ONDERZOEK NAAR DE TE VERWACHTEN GLOBALE EN COMMERCIËLE POSITIE VAN TURNHOUT i.o. nv TCB
Brussel, maart 2005
INHOUD 1. Vooraf
3
2. De bestaande en te verwachten globale en commerciële positie van
5
Turnhout 2.1. De globale bestaande en te verwachten positie van Turnhout
5
2.2. De bestaande en te verwachten commerciële positie van Turnhout
7
3. De functionele spreiding van de bestaande handel
11
3.1. De ruimtelijke spreiding
11
3.2. De functionele spreiding
15
4. De omschrijving van het marktgebied
20
5. De analyse van het marktgebied
23
5.1. De bevolking
23
5.2. Het inkomen
26
6. De ruimtelijke en economische positie van het project
27
6.1. De ruimtelijke positie
27
6.2. De economische positie
29
2
1. VOORAF In opdracht van nv TCB werd door nv AdviesBureau Marketing en Onderzoek (ABM) een r appor topgest el domt r ent“ De te verwachten globale en commerciële positie van Turnhout” . De opzet van een binnenstedelijk project, samengesteld uit diverse functies, kadert in de globale visie van de structuurplanning, met name het versterken van de kernen en het bundelen en verweven van functies. Een dergelijke ingreep is evenwel niet zonder risico. Elk van de onderdelen van het project heeft zijn eigen wetmatigheden die gestroomlijnd en in harmonie moeten overeenkomen. Op het vlak van de detailhandel verwacht de consument vandaag vooral beleving in het aankoopgebeuren, al blijven de initiële verwachtingen ( ber ei kbaar hei d,par ki ng,vei l i ghei d,di ver si t ei t ,pr i j s,ser vi ce,…)best aan. Daarnaast moet het project ingebed worden in een stedelijk weefsel, zowel in het globale weefsel als in de bestaande commerciële structuur. Tegen deze achtergrond is er onderhavig rapport omtrent de positionering en branchering van het winkelbouwproject. Het rapport omvat de bestaande en te verwachten globale en commerciële positionering van Turnhout, de functionele spreiding van de bestaande handel, de omschrijving en de analyse van het marktgebied en de ruimtelijke en economische positie van het project. Concluderend wordt de positionering en de branchering aangeduid. Alle voor het onderzoek benodigde gegevens werden verzameld in de periode februari –maart 2005.
3
Het ABM dankt allen die hebben meegewerkt aan de goede uitvoering. Bijzondere dank aan de opdrachtgevers voor de constructieve samenwerking. Dank ook aan de gesprekspartners die als bevoorrechte getuigen werden gehoord: Dhr. Bert Boogerts, Unizo –Turnhout Mevr. Jeanne Gorremans, Unizo –Turnhout Dhr. Flor Joosen, Unizo –Turnhout Mevr. Melanie Ryckaert, centrummanagement Turnhout Dhr. Jef Scheelen, Unizo –Turnhout en Dhr. Francis Stijnen, schepen van de stad Turnhout.
4
2. DE BESTAANDE EN TE VERWACHTEN GLOBALE EN COMMERCIËLE POSITIE VAN TURNHOUT 2.1. DE GLOBALE BESTAANDE EN TE VERWACHTEN POSITIE VAN TURNHOUT In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) wordt Turnhout, samen met delen van Beerse, Oud-Turnhout en Vosselaar, bestemd als regionaalstedelijk gebied. Nog 9 andere centra kregen deze bestemming als gewenste ruimtelijke structuur. Rekent men de kern van deze regionaalstedelijke centra dan telt Turnhout het minst aantal inwoners..
Kern Hasselt-Genk Brugge Leuven Mechelen Aalst
Tabel 1: Rangorde naar inwonertal van de regionaalstedelijke kernen inwoners kern inwoners 132.677 Kortrijk 73.984 117.025 Sint-Niklaas 68.820 89.777 Oostende 68.273 76.981 Roeselare 55.273 76.852 Turnhout 39.993 Bron: NIS / bevolkingsstatistieken –berekening ABM
Al is de bi-pool Hasselt-Genk misleidend, dan nog komen elk van deze centra afzonderlijk hoger uit dan Turnhout (Hasselt 69.127 – Genk 63.550). Op uitzondering van Leuven en Sint-Niklaas omvat het regionaalstedelijk gebied telkens gedeelten van aanleunende gemeenten. Al sdoel st el l i ngvoordez er angvan gebi eden ver mel dthetRSV ( pag.341)‘ ook de regionaalstedelijke gebieden nemen omwille van hun verzorgingsniveau, hun stedelijke voorzieningen en hun economische structuur een belangrijke plaats in in de ruimtelijke structuur van Vlaanderen. Zij beschikken in kwantitatief en kwalitatief opzicht over grote potenties om een belangrijk aandeel van de groei inzake bijkomende woongelegenheden, stedelijke voorzieningen en ruimte voor economische activiteiten op te vangen’
5
Het Ruimtelijk Structuurplan Provincie Antwerpen (RSPA) verfijnt de hoger genoemdeaf bakeni ng.Metbet r ekki ngt otTur nhoutl eestmen ( pag.145)‘ voor het Turnhoutse moet het historisch begrip provinciestad nieuwe inhoud worden gegeven…Tur nhoutbl i j f tbepal endi nder ui meomgevi ng… st edel i j kef unc t i eswor den hi ergec onc ent r eer d… Tur nhoutbehoef teenei genaut onomi eopzi j nni veau’ . De klemtoon wordt, ook voor de ontwikkeling van detailhandel, duidelijk gelegd op het versterken van de kern. Op het vlak van perifere handelsontwikkeling voorziet het RSPA de Steenweg op Gierle als kleinhandelszone.
De uitwerking van het gebied Turnhout heeft concrete vorm gekregen door de samenwerking tussen de gemeenten Turnhout, Beerse, Oud-Turnhout en Vosselaar in de Projectvereniging Regionaalstedelijk Gebied Turnhout. In de beleidsnota lokale economie van de stedelijke overheid leest men: ’ Economische
activiteiten
moeten
waar
mogelijk
geïntegreerd
worden
in
de
woonzone… di enst en,handelen onderwijs kunnen best geïntegreerd worden in het st edel i j k weef sel … ermoetver deraan st adsker nver ni euwi ng wor den gedaan om handel, diensten, onderwijs en horeca beter te laten gedijen. Verhogen van de verblijfskwaliteit in het kernwinkelgebied alsook het stimuleren van het wonen binnen de ring en het uitkienen van goede parkeerfaciliteiten gecombineerd met ef f i c i ëntopenbaar ver voer … een hoogwaar di g wi nkel aanbod moetgec ombi neer d wor den metgezel l i ghei d en vol doendegr oen… een ver der epl anmat i geaanpak van de
stadskern
zal
de
ruimtelijke
kwaliteiten
en
daardoor
de
economische
aant r ekki ngskr ac htvanTur nhoutst er kver hogen’ . Beleidsmatig blijkt duidelijk de optie om de kern van Turnhout te versterken en daarmee de uitstraling meer kracht te geven.
6
2.2. DE BESTAANDE EN TE VERWACHTEN COMMERCIËLE POSITIE VAN TURNHOUT De commerciële positie van een stad wordt bepaald door de mate waarin gezinnen al of niet gericht zijn op het aanbod van detailhandel in deze stad. Deze gerichtheid drukt zich uit in enerzijds de koopbinding en anderzijds de koopattractie.
Onder de koopbinding verstaat men de gerichtheid van de eigen inwoners tot de lokale detailhandel. Met betrekking tot Turnhout dateert het meest recente gegeven uit de analyse van het Strategisch-Commercieel Plan (SCP), opgemaakt in 1997. Hieruit blijkt dat de koopbinding te Turnhout 88 % bedraagt voor convenience, 77 % voor shopping en 65 % voor specialty. Vergelijkt men deze koopbinding met enkele andere regionaalstedelijke kernen dan is er volgend overzicht:
Stad Aalst Genk (1) Hasselt Roeselare Sint-Niklaas Turnhout
Tabel 2: Vergelijkende koopbinding commerciële functie van detailhandel convenience shopping specialty 94 91 86 92 62 69 97 96 79 93 70 56 95 93 93 88 77 65 Bron: stadsbestuur Turnhout –ABM
(1) In Genk is een winkelbouwproject in voorbereiding waardoor de koopbinding in nietvoeding zal verbeteren. Uit het indicatief overzicht kan men opmaken dat de koopbinding te Turnhout eerder laag uitvalt. In convenience is er een achterstand van 6 procentpunten ten opzichte van het gemiddelde. Deze achtstand komt uit op 5 procentpunten in shopping en op 12 procentpunten in specialty. Ui thetonder z oek naar‘ De aant r ekkel i j khei d van handel sker nen i n de pr ovi nci e Ant wer pen’( pr ovi nci ebest uur–2003) blijkt, voor de regionale steden Mechelen en Turnhout, een gemiddelde koopbinding van 93 % voor convenience, 88 % voor shopping en 85 % voor specialty. Deze gegevens liggen, voor niet voeding, hoger dan vastgesteld in 1997 doch vormen een gemiddelde van de twee steden.
7
Aangezien de consument een steeds ruimer bereik heeft om zich te verplaatsen (grote mobiliteit, brede horizon) mag men aannemen dat de koopbinding, zonder substantiële toevoeging aan het aanbod, niet zal toenemen.
Op het vlak van de koopattractie geven de geraadpleegde bronnen diverse omschrijvingen:
Zone
directe zone
indirecte zone
Tabel 3: Omschrijving van de koopattractie omschrijving volgens geraadpleegde bronnen KUL KUL Fastigon 92/93 00 04 Arendonk Arendonk Arendonk Baarle-Hertog Baarle-Hertog Baarle-Hertog Beerse Beerse Beerse Merksplas Merksplas Merksplas Oud-Turnhout Oud-Turnhout Oud-Turnhout Ravels Ravels Ravels Retie Retie Retie Turnhout Turnhout Turnhout Vosselaar Vosselaar Vosselaar Kasterlee Kasterlee Lille Lille Rijkevorsel Dessel Vorselaar Dessel Dessel Geel Geel Geel Grobbendonk Grobbendonk Mol Mol Olen Vorselaar Vorselaar Hoogstraten Hoogstraten Malle Malle Rijkevorsel Rijkevorsel Zoersel Zoersel Brecht Lille Kasterlee Bron: KUL 92/93 en 2000 –Fastigon 2004
Het verschil tussen de metingen situeert zich in het feit dat, in grote lijnen, de directe zone kleiner is in 2004 dan in 1992/93, daar waar de indirecte zone dan weer toeneemt. De toename van deze laatste strekt zich vooral uit ten westen van Turnhout. De verschuiving van Kasterlee, Lille en Rijkevorsel van directe naar indirecte zone is merkwaardig aangezien deze gemeenten in 1992/93 nog een gerichtheid naar Turnhout lieten optekenen van tussen 45 en 50 %.
8
Anderzijds valt uit het koopstromenonderzoek op dat, eens men de directe zone van invloed verlaat, de gerichtheid in shoppinggoederen tot Turnhout sterk terugvalt. Bovendien dient opgemerkt dat, op het vlak van dagdagelijkse bevoorrading, de direct omliggende kernen elk vrij goed zijn uitgerust. Ondanks de verschillen laat de analyse toch toe om te stellen dat de detailhandel van Turnhout een zekere uitstraling heeft over vooral het westelijk en deels het zuidelijk hinterland. Deze afbakening is mede het gevolg van de situering van omliggende kernen met uitstraling, o.m. Antwerpen (en het bijhorend suburbaan gebied waaronder Wijnegem Shopping), Lier, Herentals, Geel, Mol, Breda, Tilburg en Eindhoven. In de beschouwing dient men wel rekening te houden met het feit dat nagenoeg geen gegevens bekend zijn omtrent de gerichtheid uit Nederland tot Turnhout. Enkeli nhetonder z oeknaar‘ Dekoopst r omeneni mago-onder z oek’( MAS–2002) wordt gewag gemaakt van 2 % Nederlanders in de straatenquête te Turnhout.
In de commerciële positie van Turnhout onderkent men volgende gradatie: Grootstedelijk niveau
Antwerpen en Eindhoven
Regionaalstedelijk niveau
Breda, Mechelen, Tilburg en Turnhout
Kleinstedelijk niveau
Geel, Herentals, Lier en Mol
Bovenlokaal niveau
Boom, Brasschaat, Heist-op-den-Berg, Hoogstraten, Kapellen, Mortsel, Schilde en Schoten
Toekomstgericht is er geen aanleiding om Turnhout te laten doorgroeien tot een hoger niveau. Daarentegen moet het wel doel zijn om niet alleen de bestaande positie van regionaalstedelijk
centrum
te
behouden
doch,
gelet
op
de
geregistreerde
koopstromen, deze positie te versterken.
9
De laatste jaren noteert men, op commercieel gebied, een inhaalbeweging te Tur nhout .Dei nvoer i ngvan“ Hethandel spandenf onds”l ever tdeeerste vruchten af. Het wonen boven winkels wordt gestimuleerd. Vooral in het westelijk deel van de binnenstad (Victoriestraat, St.-Antoniusstraat, Leopoldstraat) onderkent men een versterking van het handelsgebeuren. In dit gebied vormt de kwalitatieve handel een surplus aan de ketenwinkels in de Gasthuisstraat. De opwaardering in dit gebied wordt geraamd op ongeveer 7.500 m² handelsoppervlakte. Daarnaast krijgen diverse deelgebieden een herbestemming als woongebied. Zo o.m. in de Warandestraat waar een heropleving mag verwacht worden, niet zozeer van detailhandel dan wel van verblijfsfunctie. Binnen het centrum van Turnhout wordt onderscheid gemaakt tussen het kernwinkelgebied en het winkelgroeigebied. De aandacht naar versterking gaat vooral uit naar het winkelgroeigebied aangezien het kernwinkelgebied voldoende dynamiek puurt uit zichzelf.
10
3. DE FUNCTIONELE SPREIDING VAN DE BESTAANDE HANDEL 3.1. DE RUIMTELIJKE SPREIDING Zoals in vele centra kristalliseert de commerciële activiteit zich deels in de kern van de stad, deels langs invalswegen en deels perifeer. Ruimtelijk onderkent men een commercieel centrum waartoe vooral volgende straten behoren:
de Grote Markt de Gasthuisstraat de Korte Gasthuisstraat (vooral tussen Gasthuisstraat en Deken Adamsstraat) de De Merodelei de Sint-Antoniusstraat de Leopoldstraat de Patersstraat (vooral tussen Grote Markt en Korte Begijnenstraat) de Otterstraat (vooral tussen Grote Markt en Beekstraat).
Het betreft een gebied dat commercieel herkenbaar is en waarvan gedeelten werden heringericht. Naar concentratie van aanbod, variëteit en locatie van detailhandel situeert het zwaarste punt zich in het westelijk gedeelte van de Grote Markt. Deze laatste fungeert momenteel als parking en heeft een veeleer scheidende dan bindende rol. Uit het pandenbestand van het Centrummanagement kan de concentratiegraad (C-graad)
worden
opgesteld:
de
verhouding
tussen
handelspanden
en
huisnummers.
11
In het overzicht betreft het volgende huisnummers: Gasthuisstraat
van 1 tot 75
Herentalsstraat
van 1 tot 65
Sint-Antoniusstraat
van 1 tot 39
Otterstraat
van 1 tot 99
Leopoldstraat
van 1 tot 30
Patersstraat
van 2 tot 172
Victoriestraat
van 3 tot 53
de Merodelei
van 1 tot 100
Korte Gasthuisstraat
van 1 tot 91
Zegeplein
van 1 tot 16
Grote Markt
van 1 tot 77
Warandestraat
van 1 tot 97
Tabel 4: De concentratiegraad van handelspanden in het centrum van Turnhout Straat huizen handelspanden C-graad Gasthuisstraat 73 69 95 % Patersstraat 142 92 65 % De Merodelei 77 57 74 % Korte Gasthuisstraat 76 47 62 % Otterstraat 90 52 58 % Sint-Antoniusstraat 31 19 61 % Grote Markt 57 52 91 % Herentalsstraat 58 48 83 % Leopoldstraat 23 17 74 % Victoriestraat 42 29 69 % Zegeplein 16 15 94 % Warandestraat 77 46 60 % Totaal 762 543 71 % Bron: Centrummanagement Turnhout / 2004 –berekening ABM
Het verschil tussen de huizen en de handelspanden omvat private woningen, openbare diensten en vrije beroepen. Met een concentratiegraad van ongeveer 70 % en meer zijn er het Zegeplein, de Grote Markt, de Gasthuisstraat, de Herentalsstraat, de Leopoldstraat en de Victoriestraat. Gemiddeld bedraagt de handelsconcentratie in het centrum van Turnhout 71 %. In de verdere analyse zal blijken dat de bestemming van de handelspanden mede bepalend is in de attractiviteit.
12
Naar ruimtelijke spreiding geeft ook de verdeling van de verkoopoppervlakte over de verschillende straten een goed beeld: Tabel 5: De spreiding van de verkoopoppervlakte binnen het centrum van Turnhout Straat verkoopoppervlakte abs % Gasthuisstraat 17.977 48 Patersstraat 3.828 10 de Merodelei 3.469 9 Korte Gasthuisstraat 6.533 18 Otterstraat 1.625 5 Sint-Antoniusstraat 736 2 andere 3.118 8 Totaal 37.286 100 Bron: Fastigon/2004 –berekening ABM
Binnen de notities halen de Gasthuisstraat en de Korte Gasthuisstraat 66 % van de verkoopoppervlakte. Met ongeveer 77 % van de verkoopoppervlakte ligt het ruimtelijk zwaartepunt van het winkelaanbod derhalve sterk ten westen van de Grote markt.
Ruimtelijke kenmerken zijn voorts: ° het gebrek aan herkenbare aflijning van het handelsgebeuren ° grote onderlinge verschillen naar passantenstromen ° de Grote Markt veeleer parking dan ontmoetingsplaats ° sterk uiteenlopende kwaliteiten van patrimonium
Binnen het centrum van Turnhout wordt de Gasthuisstraat en de Korte Gasthuisstraat beschouwd als behorend tot het kernwinkelgebied. De omliggende straten fungeren als winkelgroeigebied.
13
Vergelijkt men het kernwinkelapparaat te Turnhout met het aanbod in de centra van enkele andere steden dan is er volgend overzicht:
Tabel 6: Vergelijkend aanbod in kernen van steden Stad
verkoopoppervlakte in het centrum 70.390 m² 54.159 m² 56.172 m² 42.109 m² 47.957 m² 85.586 m² 37.286 m²
Hasselt Leuven Mechelen Oostende Roeselare Sint-Niklaas Turnhout Bron: ABM en Fastigon
Al is elk centrum uiteraard niet exact vergelijkbaar, toch is er de vaststelling dat het kernwinkelapparaat in Turnhout het minst omvangrijk is. Rekening houdend met recente ontwikkelingen in het westelijk gedeelte van de Grote Markt mag het aanbod kortelings evenwel worden geraamd op 44.800 m², exclusief het voorliggend project. In deze optiek benadert Turnhout de rol van regionaalstedelijk gebied.
Naast het centrum noteert men ook in Turnhout een perifere handelsontwikkeling. Als voornaamste zijn er: ° de Parklaan ° de Steenweg op Gierle ° de Steenweg op Zevendonk ° de steenweg op Merkplas. Het belang van het aanbod, buiten het genoemde kernwinkelapparaat, blijkt uit het feit dat men er 58.863 m² aantreft of 61 % van het aanbod in Turnhout. Men dient te noteren dat in het RSPA enkel de Steenweg op Gierle is weerhouden als kleinhandelszone. Een en ander zou de perifere ontwikkeling toekomstgericht aan banden moeten leggen. Uit de functionele spreiding van de handel (zie punt 3.2.) zal blijken dat de perifere ontwikkeling heel wat kansen ontneemt aan het kernwinkelapparaat of anders gesteld, mocht –al was het maar een gedeelte –van de perifere handel in het centrum zijn gelegen dan zou ontegensprekelijk de commerciële positie en uitstraling aanzienlijk beter zijn.
14
De
genoteerde
situatie
in
Turnhout
is
echter
geen
uitzondering
in
de
nederzettingsstructuur van de handel in Vlaanderen.
3.2. DE FUNCTIONELE SPREIDING Binnen het centrum van Turnhout fungeert niet elke handelsstraat in eenzelfde functie. Men onderscheidt volgende functionele spreiding: ° Middelgrote ketenwinkels in shoppende functie Gasthuisstraat Korte Gasthuisstraat Deze beide straten werden verkeersarm ingericht en herbergen de bekende nationale en internationale emblemen. De handelsconcentratie is er nagenoeg volledig. Dit gebied geldt als drager van het handelsgebeuren. ° Gemengd middelgrote en kleinschalige winkels in shoppende functie Patersstraat (tusen Grote Markt en Koning Albertstraat) De Merodelei Sint-Antoniusstraat Leopoldstraat Victoriestraat Otterstraat (tussen Grote Markt en Beekstraat) Herentalsstraat (tussen Grote Markt en Deken Adamsstraat) Dit gebied kenmerkt zich door een wisselende handelsuitrusting waarbij bepaalde gedeelten getuigen van dynamiek (gedeelte ten westen van Grote Markt) en andere onderhevig zijn aan een mindere kwaliteit van patrimonium en leegstand (o.m. in galerijen). ° Verkennende verbindingen Het betreft hier kleine doorsteken die een fijnmazige verbinding vormen (o.m. in het gebied Driezenstraat –Grote Markt) tussen de handelsstraten. Deze verbindingen gelden als een ontdekkingstocht door het centrum van Turnhout. De functie is niet zozeer commercieel dan wel deel van de binnenstad.
15
° Warandestraat Deze straat, eertijds commercieel, sluit weliswaar aan bij de Grote Markt maar heeft in de loop der jaren haar zuivere handelsfunctie verloren. Initiatieven tot renovatie zijn in voorbereiding waarbij de klemtoon ligt op woonbestemming en openbare diensten (o.m. het gerechtsgebouw). ° Aanloopstraten Enkele handelszaken hebben zich ingeplant langs de belangrijkste invalsstraten, tussen de Ring en het stadshart. De handelsfunctie is er ondergeschikt aan de woonfunctie en richt zich vooral op de buurt. Ook treft men er enkele handelszaken die zijn afgestemd op de auto-bereikbaarheid. Als aanloopstraten zijn er o.m. de Steenwegen op Mol, Gierle, Tielen, Antwerpen, Zevendonk en Merksplas en de Herentalsstraat. ° Perifere handel Op enkele plekken treft men concentraties of solitaire handelsinplantingen, o.m. aan de Parklaan, de Nieuwe Kaai en langs diverse invalswegen.
Een overzicht van de situering van de belangrijkste emblemen is aangeduid in bijlage.
16
In kwantitatief opzicht onderkent men in het centrum van Turnhout (de afbakening is
hoger
naar
huisnummers
aangegeven)
volgende
spreiding
over
de
branchegroepen: Tabel 7: Handelsbestemming der handelspanden in het centrum van Turnhout- najaar 2004 Straat winkels horeca diensten leeg Totaal Bloemekensgang 0 5 0 0 5 de Merodelei 26 6 16 9 57 Gasthuisstraat 65 1 3 0 69 Groenendael passage 1 0 0 1 2 Grote Markt 11 25 12 4 52 Herentalsstraat 22 1 10 15 48 Korte Gasthuisstraat 27 4 10 6 47 Leopoldstraat 14 0 1 2 17 Otterstraat 17 11 9 15 52 Passage 1 0 0 3 4 Patersstraat 47 9 11 25 92 St.-Antoniusstraat 14 2 2 1 19 Taxandria galerij 0 2 3 4 9 Tweetorentjesplein 0 3 0 3 6 Victoriestraat 18 4 3 4 29 Vivaldi galerij 3 1 0 11 15 Warandestraat 14 7 9 16 46 Zegeplein 5 6 3 1 15 Totaal 285 87 92 120 584 Bron: Centrummanagement Turnhout / 2004 –berekening ABM
Binnen het weerhouden centrumgebied noteert men 674 handelspanden, waarvan 55 % winkelfunctie 13 % horeca 14 % dienstverlenende bedrijven en 18 % leegstand. Deze verdeling is conform aan de verhouding van een binnenstedelijk gebied. Toch stelt men vast dat de leegstand met 18 % hoger ligt dan gemiddeld wordt waargenomen in een stedelijk centrum (16 %). Vooral het absolute aantal van 120 handelspanden ligt vrij hoog. Met de creatie van een handelspandenfonds wenst het beleid deze toestand ten gunste te keren. In verhouding tot de handelspanden doet de leegstand zich vooral voor in de galerijen en passages (54 %), maar ook in de Warandestraat (35 %), de Herentalsstraat (31 %), de Otterstraat (29 %) en de Patersstraat (27 %). Met een meer dan gemiddelde winkelfunctie zijn er de Gasthuisstraat (94 %), de Leopoldstraat (82 %), de Sint-Antoniusstraat (74 %), de Victoriestraat (62 %) en de Korte Gasthuisstraat (57 %).
17
De winkelfunctie wordt voor bijna 60 % aangetroffen in het gedeelte ten westen van de Grote Markt. De horeca treft men vooral aan de Grote Markt, de Bloemekensgang en het Zegeplein. De dienstverlenende bedrijven zijn, naar verhouding, sterk vertegenwoordigd in de de Merodelei (28 %), de Grote Markt (23 %), de Herentalsstraat (21 %) en de Korte Gasthuisstraat (21 %).
De branchering in de winkelfunctie geeft volgend beeld: Tabel 8: De branchering in het centrum van Turnhout –najaar 2004 Straat
Bloemekensgang de Merodelei Gasthuisstraat Groenendael Grote Markt Herentalsstraat Korte Gasthuisstr. Leopoldstraat Otterstraat Passage Patersstraat St.-Antoniusstr. Taxandria Tweetorentjespl. Victoriestraat Vivaldi Warandestraat Zegeplein Totaal
voe ding
art pers verz
kled schoe
art huish woning
0 9 2 0 0 4 8 1 5 0 8 0 0 0 2 0 3 1 43
0 2 6 0 0 2 1 0 0 0 1 0 0 0 0 0 1 1 14
0 7 43 0 4 7 10 9 4 0 16 10 0 0 6 2 2 2 122
0 4 3 1 0 4 1 3 5 0 10 3 0 0 0 0 1 1 36
art hobby sport vrije tijd 0 3 10 0 7 5 5 1 1 1 10 1 0 0 10 1 5 0 60
vervoer
art kantoor
Totaal
0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1
0 1 1 0 0 0 1 0 2 0 2 0 0 0 0 0 2 0 9
0 26 65 1 11 22 27 14 17 1 47 14 0 0 18 3 14 5 285
Bron: Centrummanagement Turnhout / 2004 –berekening ABM
Naar branchering overweegt de groep kleding en schoeisel met 43 % van de winkels. Op de 2de plaats is er de groep van artikelen voor hobby, sport en vrije tijd met 21 %. Samen met de artikelen in persoonsverzorging (5 %) maken deze drie groepen vooral het attractief karakter uit van de binnenstad. Ze vertegenwoordigen vooral de shoppende functie met 69 %.
18
Verder noteert men de groep voeding (15 %) waartussen twee supermarkten (Peeters-Govers en Super GB-Partner en verder kleinschalig gespecialiseerde aanbieders. De groep artikelen in huishouding en woninginrichting komt uit op 13 %. Het gebrek aan ruimtelijke beschikbaarheid drijft nogal wat handelszaken uit deze branche naar buiten de stadskern. Tot slot noteert men nog een aandeel van 3 % in artikelen voor thuiswerk en kantoor. Het is logisch dat de groep vervoermiddelen nagenoeg niet aanwezig is in het stadshart. Meer dan gemiddeld haalt de branche kleding en schoeisel een aandeel in de SintAntoniusstraat (71 %), de Gasthuisstraat (66 %) en de Leopoldstraat (64 %). De groep artikelen voor hobby, sport en vrije tijd treft men naar verhouding dan weer sterker aan op de Grote Markt (64 %) en in de Victoriestraat (55 %). Naar verhouding is voeding sterk aanwezig in de de Merodelei, de Korte Gasthuisstraat en de Patersstraat.
19
4. DE OMSCHRIJVING VAN HET MARKTGEBIED Tot de omschrijving van het marktgebied dient vooreerst een eerste duiding te worden gegeven aan de positie die het project Brepols moet innemen én om op zichzelf voldoende attractief te zijn én om een commerciële meerwaarde te verschaffen aan de bestaande handel van Turnhout. Men moet hierbij uitgaan van een substantiële meerwaarde waartoe een kritische massa van complementaire verkoopoppervlakte
noodzakelijk
is.
Bovendien
moet
er
een
meervoudige
functionaliteit aan het project worden gegeven zodat bezoeken meer wordt dan winkelen. In dit verband valt uit de analyse volgende te weerhouden voor Turnhout als regionaalstedelijk centrum: ° een beperkte bevolkingsomvang in Turnhout waardoor de attractie in belangrijke mate dient te komen uit het hinterland ° een te verbeteren koopbinding waartoe de productmix, gekoppeld aan vlot bereik, creatieve architectuur en dynamische promotie noodzakelijk zijn ° een eerder zwakke positie van het kernwinkelapparaat waartoe een substantiële opwaardering noodzakelijk is. Een en ander veronderstelt dat, voor de omschrijving van het marktgebied, wordt uitgegaan van een volledig aanbod (over diverse winkelfuncties). In deze optiek vormt het project een onderdeel van het aanbod in de binnenstad, mede gelet ook op de situering van het project.
Bij de analyse van de koopattractie (punt 2.2.) werd een onderscheid gemaakt tussen een directe en een indirecte invloedssfeer. De ervaring leert dat dergelijke opdeling meer genuanceerd moet benaderd worden. Vooral binnen de indirecte invloedssfeer kunnen de percentages van gerichtheid sterk verschillen, afhankelijk o.m. van de snelheid in verplaatsingstijd, de situering van andere commerciële centra edm. Deze nuancering bleek reeds uit het onderzoek van KUL in 1992/93.
20
In de omschrijving van het marktgebied moet ook rekening worden gehouden met de betekenis (en de uitstraling) van omliggende centra. Ten aanzien van Turnhout betreft het volgende kernen: Antwerpen
op 40 km
Wijnegem Shopping
op 30 km
Breda
op 30 km
Tilburg
op 28 km
Eindhoven
op 40 km
Mol
op 20 km
Geel
op 18 km
Herentals
op 20 km
Lier
op 35 km
De commerciële betekenis van deze centra varieert sterk, van grootstedelijk tot kleinstedelijk. Hierdoor zal de invloed van Turnhout, afhankelijk van deze variatie, herleid worden tot een echte grens (vb. ten aanzien van Antwerpen en Eindhoven) of tot een zwakke invloed (vb. tot Geel en Mol). Omwille van de variëteit in het aanbod (typologie van winkels en horeca) heeft Turnhout ook een uitstraling op het zuidelijk gedeelte van de Nederlandse provincie Noord-Brabant. Het betreft inzonderheid het gebied gelegen tussen de centra Breda, Tilburg, Eindhoven en de grens.
Naarmate een commercieel centrum vollediger is in de uitrusting, boeiender is in de beleving, meer interactie geeft met niet-commerciële functies, gespecialiseerder is in het aanbod en voorziet in kwalitatieve ruimtelijke condities (bereikbaarheid, par ki ng,gr oen,vei l i ghei d,…) ,i sdeconsumentber ei d een gr ot er ever pl aat si ngt e ondernemen voor niet-dagelijkse aankopen. Daarnaast heeft de bereidheid aan verplaatsingstijd ook zijn grenzen. Een en ander betekent dat de consument hierin een afweging maakt.
Gelet op de situering ten opzichte van omliggende kernen mag vanwege het voorliggende project vooral een grotere penetratie worden verwacht binnen het bestaande marktgebied. In ondergeschikte orde mag een kleine verruiming van het marktgebied worden verwacht.
21
Het moet, vooral tijdens de eerste maanden, zorg zijn om dit marktgebied te benaderen van uit een dynamische communicatie. Vervolgens moet erop worden toegezien dan de verkennende interesse van de bezoekers wordt omgezet in regelmatige bezoekers tot vast cliënteel.
Uitgaande
van
de
voorliggende
analyse
mag
volgend
marktgebied
worden
vooropgesteld: kernzone
Arendonk, Beerse, Merksplas, Oud-Turnhout, Ravels, Turnhout en Vosselaar
directe zone
Baarle-Hertog, Hoogstraten, Kasterlee, Lille, Retie, Rijkevorsel en de Nederlandse gemeenten Baarle-Nassau en Alphen-Chaam
indirecte zone
Brecht, Dessel, Geel, Grobbendonk, Malle, Mol, Olen, Vorselaar, Zoersel en de Nederlandse gemeenten Gilze-Rijen, Goirle, Hilvarenbeek, Reusel, Bladel, Oirschot en Eersel.
Het voorliggend marktgebied richt zich tot de productgroepen in shopping. Het is duidelijk
dat
het
marktgebied
voor
dagdagelijkse
producten
(convenience)
beduidend geringer zal zijn. Men mag aannemen dat voor deze productgroep de kernzone als directe zone kan beschouwd worden en de directe zone vervalt in een indirecte zone. Naarmate de intensiteit van de invloed van Turnhout afneemt, moet het de invloedssfeer delen met andere centra. Aan de genoemde zone moet nog een zwakke zone van invloed worden toegevoegd. Het betreft bezoekers die om uiteenlopende redenen naar Turnhout komen, doch dit doen bij een eerder lage bezoekfrequentie of louter sporadisch (vb. de interactie met het toerisme). Deze zone is ruimtelijk moeilijk weer te geven. Voor shoppinggoederen leert de ervaring dat deze groep ongeveer 5 à 10 % uitmaakt van het totaal van de bezoekers.
22
5. DE ANALYSE VAN HET MARKTGEBIED Tot de benadering van de dynamiek van de vraagzijde wordt een korte analyse gemaakt van de aspecten bevolking en inkomen.
5.1. DE BEVOLKING De detailgegevens omtrent de bevolking zijn opgenomen in bijlage. De bevolkingsomvang en –evolutie geeft over het marktgebied volgend beeld:
Gebied kernzone directe zone indirecte zone Totaal provincie rijk
Tabel 9: De bevolkingsomvang en –evolutie inwoners inwoners 1994 2004 105.957 111.814 84.493 90.252 277.267 295.361 467.717 497.427 1.625.069 1.668.812 10.100.631 10.396.421 Bron: NIS / bevolkingsstatistieken –berekening ABM
evolutie ‘ 94=100 105,5 106,8 106,5 106,4 102,7 102,9
Het marktgebied telt 497.427 inwoners, waarvan 111.814 (22 %) in de kernzone 90.252 (18 %) in de directe zone en 295.361 (59 %) in de indirecte zone. Naarmate de intensiteit van de zone afneemt moet Turnhout dit marktgebied delen met andere steden van gelijke of hogere commerciële rangorde. De gebeurlijke impact op de markt zal zich vanwege Turnhout derhalve vooral afspelen op de directe en vooral de indirecte zone. Behalve Turnhout noteert men in het marktgebied nog twee gemeenten met meer dan 30.000 inwoners (Geel en Mol). Het gemiddeld aantal inwoners bedraagt 15.973 in de kernzone, 11.282 in de directe zone en 18.460 in de indirecte zone. Over de periode 1994/04 is de bevolking in het marktgebied toegenomen met 29.710 of 6,4 %. Deze toename ligt procentueel beduidend hoger dan in de provincie (+ 2,7 %) en het rijk (+ 2,9 %).
23
De toename van de bevolking in het marktgebied is het gevolg van de natuurlijke aangroei, doch vooral van een positieve migratie.
Naar leeftijdsstructuur onderkent men volgende verdeling: Tabel 10: De leeftijdsstructuur Gebied 0/19 23,1 24,3 24,0 23,9 20,3 20,8
kernzone directe zone indirecte zone Totaal provincie rijk
% verdeling leeftijdsstructuur 20/64 65+ 61,7 15,2 61,6 14,1 61,7 14,3 61,7 14,4 62,2 17,5 62,0 17,1
Totaal 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Bron: NIS / bevolkingsstatistieken –berekening ABM
De sterk positieve bevolkingsevolutie heeft voor gevolg dat de leeftijdsstructuur in het marktgebied veel jonger oogt dan gemiddeld in de provincie en het rijk. In het marktgebied behoort 23,9 % tot de leeftijdsgroep jonger dan 20 jaar, tegenover 20,3 % in de provincie en 20,8 % in het rijk. In de mate dat deze jonge bevolkingsgroep
ook
in
het
marktgebied
blijft
wonen
biedt
dit
gunstige
perspectieven in de marktontwikkeling en marktomvang. De leeftijdsgroep 20/64 komt in het marktgebied uit op 61,7 % hetgeen iets lager ligt dan in de provincie en het rijk. De groep 65+ bekomt in het marktgebied een aandeel van 14,4 % tegenover 17,5 % in de provincie en 17,1 % in het rijk.
Wat de gezinnen betreft is er in het marktgebied volgend beeld:
Gebied kernzone directe zone indirecte zone Totaal provincie rijk
Tabel 11: De gezinsgrootte en het aantal gezinnen pers/gezin 2,51 2,62 2,60 2,58 2,37 2,36 Bron: NIS / bevolkingsstatistieken –berekening ABM
gezinnen 44.547 34.447 113.600 192.594
24
Men noteert in het marktgebied een gemiddelde gezinsgrootte van 2,58 personen. Deze gezinsgrootte ligt hoger dan gemiddeld in de provincie (2,37) en het rijk (2,36). Het verschil in gezinsgrootte ten opzichte van het rijk heeft voor gevolg dan enige correctie zal moeten aangebracht worden in de omvang van de gezinsbesteding. Naar zone noteert men de gemiddeld kleinste gezinnen in de directe zone waar de situatie te Turnhout (2,25 pers/gezin) het gemiddelde nadelig beïnvloed. Op basis van de gezinsgrootte bekomt men over het marktgebied een bestand van 192.594 gezinnen, waarvan
44.547 in de kernzone 34.447 in de directe zone en 113.600 in de indirecte zone.
De omvang van de gezinnen geldt als één van de factoren in de benadering van de marktomvang. Op basis van de koopgerichtheid (gemiddeld 60 % in de kernzone, 35 % in de directe zone en 10 % in de indirecte zone) komt men tot een gemiddeld marktaandeel van 26 %, te vermeerderen met de toevallige bezoekers of 53.905 gezinnen. Gelet op de dynamiek van de bevolking en de verdunning van de gezinsgrootte mag voor de komende 10 jaar een toename van 7.000 gezinnen in het vooruitzicht worden gesteld.
25
5.2. HET INKOMEN Het inkomen wordt geanalyseerd op basis van de financiële statistieken. De meest recent beschikbare bronnen dateren van 2001.
Gebied kernzone directe zone indirecte zone Totaal provincie rijk
Tabel 12: Het inkomensniveau I/aangifte 25.630 24.389 26.273 25.786 25.204 24.692 Bron: NIS / financiële statistieken –berekening ABM
I-niveau rijk=100 103,8 98,8 106,4 104,4 102,1 100,0
Het inkomensniveau wordt berekend door het plaatselijk gemiddeld fiscaal inkomen per aangifte te stellen tegenover het kengetal van het rijk. Deze verhouding levert voor het marktgebied een inkomensniveau dat 4,4 % hoger ligt dan in het rijk. Men noteert wel verschillen naargelang de zone: + 3,8 % in de kernzone, - 1,2 % in de directe zone en + 6,4 % in de indirecte zone. Gelet op de inkomenselasticiteit zal ook het inkomensniveau een kleine positieve weerslag hebben op de omvang van de gezinsbesteding.
26
6. DE RUIMTELIJKE EN ECONOMISCHE POSITIE VAN HET PROJECT 6.1. DE RUIMTELIJKE POSITIE Het project Brepols situeert zich in het centrum van Turnhout in een binnengebied dat omsloten wordt door de Grote Markt, de Baron Frans Du Fourstraat, de Schoolstraat / Akkerpad / de Klinkstraat en de Otterstraat. Binnen dit gebied maakt het project deel uit van diverse entiteiten en bestemmingen. Op deze wijze maakt het project ruimtelijk deel uit van de kernstad. Toch dient men te bemerken dat, zonder ingrijpende maatregelen, zowel de globale als de commerciële relatie met de kernstraten ontbreekt. Het project is gelegen aan de oostzijde van de Grote Markt. Uit de ruimtelijke analyse van de handelsnederzetting bleek dat de handelsconcentratie zich vooral ten westen van de Grote Markt situeert. Aan deze westzijde is er niet alleen de grootste handelsconcentratie maar treft men ook de belangrijkste middelgrote verkoopoppervlakten en de nationale en internationale emblemen. Men kan stellen dat de Grote Markt in de huidige vormgeving (parking) veeleer een scheidende ruimte betekent tussen de oostelijke handelsconcentratie en het westelijk gelegen project. De aan het project aanleunende handelsstraten zijn bovendien momenteel minder aantrekkelijk. De Patersstraat is in het gedeelte dat aanleunt bij de Grote Markt eerder dienstverlenend georiënteerd en telt bovendien 25 leegstaande panden. De Otterstraat, ten zuiden van de projectzone, is als invalsweg minder commercieel en telt bovendien ook 15 leegstaande panden. Een en ander betekent dat, ondanks een situering in het hart van de stad, de ruimtelijke integratie een bijzonder belangrijk aspect uitmaakt van het welslagen. De ontwikkeling van de projectzone zal moeten kaderen in een ruime visie van inpassing, bereikbaarheid en toegankelijkheid. Hiertoe bieden zich kansen aan waarbij de nadruk zal liggen op een doorstroming van en naar de Grote Markt (Kursaal) enerzijds en van en naar de Otterstraat (doorsteek tegenover de Beekstraat) anderzijds. Precies omdat de realisatie van het
27
project geen organisch gegroeide ontwikkeling inhoudt is de kwetsbaarheid groter. De toegankelijkheid moet derhalve voldoende breed en uitnodigend zijn met aandacht voor de sociale veiligheid. Het project betekent een éénfasige ingreep in het stedelijk weefsel. Derhalve dienen zo optimaal mogelijke omstandigheden van ruimtelijke integratie te worden vervuld. Het moet de doelstelling zijn opdat het project deel gaat uitmaken van het spontane loopcircuit van de binnenstedelijke bezoekers. De horizontale en verticale benutting van de ruimte en de architecturale vormgeving kunnen bijzonder interessante bi j dr agenz i j nom hetpr oj ecti ndebi nnenst advanTur nhout“ opdekaar tt ez et t en” . Het gegeven dat het project is opgebouwd uit meerdere functies (detailhandel, hotel, kunst ,cul t uur ,wonen,…)z aldei nt egr at i egunst i gbeï nvloeden. De doelstelling om deel uit te maken van een loopcircuit ligt ruimer dan de handel. De multifunctionaliteit zal een positief effect hebben op de globale attractiviteit van het project. Naast de
doelstelling tot winkelbezoek moet het project dermate
geconcipieerd worden en moet de uitstraling van de verschillende elementen der mat ei nnovat i efz i j n dathet“ demoei t el oont ”om een bez oek t ebr engen.Een afwisseling in bouwblokken, de creatie van open ruimte en verblijfsfunctie (plein), de gebruikte materialen zijn elementen die hiertoe kunnen bijdragen. Bovendien zal de aan het project gekoppelde parkeercapaciteit voor gevolg hebben dat voor veel bezoekers het project begin- en eindpunt betekent van hun stedelijke routing. De aandacht zal hier uitgaan naar een vlotte en verkeersveilige toegankelijkheid. Het verdient aanbeveling, in deze context, een parkeerrouting en – bewegwijzering aan te brengen vanaf de Ring. In het concept van de ruimte moet tevens aandacht besteed worden aan de bevoorrading. Het lossen van goederen moet dermate georganiseerd worden dat slechts minimale hinder ontstaat voor bezoekers en bewoners. Gekoppeld aan deze ruimtelijke visie zal ook de functie van de Grote Markt herbestemd dienen te worden. De huidige ontmoetingsplaats van aut o’ s kan vervangen worden door een ontmoetingsplaats van mensen. Het verbeteren van de oversteekbaarheid tussen het westelijk en het oostelijk gedeelte van de binnenstad zal hierdoor worden bevorderd. Mogelijk kunnen de ruimtes tegen de wanden worden uitgebreid waardoor het plein zelf meer op menselijke schaal tot uiting komt.
28
6.2. DE ECONOMISCHE POSITIE Onder de economische positie wordt de grootheid van ontwikkeling benaderd voor de det ai l handelt e Tur nhout i n het al gemeen en het pr oj ect “ Br epol s” i n het bijzonder. Tot deze benadering wordt uitgegaan van een vrijwaring van de bestaande kwalitatieve handel. Er wordt m.a.w. geen ingreep gedaan op de bestaande koopgerichtheid tot Turnhout. De bijkomende mogelijkheden voor de handelsontwikkeling zijn afkomstig uit de toename van de gezinnen en een verhoogde attractie uit het ommeland tot Turnhout. Wat de toename van de gezinnen betreft werd hoger aangeduid dat, in het marktgebied voor de planperiode tot 2015, een surplus van 7.000 gezinnen mag in het vooruitzicht worden gesteld. Deze gezinnen zijn uiteraard niet allen integraal gericht op Turnhout. De zonering bij de afbakening van het marktgebied geeft dit aan. De diverse voorliggende plannen tot de versterking van de kern van Turnhout en het voorliggend project in het bijzonder zullen evenwel aanleiding geven tot een verhoging van de gerichtheid tot Turnhout. Gelet op de omliggende centra zal de verhoogde aantrekkingskracht vooral komen uit een grotere penetratie in het bestaande marktgebied dan wel uit een verruiming van dit marktgebied. Ter illustratie: de renovatie van TT-Wijk in Hasselt gaf aanleiding tot een verhoogde attractie van 3,6 procentpunten. De evolutie van de attractie voor Turnhout wordt als volgt geraamd:
Zone kernzone directe zone indirecte zone
Tabel 13: De bestaande en te verwachten gerichtheid tot Turnhout bestaand verwacht voeding niet-voeding voeding niet-voeding 82 74 85 80 10 45 12 50 1 8 1 12
Het omzetten van deze gerichtheid in marktpotentie geschiedt op basis van de gezinsbesteding. De gezinsbudgetenquête dd. 2001 wordt daartoe geactualiseerd en gecorrigeerd op basis van de kenmerken van het marktgebied.
29
Tabel 14: Benadering van de additionele marktpotentie planperiode 2005/15 Op basis van verhoogde gerichtheid Voeding kernzone {(44.547 x 3 %) x 4.792 EURO} x 10 jaar directe zone {(34.447 x 2 %) x 4.792 EURO} x 10 jaar indirecte zone {(113.600 x 0 %) x 4.792 EURO x 10 jaar
64.040.767 33.014.005 0
Niet-voeding kernzone {(44.547 x 6 %) x 5.829 EURO} x 10 jaar directe zone {(34.447 x 5 %) x 5.829 EURO} x 10 jaar indirecte zone {113.600 x 4 %) x 5.829 EURO} x 10 jaar
155.798.678 100.395.781 264.869.760
Op basis van toename gezinnen Voeding kernzone {(1.610 x 90 %) x 4.792 EURO –gecumuleerd over 10 jr directe zone {(1.260 x 13 %) x 4.792 EURO –gecumuleerd over 10 jr indirecte zone {4.130 x 1 %) x 4.792 EURO –gecumuleerd over 10 jr
38.189.855 4.317.115 1.088.505
Niet-voeding kernzone {(1.610 x 80 %) x 5.829 EURO –gecumuleerd over 10 jr directe zone {(1.260 x 50 %) x 5.829 EURO –gecumuleerd over 10 jr indirecte zone {(4.130 x 12 %) x 5.829 EURO –gecumuleerd over 10 jr
41.292.636 20.197.485 15.888.686
Totaal voeding Totaal niet-voeding
140.650.247 598.443.026
Naar marktomvang bekomt men voor de planperiode 2005/15 in de detailhandel mogelijkheden ter waarde van
140.650.247 EURO in voeding en 598.443.026 EURO in niet-voeding.
Deze mogelijkheden worden aangewend om deels de verdere spontane groei van de bestaande handel te waarborgen (75 %) en deels nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken (25 %). Aangezien het een planperiode betreft tot 2015 kan het niet de bedoeling zijn om alle nieuwe ontwikkelingen meteen te realiseren. Ten behoeve van het voorliggend project wordt 35 % hieraan toegewezen en blijft 65 % beschikbaar voor verdere ontwikkeling in Turnhout. Op deze wijze bekomt men volgende kritische massa voor het project Brepols:
{(140.650.247 x 25 %) x 35 %} =
12.307.000 EURO
voeding
{(598.443.026 x 25 %) x 35 %} =
52.364.000 EURO
niet-voeding
30
