OMZETHUUR IN NEDERLAND

OMZETHUUR IN NEDERLAND waarom kiezen sommige verhuurders en huurders er juist wel voor

OMZET

RETAIL

Peter Horst Technische Universiteit Delft Afstudeeronderzoek 02-04-15 (P5)

 

Student: Peter Horst Student nummer: 4046552

OMZETHUUR IN NEDERLAND waarom kiezen sommige verhuurders en huurders er juist wel voor

Rapport: Afstudeeronderzoek Datum: 02-04-15 (P5) Universiteit: Technische Universiteit Delft Master Real Estate & Housing Leisure & Retail Lab Afstudeerbegeleider 1: Dr. ir. Dion Kooijman Afstudeerbegeleider 2: Prof. dr. Aart Hordijk Gecommitteerde: Drs. Dirk Dubbeling

 

2  

VOORWOORD Voor u ligt het eindrapport van mijn afstudeeronderzoek met als titel: Omzethuur in Nederland, waarom kiezen sommige verhuurders en huurders er juist wel voor. De resultaten komen hoofdzakelijk voort uit interviews met huurders en verhuurders die in Nederland werken met omzethuurcontracten. Het rapport is geschreven ter afronding van de mastertrack ‘Real Estate and Housing’ van de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit Delft. Het onderzoek viel onder supervisie van mijn eerste afstudeerbegeleider en Universitair hoofddocent dr. ir. Dion Kooijman van het ‘Leisure & Retail lab’. Dit afstudeerlab is onderdeel van de sectie ‘Urban Area Development’ (gebiedsontwikkeling). Ter ondersteuning van deze begeleiding en ter verbreding van de vakkennis is mijn tweede afstudeerbegeleiding en Associate Professor dr. Aart Hordijk van de sectie Building Economics betrokken geweest. Mijn interesse in het winkelvastgoed is gewekt tijdens gesprekken met winkelcentrum ontwikkelaars op de ‘Real Estate Career Day 2012’. De dynamische multidisciplinaire omgeving waarin winkels zich bevinden en het betrekken van de beweegredenen van consumenten in het ontwikkel- en beheerproces spreken me aan. Deze aspecten geven naar mijn idee een extra dimensie aan het nadenken over vastgoed, dat ik nog niet eerder had terug gevonden bij woning- en kantorenvastgoed. De keuze om in te gaan op het onderwerp omzethuur komt voort uit mijn interesse naar vernieuwende ‘Business models’ en meer specifiek, juist die modellen waarbij betaald wordt op basis van de direct geleverde meerwaarde aan de klant. Allereerst wil ik voor het behalen van dit eindresultaat en hun geduld mijn afstudeerbegeleiders Dr. Ir. Dion Kooijman en Dr. Aart Hordijk bedanken. Verder was het onderzoek niet mogelijk geweest zonder professionals die bereid waren tot een interview: Frans van der Werf, Oedsen Boersma, Pieter Polman, Allard Steenbeek, Bart Kuil, Gerben Boomsma, Joop Buisman, René Vierkant, Clemens Brenninkmeijer, Pieter Kooman, Bas Smit, Catherine Mangel, Luca Fabbrini, Silvia Aimoni en Marie Ekman. Bedankt voor jullie tijd en inzichten. Als laatst wil ik mijn directe omgeving bedankt voor hun hulp, zoals mijn ouders, Albert Simonis en allen die ter verbetering versies van dit document gelezen hebben. Ik wens u veel leesplezier toe. Peter Horst, Delft, 29 maart 2015

 

3  

SUMMARY

This research originates from the lack of knowledge within the scientific literature on the conditions under which tenants and landlords of Dutch retail property actually opt for turnover rent. Where scientific and news sources were more focused on the reasons why turnover rent is not used in the Netherlands more often, this study attempted to address the subject from the other side. In that way, balanced knowledge arises and parties are informed about the contract choices. Therefore the aim was to provide insight into the conditions that gave parties enough reasons to choose for a turnover rent contract. The following question formed the basis for this study: •

Why do tenants and landlords use turnover rent contracts at Dutch retail property, what obstacles do they face and how do they to deal with it?

To answer the research question, literature research has been done, thirteen semistructured interviews with market participants are conducted and desk research has been done. First as a reference, three interviews were held with one investor who operates in three European countries. In addition, three contracts from these countries were analysed together with the rental income which partially resulted from turnover rent. During the interviews with parties with real estate in the Netherlands, five different types of landlords with shopping malls, two landlords with retail in shopping streets and three retailers were questioned. For the Netherlands, a standard agreement with a fixed rent was analysed. From the interviews and data analysis on European retail property, it appears that the base rent with turnover rent component, is the standard form of contract. The rental income differs based on the different branches of stores. Shoe stores pay, on average, the most rent in proportion to their turnover (9.8%) and in most countries, telecommunications and electronics stores pay the lowest rent in proportion to their turnover (2.8%). Of the total rental income, only a small fraction (1.5%) came from turnover rent income. The study shows that the parties with a standard ROZ contract agree on a revalued indexed rent. In this study, this form is described as the traditional fixed rent. Landlords of shopping centres in the Netherlands that use turnover rent, generally apply contracts with a base rent with a turnover rent component company-wide. In addition they also use a traditional fixed rent, a full fixed rent / total turnover rent, a variable turnover rent or a total turnover rent. Landlords with retail objects in shopping streets generally use a standard fixed rent agreement and, in exceptional situations, a base rent with turnover rent component.

 

 

4  

Table 1: Motives of landlord hints turnover rent Pro Information for proactive asset management Insight into the functioning of the tenant Requirement of tenant Potentially higher rental income Alignment of interests Con Fluctuating rents Extra effort by controlling returns Potentially lower rent (risk) Lower valuation value

The main motives of landlords for and against the use of turnover rent in the Netherlands can be found in Table 0.1. The main motives of tenants for and against the use of turnover rent in the Netherlands can be found in Table 0.2. Table 2: Motives of tenant hints turnover rent Pro Greater involvement of landlord Distribution of risks with landlord manageability costs Requirement of landlord Potentially lower rent Con Higher rents due to additional cost landlord

From the interviews with tenants and landlords of Dutch retail property, a list of the most nominated obstacles is formed. For every obstacle it is specified whether it is easy, difficult or not possible to overcome. If it’s possible to overcome the obstacle, the solution is provided. The list of the most mentioned obstacles and solutions can be found in Table 0.3. Table 3: Obstacles hints turnover rent

Solutions

Easily soluble Incorrectness turnover details

Annual audit by accountant Contractually define 'sales'

Dutch rent legislation

Deviate through cantonal court

Limited intervention possibilities

Deviate through cantonal court Image Quality Guidelines & Advise Targeted marketing

Difficulties with valuation

collect 1st years sales

Slightly soluble Existing tenants without turnover rent

Renegotiate contracts Waiting for tenant leaving

Fragmented ownership

Manage inner cities as shopping centres

Not soluble Multichannel retail

 

No turnover rent

5  

For owners of shopping centres, or retail locations where influence on the turnover of retailers is possible, it is advised to use turnover rent contracts with the highest possible base rent for all retail units. Exceptions are made for anchor tenants and tenants that have a showrooming store. It is advised to still make arrangements for providing the turnovers for proactive management. For landlords with shops in shopping streets, or locations where the owner has no influence on the conversion of the retailer, it’s advised to use a fixed traditional rent contracts. Exceptions are made in situations where there are no other possibilities and vacancy will arise. For retailers, it is wise to financially calculate the ideal form of contract, based on the projected sales compared to desired rent from the landlord. If the retailer projects more turnover than the landlord, it’s wise to agree on a fixed rent contract. If the landlord projects a higher sales potential than the retailer, it’s wise to negotiate a turnover rent contract based on the projections from the landlord. If a fixed rent contract is agreed and the landlord has influence on the turnover of the retailer, in for instance a shopping centre, it’s smart to still give insight in the sales as an information tool for proactive asset management.

 

6  

INHOUDSOPGAVE

VOORWOORD  

3  

SUMMARY  

4  

INHOUDSOPGAVE  

7  

1.    INLEIDING  

9  

1.1.   INTRODUCTIE   1.2.   AANLEIDING   1.3.   RELEVANTIE   1.5.   VRAAGSTELLING   1.6.   BEOOGD  RESULTATEN   1.7.   CONCEPTUEEL  MODEL   1.8.   VARIABELEN  &  WAARDEN   1.9.   ONDERZOEKSMETHODEN   1.10.   AFBAKENING   1.11.   LEESWIJZER  

9   15   16   17   17   18   19   21   21   22  

2.    INTERVIEWS  

23  

2.1.   2.2.   2.3.   2.4.   2.5.  

23   24   25   25   36  

SELECTIE  GEÏNTERVIEWDE   OPBOUW  INTERVIEWS   VERWERKING  &  ANALYSE  VAN  GEGEVENS   BEDRIJFSPROFIELEN   CONCLUSIE  

3.    OMZETHUUR  IN  BUITENLAND  

37  

3.1.   3.2.   3.3.   3.4.   3.5.   3.6.   3.7.  

37   38   39   39   40   40   42  

THEORETISCH  KADER   WINKELCULTUUR   CONTRACT   MOTIEVEN   KWALITEITSFACTOREN   OBSTAKELS  &  OPLOSSINGEN   CONCLUSIE  

4.   HUURCONTRACTEN  BUITENLAND  

43  

4.1.   OMZETHUURCONTRACT  UIT  FRANKRIJK   4.2.   OMZETHUURCONTRACT  UIT  ITALIË   4.3.   OMZETHUURCONTRACT  UIT  ZWEDEN  

43   44   44  

 

7  

4.4.   HUURINKOMSTEN  PORTEFEUILLE  &  BRANCHE   4.4.   CONCLUSIE  

45   46  

5.    HUURCONTRACTEN  NL  

48  

5.1.   ROZ-­‐MODEL  STANDAARD  OVEREENKOMST   5.2.   OMZETCONTRACTEN  GEÏNTERVIEWDE   5.3.   CONCLUSIE  

48   50   52  

6.    MOTIEVEN  VERHUURDERS  

54  

6.1.   MOTIEVEN  VOOR   6.2.   MOTIEVEN  TEGEN   6.3.   CONCLUSIE  

54   60   66  

7.    MOTIEVEN  HUURDERS  

69  

7.1.   MOTIEVEN  VOOR   7.2.   MOTIEVEN  TEGEN   7.3.   CONCLUSIE  

69   73   75  

8.    KWALITEITSFACTOREN  

78  

8.1.   8.2.   8.3.   8.4.   8.5.   8.6.  

78   81   82   82   84   85  

THEORETISCH  KADER   NIVEAU  1:  NATIONALE  SCHAAL   NIVEAU  2:  LOKALE  SCHAAL   NIVEAU  3:  WINKELLOCATIE   NIVEAU  4:  RETAILER   CONCLUSIE  

9.    OBSTAKELS  &  OPLOSSINGEN  

87  

9.1.   THEORETISCH  KADER   9.2.   OBSTAKELS  &  OPLOSSINGEN   9.3.   CONCLUSIE  

87   90   101  

10.   SUCCES  OP  WINKELLOCATIE  

105  

11.    CONCLUSIE  &  DISCUSSIE  

106  

11.1.   ALGEMENE  CONCLUSIES   11.2.   AANBEVELINGEN   11.3.   DISCUSSIE  &  VERVOLGONDERZOEK  

106   111   113  

12.   REFLECTIE  

116  

BRONVERMELDING  

118  

BIJLAGEN  OPENBAAR  

121  

BIJLAGEN  STRIKT  VERTROUWELIJK  

121  

 

8  

1.

INLEIDING

1.1.

INTRODUCTIE

Het betalen van winkelhuur op basis van een percentage van de omzet wordt volgens Moerman (2009, p. 6, 9 en 32) in Nederland nog maar weinig toegepast. Dit volgens hem in tegenstelling tot het buitenland. De huurbetalingsvorm is ontstaan begin vorige eeuw in de Verenigde Staten (Morton, 2010) en wordt daar volgens Schulte (2014) inmiddels standaard toegepast. In een nieuwsbericht in ‘Vastgoedjournaal’ (Van der Kamp, 2013) wordt gesteld dat sommigen omzethuur zien als een mogelijke oplossing voor de teruglopende bezoekersaantallen en leegstand in winkelgebieden. Volgens het nieuwsbericht van de ‘Vastgoedmarkt’ (2015) op basis van een analyse van het Rapport Winkelleegstand 2015 van Locatus, is de winkelleegstand in Nederland voor het zevende jaar op een rij gestegen naar inmiddels 7,5%. Zie tabel 1.1. Daarmee staan op 1 januari 2015 van dat jaar 16.775 panden leeg. Van de 15.317 panden die op 1 januari 2014 leeg stonden, stond ongeveer 60% op de zelfde datum van het volgende jaar ook leeg. Van de overige panden werd ongeveer 26% weer ingevuld en kreeg ongeveer 13% een andere bestemming. Van der Kamp (2013, p.1) denkt echter dat een grotere toepassing omzethuur in de toekomst in de weg wordt gestaan door een andere trend in de retail sector, de opkomst van e-commerce.

Tabel 1.1: Leegstand in aantal panden in Nederland op 1 januari oor de jaren 2009 tot 2015. (Bron: Locatus)

1.1.1.

DEFINITIES VAN OMZETHUUR

In 2004 definiëren Eeken en de Boer (2004) omzethuur als volgt: "een verhuursituatie, waarbij de retailer de verhuurderbelegger een (gedeeltelijk) aan de behaalde omzet gerelateerde huurvergoeding betaalt”. In een nieuwsartikel in de Vastgoedmarkt (Gordrie & Raas, 2011, p. 84), wordt omzethuur door huurrechtadvocaten omschreven als een huurvorm waarbij de hoogte van de huur afhankelijk is van de omzet die in de gehuurde winkelruimte wordt gerealiseerd.

 

9  

Volgens van Geltner et al. (2007) is de definitie omzethuur (percentage rent) in de Verenigde Staten een verhuursituatie waarbij “een huurder een percentage van de inkomsten uit een gehuurde ruimte betaalt aan de verhuurder”. In de Engelstalige literatuur wordt naast deze term nog andere termen voor omzethuur gebruikt, zoals: ‘Turnover rent’, ‘Sales rent’, ‘Sales-related rent’ en ‘Sales-depended rent’. Voor een basishuur en omzetcomponent worden de definities ‘Base rent’ en ‘Overage rent’ gebruikt (Geltner et al., 2007).

1.1.1.

VORMEN VAN OMZETHUUR BIJ RETAIL

Volgens Geltner et al. (2007) zijn er bij winkelvastgoed vijf type huurbetalingsvormen te onderscheiden. 1. Platte huur (Flat rent): een vaste constante huur. 2. Gestaffelde huur (Graduated rent): een huur die met een vooraf afgesproken timing en met vooraf afgesproken stappen in hoogte wordt aangepast. 3. Geherwaardeerde huur (Revaluated rent): een huur die met een vooraf afgesproken timing wordt aangepast, waarbij de hoogte wordt bepaald op basis van het oordeel van een professionele taxateur. 4. Geïndexeerde huur (Indexed rent): een huur die met een vooraf afgesproken timing wordt aangepast, waarbij de hoogte wordt bepaald op basis van vooraf afgesproken, externe, in het openbaar waarneembare en regelmatig gerapporteerde indexcijfers. 5. Omzethuur (Percantage rent): een huur die wordt aangepast op basis van een vooraf afgesproken percentage van de inkomsten uit de gehuurde winkelruimte. Voor de eerste vier contractvormen zijn onderstaand in afbeelding 1.1 ter verduidelijking conceptuele grafieken weergegeven.

Afbeelding 1.1: Grafieken huurbetalingsvormen (Bron: eigen werk)

Volgens Moerman (2009, p. 19) is de traditionele en algemeen gebruikte huurbetalingsvorm in Nederland een contract waar bij aanvang een huurtermijn van vijf of tien jaar wordt afgesproken met voor deze periode een vaste huurprijs die vervolgens jaarlijks ter compensatie van inflatie kan worden geïndexeerd. Er kan dus gesproken worden volgens de begrippen van Geltner et al. over een geïndexeerde huur. De huurbetalingsvorm omzethuur kan verder worden opgesplitst in verschillende varianten.

 

10  

In onderzoek van Moerman (2009, p. 19) en Buvelôt (2007, p. 49-52) worden vier vormen van omzethuur beschreven. 1. Volledige omzethuur: een huur die volledige variabel is en wordt aangepast op basis van een vooraf afgesproken vast percentage van de omzet. 2. Basishuur met omzetcomponent: een huur die deels vast staat (basishuur) en deels variabel is. Het vaste deel wordt altijd betaald en het variabele deel pas wanneer de omzet hoger is dan een vooraf afgesproken minimum. Het variabele deel wordt aangepast op basis van een vooraf afgesproken percentage van de inkomsten uit de gehuurde winkelruimte. Er hoeft geen verband te zijn tussen de minimale omzetgrens en het percentage voor het omzetcomponent. 3. Volledige basishuur / volledige omzethuur: een huur die vast staat tot een vooraf afgesproken minimale omzet, waarna het over gaat in een volledige variabele huur. De variabele huur wordt aangepast op basis van een vooraf afgesproken percentage van de inkomsten uit de gehuurde winkelruimte. Er is hier wel een verband tussen de minimale omzetgrens en het percentage voor het omzetcomponent. 4. Variabele omzethuur: een huur die volledige variabel is en wordt aangepast op basis van een variabel percentage van de omzet. De hoogte van het percentage wordt ook gebaseerd op basis van de hoogte van de omzet. Volgens Buvelôt (2007, p. 52) neemt bij een variabele omzethuur het percentage meestal af naarmate de omzet hoger wordt en wordt vaak toegepast in combinatie met een basishuur. Ook voor deze vier contractvormen zijn onderstaand in afbeelding 1.2 ter verduidelijking conceptuele grafieken weergegeven.

Afbeelding 1.2: Grafieken omzethuurbetalingsvormen (Bron: eigen werk)

1.1.3.

DOEL VAN OMZETHUUR

Sybertsma (2011, p. 20) omschrijft het doel van omzethuur als een middel om tot beter onderling samenwerken te komen en een vertrouwensband tot stand te brengen tussen huurder en verhuurder. Er wordt daarbij gefocust op een gemeenschappelijk belang, winkelomzet. Want zo stelt hij: “zonder omzet geen huur en hoe meer omzet, hoe meer huur”. Volgens Sybertsma heerst er binnen de Nederlandse winkelvastgoedmarkt een cultuur waarbij er weinig wordt samengewerkt en weinig onderling vertrouwen is tussen retailer en belegger. Volgens Buvelôt (2007, p. 8) werken winkelhuurders en verhuurders niet samen vanuit een gemeenschappelijk belang.

 

11  

Hij stelt dat beleggers zo min mogelijk willen doen om zo’n hoog mogelijk rendement te halen. Waar een retailer aan de andere kant zo veel mogelijk omzet wil draaien met zo laag mogelijke vaste lasten, zoals huur. Uit de analyse van Lee (1995) naar de gebruikte winkelhuurcontracten vanuit de principaal-agenttheorie (theorie waarbij er vanuit wordt gegaan dat opdrachtnemer meer belangen nastreeft bij het uitvoeren van taken dan alleen die van de opdrachtgever en andersom), blijkt dat bij een optimale risicoverdeling tussen risico-averse winkelhuurder en risico-neutrale winkelverhuurder, een volledige omzethuur dan wel een vaste huur plus omzetcomponent optimaal is.

1.1.4.

MOTIEVEN VERHUURDER VOOR OMZETHUUR

Uit literatuuronderzoek (Buvelôt, 2007, p. 23; Moerman, 2009, p. 23) blijkt dat het toepassen van omzethuur in positieve zin voor de winkelverhuurders een mogelijke ‘upside potential’ betekent. Hij zou tijdens goede economische tijden mee kunnen profiteren van de verhoogde omzet die voortkomt uit het verhoogde bestedingspatroon van consumenten. Door middel van de aangeleverde omzetgegevens kan de manager van een winkelcentrum of –gebied een gerichte verschuiving aanbrengen en marketingstrategieën uitzetten, waar alle partijen van kunnen meeprofiteren, wat volgens Moerman (2009, p. 23) het ‘centermanagementconcept’ heet. Een nieuwsartikel in de Vastgoedmarkt (Gordrie & Raas, 2011, p. 84) geeft aan dat omzethuur dan ook steeds vaker gezien wordt als middel voor actief vastgoedbeheer. Verder zien beleggers mogelijk direct de winsten uit investeringen in de winkellocatie terug, wanneer die invloed hebben op de hoogte van de omzetten van retailers en daarmee de hoogte van de huursom. Wanneer de omzetten van winkels inzichtelijk zijn voor alle retailers in het centrum of gebied, zou dit tevens kunnen bijdragen aan de ondernemersspirit van alle partijen, met als gezamenlijk doel de omzet te doen stijgen (Buvelôt, 2007, p. 23). Als laatste motief kan omzethuur het verschil maken voor bijvoorbeeld startende ondernemers om ze te overtuigen bij de keuze om zich te vestigen (Buvelot, 2007, p. 23; Moerman, 2009, p. 23). Moerman (2009, p. 29) benoemt typen locaties waar omzethuur wordt toegepast. Volgens hem gebeurt dit bij nieuwe of herontwikkelde locaties, omdat deze zich nog moeten bewijzen. Omzethuur wordt dan uit wens/eis van de retailer toegepast omdat deze twijfelt over de levensvatbaarheid van een locatie en de risico’s met de winkelverhuurder wil delen. Wheaton (2000) beargumenteert waarom de voordelen van het toepassen van omzethuurmodel ook van toepassing zijn op andere vastgoedobjecten dan alleen winkels. De voordelen van omzethuur zijn volgens zijn onderzoek dat de verhuurder rekening houdt met de externe verkoopeffecten, niet opportunistisch handelt en het belang van bestaande huurders meeweegt bij de uitbreiding, wijziging of mutatie van een winkelcentrum.

1.1.5.

MOTIEVEN VERHUURDER TEGEN OMZETHUUR

Mogelijke nadelen die in de literatuur genoemd worden voor verhuurders, wanneer die ervoor kiezen om omzethuur toe te passen, zijn volgens Buvelôt (2007, p. 23) en Moerman (2009, p. 25) allereerst de ‘downside risk’. Bij omzethuur fluctueert de

 

12  

huuropbrengst en daarmee het rendement op de vastgoedinvestering. Deze onzekerheid maakt het volgens Moerman (2009, p. 25) moeilijker om financiering voor een winkelcentrum te krijgen of een waardebepaling te doen. Verder wordt er gesteld (Buvelôt, 2007, p. 23; Moerman, 2009, p. 25) dat het toepassen van omzethuur meer betrokkenheid van de verhuurder vraagt, waardoor er ook meer werk in gaat zitten. De Nederlandse wetgeving geeft door de bescherming van de verhuurder volgens Buvelôt (2007, p. 23) geen mogelijkheden om in te grijpen bij een laag renderende winkelonderneming. Verder stellen beide onderzoeken (Buvelôt, 2007, p. 24; Moerman, 2009, p. 26) dat het controleren van de omzet van retailers tijdrovend is en dat de omzetgegevens fraudegevoelig zijn. Bij een prijzenoorlog tussen verschillende retailers binnen dezelfde branche zal dit bij hetzelfde aantal verkochte producten invloed hebben op de huurinkomsten van de verhuurder. Als laatste nadeel worden de negatieve effecten van omzethuurcontracten bij huurprijsaanpassing genoemd, van naburige winkels waar geen omzethuur wordt toegepast, waardoor de nieuwe huurprijs lager kan uitvallen.

1.1.6.

MOTIEVEN HUURDER VOOR OMZETHUUR

Naast de motieven voor verhuurders zijn er in diverse onderzoeken ook mogelijke motieven van retailers genoemd met betrekking tot omzethuur. Zo stellen de onderzoeken van Buvelôt (2007, p. 45) en Moerman (2009, p. 22) dat bij een startende onderneming of bij een slechtere economie de huur meebeweegt met de omzet, wat tot lagere huurkosten leidt voor de huurder, wat Moerman (2009, p. 22) het delen van de risico’s tussen de huurder en verhuurder noemt. De retailer zou verder zijn kosten beter kunnen beheersen, omdat (een deel van) de huisvestingskosten nu onder de variabele kosten vallen. De retailer kan er volgens onderzoeken (Buvelôt, 2007, p. 45; Moerman, 2009, p. 22) vanuit gaan dat de belegger meer betrokken is en meedenkt met het belang om zo’n hoog mogelijke omzet te generen.

1.1.7.

MOTIEVEN HUURDER TEGEN OMZETHUUR

Mogelijke nadelen voor de retailer bij het toepassen van omzethuur zijn, zo stellen de onderzoeken (Buvelôt, 2007, p. 45; Moerman, 2009, p. 22), dat een goedlopende onderneming een hogere huur moet betalen. Door een gebrek aan vertrouwen staat een winkelhuurder niet graag zijn omzetgegevens af aan de verhuurder. Verder kan, wanneer de resultaten tegenvallen, de retailer in toenemende mate bemoeienis van de winkelverhuurder verwachten.

1.1.4.

TOEPASSING OMZETHUUR IN NEDERLAND

Volgens een nieuwsbericht in de ‘Trouw’ (Kuiken, 2009) vonden vastgoeddeskundigen dat Nederland in 2009 achterliep als het gaat om omzethuur in vergelijking met andere landen uit Europa. Er wordt gesteld dat retailers door de crisis vragen om omzethuur, terwijl winkelverhuurders dan liever een vaste huur toepassen. Ook Sybertsma (2011, p. 47) stelt recenter dat deskundigen Nederland beschouwen als een buitenbeentje, omdat

 

13  

wij één van de weinige landen zijn waar omzethuur nog niet breed is ingevoerd. Uit enquêtes (Moerman, 2009, 67) onder 190 winkelbeleggers, winkelontwikkelaars en retailers blijkt echter dat ruim een derde (35,8%) van de retail professionals in Nederland omzethuur in meer of minder mate wel toepassen. In een onderzoeksrapport uit 2011 van de Jones Lang Lasalle (Dallingen en Langbroek, 2011, p. 13) over de retailmarkt, stelden de schrijvers dat huurcontracten steeds vaker gekoppeld worden aan de winkelomzet. Verder wordt er gesteld dat beleggers meer verantwoordelijkheid moeten dragen over de winkelbeleving van consumenten en dat ze beter moeten samenwerken met retailers om winkelgebieden beter te positioneren. Daar hoort volgens de schrijvers het toepassen van omzethuur bij. Uit kwantitatief onderzoek van Kamphuis en Lokerse (2012, p. 22) onder 300 retailers blijkt ook dat er door huurders vanuit wordt gegaan dat omzethuur in de toekomst breder toegepast gaat worden in Nederland. Een nieuwsartikel in de Vastgoedmarkt (Gordrie & Raas, 2011, p. 84), geschreven door huurrecht advocaten, wordt aangegeven dat de vraag naar de mogelijkheden om omzethuur toe te passen is gestegen. Een recent voorbeeld waarbij een verhuurder omzethuur voorstelt in een crisissituatie komt voort uit de berichtgeving rondom V&D (Vroom & Dreesmann). Uit een nieuwsbericht van PropertyNL (2015, p. 1) blijkt dat eigenaar Sun Capital van het Nederlandse warenhuis V&D omzethuur in combinatie met een huurvrije periode voorstelde, als onderdeel van de maatregelen om faillissement van de retailer te voorkomen. PropertyNL stelt dat de verhuurders van de panden waarin V&D winkels gevestigd zijn toen niet akkoord zijn gegaan met het voorstel voor omzethuur. In het onderzoek Moerman (2009, p. 29) worden types locaties genoemd waar omzethuur anno 2009 in ieder geval wel wordt toegepast, zoals factory-outletcentra, themacentra, vliegvelden, diverse treinstations en bij herontwikkelde of nieuwe winkelcentra. In het onderzoek wordt bij de factory-outletcentra gesproken over: Batavia-stad in Lelystad, Rosada Factory Outlet in Roosendaal en Factory Outlet Roermond in Roermond.

1.1.5.

ONTWIKKELING E-COMMERCE

De schrijvers van het onderzoek (Wolters et al, 2013) zijn van mening dat er een aantal trends te signaleren zijn die grote invloed hebben op de retailmarkt. Zo stellen ze dat de winkelsector te maken heeft met een snel veranderend speelveld richting multichannel retail, door een veranderend consumentengedrag, het direct kopen bij producenten, de opkomst van nieuwe media, de digitalisering van producten, internationalisering en hypercompetitie. Uit enquêtes (Wolters et al, 2013) onder 444 experts naar de verwachte ontwikkelingen binnen de sector tot 2020, blijkt dat er verwacht wordt dat de consumentenbestedingen tot 2020 gaan groeien met 12%. Uit onderzoek van CBS (2014) blijkt dat na jaren van daling de consumentenbestedingen in 2014 weer licht aan het stijgen zijn (+0,2%). De groei tot 2020 vindt volgens experts (Wolters et al, 2013) voornamelijk plaats in de marktsegmenten telecom en de home & garden. Deze segmenten zullen volgens hen groeien van 17% in 2012 naar 36% van de consumentenbestedingen in 2020.

 

14  

Online zal volgens de experts dé aanjager worden en een belangrijk verkoopkanaal voor de winkelsector. Tot 2020 verwachten ze dat de bestedingen in fysieke winkels daarentegen gaan dalen met 15%. Daarmee blijft dit kanaal dus nog wel de belangrijkste plaats voor consumenten om te winkelen. De opkomst van e-commerce wordt door Van der Kamp (2013, p. 1) gezien als de belangrijke actuele reden dat omzethuur niet vaker wordt toegepast. Zij schetst zelfs het scenario dat “door deze problematiek omzethuur als opkomend fenomeen in Nederland een vroege dood sterft”. In een interview stelde Frans van der Werf (persoonlijke communicatie, 6 november 2013), senior retail taxateur bij DTZ, dat er maar beperkte mogelijkheden zijn om omzethuur vaker toe te passen, omdat enerzijds in Nederland maar weinig winkellocaties zijn waar al het vastgoed van een enkele eigenaar is. Anderzijds wordt omzethuur als middel minder relevant door de veranderende functie van winkels als gevolg van de opkomst van e-commerce. In een interview stelt Oedsen Boersma (persoonlijke communicatie, 26 november, 2013), head of research & development van Corio Nederland, dat “omzethuur een achterhaald middel wordt, omdat de traceerbare omzet per m2 wegvalt.” Volgens Boersma moet de real time exploitatiewaarde meer vanuit het verdienmodel komen. Rabobank (Voss en Quix, 2013, p. 24) stelt in zijn visie op de retailmarkt prestatiehuurcontracten voor tussen retailers en beleggers. Volgens de schrijvers van het rapport is het toepassen van omzethuur niet de meest aantrekkelijke optie, vanwege de praktische problemen die zich voordoen door de opkomst van multi-channel retail. Daarbij wordt een huurmodel voorgesteld waarbij de verhuurder van een winkelcentrum de winkels die meer passanten genereren een lagere huur geeft, gebaseerd op de ‘Net Promotor Score’. Verder zou de verhuurder, volgens de schrijvers, in het contract een huurverhoging moeten opnemen, wanneer hij meer passanten genereert door het vastgoed of de parkeervoorzieningen. Van der Kamp (2013, p. 1) is het hiermee eens en stelt dat een huur op basis van bezoekersaantallen “recht lijkt te doen aan de toenemende ‘etalagefunctie’ van fysieke winkels”.

1.2.

AANLEIDING

Ondanks dat in de wetenschappelijke literatuur veel duidelijkheid wordt verschaft over wat omzethuur is, wat het doel van omzethuur is, wat de mogelijke voor- en nadelen zijn en welke mogelijke kwaliteitsfactoren invloed kunnen hebben op de hoogte van de omzet van winkels, wordt er in weterschappelijke en actualiteiten bronnen gesteld dat er nog maar weinig met omzethuur in Nederland wordt gedaan (Sybertsma 2011, p. 47 en Kuiken, 2009). In andere Europese landen gebeurt dit veel meer en in de Verenigde Staten is omzethuur zelfs de standaard huurbetalingsvorm voor winkelvastgoed (Schulte, 2014). Toch blijkt uit enquêtes onder 190 winkelbeleggers, winkelontwikkelaars en retailers (Moerman, 2009, 67), dat ruim een derde van deze Nederlandse retail professionals omzethuur in meer of mindere mate wel toepast. In voorgaande weterschappelijke

 

15  

onderzoeken worden ook een aantal type winkellocaties in Nederland benoemd, waarvan bekend is dat er gewerkt wordt met omzethuur, zoals: factory-outletcentra, themacentra, vliegvelden, treinstations, herontwikkelde en nieuwe winkelcentra. (Moerman, 2009, p. 29) Er zijn blijkbaar in Nederland partijen te vinden, die wel met omzethuurcontracten werken. Bij deze partijen en/of hun winkellocaties zijn dus voldoende doorslaggevende motieven van toepassing om te kiezen voor deze huurbetalingsvorm. Verder zijn de eerder genoemde obstakels blijkbaar niet van toepassing of hebben partijen manieren gevonden hoe ze deze kunnen vermijden of overbruggen. Waar Nederlandse onderzoeken zoals die van Moerman (2009) zich vooral gericht hebben op de omstandigheden waarom omzethuur niet vaker wordt toegepast, is er nog onvoldoende onderzoek gedaan naar de omstandigheden waarin marktpartijen juist wel kiezen voor een omzethuurcontract bij Nederlands winkelvastgoed.

1.3.

RELEVANTIE

Dit onderzoek is weterschappelijk interessant omdat er naar dit onderwerp in Nederland nog maar weinig onderzoek is gedaan en omdat de resultaten over de toepassing van omzethuur in Nederland lijken te conflicteren. Dit duidt op een behoefte aan een uitgebreide studie naar de toepassing van omzethuur in Nederland. In voorgaande onderzoeken zijn wel indicaties gegeven over de mogelijke motieven van partijen voor het toepassen van omzethuur, maar de doorslaggevende motieven van huurders en verhuurders om omzethuur toe te passen bij specifieke Nederlandse winkellocaties zijn nog niet eerder onderzocht en vergeleken. Verder worden er in de literatuur wel kwaliteitsfactoren benoemd die van invloed zijn op de hoogte van de omzet van retailers, maar niet onderzocht of deze factoren ook van invloed zijn op de keuze voor een omzethuurcontract. Inzicht in de toepassing van omzethuur in Nederland kan ook een bijdrage leveren aan een beter begrip van de verschillen en overeenkomsten van de Nederlandse winkelmarkt in vergelijking met andere Europese winkelmarkten, waar omzethuur wel is ingeburgerd. Dit onderzoek is maatschappelijk relevant omdat actualiteitenartikelen in Nederland speculeren over de toepassing van omzethuur in Nederland, het oplossend vermogen van het middel voor lastige marktomstandigheden en de negatieve impact van multichannel retail op omzethuursituaties. De motivaties van partijen zullen helder gemaakt worden, zodat huurders en verhuurders bij winkellocaties met vergelijkbare omstandigheden een betere afweging kunnen maken als het gaat om de keuze voor een omzethuurcontract. Tevens kunnen partijen gebruik maken van de aangedragen oplossingen voor obstakels, zodat het in de toekomst makkelijker wordt om omzethuur (breder) toe te passen.

 

16  

1.5.

VRAAGSTELLING

Uit de introductie en aanleiding kan worden afgeleid dat er onduidelijkheid bestaat over de mate van toepassing van omzethuur in Nederland en dat er onvoldoende bekend is over de daadwerkelijke omstandigheden waarin partijen bij Nederlands winkelvastgoed kiezen voor deze contractvorm. Doordat er in wetenschappelijke en actualiteitenliteratuur meer gefocust wordt op de redenen waarom omzethuur niet vaker wordt toegepast en de mogelijke obstakels van de contractvorm, kan er in de sector een eenzijdig beeld ontstaan over het onderwerp. Dit onderzoek probeert dit onderwerp juist meer vanaf de andere kant te belichten, waardoor er evenwichtige kennis ontstaat die kan bijdrage aan weloverwogen contractkeuzes. Daardoor zal de volgende hoofdvraag onderzocht worden: •

Waarom passen huurders en verhuurders omzethuur bij Nederlands winkelvastgoed toe, tegen welke obstakels lopen zij aan en hoe wordt hiermee omgegaan?

1.6.

BEOOGD RESULTATEN

Het resultaat van dit onderzoek is een overzicht van de omstandigheden die van invloed zijn op de keuze van marktpartijen voor de toepassing van omzethuurcontracten bij Nederlands winkelvastgoed. Onderdeel van dit overzicht is een lijst met de belangrijkste motieven van verhuurders en huurders die invloed hebben op de contractkeuze. Verder zullen de kwaliteitsfactoren die invloed hebben worden benoemd en aangegeven worden welke obstakels het toepassen van omzethuur in Nederland met zich meebrengt. Er zullen ook oplossingen gepresenteerd worden die in de praktijk worden gebruikt om de obstakels te omzeilen of te overbruggen. Dit overzicht zal bijdragen aan een advies voor huurders en verhuurders, zodat marktpartijen weten wanneer het wel en wanneer het niet verstandig is om omzethuur toe te passen.

 

 

17  

1.7.

CONCEPTUEEL MODEL

Om het speelveld van het onderzoek en de verschillende variabelen in kaart te brengen wordt gebruik gemaakt van het conceptuele model van afbeelding 1.3. Dit is een schematisch raamwerk waarin de veronderstelde onderlinge relaties van de belangrijkste variabelen worden weergegeven (Miles & Huberman, 1994, p. 18). In het model staan de contractvoorkeuren van de verhuurder en huurder centraal. Beiden worden beïnvloed door de kwaliteitsfactoren uit vier schaalniveaus, de obstakels, de motieven van de desbetreffende partijen en hun aangedragen oplossingen. Tevens beïnvloeden de contractvoorkeuren van beide partijen ook elkaar. Als laatste onderdeel van het model geldt dat bij de desbetreffende winkellocaties uit dit onderzoek na onderhandeling tussen de huurder en verhuurder een omzethuurcontract overeen is gekomen.

Winkellocatie

Lokaal Macro-economisch

Retailer

Keuze voor omzethuur

Voorkeur Type Contract

Obstakels

Voorkeur Type Contract

Obstakels

Nationaal Macro-economisch

Motieven Voor Tegen Oplossingen

Verhuurder

Motieven Voor Tegen Oplossingen

Huurder

Afbeelding 1.3: Conceptueel model (bron: eigen werk)

 

18  

1.8.

VARIABELEN & WAARDEN

Variabelen

SET A Object

SET B Waarden

Ruwe variabelen

Methode

Verhuurders NL, huurders NL en verhuurders buitenland met omzethuur contracten

Contracttype Contractkenmerk en

Zelf beschreven contracttype en -kenmerken

Interviews Bureauonderzoek

Motieven Mate van invloed op contractkeuze

Zelf beschreven van toepassing zijnde voordelen en mate van invloed op de omzethuur beslissing

Interviews

Motieven Mate van invloed op contractkeuze

Zelf beschreven van toepassing zijnde voordelen en mate van invloed op de omzethuur beslissing

Interviews

Motieven Mate van invloed op contractkeuze

Zelf beschreven van toepassing zijnde voordelen en mate van invloed op de omzethuur beslissing

Interviews

Motieven Mate van invloed op contractkeuze

Zelf beschreven van toepassing zijnde voordelen en mate van invloed op de omzethuur beslissing

Interviews

Type omzethuurcontract Mogelijke contracttype: ü Volledige omzethuur ü Basishuur met omzetcomponent ü Volledige basishuur of volledige omzethuur ü Variabele omzethuur

Motieven huurders voor omzethuur Mogelijke motieven: ü Potentieel lagere huur ü ‘Beheersbaarheid’ kosten ü Verdeling risico’s ü ‘Betrokkenheid’ van verhuurder

Verhuurders NL, huurders NL en verhuurders buitenland met omzethuur contracten

Motieven huurders tegen omzethuur Mogelijke motieven: ü Potentieel hogere huur ü Delen omzetten ü ‘Bemoeienis’ verhuurder

Verhuurders NL, huurders NL en verhuurders buitenland met omzethuur contracten

Motieven verhuurders voor omzethuur Mogelijke motieven: ü Potentieel hogere huur ü Directe winst uit investering ü Inzicht functioneren huurder ü Winkelcentrummanagement ü Competitie huurders ü Vestigingsreden huurders

Verhuurders NL, huurders NL en verhuurders buitenland met omzethuur contracten

Motieven verhuurders tegen omzethuur Mogelijke motieven: ü Potentieel lagere huur ü Fluctuerende huurinkomsten ü Financierbaarheid ü Lagere taxatiewaarde ü ‘Betrokkenheid’ bij huurder ü Beperkte mogelijkheden tot ‘ingrijpen’ ü Controle omzetten ü Omzetten fraudegevoelig ü Lagere huur prijzenoorlog ü Huurprijsaanpassing

 

Verhuurders NL, huurders NL en verhuurders buitenland met omzethuur contracten

19  

Variabelen

SET A Object

SET B Waarden

Ruwe variabelen

Methode

Kwaliteitsfactoren Mate van invloed op contractkeuze

Aangeven welke factoren en zelf beschreven mate van invloed op contractkeuze

Interviews

Kwaliteitsfactoren Mate van invloed op contractkeuze

Aangeven welke factoren en zelf beschreven mate van invloed op contractkeuze

Interviews

Verhuurders NL en huurders NL met omzethuur contracten

Kwaliteitsfactoren Mate van invloed op contractkeuze

Aangeven welke factoren en zelf beschreven mate van invloed op contractkeuze

Interviews

Verhuurders NL en huurders NL met omzethuur contracten

Kwaliteitsfactoren Mate van invloed op contractkeuze

Aangeven welke factoren en zelf beschreven mate van invloed op contractkeuze

Interviews

Verhuurders NL, huurders NL en verhuurders buitenland met omzethuur contracten

Obstakels Oplossingen Mate van invloed op contractkeuze

Zelf beschreven van toepassing zijnde obstakels, zelf beschreven oplossingen en mate van invloed op de omzethuur beslissing

Interviews

Kwaliteitsfactoren op nationaal schaalniveau Mogelijke factoren: ü Conjunctuur ü Bruto Binnenlands Product ü Werkgelegenheid ü Inflatie ü Consumentenvertrouwen ü Nationaal overheidsbeleid

Verhuurders NL en huurders NL met omzethuur contracten

Kwaliteitsfactoren op lokaal schaalniveau Mogelijke factoren: ü Lokale economie ü Sociale kenmerken ü Demografische kenmerken ü Lokale vraag naar winkels

Verhuurders NL en huurders NL met omzethuur contracten

Kwaliteitsfactoren van winkellocatie Mogelijke factoren: ü Type winkelcentrum ü Stedenbouwkundige kwaliteit ü Verzorgingsgebied ü Bereikbaarheid ü Diversiteit aan winkels ü Type huurcontract ü Winkelcentrummanagement ü Winkelcentrum marketing Kwaliteitsfactoren van retailer Mogelijke factoren: ü Branche ü Diversiteit producten ü Productprijzen ü Winkelontwerp ü Bedrijfsimago ü Winkelmanagement ü Potentie trekken klanten ü Betalingsmogelijkheden aan verhuurder Obstakels & Oplossingen Mogelijke obstakels: ü Ontbreken van kennis ü Wantrouwen tussen partijen ü Nederlandse Huurwetgeving ü Taxatie moeilijkheden ü Financierbaarheid ü Controle van omzetten ü Multichannel retail ü Fraudegevoeligheid ü ‘Ingrijp’ mogelijkheden

Tabel 1.2: Variabelen & Waarden (bron: eigen werk)

 

20  

1.9.

ONDERZOEKSMETHODEN

Dit is een kwalitatief onderzoek waarbij gebruik is gemaakt van literatuuronderzoek, interviews en bureauonderzoek. Allereerst is door middel van literatuuronderzoek gezocht naar onder andere wetenschappelijke en actualiteiten bronnen, voor de vorming van een theoretisch kader per variabele van het onderzoek. Zo is er literatuuronderzoek gedaan naar Nederlandse standaard huurovereenkomsten en huurwetgeving, motieven van huurders en verhuurders voor omzethuur, kwaliteitsfactoren die invloed hebben op de hoogte van de omzet van retailers, obstakels bij omzethuurcontracten en de contractsituatie bij buitenlands winkelvastgoed. Het doel van het theoretisch kader is om een overzicht te hebben van de beschikbare literatuur en wat de positie van deze literatuur is ten opzicht van het onderwerp. Het grootste gedeelte van de resultaten komen voort uit interviews met professionele marktpartijen die werken met omzethuurcontracten. Er is gekozen voor interviews, omdat deze methode geschikt is om diepgaand inzicht te krijgen in de motieven van de desbetreffende doelgroep. Als type interview is gebruik gemaakt van semigestructureerde mondelinge interviews. Hierdoor kunnen enerzijds alle variabelen besproken worden en is er anderzijds de mogelijkheid om direct verder in detail te gaan op de gegeven antwoorden. Wat betreft de selectie van personen voor de interviews, is gezocht naar professionals die verantwoordelijk zijn voor de huurcontractvorming bij tien bedrijven met omzethuurcontracten bij Nederlandse winkelvastgoed. Het gaat om vijf verhuurders met verschillende type winkelcentra, twee verhuurders met High-Street winkelvastgoed en drie huurders van middelgrote tot grote retailers. Verder zullen als referentiekader drie professionals geïnterviewd worden die als verhuurder verantwoordelijk zijn voor de contractvorming bij Europees winkelvastgoed met omzethuur. De selectie van alle geïnterviewde vindt opportunistisch plaats. Als laatste onderzoeksmethoden heb ik doormiddel van bureauonderzoek verschillende beschikbare buitenlandse omzethuurcontracten onderzocht en die vergeleken met elkaar, de antwoorden uit de interviews met verhuurders van Europees winkelvastgoed en het Nederlandse standaard contract uit het literatuuronderzoek. Het doel van het bureauonderzoek is om scherper antwoord te geven op de laatste drie deelvragen over het contracttype, de kenmerken van het contract en de omstandigheden bij Europese winkellocaties met omzethuur.

1.10. AFBAKENING Dit onderzoek richt zich specifiek op professionele retail partijen die wel met omzethuurcontracten bij winkelvastgoed werken. Om een breder inzicht te krijgen in de omstandigheden waarin voor omzethuur in Nederland gekozen is en omdat er vanuit wordt gegaan dat omzethuur maar beperkt wordt toegepast, wordt het onderwerp breed onderzocht en dus maar beperkt afgebakend. Er is wel voor gekozen om alleen onderzoek te doen naar de omstandigheden van professionele partijen, aangezien er

 

21  

vanuit kan worden gegaan dat deze meer ervaring hebben en dus beter gefundeerde beslissingen nemen wanneer het gaat om een contractkeuze. Tevens zal het onderwerp zowel vanuit een verhuurdersperspectief als vanuit een huurdersperspectief benaderd worden. Waar voorgaand onderzoek zich specifiek richtte op omzethuur bij winkelcentra, zal dit onderzoek naar een bredere context kijken. Er is daarom gekozen om naast de Nederlandse winkellocaties, waarvan volgens de literatuur bekend is dat er met omzethuur wordt gewerkt (zie de introductie en aanleiding), ook te kijken naar winkels met omzethuur buiten winkelcentra. Omdat er vanuit kan worden gegaan dat er in (hoofd)winkelstraten meer professionele retail partijen actief zijn dan buiten de hoofdwinkelstraten in Nederland, is ook gekozen om partijen te betrekken die omzethuur toepassen en actief zijn in High-Street winkellocaties. Naast dat dit onderzoek zich hoofdzakelijk richt op omzethuur bij Nederlands Winkelvastgoed, zal er ook een uitstapje gemaakt worden naar winkelvastgoed in andere Europese landen. Dit kan bijdragen tot een beter begrip van de verhuursituatie in Nederland.

1.11. LEESWIJZER Omdat het literatuuronderzoek dezelfde opbouw kent als de opbouw van de hoofdstukken met resultaten uit het onderzoek, is gekozen om het theoretisch kader niet in een apart hoofdstuk te behandelen, zoals gebruikelijk is, maar te verdelen over de verschillende hoofdstukken in dit rapport. Hierdoor is het voor de lezer makkelijker om de literatuur aan de resultaten te linken. Om de lezer voorafgaand aan de resultaten toch van voldoende achtergrondinformatie te voorzien, is de introductie gebruikt voor een bredere contextbeschrijving. Verreweg de meeste hoofdstukken uit dit rapport bevatten resultaten uit de interviews. De achtergrond van de interviews is, tezamen met de profielen van de bedrijven van de geïnterviewden, terug te vinden in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 zullen de resultaten besproken worden uit de interviews met verhuurders van Europees winkelvastgoed. Vervolgens komen in hoofdstuk 4 de uitkomsten van de analyse van verschillende Europese omzethuurcontracten terug en hoe deze zich verhouden ten opzichte van een Nederlandse standaard overeenkomst. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op het door de geïnterviewde gebruikte contracttype en de kenmerken hiervan. In de hoofdstukken 6 komen de motieven van de verhuurders aan bod en in hoofdstuk 7 die van de huurders. In hoofdstuk 8 wordt ingegaan op de kwaliteitsfactoren verdeeld over vier schaalniveaus die invloed hebben op de keuze voor omzethuur. Vervolgens zullen in hoofdstuk 9 de van toepassing zijnde obstakels behandeld worden, waarbij per obstakel mogelijke oplossingen aangedragen worden om deze te omzeilen of te overbruggen. Als laatste aspect van de resultaten van marktpartijen met Nederlands winkelvastgoed, wordt de ervaren toevoeging van omzethuur aan het succes van winkellocaties besproken. Als laatste zullen in hoofdstuk 10 overkoepelende conclusies getrokken worden als antwoord op de vraagstelling, gevolgd door aanbevelingen, een discussie en de suggestie van mogelijkheden voor vervolgonderzoek.

 

22  

2.

INTERVIEWS

In dit hoofdstuk wordt het interviewproces beschreven en wordt van de organisatie van elk geïnterviewd persoon een bedrijfspofiel geschetst.

2.1.

SELECTIE GEÏNTERVIEWDE

Voor dit onderzoek zijn verschillende typen professionals geïnterviewd over de toepassing van omzethuur bij winkelvastgoed. Er is gezocht naar een variatie aan verhuurders en huurders van Nederlands winkelvastgoed en verhuurders van Europees winkelvastgoed. Het gaat in alle gevallen om winkellocaties waar huurders en verhuurders omzethuur zijn overeengekomen. Er wordt vanuit gegaan dat de informatie over contract onderhandelingen voor sommige partijen mogelijk te gevoelig is om te delen. Om toch aan voldoende interviews te komen is opportunistisch geselecteerd. Wat betreft de verhuurders die actief zijn in de Nederlandse winkelmarkt, is gezocht naar partijen die bij verschillende typen winkellocaties omzethuur toepassen. Er was al bekend dat omzethuur in Nederland wordt toegepast bij factory-outletcentra, themacentra, vliegvelden, treinstations en herontwikkeling of nieuwe winkelcentra. Er is geprobeerd om van zoveel mogelijk van deze locaties een partij te betrekken bij dit onderzoek. Verder is er als tegenhanger ook gezocht naar partijen die omzethuur toepassen in winkelstraten. Wat betreft de retailers is gezocht naar middelgrote tot grote partijen die met hun winkels zowel in winkelstraten als in winkelcentra in Nederland actief zijn en omzethuurcontracten hebben afgesloten. Als laatste is voor de verhuurders van winkelvastgoed met omzethuur in Europese landen gezocht naar grote partijen die in meerdere landen actief zijn waar omzethuur de gangbare contractvorm is. In totaal zijn vijftien personen of organisaties benaderd voor de deelname aan dit onderzoek. Daarbij kwam 73% direct voort uit persoonlijke contacten of uit het netwerk van de auteur en kwam 23% voort uit het netwerk van reeds geïnterviewde personen. Van de vijftien benaderde personen of organisaties hebben elf ingestemd met interviews (73%). Deze zijn terug te vinden in tabel 2.1 op de volgende pagina. Eén partij heeft gezorgd voor alle drie de interviews met verhuurders van Europees winkelvastgoed, omdat zij in meerdere landen actief zijn. De rest van de personen of organisaties heeft aangegeven dat er geen tijd beschikbaar was, dat de informatie vertrouwelijk is, dat het afnemen van interviews tegen de bedrijfspolicy in gaat of dat andere partijen interessanter zijn. Later is één van de partijen die niet kon deelnemen en als verhuurder op vliegvelden actief is, teruggekomen op dit besluit. Deze fase van het onderzoek was echter toen al afgerond.

 

23  

Nr.

Persoon

Organisatie

Transcript Openbaar

1

Pieter Polman

Wereldhave

Bijlage 4

2

Allard Steenbeek

Unibail-Rodamco

Bijlage 5

3

Bart Kuil

New Babylon Den Haag

Bijlage 6

4

Gerben Boomsma

Stable Retail Management

Bijlage 7

5

Joop Buisman

NS Stations

Bijlage 8

6

René Vierkant

Syntrus Achmea Real Estate & Finance

7

Clemens Brenninkmeijer

Redevco

8

Pieter Kooman

Ardenberg

Bijlage 10

9

Bas Smit

Coolinvestments

Bijlage 11

10

Anoniem

Anoniem

11

Catherine Mangel

Eurocommercial Properties

Bijlage 12

12

Luca Fabbrini & Silvia Aimoni

Eurocommercial Properties

Bijlage 13

13

Marie Ekman

Eurocommercial Properties

Bijlage 14

Vertrouwelijk

Bijlage 5 Bijlage 9

Bijlage 6

Tabel 2.1: Geïnterviewde personen (bron: eigen werk)

2.2.

OPBOUW INTERVIEWS

Op basis van de deelvragen uit paragraaf 1.8 en de tabel met de variabelen en waarden uit paragraaf 1.11 is voor de interviews een ‘interview protocol’ opgesteld. Dit protocol is terug te vinden in de openbare bijlagen 1. De interviews met zowel de verhuurders als met de huurders zijn afgenomen met hetzelfde. Bij de interviews met de verhuurders van Europees winkelvastgoed is gebruik gemaakt van een gecomprimeerde versie van dit protocol. Volgens het interviewprotocol begint het interview met een korte uitleg. De interviewer opent het gesprek en legt uit hoe er met de informatie wordt omgegaan. De geïnterviewde wordt verteld dat hij/zij het transcript ter controle onder ogen krijgt en dat er dan de mogelijkheid bestaat om bepaalde aspecten van het gesprek te anonimiseren. Vervolgens wordt gevraagd of het gesprek opgenomen mag worden. Nadat de opname apparatuur gestart is gaat de uitleg verder. De interviewer stelt zichzelf voor en vertelt wat het onderzoek inhoudt. Vervolgens wordt vertelt wat het doel is van het onderzoek en dat de vragenlijst uit twee onderdelen bestaat met een aantal vragen. In het tweede deel van de vragenlijst worden een aantal algemene feitelijke vragen gesteld. Hiermee wordt informatie verzameld over het bedrijfsprofiel en deze vragen worden gebruikt om het ijs te breken. De vragen gaan over de persoon, het bedrijf waar deze persoon werkzaam is en de winkellocatie. In het tweede deel van de vragenlijst wordt daadwerkelijk ingegaan op het onderwerp omzethuur. Allereerst wordt partijen gevraagd om de winkellocatie en winkelformule kort in eigen woorden in een aantal zinnen te omschrijven. Vervolgens wordt er naar het contracttype gevraagd en de motieven die invloed hadden op deze keuze. Waar bij de vragen over motieven in eerste instantie geen mogelijkheden benoemd worden, zijn bij de vragen over kwaliteitsfactoren de schaalniveaus en mogelijke factoren wel benoemd.

 

24  

De achtste vraag gaat in op de obstakels en oplossingen, waarna gevraagd wordt naar de invloed van omzethuur op het succes of falen van de winkellocatie. De elfde vraag gaat over de discussies rondom omzethuur in de media en bij de twaalfde vraag krijgt de geïnterviewde de mogelijkheid om belangrijke aspecten die tijdens het interview niet naar voren kwamen over omzethuur alsnog te vermelden. Met de laatste vraag wordt de geïnterviewde gevraagd of deze contacten heeft voor nieuwe interviewkandidaten. Hierna wordt het interview afgerond en de persoon bedankt voor zijn tijd.

2.3.

VERWERKING & ANALYSE VAN GEGEVENS

Voor de analyse van de gegevens uit de interviews zijn de geluidsfragmenten uitgeschreven tot transcripten. De geïnterviewden kregen de kans gekregen om de transcripten voor verdere verwerking te controleren. Personen konden aangeven of er zaken niet klopten en aangepast moesten worden of dat bepaalde aspecten alleen anoniem gebruikten mochten worden. Alle personen hebben aangegeven dat de genoemde daadwerkelijke omzetpercentages niet mochten worden gebruikt. Naast het anonimiseren van tekstfragmenten, heeft één persoon aangegeven dat hij geheel anoniem wilde blijven en heeft een andere persoon aangegeven dat alleen het transcript niet openbaar gemaakt mocht worden. De locatie van de transcripten is per persoon terug te vinden in tabel 2.1. Doordat de uitgewerkte transcripten een grote hoeveelheid nuttige informatie bevatten, is voor de verwerking en analyse gebruik gemaakt van het kwalitatieve data analyse programma ATLAS.ti. De bruikbare tekstfragmenten uit de interviews zijn in het programma gecodeerd met 70 codes, die terug te vinden zijn in de openbare bijlage 2. Op basis van de codering zijn de tekstfragmenten verdeeld over de hoofdstukken en paragrafen van dit rapport en vervolgens geanalyseerd. Tijdens het schrijven van de conclusies zijn tevens interessante quotes uit de tekstfragmenten gehaald en in de tekst verwerkt. Bij de quotes van personen is onderscheid gemaakt in de mening van een persoon (ik) of een standpunt van de organisatie waarvoor hij/zij die werkzaam is (wij). De resultaten van de interviews zijn verwerkt in de hierna volgende hoofdstukken.

2.4.

BEDRIJFSPROFIELEN

In deze paragraaf zullen de achtergronden van de verschillende geïnterviewde personen beschreven worden om een beter begrip te hebben van hun uitgangspositie ten opzichte van het onderwerp omzethuur. Voor de organisatie van elke persoon, met uitzondering van de geanonimiseerde retailer, is een bedrijfsprofiel geschetst. Daarin is kort beschreven in wat voor type organisatie de geïnterviewde werkzaam is, wat de kerntaken van die organisatie zijn, wat hun visie op (winkel)vastgoed is en op wat voor type winkelvastgoed zij gefocust zijn. Tevens is de winkellocatie benoemd en wat er bekend is over het de medewerkers die actief zijn op de locatie van de organisatie. Als informatiebron is telkens gebruik gemaakt van informatie die de participant in het interview gegeven heeft en van de informatie die de organisatie op haar website geeft.

 

25  

2.4.1.

PROFIEL WERELDHAVE

Wereldhave is een beursgenoteerde vastgoedbelegger waarvan het hoofdkantoor is gevestigd in Nederland. Volgens hun website richten ze zich op winkelcentra in Noordwest-Europa (België, Nederland en Finland) en duurzame kantoren in Parijs (Wereldhave, 2014). De missie van Wereldhave is om met hun winkelcentra en kantoren op langere termijn maatschappelijk en financieel Afbeelding 2.1: Logo Wereldhave (Bron: http://www.wereldhave.net) rendement te realiseren voor alle stakeholders. Wat betreft de winkelcentra richten ze zich op hoofdcentra met ten minste 100.000 inwoners binnen 10 minuten reistijd. Ze willen consumenten ‘handig shopping’ bieden, door te focussen op 90% van de boodschappen, sterke (inter)nationale huurders, geïntegreerde voeding en drankfuncties en een goede bereikbaarheid. Volgens Pieter Polman1 (persoonlijke communicatie, 8 mei 2014) had Wereldhave op het moment van het interview tien winkelcentra in Nederland. Hij stelt dat de winkelcentra goede bezoekersaantallen hebben. Wereldhave geeft er de voorkeur aan om de winkelcentra totaal in bezit te hebben. Wereldhave beheert zijn winkelcentra zelf en heeft hiervoor een interne managementorganisatie. Dit houdt volgens Polman in dat ze shopping center, leasing, technisch- en ontwikkelmanagement allemaal zelf doen. Als voorbeeldwinkelcentrum is gekozen voor Kronenburg, volgens Wereldhave het grootste overdekte centrum in Gelderland dat gelegen is aan de Kronenburgpassage buiten het centrum van Arnhem (Wereldhave, 2014), zie afbeelding 2.3. Het winkelcentrum heeft een grootte van 34.500 m2 vloeroppervlak, 100 winkelunits en 1.300 gratis parkeerplaatsen. Er zijn winkels voor zowel dagelijkse, als wekelijkse boodschappen, naast mode, schoenen, lifestyle en aanvullende diensten en faciliteiten. Afbeelding 2.2: Impressie winkelcentrum Kronenburg (Bron: http://www.wereldhave.net)

Afbeelding 2.3: Kaart Arnhem met locatie Winkelcentrum Kronenburg (Bron: http://www.bing.com/maps)

De geïnterviewde, Pieter Polman, is naar eigen zeggen verantwoordelijk voor de leasingafdeling voor de portefeuille in Nederland, waaronder ook Kronenburg valt. Elk winkelcentrum van Wereldhave heeft volgens hem één shoppingcentermanager. Een technisch manager heeft twee of drie centra onder zich en de twee marketingmanagers doen de marketing voor alle tien de centra in Nederland.

 

26  

2.4.2.

PROFIEL UNIBAIL-RODAMCO

Unibail-Rodamco is een beursgenoteerde vastgoedbelegger met een hoofdkantoor gevestigd in Frankrijk. Volgens hun website zijn ze de grootste beursgenoteerde Afbeelding 2.4: Logo Unibail Rodamco vastgoedonderneming in Europa en de op twee na (Bron: http://www.unibail-rodamco.com) grootste in de wereld (Unibail-Rodamco, 2014). Het bedrijf richt zich op grote winkelcentra in grote Europese steden, de meest prestigieuze kantoorgebouwen in het hart en westen van Parijs en de belangrijkste congres- en tentoonstellingsruimten in en rond Parijs. 80% van hun portfolio is winkelvastgoed, waarvan 53% zich in Frankrijk bevindt. Naast een focus op een bepaald type vastgoed, integreert Unibail-Rodamco de kernactiviteiten ontwikkeling, investering en beheer. Naar eigen zeggen hebben ze een ongeëvenaarde kennis van de markt. Als Unibail-Rodamco een winkelcentrum aankoopt, willen ze volgens Allard Steenbeek2 (persoonlijke communicatie, 8 mei 2014) minimaal een kritieke massa van 500.000 inwoners in het verzorgingsgebied en een bezoekerspotentieel van 6 miljoen passanten. Het winkelcentrum moet volgens Steenbeek hieraan voldoen en een compleet aanbod hebben. Als voorbeeld winkelcentrum is gekozen voor Citymall Almere, dat gelegen is aan de Citadel in het stadscentrum van Almere. Het is volgens Steenbeek gebouwd onder architectuur van Rem Koolhaas en is onderdeel van een vaste winkelstructuur van de stad. Het winkelcentrum heeft een grootte van 85.500 m2 vloeroppervlak, 123 winkelunits, heeft een catchment area van 0,6 miljoen inwoners en trekt jaarlijks 10 miljoen bezoekers (Unibail-Rodamco, 2014). Het centrum heeft een huurdersmix met grote filiaalbedrijven, specialistische winkels en 20% zelfstandig ondernemers. Afbeelding 2.5: Impressie Citymall Almere (Bron: http://www.unibail-rodamco.com/)

Afbeelding 2.6: Kaart Almere met locatie Citymall Almere (Bron: http://www.bing.com/maps)

De geïnterviewde, Allard Steenbeek, is naar eigen zeggen als Operating manager hoofdelijk verantwoordelijk voor de hele P&L (in- en uitgaven) van het centrum en moet de strategische visie voor de toekomst initiëren en uitvoeren. Op locatie zitten volgens hem voor het centrum een marketingmanager, een facility manager, een assistent, een leasing manager, Steenbeek zelf als operating manager, een shoppingcenter manager, vier huismeesters een en een technische man.

 

27  

2.4.3.

PROFIEL NEW BABYLON DEN HAAG

New Babylon Den Haag is volgens Bart Kuil3 (persoonlijke communicatie, 29 april 2014) de eigenaar en verhuurder van het belangrijkste gedeelte van het totale project New Babylon. Een gebouwencomplex uit 1987 dat toen bestond toen uit een winkelcentrum, kantoren, een hotel en een bioscoop. In de afgelopen jaren is het complex Afbeelding 2.7: Logo New Babylon gerenoveerd en uitgebreid. Het winkelcentrum is volgens (Bron: http://www.newbabylon.nl) Kuil tien jaar dicht geweest door de renovatie en het totale openbaar gebied is op de schop genomen. Het nieuwe New Babylon is opgeleverd in 2012 en wordt gepromoot als ‘A New City in the City’ (New Babylon Den Haag, 2014). Het complex bestaat volgens Kuil uit: wonen (335 appartementen), kantoren (50.000 m2), winkels (11.000 m2), een hotel en parkeren. Er is volgens hem een samenhangend geheel aan functies gerealiseerd, dat ervoor zorgt dat mensen hier graag komen om te verblijven, te werken, te wonen en te winkelen. Het uiteindelijke doel van de organisatie is om een vlekkeloos lopend, goed gebrancheerd, onderscheidend en duidelijk gepositioneerd winkelcentrum en volwaardig functionerend project te komen. Het uiteindelijke doel is verkoop van het project aan een belegger, dus nu wordt er gewerkt aan het scheppen van een verkoopbaar product. Het winkelcentrum van New Babylon is gelegen naast het NS Station Den Haag Centraal, net buiten het centrale winkelgebied van Den Haag. Kuil stelt dat New Babylon in zijn ogen een high traffic locatie is, waar mensen om allerlei redenen gedurende de week langs komen. Goed bereikbaar per trein, per randstadrail, per tram, per auto of te voet. Het centrum heeft volgens de organisatie een mix van (inter)nationale shops, heerlijke restaurants, de laatste fashion en een Fashion Factory Outlet van 3.000 m2 shop-inshop van topmerken (New Babylon Den Haag, 2014). Afbeelding 2.8: Impressie New Babylon Shops & Restaurants (Bron: http://www.newbabylon.nl)

Afbeelding 2.9: Kaart Den Haag met locatie New Babylon (Bron: http://www.bing.com/maps)

De geïnterviewde, Bart Kuil, is directeur van New Babylon Den Haag. Volgens hem is het commercieel beheer uitbesteed aan CBRE. Verder zijn het technisch en het administratief beheer ook uitbesteed. Onder het commerciële beheer vallen een fulltime mallmanager en een persoon die fulltime de marketing doet. Volgens Kuil zou dit gehalveerd kunnen worden, maar nog niet in de aanloopfase.

 

28  

2.4.4.

PROFIEL STABLE INTERNATIONAL

Stable International is een vastgoedorganisatie die zich volgens Gerben Boomsma4 (persoonlijke communicatie, 7 mei 2014) richt op de ontwikkeling en commercieel management van winkelcentra. Volgens hem was het bedrijf op het moment van het interview verantwoordelijk voor het beheer van twee outletcentra in Nederland en bouwt het er twee in Duitsland. De Nederlandse outletAfbeelding 2.10: Logo Stable International (Bron: http://stable.nl/) centra zijn Batavia-stad (bij Lelystad) en Rosada-outlet (bij Roosendaal). Daarnaast doen ze voor sommige locaties de marketing en advieswerk. Stable International biedt naar eigen zeggen een full service pakket aan eigenaren van winkelcentra voor het bouwen en beheren van sterke winkelcentra (Stable International, 2014). Er is volgens Boomsma dan ook de voorkeur om een managementovereenkomst te tekenen met de vastgoedeigenaar, waarin is opgenomen dat zij Stable volledig verantwoordelijk zijn voor het commercieel management van het vastgoed. Dit houdt volgens hem in dat zij niet alleen het financieel management verzorgen, maar ook de facturen versturen, rapportages maken en ook het facilitair management en de marketing doen. Het bedrijf ziet zich specifiek als een toonaangevende speler in de ontwikkeling en een specialist in het exploiteren van factory outletcentra. Daarbij zijn ze volgens Boomsma gespecialiseerd in omzethuur. Als voorbeeld outletcenter is gekozen voor Batavia-stad, dat gelegen is aan het Bataviaplein buiten het centrum van Lelystad. Het heeft een grootte van 25.000 m2 vloeroppervlak, meer dan 110 winkels, 2000 parkeerplaatsen en 2,2 miljoen bezoekers per jaar (Stable International, 2014). Een outletcentrum heeft volgens Boomsma een village-achtige bouwstijl, waarbij de merken rechtstreeks de huurders zijn en de consumenten minimaal 30% korting krijgen. Afbeelding 2.11: Impressie Batavia stad (Bron: http://stable.nl/)

Afbeelding 2.12: Kaart Lelystad met locatie Batavia-stad (Bron: http://www.bing.com/maps)

De geïnterviewde, Gerben Boomsma, is Managing Director van Stable Retail Centre Management. Volgens hem hebben ze op iedere locatie een team zitten met een achtergrond in retail en marketing dat de winkels ondersteunt. Afhankelijk van de grootte van het winkelcentrum hebben ze o.a. marketing-, facility- en retailmanagers. Zo zit in Rosada Outlet volgens Boomsma een team van 12 mensen, voor 8 FTE.

 

29  

2.4.5.

PROFIEL NS STATIONS

NS Stations is onderdeel van de Nederlandse Spoorwegen en bestaat o.a. uit de twee afdelingen ‘Vastgoed & ontwikkeling’ en ‘Retail & Services’ (NS Stations, 2014). De eerste afdeling exploiteert, ontwikkelt en beheert als vastgoedbelegger ruim 400 stations in Nederland en participeert in stationsprojecten in Europa. Verder zijn ze Afbeelding 2.13: Logo’s NS en NS Stations eigenaar en ontwikkelaar van diverse gronden in en rond (Bron: http://www.nsstations.nl/) stationsgebieden in Nederland. NS stations exploiteert als retailer met hun afdeling ‘Retail & Services’ twintig food en non-food formules op stations. Voor deze formules werken naar eigen zeggen ruim 5.000 eigen medewerkers. Volgens Joop Buisman5 (persoonlijke communicatie, 8 mei 2014) is NS Stations een grote speler binnen Nederland met een omzet van 350 miljoen euro. NS stations ziet de stations als cruciale knooppunten voor de dagelijkse reis van miljoenen mensen en biedt deze reizigers een comfortabele en snelle mogelijkheid om over te stappen (NS Stations, 2014). Volgens het bedrijf zijn onder andere voorzieningen rond en op het station een belangrijk thema. De winkelunits op stations bieden hier ruimte voor. Daarbij figureert de afdeling ‘Vastgoed & ontwikkeling’ als verhuurder en de afdeling ‘Retail & Services’ als huurder van deze winkelruimtes. Volgens Buisman is het normaal dat NS op grote stations veel retail zelf invult. Onderdeel van de formules van NS stations zijn: AH to go, De Broodzaak, Burger King, HEMA, Kiosk en Smullers. Als voorbeeldstation is gekozen voor Amsterdam Centraal, gelegen aan de rand van het centrum van Amsterdam. Amsterdam Centraal is volgens Buisman het grootste station van NS en zal na oplevering (in 20..) over 13.000 m2 retail beschikken. Omdat dit volgens hem zo veel is, wordt slechts 1/3 door NS zelf ingevuld en 2/3 extern verhuurd. Daarbij wordt de winkellocatie door NS volgens Buisman als een A1-locatie gezien. De winkelunits zijn over het algemeen heel klein en zo ingericht dat je klanten heel erg snel kunt helpen. Afbeelding 2.14: Impressie NS Station Amsterdam Centraal (Bron: http://www.nsstations.nl)

Afbeelding 2.15: Kaart Amsterdam met locatie NS Station Amsterdam Centraal (Bron: http://www.bing.com)

De geïnterviewde, Joop Buisman, focust zich als Asset Developer de laatste tijd met name op de stationsontwikkeling in Amsterdam, van concept tot winkelformules, waarbij hij o.a. contact heeft met retailers. Vanuit ‘Vastgoed & ontwikkeling’ komen er naar schatting van Buisman 1 à 2 marketing- en 3 beheermanagers te werken.

 

30  

2.4.6.

PROFIEL SYNTRUS ACHMEA

Syntrus Achmea Real Estate & Finance is een vermogensbeheerder die onderdeel is van Achmea, één van de grootste financiële dienstverleners van Nederland. Het bedrijf is gespecialiseerd in vastgoed en hypotheken Afbeelding 2.16: Logo’s Syntrus Achmea en de drie pijlers zijn: beleggen, financieren en Real Estate and Finance (Bron: http://www.achmeavastgoed.nl) ontwikkelen (Syntrus Achmea Real Estate & Finance, 2014). Naar eigen zeggen is de partij de grootste vastgoedbelegger in woningen, winkels en kantoren in Nederland. Het bedrijf is daarnaast als vastgoedbelegger ook actief in Europa, Noord-Amerika en Azië. Het belegde vermogen van hun totale portefeuille is ruim 14 miljard euro, waarvan 9,8 miljard euro in vastgoed. Daarvan belegt het bedrijf in woningen, winkels, kantoren en zorgvastgoed. Syntrus Achmea Real Estate & Finance belegt, financiert en ontwikkelt ook (?) vastgoed ten behoeve van beleggingsportefeuilles van Nederlandse pensioenfondsen. Voor het winkelvastgoed gaat het volgens René Vierkant6 (persoonlijke communicatie, 5 september 2014) om objecten van gepoolde portefeuilles en om discretionaire portefeuilles, waarbij het eigendom bij het (pensioen)fonds ligt. Het bedrijf zoekt naar eigen zeggen naar interactie tussen de financiële en de maatschappelijke meerwaarde van vastgoed. Daarbij geloven ze in de kracht van de stad en werken ze mee aan het versterken van de concurrentiepositie van de binnensteden. Er is niet voor een specifieke locatie gekozen, maar gesproken over winkels in (hoofd)winkelstraten binnen de portefeuille in het algemeen. Ter illustratie is een willekeurig object uit de portefeuille gekozen, dat tijdens het interview niet benoemd is en waarvan het contracttype ook niet bekend is gemaakt. Syntrus Achmea Real Estate & Finance heeft binnen de winkelportefeuille naar eigen zeggen een aantal bijzondere winkelcentra en winkelpanden (Syntrus Achmea Real Estate & Finance, 2014). De portefeuille bevat ruim 400 winkelobjecten in Nederland met een waarde van 2,4 miljard euro. In het Achmea Dutch Retail Property Fund heeft het bedrijf 68 objecten ondergebracht met een totale waarde van 613 miljoen. Afbeelding 2.17: Impressie willekeurig winkelpand Syntrus Achmea Real Estate & Finance (Bron: http://www.achmeavastgoed.nl)

Afbeelding 2.18: Kaart Amsterdam met locatie willekeurig winkelpand Syntrus Achmea Real Estate & Finance (Bron: http://www.bing.com)

De geïnterviewde, René Vierkant, is naar eigen zeggen als Directeur Winkelbeleggingen verantwoordelijk voor de exploitatie van de portefeuille winkelobjecten.

 

31  

2.4.7.

PROFIEL REDEVCO

Redevco is een private vastgoedinvesteerder die gespecialiseerd is in winkelvastgoed en zijn oorsprong vindt in het beheer van de vastgoedportefeuille van de Internationale Nederlandse winkelketen ‘C&A’ (Redevco, 2014). Vanaf 1999 is het bedrijf als een onafhankelijke Afbeelding 2.19: Logo Redevco investeringsmaatschappij doorgegaan en de portefeuille (Bron: http://www.redevco.com) bestaat naar eigen zeggen inmiddels uit 450 objecten op toplocaties in de grote steden in Europa. Redevco Nederland is volgens Clemens Brenninkmeijer7 (persoonlijke communicatie, 12 augustus 2012) één van de zeven landenorganisaties binnen Redevco. Op het moment van het interview beheren ze volgens hem ongeveer 60 winkels in de Nederlandse portefeuille met een kleine 500 miljoen euro belegd vermogen. Dit zijn voornamelijk winkelpanden in winkelstraten. Redevco gelooft in investeringen op lange termijn, waar kwaliteit en duurzaamheid centraal staan (Redevco, 2014). De Nederlandse organisatie koopt, ontwikkelt, verhuurt en beheert objecten, waarbij de nadruk ligt op hoogwaardige winkellocaties en een brede huurdersmix. Het bedrijf bezit volgens Brenninkmeijer objecten in steden, waarvan ze overtuigd zijn dat de vraag van de consument blijft, ook met alle veranderingen die er momenteel plaatsvinden in de retailmarkt. Daarbij staan ze volgens hem open om alle trends te bespreken met hun retailers, omdat ze een partner willen zijn als het gaat om het leveren, (aan)bieden en faciliteren van huisvesting. Er is voor gekozen om over winkels in (hoofd)winkelstraten binnen de portefeuille in het algemeen te spreken en meer in het bijzonder over een niet gespecificeerd vastgoedobject met omzethuur in Den Haag. Hiervan heeft Brenninkmeijer aangegeven dat het om een “B2 locatie” gaat, “om de hoek van de hoofdwinkelstraat” en “een beetje uit de natuurlijke loop van de consumentenstroom in de stad” (CB). Ter illustratie is een willekeurig object uit de portefeuille gekozen, dat tijdens het interview niet benoemd is. Afbeelding 2.20: Impressie willekeurig winkelpand Redevco (Bron: http://www.redevco.com)

Afbeelding 2.21: Kaart Utrecht met locatie willekeurig winkelpand Redevco (Bron: http://www.bing.com)

De geïnterviewde, Clemens Brenninkmeijer, is Managing director van Redevco Nederland. Hij heeft volgens de website van Redevco dertien vastgoedprofessionals voor het Nederlandse portfolio onder zich (Redevco, 2014).

 

32  

2.4.8.

PROFIEL ARDENBERG

Ardenberg exploiteert als retailholding verschillende winkelformules gericht op schoenen en accessoires. De holding heeft de formules ‘Van Dalen’ (43 winkels), ‘diCapolacori & Bitter’ (13 winkels) en ‘Dr. Adams’ (17 winkels) in bezit (Ardenberg, 2014). Voor derden exploiteert Ardenberg volgens Pieter Kooman8 (persoonlijke communicatie, 1 juli 2014) onder andere alle Nederlandse reguliere ‘Nike’-winkels in de vorm van een franchiseonderneming. In die vorm komen daar volgens hem nog de formules ‘Vans’ en ‘Timberland’ bij. De website van Ardenberg geeft ook aan dat ze twee van de vier winkels van ‘Jan Jansen’ in eigen beheer hebben. Ardenberg stelt dat ze met hun formules een groot deel van de schoenenmarkt bestrijken en ruim 550 mensen in dienst hebben, zowel fulltime als parttime (Ardenberg, 2014). Het concern omschrijft zichzelf als een gedreven informele organisatie, waar prestatie, enthousiasme, flexibiliteit en creativiteit centraal staan.

Afbeelding 2.22: Logo’s Ardenberg en formules in bezit (Bron: http://www.ardenberg.nl / https://vandalen.nl/ / http://www.dicapolavori.com/ / http://www.dradams.nl/ / http://www.janjansen.com/)

Als voorbeeld is gekozen om in te gaan op winkels van ‘Van Dalen’ in het algemeen en in het bijzonder de winkel aan de Rembrandtweg in winkelcentrum Stadshart Amstelveen, in het centrum van Amstelveen. ‘Van Dalen’ is volgens Kooman een Multi-brand schoenenwinkel, aangevuld met accessoires in het midden en hogere segment en het gaat in Amstelveen om een hele mooie locatie. Hij vindt de winkelbelegger Unibail Rodamco, die eigenaar is van het winkelcentrum, zeer professioneel en één van de beste exploitanten van winkelcentra. Afbeelding 2.23: Impressie winkel van Dalen (Bron: https://vandalen.nl/)

Afbeelding 2.24: Kaart Amstelveen met locatie winkelcentrum Stadshart Amstelveen (Bron: http://www.bing.com)

De geïnterviewde, Pieter Kooman, is eigenaar van Ardenberg groep. Op het hoofdkantoor verzorgt de holding met 18 medewerkers voor alle winkelformules backoffice en ondersteuning (Ardenberg, 2014). Dit gebeurt op het gebied van administratie, in- en verkoop, het logistieke traject, marketing en communicatie.

 

33  

2.4.9.

PROFIEL COOLINVESTMENTS

Coolinvestments is een private investeringsgroep die zijn oorsprong vindt in de Nederlandse winkelketen Coolcat. Het bedrijf is eigenaar van diverse fashion winkelformules, van groothandel formules, heeft een eigen vastgoedportefeuille en investeert ook vanuit een passieve rol (Coolinvestments, 2014). Naast het oorspronkelijke ‘Coolcat’, vallen ook ‘America Today’ en ‘MS mode’ onder de winkelformules. Onder de groothandelformules vallen ‘Sapph’ en ‘Online Design’. Volgens Bas Smit9 (persoonlijke communicatie, 26 augustus 2014) koopt het bedrijf bij voorkeur panden waar ze zelf geen huurder van zijn. In totaal huren de formules van Coolinvestments meer dan 600 winkels in Nederland, België, Luxemburg, Frankrijk, Duitsland en Spanje (Coolinvestments, 2014). De organisatie wil naar eigen zeggen groeien naar 1.000 winkels in vijf jaar. Volgens hen combineren ze een ondernemerscultuur, financiële kracht, kennis van de markt en klanttoewijding om hun ambities te bereiken. Als voorbeeld is gekozen om in te gaan op winkels van Afbeelding 2.25: Logo’s Coolinvestments ‘Coolcat’ in het algemeen en in het bijzonder de winkels in en formules in bezit winkelcentrum ‘New Babylon’, net buiten het centrale (Bron: http://www.cc-webhosting.nl/) winkelgebied van Den Haag, en in winkelgebied ‘Oostpoort’, buiten het centrum van Amsterdam. Een typische locatie voor de mode winkels van Coolinvestments zijn volgens Smit (hoofd)winkelstraten waar ze duidelijk aanwezig zijn en dominantie kunnen uitstralen. Ze willen volgens hem de held van de plaats zijn. Smit ziet ‘Coolcat’ als de marktleider voor tieners van twaalf tot zestien. Afbeelding 2.26: Impressie winkel van Coolcat in winkelgebied Oostpoort (Bron: http://www.beleefoostpoort.nl/)

Afbeelding 2.27: Kaart Amsterdam met locatie winkelgebied Oostpoort (Bron: http://www.bing.com)

De geïnterviewde, Bas Smit, is naar eigen zeggen verantwoordelijk voor de expansie, daarnaast ook voor beleggingen, beheer van vastgoed en hij koopt het vastgoed. Daarmee heeft hij een huurders- en een verhuurderspositie.

 

34  

2.4.10. PROFIEL EUROCOMMERCIAL PROPERTIES Eurocommercial Properties is een Nederlandse beursgenoteerde belegger in winkelvastgoed. Ze zijn zowel in het Afbeelding 2.28: Logo Eurocommercial centrum van grote steden als in sterke Properties (Bron: voorstedelijke locaties actief. Het bedrijf http://www.eurocommercialproperties.com) bezit 13 vastgoedobjecten in Italië, 10 winkelcentra in Frankrijk, 10 objecten Zweden met een totale waarde van 2,7 miljard euro (Eurocommercial Properties, 2014). Behalve dat ze kantoren voor leasingmanagement in elk van de drie landen hebben, worden de financiële zaken volgens Luca Fabbrini12 (persoonlijke communicatie, 11 augustus, 2014) in Nederland en het Assetmanagement volgens Catherine Mangel11 (persoonlijke communicatie, 11 augustus, 2014) in Groot-Brittannië gedaan. De strategie van Eurocommercial kent zes focuspunten, waaronder ‘transparantie in winkelomzetten’ (Eurocommercial Properties, 2014). Bij dit punt stelt het bedrijf dat ze maandelijks de omzetten van hun huurders krijgen om zo de prestatie en daarmee de levensvatbaarheid van deze retailers te blijven monitoren. Naar eigen zeggen is het bedrijf verder een van de meest ervaren vastgoedbeleggers in Europa en hun management- en leasingteams zijn gericht op lange termijn relaties met hun retailers. Er is gekozen om per land over het winkelvastgoed in algemene zin te spreken en dus niet in te gaan op specifieke objecten. Ter illustratie is per land wel het grootste winkelobject van het bedrijf weergegeven. Dit zijn winkelcentrum ‘Chasse Sud’ (46.200 m2) buiten Lyon, winkelcentrum ‘I Gigli’ (82.800 m2) buiten Florence en Bergvik (48.150 m2) buiten Karlstad (WEB).

Afbeelding 2.29: Impressie en locatie winkelcentrum Chasse Sud, Frankrijk (Bronnen: http://www.eurocommercialproperties.c om, http://www.bing.com)

Afbeelding 2.30: Impressie en locatie winkelcentrum I Gigli, Italië (Bronnen: http://www.eurocommercialproperties.c om, http://www.bing.com)

Afbeelding 2.31: Impressie en locatie winkelcentrum Bergvik, Zweden (Bronnen: http://www.eurocommercialproperties.c om, http://www.bing.com)

De geïnterviewden, Catherine Mangel (Financial Controller Frankrijk), Luca Fabbrini (Treasury Manager Italie), Silvia Aimoni (Treasury Assistent Italie) en Marie Ekman14 (persoonlijke communicatie, 7 november, 2014) (Assistent Controler Zweden), hebben allen een financiële functie binnen Eurocommercial Properties. Hierdoor zijn ze alleen indirect en op afstand betrokken bij de contractvorming- en leasingafdeling.

 

35  

2.5.

CONCLUSIE

Voor dit onderzoek zijn zeven verhuurders en drie huurders van Nederlands winkelvastgoed met omzethuur geïnterviewd en drie verhuurders van Europees winkelvastgoed. De selectie van de geïnterviewde personen gebeurde opportunistisch, waarbij de interviews zijn uitgewerkt tot transcripten die geanalyseerd zijn met een programma voor kwalitatieve data-analyse. Op basis van de interviews en online bronnen is van de organisatie van elke geïnterviewde een bedrijfsprofiel opgesteld. Uit de verschillende bedrijfsprofielen kan geconcludeerd worden dat de bedrijven van met name de geïnterviewde verhuurders erg van elkaar verschillen en doorgaans meerdere rollen vervullen met betrekking tot winkelvastgoed. Waar sommige beleggers het beheer van het vastgoed zelf doen, zoals Wereldhave en Unibail-Rodamco, besteden andere partijen het beheer uit, zoals New Babylon Den Haag. Stable Retailmanagement is zelf geen belegger, maar doet onder andere wel het beheer van winkelcentra. Anderzijds zijn er ook partijen die zowel een verhuurder als een huurder van winkelvastgoed zijn, zoals de NS en Coolinvestments. De geïnterviewde retailers hebben daarentegen een vergelijkbaarder profiel, waardoor in combinatie met het kleine aantal interviews de informatie hieruit slechts als indicatief beoordeeld kan worden en mogelijk niet representatief is voor alle retailers met omzethuur in Nederland. De doelstelling om zoveel mogelijk verschillende winkellocaties te onderzoeken is wel geslaagd. Helaas zijn er van de winkellocaties vliegvelden en themawinkelcentra geen voorbeelden betrokken bij het onderzoek. Verder verschilt de rol van de personen ook, waarbij de rollen van de geïnterviewde personen van Europees winkelvastgoed het meest afwijken. Om de rol van verschillende vastgoedprofessionals helder te houden, is in onderstaande tabel 2.2 per geïnterviewd persoon aangeven vanuit welk perspectief hij/zij aan het interview heeft deelgenomen. Nr.

Persoon

Organisatie

Perspectief

1

Pieter Polman

Wereldhave

Verhuurder bestaand winkelcentrum ‘Kronenburg’

2

Allard Steenbeek

Unibail-Rodamco

Verhuurder bestaand winkelcentrum ‘Citymall Almere’

3

Bart Kuil

New Babylon Den Haag

Verhuurder herontwikkeld winkelcentrum ‘New Babylon’

4

Gerben Boomsma

Stable Retail Management

Verhuurder outlet center ‘Batavia-stad’

5

Joop Buisman

NS Stations

Verhuurder winkels NS Station ‘Amsterdam Centraal’

6

René Vierkant

Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Verhuurder High-Street retail

7

Clemens Brenninkmeijer

Redevco

Verhuurder High-Street retail

8

Pieter Kooman

Ardenberg

Huurder ‘van Dalen’

9

Bas Smit

Coolinvestments

Huurder ‘CoolCat’

10

Anoniem

Anoniem

Huurder grote kledingretailer

11

Catherine Mangel

Eurocommercial Properties

Verhuurder winkelcentra Frankrijk

12

Luca Fabbrini & Silvia Aimoni

Eurocommercial Properties

Verhuurder winkelcentra Italië

13

Marie Ekman

Eurocommercial Properties

Verhuurder winkelcentra Zweden Tabel 2.2: Perspectief interview (bron: eigen werk)

 

36  

3.

OMZETHUUR IN BUITENLAND

In dit hoofdstuk worden de resultaten beschreven uit literatuuronderzoek naar de toepassing van omzethuur buiten Nederland en uit interviews met verhuurders van winkelvastgoed in Frankrijk, Italië en Zweden.

3.1.

THEORETISCH KADER

In de introductie van dit onderzoek is al aangegeven dat omzethuur in het buitenland breder wordt toegepast. Voordat de resultaten uit de interviews beschreven worden zal eerst de theoretische achtergrond van de toepassing van omzethuur in het buitenland worden geïnventariseerd. Zo kan op basis van de historische beschrijving van Morton (2010) de oorsprong van omzethuur herleid worden tot de Amerikaanse ontwikkelaar Nichols, die in 1922 het eerste suburbane winkelcentrum van de Verenigde Staten, de ‘Country Club Plaza’ opende in Kansas City. Volgens de beschrijving van Morton implementeerde Nichols een huur op basis van de bruto opbrengsten van winkels vanwege de wederzijds voordelen en de toen geldende slechte marktomstandigheden. Hierna is omzethuur een gangbare huurmethode geworden voor retail in de VS. Schulte (2014, 45) heeft in zijn afstudeeronderzoek op basis van een interview met professionals van CBRE een overzicht gemaakt van de mate van toepassing van omzethuur in verschillende landen. Uit de tabel 3.1 blijkt dat van de landen die onderzocht zijn alleen in de Verenigde Staten omzethuur standaard wordt toegepast en dat in de meeste landen het gebruikelijk is om omzethuur hoofdzakelijk toe te passen bij winkelcentra. Tabel 3.1: Toepassing van omzethuur per land (bron: Schulte, 2014) Verenigde staten

standaard toegepast

Verenigd Koninkrijk

groeiende toepassing bij winkelcentra, amper bij (hoofd)winkelstraten

Frankrijk, Italië en Spanje

gebruikelijk bij winkelcentra, groeiende toepassing bij (hoofd)winkelstraten

Portugal

gebruikelijk bij winkelcentra, amper toegepast bij (hoofd)winkelstraten

België

gebruikelijk bij winkelcentra, amper toegepast bij (hoofd)winkelstraten

Duitsland

gebruikelijk bij winkelcentra, niet toegepast bij (hoofd)winkelstraten

Centraal Europa

en

Oost

gebruikelijk bij nieuwe ontwikkelingen

Zweden, Noorwegen en Denenmarken

gebruikelijk bij winkelcentra, amper toegepast bij (hoofd)winkelstraten

Finland

groeiende toepassing bij winkelcentra,

 

37  

Waar volgens Wheaton (2000, p. 185) in de vastgoedsector in de Verenigde Staten over het algemeen een vaste huur betaald wordt, zijn winkelcentra universeel de uitzondering op deze regel. Volgens hem zorgt omzethuur bij winkelcentra ervoor dat verhuurders niet opportunistisch handelen en altijd het belang van bestaande huurders in het achterhoofd houden bij het uitbreiden, wijzigen of verhuren van ruimtes in het winkelcentrum. Uit onderzoek van Eppli et al.et al (2000) naar 5.000 huurcontracten van nietanchor huurders in de Verenigde Staten, blijkt dat 93% een omzethuurcontract had. Gelther et al.et al (2007) stellen dat bij omzethuur in de Verenigde Staten doorgaans gebruik gemaakt wordt van een basishuur met omzetcomponent. Uit kwantitatief onderzoek van Chun et al.et al (2003) naar 969 huurcontracten van twee winkelcentra in de Verenigde Staten blijkt dat slechts een fractie van de huurinkomsten voor de verhuurders voortkomt uit omzethuur. Dit komt doordat er hoge basishuren worden afgesproken, met een hoge drempel die bepaalt wanneer de omzetcomponent in werking treedt. Uit onderzoek van Eppli et al (2000) blijkt van het overgrote deel van de huurinkomsten uit omzethuurclausules voor verhuurders in de Verenigde Staten wordt betaald door anchor warenhuizen en sterke nationale huurders. Uit een rapport van de Department of Environment, Transport and Regions (2000), blijkt dat slechts 5% van de huurcontracten in het Verenigd Koninkrijk een omzetclausule bevat. Volgens Hendershott (2002) is het enkel opwaarts contract (upward-only lease) daar al 40 jaar de dominante huurcontractvorm. Het is een contractvorm vergelijkbaar met geherwaardeerde huur (revaluated rent) van Geltner et al. Alleen is hier afgesproken dat bij de herwaardering de huur uitsluitend omhoog kan. Hendershott vindt omzethuur een betere contractvorm dan de een enkel opwaarts geherwaardeerde huur, omdat deze herwaarderingen extra onnodige kosten met zich meebrengt en omzethuur verhuurders stimuleert om zich in te zetten voor de huurder. In een nieuwsbericht in de ‘The Irish times’ (Fagan, 2009, p. 20) uit 2009 wordt gesteld dat de winkelhuur in Ierland ook steeds vaker betaald wordt op basis van een basishuur plus omzetcomponent. Uit een enquête van Baen (2009, 185) onder verhuurders in de Verenigde Staten blijkt dat er bij omzethuurcontracten geen huurinkomsten voortvloeien uit de online omzetten van multichannel retailers. Volgens hem moeten omzethuurcontracten worden aangepast om rekening te houden met deze online en catalogusverkopen.

3.2.

WINKELCULTUUR

Tijdens de gesprekken met financiële werknemers van Eurocommercial Properties is de situatie geschetst van de winkelsector in Italië en Zweden. Ondanks dat het onderwerp voor niet in het gesprek over Frankrijk naar voren kwam, spreekt Steenbeek er wel over. Hij geeft aan, dat in Frankrijk een hele andere winkelcultuur heerst dan in Nederland.2 Volgens hem zijn negen van de tien winkels daar gevestigd in een winkelcentrum.

 

38  

Volgens Aimoni kun je uren spenderen in een winkelcentrum in Italië, wat een ervaring op zich is.13 Volgens haar zijn er heel veel diensten terug te vinden die je daar niet in Nederland vindt, waardoor er veel redenen zijn om naar de centra toe te gaan, ook in een veranderende markt. Als voorbeeld noemt zij de belastingdienst, die gevestigd is in hun winkelcentrum, waardoor mensen er komen om hun belastingaangifte in te dienen. In Zweden is veel ruimte en wonen veel mensen volgens Ekman in kleine steden en dorpjes.14 Iedereen heeft volgens haar wel een auto. Het is normaal dat winkelcentra niet in grote steden zijn gevestigd, maar in de buurt van veel van die kleine steden en dorpjes, met een groot verzorgingsgebied. De winkelcentra zijn groter, hebben goede parkeervoorzieningen en er bevinden zich ook de supermarkten. Het is dan ook volgens Ekman populair in Zweden om wekelijks met de auto naar zo’n winkelcentrum te gaan voor zowel de dagelijkse als de bijzondere boodschappen. Dan hoeven mensen ook niet naar de grote steden te komen en daar de auto te parkeren.

3.3.

CONTRACT

In Frankrijk is omzethuur volgens Mangel breed toegepast.11 Eurocommercial Properties heeft in zijn contracten altijd een basishuur (loyer minimum garanti) en een omzetclausule opgenomen. Er zijn volgens haar geen contracten waar alleen omzethuur wordt toegepast. Ook Steenbeek geeft aan dat Unibail-Rodamco standaard omzethuur toepast in Frankrijk, waarbij slechts 1% van de totale inkomsten voortkomt uit omzethuur.2 In Italië maakt Eurocommercial Properties gebruik van zowel omzethuur als vaste huurcontracten. Volgens Fabbrini hangt de keuze voor wel of geen omzethuur af van de relatie met de huurder.12 Hij schetst een voorbeeld waaruit op te maken is dat het bedrijf een zo hoog mogelijke basishuur probeert af te spreken. Naast een huurcontract wordt er met de huurders een locatiecontract getekend, waarbij 80% aan huur en 20% aan de locatie betaald wordt. Vanuit wordt gegaan dat hier over de servicekosten wordt gesproken. Ook in Zweden wordt er standaard omzethuur toegepast. Eurocommercial Properties heeft volgens Ekman in Zweden een standaardhuurcontract met daarin een basishuur en een omzetcomponent daar boven op (EM). Volgens haar verschillen de contracten op basis van de persoonlijke afspraken met de huurders. Er zijn er als uitzondering een paar die alleen omzethuur betalen. Ook Ekman geeft aan dat vaak alleen de basishuur betaald wordt waarbij er vanuit wordt gegaan dat deze basishuur hoog is.

3.4.

MOTIEVEN

Mangel verwacht dat Eurocommercial Properties in Frankrijk omzethuur toepast om de prestaties van de huurders in de gaten te houden.11 Wel geeft ze aan dat zij hierin niet echt inzicht heeft. Unibail-Rodamco gebruikt de omzetten volgens Steenbeek om

 

39  

prestaties van huurders tegenover elkaar te zetten en daarop de branchering af te stemmen.2 Het beleid van Eurocommercial Properties in Italië is volgens Fabbrini om aangekochte winkelcentra te verbeteren.12 Door investeringen ontstaan er volgens hem hogere omzetten. Door middel van omzethuurcontracten is de verhuurder in staat om in verhouding mee te profiteren van deze hogere omzetten. Volgens hem is er een gedeeld belang om ook als verhuurder zich in te zetten voor het genereren van een zo hoog mogelijke omzet in de winkels. Fabbrini geeft wel aan dat zij de omzetpercentages niet te hoog zetten. Anders hebben deze huurders geen ruimte om zich te ontwikkelen of gaan ze zelfs uiteindelijk weg, waardoor ze voor niets zorgvuldig geselecteerd zijn. Fabbrini zegt: “Wij proberen een lange termijnrelatie op te bouwen met onze huurders.”12 Omdat er in Zweden standaard omzethuur wordt toegepast, geeft Ekman aan dat zij geen inzicht heeft in de motieven achter de keuze voor het huurcontract.14 Wel beaamt zij dat het belangrijk is om inzicht te hebben in de omzetcijfers. Ook denkt zij dat het voor huurders goed is om elkaars omzetgegevens te zien en te zien hoe goed het met een winkelcentrum als geheel gaat.

3.5.

KWALITEITSFACTOREN

Omdat in Frankrijk en Zweden bij Eurocommercial Properties altijd omzethuur is toegepast is niet gevraagd of er kwaliteitsfactoren van invloed waren op de keuze. Mogelijk hebben kwaliteitsfactoren wel invloed op de keuze van het bedrijf om een winkelcentrum wel of niet aan te schaffen. Fabbrini gaf aan dat de keuze voor omzethuur in de Italiaanse winkelcentra van zijn organisatie afhangt van de relatie en de type huurder en de specifieke afspraken met de huurder.12 Hij geeft aan dat de grootste huurders en in sommige gevallen de kleinste winkels een lager percentage omzethuur hebben. Volgens hem hangt dat af van de verwachte omzet en de marges van de winkel.

3.6.

OBSTAKELS & OPLOSSINGEN

Voor alle drie de landen geven de werknemers van Eurocommercial Properties aan dat omzethuur gebruikelijk is. Het zou verklaren waarom het ontbreken van kennis over het onderwerp of terughoudendheid in het delen van omzetten in deze landen niet speelt. Fabbrini geeft echter aan dat sommigen internationale partijen wel tegen het toepassen van omzethuur zijn en dit tot discussies leidt. Als voorbeeld noemt hij de Zweedse winkelketen H&M, die vaste huur als beleid heeft. Fabbrini zegt: “Wat ik ervan weet, is dat H&M er een punt van maakt. Maar het is slechts beleid. Ze willen een vaste huur en zij willen niet het risico lopen dat ze meer moeten betalen dan is afgesproken.” 12 Hij gaat er vanuit dat het delen van de omzetten verder geen probleem is bij partijen. Hij

 

40  

beaamt dat partijen ook zonder omzethuur wel bereid zullen zijn om hun omzetgegevens te delen. Anders dan in de Nederlandse situatie, waar verhuurders de wetgeving als belangrijk obstakel beschrijven speelt deze kwestie niet in de eerder benoemde landen. Voor de Franse situatie geeft Mangel aan dat er volgens haar geen gang naar een rechter nodig is en dat omzethuur (wettelijk) gereguleerd is.11 Ook Fabbrini geeft aan dat voor de Italiaanse situatie er geen regelgeving is die partijen weerhoudt om een omzethuurclausule op te nemen in hun contracten.12 Onderdeel van de moeilijkheden die ontstaan bij het taxeren van vastgoed met omzethuur, is het vinden van vergelijkbare winkelpanden. Deze moeten immers ook een omzethuurcontract hebben. Wanneer omzethuur zo breed toegepast zou zijn kan er vanuit worden gegaan dat het vinden van vergelijkbare panden geen probleem hoeft te zijn. Van de drie werknemers van Eurocommercial Properties geeft geen één uit zichzelf aan dat dit een probleem is. Voor wat taxeren betreft geeft Mangel wel aan dat zij ervan uit gaat dat omzethuur in Frankrijk wel standaard wordt meegenomen in het taxatieproces. Volgens Smit, zelf als huurder geïnterviewd voor de Nederlandse situatie, blijft taxeren in het buitenland ook een issue. Hij zegt: “Het is gewoon heel moeilijk te waarderen.” 9 Net zoals herhaaldelijk is aangegeven voor de Nederlandse situatie, geeft Mangel aan dat Eurocommercial Properties in Frankrijk jaarlijks om een accountantsverklaring vraagt.11 Daarnaast geven huurders maandelijks een update over hun omzetten. In Italië speelt volgens Fabbrini de vraag wel hoe betrouwbaar de omzetinformatie is die huurders geven. Volgens hem wordt er geen accountantsverklaring gevraagd, maar gebeurt het op basis van vertrouwen. Hij zegt: “Natuurlijk is het zo dat wanneer je een winkel ziet die altijd vol is en ze geven je gegevens waaruit blijkt dat de omzetten heel laag zijn, dan controleren we dat. Soms vraag je je af of ze wel de kassabon uitdraaien. En of de cijfers die ze ons sturen, wel de officiële cijfers zijn. Bij een bar is het natuurlijk makkelijker om sommige kassa-aanslagen te ‘missen’.” 12 Over het onderwerp e-commerce reageren de medewerkers van Eurocommercial Properties verschillend. Mangel denkt dat de discussie over dit onderwerp binnen het Franse gedeelte van de organisatie niet speelt.11 Daarentegen geeft Fabbrini aan dat in het Italiaanse gedeelte van het bedrijf de discussie over de impact van e-commerce wel heel erg speelt. Hij geeft aan dat zij zich ervan bewust zijn dat de winkelmarkt er in de toekomst anders uit gaat zien. Maar door ervoor te zorgen dat winkelen een beleving is, een sociaal moment, verwacht hij dat fysieke winkellocaties bestaansrecht blijven houden.12 Aimoni voegt hier aan toe dat e-commerce op dit moment nog geen groot probleem is.13 In het Italiaanse contract is volgens Fabbrini nog niets opgenomen voor wat betreft internetverkopen. Hij geeft verder aan dat Italië voor wat betreft online winkelen achter loopt op Nederland en andere Europese landen. Van het Zweedse gedeelte van het bedrijf weet Ekman niet of de discussie over e-commerce ook speelt. Volgens haar is online winkelen in Zweden wel groot, maar vooralsnog geen probleem. Zij geeft aan dat zij nog niet gezien heeft in contracten dat er iets over online verkopen is opgenomen.

 

41  

Voor Ekman voelt het alsof online en offline twee verschillende producten zijn. Zij zegt: “De één is goedkoper en makkelijker om in huis te krijgen. En de ander gaat meer over vragen kunnen stellen en de goede service.” 14

3.7.

CONCLUSIE

Uit het theoretisch kader blijkt dat omzethuur in veel Europese landen gebruikelijk is bij winkelcentra en het in de Verenigde Staten zelfs de standaard huurcontractvorm is voor al het winkelvastgoed. Dat omzethuur gebruikelijk is bij winkelcentra geldt volgens de gebruikte literatuur ook voor Frankrijk, Italië en Zweden. In High-Street locaties in Frankrijk en Italië wordt omzethuur ook steeds vaker toegepast. In Zweden gebeurt dit nog amper. Volgens de verhuurders die actief zijn in winkelcentra in Frankrijk, Italië en Zweden is het in die landen veel gebruikelijker om te winkelen in winkelcentra. Volgens Aimoni valt er ook veel meer te beleven in een Italiaans winkelcentrum, in vergelijking met een gemiddeld winkelcentrum in Nederland. Uit de interviews blijkt verder dat de huurbetaling in de landen over het algemeen gebeurt op basis van een basishuur en omzetcomponent. Het percentage omzethuur hangt volgens Fabrini daarbij af van de verwachte omzet en de marges van de retailer. Samen met huurders kan er ook gekozen worden voor een vaste huur of in uitzonderlijke gevallen voor een volledige omzethuur. Partijen noemden als motieven voor het toepassen van omzethuur het inzicht in de omzetten van de retailers en de winst uit investering. Wel werd door één van de geïnterviewde personen aangegeven dat door de brede toepassing van omzethuur er bij hen minder inzicht was in de daadwerkelijke motieven. Uit de interviews blijkt dat het delen van de omzetten, de huurwetgeving in de landen en het taxeren niet als obstakels werden benoemd. Hierdoor hoefden partijen ook niet naar de rechter om af te wijken van de wetgeving. Wel wordt er in Frankrijk om een accountantsverklaring gevraagd. In Italië gebeurt dit niet, maar blijkt de verhuurder af en toe ook te twijfelen aan de betrouwbaarheid van de omzetinformatie. Dit aspect kan dus, net als in Nederland, als een belangrijk obstakel van omzethuur worden gezien. Op dit moment vormt ecommerce in de beschouwde landen (nog) geen probleem voor de fysieke winkelomgeving en er is volgens sommige personen niets over opgenomen in de contracten. Mogelijk gaat dit thema in de toekomst volgens hen wel een groter obstakel worden.

 

42  

4. HUURCONTRACTEN BUITENLAND In dit hoofdstuk worden de resultaten van het bureauonderzoek naar de contracten van verhuurders met Europees winkelvastgoed geanalyseerd. Tevens worden de huurinkomsten uit een winkelportefeuille met omzethuur van een Europese winkelbelegger geanalyseerd. Naast dat de medewerkers van Eurocommercial Properties hebben meegewerkt aan een interview, hebben ze ook voor de landen Frankrijk, Italië en Zweden een recent omzethuurcontract ter beschikking gesteld. In onderstaande paragrafen zullen de resultaten van het bureauonderzoek naar deze contracten worden beschreven en in de conclusie vergeleken worden met elkaar en de standaard ROZ-overeenkomst voor Nederlands winkelvastgoed.

4.1.

OMZETHUURCONTRACT UIT FRANKRIJK

Het Franse contract van Eurocommercial Properties (2014a) bestaat uit 55 pagina’s en is opgebouwd uit een introductie, bijzondere voorwaarden en algemene voorwaarden. Volgens artikel 4 uit de introductie (Eurocommercial Properties, 2014a) worden de promotie, animatie en de reclame verzorgd door de ondernemersvereniging van het winkelcentrum. In artikel 5 wordt benadrukt dat de verhuurder afstand doet van zijn verantwoordelijkheid voor de omzet van de huurder: dit is volgens het artikel de verantwoordelijkheid van de huurder zelf. Volgens artikel 2 van de bijzondere voorwaarden (Eurocommercial Properties, 2014a) betreft het een eindig contract met een looptijd van tien jaar. In de modelovereenkomst neemt de huurder afstand van zijn recht om de eerste drie jaar het contract te kunnen beëindigen. In de uitzonderlijke voorwaarden wordt deze laatste voorwaarde teniet gedaan. Met de huurder is afgesproken dat hij ook de mogelijkheid heeft om de eerste drie jaar te kunnen annuleren. De huur bestaat volgens artikel 5 uit een vaste en een variabele component. De vaste huur wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van een externe index. De variabele huur wordt bepaald op basis van 7% van de omzet. Bij de vernieuwing van het contract wordt de huur bijgesteld in vergelijking met andere huurders in het winkelcentrum en de totale huurprijs van de voorgaande maanden. In artikel 1 van de algemene voorwaarden (Eurocommercial Properties, 2014a) wordt benadrukt dat het winkelcentrum is bedoeld om producten te verkopen en dat de verhuurder in het gemeenschappelijke belang van partijen handelt. Hierbij speelt het belang van de consument volgens dit artikel ook mee. Volgens artikel 3 wordt onder

 

43  

omzet verstaan alle producten die door de huurder verkocht of verhuurd worden of waar op andere wijze financiële vergoeding voor wordt verkregen. Daar vallen ook de verkopen of diensten onder die voortkomen uit bestellingen per brief, fax, telefoon, ecommerce of vergelijkbare wegen, die opgehaald worden in de winkel. Dit geldt ook voor de goederen of diensten die aan huis worden geleverd. Wat niet onder de omzet wordt gerekend zijn alle kortingen, retouren en personeelsconsumpties. Volgens artikel 3 uit het standaardcontract moet de huurder elke maand zijn omzet doorgeven en aan het eind van het jaar de omzetten van het gehele jaar inclusief een accountantsverklaring. Tevens moet de huurder zijn omzetgegevens drie jaar bewaren en heeft de verhuurder in die periode de mogelijkheid om ze door een externe partij te laten controleren. In de uitzonderlijke voorwaarden wordt de jaarlijkse accountantsverklaring teniet gedaan en volgens artikel 18 wordt de huurder verplicht lid van de ondernemersvereniging.

4.2.

OMZETHUURCONTRACT UIT ITALIË

Het Italiaanse contract van Eurocommercial Properties (2008) bestaat uit 24 pagina’s met een

overzicht   van   omstandigheden en 25 artikelen. Volgens artikel N van de

omstandigheden worden de promotie en reclame gedaan door de ondernemersvereniging van het winkelcentrum. Artikel 3 gaat in op de contractduur, waarbij gesproken wordt over een eindige huurovereenkomst van 15 jaar. Waarbij de huurder het recht heeft om elke vijf jaar de huurovereenkomst te beëindigen. Volgens artikel 4 bestaat de huur uit een minimaal gegarandeerde huur (basishuur) en een variabele huur van 5,75% van de omzet. De basishuur wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van externe indexcijfers. Wanneer de indexcijfers negatief zijn zal de huur gelijk blijven. Met andere woorden, de huurprijs kan alleen naar boven geïndexeerd worden. Onder omzet wordt volgens artikel 4 verstaan: de totaliteit van betalingen voor het leveren van goederen of diensten die voortvloeien uit de winkelunit. Hieronder vallen ook de goederen of diensten die aan huis worden geleverd, zelfs wanneer dit een ander land betreft. Volgens artikel 4 mag de verhuurder de omzetinformatie van de huurder anoniem verstrekken aan andere gebruikers van het winkelcentrum voor het verbeteren van de kwaliteit. In artikel 4 wordt aangegeven dat de huurder elk kwartaal en jaarlijks zijn omzetgegevens moet verstrekken. De verhuurder heeft jaarlijks de mogelijkheid om de omzetten van de huurder te laten controleren door een externe partij. Volgens artikel 8 is de huurder verplicht om deel te nemen aan de ondernemersvereniging van het winkelcentrum. Tevens is de huurder verplicht om zijn omzetgegevens te delen met de beheerder van het winkelcentrum. Deze mag de informatie anoniem en geaggregeerd gebruiken voor statistische doeleinden ter verbetering van de prestaties van het winkelcentrum.

4.3.

OMZETHUURCONTRACT UIT ZWEDEN

Het Zweedse contract van Eurocommercial Properties (2014b) bestaat uit 16 pagina’s met 35 artikelen. Volgens artikel 3 is loopt het contract oneindig door in termijnen van drie jaar. Daarbij is het contract aan het eind van elk termijn beëindigbaar. In artikel 4

 

44  

van het contract wordt benadrukt dat het voor de verhuurder van het grootste belang is om het winkelcentrum aantrekkelijk te houden en de winkelmix op een controleerbare manier te ontwikkelen. In het contract is daarom opgenomen dat de huurder zich hiervan bewust moet zijn. De huurder mag geen (grote) veranderingen doorvoeren zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder. De huurder mag geen andere goederen verkopen dan van te voren afgesproken, mag zijn naam niet wijzigen en mag zijn business veranderen in een postorderbedrijf, e-commerce onderneming, groothandel of iets dergelijks. Volgens artikel 12 is er geen mogelijkheid tot huurvermindering wanneer de verhuurder onderhoud pleegt aan het pand waarvan de huurder de vruchten kan plukken. De huur wordt volgens artikel 13 gebaseerd op 7% van de omzet, maar niet minder dan de minimaal gegarandeerde huurprijs (basishuur). Tevens is er voor bijna het hele eerste jaar een huurkorting afgesproken op de basishuur. Jaarlijks verstrekt de huurder zijn omzetgegevens inclusief accountantsverklaring. Volgens artikel 14 kan de huur bij indexatie alleen maar stijgen en volgens artikel 23 is de huurder verplicht om een bijdrage te leveren voor de gezamenlijke marketingactiviteiten van het winkelcentrum. De huurder moet volgens artikel 25 maandelijks zijn omzetgegevens delen met de verhuurder, die deze informatie vertrouwelijk behandelt en ontraceerbaar opneemt in statistische gegevens van het winkelcentrum. Volgens het artikel worden deze statistieken gebruikt om vergelijkingen te maken binnen branches en de effecten te meten op de omzet door gecoördineerde acties en activiteiten.

4.4.

HUURINKOMSTEN PORTEFEUILLE & BRANCHE

Als aanvulling op de interviews en contracten heeft Eurocommercial Properties ook inzicht gegeven in de huurinkomsten uit hun portefeuille van een anoniem punt uit het verleden. Uit de huurinkomsten vallen de totale huurlasten per land en per branche op te maken in verhouding tot de omzetten uit de winkels. Daarnaast is inzicht verkregen in de huurinkomsten uit omzethuur in verhouding tot de totale huurinkomsten. Omdat niet alle partijen boven hun minimale omzetgrens kwamen en dus niet allemaal omzethuur hoefde te betalen, kunnen uit deze cijfers niet de contractuele omzetpercentages worden herleid. De individuele contracten zijn wel beschikbaar in Amsterdam, maar er is met de belegger afgesproken om geen huurder specifieke contractinformatie te verwerken in dit document. De gehanteerde omzetpercentages per branche zijn wel beschikbaar bij de verhuurafdelingen die gevestigd zijn bij de verschillende landen zelf. In tabel 4.1 op de volgende pagina zijn de verhouding tussen huur en de omzetten (Rent to Turnover Ratio) per branche en per Land weergegeven. Uit de tabel valt op te maken dat de branches ‘schoenen’ en ‘mode’ de meeste huur betalen in verhouding tot hun omzet. De branches ‘hypermarkt’, ‘telecommunicatie/elektronica’ en ‘drank’ betalen in verhouding de minste huur. De branche ‘drank’ is alleen voor Zweden als los onderdeel benoemd. Vermoedelijk omdat de overheid daar vergelijkbare vastgestelde winstmarges heeft afgesproken bij het verkopen van drank als wij in Nederland kennen bij sigaretten. Door een gestandaardiseerd lage winstmarge, is het waarschijnlijk niet mogelijk om een hoge basishuur of hoog omzetpercentage te vragen.

 

45  

Tabel 4.1: Rent to Turnover Ratio per branche en per land (bron: eigen werk o.b.v. cijfers van Eurocommercial Properties)

Wanneer naar de verhouding huur en omzet per land gekeken wordt, blijkt dat Frankrijk (6.4%) en Italie (6,7%) dicht in de buurt van elkaar zitten. Zweden schiet echter uit, maar dit komt omdat zij het enige land zijn in de portefeuille waarbij een Hypermarkt is opgenomen, inclusief de losse Drank. Wanneer beide branches buiten beschouwing worden gelaten, wordt in zweden 6,3% van de omzet aan huur betaald. Gemiddeld komt voor de hele portefeuille, exclusief de Hypermarkt en drank winkels uit Zweden, de huur versus omzet verhouding neer op 6,5%. In tabel 4.2 hiernaast, zijn de percentages weergegeven van de betaalde omzethuur als onderdeel van de totale betaalde huursom. Dit is dus exclusief servicekosten, OZB (Onroerende Zaken Belasting) en marketingbijdrage. Uit de percentage blijkt op te maken dat er in Frankrijk de minste omzethuur wordt betaald (0.6%) in verhouding tot de totale huurinkomsten en in Zweden het meeste (2.2%). Dit kan voortkomen omdat de basishuren lager zijn, omdat de omzetpercentages hoger zijn of omdat er meer omzet gegenereerd wordt door de huurders. Overall blijkt voor de huurinkomsten van de hele portefeuille, dat slecht een klein deel (1,5%) voortkomt uit omzethuur.

4.4.

Tabel 4.1: Turnover rent to rent Ratio per land (bron: eigen werk o.b.v. cijfers van Eurocommercial) Properties)

CONCLUSIE

Uit de analyse van de huurinkomsten blijkt dat slecht een klein deel (1,5%) van de huurinkomsten van de portefeuille van Eurocommercial Properties voortkomt uit omzethuur. Uit de analyse van de huurcontracten die hetzelfde bedrijf overeen is gekomen met huurders in winkelcentra in drie Europese landen, blijken er grote verschillen tussen de overeenkomsten te zitten. Het gaat dan niet alleen om de opbouw en het aantal pagina’s, maar ook over specifieke afspraken die met huurders zijn gemaakt. Zoals te verwachten was, verschillen de contracten verder ook erg van de standaardovereenkomst van de ROZ, die in hoofdstuk 3 is beschreven. In tabel 4.2 is een overzicht weergegeven van de kenmerken van de verschillende contracten.

 

46  

Organisatie

Huurcontractvorm

Kenmerken

ROZ contract Nederland

- Geherwaardeerde geïndexeerde huur

- Huurtermijnen, 5-10 jaar + 5 jaar + oneindig/? - Beëindiging contract door verhuurder enkel in uitzonderlijke situaties

Contract Frankrijk

- Geïndexeerde basishuur met omzetcomponent

-

Eindig contract, 10 jaar 7% omzethuur Omzetcontrole altijd mogelijk door externe partij inclusief online aankopen in winkel inclusief aan huis geleverde aankopen in winkel exclusief retouren

Contract Italië

- Geïndexeerde basishuur met omzetcomponent

-

Eindig contract, 15 jaar 5,75% omzethuur enkel positieve indexatie Omzetcontrole jaarlijks mogelijk door externe partij

Contract Zweden

- Basishuur met omzetcomponent

-

Doorlopend contract in termijn van 3 jaar. Beëindigbaar door huurder en verhuurder na elk termijn 7% omzethuur Huurkorting op basishuur in eerste jaar Omzetcontrole jaarlijks verplicht door accountant Tabel 4.2: Kenmerken contracten (bron: eigen werk)

De belangrijkste verschillen tussen de overeenkomsten gaan over de contractduur, de mogelijkheden tot beëindiging en de manier waarop de omzetten gecontroleerd mogen/moeten worden. Waar in de standaard ROZ-overeenkomst en het Zweedse contract gesproken wordt over meerdere huurtermijnen, stoppen de overeenkomsten van Frankrijk en Italië na de eerste periode. Bij de Nederlandse overeenkomst is het voor de verhuurder moeilijk om het contract te beëindigingen, terwijl de verhuurder bij de Zweedse overeenkomst net als de huurder aan het eind van elke periode het contract kan ontbinden. De controle van de omzetten gebeurt in Zweden net als in Nederland jaarlijks door een accountant. In Frankrijk en Italië gebeurt dit niet, maar heeft de verhuurder wel de mogelijkheid om de omzetten te laten controleren. Dit mag dan alleen door een externe partij. Daarnaast zijn er in de contracten ook een aantal bijzondere artikelen opgenomen. Zo is in het Franse contract opgenomen dat de retailer zelf verantwoordelijk is voor zijn omzetten en de verhuurder daar geen verantwoordelijkheid over neemt. Wel wordt in het contract aangegeven dat de verhuurder in gemeenschappelijk belang met de huurder en consument werkt. In het Franse contract zijn ook duidelijke afspraken gemaakt over wat er wel en niet tot omzethuur wordt gerekend. Daarbij wordt omzethuur betaald over alle multichannel verkopen die gelinkt kunnen worden aan de winkel. Het meest bijzondere aan het Italiaanse contract zijn de afspraken over het gebruik van de omzetgegevens. Deze mogen anoniem aan andere gebruikers van het winkelcentrum verstrekt worden. Dergelijke afspraken werden ook genoemd door verhuurders van Nederlandse winkelcentra. Daarnaast wordt ook aangegeven dat de omzetten gebruikt worden voor statistische doeleinden ter verbetering van de prestaties van het winkelcentrum. In het Zweedse contract wordt aangegeven dat het voor de verhuurder van belang is om het winkelcentrum aantrekkelijk te houden en de huurdersmix op een controleerbare wijze te ontwikkelen. Daartegenover mag de retailer zijn businessmodel niet wijzigen, zoals bijv. naar een multichannel onderneming. Ook hier is aangegeven dat de omzetgegevens gebruikt mogen worden voor het actief beheren..

 

47  

5.

HUURCONTRACTEN NL

In dit hoofdstuk worden een in Nederland toegepaste standaard overeenkomst geanalyseerd en vergeleken met de toegepaste contracten bij de organisaties van de geïnterviewde personen.

5.1.

ROZ-MODEL STANDAARD OVEREENKOMST

De ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) heeft een aantal standaard huurovereenkomsten voor Nederland opgesteld, waaronder voor winkelruimtes en publiceert deze op zijn website. Als referentiekader voor de beschrijvingen van de contracten die door de geïnterviewde organisaties zijn toegepast, zal deze standaard huurovereenkomst van het ROZ geanalyseerd worden. De huurovereenkomst voor winkelruimtes en andere bedrijfsruimtes bestaat uit de model huurovereenkomst (Raad voor Onroerende Zaken, 2012a) en de algemene bepalingen (Raad voor Onroerende Zaken, 2012b). De overeenkomst is in lijn met de wetsartikelen van het Nederlandse Burgerlijk Wetboek 7, ‘Bijzondere overeenkomsten’. In onderstaande sub-paragrafen worden de onderdelen uit de standaard overeenkomst en de wetsartikelen beschreven die betrekking hebben op het onderwerp omzethuur.

5.1.1.

MODEL HUUROVEREENKOMST (ROZ)

Volgens artikel 3 van de ‘Model huurovereenkomst’ (Raad voor Onroerende Zaken, 2012a) hebben partijen de mogelijkheid om in de overeenkomst huurtermijnen af te spreken. In artikel 3.1 worden dan de vastgestelde aanvangsperioden ingevuld en in artikel 3.2 kan vervolgens aangegeven worden of de overeenkomst na de periode uit artikel 3.1 beëindigbaar is door de huurder, of door de huurder en verhuurder. In dit artikel wordt tevens de mogelijkheid geboden om een tweede termijn overeen te komen wanneer niet gekozen wordt voor beëindiging van het contract. In artikel 3.3. wordt aangegeven of aan het eind van de eerste twee periodes zowel de huurder als de verhuurder de mogelijkheid hebben om het contract te beëindigen. In artikel 3.3 is tevens de mogelijkheid opgenomen om het contract na de eerste twee periodes dan wel met een vastgesteld termijn te verlengen of voor onbepaalde tijd. In artikel 3.4 wordt benadrukt dat bij beëindiging de wettelijke opzeggingsgronden door de verhuurder in acht moeten worden genomen. De wet biedt volgens artikel 4 de mogelijkheid om de huurprijs aan te passen. Tevens wordt er in dit artikel een datum afgesproken waarop jaarlijks een huurprijsaanpassing van de vaste huur wordt gerealiseerd die verder wordt toegelicht in artikel 18 van de algemene bepalingen. In

 

48  

artikel 4 wordt ook aangegeven dat de huurder aan de verhuurder een vergoeding verschuldigd is voor de promotie van de winkellocatie.

5.1.2.

ALGEMENE BEPALINGEN (ROZ)

In artikel 8 van de ‘Algemene bepalingen’ (Raad voor Onroerende Zaken, 2012b) worden de bepalingen rondom ‘Promotionele activiteiten’ behandeld. Volgens dit artikel moeten vergoedingen die een huurder aan de verhuurder betaalt voor de promotie van een winkellocatie, ook daadwerkelijk zo gebruikt worden en mag de huurder na een verzoek daar inzage in krijgen. Wanneer er volgens artikel 8.2 een winkeliersvereniging op de winkellocatie actief is, is de huurder verplicht zich daarbij aan te sluiten en kan de verhuurder de eerder genoemde promotiebijdragen of een gedeelte daarvan aan deze vereniging ter beschikking stellen. In artikel 18 wordt ingegaan op de mogelijkheid tot huurprijswijziging. Volgens artikel 18.1 wordt de huurprijs periodiek aangepast op basis van de consumentenprijsindex (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In artikel 18.5 wordt gesteld dat de huurprijs alleen wordt geïndexeerd wanneer dit tot een hogere huurprijs leidt. De huurder en verhuurder hebben volgens artikel 18.2 en 18.3 ook de wettelijke bevoegdheid om een huurprijsaanpassing af te dwingen op basis van een oordeel van een deskundige, wat voortkomt uit artikel 7:304 van het Burgerlijk Wetboek. De periodieke indexering zal het daaropvolgende jaar en verder plaatsvinden op basis van de nieuwe door de deskundige bepaalde huurprijs.

5.1.3.

HUURPRIJSAANPASSING (BW)

In de artikelen 303 en 304 van het Burgerlijk Wetboek 7 (Overheid.nl, 2013) wordt ingegaan op de wettelijke bevoegdheid van huurders en verhuurders voor het aanvragen van huurprijsaanpassing op basis van het oordeel van een deskundige. In lid 1 van artikel 303 wordt aangegeven dat de partijen na elke huurperiode en tenminste elke vijf jaar de mogelijkheid hebben om op deze manier de huurprijs aan te passen. Volgens lid 2 let de rechter bij zijn oordeel over een nadere vaststelling op de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimtes in de omgeving, voor zover die gegevens beschikbaar zijn. Dit oordeel wordt volgens artikel 304 lid 1 (Overheid.nl, 2013) alleen gegeven wanneer er een advies van een deskundige bijgevoegd wordt voor een nieuwe huurprijs.

5.1.4.

HUURCONTRACT BEËINDIGEN (BW)

In de artikelen 271 en 274 van het Burgerlijk Wetboek 7 (Overheid.nl, 2013) wordt ingegaan op de mogelijkheid voor partijen om het huurcontract te beëindigen. Volgens lid 4 van artikel 271 hebben zowel de huurder als de verhuurder de mogelijkheid om een contract te beëindigen, maar mag deze laatste partij dit alleen doen op grond van artikel 274. In lid 5 worden termijnen aangegeven, waarbij de huurder minimaal twee betalingsperiodes (1 tot 3 maanden) in acht moet nemen. De verhuurder moet rekening houden met minimaal 3 maanden, met voor elk gehuurde jaar een extra maand, tot een maximum van zes maanden.

 

49  

De geaccepteerde redenen voor ontbinding van het contract door de verhuurder die van toepassing zijn op winkelvastgoed, zijn volgens artikel 274 lid 1 (Overheid.nl, 2013): • • • •

misdragingen van de huurder; eigen gebruik door verhuurder; door de huurder afgeslagen redelijk aanbod voor een nieuw huurcontract; herontwikkeling van de locatie door de verhuurder.

5.2.

OMZETCONTRACTEN GEÏNTERVIEWDE

Nu bekend is wat de kenmerken zijn van een standaard overeenkomst voor Nederlands winkelvastgoed, zullen de contractvormen beschreven worden die door de organisaties van de geïnterviewde personen worden toegepast. Daarbij wordt ingegaan op de huurbetalingsvorm, de eindigheid van een contract en of ze hiervoor naar de kantonrechter zijn gegaan. Dit laatste aspect zal in volgende hoofdstukken verder worden toegelicht.

5.2.1.

CONTRACTVORM WERELDHAVE

Wereldhave heeft bij winkelcentrum Kronenburg volgens Polman een eigen overeenkomst die gebaseerd is op het ROZ-model. Ook de algemene voorwaarden van het ROZ-model zijn van toepassing. Aan het contract zijn een aantal aspecten volgens hem toegevoegd, waarbij onder andere omzethuur en de eindigheid van de huurovereenkomst de belangrijkste zijn in commerciële zijn. Hiervoor gaan zij naar de kantonrechter. Er wordt altijd een vaste huur met omzetcomponent afgesproken, die zowel kan bestaan uit een vast percentage als een oplopend(gestaffeld) percentage. Polman zegt: “Het contract is overal hetzelfde, behalve het omzetpercentage.” 1

5.2.2.

CONTRACTVORM UNIBAIL-RODAMCO

Unibail-Rodamco gebruikt volgens Steenbeek geen standaard ROZ-modelcontract. Hij zegt: “Het is alles behalve standaardcontract.” Volgens hem hebben 70 tot 75 van de 120 huurders in Citymall Almere een omzethuurcontract, waarbij veel van de overige contracten nog tijdens de ontwikkeling zijn afgesloten. Waar nodig, gaat de partij langs de kantonrechter om het contract goedgekeurd te krijgen. De contracten bevatten een zo hoog mogelijke basishuur en een omzetcomponent. Steenbeek zegt hierover: “Stel dat wij 100 willen hebben dan willen wij 99 basishuur.” Wanneer Unibail-Rodamco een huurder heel graag wil hebben dan is er de mogelijkheid om te kiezen voor een lagere basishuur en/of een lager percentage omzethuur.

5.2.3.

CONTRACTVORM NEW BABYLON DEN HAAG

Bij New Babylon wordt volgens Kuil omzethuur in verschillende combinaties toegepast. Naast de reguliere vaste huur spreekt hij onder andere over volledige omzethuur, een

 

50  

basishuur met omzetcomponent, een basishuur met een omzetcomponent over het meerdere en een huurvariant waarbij de omzethuur na drie jaar overgaat in een vaste huur. Kuil geeft aan dat de afspraken voor alle retailers maatwerk is. Wel kiezen ze heel bewust voor bepaalde branches waar we wel omzethuur doen en voor andere heel bewust niet. Hij zegt hierover: “Bij met name mode retail mag je ervan uitgaan dat er geheel of gedeeltelijke omzethuur is afgesproken. Voor horeca zien wij bijvoorbeeld geen gelegenheid voor omzethuur.”

5.2.4.

CONTRACTVORM STABLE

Stable Retail Management heeft een eigen contract dat volgens Boomsma totaal anders is dan een standaard huurcontract. Volgens hem worden alle overeenkomsten goedgekeurd door de kantonrechter, vanwege de omzethuur en de opzeggingsmogelijkheden vanuit de eigenaarskant. Ze werken met een basishuur en een omzetcomponent met een percentage van 10 procent. De basishuur verschilt op basis van de omzetverwachting van de retailer.

5.2.5.

CONTRACTVORM NS STATIONS

NS Stations gebruikt volgens Buisman ook geen ROZ-model, maar heeft een eigen huurcontract. Tachtig procent van de huurders in Amsterdam heeft een omzethuurcontract, waarbij partijen als een bloemist, een bank en partijen die aan showrooming doen daarop een uitzondering zijn. Het gaat om een eindig contract van tien jaar, een basishuur die jaarlijks geïndexeerd wordt en een omzetcomponent met een vast percentage of een (oplopend) gestaffeld percentage. NS gaat voor al zijn contracten naar de kantonrechter om de huurprijsherziening uit te sluiten en ze eindig te maken. Met de retailformules van de NS is een standaard huurprijs afgesproken die volgens hen marktconform is. Partijen die een toegevoegde waarde kunnen leveren aan het station, zoals een VVV, hoeven minder huur te betalen.

5.2.6. CONTRACTVORM SYNTRUS ACHMEA REAL ESTATE & FINANCE Syntrus Achmea werkt volgens Vierkant alleen met omzethuur bij internationale ketens of op moeilijk te verhuren locaties. Hij beaamt dat de tweede situatie zich in minder dan 5% van hun portfolio voordoet en dat bij de meeste omzethuurcontracten gekozen wordt voor een zo hoog mogelijke basishuur. Voor de toepassing van omzethuur bij Syntrus Achmea worden deze contracten voorgelegd aan de kantonrechter om de huurprijsherziening uit te sluiten.

5.2.7.

CONTRACTVORM REDEVCO

Redevco heeft volgens Brenninkmeijer in zijn hele portefeuille in Nederland slechts drie contract met omzet gerelateerde huur. Twee daarvan zijn in een winkelcentrum gevestigd en de andere is wel een high-street locatie. Het gaat om een standaard ROZovereenkomst waar omzethuur aan toegevoegd is en waarbij via de kantonrechter alleen

 

51  

de huurprijsherziening is uitgesloten. Er is een basishuur met ingroeiperiode van vijf jaar afgesproken en een omzetcomponent van vier procent.

5.2.8.

CONTRACTVORM ARDENBERG

De ‘Van Dalen’ winkel van Ardenberg in winkelcentrum stadshart Amstelveen heeft volgens Kooman een huurcontract met een basishuur en omzetcomponent. Ardenberg sluit volgens hem vaker omzethuurcontracten. Hij stelt dat hij nog geen volledige omzethuurcontracten is tegengekomen en dat de basishuur over het algemeen hoog is. Kooman geeft ook aan dat hij bij omzethuur standaard naar de kantonrechter moet om ervoor te zorgen dat de huurbescherming beperkt wordt.

5.2.9.

CONTRACTVORM COOLINVESTMENTS

Coolinvestments werkt volgens Smit alleen als huurder met omzethuurcontracten, waarbij het over het algemeen over een hoge basishuur gaat met een omzetcomponent. Uitzonderingen daarop zijn New Babylon, waar 100% omzethuur betaald wordt en Oostpoort, waar amper tot geen basishuur en een laag percentage omzethuur betaald wordt, die gestaffeld omhoog gaat. Smit beaamt dat hij bij omzethuur naar de kantonrechter moet en dat in de meeste gevallen huurprijsherziening uitgesloten wordt.

5.3.

CONCLUSIE

Voor Nederlands winkelvastgoed heeft de ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) een standaard overeenkomst opgesteld. Op basis van deze overeenkomst spreken huurders en verhuurders een vaste huurprijs af die periodiek geïndexeerd wordt en waarbij periodiek ook de mogelijkheid tot herwaardering bestaat. Verder kunnen er wel huurtermijnen voor het contract worden afgesproken, maar is het in en buiten deze termijnen voor een verhuurder alleen in uitzonderlijke situaties mogelijk om het contract te beëindigen. In de beschreven contractkenmerken van marktpartijen zijn contracten op basis van een vaste huurprijs buiten beschouwing gelaten. Wel blijkt uit de gesprekken dat omzethuur niet gebruikelijk is bij de partijen die ik gesproken heb vanuit het perspectief van de verhuurder van High-Street winkelvastgoed. In tabel 5.1 op de volgende pagina is een overzicht weergegeven van de beschrijvingen van de toegepaste contracten bij Nederlands winkelvastgoed. De geïnterviewde personen geven aan dat hun organisaties bij het toepassen van omzethuur geheel eigen contracten hebben of gebruik maken van een gemodificeerde versie van de standaard overeenkomst van de ROZ. De meeste partijen passen in hun overeenkomst een huurbetalingsvorm toe op basis van een basishuur met omzetcomponent. Daarbij wordt door sommige partijen gesteld dat ze alleen het omzethuurpercentage aanpassen aan de hand van de afspraken met de huurder.

 

52  

Organisatie

Huurbetalingsvorm

Kenmerken

Kanton rechter

ROZ standaard overeenkomst

- Geherwaardeerde geïndexeerde huur

- Huurtermijnen, 5-10 jaar + 5 jaar + oneindig/? - Beëindiging contract door verhuurder enkel in uitzonderlijke situaties

✓

Wereldhave

o.b.v. ROZ standaard overeenkomst - Basishuur met omzetcomponent - Variabele omzethuur met basishuur

- Eindig contract - Uitsluiten huurherziening

✓

Unibail-Rodamco

- Basishuur met omzetcomponent

- Hoog mogelijke basis

New Babylon Den Haag

- Volledige omzethuur - Volledige basishuur / volledige omzethuur - Basishuur met omzetcomponent

- Tijdelijk omzethuur optioneel

✓

Stable Retail Management

- Basishuur met omzetcomponent

- Beëindigbaar door verhuurder

✓

NS Stations

- Basishuur met omzetcomponent - Variabele omzethuur (met basis)

- Eindig contract (10 jaar)

✓

Syntrus Achmea Real Estate & Finance

- Basishuur met omzetcomponent

- Hoog mogelijke basis - Uitsluiten huurherziening

✓

Redevco

o.b.v. ROZ modelovereenkomst - Basishuur met omzetcomponent

- Ingroeiperiode

✓

Ardenberg

- Basishuur met omzetcomponent

- Doorgaans hoog mogelijke basis - Uitsluiten huurherziening

✓

Coolinvestments

- Basishuur met omzetcomponent - Volledige omzethuur

- Doorgaans hoog mogelijke basis - Doorgaans uitsluiting huurherziening

✓

✗/✓

Tabel 5.1: Perspectief interview (bron: eigen werk)

Een aantal partijen passen naast een basishuur met omzetcomponent ook andere huurcontractvormen toe. Zo hebben Wereldhave en NS ook contracten met een variabele omzethuur met een basishuur. New Babylon Den Haag past een variatie aan huurcontractvormen toe, waaronder het volledige omzethuurcontract dat afgesloten is met Coolinvestments. Daarnaast zijn er bij de New Babylon Den Haag contracten die van omzethuur na een bepaalde periode overgaan naar een vaste traditionele huurbetalingsvorm. Gezamenlijk passen de partijen alle vier de huurcontractvormen toe die in de literatuur beschreven staan. De geïnterviewde personen beschrijven een aantal bijzondere kenmerken uit hun omzethuurcontracten die afwijken van de standaard overeenkomst van het ROZ. Zo benoemen personen dat hun contracten doorgaans een zo hoog mogelijke basishuur hebben, beëindigd worden na een afgesproken huurtermijn, beëindigbaar zijn door de verhuurder of dat huurprijsherziening is uitgesloten. Verder geven alle partijen aan dat ze voor omzethuur naar de kantonrechter moeten, waarbij alleen Steenbeek aangeeft dat dit niet voor alle omzethuurcontracten hoeft. Waarom partijen naar de kantonrechter gaan en hoe dit in het werk gaat wordt in volgende hoofdstukken verder toegelicht.

 

53  

6.

MOTIEVEN VERHUURDERS

In dit hoofdstuk worden de motieven van verhuurders voor en tegen het toepassen van omzethuur beschreven, zoals die voortkomen uit de interviews met Nederlandse retail professionals.

6.1.

MOTIEVEN VOOR

Nu bekend is welke motieven in de literatuur beschreven staan, worden de argumenten voor verhuurders volgens de geïnterviewde partijen benoemd. Volgens Boomsma, past Stable Retail Management immers omzethuur toe, omdat het voordelen heeft. Tijdens gesprekken met huurders en verhuurders werd zowel gesproken over algemene redenen voor en tegen het toepassen van omzethuur, als redenen die specifiek waren voor een bepaalde organisatie of locatie. Er is in de uitwerking van de resultaten alleen onderscheid gemaakt tussen algemene en specifieke omstandigheden, als deze omstandigheden direct invloed hadden op het wel of niet opgaan van het desbetreffende motief. Verder is bij elk motief een tabel weergegeven, waarin de zeven reacties van de zeven geïnterviewde verhuurders zijn opgenomen. Wanneer huurders ook over het motief spreken, is dit toevoegt aan de tabel met een plus tussen de reacties van de verhuurders en de huurders. Wanneer een reactie dubbelzinnig is, wordt deze verdeeld over twee vakken met gebruik van ½.

6.1.1.

POTENTIEEL HOGERE HUURINKOMSTEN

Uit de interviews blijkt dat omzethuur bruikbaar is als middel om tot hogere huurinkomsten te komen bij zowel goed als minder goed te verhuren vastgoed. In het geval van goed te verhuren vastgoed zit er volgens Boomsma een mogelijke upside aan omzethuur4 en is het volgens Kuil een middel om tot huuroptimalisatie te komen.3 Een voorbeeld hiervan is NS Stations waarbij Buisman aangeeft dat het aantal treinreizigers op stations meer stijgt dan de inflatie, waardoor meer mensen langs de winkels lopen en door omzethuur meer huurinkomsten gegenereerd worden.4 Een kanttekening hierbij is dat bij goed te verhuren vastgoed vaak een erg hoge basishuur wordt toegepast, waardoor volgens Vierkant het overgrote deel van hun omzethuurcontracten slechts sporadisch de omzetcomponent haalt.6 Dit beeld komt overeen met de analyse van de omzethuurinkomsten in verhouding met de totale huurinkomsten bij Eurocommercial Properties in het buitenland. Vierkant vindt het dan ook niet meewegen wanneer bepaald wordt of een winkelpand een interessante belegging is. Omzethuurinformatie kan door verhuurders ook gebruikt worden om een correcte markthuur te bepalen.7

 

54  

In het geval van minder goed te verhuren vastgoed, bijvoorbeeld bij leegstand, wordt er volgens Polman voor omzethuur gekozen om toch maar een huurder met huurinkomsten te krijgen.1 Hierop wordt verder ingegaan bij het motief van beleggers voor omzethuur om ‘vestigingsredenen van huurders’. In dit geval wordt volgens zowel Kooman als Polman een lage basishuur toegepast en gaat de verhuurder er van uit dat zijn huurinkomsten weer gaan stijgen wanneer het weer beter gaat met de winkellocatie, door bijvoorbeeld een aantrekkende winkelmarkt.1, 8 Een andere situatie waarbij er vanuit wordt gegaan dat de omzetten in de toekomst waarschijnlijk gaan verbeteren, wordt geschetst door Brenninkmeijer.7 Hij beschreef een situatie waarbij Redevco ingestemd heeft met een retailformule die zich nog moest bewijzen op een minder goed te verhuren winkellocatie. Hij zegt: “Als het een keer echt goed gaat draaien dan zullen wij meeprofiteren. Want uiteindelijk zijn wij niet hier om aan charity te doen. We moeten natuurlijk wel geld verdienen.” 4 Tabel 6.1: Potentieel hogere huurinkomsten als voordeel voor de verhuurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Genoemd, als voordeel

5+1

- voor goed te verhuren winkelvastgoed

3

- voor minder goed te verhuren winkelvastgoed

2+1

Genoemd, niet als voordeel

1

Niet genoemd

1

6.1.2.

WINST UIT INVESTERINGEN

Wanneer verhuurders investeren in bestaand winkelvastgoed, waardoor retailers meer omzet gaan draaien, dan willen verhuurders volgens Polman en Brenninkmeijer hiervan meeprofiteren.1, 7 In dit geval is omzethuur een middel om inzicht te hebben in het effect van deze investering en hier vervolgens hogere huurinkomsten uit te halen. Ook aan de huurderskant werd dit motief van verhuurders herkend door Kooman, wanneer deze aansturen op omzethuurcontracten bij winkelcentra waarin veel wordt geïnvesteerd om deze aantrekkelijker te maken.8 Tabel 6.2: Winst uit investeringen als voordeel voor de verhuurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Genoemd, als voordeel

2+1

Genoemd, niet als voordeel

0

Niet genoemd

5

6.1.3.

INZICHT IN HET FUNCTIONEREN VAN DE HUURDER

Doordat bij omzethuur inzicht verkregen wordt in de omzetten van huurders kan het gezien worden als ‘informatie instrument’.6 Volgens Kuil is het belangrijk om heel goed een vinger aan de pols te kunnen houden hoe goed winkels het doen.3 Met deze informatie kun je volgens Brenninkmeijer veel eerder zien wie goed presteert en wie slecht presteert.7 Bij Bataviastad wordt zelfs het proces continue in de gaten gehouden, doordat er dagelijks inzicht is in de prestaties van de winkels.4 Volgens Steenbeek is het

 

55  

geen kwestie van het inkopen van omzetinformatie, maar is het ook geen ‘weggeefzaak’.2 In het geval van NS Stations worden de omzetten gezien als klantenwaardering, omdat deze partij met de overheid minimale klantwaarderingen heeft afgesproken.5 Naast dat het inzicht gebruikt wordt voor ‘winkelcentrummanagement’, zoals bij desbetreffend motief beschreven, kan het ook gebruikt worden om afspraken te controleren wanneer de verhuurder een groter belang heeft genomen in een retailformule. Voorbeelden hiervan zijn gegeven door zowel Brenninkmeijer als Kuil. Zoals in het eerder genoemde voorbeeld heeft Brenninkmeijer een startende retailformule die zich nog moest bewijzen. Hij geeft hierbij aan dat zij de omzetinformatie op dit moment alleen gebruiken om te monitoren hoe de exploitant het doet ten opzichte van het businessplan dat zij hebben afgesproken.7 Bij het Fashion Factory Outletcenter in Nieuw Babylon is de verhuurder volgens Kuil aanvankelijk zelfs medeondernemer geworden. Omdat het daar volgens hem extra tijd vergt om tot een succes te komen, wilde New Babylon daar nadrukkelijk een vinger aan de pols houden.3 Volgens Steenbeek is omzethuur niet het enige middel om inzicht te krijgen in het functioneren van de huurder. Wanneer een verhuurder volgens hem een groot team heeft lopen op de locatie dat veel contact heeft met alle ondernemers, dan vinden sommige retailers het niet erg om inzicht te geven in hoe het met hen gaat.2 Je kunt deze informatie echter niet voor alles gebruiken en sommigen vinden het moeilijk om deze informatie te delen.2 Tabel 6.3: Inzicht in het functioneren van de huurder, als voordeel voor de verhuurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Genoemd, als voordeel

7

Genoemd, niet als voordeel

0

Niet genoemd

0

6.1.4.

INFORMATIE VOOR ACTIEF BEHEER

Steenbeek zegt: “Informatie is leuk, maar als je er niets mee doet dan heeft het helemaal geen waarde.”2 Volgens Kuil ziet een verhuurder in de reguliere situatie de winkels alleen van buitenaf, maar door omzethuur nu ook van binnenuit. Volgens hem de ‘gasparkiet in een kolenmijn’,3 die de eigenaar een enorm sturingsmiddel geeft. Het geeft daarbij informatie over een winkelcentrum in zijn geheel2, 3 en individuele huurders in het bijzonder.3 Wanneer een huurder niet voldoende presteert, is het volgens Polman tijd om in gesprek te gaan. Hij geeft als voorbeeld aan dat een verhuurder zonder omzetgegevens niet op tijd kan ingrijpen wanneer een nieuwe storemanager van een retailer in één jaar grote negatieven gevolgen heeft op zijn omzetten van een winkel. Volgens hem is de mogelijkheid om op tijd in te grijpen een belangrijke reden.1 Wanneer volgens Polman een verhuurder wil investeren in marketing, door bijvoorbeeld ‘hartstikke gave events’ te organiseren,1 dan wil hij wel weten of het de omzetten van de huurders laat stijgen en daarmee of het zin heeft. Dan geeft de informatie uit de omzethuur inzicht of deze investering zin heeft, omdat je kunt zien wat er gebeurt met

 

56  

het winkelcentrum.1 Unibail-Rodamco gebruikt deze ‘waardevolle’ informatie ook om daar veel gerichtere marketing op in te zetten.2 Naast dat de informatie uit omzethuur kan worden gebruikt voor marketingactiviteiten, kan die informatie ook worden ingezet om tot een betere branchering binnen een winkelcentrum te komen. Daarvoor moet volgens Boomsma wel omzethuur gekoppeld zijn aan flexibele huurcontracten, om zo snel van huurder te kunnen wisselen.4 Brenninkmeijer geeft aan dat door verschuivingen binnen een winkelcentrum de relaties tussen huurders eventueel versterkt kunnen worden.7 Of om branchering af te stemmen op de vraag binnen het winkelcentrum.9 Als voorbeelden noemt Boomsma het belang van sterke ankers op zichtlocaties4 en Polman het mogelijke positieve effect van vergelijkbare retailers binnen hetzelfde winkelcentrum.1 Boomsma zegt: “De formules die dan niet werken kun je dan verwijderen om er vervolgens nieuwe in te zetten die beter passen bij het geheel.” 4 Polman geeft echter aan dat huurders bij Wereldhave wel de kans moeten krijgen om (de inrichting) af te schrijven.1 Wanneer een verhuurder de omzetinformatie binnen krijgt van gelijksoortige retailers binnen zijn portfolio kan hij dit volgens Brenninkmeijer gebruiken als benchmarkinformatie.7 Unibail-Rodamco is volgens Steenbeek een partij die rond alle contracten binnen Europa een benchmark heeft. Zij doen dit op basis van de OCR (Occupancy Cost Ratio), dus de huisvestingslasten gedeeld door de omzet. Wanneer de huisvestingslasten en omzet te ver uit elkaar gaan lopen is het tijd om in gesprek te gaan met de huurder.2 Volgens hem kun je benchmarks maken tussen verschillende landen maar ook tussen verschillende straten.2 Als een huurder een hoge OCR heeft dan kan je je volgens hem afvragen of dit wel de juiste huurder voor de locatie is. Tabel 6.4: Omzetinformatie voor actief beheer (winkelcentrummanagement) als voordeel voor de verhuurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten. (bron: eigen werk) Genoemd, als voordeel

7+1

- voor winkelcentrummanagement in het algemeen

5

- voor op tijd ingrijpen

1

- voor marketing

2

- voor branchering

4+1

- voor benchmarking

2

Genoemd, niet als voordeel

0

Niet genoemd

0

6.1.5.

COMPETITIE TUSSEN HUURDERS

Om huurders van elkaars ‘best practices’ te laten leren en om competitie tussen huurders aan te moedigen, krijgen de retailers van Batavia Stad volgens Boomsma een ranking op basis van KPI’s (Key Performance Indicators) toegestuurd.4 Volgens hem geven deze KPI’s naast omzetgegevens onder andere ook winkelconversies en gemiddelde transactiebedragen weer. Anders dan Batavia Stad, geeft Steenbeek aan dat Unibail-Rodamco zijn benchmarks niet direct naar huurders communiceert, maar alleen intern gebruikt voor winkelcentrummanagement en voor in hun annual reports.2 Polman

 

57  

geeft aan dat Wereldhave nog helemaal geen terugkoppeling heeft over hoe goed partijen het ten opzichte van elkaar doen, maar dat hij hier wel een voorstander van is.1 Tabel 6.5: Competitie tussen huurders vergroten als voordeel voor verhuurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Genoemd, als voordeel

2

Genoemd, niet als voordeel

0

Niet genoemd

5

6.1.6.

de

VESTIGINGSREDEN HUURDERS

Wanneer een huurder volgens Polman minder vertrouwen heeft in een winkellocatie en de verhuurder verwacht dat daar een goede winkel kan draaien, dan wordt omzethuur gebruikt om de huurder te overtuigen om te huren.1 Er zijn een aantal situaties waarin dit voor kan komen die onderstaand besproken worden. In de eerste situatie, zoals geschetst door Kooman, wordt omzethuur ingezet om een probleem op te lossen.8 Door dalende omzetten kan een bestaande retailer zijn vaste huurlast niet betalen en stapt naar de verhuurder om te heronderhandelen over het contract. Volgens Kooman wordt er dan gekozen om nu te overleven en later te cashen.8 Deze situatie komt voor wanneer het voor een verhuurder moeilijk is om aan een nieuwe huurder te komen voor deze locatie. Een andere situatie is wanneer er leegstand heerst en de huurders die geïnteresseerd zijn willen niet de vaste huur betalen, die de verhuurder minimaal wil hebben. In deze situatie wordt omzethuur toegepast om toch maar huurinkomsten te genereren.1, 6, 8 Volgens Polman wordt er bij een dergelijk noodscenario een lage basishuur afgesproken en hoopt de verhuurder dat wanneer de omzetten weer gaan draaien de huurinkomsten weer omhoog zullen gaan.1 Bij dergelijke situaties wordt volgens Vierkant omzethuur door de huurder geïnitieerd, omdat ze anders niet akkoord gaan.6 Hij stelt dat bij veel leegstand een verhuurder zelfs zo ver gaat om geen basishuur toe te passen maar enkel een omzetcomponent. Vierkant voegt daaraan toe: “Het moet gek lopen voordat ze dan niet akkoord gaan.” 6 In de derde situatie is de uitgangspositie een nieuw winkelcentrum, waarbij net als bij leegstand huurders over de streep getrokken moeten worden. In het geval van winkelcentrum New Babylon moet de locatie volgens Kuil zichzelf nog bewijzen waarbij de verhuurder gelooft in de locatie en ervoor kiest om bewust meer risico te nemen.3 Omdat het uiteindelijke doel bij dit winkelcentrum is om tot een goed functionerend en goed verkoopbaar product te komen, is ervoor gekozen om in de aanloopfase omzethuur toe te passen en de huurders op die manier te binden. Kuil stelt dat de opgave bij dit winkelcentrum anders is dan bij andere winkelcentra, omdat de verhuurders in die situaties hun winkelcentra niet willen verkopen.3 De laatste situatie gaat om goed verhuurbaar vastgoed, waarbij de verhuurder een ‘anchor tenant’ wil contracteren, die alleen met omzethuur wil huren. Volgens Vierkant komt dit bijvoorbeeld omdat het om een internationale keten gaat die in het buitenland gewend is om met dergelijke huurcontracten te werken en dat overal zo doet.6 Volgens

 

58  

Smit zijn H&M, ZARA en Primark (op dit moment) hele grote anchors en de belangrijkste huurders van een winkelcentrum.9 Volgens hem betalen deze retailers een veel lager percentage omzethuur omdat verhuurders weten dat zij anders niet komen. Zonder deze anchors willen ook andere huurders niet komen huren. Een van de partijen zegt: “Omdat huurders denken dat zij geen alternatieven hebben, zijn zij geneigd om hier aan toe te geven en daarin mee te gaan.” X Smit bewijst dat verhuurders hierin gelijk hebben, door te stellen dat ook Coolcat niet komt zonder deze grote anchors.9 Tabel 6.6: Vestigingsreden van huurder als voordeel voor de verhuurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Genoemd, als voordeel

5+3

- Bestaande locatie, heronderhandeling huurder

0+1

- Bestaande locatie, nieuwe huurder

2+2

- Nieuwe locatie

1

- Anchor tentant

2+2

Genoemd, niet als voordeel

0

Niet genoemd

2

6.1.7.

AFSTEMMING VAN DE BELANGEN

In algemene zin gelooft Brenninkmeijer dat als de retailer het goed doet, dat zij dat ook doen.7 In de reguliere verhouding tussen huurder en verhuurder verdwijnt het in het verlengde leggen van deze gelijke belangen uit beeld.3 Dit komt volgens Kuil doordat hij het goed draaien van een huurder niet direct terugziet in zijn inkomsten. Daardoor heeft hij minder belang bij een goed draaiende retailer.3 Juist door het opnemen van een omzethuurcomponent in een huurcontract ben je volgens Steenbeek als verhuurder gebaat bij een goed draaiende huurder. Hierdoor is Unibail-Rodamco bijvoorbeeld veel meer bezig om het juiste publiek naar zijn winkellocatie te trekken, zodat zowel hun retailers als zijzelf als verhuurder hier winst uithalen.2 Een aantal verhuurders zijn zelf ook retailer. Hierdoor kan Smit bij leegstand van zijn panden, deze zelf opvullen met één van zijn eigen winkelformules. Als voorbeeld wordt gegeven een leegstaand pandje op de Kalverstraat dat gevuld werd met American Today. Het kan zijn dat zij daar tijdelijk gaan zitten.9 Omdat zij hier zelf eigenaar van zijn en hij weet hoe goed deze formule draait, is er gekozen voor een volledig omzethuurcontract. Hij voegt daaraan toe: “Daar zijn zij oké mee.” 9 Tabel 6.7: Afstemming van belangen als voordeel voor de verhuurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Genoemd, als voordeel

4+1

Genoemd, niet als voordeel

0

Niet genoemd

3

   

59  

6.1.8.

INFORMATIE VOOR HERONDERHANDELINGEN (NIEUW)

In de situatie waarbij een huurder komt heronderhandelen met een verhuurder over de (naar zijn idee) te hoge huurprijs voor een winkel, kan deze een veelheid aan argumenten aandragen waarom de huidige huurprijs volgens hem verkeerd is. In het voorbeeld dat genoemd is, wordt door de huurder gesproken over slechtere resultaten, lagere bezoekersaantallen, meer online verkopen en slechte performance van de verhuurder.X Een van de verhuurders geeft aan dat wanneer in deze situatie geen omzethuur is toegepast, je als verhuurder met de rug tegen de muur staat, want je hebt niets om mee te schermen.X Bij een omzethuursituatie en gebruik van benchmarkinformatie heeft de verhuurder alle ins en outs van een winkel.X Hierdoor is een verhuurder in staat om de huurder een spiegel voor te houden voordat deze naar hem kan wijzen. Bij de voorbeeldsituatie van de verhuurder gaf deze aan dat de cijfers bekeken zijn, dat er contact is gezocht met de bedrijfsleider van de winkel en dat de winkel de helft van de omzetten draait als vergelijkbare retailers in dezelfde situatie. Hierdoor stelt de verhuurder dat hij nooit huurkorting heeft hoeven geven en laat hij de huurder eerst zijn huiswerk doen. X Tabel 6.8: Informatie voor heronderhandelingen als voordeel voor verhuurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Genoemd, als voordeel

1

Genoemd, niet als voordeel

0

Niet genoemd

6

6.1.9.

de

HOGER RENDEMENT (NIEUW)

Het halen van een hoger rendement uit een vastgoedinvestering hangt bij omzethuur meestal samen met het behalen van hogere huurinkomsten. Waarschijnlijk is dit motief daarom door de meeste beleggers niet gebruikt, behalve in het voorbeeld van NS Stations. Daarbij geeft Buisman aan dat de winkels het primaire proces versterken,5 waarbij hij met het primaire proces van NS Stations de OV-functie van NS bedoelt. Hierdoor kan de omzetinformatie zonder de bedoeling van potentieel hogere huur bijdragen aan een hoger rendement van NS als geheel. Tabel 6.9: Hoger rendement voor bedrijf, als voordeel voor de verhuurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als voordeel

1

Benoemd, niet als voordeel

0

Niet benoemd

6

6.2.

MOTIEVEN TEGEN

Na de motieven van verhuurders voor het toepassen, is in de interviews ook gevraagd naar aspecten van omzethuur die nadelig zijn voor de verhuurder. Toen Polman hier direct naar gevraagd werd, gaf hij aan dat hij geen nadelen aan omzethuur ziet.

 

60  

Daarentegen ziet Kooman, zelf huurder, dat er maar weinig verhuurders zijn die om allerlei redenen niet opteren voor omzethuur. Onderstaand worden de motieven beschreven die wel door de geïnterviewde verhuurders genoemd zijn.

6.2.1.

POTENTIEEL LAGERE HUUR (RISICO)

Beleggers willen vaak het risico neerleggen bij andere partijen volgens Buisman, waardoor ze liever niet kiezen voor een potentieel lagere huur.5 Volgens Boomsma komt dit omdat beleggers vaak beursgenoteerde bedrijven zijn, die ieder kwartaal hun cijfers moeten rapporteren en daarom eigenlijk niet durven in te stappen, omdat zij bang zijn dat ze minder huur gaan krijgen en slechtere cijfers moeten rapporteren.4 Het is dan ook niet gek dat Brenninkmeijer aangeeft dat beleggers bij aantrekkelijke locaties minder motivatie hebben om (onnodig) meer risico’s te dragen.7 Er zijn situaties waarbij beleggers bewust kiezen voor meer risico, zoals al in voorbeelden bij motieven voor omzethuur naar voren komt. Eén daarvan was Redevco die volgens Brenninkmeijer voor een startende belegger kiest op een minder goed te verhuren locatie, omdat zij geloven in het business model en denken dat deze partij daar prima zijn geld moet kunnen verdienen.7 Ook Polman heeft in een eerder voorbeeld aangegeven, dat bij het noodscenario van leegstand een belegger voor meer risico kan kiezen en dus voor omzethuur met een lage basis.1 Zoals gezegd met de hoop dat als de omzet gaat draaien dat de huur weer wat omhoog gaat.1 Beleggers lopen volgens Polman en Vierkant echter geen extra risico als de basishuur maar hoog genoeg is.1, 6 Volgens Polman werkt Wereldhave met basishuren en taxatiehuren en als deze acceptabel zijn voor ze, dan nemen ze geen risico wanneer zij werken met omzethuur.1 Daarbij vragen zij aan potentiele huurders wat hun verwachte omzet is, omdat die basishuur een gezond afgeleid percentage hiervan moet zijn. Hij geeft aan dat ze als belegger geen ondernemer zijn die risico’s overneemt. Het is dan ook niet vreemd dat Vierkant aangeeft dat de huurders met omzethuurcontracten bij Syntrus Achmea slechts sporadisch hun omzetcomponent halen.6 Tabel 6.10: Potentieel lagere huur als nadeel voor de verhuurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten. (bron: eigen werk) Benoemd, als nadeel

2 ½*

Benoemd, niet als nadeel

2 ½*

Niet benoemd

2

* Polman noemt het enerzijds als mogelijk nadeel, maar geeft anderzijds aan dat het geen nadeel is dat meespeelt wanneer de basishuur hoog genoeg is.

6.2.2.

FLUCTUERENDE HUURINKOMSTEN

Een nadeel van omzethuur is dat er geen vast geprognotiseerde inkomstenstroom is. 3 Volgens Buisman is dit een gruwel voor de meeste beleggers, omdat die geen verrassingen willen.5 NS Stations is volgens hem geen belegger, waardoor dit fenomeen voor hen geen probleem is. De ergste schommelingen worden wel door een basishuur gedempt. Een partij als Redevco, een belegger met aandeelhouders die een bepaald

 

61  

rendement verwachten7, wenst volgens Brenninkmeijer het liefst zo’n stabiel mogelijk rendement en dus een vaste huur. Daarom kiezen zij er niet voor om enorm flexibel om te gaan met huurders en niet voor volledig omzetgerelateerde huur zonder basishuur, omdat dit het profiel van hun rendement volledig zou veranderen.7 Tabel 6.11: Fluctuerende huurinkomsten als nadeel voor de verhuurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als nadeel

2 ½*

Benoemd, niet als nadeel

½*

Niet benoemd

4

* Buisman geeft enerzijds aan dat hij het als nadeel voor beleggers ziet, maar anderzijds dat het nadeel geen probleem is voor NS Stations.

6.2.3.

SLECHTERE FINANCIERBAARHEID

Banken spelen vandaag de dag ook een hele belangrijke rol, volgens een van de retailers, omdat deze liever een vaste cashflow dan een onzekere fluctuerende cashflow zien.10 Ook Kooman, zelf ook een retailer, veronderstelt dat banken een constante huurstroom willen waardoor deze mogelijk niet bereid zijn om financiering te verschaffen aan beleggers die met (volledige) omzethuur werken.8 Hij verwacht daarom dat beleggers dergelijke afspraken niet kunnen maken. Geen van de beleggers heeft dat motief specifiek genoemd of aangedragen als negatief aspect van omzethuur. Echter aandeelhouders van beleggers kunnen ook gezien worden als financierders, waardoor dit overeenkomt met de situaties beschreven bij het motief ‘tegen fluctuerende huurinkomsten’. Tabel 6.12: Slechtere financierbaarheid als nadeel voor de verhuurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als nadeel

0+2

Benoemd, niet als nadeel

0

Niet benoemd

7

6.2.4.

LAGERE TAXATIEWAARDE (VERKOOPBAARHEID)

Wanneer een belegger een winkelvastgoedobject wenst te verkopen dan wordt volgens Brenninkmeijer bij de waardering van het vastgoed alleen gekeken naar de basishuur en dus zal dan de omzetgerelateerde component waarschijnlijk niet meetellen.7 Dit komt volgens hem omdat taxateurs ook alleen kijken naar het gegarandeerde deel van je huurstroom. Dit is het enige gedeelte dat zeker is, zelfs met een historie. Hij geeft als reden: “het verleden is nooit een garantie voor de toekomst” 7 Volgens Brenninkmeijer is dit een reden waarom winkelvastgoedbeleggers van solitaire winkelpanden omzetgerelateerde huur niet aantrekkelijk vinden, dit in tegenstelling tot beleggers in winkelcentra. Hierop wordt in een volgende paragraaf dieper ingegaan. Op een ander moment geeft Brenninkmeijer aan dat het wel zo is dat als er een paar jaar achter elkaar bewijs verzameld is dat er binnen een bepaalde bandbreedte toch

 

62  

extra omzethuur wordt gerealiseerd, dat de taxateurs daar dan wel een bepaalde waarde aan toekennen.7 Hij voegt daaraan toe: “Maar wel met een andere discountvoet in de taxatie, omdat het een hoger risico is.” 7 Als Syntrus Achmea een bestaand object koopt waar de retailer al jaren in zit, al jaren een omzet draait en die cijfers beschikbaar zijn, dan is het volgens Vierkant raar om ineens aan te nemen dat die omzetten veranderen.6 Volgens hem is dat wel een kwestie voor de taxateur. Net zoals het risico op een potentieel lagere huur wordt verkleind wanneer er voor een hoge basishuur wordt gekozen, speelt dezelfde kwestie ook bij taxaties. Volgens Polman is de basishuur van Wereldhave niet per definitie lager (dan een vaste huur) waardoor er ook niet zo veel gebeurt met de taxaties.1 In dat kader stelt Steenbeek dat beleggers een zo hoog mogelijk vast inkomen willen hebben, omdat dat uiteindelijk de waardering van de taxateur bepaalt. In het geval van New Babylon is een lagere waardering door omzethuur volgens Kuil geen probleem. Zij proberen enerzijds een goede mix te vinden tussen vaste contracten en goedlopende huurders met omzethuur. Anderzijds wordt omzethuur in de aanloopfase toegepast en zullen na verloop van tijd veel omzetafhankelijke activiteiten zijn uitgewerkt, of zodanig zijn vormgegeven dat er een solide basishuur is die de verkoopbaarheid zal vergroten.3 Tabel 6.13: Lagere taxatiewaarde als nadeel voor de verhuurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten. (bron: eigen werk) Benoemd, als nadeel

2 ½*

Benoemd, niet als nadeel

2 ½*

Niet benoemd

2

* Kuil noemt het enerzijds als nadeel, maar geeft anderzijds aan dat dit wordt opgelost bij New Babylon.

6.2.5.

GROTERE BETROKKENHEID BIJ HUURDERS

Omzethuur (in combinatie met intensief winkelcentrummanagement) heeft volgens Kuil het nadeel dat het over het algemeen veel meer intensieve begeleiding en veel intensiever beheer vergt.3 Enerzijds vergt dat volgens hem meer tijd, veel meer mensen en meer kosten, maar dat zou anderzijds, als het goed is, ook veel meer moeten opleveren. In het geval van volledige omzethuur moet je er als eigenaar, volgens Kuil, bovenop zitten waardoor de managementcomponent ontzettend groot is. Tabel 6.14: Grotere betrokkenheid bij huurders als nadeel voor de verhuurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten. (bron: eigen werk) Benoemd, als nadeel

1 ½*

Benoemd, niet als nadeel

0

Niet benoemd

5 ½*

* Polman noemt het alleen als nadeel bij vergaand winkelcentrummanagement.

 

 

63  

6.2.6.

BEPERKTE MOGELIJKHEID TOT INGRIJPEN

Waar omzetinformatie voor winkelcentrummanagement als voordeel wordt beschreven van omzethuur, moeten beleggers contractueel wel de mogelijkheid hebben om wijzigingen aan te brengen aan hun winkellocatie. Volgens Kuil gaat het dan bijvoorbeeld om het wisselen van huurders en/of het verwijderen van formules die niet werken om vervolgens nieuwe retailers op die plek te zetten die beter passen bij het geheel.3 Verschillende beleggers (waaronder Kuil) beschreven de beperkte mogelijkheden binnen de reguliere Nederlandse Huurwetgeving als obstakels, waarvoor ze ook een oplossing gevonden hebben. Zij beschreven het niet als een nadeel, daarom zal dit onderwerp bij de paragraaf over obstakels verder worden uitgelicht. Tabel 6.15: Beperkte mogelijkheid tot ingrijpen als nadeel voor de verhuurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten. (bron: eigen werk) Benoemd, als nadeel

0

Benoemd, niet als nadeel

0

Niet benoemd

7

6.2.7.

CONTROLE OMZETTEN

Naast dat het voor een winkelbelegger extra inspanning vergt om omzetinformatie te gebruiken voor beter winkelcentrummanagement, kost het ze in de eerste plaats al meer inspanning om deze omzetinformatie te verkrijgen. Steenbeek beschrijft de situatie in Almere, waarbij hun secretaresse elke eerste week van de maand 70 tot 75 huurders moet bellen en mailen met de vraag wat hun omzet is, om dit vervolgens in te voeren in hun systeem. Er moet volgens hem veel capaciteit vrijgemaakt worden om aan informatie te komen, waar hele goede analyses mee te maken zijn.2 Hij zegt: “Anders heeft het hele verhaal geen zin.” 2 Vierkant beaamt dit en stelt dat het voor high-street locaties alleen maar ‘extra rompslomp’ is, omdat je met deze informatie daar niet zoveel kan doen.6 Tabel 6.16: Extra inspanning door controle omzetten nadeel voor verhuurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als nadeel

2

Benoemd, niet als nadeel

0

Niet benoemd

5

6.2.8.

de

OMZETTEN FRAUDEGEVOELIG

Net als bij de beperkte mogelijkheden tot ingrijpen, is de fraudegevoeligheid van omzetgegevens wel als obstakel beschreven door beleggers maar niet als nadeel van omzethuur. Het lijkt dus niet mee te spelen in de keuze om wel of niet omzethuur toe te passen.

 

 

64  

Tabel 6.17: Omzetten fraudegevoelig als nadeel voor de verhuurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als nadeel

0

Benoemd, niet als nadeel

0

Niet benoemd

7

6.2.9.

LAGERE HUUR DOOR PRIJZENOORLOG

Het aspect van een prijzenoorlog tussen retailers is op geen enkele wijze benoemd door de geïnterviewden, misschien omdat er ook niet specifiek naar gevraagd is. Voor dit onderzoek wordt er daarom vanuit gegaan dat het daardoor geen belangrijk nadeel is voor verhuurders wanneer zij werken met omzethuurcontracten. Tabel 6.18: Lagere huur door prijzenoorlog als nadeel voor de verhuurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als nadeel

0

Benoemd, niet als nadeel

0

Niet benoemd

7

6.2.10. HUURPRIJSAANPASSING Het aspect van huurprijsaanpassing wordt in dit onderzoek behandeld bij de obstakels, omdat het door de verhuurders zo wordt gezien. Tevens zijn er oplossingen aangedragen waardoor de huurprijsaanpassing het toepassen van omzethuur niet in de weg staan. Tabel 6.19: Huurprijsaanpassing als nadeel voor de verhuurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als nadeel

0

Benoemd, niet als nadeel

0

Niet benoemd

7

6.2.11. DIKKERE CONTRACTEN AFSCHRIKWEKKEND (NIEUW) Een nadeel voor beleggers dat niet in de literatuurstudie terugkomt is het enige nadeel dat Boomsma voor zijn eigen situatie opmerkt. Het valt hem op dat retailers schrikken van de hele dikke overeenkomst met een hele hoop bepalingen.4 Hij zegt daarnaast: “Maar verder zijn er geen nadelen voor wat ons betreft”.4 Tabel 6.20: Dikkere contracten schrikwekkend voor huurders als nadeel voor de verhuurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als nadeel

1

Benoemd, niet als nadeel

0

Niet benoemd

6

 

65  

6.3.

CONCLUSIE

Uit de gespreken valt af te leiden dat de omzetinformatie van retailers voor verhuurders de belangrijkste reden is voor het toepassen van omzethuur. Alle zeven verhuurders noemen als motieven het inzicht hebben in de omzetten van huurders en dat ze die kunnen gebruiken voor het actief beheren van winkelvastgoed (winkelcentrummanagement). Meer specifiek noemden partijen dat de omzetinformatie ingezet kan worden voor het op tijd ingrijpen bij een minder goed draaiende huurder, voor het gerichter inzetten van marketingactiviteiten, voor het verbeteren van de branchering op een locatie en voor gebruik van benchmarking. Wanneer een verhuurder meer risico’s overneemt van een huurder, door bijvoorbeeld een belang te nemen in het bedrijf of een lage basishuur af te spreken, dan kan de omzetinformatie gebruikt worden om te controleren of deze retailers hun omzetverwachtingen wel waarmaken. In tabel 6.21 zijn de verschillende motieven gerangschikt op basis van het aantal geïnterviewde personen die het motief benoemden. Nr.

Motieven verhuurder voor omzethuur

Wel

Niet

Open

7+1

0

0

7

0

0

1

Omzetinformatie voor actief beheer

2

Inzicht in het functioneren van de huurder

3

Vestigingsreden van huurder

5+3

0

2

4

Potentieel hogere huurinkomsten

5+1

1

1

5

Afstemming van belangen

4+1

0

3

6

Winst uit investeringen

2+1

0

5

7

Competitie tussen huurders vergroten

2

0

5

8

Informatie voor heronderhandelingen (nieuw)

1

0

6

9

Hoger rendement (nieuw)

1

0

6

Tabel 6.21: motieven voor omzethuur (bron: eigen werk)

Na het nut van omzetinformatie, gaf de meerderheid aan dat het toepassen van omzethuur soms nodig is of zelfs geëist wordt, voordat een (specifieke) retailer zich vestigt of om te voorkomen dat deze vertrekt. Dit kan gebeuren bij belangrijke nieuwe huurders (anchor tenants), omdat hun aanwezigheid van essentieel belang is voor het succes van een winkellocatie. Maar ook bij bestaande huurders, als ze de vaste bestaande huur niet meer kunnen betalen en zonder omzethuur vertrekken. Partijen gaven ook aan dat omzethuur kan worden toegepast bij nieuwe of minder sterke winkellocaties, wanneer een huurder minder vertrouwen heeft in een locatie dan de verhuurder. Het verschil in vertrouwen werkt door tot een verschil in omzetverwachting, wat wordt opgevangen met een variabele huur op basis van de daadwerkelijke omzet. De meerderheid van de verhuurders noemde potentieel hogere huurinkomsten ook als positief argument. Bij een minder goede locatie komt het motief van hogere huurinkomsten overeen met de vestigingsreden van huurders, omdat leegstand te allen tijde minder oplevert dan een variabele huur op basis van omzet. Drie van de zeven verhuurders gaven aan dat bij goede locaties het toepassen van omzethuur kan leiden tot hogere huurinkomsten. Dit geldt vooral wanneer verhuurders actief beheer voeren, wat tot hogere omzetten leidt. Dit argument komt overeen met het argument van winst

 

66  

uit investering. Van de verhuurders gaven vier geïnterviewde personen aan dat het positief is dat omzethuur leidt tot het gelijktrekken van belangen tussen verhuurders en huurders. Dit is ook als doel van omzethuur in de introductie van dit onderzoek beschreven. Minder vaak genoemde en daarmee waarschijnlijk minder belangrijke motieven van verhuurders voor het toepassen van omzethuur waren de winst uit investering, het vergroten van competitie tussen huurders, informatie voor heronderhandelingen en hogere rendementen. Alle motieven van verhuurders voor omzethuur die voortkomen uit literatuuronderzoek zijn ook in meer of mindere mate genoemd tijdens de interviews. Motieven die niet voortkomen uit het theoretisch kader zijn ook maar door één verhuurder genoemd. Daarentegen kan het motief informatie voor heronderhandelingen wel voor alle verhuurders interessant en van toepassing zijn. Hierbij wordt gesteld dat een verhuurder, die in het bezit is van de omzetgegevens van de retailer (in combinatie met benchmarking), een betere positie heeft tijdens contractheronderhandelingen met de huurder. Bij de motieven van verhuurders tegen het toepassen van omzethuur, gaven de geïnterviewde personen veel minder vaak aan dat deze van toepassing zijn. Er is zelfs geen motief te noemen dat volgens een meerderheid opgaat. Wel noemden sommige partijen als nadeel dat omzethuur leidt tot fluctuerende huurinkomsten en extra inspanning voor de verhuurder door het controleren van de omzetten. In tabel 6.22 is een overzicht weergegeven van de nadelen van omzethuur volgens verhuurders met het aantal reacties. Nr.

Motieven verhuurder tegen omzethuur

Wel

Niet

Open

1

Fluctuerende huurinkomsten

2½

½

4

2

Extra inspanning door controle omzetten

2

0

5

3

Potentieel lagere huur (risico)

2½

2½

2

4

Lagere taxatiewaarde

2½

2½

2

5

Grotere betrokkenheid bij huurders

1½

0

5½

6

Dikkere contracten schrikwekkend (nieuw)

1

0

6

7

Slechtere financierbaarheid

0+2

0

7

8

Lagere huur door prijzenoorlog

0

0

7

9

Beperkte mogelijkheid tot ingrijpen

0

0

7

10

Omzetten fraudegevoelig

0

0

7

11

Huurprijsaanpassing

0

0

7

Tabel 6.22: motieven tegen omzethuur (bron: eigen werk)

Sommige motieven tegen omzethuur zijn wel genoemd, maar zijn alleen van toepassing onder bepaalde omstandigheden. Zo gaat het risico van een potentieel lagere huur en daarmee een lagere taxatiewaarde alleen op wanneer er voor een lage basishuur wordt gekozen. Als een retailer dan jaar op jaar goede omzetten draait, dan wordt het risico op een lagere huur kleiner en nemen taxateurs waarschijnlijk de extra inkomsten, al dan niet met een andere discountvoet, toch mee in de waardering. Verder hebben niet alle partijen een dik zelf geformuleerd contract zoals Stable Retail Management, wat

 

67  

afschrikwekkend kan zijn voor huurders. Maar dat nadeel, dat niet in uit de literatuurstudie volgde, wordt door de verhuurder zelf ook niet als probleem gezien. Slechts een enkele verhuurder gaf aan dat de grotere betrokkenheid bij huurders een obstakels is. Een slechtere financierbaarheid is alleen genoemd door huurders, terwijl dit een nadeel zou moeten zijn voor verhuurder. Omdat geen van de verhuurders hierover sprak, wordt er vanuit gegaan dat dit niet als een belangrijk motief tegen omzethuur wordt gezien. Andere nadelen, die uit de literatuurstudie volgden, blijken niet genoemd te worden, of worden in dit onderzoek gezien als obstakel waarvoor ook oplossingen zijn. Dit geldt voor de fraudegevoeligheid van omzetgegevens, de beperkte mogelijkheden van de verhuurder om in te grijpen bij de huurder en de huurprijsaanpassing. Deze thema’s worden verder toegelicht bij het hoofdstuk over obstakels.

 

68  

7.

MOTIEVEN HUURDERS

In dit hoofdstuk worden de motieven van huurders voor en tegen het toepassen van omzethuur beschreven, die voortkomen uit de interviews met Nederlandse retailprofessionals.

7.1.

MOTIEVEN VOOR

In deze paragraaf worden de motieven van verhuurders uit de interviews besproken die voor het toepassen van omzethuur pleiten. Brenninkmeijer, zelf verhuurder, gaf aan dat hij ook benieuwd is of huurders wel echt de toegevoegde waarde van een basishuur met omzetcomponent inzien.7 Een andere verhuurder gaf aan dat retailers volgens hem in algemene zin wel het positieve zien aan omzethuur.2 Volgens Kooman worden de commerciële onderwerpen eerst uitonderhandeld voordat het contract überhaupt op tafel komt en de discussie tussen huurders en verhuurders over de contractartikelen begint. Daarbij kunnen alle artikelen volgens hem ter discussie staan, dus ook de huurbetalingsvorm. Hij geeft aan dat bij winkelvastgoed waar hij een goede omzetinschatting kan maken, hem de huurbetalingsvorm niet zoveel meer uitmaakt.8 Onderstaand zal de houding van huurders per argument specifieker beschreven worden.

7.1.1.

POTENTIEEL LAGERE HUUR

Net als bij de motieven voor de belegger kan bij het motief voor potentieel lagere huur onderscheid worden gemaakt tussen verschillende typen winkellocaties. Volgens Smit kies je als huurder voor omzethuur wanneer de verhuurder meer huur vraagt dan je verwacht te kunnen betalen voor de desbetreffende locatie.9 Wanneer de omzetten dan, zoals de huurder verwacht, tegenvallen zijn de huurkosten ook lager. In het eerste voorbeeld van Smit ging het om een heronderhandeling voor een vergroting van een winkel waarbij een omzethuurcomponent het verschil maakte om de deal te sluiten. Er zijn ook voorbeelden gegeven waarbij zelfs 100% omzethuur werd afgesproken. Zo geeft een van de retailers aan dat omzethuur of grote huurkortingen van 50% of meer na heronderhandeling worden toegepast bij de minder goede locaties. Bij de slechtste winkels van deze retailer werd 100% omzethuur gekoppeld aan een kortlopend contract, vanwege de onzekerheid die er is en omdat zij in dergelijke gebieden geen vaste huur kunnen betalen.10 Hij zegt: “Het kan een redding zijn om winkels open te houden.” 10 In het tweede voorbeeld van Smit gingen zij bij Oostpoort alleen akkoord met een lage basishuur en een laag percentage omzethuur, omdat Coolinvestments de locatie zelfs te slecht vond voor een basishuur.9 In het laatste geval van New Babylon kon de

 

69  

verhuurder volgens Smit geen huurder vinden waardoor zij zelfs zo ver gingen dat zij naast 100% omzethuur ook de winkel (inrichting) hebben betaald.9 Volgens één van de retailers is het uiteindelijk een financiële berekening.10 Volgens hem kies je voor omzethuur wanneer de verhuurder meer overtuigd is van een winkelgebied dan de retailer zelf. Bij een vaste huur zou de huur in verhouding te hoog worden ten opzichte van de te behalen omzet op die locatie. Deze verhuurder maakt voor elke locatie in zijn portefeuille het rendement inzichtelijk en monitort bij slechtere winkels de ontwikkelingen die van invloed zijn op de te verwachten omzetten. In een voorbeeld van een andere retailer werd een omzetcomponent door hem voorgesteld tijdens een heronderhandeling. Dit zou voor hem niet tot een hogere huur leiden omdat hij zeker wist dat hij de omzetverwachting van de verhuurder niet zou halen. X Keerzijde van de mogelijkheid voor huurders om een lagere huur te krijgen, is volgens Smit dat verhuurders vaak een hoge basishuur willen hebben. Hij zegt: “De basishuur bij omzethuur in Nederland is vaak gewoon de normale (reguliere vaste) huur. Ze willen alleen maar verdienen als het goed gaat en leveren niet in als het minder gaat.” 9 Kooman herkent deze situatie.8 Volgens hem moet de economie eerst in algemene zin met 20% groeien, voordat de omzetten boven de basishuur uitkomen. Hij voegt daaraan toe: “Maar die basishuren zijn ook weer geïndexeerd, dus die groeien alleen nog maar jaarlijks.” 8 Daardoor komen de omzetten in deze geschetste situatie ook na 20% groei niet boven de basishuur uit. Dit beeld komt overeen met de inkomsten uit omzethuur bij Eurocommercial Properties. Tabel 7.1: Potentieel lagere huur als voordeel voor de huurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als voordeel

1½

- voor minder goed te verhuren winkellocaties

1½

Benoemd, niet als voordeel

1½

- voor goed te verhuren winkellocaties

1½

Niet benoemd

0

* Smit noemt potentieel lagere huur enerzijds als voordeel van omzethuur, maar geeft anderzijds aan dat het voordeel op goed te verhuren winkellocaties niet opgaat.

7.1.2.

BEHEERSBAARHEID KOSTEN

Volgens Kuil, zelf belegger, wordt het voor retailers wel aantrekkelijker als hun kostenstructuur deels bepaald wordt door de omzet die zij maken.3 Een voorbeeld hiervan wordt door Kooman gegeven, in een situatie van een nieuw te ontwikkelen winkelcentrum. Hij zegt: “Je weet niet wie er gaan komen en hoe de stromen in het winkelcentrum gaan lopen. Je hebt er wel een idee bij en de verhuurder heeft natuurlijk een fantastisch rapport laten maken over hoe goed het allemaal wordt. Als je dat allemaal niet weet dan is omzethuur een prima instrument om een gedeelte van de kosten af te kunnen stemmen op de daadwerkelijke omzet.” 8 Een andere huurder geeft niet specifiek aan dat de beheersbaarheid van kosten als voordeel meespeelt. Maar wel dat hij intern wordt afgerekend op de rendementen van de winkels waarvoor hij verantwoordelijk is, waardoor omzethuur aantrekkelijker wordt.10

 

70  

Tabel 7.2: Beheersbaarheid kosten als voordeel voor de huurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als voordeel

2+1

Benoemd, niet als voordeel

0

Niet benoemd

1

7.1.3.

VERDELING RISICO’S

Volgens één van de retailers is de ideale situatie wanneer het risico gedeeld wordt door beide partijen.10 Hij vindt dat de eigenaar mag meeprofiteren als zij het goed doen.10 De andere twee retailers geven de voorkeur aan omzethuur, wanneer ze geen inschatting kunnen maken over de te behalen omzet8 of omdat zij minder vertrouwen hebben in de locatie dan de verhuurder.9 In dergelijke situaties kunnen partijen dan door middel van omzethuur gezamenlijk gaan kijken of het een succes is of niet9 en zo de risico’s spreiden. Uit de ervaringen van Smit met twee winkels, waarbij de risico’s door 100% omzethuur maximaal gerspreid werden, bleken zijn initiële inschattingen te kloppen. Hij zegt: “Wij weten zelf heel goed waar wij gaan zitten.” 9 Smit geeft daarom aan dat hij een dergelijke constructie nooit meer gaat doen.9 Ardenberg kreeg de mogelijkheid om een winkel te openen op het Centraal Station in Amsterdam, een voorbeeld dat deze situatie goed illustreert. Volgens Kooman kan hij wanneer hij ergens in een winkelcentrum komt door rond te kijken en wat cijfers boven water te krijgen wel een inschatting maken van wat zijn omzetten zouden kunnen worden en dus wat voor huur de ze als retailer kunnen betalen.8 In het geval van het Centraal Station lopen er volgens hem wel een hoop mensen, maar kan hij geen inschatting maken van wat zijn omzet daar gaat worden. Hij zegt: “Ik zou het echt niet weten en er is ook geen benchmarking mogelijk. Dus ik ben alleen bereid daar te gaan zitten als ik een 100% omzethuurcontract krijg. Of een hele lage basishuur en omzethuur, dat vind ik (ook) prima.” 8 Een andere retailer schetst de situatie waarbij een huurder een aanbod kreeg voor een nieuwe ruimte ter vervanging van een bestaande winkel. De verhuurder gaf volgens hem aan dat het een betere locatie was, met iets meer vierkante meters en met betere passantenstromen.10 De retailer zelf ging uit van een vergelijkbare omzet waardoor omzethuur is gebruikt om de risico’s te spreiden. De verhuurder zou door een variabele huurcomponent bij dezelfde omzet een gelijke huur betalen als op de oude locatie en bij hogere omzet ook meer huur. Buisman, zelf verhuurder, herkent dat winkeliers het fijn vinden om het risico met hem te delen op de voorwaarde dat de vaste basishuur niet hoger dan 80% is, in vergelijking met de vaste huur.5 Het motief van een retailer voor omzethuur door een betere verdeling van de risico’s komt sterk overeen met het motief voor een potentieel lagere huur. Ook in deze situatie geldt volgens de huurders dat veel verhuurders geen risico nemen door een hoge basishuur af te spreken. Volgens Kooman zijn de meeste vastgoedbeleggers geen ondernemers en willen ze dergelijke risico’s niet nemen.8

   

71  

Tabel 7.3: Verdeling risico’s met verhuurder als voordeel voor de huurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als voordeel

2 ½* + 1

Benoemd, niet als voordeel

½*

Niet benoemd

0

* Kooman noemt de verdeling van risico’s met de verhuurder enerzijds als voordeel, maar geeft aan dat het niet speelt wanneer er gekozen wordt voor een hoge basishuur.

7.1.4.

BETROKKENHEID VERHUURDER

Volgens Smit is een overweging van hem om voor omzethuur te kiezen of de verhuurder belang heeft bij hogere omzetten van de winkels, waardoor de verhuurder zich daarvoor extra gaat inzetten. Hij noemt activiteiten als: meer aan marketing doen; zich inzetten voor meer bezoekers; zich inzetten op overheidsniveau voor onder andere gratis parkeren.9 Alle drie gesproken verhuurders spreken onafhankelijk van elkaar met lof over de betrokkenheid van winkelbelegger Unibail-Rodamco.8, 9, 10 Zo vindt Kooman deze partij zeer professioneel en één van de beste exploitanten van winkelcentra.8 Bij Smit staan ze bekend als een partij die veel energie steekt in retailmanagement en zijn ze volgens hem de enige in Nederland die winkelcentra echt heel goed begrepen hebben.9 Steenbeek, zelf geïnterviewd vanuit zijn rol bij Unibail-Rodamco, geeft aan dat het bij hen bekend is dat de retailers zien dat zij heel actief zijn in het zorgen dat er meer mensen komen en het gedeelde belang2. Een ander voorbeeld van een positieve betrokkenheid van verhuurders bij een winkellocatie wordt door Smit aangedragen. Hij geeft aan dat hij blij was toen een minder goed draaiende huurder die ‘versleten badjassen’ verkocht op Schiphol naast hem moest vertrekken. Hij zegt: ”Je zit op Schiphol met zoveel mensen dan wil je een internationale uitstraling hebben. Wie koopt er nou een badjas op Schiphol.” 9 Dit zou volgens hem niet mogelijk zijn geweest zonder omzethuurinformatie en een flexibel contract. Tabel 7.4: Betrokkenheid verhuurder als voordeel voor de huurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als voordeel

3+1

Benoemd, niet als voordeel

0

Niet benoemd

0

7.1.5.

VESTIGINGSEIS VERHUURDER (NIEUW)

Een doorslaggevend motief voor huurders om een omzethuurcontract te tekenen, is wanneer zij graag op een locatie willen zitten en de verhuurder deze contractvorm standaard oplegt. Door dus te kiezen voor omzethuur krijgen zij de mogelijkheid om op een gewilde locatie te huren. Zo gaf één van de verhuurders aan dat partijen in een

 

72  

specifiek winkelcentrum mogen huren als zij (standaard) een basishuur met een omzetcomponent betalen.8 Sommige verhuurders die standaard omzethuur toepassen geven echter wel aan dat zij in uitzonderlijke gevallen voor een huurder hierop een uitzondering maken. En dus in dat geval afstappen van omzethuur.2, 10 Tabel 7.5: Vestigingseis verhuurder als voordeel voor de huurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als voordeel

1+2

Benoemd, niet als voordeel

0

Niet benoemd

2

7.1.6.

INZICHT PRESTATIES VAN CONCURRENTEN (NIEUW)

Bij de motieven van beleggers is de competitie tussen huurders al als onderwerp besproken. Smit zelf zag dit ook als een voordeel voor huurders wanneer hij inzicht krijgt in hoe de winkels van Coolinvestments het in bepaalde winkelgebieden doen ten opzichte van hun concurrenten. Wanneer hij zou horen dat hij bij de slechtst draaiende retailers op een locatie hoort, geeft hij aan dat hij wat met deze informatie zou doen. Hij zegt: “Ja, dat houdt je ook scherp en dat houdt je competitief. Het houdt je ook bezig met hoe je jezelf beter kan maken dan de rest.”9 Verhuurders die uitgebreid onderzoek doen binnen hun winkelcentra kunnen volgens hem niet alleen aangeven hoe je het doet, maar ook waarom dit zo is. Smit zegt: “Dat vind ik heel goed, die zijn echt bezig om er een succes van te maken.” 9 Tabel 7.6: Inzicht in prestaties van concurrenten op een locatie als voordeel voor de huurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als voordeel

1

Benoemd, niet als voordeel

0

Niet benoemd

2

7.2.

MOTIEVEN TEGEN

Nu bekend is welke motieven voor omzethuur door huurders gebruikt worden, zullen in deze paragraaf de nadelen van omzethuur voor retailers besproken worden op basis van de informatie uit de interviews. Allereerst gaf Kooman aan dat er in bredere zin überhaupt geen aspecten waren die hem ervan weerhielden om omzethuurcontracten te tekenen.

7.2.1.

POTENTIEEL HOGERE HUUR (RISICO)

Net zoals bij het motief van retailers voor omzethuur vanwege een potentieel lagere huur komt de keuze uiteindelijk neer op een financiële berekening. De retailer, die koos voor omzethuur wanneer hij lagere omzetverwachtingen had dan de verhuurder, kiest bij een tegenovergestelde situatie liever voor een vaste huur.10 Een voorbeeld hiervan wordt

 

73  

geschetst door Smit, wanneer een verhuurder om 10% omzethuur zou vragen met een basishuur van 100.000 euro. Smit verwachtte in deze situatie 1½ miljoen euro omzet op die locatie te draaien, waardoor hij niet akkoord ging met de omzetcomponent en de 50.000 euro bij omzethuur nu in eigen zak kan steken.9 Ook in dit geval gaat het argument van de retailer spelen dat de basishuren in veel gevallen zo hoog zijn dat dit aspect slechts zelden voorkomt.9 Smit zegt: “Die basishuren zijn al redelijk ambitieus. Voordat je op die basishuur komt, moeten de omzetten flink stijgen.” Kooman is het daarmee eens en zegt: “Nou, dan ben je blij wanneer je omzethuur moet betalen.” 8 Volgens Kooman zijn omzethuurcontracten die worden voorgesteld door de verhuurder over het algemeen nadelig voor de huurder. Hij zegt: “Want vaak zit er dan ook een clausule in die zegt dat als de omzethuur stijgt naar een bepaald niveau, dat de huur daarna niet meer lager wordt dan dat niveau”.8 Dit fenomeen wordt in dit onderzoek de ‘lock-up-regeling’ genoemd is volgens Kooman een ‘onoorbaar concept’ waar hij geen ja tegen zou zeggen.8 Tabel 7.7: Potentieel hogere huur als nadeel voor de huurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als nadeel

0

Benoemd, niet als nadeel

3

Niet benoemd

0

7.2.2.

DELEN VAN OMZETTEN

Van de twee retailers die specifiek gevraagd zijn naar hun mening over het delen van omzetgegevens met de verhuurder, vonden beide partijen dit geen probleem.8, 10 Volgens één van de retailers komt dit vandaag de dag, omdat er een NDA (NonDisclosure Agreement / Geheimhoudingsverklaring) getekend wordt, waardoor de cijfers redelijk veilig zijn.10 Hij geeft aan dat zijn organisatie hier nog moeilijkheden mee heeft gehad. Steenbeek, zelf als verhuurder gesproken, geeft aan dat hij wel eens merkt dat kleine zelfstandige ondernemers (retailers) met meerdere winkels, onder druk gezet moeten worden voordat zij goed onderscheid maken tussen de omzetten van hun verschillende winkels.2 Tabel 7.8: Het moeten delen van de omzetten als nadeel voor de huurder, bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als nadeel

0 + ½*

Benoemd, niet als nadeel

2

Niet benoemd

1 + ½*

* Steenbeek noemt een specifiek type retailer, waarbij het delen van omzetten als nadelig kan worden gezien. Hij noemt het onderwerp niet in het algemeen.

7.2.3.

BEMOEIENIS VAN VERHUURDER

Waar Brenninkmeijer, zelf verhuurder, de verdeling van verantwoordelijkheden tussen huurder en verhuurder bij omzetgerelateerde huur een lastig elemen vindt, vraagt hij

 

74  

zich af of huurders wel op de bemoeienis van verhuurders zitten te wachten.7 Hij voorziet opmerkingen als: “wat weet jij van de details van mijn business, dus waar ben jij mee bezig” 7 en “schoenmaker blijf bij je leest.” 7 Boomsma, ook zelf verhuurder, stelde dat deze gevoeligheid zich alleen voordoet bij kleine (zelfstandige) ondernemers die het gevoel hebben dat zij dan niet meer hun eigen winkel runnen. De drie geïnterviewde retailers kunnen gezien worden als grote ondernemers en geen van hen heeft de bemoeienis van verhuurders genoemd als nadeel, waaruit je zou kunnen concluderen dat in ieder geval voor grote retailers dit aspect mogelijk geen belangrijk negatief effect is van omzethuur. Tabel 7.9: Bemoeienis van de verhuurder als nadeel voor de huurder bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als nadeel

0 + 1½*

Benoemd, niet als nadeel

0 + ½*

Niet benoemd

3

* Boomsma noemt een specifiek type retailer, waarbij de bemoeienis van de verhuurder als nadelig kan worden gezien. In algemene zin ziet hij het niet als nadeel.

7.2.4. EXTRA KOSTEN DOOR BETROKKENHEID VERHUURDER (NIEUW) Waar retailers blij zijn met de betrokkenheid van verhuurders en de extra energie die zij op basis van omzetgegevens in hun winkellocaties stoppen, heeft dit volgens sommige verhuurders een keerzijde. Een van de retailers zegt: “Ik denk ook dat er bepaalde kosten tegenover staan en die worden altijd doorberekend naar de retailer.” 10 Je moet volgens hem als retailbeheerder een goede middenweg vinden tussen wat noodzakelijk is en wat alleen maar nice-to-have is.10 Volgens Kooman is het standaard controleren van de omzetgegevens door een accountant ook iets wat kosten opdrijft.8 Waar nu de kosten bij de retailer liggen, heeft hij liever dat de verhuurder meer vertrouwen heeft in de aangeleverde informatie. In die situatie hoeft deze controle alleen plaats te vinden wanneer de verhuurder twijfelt, waarbij de kosten voor deze accountantscontrole naar hem worden doorberekend. Tabel 7.10: Hogere huur door extra kosten van verhuurder als nadeel voor de huurder bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als nadeel

2

Benoemd, niet als nadeel

0

Niet benoemd

1

7.3.

CONCLUSIE

Ondanks dat de interviews met de retailers niet representatief zijn, zal er toch getracht worden om conclusies te verbinden aan de onderzoeksresultaten. Van de vier argumenten van huurders voor het toepassen van omzethuur die voortkomen uit literatuuronderzoek, worden drie breed genoemd en reageerden de geïnterviewde

 

75  

personen op één motief gemengd. Daarnaast zijn er ook twee nieuwe argumenten genoemd. In tabel 7.11 is een overzicht van de positieve aspecten van omzethuur voor retailers weergegeven. Nr.

Wel

Niet

Open

1

Motieven huurder voor omzethuur Grotere betrokkenheid verhuurder

3+1

0

0

2

Verdeling risico’s met verhuurder

2½ + 1

½

0

3

Beheersbaarheid kosten

2+1

0

1

4

Vestigingseis verhuurder (nieuw)

1+2

0

2

5

Potentieel lagere huur

1½

1½

0

6

Inzicht in prestaties van concurrenten (nieuw)

1

0

2

Tabel 7.11: Motieven voor omzethuur (bron: eigen werk)

Uit de interviews met retailers blijkt dat de grotere betrokkenheid van verhuurders waarschijnlijk het belangrijkste motief is voor het toepassen van omzethuur, omdat alle drie de geïnterviewde personen net als één van de verhuurders dit aspect noemen. In lijn met dit argument geven de partijen ook aan dat de verdeling van de risico’s met de verhuurder als voordeel wordt gezien. Sommige partijen vinden het niet erg om dan ook de winsten uit een locatie te delen. Dit geldt voor goede locaties, maar meer nog bij locaties waarvan de huurder geen omzetinschatting kan maken of twijfelt aan de kwaliteit van de locatie. Bij een verdeling van risico’s bij goede winkellocaties plaatst Kooman wel een kanttekening, omdat hier volgens hem zo’n hoge basishuur wordt afgesproken dat het argument niet meer van toepassing is. Als laatste voordeel van omzethuur dat door de meerderheid van de huurders genoemd is, is de beheersbaarheid van de huurkosten. Dit geldt wederom vooral voor locaties waarvan de huurder geen omzetinschatting kan maken. Minder genoemde argumenten, die ook niet voortkwamen uit de literatuurstudie, zijn de omzethuur als vestigingseis van verhuurders en het inzicht in de prestaties van concurrenten. Dit eerste argument wordt als voordeel gezien, omdat wanneer een huurder dan omzethuur accepteert, hij de mogelijkheid krijgt om op een locatie te huren waar hij zonder omzethuur niet kon huren. Partijen vinden het verder fijn om te horen hoe hun winkel presteert ten opzichte van andere, zodat ze scherp en competitief blijven. Over het voordeel van een potentieel lagere huur waren de meningen van huurders verdeeld, omdat volgens sommigen de basishuur bij goed winkelvastgoed zo hoog is dat ze überhaupt geen lagere huur kunnen betalen dan de vaste traditionele huur. Volgens andere huurders komt het neer op een financiële berekening, waarbij je als retailer alleen voor omzethuur kiest als de verhuurder een hogere omzetverwachting heeft dan de huurder. Wanneer de situatie is omgekeerd, is het voordeliger voor een huurder om een vaste huur met de verhuurder overeen te komen en de extra omzet volledig in eigen zak te steken. Net als bij de motieven van verhuurders, zijn ook hier de negatieve aspecten van omzethuur minder vaak genoemd door de interviewde personen dan de positieve aspecten. Er is slechts één argument tegen omzethuur dat genoemd is door de

 

76  

meerderheid van de retailers en waarvan niemand vond dat het niet van toepassing was. De extra kosten die aan omzethuur zijn verbonden en die door de verhuurder worden doorberekend aan de huurders vormen het belangrijkste nadeel voor retailers. Uit het vorige hoofdstuk blijkt dat dergelijke kosten van de verhuurder voort kunnen komen uit actief winkelbeheer, een grotere betrokkenheid bij de huurders en het controleren van de omzetten. Dit argument volgde als enige ook uit de literatuurstudie. In tabel 7.12 is wederom een overzicht weergegeven met de negatieve argumenten van huurders. Nr.

Motieven huurder tegen omzethuur

1

Hogere huur door extra kosten verhuurder (extra)

2

Bemoeienis van de verhuurder

3

Het moeten delen van de omzetten

4

Potentieel hogere huur

Wel

Niet

Open

2

0

1

0 + 1½

0+½

3

0+½

2

1+½

0

3

0

Tabel 7.12: Motieven tegen omzethuur (bron: eigen werk)

De bemoeienis van verhuurders met huurders werd door geen van deze partijen zelf als een negatief aspect van omzethuur gezien. Niet verwonderlijk, aangezien ze de betrokkenheid van verhuurders als het meest belangrijke motief zagen voor het toepassen van omzethuur. Daarentegen waren er wel verhuurders die genuanceerd over dit argument spraken, waarbij volgens Boomsma de bemoeienis alleen een probleem was bij kleine zelfstandige retailers. Iets wat geen van de geïnterviewde partijen is. Over de andere twee argumenten die wel uit de literatuur volgden, was de meerderheid van de huurders het eens dat deze niet van toepassing zijn. Het delen van omzetten was geen probleem voor partijen, mede omdat er goede afspraken gemaakt worden over wat er met de gegevens gebeurt en dat deze niet zomaar gedeeld mogen worden met concurrenten. Een potentieel hogere huur was ook geen nadeel van omzethuur, omdat dit zou betekenen dat een partij een hoge omzet draait, wat alleen maar als positief ervaren wordt. Verder wordt er gesteld dat bij goede locaties de basishuren zo hoog zijn, dat de omzetten toch zelden boven het afgesproken minimum van de omzetcomponent komen.

 

77  

8.

KWALITEITSFACTOREN

In dit hoofdstuk worden de kwaliteitsfactoren besproken die invloed hebben op de gekozen huurbetalingsvorm bij winkelvastgoed. Daarbij worden in het theoretisch kader de mogelijke kwaliteitsfactoren aangehaald die voortkomen het literatuuronderzoek en verdeeld over vier schaalniveaus. Hierna worden de reacties van verhuurders en huurders op deze niveaus en factoren gerecapituleerd en geanalyseerd.

8.1.

THEORETISCH KADER

De kwaliteitsfactoren en schaalniveaus komen hoofdzakelijk voort uit onderzoek van McAllister (1996, p. 2). Hij benoemt factoren, verdeeld over vier schaalniveaus, die invloed kunnen hebben op de omzet van winkels en door toepassing van omzethuur dus direct invloed hebben op de uiteindelijke huurinkomsten van de verhuurder. • • • •

Niveau 1: de macro-economische kwaliteitsfactoren op nationaal schaalniveau; deze zijn van invloed op het algemene/nationale koopgedrag van consumenten. Niveau 2: de macro-economische kwaliteitsfactoren op lokaal schaalniveau; deze zijn van invloed op de lokale vraag en het lokale aanbod van de markt. Niveau 3: de kwaliteitsfactoren op het schaalniveau van het winkellocatie. Niveau 4: de kwaliteitsfactoren op het schaalniveau van de winkelhuurder.

Elk van de bovenstaande schaalniveaus zal op basis van literatuuronderzoek verder worden toegelicht.

8.1.1.

KWALITEITSFACTOREN OP NATIONAAL SCHAALNIVEAU

Met macro-economische factoren die het algemene koopgedrag bepalen worden de conjunctuur, het Bruto Binnenlands Product (BBP), de werkgelegenheid, de inflatie, het consumentenvertrouwen en het effect van overheidsbeleid op nationale schaal bedoeld. (Buvelôt, 2007, p. 26).

8.1.2.

KWALITEITSFACTOREN OP LOKAAL SCHAALNIVEAU

Met de macro-economische factoren op lokale schaal worden in het onderzoek (McAllister, 1996, p.2) de lokale economie, sociale en demografische kenmerken en de lokale vraag naar winkels bedoeld.

 

78  

8.1.3.

KWALITEITSFACTOREN VAN WINKELLOCATIE

Kwaliteitsfactoren van een winkellocatie die volgens het onderzoek (McAllister, 1996, p.2) invloed hebben op omzet zijn de diversiteit van huurders, de bereikbaarheid, het winkelcentrummanagement en de marketing van de winkellocatie. Daar voegt Buvelôt (2007, p. 26) nog de stedenbouwkundige kwaliteit en de omvang van het verzorgingsgebied aan toe. Volgens Kirkup en Rafic (1994) wordt huurdersmix beschouwd als een van de belangrijkste factoren die het succes van een winkelcentrum bepalen. Dawson (1983) deelt de huurdersmix in een winkelcentrum op in twee aspecten. Enerzijds wordt de huurdersmix bepaald door het aantal, de grootte en het soort winkels en anderzijds door de locatie van de winkels ten opzichte van elkaar. Volgens Greenspan (1987) is de huurdersmix in een winkelcentrum goed, wanneer zowel het hele winkelcentrum als elke individuele winkel een goede omzet draait. Daarbij moeten volgens Brown (1991) bij een positionering van huurders binnen een winkelcentrum consumenten maximaal worden blootgesteld aan de verleidingen van huurders. Uit onderzoek (Des Rosiers et al, 2009) van 1.499 omzethuurcontracten in Canada naar het effect van clustering van winkeltypes in winkelcentra op de hoogte van de huur, blijkt dat clustering van dezelfde type winkels over het algemeen de hoogte van de basishuur negatief beïnvloedt. Op basis van empirisch onderzoek van Yuo et al (2004) in het Verenigd Koningkijk, kan geconcludeerd worden dat hoe groter de diversiteit aan winkelmerken in een winkelcentrum is, des te groter de positieve bijdrage die deze diversiteit levert aan de hoogte van de huur. Uit onderzoek van Fong (2005) naar de samengestelde structuur van huurders bij verschillende regionale winkelcentra blijkt dat een effectieve huurdersmix bereikt kan worden door de anchorwinkels aan de uiteindes van looproutes te plaatsen en alleen complementaire huurders te clusteren. Winkelverhuurders blijken zelf bij de keuze voor een winkellocatie sowieso te kijken naar de afweging tussen potentiële omzet en daadwerkelijke winkelhuur, zo blijkt uit onderzoek (O’Roarty et al, 1992), waarbij de omzet wordt bepaald door locatiespecifieke, fysieke en huurcontractkenmerken. Of een locatie als optimaal wordt gezien door een winkelverhuurder, is afhankelijk van de doelgroep en het soort handel van de winkelhuurders.

8.1.4.

KWALITEITSFACTOREN VAN RETAILER

De kwaliteitsfactoren van de winkelhuurder die invloed hebben op de omzet van de winkels zijn volgens het onderzoek (McAllister, 1996, p.2) de diversiteit aan producten, de productprijzen, het winkelontwerp, het bedrijfsimago en het winkelmanagement. In een ander onderzoek (Buvelôt, 2007, p. 45) worden de uitkomsten van een analyse van het EIM (sociaaleconomisch beleidsonderzoeksbureau) naar de omzet per vierkante meter winkel (vloerproductiviteit) per branche in de detailhandel besproken. Branches met een hogere vloerproductiviteit zijn volgens het: supermarkt, drogisterij, optiek,

 

79  

rijwielhandel, sportartikelen en woninginrichting. Uit dat onderzoek bleek verder dat de volgende branches een lagere vloerproductiviteit hebben: AGF (groenten), vis, vlees, bakker, algemeen textiel, kleding, fotografische artikelen, boekhandel, juwelier, bloemen en planten, speelgoed, schoenen, consumentenelektronica en dibevo (gezelschapsdieren). Uit een verkenning van Liu en Liu (2013, 279) naar de economische afhankelijkheid en financiële effecten van faillissementen van winkelhuurders met omzethuurcontracten in de Verenigde Staten op het rendement van winkelverhuurders, blijkt dat over het algemeen een vertrekkende huurder een negatief effect heeft op de rendementen van een verhuurder. Een faillissement van een winkelhuurder in een goede economie en een sterk gediversifieerde markt heeft een juist een positief effect op het rendement van de winkelverhuurder, omdat de verhuurder dan mee kan profiteren van de hogere omzetten van een nieuwe huurder. Volgens Wheaton (2000) zijn omzethuren gemiddeld lager voor grotere winkels met lagere omzetten per vierkante meter en het laagst voor anchor huurders. Het onderzoek van Des Rosiers et al (2009) van 1.499 omzethuurcontracten in Canada bevestigt dit. De grootte van een winkelunit blijkt de meeste invloed te hebben op de hoogte van de totale huurinkomsten voor een eigenaar, waarbij een grotere winkel lagere huurinkomsten per m2 genereert. Verder blijkt dat verhuurders gemiddeld meer huurinkomsten ontvangen van huurders die al langer huren, wat suggereert dat door omzethuur de totale huurinkomsten groeien naarmate een winkel langer op een winkellocatie is. Uit empirische analyse van Damian et al.et al (2011, p. 456) naar het effect van anchor winkels op consumentengedrag in Portugal, blijkt dat een grotere aanwezigheid van anchor winkels de kracht van een winkelcentrum om klanten te trekken versterkt. Daarnaast verhoogt deze aanwezigheid de omzet van niet-anchor winkels in het winkelcentrum en stijgen door omzethuur ook direct de huurinkomsten uit deze partijen voor de verhuurder. Uit empirisch onderzoek (Benjamin, 1992) uit steekproeven onder winkelhuurcontracten bij winkelcentra blijkt dat de kans op wanbetaling en de potentie om klantverkeer te trekken sowieso invloed heeft op de hoogte van de afgesproken winkelhuur tijdens onderhandelingen tussen de huurder en verhuurder, ongeacht het huurmodel. Het is dan ook niet gek dat in een nieuwsbericht in de ‘Sunday Business Post’ (2007, p. 1) wordt gesteld dat de zeer succesvolle winkelketens, gespecialiseerd in ‘disposable fashion’, zo’n grote passantenstroom generen in winkelcentra, dat zij de macht hebben om tijdens onderhandelingen met de winkelverhuurders aan te sturen op de toepassing van omzethuur. Uit onderzoek van Brueckner (1993) blijkt dat winkelcentrumeigenaren verschillende huurtarieven hanteren tussen huurders om zo tot een optimale winkelmix te komen. Verhuurders gaan er vanuit dat anchors een positieve invloed hebben op de omzetten van de overige huurders en daarmee de mogelijkheid creëren om meer huur te betalen.

 

80  

8.2.

NIVEAU 1: NATIONALE SCHAAL

Uit de interviews met Polman en Smit blijkt hoe de marktomstandigheden zijn veranderd. De eerste geeft aan dat huurders vroeger in de rij stonden wanneer er een winkel leeg kwam. Volgens Polman betaalde de hoogste bieder zelfs sleutelgeld voordat deze de winkel mocht huren.1 Onder de huidige omstandigheden zijn het de huurders die het voor het zeggen hebben. Smit zegt: “de bal blijft nu bij de huurders.” 9 Zowel Boomsma als Steenbeek geven aan dat macro-economische kwaliteitsfactoren (op nationale schaal) in algemene zin direct van invloed zijn op de omzetten van de huurders. Steenbeek zegt: “De consument die bepaalt dan dat hij deze maand wat minder uit gaat geven. Die kinderbijslag die zij krijgen, gaan zij dan niet aan nieuwe kleren voor kinderen uitgeven, maar aan het terug betalen van hun leningen. Dat heeft meer impact dan je denkt.” 2 Verder geeft Steenbeek een voorbeeld waarbij nieuwsberichten over consumentenvertrouwen van invloed kunnen zijn op het bestedingspatroon van personen. Hij zegt: “Als er op het nieuws is gezegd dat het consumentvertrouwen is gedaald dan wordt er in één keer 20 procent minder omgezet.” 2 Dit geldt ook voor de invloed van overheidsbeleid. Boomsma zegt: “Op het moment dat de Btw-verhoging ter sprake kwam hebben wij dat gemerkt. En op het moment dat er onduidelijkheid was over het kabinet hebben wij het gemerkt.”4 In het geval van outletcentra kunnen zowel goede als slechte marktomstandigheden, volgens Boomsma, een positief effect hebben op de omzetten van hun huurders. Hij heeft gemerkt dat in goede tijden een consument meer bestedingsruimte heeft voor kleding en in mindere tijden bewuster omgaan met een kleiner budget. In beide gevallen is dit goed voor outletcentra, omdat deze merkproducten verkopen met kortingen. Uit de gesprekken met de verhuurders van winkelcentra blijkt dat macro-economische kwaliteitsfactoren op nationale schaal voor hun organisaties geen invloed hebben op de keuze voor omzethuurcontracten.1, 2, 3, 4, 5 Hierbij wordt door deze personen niet gespecificeerd welke kwaliteitsfactoren op macro-economisch nationaal niveau hiermee bedoeld worden. Volgens Polman hebben de marktomstandigheden voor 99% van de gevallen geen invloed. Wel geeft hij aan dat het vanuit een verhuurdersperspectief niet heel handig is om een lagere basishuur af te spreken bij een neergaande conjectuur. Vanuit het perspectief van de huurder is er volgens Smit en Brenninkmeijer bij een goed draaiende winkel minder motivatie om voor omzethuur te kiezen.7, 9 Wanneer de macroeconomische omstandigheden slecht zijn zullen huurders er minder snel voor kiezen om überhaupt nieuwe winkels te openen. Smit zegt: “Als het hele land tegenvalt dan ben je geneigd om rustiger aan te doen met huren.” 9 Een van de huurders geeft aan dat zijn organisatie tegenwoordig in 90 tot 95 procent van de gevallen aanstuurt op omzethuur.X Tabel 8.1: Invloed van macro-economische kwaliteitsfactoren op nationale schaal op de keuze van de huurcontractvorm (bron: eigen werk) Benoemd, als meewegende factor

3

Benoemd, als niet meewegende factor

5

Niet benoemd

2

 

81  

8.3.

NIVEAU 2: LOKALE SCHAAL

In de gesprekken met huurders en verhuurders bleek het lastig te zijn om onderscheid te maken tussen de kwaliteitsfactoren op macro-economische schaal en op het schaalniveau van de winkellocatie. Er werd vaak gesproken over kwaliteit van een winkellocatie in algemene zin. Mogelijk komt dit doordat de lokale vraag naar winkels in verband staat met de kwaliteit van de winkellocatie, zoals verzorgingsgebied en bereikbaarheid. Het kan ook komen door de onduidelijke begrenzing van een binnenstedelijk winkelgebied. Een winkelcentrum is een duidelijk afgebakend gebied waardoor er in gesprekken makkelijk onderscheid gemaakt kan worden tussen de kwaliteit van de stad en de kwaliteit van het winkelcentrum. In het geval van (hoofd)winkelstraten overlapt dit mogelijk, waardoor mensen waarschijnlijk spreken over de kwaliteit van een stad, waar ze de kwaliteit van de winkellocatie bedoelen. Er is voor gekozen om bij deze paragraaf alleen in te gaan op gespreksfragmenten die direct ingaan op macro-economische kenmerken op nationaal niveau. Gespreksfragmenten die ingaan op de locatie in algemene zin worden behandeld in de volgende paragraaf bij het schaalniveau winkellocatie. Over de vraag, of macro-economische kwaliteitsfactoren invloed hebben op de keuze van omzethuur, wordt door de verschillende partijen verschillend gedacht. Boomsma geeft enerzijds aan dat lokale politieke besluiten invloed kunnen hebben op de omzetten. Maar anderzijds hebben al deze kwaliteitsfactoren op dit schaalniveau geen invloed op het type huurcontract. 4 Ook de overige verhuurders van winkelcentra geven aan dat macroeconomische kwaliteitsfactoren op nationale schaal voor hun organisaties geen invloed hebben op de keuze voor omzethuurcontracten. 1, 2, 3, 5 Andere partijen geven voorbeelden waarbij dit wel van invloed is. Brenninkmeijer geeft aan dat er een overaanbod aan winkels is gekomen in de Haagse binnenstad waardoor een omzethuurcontract als middel is gebruikt om een huurder over de streep te trekken.7 Volgens een andere partij is Den Haag één van de steden die heel hard inspelen op winkelgebieden.10 Doordat hij als huurder verwacht dat deze stad het in de toekomst beter gaat doen, kiest hij liever niet voor omzethuur. Tabel 8.2: Invloed van macro-economische kwaliteitsfactoren op lokale schaal op de keuze van de huurbetalingsvorm (bron: eigen werk) Benoemd, als meewegende factor

2

Benoemd, als niet meewegende factor

5

Niet benoemd

3

8.4.

NIVEAU 3: WINKELLOCATIE

Net als bij de motieven van huurders en verhuurders moet er voor omzethuur onderscheid gemaakt worden in het type locatie en of deze een goed verhuurbare of minder goed verhuurbare locatie is. Volgens Polman maakt het uit of het om een hoofdwinkelstraat is, of om een klein winkelcentrum, een regionaal groot winkelcentrum of een outletcentrum gaat.1 Volgens een van de huurders is het tegenwoordig normaal

 

82  

om bij winkelcentra een basishuur met omzetcomponent af te spreken.X Op dit onderwerp, het type locatie, wordt verder ingegaan bij het thema obstakels. Op locaties met lage omzetverwachtingen of wanneer de huurder twijfelt aan de omzetverwachtingen van de verhuurder, wordt er volgens diverse partijen door hen of in algemene zin gekozen voor omzethuur. Er wordt in dit soort gevallen vaak gesproken over slechte locaties, maar niet toegespitst op welke factoren maken dat deze locaties zo slecht zijn. Mogelijk komt dit doordat de factoren met elkaar in verband staan en niet los gezien kunnen worden met betrekking tot omzethuur. Zoals eerder al bij de motieven van de verhuurders is besproken, kunnen verhuurders ook voor omzethuur kiezen als een gewilde huurder hier op aandringt en dit als breekpunt in de onderhandelingen gebruikt. Eén van de huurders geeft aan dat het vertrekken van anchor huurders binnen zijn branche op een locatie ook aanleiding voor hem is om omzethuur bij de verhuurder voor te stellen,10 omdat hij dan minder vertrouwen in de locatie heeft voor de toekomst. De overige retailers op een locatie vallen onder de huurdersmix. Volgens Steenbeek hebben kwaliteitsfactoren van een winkellocatie vanuit een verhuurdersperspectief wel invloed op de keuze om wel of niet aan te kopen, maar geen invloed op de keuze voor omzethuur.2 Hij zegt: “Het aanschaffen van vastgoedobjecten heeft niets te maken met die omzet(huurcontracten). Locatie, locatie, locatie is het belangrijkste.” 2 Waar Kuil de specifieke benoemde factoren dan ook nauwelijks vond meespelen bij de keuze voor omzethuur 3, geeft hij wel aan dat het feit dat New Babylon een nieuw winkelcentrum is van invloed is op de keuze voor omzethuur. Brenninkmeijer geeft aan dat het bij zijn voorbeeldlocatie (helemaal) niet meespeelt.7 Wel suggereert de laatste op een ander moment in het gesprek, dat er bij zijn voorbeeldlocatie voor omzethuur is gekozen, omdat de winkel zich niet in de hoofdwinkelstraat bevindt. Volgens Brenninkmeijer is een verhuurder niet geneigd om op de beste locaties voor omzethuur te kiezen. Hij zegt: “De beste plek; de hoogste bieder; tien jaar vast en klaar.” 7 Wederom werd niet toegelicht wat een locatie tot de beste locatie maakt. Tabel 8.3: Invloed van kwaliteitsfactoren op het schaalniveau van winkellocatie op de keuze van de huurbetalingsvorm (bron: eigen werk) Benoemd, als meewegende factor

7

- Kwaliteitsfactoren winkellocatie in het algemenen

1

- Type winkellocatie

3

- Kwaliteit winkellocatie

6

Benoemd, als niet meewegende factor

2

Niet benoemd

1

 

de

83  

8.5.

NIVEAU 4: RETAILER

In tegenstelling tot de andere schaalniveaus, worden op het niveau van de retailer wel specifieke kwaliteitsfactoren benoemd die van invloed zijn op de keuze van omzethuur. Zo geeft Kuil wat betreft branchering aan dat bij winkelcentrum New Babylon er heel duidelijk gekozen is om bij bepaald types retailers voor omzethuur te kiezen.3 Volgens hem hebben convenience en horeca het in het verleden daar goed gedaan en is mode een moeilijker segment. Op deze locatie is dus bij mode wel voor omzethuur gekozen en bij horeca niet. Bij NS Stations wordt niet met omzethuur gewerkt bij partijen zoals een bloemist of een bank. Hetzelfde geld voor partijen die multichannel retail doen. Bij andere branches wordt volgens Buisman eerder gekozen voor een lagere basishuur. Een kwaliteitsfactor die hiervoor bepalend kan zijn volgens hem is de mogelijkheid van een partij om klantverkeer naar de locatie te trekken. Een kwaliteitsfactor, die uit de literatuurstudie niet naar voren is gekomen maar voor NS Stations wel invloed heeft, is de mate van flexibiliteit van een huurder.5 Het gaat er hierbij dan meer om of een retailer een mogelijkheid krijgt van de verhuurder om te huren en niet zozeer om de keuze voor omzethuur. Buisman zegt: “Eén van de criteria waarop wij huurders selecteren is dat zij wel flexibel zijn. Willen samenwerken, willen luisteren. Samen met ons iets moois neerzetten. Als je met hele strakke buitenlandse bedrijven werkt die hoe dan ook vasthouden aan hun eigen format en dat niet willen vertalen naar een stationslocatie, dan gaan wij niet met ze in zee.” 5 Hij heeft echter niet aangegeven of de mate van flexibiliteit staat op de keuze voor een omzethuurcontract. De mogelijkheid om klanten te trekken en het bedrijfsimago worden als kwaliteitsfactor niet specifiek genoemd maar kunnen wel uit de motieven van zowel Brenninkmeijer als Smit worden afgeleid. Bij Brenninkmeijer gaat het om een startende retailer waardoor deze nog weinig naamsbekendheid dan wel imago onder consumenten heeft.7 De grote anchors hebben dit wel en Smit zegt hierover het volgende: “Als je morgen bij mij gaat huren en je wilt een kladblokkenwinkel beginnen, dan heb ik liever dat je mij gewoon een goede (vaste) huur betaalt. Ik durf het niet met jou niet om aan omzethuur te gaan doen. Als morgen Zara komt en die willen een winkeltje, dan denk ik, nou die gaan wel draaien. En die draaien zulke omzetten daar kan ik wel omzethuur mee doen. Met MS Mode en CoolCat ook wel. Maar ik zou het niet met de kralenwinkel van je zus.” 9 Bij de motieven voor omzethuur zijn al eerder door huurders en verhuurders de vestigingsmogelijkheden van anchor tenants als reden voor omzethuur beschreven. Tabel 8.4: Invloed van kwaliteitsfactoren op het schaalniveau van de retailer op de keuze van de huurbetalingsvorm (bron: eigen werk) Benoemd, als meewegende factor

7

- Kwaliteitsfactoren retailer in het algemenen

5

- Type retailer

2

- Multichannel retailer

1

- Klantpotentie / bedrijfsimago (Anchor tenant)

3

Benoemd, als niet meewegende factor

2

Niet benoemd

1

 

84  

8.6.

CONCLUSIE

In algemene zin bleek dat wanneer de geïnterviewde personen direct gevraagd werden naar de invloeden van de kwaliteitsfactoren op de keuze voor omzethuur, dit maar beperkte reacties opleverde. Blijkbaar speelden dergelijke aspecten minder mee tijdens de beslissingen over een dergelijk contract. Verder bleek het voor partijen lastig te zijn om onderscheid te maken tussen de kwaliteitsfactoren op lokaal schaalniveau en die van de winkellocatie. Dit komt waarschijnlijk, omdat de verschillende aspecten met elkaar in verband staan. In tabel 8.5 zijn de reacties van de geïnterviewde personen per schaalniveau weergegeven. Nr.

Kwaliteitsfactoren van invloed op contractkeuze

Wel

Niet

Open

1

Niveau 1: Nationale schaal

3

5

2

2

Niveau 2: Lokale schaal

2

5

3

3

Niveau 3: Winkellocatie

7

2

1

4

Niveau 4: Retailer

7

2

1

Tabel 8.5: Schaalniveaus kwaliteitsfactoren (bron: eigen werk)

Over het algemeen wordt omzethuur bij de verhuurders van de verschillende typen winkelcentra bedrijfsbreed toegepast, waardoor de verschillende schaalniveaus geen invloed hadden om de contractkeuze. Enkel de invloed van het type retailer kon zorgen voor een uitzondering bij deze partijen, waardoor er toch voor een vaste traditionele huur werd gekozen. Daarentegen was bij de twee verhuurders van High-Street winkellocaties het toepassen van omzethuur weer de uitzonderling op de regel. De reacties van de retailers waren echter gemengd, waarbij omzethuur bij twee partijen uitzonderlijk was en één partij aangaf er tegenwoordig bijna altijd voor te gaan. Uit de reacties bleek dat macro-economische kwaliteitsfactoren op nationaal schaalniveau wel invloed hadden op de omzetten van retailers, maar zoals te verwachten was, geen invloed hadden op de keuze voor omzethuur bij verhuurders van winkelcentra. De verhuurders van (hoofd)winkelstraten en huurders gingen of niet in op dit schaalniveau, of stelden dat deze kwaliteitsfactoren wel een bepaalde invloed hadden op de contractkeuze. Daarbij werd aangegeven dat omzethuur in economisch slechte tijden goed is voor huurders en dat het voor verhuurders in goede tijden slim is om een hoge basishuur af te spreken. Als kanttekening werd echter aangeven dat retailers in slechte tijden überhaupt minder nieuwe winkels openen. Net als op nationaal schaalniveau vonden verhuurders van verschillende typen winkelcentra dat de macro-economische kwaliteitsfactoren op lokaal schaalniveau geen invloed hadden op de huurbetalingsvorm bij hun winkellocaties. Bij de overige partijen vermeldden twee geïnterviewde personen dat het gemeentebeleid en de daaruit volgende vraag naar winkels in een centrum van een stad wel invloed hadden op deze keuze. Van deze twee personen vond de verhuurder dat dit bijdroeg aan de keuze voor omzethuur, terwijl de retailer in deze stad juist afzag van omzethuur, vanwege de verwachte groei in omzet.

 

85  

Anders dan bij de vorige schaalniveaus vindt de meerderheid van de partijen dat de kwaliteitsfactoren op het schaalniveau van de winkellocatie wel invloed hebben op de keuze voor omzethuur. Geconcludeerd kan worden dat het bij de argumentatie doorgaans over de kwaliteit van een winkellocatie in algemene zin gaat, waarbij zelden wordt genoemd welke specifieke kwaliteitsfactoren er een rol in spelen. In de meeste gevallen werd er gesproken over slechte winkellocaties, waarvoor het voor de verhuurder moeilijk is om een huurder te vinden. Dit argument kwam ook al naar voren bij de motieven van huurders en verhuurders. Anderzijds zeggen de verhuurders van High-Street locaties dat zij over het algemeen op deze goede locaties de voorkeur geven aan een vaste traditionele huur. Net als in de literatuur naar voren komt, houden verhuurders rekening met de kwaliteit en daarmee met de omzetpotentie voor retailers bij de aankoop van een winkellocatie. Volgens Steenbeek hebben de kwaliteitsfactoren van een winkelcentrum voor zijn organisatie wel invloed op een aankoopbeslissing, maar vervolgens niet op de keuze van de huurbetalingsvorm. Deze organisatie heeft dan al gekozen voor een goed winkelcentrum en past standaard omzethuur toe. Hierop volgend geven drie van de verhuurders aan dat ook het type winkellocatie invloed heeft op de beslissing van de huurbetalingsvorm. Bij het schaalniveau van de retailer zijn wel meerdere specifieke kwaliteitsfactoren genoemd die invloed hebben op de huurbetalingsvorm bij winkelvastgoed. Allereerst geven meerdere verhuurders aan dat de branche van een retailer invloed heeft op de keuze voor omzethuur. Dit komt overeen met het beeld dat ontstond na het vergelijken van huurinkomsten in verhouding met de omzetten bij het protfolio van Eurocommercial Properties. Verder kunnen anchor huurders volgens de interviews meer invloed uitoefenen tijdens de contractonderhandelingen, omdat zij hogere omzetten draaien, meer naamsbekendheid hebben en daardoor ook meer klanten naar een winkellocatie kunnen trekken. Een voorkeur voor omzethuur van een dergelijke partij heeft daardoor invloed op de uiteindelijke gekozen huurbetalingsvorm. Dit antwoord komt overeen met de vestigingsreden van huurders als argument van verhuurders voor omzethuur. Beide kwaliteitsfactoren zijn ook benoemd in het theoretisch kader. Als laatst gespecificeerde factor noemt Buisman dat de online activiteiten van een retailer en daarmee wat het doel is van hun fysieke winkellocatie, invloed heeft op de contractkeuze. Dit aspect komt overeen met de discussie rondom het toekomstige nut van omzethuur, wat is aangestipt in de introductie en wat verder behandeld wordt bij het hoofdstuk over de obstakels. Gezamenlijk gaf de meerderheid van geïnterviewde personen aan dat de kwaliteitsfactoren op het schaalniveau van de retailer invloed heeft op de keuze voor omzethuur. De twee partijen die aangeven dat er van deze invloed geen sprake was, zijn beide verhuurders van winkelcentra die, zoals al aangegeven was, omzethuur bedrijfsbreed toepassen.

 

86  

9.

OBSTAKELS & OPLOSSINGEN

In dit hoofdstuk worden de obstakels besproken die voortkomen uit het toepassen van omzethuurcontracten en de oplossingen die partijen gebruiken om deze obstakels te omzeilen of overbruggen. Daarbij worden eerst de mogelijke obstakels en oplossingen geïnventariseerd die uit de literatuurstudie komen. Vervolgens worden de ervaren obstakels en toegepaste oplossingen van de geïnterviewde personen beschreven.

9.1.

THEORETISCH KADER

Voorafgaand aan de resultaten van de interviews zal eerst een overzicht gegeven worden van de mogelijke obstakels en oplossingen die beschreven staan in de literatuur over het onderwerp. Uit literatuuronderzoek blijkt dat er een aantal redenen/obstakels zijn waarom omzethuur mogelijk niet vaker wordt toegepast in Nederland. • •

•

•

•

•

• •

 

Nadelen van omzethuur voor huurders en verhuurders: zoals in de vorige hoofdstukken over motieven zijn benoemd. Nederlandse winkelvastgoedmarktcultuur (Buvelôt, 2007, p. 19): zoals in de introductie benoemt heerst er een cultuur van wantrouwen en werken partijen volgens Buvelôt niet samen vanuit een gemeenschappelijk belang, wat wel nodig is voor het werken met omzethuur. Nederlandse (huur)wetgeving (Moerman, 2009, 26 & Buvelôt, 2007, p. 20): de wetgeving in Nederland en met name de huurprijsaanpassing van artikel 303, bemoeilijkt de toepassing van omzethuur en de mogelijkheden voor verhuurders om invloed uit te oefenen op het succes van een winkellocatie. Nederlands overheidsbeleid (Buvelôt, 2007, p. 21): hun beleid, zoals wel of niet betalen voor parkeervoorzieningen, en de regulering van de winkelmarkt, maken dat de mate van invloed van verhuurders op de omzetten van retailers lager is. Financierbaarheid (Moerman, 2009, p. 25): door de fluctuerende inkomsten zou er bij financiers minder interesse zijn om leningen te verschaffen voor winkelvastgoed met omzethuur. Controle van omzetten (Moerman, 2009, p. 26): hogere kosten voor een verhuurder doordat deze aan de omzetgegevens van een huurders moet komen, waarbij het nog maar de vraag is of deze gegevens kloppen. Moeilijkheden bij taxeren (McAllister, 1996): het is moeilijke om winkelvastgoed te taxeren waar een omzethuurcontract van toepassing is. Opkomst E-commerce (Van der Kamp, 2013, p. 1 & Edward, 2012, p. 12): doordat consumenten en retailers zich ook richten op online verkoopkanalen

87  

•

verandert de functie van de fysieke winkel en ontstaat er onduidelijkheid over het begrip omzet. Onbekendheid bij marktpartijen (Buvelôt, 2007, p. 19 & Moerman, 2009, 54-55): marktpartijen hebben onvoldoende kennis, waardoor ze nog niet klaar zijn om omzethuur toe te passen.

Een aantal van de bovengenoemde punten zullen nu verder worden toegelicht.

9.1.1.

NEDERLANDSE HUURWETGEVING

Uit de enquêtes van Moerman (2009, 67) blijkt dat twee derde van de ondervraagden uit het onderzoek het eens of gedeeltelijk eens was met het feit dat de huurprijsaanpassing conform artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek funest is voor de ontwikkeling van omzethuur in Nederland. Volgens dit artikel (Overheid.nl, 2013) kunnen partijen de huur periodiek laten beoordelen en aanpassen door een professionele externe partij op basis van huurcontracten van vergelijkbare winkelruimtes. De reden dat respondenten dachten dat de huurprijsaanpassing de ontwikkeling belemmert is, omdat omzethuur na huurherziening wordt omgezet in een vaste huur, deskundigheid over huuraanpassing bij omzethuur ontbreekt en omdat huurherziening bij omzethuur onmogelijk is door het ontbreken van vergelijkingsobjecten (Moerman, 2009, 67). Ruim de helft overwoog omzethuur toe te gaan passen wanneer de nadelen van huurprijsherziening worden weggenomen (Moerman, 2009, p. 6). In een persbericht van de IVBN (de vereniging van Institutionele Vastgoed Beleggers Nederland) (2012, p. 1) bepleit de vereniging een aanpassing van het Nederlandse huurrecht. De IVBN stelt dat de wetgeving afwijkt van het huurrecht in het buitenland. Verder beschermt het vooral de huurder, waarbij geen onderscheid gemaakt wordt naar typen huurders. Ook belemmert het huurrecht de vernieuwing of diversificatie van de huurdersmix, omdat de huurcontracten volgens de IVBN in de praktijk door de verhuurder niet opzegbaar zijn, waardoor de huurder ze kan laten doorlopen. De organisatie stelt tevens dat er een handel in huurcontracten tussen retailers onderling is, waardoor de verhuurder nog minder grip heeft op de huurdersmix in een gebied. Volgens een nieuwsartikel geschreven door huurrechtadvocaten voor Vastgoedmarkt (Gordrie & Raas, 2011, p. 84), biedt de wet mogelijkheden om af te wijken van huurwetgeving en daarmee de huurprijsherziening. Zo kunnen partijen volgens de twee advocaten afspreken om de huurprijsherziening niet van toepassing te laten zijn op het omzetcomponent of geheel uit te sluiten. Omdat dergelijke afspraken gezien worden als potentieel nadelig voor de huurders, moet er wel goedkeuring gevraagd worden bij de kantonrechter. Dit is echter volgens de twee advocaten geen probleem en een goedkeuring kan bij grotere huurders relatief gemakkelijk verkregen worden. Die hebben volgens de wet minder bescherming nodig, omdat ze minder afhankelijk zijn van een specifieke huurunit. Wat er volgens het artikel vanuit een juridisch oogpunt dan nog rest, is dat partijen goede afspraken moeten maken over wat er voor het bepalen van de huurhoogte precies tot de omzet moet worden gerekend.

 

88  

9.1.2.

TAXATIE VAN WINKELVASTGOED

Uit een analyse (McAllister, 1996) naar de investeringskenmerken van omzethuurcontracten vanuit praktijkervaringen in het Verenigd Koninkrijk in de jaren negentig blijkt dat traditionele taxatiemethoden gebaseerd zijn op het vergelijken van eigenschappen van locaties, waardoor het complex is om winkelvastgoed met omzethuurcontracten te taxeren. Uit onderzoek (Buvelôt, 2007, p. 6) naar de effecten van het toepassen van omzethuur op de waarde van winkelcentra, door het doorrekenen van huurprijsvarianten, wordt gesteld dat omzethuur over het algemeen een negatief effect heeft op de waardering van het winkelvastgoed. Uit onderzoek (Buvelôt, 2007, p. 5) blijkt dat het toepassen van een vaste basishuur met een omzetcomponent bij een herontwikkeling van een winkelcentrum met een goede omgevings- en locationele kwaliteit of een uitbreiding van het verzorgingsgebied door de nieuwbouw, een positieve invloed heeft op de waarde. Verder is gebleken dat over het algemeen de traditionele huur de hoogste taxatiewaarde oplevert en de volledig omzethuur de laagste taxatiewaarde. Dit laatste huurmodel leidt zelfs tot een waardedaling van 14 tot 31 procent. Bij het toepassen van een huurmodel met een basishuur en omzethuurcomponent moet volgens het onderzoek de basishuur zo’n hoog mogelijk percentage van de huur zijn.

9.1.2.

OPKOMST E-COMMERCE

Uit een casestudie (McClathey et al, 2007) in Zuid Afrika naar de impact van online boodschappenverkopen op het aantal bezoekers en huurinkomsten uit winkelvastgoed met omzethuurcontracten, blijkt dat de online boodschappenmarkt daar groeit en waarschijnlijk invloed gaat hebben op de huurbetalingsmogelijkheden van kleine supermarkten. In een nieuwsbericht in Lexology (Lovells en John, 2012, p. 1), wordt gesteld dat de opkomst van multi-channel retail bij winkels met omzethuur kan leiden tot onenigheid tussen huurders en verhuurders over de herkomst van omzetten en welke omzetten vervolgens meegenomen moeten worden bij de bepaling van de huur. Daarom wordt in het nieuwsbericht in de ‘Euro Property’ (Edward, 2012, p. 12) uit 2012 voorgesteld dat huurders en verhuurders die omzethuurcontracten sluiten goede afspraken moeten maken over waar welke omzetten vandaan komen. Theoretische concepten en empirische onderzoek (Baen, 2000) suggereren ook dat omzethuurovereenkomsten aangepast moeten worden om rekening te houden met online verkopen bij winkelhuurders. Er wordt verder gesteld dat internetverkopen, bij een snellere groei van e-commerce dan de groei van de economie, altijd ten koste gaan van de omzet uit fysieke winkels, door de eindigheid aan besteedbaar inkomen per huishouden. Uit een analyse (Baen, 2000) van omzethuurovereenkomsten en enquêtes blijkt dat veel internetverkopen die plaatsvinden in fysieke winkels niet worden toegerekend aan de omzet uit fysieke winkels en dat eigenaren van winkelcentra geen voorzieningen hebben getroffen om deze verkopen te registreren.

 

89  

9.2.

OBSTAKELS & OPLOSSINGEN

Nu bekend is welke mogelijke obstakels zich voordoen bij het toepassen van omzethuur volgens literatuurbronnen, zullen nu de resultaten van de interviews besproken worden.

9.2.1.

ONTBREKEN VAN KENNIS

Een jaar of vijf geleden toen volgens Polman omzethuur opkwam wisten retailers niet wat omzethuur was en gingen dat dus niet doen. Volgens hem is omzethuur bij de toepassing in winkelcentra inmiddels een beetje normaal geworden.1 Steenbeek herkent die situatie en stelt dat er huurders waren die wegliepen van de onderhandelingstafel. Volgens hem komt dit bijna niet meer voor.2 Van de gesproken huurders en verhuurders, noemt niemand het ontbreken van kennis bij partijen op dit moment als een obstakel voor het toepassen van omzethuurcontracten. Tabel 9.1: Ontbreken van kennis over omzethuur bij partijen als obstakel voor huurders en/of verhuurders bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als obstakel

0

Benoemd, niet als obstakel

3

Niet benoemd

7

9.2.2.

WANTROUWEN TUSSEN PARTIJEN (WANTROUWEN VAN HUURDER IN VERHUURDER) Zoals eerder aangehaald vindt Buisman dat er een open en eerlijke relatie moet ontstaan tussen huurders en verhuurders waarbij alle cijfers op tafel moeten komen.5 Uit de interviews blijkt dat onvoldoende vertrouwen tussen partijen als obstakel voor omzethuur kan worden gezien. Daar zitten twee kanten aan. Enerzijds de huurder die onvoldoende vertrouwen heeft in de verhuurder om zijn cijfers te delen en anderzijds de verhuurder die geen vertrouwen heeft in de cijfers van de huurder die dan op tafel komen. Dit tweede aspect komt aan bod bij het obstakel dat ingaat op de controle van omzetten. Wat betreft het vertrouwen van huurders in verhuurders beschrijft Polman, zelf verhuurder, dat hij aanloopt tegen gebrek aan openheid bij huurders met betrekking tot het geven van omzetinformatie. Hij zegt: “De een doet het wel en de ander absoluut niet.” 1 Vooral grote retailers vinden het volgens Smit moeilijk om aan kleine eigenaren hun kaarten open te leggen.9 Vierkant zegt: “Het wordt dan ingewikkeld als bepaalde retailers van wie je het nodig hebt, dat dan niet gaan geven.” 6 Steenbeek meldt dat veel retailers ook filialen hebben in het buitenland waar ze al met omzethuur werken. Hij zegt: “Als je goed aan kunt geven dat je de informatie niet misbruikt, maar gebruikt om een gezamenlijk doel te kunnen nastreven, dan heb je al heel veel kou uit de lucht gehaald.” 2

 

90  

Volgens Vierkant, zelf werkzaam bij Syntrus Achmea, accepteerden huurders in eerste instantie niet de overeenkomst met Unibail-Rodamco, maar is dit opgelost doordat er inmiddels bepalingen zijn opgenomen in het contract met betrekking tot vertrouwelijkheid.6 Eerder in dit onderzoek is al aangehaald dat dit voor één van de huurders een reden was waarom het voor hem geen probleem was om zijn cijfers te delen.10 Als laatste troef geeft Vierkant aan dat je als verhuurder ook kunt werken met indexcijfers. Dan hoeven huurders alleen hun omzetten ten opzichte van het voorgaande jaar te geven.6 Tabel 9.2: Wantrouwen van huurder naar verhuurder als obstakel voor het delen van omzetgegevens bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als obstakel

2 ½*

Benoemd, niet als obstakel

3 ½*

Niet benoemd

4

* Smit geeft aan dat de wantrouwen tussen partijen alleen opgaat bij een combinatie van een grote huurder en een kleine verhuurder.

9.2.3.

NEDERLANDSE HUURWETGEVING

Het belangrijkste obstakel bij het toepassen van omzethuur is volgens Polman de Nederlandse huurwetgeving.1 Hij stelt dat de wetgeving in Nederland vooral de huurder heel erg beschermt. Dit komt volgens Brenninkmeijer omdat de huidige wetgeving uit de jaren zestig, zeventig stamt en sindsdien nooit meer veranderd is. Hij zegt: “Toentertijd was het natuurlijk bedoeld om de kleine ondernemers (huurders) te beschermen. En terecht. Maar nu heb je het over grote internationale conglomeraten. Die hebben die bescherming helemaal niet nodig. Die zijn oud en wijs genoeg om goed te onderhandelen over voorwaarden die voor hen passend zijn.” 7 Uit de gesprekken met huurders en verhuurders is gebleken dat zij binnen dit kader hoofdzakelijk aanlopen tegen enerzijds de huurprijsherziening en anderzijds de beperkte eindigheid van contracten. Dit tweede aspect wordt behandeld bij het obstakel dat ingaat op de beperkte mogelijkheden van de verhuurder tot ingrijpen. Huurprijsherziening is een onderdeel van de Nederlandse huurwetgeving dat door partijen (periodiek) aangehaald kan worden, wanneer zij het oneens zijn met de huurprijs. Kooiman legt uit: “Je gaat kijken naar vergelijkbare panden. Heb je zelf omzethuur en vijf vergelijkbare panden zonder omzethuur, wat gaat die deskundige dan doen. Die zakt terug naar een vaste basishuur. Dat wil je niet hebben want je hebt juist met partijen afgesproken om omzethuur toe te passen.”8 Gevolg van de huurprijsherziening is dat een contract met omzethuur weer terugvalt naar een regulier contract is met een vaste huur. Voor internationale retailers is Nederland volgens Vierkant, zelf verhuurder, te klein om zich te verdiepen in huurprijsherziening. Internationale retailers begrijpen volgens sommige partijen het fenomeen sowieso helemaal niet.6, X Buisman zegt: “Wil je afwijken van de Nederlandse huurwetgeving dan ga je naar de kantonrechter.” 5 Uit de beschrijving van de omzethuurcontracten die de verschillende

 

91  

partijen afsluiten bleek al dat bijna alle partijen hebben aangegeven dat zij hier gebruik van maken. Zo gaf bijvoorbeeld Buisman aan dat NS Stations voor elk contract naar de kantonrechter gaat.5 Door deze mogelijkheid ziet Steenbeek de wetgeving niet als iets wat het toepassen van omzethuur tegenhoudt. Hij geeft als enige partij waarmee wij hebben gesproken aan dat het niet nodig is om bij grote huurders naar de kanonrechter te gaan, omdat deze geacht worden voldoende professioneel te zijn.2 Dit ontkracht de beschrijving van Brenninkmeijer deels, over de onnodige bescherming van grote huurders. Een gang naar de kantonrechter wordt door partijen om meer redenen toegepast. Zo wordt het ook aangedragen als oplossing bij het obstakel van de beperkte ingrijpmogelijkheden. Vierkant geeft aan dat Syntrus Achmea voor winkelpanden op A1locaties de huurprijsherziening uitsluit, ook zonder dat er sprake is van omzethuur.6 Dit waarschijnlijk om discussie te voorkomen dat een heel schaars pand bij herziening vergeleken wordt met minder schaarse panden (op dezelfde locatie). Tabel 9.3: Nederlandse huurwetgeving als obstakel voor huurders en/of verhuurders bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als obstakel

8* ½**

Benoemd, niet als obstakel

½ **

Niet benoemd

1

* Een deel van de partijen noemt de Nederlandse huurwetgeving niet specifiek als een obstakel, maar geeft wel aan dat ze naar de kantonrechter gaan. ** Steenbeek geeft aan dat zijn partij bij grote huurders niet naar de kantonrechter hoeft.

9.2.4.

MOEILIJKHEDEN BIJ TAXEREN

Taxeren is volgens Boomsma lastiger, omdat taxateurs volgens hem niet gewend zijn om de waarde te bepalen van winkellocaties met omzethuur. Hierdoor zijn ze over het algemeen vrij terughoudend met het toekennen van structureel goede waarden aan omzethuur.4 Volgens hem was dit vooral in het begin zo. Hij zegt: “Daarin is de markt nu wel veranderd.”4 Volgens Boomsma wordt er in Nederland op dit moment getaxeerd op basis van de ERV (Estimated Rental Value): “De ERV is de 303-huur (huurprijsherzieningsclausule) in Nederland. De taxateur vormt zijn eigen mening over wat de 303-huur op die plek zou moeten zijn. Dat vormt in feite de basis voor de taxatie. Dan krijg je een opwaardering of een afwaardering op basis van je huursom, al dan niet met de omzetcomponent erbij. Op dit moment blijft het voor de retailmarkt nog duidelijk een minder belangrijke component van de hele analyse, omdat die omzetcomponent niets toevoegt ten opzichte van de ERV.” 7 Volgens Vierkant is het taxeren het eerste jaar ingewikkeld. Hij voegt daaraan toe: “Als je een zekere trend uit de cijfers kan halen dan wordt dat gewoon meegenomen door de taxateur.” 6

 

92  

Tabel 9.4: Moeilijkheden bij taxeren als obstakel voor huurders en/of verhuurders bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als obstakel

3 ½*

Benoemd, niet als obstakel

1 ½*

Niet benoemd

5

* Vierkant geeft aan dat het taxeren bij omzetcontracten alleen in het eerste jaar een obstakel vormt.

9.2.5.

FINANCIERBAARHEID

Uit de gesprekken met huurders en verhuurders is naar voren gekomen dat de financierbaarheid eerder als een nadeel van omzethuur kan worden gezien dan als een obstakel. Met deze reden is het onderwerp al behandeld bij de paragraaf die ingaat op het nadeel van financierbaarheid voor beleggers. Tabel 9.5: Financierbaarheid als obstakel voor huurders en/of verhuurders bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als obstakel

0

Benoemd, niet als obstakel

0

Niet benoemd

10

9.2.6.

CONTROLE VAN OMZETTEN (HOE KOM JE ERAAN)

Een basisaspect van omzethuur is dat verhuurders inzicht moeten krijgen in de omzetten van hun huurders. Geen van de ondervraagde partijen heeft het krijgen van inzicht in omzetgegevens specifiek als obstakel beschreven, buiten de argumenten bij het obstakel wantrouwen tussen partijen. Buisman zegt: “In het contract is wel opgenomen dat de winkelketens hun cijfers aan ons ter beschikking stellen.” 5 Daarnaast is al eerder bij de nadelen van omzethuur genoemd dat sommige partijen omzethuur wel arbeidsintensiever vinden. Verschillende partijen gaven verder ook aan hoe ze aan de omzetten komen. Zo heeft bijvoorbeeld Wereldhave met zijn huurders van winkelcentrum Kronenburg (met een omzetcontract) afgesproken, dat deze maandelijks of per kwartaal een update van hun omzetten geven.1 Stable Retail Management vraagt daarnaast zelfs op dagelijkse basis de omzetgegevens en bezoekersaantallen om daarmee de conversies te berekenen.4 Dit kan vervolgens ook gebruikt worden voor het winkelcentrummanagement. Volgens Steenbeek, werkzaam bij Unibail-Rodamco, gaat Schiphol nog verder. Zij hebben een dashboard waarop ze per uur kunnen zien wat er waar in welke winkel wordt aangeslagen.2 New Babylon gebruikt een vergelijkbaar concept, waarbij ze rechtstreeks in de kassa kunnen kijken, bij winkelformules waarvan zij medeondernemer zijn.3 Wat betreft de betaling bij NS Stations, wordt de huur op basis van een omzetverwachting maandelijks betaald. Aan het eind van het jaar op basis van de daadwerkelijke omzet afgerekend.5

 

93  

Tabel 9.6: Controleren van omzetten als obstakel voor huurders en/of verhuurders bij het toepassen van omzethuurcontracten. (bron: eigen werk) Benoemd, als obstakel

0

Benoemd, niet als obstakel

0

Niet benoemd

10

9.2.7.

INCORRECTHEID VAN OMZETGEGEVENS (WANTROUWEN VAN VERHUURDER IN HUURDER) Polman vraagt zich af: “Hoe geloofwaardig zijn de gegevens?” 1 Een vraag die volgens hem één van de dingen is waar je als verhuurder tegenaan loopt. Zo kreeg NS Stations volgens Buisman te maken met een bloemist die een zwarte boekhouding had en niet alles opgaf aan de belasting.5 In (hoofd)winkelstraten is het volgens Brenninkmeijer een stuk moeilijker om echt controle uit te oefenen en gevoel te hebben bij de omzetcijfers die gecommuniceerd worden,7 omdat een verhuurder daar veel minder komt. Bij winkelcentra heb je er volgens hem een heel team zitten dat dagelijks inzicht heeft in hoe goed bepaalde retailers het doen. Koomans, zelf huurder, stelt dat er wel professionele partijen aan beide kanten van de tafel moeten zitten. Volgens hem willen kleinere verhuurders geen omzethuur, omdat die de cijfers niet eens vertrouwen. Kooman voegt hieraan toe: “Die zouden dat niet eens eerlijk zelf opgeven.” 8 Vanuit het perspectief van de verhuurder vindt Buisman dat je overtuigd moet zijn dat de omzetten die doorgegeven worden de goede zijn.5 Volgens hem zijn accountantsverklaringen en het gevoel hierbij van belang. Bij een groot deel van de huurders en verhuurders wordt een accountantsverklaring als oplossing gebruikt.1, 4, 5, 6, 8, 9, 10 Daarnaast doet Wereldhave nog periodiek een steekproef. Polman zegt: “We gaan er vanuit dat die omzet dan klopt en je hebt de kans dat wij één keer in de drie jaar een steekproef doen. Dat wordt hier (Wereldhave) vanuit de financiële afdeling gedaan.”1 Brenninkmeijer geeft aan dat Redevco zo’n relatie met één van zijn huurders heeft, dat zij geen aanwijzing hebben dat de huurder met de omzetcijfers die hij maandelijks aanlevert sjoemelt.7 Hij laat daarom geen externe audit doen, maar verwacht ook dat als hij het wel zou doen, dat dit de relatie niet zou beïnvloeden. Buisman gaat ervan uit dat grote ketens de boel niet belazeren. Hij zegt: “Hun naam staat op het spel. Als je met bijvoorbeeld Ahold in zee gaat, dan gaan die echt niet gek doen.” 5 Onderdeel van het controleren van de omzetten zijn de afspraken die partijen maken, over wat er wel en niet wordt toegerekend aan de omzet. Dit aspect komt ook terug bij het obstakel over multichannel retail. Daarnaast is volgens Polman wat er gebeurt met de retouren in de winkel een belangrijke. Hij zegt: “Er wordt iets gekocht bij de B lokker in Amsterdam en teruggebracht bij Blokker in Utrecht.” 1 In het voorbeeld van Steenbeek gaat het zelfs om retouren in een winkel van de online shop van de retailer. Verder bespreekt Polman het aspect van een retourenwinkel, waarbij (dan wel boekhoudkundig) alle retouren worden teruggebracht. Als oplossing hadden drie van de verhuurders retouren contractueel uitgesloten als onderdeel van de omzet die gerapporteerd werd door de huurders. 2, 7, X Dit houdt dus in dat er wel omzethuur betaald wordt over de aankoopprijs van goederen die eerst gekocht en daarna teruggebracht worden.

 

94  

Tabel 9.7: Vrees voor incorrecte omzetgegevens als obstakel voor huurders en/of verhuurders bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als obstakel

9

- In het algemeen

7*

- Bij retouren

4

Benoemd, niet als obstakel

0

Niet benoemd

1

* Aan de ene kant noemt een groot deel van de partijen het onderwerp fraudegevoeligheid als een obstakel niet of geeft zelfs aan dat het voor hen geen obstakel is. Aan de andere wordt er wel gekozen voor een oplossing als een jaarlijkse accountantscontrole van de omzetgegevens.

9.2.8.

MULTICHANNEL RETAIL

Met de opkomst van multichannel retail herkennen sommige partijen dat er nieuwe winkeltypes ontstaan en dat dit invloed kan hebben op omzethuur. Steenbeek beschrijft een typische ‘experience winkel’ van Samsung in New York: “Daar willen ze niet eens een telefoon verkopen. Daar willen ze gewoon dat je die TV aanraakt of een telefoon in je handen hebt.”2 Op locaties van NS Stations zijn volgens Buisman ook dergelijke partijen actief, die er met name zijn om een merk te tonen aan een publiek. Hij zegt: “Hun winkelhuis zien zij als een soort toonzaal en verder doen zij aan internetverkopen.”5 Omdat er in dergelijke gevallen (bijna) geen omzet meer wordt gedraaid, kiest NS Stations volgens Buisman dan voor een (reguliere) vaste huur. Ook Kooman, zelf retailer, gelooft niet dat het omzethuurmodel nog werkt in combinatie met multichannel retail.8 Steenbeek geeft aan dat Unibail-Rodamco ook steeds meer multichannel ziet en daarop vooruitlopend voor een zo hoog mogelijke basishuur kiest. Bij outletcentra speelt volgens Boomsma het ‘showrooming’ minder, omdat het daar om het moment gaat. Hij zegt: “Wil je die schat scoren dan moet je hem nu meenemen.” 4 Een ander aspect van omzethuur is de vraag of onlineverkopen, die al dan niet in de winkel hebben plaatsgevonden, meegerekend moeten worden tot de omzet van een desbetreffende winkel. Kuil zegt: “De enige discussie die kan ontstaan is wat er of niet onder omzet wordt verstaan en of je die aan die omzethuur moet toerekenen.” 3 Aan dit discussiepunt wordt later meer aandacht besteed en het wordt niet als onderdeel van het obstakel gezien. Waar Brenninkmeijer, Kuil, Boomsma en Buisman aangeven dat hun organisaties dit punt niet meenemen in hun contract, geeft Polman aan dat onlineverkopen in het standaard omzethuurcontract tot de omzet behoren. Het gaat dan bijvoorbeeld om onlineverkopen die toe te rekenen zijn aan de winkel. Denk daarbij aan verkopen via bijvoorbeeld een internetzuil. Ook Syntrus Achmea probeert volgens Vierkant internetverkopen toe te kennen aan omzet in hun contracten, waarmee huurders soms akkoord gaan. De twee huurders die wij hierover gesproken hebben geven alle twee aan dat zij ook niet akkoord gaan met een dergelijke clausule in hun contracten.9, 10 Smit zegt: “Dat strepen wij er direct uit.” 9 Hij denkt dat niemand daarmee akkoord gaat.

 

95  

Tabel 9.8: Multichannel retail als obstakel voor huurders en/of verhuurders bij het toepassen van omzethuurcontracten. (bron: eigen werk) Benoemd, als obstakel

3

Benoemd, niet als obstakel

2

Niet benoemd

5

9.2.9.

BEPERKTE INGRIJPMOGELIJKHEDEN

Omzetgegevens, zo blijkt uit de motieven, worden door verhuurders gebruikt als informatie-instrument om invloed uit te oefenen op het succes van winkellocaties en de daaraan verbonden huurders. Uit gesprekken met verhuurders blijkt dat de Nederlandse huurwetgeving door diverse partijen als beperking wordt genoemd, wanneer zij veranderingen willen aanbrengen in de contracten met hun huurders. Vierkant zegt: “Het enige wat ons daarbij nog echt in de weg zit, is dat hele huursysteem. Als iemand een beetje middelmatig draait en de rest allemaal als een tierelier en die als enige niet meedoet met alle activiteiten, dan krijg je hem er niet uit.” 6 Polman zegt: “Contracten lopen maar door en door.” 1 Redevco maakt bij hun omzethuur voorbeeld gebruik van een standaard ROZ-modelcontract, waardoor er volgens Brenninkmeijer geen mogelijkheden zijn om het contract te beëindigen wanneer de huurder slecht draait. Polman beschrijft hoe de huidige wetgeving met betrekking tot contractduur van winkels werkt: “Wat je ziet is dat een huurovereenkomst standaard tien jaar of vijf plus vijf jaar is. Dus het is dus altijd tien jaar. Als je daar van af wilt wijken dan kan je dat zonder de kantonrechter doen onder de twee jaar. Dus als we aan jou een winkel verhuren voor anderhalf jaar, dan moet je er over anderhalf jaar weer uit. Dan heb je onder een tijdelijke overeenkomst geen huurbescherming. Ga je over die twee jaar heen dan wordt het standaard een huurcontract van vijf plus vijf jaar inclusief bescherming. Alleen in de wetgeving voor het winkellandschap betekent dit dat je hem er niet binnen tien jaar uit krijgt.” 1 De huurder kan er volgens hem wel zelf uit, maar kan de verhuurder het contract niet beëindigen. Hij zegt: “Dan wijk je af van wettelijke bepalingen van het wetboek.” 1 Net als de oplossing met betrekking tot de huurprijsherziening, gaven diverse partijen aan dat zij langs de kantonrechter gaan, als oplossing om tot eindigende contracten te komen.1, 4, 5, 8 Zo heeft NS Stations een huurcontract dat uitgaat van tien jaar dat, zoals al eerder aangegeven, standaard aan de kantonrechter wordt voorgelegd. Buisman zegt: “Daarna is het dan ook afgelopen tenzij beide partijen overeenkomen om weer verder te gaan.”5 Volgens Polman heeft deze oplossing niet zo heel veel te maken met omzethuur.1 De omzetcontracten van Wereldhave eindigen volgens hem na tien plus vijf jaar. Hij zegt: “Vijftien jaar is in principe lang, alleen is het de maximale horizon waar je naartoe kunt kijken. Je moet een huurder wel de kans geven om zijn winkel goed af te kunnen schrijven. Ze moeten wel geld kunnen verdienen, anders heeft het ook geen zin. We gaan ervanuit dat een huurder om de zeven en een half jaar nog eens gaat investeren in zijn winkel.” 1 Om locaties als verhuurder intensiever te managen, kunnen deze volgens de gesproken partijen met hun huurders contractueel afspraken maken over minimale omzet-

 

96  

prestaties. Kuil beschrijft een situatie waarbij omzethuur gecombineerd wordt met flexibele/korte huurcontracten om van huurders te kunnen wisselen. Hij zegt: “Dat je snel kijkt welke formules waar werken en dat als je heel sterk op je branchering moet letten. Welke huurders doen het goed, die koester je, en welke huurders doen het niet, die ga je helpen of beëindigen.” 3 Waar door New Babylon geen prestatieafspraken zijn opgenomen in hun contracten, doen andere partijen dit wel. Zo heeft Unibail-Rodamco volgens Steenbeek de mogelijkheid om evaluatiemomenten in het contact op de te nemen bij een minimale, brancheafhankelijke ‘huurquote’. 2 Wereldhave gaat daarin verder, door minimale prestatieafspraken op te nemen in zijn omzetcontracten die tot opzegging van het huurcontract kunnen leiden. Polman voegt daaraan toe: “Alleen, dan is de huurder waarschijnlijk al zes keer bij je langs geweest, omdat de winkel zwaar verliesgevend is.” 1 Boomsma suggereert dat Stable Retail Management vergelijkbare afspraken opneemt in zijn contracten. NS stations heeft de mogelijkheid om bij zwaarwegende omstandigheden, zoals werkzaamheden, een huurder te verplaatsen. Buisman zegt: “In het contract is ook gesproken over de kosten die verplaatsing met zich meebrengt en de vergoeding daarvan.” 5 Daarnaast geeft hij aan dat ze ook in het contract hebben opgenomen dat ze recht hebben om na vijf jaar de winkelier uit te kopen tegen een waarde die effectief is, maar wel eerlijk.5 Kooman, zelf huurder, vindt het beperken van huurbescherming voor huurders ook wel heel goed. Hij zegt: “Als mijn buurman er een potje van maakt en daardoor wordt het centrum minder aantrekkelijk, dan moet de huurbaas daar wel wat aan kunnen doen. Ik ben er ook bij gebaat dat het centrum goed loopt.” 8 Wel geeft hij aan dat bij dergelijke prestatieafspraken Ardenberg een boeteclausule laat opnemen in het contract. Hij zegt: “Als een contract eindig is, na bijvoorbeeld vijf jaar, en er is geen huurbescherming, dat heb je bijvoorbeeld bij outletcentra, dan geef ik aan dat ik het prima vind, maar dan moet je mij zoveel betalen. Dat recht krijg je dan, maar daar zijn kosten aan verbonden.” 8 Partijen gaven ook inzicht in minder rigoureuze acties dan beëindiging, om invloed te hebben op het succes van hun winkellocatie. Zo probeert Redevco bij zijn locatie met omzethuur samen met de retailer te onderzoeken hoe ze bepaalde dingen kan doen, om er voor te zorgen dat de retailer zijn maximale omzet kan halen en een eventuele plus kunnen verdienen.7 NS Stations geeft, naast richtlijnen met betrekking tot de beeldkwaliteit, volgens Buisman ook advies aan zijn huurders over hoe ze klanten op stations het best kunnen helpen.5 In het geval van Batavia-stad, krijgen huurders volgens Boomsma advies over inrichtingsplannen, gevelreclame, (binnen)verlichtingsplannen, routing, hoeveelheid producten op de vloer en in de voorraden in het magazijn. Boomsma zegt: “Nee, dat is niet geheel vrijblijvend. Dan gaat de winkel open en gaan we checken of wat er op de goedgekeurde winkelplannen staat ook is gebeurd. Dan blijven we de winkel continu monitoren.” 4 Naast advies kunnen verhuurders ook marketingactiviteiten inzetten. Een thema dat net als de meeste andere sturingsmiddelen, al genoemd is bij het onderwerp winkelcentrummanagement als motief van verhuurders voor omzethuur. Waar op het ene moment Steenbeek aangeeft dat er geen connectie is tussen omzethuur en marketing, geeft hij op het ander aan dat ze deze ‘waardevolle’ omzetinformatie bij Unibail-Rodamco gebruiken om veel gerichter de marketing in te zetten.2 Volgens Polman moet een

 

97  

verhuurder tegenwoordig sowieso meer gaan investeren in marketingactiviteiten. Hij voegt daaraan toe: “Of je nu omzethuur toepast of niet.” 1 In het geval van Batavia-stad, Amsterdam Centraal station en Citymall Almere geven de verhuurders aan dat ze de locaties branden, al dan niet in gezamenlijke regie met de huurders, en dat deze huurders een promotiekostenbijdrage betalen.2, 4, 5 Boomsma zegt: “Wij zien Rosada of Batavia-stad als één merk. Wij zijn de paraplu. Wij proberen dat op een professionele merkwaardige manier te vermarkten, waardoor merken onderdeel willen zijn van die paraplu. Wij doen geen (specifieke) marketing voor de huurders.” 4 Hij geeft wel aan dat er bij de marketing van het winkelcentrum merken gebruikt worden in bijvoorbeeld de nieuwsbrief. Deze merken wordt dan om goedkeuring gevraagd en deze hoeven hier niet extra voor te betalen. Tabel 9.9: Beperkte ingrijpmogelijkheden als obstakel voor huurders en/of verhuurders bij het toepassen van omzethuurcontracten (bron: eigen werk) Benoemd, als obstakel

7

Benoemd, niet als obstakel

0

Niet benoemd

3

9.2.10. VERSPLINTERD EIGENDOM (NIEUW) Bij de gesproken partijen is onderscheidt gemaakt tussen het verhuren van winkelcentra en het verhuren van individuele winkelpanden in (hoofd)winkelstraten. Volgens Brenninkmeijer, zelf actief in (hoofd)winkelstraten, is er een wezenlijk verschil tussen beide locaties. Hij zegt: “Uiteindelijk worden de (hoofd)winkelstraten in Nederland gekenmerkt door gefragmenteerd eigendom. Met heel veel verschillende eigenaren. Dat gaat van de institutionele partijen, private beleggers tot uiteindelijk ook eigenaren/gebruikers. Dus retailers zelf. Ieder zal zijn eigen reden hebben waarom zij daar ook vastgoed in eigendom willen hebben. Degene die daar zelf eigenaar/gebruiker is, zal happy zijn, dat zij eigenaar zijn. Dat geeft hen de gelegenheid om stabiliteit te hebben, omdat zij daar lekker kunnen exploiteren tot in het oneindige.” 7 Brenninkmeijer geeft aan dat een vastgoedbelegger vaak niet eens eigenaar is van het naburige pand.7 In High-Street locaties heeft het volgens Vierkant daarom geen zin om omzetinformatie te gebruiken en is het als verhuurder moeilijk om invloed uit te oefenen op de omzetten van huurders. Hij zegt: “De voordelen gaan pas werken als je een breder beeld hebt. Die enkeling die je hebt, kun je analyseren wat je wilt, maar het levert niets op. Om die dingen goed te kunnen managen, om te weten wat de invloed is op de omzet van je retailers. Want anders gaan wij goed bedoeld allerlei experimenten uitvoeren, denken dat het goed is, maar weten het niet.” 6 Syntrus Achmea merkt dit volgens Vierkant ook aan de terughoudendheid van huurders om akkoord te gaan met het delen van omzetten. Dit komt volgens hem omdat huurders (op dit soort locaties) geen extra inspanningen van de verhuurder verwachten.

 

98  

Verder vraagt Vierkant zich wat betreft de omzet van retailers af: “Hoeveel kun je als individuele eigenaar doen om dat te beïnvloeden?” 6 Volgens Smit is het als eigenaar van individuele panden niet mogelijk om invloed te hebben op het aantal passanten of bezoekers van een winkel. Hij zegt: “Er is nog geen eigenaar die met een bord om z’n nek gaat lopen met daarop, jullie moeten allemaal naar Coolcat, want dan verdien ik wat extra.” 9 Brenninkmeijer verwacht daarom dat een vastgoedeigenaar geen extra risico wil nemen als die de exploitatie van de huurder niet kan beïnvloeden. Alle drie de bovenstaande personen geven daarom aan dat, vanuit perspectief verhuurder, omzethuur op dergelijk locaties geen zin heeft.6, 7, 9 Hierop wordt waarschijnlijk wel uitzondering gemaakt, wanneer belangrijke huurders aandringen op omzethuur, zoals bij de motieven van beleggers voor omzethuur al besproken is. Als oplossing zouden partijen binnensteden ook gezamenlijk kunnen managen als winkelcentra. Een onderwerp waarop bij de discussie verder wordt ingegaan. In tegenstelling tot (hoofd)winkelstraten geven Brenninkmeijer en Smit aan dat omzethuur wel zin heeft in winkelcentra, omdat dit een managementbare omgeving is.7, 9 In het licht van bovenstaande argumenten is het dan ook niet vreemd dat Wereldhave volgens Polman het liefst hun winkelcentra totaal in bezit willen hebben.1 Een voorbeeld van hoe verhuurders de omzet van huurders beïnvloeden, wordt gegeven door Buisman. NS Stations invloed heeft volgens hem invloed op de bereikbaarheid en het verzorgingsgebied van hun winkels. Buisman zegt: “Wij zeggen ook tegen huurders dat wij niet zo maar iets gaan afsluiten, dan hebben wij ook geen huur.” 5 Volgens Vierkant zijn de winkelcentra Syntrus Achmea wel te klein om omzethuur als managementmiddel in te zetten. Vierkant zegt: “Over het algemeen hebben wij wijkwinkelcentra waarbij mensen komen vanwege het aanbod. En als jij dan nog een keertje een extra braderietje houdt, dan misschien wel. Maar dat levert niet direct heel veel extra omzet op. Verder maken veel van onze winkelcentra onderdeel uit van een stedelijke structuur. Waar mensen komen voor die binnenstad, waar jouw winkelcentrum in ligt.” 6 Tabel 9.10: (Beperkte ingrijpmogelijkheden door) versplinterd eigendom als obstakel (in (hoofd)winkelstraten) voor huurders en/of verhuurders bij het toepassen van omzethuurcontracten. (bron: eigen werk) Benoemd, als obstakel

3

- bij (hoofd)winkelstraten

3* **

Benoemd, niet als obstakel

5

- bij winkelcentra

5*

Niet benoemd

5

* Brenninkmeijer, Smit als Vierkant geven enerzijds aan dat versplinterd eigendom bij (hoofd)winkelstraten een obstakel is en anderzijds dat dit bij winkelcentra niet speelt. ** Beide verhuurders in (hoofd)winkelstraten en Smit, die naast huurder ook verhuurder is in (hoofd)winkelstraten, gaven (indirect) aan dat versplinterd eigendom bij (hoofd)winkelstraten een obstakel voor omzethuur is.

9.2.11. BESTAANDE HUURDERS ZONDER OMZETHUUR (NIEUW) Een obstakel dat in de literatuurstudie niet en uit de gesprekken met de verhuurders wel naar voren kwam, is het introduceren van omzethuur in een bestaand winkelcentrum

 

99  

zonder omzethuurcontracten. Boomsma zegt: “Ik denk dat het een voordeel is dat je er vanaf het begin af aan gelijk mee begint. Het is makkelijker, als je niet voor 100 huurders contracten moet heronderhandelen.” 4 Zowel winkelcentrum Kronenburg als Citymall Almere zijn volgens Polman en Steenbeek aangekocht in verhuurder toestand.1, 2 Zoals al eerder benoemd ging het bij Citymall Almere om een oud type ROZ-model contracten. Volgens Steenbeek staat het feit dat de partijen met de overgebleven oude contracten hun omzetgegevens niet geven, hun winkelcentrum managementconcept niet in de weg.2 Polman beaamt dat het lastig is om een winkelcentrum te managen waar nog oude contracten van toepassing zijn. Hij zegt: “Dat is lastiger, het liefst heb je alleen maar omzethuur, maar je kunt het niet in één keer veranderen.” 1 Tabel 9.11: Bestaande huurders zonder omzethuur als obstakel voor huurders en/of verhuurders bij het toepassen van omzethuurcontracten. (bron: eigen werk) Benoemd, als obstakel

3

Benoemd, niet als obstakel

0

Niet benoemd

7

9.2.12. ZOWEL VERHUURDER ALS HUURDER (NIEUW) Een ander obstakel dat in de literatuur niet naar voren is gekomen is de situatie waarin Coolinvestments zich bevindt. Smit verteld: “Wat namelijk vaak het probleem is dat wij behalve eigenaar ook huurder zijn. Wij zijn dus een concurrent van diegene die van mij huurt. Dus als bijvoorbeeld Inditex met hun zaak Zara bij ons gaat huren, dat is een concurrent van CoolCat en die willen niet dat ik hun omzet kan bekijken. Zij willen niet aan Bas Smit hun kaarten laten zien. Corio of (Unibail-)Rodamco concurreert niet. Ze geven dan teveel info aan mij en dat is heel lastig.” 9 Mede hierdoor past Coolinvestments als verhuurder volgens Smit bij hun concurrenthuurders geen omzethuur toe. Tabel 9.12: Zowel verhuurder als huurder als obstakel voor huurders en/of verhuurders bij het toepassen van omzethuurcontracten. (bron: eigen werk) Benoemd, als obstakel

1

Benoemd, niet als obstakel

0

Niet benoemd

9

9.2.13. LEEGSTANDSKORTING (EXTRA OPLOSSING) Een interessante toevoeging voor huurcontracten vanuit perspectief van de huurder wordt gegeven door één van de partijen.10 Volgens hem laat Blokker, een retailer waar hij zelf niet werkzaam is, in hun nieuwe huurcontracten opnemen dat zij voor winkels in winkelcentra een huurkorting gerelateerd aan de leegstand krijgen. De desbetreffende huurder verteld: “Ik vind het wel een leuke om ook te doen, ook al heb ik dat nog niet gedaan. Je kan het natuurlijk alleen doen als je huurcontract. Maar als je ziet dat het steeds minder gaat met een winkelcentrum en er is al een bepaalde leegstand, zal op die manier de eigenaar extra gemotiveerd zijn wat te doen.” 10 Hierbij is geen link gelegd

 

100  

met omzethuur, maar er kan worden aangenomen dat een dergelijke constructie als alternatief voor omzethuur ook kan werken om de belangen van huurders en verhuurders dichter bij elkaar te brengen. Tabel 9.13: Leegstandskorting. (bron: eigen werk) Benoemd, als oplossing

1

Benoemd, niet als oplossing

0

Niet benoemd

9

9.2.14. LOCKUP-REGELING (EXTRA OPLOSSING) Een andere contractmaatregel die niet uit de literatuurstudie naar voren kwam, maar wel invloed heeft op de omzethuur, is de ‘lock-up-regeling’. Met deze clausule in het contract proberen verhuurders de basishuur van goed draaiende huurders periodiek naar boven bij te stellen. Een van de partijen geeft hiervan een voorbeeld: “Als je een winkel van 100 m2 hebt met 300 euro per m2 met een omzethuur van 10%, dan ga je boven de 300.000 euro omzet, (variabele)huur betalen. Bij alles wat daaronder scoort, al doe je 250.000 euro, dan betaal je 30.000 euro (aan basishuur). Op het moment dat jij 400.000 euro omzet doet in de winkel, betaal je 40.000 euro huur. Daarvan wordt een X percentage vastgeklikt, als basishuur voor het jaar daarna.” X Volgens de partij die het voorbeeld noemt, is één van de redenen hiervoor om te voorkomen dat de huurder aan het eind van het jaar niet een te hoge huurnaheffing krijgt. Verder geeft hij toe dat het ook huurders stimuleert zich te blijven verbeteren. Zowel Wereldhave als Unibail-Rodamco maken gebruik van een dergelijke regeling in een contract.1, 2 Volgens Kuil, zelf verantwoordelijk voor New Babylon, wordt deze ‘lockup-regeling’ ook gebruikt bij Batavia stad. Waar Kooman dit concept als huurder ‘onoorbaar’ vind.8 Smit, zelf ook huurder, vindt het niet zo raar. Hij voegt hieraan toe: “Alleen gaat het voordeel bij mij weg.” 9 Tabel 9.14: Lockup-regeling. (bron: eigen werk) Benoemd, als oplossing

4

Benoemd, niet als oplossing

2

Niet benoemd

4

9.3.

CONCLUSIE

Uit de resultaten van de interviews blijkt dat bijna alle partijen de omzetgegevens van hun retailers laten controleren. Zo geven negen geïnterviewde personen aan dat er in de overeenkomst is opgenomen dat de omzetgegevens jaarlijks gecontroleerd moeten worden door een accountant. Polman geeft aan dat zijn organisatie daarnaast nog de mogelijkheid heeft om zelf steekproefsgewijs een controle uit te voeren. In tabel 9.15 op de volgende pagina is een overzicht gegeven van de reacties van de geïnterviewde personen op de obstakels van omzethuur.

 

101  

Nr.

Obstakels van omzethuur

Wel

Niet

Open

1

Incorrectheid omzetgegevens

9

0

1

2

Nederlandse huurwetgeving

8½

½

1

3

Beperkte ingrijpmogelijkheden

7

0

3

4

Bestaande huurders zonder omzethuur (Nieuw)

3

0

7

5

Moeilijkheden bij taxeren

3½

1½

5

6

Multichannel retail

3

2

5

7

Versplinterd eigendom (Nieuw)

3

5

5

8

Zowel verhuurder als huurder (Nieuw)

1

0

9

9

Wantrouwen van huurder naar verhuurder

2½

3½

4

10

Financierbaarheid

0

0

10

11

Controleren van omzetten

0

0

10

12

Ontbreken van kennis over omzethuur bij partijen

0

3

7

Tabel 9.15: Obstakels (bron: eigen werk)

Ondanks dat slechts vier geïnterviewde personen dit thema ook daadwerkelijk als obstakel noemen, kan door het breder toepassen van de accountantsverklaringen de correctheid van de omzetgegevens als het belangrijkste obstakel van omzethuur worden gezien. Hoe retailers omgaan met retouren is een ander aspect waardoor getwijfeld kan worden aan de correctheid van de omzetgegevens. Dat kan ondervangen worden door in de overeenkomst duidelijk op te nemen wat wel en wat niet tot de omzet voor de huurbetaling gerekend wordt. Daarbij hadden drie verhuurders retouren uitgesloten. Net als bij de correctheid van omzetgegevens, noemt slechts een deel van de partijen de Nederlandse huurwetgeving als een obstakel voor het toepassen van omzethuur. Wel geven negen van de tien geïnterviewde personen aan dat zij naar de kantonrechter gaan om af te wijken van deze wetgeving, waardoor dit ook als een belangrijk obstakel gezien kan worden. Daarvan geeft Steenbeek aan dat Unibail-Rodamco dit niet hoeft te doen bij het verhuren aan grotere retailers, omdat deze professioneel genoeg geacht worden. Net zoals in het theoretisch kader benoemd is door huurrechtadvocaten, geven partijen aan dat zij onder andere naar de kantonrechter gaan om de huurprijsherziening uit te sluiten. Hierdoor wordt voorkomen dat de rechter het omzethuurcontract omzet naar een overeenkomst met een vaste traditionele huurbetalingsvorm. Daarnaast geven partijen aan dat ze naar de rechter stappen om in de overeenkomst eindige huurtermijnen af te spreken of om de beëindigingsmogelijkheden van de verhuurder te verruimen. Naast dat de huurprijsherziening wordt uitgesloten vanwege het toepassen van omzethuur, is het volgens Vierkant ook een goede oplossing bij een uniek winkelpand. Dit om te voorkomen dat bij herziening de huurprijs van het pand vergeleken en bijgesteld wordt met de huurprijs van naburige minder bijzondere panden. De beperkte mogelijkheden om in te grijpen vormen het laatste obstakel dat door de meerderheid van de geïnterviewde partijen genoemd wordt en dus een belangrijk aspect van omzethuur is. Het obstakel komt direct voort uit de bescherming van huurders door de Nederlandse huurwetgeving en het versplinterd eigendom. Op dit laatste obstakel wordt later dieper ingegaan. De huurwetgeving in Nederland biedt verhuurders weinig

 

102  

mogelijkheden om in te grijpen bij slecht draaiende huurders of een matige branchering. Een oplossing is, net zoals eerder besproken, om naar de kantonrechter te gaan om andere contractafspraken te laten goedkeuren. Wederom gaat het dan bijvoorbeeld over de eindigheid van contracten en de beëindigingsmogelijkheden voor de verhuurder. Zo gaven sommige partijen aan dat er na een bepaalde periode minimale omzetten worden afgesproken, waarbij een contract door de verhuurder ontbonden kan worden als de desbetreffende retailer deze omzetten niet haalt. Zo worden partijen gemotiveerd om te presteren en gezamenlijk van een gebied een succes te maken. Meer mogelijkheden voor een verhuurder om een contract te beëindigen wordt door sommige huurders ook als een goede zaak gezien, omdat het behouden van slecht draaiende retailers en een verkeerde branchering ook voor hun omzetten nadelig is. Om niet afgeschreven investeringen in de winkel te vergoeden, sprak Kooman in dergelijke situaties wel een boeteclausule met de verhuurder af. Andere mogelijkheden van de verhuurder om invloed uit te oefenen op het succes van een winkellocatie zijn: beeldkwaliteitsrichtlijnen opstellen, advies geven aan retailers en marketingactiviteiten inzetten. Dat de mogelijkheden om in te grijpen beperkter waren door lokaal overheidsbeleid, werd door geen van de partijen genoemd. Minder vaak genoemde obstakels, waarvan partijen soms ook aangeven dat deze niet van toepassing waren, gingen vaak alleen op in specifieke omstandigheden. Zo noemden drie verhuurders dat het lastiger is om actief beheer te voeren, wanneer na het introduceren van omzethuurcontracten er ook nog retailers huren op basis van een vaste traditionele huurprijs. Hun omzetgegevens zijn dan niet beschikbaar. Deze situatie wordt niet in de literatuur genoemd, maar kan ook alleen een obstakel zijn voor verhuurders van bestaande winkelcentra, waar van oorsprong niet gewerkt werd met omzethuur. Moeilijkheden bij taxeren kunnen alleen tot problemen leiden bij taxateurs en daarmee bij verhuurders die hun vastgoed laten taxeren. Van deze verhuurders gaf wel de meerderheid wel aan dat de taxateurs moeite hadden met het waarderen van vastgoed met omzethuur. Iets wat volgens Vierkant alleen in het eerste huurjaar ingewikkeld hoeft te zijn, omdat daarna omzetgegevens beschikbaar zijn die de taxateur bij het herkennen van een zekere trend gewoon mee kan nemen. Ook het obstakel van partijen die vanwege hun online verkopen bij hun fysieke winkels aan showrooming doen, werd slechts door drie partijen als obstakel benoemd. Daarentegen gaf Boomsma aan dat dit probleem niet speelt bij outletcentra. Sommige partijen beamen wat er in media over de combinatie omzethuur en de opkomst van ecommerce gezegd werd. Volgens hen is het voor verhuurders verstandiger om bij dergelijke retailers geen omzethuur overeen te komen, maar te kiezen voor een contract met een vaste traditionele huurbetalingsvorm. Verder gaat het probleem van versplinterd eigendom, zoals te verwachten is, volgens partijen alleen op bij High-Street locaties. Hierdoor geven partijen aan dat het probleem niet speelt bij winkelcentra, omdat deze in hun gevallen volledig in eigendom en beheer zijn van één partij. Ondanks dat er meerdere verhuurders gelinkt zijn aan retailers, was er maar één partij waarbij beide activiteiten door dezelfde organisatie werd uitgevoerd. Dit vormde een nog niet eerder gehoord obstakel, omdat hurende retailers hun omzetgegevens niet wilden delen met een concurrent. Waar het wantrouwen van huurders in verhuurders en het

 

103  

ontbreken van kennis bij marktpartijen obstakels bleken in voorgaand onderzoek, blijken dit geen problemen bij de (meeste) geïnterviewde partijen. Slechts een paar partijen gaven aan dat huurders hun omzetten niet willen delen en volgens Smit speelt dit alleen bij grote huurders die winkelunits huren van kleine verhuurders. Daartegen gaven drie partijen aan dat dit obstakel bij hen überhaupt niet speelt. Dit geldt tegenwoordig volgens alle drie de partijen die hierover spraken ook over het gebrek aan kennis over omzethuur. De overige aspecten die als obstakels van omzethuur in de literatuur beschreven waren, zijn niet als zodanig genoemd tijdens de interviews. Daarbij werd de lastigere financierbaarheid als nadeel gezien, zoals al beschreven bij de motieven tegen omzethuur van verhuurders. Hoe partijen aan de omzetten kwamen bleek ook geen probleem, anders dan dat verhuurders aangaven dat dit extra inspanning kost en dat huurders daarvan de rekening dachten te krijgen. De handel in huurcontracten, waarover het IVBN sprak, is überhaupt door geen van de partijen benoemd. Verder benoemden partijen ook nog oplossingen die niet perse bij de obstakels horen. Zo gaven sommige verhuurders volgens het ‘lockup’ principe aan, dat ze de basishuur contractueel naar boven bijstellen als huurders vaak veel omzethuur betalen. Over deze regeling waren huurders logischerwijs niet te spreken. Daarnaast bleek dat er een retailer is die contractueel een huurkorting vastlegt op basis van de leegstand in een winkelcentrum.

 

104  

10.

SUCCES OP WINKELLOCATIE

In dit hoofdstuk worden de reacties uit interviews besproken over de toevoeging van omzethuur aan het succes van winkellocaties. In de gesprekken met huurders en verhuurders is hun gevraagd of de keuze voor een omzethuurcontract van invloed was op het succes dan wel falen van een winkellocatie. Hierop wordt erg verschillend gereageerd. Polman en Buisman reageren beiden positief. Bij winkelcentrum Kronenburg heeft omzethuur alleen maar invloed op het succes.1 Volgens Polman komt dit door het inzicht dat de verhuurder krijgt in het presteren van de huurder, waardoor er alleen maar vraag van verhuurders naar dit soort contracten is. Bij NS Station Amsterdam Centraal is het volgens Buisman een voorwaarde voor succes, omdat zij met hun huurcontract beter kunnen sturen. Eén van de huurders suggereert dat het succes van een winkel op een minder goede locatie wordt bepaald door het in stand houden van het rendement.10 Volgens hem maakt het dan niet zoveel uit of dit rendement in stand blijft door omzethuur of door bijvoorbeeld fikse huurkortingen. Ook Steenbeek reageert minder eenduidig. Hij zegt: “Je kunt niet zeggen dat alle ondernemers beter gaan presteren door omzethuur.” 2 Kooman en Brenninkmeijer geven daarentegen aan dat het omzethuurcontract geen invloed heeft op het succes of falen van hun winkel(locatie)s.7, 8 Ook op de twee locaties van Coolinvestments met verwaarloosbare tot geen basishuur vindt Smit dat omzethuur geen invloed had op het succes van de locatie. Hij zegt: “New Babylon en Oostpoort zijn de enige locaties die wij niet vertrouwden en daarom hebben wij daar geaccepteerd om een omzethuur te doen. Uiteindelijk bleek dat ons wantrouwen gegrond was en bleek dat echt niet te werken. We gaan dat nooit meer doen. Als het niet goed is, is het niet goed. Ook niet met alleen omzethuur.” 9 Hieruit kan geconcludeerd worden dat omzethuur ook een negatief effect kan hebben voor een huurder, wanneer zij verleid worden om op een locatie te huren die überhaupt voor hen niet winstgevend kan zijn. Tabel 10.1. Omzethuur invloed op locatie (bron: eigen werk) Positieve invloed

3

Geen invloed / Invloed niet eenduidig

3

Negatieve invloed

1

Invloed onbenoemd

3

Samenvattend kan omzethuur een bijdrage leveren aan het succes van een locatie, door het als informatietool te gebruiken voor actief vastgoedbeheer. Daartegen kunnen huurders door omzethuur ook verleid worden om op onrendabele locaties te huren.

 

105  

11.

CONCLUSIE & DISCUSSIE

Dit hoofdstuk geeft de algemene conclusies van dit onderzoek en beantwoordt de vraagstelling uit de inleiding. Vervolgens zullen er aanbevelingen gegeven worden voor huurders en verhuurders die overwegen omzethuur bij winkelvastgoed toe te passen. Interessante aspecten die geen onderdeel zijn van dit onderzoek worden bediscussieerd, waarna onderzoekvragen voor vervolgonderzoek worden aangedragen.

11.1. ALGEMENE CONCLUSIES Dit onderzoek komt voort uit het tekort aan kennis binnen de wetenschappelijke literatuur over de omstandigheden waardoor huurders en verhuurders van Nederlands winkelvastgoed daadwerkelijk kiezen voor omzethuur. Waar wetenschappelijke (Moerman, 2009 & Buvelôt, 2007) en actualiteitenbronnen (Van der Kamp, 2013 & Edward, 2012) meer gefocust waren op de redenen waarom omzethuur niet vaker in Nederland wordt toegepast, probeerde dit onderzoek het onderwerp vanaf de ‘waarom wel’ kant te belichten. Zo ontstaat evenwichtige kennis en kunnen partijen weloverwogen contractkeuzes maken. Het doel was daarom om inzicht te geven in de omstandigheden waardoor partijen huurbetaling op basis van omzethuur overeenkomen. De volgende vraagstelling uit de inleiding vormde daarbij de basis voor dit onderzoek: •

Waarom passen huurders en verhuurders omzethuur bij Nederlands winkelvastgoed toe, tegen welke obstakels lopen zij aan en hoe wordt hiermee omgegaan?

Om de onderzoeksvraag te beantwoorden is literatuuronderzoek gedaan, zijn er dertien semigestructureerde interviews afgenomen met marktpartijen die omzethuurcontracten toepassen en is bureauonderzoek verricht. Tijdens de interviews zijn vijf verhuurders van verschillende typen winkelcentra, twee verhuurders in (hoofd)winkelstraten en drie retailers ondervraagd over de omstandigheden in Nederland. Daarnaast zijn ook drie verhuurders van winkelcentra in andere Europese landen als referentiekader geïnterviewd over hetzelfde onderwerp en zijn de gebruikte contracten geanalyseerd. Uit het onderzoek blijkt dat partijen met een standaard ROZ-overeenkomst een geherwaardeerde geïndexeerde huur afspreken. In dit onderzoek wordt deze vorm in Nederland omschreven als de ‘vaste traditionele huur’. Bij de gesproken verhuurders van winkelcentra in Nederland wordt over het algemeen bedrijfsbreed een contract toegepast met een ‘basishuur met omzetcomponent’. Daarnaast worden in mindere mate een

 

106  

‘vaste traditionele huur’, een ‘volledige basishuur / volledige omzethuur’, een ‘variabele omzethuur’ of een ‘volledige omzethuur’ toegepast. Bij de verhuurders in (hoofd)winkelstraten wordt standaard een ‘vaste traditionele huur’ afgesproken en in uitzonderlijke situaties een ‘basishuur met omzetcomponent’. De situatie bij deze locaties komt overeen met de situatie in de meeste Europese landen. Uit analyse van omzetcontracten uit Frankrijk, Italië en Zweden blijkt dat deze erg van elkaar en van de standaard ROZ-overeenkomst verschillen, zowel in de opbouw en lengte, als in de daadwerkelijke inhoud van de artikelen. Volgens de contracten waren partijen een basishuur met omzetcomponent overeen gekomen. De belangrijkste verschillen tussen de contracten gaan over de contractduur, de mogelijkheden tot beëindiging en de manier waarop de omzetten gecontroleerd mogen/moeten worden. Uit de interviews met verhuurders blijkt dat zij hoofdzakelijk omzethuur in Nederland toepassen om inzicht te krijgen in de omzetten van huurders en dit gebruiken voor het actief beheren van een winkellocatie. Dit komt overeen met het belangrijkste motief van verhuurders in andere Europese landen. De omzetinformatie gebruiken zij onder andere voor het op tijd ingrijpen bij minder goed draaiende huurders, voor het gerichter inzetten van marketingactiviteiten, het verbeteren van de branchering, voor benchmarking en voor een betere onderhandelingspositie bij heronderhandelingen. Andere belangrijke redenen waarom verhuurders kiezen voor omzethuur is dat sommige huurders dit bij al hun contracten eisen en zij alleen dan komen huren, vanwege de betere verdeling van belangen met huurders en voor potentieel hogere huurinkomsten. Het laatste motief geldt vooral voor minder gewilde winkellocaties, omdat bij goede locaties de basishuur vaak zo hoog is dat daar zelden omzethuur wordt afgerekend. Zoals te verwachten was, gezien de contractkeuze van de partijen, noemden de geïnterviewde personen de nadelen van omzethuur veel minder vaak dan de voordelen. Als nadeel van het toepassen van omzethuur noemden zij de fluctuerende inkomsten en de extra inspanningen die zij moeten verrichten voor het vergaren en controleren van de omzetten van de retailers. Wanneer een lage basishuur wordt afgesproken komen daar als nadelen een potentieel lagere huur bij en daarmee een lagere taxatiewaarde. Dit geldt vooral voor minder gewilde locaties en dus over het algemeen niet voor goed draaiende winkelcentra en (hoofd)winkelstraten. In tabel 11.1 is een overzicht gegeven van de motieven van de verhuurder. Motieven van verhuurder m.b.t. omzethuur Voor Omzetinformatie voor actief beheer Inzicht in het functioneren van de huurder Vestigingsreden van huurder Potentieel hogere huurinkomsten Afstemming van belangen Tegen Fluctuerende huurinkomsten Extra inspanning door controle omzetten Potentieel lagere huur (risico) Lagere taxatiewaarde Tabel 11.1: Conclusie motieven verhuurders (bron: eigen werk)

 

107  

Uit gesprekken met retailers blijkt de grotere betrokkenheid van verhuurders als het belangrijkste voordeel voor huurders om voor een omzethuurcontract te kiezen. Verder geven de partijen aan dat ze het positief vinden dat de risico’s met de verhuurder verdeeld worden en dat de kosten beter beheersbaar zijn. In sommige gevallen wordt omzethuur geëist door de verhuurder, waardoor het voor partijen positief is dat ze op een gewilde locatie kunnen huren als ze akkoord gaan met omzethuur. Op het voordeel van een potentieel hogere huur wordt door partijen gemengd gereageerd, omdat zij aangeven dat er op goede locaties zo’n hoge basishuur wordt afgesproken dat dit motief bij deze locaties niet van toepassing is. Het enige nadeel van omzethuur dat door de meerderheid van de huurders genoemd wordt, kwam niet voor in de literatuurstudie. Retailers gaan er vanuit dat omzethuur kostenverhogend werkt voor de verhuurder en dat dit doorberekend wordt naar de huurder. In tabel 11.2 is een overzicht gegeven van de motieven van de huurder. Motieven van huurders m.b.t. omzethuur Voor Grotere betrokkenheid verhuurder Verdeling risico’s met verhuurder Beheersbaarheid kosten Vestigingseis verhuurder Potentieel lagere huur Tegen Hogere huur door extra kosten verhuurder Tabel 11.2: Conclusie motieven huurders (bron: eigen werk)

Op nationaal en lokaal schaalniveau hadden de macro-economische weinig invloed op de contractkeuze. Er was al bekend dat de meeste verhuurders van winkelcentra met omzethuurcontracten, deze huurcontractvorm bedrijfsbreed toepassen, waardoor deze schaalniveaus geen invloed hebben. Daarmee wordt bedoeld dat de verhuurder bij al zijn contacten voor omzethuur kiest, vanwege de aansluitende bedrijfsfilosofie. Voor de overige partijen werd wel aangegeven dat in economisch slechte tijden het voor de verhuurder verstandig is om een zo hoog mogelijke basishuur af te spreken. Van de winkellocatie gaf de meerderheid van de partijen wel aan dat dit niveau invloed had op de contractkeuze. Voor partijen die standaard omzethuur toepassen heeft dit schaalniveau overigens meer invloed op het aankoopgedrag, dan om de contractkeuze nadat een nieuw winkelcentrum is aangekocht. De overige partijen spraken bij dit schaalniveau vooral over de slechtere locaties, waar het moeilijk is om een huurder te vinden. Omzethuur met een lagere tot geen basishuur wordt dan ingezet door de verhuurder, waardoor een deel van de risico’s overgenomen wordt maar leegstand wordt voorkomen. Op (hoofd)winkelstraten, dus goede winkellocaties, wordt door verhuurders de voorkeur gegeven aan een vaste, traditionele huur. Winkellocaties werden in dit onderzoek opgesplitst in winkelcentra en winkelstraten. Locaties kunnen beter verdeeld worden in gebieden waar een verhuurder wel invloed kan uitoefenen op het succes en waar invloed uitoefenen amper tot niet mogelijk is. Wanneer een verhuurder immers meerdere winkelstraten in een stad in bezit zou hebben, kan hij actief beheer voeren.

 

108  

Ook de kwaliteitsfactoren van de retailer hebben volgens de meerderheid van de geïnterviewde personen invloed op de contractkeuze. Zelfs bij partijen waar altijd omzethuur wordt toegepast, kunnen bepaalde type retailers een uitzondering op de regel vormen en vaste traditionele huur krijgen. Ook in andere Europese landen hebben de kwaliteitsfactoren van de retailer invloed op de contractkeuze. Het gaat in Nederland dan om de branche van de retailer, de multichannel strategie, de mogelijkheid om klanten te trekken en de naamsbekendheid. De laatste twee punten hebben betrekking op belangrijke huurders (anchor tenants) die grote invloed hebben op het succes van een locatie. Uit zowel het literatuuronderzoek als de interviews blijkt dat deze huurders tijdens contractonderhandelingen grote invloed hebben op de huurcontractvorm en de voorwaarden van het contract. Dat de branche van de retailer invloed heeft op de hoogte van de huur, wordt bevestigd door de verschillen in huurinkomsten per branches bij Eurocommercial Properties. De multichannel strategie heeft betrekking op het gebruik van de winkel, waarbij het de voorkeur heeft om een retailer die zijn fysieke winkel voor ‘showrooming’ gebruikt een vaste traditionele huur te laten betalen. De omzetten komen bij een dergelijke partij immers voort uit de webwinkel die niet terug te herleiden zijn naar een fysieke winkel. In tabel 11.3 is een overzicht weergeven van de belangrijkste kwaliteitsfactoren die volgens de geïnterviewde personen van invloed zijn op de contractkeuze. Kwaliteitsfactoren van invloed op contractkeuze Winkellocatie In het algemene zin benoemt Retailer In het algemene zin benoemt Branche Multichannel strategie Klantpotentie / bedrijfsimage (Anchor tenant) Tabel 11.3: Conclusie kwaliteitsfactoren (bron: eigen werk)

Uit de interviews blijkt dat de belangrijkste obstakels van omzethuur de mogelijke incorrecte omzetgegevens zijn, de Nederlandse huurwetgeving en de beperkte invloed van de verhuurders op de omzetten van huurders. Vooral het eerste obstakel is niet door veel partijen als zodanig genoemd, maar bepaald aan de hand van de brede toepassing van de belangrijkste oplossing. De mogelijkheid tot incorrecte omzetgegevens kan zoveel mogelijk worden voorkomen door een jaarlijkse accountantscontrole, wat door bijna alle partijen wordt toegepast. Verder moet contractueel worden gedefinieerd wat er onder omzet wordt verstaan, om de ruimte voor fraude te beperken. Daarbij worden bijvoorbeeld de retouren bij sommige partijen uitgesloten van de omzet voor de huurafrekening van de winkel. Ook in andere Europese landen worden de omzetten van retailers gecontroleerd door accountants, behalve in Italië. Daar wordt dan ook af en toe wel getwijfeld aan de correctheid van de omzetgegevens. Net als bij de vrees voor incorrecte omzetgegevens, wordt bij de Nederlandse huurwetgeving door bijna alle partijen dezelfde oplossing toegepast. Via de

 

109  

kantonrechter kan afgeweken worden van de Nederlandse huurwetgeving. Partijen gebruiken deze oplossing hoofdzakelijk om contractueel de huurprijsaanpassing (BW 7:303) uit te sluiten, eindigende contracten af te spreken of om de beëindigingsmogelijkheden van de verhuurder te verruimen. Blijkbaar wordt de huurwetgeving van overheden in andere Europese landen niet als een obstakel gezien bij het toepassen van omzethuur. Deze partijen gaan daar ook niet naar de rechter om af te wijken van wetgeving, omdat dit niet nodig is. Het afwijken van huurwetgeving op de bovengenoemde puntende lost voor een groot deel de beperkte mogelijkheden om invloed uit te oefenen op het succes van een locatie op. Met de omzetgegevens, eindige contracten en meer beëindigingsmogelijkheden kunnen verhuurders ingrijpen bij slecht draaiende huurders en een betere branchering verwezenlijken. Andere mogelijkheden van de verhuurder om actief beheer te voeren is door beeldkwaliteitsrichtlijnen op te stellen en de omzetgegevens te gebruiken voor advies aan retailers en effectievere marketingactiviteiten. Actief beheer door de verhuurder werd ook door de meerderheid van de retailers als positief ervaren. Bij de overige obstakels gaf een minderheid van de geïnterviewde personen aan dat deze van toepassing zijn en waren er meestal ook partijen die het obstakel tegenspraken. Tabel 11.3 geeft een overzicht van de obstakels. Slechts een beperkt aantal partijen noemden als obstakel de bestaande huurders in een winkelcentrum zonder omzethuur, omdat dit maar bij een paar verhuurders voorkomt. Het werd ook niet als een groot obstakel gezien dat niet van alle huurders inzicht was in de omzetten. Verhuurders kunnen proberen om contracten te heronderhandelen of moeten wachten tot een huurder onder reguliere huurwetgeving uit eigen overweging het contract beëindigt of wil heronderhandelen. Geen van deze scenario’s biedt een direct gegarandeerde oplossing, zoals bij de eerder genoemde obstakels. Huurders hoeven immers niet akkoord te gaan met een nieuw contract. Door deze beperkingen wordt dit thema wel als een noemenswaardig obstakel gezien. Obstakels m.b.t. omzethuur

Oplossing

Makkelijk oplosbaar Incorrectheid omzetgegevens

Jaarlijkse accountantscontrole Contractueel ‘omzet’ definiëren

Nederlandse huurwetgeving

Afwijken via kantonrechter

Beperkte ingrijpmogelijkheden

Afwijken via kantonrechter Beeldkwaliteitsrichtlijnen Advies Gerichte marketingactiviteiten

Moeilijkheden bij taxeren

Omzetten 1e jaar verzamelen

Moeilijk oplosbaar Bestaande huurders zonder omzethuur

Heronderhandelen contracten Wachten op actie huurder

Versplinterd eigendom

Binnensteden beheren als winkelcentra (zie discussie)

Niet oplosbaar Multichannel retail

Geen omzethuur Tabel 11.3: Conclusie obstakels en oplossingen (bron: eigen werk)

 

110  

Over de moeilijkheden bij taxeren, wat eigenlijk een mogelijk obstakel is voor taxateurs, waren de meningen van partijen verdeeld. Geïnterviewde personen gingen er vanuit dat taxateurs de omzetcijfers meenemen bij waarderingen van winkelvastgoed, als er trends waarneembaar zijn. Dit zou betekenen dat het obstakel zich volgens een van de huurders alleen het eerste jaar voordoet, omdat er dan nog onvoldoende omzetcijfers beschikbaar zijn. In winkelstraten wordt het als probleem ervaren dat verschillende partijen eigenaar zijn van individuele panden. De verhuurders van winkelvastgoed in High Streets benadrukten de gevolgen van versplinterd eigendom. Volgens hen zijn er daardoor maar beperkte mogelijkheden om als verhuurder invloed uit te oefenen op de omzetten van retailers. Als oplossing gaven partijen aan dat binnensteden in Nederland gezamenlijk door alle eigenaren gemanaged moeten worden, zoals gebeurt bij winkelcentra. Op dit thema wordt dieper ingegaan bij de discussie. Als laatste noemenswaardige obstakels spraken partijen over de gevolgen van Multichannel retail op het toepassen van omzethuurcontracten. In de inleiding is uitvoerig gesproken over dit onderwerp en de kritiek uit actualiteitenbronnen. Waar sommige partijen proberen om als oplossing contractueel (een deel van de) online verkopen toe te rekenen aan de omzet voor de huurbetaling, blijkt uit de interviews dat dit tot discussies leidt en huurders niet akkoord gaan. Ook op dit thema wordt dieper ingegaan tijdens de discussie. Zoals eerder in deze algemene conclusies benoemd geven partijen aan dat het als verhuurder beter is om een vaste traditionele huur af te spreken bij retailers die aan ‘showrooming’ doen. Geen van de partijen sprak over een gebrek aan kennis bij marktpartijen als obstakel voor het toepassen van omzethuur, terwijl voorafgaand onderzoek (Buvelôt, 2007, p. 19 & Moerman, 2009, 54-55) dit wel aangaf. Mogelijk is juist bij deze partijen voldoende kennis aanwezig, of is de kennis in de hele winkelmarkt met betrekking tot omzethuur toegenomen. Ook de verhuurders van winkelcentra in andere Europese landen gaven aan dat er daar wel een tekort aan kennis aanwezig is. De reacties van partijen op de vraag of omzethuurcontracten over het algemeen een toegevoegde waarde levert aan het succes van een winkellocatie zijn gemengd. Waar een deel vindt dat het niets toevoegt, is een ander deel positief. Volgens hen kan omzethuur gebruikt worden als informatietool voor actief vastgoedbeheer. Bij retailers kan door het voorstellen van omzethuur een partij ook verleid worden om op onrendabele locaties te huren, die dan alsnog verliesgevend blijken.

11.2. AANBEVELINGEN Om marktpartijen te helpen bij het maken van weloverwogen contractkeuzes zijn hieronder de belangrijkste aanbevelingen per partij beschreven.

11.2.1. AANBEVELINGEN VERHUURDERS Voor verhuurders wordt het bij winkelcentra, of winkellocaties waar invloed uitoefenen op omzetten mogelijk is, aangeraden om bij alle winkelunits contracten af te spreken met een zo hoog mogelijke basishuur met omzetcomponent. Uitzonderingen hierop zijn huurders die een andere huurcontractvorm eisen en een belangrijke toegevoegde

 

111  

waarde kunnen leveren aan het succes van een winkellocatie. Zoals anchor tentants. Het is dan wel raadzaam om toch afspraken te maken over het verstrekken van de omzetten voor actief beheer. Verhuurders die aan showrooming doen zijn een uitzondering, waarmee een vaste traditionele huur afgesproken moet worden. Voor de eindigheid van de contracten en de mogelijkheden tot actief beheer is het nodig om langs de kantonrechter te gaan. Hier wordt dan de huurherziening uitgesloten, het contract eindig gemaakt en worden de beëindigingsmogelijkheden van de verhuurder verruimd. In het contract moet gedefinieerd worden wat er tot de omzet wordt gerekend, hoe de omzetten gecontroleerd worden en hoe deze omzetgegevens gebruikt mogen worden. Bij de omzetten moeten retouren worden uitgesloten en voor de controle moeten huurders jaarlijks een accountantsverklaring afgeven. Het is verstandig om de omzetinformatie te gebruiken voor het ingrijpen bij slecht draaiende huurders, voor een betere branchering, voor gerichte marketingactiviteiten en na anonimiseren van de gegevens voor het stimuleren van competitie tussen huurders. Tevens is het raadzaam om de omstandigheden waarin de verhuurder het contract kan beëindigen helder te maken, zoals bij het niet realiseren van een vooraf afgesproken minimale omzet. Bij winkelstraten, of locaties waar amper tot geen invloed op de omzetten mogelijk is, wordt aangeraden om een vaste traditionele huur af te spreken. Uitzonderingen hierop zijn situaties waarbij retailers alleen willen huren als er een lage tot geen basishuur met omzetcomponent betaald kan worden, als middel om leegstand te voorkomen.

11.2.2. AANBEVELINGEN HUURDERS Voor retailers is het verstandig om de ideale contractkeuze financieel te berekeningen op basis van de de omzetpotentie ten opzichte van de huurkosten. Wanneer op basis van deze berekening de totale huurkosten door omzethuur hoger worden dan bij een vaste traditionele huur, dan is een vaste huur de beste keus. Voor de hogere omzet hoeft de retailer dan niet meer huur te betalen. In een tegenovergestelde situatie is een lage tot geen basishuur met omzetcomponent de beste keus. Het komt dan neer op welke van beide partijen het meeste vertrouwen heeft in de omzetpotentie van een locatie. Het spreekt voor zich dat wanneer een huurder verwacht onvoldoende omzet te kunnen maken om überhaupt huur te kunnen betalen, het niet verstandig is om te huren, onafhankelijk van de keuze van de huurcontractvorm. Wanneer een verhuurder invloed kan uitoefenen op het succes van een winkellocatie, zoals bij winkelcentra, en deze partij eist een omzethuurcontract, dan kan een huurder ook een vaste traditionele huur voorstellen en de gegevens van zijn omzetten vrijwillig delen. Zo kan de partij toch bijdragen aan en meeprofiteren van het actief beheer van de winkelverhuurder. Deze zit zich dan in ten gunste van de omzetten van de retailer. Wanneer de verhuurder via de kantonrechter zijn mogelijkheden tot beëindiging van het contract wil verruimen, is het verstandig om contractueel goede afspraken te maken. Deze moeten beschrijven onder welke omstandigheden het voor de verhuurder mogelijk is om het contract te beëindigen en welke financiële consequenties daaraan verbonden zijn als compensatie voor de verhuiskosten en de gedane investeringen in de winkel.

 

112  

11.3. DISCUSSIE & VERVOLGONDERZOEK Tijdens de interviews kwamen ook interessante onderwerpen ter tafel die niet direct een antwoord vormden op een van de deelvragen of waarvoor in de hoofdstukken van dit onderzoek geen geschikte locatie was. Onderstaand worden deze onderwerpen bediscussieerd en wordt per onderwerp ook een onderzoeksvraag geformuleerd. Daarnaast bleek uit de uit de literatuurstudie, dat er onvoldoende bekend is over de daadwerkelijke toepassing van omzethuur in Nederland. Hieruit volgt onderstaande onderzoeksvraag die interessant is om periodiek te herhalen, maar die dit onderzoek niet kon beantwoorden. Vervolgonderzoek: Bij welk percentage van de winkelhuurcontracten Nederland is huurbetaling op basis van omzethuur afgesproken?

in

11.3.1. HERVORMINGEN HUURWETGEVING Brenninkmeijer en Vierkant geven aan dat zij de bescherming van huurders door de Nederlandse huurwetgeving verouderd vinden.6, 7 Dit omdat zij volgens hen inmiddels grote internationale professionele partijen zijn geworden en niet de kleine partijen van vroeger. Brenninkmeijer erkent dat er een lobby vanuit beleggers is om de Nederlandse huurwetgeving te hervormen. Dit is ook omschreven in het persbericht van het IVBN (2012, p. 1). Het gaat dan volgens Brenninkmeijer om de huurprijsherziening en de eindigheid van contracten. Zowel Unibail-Rodamco en Vierkant geven aan dat zij zijn aangehaakt.2, 6 Aan de andere kant vindt Smit dat de bescherming van huurders in stand moet blijven, omdat zonder huurprijsherziening de huurprijs alleen maar omhoog kan gaan.9 Brenninkmeijer en Polman vragen zich af waarom er geen eindigende contracten worden afgesloten.1, 7 Brenninkmeijer zegt: “Ik ben ervan overtuigd dat als een retailer op die plek goed functioneert, zijn omzet draait en zijn huur betaalt, dan gaat die verhuurder niet zomaar die retailer eruit gooien. Dan gaat hij prima onderhandelen over een nieuwe periode van vijf tot tien jaar.” 7 Een ander discussiepunt dat door Steenbeek wordt aangedragen voor wat betreft de huurprijsherziening, is waarom verschillende huurders op een vergelijkbare locatie een vergelijkbare huurprijs moeten betalen. Steenbeek schetst een situatie waarbij huurprijsherziening ervoor zorgt dat het voor een verhuurder moeilijk is om een bijzondere branchering te verwezenlijken. Dit omdat een winkel, die soms echt een toevoeging kan zijn aan een gebied, niet in staat is om dezelfde huurprijs te betalen. Door nivellering van de huren zouden andere huurders binnen het winkelgebied dan ook een lagere huurprijs gaan betalen. Steenbeek zegt: ”Huurwetgeving maakt dat heel veel winkelstraten of winkelcentra als twee druppels water op elkaar lijken als het gaat om huurmix.” 2 Vervolgonderzoek: Op welke manier moet de Nederlandse huurwetgeving worden aangepast om zowel huurders te beschermen als omzethuur mogelijk te maken?

 

113  

11.3.2. TAXATIES In de paragraaf over taxaties als obstakel voor omzethuur is al gesproken over de manier waarop taxateurs omgaan met omzetcijfers. Een discussiepunt dat Polman aandraagt is wat de waarde is van het omzetgedeelte van de huurinkomsten. Hij geeft als voorbeeld een anchor huurder die 100% omzethuur betaalt. Volgens hem kun je de waarde van zo’n pand niet zo maar op nul zetten. Hetzelfde geldt volgens hem wanneer een verhuurder alle basishuren door de helft zou knippen en vervangen voor een omzethuurclausule. Dan is een pand ook niet eens de helft waard. Vervolgonderzoek: Hoe gaan taxateurs in Nederland om met omzetcijfers uit het verleden, wanneer zij een winkelpand waarderen waar omzethuur van toepassing is?

11.3.3. TYPE VERHUURDER Net als dat partijen het verschil tussen huurders beschrijven als motief om wel of geen omzethuur toe te passen kan er ook onderscheid gemaakt worden tussen de verschillende typen verhuurders. Ondanks dat dit onderzoek zich richt op de mogelijke motieven van partijen, kan bediscussieerd worden of het bedrijfsprofiel en daarmee ook het risicoprofiel van de verhuurders, van invloed is op de manier waarop zij omgaan met hun winkelvastgoed. Vooral de huurders spraken heel verschillend over het type verhuurder en de manier waarop zij met hun retailers omgaan. Met een uitgebreidere analyse van het bedrijfsprofiel van de gesproken verhuurders zouden hun motieven in dit kader in perspectief kunnen worden geplaatst. Vervolgonderzoek: Wat is de invloed van het bedrijfs- en risicoprofiel van de verhurende organisatie op de contractkeuze?

11.3.4. E-COMMERCE In de paragraaf die ingaat op het onderwerp multichannel retail als obstakel voor toepassen van omzethuur is al beschreven hoe partijen omgaan met onlineverkopen van huurders. Een discussiepunt waarover door Brenninkmeijer, Kuil, Vierkant, Fabbrini, Kooman en Smit is gesproken, is de vraag of onlineverkopen die al dan niet in de winkel plaatsvinden meegerekend moeten worden tot omzet van de winkel, waarover dus ook omzethuur betaald moet worden. Brenninkmeijer schetst een situatie waarbij een consument in de winkel online een aankoop doet op een tablet van de winkelbediende. Hij geeft aan dat hij vernomen heeft dat partijen case-by-case besluiten of dergelijke omzetten wel of niet meegenomen worden. Waar Kuil aangeeft dat New Babylon bij de omzet alleen de kassa-aanslagen rekent voor omzethuur, geeft Vierkant daarentegen aan dat Syntrus Achmea probeert onlineverkopen binnen het verzorgingsgebied van de winkel wel aan deze omzet toe te rekenen. Hij geeft net als Kooman wel aan dat het een discussie is waar partijen niet uit gaan komen. Kooman zegt: “Welk gedeelte van de onlineverkopen is dan toe te rekenen aan die ene winkel. Misschien haal ik mijn onlineomzet wel 100% uit ‘adwords’, ‘beslist.nl’ of ‘affiliates’.” 8

 

114  

Vervolgonderzoek: Hoe kunnen verhuurders meeprofiteren van de toegevoegde waarde van fysieke winkels op de online verkopen van multichannel retailers?

11.3.5. BINNENSTEDEN ALS WINKELCENTRA MANAGEN Zowel huurders en verhuurders spreken over het verschil tussen High-Street locaties en winkelcentra. Bij de paragraaf over het versplinterd eigendom als obstakel voor omzethuur wordt dit thema verder toegelicht. Uit de paragraaf blijkt dat partijen geen mogelijkheden hebben om High-Street locaties te managen omdat dergelijke winkelgebieden in eigendom zijn van verschillende partijen. Om dit verschil te overbruggen discussiëren Brenninkmeijer en Vierkant over de mogelijkheid om met verschillende eigenaren samen te werken en zo de binnensteden als winkelcentra te managen.6, 7 Vierkant zegt: “Wij propageren dat je een binnenstad moet gaan zien als een winkelcentrum. Dat moet je managen en daar moet je alles aan doen.” 6 Redevco en Syntrus Achmea werken al gezamenlijk aan een concreet binnenstedelijk praktijkvoorbeeld. Vierkant gaat verder door te zeggen: “Daar heb je natuurlijk dezelfde (informatie) instrumenten voor nodig die je in een winkelcentrum nodig hebt. Al heb je meerdere eigenaren.” 6 Volgens Brenninkmeijer zal bij deze situatie vanzelf de vraag en wens tussen verhuurder en huurder stijgen voor meer openheid en communicatie.7 Vervolgonderzoek: Hoe kunnen winkelstraten in binnensteden in eigendom van meerdere partijen gemanaged worden zoals winkelcentra met één eigenaar?

11.3.6. PASSANTENHUUR Een ander discussiepunt dat door Brenninkmeijer en Vierkant wordt aangedragen is een huurvariant op basis van het aantal passanten. Brenninkmeijer zegt: “Dus daar zie je wel een veel duidelijkere alineëring van de kernactiviteiten en ook van de bepaalde gezamenlijke doelstelling. Een verhuurder heeft er alle baat bij om er voor te zorgen dat hij een locatie heeft waar zoveel mogelijk passanten langslopen. En de retailer heeft er baat bij, want veel passanten verhoogt de gelegenheid om meer omzet te maken. Maar daadwerkelijk de mensen over de streep trekken om naar binnen te komen en geld uit te geven dat is de verantwoordelijkheid van de retailer.” 7 Na het noemen van de optie is Steenbeek kritisch en geeft deze aan dat het belangrijker is dat een verhuurder zich richt op consumenten die bereid zijn veel geld uit te geven bij hun huurders. Hij zegt: “Een passant is niet direct een koper.” 2 Vierkant ziet dit niet als een probleem omdat het steeds makkelijker wordt om het gedrag van klanten te analyseren. Hij zegt: “Op termijn denk ik dat het daar wel naar toe zal gaan.” 6 Vervolgonderzoek: Is passantenhuur een geschiktere huurbetalingsmethode dan een vaste traditionele huur bij multichannel retailers?

 

115  

12.

REFLECTIE

Onderdeel van een onderzoeksrapport volgens de afstudeerhandleiding van de Master Science Architecture is het schrijven van een reflectie op de afstudeerperiode. In dit hoofdstuk wordt teruggekeken op deze periode en beargumenteerd hoe en waarom de gebruikte onderzoeksmethoden wel of niet succesvol waren. Inmiddels heeft u in het rapport al bijna 1000 keer het woord ‘omzet’ en meer dan 600 keer het woord ‘omzethuur’ gelezen. Bij aanvang van de afstudeerperiode was vrij snel bekend dat ik dit onderwerp van winkelvastgoed een interessante case vond, waar ik meer van wilde weten. Na een korte periode in het ‘Real Estate management’ lab, is mijn onderzoek dan ook ondergebracht bij het ‘Leisure & Retail’ lab onder begeleiding van Dion Kooijman. Waar het vinden van een geschikt onderwerp gemakkelijk was, bleek de zoektocht naar een juiste onderzoeksvraag en –methode in mijn geval moeilijker. Deze moest immers op wetenschappelijke wijze te onderzoeken zijn. De vraagstelling startte met een combinatie van omzethuur, taxeren en multichannel retail. Pas later is het uiteindelijke onderzoeksvoorstel geschreven is dat de basis vormde voor dit rapport. Tijdens de afstudeerperiode bleek het onderwerp een brede groep mensen aan te spreken en was het thema actueel, zoals tijdens de hectiek rond V&D. Dit heeft ertoe geleid dat uit gesprekken met vastgoedprofessionals contacten zijn ontstaan die later bruikbaar waren voor het benaderen van de te interviewen personen. Dit was ook mogelijk, omdat er gekozen was om participanten voor de interviews opportunistisch te benaderen. Hieronder viel ook de mogelijkheid van Evert-Jan van Garderen voor een meeloopdag bij Eurocommercial Properties. Hieruit volgde de interviews vanuit het perspectief van verhuurders van winkelcentra in andere Europese landen en de daarbij behorende contracten. De keuze om op kwalitatieve wijze inzicht te krijgen in de omstandigheden waarin omzethuur werd toegepast, bleek effectief. Tijdens de interviews waren partijen openhartig over de motieven, kwaliteitsfactoren en obstakels met betrekking tot het onderwerp. Dit leverde een goede voedingsbodem voor het beantwoorden van de hoofdvraag. Door de semigestructureerde interviewstijl waren er voldoende mogelijkheden om dieper op aspecten in te gaan, waardoor nieuwe inzichten verkregen werden. Tevens was dit ook voor mij als student leuker en persoonlijker. Elk interview was voor mij een interessant gesprek, mede dankzij de grote verscheidenheid waarin experts over winkelvastgoed spraken en hoe hun organisatie met het onderwerp omgaat.

 

116  

Tijdens de interviews spraken de huurders en verhuurders over hun eigen standpunt, het standpunt van hun organisatie en speculeerden ze over de motieven van andere partijen. Hierdoor was het soms lastig om de reacties op waarde te schatten. Een mening van iemand is immers meer waard dan een speculatie over de mening van een ander. Verder is tijdens de interviews in het begin nog wel gevraagd naar de mate waarin motieven of kwaliteitsfactoren effect hadden op de keuze voor omzethuur. Omdat hier weinig duidelijke antwoorden op terugkwamen, is besloten om de invloed van omstandigheden niet meer te vergelijken. Ter beoordeling van de reacties is daarom gekozen om per aspect een tabel op te stellen waarin de reacties verdeeld werden over wel van toepassing, niet van toepassing en niet benoemd. Dit bleek een effectieve methode, omdat hierdoor reacties meetbaar werden en het mogelijk was om conclusies te trekken Er zijn ook valkuilen bij het vergaren van informatie met gebruik van interviews. Bij het stellen van de vragen aan de geïnterviewde personen is geprobeerd om deze zo min mogelijk te beïnvloeden, maar het lijkt haast onmogelijk bij deze methode om zonder uitgebreide training beïnvloeding uit te sluiten. Een andere valkuil van deze onderzoeksmethode is dat de analyse plaatsvindt op basis van de eigen interpretatie van de woorden uit de interviews, waardoor conclusies wellicht gekleurd zijn. Anderzijds is het doel om inzicht te krijgen in bepaalde aspecten van het onderwerp en niet om uitspraken te doen over de gehele stand van zaken. Na het tijdsintensief uitschrijven van alle interviews is de data ingevoerd in het kwalitatieve data-analyseprogramma ATLAS.ti. Doordat er studenten zijn uit het afstudeerlab die recentelijk ook kwalitatief onderzoek gedaan hadden met gebruik van Atlas.ti, was het gemakkelijker om tot een effectieve aanpak te komen. Tevens dienden de onderzoeken van deze personen dan als referentiekader voor de verslaglegging in het rapport. Ondanks dat het programma handige mogelijkheden biedt om tekstfragmenten te coderen en te verbinden, maakte de grote hoeveelheid interessante informatie in combinatie met de beperkte exportmogelijkheden van het programma naar Microsoft Word de actie dubbelzinnig. Achteraf was een verdeling van tekstfragmenten met Word een snellere optie geweest. Ik hoop voor studenten dat het programma zich in de toekomst verder ontwikkelt. Desalniettemin heeft de verwerking van de interviews tot een goed overzicht van de reacties geleid, waardoor het mogelijk was om dit afstudeerrapport te maken.

 

117  

BRONVERMELDING LITERATUURBRONNEN •

• • • • • • • •

• • •

•

• • •

• •

 

Baen, J. S. (2009). The Effects of Technology on Retail Sales, Commercial Property Values and Percentage Rents. Journal of Real Estate Portfolio Management, American Real Estate Society, Vol. 6, No. 2, p. 185-201. Baen, J.S. (2000). The effects of technology on retail sales, commercial property values and percentage rents. Journal of Real Estate Portfolio Management, Vol. 6, No. 2, p. 185 – 210. Benjamin, J.D. (1992). Price Discrimination in Shopping Center Leases. Journal of Urban Economics, Elsevier, Vol. 32, No. 3, p. 299–317. Brown, S. (1991). Shopper circulation in a planned shopping centre. International Journal of Retail and Distribution Management, Vol 19, No. 1, p. 17-24. Brueckner, J. K. (1993). Inter-store Externalities and Space Allocation in Shopping Centers. The Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 7, No. 1, p. 5-16. Buvelot, S. (2007). Omzethuur en de waarde van winkelcentra. Afstudeeronderzoek, Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam. Chun, G. H., Eppli, M. & Shilling, J. D. (2003). The Effect of Firm Characteristics on the Use of Percentage Retail Leases. Journal of Real Estate Finance & Economics, Vol. 27, No. 1. Dallingen, R. & Langbroek, R. (2013). Samen winnen. Retailmarktspecial 2011, Jones Lang Lasalle. Damian, D. S., Curto, J. D. & Pinto, J. C. (2011). The impact of anchor stores on the performance of shopping centres: the case of Sonae Sierra. International Journal of Retail & Distribution Management, Vol. 39, No. 6, p. 456-475 . Dawson, J. A. (1983). Shopping centre development. London: Longman. Department of the Environment, Transport and Regions. (2000). Monitoring the Code of PRactice for Commercial Leases. DETR, London. Des Rosiers, F., Theriault, M. & Lavoie, C. (2009). Retail Concentration and Shopping Center Rents - A Comparison of Two Cities. Journal of Real Estate Research, Vol. 31, No. 2, p. 165208. Des Rosiers, F., Theriault, M. & Lavoie, C. (2009). Retail Concentration and Shopping Center Rents - A Comparison of Two Cities. Journal of Real Estate Research, Vol. 31, No. 2, p. 165208. Edward, J. (2012). What’s under turnover rents? Euro Property, New technology and engineering, 28 mei 2012, p. 12. Eeken, N. & de Boer, E.T. (2004). Omzet gerelateerde huurprijs. Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte, Vol. 1, No. 6, p. 164-171. Eppli, M. j., Hendershott, P. H., Mejia, L. C. & Shilling, J. D. (2000). Lease Overage Rent Clauses: Motivation and Use. American Real Estate Society Conference, Santa Barbara, CA, April. Eurocommercial Properties. (Anoniem). Overzicht huurinkomsten Microsoft Excel: Gehele portefeuille Eurocommercial Properties. Amsterdam. Eurocommercial Properties. (2008). Voorbeeld omzethuurcontract Italië. Eurocommercial Properties.

118  

• • • •

• • • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • •

 

Eurocommercial Properties. (2014a). Voorbeeld omzethuurcontract Frankrijk. Eurocommercial Properties. Eurocommercial Properties. (2014b). Voorbeeld omzethuurcontract Zweden. Eurocommercial Properties. Fagen, J. (2009). Turnover-based rents now the norm. The Irish times, New technology and engineering, 28 oktober 2009, p. 20. Fong, P. S. P. (2005). A study of store location patterns inside enclosed shopping environments. In Proceedings from the 5th international space syntax symposium. Delft, p. 103-116. Geltner, D. M., Miller, N. G., Clayton, J. & Eichholtz, P. (2007). Commercial Real Estate Analysis and Investments. Mason USA, Cengage Learning. Gondrie, D.J. & Raas, W. (2011). Wettelijke obstakels omzethuur zijn te omzeilen. Vastgoedmarkt Thema retail, maart 11, p. 84. Greenspan, J. (1987). Solving the tenant mix puzzle in your shopping center. Journal of Property Management, Vol. 52, p. 27-31. Hendershott, P. H. (2002). A comparison of upward only and turnover leases. Journal of Property Investment & Finance, Vol. 20, No. 6, p. 513-524. Kamphuis, S. & Lokerse, J. (2012). Webwinkelen verdringt het fysieke winkelen niet: retailonderzoek Cushman & Wakefield 2012. Vastgoedmarkt, juni/juli 2012. Kirkup, M. H. & Rafiq, M. (1994). Managing tenant mix in new shopping centres. International Journal of Retail and Distribution Management, Vol. 22, No. 6, p. 29-37. Lee, K. (1995). Optimal retail lease contracts: The principal-agent approach. Regional Science and Urban Economics, Elsevier, Vol. 25, No. 6, p. 727-738. Liu, C. H. & Liu, P. (2013). Is what’s bad for the goose (tenant), bad for the gander (landlord)? Journal of Real Estate Research, Vol. 35, No. 3, p. 249-282. Lovells, H. & John, E. (2012). Click and capture? Harnessing multi-channel retail sales for turnover rent calculations. Lexology, 12 july 2012. McAllister, P. (1996). Turnover rents: comparative valuation issues. Journal of Property Valuation and Investment, Vol. 14, No. 2, p. 6 – 23. McClatchey, J., Cattell, K. & Michell, K. (2007). The impact of online retail grocery shopping on retail space. Facilities, Vol. 25, No 3/4, p. 115-126. Miles, M.B. & Huberman, A.M. (1994). Qualitative data analysis: An expanded sourcebook. Sage publications, Incorporated. Moerman, A.R. (2009). In de crisis een kans, omzethuur in Nederland. Afstudeeronderzoek, Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam. Morton, L. (2010). The Brookside Story: shops of every necessary character. The History press (SC). O’Roarty, B., McGreal, S. & Adair, a. (1997). The impact of retailers store selection criteria on the estimation of retail rents. Journal of Property Valuation and Investment, Vol. 15, No. 2, p. 119 – 130. PropertyNL. (2015, 9 februari). Cushman bereikt met V&D-eigenaren een wonder: PropertyNL Nieuwsbrief Extra. Verkregen op 9 februari 2015 via de email. Schulte, R. F. A. (2014). Sales-based rent: On A1 retail (hoofd)winkelstraten. Afstudeeronderzoek, Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam. Sunday Business Post (2007). Turnover rents a sign of the power of fashion giants. Sunday Business Post, 14 oktober 2007. Van der Kamp, S. (2013). Omzethuur enkele voors en tegens. vastgoed journaal. Voss, J. & Quix, F. (2013). Disruption? Re-charge! Rabobank International, Rabobank Anton Dreesmann congres Retailing Beyond Borders. Wheaton, W. C. (2000). Percentage Rent in Retail Leasing: The Alignment of Landlord–Tenant Interests. Real Estate Economics, Vol. 28, No. 2, p. 185-204. Wheaton, W.C. (2000). Percentage Rent in Retail Leasing: The Alignment of Landlord–Tenant Interests. Real Estate Economics, Vol. 28, No. 2, p. 185–204.

119  

• •

Wolters, M. & Polak, I. (2013). Hoe shopt uw klant in 2020: GFK expertonderzoek shopping 2020. GFK, Ede. Yuo, T. S., Crosby, N., Lizieri, C. & McCann, P. (2004). Tenant Mix Variety in Regional Shopping Centres: Some UK Empirical Analyses. Working Papers in Real Estate & Planning, 2/04, p. 29.

INTERNETBRONNEN • • • • • •

• • • •

• • • • •

•

•

Ardenberg Groep. (2014). Ardenberg Groep. Verkregen op 16 december 2014 via: http://ardenberg.nl Burgerlijk Wetboek Boek 7 (2013). Wet- en regelgeving, op op 5 januari 2014 via, http://wetten.overheid.nl. CBS. (2014, 18 december). CBS: Consumenten besteden iets meer, vertrouwen verandert nauwelijks. Verkregen op 12 februari 2015 via: http://www.cbs.nl. Coolinvestments. (2014). Coolinvestments. Verkregen op 16 december 2014 via: http://www.cc-webhosting.nl/ Eurocommercial Properties. (2014). Eurocommercial Properties. Verkregen op 17 december 2014 via: http://www.eurocommercialproperties.com. Kuiken, A., (2009). Omzethuur elders heel gewoon, Trouw, op 5 januari 2014 via, http://www.trouw.nl/tr/nl/4324/Nieuws/article/detail/1170980/2009/08/29/Omzethuurelders-heel-gewoon.dhtml New Babylon Den Haag. (2014). New Babylon. Verkregen op 15 december 2014 via: http://www.newbabylon.nl NS Stations. (2014). NS Stations. Verkregen op 15 december 2014 via: http://www.nsstations.nl/ Raad voor Onroerende Zaken. (2012a). Model huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW. Verkregen op 5 januari 2014 via: www.roz.nl. Raad voor Onroerende Zaken. (2012b). Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW. Verkregen op 5 januari 2014 via: www.roz.nl. Redevco. (2014). Redevco. Verkregen op 15 december 2014 via: http://www.redevco.com Stable International. (2014). Stable. Verkregen op 14 december 2014 via: http://stable.nl/ Syntrus Achmea Real Estate & Finance. (2014). Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Verkregen op 16 december 2014 via: http://www.achmeavastgoed.nl Unibail-Rodamco. (2014). Unibail-Rodamco. Verkregen op 14 december 2014 via: http://www.unibail-rodamco.com. Vastgoedmarkt. (2015, 30 januari) Winkelleegstand stijgt naar 7,5 procent. Vastgoedmarkt online nieuws artikelen. Verkregen op 12 februari 2015 via: http://www.vastgoedmarkt.nl/nieuws. Vereniging van Institutionele Vastgoed Beleggers Nederland. (2012, 10 april). IVBN wil meer dynamiek op winkelmarkt. Verkregen op 17 juni 2014 via: http://www.ivbn.nl/actueeldetail/ivbn-wil-meer-dynamiek-op-winkelmarkt1 Wereldhave. (2014). Wereldhave. Verkregen op 14 december 2014 via: http://www.wereldhave.net.

 

 

120  

BIJLAGEN OPENBAAR

BIJLAGEN STRIKT VERTROUWELIJK

 

 

121