omgevingsvergunning Grote Houtstraat 163 te Haarlem

omgevingsvergunning Grote Houtstraat 163 te Haarlem Burgemeester en wethouders van Haarlem maken bekend dat zij, met toepassing van artikel 2.12 eerste lid, onder 1, sub 3 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, een omgevingsvergunning hebben verleend voor het onderstaande project. Project Het verbouwen van drie appartementen boven de winkel op het perceel Grote Houtstraat 163 te Haarlem. De aanvraag is geregistreerd onder nummer 2014-00141. De aanvraag heeft betrekking op de activiteiten bouwen en handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening. Inzage De omgevingsvergunning en de daarbij behorende relevante stukken zijn in te zien vanaf 7 november 2014 tot en met 19 december 2014. U kunt de stukken inzien in de publiekshal in de Raakspoort aan Zijlvest 39 te Haarlem. De publiekshal is geopend op werkdagen van 09.00 uur tot 16.00 uur. Op donderdag van 09.00 uur tot 20.00 uur. Daarnaast kunt u het besluit vanaf 7 november 2014 raadplegen via het digitaal loket van de gemeente Haarlem: http://e-diensten.haarlem.nl/bestemming/bst_nav.asp en op www.ruimteliikeplannen.nl onder het nr. NL.IMRO.0392.OV1120009-vaOl. Beroep Gedurende de hierboven genoemde termijn van terinzagelegging kunnen belanghebbenden die (tijdig) hun zienswijze hebben gegeven op de ontwerp-omgevingsvergunning, evenals belanghebbenden aan wie redelijkerwijs niet kan worden verweten dat zij geen zienswijzen op het ontwerpbesluit naar voren hebben gebracht, gemotiveerd beroep aantekenen bij de Rechtbank Haarlem, sector Bestuursrecht, Postbus 1621, 2003 BR Haarlem. U kunt ook digitaal beroep instellen bij de rechtbank via http://loket.rechtspraak.nl/bestuursrecht. Daarvoor moet u wel beschikken over een elektronische handtekening (DigiD). Kijk op de genoemde site voor de precieze voorwaarden.

Ü

V

^ X.

0

Besluitgebied Grote Houtstraat 163 Besluitvlak omgevingsvergunning

topografische ondergrond kadastrale ondergrond R

U

I

M

T

E

L

I

J

K

:

B

E

L

E

I

D

Omgevingsvergunning:

Grote Houtstraat 163 planfase:

vastgesteld

datum: schaal: formaat: IMRO-norm:

29-10-2014 1 : 500 A4 2012

besluitdatum :21-10-2014 junst afd. W H :

besluitnummer: 2014/33958 IMRO-idn :

J.H. getekend :

gecontroleerd :

M.H.

E.L.

NL.IMRO.0392.OV1120009-va01

Gemeente Haarlem, Veiligheid, Vergunningen en Handhaving

Afdeling Omgevingsvergunning Haarlem Retouradres Postbus 511, 2003PB Haarlem

Segesta Bouw B.V. t.a.v. N. Biere Postbus 9345 1800 GH Alkmaar segesta@ segesta .nl Datum Ons kenmerk Planbeoordelaar Kopie aan Bijlage(n) Onderwerp

22 OKT. 20U 2014-00141 mevrouw I. Visser [email protected]@haarlem.nl Omgevingsvergunning Begeleidende brief bij omgevingsvergunning Wabo

Geachte heer Biere, U heeft op 21 januari 2014 een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het verbouwen van drie appartementen boven de winkel op het perceel Grote Houtstraat 163 te Haarlem. De aanvraag omvat de volgende activiteiten: -

het (ver)bouwen van een bouwwerk (verder te noemen de activiteit bouwen); het bouwen en/of gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, een exploitatieplan of een voorbereidingsbesluit (verder te noemen de activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening); - het slopen, verstoren, verplaatsen of in enig opzicht wijzigen van een beschermd monument of het herstellen, gebruiken of laten gebruiken van een beschermd monument op een wijze waardoor dat wordt ontsierd of in gevaar gebracht (verder te noemen activiteit monument). Het betreft hier de activiteiten als genoemd in artikel 2.1, eerste lid, onder a en c en de activiteit als genoemd in artikel 2.2, eerste lid, onder b van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Uw aanvraag is geregistreerd onder zaaknummer 2014-00141. In deze brief informeren wij u over uw aanvraag. Verlenen omgevingsvergunning Wij hebben besloten de omgevingsvergunning te verlenen. De vergunning hebben wij bijgevoegd. Aan de vergunning zijn voorschriften verbonden. Wij raden u aan om de vergunning met de bijbehorende bijlagen zorgvuldig door te nemen. De aan de vergunning verbonden voorschriften moeten worden nageleefd. Wij maken u er op attent dat u op eigen risico handelt als u gebruik maakt van de verleende vergunning voordat deze onherroepelijk is.

I I

Haarlem Als u een gemachtigde heeft aangegeven zal deze automatisch een afschrift ontvangen van uw vergunning. Burgerlijk wetboek ln het Burgerlijk Wetboek (boek 5, titel 4) staan rechten en plichten van burgers vermeld. Wij willen u erop wijzen dat er rechten van derden worden genoemd, die er mogelijk voor zorgen dat u geen gebruik kunt maken van uw omgevingsvergunning. Publicatie Het besluit wordt door ons digitaal gepubliceerd op www.haarlem.nl/mededelingen en op www .ofFicielebekendmakingen.nl. Tegen het besluit kan beroep worden aangetekend. Leges Overeenkomstig de legesverordening bent u voor uw aanvraag omgevingsvergunning leges verschuldigd. Bijgaand ontvangt u een leges besluit waarin de verschuldigde leges zijn gespecificeerd. Bij het legesbesluit wordt tevens vermeld op welke wijze u eventueel bezwaar kunt aantekenen tegen de hoogte van het legesbedrag en de gehanteerde grondslagen. De legesnota zelf wordt u afzonderlijk toegezonden. Nadere informatie Als u nog vragen heeft, kunt u contact opnemen met de afdeling Dienstverlening. Bereikbaar van maandag tot en met vrijdag van 8.30 uur tot 16.30 uur op telefoonnummer 023-5113874 en via e-mail: [email protected]. Het bezoekadres is Zijlvest 39 in Haarlem. De openingstijden zijn van maandag tot en met vrijdag van 9.00 uur tot 16.00 uur en donderdag tot 20.00 uur. Postadres: Gemeente Haarlem, Postbus 511, 2003 PB Haarlem. Wij verzoeken u om bij vragen, overleg of correspondentie uw zaaknummer 2014-00141 te vermelden. Hierdoor kunnen wij u sneller van dienst zijn. Hoogachtend, namens burgemeestertenwethouders v m Haarlem,

evingsvergunmng

I I

Gemeente Haarlem, Veiligheid, Vergunningen en Handhaving

Afdeling Omgevingsvergunning Haarlem

OMGEVINGSVERGUNNING Uitgebreide procedure

Datum Ons kenmerk

22 OKT. 2014 2014-00141

Bijlage(n) l . Procedureel; 2. Voorschriften; 3. Overwegingen; 4. Stokken behorende bij dit besluit

Burgemeester en wethouders hebben op 21 januari 2014 een aanvraag omgevingsvergunning ontvangen voor het verbouwen van drie appartementen boven de winkel op het perceel Grote Houtstraat 163 te Haarlem. De aanvraag is geregistreerd onder nummer 2014-00141. BESLUIT Burgemeester en wethouders hebben, gelet op artikel 2.1, 2.2, 2.10, 2.12 en 2.18, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) besloten de omgevingsvergunning te verlenen. De omgevingsvergunning wordt verleend onder de bepaling dat de voorschriften, overwegingen en de bij dit besluit behorende stukken als bedoeld in respectievelijk bijlage 2, 3 en 4, deel uitmaken van dit besluit. De omgevingsvergunning wordt verleend voor de volgende activiteiten: -

het (ver)bouwen van een bouwwerk (verder te noemen de activiteit bouwen); het bouwen en/of gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, een exploitatieplan of een voorbereidingsbesluit (verder te noemen de activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening); - het slopen, verstoren, verplaatsen of in enig opzicht wijzigen van een beschermd monument of het herstellen, gebruiken of laten gebruiken van een beschermd monument op een wijze waardoor dal wordt ontsierd of in gevaar gebracht (verder te noemen activiteit monument). Het betreft hier de activiteit(en) als genoemd in artikel 2.1, eerste lid, onder a, c, en de activiteit(en) als genoemd in artikel 2.2, eerste lid, onder b Wabo. Onderdeel van het besluit vormen: • Toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, sub 3 Wabo om af te wijken van artikel 12 van de voorschriften van het bestemmingsplan Heiliglanden - de Kamp. Nog in te dienen gegevens Uiterlijk drie weken voor aanvang van de betreffende werkzaamheden moeten de volgende gegevens worden ingediend:

I I

Haarlem Met de uitvoering van werkzaamheden waar aanvullende constructietekeningen en/of -berekeningen aan ten grondslag liggen mag niet worden begonnen voordat de medewerker constructie van bureau Planbegeleiding en advisering, afdeling Omgevingsvergunningen heefl verklaard hiertegen geen bezwaar le hebben Constructieve (detail-) berekeningen en tekeningen. Beroepsmogelijkheid en inwerkingtreding De beschikking treedt in werking nadat de termijn voor het indienen van een beroepschrilt is verstreken. Tegen het besluit kan op grond van de Algemene wet bestuursrecht binnen zes weken na bekendmaking door belanghebbenden beroep worden aangetekend bij de rechtbank Haarlem. Dit beroepschrift moet ten minste de volgende gegevens bevatten: uw naam en adres; de verzenddatum van uw beroep; het besluit waartegen u beroep aantekent; de reden van uw beroep; datum en handtekening. U kunt de inwerkingtreding van het besluit niet uitstellen door een beroepschrift in te dienen. Hebben u of derde belanghebbenden er veel belang bij dat dit besluit niet in werking treedt, dan kan bij de rechtbank Haarlem een voorlopige voorziening worden gevraagd. Wanneer de voorlopige voorziening wordt aangevraagd schorst dit de werking van dit besluit totdat de voorzieningenrechter van de rechtbank Haarlem over het verzoek heeft beslist. Het verzoek voorlopige voorziening moet aan dezelfde eisen voldoen als het beroepsschrift. Wij wijzen u er op dat u voor de behandeling van uw verzoek voorlopige voorziening en/of beroepsschrift griffierecht moet betalen. Wijze van indienen U kunt het beroepschrift en/of het verzoek voorlopige voorziening op twee manieren indienen: Digitaal via http://loket.rechtspraak.nl/bestuursrecht. U moet daarvoor wel beschikken over een elektronische handtekening (DigiD). U kunt op de genoemde site kijken voor de precieze voorwaarden. Per post. Het beroepsschrift en of verzoek voorlopige voorziening moet in tweevoud worden ingediend bij Rechtbank Haarlem, sector Bestuursrecht, postbus 1621, 2003 BR Haarlem. Hoogachtend, .namens burgemeêster en wethóuj

evpr^W.ri^Ffde] lingshopéJ^mgëvingsvergunning

Haarlem,

I I

Haarlem

3

BIJLAGE 1: PROCEDUREEL Gegevens aanvrager Op 21 januari 2014 hebben wij een aanvraag omgevingsvergunning als bedoeld in de Wabo ontvangen. Het betreft een verzoek van: Segesta Bouw B.V. t.a.v. N. Biere Postbus 9345 1800 GH Alkmaar Het project waarvoor vergunning wordt gevraagd is als volgt te omschrijven: verbouwen van drie appartementen boven de winkel. Gelet op bovenstaande omschrijving wordt vergunning gevraagd voor de volgende in de Wabo omschreven omgevingsaspecten: - activiteit bouwen; - activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening; - activiteit monument. Het betreft hier de activiteiten als genoemd in artikel 2.1, eerste lid, onder a en c en de activiteit als genoemd in artikel 2.2, eerste lid. onder b Wabo. De door u aangevraagde activiteit bouwen is in strijd met het geldende bestemmingsplan. U heeft echter de activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening niet aangevraagd. Op grond van artikel 2.10, tweede lid Wabo wordt uw aanvraag mede aangemerkt als een verzoek om af te wijken van het geldende bestemmingsplan (activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c Wabo). Bevoegd gezag Gelet op bovenstaande projectbeschrijving, alsmede op het bepaalde in hoofdstuk 3 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) en de daarbij horende bijlage zijn wij het bevoegd gezag om de integrale omgevingsvergunning te verlenen. Daarbij zijn wij er procedureel en inhoudelijk voor verantwoordelijk dat in ons besluit alle relevante aspecten aan de orde komen met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Verder dienen wij ervoor zorg te dragen dat de aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften op elkaar zijn afgestemd. Volledigheid Artikel 2.8 van de Wabo biedt de grondslag voor het bij of krachtens algemene maatregel van bestuur stellen van regels aan de wijze van indiening van een aanvraag om omgevingsvergunning en de gegevens en bescheiden die hierbij moeten worden aangeleverd. De regeling is uitgewerkt in het paragraaf 4.2 Bor met een nadere uitwerking in de Ministeriele regeling omgevingsrecht (Mor).

I I

Haarlem Na ontvangst van de aanvraag hebben wij deze aan de hand van de Mor getoetst op volledigheid. Daarbij is gebleken dat een aantal gegevens ontbrak. De aanvrager is hierop in de gelegenheid gesteld om de ontbrekende gegevens aan te vullen. We hebben de aanvullende gegevens ontvangen. Wij zijn van oordeel dat de aanvraag alsmede de latere aanvulling daarop voldoende informatie bevat voor een goede beoordeling van de gevolgen van de activiteit op de fysieke leefomgeving. De aanvraag is dan ook volledig en in behandeling genomen. Zienswijzen en heroverweging Van 18 juli 2014 tot en met 28 augustus heeft de aanvraag, de ontwerpbeschikking en de bijbehorende stukken ter inzage gelegen en zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld om zienswijzen naar voren te brengen. Van deze gelegenheid is geen gebruik gemaakt.

Procedure De besluitvormingsprocedure is uitgevoerd overeenkomstig het bepaalde in paragraaf 3.3 Wabo (de uitgebreide voorbereidingsprocedure). De aanvraag is beoordeeld voor de activiteit bouwen aan artikel 2.10, voor de activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening aan artikel 2.12, voor de activiteit (gemeentelijk) monument aan artikel 2.18, Wabo. Gebleken is dat uw aanvraag voldoet en daarom verlenen wij u de gevraagde omgevingsvergunning.

I I

Haarlem BIJLAGE 2: VOORSCHRIFTEN Aan deze omgevingsvergunning zijn de volgende voorschriften verbonden: Activiteit bouwen - Het bouwen, alsmede het bouwlawaai, moet plaatsvinden in overeenstemming met de bepalingen van het Bouwbesluit en de Haarlemse bouwverordening en de krachtens die regelingen gestelde nadere regels; - De houder van de vergunning moet ten minste twee werkdagen voor de feitelijke aanvang van bouwwerkzaamheden, de gemeente Haarlem schriftelijk in kennis stellen, van de aanvang van die werkzaamheden, met inbegrip van ontgravingswerkzaamheden (artikel 1.25, eerste lid Bouwbesluit 2012). Dit kan door een e-mail te zenden naar bureau Zuid van de afdeling Handhaving Bebouwde Omgeving ([email protected]) met vermelding van het bouwadres, onderwerp en uw zaaknummer 2014-00141; - De verleende vergunning inclusief de tekeningen en andere bijlagen moeten digitaal of op papier op de bouwlocatie aanwezig zijn. Indien een controlerend ambtenaar daar om vraagt, moeten deze gegevens ter inzage worden gegeven (artikel 1.23 Bouwbesluit 2012); - Het bouwafval moet u scheiden in de volgende categorieën: 1. gevaarlijk afval (zie het Besluit aanwijzing gevaarlijke afvalstoffen); 2. kunststoffen die voor hergebruik geschikt zijn; 3. minerale wol; 4. papier; 5. overig afval. Categorie I t/m 4 moet u afvoeren naar een verwerkingsbedrijf met een vergunning volgens de Wet milieubeheer, of meegeven aan een bevoegd inzamelaar van bedrijfsafvalstoffen. De categorie overig afval moet u afvoeren naar een sorteerbedrijf dat ongesorteerd bouwafval in ontvangst mag nemen. - De houder van de vergunning moet de gemeente Haarlem ten minste op de dag van beëindiging van de bouwwerkzaamheden schriftelijk in kennis stellen van de beëindiging van de werkzaamheden (artikel 1.25, tweede lid Bouwbesluit 2012). Dit kan door een e-mail te zenden naar bureau Zuid van de afdeling Handhaving Bebouwde Omgeving ([email protected]) met vermelding van het bouwadres, onderwerp en uw zaaknummer 2014-00141; - Het bouwwerk mag niet in gebruik worden genomen, indien de werkzaamheden niet gereed gemeld zijn (artikel 1.25, derde lid Bouwbesluit 2012);

I I

Haarlem - Met de uitvoering van de bouwwerkzaamheden mag niet worden begonnen voordat vergunninghouder een bouwveiligheidsplan bij bureau Zuid van de afdeling Handhaving Bebouwde Omgeving heeft ingediend en dit bouwveiligheidsplan door het bureau Noord/Zuid is goedgekeurd; - Het doen van opgravingen of het verrichten van bodem verstoringen met als doel het opsporen van (archeologische) vondsten van 50 jaar en ouder is, zonder een opgravingsvergunning van de Minister en toestemming van de gemeente Haarlem, verboden. Indien bij de werkzaamheden in het kader van de omgevingsvergunning een zaak wordt gevonden, waarvan men weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat het een archeologische vondst is, dient men dit direct te melden bij het bureau Archeologie van de gemeente Haarlem (023-5115030 of [email protected]). De gemeente zal nooit zonder schriftelijke of telefonische notificatie van het bureau Archeologie vooraf aan de vergunninghouder personen langs sturen om archeologische waamemingen of onderzoek te doen. Mocht er sprake zijn van het doen van waamemingen, dan zal dit bovendien enkel gebeuren door de stadsarcheoloog mevr. A. van Zalinge of dhr. P. van Kempen. Bij twijfel gelieve contact op te nemen met het bureau Archeologie: mevr. A. van Zalinge of dhr. P. van Kempen (023-5115030 of [email protected]); - Met de uitvoering van werkzaamheden waar aanvullende constructietekeningen en/of -berekeningen aan ten grondslag liggen mag niet worden begonnen voordat de medewerker constructie van bureau Planbegeleiding en advisering, afdeling Omgevingsvergunningen heeft verklaard hiertegen geen bezwaar te hebben. De vergunninghouder dient hiertoe ten minste drie weken voor de aanvang van de desbetreffende constructiewerkzaamheden (detail) berekeningen en tekeningen aan te leveren bij de medewerker constructie.

Activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening - De vergunninghouder moet deze omgevingsvergunning op het eerste verzoek aan de daartoe bevoegde ambtenaar van politie of gemeente Haarlem tonen; - Indien bij graafwerkzaamheden zaken worden aangetroffen, waarvan de vinder weet of redelijker wijs moet vermoeden dat het gaat om archeologische vondsten of sporen, dan is hij volgens de Monumentenwet verplicht dit direct te melden (artikel 53). De melding dient te gebeuren bij Bureau Archeologie van de gemeente Haarlem (023- 5313135). Bij het achterwege laten van een melding zijn de artikelen 61 en 62 van toepassing.

I I

Haarlem

7

Activiteit monument - Wijzigingen aan onderdelen, zoals deuren, ramen, plafonds, kasten, beslag en dergelijke zijn zonder toestemming niet toegestaan; - Het verwijderen van de oorspronkelijke schoorsteen is niet toegestaan omdat deze deel uitmaakt van de eerste bouwfase en goed zichtbaar is vanaf de straat; - Voor monumentenrichtlijnen voor onderhoud en restauratie zie www.Haarlem.nl.

I I

Haarlem

BIJLAGE 3: OVERWEGINGEN Aan dit besluit liggen de volgende inhoudelijke overwegingen ten grondslag:

Activiteit bouwen INLEIDING De omgevingsvergunning moet worden geweigerd indien de activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a Wabo niet voldoet aan de in artikel 2.10 Wabo gestelde toetsingsaspecten. Een toetsing aan deze aspecten heeft plaatsgevonden. TOETSING Geldend bestemmingsplan De activiteit vindt plaats in een gebied waarvoor het bestemmingsplan "Heiliglanden - de Kamp" is vastgesteld door de gemeenteraad op 22 mei 2008, onder nummer 2008/45213 en goedgekeurd door de Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland op 13 januari 2009, onder nummer 2008-75962. Op de verbeelding heeft het betreffende perceel de bestemming "Centrum voorzieningen C". Deze bestemming vindt zijn weerslag in artikel 12 van de voorschriften behorende bij het bestemmingsplan. Het bouwplan is getoetst aan voornoemd bestemmingsplan. De toets luidt als volgt: Artikel 12, derde lid, sub a geeft aan dat een doorbraak op de eerste verdieping van de gang naar het naastgelegen pand met nr. 165 niet is toegestaan. De in het bestemmingsplan aangegeven ontheffing met artikel 12, derde lid, sub h is niet toereikend omdat de doorbraak niet op de begane grond is gesitueerd, maar op de eerste verdieping. De aangevraagde activiteit is in strijd met artikel 12 van de voorschriften behorende bij bestemmingsplan Heiliglanden - de Kamp. Dit betekent dat wij de omgevingsvergunning in beginsel moeten weigeren tenzij: de aangevraagde activiteit in lijn is met de in het bestemmingsplan opgenomen regels inzake afwijking; een Algemene Maatregel van Bestuur het mogelijk maakt om van het bestemmingsplan af te wijken; de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van de beschikking een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Wij hebben de aangevraagde activiteit aan de hiervoor genoemde uitzonderingen getoetst. De resultaten van deze toetsing staan beschreven bij de overwegingen van de activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening van deze beschikking. De omgevingsvergunning kan, gelet op artikel 2.10, tweede lid en 2.12, eerste lid onder a sub 3 Wabo op deze grond worden verleend. Welstand De activiteit bouwen is voorgelegd aan de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit. Het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk, waarop de aanvraag betrekking

I I

Haarlem heefl, is niet in strijd met redelijke eisen van welstand. Samengevat luidt het advies als volgt; Akkoord nu het ontwerp voldoet aan de ruimtelijke kwaliteitscriteria voor gebiedsdeel Binnenstad nu monumentale waarden grotendeels intact blijven. Er vanuit gaande dat de historische afwerking zoals deuren, ramen, plafonds, beslag en dergelijke niet wijzigingen. Er is sprake van traditioneel materiaalgebruik. Voorwaarde is dat de bestaande gemetselde schoorsteen gehandhaafd blijft en/of eventueel weer wordt hersteld in oorspronkelijke staat. Gelet hierop kan de omgevingsvergunning op deze grond worden verleend. Bouwbesluit De activiteit voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij of krachtens het Bouwbesluit 2012. De aanvraag is beoordeeld door de constructeur en de bouwfysicus. De medewerkers hebben uit het oogpunt van constructieve veiligheid en bouwfysica geen bezwaar tegen het afgeven van de omgevingsvergunning, mits er voorschriften/opmerkingen aan de vergunning worden verbonden. Opmerkingen van dezen staan vermeld. De aanvraag is tevens getoetst aan de andere relevante artikelen van het Bouwbesluit en is hiermee akkoord. Gelet hierop kan de omgevingsvergunning op deze grond worden verleend. De voorschriften worden aan de omgevingsvergunning verbonden. Bouwverordening Parkeren De activiteit bouwen is voorgelegd aan de afdeling Openbare Ruimte Groen en Verkeer en is getoetst aan de voorschriften uit de Haarlemse bouwverordening inzake parkeren. Samengevat luidt het advies als volgt: De Haarlemse bouwverordening verlangt dat indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, er ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte moet zijn aangebracht in, op of onder dat gebouw dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij een gebouw hoort. Om de omvang te bepalen wordt gebruik gemaakt van de tabel parkeemormen uit bijlage 13. Het bouwplan betreft het renoveren van drie bestaande appartementen en het verbeteren van de toegankelijkheid van twee appartementen in het naast gelegen pand. Het aantal woningen blijft gelijk. Hierdoor is er geen verandering in de parkeerbalans. Het bovenstaande in overweging te hebben genomen is het advies van de afdeling Openbare Ruimte Groen en Verkeer positief. De activiteit voldoet aan de (overige) voorschriften uit de Haarlemse bouwverordening (nummer 54 / 1 oktober). Gelet hierop kan de omgevingsvergunning op deze grond worden verleend.

I I

Haarlem

10 CONCLUSIE Vanuit het toetsingskader dat betrekking heeft op het (ver)bouwen van het bouwwerk zijn er ten aanzien van de activiteit bouwen geen redenen om de omgevingsvergunning te weigeren. In deze beschikking zijn voor de activiteit bouwen voorschriften opgenomen.

Activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening INLEIDING De omgevingsvergunning moet worden geweigerd indien de activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c Wabo niet voldoet aan de in artikel 2.12 Wabo gestelde toetsingsaspecten. Een toetsing aan deze aspecten heeft plaatsgevonden. TOETSING Onder verwijzing naar de toets aan het bestemmingsplan "Heiliglanden - de Kamp" die staat beschreven bij de overwegingen van de activiteit bouwen van deze beschikking merken wij op dat de aangevraagde bouwactiviteit in strijd is met artikel 12 van de bij dit bestemmingsplan behorende voorschriften. Deze strijdigheid kan niet worden opgelost met toepassing van de in het bestemmingsplan opgenomen regels inzake afwijking. De strijdigheid valt ook niet onder de bij algemene maatregel van bestuur (Bor) aangewezen gevallen. Dit betekent dat wij de omgevingsvergunning in beginsel moeten weigeren, tenzij de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke onderbouwing en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Over de relatie tussen de aangevraagde activiteit en deze uitzonderingsgrond merkt de afdeling Ruimtelijk Beleid, team Stedenbouw en planologie het volgende op: De aanvraag leidt tot extra woningen in de bestaande stad en draagt bij aan extra kwaliteit in de binnenstad. De verbinding tussen de nrs. 165 en 163 zorgt ervoor dat de woningen boven Grote Houtstraat 165 ontsloten worden. Vanuit de Ruimtelijke Ordening weegt het belang van extra woningen zwaarder. Daar Grote Houtstraat 163 een gemeentelijk monument is zal voor de precieze uitwerking van de voorgestelde bouwkundige doorbraak goedkeuring nodig zijn van de Architectuurhistoricus. Het bovenstaande in overweging te hebben genomen is het advies van de afdeling Ruimtelijk Beleid positief. De integrale ruimtelijke onderbouwing is onderdeel van deze vergunning en wordt als bijlage aan deze vergunning verbonden (zie bijlage 4). De omgevingsvergunning kan, gelet op het bovenstaande en met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a sub 3 Wabo op deze grond worden verleend. CONCLUSIE Vanuit het toetsingskader dat betrekking heeft op het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, zijn er ten aanzien van de activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening geen redenen om de omgevingsvergunning te weigeren.

I I

Haarlem

n Activiteit monument (gemeentelijk monument) INLEIDING De omgevingsvergunning moet worden geweigerd indien de activiteit als bedoeld in artikel 2.2, eerste lid, onder b Wabo niet voldoet aan het in de monumentenverordening van de gemeente Haarlem gestelde toetsingskader. Een toetsing aan dit kader heeft plaatsgevonden. TOETSING Architectuurhistoricus De aanvraag betreft het verbouwen van een beschermd monument als bedoeld in de genoemde monumentenverordening. De aanvraag is voorgelegd aan de architectuurhistoricus van de gemeente Haarlem. Over het belang van deze werkzaamheden in relatie tot het belang van de monumentenzorg merken wij het volgende op: Grote Houtstraat 163 is een gemeentelijk monument. Het betreft een woonwinkelhuis uit 1897 naar ontwerp van J.A.G. van der Steur. Bijzonder is de voorgevel in historiserende trant met gotische details en renaissancevormen. Het redelijk gaaf bewaarde interieur is niet uitgevoerd in deze wat zwaardere neostijlen, maar in een eenvoudiger contemporain decoratieprogramma. De aanvraag betreft een aangepast plan, waarbij er minder appartementen gerealiseerd worden dan oorspronkelijk gepland. Ook wordt er meer rekening gehouden met de monumentale waarden van het pand. Algemeen: uit de tekeningen blijkt wel wat de ingrepen doen met de structuur van het pand, maar niet wat er gebeurd met de historische afwerking. Daarom wordt er alleen geadviseerd over die ingrepen die expliciet op tekening staan vermeld. En wordt er uitgegaan dat alle onderdelen, zoals deuren, ramen, plafonds, kasten, beslag en dergelijke niet wijzigen. Wijzigingen aan deze onderdelen zijn zonder toestemming niet toegestaan. De begane grond en de kelderverdieping vallen buiten de aanvraag. Op de eerste verdieping blijft de bestaande structuur zo goed als behouden. De oorspronkelijke keuken met keukenkast en schouw blijft behouden maar verliest zijn functie. De toegang tot het pand wordt gerealiseerd door middel van een doorgang naar het naastgelegen pand. Deze ingreep betekent geen aantasting van monumentale waarden en is een aanzienlijke verbetering ten opzichte van het vorige plan, waarbij de naastgelegen steeg werd gebruikt. Dit smalle steegje met aardige luchtbogen blijft daardoor open. Juist de fijnmazige structuur van steegjes in de binnenstad, dat zo'n wezenlijk element is in het beschermde stadsgezicht, blijft hiermee behouden. Voor de tweede verdieping en zolder geldt het zelfde; de bestaande structuur blijft grotendeels behouden en van de historische afwerking wordt uitgegaan dat er geen wijzigingen zijn. Het wijzigen van het raamkozijn aan de achtergevel op de tweede verdieping naar een frans balkon is akkoord. De extra dakramen/lichten in de kap zijn toegestaan omdat deze ondergeschikte elementen blijven in het historisch daklandschap. Het verwijderen van de oorspronkelijke schoorsteen is niet toegestaan omdat deze deel uitmaakt van de eerste bouwfase en goed zichtbaar is vanaf de straat.

I I

Haarlem

12

Welstand De overwegingen staan beschreven bij activiteit bouwen en gelden tevens voor de activiteit monument. Gelet hierop kan de omgevingsvergunning op deze grond worden verleend CONCLUSIE Vanuit het toetsingskader dat betrekking heeft op handelingen in, op of aan een beschermd gemeentelijk monument zijn er ten aanzien van de aangevraagde activiteit monument geen redenen om de omgevingsvergunning te weigeren. In deze beschikking zijn voor de activiteit monument voorschriften opgenomen.

I I

Haarlem

13

BIJLAGE 4: STUKKEN BEHORENDE BIJ BESLUIT De volgende stukken maken onderdeel uit van dit besluit: -

-

-

-

Aanvraagformulier, d.d. 21 januan 2014; Ruimtelijke onderbouwing, NL.IMRO 0329, d.d 10 juni 2014; Tekening 4015.4-DO-01 w 1, plattegrond bestaande situatie en bij lage 2.1 van de ruimtelijke onderbouwing, d.d. 28 april 2014; Tekening 4015.4-DO-02wl, plattegrond gewijzigde situatie en bijlage 2.2 van de ruimtelijke onderbouwing, d.d. 28 april 2014; Tekening 4015.4-DO-03W1, gevels en doorsneden bestaande en gewijzigde situatie en bijlage 2.3 van de ruimtelijke onderbouwing, d.d. 28 april 2014; Tekening 4015.4-Details, details, d.d. 28 april 2014; Tekening 4015.4 ten behoeve van gegevens bouwbesluit, d.d. 28 april 2014; Tekening 4015.4, ventilatieschema"s , d.d. 28 april 2014; Document 4015.4 , bouwbesluittoets, d.d.28 april 2014; Constructie berekening 13-0603, statische berekening, d.d. 22 april 2014; Constructie berekening 13-0603, statische berekening brandveiligheid, d.d. 22 april 2014; Constructie tekening 13-0603-0la, balklaag le verdieping, d.d. 22 april 2014; Constructie tekening 13-0603-02a, balklaag 2e verdieping, d.d. 22 april 2014; Document bouwhistorische verkenning, tevens bijlage 1 van de ruimtelijke onderbouwing, d.d. November 2013; Document KOMO procuctcertificaat K20193, rigidur gipsplaat, uitgegeven op 2013-07-01; Document KOMO certificaat K42751, gyproc scheidingswanden, uitgegeven op 2013-10-01; Document kwaliteitsverklaring rigidur vloersystemen, geen datum; Foto's.

I I

Ruimtelijke onderbouwing Grote Houtstraat 163 Gemeente Haarlem NL.IMRO.0392.xxxxxxxx-xxxx

Datum: 10 juni 2014

Aanvrager: Segesta Bouw B.V. Postbus 9345 1800 GH Alkmaar segesta@segesta. nl.

Opgesteld door: Valtos - ADD Architecten BV Vestiging Limmen: Schipperslaan 1/C Postbus 9 1906 ZG Limmen [email protected]

^

j^.

.

. Q . ^ .

Vestiging Limmen; Schipperslaan 1/C Postbus 9

a r c h i t e c t e n - a d v i s e u r s .

1906 ZG Limmen

T.+31{0)72 50 52 842

F.+31(0)72 50 53 823

E. [email protected]

|

|

L www.add-architecten.nl

^ | wwwvaltos.nl

^

Inhoud: 1

Inleiding

4

2

Bestaande situatie

6

3

4

2.1

Beschrijving van het plangebied

6

2.2

parkeren en ontsluiting bestaande situatie

8

2.3

Gevels en plattegronden bestaande situatie

9

Voorgestelde situatie 3.1

Ontsluiting en parkeren voorgestelde situatie

15

3.2

Stedenbouwkundige onderbouwing

15

3.3

Onderbouwing activiteit monument

15

Vigerende bestemmingsplannen 4.1

Toets aan het bestemmingsplan Heiliglanden de Kamp

4.1.1 4.2

Afwijken van het bestemmingsplan Heiliglanden De Kamp

Toets aan Facetbestemmingsplan Archeologie

4 2.1 5

6

16 16 18 19 19 20

5.1

Rijks- en Provinciaal (ruimtelijk)beleid

20

5.2

Gemeente:

22

5.2.7

Structuurplan Haarlem 2020

22

5.2.2

Ruimtelijke Kwaliteit

22

5.2.3

Archeologie

22

5.2.4

Monumenten

23

5.2.5

Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit

23

5.2.6

Geldend bestemmingsplan Heiliglanden de Kamp

23

5.2.7

Verklaring van geen bedenkingen

23

5.2.8

Voorliggend initiatief en gemeentelijk beleid

24

Cultuurhistorie en archeologie Cultuurhistorie

6.1.1

Grote Houtstraat 163 gemeentelijk monument

6.1.2

Bouwhistorische verkenning Grote Houtstraat 163 en 165

6.2

8

Voorgestelde sparing en archeologie

Beleidskaders

6.1

7

12

25 25 25 26

Archeologie

26

Milieuaspecten

29

7.1

Geluid

29

7.2

Bedrijven en milieuzonering

29

7.3

Luchtkwaliteit

29

7.4

Externe veiligheid

30

7.5

Bodem

30

7.6

Natuur en ecologie

30

7.7

MER

31

7.8

Kabels, leidingen, straalpaden en andere belemmeringen

31

7.9

Waterhuishouding / digitale watertoets

31

Economische uitvoerbaarheid 8.2

Planschaderisico-anaiyse

Ruimtelijke onderbouwing Grote Houtstraat 16. datum: 10 juni 2014

32 32

T2

9

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

33

9.1

Verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad

33

9.2

Inspraak:

33

9.3

Wettelijk vooroverleg

33

9.4

Uitgebreide Wabo procedure

33

10 Bijlagen bij de toelichting

34

10.1


34

10.2

Tekeningen DO bij dit afwijkingsbesluit voor Grote Houtweg 163-165

34


T3

1

Inleiding

Grote Houtstraat 163 Segesta Bouw B.V. heeft op 21 januari 2014 een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het verbouwen van drie appartementen boven de winkel op het perceel Grote Houtstraat 163 te Haarlem. De aanvraag omvatte de volgende activiteiten: • •

het (ver)bouwen van een bouwwerk (verder te noemen de activiteit bouwen); het slopen, verstoren, verplaatsen of in enig opzicht wijzigen van een beschermd monument of het herstellen, gebruiken of laten gebruiken van een beschermd monument op een wijze waardoor dat wordt ontsierd of in gevaar gebracht (verder te noemen activiteit monument).

•

het bouwen en/of gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, een exploitatieplan of een voorbereidingsbesluit (verder te noemen de activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening);

Activiteit Bouwen Grote Houtstraat 163 Het hoofdgebouw Grote Houtstraat 163 is een gemeentelijk monument, waarin 3 appartementen worden gerenoveerd. De bouwactiviteiten Grote Houtstraat 163 vallen daardoor voor een groot deel onder de activiteit monument. Activiteit monument Grote Houtstraat 163 Met de gemeente en de monumentencommissie is ter plaatse overlegd over de renovatie van de appartementen en de plaats van de toegang naar pand 165. Daarbij is bepaald dat het interieur van het monument zoveel als mogelijk wordt behouden. Met bovengenoemd overleg en afspraken voldoet de activiteit bouwen in beginsel aan de eisen die de gemeente stelt aan het renoveren van een gemeentelijk monument, met dien verstande dat de aanvraag nog voor advies moet worden voorgelegd aan de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit en het vergunnen van een sparing naar pand 165, in de tussenmuur met pand 163, is aangemerkt als het samenvoegen van panden en daarmee als een activiteit in strijd met regels ruimtelijke ordening / strijd met de voorschriften van het geldende bestemmingsplan. Activiteit Strijd met regels ruimtelijke ordening / het bestemmingsplan Grote Houtstraat 163 In de aanvraag wordt voorgesteld vanuit pand 163 een sparing te maken naar het naastgelegen pand 165, in de tussenmuur op de 1 verdieping van pand 163, zodat de bovenwoningen van het pand 165 e

kunnen worden bereikt via de opgang van pand 163. Dit wordt voorgesteld, omdat de bestaande opgang naar de woningen boven nr. 165 bestaat uit een zeer smalle steeg, van ruim 10 meter lang en circa 65 cm breed. De gemeente en de initiatiefnemer zijn van mening dat bovengenoemde opgang naar pand 165, een verbetering betreft van de ontsluiting van de woningen van Grote Houtweg 165. De voorgestelde opgang via pand 163 voldoet beter aan de eisen die worden gesteld aan de toegankelijkheid van een gebouw, dan de bestaande opgang via de steeg. Het handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening betreft het volgende: Volgens de bebouwingsvoorschriften van het geldende bestemmingsplan mogen gebouwen uitsluitend binnen de op de kaart aangegeven bebouwingsvlakken worden gebouwd, waarbij tegen belendende gebouwen moet worden aangebouwd en panden niet mogen worden samengevoegd.


T4

Het maken van de bovengenoemde sparing van pand 163 naar het naastgelegen pand 165 is aangemerkt als samenvoegen van panden en is daarmee in strijd met de voorschriften van het geldende bestemmingsplan. In het geldende bestemmingsplan zijn geen binnenplanse vrijstellingen opgenomen voor het samenvoegen van verdiepingen. Ook valt de sparing niet aan te merken als een zogenaamd kruimelgeval. Om medewerking te verlenen aan realisatie van de voorgestelde sparing, zal dan een uitgebreide Wabo procedure gevolgd moeten worden en een projectbesluit genomen moeten worden. Hiervoor is, volgens de Mor, een Ruimtelijke Onderbouwing noodzakelijk. Deze rapportage is daartoe bedoeld. Opzet van deze ruimtelijke onderbouwing De ruimtelijke onderbouwing bestaat uit een beschrijving van de aan het plan ten grondslag liggende gedachten en onderzoeken. Hoofdstukken 2 en 3 betreffen een beschrijving van de bestaande en de voorgestelde situatie. Hoofdstuk 4 en 5 gaan in op de relatie van dit initiatief met het geldende bestemmingsplan en de beleidskaders. Hoofdstuk 6 betreft cultuurhistorie en archeologie. Hoofdstuk 7 de milieuaspecten en de hoofdstukken 8 en 9 de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.


TS

2 2.1

Bestaande situatie Beschrijving van het plangebied

Afbeelding 1.

Bestaande situatie > indicatie plangebied geel kader (BlngMaps 2D)

Afbeelding 2.

Luchtfoto plangebied (BlngMaps 3D)

De panden 163 en 165 liggen aan de oostzijde van de Grote Houtstraat (GH). Het perceel 163 is ook bereikbaar vanaf Klein Heiligland (KH), gele pijl. Het plangebied Grote Houtstraat 163-165 is gelegen in de binnenstad van Haarlem, in de buurt Heiliglanden, dat aan de westzijde wordt begrensd door de Grote Houtstraat (GH).


De noordelijke grens van de buurt Heiliglanden, de voormalige Oude Gracht (blauwe lijn), was tot in de tweede helft van de 14e eeuw de zuidelijke verdedigingsgrens van Haarlem. De Heiliglanden (H) komt in die tijd samen met de Kamp (K) binnen de stadsmuren te liggen. De nieuwe zuidelijke verdedigingsgrens (groene lijn) wordt aanvankelijk de Zuidgracht genoemd, later Buitensingel of Stadssingel en tegenwoordig Kampersingel, Gasthuissingel en Raamsingel. 1

Afbeelding 3.

Historische kaart van Haarlem omstreeks 1600 > indicatie plangebied rood kader

In 1853-1854 wordt de oude stadsmuur in afgebroken en krijgt de voormalige zuidelijke verdedigingsgrens (groene lijn) een meer open karakter. Het gebied Heiliglanden - de Kamp is onderdeel van de stad van Haarlem van binnen de stadsmuren en is aangewezen als beschermd stadsgezicht. Sinds 5 december 1990 is de binnenstad van Haarlem en de Haarlemmerhout aangewezen als "beschermd stadsgezicht" in de zin van de Monumentenwet 1988. Dat betekent dat het bijzondere ruimtelijke en functionele karakter van het gebied d.m.v. bestemmingsplannen wordt beschermd (ex art 36 van de Monumentenwet). De beschermende werking van het "beschermd stadsgezicht" wordt in het geldende bestemmingsplan ingepast door middel van het consoliderende karakter van het bestemmingsplan. Ook is een Waarderingskaart beschermd stadsgezicht opgenomen als onderdeel van de bestemmingsplan voorschriften. Dit wordt nader toegelicht in hoofdstuk 4 van deze ruimtelijke onderbouwing.


T7

Afbeelding 4.

Bestaande situatie > indicatie plangebied blauw kader (Google Maps + streetvlew)

Het plangebied is gelegen tussen de Grote Houtstraat (GH) en de Klein Heiligland (KH). Voor de panden Grote Houtstraat (GH) 163 en 165 is een bouwhistorische verkenning opgesteld, waarin ook de bestaande situatie wordt beschreven en een groot aantal foto's zijn opgenomen van de bestaande situatie. Deze bouwhistorische verkenning is als bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing gevoegd.

Afbeelding 5. 2.2

Situatie gemeente Haarlem (bron architect)

parkeren en ontsluiting bestaande situatie

Op het eigen terrein van Grote Houtweg 163 liggen een aantal parkeerplaatsen t.b.v de appartementen en de winkel.

Ruimtelijke onderbouwing Grote Houtstraat 16- datum: 10 juni 2014

T8

2.3

Gevels en plattegronden bestaande situatie

Deze ruimtelijke onderbouwing betreft het maken van een sparing tot pand 165, in de tussenmuur op de eerste verdieping van de panden Grote Houtstraat 163 en 165. Deze sparing is onderdeel van de aanvraag om omgevingsvergunning om te bouwen voor Grote Houtstraat 163. Onderstaand, straatgeveis, begane grond, plattegrond 1 verdieping en kapplan van de bestaande e

situatie, waarbij opgemerkt, dat voor het pand Grote Houtstraat is vergund op 29-05-2013, een omgevingsvergunning om te bouwen onder nummer 20130000183. Voor het pand Grote Houtstraat 163 is onderstaand de huidige situatie getekend, niet de vergunde situatie. De vergunde situatie voor Grote Houtstraat 165 is weergegeven samen met de voorgestelde situatie voor Grote Houtstraat 163.

16650

schoorsteen slopen

schoorsteen slopen

7650

+

Afbeelding 6.

Voorgevel bestaand Grote Houtstraat (bron architect)

In bovenstaande tekening is voor Grote Houtstraat 165 de huidige situatie getekend. Voor o.a. het vergroten van de kap van nr. 165 is op 29-05-2013 een omgevingsvergunning om te bouwen verleend.


T9

Afbeelding 7.

Begane grond Grote Houtstraat 163 en 165 bestaand (bron architect)

De opgang naar de bovenwoningen van Grote Houtstraat 165 is via een steeg tussen nr. 165 en nr. 167 > blauwe pijl. De steeg is circa 65 cm breed en ruim 10 meter lang.

1 159 j

*j>^ _ Ji _ _ _ 4 i H H H Ï J

,—.

Afbeelding 8.

1e verdieping Grote Houtstraat 163 en 165 bestaand (bron architect)

De sparing op de eerste verdieping als toegang tot de bovenwoningen van nr. 165 is gepland in het rood omkaderde gebied.


T10

woon/ l^ffnenpl.

keuken

.4-: xrrjT j

\ \ \ \ ^ \ v x: S I

Afbeelding 9.

1

1

Sparing 163 en 165 (rood kader) + foto bestaande tussenmuur in pand 163

In bovenstaande foto (blz. 44 van de bouwhistorische verkenning) is de voorgestelde sparing schematisch aangegeven met een rode lijn.

MM*,

•.

.

,.

. .i,,

.

,

i.

'63

1~" }•<'•'•>-J'^f^^t

m

•I'

165

1 Afbeelding 10.

«

•• • v j .

r

i .i

Kapplan Grote Houtstraat 163 en 165 bestaand (bron architect)


Til

3

Voorgestelde situatie

Deze ruimtelijke onderbouwing betreft een sparing in de tussenmuur op de eerste verdieping van de panden Grote Houtstraat 163 en 165. Deze sparing is onderdeel van de aanvraag om omgevingsvergunning om te bouwen voor het pand Grote Houtstraat 163. Onderstaand, straatgevels, begane grond, plattegrond 1 verdieping en kapplan van de voorgestelde e

situatie, waarbij opgemerkt, dat voor het pand Grote Houtstraat is vergund op 29-05-2013, een omgevingsvergunning om te bouwen onder nummer 20130000183. De vergunde situatie voor Grote Houtstraat 165 is weergegeven samen met de voorgestelde situatie voor Grote Houtstraat 163. Voor het pand Grote Houtstraat 165 is aanvullend op de vergunde situatie getekend, een sparing in de tussenmuur met het aangrenzende pand Grote Houtstraat 163.

16650

163 165 Afbeelding 11.

geveltekening Grote Houtstraat > voorgestelde situatie (bron architect) vergunde situatie blauw kader

Aan de gevel van Grote Houtstraat 163 vinden uitsluitend restaurerende werkzaamheden plaats.


Tl 2

Wijzigingen Grote Houtstraat 165, zoais vergund op 29-052013 omgevingsvergunning onder nummer 20130000183

Afbeelding 12.

Begane grond voorgestelde situatie Grote Houtstraat 163 en 165 (bron architect)

De opgang naar de bovenwoningen van Grote Houtstraat 165 is via een steeg en een overdekte trap tussen nr. 165 en nr. 167 > blauwe pijl. De steeg is circa 65 cm breed en ruim 10 meter lang.

— •

I

^

1HQ

I

, •

v : i

i——.

j

Wijzigingen Grote Houtstraat 165, zoals vergund op 29-052013 omgevingsvergunning onder nummer 20130000183

Afbeelding 13.

Ie verdieping voorgestelde situatie Grote Houtstraat 163 en 165 (bron architect)

De plaats van de sparing op de eerste verdieping als ontsluiting van de bovenwoningen van nr. 165 is aangeduid met een rood kader. Tussen de 1 verdiepingen van de panden 163 en 165 zit een e

niveauverschil. De vloer van pand 165 lager. Dit niveauverschil wordt overbrugd in pand 165 met een trapje t.p.v. de sparing.


T13

Afbeelding 14.

Sparing 163 en 165 (rood kader) + foto bestaande tussenmuur in pand 163

In bovenstaande foto (blz. 44 van de bouwhistorische verkenning) is de voorgestelde sparing schematisch aangegeven met een rode lijn.

Wijzigingen Grote Houtstraat 165, zoals vergund op 29-052013 omgevingsvergunning onder nummer 20130000183

Afbeelding 15.

Kapplan voorgestelde situatie Grote Houtstraat 163 en 165 (bron architect)

Voorgestelde wijzigingen in het kapplan van Grote Houtstraat 163 betreffen lichttoetreding. Deze wijzigingen passen binnen de (vrijstellings)mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan.


T14

3.1

Ontsluiting en parkeren voorgestelde situatie

De aanvraag om te bouwen voor Grote Houtstraat 163 betreft het renoveren van 3 bestaande appartementen. Dit heeft geen invloed op het aantal woningen en daarmee ook geen invloed op de ontsluiting van het perceel en op het aantal parkeerplaatsen. 3.2

Stedenbouwkundige onderbouwing

De appartementen van nr. 165 kunnen via de voorgestelde sparing ontsloten worden via de opgang van nr. 163, waarbij de bestaande steeg behouden blijft. Met het behoud van de bestaande steeg blijft ook de bestaande fijnmazige structuur behouden. Stedenbouwkundig zijn er daarmee geen bezwaren tegen de voorgestelde opgang van nr. 165 via de opgang van nr. 163. 3.3

Onderbouwing activiteit monument

Volgens hef rapport cultuurhistorie waarde stelling van bureau Odwin Ralling, bladzijde 5, punt 1,2 > De bouwmassa 's, draagconstructies en gevels van beide panden hebben een hoge monumentwaarde, categorie 1; behoud is noodzakelijk. Voor gedetailleerde beschrijving, nuancering en onderbouwing wordt verwezen naar de hoofdstukken 3 en 4 van het rapport.

Afbeelding 16.

Bestaande situatie + een globale indicatie van de voorgestelde situatie

Met de gemeente en de monumenfencommissie is ter plaatse overlegd over de plaats van de sparing. Met de plaats van de sparing worden geen monumentale waarden aangetast.


T15

4

Vigerende bestemmingsplannen

De activiteit vindt plaats in een gebied waarvoor het bestemmingsplan Heiliglanden De Kamp geldt, vastgesteld door de gemeenteraad op 22 mei 2008 onder nummer 2008/45213. , IMRO-idn; NLIMRO.03920000115bp001. Het bestemmingsplan Heiliglanden de Kamp is een conserverend bestemmingsplan. Dit betekent dat de bestaande vigerende planologische rechten zijn opgenomen. Naast het bestemmingsplan Heiliglanden De Kamp geldt ter plaatse het Facetbestemmingsplan Archeologie, vastgesteld door de Gemeenteraad op 25 juni 2009. 4.1

Toets aan het bestemmingsplan Heiliglanden de Kamp

Afbeelding 17.

fragment bestemmingsplankaart > indicatie plangebied 163 en 165 > rood kader

Op de verbeelding liggen de bouwactiviteiten binnen de bestemming Centrumvoorzieningen (C) art. 12, Gemengde Doeleinden A (Ga) art.10. Erf 50% en Erf 100% (E). De bestemming Erf vindt zijn weerslag in artikel 8, 10 en 12 van de voorschriften behorende bij het bestemmingsplan. Op Grote Houtstraat 165 is binnen de bestemming Centrumdoeleinden Horeca 3 toegestaan. Beschermd stadsgezicht en geldende bestemmingsplan > artikel 5 van de voorschriften Het gehele bestemmingsplangebied "Heiliglanden - de Kamp" valt binnen de aanwijzing beschermd stadsgezicht (nummer 5302, 5 december 1990) in de zin van artikel 35 van de Monumentenwet. Doel van de aanwijzing is, de karakteristieke met de historische ontwikkeling samenhangende structuur en ruimtelijke kwaliteit van het gebied te onderkennen als zwaarwegend belang bij de verdere ontwikkeling binnen het gebied. Hef bestemmingsplan beoogt de karakteristiek van het stadsbeeld te behouden, te herstellen en waar mogelijk te versterken. Hiervoor is een waarderingskaart opgenomen ais onderdeel van de bestemmingsplanvoorschriften. Op de "Waarderingskaart beschermd stadsgezicht" zijn de panden van Heiliglanden en de Kamp ingedeeld in drie orden. Tevens zijn nieuwbouw (na 1950), de ensembles en de seriebouw aangegeven op de waarderingskaart. Alleen de hoofdbebouwing is gewaardeerd. Voor de drie orden en de nieuwbouw zijn specifieke bebouwingsvoorschriften en vrijsfellingsmogelijkheden opgenomen in de artikelen 6 tof en met 14. Ruimtelijke onderbouwing Grote Houtstraat 16. datum: 10 juni 2014

Tl 6

Op de waarderingskaart bij het bestemmingsplan zijn de panden 163 en 165 gewaardeerd in orde 2 en is nr 163 destijds aangemerkt als kandidaat gemeentelijk monument. Grote Houtstraat 163 is inmiddels een gemeentelijk monument. De voorgestelde sparing bevindt zich binnen de bestemming centrum en binnen de waarde aanduiding Orde 2, en binnen de aanduiding gemeentelijk monument. De plaats van de voorgestelde sparing op de verdieping is aangeduid met een rode cirkel (O) in bovenstaande en onderstaande afbeelding.

Afbeelding 18.

fragment waarderingskaart > indicatie plangebied 163 en 165 > blauw kader.

Orde 2 > volgens artikel 5.2 > Dit zijn bouwwerken van voor 1950 die vanwege hun hoge architectonische kwaliteit, hun plaats in de stedenbouwkundige structuur en/of als toonaangevend element in de gevelwand een belangrijke bijdrage leveren aan het stadsbeeld. De toegevoegde waarde van deze bouwwerken heeft niet alleen betrekking op de aanwezigheid binnen hef beschermd stadsgezicht maar ook op individuele architectonische en stedenbouwkundige kwaliteiten van de bouwwerken. Gemeentelijk monument en geldend bestemmingsplan Volgens artikel 1 van de voorschriften, begrip 47 wordt verstaan onder een gemeentelijk monument > Aangewezen onroerend goed als bedoeld in artikel 4 van de Gemeentelijke Monumentenverordening, zoals deze luidt op het tijdstip van het ter inzage leggen van hef ontwerp bestemmingsplan. Grote Houtstraat 163 is inmiddels aangewezen en geregistreerd als gemeentelijk monument. Grote Houtstraat 163 heeft archifecfuurhisforische waarde als karakteristiek en in hoofdvorm en gevel details redelijk gaaf voorbeeld van een winkelpand met bovenwoning uit de periode rond 1900. De voorgevel, een ontwerp van de bekende Haarlemse architect J.A.G. van der Steur, bezit een zeer opmerkelijke en in Haarlem zeldzame opzet mef speelse verwijzing naar de decoratieve laatmiddeleeuwse natuurstenen woonhuisgevels in Nederland. Uniek zijn de gekanteelde afsluiting en de in rijke neogotische trant vormgegeven friezen, hoogvelden en andere natuurstenen details. Deze elementen, waarschijnlijk naar ontwerp van de beeldhouwer Gerrit Veldheer, hebben kunsthistorische waarde.


Tl 7

Volgens de gemeentelijke monumentenverordening > Na ontvangst van een aanvraag om een omgevingsvergunning stuurt het college zo snel mogelijk een architectuurhistorisch advies en een afschrift van de ontvankelijke aanvraag door naar de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit met een verzoek voor inhoudelijk advies. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing is onderdeel van een ontvankelijke aanvraag. Activiteit monument Grote Houtstraat 163 Met de gemeente en de monumentencommissie is ter plaatse overlegd over de plaats van de sparing tussen de panden 163 en 165 en over de renovatie van de appartementen. Daarbij is bepaald dat het interieur van het monument zoveel als mogelijk wordt behouden. Met bovengenoemde overleg en afspraken voldoet de activiteit bouwen in beginsel aan de eisen die de gemeente stelt aan het renoveren van een gemeentelijk monument, met dien verstande dat een ontvankelijke aanvraag nog voor advies moet worden voorgelegd aan de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit en het vergunnen van een sparing tot pand 165 in de tussenmuur met pand 163 is aangemerkt als het samenvoegen van panden en daarmee een activiteit in strijd met regels ruimtelijke ordening / strijd met de voorschriften van het geldende bestemmingsplan. Activiteit Strijd met regels ruimtelijke ordening / het bestemmingsplan In de aanvraag wordt voorgesteld vanuit pand 163 een sparing te maken naar het naastgelegen pand 165, in de tussenmuur op de 1 verdieping van pand 163, zodat de bovenwoningen van het pand 165 e

kunnen worden bereikt via de opgang van pand 163. Dit wordt voorgesteld, omdat de bestaande opgang naar de woningen boven nr. 165 bestaat uit een zeer smalle steeg, van ruim 10 meter lang en circa 65 cm breed. De gemeente en de initiatiefnemer zijn van mening dat de voorgestelde toegang naar pand 165, een verbetering betreft van de ontsluiting van de bovenwoningen van Grote Houtweg 165. De voorgestelde toegang tot pand 165 via de opgang van pand 163 kan beter voldoen aan de eisen die worden gesteld aan de toegankelijkheid van een gebouw, dan de bestaande opgang via de steeg. Het handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening betreft het volgende; Volgens de bebouwingsvoorschriften van hef geldende bestemmingsplan, artikel 12.3.a. mogen de gebouwen uitsluitend binnen de op de kaart aangegeven bebouwingsvlakken worden gebouwd, waarbij tegen belendende gebouwen moet worden aangebouwd en panden niet mogen worden samengevoegd. Hef maken van de bovengenoemde sparing van pand 163 naar het naastgelegen pand 165, waarmee de woningen van het pand 165 kunnen worden ontsloten via de woningopgang van pand 163, is aangemerkt als samenvoegen van panden en is daarmee in strijd met de voorschriften van het geldende bestemmingsplan. 4.1.1

Afwijken van het bestemmingsplan Heiliglanden De Kamp

De Wabo biedt drie mogelijkheden om af te wijken van het geldende bestemmingsplan > Wabo > Artikel 2.12 1.

Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wabo, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend; a.

indien de activiteit in strijd is mef het bestemmingsplan of de beheersverordening; 1)

met toepassing van de in het bestemmingsplan opgenomen regels inzake afwijking (binnenplanse afwijking);


T18

2)

in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen (kruimelregeling), of;

3) indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat (uitgebreide Wabo procedure). In het geldende bestemmingsplan zijn geen binnenplanse vrijstellingen opgenomen voor het samenvoegen van verdiepingen. Ook valt de sparing niet aan te merken als een zogenaamd kruimelgeval. Om medewerking te verlenen aan realisatie van de voorgestelde sparing, zal dan een uitgebreide Wabo procedure gevolgd moeten worden en een projectbesluit genomen moeten worden. Hiervoor is, volgens de Mor, een Ruimtelijke Onderbouwing noodzakelijk. Deze rapportage is daartoe bedoeld. 4.2

Toets aan Facetbestemmingsplan Archeologie

Naast het bestemmingsplan Heiliglanden De Kamp geldt ter plaatse het Facetbestemmingsplan Archeologie, vastgesteld door de Gemeenteraad op 25 juni 2009, onder nummer 2009-119646 . De gronden vallen in categorie 1b. Deze bestemming vindt zijn weerslag in artikel 2.2 van de voorschriften behorende bij dit bestemmingsplan. Hierin is bepaald dat binnen deze bestemming voor bodem verstorende activiteiten van meer dan 0 m2 en dieper dan 30 cm een archeologisch rapport moet worden overgelegd. 4.2.1

Voorgestelde sparing en archeologie

Met de aanvraag van Grote Houtstraat 163-165 wordt de bodem niet geroerd. De voorgestelde sparing naar Grote Houtweg 165, in de tussenmuur op de 1 verdieping, raakt ook niet aan archeologische 8

belangen. Voorliggend initiatief voldoet aan de regels van het facetbestemmingsplan Archeologie.


T19

5

Beleidskaders

5.1

Rijks- en Provinciaal (ruimtelijk)beleid

Een belangrijk basisprincipe van het ruimtelijk ordeningsbeleid is het leggen van verantwoordelijkheden en bevoegdheden op het juiste niveau. Rijk, provincie en gemeente zijn verantwoordelijk voor hun eigen belangen. Er is pas sprake van bemoeienis van rijk of provincie met het gemeentelijk ruimtelijk beleid indien dat noodzakelijk is vanwege onderscheiden "nationale", respectievelijk "provinciale" belangen. Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor middellange termijn (2028); •

vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijkeconomische structuur van Nederland;

•

verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;

•

waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden blijven.

De belangen van het nationale ruimtelijke beleid worden geborgd in de AMvB Ruimte, een juridische vertaling van het rijksbeleid. De nationale ruimtelijke belangen omvatten globaal de nationale planologische principes zoals gebundelde verstedelijking, de ontwikkeling van de mainports, het kustfundament, de bescherming en ontwikkeling van een aantal groene en blauwe gebiedscafegorieën en ruimtelijke garanties met betrekking tot defensiedoeleinden en energieproductie en -voorziening. Voor dit initiatief is vooral relevant de bevordering van krachtige steden. Behoud van het stedelijk draagvlak voor voorzieningen en van voldoende stedelijke "massa" en de daarbij horende economische agglomerafievoordelen is van groot belang. Met dit initiatief zijn geen nationale belangen in het geding. Structuurvisie Noord-Holland 2040 In de provinciale structuurvisie zijn de uitgangspunten van de Nota Ruimte verder uitgewerkt. De provincie zet in op "kwaliteit door veelzijdigheid". Bestaande stedelijke woonmilieus dienen waar mogelijk verder te transformeren tot hoogstedelijke milieus. Bestaande werklocaties dienen waar mogelijk verder te intensiveren en herstructureren om nieuwe ontwikkelingen fe accommoderen. Door te kiezen voor hoogstedelijke milieus en beperkte uitleg van bedrijventerreinen blijft het landelijk gebied open en dichtbij. De hoogstedelijke milieus kenmerken zich door functiemenging, hoogwaardige culturele voorzieningen en een goede bereikbaarheid. Een belangrijke drager voor de toeristische aantrekkelijkheid, leefbaarheid en economie van Noord-Hollandse steden is detailhandel. De hoofdwinkelstructuur dient daarom beschermd en versterkt te worden. Om het toekomstbeeld ruimtelijk te realiseren heeft de Provincie Noord-Holland provinciale belangen benoemd. Deze vallen uiteen in drie hoofdbelangen; ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik en klimaatbestendigheid. Deze zijn verankerd in de provinciale ruimtelijke verordening structuurvisie. De structuurvisie en de provinciale verordening vormen enerzijds het toetsingskader voor de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van Noord-Holland (ruimtelijke kwaliteit) en anderzijds de juridische beleidsuitwerking.


T20

In het kader van het hoofdbelang duurzaam ruimtegebruik worden gemeenten gestimuleerd het bestaand stedelijke gebied beter te benutten door de aanwijzing van het Bestaand Bebouwd Gebied (BBG). Het BBG vervangt hiermee de rode contouren uit het oude Streekplan. Door te verdichten, stationslocaties en knooppunten optimaal te benutten, ondergronds te bouwen, en door woningbouwprogramma zoveel mogelijk te realiseren binnen het BBG, wordt intensivering en bundeling van stedelijkheid bevorderd. Hierdoor is ook een winst te behalen in het fiets- en OV-gebruik. Het plangebied behoort tot het BBG. Voor ontwikkelingen binnen bestaand bebouwd gebied gelden geen aanvullende eisen uit de provinciale ruimtelijke verordening. Dit initiatief is niet in strijd met het provinciale beleid zoals vervat in de structuurvisie en met provinciale belangen zoals verwoord in de verordening.


T21

5.2 5.2.1

Gemeente: Structuurplan Haarlem 2020

Het Structuurplan legt voor de periode 2005 tot 2020 op hoofdlijnen de ambities en wensen vast die alles te maken hebben met ruimte en de verdeling van ruimte in Haarlem. Relevante speerpunten van beleid voor de binnenstad zijn versterking van de culturele en toeristische wervingskracht, intensiever gebruik van de beschikbare ruimte door functiemenging van wonen en werken en toegankelijkheid. Het plangebied is gelegen in centrum stedelijk gebied. Centrum stedelijke gebieden zijn bij uitstek multifunctioneel en dat moet zo blijven. Het is de ontmoetingsplaats voor winkelen, cultuur en recreatie. De aanwezigheid van werkfuncfies levert een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid en dynamiek in de stad. Het centrum stedelijk milieu is kansrijk voor functiemenging. Functiemenging betekent een intensiever gebruik van de beschikbare ruimte met ook vormen van gemeenschappelijk gebruik. Kleinschalige functiemenging is mogelijk bijvoorbeeld in de vorm van woon/werkunits, wonen boven winkels of bedrijfsruimten met kantoorfuncties. 5.2.2

Ruimtelijke Kwaliteit

In de nota Ruimtelijke Kwaliteit (2012) wordt een integrale stad brede visie gegeven op ruimtelijke kwaliteit die voor ieder nieuw ruimtelijk plan de basis vormt. Met de visie wil Haarlem kernachtig uitdragen waar haar kracht en haar ambitie ligt. De relatie tussen duurzaamheid, in de zin van toekomstbestendigheid en de kwaliteit van de leefomgeving, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit is een belangrijk thema van de visie. Er zijn tien gouden regels geformuleerd die een prioriteit voor ruimtelijke ontwikkeling in Haarlem uitspreken. Haarlem wordt neergezet als een stadslandschap in vier delen met elk eigen bestaande ruimtelijke karakteristieken, maar ook specifieke ruimtelijke opgaven. Het plangebied behoort tot de binnenstad. Voor dif gebied geldt een "beschermende regie". Dit betekent dat er behoudend en gedetailleerd zal worden getoetst bij bouwplannen. Nieuwe ontwikkelingen moeten de bestaande kwaliteiten versterken, repareren en verrijken. De samenhang tussen open en bebouwde ruimte, de functionele relaties, de diversiteit en de maat en schaal mogen niet worden verstoord. Elke nieuwe ontwikkeling zal hierop beoordeeld worden aan de hand van vastgestelde beoordelingscriteria. Een speciaal onderdeel van de nota Ruimtelijke Kwaliteit is de nota Dak. Deze nota beoogt dubbelgebruik van de daken in de stad te stimuleren ter wille van duurzaamheid, leefbaarheid en / of ruimtewinst. In het beschermd stadsgezicht biedt de nota kansen voor het herstel historisch dakbeeld door middel van het (terug)bouwen van kappen op bestaande panden. 5.2.3

Archeologie

Gemeenten zijn wettelijk verantwoordelijk voor hef behoud van hef eigen bodemarchief. Bij haar ruimtelijk beleid dient de gemeente rekening te houden mef in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden. De uitgangspunten voor gemeentelijke beslissingen in Haarlem zijn vastgelegd in een beleidsnota archeologie. De archeologische verwachtingen die voor het Haarlems grondgebied gelden zijn vertaald naar de Archeologische Beleidskaart Haarlem (ABH). De kaart geeff aan in welke gebieden


722

bodemverstorende activiteiten van een bepaalde omvang vergunningplichtig zijn. Dit wordt aangegeven in de vorm van verschillende categorieën. Voor elk van deze categorieën heeft de gemeente bepaald vanaf welke planomvang rekening gehouden moet worden met het (laten) opstellen van een waardestellend archeologisch rapport, het zogenaamde regime. De regimes gelden voor bodemroerende activiteiten die plaats zullen vinden in het kader van plannen waarvoor hef vereist is om hef volgende aan te vragen: • •

een reguliere omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen; een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;

• 5.2.4

een omgevingsvergunning het slopen van een bouwwerk binnen beschermd stadsgezicht. Monumenten

Er zijn verschillende beschermingscategorieën voor bebouwing met monumentale waarde, namelijk rijksmonumenten, provinciale monumenten, gemeentelijke monumenten en beeldbepalende panden. De bescherming van rijksmonumenten is geregeld in de Monumentenwet 1988, van provinciale monumenten in de Monumenfenverordening Noord-Holland 2005 en van gemeentelijke monumenten in de gemeentelijke Cultuurhistorie Verordening (vastgesteld 2009). Het toekomstig beleid voor cultuurhistorie is aangegeven in de ministeriële nota 'Modernisering Monumentenzorg' (2009). Een van de belangrijke pijlers is de aandacht verschuiving van object naar gebied, waarbij niet een monumentenlijst maar het bestemmingsplan als beschermingsmiddel wordt aangewezen. Voor de beeldbepalende panden wordt de moderne werkwijze al ingezet. De gemeente wil dat met de beeldbepalende panden, d.w.z. panden die bepalend zijn voor de architectonische omgevingskwaliteit, zorgvuldig wordt omgegaan. Voor beeldbepalende panden is het beleid en de wijze van bescherming voorgeschreven in de nota 'juridische bescherming beeldbepalende panden buiten de binnenstad' (vastgesteld 2009). Dit komt in praktijk neer op een conserverend beleid waarbij rooilijn, nok- en goothoogte uitgangspunt zijn. In het bestemmingsplan wordt dit vertaald met een dubbelbestemming 'waarde cultuurhistorie'. 5.2.5

Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit

Volgens de gemeentelijke monumentenverordening > Na ontvangst van een aanvraag om een omgevingsvergunning stuurt het college zo snel mogelijk een architectuurhistorisch advies en een afschrift van de ontvankelijke aanvraag door naar de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit met een verzoek voor inhoudelijk advies. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing is onderdeel van een ontvankelijke aanvraag. Advies van de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit 5.2.6

p.m.

Geldend bestemmingsplan Heiliglanden de Kamp

Zie hoofdstuk 4 van deze ruimtelijke onderbouwing. 5.2.7

Verklaring van geen bedenkingen

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de Wabo (het nieuwe projectbesluit) kan niet eerder door het college worden verleend dan nadat de gemeenteraad Ruimtelijke onderbouwing Grote Houtstraat 16. datum: 10 juni 2014

T23

heeft verklaard daartegen geen bedenkingen te hebben. De raad heeft categorieën van gevallen aangewezen waarin een "verklaring van geen bedenkingen" niet is vereist. De "verklaring van geen bedenkingen" is niet vereist voor dit initiatief. 5.2.8

Voorliggend initiatief en gemeentelijk beleid

Voorliggend initiatief levert een bijdrage aan kleinschalige functiemenging in de vorm van wonen boven winkels en bedrijfsruimten. Met de voorgestelde sparing wordt de opgang naar pand 165 verbeterd, waarmee een positieve bijdrage geleverd wordt aan een duurzame kwaliteit van de leefomgeving. Volgens de nota ruimtelijke kwaliteit moeten nieuwe ontwikkelingen de bestaande kwaliteiten versterken, repareren en verrijken. Wat betreft de opgang naar pand 165 is daarvan sprake met het realiseren van de voorgestelde sparing. Met behoud van de bestaande opgang van nr. 165 blijft de bestaande fijnmazige structuur ter plaatse behouden. Met de gemeente en de monumentencommissie is ter plaatse overlegd over de plaats van de deur. Voorliggend initiatief is in lijn met gemeentelijk beleid, met uitzondering van strijd met de regels van het geldende bestemmingsplan, waarin hef niet is toegestaan op de verdiepingen panden samen te voegen. Deze ruimtelijke onderbouwing is bedoeld te onderbouwen dat de voorgestelde sparing voldoet aan goede ruimtelijke ordening.


724

6 6.1

Cultuurhistorie en archeologie Cultuurhistorie

Bij cultuurhistorische waarden gaat het over de positieve waardering van sporen, objecten, patronen en structuren die zichtbaar of niet zichtbaar deel uitmaken van onze leefomgeving en een beeld geven van een historische situatie of ontwikkeling. In veel gevallen bepalen deze cultuurhistorische waarden de identiteit van een plek of gebied en bieden ze aanknopingspunten voor toekomstige ontwikkelingen. De cultuurhistorische waarde van de binnenstad is groot. Het samenstel van historische structuurlijnen en cultuurhistorische objecten zijn medebepalend voor de identiteit en beleving van de binnenstad. Grote Houtstraat 163 is een gemeentelijk monument. Voor de bescherming van gemeentelijke monumenten geldt het regime van de gemeentelijke monumentenverordening. In het geldende bestemmingsplan is een waarderingskaart opgenomen. Op de waarderingskaart zijn de panden in het bestemmingsplangebied gewaardeerd. Dit gebeurt door middel van een indeling in drie verschillende orden, nieuwbouw en het aangeven van ensembles en seriebouw. De verschillende orden, ensembles en seriebouw worden door de waarderingskaart gekoppeld aan een mate van bescherming in de planvoorschriften. In het bestemmingsplan is het historische stratenpatroon vastgelegd, door middel van de afzonderlijke bestemming voor verkeer. In de nota Ruimtelijke Kwaliteit (2012) behoort de binnenstad tot de beschermde stad. Hiervoor geldt een "beschermende regie". Dit betekent dat er behoudend en gedetailleerd zal worden getoetst bij bouwplannen. Dit is mede noodzakelijk vanwege de grote diversiteit en dynamiek die in de binnenstad heersen. Toch betekent bovenstaande niet dat de dynamiek in binnenstad verloren gaat. Er blijft ruimte voor nieuwe ontwikkelingen, maar daarbij dient rekening gehouden te worden met het beschermwaardige karakter van de omgeving. Naast de beschermende functie, geeft geldende bestemmingsplan dan ook een toetsingsraamwerk ter begeleiding en sturing van nieuwe ontwikkelingen. Bij ingrepen is vrijwel altijd nader bouwhistorisch onderzoek noodzakelijk. 6.1.1

Grote Houtstraat 163 gemeentelijk monument

Onderstaand de motivering voor plaatsing van Grote Houtstraat 163 op de gemeentelijke monumentenlijst. Architectuur-, bouwen/of kunsthistorische waarde Grote Houtstraat 163 heeft architectuurhistorische waarde als karakteristiek en in hoofdvorm en geveldetails redelijk gaaf voorbeeld van een winkelpand met bovenwoning uit de periode rond 1900. De voorgevel, een ontwerp van de bekende Haarlemse architect J.A.G. van der Steur, bezit een zeer opmerkelijke en in Haarlem zeldzame opzet met speelse verwijzing naar de decoratieve laatmiddeleeuwse natuurstenen woonhuisgevels in Nederland. Uniek zijn de gekanteelde afsluiting en de in rijke neogotische trant vormgegeven friezen, hoogvelden en andere natuurstenen details. Deze elementen, waarschijnlijk naar ontwerp van de beeldhouwer Gerrit Veldheer, hebben kunsthistorische waarde.


T25

Stedenbouwkundige en situationele waarde Het pand heeft door zijn markante, prominent aanwezige gevel mef nadrukkelijk aanwezige natuurstenen gebeeldhouwde details en gekanteelde boven afsluiting een hoge beeldwaarde voor het straatbeeld van de Grote Houtstraat. De gevel maakt deel uit van een zeer karakteristieke aaneengesloten gevelwand met panden op smalle historische kavels, uit verschillende bouwperioden en met gevels in uiteenlopende stijlen, die samen een afwisselend, aantrekkelijk historische straatbeeld vormen. Cultuurhistorische waarde In de loop van de 19 eeuw ontwikkelde de Haarlemse binnenstad zich ais gevolg van de de

bevolkingstoename en de stijgende welvaart tot een uitgestrekt winkelgebied, waarin vooral de oude hoofdstraten het initiatief namen. Gaandeweg werden tussen de oude huizen ook vele nieuwe luxe winkelhuizen en nieuwe horecagelegenheden gebouwd, die met hun opvallende architectuur het winkelende publiek probeerden te lokken. Grote Houtstraat 163 heeft cultuurhistorische waarde als voorbeeld uit periode rond 1900, toen allerlei historiserende stijlen op vaak vernieuwende en speelse wijze werden toegepast. Grote Houtstraat 163 is een goed en redelijk gaaf voorbeeld van winkelpand met bovenwoning uit de periode rond 1900, opvallend door zijn zeer bijzonder afgewerkte voorgevel met gekanteelde afsluiting en natuurstenen detaillering in neogotische trant. Het pand, een ontwerp van J.A.G. van der Steur, heeft drie bouwlagen en een schilddak, een voorgevel in baksteen en natuurstenen met kantelen en gebeeldhouwde details. Hef pand is op basis van bovenstaande motivering beschermen waardig als gemeentelijk monument in de gemeente Haarlem. 6.1.2


In 2013 is een bouwhistorische verkenning uitgevoerd naar de panden Grote Houtstraat 163 en 165. Dit rapport is als bijlage opgenomen bij deze ruimtelijke onderbouwing. Onderstaand het advies uit de nota: De aanleiding voor het verrichten van dit onderzoek is de aanvraag omgevingsvergunning ter toetsing van Gemeente Haarlem. Binnen dit kader is nader bouwhistorisch onderzoek niet noodzakelijk. Het zou wel kunnen worden aangevuld mef kleur historisch onderzoek in het interieur. Hierbij wordt de aanbeveling gedaan om bij de herinrichting rekening te houden met de aanwezige cultuurhistorische waarden zoals benoemd in dit rapport. Er dient bij de herindeling zoveel mogelijk rekening te worden gehouden met de aanwezige historische structuur en ontwikkelingsgeschiedenis, zodanig dat deze niet alleen behouden blijft voor toekomstige generaties, maar mogelijk ook wordt versterkt en duidelijk afleesbaar blijft. 6.2

Archeologie

De binnenstad kent een lange bewoningsgeschiedenis. Op de één na oudste sfrandwal van Nederland, bouwden jagers en vissers vanaf 3600 v. Chr. eenvoudige onderkomens. Vanaf de bronstijd (2000-800 v. Chr.) bouwden de mensen boerderijen en legden ze akkers aan. Vele eeuwen later ontstond hier in de 8e eeuw na Chr. aan het Spaarne een nederzetting van vissers en boeren. In de 1 l e eeuw komt Haarlem, zoals het toen genoemd werd, onder het gezag van de graven van Holland. Het grafelijk hof dat in Haarlem wordt gevestigd trekt kooplieden en ambachtslui aan. De ontwikkeling van Haarlem wordt verder gestimuleerd door de in 1245 verleende stadsrechten. Vooral in de 13e, 14e, en de eerste helft van de 15e eeuw maakt de stad een sterke groei door. De textielnijverheid, de scheepsbouw en de


T26

bierbrouwerij leveren hiervoor een belangrijke bijdrage. De ligging aan het Spaarne vormt hiervoor een belangrijke voorwaarde. Archeologische waarnemingen en opgravingen in de historische kern van Haarlem hebben aangetoond dat de stadskern vrijwel overal belangrijke archeologische waarden bevat die teruggrijpen op resten van het prehistorische, pre-stedelijke en stedelijk leven. Deze waarden leveren informatie over de ruimtelijke ontwikkeling van de stadskern, over het dagelijks leven van de bewoners en hun werkzaamheden en over het gebruik en de ontwikkeling van individuele gebouwen. De te verwachten archeologische sporen bevinden zich vaak reeds binnen enkele decimeters onder de oppervlakte en op een relatief kleine oppervlakte. Ze bestaan onder andere uit fundamenten van huizen, ophogingen, afvalkuilen, waterputten, slootvullingen, gebruiksvoorwerpen, gereedschappen en beerputten. Zo is de Haarlemse bodem een opeenstapeling geworden van diverse lagen van 56 eeuwen bewoningsgeschiedenis.

Afbeelding 19.

uitsnede Archeologische Beleidskaart Haarlem > Indicatie plangebied geel kader

De binnenstad behoort volgens de ABH tot categorie 1b (paars). Categorie 1b is van toepassing op terreinen die van bijzonder archeologisch belang zijn voor de gemeente Haarlem en terreinen die staan aangegeven op de Archeologische Monumenten Kaart (AMK) van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Op deze plaatsen is de aanwezigheid van belangwekkende archeologische waarden aangetoond.


727

Bij plannen waarbij bodem verstorende activiteiten plaatsvinden van 0 m en groter en die dieper gaan 2

dan 30 cm onder maaiveld dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Archeologie in geldend bestemmingsplan > zie hoofdstuk 4.2 van deze toelichting Met de aanvraag van Grote Houtstraat 163-165 wordt de bodem niet geroerd. De voorgestelde sparing naar Grote Houtweg 165, in de tussenmuur op de 1 verdieping, raakt ook niet aan de archeologische e

belangen. Archeologie vormt geen belemmering voor het nemen van dit afwijkingsbesluit.


T28

7 7.1

Milieuaspecten Geluid

De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer, spoorwegverkeer en/of industrie het (woon)milieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder. De wet stelt dat in principe de geluidbelasting op de gevel van gevoelige bestemmingen niet hoger mag zijn dan de voorkeursgrenswaarde. Door de afstand van het plangebied tot het spoor kan er van uitgegaan worden dat voor railverkeerslawaai voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde. In de directe omgeving van het plangebied is geen gezoneerd industrieterrein aanwezig en het plangebied is niet binnen de geluidzone van een gezoneerd industrieterrein gelegen. Er is in beginsel alleen sprake van wegverkeer. Deze aanvraag betreft renovatie van bestaande woningen. Er worden geen nieuwe woningen toegevoegd. Geluid vormt geen belemmering van het nemen van dit afwijkingsbesluit.

7.2

Bedrijven en milieuzonering

Milieuzonering is het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting van de leef kwaliteit. Categorisering van bedrijven in de binnenstad Het grondgebied van Haarlem is ingedeeld in gebieden of zones. Deze indeling is bepaald door specifieke kenmerken van die gebieden. Het plangebied ligt in het stedelijk centrum. In grote delen is echter sprake van een woonfunctie. Daarom wordt de maximaal toegestane milieucategorie B aangehouden. Bedrijven tot maximaal deze milieucategorie passen binnen een woonomgeving omdat zij niet conflicteren met de woonsituatie. Het betreft hier renovatie van een bestaande situatie waarbij geen bedrijven en/of woningen worden toegevoegd. Bedrijven en milieuzonering vormen geen belemmering voor het nemen van dit afwijkingsbesluit.

7.3

Luchtkwaliteit

Bij nieuwe ontwikkelingen dient een toets aan de wettelijke regels van luchtkwaliteit plaats vinden. Beoordeling van het plan: De luchtkwaliteit in een bepaald gebied wordt bepaald door de achtergrondconcentratie van fijn stof en stikstofdioxide plus de bijdragen van lokale bronnen die bij de achtergrondconcentratie opgeteld worden. In 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Bij de besluitvorming over bouwen bestemmingsplannen dient te worden onderzocht of een project 'in betekenende' mate van invloed is op de luchtkwaliteit. De definitie van 'in betekenende mate' is door het ministerie van VROM vastgelegd in een algemene maatregel van bestuur (AMvB), Projecten die de concentratie 0 0 2 of fijn stof mef meer dan 3% van de grenswaarde verhogen, dragen in betekenende mate bij aan de luchtvervuiling. Ruimtelijke onderbouwing Grote Houtstraat 16. datum: 10 juni 2014

T29

Deze 3%-grens geldt sinds 1 augustus 2009; de datum waarop het Kabinetsbesluit Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht is geworden. De 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen. Zo gaat het bij woningbouw om de toevoeging van 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, of 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen. Het betreft hier renovatie van een bestaande situatie waarbij geen woningen of bedrijven worden toegevoegd. Er is daarom in voorliggend geval sprake van een initiatief dat geen bijdrage van betekenis levert aan verslechtering van de luchtkwaliteit ter plaatse. De Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het nemen van dit afwijkingsbesluit. 7.4

Externe veiligheid

Het plangebied bevindt zich niet binnen het invloedsgebied van een risicobron. Risicobronnen kunnen inrichtingen zijn (bedrijven waar gewerkt wordt met gevaarlijke stoffen) of transportassen (zoals buisieidingen of wegen waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd). De plaatsgebonden risicoconfour 10-6 kan daarmee niet over de planiocatie vallen. Toetsing van grensen richtwaarden is dan ook niet aan de orde. Het verantwoorden van het groepsrisico is niet nodig. Externe veiligheid vormt geen belemmering voor het nemen van dit afwijkingsbesluit

7.5

Bodem

Met de aanvraag van Grote Houtstraat 163-165 wordt de bodem niet geroerd. De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor het nemen van dit afwijkingsbesluit.

7.6

Natuur en ecologie

De natuurwetgeving in Nederland richt zich enerzijds op soortenbescherming en anderzijds op gebiedsbescherming. Gebiedsbescherming Het plangebied maakt geen deel uit van een Natura-2000 gebied. Hef plangebied ligt op circa 1500 meter afstand van de duinen van Zuid-Kennemerland en is daarvan gescheiden door stedelijke bebouwing, drukke wegen en twee watergangen. Dat betekent, dat het plangebied geen significante gevolgen voor het Natura 2000-gebied kan hebben. Soortenbescherming In de Flora- en faunawet is bepaald dat alle in Nederland van nature voorkomende soorten vallen onder de algemene zorgplicht. Voor soorten die een wettelijke beschermde status genieten, moet ontheffing worden aangevraagd. Voorliggend initiatief betreft renovatie en onderhoud van een bestaand pand. Natuur en ecologie vormen geen belemmering voor het nemen van dif afwijkingsbesluit.


T30

7.7

MER

Met dit initiatief wordt niet voorzien in de realisatie van MER-plichtige dan wel MER-beoordeling plichtige activiteiten.

7.8

Kabels, leidingen, straalpaden en andere belemmeringen

Er bevinden zich geen kabels en leidingen in het plangebied waarvoor een specifieke regeling nodig is. 7.9

Waterhuishouding / digitale watertoets

Hef doel van de watertoets is waarborgen dat waferhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten. Ruimtelijke plannen moeten voorzien zijn van een waterparagraaf. Hiervoor moet het proces van de watertoets worden doorlopen. Het waterschap kijkt of in een plan voldoende rekening is gehouden mef de waterhuishouding ter plaatse en geeff een wateradvies. Voor ruimtelijke plannen is de website www.dewatertQets.nl ontwikkeld.

Afbeelding 20.

Kaart uit de digitale watertoets met plangebied (P)

Het plangebied raakt geen beperkingenlagen en de bestaande oppervlakte aan verharding van gebouwen en terrein wordt door dif initiatief niet gewijzigd. De aanvraag betreft alleen de verdiepingen van het gebouw. De waterhuishouding vormt geen belemmering voor het nemen van dit afwijkingsbesluit.


T31

8 8.1

Economische uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid

In de Wet ruimtelijke ordening is een regeling voor kostenverhaal opgenomen. In dat verband is het van belang of het nieuwe plan een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening mogelijk maakt, zie kader:

Bouwplan

Als bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de wet, wordt aangewezen een bouwplan voor: de bouw van een of meer woningen; de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; de uitbreiding van een gebouw mef ten miste 1.000 m bruto vloeroppervlakte mef één of meer 2

woningen; de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mitsten minste 10 woningen worden gerealiseerd; de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m bruto 2

vloeroppervlakte bedraagt; de bouw van kassen mef een oppervlakte van ten minste 1.000 m

2

Afdeling 6.2 Grondexploitatie, Artikel 6 2.1 Besluit ruimtelijke ordening Indien namelijk sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening is de gemeente verplicht een exploitatieplan op te stellen, tenzij kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan via in voorliggend geval met een anterieure overeenkomst mef de eigenaar over de ontwikkeling. In dif initiatief is sprake van verbouwing waarbij het gebruik niet verandert. De gemeente is daarmee niet verplicht om een exploitatieplan op fe stellen. Initiatiefnemer stelt voor eventueel kostenverhaal voor zover dat valt buiten de leges fe regelen mef bovengenoemde anterieure overeenkomst. 8.2

Planschaderisico-anaiyse

Alle eventuele planschadevergoedingen komen voor rekening van de aanvrager. Hiertoe zal door de gemeente een verhaal overeenkomst planschade worden gesloten mef de aanvrager.


T32

9 9.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad

De "verklaring van geen bedenkingen" is niet vereist voor dit initiatief.

9.2

Inspraak:

Deze ruimtelijke onderbouwing betreft een sparing naar pand Grote Houtstraat 165, gelegen op de eerste verdieping van pand Grote Houtstraat 163. Beide panden zijn van dezelfde eigenaar. Belangen van omliggende percelen worden daarbij niet geraakt.

9.3

Wettelijk vooroverleg

Hef bestuursorgaan dat belast is mef de voorbereiding van een besluit tot afwijking van hef geldende bestemmingsplan (uitgebreide procedure) pleegt daarbij overleg met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn met de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het geding zijn. Artikel 3.6 van de Algemene wet bestuursrecht is van overeenkomstige toepassing.

9.4

Uitgebreide Wabo procedure

De uitgebreide procedure van de Wabo is, conform artikel 3.10 Wabo, onder anderen van toepassing op aanvragen die geheel of gedeeltelijk betrekking hebben op activiteiten die enerzijds in strijd zijn met het geldende bestemmingsplan maar anderzijds niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening. De motivering van het besluit bevat een goede ruimtelijke onderbouwing. Deze rapportage is daartoe bedoeld. De omgevingsvergunning kan niet eerder worden verleend dan nadat de gemeenteraad heeft verklaard daartegen geen bedenkingen te hebben. Ingevolge artikel 3.10 van de Wabo is de uitgebreide voorbereidingsprocedure als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. De uitgebreide voorbereidingsprocedure kent een doorlooptijd van 26 weken en kan eenmaal worden verlengd met zes weken. De uitgebreide voorbereidingsprocedure houdt in dat voordat de vergunning wordt verleend door het bevoegd gezag hef ontwerp van dat besluit wordt gepubliceerd en 6 weken ter visie wordt gelegd, waarbij een ieder de mogelijkheid heeft om een zienswijze in te dienen. Bij het besluit dient inhoudelijk te worden ingegaan op de ingediende zienswijzen. Na het besluit is het voor iedere belanghebbende mogelijk om direct beroep in te stellen bij de bestuursrechter en eventueel hoger beroep aan te tekenen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.


T33

10 Bijlagen bij de toelichting

10.1


10.2

Tekeningen DO bij dit afwijkingsbesluit voor Grote Houtweg 163-165


T34

omgevingsvergunning Grote Houtstraat 163 te Haarlem

Recommend Documents