Ondernemershypotheek & SBF
De Haagsche Business Club 9 april 2008
Welkom
Ronald Dalebout Directeur ING Den Haag
ING ING Bank = Ondernemersbank Hypotheken voor ondernemers is een specialisatie. Wij doen het anders, sneller en “no-nonsens”. Dus niet representatief voor de markt
ING Retail
3
ING Ervaringen?
-Duurt lang -Alleen onttrokken loon beoordeeld en niet de “loonpotentie” -Onduidelijke tijdslijnen -Onjuiste interpretatie cijfers -Onkundige inkomensbepaling -Aparte producten, minder aanbiedingen -Onduidelijke gang van zaken
ING Retail
4
Ondernemershypotheek Hypotheek voor de privépersoon op: • De eigen woning • De recreatiewoning • Beleggingspanden
ING Retail
5
Hoogte van de financiering Twee criteria:
1 Het onderpand (de woning zelf) 2 Bepaling inkomen uit onderneming
Let op het is altijd maatwerk, dus algemene voorbeelden!
ING Retail
6
De woning zelf: Wat is de eigen woning (onderpand) waard ? • Koopsom
(Waarde in vrij economisch verkeer volgens de koper)
• WOZ
(Waarde in vrij economisch verkeer volgens de gemeente)
• Getaxeerde vrije verkoopwaarde
(Waarde in vrij economisch verkeer volgens de taxateur)
• Getaxeerde executiewaarde
(Bij courante woningen gemiddeld 85 a 90 % V.V.W)
Noot: bij verhuurd Onroerend Goed andere criteria
ING Retail
7
Waarden
Koopsom ≈ WOZ ≈ Vrije verkoopwaarde Bij grote verschillen: vragen stellen !
Executiewaarde is financieringsgrondslag
ING Retail
8
Hoogte lening Maximaal 125% executiewaarde Voorbeeld: Woning Koopsom € 300.000 k.k. € 30.000 Verwerving € 330.000
ING Retail
VVW E W (88%) Max 125%
9
€ 300.000 € 264.000 € 330.000
Hoogte lening Maximaal vastgesteld o.b.v. de “bakstenen” De rente en aflossingen moeten dan passen bij het inkomen Norm: Inkomenstoets 30-38% van inkomen als woonlasten Bepaal: -Hoogte van het inkomen danwel potentiele hoogte -Continuiteit van het ondernemersinkomen.
ING Retail
10
Voorbeeld Hypotheek van € 330.000,Aflossingsvrij (max 100% executiewaarde) Aflossing of Vermogensopbouw Totaal
€ 264.000,€ 66.000,€ 330.000,-
De lasten bedragen (bruto bij 4,8% rente)
€ 1.370,- p/mnd
Daartoe is een(bruto)inkomen nodig van € 55.000,- p/jaar
ING Retail
11
Hoogte van de financiering Twee criteria:
1 Het onderpand ( de woning zelf) 2 Bepaling inkomen uit onderneming
ING Retail
12
Voor alle duidelijkheid
• Hypotheken voor ondernemers zijn op alle gebieden hetzelfde als voor personen in loondienst. • Alle hypotheekvoorwaarden, producten en tarieven zijn gelijk. • Alleen de vaststelling van het inkomen verschilt.
ING Retail
13
Oud en nieuw
•
Oud: Drie jaarrekeningen waaruit gemiddelde wordt getrokken
•
ING: Rating op diverse bronnen aangevuld met één IB aangifte en evt. één jaarrekening (Mits er enige bedrijfshistorie is)
ING Retail
14
Geen openbare historie:
• Vrije beroepsuitoefenaren • ZZP’ers • Starters
ING Retail
15
SBF Small Business Facilities •
• • • •
SBF-rating wordt gebaseerd op externe gegevensbronnen (Graydon, KvK, markt- en branche info) en interne: ING Bank en Postbank cliënten informatie systemen Gebaseerd op veel meer variabelen dan alleen jaarcijfers Scope: In Nederland gevestigde bedrijven met: - omzet < 50 mln euro - uitstaand belang < 1 mln euro Ergo: kredietwaardigheid en financierbaarheid in één oogopslag Primair voor bedrijfsfinancieringen
ING Retail
16
Sneller en makkelijker
• Een snellere en betere beoordeling mogelijk. • In veel gevallen minder stukken nodig en geen/minder beoordeling van cijfers.
ING Retail
17
Toepassing SBF bij Hypotheken
• Rating bepaalt de bestendigheid van het inkomen SBF-rating wordt door ING bepaald m.b.v. KVK-nr en veelal één jaarrekening.
• IB-aangifte bepaalt de hoogte van het inkomen Eventueel potentieel loon meerekenen (dan wel a.d.h.v. jaarrekeningen)
ING Retail
18
Indien geen Rating / historie • Indien slechte rating of onbekende rating of NHG dan beoordeling c.q. bepaling van het inkomen op basis van 3 jaarcijfers (bij starters de beschikbare jaren + onderbouwde prognose + historisch loondienst inkomen) op traditionele wijze. • Doelstelling van analyse van cijfers is, om een inkomen vast te stellen, dat duurzaam aan de onderneming kan worden onttrokken zonder dat daarmee het voortbestaan van de onderneming in gevaar komt.
ING Retail
19
Kortom • Deze methode van credit-rating maakt een snelle, actuele en eenvoudige bedrijfsfinanciering mogelijk. • Dat inzicht dient ook voor een eenvoudige en snelle bepaling van het ondernemersinkomen en dus de hypotheek. • Transparant en zo min mogelijk “gedoe”.
ING Retail
20
Aanbod Wil je (snel) weten hoe kredietwaardig jouw bedrijf is? Wil je (snel) weten hoeveel hypotheek je kunt krijgen? Wil je 50% korting op de afsluitprovisie van je af te sluiten privéhypotheek?
ING Retail
21
Vragen?
ING Retail
22
ING Bank Den Haag Dank voor uw aandacht !
ING Retail
23
