaal dat verzameld is met behulp van een tweede OTB-enquête. Deze laatste enquête heeft plaatsgevonden in het voorjaar van 1986 en was specifiek gericht op het thema van de zelfwerkzaamheid. In deze enquête werd de zelfwerkzaamheidsregeling uitgelegd en werd aan de hand van een lijst van werkzaamheden de belangstelling van de bewoners gepeild voor het doe-het-zelven in de woning als onderdeel van de renovatie (bijlage 3B). In de volgende paragraaf zal worden ingegaan op de (ontwikkeling van) de belangstelling in algemene zin. Paragraaf 8.3. heeft vervolgens de aard van de werkzaamheden die men zelf verricht als onderwerp. Het hoofdstuk zal afgesloten worden met een korte samenvatting. 8.2. De belangstelling voor zelfwerkzaamheid Van de 37 in de zomer '85 geënqueteerde huishoudens (OTB-enquête, 1985) gaven er 10 aan geïnteresseerd te zijn in de mogelijkheid om na de renovatie eventueel zelf in de woning aan de slag te gaan. De voorkeur van het grootste gedeelte van deze huishoudens (nl. 7 huishoudens) was gericht op het uitvoeren van de wat meer eenvoudige karweien, waarbij met name gedoeld werd op schilder-, behang- en tegelwerk. De voornaamste reden om alleen voor deze eenvoudige afwerkingskarweien te kiezen, was het gebrek aan tijd van de huishoudens om ook de meer omvangrijke werkzaamheden (sanitair, wanden) aan te pakken. De overige drie huishoudens beschikten wel over voldoende tijd en wilden - mits het financiële voordeel groot genoeg zou zijn - ook deze meer ingrijpende karweien zelf ter hand nemen. Zoals al eerder opgemerkt is, was er in de periode waarin de bovenstaande belangstelling gepeild werd nog geen konkrete opzet voor zelfwerkzaamheid. Bovendien was het feit dat de woningen gerenoveerd zouden worden, niet bij alle bewoners bekend. Het was dus te verwachten dat, óók mede gezien de zich steeds wijzigende animo voor renovatie (zie tabel 6.1), er zich wijzigingen in de voorkeur van de bewoners zouden voordoen. Dat dit inderdaad gebeurd is, wordt geïllustreerd door de resultaten van de tweede OTB-enquête (OTB-enquête, 1986). Deze tweede enquête was in feite de eerste betrouwbare peiling van de belangstelling voor zelfwerkzaamheid onder de huishoudens die aan de renovatie wilden meewerken. Slechts één huishouden van de 10 bovengenoemde huishoudens blijkt nog geïnteresseerd - 69 -

te zijn in zelfwerkzaamheid bij de renovatie. De overige negen huishoudens willen niet meer meewerken aan de renovatie en/of willen uit de buurt vertrekken. Aan de andere kant zijn er vijf huishoudens die in positieve zin van mening veranderd zijn en toch voor zelfwerkzaamheid hebben gekozen. Verdeeld over de drie klusters is het beeld nu het volgende: doet mee aan renovatie

wenst zelfwerkzaamheid

Kluster A 's Gravenz.I. 238-260 Kluster B 's Gravenz.I. 83-109 Kluster D Groenest.str. 78-100

3

4 2

Totaal

7

6

4

Op het totale projekt bekeken is de belangstelling voor zelfwerkzaamheid niet direkt overweldigend: 6 van de 40 in aanmerking komende huishoudens (15%) opteert voor D HZ. Van diegenen die wel aan de renovatie meewerken, is het aantal potentiële doe-het-zelvers (6 van de 7 huishoudens) opmerkelijk groot. Het lijkt in dit verband zinvol (nu blijkt dat zoveel bewoners willen verhuizen) om nog eens de mogelijkheid ter sprake te brengen om bij de toewijzing van de overige woningen rekening te houden met een bijkomend selektiekriterium 'animo voor zelfwerkzaamheid' (zie ook paragraaf 5.2.). Voordeel daarvan is dat de kosten van de proef (begeleiding, opslag materiaal, e.d.) over een groter aantal bewoners verdeeld kunnen worden, bovendien is een eventuele evaluatie interessanter. In de gegeven omstandigheid lijkt het aan te bevelen een dergelijk kriterium te introduceren, zoals dat bij kaskoprojekten in de nieuwbouwsektor ook wel gebeurt. 8.3.

De D HZ-werkzaamheden nader bekeken

Het beeld dat in deze paragraaf geschetst wordt, is gebaseerd op de in het voorjaar '86 gehouden enquête en is nog niet definitief. De precieze invulling van de zelfwerkzaamheid, d.w.z. het opstellen van de individuele kontrakten waarin de D HZ-werkzaamheden, de mogelijke besparingen en de uiteindelijke aanwending van deze besparingen (huurverlaging, extra luxe, storting in een fonds) e.d. omschreven worden, zal verder door de gemeente Den Haag ter hand genomen moeten worden. Zoals in deel 1, hoofdstuk 5 is aangegeven, is er een lijst opgesteld met een zestigtal werkzaamheden die eventueel door de bewoners zelf kunnen worden uitgevoerd. Het uitgangspunt bij het opstellen van de lijst zijn de werkzaamheden geweest die normaliter bij een hoogniveau renovatie verricht worden (zie bijlage 4). Verdere selektie heeft plaatsgevonden aan de hand van een tweetal kriteria: de moeilijkheidsgraad van de werkzaamheid en de eventuele gevolgen van onoordeelkundige uitvoering.

- 70 -

Allereerst zal per kluster een korte karakteristiek gegeven worden van de aard van de zelfwerkzaamheid; daarna zal in figuur 8.1 een overzicht gegeven worden van alle werkzaamheden die de zes huishoudens in de DHZsfeer willen gaan uitvoeren.

B. 's Gravenzandelaan 83 t/m 109 (1) In deze kluster B willen alle bewoners die meedoen aan de renovatie (4 huishoudens) eigenhandig een bijdrage daaraan leveren. nr. 1:

de bewoners willen een groot deel van het sloopwerk op zich nemen en daarnaast de eenvoudige wandafwerking Onk1usief het aanleggen van de plinten) in de entree, woonkamer, slaapkamers en overloop, alsmede de v loer (straattegels) in de berging voor hun rekening nemen. Behalve het sloopwerk (logischerwijs) en het aanbrengen van de plinten kunnen de overige werkzaamheden tijdens de bewoning uigevoerd worden. In totaal wil men 21 van de 59 mogelijke werkzaamheden (= 36%) verrichten.

nr. 2:

het huishouden dat hier woont, wil eveneens een groot deel van het sloopwerk zelf uitvoeren. Verder wil men eigenhandig de deuren, wanden en een klein deel van het sanitair aanbrengen. Ook alle (binnen)afwerkingswerkzaamheden staan op het verlanglijstje om zelf uitgevoerd te worden. Van de 41 werkzaamheden (70% van het totaal) die dit huishouden zou willen verrichten, zijn er 30 dermate essentieel dat ze gereed moeten zijn voordat de woning betrokken kan worden.

nr. 3:

de aktiv iteiten die dit huishouden gepland heeft, komen vrijwel overeen met die van de bewoners van nr. 2. Met dat verschil echter dat men het plaatsen van de binnenwanden en het uitvlakken van de vloer hier liever aan de vakman overlaat, terwijl men daarentegen wel zelf de werkzaamheden buiten de woning (bestrating in de tuin) wil gaan uitvoeren. In totaal willen de bewoners van deze woning 39 werkzaamheden uitvoeren (66%), waarvan er 26 gereed moeten zijn voordat ze weer in de woning kunnen.

nr. 4:

Naast het sloopwerk, wil men hier de afwerking in de diverse vertrekken (wand- en plafondafwerking en het uitvlakken van de vloer alleen in de douche en het toilet) en het aanbrengen van het sanitair zelf ter hand nemen. Het aantal werkzaamheden dat men zelf wil uitvoeren bedraagt 37, wat 63% van het totale aantal mogelijke werkzaamheden is.

D. Groenesteinstraat 78-100 Twee van de drie huishoudens in deze straat die meedoen aan de renovatie staan positief tegenover de mogelijkheid van zelfwerkzaamheid.

- 71 -

nr. 5:

het de bewon ers van deze bovenwoning zoude n waars chijnl ijk die liefst hun woning helem aal zelf bouwe n: alle werkz aamhe den tuin de in den aamhe werkz de in aanme rking komen (ekskl usief den dus), wil men zelf uitvoe ren. In totaal zijn dit 52 werkz aamhe (88%) .

nr. 6:

een ook dit huisho uden wil, evena ls alle voorg aande huisho udens, de willen aast daarn ren, uitvoe groot deel van het sloopw erk zelf enaanbr het en gen) (behan bewon ers alleen nog de wanda fwerk ing gen van plinte n in de entree , overlo op, woonk amer en slaapk amers voor hun rekeni ng nemen . Al deze werkz aamhe den opget eld levert den een totaal op van 20, wat 34% van de mogel ijke werkz aamhe is.

men konsta Deze zes woningen c.q. huisho udens overzi end (figuu r 8.1), kan king van teren dat voora l het sloopw erk en karwe ien betref fende de afwerzijn: alle zullen de woning een popula ir onder werp van zelfw erkzaa mheid n zelf uit te zes de huisho udens zijn van plan werkz aamhe den op dit terrei wande n gaan voere n. Sanita ire werkz aamhe den en het aanbre ngen van - wil men in werkz aamhe den die vrij ingew ikkeld en arbeid sinten sief zijn kan nog verrespek tievel ijk 3 en 2 wonin gen zelf ter hand nemen . Verde r het plafende betref den aamhe meld worde n dat van het sloopw erk de werkz n. Geen worde zullen n gedaa eer HZ-sf D fond en de elektr a het minst in de kking beschi de nteel mome heeft udens huisho van de in aanme rking komen de Een n. worde pt gesloo jderd/ verwi niet ook dan over een schuu r, deze kan s één huiszelfde verkla ring kan gegev en worde n voor het feit dat slecht ren. Voor uitvoe gaan wil zelf n terrei het houde n de werkz aamhe den op/aan huishoue vraagd onder zes de van zover beken d is dit het enige huisho uden krijgt. ng dwoni e-gron began een dens dat na renov atie de beschi kking over ueenvo de en iedere l vrijwe dat Voor het overig e kan gekon statee rd worde n zelf n plinte de van ngen aanbre dige wanda fwerk ingsw erkzaa mhede n en het s door een wil uitvoe ren; het uitvla kken en leggen van de vloer zal slecht n. minde rheid van de bewon ers zelf gedaa n worde ers door Konkr ete uitspr aken over de besparingen die de indivi duele bewon gaat geld paarde uitges dat met hun zelfw erkzaa mheid bereik en en wat er grond op is Wel n. worde gebeu ren, kunne n in dit stadiu m nog niet gedaa n er het gehevan een global e bereke ning van de archit ekt beken d, dat wanne een bespa dit n, le (afbouw) pakke t in de DHZ- sfeer uitgev oerd zou worde Ook staat ren. ring op de sticht ingsko sten van ruim f 14.000 ,- zou opleve kiezen , mheid erkzaa vast dat de voork eur van de bewon ers, die voor zelfw dit Hoe en. iening uitgaa t naar het steken van de bespa ringen in extra voorz in de prakti jk gaat uitwer ken, moet nog afgew acht worde n.

- 72 -

Figuur 8.1:

De frekwentie van de mogelijke werkzaamheden die zelf gedaan klBmen worden (N=6)

werkzaamheid

aard vld werkzaamh. niet essentieel

essent.

aantal huishoudens dat de werkzaamheden zelf wil uitvoeren

1. SLOOPWERK

lol)

schuur

x

1.2)

wanden

x

1.3)

plaatwerk wanden

x

1.4)

binnendeur kozijn

x

1.5)

vloerbed. verwijderen

x

1.6)

plafond

x

1.7)

aanrecht

x

1.8)

kast

x

1.9)

ornam. v. schoorst.

x

1.10)

zichtl. + elektradr.

x

1.11)

behang afstomen

x

1.12)

bezemschoon opleveren

x

2. TERREIN

2.1)

tuinafwerking

x

2.2)

zand tbv bestrating

x

2.3)

bestrating

x

2.4)

terrasscherm

x

3. DEUREN

3.1)

binnendeur + kozijn

x

- 73 -

• • • •

werkzaamheid

aard vld werkzaamh. essent. niet essentieel

aantal huishoudens dat de werkzaamheden zelf wil uitvoeren

4. WANDEN EN KOZIJNEN

4.1)

niet-drag. kamersch.

x

4.2)

scheid. w inp. berg.

x

4.3)

voorzetw. tegen gevel

x

4.4)

idem tegen bouwmuur

x

4.5)

badkamer separatiew.

x

4.6)

voorzetw. tegen bouwmuur in badkamer

x

bewerking halfsl. muur

x

4.7)

• •

.5. ENTREE

5.1)

vloer

x

5.2)

plinten

x

5.3)

wandaf werking

5.4)

trap herstellen

x x

6. TOILET

6.1)

vloer

x

6.2)

wandafwerking

x

6.3)

plafondafwerking

6.4)

klosetpot

x

6.5)

toiletbril

x

6.6)

stortbak

x

6.7)

kloset rol houder

x

6.8)

fonteintkombin.

x

x

- 74 -

werkzaamheid

aard vld werkzaamh. essent. niet

essentieel

aantal huishoudens dat de werkzaamheden zelf wil uitvoeren

7. KEUKEN 7.1)

vloer

x

7.2)

plinten

x

7.3)

wandafwerking

7.4)

aanrechtblok

x

7.5)

gootsteenmengkraan

x

7.6)

zeepbakje

x

x

8. BADKAMER

8.1)

vloer

8.2)

wandafwerking

8.3)

douchekomoinatie

8.4)

zeepbakje

8.5)

wastafelkombinatie

x

x x x

x

R ,_ fltB

9. WOONKAMER

-

9.1)

vloer

x

9.2)

plinten

x

9.3)

wandafwerking

x

9.4)

kast

x

la. SLAAPKAMERS

10.1)

vloer

x

10.2)

plinten

x

10.3)

wandafwerking

x

10.4)

kasten

x

- 75 -

BI ,

. .

werkzaamheid

aard vld werkzaamh. niet essentieel

essent.

aantal huishoudens dat de werkzaamheden zelf wil uitvoeren

11. BERGING 11.1)

vloer

x

12. OVERLOOP 12.1)

vloer

x

12.2)

plinten

x

12.3)

wandafwerking

x

13. INSTALLATIES

13.1)

cv-installatie

?

x

o

?: onbekend

wil niet zelf uitvoeren

wil wel zelf uitvoeren

8.4.

Samenv atting en konklusie

Van de 7 huishoudens die willen meewerken aan de renovatie, hebben er 6 aangegeven dat zij een aantal renovatiewerkzaamheden zelf ter hand willen nemen. De inventarisatie heeft uitgewezen dat vooral het sloopwerk en afwerkingskarweien in de DHZ-sfeer uitgevoerd gaan worden: alle zes de huishoudens zijn van plan werkzaamheden op dit gebied zelf uit te voeren. Sanitaire werkzaamheden en het aanbrengen van wanden wil men respektievelijk in 3 en 2 woningen zelf verrichten. Over de omvang van de door de bewoners uit te sparen bedragen kunnen momenteel geen konkrete uitspraken worden gedaan. Wel staat vast dat de voorkeur van de bewoners uitgaat naar het aanwenden van de besparingen voor extra voorzieningen.

Noten: (1):

Om de vertrouwelijkheid van de gegevens te waarborgen, worden hier niet de oorspronkelijke huisnummers weergegeven.

-

76 -

9.

SAMENVATTING EN KONKLUSIES

9.1. Inleiding In dit afsluitende hoofdstuk zullen de voornaamste konklusies van beide delen samengevat worden. In paragraaf 9.2. zal ingegaan worden op de ervaringen die er in Nederland bestaan met betrekking tot het geven van vergoedingen voor zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) en het omgaan met en toestaan van zelfwerkzaamheid bij renovatie van huurwoningen. Paragraaf 9.3. zal de door ons voorgestelde regelingen 'vergoedingen ZA V' en 'zelfwerkzaamheid bij renovatie' tot onderwerp hebben. De inhoud van beide regelingen wordt in hoofdlijnen beschreven en de reaktie van bewonerskant op de voorstellen zal aangegeven worden. Aanbevelingen voor een gemeentelijk beleid terzake zullen worden opgesteld.

9.2. Vergoedingen ZAV en zelfwerkzaamheid bij renovatie: de ervaringen in Nederland Door middel van een korte schriftelijke enquête onder de vijftig grootste Nederlandse gemeenten (zie bijlage 1) en een aantal overkoepelende belangenorganisaties (zie bijlage 2) is het gemeentelijk en korporatiebeleid ten aanzien van het vergoeden van ZAV en het omgaan met zelfwerkzaamheid bij renovatie geïnventariseerd. De voornaamste bevindingen worden in het nuvolgende gerekapituleerd.

9.2.1. Vergoedingen ZAV Vooropgesteld moet worden, dat de huurder op grond van artikelen, zoals die omschreven staan in het Burgerlijk Wetboek, in principe niet hoeft te rekenen op een vergoeding van de door hem of haar aangebrachte voorzieningen. De verhuurder kan de ZAV legaal in eigendom krijgen (natrekking), waar tegenover staat dat de huurder het recht heeft de aangebrachte voorziening ongedaan te maken (wegbreekrecht). De regeling geldelijke steun voorzieningen aan komplexen woningen van toegelaten instellingen en gemeenten (MG 85-30) is recentelijk de huurder tegemoet gekomen. In deze regeling is nl. een clausule opgenomen waardoor de huurder wel aanspraak op vergoeding van de ZAV kan maken, ondanks de artikelen BW. Indien de door de bewoner aangebrachte voorziening in het verbeterplan van de verhuurder past, kan een bedrag voor het overnemen van die voorziening worden afgesproken. Dit bedrag kan worden opgenomen in de kosten van het verbeterplan. In de regel komt het erop neer, dat de hoogte van deze vergoeding gebaseerd wordt op het minderwerk van de aannemer en dat de

- 77 -

huurder na renovatie de normale huurverhoging betaalt. De inventarisatie onder de vijftig gemeenten heeft uitgewezen dat acht gemeenten - zeer incidenteel overigens - een vergoeding op basis van deze MG 85-30 geven. De vergoeding voor de inpasbare voorziening wordt op basis van de planbesparing vastgesteld, de huurder krijgt het minderwerk van de aannemer uitgekeerd. In twee gemeenten (Amsterdam en Rotterdam) is een eigen gemeentelijk beleid ontwikkeld ten aanzien van het vergoeden van zelf aangebrachte voorzieningen. De Rotterdamse regeling geldt vanaf 1977 en is kwa opzet en inhoud te beschouwen als een volwaardig stadsvernieuwingsinstrument. Voor een groot aantal - voornamelijk woon-technische voorzieningen - is een vergoeding verkrijgbaar zowel bij sloop als bij handhaving van de voorziening. Voor deze voorzieningen zijn normbedragen vastgesteld, de uiteindelijke vergoeding is afhankelijk van de ouderdom, kwaliteit en inpasbaarheid van de ZAV. Een uitgebreidere beschrijving van deze procedure staat in paragraaf 2.3. De Amsterdamse regeling ('de duizend gulden regeling') is lang niet zo uitgebreid en is vergelijkbaar met de regeling t.a.v.overnamevergoedingen zoals die tot op heden in Den Haag toegepast wordt (paragraaf 1.2.1.). Zowel de Amsterdamse als de Haagse regeling gelden alleen wanneer de ZA V te handhaven zijn; verder is de Amsterdamse regeling alleen (keuken en douche) en de Haagse regeling voornamelijk (toilet, keuken, douche en eventueel cv- en elektrische-installatie) op geriefsverbeteringen toegespitst. Het voornaamste verschil tussen beide regelingen is dat in Amsterdam een vast bedrag uitgekeerd wordt, terwijl in Den Haag een procedure gehanteerd wordt die analoog is aan de Rotterdamse regeling (normbedragen, afschrijving en kwaliteitsbepaling). Over de uitvoeringskosten en de effekten van de regelingen in deze drie gemeenten is ons niets bekend. Ook in de gelederen van de non-profit verhulrders worden nauwelijks tot geen 'eigen' vergoedingsregelingen toegepast. De animo voor het geven van vergoedingen lijkt niet al te groot te zijn en voorzover het wel gebeurt, is dat alleen wanneer de ZAV bij renovatie gehandhaafd kan worden. Daarbij blijft men binnen het kader van de MG 85-30. De NWR stelt in algemene zin dat er geen rechtsregel is op grond waarvan huurders een vergoeding voor ZAV kunnen afdwingen. Toch is zij van mening dat voor verbeteringen die van waarde voor de volkshuisvesting zijn, een redelijke vergoeding op zijn plaats is. Toegespitst op renovatie betekent dit, dat wanneer een ZA V inpasbaar is, zij technisch goed uitgevoerd is en de belangen van de verhuurder en zijn doelgroep niet geschaad worden, eventueel een vergoeding gegeven kan worden (analoog aan de MG 85-30). Het NCIV is wat dieper ingegaan op het al dan niet inpassen en vergoeden van ZAV bij renovatie. Zij heeft daartoe het renovatieproces in fasen uitgesplitst, waarbij per fase aangegeven is wat ten aanzien van de ZAV geregeld zou moeten worden. In feite komt dat erop neer dat alleen voor de inpasbare voorzieningen een vergoeding gegeven kan worden, waarbij rekening gehouden zal worden met de ouderdom, onderhoudsgevoeligheid en de kwaliteit van de ZAV. In principe wordt er dus niet afgeweken van de inhoud van de MG 85-30. 9.2.2. Zelfwerkzaamheid bij renovatie Het door de huurder in eigendom krijgen van de door hem/haar zelf aan te brengen voorzieningen is, op grond van de artikelen in het Burgerlijk Wet- 78 -

boek, moeilijk realiseerbaar. De verhuurder kan immers op basis van de reeds eerder genoemde natrekkingsregel de door de huurder aangebrachte verbeteringen in eigendom krijgen. De huurder kan zich niet op enige rechtsregel beroepen. Toch is er in een aantal subsidieregelingen een financiële tegemoetkoming bij zelfwerkzaamheid mogelijk. In de huursektor beperkt zich dit voornamelijk tot de situatie waarbij er sprake is van verbouw van inkoerante panden (MG 82-19 en MG 84-02) en de verbouw tot HA T-/uisvesting. De uitgangssituatie bij dergelijke projekten is echter anders dan bij een 'normale' renovatie. Hier is er sprake van kleine bewonergroepen en projekten van zeer kleine omvang (veelal één pand). De zelfwerkzaamheid wordt beloond met een lagere huurverhoging. Voor zelfwerkzaamheid bij renovatie in de 'traditionele' huursektor zijn er echter geen subsidiemogelijkheden. Uit de inventarisatie onder de gemeenten blijkt dan ook dat geen enkele gemeente ervaring opgedaan heeft met huurderszelfwerkzaamheid bij de renovatie van het gemeentelijk woningbezit. Wel hebben een viertal gemeenten aangegeven ervaring te hebben met zelfwerkzaamheid in het kader van de MG 82-19 en de MG 84-02. Het ging daarbij om kleinschalige projekten; de zelfwerkzaamheid resulteerde in een lagere huurverhoging c.q. aanvangshuurvaststelling. Uit een evaluatie door de gemeente Utrecht is gebleken dat de besparingen vrij aanzienlijk kunnen zijn en dat met name de eenvoudige werkzaamheden zich voor zelfwerkzaamheid lenen. Voor de woningkorporaties kan in grote lijnen het zelfde opgemerkt worden als bij de gemeenten: slechts weinige hebben ervaringen met zelfwerkzaamheid. De enkele die dat wel hebben, deden deze ervaring op bij de verbouw van inkoerante panden. Uit de inventarisatie zijn toch een tweetal korporaties naar voren gekomen die wel ervaringen met zelfwerkzaamheid hebben bij de verbetering/instandhouding van hun 'traditionele' woningen. De woningbouwvereniging Gruno te Groningen biedt de huurder bij de mutatie-aanpak de mogelijkheid om een aantal geriefsverbeteringen zelf aan te brengen. Opgemerkt wordt daarbij dat de eventuele lagere huurverhoging, gezien de werking van het 1-2-3-systeem, zeer gering zal zijn. Verdere informatie over de omvang, aard, animo, e.d. van/voor deze zelfwerkzaamheid ontbreekt vooralsnog. De SSSW in Schiedam zoekt voor een instandhoudingsprojekt van 45 woningen (waarvan het grootste deel leegstaat) huurders die zelf binnen aan de slag moeten gaan. Deze huurders krijgen een vast bedrag (f 200,-) voor de afwerking van de woning (behang en verf); over de door de bewoners aangebrachte geriefsverbeteringen zal geen huurverhoging worden gerekend. Beide partijen schijnen tevreden te zijn met de gekozen opzet. In feite hebben beide genoemde projekten niet veel te maken met het onderwerp van deze studie: renovatie van het gemeentelijk woningbezit. Kaskoprojekten in de huursektor zijn beter daarop toegesneden, het gaat daarbij weliswaar om projekten in de nieuwbouw waar een andere regelgeving geldt, bij de meeste (m.n. praktische) aspekt en is het onderscheid tussen zelfwerkzaamheid in de voorraad en in de nieuwbouw niet groot. Een tweetal huurkaskoprojekten zal kort besproken worden. In Huizen hebben de bewoners van 93 woningen de afbouw zelf ter hand genomen. Daarbij was het mogelijk om extra voorzieningen (t.a.v. de referentiewoning) aan te brengen. Deze eventuele extra's en de besparingen door zelfwerkzaamheid worden per woning verrekend. Bij minderkosten heeft de -

79 -

huurder de keuze uit twee mogelijkheden: een jaarlijkse rente-uitkering uit een fonds waarin de besparing gestort wordt of de besparing omzetten in extra voorzieningen. Een evaluatie van het projekt wordt momenteel uitgevoerd. In Dronten loopt het huurkaskoprojekt minder voortvarend, het plan was om (van een tachtigtal woningen) alleen de drager te bouwen, de toekomstige huurder zou de inbouw voor zijn rekening nemen. De drager zou gehuurd worden, de inbouw zou kunnen worden gehuurd of gekocht. Met name ten aanzien van dit laatste punt doen er zich knelpunten voor, deze koncentreren zich rond de juridische (on)mogelijkheid, de huurvaststelling en de financiëring. Verder is de animo niet bijzonder groot: voor koop van de inbouw is geen belangstellende en voor huur van de inbouw zijn er vooralsnog te weinig kandidaten om alle woningen als zodanig op te leveren. In Den Haag tenslotte is men eveneens bezig om een huurkaskoprojekt op poten te zetten. Het plan is om het kasko door een aannemer te laten bouwen, waarna de bewoners de inbouw ter hand kunnen nemen. Met de besparing op de bouwkosten die door de zelfwerkzaamheid ontstaat, kunnen de bewoners in beginsel twee dingen doen: aanwenden voor extra voorzieningen of storten op een rekening met een periodieke rente-uitkering. Het plan verkeert vooralsnog in een pril stadium. Ervaringen met zelfwerkzaamheid bij renovatie zijn er dus niet opgedaan in de gelederen van de woningkorporaties. De overkoepelende organisaties (NWR en NCIV) zien overigens nogal wat problemen rond zelfwerkzaamheid bij renovatie. Deze problemen zouden zich met name voordoen op het juridische, financiële en exploitatie-technische v lak. 9.3. Een vergoedingsregeling ZAV en zelfwerkzaamheid bij renovatie: mogelijkheden voor een Haags beleid.

Bij het opstellen van de voorstellen is nauw samengewerkt met een aantal direkt betrokken participanten (de afdeling Research en de afdeling Vertegenwoordigers 0 ienst Volkshuisvesting, de extern deskundige Schilderswijk-West en de architekt van het renovatieprojekt). In een reeks bijeenkomsten is nagedacht en overlegd over de opzet van beide regelingen. Door middel van een tweetal enquêtes (zie bijlage 3) is de omvang van de ZAV in het proefprojekt en de reaktie van de bewoners op de zelfwerkzaamheidsregeling geïnventariseerd en getoetst. Het lag oorspronkelijk in de bedoeling om ook de vergoedingsregeling ZA V te toetsen, maar de gemeente Den Haag besloot in een zeer laat stadium het desbetreffende voorstel af te wijzen. In eerste instantie werd er van gemeentewege geen enkele beperking gesteld ten aanzien van de inhoud van de regeling. Naarmate de inhoud van de regeling duidelijker werd, groeide de twijfel binnen de gemeente blijkbaar. Besloten werd de regeling niet te toetsen, de kosten zouden te hoog worden. Bovendien zou het vergo~den van ZAV die na aankoop aangebracht zijn, toch geen integraal onderdeel van het gemeentelijk beleid worden. In een later stadium echter was men bereid toch de vergoedingsregeling ZAV te toetsen, mits de vergoeding hoog genoeg was om aanvankelijke weigeraars alsnog over de streep te trekken (vergoedingen als smeermidde!). De architekt heeft daarop, op basis van de (eerste) OTB-enquête en zijn eigen opnamen, een globale schatting gemaakt van de hoogte van de

- 80 -

eventuele vergoedingen. De hoogte was zodanig dat het voorstel afgewezen werd: de vergoedingen zijn te laag (!) om bewoners alsnog mee te krijgen. Op zich een vreemde gang van zaken: eerst kost het teveel en dan te weinig; hoe het ook zij: een betere koördinatie en afsteming van deze werkwijze en de Haagse wensen was op zijn plaats geweest. In het vervolg van deze paragraaf zullen beide voorstellen en de eventuele reakties van bewonerskant, kort beschreven worden. 9.3.1. De vergoedingsregeling ZAV Belangrijk uitgangspunt bij het opstellen van de regeling was dat zij zo eenvoudig mogelijk moest zijn en gericht zou moeten zijn op het vergemakkelijken van de renovatie, met behoud van een zekere mate van rechtvaardigheid. De vergoeding zou dus wel moeten afhangen van de kwaliteit, ouderdom, etc. van de ZAV, maar niet van de vraag of de ZAV al dan niet gehandhaafd zou kunnen worden. Een ander belangrijk uitgangspunt was dat ook de ZA V die voor aankoop aangebracht zijn, in principe voor een vergoeding in aanmerking komen. De woningen zijn recent aangekocht, bij een vergoeding voor ZAV die nà aankoop aangebracht zijn, zou de regeling zeer waarschijnlijk niet aan haar doel (stroomlijning en stimulering van de renovatie) beantwoorden. Daarnaast is bij aankoop niet expliciet rekening gehouden met de aangebrachte voorzieningen, waardoor het alsnog geven van een vergoeding aan de bewoner daardoor alleszins redelijk lijkt. Uiteindelijk is een lijst met 49 voorzieningen opgesteld, die in principe voor vergoeding in aanmerking komen (zie paragraaf 4.2., tabel 4.1). Met name zijn dit woontechnische verbeteringen, maar ook een aantal meer bouwtechnisch van aard zijnde verbeteringen zijn in de lijst opgenomen. Deze laatste zijn kwa uitvoering niet al te gekompliceerd en zijn blijkens de inventarisatie in redelijke mate door de huurders aangebracht. De 49 voorzieningen zijn ingedeeld in zes kategorieën: inrichting, bouwtechnische elementen, installaties, isolatie, afwerking en buiten. Voor elke voorziening is een maximaal vergoedingsbedrag vastgesteld, dat gebaseerd is op ervaringsgegevens van de architekt van het proefprojekt. Bij deze normbedragen is onderscheid gemaakt tussen uitvoering in de DHZ-sfeer en door de vakman. De verdere procedure ter bepaling van de hoogte van de uiteindelijke vergoeding is min of meer analoog aan die van de Rotterdamse regeling. De ouderdom van de voorziening wordt bepaald, voorzieningen op het gebied van de inrichting en afwerking zullen in la jaar afgeschreven worden, terwijl zelf aangebrachte bouwtechnische elementen, voorzieningen buiten en op installatie- en isolatiegebied in 15 jaar afgeschreven worden. Wanneer de voorziening binnen de vereiste periode aangebracht is, volgt er een kwaliteitskeuring en wordt de eventuele hoeveelheid (m, m2 of stuks) van de ZAV opgenomen. Dit alles resulteert uiteindelijk in een voorstel tot vergoeding; de Dienst Volkshuisvesting neemt de beslissing over de hoogte van de definitieve vergoeding. Gedurende deze hele procedure zal er voor de bewoner een beroepsmogelijkheid geschapen worden. Uit de gehouden inventarisatie blijkt, dat de bewoners van het verbeterprojekt zich in het verleden aktief met hun woning hebben beziggehouden. Een groot deel van de huishoudens (17 van de 36) heeft veel voorzieningen aangebracht tegen een gemiddelde investering van ruim 8000 gulden, dertien huishoudens hebben verfraaiingen aangebracht met een gemiddelde kosten-

- 81 -

post van bijna f 2.900,- en slechts zes huishoudens hebben niets in hun woning gedaan. In een meerderheid van de woningen (70%) zijn de voorzieningen minder dan 10 jaar geleden aangebracht, vrijwel alles is in de D HZsfeer uitgevoerd, Vooral de afwerkings- en verfraaiingskarweien zijn op grote schaal uitgevoerd, karweien als behang- (uitgevoerd in 78% van de woningen), schilder- (64%), timmer- (64%) en tegelwerk zijn zeer frekwent verricht. Daarnaast heeft een aanzienlijk gedeelte van de huishoudens (30 à 40%) karweien op installatiegebied (elektriciteit, water- en gasleiding) aangepakt. In een kwart van de woningen heeft het sanitair wijzigingen ondergaan. Een reële toetsing van de voorgestelde vergoedingsregeling heeft, zoals reeds opgemerkt is, niet plaatsgevonden. De architekt van het projekt heeft toch een schatting gemaakt van de eventuele vergoedingsbedragen. In totaal zou bijna f 25.000,- aan vergoedingen uitgekeerd worden, wat een gemiddelde vergoeding per woning betekent van f 1.035,-. Over het totale projekt bekeken zou de voorgestelde regeling 620 gulden per woning gaan kosten. Invoering van het voorstel in de gehele gemeente Den Haag zou ruim een half miljoen gulden gaan kosten. Onbekend is daarbij welk gedeelte van dat bedrag voor rekening van de gemeente Den Haag (voor de nietinpasbare ZAV) respektievelijk het Rijk (voor de inpasbare ZAV) komt. Wanneer uitgegaan wordt van de gedachte dat de gemeente Den Haag behoefte heeft aan een zinnige beoordeling van het voorstel, lijkt het een logische stap om het voorstel alsnog in de praktijk te toetsen. Daardoor zal er een duidelijk(er) beeld van de financiëlE! gevolgen ontstaan, bovendien kan inzicht verkregen worden in hoeverre het voorstel aan het gestelde doel (stimuleren van de renovatie) tegemoet komt. Een dergelijke afweging tussen de kosten en baten van het voorstel lijkt de enige manier om tot een reeële beslissing over het al dan niet afwijzen van de voorgestelde regeling te komen. Het voorstel zou eventueel gebruikt kunnen worden (als aanzet en handleiding) bij het opstellen van een regeling waarin een vergoeding voor ZA V bij aankoop geregeld zou worden.

9.3.2. De zeHwerkzaamheidsregeling Gekozen is voor een konstruktie waarin de door de huurder aan te brengen voorzieningen in eigendom van de verhuurder (gemeente) komen. Over de mogelijkheid dat de huurder zelf eigenaar wordt van de zelf aan te brengen voorzieningen, bestaan zulke juridische knelpunten dat het niet mogelijk is om vooraf de bewoners de zekerheid te bieden dat men daadwerkelijk eigenaar wordt. Een bijbehorende faktor om een minder gekompliceerde opzet te kiezen, was de tijdsdruk, om snel tot een zelfwerkzaamheidsregeling te komen. Het renovatieproces verkeerde in een vrij ver gevorderd stadium, een keuze voor een gekompliceerde opzet zou wellicht te veel tijd vergen. Op basis van de standaardwerkza~mheden die bij een renovatie uitgevoerd worden, is er een 'afbouwpakket' samengesteld. In totaal bevat dit afbouwpakket een zestigtal werkzaamheden die door de bewoners in de D HZ-sfeer uitgevoerd kunnen worden (voor lijst zie tabel 5.1). Een gedeelte van het benodigde materiaal zal door de aannemer van het renovatieprojekt geleverd worden; materialen die met name bij de afwerking gebruikt worden (verf, behang, e.d.), kunnen door de bewoners zelf worden aangeschaft. Met de besparing die de zelfwerkzaamheid oplevert, kunnen in beginsel drie din-

82 -

gen gedaan worden: huurverlaging, storting in een fonds met daaraan gekoppeld een periodieke rente-uitkering en tenslotte omzetten in extra voorzieningen. Financieel gezien, zou het voordeel van het fonds voor de bewoner het grootst zijn. Twijfels bestaan er echter over de haalbaarheid van het stichten van een fonds: het is zeer de vraag of het Rijk als subsidiegever deze konstruktie aanvaardt, bovendien brengt het beheer van een dergelijk fonds de nodige (administratieve) kosten met zich. Direkte verlaging van de huur is voor de bewoner minder gunstig: het financiële voordeel is niet zo groot en een korting op de indiv iduele huursubsidie (bij de lagere inkomens) kan dit financiële voordeel nagenoeg teniet doen. In feite springt alleen het Rijk {lagere objektsubsidie} er wat voordeliger uit. De relatief minst gekompliceerde oplossing is het omzetten van de besparing in extra voorzieningen. De besparing wordt gelijk afgerekend en het levert een niet al te omvangrijke organisatorische rompslomp op. Uit de enquête blijkt verder dat de voorkeur van de bewoners uitgaat naar deze laatste mogelijkheid. Tijdens de afbouw zal er regelmatig iemand (de bouwkundig begeleider) op het werk aanwezig zijn die de zelfwerkzame huurders met raad terzijde staat en die de uitvoering van het werk kontroleert. Verder zal er een goede afstemming gevonden moeten worden tussen het werk van de aannemer en dat van de bewoner. In principe begint de aannemer met zijn werkzaamheden voordat de bewoner aan de slag kan; een uitzondering hierop vormt het sloopwerk, de bewoner kan dit zelf doen. Nadat de aannemer gereed is, krijgt de bewoner de gelegenheid om die voorzieningen aan te brengen die noodzakelijk zijn voor het garanderen van de bewoonbaarheid van de woning. De tijd die de bewoner krijgt om deze zgn. 'essentialia' aan te brengen, wordt afhankelijk gesteld van de omvang en inhoud van zijn afbouwpakket. Op basis van die inhoud zal een tijdstip bepaald worden waarop de essentiële elementen aangebracht moeten zijn. Tijdens de bewoning tenslotte zal de bewoner een half jaar de tijd hebben om de minder essentiële afwerkingskarweien ter hand te nemen. Om voldoende verzekerd te zijn, zal de bewoner zelf voor een voldoende dekking van het risiko van eventueel lichamelijk letsel dienen te zorgen. Door middel van een risikoverzekering wordt de afbouw verzekerd: bij letsel van de zelfwerkende huurder neemt de aannemer nà 14 dagen het nog resterende werk voor zijn rekening. Het moge duidelijk zijn dat de hierboven genoemde aspekt en van zelfwerkzaamheid in een nog op te stellen kontrakt tussen de huurder en verhuurder vastgelegd moeten worden. In de enquête die medio '86 gehouden werd, is naar de animo van de bewoners voor zelfwerkzaamheid gevraagd. Daaruit blijkt dat slechts 7 (!) van de 42 huishoudens met de renovatie willen meedoen, het potentiële aantal doe-het-zelvers daaronder is echter opmerkelijk groot nl. zes. Deze zes huishoudens hebben aangegeven alle van plan te zijn het sloopwerk en afwerkingskarweien binnen de woning zelf uit te voeren. Sanitaire werkzaamheden en het aanbrengen van wanden - werkzaamheden die over het algemeen redelijk ingewikkeld en arbeidsintensief zijn - willen respektievelijk drie en twee huishoudens zelf ter hand gaan nemen (voor een overzicht per werkzaamheid, zie par. 8.3. fig. 8.1). De precieze besparing op de stichtingskosten als gevolg van de zelfwerkzaamheid is nog niet bekend en zal per individuele bewoner gaan verschillen. Ter indikatie van de mogelijke besparing kan opgemerkt worden dat op basis - 83 -

van het voorgestelde afbouwpakket een maximale besparing op de stichtingskosten gerealiseerd zou kunnen worden van f 14.000,-. Gezien de ~e­ sultaten van de inventarisatie is het echter niet te verwachten dat deze maximale besparing vaak gehaald zal worden. De voorkeur van de huishoudens gaat uit naar het omzetten van de besparing in extra voorzieningen. De verdere invulling van dit laatste zal nog moeten plaatsvinden. Tenslotte kan de vraag gesteld worden in hoeverre een aantal van ~es huishoudens een voldoende draagvlak vormt voor een o HZ-experiment. Het genoemde aantal lijkt te gering te zijn voor een zinvolle toetsing van de hier gedane voorstellen. Twee mogelijke wegen staan nu open: de geplande DHZ-aanpak laten varen en eventueel in de nabije toekomst tot toetsing over te gaan of het projekt tot een volwaardig DHZ-experiment maken. In dat laatste geval zou er bij de toewijzing een kriterium als 'interesse voor zelfwerkzaamheid' gehanteerd kunnen worden. In plaats van het grote aantal vertrekkers zouden er een aantal nieuwe gegadigden op het toneel verschijnen die wel positief staan tegenover zelfwerkzaamheid. De volgende aanbevelingen voor gemeentelijk beleid kunnen tenslotte worden opgesteld: a} Doorrekening van de gevolgen van de in hoofdstuk 4 ontwikkelde vergoedingsregeling voor zelf aangebrachte voorzieningen en toetsing van deze regeling in een experimenteel renovatieprojekt. b) Introduktie van het kriterium 'aktieve interesse in DHZ' bij het werven van belangstellenden voor het renovatieprojekt in de Schilderswijk-West (als het tijdschema dat nog toestaat) en experimentele toepassing van zelfwerkzaamheid bij de renovatie in een (proef)projekt.

- 84 -

BIJLAGE 1:

De 50 geïnventariseerde gemeenten en de vragenlijst Hengelo 's Hertogenbosch Hilversum Hoorn Kerkrade Leeuwarden Leiden Lelystad Maastricht Nieuwegein Nijmegen Oss Roosendaal Rotterdam Schiedam Spijkenisse Tilburg Utrecht Velzen Venlo Vlaardingen Zaandam Zeist Zoetermeer Zwolle

Alkmaar Almelo Alphen aid Rijn Amersfoort Amstelveen Amsterdam Apeldoorn Arnhem Breda Capelle aid IJssel Delft Deventer Dordrecht Drachten Ede Eindhoven Emmen Enschede Gouda Groningen Haarlem Hoofddorp Heerlen Den Helder Helmond

ENQUETE ZELFWERKZAAMHEID VAN HUURDERS EN STADSVERNIEUWING la. Bestaat of bestond er in Uw gemeente een vergoedingsregeling voor zelf aangebrachte voorzieningen bij renovatie of bij sloop van huurwoningen?

o

ja, regeling bij renovatie/instandhouden (kunt U een kopie daarvan meesturen).

o

.ja, regeling bij sloop (kunt U een kopie daarvan meesturen).

o

nee, geen enkele regeling (ga door naar vraag 2).

lb. Zo ja, wat zijn Uw ervaringen met die regelingen? (Kunt U tevens kopieën van evt. evaluatienotities meesturen? Regeling bij renovatie/instandhouding:

- 85 -

Regeling bij sloop:

Ic. Zijn er eventuele plannen om de regelingen aan te passen of af te schaffen (graag toelichten)?

2.

Worden er in Uw gemeente pogingen ondernomen om dergelijke regelingen op te zetten?

o

nee

o

ja, regeling bij renovatie

o

ja, regeling bij sloop

Zo ja, in welke richting wordt er gedacht (gaarne eventuele beleidsnotities meezenden)

Ja. Bestaat in Uw gemeente de mogelijkheid voor huurders om bij te dragen aan de renovatie door zelfwerkzaamheid?

o

nee

o

ja,

(wilt U kopieën opsturen van datgene dat hierover in Uw gemeente op papier is gesteld?)

- 86 -

lb. Zo ja, wat zijn de financiële voordelen voor de huurder?

o o

Huurder blijft eigenaar van de voorzieningen

o

Huurder krijgt een lagere huurverhoging

o o

Huurder krijgt niets.

Huurder krijgt een eenmalige vergoeding

Overige voordelen, n1:

Je. Zo ja, kunt U aangeven wat Uw ervaringen met deze regeling zijn?

4.

Zijn er naar Uw weten woningkorporaties in Uw gemeente die een vergoedingsregeling voor zelf aangebrachte voorzieningen hebben opgesteld en/of ervaring met zelfwerkzaamheid na/tijdens renovatie hebben? Zo ja,

naam (woning korporatie): adres: postcode:

plaats:

telefoon: 5.

Tot slot: wilt U aangeven wie deze vragenlijst heeft behandeld, zodat wij bij eventuele onduidelijkheden of vragen kontakt met U op kunnen nemen? naam: telefoon:

toestel:

Opmerkingen of vragen Uwerzijds:

Bedankt voor Uw medewerking

- 87 -

BIJLAGE 2: De vragenlijst aan het NWR, NCIV, VNG en NVH en LOS.

NlJR I Ncrv EN VNG

VRAGENLDST la

Wordt er binnen Uw organIsatie nivo gedacht over een vergoedingsregeling voor zelf aangebrachte voorzieningen bij instandhouding, sloop en/of renovatie. nee ja (eventuele notities graag meesturen)

Ib

~o ja, in welke richting wordt er gedacht?

2a

Wordt er binnen Uw organisatie gedacht over de mogelijkheid om huurders de gelegenheid te bieden om d.m.v. zelfwerkzaamheid bij te dragen aan renovatie? nee ja (eventuele nQtities graag meesturen)

2b

Zo ja, in welke richting wordt er gedacht?

la

Zijn er naar Uw weten woningkorporaties bij Uw organisatie aangesloten die een vergoedingsregeling voor zelf aangebrachte voorzieningen hanteren bij instandhouding, renovatie en/of sloop? nee ja (kunt U ons adressen sturen van woningkorporaties die dit punt een aktief beleid voeren?)

- 88 -

3b

Zo ja, kunt U -in algemene zin- aangeven wat de ervaringen met dergelijke regelingen zijn?

..

Zijn er naar Uw weten woningkorporaties bij Uw organisatie aangesloten die de huurders gelegenheId bieden om bij te dragen aan de renovatie door zelfwerkzaamheid? nee

ja (kunt U ons adressen sturen van woningkorporatles die t.a.v. dit punt een aktief beleid voeren?)

.b

Zo ja, kunt U -in algemene zin- aangeven wat de ervaringen met deze regelingen zijn?

Tot slot: kunt U aangeven wie deze vragenlijst behandeld heeft, zodat wij bij eventuele vragen kontakt met U kunnen opnemen? naam:

toestel:

telefoon:

Opmerkingen of vragen Uwerzijds:

bedankt voor Uw medewerklng

- 89 -

WH EN LOS

ANTWOORDFORMULIER

Kunt U (bij een posItief antwoord op de vraag) adressen/InstantIes noeme n waar wij voor verder e informatIe terech t kUMen/of kunt U gegevens die U zelf in bezit heeft over deze onderwerpen meesturen?

kent U daar voorbeelden van?

nee: ja:

Zo ja, welke voorbeelden?

zelfwe rkzaar nheld bij renovatie

kent U daar voorbeelden van?

nee: ja:

zo ja, welke voorbeelden?

- 90 -

BIJLAGE 3A:

De enquête zelf aangebrachte voorzieningen

naam bewoner

.

naam enq. datum

adres

· ·

ENQUETE ZELF AANGEBRACHTE VOORZIENINGEN

- 91 -

Doel van het onderzoek Op dit moment is er in Den Haag geen ruimte voor bewoners om zelf wat te doen bij/na renovatie (zelf af bouwen). Het gebeurt natuurlijk wel, dat bewoners ook na renovatie zelf allerlei voorzieningen aanbrengen of wegbreken, di t gebeurt dan echter zonder overleg met de verhuurder. Verder is het zo, dat er nauwelijks iets geregeld is t.a.v. vergoedingen voor door bewoners zelf aangebrachte verbeteringen en voorzieningen (wanneer moet een vergoeding gegeven worden: bij handhaven of ook bij sloop?, welke voorzieningen kunnen vergoed worden? etc.). De gemeente Den Haag heeft, mede naar aanleiding van bewonersvragen, besloten onderzoek te laten verrichten om te kijken of het haalbaar is dergelijke regelingen op te stellen. De TH Delft voert (jn samenwerking met de renovatiebegeleider, de extern deskundige, de architekt en de dienst vh) het onderzoek uit en dit renovatieprojekt is daarvoor als een soort proefprojekt uitgekozen. Naar aanleiding van de resultaten van dit onderzoek kan er dan eventueel een .regeling opgesteld worden. Er is dus op dit moment nog niets geregeld en of er een regeling uit zal komen en wat dat voor de gemeente (organisatorisch en financieel) en de bewoners (woonlasten) gaat betekenen is ook nog onbekend. Deze enquête gaat voornamelijk in op de door uzelf aangebrachte voorzieningen en wat u daarvan na renovatie graag terug wilt hebben. In een eventueel latere enquête in het najaar (nov./dec.) zullen de mogelijkheid om voorzieningen te handhaven en de gevolgen daarvan (organisatorisch en financieel) èn de mogelijke zelfwerkzaamheid en de gevolgen daarvan (organisatorisch en financieel) nader aan de orde gesteld worden. Zou u willen meewerken aan deze (eerste) enquête? opmerkingen:

1. • Graag zou ik allereerst van u willen weten hoe uw huishouden is samengesteld. Wilt u mij voor alle tot het huishouden behorende personen -uzelf meegerekend- zeggen wat hun geslacht en geboortedatum is? geslacht

geb. datum

hoofd h.h. partner kinderen in volgorde jong - oud andere personen

2.

In welk jaar heeft u deze woning betrokken? 19

- 92 -

J.

Voor degenen die in maart 198' ondervraagd zijn

a

Een aantal maanden geleden (in maart) had u ten aanzien van de renovatie de volgende mening:

a a

weigert mee te doen verhuist na renovatie binnen de wijk Cl verhuist na renovatie buiten de wijk t:J wil na renovatie terugkeren in eigen woning Cl wiJ na renovati~ doorschuiven in het kompleks Cl wil minimale aanpak c.q. bewoond opknappen tJ weet nog niet

b

Heeft nog steeds de zelfde mening? Cl dezelfde CJ andere n.l.:

c

Kunt u uw mening toelichten (ook wanneer die niet veranderd is)?

Voor diegenen die nog niet ondervraagd zijn a

Hoe staat u tegenover de geplande renovatie? Cl weigert mee te doen c:::J verhuist na renovatie binnen de wijk c:::J verhuist na renovatie buiten de wijk c:::J wil na renovatie terugkeren in eigen

woning Cl wil na renovatie doorschuiven in het kompleks Cl wil minimale aanpak c.q. bewoond op laten knappen c::J weet nog niet b

Kunt u uw mening toelichten?

- 93 -

4.

Voordat we ingaan op de karweien die uzelf in uw woning verricht heeft, een vraag over uw handigheid op het gebied van het timmeren, schilderen, leidingen leggen, e.d.

a

Hoe handig bent u daarin?

b

En uw partner, hoe handig is hij/zij?

c

Zijn er personen in uw kennissenkring of familie die u wel eens helpen (of kunnen helpen) bij karweien in/om het huis? cnee cja zo ja, hoe handig zijn die?

u zelf volstrekte leek gelegenheids doe-het-zelver geoefend doe~et-zelver vakman met van toepassing

- 94 -

oartner

anderen

5.

Deze vraag gaat in op de karweien die in opdracht van u, in uw woning op uw kosten gedaan zijn, sinds u deze woning bewoont. (voor de enquêteur: tussen haakjes staan de antwoordmogelijkheden!) Per karwei zal het volgende gevraagd worden:

a

Heeft u het karwei, sinds u hier woont, tenminste éénmaal gedaan of laten doen? naar het volgende karwei (nee ja de volgende vragen stellen)

b

In welk vertrek is het karwei uitgevoerd? (woonkamer (WK), slaapkamer (SK), keuken (K), toilet (T), douche (D), buiten (B), hal/gàng (H), anders (A)

c

Wanneer is het karwei voor het laatst uitgevoerd? (jaartal)

d

Heeft U het karwei zelf uitgevoerd? (zelf, eventueel met familie en kennissen; anderen betaald)

e

Hoeveel heeft het karwei bij benadering gekost?

(f)

f

Stel dat het mogelijk zou zijn deze voorziening bij de renovatie te handhaven, zou u dat dan willen? (ja/nee)

g

Hoe zou u de huidige toestand van deze voorziening willen kenschetsen? (nieuw, in goede staat, in matige staat, in slechte staat, verdwenen of versleten).

- 95 -

is het

-6A-

karwei uitgevoe rd? KARWEI

ja

nee

in welk vertrek? vertrek

waMeer voor het laatst?

wijze van uitvoeri ng?

geschat te kosten?

jaartal

zelf

and.

In guldens

~ven

bij renovat ie? ja

nee

toesund nu

.

........ :.. ':i.ti .... !~ ~ i ':I .S s ti•

.i~

~

witten

(binnen)schilderen/ beitsen stucwer k aanbren gen/

verv.nsen

binnen betimm eren/ steenstr ips plakken vloerbedekking, zeil, e.d.leg en vloeren en wanden beteple n Muten vloer/pa rket leizen plafond aanbren gen of verJqen binnenwand verplaa tsen/ vervaftl en kozijn vervang en/ vernieuw en binnendeur vervang en! vernieuwen

hans- en sluitwer k aanbren gen

dalc/muren isoleren elektris che bedradin g Cbij)Jez&!:A/vemieuwen

,. schaIcel aar/stop icontakt installer en gasleiding Cbij)leg en/ vernieuwen

. gasceise r/haard installer en

I

I e.v. aanlege n

I

96 -

-6Bis het kMwei uiqevoerd? KARWEI

ja

nee

in welk vertrek? vertrek

wanneer vooihet laatst?

wijze van uitvoering?

geschatte kosten?

jaartal

zelf

in guldens

and.

h.lndhaven bij renovatie? ja

nee

toestand nu

::

..

.~

tJ i ii .5

riolering bij-/of aanleggen waterleiding (bij)leggen/ vernieuwen wastafel/fonteintje plaatsen douche plaatsen

bad plaatsen

wasmadûne aansluiten

toiletpot plaatsen! Yernieuwen stortbak plaatsen! vernieuwen aanrechtblad plaatsen! vernieuwen keukenblok vervangen! plaatsen afzuigkap msta1leren

(eet)bar plaatsen

tuinhek/schutting plaatsen/vernieuwen buiten bestraten! betegelen

berging vervangen! vernieuwen anders, n.i.:

- 97

.: i

; i

.s i

6.

. Tenslotte wil ik hier met u ingaan op het eigenlijke doel van het onderzoek n.l. de gedachten die er bestaan t.a.v. van zelf aangebrachte voorzieningen en de zelfwerkzaamheid na renovatie. Al1ereerst zal ik die gedachten nader uiteenzetten. Vergoeding zelf aangebrachte voorzieningen. Op dit moment kunt u voor door u zelf aangebrachte voorzieningen nauwelijks een vergoeding krijgen. Alleen bij de "kleine beurt" is het mogelijk, wanneer blijkt dat de voorziening gehandhaafd kan worden, dat u een bepaalde bijdrage kunt krijgen. Dit geldt dan voor een beperkt aantal voorzieningen die verder nog in een goede staat moeten verkeren (niet versleten). Er wordt, zoals reeds gezegd, aan gedacht om deze vergoedingsregeling uit te breiden (vergoeding bij handhaving van de voorziening bij hoog/middennivo renovatie?, uitbreiding van het aantal voorzieningen waarvoor vergoeding gekregen kan worden?, e.d.). Het is nog lang niet duidelijk of dat allemaal haalbaar is, wel duidelijk is, dat de hoogte van de eventuele vergoeding in ieder geval af zal hangen van de aard en kwaliteit van de voorziening en de "leeftijd" ervan.

a

Stel dat de vergoedingsregeling voor zelf aangebrachte voorzieningen inderdaad uitgebreid wordt, zou dat van invloed zijn op uw eerder genoemde standpunt (vraag 3) t.a.v. de renovatie? onee, Cl

weet niet,

Oja,

opmerkingen:

Zelfwerkzaamheid na renovatie Bovendien wordt eraan gedacht om u de gelegenheid te bieden om na/tijdens de renovatie (eventueel met behulp van vaklui) uw woning naar eigen smaak zelf te laten "afbouwen". Dit zal dan in ieder geval onder een aantal nog op te stel1en voorwaarden moeten gebeuren (kwaliteit, veiligheid, materiaalgebruik, e.d.). U zou d~n bijv. zaken als het plaatsen/afwerken van binnenwanden, het plaatsen van kasten, de inbouw van de keuken, het behang- en schilderwerk, e.d., zelf kunnen gaan uitvoeren. Wanneer er een regeling zou komen, zou u in staat zijn om bijv. uw woonlasten te beïnvloeden (door zelf goedkope voorzieningen aan te brengen) of uw woning aan uw eigen smaak aan te passen (door zelf voorzieningen aan te brengen die u graag wilt hebben). Een kombinatie van beiden is natuurlijk ook mogelijk. Ook hier is het echter onzeker of dit allemaal gerealiseerd kan worden. De financiële en organisatorische gevolgen ervan voor zowel u (krijgt u een vergoeding?, wat betekent het voor uw woonlasten:, e.d.), als de gemeente zijn nog onbekend.

- 98 -

b

Stel er komt een regeling t.a.v. zelfwerkzaamheid na renovatie, zou dat van invloed zijn op uw eerder genoemde standpunt (zie 3) t.a.v. de renovatie?

o

nee,

o weet niet, CT

ja,

opmerkingen:

cl

Bij ja: Heeft u interesse om -wanneer de regeling er komt- zelf (een deel) van uw woning "af te bouwen"? C

nee,

Cl

weet niet,

C ja,

opmerkingen:

c2

Bij ja: Het zal -afhankelijk van de karweien die u zelf gaat doen- redelijk veel tijd gaan kosten, is dat voor u een beletsel?

o

nee,

Cl

weet niet,

Cl ja,

c3

Zou u eventueel bereid zijn om de andere bewoners in de buurt te helpen bij hun karweien (bijv. raadgeven of helpen bij de uitvoering)? onee, CJ

weet niet,

C1

ja,

opmerkingen:

- 99 -

d

Kunt u nu al aangeven welke karweien u zelf zou willen/kunnen uitvoeren; welke karweien u zelf met behulp van vaklui zou willen/kunnen uitvoeren? zelf

met vaklui

opmerkingen

verwijderen en terugplaatsen van de zelf aangebr. voorz. timmerwerk loodgieterswerk elektncl tel tswerk tegelwerk schilder-, belts-, en behangwerk · oprnerkingen:

e

Met vaklui, Wat voor soort hulp van vaklui (alleen aanwijzingen of ook daadwerkelijke hulp bij de uitvoering) zou u willen hebben?

f

Wat vindt u tenslotte de belangrijkste reden voor doe het zelven? c::::J

verlagen van woonlasten

Cl betere aanpassing aan eigen wensen Cl kombinatie Cl

andere,

Tot zover deze enquête, ik wil U hartelijk danken voor uw medewerking. Het is de bedoeling dat wij nog een keer bij u terugkomen met een vragenlijst (nov.-dec.). Dan zal m.n. ingegaan worden op de in de laatste vraag besproken plannen (uw wensen op dat punt; de organisatorische en financië- · Ie konsekwenties van de plannen zullen daarbij betrokken worden). In de tussentijd komen er (buurt)vergaderingen, waarin de renovatieplannen nader besproken zullen worden. Verder zult u d.m.v. een informatiekrantje op de hoogte gehouden worden van de stand van zaken m.b.t. de renovatie (schetsontwerp, eerste resultaten van dit onderzoek). Heeft u -naar aanleiding van deze enquête- op dit moment nog aanvullingen en/of op- en aanmerkingen? Ruimte voor aanvullingen (z.o.z.): - 100 -

BIJLAGE 3B:

De enquête zelfwerkzaamheid

naam bewoner :

adres datum

· ·

ENQU~TEZELFWERKZAAMHEID

- 101 -

De vragen uitleg van het schema: In de eerste kolom van het schema staan de werkzaamheden omschreven die u eventueel zelf zou kunnen gaan uitvoeren. Nadere omschrijvingen van die werkzaamheden staan in kolom 2 genoteerd: welk materiaal wordt gebruikt, wat zijn de afmetingen e.d •• In de 3e kolom wordt de besparing aangegeven die gehaald kan worden indien niet de aannemer maar u de wer~­ z~mheid uitvoert (Joonbesparing dus). De bedragen zij per eenheid (m , m , m, e.d.) gegeven en zijn vooralsnog schattingen; de daadwerkelijke besparingen kunnen -afhankelijk van de definitieve aannemer begroting - iets hoger of lager uitvallen. In kolom 4 tenslotte, wordt aangegeven binnen welke termijn de werkzaamheid verricht moèt zijn: essentiële werkzaamheden moeten binnen 1 maand uitgevoerd zijn, voor de niet-essentiële werkzaamheden krijgt U een halfjaar de tijd. . 2.

Kunt u per werkzaamheid aangeven of u deze {eventueel} zelf wilt uitvoeren?

3.

Kunt u daarbij al aangeven wat u met de uitgespaarde loonkosten wilt gaan doen?

o huurverlaging:

o extra luxe: D.storting in fonds:

o kombinatie:

o weet nog niet - 102 -

4.

Heeft u gezien de voorgestelde inhoud van de regeling nog behoefte aan: -gereedschap-uitleen?

0

ja

o nee: bij ja: welke gereedschappen zou u willen lenen?

-begeleiding

Dja

o nee: bij ja

: welke vorm zou die begeleiding moeten hebben?

: op welke tijdstippen heeft u het liefst begeleiding?

,.

Heeft U nog overige op- en aanmerkingen?

- 103 -

werkzaamheid

opmerkingen

mogelijke 00011)-

besparing per eenheid

aard vld werkzaamh zelf essent. met uitessentieel voeren

1. SLO
1.11

schuur

1.2) wanden 1.3) " plaatwerk wanden 1.4) binnendeur kozijn 1.5) vloerbed. verwijderen 1.6) plafond aanrecht kast ornam. v. schoorst. schouw 1.10) zichtl. + elektradr. 1.11) behang afstomen 1.12' bezemschoon opleveren

1.7) 1.8) 1.9)

van hout steen niet dragend

19,-/m2 22.- m2 8,7.5 m2 10.- I m 2 34,50/st 5,- m2 17,- m2 8,- Im2 '6.5 O/st .50.- st "17,- st 34.50 st 142,-/verd. 6,-/m2 100,-/verd.

zachtboard tempex aanrecht

x x x x

x x x x x x x x x x x

2. TERREIN

2.1) 2.2) 2.3) 2.4)

tuinafwerking zand tbv bestrating bestratin2. terrasscherm

zwarte grond schoon zand terras. tuinpad azobé

x

34,7.5/m3 70,-/m3

x x

21~-Jm2

89,50/st

x

78,- / p.w.(1)

x

62,-/st

x

3. LEIDINGEN + INSTALLATI~

3.2)

sanitair

toiletpot, e.d.

IJ. DEUREN

4.1)

(1)

binnendeur + kozijn

dichte opdek deur

uitgaande van een 3/4 kamerwoning

- 104

-

"

werkzaamheid

opmerkingen

mogelijke 00011)..

besparing

aard vld werkzaamh. zelf essent. niet uitessentieel voeren

per eenheid

,. VI ANDEN EN KOZIJNEN

5.1) niet-drag. kamersch.

5.2) scheid.w inp. berg. 5.3) voorzetw. tegen gevel 5.4) idem tegen bouwmuur

5.5) badkamer separatlew. 5.6) voorzetw. tegen bouwmuur in badkamer

5.7) bewerking halfsi. muur

stijl- en regelwerk + minerale wol stijl- en regelwerk + underlayment raamwerk van pro-fielen + 2x50mm minerale wol + gipsplaat raamwerk van profielen + gipsplaat stijl- en regelwerk 45mm minerale wol + 2.ipsplaat stijl- en regelwerk werk, event. isolatie + 2.Îpsplaat sparingen dlchtmn. en aanhelen

29.30/m2

x

I5.80/m2

x

29.80/m2

x

13.80/m2

x

28.40Jm2

x

17.0j/m2 82,-Jm2 12,-/m2

x x x

1550,-/p.w. 39.50Jm2 26.50/m2 3,50/m2

x x

2,93/m

x

6. AFWERKING

6.1) 6.2) 6.3) 6.4) 6.5)

schilderwerk vloertegelwerk wandte2.elwerk sauzen plinten

binnen 15 x 15 cm meranti, 9 x 45 mm

x x

7. ENTREE 7.0 vloer 7.2) plinten 7.3) wandafwerking 7.4) trap

uitvlakken underlayment merant1 behang oude trap: uItvlakken trapgat-aftlm. leunmg

- 105 -

6.50Lm2 2,93/m 2.40/m2 14,20/trede 19.40/m 17,25/m

r'"

x x x x x

x x

aard vld werla.aamh. zelf mogel ijke uitniet essen t. Ooon)essen tieel voeren bespa ring per eenhe id

opme rkinge n

werkz aamhe id

8. TOll..ET

8.1)

vloer

8.2) 8.3) 8.4) 8.5) 8.6) 8.7) 8.8)

wanda fwerk ing plafon dafwe rking kloset pot toiletb ril stortb ak kloset rolhou der fontei ntkom bin.

uitvla kken underl . + tegel vi tegels (8 hoog) sauze n wit zwart laagha ngend verchr oomd wit + kraan tje •

46,-/m 2 26,50/ m2 3.50/m2

~

25.50 /st

-

x x x x x x

x x

21,-/s t.

9. KEUK EN

9.1)

vloer

9.2) 9.3)

plinte n wanda fwerk ing

9.4)

aanrec htblok aanrec htblok

9.5) 9.6)

gootst een mengk raan zeepb akje

uitvla kken under layme nt meran ti tegels .behan g sauze n 1,80m, enk. bak rvs. 2.10m ,. dub. bak rvs, verchr oomd

6,50/m 2 2,93/m 26,50/ m2 2,40/m 2 3.50/m 2

x x x

114.-/ st

x

x x

131,-/ st

-

x

39,50/ m2

x

26,50/ m2 3,50/m 2

x

-

x

10. BADK AMER 10.1)

vloer

10.2)

wanda fwerk ing

10.3) 10.4) 10.5)

douch e-kom bmatl e zeepb akje wasta fel

.

.\ uitvla kken lewisp laat, beton J te2ele n tegels sauze n mengk raan handdouche rvs-do uches tang I

1

wit eenga tsmen gkraa n' planc het spiege l

15,-/s t

1

J

- 106 -

x x x

x x 30,-/s t

x x x x

werkzaamheid

U.WO ONKA MER 11.1)

vloer

11.2) 11.3) 11.4)

plinte n wanda fwerk ing kast

mogelijke

opmerkingen

uitvla kken under Ia"yment meran ti behan g 0.6xO.6x2.1 m

00011)bespa ring per eenhe id

aard vld werkzaamh. zelf uitessen t. met essen tieel voeren

, 6,50/m 2 293/m 2.40/m 2 20,-/5 t

x x

6,50/m 2 2,93/m 2.40/m 2 20,-/s t

x x

21,5/m 2

x

6.50/m 2

x x

x x

12. SLAAPKAMERS 12.1 )

vloer

12.2) 12.3) 12.4)

plinte n wanda fwerk ing kasten

uitvla kken under layme nt meran ti behan g h-l kast

)

J

x x

13. BERGING 13.1'

vloer

straat tegels

14. OVERLO

vloer plinte n wanda fwerk ing

uitvla kken under layme nt meran ti behan g

~

2~93Jm

2,40/m 2

- 107 -

x

BIJLAGE 4: De bouw- en woontechnische staat van de drie klusters en het niveau van de ingreep De bouwtechnische staat

Op basis van proefopnames per kluster is de bouwtechnische staat van het kasko (= schil- en draagstruktuur) en het inbouwpakket (= invulling, afwerking en technische installaties) van de woningen omschreven. De navolgende omschrijving is gebaseerd op de opname van de architekt (1). Pigutr 1: Klusters A: 's Gravenzandelaan 238 t/m 260 (aanzicht)

s'

-' -. . 5

AVEN2ANOELAAN IJ~l ~I L: •• _ .. _. _ .. •· --nl JM --I..,J 110 au - .. _ .. --·-'-11< I"

--tri mi L", - . .. r--

-t--_. ... .

....

A---·--

~.,-

_ __

Ie_-'-'

De vier panden aan de 's Gravenzandelaan bestaan uit een begane grond, Ie verdieping en 2e verdieping (zie figuur 2). De panden zijn identiek van bouwstruktuur en woningplattegrond en hebben een plat dak. De pandbreedte is ca. 5.60 m. en de panddiepte is ca. 9.70 m. De bouwstruktuur van de panden en de plattegronden zijn gespiegeld ten opzichte van elkaar. Typerend is de ontsluitingswijze van de woningen. De begane-grondwoningen hebben een eigen woningtoegangsdeur aan de straat. Via een inpandige, stenen portiektrap komt men op het bordes op de Ie verdieping. Hieraan liggen de woningtoegangsdeuren van de bovenwoningen. De woningplattegronden zijn, op kleine verschillen na, identiek aan elkaar en hebben een bruto woonoppervlak van 71 m2. De woningen op de begane grond hebben een tuin van 35 m2. De bouwtechnische staat van deze panden is de volgende: vloeren Begane-grondvloeren en verdiepingsvloeren zijn van hout. De plaatselijk aanwezige vloeren van douche- w.c.-kombinaties zijn van beton. Alle houten begane-grondvloeren en verdiepingsvloeren zijn niet geïsoleerd. Wo- 108 -

Figuur 2: De woningplattegronden van kluster A

- 109 -

ningscheidende vloeren voldoen niet aan de huidige geluid- en brandwerendheid. Kwalitatief zijn de vloeren goed, nergens is scheefstand gekonsta teerd.

dak Alle panden in deze kluster hebben een plat dak met het afschot naar de achtergevel. Het dak is niet thermisch geïsoleerd. De hoofdkonstruktie van het dak is goed, de randafwerkingen zijn veelal slecht en moeten vervangen worden. De aanwezige schoorstenen zijn alle onlangs vervangen en zijn kwalitatief goed. trappen

De hardstenen portiektrap vanaf de straat naar het tussenbordes is matig beloopbaar • De hoofdkonstruktie van trap en tussenbordessen is goed, de hardstenen traptreden zijn nagenoeg alle uitgesleten of gescheurd. De houten binnentrap naar de woning op de 2e verdieping is redelijk tot goed beloopbaar.

gevels Het (steens-)metselwerk van voor- en achtergevel is goed. Slechts incidenteel komt scheurvorming voor ten gevolge van zettingen van het pand. Raam- en deurkozijnen zijn redelijk van kwaliteit. De houten raamdorpels en houten lekdorpels in de achtergevels zijn slecht en zullen struktureel vervangen moeten worden. Schuiframen en bovenlichten zijn nagenoeg allemaal in slechte staat. Ramen funktioneren slecht en er is veel tocht-overlast. Woningtoegangsdeuren zijn redelijk tot goed en kunnen gehandhaafd blijven. Balkon- en tuindeuren zijn matig tot slecht en zijn aan vervanging toe. balkons Een balkon komt alleen voor bij woningen op de 2e verdieping. De zinken balkonbedekking is aan vervanging toe, evenals de randafwerking, het boeiboord en lood ter plaatse van de gevel. Het houten balkonhek is eveneens aan v ervanging toe. uitbouw

De uitbouw achter pandtype A is 3 lagen hoog en is uitgevoerd in steensmetselwerk. Kwalitatief is de hele uitbouw goed. Scheurvorming komt nergens voor, ook niet bij de aansluitingen ter plaatse van de achtergevel. Slechts incidenteel ter plaatse van de verdiepingen is er last van vochtdoorslag.

- 110 -

Figmr 3: Kluster B's Gravenzandelaan 83 t/m 109 (aanzicht) .

._-_._.,

I

..

.

f I,

D

I

,;

-----r: •

?!GRAVENZAtalAA

_UP

~

•

t

.UllluP

.........

-

" D

:,

J; Jj -_.'j 1'___'N'., _ ...... ____ .____ ..:1 L --' -~I J-J- .l-,,_ --t s1"., ~l ---_ ...• _--. •.,11

Jo

. .

ti

- - .. _- - - -- ...... -'.----'- .-. __ .-- B - -._._-_. _. --------+~

De 7 panden bestaan uit 3 woonlagen, in 3 panden zijn op de begane grond bedrijfsruimten gevestigd. Twee panden hebben een plat dak, en drie panden hebben nog een extra zolderverdieping. De pandbreedte is 5,40 meter en de panddiepte is 11,30 meter. De bouwstruktuur van de panden én de plattegronden zijn gespiegeld ten opzichte van elkaar. Begane-grondwoningen hebben een eigen toegangsdeur aan de straat. De woningen op de Ie en 2e verdieping worden ontsloten via een gemeenschappelijke houten binnentrap. Alléén de woningen op de begane-grond hebben een uitbouw. Het bruto woonoppervlak van de begane-grondwoningen is 71,5 m2. Het bruto woonoppervlak van de bovenwoningen is 58 m2. De plattegrond-struktuur (zie figuur 4) wordt gekenmerkt door een smalle en een brede beuk, gescheiden door een halfdragende scheidingsmuur. In de brede beuk bevinden zich de woonkamer en de ouderslaapkamer. In de smalle beuk de gemeenschappelijke trap en hal waaromheen de keuken, toilet, bergkasten en de kleine slaapkamer zijn gelegen. Over de bouwtechnische staat van deze kluster kunnen de volgende opmerkingen gemaakt worden: vloeren Alle vloeren in het pandtype B zijn van hout, met uitzondering van douche-, w.c.-vloertjes en het vloergedeelte onder de binnentrap naar de Ie verdieping. De begane-grondvloer buigt te veel door (vering). Overige vloervelden zijn kwalitatief goed. Alle begane grond- en verdiepingsvloeren zijn niet geïsoleerd en voldoen niet aan de huidige geluids- en brandweereisen. dak

Twee panden in kluster 2 bestaan uit 3 woonlagen met een plat dak. De overige 5 panden hebben een extra zolderverdieping. Hier zit een plat dak op met schuine voor-, achter- en zijschilden. De hele konstruktie van de opgebouwde kappen is te licht uitgevoerd. Kwalitatief zijn met name de - 111 -

---- - ---~---

SChUUI

Ll1'

_ ______i

•• rklui_te

!'

1i

o k.uken

iJ

"IS

'fF:

DOORSNEDE KAP

i

[

slooploQ",.,

.........,

[

I Ir-::~-" I1

..

I

:'

I I; II

:

=.L~

11 ' I

...... .-

iI '

I

N

i

'1 I

i: I,

I;

I : .\

:1

-' , I i. " ' ,

:

I

I f=~~ 1

~

---, [

[ 11

]40

BEGANE GROND

I1

"

,ts

I

3'1

EERSTE VERDIEPING

i:t!

A

11

11

lts

~

JU

TWEEDE VERDIEPING

~.

l~-·~'I

I.

11

~

E

II:~

11 109

... 1..•

,'i

:, I: !, I I,

II

I

,

-.. -

IJ ZOLDER

I

I

_

I

_

~:~=:L11 I 1

i

1_,

i!: 1 ! i ,

I

~ i

I

i1

I1 '- J ' ==J

1 I

r I•

I

l I

!

I'"

platte dakbedekkingen en de randafwerkingen slecht, evenals de aanwezige kleine dakkapellen en dakraampjes. Het dak is niet thermisch geïsoleerd en bovendien niet voorzien van een plafond. Dit betekent dat het gebruik als verblijfsruimte nagenoeg onmogelijk is: warm in de zomer en koud in · de winter. trappen

De houten gemeenschappelijke trap naar de woningen op de verdiepingen zijn steil en moeilijk beloopbaar • Ook de binnentrap van de 2e verdieping naar de zolder is zeer steil en nauwelijks beloopbaar. De trapopening op zolder kan worden afgesloten met een vloerluik. Alle trapleuningen zijn in slechte konditie en zullen geheel vervangen moeten worden.

gevels Het steensmetselwerk van voor- en achtergevel is kwalitatief redelijk tot goed. Veel reparatiewerk is in de loop der tijd verricht aan scheuren en voegwerk van de achtergevels. Het voegwerk van de voorgevel is matig tot slecht. Lateien en hardstenen plinten komen in deze kluster niet voor. De raam- en deurkozijnen zijn redelijk van kwaliteit. Struktureel zullen houten raam- en lekdorpels in de achtergevels vervangen moeten worden evenals alle schuiframen en bovenlichten. Alle buitendeuren verkeren in een slechte konditie en evenals het aanwezige hang- en sluitwerk, zullen buitendeuren vervangen moeten worden. balkons

Een gedeelte van de uitbouw wordt door woningen op de Ie verdieping benut als buitenruimte. Dit 'balkon' is uitsluitend via het raam bereikbaar. Veelal is hier een zinken bedekking aangebracht. Kwalitatief is de bedekking redelijk. De konstruktie van het houten balkonhek en de randafwerking is slecht. uitbouw

De woningen op de begane grond hebben een uitbouw. Gedeeltelijk zit hier de keuken in, de overige ruimte is in gebruik als slaapkamer of bergruimte. Strukturele problemen van deze uitbouwen zijn: scheuren in metselwerk ten gevolge van verzakkingen; optrekkend vocht ten gevolge van gebruik van zachte metselsteen; slechte kozijnen en draaiende delen; kwalitatief slechte houten vloeren. De daken van de uitbouwen zijn afgewerkt met zink of hebben een bitumineuze dakbedekking met grind. Daken zijn niet thermisch geïsoleerd. -

- 113 -

';.\

Figtnr .5: Kluster D Groenesteinstraat 78 t/m 100 (aanzicht) .

--

.

_. .-

-8

t

-I_I I :

De zes panden aan de Groenesteinstraat bestaan elk uit een begane-gronden een bovenwoning. De begane-grondwoning heeft een uitbouwen een eigen woningtoegangsdeur aan de straat (zie figuur 6). Het bruto woonoppervlak bedraagt 66 m2, de oppervlakte van de tuin is 43 m2. De zogenaamde 'vrije' bovenwoning (maisonnette type) heeft eveneens een eigen woning toegangsdeur aan de straat. De eerste verdieping is de woonverdieping met woonkamer, kleine slaapkamer, keuken, toilet en binnentrap. Aan de achtergevel zit een smal balkon met een breedte van ca. 90 cm. De tweede verdieping is de slaapverdieping met de overige slaapkamers en de douche. Het bruto woonoppervlak van deze bovenwoningen is 93 m2. De breedte van de panden is 5,15 meter, de panddiepte bedraagt 9,80 meter. De daken zijn plat met een schuin achterschild én schuine zijschilden. De bouwtechnische staat van de panden in deze kluster: vloeren Alle begane-grond- en verdiepingsvloeren zijn van hout. Kwalitatief zijn de vloeren redelijk tot goed. Vloervelden liggen waterpas en er zijn geen verende vloeren gekonstateerd. dak

Alle panden in de Groenesteinstraat hebben een plat dak op afschot naar de achtergevel. Ter plaatse van de achtergevel gaat het platte dakvlak over in een schuin achterschild; verder hebben de daken schuine zijschilden. De zolderverdieping is in nagenoeg alle gevallen in gebruik als slaapverdieping. Een gedeelte van de zolderverdieping is voorzien van een stucplafond op riet. De schuine dakvlakken zijn meestal afgetimmerd met een plaatmateriaal. Het dak is niet thermisch geïsoleerd en is slecht geventileerd, er is veel overlast van vocht (kondens ter plaatse van het houten dakbeschot). De kwaliteit van de platte dakbedekking is matig tot slecht en is aan vervanging toe, het schuine dakvlak is te licht gekonstrueerd. De kwaliteit van de dakkapellen is slecht, zij zullen struktureel vervangen moeten worden, evenals het lood- en zinkwerk van de goten en aansluitingen ter plaatse van de dakdoorbrekingen.

- 114 -

FigUlr 6: De woningplattegronden van kluster 0

1-_._.- 1 I

I I .

.- •. -"1---

' ïl

------~

i,

...'"

8i

~i

.r'::-'-·

I

p~

I

C· .-. _~:,= ''::''

_. ~

--':r--=-

....e...

.

i

-J

~_.

si...,.....

i,

,i

..... -t

!

.,..

T .. "" , 0-

... lil

l m'

11

UI

+ - - '"

BEGANE GROND

---4

EERSTE VEROIEPING

- 115 -

KAPVERDIEPING

i

I I

I

trappen De houten binnen trappen zijn redelijk tot goed beloopbaar en zijn kwalitatief goed. Leuningen zijn aan vervanging toe evenals traphekken op de zolderverdieping.

gevels De kwaliteit van het steensmetselwerk en het sierwerk van de gevels is goed. Er komt geen ernstige scheurvorming voor ten gevolge van zakkingen of zettingen van de panden, het gevelvoegwerk is redelijk. Raam- en deurkozijnen zijn redelijk tot goed. De lekdorpels onder de ramen in de achtergevel zijn van hout en kwalitatief matig. Aanwezige schuiframen en bovenlichten hebben dezelfde problemen als in de andere klusters. Woning toegangsdeuren, tuindeuren en balkondeuren zijn matig tot slecht en zullen struktureel vervangen moeten worden. balkons De vrije bovenwoningen hebben alle een balkon ter plaatse van de uitbouw aan de achtergevel. De randafwerking van de balkons is matig en aan vervanging toe.

uitbouw Evenals in kluster B hebben de woningen op de begane grond een uitbouw, waarin gedeeltelijk de keuken ingebouwd is. De overige ruimte in de uitbouw wordt gebruikt als slaapkamer of bergruimte. In een incidenteel geval is hier de badkamer gemaakt. Uitbouwen zijn opgetrokken uit steensmetselwerk. Verzakkingen en ernstige scheurvorming komen niet voor. Daken en vloeren zijn van hout en zijn redelijk van kwaliteit. De daken zijn niet thermisch geïsoleerd.

De woontechnische staat

De kwaliteit van de uitrusting en afwerking van de onderzochte woningen varieert van woning tot woning. In de loop der jaren is er wat dit betreft nogal wat gewijzigd in de woningen (zie hoofdstuk 2). In het onderstaande wordt daarom volstaan met een algemene schets van de toestand van de inbouw van de woningen. Ook deze schets is gebaseerd op de gegevens van de architekt. scheidingen In het komplex komen twee soorten binnenwanden voor: halfsteens en houten binnenwanden. De halfsteens binnenwanden zijn aan beide zijden afgestuct. Kwalitatief zijn deze wanden goed, scheurvorming komt niet voor. De houten binnenwanden komen in de oorspronkelijke toestand voor op elke woonverdieping in de woonbeuk. Hier zijn deze wanden meestal samengesteld met aan weerszijden houten kasten. Houten binnenwanden komen ook voor op zolderverdiepingen waar in de loop der tijd slaapkamers zijn uitgetimmerd. In kluster B ('s Gravenzandelaan) is de wand rond de zoldertrap eveneens van hout.

- 116 -

Veel binnendeuren zijn ooit eens door bewoners zelf vervangen (bijvoorbeeld glasdeuren), de oorspronkelijke deuren zijn meestal krom en sluiten slecht. Ook zijn veel deuren beplaat om scheuren in de deurpanelen weg te werken. De bestaande binnendeurkozijnen zijn veelal nog redelijk van kwaliteit. wand- en vloerafwerking Het stucwerk van de gemetselde binnenwanden is in het algemeen redelijk goed. De gevels zijn nergens geïsoleerd. Het wandtegelwerk in keukens en de wand- en vloertegels in douche- w.c.-kombinaties is in het algemeen in redelijke staat. plafonds De oorspronkelijke plafonds bestaan uit stucwerk op riet dat is aangebracht op rachels tegen de balklaag van de bovenliggende verdiepingsvloer. In veel onderzochte woningen zijn tegen het oude stucplafond latten aangebracht met tempex, zachtboard of een ander plaat materiaal. Van al deze voorkomende type plafonds is het vereiste geluidsisolerend vermogen onvoldoende. Daarnaast voldoen deze plafonds waarschijnlijk niet aan de brandwerendheidseisen indien het oude stucplafond beschadigd is. keukens De oorspronkelijke granito keukenblokken zijn in de loop der tijd vervangen door meer eigentijdse keukenblokken, veelal met een roestvrijstalen of houten aanrechtblad. De kwaliteit van de keukenblokken varieert van geval tot geval. verwarming Alle tot nu toe onderzochte woningen worden verwarmd door middel van gaskachels. Er zijn 2 schoorstenen per woonlaag waarvan er in de meeste gevallen slechts één benut wordt. In incidentele gevallen zit er nog een warmtebron in de woning, zoals gaskachel in de keuken (aangesloten op een bestaand ventilatiekanaal) of gevelkachel in de uitbouw. ventilatie De ventilatie van keuken, toiletten en douche- w.c.-kombinaties geschiedt nu via een gemetseld kanaal tussen keuken en naast liggend toilet. In beide ruimten bevindt zich dan een ventilatie-opening. De ventilatie in deze ruimten waar veel vocht wordt geproduceerd, is slecht tot zeer slecht (veel vochtig stucwerk). gas- en waterleidingen Naar alle waarschijnlijkheid zijn dit nog de oorspronkelijke leidingen welke in de loop der tijd uitgebreid zijn ten behoeve van andere aansluitpunten. elektrische installatie De elektrische bedrading is in de onderzochte woningen ooit wel eens vernieuwd. de loop der tijd vervangen door meer eigentijdse keukenblokken, veelal met een roestvrijstalen of houten aanrechtblad. De kwaliteit van de keukenblokken varieert van geval tot geval. - 117 -

Het niveau van de ingreep Uiteindelijk is besloten voor twee renovatie-niveau's: kluster A (de 's Gravenzandelaan 238 t/m 260) zal op middenniveau gerenoveerd worden, kluster B (de 's Gravenzandelaan 83 t/m 109) op hoogniveau, terwijl kluster D (Groenesteinstraat 76 t/m 100) eveneens op middenniveau 'aangepakt' zal worden, waarbij als extra een c.v. ge ïnstalleerd zal worden. Middenniveau renovatie: Iduster AID het kasko De houten begane-grondvloer zal struktureel vervangen worden door een betonnen v loer (afgewerkt met argex korrels). De verrotte vloerbalken en -delen van de verdiepingsvloeren zullen vervangen worden, de vloeren zullen geïsoleerd worden met steenwol, terwijl er in de douche een nieuwe betonvloer + lewisplaat gelegd zal worden. Op het dak zullen nieuwe geïsoleerde dakplaten, panlatten en dakpannen aangebracht worden. Slechte konstruktieve onderdelen alsmede het zinkwerk van de goten zullen vervangen worden. Schoorstenen zullen hersteld c.q. vervangen worden. De bestaande trap zal gehandhaafd blijven wanneer dit binnen de nieuwe plattegrond past, slechte onderdelen (traptreden, -leuningen en -hekken) zullen gerepareerd worden. Het gevelmetselwerk aan de binnenkant wordt geïsoleerd met steenwoldekens. In alle raamopeningen komen nieuwe (kunststof of aluminium) voorzetkozijnen met isolerend glas, de bestaande raamkozijnen zullen gebruikt worden als stelkozijn. Voor- en achterdeuren (inklusief de balkondeuren) worden struktureel vervangen. Scheuren in het metselwerk en slecht voegwerk worden gerepareerd. Konstruktief slechte balkons worden kompleet vervangen, bovenwoningen zonder bestaand balkon krijgen een nieuw balkon. Slechte onderdelen van te handhaven balkons zullen vervangen worden. Al het bestaande houtwerk in de gevels wordt opnieuw dekkend geschilderd, dit geldt ook voor het nieuw aan te brengen schilderwerk. het inbouwpakket Wat de scheidingen betreft, worden de volgende ingrepen voorgesteld. Bouwmuren worden voorzien van een voorzetwand bestaande uit stijl- en regelwerk afgewerkt met gipsplaat; 1 meter uit de gevels geïsoleerd met steenwoldekens. De halfslachtige halfsteens scheidingen welke op de beganeg rond een woningscheidende wand vormen, worden eveneens voorzien van een voorzetwand en geheel geïsoleerd met steenwoldekens. Op de verdiepingen wordt dragend stijl- en regelwerk aangebracht. Nieuwe scheidingen: houten stijl- en regelwerk met aan weerszijden gipsplaat gevuld met steenwoldekens. Bestaande binnendeurkozijnen worden vervangen door nieuwe binnendeurkozijnen met nieuwe afgelakte opdekdeuren. Wandtegels zullen worden aangebracht in de douches (tot een hoogte van 1,80 m), de w.c.'s (tot een hoogte van 1,20 m) en in de keuken boven het aanrecht en achter het fornuis. De vensterbanken worden vervangen en van

- 118 -

te h~ndhaven kamerscheidingen en van de bouwmuren wordt het behang afgestbomd, het losse stucwerk wordt vervangen en de wanden worden behangklaar gemaakt. De verdiepingsvloeren worden uitgevlakt en overal zullen nieuwe vloerplinten aangebracht worden. De betonvloeren van de douches zullen betegeld worden. De (zachtboard, tempex en houten) plafonds worden vervangen door een nieuw verlaagd gipsplaten plafond. Bij woningscheidende vloeren komt er achter dit plafond een brand- en geluidwerende isolatielaag. In de keukens wordt een nieuw keukenblok met roestvrijstalen aanrecht en twee bovenkastjes geïnstalleerd. De slaapkamers krijgen een hang- legkast. Binnen de woning wordt het volgende geschilderd: de nieuwe dagkanten van ramen en buitendeuren; trapbomen, houten traphekken en trapleuningen. Dekkend gesaust worden: de wanden van hallen, overlopen en keukens, douches en w.c.'s (boven het tegelwerk); de schuine dakvlakken op de zolderverdieping en alle nieuwe plafonds. Woonkamer en slaapkamers worden behangen met bouwbehang. De oude schoorsteenmantels worden gesloopt en opnieuw opgemetseld en betegeld (kluster A). In kluster D (en B) wordt een cv-installatie geïnstalleerd. Bestaande gemetselde ventilatiekanalen worden gesloopt. Nieuwe ventilatiekanalen worden gemaakt voor zover dit noodzakelijk is ten behoeve van een natuurlijke en/of mechanische ventilatie van vochtproducerende ruimten. Alle water- en gasleidingen worden vervangen evenals de bestaande binnen. riolering en al het sanitair. De hele woning krijgt een nieuwe elektrische installatie volgens de eisen van het Gemeentelijk Energiebedrijf. De bovenwoningen krijgen tenslotte een elektrische deuropener. Hoog niveau renovatie: kluster B: In principe worden in kluster B dezelfde ingrepen gepleegd als in de klusters A en D, het grote verschil is echter dat de bestaande differentiatie gewijzigd zal worden. De wijze van ontsluiting verandert, als gevolg van doorbraken zullen de woningen groter worden.

- 119 -

BIJLAGE 5: Litera tmrlij st w Dront en, Adria ansen s, C. en A. Metse laar, 1985, Exper iment drager -inbou Delft. , (OTB) de urskun Onder zoeks institu ut voor Techn ische Bestu in hula"Adria ansen s, C., 1985, Jla"idische aspek ten van zelfw erkzaa mheid 'Zelfzoek onder te sruim woningen, working paper 7 binnen het TH beleid Pers. e werkz aamhe id in de woningbouw', Delfts e Unive rsitair

kleine Amste rdam: Geme enteli jke Diens t Volks huisve sting, 1985, De knapb eurt, uitgav e 85/86 .

0p-

CBS, 1985, Statis tisch Zakbo ek 1985, afd. Bevolking, tabel 16. bewon ersDiete n van, J., 1986, Exper iment van kraken en korpo ratie met zelfbe heer, NCIV Volks huisve sting, no. 4, pag. 143-149. g raad no. 9, Dijksm a, E., 1984, Veran dering en in of aan de woning, in: Wonin 8 mei, pag. 7. Geme ente Den Haag, ngebr achte • notiti e VH, 1983, Conce pt proce dure voort el m.b.t. zelfaa ber. novem 14 atie, renov of sloop verbe tering en bij aanko pen voor verbe terin• komm issie SV, 1984, Intern e notiti e n.a.v. zelf aange brach te gen vóór aanko op, 25 januar i. 1985-1989, • B&W Den Haag, 1984, Meerj arenp rogram ma Stadsv ernieu wing Den Haag. tering en, 4 • notiti e VH, 1985, Voors tel vergo eding zelf aange brach te verbe novem ber. oopwo ningen Groet elaers , P., 1983, Evalu atie van het projek t van 49 caso-k onder zoek te sruim beleid te Kocke ngen, working paper 3 binnen het TH 'Zelfw erkzaa mheid in de woningbouw', Delfts e Unive rsitair e Pers. e renov atie Gruno Woningbouwvereniging, 1985, Exper iment kleins chalig Icostv erlore n-oud (broch ure), maart , Groni ngen. Schied am, Hellin ga, R., 1986, Knuts elwon ingen doen het goed bij huurd ers Provin ciale Zeeuw se Coura nt, 22 augus tus. eid in een Hoend erdos, A. en A. Metse laar, 1984, Hmrd erszel fwerk zaamh te onsruim ERA- flat te Zoete rmeer , working paper 4 binnen het TH beleid Pers. e derzo ek 'Zelfw erkzaa mheid in de woningbouw', Delfts e Unive rsitair non-p rofit Hoend erdos, A. en A. Metse laar, 1985, Beleid en ervari ngen van 8 binnen het verhu urders m.b.t. huurd erszel fwerk zaamh eid, working paper ', Delfts e TH beleid sruim te onder zoek 'Zelfw erkzaa mheid in de woningbouw Unive rsitair e Pers. - 120 -

Huizing, G. en J. Schuyt, 1982, Zelfwerkzaamheid in de stadsvernieuwing: mogelijkheden en beperkingen, in: Berichten over de stadsvernieuwing, no. 2, pag. 9-12. Janssen, E., 1984, Geriefsverbetering en subsidie: oppassen geblazen, NCIV vakwerk, no. 16/17, pag. 347. Klap, C. en A. Metselaar, 1986, Nieuwe beheervormen in een nieuwe fase, Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) en Stichting Onderzoek Maatschappelijke Strategie Ontwik~eling (SOMSO), juni. Koerts, A., 1985, Doe-'t-zelvende huurders hebben hun huurkontrakt doorgaans tegen, Trouw, 12 november. LOS-blad, 1984, Wassenaar-oostdorp: huurverlaging bij woningverbetering, no. 5, pag. 11, mei/j uni. L05-blad, 1985, Kunnen huurders een vergoeding krijgen voor zelf aangebrachte verbeteringen?, no. 9, pag. 16, november. Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, 1986, Individuele hUlrsubsidie I juli 1986 - I juli 1987, Zoetermeer. Muis, A., 1985, Evaluatierapport MG 82-19, Opweg naar anders wonen, ROVU, Dienst Bouwen en Wonen, afd. Bouwkunde, mei, Utrecht. NCIV (J. Hamers en E. Janssen), 1983, Volkshuisvesting plus 5: De procesgang bij woningverbetering, november, De Bilt. NCIV (H. Hagen, W. van Leeuwen en H. Smulders), 1985, Volkshuisvesting plus 7: Woningaanpassing door een hU\rder, maartrDe Bilt. NCIV Vakwerk, 1985, Zelfwerkzaamheid: huurder en korporatie vaak niet op zelfde spoor, no. 18. NWR (Werkgroep 'gebruiksvrijheid van de woning' Gewestelijke afdeling Zuid-Holland), 1985, Diskussienota veranderingen in en aan de woning of hoe vrij is de hU\rder in het gebruik van 'zijn' woning?, maart, Schiedam. Otto, lo, 1984, Overnameregelingen: een mislukt één-tweetje, in: Woningraad, no. 2, 31 januari. Otto, lo, 1984, Overnameregelingen: de verhuurder als spil en spelbepaler, in: Woningraad no. 10, 8 juni, pag. 13. Rotterdamse Gemeenteraad, Verzameling 1982, Vergoedingsregeling voor zelfaangebrachte verbeteringen in gemeentewoningen, ROSV nr. 67115, 29 oktober.

- 121 -

Stichting Samenwerkende Schiedamse Woningcorporaties (SSSW, 1986, k~entatie instandhouding Je fase Schiedam-Oost, juni.

D~

VNG (Vereniging van Nederlandse Gemeenten), 1984, De gemeente en de wet op de stads- en dorpsvernieuwing, Den Haag. Werkburo Stadsvernieuwing, 1985, Renovatie 's-Gravenzandelaan en Groenesteinstraat deel A: Oriëntatie, 11 maart, Rotterdam. Zoet, M., 1986, Sloop in Schiedam voorkomen: huurders zelf aan de gang, in: Woningraad no. 7, pp. 7-9.

- 122 -