Nr.: 06-16 Onderwerp: samenwerking met Rabo Vastgoed en Dura Vermeer bij realisatie van de Sniep
Diemen, 10 februari
Aan de raad. Op 26 januari 2006 heeft u besloten het stedenbouwkundig plan voor de Sniep “de plantage van Diemen 2006” voorlopig vast te stellen en vrij te geven voor de maatschappelijke consultatie. Tevens heeft u besloten tot voorlopige vaststelling van het in dit stedenbouwkundig plan opgenomen woningbouwprogramma. Er heeft nog geen definitieve besluitvorming plaatsgevonden over de samenwerking met Rabo Vastgoed en Dura Vermeer aangaande de ontwikkeling van de Sniep omdat de onderhandelingen destijds nog gaande waren. Evenmin is een besluit genomen over de aanpassing van de getroffen voorziening ten behoeve van het negatieve exploitatieresultaat. Aangaande de samenwerking en de grondexploitatie is er sprake van nieuwe ontwikkelingen op basis waarvan nadere besluitvorming gewenst is. Samenwerking Rabo Vastgoed en Dura Vermeer. Reeds in april 2003 is door het college van burgemeester en wethouders, na overleg met de toenmalige raadscommissie, besloten tot het voeren van exclusieve onderhandelingen met Rabo Vastgoed en Dura Vermeer voor de ontwikkeling van de Sniep. Dat gebeurde op basis van het destijds door deze ontwikkelingscombinatie ingediende stedenbouwkundige plan met iets meer dan 1.400 woningen. Dit plan sloot het beste aan bij de eisen van de gemeente terwijl de financiële haalbaarheid van dit plan het grootst was. De toenmalige bieding (te betalen grondprijs) van de ontwikkelingscombinatie was gebaseerd op de totale realisatie van de Sniep, inclusief bodemsanering en bouw- en woonrijpmaken. Mede naar aanleiding van diverse workshops is het stedenbouwkundig plan enkele malen aangepast. Belangrijkste gevolgen daarvan waren dat het aantal woningen naar beneden werd bijgesteld en de grondopbrengst navenant verminderde. Vervolgens is besloten om de bodemsanering toch reeds uit te voeren, met de gemeente als opdrachtgever, zodat dit geen onderdeel van de bieding van de ontwikkelingscombinatie meer zou zijn. De ontwikkeling van de investeringen in de Sniep (reeds gemaakte kosten en aangegane verplichtingen) en de mogelijke grondopbrengst uit het stedenbouwkundige plan gingen vervolgens steeds meer uit de pas lopen, met een verdergaande vergroting van het exploitatietekort tot gevolg. Dat heeft in juni 2005 geleid tot de afspraak om het stedenbouwkundig plan te optimaliseren en te streven naar een substantiële verhoging van de grondopbrengst, met behoud van stedenbouwkundige kwaliteit. Tegelijkertijd is ook een bezuiniging in gang gezet ten aanzien van de bodemsanering, uiteraard binnen de wettelijke eisen. In samenwerking tussen Rabo Vastgoed, Dura Vermeer en gemeente is vervolgens gewerkt aan het stedenbouwkundig plan zoals dat in januari 2006 door uw raad voorlopig is
1
vastgesteld. Vervolgens is met de ontwikkelingscombinatie uitvoerig onderhandeld over de marktconforme grondopbrengst die bij dat stedenbouwkundig plan zou moeten behoren. Vanzelfsprekend was daarbij het uitgangspunt om binnen een realistisch woningbouwprogramma met 20 % goedkopere woningen, een zo hoog mogelijke opbrengst te genereren. Voor de onderhandelingen met Rabo Vastgoed en Dura Vermeer is gebruik gemaakt van de expertise van Van Gool en Elburg makelaars. Tevens is door de gemeente zelf een berekening gemaakt van een marktconforme opbrengst bij realisatie van het voorlopig vastgestelde (woning)bouwprogramma. Tenslotte is een second opinion gevraagd aan Ontwikkelingsbedrijf- en Participatiebedrijf Publieke Sector B.V. (OPP), een gespecialiseerd dochterbedrijf van de Bank Nederlandse Gemeenten. U bent daar reeds eerder over geïnformeerd. De onderhandelingen met de ontwikkelingscombinatie hebben naar onze mening een positief gevolg gehad. Het volgende is afgesproken: Op basis van het voorlopig vastgestelde stedenbouwkundig plan en het daarin opgenomen (woning)bouwprogramma zijn te verwachten verkoopprijzen voor de woningen vastgesteld. Tevens is per woningtype afgesproken welk percentage van de verkoopprijs wordt vastgesteld als grondprijs (grondquote). Op basis van het (woning)bouwprogramma en de vastgestelde verkoopprijzen garandeert de bouwcombinatie de gemeente een minimale grondopbrengst van ruim € 78 miljoen. Als de daadwerkelijke verkoopprijzen uiteindelijk hoger liggen zal de gemeente meedelen in de hogere opbrengst. De meeropbrengst voor de gemeente is afhankelijk van de grondquote voor het betreffende type woning. Als voorbeeld: als de verkoopprijs van een eengezinswoning met een grondquote van 35 % uiteindelijk € 10.000 hoger wordt vastgesteld, ontvangt de gemeente € 3.500 extra opbrengst (daar moet dan nog het BTW aandeel van af). Als de daadwerkelijke verkoopprijzen uiteindelijk lager liggen blijft de minimale grondopbrengst ongewijzigd. Het risico van verkoop van woningen ligt bij de ontwikkelingscombinatie. Dit onderhandelingsresultaat toetsende aan de gemeentelijke berekening en aan de second opinion van OPP, komen wij tot de conclusie dat er sprake is van een goed resultaat. Onze adviseurs van Van Gool en Elburg hebben ons geadviseerd met dit resultaat in te stemmen. Gelet daarop adviseren wij u definitief te besluiten tot samenwerking met Rabo Vastgoed en Dura Vermeer op basis van genoemde afspraken. Die afspraken zijn vastgelegd in een brief van Rabo Vastgoed, die u bij de raadsstukken aantreft. De afspraken zijn gemaakt onder voorbehoud van instemming door uw raad. Wij stellen u voor om hiermee in te stemmen. Deze afspraken zullen later nader worden uitgewerkt in een Samenwerkingsovereenkomst.
Grondexploitatie Ondanks de tevredenheid over het behaalde resultaat wat betreft de grondopbrengst, moet geconstateerd worden dat het op dit moment onmogelijk is om het geraamde tekort op de grondexploitatie terug te dringen tot het bedrag van € 9 miljoen, waarvoor reeds een voorziening is getroffen. Voor meer informatie verwijzen wij u naar de vertrouwelijke notitie over de grondexploitatie, die naar aanleiding van het bovengenoemd onderhandelingsresultaat
2
is bijgesteld. De grondexploitatie is nog steeds vertrouwelijk omdat er bedragen in staan die betrekking hebben op werkzaamheden die nog moeten worden aanbesteed. Het geraamde tekort op de grondexploitatie wordt niet veroorzaakt door de opbrengstenkant maar door de kostenkant (met name kosten van verwerving en bodemsanering). Deze bijgestelde grondexploitatie laat thans een exploitatietekort zien van ruim € 12,8 miljoen (op basis van contante waarde). Daaruit kunt u tevens concluderen dat dit exploitatietekort in de afgelopen maanden, door aanpassing van het stedenbouwkundig plan en door diverse bezuinigingsmaatregelen, drastisch naar beneden is bijgesteld. Voorts mag, uitgaande van de huidige marktontwikkelingen, worden verwacht dat de verkoopprijzen van (een deel van) de te bouwen woningen nog zullen stijgen, als gevolg waarvan de grondopbrengst voor de gemeente ook zal stijgen (in de vertrouwelijke notitie over de grondexploitatie is een rekenvoorbeeld opgenomen wat de meeropbrengst voor de gemeente zal zijn bij beperkte stijging van de verkoopprijzen). Aan de kostenkant zijn wellicht nog verdergaande besparingen mogelijk, als opgenomen posten voor onvoorziene kosten niet behoeven te worden aangewend. Uit oogpunt van risicobeheersing dienen deze bedragen thans nog gehandhaafd te blijven. In de loop van het jaar zal er in ieder geval meer duidelijkheid komen of ten aanzien van de bodemsanering de post onvoorzien naar beneden kan worden bijgesteld. Wellicht zal er dan ook een meer nauwkeuriger raming kunnen worden opgesteld voor de kosten van bouw- en woonrijpmaken (omdat het planproces dan ook verder is gevorderd). Voorts wordt op dit moment onderzocht in hoeverre het mogelijk is om bepaalde kosten van bouw- en woonrijpmaken te activeren en over meerdere jaren af te schrijven. Deze kosten zouden dan niet meer op de grondexploitatie drukken. De afschrijving drukt dan uiteraard wel jaarlijks op de gemeentebegroting. Er gelden voor de diverse kostenposten echter voorschriften die beperkingen geven ten aanzien van de financieringsmogelijkheden. Het onderzoek naar de (on)mogelijkheden is nog gaande. Wij komen daar in een latere instantie op terug. Vooralsnog zien wij thans geen aanleiding om u voor te stellen de getroffen voorziening van € 9 miljoen bij te stellen. Resumerend wordt u thans voorgesteld om te besluiten tot samenwerking voor wat betreft de ontwikkeling en realisatie van de Sniep met de ontwikkelingscombinatie Rabo Vastgoed en Dura Vermeer, overeenkomstig de afspraken zoals die zijn aangegeven in de brief d.d. 8 februari 2006 (kenmerk P/b/Abou061006) die bij de raadsstukken ter inzage ligt, welke verder zullen worden uitgewerkt in een op te stellen Samenwerkingsovereenkomst.
Burgemeester en wethouders van Diemen, de secretaris, J. Nobel de burgemeester,
3
mw. drs. A.E. Koopmanschap
4
Nr.: 06-16 Onderwerp: samenwerking met Rabo Vastgoed en Dura Vermeer bij realisatie van de Sniep
De raad der gemeente Diemen; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 10 februari 2006, besloten op 14 februari 2006; besluit: voor wat betreft de ontwikkeling en realisatie van de Sniep, samen te werken met de ontwikkelingscombinatie Rabo Vastgoed en Dura Vermeer, overeenkomstig de afspraken zoals die zijn aangegeven in de brief d.d. 8 februari 2006 (kenmerk P/b/Abou061006) die bij de raadsstukken ter inzage ligt, welke afspraken verder zullen worden uitgewerkt in een op te stellen Samenwerkingsovereenkomst.
Aldus besloten door de raad voornoemd in zijn openbare vergadering van 16 februari 2006 de griffier, de voorzitter,
5
