Collegevoorstel
Openbaar
Onderwerp
Nieuwe beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting van woonruimte
Openbare 18 december 2007 Programma /besluitenlijst Programmanummer Collegevergadering no 47 Wonen / 1021
BW-nummer
Portefeuillehouder
J. van der Meer
Aanwezig: Samenvatting Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. Th. de Graaf Voorzitter Er is aanleiding tot vaststelling van nieuwe beleidsregels onttrekking, G340, Bas Böhm, 3436 P. Depla, H. van Hooft sr., L. Scholten, H. Kunst, Wethouders samenvoeging en omzettting van woonruimte: 1) in huisvestingsbeleid Datum ambtelijk voorstel J. van der Meer dient een grondslag te zijnP. opLucassen, basis waarvan, in geval van 1 maart 2011 P. Eringa Gemeentesecretaris ontoelaatbare leefbaarheidsproblematiek, kamerverhuur beperkt kan Registratienummer A. Kuil vraagt om bescherming van de Communicatie worden; 2) de huidige woningmarkt M. Sofovic3) uitbreiding van het aanbod van 11.0005573 Verslag goedkope eengezinswoningvoorraad; overnachtingsmogelijkheden voor toeristisch verblijf in het centrum wordt door huidig beleid onnodig bemoeilijkt; 4) woonruimte direct boven (middel)zware horecagelegenheden staat in de praktijk dikwijls leeg of wordt illegaal gebruikt; en 5) de huidige beleidsregels behoeven juridische actualisatie. Dit voorstel strekt tot vaststelling van nieuwe beleidsregels.
Aldus vastgesteld in de vergadering van:
Ter besluitvorming door het college
Paraaf
1. De beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting 2011 vast te stellen. 2. Toestemming te verlenen tot verstrekking van adresgegevens en WOZ-waardes door de Afdeling Gemeentebelastingen aan de Afdeling Bouwen en Wonen ten behoeve van het toetsen van aanvragen voor De secretaris, Leidinggevende omzettingsvergunningen. De voorzitter, K. Donné, G340 3. De brief aan de Raad vast te stellen. 4. De beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting 2002 in te trekken. Programmamanager
akkoord
Datum
A. Hamming
Programmadirecteur B. Drummen
Alleen ter besluitvorming door het College Actief informeren van de Raad Paraaf
Besluit B&W d.d. 22 maart 2011 nummer: 2.2 Conform advies
Aanhouden Anders, nl.
Datum
akkoord
1 Bestuursagenda
Gemeentesecretaris
Portefeuillehouder
Collegevoorstel.doc
Collegevoorstel
1
Probleemstelling
Er is aanleiding tot vaststelling van nieuwe beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzettting van woonruimte: 1) in huisvestingsbeleid dient een grondslag te zijn op basis waarvan, in geval van ontoelaatbare leefbaarheidsproblematiek, kamerverhuur beperkt kan worden; 2) de huidige woningmarkt vraagt om bescherming van de goedkope eengezinswoningvoorraad; 3) uitbreiding van het aanbod van overnachtingsmogelijkheden voor toeristisch verblijf in het centrum wordt door huidig beleid onnodig bemoeilijkt; 4) woonruimte direct boven (middel)zware horecagelegenheden staat in de praktijk dikwijls leeg of wordt illegaal gebruikt; en 5) de huidige beleidsregels behoeven juridische actualisatie. Tot slot kan ons college op verzoek waardegegevens van woningen verstrekken voor een andere toepassing dan de heffing van belastingen. Ter bescherming van de goedkope eengezinswoningvoorraad dient de afdeling Bouwen en Wonen aanvragen voor omzettingsvergunningen te kunnen toetsen aan de prijsgrens van € 172.000 (WOZ-waarde). 2
Juridische aspecten
Op grond van de Appendix van de Regionale Huisvestingsverordening is ons college bevoegd tot het opstellen van beleidsregels voor onttrekking, samenvoeging en omzetting van woonruimte. Artikel 37b lid 4 wet WOZ geeft aan dat het college op verzoek waardegegevens verstrekt voor een andere toepassing dan de heffing van belastingen. 3
Doelstelling
1. Behoud van de leefbaarheid in de wijk Op basis van oudere bestemmingsplannen (strijdigheid met bestemming eengezinswoning) kan kamerverhuur, in geval van overlast, momenteel nog worden beperkt. In herziene bestemmingsplannen is dat niet meer mogelijk, vanwege het vervallen van verscheidende woonbestemmingen (er is nu nog maar één bestemming: Wonen). Ook in nog te actualiseren bestemmingsplannen zal deze ruimere woonbestemming terugkomen, anders leidt dit tot rechtsongelijkheid. Hierdoor zijn allerlei woonvormen mogelijk in een woning, waaronder kamerbewoning. Om in de toekomst kamerverhuur, in geval van aantasting van de leefbaarheid, te kunnen beperken dient hiervoor een basis te zijn in huisvestingsbeleid. In de vast te stellen beleidsregels is opgenomen dat ons college op basis van een aantal criteria (een) wijk(en) aan kan wijzen waar kamerverhuur wordt beperkt. Gezien het aantal en type klachten acht ons college het op dit moment ongewenst om wijken aan te wijzen waarin kamerverhuur wordt beperkt. Tevens is in de beleidsregels opgenomen wanneer er in individuele gevallen vergunningen voor kamerverhuur kunnen worden beperkt tot een maximum van 3, niet in het verband van een huishouden levende, personen per pand of ingetrokken. Hierdoor kan de leefbaarheid in wijken behouden blijven. 2.1 Bescherming van de goedkope eengezinswoningvoorraad Eén van de doelstellingen uit de woonvisie is behoud van het aantal goedkope woningen. Betaalbaarheid is in het Nijmeegse woonbeleid van oudsher een rode draad. Nijmegen ondersteunt de relatief grote doelgroep met een laag inkomen, waaronder koopstarters. Ter bescherming van de goedkope eengezinswoningvoorraad is een prijsgrens voor een goedkope eengezinswoning (Stadsregionaal bepaald, momenteel € 172.000) opgenomen
Collegevoorstel
Vervolgvel
2
waaronder geen vergunning wordt verleend voor omzetting in onzelfstandige woonruimten. Deze prijsgrens geldt voor de hele gemeente Nijmegen. Op deze manier wordt voorkomen dat dit type woningen door omzetting in onzelfstandige woonruimten afneemt. 2.2 Goedkope eengezinswoningvoorraad daadwerkelijk beschermen Om de goedkope eengezinswoningvoorraad daadwerkelijk te beschermen dient de afdeling Bouwen en Wonen aanvragen voor omzettingsvergunningen aan de prijsgrens van € 172.000 (WOZ-waarde) te kunnen toetsen. Hiervoor is toestemming nodig door ons college tot verstrekking van adresgegevens en WOZ-waardes door de Afdeling Gemeentebelastingen aan de Afdeling Bouwen en Wonen. 3.1 Verbetering van de leefbaarheid in het centrum Momenteel dient voor een economische onttrekking (een onttrekking van woonruimte ten behoeve van een economische functie) in het centrum reëel of financieel gecompenseerd te worden. Reden hiervoor is dat een woonfunctie de leefbaarheid en herbergzaamheid in het centrum ten goede komt. Uitbreiding van overnachtingsmogelijkheden voor toeristisch verblijf zorgt echter ook voor verbetering van de leefbaarheid in het centrum. Juist in dit gebied is hier, door de aanwezige concentratie van detailhandel, behoefte aan. Het wonen-bovenwinkels beleid is hier ook gericht op verbetering van de leefbaarheid. De vestiging van een hotel, pension of bed&breakfast zorgt na sluitingstijd van de winkels, net als een woonfunctie, voor verbetering van de leefbaarheid en herbergzaamheid in dit gebied. 3.2 Vergroting van de toeristische aantrekkingkracht Door een uitbreiding in het centrum van overnachtingsmogelijkheden voor toeristisch verblijf wordt de aantrekkingskracht van Nijmegen voor toeristen verbeterd. Het centrum is bovendien uitermate geschikt voor de vestiging van een hotel, pension of bed&breakfast. 3.3 Tegengaan leegstand en kans op verbetering positie huidige horecaondernemers De praktijk wijst uit dat de eerste verdieping boven (middel)zware horecagelegenheden in het centrum dikwijls niet of illegaal wordt gebruikt. Door het gebruik als toilet, opslag- en/of kantoorruimte op die plekken toe te staan wordt leegstand voorkomen, illegaal gebruik tegengegaan en biedt het bestaande ondernemers kans om hun positie te verbeteren (in lijn met economisch beleid). 4. Nieuwe beleidsregels sluiten aan op regionale huisvestingsverordening Gebleken is dat beleidsregels uit 2002 niet volledig aansluiten op de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Arnhem Nijmegen 2007. Doordat ons college alle woonruimte in Nijmegen aanwijst, tenzij anders vermeld in de beleidsregels, sluiten de nieuwe beleidsregels hier nu wel op aan. 5. Deregulering Momenteel dient formeel voor elke omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte vergunning aangevraagd te worden. Door de vergunningvereisten voor kamerverhuur gelijk te stellen aan de meldingsplicht op basis van het Gebruiksbesluit is een vergunning (behalve in geval van een goedkope eengezinswoning) enkel nog vereist vanaf bewoning door 5 of meer personen. Het Gebruiksbesluit (Besluit brandveilig gebruik bouwwerken) geldt sinds eind 2008. Dit is landelijke regelgeving waarin brandveiligheidsvoorschriften staan. Hierin staat dat een gebruiksmelding verplicht is: "in een woonfunctie waar bedrijfsmatig woonverblijf wordt verschaft aan meer dan een huishouden en aan meer dan vier personen (kamergewijze verhuur)". Op basis van deze melding en overige eisen uit dit besluit controleert de brandweer de brandveiligheid.
Collegevoorstel
Vervolgvel
3
4
Argumenten
1.1 Leefbaarheid kan worden aangetast In geval van klachten over overlast door verkamering gaat het dikwijls om afval of fietswrakken in voortuinen. Dit type klachten komt met enige regelmaat voor. Op basis van de APV of bouwverordening treden toezichthouders op basis van deze klachten of eigen waarneming op. Met de vaststelling van bijgaande beleidsregels verandert dit niet. Op basis van de nieuwe beleidsregels kan er wel, als sluitstuk van de handhaving, in de hele stad worden overgaan tot beperking of zelfs intrekking van een kamerverhuur/omzettingsvergunning. Voorwaarde hiervoor is dat overtredingen reeds hebben geleid tot bestuurs- of strafrechtelijke sancties. Daarnaast kan ons college, op basis van een aantal criteria, een wijk aanwijzen waarin kamerverhuur beperkt wordt. Gezien het aantal en type klachten acht ons college het op dit moment ongewenst om wijken aan te wijzen waarin kamerverhuur wordt beperkt. 1.2 Juiste motivering gemeente, noodzaak nieuwe beleidsregels In Neerbosch-Oost en De Voorstenkamp heeft de gemeente handhavend opgetreden na klachten over aantasting van de leefbaarheid door kamerverhuur. Op basis van het bestemmingsplan (strijdig gebruik) kon de gemeente handhavend optreden tegen kamerbewoning in woningen met de bestemming ‘eengezinshuis’. Uit de jurisprudentie blijkt dat handhaving alleen kan bij oudere bestemmingsplannen. In recentere bestemmingsplannen is de eengezinswoning als begrip vervallen. De rechtbank en de Raad van State hebben gesteld dat de gemeente bij De Voorstenkamp de leefbaarheidsproblematiek voldoende heeft gemotiveerd. In dat collegebesluit zijn geen nadere beleidsregels vastgesteld, maar is bepaald, dat ad hoc wordt beoordeeld of medewerking wordt verleend aan kamergewijze verhuur. Voorts is in Neerbosch-Oost in een beslissing op bezwaar opgenomen, dat in afwachting van nieuwe beleidsregels de kamergewijze verhuur aan maximaal 3 personen wordt toegestaan. Om de leefbaarheid in buurten ook in de toekomst te waarborgen zijn zodoende nieuwe beleidsregels noodzakelijk. Handhaving op basis van het bestemmingsplan zal immers in de toekomst niet meer kunnen. 2. Woningmarkt vraagt om bescherming goedkope eengezinswoningvoorraad Eén van de doelstellingen uit de gemeentelijke woonvisie is zorg te dragen voor voldoende woningen voor de lage inkomens. Betaalbaarheid is in het Nijmeegse woonbeleid van oudsher een rode draad. Nijmegen ondersteunt de relatief grote doelgroep met een laag inkomen. Met name voor jonge gezinnen is het moeilijk een betaalbare eengezinswoning te vinden. Ter bescherming van de goedkope eengezinswoningvoorraad is de prijsgrens (WOZwaarde € 172.000) voor een goedkope eengezinswoning opgenomen waaronder geen omzettingsvergunning wordt verleend voor bewoning door méér dan 3, niet in het verband van een huishouden levende, personen. Deze prijsgrens geldt voor de gehele gemeente Nijmegen. 2.2 Aanvragen voor omzettingsvergunningen daadwerkelijk toetsen De afdeling Bouwen en Wonen dient aanvragen voor omzettingsvergunningen voor eengezinswoningen ook daadwerkelijk te kunnen toetsen aan de prijsgrens. Hiervoor dient de afdeling Bouwen en Wonen te weten of de WOZ-waarde van de betreffende woning onder de grens van € 172.000 blijft. 3.1 Er is ruimte voor meer hotelaanbod Uit hotelonderzoek (2008) blijkt dat er in Nijmegen ruimte is voor meer aanbod van overnachtingsmogelijkheden voor toeristen.
Collegevoorstel
Vervolgvel
4
3.2 Bij economische onttrekking in het centrum is reële of financiële compensatie ongewenst Momenteel dient er voor economische onttrekkingen in het centrum reëel of financieel gecompenseerd te worden. Indien een vergunning wordt aangevraagd ten behoeve van het creëren van (een economische functie met) overnachtingsmogelijkheden voor toeristisch verblijf, is compensatie zowel vanuit toeristisch als vanuit leefbaarheidsperspectief ongewenst. 3.3 Verdieping boven (middel)zware horecagelegenheden wordt dikwijls niet of illegaal bewoond Op dit moment staat de verdieping direct boven (middel)zware horecagelegenheden dikwijls leeg of wordt deze illegaal gebruikt. Illegaal gebruik vindt plaats op twee manieren: 1) de verdieping wordt bewoond, maar er wordt niet voldaan aan de technische eisen uit het Bouwbesluit of 2) er is sprake van strijdig gebruik, de verdieping wordt gebruikt als kantoor-, opslag- of rookruimte terwijl het bestemmingsplan een woonfunctie aangeeft. Door geluidsoverlast wordt het verhuren van kamers dikwijls bemoeilijkt. Het komt voor dat een ondernemer keurig volgens de regels een verdieping voor bewoning geschikt maakt en deze vervolgens niet verhuurd krijgt, of bewust niet verhuurt. De verdieping voldoet dus aan alle eisen, maar er kan niet afgedwongen worden dat er een huurder gevonden wordt. Dan helpt de huidige regel dus niet om het doel te bereiken. 5
Klimaat
Dit voorstel heeft geen relatie met het klimaat- en energievraagstuk en onze doelstellingen op dat terrein. 6
Financiën
In het handhavingsprogramma van de afdeling Bouwen en Wonen dient rekening gehouden te worden met extra capaciteit. 7
Communicatie
Persbericht. Standaard publicatie van beleidsregels in De Brug en op gemeentelijke website. 8
Uitvoering en evaluatie
Deze beleidsregels treden in werking de dag na publicatie. De “Beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting 2002” komen daarbij te vervallen. De Afdeling Gemeentebelastingen geeft op verzoek van de afdeling Bouwen en Wonen aan of in geval van een aanvraag voor een omzettingsvergunning voor een eengezinswoning de betreffende woning een WOZ-waarde onder de € 172.000 heeft. Op de digitale balie wordt de informatie over deze beleidsregels aangepast en aanvraagformulieren voor onttrekkings-, omzettings- en samenvoegingsvergunningen worden aangepast. Er vindt een verschuiving plaats van handhavingscapaciteit van bestemmingsplannen naar handhavingscapaciteit van huisvestingsbeleid plaats.
Collegevoorstel
Vervolgvel
5
9
Risico
Geen.
Bijlage(n):
1. Beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting 2011 2. Persbericht 3. Brief aan de Raad
Directie Grondgebied Bouwen en Wonen
Mariënburg 75 6511 PS Nijmegen
Openbare besluitenlijst 18 december 2007 Collegevergadering no 47 Aan de gemeenteraad van Nijmegen Aanwezig: Voorzitter Wethouders Gemeentesecretaris Communicatie Datum Verslag 22 maart 2011
Telefoon
14024
Telefax
(024) 322 78 48
E-mail
[email protected]
Postadres Postbus 9105 6500 HG Nijmegen Th. de Graaf P. Depla, H. van Hooft sr., L. Scholten, H. Kunst, P. Lucassen, J. van der Meer P. Eringa A. Kuil Ons kenmerk Contactpersoon M. Sofovic G340/11.0005574 Bas Böhm
Onderwerp
Datum uw brief
Doorkiesnummer
Nieuwe beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting
-
3293436
Geachte leden van de raad,Aldus vastgesteld in de vergadering van: Hierbij informeren wij u over de vasstelling van de beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting 2011. Deze regels hebben betrekking op het onttrekken of samenvoegen van woonruimten of het omzetten van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten (verkamering).
De voorzitter,
De secretaris,
Aanleiding Er zijn een aantal redenen voor vaststelling van nieuwe beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting: 1) in huisvestingsbeleid dient een grondslag te zijn op basis waarvan, in geval van ontoelaatbare leefbaarheidsproblematiek, kamerverhuur beperkt kan worden; 2) de huidige woningmarkt vraagt om bescherming van de goedkope eengezinswoningvoorraad; 3) uitbreiding van het aanbod van overnachtingsmogelijkheden voor toeristisch verblijf in het centrum wordt door huidig beleid onnodig bemoeilijkt; 4) woonruimte direct boven (middel)zware horecagelegenheden staat in de praktijk dikwijls leeg of wordt illegaal gebruikt. Wijzigingen Nijmegen is een studentenstad. De aanwezigheid van de universiteit en diverse andere onderwijsinstellingen vormen een sterk punt voor de stad. En de aanwezigheid van een flinke studentenpopulatie draagt bij aan het karakter en de sfeer van de Nijmeegse stedelijke samenleving. Het grootste deel van deze populatie woont op de particuliere kamermarkt. De aantrekkelijkheid van Nijmegen als stad om te studeren is zeer gebaat bij goede huisvestingsmogelijkheden voor studenten. Studentenhuisvesting is dan ook al jaren een punt van aandacht voor ons college, wat zich onder meer heeft vertaald in goede afspraken met de SSHN.
www.nijmegen.nl
brief raad vaststelling beleidsregels
1
Gemeente Nijmegen Directie Grondgebied Bouwen en Wonen
Vervolgvel
1
Voortvloeiende uit Wonen Leeft !, de Woonvisie 2009 - 2020 hebben wij extra aandacht voor kamerverhuurpanden. Sinds 1999 voeren we ten aanzien van kamerverhuur een behoorlijk ruim beleid. Voor het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige ruimten voor kamerverhuur wordt overal een vergunning (op basis van de Huisvestingswet) verleend. Op basis van oudere bestemmingsplannen (strijdigheid met bestemming eengezinswoning) kan kamerverhuur, in geval van overlast, momenteel nog worden beperkt. In herziene bestemmingsplannen is dat niet meer mogelijk, vanwege het vervallen van verscheidende woonbestemmingen (er is nu nog maar één bestemming: Wonen). Hierdoor zijn allerlei woonvormen mogelijk in een woning, waaronder kamerbewoning. Om in de toekomst kamerverhuur te kunnen beperken dient hiervoor een basis te zijn in huisvestingsbeleid. In geval van klachten over overlast door verkamering gaat het dikwijls om afval of fietswrakken in voortuinen. Dit type klachten komt met enige regelmaat voor. Op basis van de APV of bouwverordening treden toezichthouders op basis van deze klachten of eigen waarneming op. Met de vaststelling van bijgaande beleidsregels verandert dit niet. Op basis van de nieuwe beleidsregels kan er wel, als sluitstuk van de handhaving, in de hele stad worden overgaan tot beperking of zelfs intrekking van een kamerverhuur-/omzettingsvergunning. Voorwaarde hiervoor is dat overtredingen reeds hebben geleid tot bestuurs- of strafrechtelijke sancties. In de nieuwe beleidsregels is tevens opgenomen dat ons college (een) wijk(en) kan aanwijzen waar kamerverhuur wordt beperkt. Criteria hiervoor zijn: een wijk is in de Stads- en wijkmonitor aangewezen als aandachtswijk (kwetsbare leefbaarheidssituatie), het aantal klachten en handhavingsacties tegen overlast door kamerverhuur en een negatief advies van de afdeling Wijkmanagement. Gezien het aantal en type klachten acht ons college het op dit moment ongewenst om wijken aan te wijzen waarin kamerverhuur wordt beperkt. De overige wijzigingen betreffen de volgende beleidsonderdelen:
Betaalbaarheid is in het Nijmeegse woonbeleid van oudsher een rode draad. Nijmegen ondersteunt de relatief grote doelgroep met een laag inkomen. Met name voor jonge gezinnen is het in de huidige woningmarkt moeilijk een betaalbare eengezinswoning te vinden. Ter bescherming van de goedkope eengezinswoningvoorraad is een prijsgrens (WOZ-waarde € 172.000) voor een goedkope eengezinswoning opgenomen waaronder geen omzettingsvergunning wordt verleend voor bewoning door méér dan 3, niet in het verband van een huishouden levende, personen. Deze prijsgrens geldt voor de gehele gemeente Nijmegen.
Momenteel dient formeel voor elke omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte vergunning aangevraagd te worden. Door de vergunningvereisten voor kamerverhuur gelijk te stellen aan de meldingsplicht op basis van het Gebruiksbesluit is een vergunning enkel nog vereist vanaf bewoning door 5 of meer personen (behalve in geval van een goedkope eengezinswoning). Het Gebruiksbesluit (Besluit brandveilig gebruik bouwwerken) geldt sinds eind 2008. Dit is landelijke regelgeving waarin brandveiligheidsvoorschriften staan. Hierin staat dat een gebruiksmelding verplicht is: "in een woonfunctie waar bedrijfsmatig woonverblijf wordt
www.nijmegen.nl
brief raad vaststelling beleidsregels
Gemeente Nijmegen Directie Grondgebied Bouwen en Wonen
Vervolgvel
2
verschaft aan meer dan een huishouden en aan meer dan vier personen (kamergewijze verhuur)". Op basis van deze melding en overige eisen uit dit besluit controleert de brandweer de brandveiligheid.
Op dit moment dient voor een economische onttrekking (een onttrekking van woonruimte ten behoeve van een economische functie) in het stadscentrum reëel of financieel gecompenseerd te worden. Reden hiervoor is een woonfunctie de leefbaarheid en herbergzaamheid in het centrum (met een grote concentratie aan detailhandel) ten goede komt. De vestiging van een hotel, pension of bed&breakfast zorgt na sluitingstijd van de winkels, net als een woonfunctie, voor verbetering van de leefbaarheid en herbergzaamheid in dit gebied. Daarnaast zorgt het voor verbetering van de toeristische aantrekkingskracht van Nijmegen. Uit hotelonderzoek (2008) blijkt ook dat er ruimte is voor uitbreiding van het hotelaanbod in Nijmegen. Vandaar dat wij een uitzondering op de compensatieregel maken voor onttrekking van woonruimte ten behoeve van een economische functie waarbij overnachtingsaccommodatie voor toeristisch verblijf wordt gecreëerd.
De praktijk wijst uit dat de eerste verdieping boven (middel)zware horecagelegenheden in het centrum dikwijls niet of illegaal wordt gebruikt. Illegaal gebruik vindt plaats op twee manieren: 1) de verdieping wordt bewoond, maar er wordt niet voldaan aan de technische eisen uit het Bouwbesluit of 2) er is sprake van strijdig gebruik: de verdieping wordt gebruikt als kantoor-, opslag- of rookruimte terwijl het bestemmingsplan een woonfunctie aangeeft. Indien blijkt dat een woonfunctie redelijkerwijs niet haalbaar is, staan wij op de eerste verdieping boven (middel)zware horecagelegenheden in het centrum onttrekking ten behoeve van gebruik als toilet, opslag- en/of kantoorruimte toe. Voorwaarde is tevens dat dit geen belemmering oplevert voor een (bestaande) woonfunctie op eventueel aanwezige hogere of naastgelegen bebouwing. Hierdoor gaan wij leegstand en illegaal gebruik tegen en biedt het bestaande horecaondernemers kans om hun positie te verbeteren (in lijn met ons economisch beleid).
Wij gaan ervan uit u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben.
Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,
De Gemeentesecretaris,
mr. Th.C. de Graaf
drs. B. van der Ploeg
Aantal Bijlagen: 1
www.nijmegen.nl
brief raad vaststelling beleidsregels
Beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting 2011 1. Inleiding Het reguleren van wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad is één van de instrumenten ter bescherming van de omvang en de samenstelling van de woningvoorraad. De Huisvestingswet geeft het formele kader voor regels op het gebied van wijzigingen in de woonruimtevoorraad. Het Algemeen Bestuur van het Stadsregio Arnhem Nijmegen heeft deze in de Regionale Huisvestingsverordening van toepassing verklaard op de Gemeente Nijmegen. Deze verordening biedt ruimte voor nader (gemeentelijk) beleid, zowel over de vraag, of een vergunning voor onttrekking, samenvoeging of omzetting al dan niet kan worden verleend, als over de vraag onder welke voorwaarden een vergunning kan worden verleend. Dit nadere beleid kan in de vorm van beleidsregels door burgemeester en wethouders worden vastgesteld. Het bepaalde in deze beleidsregels is van toepassing op alle woonruimte in Nijmegen, ongeacht de huur- of koopprijs, tenzij anders vermeld. 2. Wanneer is een vergunning nodig? Artikel 30 van de Huisvestingswet bepaalt, dat het zonder vergunning van burgemeester en wethouders niet is toegestaan woonruimte, die behoort tot een in de Huisvestingsverordening aangewezen categorie: a) aan de bestemming tot bewoning te onttrekken, of voor een zodanig gedeelte aan die bestemming te onttrekken, dat die woonruimte daardoor niet langer geschikt is voor bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder zodanige onttrekking geschikt is (economische onttrekking of sloop); b) met andere woonruimte samen te voegen; c) van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten. Onder zelfstandige woonruimte wordt hier verstaan een woonruimte welke een eigen toegang heeft en welke door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte. Onttrekkings- en samenvoegingsvergunningen Bovenstaand betekent dat een vergunning is vereist voor elk van reguliere bewoning door een huishouden afwijkend gebruik van een woning. Hieronder valt onder andere het geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning onttrekken ten behoeve van gebruik als bedrijfs, winkel- of kantoorruimte, sloop, samenvoeging met een andere woning, e.d.. Omzettingsvergunningen (kamerverhuur) Een vergunning voor omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte is vereist indien vergunning wordt aangevraagd ten behoeve van bewoning door 5 of meer personen. Indien een omzettingsvergunning wordt aangevraagd voor een goedkope eengezinswoning gelden er strengere eisen: - Voor goedkope eengezinswoningen (eengezinswoningen met een WOZ-waarde ónder de door de Stadsregio Arnhem Nijmegen vastgestelde grens van een goedkope koopwoning (2011: € 172.000)) gelden strengere vergunningvereisten voor omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimten. Omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte van goedkope eengezinswoningen ten behoeve van bewoning tot en met 2 personen is vergunningvrij. Vanaf 3 personen is voor dit type woningen een omzettingsvergunning vereist.
1
3. Wanneer wordt een vergunning (niet) verleend? Een onttrekkings-, samenvoegings- of omzettingsvergunning wordt door burgemeester en wethouders niet verleend, indien het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken van de bestemming tot bewoning, het samenvoegen met andere woonruimte of het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimten gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend. Hiervan is in ieder geval sprake, indien: a) de woning waarop de aanvraag betrekking heeft is gelegen in het stadscentrum en de onttrekking wordt aangevraagd ten behoeve van een economische functie, met uitzondering van: i. een economische functie waarbij overnachtingsaccommodatie voor toeristisch verblijf wordt toegevoegd (hotel, pension, bed&breakfast); of ii. een economische functie waarbij toilet-, opslag- en/of kantoorruimte wordt toegevoegd op de eerste verdieping gelegen boven een middelzware of zware horecagelegenheid (categorie 2a of 3 Staat van horeca-activiteiten (model Nijmegen)). b) vergunning wordt aangevraagd ten behoeve van omzetting van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte(n), de woning waarop de aanvraag betrekking heeft, een eengezinswoning betreft, op het moment van aanvraag een WOZ-waarde heeft ónder de door de Stadsregio Arnhem Nijmegen vastgestelde grens van een goedkope koopwoning (2011: € 172.000) én de vergunning wordt aangevraagd ten behoeve van bewoning van het gebouw door méér dan 3, niet in het verband van een huishouden levende, personen. c) de onttrekkingsvergunning wordt aangevraagd ten behoeve van sloop. Indien het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad níet groter is dan het met het onttrekken van de bestemming tot bewoning, het samenvoegen met andere woonruimte of het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimten gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad wél door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend, wordt een vergunning door burgemeester en wethouders verleend. 4. Wanneer wordt een vergunning ingetrokken? Een vergunning kan door burgemeester en wethouders worden ingetrokken, indien: - de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren; - de aan de vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften niet worden nagekomen; - de vergunninghouder één jaar na het onherroepelijk worden van de vergunning daarvan nog geen gebruik heeft gemaakt, of de woonruimte waarvoor de vergunning is verleend langer dan één jaar niet meer in gebruik is; - vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat het in stand laten van de vergunning zou leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op de leefbaarheid in het gebouw of in de omgeving van het gebouw waarop de vergunning betrekking heeft; - het aantal onzelfstandige woonruimten afwijkt van het in de aanvraag vermelde aantal; - er meer, niet in het verband van een huishouden levende, personen in het gebouw wonen, dan in het in de aanvraag vermelde aantal.
2
Het college gaat niet eerder tot intrekking van de vergunning over, voordat degene tegen wie het besluit tot intrekking wordt genomen bij aangetekende brief in kennis is gesteld dat het voornemens is, dat het de vergunning zal intrekken, indien voor een nader te bepalen datum niet zodanige maatregelen en/of voorzieningen zijn getroffen, dat alsnog aan de desbetreffende bepalingen van deze beleidsregels wordt voldaan en hij/zij in de gelegenheid is gesteld zich door of namens het college te doen horen. 5. Beleidsregels vergunningverlening 5.1 Behoud of samenstelling van de woningvoorraad Het eerste beleidsuitgangspunt is het belang van het behoud of de samenstelling van de woningvoorraad. De belangen, die de aanvrager bij zijn aanvraag heeft aangevoerd moeten worden afgezet tegen het gemeentelijk belang bij handhaving van de concrete woonruimte. De gemeente beschermt daarbij de belangen van de categorie personen, die voor dergelijke woonruimte in aanmerking wensen te komen. De belangen van overige personen (bewoners, buren, derden-belanghebbenden) spelen normaliter geen rol. Hun belangen worden door andere wetten en regelgeving dan de Huisvestingswet gediend (Burgerlijk Wetboek, Wet ruimtelijke ordening, Woningwet, Bouwbesluit, Wet Milieubeheer, Wet Geluidhinder, APV, Wabo, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, etc.). Bij het behoud of de samenstelling van de woningvoorraad speelt ook leefbaarheid een rol. Uit de totstandkomingsgeschiedenis van de Huisvestingswet blijkt dat deze wet mede ziet op bescherming van de leefbaarheid door middel van regulering van de samenstelling van de woonruimtevoorraad, teneinde de negatieve effecten op de omgeving door het op een bepaalde wijze van bewonen van een woning te beperken (Raad van State, afdeling Bestuursrechtspraak, 22 november 2006). Hierbij valt o.a. te denken aan parkeer- en verkeersoverlast, botsing van levensstijlen en aantasting van de leefbaarheid door gebrekkige integratie. De regionale huisvestingsverordening bepaalt dat burgemeester en wethouders voorwaarden en voorschriften aan een vergunning kunnen verbinden, voor zover deze voorwaarden kunnen voorzien in het belang van de voorziening in de behoefte aan woonruimte. Naast diverse andersoortige voorwaarden (bijv. voorwaarden t.a.v. de termijn of het gebruik) kan ook de voorwaarde worden gesteld om een onttrekking reëel of financieel te compenseren. Reële compensatie is het vervangen van te onttrekken woonruimte door vergelijkbare woonruimte. Financiële compensatie betekent dat degene die een woning onttrekt, een financiële bijdrage stort ten behoeve van het budget voor wonen-boven-winkels, dat door de gemeente wordt ingezet voor de instandhouding of uitbreiding van de woningvoorraad. 5.1.1 Economische onttrekking in het stadscentrum Nijmegen zet zich al geruime tijd in voor behoud en versterking van de woonfunctie in het stadscentrum, onder meer door het stimuleren van ‘wonen-boven-winkels’. Een stadscentrum met een stevige woonfunctie komt de leefbaarheid en herbergzaamheid in dit gebied, vooral na sluitingstijd van de winkels, ten goede. Bovendien biedt het centrum een uniek woonmilieu dat goed aansluit bij de wensen van een deel van de woningzoekenden (met name jongeren, studenten en andere kleine huishoudens met een stedelijke leefstijl). De vraag naar woonruimte in het stadscentrum is onverminderd hoog. Dit heeft geleid tot de beleidsregel dat in het stadscentrum onttrekking ten behoeve van economische functies in beginsel niet wordt toegestaan. Bij een aanvraag hiervoor neemt het college in overweging dat bij een afweging van de belangen van de aanvrager en het belang van behoud van de woonruimtevoorraad het
3
belang van de woonruimtevoorraad mogelijk financieel of reëel kan worden gecompenseerd (zie Reële en financiële compensatie). Bij aanvragen voor economische onttrekking zet het college, zoals bij elke aanvraag voor een onttrekkingsvergunning, de belangen die de aanvrager heeft aangevoerd af tegen het gemeentelijk belang bij handhaving van de concrete woonruimte. Uiteraard dient hierbij tevens aan de overige toepasselijke regelgeving (bijv. bestemmingsplan, bouwregelgeving, Wet BIBOB, Drank- en Horecawet). Zie hiervoor ook de horecawijzer van de gemeente Nijmegen. Onder het stadscentrum wordt verstaan: de beide zijden van de Smetiusstraat, Bloemerstraat Augustijnenstraat, Burchtstraat, Kelfkensbos, Gerard Noodtstraat, van Broeckhuysenstraat, van Welderenstraat, In de Betouwstraat alsmede de daartussen gelegen straten en de beide zijden van de Lange Hezelstraat, de Stikke Hezelstraat en Houtstraat. Uitzonderingen Twee uitzonderingen gelden op het in beginsel weigeren van aanvragen ten behoeve van economische onttrekking in het stadscentrum en de bijbehorende compensatieregeling. Ten eerste kan het college uitzondering maken voor onttrekking van woonruimte ten behoeve van een economische functie waarbij overnachtingsaccommodatie voor toeristisch verblijf wordt gecreëerd, zoals een hotel, pension of bed&breakfast. Dit wordt in beginsel wel toegestaan. Net als wonen-boven-winkels, zorgt een dergelijke functie voor verbetering van de leefbaarheid in het gebied. Daarnaast zorgt het voor verbetering van de toeristische aantrekkingskracht van Nijmegen. Uit hotelonderzoek (2008) blijkt ook dat er ruimte is voor uitbreiding van het hotelaanbod in Nijmegen. Ten tweede kan het college uitzondering maken voor onttrekking van woonruimte op de eerste verdieping gelegen boven een middelzware of zware horecagelegenheid (bedrijven die vallen onder categorie 2a of 3 1 ) in het centrum. Het betreft de volgende bedrijven: bar, bierhuis, biljartcentrum, café, proeflokaal, shoarma/grillroom, zalenverhuur, dancing, discotheek, nachtclub, partycentrum. Indien een onttrekkingsvergunning wordt aangevraagd ten behoeve van het creëren van toilet-, opslag- en/of kantoorruimte op de eerste verdieping gelegen boven de betreffende horecagelegenheid dan kan het college vergunning verlenen. Voorwaarde voor vergunningverlening is dat de aanvrager op basis van objectieve argumenten kan aantonen dat het realiseren van woonruimte op de betreffende verdieping redelijkerwijs niet haalbaar is en dat de nieuwe functie geen belemmering oplevert voor een (bestaande) woonfunctie op eventueel aanwezige hogere of naastgelegen bebouwing. Reële en financiële compensatie Indien toestemming voor onttrekking in het stadscentrum na belangenafweging en compensatie wordt verleend, dient bij voorkeur reëel te worden gecompenseerd: vervanging van de te onttrekken woonruimte in het stadscentrum door toevoeging aan de voorraad van vergelijkbare woonruimte eveneens in het stadscentrum. Van reële compensatie is sprake indien een bedrijfsruimte wordt omgezet in woonruimte of nieuwe woonruimte wordt gecreëerd. Van reële compensatie is sprake als deze nieuwe woonruimte naar aard, ligging, kwaliteit en prijsniveau (minimaal) gelijkwaardig is aan de onttrokken woonruimte: de omvang en de kwaliteit van de woonruimtevoorraad, zowel in technische zin als in prijs/kwaliteitverhouding, blijft dan op peil. 1
Staat van horeca-activiteiten (model Nijmegen).
4
Een vereiste daarbij is, dat de nieuwe woonruimte is of wordt gecreëerd met het oog op de onttrekking, en dat hierbij geen beroep wordt gedaan op financiële steun van de gemeente. De onttrekking wordt eerst toegestaan nadat de nieuwe woonruimte aan de voorraad is toegevoegd, tenzij door de aanvrager een waarborgsom of bankgarantie wordt verstrekt ter grootte van het bedrag, dat had moeten worden betaald indien sprake was van financiële compensatie. Als de aanvrager zijn verplichtingen ten aanzien van reële compensatie binnen de gestelde termijn nakomt, wordt dat bedrag volledig gerestitueerd. In het andere geval vervalt dit bedrag aan het budget voor wonen-boven-winkels. Als reële compensatie niet mogelijk is, kan dus ook financiële compensatie worden aangeboden. Degene die de vergunning aanvraagt stort in dat geval een door burgemeester en wethouders vast te stellen bedrag in het gemeentelijk budget voor wonen-boven-winkels. De gemeente zal dit geld aanwenden ten behoeve van handhaving of uitbreiding van de woningvoorraad. Op basis van de Subsidieverordening Stedelijke Vernieuwing kunnen subsidies worden verstrekt, waarmee wordt gestimuleerd dat leegstaande bedrijfsruimten of leegstaande etages boven winkels in het Stadscentrum worden omgezet tot woningen. In beginsel worden de kosten gesubsidieerd die worden gemaakt voor het uitvoeren en aanbrengen van voorzieningen in woningen, en de kosten van voorzieningen waarmee leegstaande (bedrijfs-)woningen boven winkels een eigen opgang krijgen in plaats van een toegang via de winkelruimte. - Hoogte financiële compensatie Het tarief wordt afgestemd op de schade, die de woningvoorraad door de onttrekking wordt aangebracht: een onttrokken woning zal immers moeten worden vervangen, ofwel, omgekeerd geredeneerd: als een woning niet onttrokken zou worden, zou deze niet vervangen behoeven te worden. Burgemeester en wethouders stellen in deze beleidsregels vast dat per vierkante meter gebruiksoppervlakte (zijnde de totale vloeroppervlakte van een woonruimte, vast te stellen cf. NEN 2580) geldt, ten aanzien van alle soorten te onttrekken woningen in het stadscentrum, het volgende compensatiebedrag: € 340,--. - Vrijstelling van compensatie Als een onttrekkingsvergunning wordt aangevraagd voor woonruimte, waarvan de bruikbaarheid of inzetbaarheid voor de huisvestingsmogelijkheden in de gemeente Nijmegen aantoonbaar minder is dan normaliter van dergelijke woonruimte zou mogen worden verwacht, kan gehele of gedeeltelijke vrijstelling van compensatie worden verleend. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien de woning een zeer geïsoleerde ligging heeft, bij een gebrekkige en problematische bouwkundige constructie van de woning, of als zich andere, vergelijkbare factoren voordoen, waardoor het (gemeentelijk) belang bij handhaving van de bestemming van die woning geringer is. De aanwezigheid van dergelijke factoren moet met objectieve argumenten worden gestaafd, en bij de aanvraag worden toegelicht. Indien de aanvrager aannemelijk maakt, dat deze factoren zich voordoen, kunnen burgemeester en wethouders bij het verlenen van de vergunning gehele of gedeeltelijke vrijstelling van compensatie verlenen. 5.1.2 Kamerbewoning Prijsgrens Eén van de doelstellingen uit de gemeentelijke woonvisie is zorg te dragen voor voldoende woningen voor de lage inkomens. Betaalbaarheid is in het Nijmeegse woonbeleid van oudsher
5
een rode draad. Nijmegen ondersteunt de relatief grote doelgroep met een laag inkomen. Met name voor jonge gezinnen is het moeilijk een betaalbare eengezinswoning te vinden. Ter bescherming van de goedkope eengezinswoningvoorraad is de prijsgrens voor een goedkope eengezinswoning opgenomen waaronder geen omzettingsvergunning wordt verleend voor bewoning door méér dan 3, niet in het verband van een huishouden levende, personen. Deze prijsgrens (WOZ-waarde: € 172.000) geldt voor de gehele gemeente Nijmegen. Leefbaarheid Sinds 1999 voert Nijmegen een liberaal kamerverhuurbeleid. Vergunningen voor omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimten werden in principe overal verleend. De aanwezigheid van een flinke studentenpopulatie draagt bij aan het karakter en de sfeer van de Nijmeegse stedelijke samenleving. De aantrekkelijkheid van Nijmegen als stad om te studeren is dan ook zeer gebaat bij goede huisvestingsmogelijkheden voor studenten. Gezien de aanhoudende grote vraag naar studentenhuisvesting is er ook alle reden toe het kameraanbod op peil te houden en waar mogelijk te vergroten. Over het algemeen gaat kamerbewoning goed samen met andere bewoningsvormen. Op sommige locaties zijn er echter klachten over (al dan niet ervaren) overlast bij kamerbewoning. Het gaat dan om overbewoning, herrie, een gebrekkige uitstraling van het pand of slecht onderhouden tuinen met fietswrakken en/of vuilniszakken. De overlast wordt veroorzaakt door studenten, maar ook door niet-studenten zoals (tijdelijke) arbeidsmigranten of werkende jongeren. Veel van deze klachten kunnen worden aangepakt op basis van andere regelgeving. Zo legt de Woningwet nadrukkelijk een zorgplicht op aan de eigenaar van een pand en legt ook het Gebruiksbesluit de verantwoordelijkheid voor het voldoen aan de geldende brandveiligheidseisen bij de eigenaar en exploitant. De gemeente oefent toezicht uit op deze regelgeving. In geval van overbewoning geldt de bouwverordening, waarin is opgenomen dat het verboden is een woning te bewonen met of toe te staan dat een woning wordt bewoond door meer dan één persoon per 12 m2 gebruiksoppervlakte. In geval van geluidsoverlast of afval in voortuinen kan op basis van de APV opgetreden worden. Toezichthouders surveilleren hiervoor in de wijken en treden, op basis van eigen waarneming of meldingen, op. Zo worden eigenaren van kamerverhuurpanden aangesproken indien afval in voortuinen wordt geplaatst en er wordt bijvoorbeeld afgesproken dit afval in containers op te slaan. Als sluitstuk kan overtreding van regelgeving leiden tot bestuurs- of strafrechtelijke sancties. De ambitie is om kamerbewoning zoveel mogelijk op peil te houden en waar mogelijk te vergroten. Bij vergunningverlening wordt de leefbaarheid echter ook in ogenschouw genomen. - Aanwijzing wijk Ter bescherming van de leefbaarheid kan het college bepalen dat in een wijk omzettingsvergunningen enkel worden verleend voor bewoning aan maximaal 3, niet in een huishouden levende, personen. Bij de aanwijzing van een wijk neemt het college het volgende in overweging: 1. Er is sprake van een kwetsbare leefbaarheidssituatie Om de leefbaarheidssituatie te beoordelen wordt gebruik gemaakt van gegevens uit de Stads- en wijkmonitor. Het gemiddelde rapportcijfer (2009) voor de woonbuurten is met een 7,5 het hoogste dat sinds 1998 is gemeten. Nijmegen kent echter ook een aantal
6
aandachtswijken die lager scoren op het gebied van leefbaarheid en veiligheid. In deze wijken is sprake van een kwetsbare leefbaarheidssituatie. 2. Er is ontoelaatbare overlast door kamerbewoning Bij de beoordeling hiervan weegt het college twee aspecten: a. Het aantal klachten over en handhavingsacties tegen overlast door kamerbewoning; b. Een negatief advies van de afdeling wijkmanagement. - Individuele gevallen Indien vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat het verlenen of in stand laten van een omzettingsvergunning zou leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op de leefbaarheid in het gebouw of in de omgeving van het gebouw waarop de vergunning betrekking heeft kan het college besluiten de bewoning van het gebouw te beperken tot maximaal 3, niet in het verband van een huishouden levende, personen. Het college zal hiertoe pas besluiten indien meerdere handhavingsacties niet tot een verbetering van de leefbaarheid in of in de omgeving van het betreffende gebouw hebben geleid. Bij handhavingsacties kan gedacht worden aan optreden tegen geluids-, stank-, of afvaloverlast, maar ook aan het verwijderen van fietswrakken. Voorwaarde voor het beperken van een omzettingsvergunning is dat overtredingen reeds hebben geleid tot bestuurs- of strafrechtelijke sancties. Indien ook het beperken van de omzettingsvergunning tot een maximum van 3, niet in het verband van een huishouden levende, personen, niet heeft geleid tot een verbetering van de leefbaarheid in het gebouw of in de omgeving van het betreffende gebouw, kan het college besluiten tot intrekking van de vergunning. Hiervoor gelden dezelfde voorwaarden als voor het beperken van een vergunning. 5.1.3 Sloop Onttrekking ten behoeve van sloop wordt in beginsel afgewezen tenzij de onttrekking geschiedt door de gemeente, een ander overheidsorgaan of een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 Woningwet en met de onttrekking het volkshuisvestingsbelang, het belang van herstructurering, stadsvernieuwing of het algemeen belang is gebaat. In die gevallen wordt vrijstelling van de onttrekkingsvergunning en eventuele verschuldigde compensatie verleend. Onttrekking t.b.v. sloop door overige aanvragers kan wel vergund worden onder het stellen van voorwaarden die het nadeel voor de volkshuisvesting opheffen. 5.2 Overige geldende regels - Indien wijzigingen in de woonruimtevoorraad aan de orde zijn gelden niet alleen deze beleidsregels, maar dient tevens voldaan te worden aan de overige vigerende regelgeving, zoals de Wabo en het bestemmingsplan. - Indien woonruimte aan de bestemming tot bewoning wordt onttrokken, zullen eventuele hoger gelegen woonverdiepingen, die niet in de vergunning zijn begrepen, door middel van een aparte toegang bereikbaar moeten blijven. - Kamergewijze verhuur: indien een woonfunctie wordt gecreëerd voor het bedrijfsmatig verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden en aan meer dan vier personen, gelden de regels uit het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken (het Gebruiksbesluit).
7
6. Tijdelijke onttrekking of samenvoeging In uitzonderingssituaties is tijdelijke onttrekking of samenvoeging denkbaar. Hierbij moet de aanvrager aannemelijk maken, dat de onttrekking of samenvoeging voorziet in een tijdelijke behoefte van maximaal 5 jaar, en dat een andere oplossing redelijkerwijs niet mogelijk is. In geval van tijdelijke onttrekking of samenvoeging dient de aanvrager een waarborgsom te betalen, die even hoog is als de financiële compensatie die verschuldigd zou zijn indien voor onbepaalde termijn zou worden onttrokken of samengevoegd. Voor elk jaar of deel van het jaar, waarin de woonruimte onttrokken of samengevoegd is geweest, vervalt 10% van de waarborgsom aan de gemeente. De woonruimte moet binnen 12 weken na afloop van de termijn waarvoor de vergunning is verleend, weer toegevoegd zijn aan de voorraad, ten minste in de staat waarin de woonruimte verkeerde ten tijde van de indiening van de aanvraag om onttrekking of samenvoeging. Indien de woonruimte weer in een goede staat aan de woningvoorraad is toegevoegd, wordt het restant van de waarborgsom aan de aanvrager terugbetaald. Over waarborgsommen of compensatiegeld wordt geen rente vergoed. 7. Hardheidsclausule In bijzondere gevallen kan het college, goed gemotiveerd en in het belang van de volkshuisvesting, afwijken van de bepalingen in deze beleidsregels. 8. Inwerkingtreding en citeertitel Deze beleidsregels treden in werking de dag na publicatie. De “Beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting 2002” komen daarbij te vervallen. De beleidsregels kunnen aangehaald worden als “Beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting 2011”.
8
Directie Stadsbedrijven Communicatie
PERSBERICHT Telefoon (024) 329 2380 Datum
Nummer persbericht
15 maart 2011
110315L
Piket
(024) 329 2585
E-mail
[email protected]
(buiten kantooruren)
Regels voor kamerverhuur eenvoudiger Voor kamerbewoning in eengezinswoningen boven €172.000 is veelal geen vergunning meer nodig. In het stadscentrum mag woonruimte worden ingezet voor de vestiging van een hotel, pension of bed&breakfast. Tot nu toe was voor elke omzetting van een bestaande woonruimte in een kamerbewoning een vergunning nodig. In het vervolg is er alleen een omzettingsvergunning nodig indien er sprake is van bewoning door 5 of meer personen, die geen gezin vormen. Met deze verandering wil het stadsbestuur de mogelijkheden voor studentenhuisvesting verbeteren. Overigens blijven de eisen van brandveiligheid uit het Gebruiksbesluit wel van toepassing. In de nieuwe regels is tevens opgenomen dat burgemeester en wethouders, in geval van ontoelaatbare overlast door kamerbewoning, wijken aan kunnen wijzen waar kamerbewoning beperkt wordt. Het aanwijzen van een wijk wordt op dit moment, gezien het aantal en type klachten, ongewenst geacht. In geval van overlast door kamerbewoning kunnen individuele vergunningen wel beperkt of ingetrokken worden. De verruiming van de mogelijkheden voor omvorming naar kamerbewoning mag niet ten koste gaan van de kansen op een koopwoning voor jonge startende gezinnen. Daarom zullen burgemeester en wethouders geen nieuwe kamerverhuurvergunning verlenen voor goedkope eengezinswoningen tot een WOZ-waarde van €172.000 (prijspeil 2011). In de nieuwe beleidsregels is tevens opgenomen dat het onttrekken van woonruimte ten behoeve van de vestiging van een hotel, pension of bed&breakfast in het stadscentrum voortaan wordt toegestaan. Er is in Nijmegen ruimte voor uitbreiding van hotelaanbod en bovendien leidt de vestiging van een hotel, pension of bed&breakfast tot verbetering van de leefbaarheid en herbergzaamheid in het centrum. In het stadscentrum heeft de eerste verdieping boven horecavestigingen dikwijls een woonbestemming. In sommige gevallen is een woonfunctie daar redelijkerwijs niet haalbaar. In die situatie willen burgemeester en wethouders toestaan dat de ondernemer die gaat gebruiken voor toilet, opslag en kantoorfunctie.
