2011 Jaarverslag
Enschede Deurningen
Oldenzaal 1
Ol de nz aa lse str aa t
Bosuilstraat
Deurningerstraat
Hengelo
Walhofstraat
ng elo
15
Schurinksweg
5 ingel
l inge mps a k e dd
at
Bo
3
Tubantiasingel
14 Hengelosestraat
Laaressingel
Lasonders
Lasonderstraat
4
gel essin Laar
ses tra
aat rstr inge
He
rn Deu
Walhofstraat
16
17
Centraal Station
6
Pluimstraat
Wilhelminastraat
Centrum
Emmastraat
9
7
Gronausevoetpad
Boulevard 1945 Mina Krusemanstraat
13
Billitonstraat
10
Batjanstraat
11
at
tra ers g r e
gel
Getfert
in viks Var
singel
14 Twekkelerveld
dijk
Zuiderval
s Kuiper
b aks
Ha
Javastraat
land
el ing
oss
2
8
GJ van Heekstraat
Hengelosestraat
Adressen SJHT naar wijk
Maanstraat Meteorenstraat
1 Deppenbroek
4 Lasonder-Zeggelt
Jekerstraat
Bilderdijkstraat
Molenstraat
A van de Veldestraat
Waalstraat
Dr. Benthemstraat
Oude Markt
Dr. P. van Hoekstraat
2 Hogeland
Batjanstraat
7 Centrum
10 Stadsveld
Walhofstraat
5 Roombeek
8 Veldkamp
11 Getfert
16 Ribbelt
Deurningerstraat
Haaksbergerstraat
Hoogstraat
Roomweg
Javastraat
Schurinksweg
Prinsestraat
Rietmolenstraat
Steenuilstraat
Veldkampstraat
Volksparksingel
Laaressingel
Oldenzaalsestraat
Kottendijk
Rembrandtlaan
Wilhelminastraat
Brinkstraat
3 Laares
15 Zeggelt
Lasonderstraat
Blekerstraat
Bosuilstraat
6 Horstlanden – Stadsweide
Emmastraat
Blekerstraat Mina Krusemanstraat
9 Velve-Lindenhof
Gronausevoetpad
Leydsweg
Billitonstraat
12 Pathmos Borstelweg
13 Boswinkel
Burg. M. van Veenlaan
Gelderlandstraat
estraat
Gronau (D)
Hoge
hm Pat
12
singe l
Borstelweg
Gronaus
Magnoliastraat
17 De Bothoven Pluimstraat
Hengelo Dennenbosweg
Langelermaatweg Lindenweg
2011 Jaarverslag
Inhoudsopgave Voorwoord
9
1.
Over de SJHT
11
1.2
Uitgangspunten van het beleid
11
1.1
1.3
Missie en visie
Toekomstvisie en beleidsplan 2012 – 2016
11
11
2.
Beleid en doelstellingen in 2011
15
2.2
Realisatie doelen begroting 2011
17
2.1
Realisatie beleidsplan 2007 – 2011
15
3.
Huisvesting van de doelgroep
21
3.1.1
Implementatie van de Europese regelgeving
21
3.1
3.2 3.3
3.3.1
3.3.2 3.3.3
3.3.4 3.4
4.
Verhuurbeleid Inschrijvingen
21
21
Verhuur van wooneenheden
22
Interne verhuizingen en tussenhuurcontracten
23
Mutaties
Woningbeheer
Meting situatie woningzoekenden en huurders Huurbeleid
Kwaliteit van de voorraad
22
24
26
26
29
4.1
In stand houden kwaliteit
4.1.2
Cyclisch onderhoud
30
Investeringen in nieuwbouw en aankoop
30
4.1.1
4.1.3 4.2
4.2.1
4.2.2 4.2.3
4.2.4 4.3
4.4
4.4.1
Dagelijks onderhoud
Energiebesparende maatregelen in de bouw Nieuwbouw Walhofstraat/Kottendijk in Enschede
Nieuwbouw Deurningerstraat/Renbaanstraat in Enschede Nieuwbouw Dr. Benthemstraat in Enschede
5.1.5
5.1.6 5.1.7
31
31
32
Overlastzaken
Aedes, branchevereniging van woningcorporaties
5.1.4
31
Leefbaarheid
Verkoop van woningen
5.1.1
5.1.3
30
32
Relatie met bewoners, gemeenten en maatschappelijke partners
5.1.2
29
Aankoop Emmastraat 25 in Enschede
5.
5.1
29
Samenwerkingsverbanden en netwerkpositie Vereniging WoON
32
33
35
35
35
35
Platform Enschedese Woningcorporaties (PEW) en Contactgroep Wonen (CW)
36
Onderzoekscommissie studentenhuisvesting
36
Overleg Technisch Beheer en Onderhoud (TBO) Kring Overijssel Woonvisie 2025
Prestatieafspraken gemeente Enschede
36
37
38
5.2
Taakstelling reguliere huisvesting van vergunninghouders
5.4
Bewonerscontacten
5.3
5.4.1 5.4.2
38
Sociale projecten
39
Huurdersoverleg
39
Projectbeheerders
39
39
5.4.3 Resultaten exit-enquête
40
5.5
Marktonderzoek
41
6.
Financiën
6.2
Resultaat en vermogen
5.4.4 Naamsbekendheidonderzoek
6.1
6.2.1 6.3
6.4
6.4.1
Waarborgen financiële continuïteit
40
43
43
43
Analyse van resultaat en vermogen
44
Financieel meerjarenprognose 2012-2021
46
Verklaring belangrijkste afwijkingen Uitgangspunten
6.4.2 Overzicht nieuwbouw 2012 tot en met 2021 6.4.3 Stijgingsfactoren
6.4.4 Ontwikkeling resultaat en balansposten tot en met 2016 6.4.5 Kengetallen
45
46
46
46
47
47
6.5
Treasury
48
6.7
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
50
6.6 6.8
Vennootschapsbelasting (VPB)
Beoordeling Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting
7.
Corporate governance
7.1.1
AedesCode
7.1
7.1.2 7.1.3
7.1.4 7.2
AedesCode en Governancecode Woningcorporaties Toepassing AedesCode
Governancecode Woningcorporaties (GcW)
Toepassing Governancecode Woningcorporaties
7.3
Integriteit
Inkoop- en aanbestedingsbeleid Documenten op internet Risicomanagement
8.
Organisatie
8.2
Functioneren van het bestuur
8.1 8.3
8.4
8.4.1
8.4.2
53
53
53
53
55
Externe accountant
7.2.6
53
Extern toezicht
7.2.3
7.2.5
53
54
Intern toezicht
7.2.4
50
Governancestructuur en toezicht
7.2.1
7.2.2
50
De organisatiestructuur
54 55
55
55
56 56
59
59
59
Het personeelsbestand in 2011
60
Sponsoring
61
Communicatie en PR Website
61
61
Verklaring bestuur
61
Verslag Raad van Toezicht
63
Verklaring Raad van Toezicht
69
Jaarrekening
70
A.
Balans 2011
C.
Kasstroomoverzicht 2011
B.
D. E. F.
G.
H. I.
J.
K.
K.1
K.2
Winst- en verliesrekening 2011 Algemene toelichting
Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen voor bepaling van het resultaat
70
72
73
74
75
78
Belangrijke waarderingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
80
Toelichting balans 2011
82
Overige gegevens
94
Gebeurtenissen na balansdatum
94
Kasstroomoverzicht
Toelichting winst- en verliesrekening 2011 Voorstel resultaatbestemming
81
87
94
Controleverklaring PwC
95
Bijlage 1: Organigram
97
Bijlage 2: Verantwoording verhuringen woningbestand
98
Instellingsgegevens
99
Kengetallen
Voorwoord Voor u ligt het jaarverslag 2011 van Stichting Jongeren Huisvesting Twente. In dit jaarverslag treft u zoals gebruikelijk een uiteenzetting van het door ons gevoerde beleid, de ontplooide activiteiten en de gerealiseerde financiële resultaten. De door het ministerie van BZK gevraagde aanvullende informatie, het zogenaamde volkshuisvestingsverslag, is integraal in dit jaarverslag opgenomen. Dit jaar is het beleidsplan 2007 – 2011 afgerond. Met trots kunnen wij berichten dat vrijwel alle doelstellingen uit het beleidsplan zijn gerealiseerd. In deze beleidsperiode is de SJHT gegroeid naar een woningbestand met meer dan 1000 wooneenheden. Het eigen woningbestand is toegenomen ten opzichte van het gehuurde woningbestand. Daarnaast is het percentage zelfstandige wooneenheden toegenomen ten opzichte van het aantal onzelfstandige wooneenheden. In deze beleidsperiode is de SJHT voor het eerst gevisiteerd. Het personeelsbestand is gegroeid naar ongeveer acht fte. In samenwerking met gemeente en collega woningcorporaties is onderzoek gedaan naar de studentenhuisvesting in Enschede. Er is gekeken naar eigenbouwerschap en er is een inkoop- en aanbestedingsbeleid vastgesteld. Voor het eerst zijn huren aangemerkt voor harmonisatie bij mutatie. Zo zijn er veel zaken bereikt die niet genoemd werden in het beleidsplan 2007 – 2011. En hier zijn wij trots op. De komende beleidsperiode, 2012 tot en met 2016, wordt een periode met een ander beleid. De uitbreidingsgedachte maakt plaats voor aandacht voor de bestaande stad. Deze gedachte leeft niet alleen bij de SJHT, maar ook bij gemeente Enschede en de andere woningcorporaties in Enschede. Hierbij wordt het ‘samen doen’ steeds belangrijker. Wij vinden en merken dat de tijd rijp is om partners in de stad op te zoeken. Samenwerking is dan ook een van twee hoofdpunten in onze toekomstvisie. Het tweede hoofdpunt in de toekomstvisie is het centreren van de markt voor jongerenhuisvesting in Enschede. De vindbaarheid van woonruimte voor de doelgroep is hierdoor bemoeilijkt. Dit vinden wij voor Enschede als jongeren- en studentenstad een zwak punt. De komende beleidsperiode gaan wij ons inzetten voor het realiseren van een centraal punt voor jongerenhuisvesting. Door de val van het kabinet zijn veel van de genoemde voornemens van de overheid vervallen. Denkbaar is dat de inkomensafhankelijke huurverhoging van vijf procent extra op grond van inkomen niet verder wordt behandeld. Ditzelfde wordt verwacht voor het kooprecht voor huurders, de verhuurdersheffing, de warmtewet en de huisvestingswet. Aedes bepleit dat in ieder geval de herzieningswet controversieel wordt verklaard. Door de voortdurende economische crisis en de val van het kabinet lijken de stormachtige tijden nog niet voorbij te zijn. Daarom blijven wij in onze bedrijfsvoering zeer voorzichtig opereren. Tot slot een dankwoord aan alle medewerkers, projectbeheerders en de leden van de Raad van Toezicht voor hun inzet en enthousiasme. Vol vertrouwen gaan wij samen verder met de start van een nieuw jaar en een nieuwe beleidsperiode. Ing. R.M. Mittendorff Directeur
9
1
1.
Over de SJHT
Stichting Jongeren Huisvesting Twente (SJHT) is een categorale instelling, met als doel uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam te zijn in de gemeenten Enschede en Hengelo (Overijssel). De SJHT heeft in 2012 een toekomstvisie vastgesteld, waarin een missie en visie worden genoemd die (gedeeltelijk) afwijken van de missie en visie in het beleidsplan 2007 – 2011. Daarom spreken wij in de volgende paragraaf over oorspronkelijke missie en visie 2007 – 2011. 1.1
Missie en visie
Oorspronkelijke missie
De missie van de SJHT is het huisvesten van jongeren van 18 tot 30 jaar in de steden Enschede en Hengelo, in het bijzonder degenen met een minimaal inkomen. Deze missie komt direct voort uit onze statutaire doelstelling. Op basis van deze missie hebben we leeftijds- en inkomensgrenzen ingesteld. Dit staat omschreven in hoofdstuk 3. Visie 2007 – 2011 In het beleidsplan 2007 – 2011 heeft de SJHT haar visie op de omgeving beschreven. De belangrijkste punten daaruit zijn: it marktonderzoek blijkt dat bij studenten wonen in de binnenstad van Enschede populairder is dan wonen in •U een buitenwijk van Enschede of in Hengelo. Daarom vindt nieuwbouw in de periode 2007 – 2011 voornamelijk plaats in de binnenstad van Enschede. • In Hengelo komt alleen nieuwbouw als marktonderzoek uitwijst dat daar vraag naar is. •W oningcorporaties bieden momenteel en in de periode tot 2011 erg goedkope huisvesting aan. De huurprijs van onzelfstandige eenheden van de SJHT moet daarom laag (marktconform) blijven. • De huurprijs, faciliteiten en geboden kwaliteit moeten concurrerend blijven met die van de woningcorporaties. •D oor de opkomst van internet is het voor de SJHT belangrijk om meer naamsbekendheid te krijgen en op internet actiever te worden. 1.2
Uitgangspunten van het beleid
De SJHT is een kleine organisatie met negen medewerkers, die werken vanuit de uitgangspunten eerlijkheid, openheid en vertrouwen. Deze uitgangspunten voeren wij volledig door in onze bedrijfsvoering en ons beleid. Daarnaast gaan wij bij verschillende vraagstukken uit van de expertise van onze medewerkers en waar nodig huren wij externen in om ons te adviseren dan wel te assisteren. 1.3
Toekomstvisie en beleidsplan 2012 – 2016
Voor de periode 2012 – 2016 wordt een beleidsplan opgesteld. Als onderlegger voor dit beleidsplan heeft de SJHT een toekomstvisie geschreven. In deze toekomstvisie worden de hiervoor genoemde missie en visie herzien. De SJHT geeft haar beleid vorm vanuit de volgende principes. • De SJHT is een woningcorporatie ‘pur sang’ en moet dit ook blijven. Dit is in lijn met het beleid van de overheid. Zij vindt dat de primaire taak van woningcorporaties het bieden van huisvesting aan de sociale doelgroep is. • De SJHT vindt dat er een organisatie in Enschede moet zijn die zich volledig richt op een- en tweepersoonshuishoudens van 18 tot 30 jaar met een minimaal inkomen (hierna: de doelgroep). • De SJHT als organisatie kan de doelgroep goed bedienen, gezien haar manier van werken, ervaring en woningbestand.
11
Missie De SJHT is een woningcorporatie met een specifieke doelgroep: een- en tweepersoonshuishoudens bestaande uit jongeren in de leeftijd van 18 tot 30 jaar, met een minimaal inkomen. Vanuit onze maatschappelijke opdracht zetten wij ons in voor het bieden van kansen op de woningmarkt aan deze doelgroep. Wij formuleren onze missie als volgt. ‘De SJHT staat voor het creëren en in stand houden van een transparante markt voor jongerenhuisvesting in Enschede. Zij richt zich op het bieden van betaalbare, kwalitatief goede huisvesting voor een- en tweepersoonshuishoudens in de steden Enschede en Hengelo, specifiek op (studerende) jongeren en aanverwante doelgroepen van 18 tot 30 jaar met een minimaal inkomen. Hierbij streeft de SJHT naar een optimale benutting van haar expertise door samenwerking met andere woningcorporaties en/of organisaties.’ Visie op de maatschappelijke taak Onze maatschappelijke opdracht formuleren wij als volgt: het bieden van kansen aan individuen op de woningmarkt. Tevens hebben wij gekozen voor behoud van onze doelgroep. Hoewel wij vinden dat wij er zijn om huisvesting te bieden aan de doelgroep, willen wij werkzaamheden op het gebied van bijvoorbeeld leefbaarheid niet uitsluiten. Visie op de markt Versnippering van de markt In Enschede zijn meerdere aanbieders op de markt voor jongeren- en/of studentenhuisvesting. Wij vinden dit een zwak punt voor de transparantie van deze markt. Jongeren kunnen zich op dit moment bij al deze aanbieders inschrijven om woonruimte te huren. Vooral jongeren die niet uit Twente komen hebben moeite met het vinden van alle aanbieders van woonruimte. Wij willen ons daarom in gaan zetten voor een centraal punt voor jongerenhuisvesting waar het aanbod geconcentreerd kan worden aangeboden. Uitbreiding in Enschede Wij verwachten in de toekomst een lichte stijging van de vraag naar wooneenheden voor jongeren in Enschede. Deze vraag wordt naast onze eigen monitoring tevens gemonitord door de gemeente Enschede. Hiervoor wordt op dit moment een monitoringssysteem ontwikkeld. Wanneer een daadwerkelijke vraag blijkt, wil de SJHT hieraan gaan bijdragen. Wij zien voor uitbreiding in eerste instantie ruimte in de bestaande woningvoorraad van de andere woningcorporaties en in de overige vastgoedvoorraad in Enschede. Daarnaast kent Enschede een aantal inbreidingslocaties, waar nieuwbouw door de SJHT niet uitgesloten wordt. Geen uitbreiding in Hengelo In Hengelo ligt de situatie anders dan in Enschede, aangezien de SJHT in Hengelo weinig wooneenheden verhuurt. Marktonderzoek heeft uitgewezen dat er weliswaar vraag is, maar dat deze vraag voldoende ingevuld wordt door de woningcorporatie Welbions. De SJHT is daarom niet van plan uit te breiden in Hengelo. Verschillende jongeren bedienen Sinds 1996 huisvest de SJHT naast studenten ook andere doelgroepen. Dit zijn voornamelijk werkende jongeren en jongeren die werk zoeken. Door het bedienen van de totale doelgroep jongeren krijgt de SJHT te maken met sociale problematiek, bijvoorbeeld dat een jongere niet zelfstandig kan wonen, of hier begeleiding bij nodig heeft. Ook kan de SJHT te maken krijgen met de problematiek van asielzoekers, dakloosheid, drugs of medische problemen. We vinden dat wij ook jongeren in deze categorieën huisvesting moeten bieden.
12
Visie op het woningbestand Investeringsopgave bestaande bouw na 2020 Het woningbestand van de SJHT is voor een groot deel gebouwd in de jaren 80. Ons vastgoed kent een cyclus van ongeveer 40 jaar. Na deze 40 jaar is een woning of complex meestal toe aan groot onderhoud. Dit houdt in dat de SJHT vanaf 2020 te maken krijgt met een investeringsopgave in haar woningbestand. We willen deze opgave de komende beleidsperiode in kaart brengen door het strategisch voorraadbeleid te actualiseren. Klantgericht onderhoud Uiteraard hebben ook panden die niet aan groot onderhoud toe zijn regulier onderhoud nodig. Wij willen de technische kwaliteit van ons woningbestand zo optimaal mogelijk houden voor onze huurders. Hier willen wij op een flexibele wijze mee omgaan door klantgericht onderhoud toe te passen. Sociale kwaliteit Ook dient de SJHT sociale kwaliteit van haar woningbestand te waarborgen. Dit doen wij door de inzet van projectbeheerders, door woontevredenheidsonderzoeken te houden onder onze huurders en door gebruik te maken van (vroegtijdige) signalering door zowel onze eigen medewerkers als door bedrijven waar wij regelmatig mee werken. Duurzaamheid en energiebesparing In de afgelopen jaren is het bestand energetisch verbeterd. Op dit moment heeft ons woningbestand gemiddeld een energielabel C. De SJHT wil de mogelijkheden voor meer energetische verbeteringen onderzoeken en daarnaast gaan werken aan het bewustwordingsproces bij huurders. Ook op het gebied van duurzaamheid wil de SJHT actief zijn. Wij denken hierbij aan duurzaam materiaalgebruik, duurzame (kantoor)processen en voorlichting over duurzaamheid aan onze huurders. Visie op de organisatie Expertise behouden en vergoten De grootte van de SJHT is zowel onze sterkte als onze zwakte. Als kleine organisatie is het belangrijk om kwaliteit te waarborgen. Daarom vinden wij het belangrijk dat onze medewerkers tevreden zijn en voldoende mogelijkheden voor bijscholing krijgen. Zo kunnen wij de kennis van medewerkers binnen onze organisatie houden en deze kennis vergroten. Expertise inzetten Onze expertise wordt door andere organisaties gewaardeerd. De SJHT wil meer gebruik maken van haar expertise. Wij kunnen deze inzetten door samen te werken met andere woningcorporaties en derden. Door deze werkwijze kan de SJHT risico’s spreiden (delen). Professionalisering van de organisatie Professionaliseren is voor de SJHT een doorlopend proces. Daarbij willen wij inspelen op de veranderende omgeving om ons heen en werken aan automatisering, interne werkprocessen, communicatiemiddelen en de wijze van communiceren. Ons belangrijkste aandachtspunt bij het professionaliseren in de komende beleidsperiode is het met de omgeving mee veranderen, zodat wij ons in de toekomst kunnen blijven inzetten voor de doelgroep. Beleidsplan 2012 – 2016 Aan de hand van de toekomstvisie wordt het beleidsplan 2012 – 2016 opgesteld. Op dit moment is het beleidsplan in concept gereed. In het beleidsplan staan doelstellingen die in het volgend jaarverslag weergegeven worden. De SJHT monitort jaarlijks haar doelstellingen. In hoofdstuk 2 vind u de doelstellingen die gesteld zijn in 2011, inclusief de behaalde resultaten.
13
2
2. Beleid en doelstellingen in 2011 De SJHT heeft haar beleid voor de periode 2007 tot en met 2011 vastgelegd in een beleidsplan. Daarin zijn naast de visie en missie diverse doelstellingen beschreven (zie paragraaf 1.1). De doelstellingen en resultaten zijn weergegeven in de volgende paragraaf. 2.1
Realisatie beleidsplan 2007 – 2011
De SJHT monitort doorlopend de doelstellingen die omschreven zijn in het beleidsplan 2007 – 2011. Jaarlijks komen deze resultaten aan de orde tijdens een vergadering van de Raad van Toezicht. Gerealiseerde doelstellingen 1. Huidige voorraad gescand op het gebied van energiebesparing. De gehele woningvoorraad is voorzien van een maatwerkadvies in 2008. 2. Energielabel vanaf 1 januari 2009 bij alle huurovereenkomsten. Het gehele eigen woningbestand is in 2008 voorzien van een energielabel. Energielabels van ons gehuurde woningbestand zijn afhankelijk van de verhuurder. Deze labeling is zo ver mogelijk gerealiseerd. 3. Marktonderzoek Hengelo. Het marktonderzoek is in 2009 uitgevoerd. 4. Leefbaarheid: aanbrengen ondergrondse containers. Dit is in 2008 en 2009 voorbereid. In 2010 zijn alle ondergrondse containers aangebracht. 5. Naamsbekendheidonderzoek onder studenten in 2010. Dit onderzoek is verschoven naar 2011 vanwege de uitvoering van het nieuwe communicatieplan in 2010. 6. Nieuwbouw en aankoop van bestaande panden in de binnenstad van Enschede en 20 tot 30 eenheden per jaar toevoegen. Tot en met 2011 is het eigen bestand uitgebreid met 73 eenheden. In tabel 2-1 is het verloop en de groei van het aantal eenheden te zien. Er zijn 34 eenheden in ontwikkeling (zie tabel 2-2). Tabel 2-1 Groei aantal eenheden / afname huureenheden Aantal eenheden Jaar
Verhouding
Eigen
Huur
Totaal
Eigen
Huur
31-12-2006
764
206
970
79%
21%
2007
774
186
960
81%
19%
2008
779
183
962
81%
19%
2009
779
173
952
82%
18%
2010
831
169
1000
83%
17%
2011
836
169
1005
83%
17%
72
-37
35
871
169
1040
84%
16%
groei/afname prognose 2012
15
Tabel 2-2 Projecten in ontwikkeling In ontwikkeling Dr. Benthemstraat
10
Walhofstraat/Kottendijk
12
Deurningerstraat/ Renbaanstraat
12
Totaal
34
7. Huur nieuwbouw maximaal 90 procent van de maximaal redelijke huurprijs. Deze doelstelling is voor de beleidsperiode 2007 – 2011 gerealiseerd. 8. Maximale leegstand 2 procent. Voor een overzicht van de leegstand zie tabel 2-3. Tabel 2-3 Leegstandsoverzicht 2007 – 2011 Jaar
Aantal eenheden
Leegstand in maanden
Percentage
2007
960
220
1,91%
2008
962
90
0,78%
2009
952
136
1,19%
2010
1000
62
0,52%
2011
1005
53
0,44%
9. Afstoten huurpanden indien nodig. In 2007 tot 2011 zijn 37 eenheden afgestoten. Een overzicht van het verloop en de aantallen per jaar is zichtbaar in tabel 2-1. 10. Voorop blijven lopen wat betreft beleid op het gebied van veiligheid, brandpreventie en legionellapreventie. Deze doelstelling is voor de beleidsperiode 2007 – 2011 gerealiseerd. 11. Solvabiliteit minimaal 25 procent. De solvabiliteit in 2011 bedroeg 87,95 procent. 12. De SJHT blijft zelfstandig. Deze doelstelling is voor de beleidsperiode 2007 – 2011 gerealiseerd. 13. Actief overleg met relaties en stakeholders. Deze doelstelling is voor de beleidsperiode 2007 – 2011 gerealiseerd. 14. Het systeem van vrijwilligers behouden. Deze doelstelling is voor de beleidsperiode 2007 – 2011 gerealiseerd. 15. Procedures en werkwijzen binnen de SJHT inzichtelijk maken en eventueel publiceren op de website. Deze doelstelling is voor de beleidsperiode 2007 – 2011 gerealiseerd.
16
16. Algemene beoordeling dienstverlening minimaal 7,5. In 2008 is de SJHT door de huidige bewoners – door middel van een bewonersenquête – beoordeeld met een 7,7. In 2010 is opnieuw een bewonersenquête gehouden, waarbij de gemiddelde waardering voor de SJHT met het cijfer 7,6 werd beoordeeld. In 2011 beoordelen huurders in de exit-enquête de dienstverlening van de SJHT met een 7,6. 17.Twee keer per jaar een opschoningenquête. Deze doelstelling is voor de beleidsperiode 2007 – 2011 gerealiseerd. 18. Investering in automatisering, interactieve communicatie. In 2008 is het nieuwe automatiseringssysteem geëvalueerd. Deze doelstelling is voor de beleidsperiode 2007 – 2011 gerealiseerd. Niet gerealiseerde doelstellingen 1. Verhouding onzelfstandige – zelfstandige eenheden. De doelstelling is dat eind 2011 de verhouding 55 procent – 45 procent bedraagt. De uiteindelijke verhouding wijkt twee procent af van de doelstelling, waarmee de doelstelling net niet is gehaald. Zie tabel 2-4. Tabel 2-4 Verhouding onzelfstandige/zelfstandige eenheden Aantal eenheden*
Verhouding
Jaar
Kamers
Zelfstandig
Totaal
Kamers
Zelfstandig
2006
596
374
970
61%
39%
2007
577
383
960
60%
40%
2008
579
383
962
60%
40%
2009
569
383
952
60%
40%
2010
565
435
1000
57%
44%
2011
570
435
1005
57%
43%
prognose 2012
581
459
1040
56%
44%
*Aantallen zijn inclusief de eenheden van de huurpanden.
2. Maximale projectgrootte in principe 30 eenheden. In 2011 is van deze doelstelling afgeweken (aankoop 52 eenheden Deurningerstraat 136). 3. Jaarlijkse investeringen tussen 1,7 en 2,5 miljoen euro. Van 2007 tot en met 2011 is in totaal € 5.516.116 geïnvesteerd. Dit is een investering van € 1.103.223 per jaar. Door vertraging van nieuwbouwprojecten is de additionele investering vertraagd. Als in 2012 de voorgenomen projecten worden gerealiseerd zal de totale investering € 8.654.000 bedragen. 2.2
Realisatie doelen begroting 2011
In de begroting 2011 heeft de SJHT zich verschillende doelen gesteld. Zo zijn er doelstellingen geformuleerd in het beleidsplan 2007 – 2011 die nog niet zijn gerealiseerd en daarom voor 2011 op de agenda staan. Verder hebben we in 2011 doelstellingen gerealiseerd op het gebied van nieuwbouw en renovatie. Bovendien zijn er door andere regelgeving en nieuwe ontwikkelingen soms veranderingen nodig in de bedrijfsvoering van de SJHT.
17
In deze paragraaf worden de doelen omgeschreven, waarbij per doel is aangegeven wat er in 2011 is bereikt.
18
Doel
Wat gebeurde er in 2011?
Beleidsplan 2012 – 2016 schrijven
In 2011 is gewerkt aan een opzet van het nieuwe beleidsplan. Een eerste concept is behandeld in de Raad van Toezicht. Daarnaast is gewerkt aan een toekomstvisie. Deze zal als onderlegger dienen voor het beleidsplan.
Versterken positie op de Enschedese woningmarkt
De SJHT wil haar positie op de woningmarkt versterken, bijvoorbeeld door samenwerking met andere woningcorporaties of door één centraal punt voor studentenhuisvesting in Enschede te vormen. In 2011 is over deze strategie nagedacht.
Invoering Europese regelgeving
De nieuwe Europese regelgeving op het gebied van DAEB-activiteiten heeft weinig gevolgen voor de SJHT. Het belangrijkste aandachtspunt is dat vanaf 1 januari 2011 het inkomen van nieuwe huurders wordt geregistreerd.
Huurbeleid en huurharmonisatie
In 2011 hebben we een opzet gemaakt voor de evaluatie huurharmonisatie. Hierbij concludeerden we dat er onvoldoende cijfers zijn voor een evaluatie. In 2012 wordt wederom geëvalueerd.
Strategisch voorraadbeleid
Er is informatie verzameld over het opzetten van het strategisch voorraadbeleid.
Naamsbekendheidonderzoek
Het naamsbekendheidonderzoek is uitgevoerd.
Communicatiestrategie
Besloten is de communicatiestrategie te bepalen aan de hand van het beleidsplan 2012 – 2016.
Nieuwe website SJHT
De lay-out van de nieuwe website is ontworpen. In 2012 wordt de technische kant van de website ontworpen.
Drie nieuwbouwprojecten
- Walhofstraat/Kottendijk - Deurningerstraat/Renbaanstraat - Dr. Benthemstraat
Twee groot onderhoudsprojecten
- Gronausevoetpad 101 - Emmastraat 25 Het laatste pand is in 2011 aangekocht. Het groot onderhoud is uitgesteld tot 2012.
Ontwikkelingen duurzaamheid en energiebesparing
In vier woongroepen heeft de SJHT nieuwe cv-ketels met een warmteventilatiepomp geplaatst.
Sociale projecten WoON
De SJHT heeft het project vroegtijdige signalering van WoON geïmplementeerd in de bedrijfsvoering en -processen.
Projectbeheerders werven
De SJHT heeft in 2011 door een aantal acties nieuwe projectbeheerders geworven.
“O nze solvabiliteit in 2011 bedroeg 87,95 procent.”
3
3.
Huisvesting van de doelgroep
3.1
Verhuurbeleid
De SJHT verhuurt kamers (onzelfstandige woonruimten) en appartementen (zelfstandige woonruimten) in Enschede en Hengelo. Wij verzorgen zelf de toewijzing van de verhuureenheden. Voor de kamerbemiddeling gebruiken we het coöptatiesysteem, voor appartementen hanteren we een wachtlijst. De SJHT heeft als doelgroep jongeren tussen de 18 en 30 jaar met een minimaal inkomen: tot maximaal € 1.537 bruto per maand voor een eenpersoonshuishouden en € 1.823 voor een tweepersoonshuishouden. 3.1.1 Implementatie van de Europese regelgeving Per 1 januari 2011 zijn de staatssteunregels voor corporaties ingevoerd. Daardoor is de SJHT verplicht het inkomen van woningzoekenden te toetsen om te voldoen aan de toewijzingsregeling. Het verzamelinkomen mocht in 2011 niet hoger zijn dan € 33.614. Doordat de SJHT al zelf een grens stelt aan het maximale inkomen, zal het niet voorkomen dat een woning wordt toegewezen aan een huurder die boven de Europese grens uitkomt. Ondanks dit feit moet er toetsing plaatsvinden. Daarom hebben we de toetsingsprocedure aangepast. Vanaf januari 2011 hanteert de SJHT drie categorieën waartoe een kandidaat-huurder kan behoren. Dit zijn de categorieën student, internationale student, niet student. Voor elke categorie is bepaald welke documenten aangeleverd dienen te worden om te kunnen controleren of voldaan wordt aan de Europese regelgeving en aan de doelgroepeisen die de SJHT zelf stelt. De aanlevering van de documenten wordt geregistreerd op een controleformulier. De kandidaat-huurder ondertekent dit formulier. Hiermee verklaart de kandidaat-huurder alle documenten naar eerlijkheid te hebben ingeleverd en tot categorie A (< € 33.614) te behoren. 3.2
Inschrijvingen
Om zich in te schrijven bij de SJHT vult een woningzoekende een inschrijfformulier in. Dit kan op twee manieren: • digitaal op www.sjht.nl; • schriftelijk op een papieren inschrijfformulier. Na ontvangst van het inschrijfformulier controleert de SJHT of de woningzoekende tot de doelgroep behoort. Daarna schrijven we de woningzoekende definitief in. Bij inschrijving vragen wij aan woningzoekenden een kopie van een geldig legitimatiebewijs. Inschrijven kost eenmalig € 15. In het derde kwartaal zien we jaarlijks een toename van het aantal inschrijvingen. Dit zijn veelal studenten die een nieuwe studie zijn gestart. Het aantal inschrijvingen ten opzichte van 2010 is licht gestegen. Tabel 3-1 Totaal inschrijvingen woningzoekenden Jaar
Kwartaal 1
Kwartaal 2
Kwartaal 3
Kwartaal 4
Totaal
2007
237
218
259
164
878
2008
186
264
264
190
904
2009
184
262
336
228
1010
2010
225
224
356
210
1015
2011
240
240
384
173
1037
21
In tabel 3-2 is het aantal inschrijvingen geregistreerd per type wooneenheid. Er is een stijging in de vraag naar zelfstandige wooneenheden. De vraag naar onzelfstandige woonruimte is nagenoeg gelijk gebleven in vergelijking met 2010. Tabel 3-2 Inschrijvingen per type wooneenheid Jaar
poz
1pz
2pz
poz+1pz
1pz+2pz
poz+2pz
poz+1pz+2pz
2007**
196
57
106
66
71
5
80
2008
286
82
143
113
140
11
129
2009
278
93
131
149
161
12
186
2010
265
71
141
120
205
17
196
2011
269
74
165
117
211
10
191
* poz = onzelfstandig, 1pz = eenpersoons zelfstandig, 2pz = tweepersoons zelfstandig ** over het jaar 2007 zijn alleen cijfers bekend van april tot en met december
3.3
Verhuur van wooneenheden
3.3.1 Mutaties
In tabel 3-3 ‘Mutatieoverzicht per type wooneenheid 2007-2011’ is het aantal mutaties weergegeven. Vervolgens wordt in tabel 3-4 het aantal mutaties in 2011 uitgesplitst per kwartaal en naar type wooneenheid. In 2011 hebben in totaal 475 mutaties plaatsgevonden, waarvan de meeste in het derde kwartaal. Dit is het kwartaal waarin studenten hun studie afronden en nieuwe studenten een studie beginnen. In het aantal mutaties zijn de ontruimingen meegenomen. Een verantwoording verhuringen woningbestand is toegevoegd in bijlage 2. Tabel 3-3 Mutatieoverzicht per type wooneenheid 2007-2011 2011
2010
2009
2008
2007
Kamer in een groep
315
316
304
328
356
Eenkamerappartement
110
99
117
97
80
50
52
42
62
50
475
467
463
487
486
Tweekamerappartement Totaal
Tabel 3-4 Aantal mutaties in 2011 per type wooneenheid per kwartaal Kwartaal 1
Kwartaal 2
Kwartaal 3
Kwartaal 4
Kamer in een groep
78
76
104
57
Eenkamerappartement
26
28
32
24
Tweekamerappartement
15
9
14
12
119
113
150
93
Totaal
22
3.3.2 Interne verhuizingen en tussenhuurcontracten De SJHT biedt huurders van onzelfstandige woonruimte de mogelijkheid om intern te verhuizen. Als er een kamer in een groep vrijkomt, mogen zittende huurders intern doorschuiven naar een andere kamer. Uiterlijk twee weken voor de eerste van de maand mag een huurder aangeven of hij van deze mogelijkheid gebruik wil maken. Daarvoor wordt dan een nieuw huurcontract afgesloten. In de onderstaande tabel staat het aantal interne verhuizingen per jaar weergegeven. Tabel 3-5 Overzicht interne verhuizingen 2007-2011 Jaar
Aantal
2007
36
2008
36
2009
23
2010
24
2011
30
De tussenhuurconstructie is bedoeld voor huurders die voor een bepaalde tijd elders moeten verblijven in verband met een stage of afstudeeropdracht en daarna weer terug willen keren in de wooneenheid. De huurder moet een stage verklaring overleggen waaruit blijkt dat hij tijdelijk vertrekt en de intentie heeft in de eenheid terug te keren. De tijdelijk vertrekkende huurder zegt de huur schriftelijk op waarbij hij het recht krijgt over een bepaalde tijd weer in de eenheid terug te keren. Hiervoor moet hij een overeenkomst tekenen. Met de tussenhuurder gaat de SJHT een contract aan voor bepaalde tijd. De tussenhuurder moet behoren tot de doelgroep van de SJHT. Het tussenhuurcontract kan tussentijds niet opgezegd worden door de tussenhuurder. De periode van tussenhuur moet minimaal 2 maanden en maximaal 12 maanden bedragen. In tabel 3-6 staat het aantal tussenhuurcontracten per jaar weergegeven. Tabel 3-6 Overzicht tussenhuurcontracten 2007-2011 Jaar
Aantal
2007
24
2008
15
2009
29
2010
25
2011
24
23
3.3.3 Woningbeheer Mutatiegraad
Zoals weergegeven in tabel 3-7 is de mutatiegraad in vergelijking met vorig jaar gelijk gebleven. Het woning bestand is daarentegen met vijf wooneenheden toegenomen. Tabel 3-7 Overzicht mutatiegraad van het gehele woningbestand 2007-2011 Jaar
Woningbestand wooneenheden
Mutatiegraad
2007
960
51%
2008
962
51%
2009
952
49%
2010
1000
47%
2011
1005
47%
In 2011 is tevens de mutatiegraad per type wooneenheid vastgelegd. Dit staat weergegeven in tabel 3-8. De mutatiegraad bij de onzelfstandige woonruimtes is het hoogst. Tabel 3-8 Mutatiegraad per type wooneenheid Type wooneenheid
Woningbestand
Mutaties
2011
2010
2009
Kamer in een groep
570
315
55%
56%
53%
Eenkamerappartement
272
110
40%
36%
53%
Tweekamerappartement
163
50
31%
32%
28%
Leegstand In tabel 3-9 is het aantal maanden leegstand weergegeven. Vervolgens wordt in tabel 3-10 de leegstand in 2011 per kwartaal en naar type wooneenheid weergegeven. De totale leegstandsduur in 2011 bedraagt 53 maanden. Dat is 0,44 procent over het gehele bestand van de SJHT. Van de 53 maanden leegstand was 12 maanden leegstand in het gehuurde bestand. Er is 20 maanden gecreëerde leegstand in de eenkamerappartementen in het pand aan het Gronausevoetpad 101 wegens groot onderhoud. Tabel 3-9 Leegstandsoverzicht per type wooneenheid 2007-2011 Type wooneenheid
2011
2010
2009
2008
2007
Kamer in een groep
24
58
114
81
213
Eenkamerappartement
26
2
16
9
6
3
2
5
0
1
53
62
135
90
220
Tweekamerappartement Totaal
Tabel 3-10 Leegstand in 2011 per type wooneenheid per kwartaal
24
Type wooneenheid
Kwartaal 1
Kwartaal 2
Kwartaal 3
Kwartaal 4
Totaal
Kamer in een groep
5
12
2
5
24
Eenkamer appartement
0
5
10
11
26
Tweekamer appartement
1
0
1
1
3
Totaal
6
17
13
17
53
Deurwaarderzaken, betalingsregelingen en ontruimingen Uit tabel 3-11 blijkt dat het aantal deurwaarderzaken is gestegen ten opzichte van 2010. Ook de gemiddelde hoogte van de achterstand is hoger dan in 2010. In 2011 is de SJHT vaker geconfronteerd met huurders die door de recessie (bijna) geen inkomsten meer hadden en daardoor hun betalingsverplichtingen niet meer na konden komen. Door huurders zo snel mogelijk nadat de achterstand is ontstaan persoonlijk aan te spreken hoopt de SJHT te voorkomen dat de achterstand uit handen moet worden gegeven. Tevens is er maandelijks een overleg tussen de afdelingen Administratie en Verhuur- en bewonerszaken zodat eventuele problemen eerder worden geconstateerd. In 2011 zijn er 19 vorderingen met een saldo van € 21.872 afgeboekt in verband met het oninbare karakter ervan. Vaak komt dit doordat de betreffende personen spoorloos zijn of elders grote schulden hebben waardoor de SJHT voorlopig niet in aanmerking komt voor afbetaling van de huurschuld. Elk jaar wordt opnieuw bekeken of er verhaalmogelijkheden zijn ontstaan. In 2011 zijn er 23 ontruimingsaanzeggingen uitgegeven. Daarvan hebben er acht daadwerkelijk plaatsgevonden. Deze ontruimingen komen voort uit het niet tijdig of geheel niet betalen van de bij de gerechtsdeurwaarder liggende vordering van de SJHT op de betreffende huurder(s). De overige 15 ontruimingsaanzeggingen zijn niet doorgegaan, doordat op het laatste moment de volledige huurvordering alsnog werd betaald, een betalingsregeling werd afgesproken of dat de (ex)huurder zijn woning al had ontruimd en de sleutel ingeleverd. Tabel 3-11 Overzicht deurwaarderszaken, betalingsregelingen en ontruimingen 2007-2011
Aantal deurwaarderzaken Openstaand saldo deurwaarderzaken Gem. openstaand saldo Aantal betalingsregelingen Openstaand saldo betalingsregelingen Ontruimings-aanzeggingen Daadwerkelijke ontruimingen
2011
2010
2009
2008
2007
43
40
46
28
24
€ 59.330
€ 49.314
€ 64.090
€ 44.792
€ 32.243
€ 1.380
€ 1.233
€ 1.393
€ 1.600
€ 1.343
20
4
11
17
14
€ 10.868
€ 2.436
€ 7.751
€ 7.898
€ 1.210
23
31
17
10
8
8
10
10
4
2
Automatische huurincasso Sinds medio 1999 is het mogelijk een machtiging voor automatische incasso bij de SJHT af te geven. In onderstaande tabel is per jaar het percentage van de prolongatie weergegeven dat door de SJHT via een automatische incasso is geïncasseerd. Tabel 3-12 Overzicht percentage automatische incasso 2007-2011
Automatische incasso
2011
2010
2009
2008
2007
54%
52%
48%
46%
47%
25
3.3.4 Meting situatie woningzoekenden en huurders Meting situatie woningzoekenden
In oktober van ieder jaar onderzoekt de SJHT haar wachtlijsten. Er wordt bekeken of de woningzoekenden student zijn of zich in een andere situatie bevinden. De resultaten van dit onderzoek worden enkel gebruikt voor monitoringsdoeleinden. Ze staan weergeven in de grafieken 3-1 en 3-2. Grafiek 3-1 Wachtlijst eenpersoonsappartement
Grafiek 3-2 Wachtlijst tweepersoonsappartement
80%
80%
60%
60%
40%
40%
20%
20%
0%
Enschede
Hengelo
Geen voorkeur
0%
Enschede
Hengelo
Geen voorkeur
Student ‘10 Student ‘11 Overig ‘10 Overig ‘11
Meting situatie huurders De SJHT heeft ook binnen haar woningbestand bekeken welke huurders studerend zijn. In 2011 wonen er 1.012 jongeren bij de SJHT. 84 procent van deze jongeren is student, 16 procent werkt, heeft een uitkering of is coassistent. Ten opzichte van de metingen in 2009 en 2010 zijn er geen veranderingen opgetreden. 3.4
Huurbeleid
In het coalitieakkoord tussen de Tweede Kamerfracties van VVD en CDA van 30 september 2010 is wederom afgesproken dat de stijging van de huren wordt gekoppeld aan de inflatie. Aan huurders met een inkomen boven € 43.000 mag een hogere huurstijging tot maximaal vijf procent worden toegekend. Op het moment dat het huurbeleid 2011 werd vastgesteld, was het nog niet duidelijk hoe minister Donner het huurbeleid dat in het regeerakkoord is vastgelegd, in de praktijk vorm wilde geven. De onduidelijkheid komt voort uit de maatregel voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000. Doordat de SJHT een doelgroep huisvest met een maximaal inkomen van € 1.537 per maand (voor eenpersoonshuishoudens) is alleen het inflatievolgend huurbeleid van toepassing. De inflatie (consumentenprijsindex van alle huishoudens in Nederland) over 2011 is vastgesteld op 1,3 procent. De maximale huurgrens huurtoeslag per 1 januari 2011 bedraagt € 652,52. De liberalisatiegrens bedraagt per 1 januari 2011 eveneens € 652,52.
26
Huurverhoging in 2011 De SJHT heeft per 1 juli 2011 de huur van alle eenheden verhoogd met 1,3 procent. Uitgaande van de kostenstijgingen in 2011 heeft de SJHT het vanuit bedrijfseconomisch perspectief verantwoord en passend geacht om de maximale huurverhoging in te zetten. Daarnaast streven we er naar de huur van alle eenheden onder de liberalisatiegrens te houden. In de begroting 2011 zijn we uitgegaan van een huurverhoging van 1,2 procent, zie onderstaande grafiek. Over de periode 2002 – 2011 is de werkelijke huurstijging gemiddeld 2,13 procent. In de begroting was voor deze jaren een gemiddelde huurstijging opgenomen van 2,22 procent. Grafiek 3-3 Verloop huurverhogingspercentage 2002-2011 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5%
Begroting Werkelijk 2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
0,0%
27
4
4. Kwaliteit van de voorraad 4.1
In stand houden kwaliteit
In 2011 bedroegen de totale onderhoudskosten € 368.850. Dit bedrag is inclusief de uitgaven in het kader van leefbaarheid en inclusief de doorbelaste salariskosten van de Technische dienst. De onderhoudskosten betreffen al het mutatie- en klachtenonderhoud en planmatig onderhoud aan het eigen en gehuurde woningbestand. Er was € 768.112 begroot voor onderhoudskosten. 4.1.1 Dagelijks onderhoud In onderhoudsposten is onderscheid gemaakt tussen het dagelijks en het cyclisch onderhoud. Het dagelijks onderhoud betreft onderhoud aan de centraleverwarmingsinstallaties, ventilatoren, geisers, liften, hydrofoorinstallaties, boilers, brandblussers, brandmeldinstallaties, rookmelders, noodverlichtingsinstallaties en het klachtenen mutatieonderhoud. Het cyclisch onderhoud wordt bij punt 4.1.2 besproken. Aan het dagelijks onderhoud voor de eigen panden en huurpanden is in het verslagjaar 2011 in totaal € 206.744 uitgegeven. Begroot was € 229.333. Specificatie uitgaven dagelijks onderhoud: •€ 21.488 jaarcontracten voor centraleverwarmingsinstallaties, geisers, ventilatoren, hydrofoorinstallaties, boilers, calibratiekeuringen en liften inclusief keuring. • € 19.178 controle, vervanging en aanpassing van brandblussers, brandmeldinstallaties, rookmelders en noodverlichting. • € 158.570 klachten- en mutatieonderhoud. • € 7.508 leefbaarheid huurpanden. Dit betreft voornamelijk het opknappen van gemeenschappelijke ruimten bij groepshuisvesting. Er was een post vergoedingen bewoners van € 3.000 begroot. De uitgaven voor vergoedingen bewoners zijn in de uitgaven van bovenstaande punten opgenomen en worden derhalve niet meer onder deze post genoemd. In 2011 zijn 1.761 klachten gemeld. Ten opzichte van 2010 (1.618 klachtenmeldingen) is dat een stijging van 11 procent. Het aantal klachtenmeldingen is gemiddeld 1,75 per verhuureenheid in 2011 tegenover 1,62 meldingen per verhuureenheid in 2010. De gemiddelde prijs per opdracht steeg in 2011 met € 8 per opdracht. Tabel 4-1 Klachtenmeldingenoverzicht 2007-2011 2011
2010
2009
2008
2007
Aantal eenheden
1.005
1.000
952
962
960
Aantal klachtenmeldingen
1.761
1.618
1.759
1.645
1.724
1,75
1,62
1,85
1,71
1,79
Aantal opdrachtbonnen
1.270
1.160
1.172
1.187
1.075
Gemiddelde prijs per werkopdracht in euro
€ 130
€ 121
€ 129
€ 117
€ 145
Aantal klachtenmeldingen per eenheid
29
4.1.2 Cyclisch onderhoud Onder cyclisch (of planmatig) onderhoud verstaat de SJHT onderhoud met een terugkerend karakter. Elk jaar wordt bij het samenstellen van de begroting vastgesteld welk cyclisch onderhoud het volgende jaar uitgevoerd zal worden. Er is tevens een meerjarenbegroting, waarin de geplande onderhoudswerkzaamheden voor een periode van tien jaar staan. In 2011 is totaal 162.105 uitgegeven aan cyclisch onderhoud, inclusief leefbaarheid, aan de eigen panden van de SJHT. Er was € 538.779 begroot. De voornaamste uitgaven worden hieronder weergegeven. Het verschil wordt veroorzaakt doordat in de begroting is € 340.534 opgenomen voor groot onderhoud aan het Gronausevoetpad 101. In de jaarrekening 2011 zijn deze kosten geactiveerd op de balans, waardoor deze niet meer onder cyclisch onderhoud vallen. Uitgaven buitenwerk • € 63.856 buitenschilderwerk en schilderwerk aan trappenhuizen. • € 18.943 diverse timmerwerkzaamheden. • € 10.075 dakdekkerswerkzaamheden. • € 1.032
terreinafwerking.
• € 5.188
werkzaamheden aan balkons.
Uitgaven binnenwerk • € 4.645
vernieuwen vloerbedekking in gemeenschappelijke ruimten.
• € 5.785
herstel wanden en vloeren.
• € 16.278 keukens vernieuwd tijdens mutaties. • € 15.234 centrale verwarming. Uitgaven elektra Voor elektra is € 11.000 uitgegeven. Uitgaven leefbaarheid Aan leefbaarheid voor de eigen panden van de SJHT is € 3.632 uitgegeven. 4.1.3 Energiebesparende maatregelen in de bouw Voorgaande jaren heeft de SJHT haar isolatieprogramma afgerond. Door de genomen maatregelen hebben de woningen van de SJHT nu gemiddeld energielabel C. In 2011 heeft de SJHT in de panden aan de Hoogstraat en Brinkstraat ventilatiewarmtepompen laten plaatsen, in combinatie met een nieuwe cv-ketel. De ventilatiewarmtepompen zijn van Inventum, type Ecolution. Ze worden gedeeltelijk gesubsidieerd door de gemeente Enschede en de provincie Overijssel. De SJHT wil aan de hand van de ervaringen met deze pompen kijken of warmtepompen ook in andere panden kunnen worden toegepast. 4.2 Investeringen in nieuwbouw en aankoop De SJHT heeft in 2011 een drietal nieuwbouwprojecten in Enschede voorbereid. Deze projecten staan weergegeven in onderstaande tabel.
30
Tabel 4-2 Nieuwbouwprojecten 2011 Project
Start
Investering
Onrendabele top*
Walhofstraat/Kottendijk
2008
€ 1.440.024
€ 602.377
Deurningerstraat/Renbaanstraat
2010
€ 1.287.459
€ 455.694
Dr. Benthemstraat
2009
€ 638.030
€ 272.558
* De onrendabele top is berekend op basis van de actuele waarderingsgrondslagen.
Daarnaast heeft de SJHT in Enschede één pand aangekocht in 2011. Het onderhoud aan het pand zal plaatsvinden in 2012. Tabel 4-3 Overzicht aankopen 2011 Project Emmastraat 25
Investering in jaar
Investering
Onrendabele top
2011 en 2012
€ 194.106
€ 70.697
4.2.1 Nieuwbouw Walhofstraat/Kottendijk in Enschede Het project Walhofstraat/Kottendijk kent een lange aanlooptijd. Tijdens het bouwvergunningentraject heeft de SJHT te maken gekregen met weerstand uit de buurt. Na een lange proceduretijd hebben we echter de bouwvergunningen ontvangen. Het project is ontworpen door IAA Architecten en wordt, tegelijkertijd met het project Deurningerstraat/Renbaanstraat, gebouwd door Sylva Bouw uit Enschede. De bouw is gestart in maart 2012. Naar verwachting kunnen de appartementen begin 2013 verhuurd worden. Het pand zal bestaan uit 12 zelfstandige appartementen met één slaapkamer, zes parkeerplaatsen en een afgesloten fietsenberging. 4.2.2 Nieuwbouw Deurningerstraat/Renbaanstraat in Enschede Op de hoek van de Deurningerstraat en de Renbaanstraat liggen twee kavels van samen 423 m² groot. Op deze locatie bouwen we 12 zelfstandige appartementen met één slaapkamer, zeven parkeerplaatsen en een fietsenberging voor onze doelgroep. Het project is ontworpen door Haverkort architecten. Zoals vermeld bij het project Walhofstraat/Kottendijk, worden deze beide projecten gelijktijdig uitgevoerd door Sylva Bouw en we verwachten dat ze begin 2013 worden opgeleverd. 4.2.3 Nieuwbouw Dr. Benthemstraat in Enschede In de vergadering van de Raad van Toezicht van 7 september 2009 is het voorstel goedgekeurd voor de bouw van 10 onzelfstandige eenheden, verdeeld over twee woongroepen, aan de Dr. Benthemstraat 19-21 in Enschede. De locatie ligt binnen de singels in de wijk Zeggelt, die zeer geliefd is bij studenten. Dit project is ontworpen door Haverkort architecten en wordt gebouwd door Haafkes BV uit Goor. Het bouwproject wordt begeleid door Stedelijk Wonen BV en is gestart in maart 2012. De aannemer hoopt de bouw medio augustus 2012 af te ronden, zodat we de kamers in de zomerperiode kunnen verhuren aan de doelgroep.
31
4.2.4 Aankoop Emmastraat 25 in Enschede De SJHT heeft tot 2011 het pand aan de Emmastraat 25 beheerd voor het Medisch Spectrum Twente (MST). In 2011 heeft MST het pand verkocht aan de SJHT voor € 110.000 kosten koper. Dit zogenaamd ‘cohuis’ - er wonen coassistenten van het MST - is gelegen in de wijk Horstlanden/ Veldkamp, naast de loopbrug van MST. Het pand bestaat uit vijf slaapkamers, een keuken en een badkamer onder de trap. Daarnaast is er een kelder en een vooren achtertuin. Uit een bouwkundige opname is gebleken dat het pand vooral aan de binnenzijde groot onderhoud nodig heeft. We hebben het onderhoud gepland voor de tweede helft van 2012. Tijdens dit onderhoud wordt het pand tevens geschikt gemaakt voor zes bewoners. 4.3
Verkoop van woningen
Het woningbestand van de SJHT bestaat voornamelijk uit kamers en kleine zelfstandige eenheden in complexen, specifiek gericht op de huisvesting van jongeren. Doordat in veel complexen een mix is van onzelfstandige wooneenheden en zelfstandige wooneenheden zijn deze minder geschikt voor de verkoop. In 2011 zijn er geen wooneenheden verkocht. De SJHT houdt vooralsnog bij toekomstige nieuwbouw, gelet op de demografische ontwikkelingen, rekening met multifunctionaliteit bij het ontwerp. Hierdoor behoort toekomstige verkoop tot de mogelijkheden. Het kabinet heeft in het coalitieakkoord gesproken over kooprecht voor huurders. Dit houdt in dat huurders de mogelijkheid krijgen hun huurwoning te kopen. Het beleid ten aanzien van kooprecht werkt het kabinet nog uit. Voor de SJHT is een algemeen kooprecht vanwege het specifieke woningbestand vrijwel onmogelijk in praktijk te brengen. De studentenhuisvesters willen, wanneer dit beleid concreet wordt, een vrijstelling van het kooprecht aanvragen. Wellicht kan de SJHT hierbij aansluiten. 4.4 Leefbaarheid Leefbaarheid is een breed begrip. Een leefbare woonomgeving staat voor veel mensen gelijk met prettig wonen. Voor een deel zit dat in fysieke zaken zoals een schone woonomgeving en de staat van onderhoud. Maar leefbaarheid heeft ook een sociale kant. In de BBSH wordt de taak omschreven om te presteren op het gebied van leefbaarheid. De SJHT investeert tijd, aandacht en geld in zowel de fysieke als de sociale kant van de leefbaarheid in en om de wooncomplexen. In de post cyclisch onderhoud heeft de SJHT een jaarlijks bedrag begroot voor de verbetering van leefbaarheid. Schone omgeving Eventuele gevoelens van verloedering of vervuiling gaat de SJHT tegen door veel aandacht te schenken aan het schoon en netjes houden van de omgeving rond en in een complex. We controleren elk gebouw wekelijks op schoonmaak in en om het gebouw. De samenwerking met de afdeling Handhaving van gemeente Enschede en Twentemilieu is in het afgelopen jaar versterkt. Door de samenwerking kunnen huurders persoonlijk worden aangesproken op het dumpen van vuilnis in en om de complexen. Sociale cohesie en sociale problematiek Sociale cohesie en sociale problematiek in de omgeving hebben grote invloed op het woongenot. Gevoelens van onveiligheid of constante geluidsoverlast kunnen het woongenot negatief beïnvloeden. De SJHT vindt het belangrijk op elke gemelde overlastklacht adequaat en kordaat te handelen. In 2011 is ook veel aandacht besteed aan een goede terugkoppeling naar de melder van overlast. Om een gevoel van onvrede te voorkomen is het belangrijk dat de melder merkt dat de klacht op de gewenste manier wordt afgehandeld. 32
Huurders moeten zich bewust worden dat hun gedrag, zowel op sociaal als op fysiek vlak, ook invloed heeft op de leefbaarheid,. De SJHT investeert veel tijd in deze bewustwording bij huurders.
De SJHT informeert huurders uitgebreid over het afvalbeleid in Enschede en Hengelo. Huurders worden persoonlijk aangesproken op hun gedrag als zij vuilnis dumpen in en om het complex. Zij ontvangen bij ondertekening van het huurcontract de ‘gouden regels om prettig samen te leven’. Bij sociale misstanden informeren we huurders hoe ze in eerste instantie zelf een buurman of buurvrouw kunnen aanspreken. Als het nodig is wordt een huurder ook naar politie of andere maatschappelijke instanties doorverwezen, terwijl de SJHT de misstand ook oppakt. Contact tussen bewoners van een wijk of complex is een belangrijk aspect van de leefbaarheid in een buurt. Goede communicatie tussen huurders kan de leefbaarheid in een complex verbeteren. De SJHT zet hiervoor haar systeem van vrijwilligers, zogenaamde projectbeheerders, in. In paragraaf 5.4.2 vindt u meer informatie over de projectbeheerders. 4.4.1 Overlastzaken Tabel 4-4 Overzicht overlastzaken 2007-2011 Jaar
Overlastzaken
2007
132
2008
118
2009
104
2010
142
2011
121
Elk jaar bestaat een groot deel van de klachten uit meldingen van geluidsoverlast. Ook dit jaar hebben we 41 meldingen gekregen van geluidsoverlast. Opvallend is de afname in het aantal meldingen van vervuiling in en om het gebouw (13 ten opzichte van 21 in 2010). Deze afname is te verklaren: we hebben in 2011 veel aandacht besteed aan het controleren van de gebouwen en de omgeving. Er zijn in totaal 17 conflicten tussen huurders onderling gemeld bij de SJHT. Dit gaat van ruzie tussen huisgenoten tot bedreiging van buren. We hebben hierin actief bemiddeld, veelal door met beide partijen persoonlijke gesprekken te voeren en hen te begeleiden bij het maken van gezamenlijke afspraken.
33
5
5. Relatie met bewoners, gemeenten en maatschappelijke partners 5.1
Samenwerkingsverbanden en netwerkpositie
De SJHT neemt deel aan verschillende overlegstructuren in haar omgeving. In deze paragraaf staan de belangrijkste overleggen genoemd. Daarnaast is SJHT lid van Aedes en vereniging WoON, waardoor wij gebruik kunnen maken van actuele informatie op ons vakgebied en kunnen deelnemen aan diverse initiatieven. In onderstaande subparagrafen is hier meer informatie over te vinden. 5.1.1 Aedes, branchevereniging van woningcorporaties Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland. Er zijn veel woningcorporaties bij Aedes aangesloten, waaronder de SJHT. Aedes maakt zich sterk voor de condities waaronder corporaties als maatschappelijke ondernemingen hun werk doen. Aedes geeft voorlichting, informatie, initieert onderzoek en productontwikkeling. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche waarin ruim 28.000 werknemers dagelijks werken aan goed wonen. Om woningcorporaties voldoende ruimte te geven om te werken aan hun kerntaken, worden hun belangen zo goed mogelijk vertegenwoordigd door de branchevereniging. De werkorganisatie van Aedes, die in dienst staat van de leden, ondersteunt de vereniging hierbij. Zij is hun spreekbuis en beschikt hiervoor over een adequaat netwerk. Aedes is dan ook regelmatig aanwezig in politiek Den Haag en is voortdurend in gesprek met organisaties die veel met het werk van corporaties en hun klanten te maken hebben. Woningcorporaties die lid zijn van Aedes zijn verplicht zich te houden aan de AedesCode en de Governancecode Woningcorporaties. In de AedesCode is de maatschappelijke functie van woningcorporaties op het gebied van wonen omschreven. Met de code laten corporaties zien waarvoor zij staan en waarop zij aanspreekbaar zijn. In overeenstemming met de AedesCode heeft de SJHT in 2009 een integriteitcode opgesteld, die in 2011 is herzien. De Governancecode Woningcorporaties en de integriteitscode worden besproken in het hoofdstuk Corporate Governance. Toepassing van de AedesCode De Raad van Toezicht en het bestuur onderschrijven de AedesCode en leven deze na. Met ons beleidsplan, onze meerjarenbegroting en onze jaarlijkse werkzaamheden voldoen wij aan de code. In paragraaf 7.1 wordt verder ingegaan op de AedesCode. In overeenstemming met de AedesCode zijn in 2007 prestatieafspraken met de gemeente gemaakt voor de periode 2007-2010. De nieuwe prestatieafspraken zullen volgen uit het traject van de Woonvisie 2025 van gemeente Enschede. Daarnaast heeft de SJHT in 2009 opdracht gegeven voor een maatschappelijke visitatie. De resultaten hiervan zijn na te lezen in het jaarverslag 2009. 5.1.2 Vereniging WoON De vereniging WoON is een vereniging van en voor woningcorporaties in Oost-Nederland. Zij is opgericht op 11 oktober 2006 om een platform te vormen voor corporatiemedewerkers en partners. De SJHT is lid van de vereniging WoON. Het bestuur van de vereniging bestaat uit 6 leden en daarnaast heeft de vereniging een aantal werkgroepen. Ieder project wordt bestuurlijk getrokken door één van de bestuursleden. Momenteel wordt aan de volgende projecten/issues gewerkt: • Dak- en thuislozen • Energie en innovatie • Habitat
35
De belangrijkste besproken punten en projecten in 2011 zijn: • Integrale aanpak hennepteelt • Project (Z)Onderdak • Regionale woonvisie: Twente woonopgave • Haalbaarheidsstudie verduurzaming bestaand bezit WoON door bureau Zelzius • Financiering niet DAEB-activiteiten. • Benchmark onderhoud 5.1.3 Platform Enschedese Woningcorporaties (PEW) en Contactgroep Wonen (CW) De woningcorporaties in Enschede willen op een zakelijke en effectieve manier samenwerken, daar waar gewenst en daar waar zij dat nodig vinden. Vanuit een eigen individuele verantwoordelijkheid, maar gericht op een bewuste gezamenlijke bijdrage aan het wonen en de volkshuisvesting in de gemeente Enschede. Het Platform Enschedese Woningcorporaties (PEW) stimuleert de gedachtewisseling over de kwaliteit van het wonen in Enschede en de specifieke volkshuisvestingsproblematiek die daarmee verweven is. Betaalbaarheid van het wonen, leefbaarheid en de positie van kwetsbare groepen op de Enschedese woningmarkt krijgen bijzondere aandacht. Waar nodig draagt het PEW bij aan de positionering van de deelnemende corporaties bij de overheid en andere stakeholders. Ook de SJHT is in het Platform Enschedese Woningcorporaties vertegenwoordigd. De SJHT neemt eveneens deel aan de vergaderingen van de Contactgroep Wonen (CW). Dit is een overleg tussen de wethouder Volkshuisvesting van de gemeente Enschede en de directeuren van de woningcorporaties. De belangrijkste punten uit de vergaderingen van het Platform Enschedese Woningcorporaties en de Contactgroep Wonen in 2011 zijn: • Inkomensdiversiteit en vertrouwen in de buren en de buurt • Maatschappelijke investeringsopgaven (MIO) • Ontwikkelingen woningmarkt • Prioritering woningbouwprogramma • Stopzetten Vogelaarheffing • Studentenhuisvesting naar aanleiding van de aanbevelingen uit het onderzoek van Laagland’advies • Woonruimteverdeling en het Europa Dossier • Woonvisie Enschede 2025 • Woningwet 5.1.4 Overleg Technisch Beheer en Onderhoud (TBO) Kring Overijssel In 2011 heeft de SJHT deelgenomen aan het overleg Technisch Beheer en Onderhoud Kring Overijssel. De kring functioneert als netwerk waarbij de aangesloten leden elkaar informeren over alle zaken met betrekking tot onderhoud. In 2011 is men twee keer bij elkaar geweest. De volgende onderwerpen zijn besproken: • Herstructureringswijken Deventer • Onderhoudsbeleid • Netwerken Gezien het rendement van dit overleg is besloten om per januari 2012 het lidmaatschap te beëindigen. 5.1.5 Onderzoekscommissie studentenhuisvesting De onderzoekscommissie studentenhuisvesting is ontstaan op verzoek van de Contactgroep Wonen. Het doel is het uit36
werken van het procesvoorstel dat hoort bij het onderzoek naar studenten-huisvesting in Enschede door Laagland’advies.
In het procesvoorstel worden drie stappen genoemd: 1. Monitoren van de marktontwikkelingen. 2. Opstellen van een plan van aanpak ’Verleiden van studenten naar Enschede’ (trekker van deze stap is gemeente Enschede). 3. Uitwerken en implementeren toekomststrategie studentenhuisvestingmarkt. Bij het onderzoek is tevens een monitor opgesteld. In de monitor wordt bekeken wat de invloed is van toevoegingen of onttrekkingen aan de woningvoorraad en de ontwikkelingen van studentenaantallen. Hieruit blijkt vervolgens of er nog toevoegingen in de woningvoorraad nodig zijn. De monitor van stap één wordt geïntegreerd in een monitor voor de Enschedese woningmarkt, behorend bij het traject van de Woonvisie 2025. Deze monitor is op dit moment in ontwikkeling. Voor bepaling van de toekomststrategie heeft de werkgroep een kwalitatieve verdieping van het onderzoek uitgevoerd. Daarmee is ingezoomd op de conclusies van het onderzoek van Laagland’advies. Met deze resultaten en de informatie van het onderzoek is sturing geven aan het beleid voor studentenhuisvesting in de Woonvisie 2025. De implementatie van de toekomststrategie zal vervolgens geschieden door middel van prestatieafspraken aan de hand van de nieuwe Woonvisie met de gemeente Enschede. 5.1.6 Woonvisie 2025 Waar de Woonvisie 2005 – 2015 nog uitging van optimistische groeiscenario’s, ervaart de gemeente op dit moment een ontspannen woningmarkt waarin de dynamiek ontbreekt als gevolg van de economische omstandigheden. Deze conjuncturele trendbreuk ten opzichte van het groeidenken, heeft zowel de vragers op de woningmarkt als de aanbieders aan het denken en handelen gezet. De ‘oude‘ tijden van ongebreidelde groei manifesteren zich niet meer. De Woonvisie stuurt hierdoor vooral op de kwaliteit van de voorraad. Uitgangspunten daarbij zijn: de zelfstandige woonconsument, meer markt en minder overheid. Vanwege de gevolgen voor de woonlasten heeft duurzaamheid een prominente plek gekregen in de Woonvisie. De hoofdpunten uit de Woonvisie zijn: 1. Iedere woning moet ‘raak’ zijn 2. Goed aanbod van woonmilieus in de regio 3. Levensloopgeschikte woongebieden 4. Enschede groeit als aantrekkelijke woonstad voor studenten 5. Toekomstgeschikte woningvoorraad 6. Beheersbare energiecomponent woonlasten 7. Investeren in de openbare ruimte en architectuur als kwaliteitsimpuls Over wooneenheden voor studenten staat het volgende in de Woonvisie:
Figuur 1: ‘het 15-minuten gebied’
“Over het algemeen is er voldoende aanbod van studentenhuisvesting in de stad. Onderzoek heeft uitgewezen dat een substantieel deel van de studenten bij voorkeur op circa 15 minuten fietsen van het stadscentrum en onderwijsinstellingen wil wonen. In totaal is er voor studenten de komende 10 jaar behoefte aan 400 extra wooneenheden, waarvan 50 procent van tijdelijke aard. Verder bestaat de behoefte voor 50 procent uit wooneenheden voor buitenlandse studenten. Tenslotte weten we dat 50 procent van de totale behoefte uit zelfstandige eenheden bestaat. Uitgangspunt is deze behoefte zoveel mogelijk te realiseren naar de wensen van de student. Nieuwe wooneenheden worden daarom bij voorkeur in het “15-minuten-gebied” gerealiseerd: het gebied tussen de UT en de binnenstad en het binnensingelgebied met een zone daaromheen. Het moet mogelijk 37
blijven om in de stad studenten/jongeren te huisvesten voor wie de fietsafstand tot centrum en onderwijsinstelling niet leidend is. In sommige gebieden treedt een overconcentratie van studenten- en jongerenwoningen op, waardoor de woonomgeving onder druk kan komen te staan. Het is daarom belangrijk dat verder versnipperde huisvesting voor studenten in deze wijken wordt voorkomen. In de Uitvoeringsagenda maakt de gemeente afspraken over de voorwaarden waaronder de studenten in de wijken kunnen worden ondergebracht.” Daarnaast staat in de Woonvisie dat studentenhuisvesting bij voorkeur kleinschalig is en bij voorkeur wordt gerealiseerd in bestaande bouw. 5.1.7 Prestatieafspraken gemeente Enschede Met de gemeente Enschede heeft de SJHT in 2007 individuele prestatieafspraken gemaakt over onderwerpen die voor een categorale instelling als de SJHT van toepassing zijn. Op 13 juni 2007 ondertekenden de gemeente en de SJHT de prestatieovereenkomst 2007-2010. Deze overeenkomst bevat afspraken over het ‘speelveld’ wonen, waarbij speciale aandacht uitgaat naar afspraken op het gebied van wonen en jongeren/studenten. De afspraken betreffen een operationalisering van het vigerende woonbeleid. Daarnaast vormt de overeenkomst een kader voor de samenwerking tussen de gemeente en de SJHT. De prestatieafspraken liepen tot en met 2010. In 2012 worden nieuwe prestatieafspraken geformuleerd aan de hand van de nieuwe Woonvisie. 5.2
Taakstelling reguliere huisvesting van vergunninghouders
Gemeenten moeten een verhoogde inspanning leveren om de opgelopen achterstand in het uitplaatsing- en huisvestingtraject van personen die een verblijfsvergunning hebben ontvangen in te lopen. De landelijke huisvestingstaakstelling voor de eerste helft van 2011 bedraagt 4.700 plaatsen, voor de tweede helft 5.200 plaatsen. De taakstelling voor Hengelo en Enschede wordt weergegeven in onderstaande tabellen. Tabel 5-1 Status taakstelling reguliere huisvesting eerste halfjaar Eerste halfjaar 2010
Eerste halfjaar 2011
Hengelo
+36
+59
Enschede
+15
+63
Tabel 5-2 Status taakstelling reguliere huisvesting tweede halfjaar Tweede halfjaar 2010
Tweede halfjaar 2011
Hengelo
+54
+41
Enschede
+42
+91
Momenteel huisvest de SJHT 26 huurders met een verblijfsvergunning. Dit zijn niet allemaal vergunninghouders uit de taakstelling. Van deze 26 huurders zijn er 11 studenten die voor studie een tijdelijke verblijfsvergunning hebben gekregen. In 2012 zal de SJHT deelnemen aan een gezamenlijk overleg tussen woningcorporaties en gemeente Enschede waarin besproken wordt hoeveel woningen elke woningcorporatie gaat toewijzen aan vergunninghouders. De SJHT draagt naar rato bij aan het huisvesten van vergunninghouders. Voorwaarde is dat de vergunninghouder in de doelgroep van de SJHT valt wat betreft leeftijd en inkomen. In dat geval zal de vergunninghouder met voor38
rang een passende wooneenheid aangeboden krijgen.
5.3
Sociale projecten
Het projectteam van vereniging WoON heeft een advies geschreven over mogelijke verbeterpunten die de SJHT kan invoeren op het gebied van vroegtijdig signaleren. Naar aanleiding van dit advies hebben we gemeend extra aandacht te moeten schenken aan goede registratie van signaleringen in het digitale klantendossier. Ook is er veel aandacht geschonken aan goede communicatie met begeleidende instanties die bij een huurder betrokken zijn. Door veelvuldig contact met diverse instanties weet de SJHT beter de weg te vinden naar de juiste instantie bij nieuwe problematiek. Hier is de huurder bij gebaat. De huurder kan sneller doorverwezen worden naar de juiste hulpverlener. In het overleg dat maandelijks met projectbeheerders wordt gehouden, is sociale problematiek een vast agendapunt. Projectbeheerders melden signalen en de SJHT informeert de projectbeheerders over eventuele overlastklachten of andere sociale meldingen. 5.4
Bewonerscontacten
5.4.1 Huurdersoverleg
Het jaarlijkse huurdersoverleg heeft plaatsgevonden op 28 maart 2011. Alle zittende huurders hebben via de nieuwsbrief de mogelijkheid gekregen zich voor dit overleg aan te melden. Tijdens het huurdersoverleg is het huurbeleid van de SJHT toegelicht en is er uitvoerig gesproken over de huurharmonisatie, de Europese regelgeving, het projectbeheerderschap en de nieuwbouw. Dit jaar hebben de huurders geen agendapunten ingebracht. Voorafgaand aan het huurdersoverleg heeft het huurbeleidsplan 2011 ter inzage op het kantoor van de SJHT gelegen. Bovendien hebben huurders op het kantoor de statuten en reglementen van de SJHT, het volkshuisvestingsverslag, het bestuursverslag en de jaarrekening kunnen inzien. Daarnaast zijn alle bovenstaande documenten evenals de nieuwsbrief en het huurbeleidsplan gepubliceerd op de website van de SJHT. 5.4.2 Projectbeheerders Vanuit de doelstelling om jongeren te laten participeren binnen de SJHT is de functie van projectbeheerder ontstaan. De projectbeheerder is een huurder die fungeert als contactpersoon tussen de SJHT en de huurders van één complex of meerdere kleine complexen. De projectbeheerder houdt zich bezig met het signaleren van (eventuele) probleemsituaties, het opleveren van eenheden, de sleuteloverdracht en het wegwijs maken van nieuwe bewoners in het complex. De projectbeheerder is niet bevoegd om rechtshandelingen te verrichten namens de SJHT, zoals het plaatsen van handtekeningen onder verhuurcontracten of opdrachten aan derden. Bij de SJHT zijn alle panden ondergebracht in 21 projecten. Binnen deze projecten zijn 17 projectbeheerders actief (geweest); 5 projectbeheerders hebben hun functie in 2011 neergelegd. Er zijn op dit moment 13 projectbeheerders actief. Dit zijn er 4 meer dan in 2010. De SJHT vindt de participatie van jongeren zeer belangrijk en we willen de functie van projectbeheerder binnen de SJHT dan ook behouden. Om vrijwilligers aan te trekken worden alle bewoners van een bepaald project zonder projectbeheerder regelmatig benaderd. Daarnaast wordt in 2012 een wervingsactie gehouden om meer huurders te motiveren voor het projectbeheerderschap. Het projectbeheerdersoverleg In het maandelijkse overleg tussen de projectbeheerders, de eerste medewerkster Verhuur- en bewonerszaken, medewerker Technische dienst en Directeur komen onderwerpen aan de orde als technische en sociale problemen in de projecten, beheer- en beleidszaken en bewonersparticipatie. In 2011 is er 10 keer overleg geweest met alle projectbeheerders. Onderwerpen die in 2011 zijn besproken naast de reguliere agendapunten: hoe om te gaan met vuilnis in het gebouw en het werven van nieuwe projectbeheerders.
39
Reglement projectbeheerderscommissie De SJHT heeft in de statuten vastgelegd dat er een reglement aanwezig moet zijn waarin de wijze van benoeming, de verdeling van functies en de wijze van besluitvorming bij deze commissie wordt beschreven. In februari 2010 is het reglement projectbeheerderscommissie opgesteld en vastgesteld door de projectbeheerderscommissie. In dit reglement staat welke rol en taken de projectbeheerders hebben binnen de organisatie. Er wordt beschreven hoe de maandelijkse overleggen worden georganiseerd en hoe de besluitvorming plaatsvindt. Om de commissie een onafhankelijke huurdersvertegenwoordiging te laten zijn, mogen de projectbeheerders alleen door de commissie benoemd worden. Voordracht junior toezichthouders Een van de taken van de projectbeheerderscommissie is het voordragen van twee junior toezicht-houders voor de Raad van Toezicht (RvT). Deze kandidaten worden gekozen uit huurders van de SJHT. In het reglement zijn profieleisen opgesteld waaraan de voorgedragen junior toezichthouders moeten voldoen. In 2011 heeft de projectbeheerderscommissie twee nieuwe leden voorgedragen als juniorlid van de Raad van Toezicht. De sollicitatieprocedure heeft plaatsgevonden tijdens de projectbeheerders-vergadering. 5.4.3 Resultaten exit-enquête De SJHT houdt doorlopend een enquête onder huurders die de huur van hun wooneenheid hebben opgezegd. Dit noemen wij de exit-enquête. In de exit-enquête komen beoordelingen over de wooneenheid, het woongebouw, de woonomgeving en de dienstverlening van de SJHT aan bod. Daarnaast worden er vragen gesteld over onder andere de reden van vertrek en de eisen aan de volgende woonruimte. De meest opvallende conclusies zijn: • De meeste huurders huren hun volgende woonruimte niet bij de SJHT. • Huurders zijn het meest tevreden over de locatie van de wooneenheid en het woongebouw. • De warmte-isolatie/tocht van de wooneenheid en de glasbewassing van het woongebouw worden het slechtst beoordeeld. • Bij de dienstverlening wordt klantvriendelijkheid goed beoordeeld. Huurders zijn minder tevreden over afhandeling van de klachten met betrekking tot de leefbaarheid. • De algehele dienstverlening wordt beoordeeld met een 7,6. 5.4.4 Naamsbekendheidonderzoek In 2011 heeft een studente Vastgoed en Makelaardij van hogeschool Saxion in Enschede onderzoek verricht naar de naamsbekendheid van de SJHT. Uit dit onderzoek blijkt dat de SJHT 27 procent spontane naamsbekendheid geniet onder HBO-studenten. Bij UTstudenten is dit 48 procent. De geholpen naamsbekendheid is respectievelijk 35 procent en 59 procent. Hiermee wordt het beleidsdoel van 80 procent naamsbekendheid onder HBO-studenten en 90 procent onder UT-studenten niet gehaald. We halen volgens het onderzoek onze doelstelling op het gebied van naamsbekendheid niet omdat we te weinig promotieactiviteiten ontplooien. De SJHT had zich in 2011 ten doel gesteld een communicatieplan te schrijven, waarin de conclusies van het naamsbekendheidonderzoek meegenomen worden. Dit communicatieplan is uitgesteld tot 2012, zodat de doelstellingen uit het beleidsplan 2012 – 2016 meegenomen kunnen worden.
40
5.5
Marktonderzoek
De studente die het naamsbekendheidonderzoek heeft verricht, heeft tevens de marktpositie van de SJHT onderzocht. De belangrijkste resultaten heeft zij als volgt samengevat. “De SJHT richt zich op een nichemarkt en heeft op deze markt een aandeel van 8 procent. Het is een aantrekkelijke markt omdat de doelgroep aangewezen is op goedkope huisvesting en de SJHT met onzelfstandige eenheden (kamers in een groep) en zelfstandige eenheden (één- en tweekamerappartementen) in de huurklasse tot de maximale huurgrens voor personen tot 23 jaar uitstekend voorziet in deze behoefte. Naast de SJHT zijn vijf andere aanbieders actief, namelijk Acasa (17 procent aandeel), drie reguliere corporaties (49 procent) en de particuliere aanbieder (26 procent), maar er is weinig dreiging van toetreders. Het is in de toekomst wenselijk om niet te concurreren, maar om samen te werken op het gebied van huisvesten van de doelgroep. De onderhandelingsmacht van afnemers is klein, omdat het niet gebruikelijk is om te onderhandelen. De markt krijgt te maken met ontwikkelingen die zwaar (kunnen) gaan wegen op de SJHT als organisatie. Het is van belang ontwikkelingen nauwlettend in de gaten te houden. Criteria waarop de keuze voor een aanbieder gebaseerd worden, zijn hoogte van het inschrijfgeld, verwachte wachttijd, ligging van de wooneenheden en prijs/kwaliteitverhouding. Op de aspecten hoogte inschrijfgeld en verwachte wachttijd blijft de score van de SJHT achter op die van de andere aanbieders, maar dit doet geen afbreuk aan de voorkeurspositie die de SJHT naast Domijn heeft bij de studenten. De SJHT heeft over het algemeen een reëel beeld van zichzelf: identiteit en imago komen overeen op het gebied van klantgerichtheid, toegankelijkheid en betrouwbaarheid. Verder zijn beide het eens dat bij de SJHT waar voor je geld wordt verkregen. Er valt op dat identiteit en imago op één punt duidelijk afwijkt: daar waar 38 procent van de medewerkers vindt dat de SJHT een professionele organisatie is, vindt bijna een kwart van de studenten de SJHT nog amateuristisch. Dit komt ook naar voren qua score op het imago-aspect professionaliteit, want op dit aspect scoort de SJHT het laagst van alle aanbieders. Daarom is het van belang de ingezette professionalisering door te zetten.” De resultaten van dit onderzoek gaat de SJHT onder andere gebruiken voor ontwikkeling van het beleidsplan 2012 – 2016.
41
6
6. Financiën 6.1
Waarborgen financiële continuïteit
Artikel 21 van het Besluit beheer sociale huursector verplicht de corporatie een zodanig financieel beleid en beheer te voeren, dat haar voortbestaan in financieel opzicht is gewaarborgd. Het is van het grootste belang de beschikbare middelen doelmatig en rechtmatig in te zetten om zodoende blijvend aan de volkshuisvestelijke doelstellingen te voldoen. 6.2 Resultaat en vermogen Het doel van de jaarrekening is informatie te verschaffen over de financiële positie en de resultaten ter ondersteuning van economische beslissingen. De jaarrekening moet de gebruiker een zodanig inzicht geven dat een verantwoord oordeel kan worden gevormd over het vermogen en het resultaat. Aan het opstellen van de jaarrekening liggen twee beginselen ten grondslag: •H et aangroeibeginsel: de uit transacties en gebeurtenissen voortvloeiende opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben en niet aan de periode waarin de financiële afwikkeling plaatsvindt. •H et continuïteitsbeginsel: bij het opstellen van de jaarrekening wordt verondersteld dat de organisatie haar activiteiten in de toekomst blijft voortzetten. Verslaglegging is een zogenaamde ‘ex post’-activiteit. Achteraf legt men vast wat er is gebeurd. De balans en de winst- en verliesrekening in absolute grootheden geven belangrijke informatie over de grootte en samenstelling van het vermogen en resultaat. Het inzicht in het verband tussen diverse samenstellende bestanddelen worden verkregen door de jaarrekening te analyseren. Volgtijdige ontwikkelingen blijken uit de vergelijking van de cijfers in achtereenvolgende jaarrekeningen of begrotingen van een bepaalde grootheid. Bij de analyse van jaarrekeningen wordt veelvuldig gebruikgemaakt van kengetallen. Kengetallen hebben betrekking op een bepaalde periode. In het hoofdstuk Kengetallen 2011 worden de kengetallen van de afgelopen jaren weergegeven. Het boekjaar 2011 werd afgesloten met een negatief saldo van € 502.457. De begroting 2011 gaf een negatief saldo aan van € 1.698.849. Dit betekent een positief verschil van € 1.196.392.
43
6.2.1 Analyse van resultaat en vermogen Tabel 6-1 Vergelijking werkelijke cijfers 2011 met de begroting 2011
Winst- en verliesrekening Begroting
Werkelijk
2011
2011
1. Huren
2.330.770
2.327.886
– 2.884
2. Vergoedingen
1.036.608
1.052.784
16.176
15.000
30.838
15.838
3.382.378
3.411.508
29.130
830.619
853.525
22.906
1.066.881
755.625
– 311.256
341.444
322.368
– 19.076
7. Sociale lasten
56.525
58.169
1.644
8. Pensioenlasten
69.285
63.579
– 5.706
768.112
368.850
– 399.262
10. Overige bedrijfslasten
1.781.874
1.736.950
– 44.924
Saldo bedrijfslasten
4.914.740
4.159.065
– 755.675
Exploitatieresultaat
– 1.532.362
– 747.557
784.805
11. Rentebaten
19.708
32.912
13.204
12. Rentelasten
117.195
4.162
– 113.033
Saldo renteresultaat
– 97.487
28.750
126.237
– 1.629.849
– 718.807
911.042
69.000
– 216.350
– 285.350
– 1.698.849
– 502.457
1.196.392
Bedrijfsopbrengsten
3. Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
Analyse
Bedrijfslasten 4. Afschrijvingen materiële vaste activa 5. Overige waardeveranderingen mva 6. Lonen en salarissen
9. Lasten onderhoud
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
13. Belastingen
Netto resultaat na belastingen
44
6.3
Verklaring belangrijkste afwijkingen
2. Vergoedingen
De energieprijzen zijn in 2011 aanmerkelijk hoger dan begroot. Deze prijsstijging is per 1 juli 2011 doorberekend in de voorschotten van de bewoners. 3. Overige bedrijfsopbrengsten In 2011 heeft de SJHT over de jaren 2006 tot en met 2011 een btw-teruggaaf ontvangen van € 13.634. Doordat de SJHT in deze jaren naast btw-vrijgestelde verhuur van kamers en woningen ook btw-belaste prestaties heeft, kan een gedeelte van de btw op de algemene kosten in aftrek worden gebracht conform de zogenoemde pro rata methode. Deze btw-teruggaaf is niet begroot in 2011. 4. Afschrijving materiële vaste activa Tot 2011 heeft de SJHT bij nieuwbouwpanden altijd afgeschreven van de bedrijfswaarde bij ingebruikname van het pand. Vanaf 2011 wordt er afgeschreven van de stichtingskosten van het pand. Doordat de stichtingskosten hoger zijn dan de bedrijfswaarde (het verschil is de onrendabele top) zijn de afschrijvingen in 2011 bijna € 23.000 meer dan begroot. 5. Overige waardeveranderingen mva In de begroting 2011 zijn onrendabele toppen ad € 1.066.881 meegenomen betreffende de nieuwbouw aan de Walhofstraat 60 (€ 395.933), Deurningerstraat 120 (€ 355.696), Dr. Benthemstraat 19-21 (€ 243.539) en de aankoop van het pand aan de Emmastraat 25 (€ 71.713). De werkelijke onrendabele toppen in 2011 voor deze panden bedragen in totaal € 1.401.326, zie specificatie in hoofdstuk J Toelichting winst- en verliesrekening 2011, punt 5. Tevens is er in 2011 een onrendabele top ad € 279.350 meegenomen voor het groot onderhoud aan het Gronausevoetpad 101. Deze onrendabele top is niet meegenomen in de begroting 2011. Per saldo is er in 2011 op de bestaande panden een waardevermeerdering ontstaan ad € 925.051, zie specificatie hoofdstuk J Toelichting winst- en verliesrekening 2011, punt 5. Deze waardevermeerdering is niet meegenomen in de begroting 2011. 6. Lonen en salarissen De daling ten opzichte van de begroting wordt voornamelijk veroorzaakt door ontvangen ziektegeld van het UWV in verband met de zwangerschap van een werkneemster. In totaal is er in 2011 ongeveer € 14.000 aan ziektegeld ontvangen. Dit bedrag was niet begroot. 9. Lasten onderhoud In de begroting 2011 is een bedrag ad € 349.745 meegenomen voor het groot onderhoud van het pand aan het Gronausevoetpad. In de jaarrekening 2011 zijn deze kosten geactiveerd onder de post “onroerende zaken in ontwikkeling”. Tevens is er in 2011 minder uitgegeven dan begroot aan schilderwerk, vervanging van keukens en vervanging van vloerbedekking. 10. Overige bedrijfslasten De lagere overige bedrijfslasten ten opzichte van de begroting 2011 ad € 45.000 worden voornamelijk veroorzaakt door de automatiseringskosten (€ 8.000), overige personeelskosten (€ 9.000) en de lagere kosten voor de projectsteun en saneringssteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (€ 6.000). Tevens is er in de begroting 2011 een bedrag van € 10.000 opgenomen voor eventuele calamiteiten. In 2011 zijn er geen calamiteiten geweest. 45
12. Rentelasten In de begroting 2011 is er vanuit gegaan dat er per april 2011 een lening van € 3.000.000 zou worden aangetrokken voor de financiering van de nieuwbouwprojecten. Doordat het begin van de bouw van deze nieuwbouwprojecten is uitgesteld, is er in 2011 nog geen lening aangetrokken. Hierdoor zijn de rentelasten in 2011 bijna nihil. 13. Belastingen Het fiscale jaarresultaat in 2011 is € 630.368. Dit fiscale resultaat wordt gedoteerd aan de herbestedingsreserve zodat de fiscale last in 2011 € 0 bedraagt. In de begroting 2011 is een fiscale last meegenomen van € 69.000. Tevens zijn er over de jaren 2008 en 2009 nieuwe aangiftes ingediend bij de Belastingdienst. In deze aangiftes is het fiscale resultaat ook gedoteerd aan de herbestedingsreserve. Naar aanleiding van deze aangiftes is het te betalen bedrag vennootschapsbelasting over de jaren 2008 en 2009 verlaagd met € 216.350. 6.4 Financieel meerjarenprognose 2012-2021 6.4.1 Uitgangspunten
Een belangrijk financieel beleidsinstrument is de meerjarenprognose. In 2011 is de meerjarenprognose 20122021 aangepast aan de huidige inzichten. Alle complexen die in deze periode uit de exploitatie lopen, zijn bouwkundig beoordeeld. Er is rekening gehouden met drie mogelijkheden na het einde van de looptijd van het complex, te weten: • sloop/nieuwbouw; • groot onderhoud/renovatie met een levensduurverlenging van 20 jaar; • tien jaar doorgaan met exploiteren zonder investering. In 2012 is rekening gehouden met uitbreiding (nieuwbouw) van het woningbestand met 24 zelfstandige eenheden en 10 onzelfstandige eenheden. 6.4.2 Overzicht nieuwbouw 2012 tot en met 2021 Tabel 6-2 Overzicht nieuwbouw 2012 tot en met 2021 Investering in jaar
Aantal eenheden
Bedrag investering
Onrendabele top
In exploitatie per
2012
10 eenheden Dr. Benthemstraat
€ 638.030
€ 272.558
1 oktober 2012
2012
12 eenheden Walhofstraat/Kottendijk
€ 1.440.024
€ 602.377
1 januari 2013
2012
12 eenheden Deurningerstraat/Renbaanstraat
€ 1.287.459
€ 455.694
1 januari 2013
6.4.3 Stijgingsfactoren In de begroting 2012 is uitgegaan van een huurverhoging van 2,2 procent per 1 juli 2012. Tevens is er in 2012 rekening gehouden met een huurderving van 1,0 procent. De kosten betreffende onderhoud, algemeen beheer en overige bedrijfslasten zijn in 2012 begroot op de te verwachten kosten. Voor de jaren 2013 tot en met 2021 is in de meerjarenprognose uitgegaan van de stijgingsfactoren conform de richtlijnen die het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het WSW hanteren. Deze uitgangspunten staan vermeld bij de waarderingsgrondslagen onder hoofdstuk E van de Jaarrekening. Het jaarresultaat en de overige reserves zijn, in financiële zin, het resultaat van het gevoerde beleid. De stand van de overige reserves geeft echter ook de startpositie voor het bepalen van het beleid in de toekomst. De overige reserve heeft drie functies: 46
• de weerstandsfunctie (buffer voor onverwachte verliezen); • de waarborgfunctie (om vreemd vermogen te kunnen aantrekken); •d e financieringsfunctie (een groot deel van de overige reserve is voor de lange termijn beschikbaar en dus voor interne financiering bruikbaar). 6.4.4 Ontwikkeling resultaat en balansposten tot en met 2016 Op basis van de jaarrekening 2011 en de financiële meerjarenprognose 2012 tot en met 2021 wordt in onderstaande tabel kort tot en met 2016 de ontwikkeling van het resultaat, de vennootschapsbelasting, het eigen vermogen en de schulden op lange termijn weergegeven. Tabel 6-3 Ontwikkeling resultaat en balansposten tot en met 2016 (x € 1.000) 2011
2012
2013
2014
2015
2016
Resultaat voor VPB
– 719
– 326
– 234
217
227
324
VPB
– 216
147
182
207
196
251
Jaarresultaat
– 502
– 473
– 416
10
31
73
12.555
12.082
11.666
11.676
11.707
11.780
131
2.431
2.380
2.327
2.273
2.217
Eigen vermogen Schulden op lange termijn
* Bovenstaande gegevens betreffen een prognose. Externe en interne oorzaken leiden mogelijk tot bijstelling.
In 2012 en 2013 is het resultaat voor VPB nog negatief. Vanaf 2014 is het resultaat voor VPB positief. Dit wordt veroorzaakt door de lagere afschrijvingen omdat er vanaf 2014 een aantal panden uit exploitatie lopen. De schulden op lange termijn stijgen in 2012 met € 2.300.000 omdat de drie nieuwbouwprojecten worden gefinancierd met vreemd vermogen. Vanaf 2014 is er in de begroting ongeveer € 122.000 per jaar meegenomen voor de nieuwe heffing die men wil gaan invoeren ter compensatie van de huurtoeslag. 6.4.5 Kengetallen Tabel 6-4 Kengetallen 2011-2016 2011
2012
2013
2014
2015
2016
Solvabiliteit
87,95
81,16
80,86
81,12
81,40
81,76
Rentabiliteit eigen vermogen
– 4,00
– 3,91
– 3,57
0,09
0,26
0,62
Rentabiliteit totaal vermogen
– 3,49
– 2,73
– 2,38
0,56
0,70
0,98
4,59
2,53
3,15
4,18
5,00
5,61
Liquiditeit / current ratio
Solvabiliteit De solvabiliteit is de mate waarin de organisatie op lange termijn aan haar verplichtingen kan blijven voldoen. Deze komt onder andere tot uitdrukking door de verhouding tussen het eigen vermogen en het totale vermogen. Door het aantrekken van vreemd vermogen daalt de solvabiliteit in 2012 naar ongeveer 81 procent. Hierna blijft de solvabiliteit ongeveer op hetzelfde niveau.
47
Rentabiliteit Voor inzicht in de ontwikkeling van de vermogenspositie is naast de solvabiliteit ook de rentabiliteit relevant. De rentabiliteit geeft een indicatie over het resultaat van de inzet van het eigen, vreemd en totaal vermogen. De rentabiliteit van het eigen vermogen wordt berekend door het jaarresultaat te delen door het eigen vermogen. De rentabiliteit van het totaal vermogen wordt bepaald door het jaarresultaat en rentelasten te delen door het totaal vermogen. Liquiditeit / current ratio De current ratio geeft aan in welke mate de corporatie op korte termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. De current ratio wordt berekend door het totaal van de vlottende activa te delen door de vlottende passiva. Indien dit verhoudingsgetal groter is dan één wordt de corporatie als liquide aangemerkt. Financieringspositie De financieringspositie geeft inzicht in de mate waarin de corporatie de beschikking heeft over lang (eigen en vreemd) vermogen en in de manier waarop dit vermogen op lange termijn is aangewend. De financieringspositie komt tot uitdrukking in het netto-werkkapitaal. Dit is het verschil tussen het vermogen op lange termijn en de vaste activa. Hieronder volgt de ontwikkeling van dit werkkapitaal. Tabel 6-5 Overzicht werkkapitaal 2011-2016 (x € 1.000)
Werkkapitaal
2011
2012
2013
2014
2015
2016
1.774
572
820
1.244
1.607
1.894
Het werkkapitaal blijft de komende jaren positief. Hieruit blijkt dat de SJHT aan haar verplichtingen kan blijven voldoen. 6.5
Treasury
In 2008 heeft de SJHT een nieuw treasurystatuut opgesteld. Dit statuut is goedgekeurd in de vergadering van de Raad van Toezicht van 6 oktober 2008. De algemene doelstellingen van het treasurybeleid zijn: • beperken van de financiële risico’s; • optimaliseren van de renteresultaten; • minimaliseren van de kosten; • beschermen van de medewerkers; • het zorgdragen voor de tijdige beschikbaarheid van de benodigde geldmiddelen tegen acceptabele condities. Het streven is om ten aanzien van de financieringen en beleggingen optimale balansverhoudingen te creëren. Dit houdt in dat de materiële vaste activa bij voorkeur worden gefinancierd met lang (eigen of vreemd) vermogen en vlottende activa met vlottende passiva. De SJHT streeft naar een minimale solvabiliteit van 25 procent. Beleggingen De doelstelling van het beleggingsbeleid is het behalen van een zo gunstig mogelijk rendement op overtollige liquide middelen tegen aanvaardbare risico’s waarbij de hoofdsommen in ieder geval geen risico lopen. Aan de hand van de meerjarenliquiditeitsbegroting wordt bepaald welke bedragen voor belegging in aanmerking komen. Als beperking geldt dat altijd het bedrag dat volgens de liquiditeitsprognose minimaal aanwezig moet zijn beschikbaar is. In tabel 6-6 staan de beleggingsvormen die in aanmerking komen. 48
Tabel 6-6 Beleggingsvormen Korte termijn (< 1 jaar)
Lange termijn (> 1 jaar)
• Rekening-courant • Deposito’s
• Obligaties • Onderhandse leningen • Deposito’s
Ten aanzien van risicobeperking neemt de SJHT de volgende punten in acht: • Beheersing van risico’s en behoud van de hoofdsom heeft voorrang boven rendementseisen. •D e SJHT zal niet beleggen in risicovolle categorieën zoals aandelen, vreemde valuta, opties, edele metalen, incourante effecten en de goederentermijnmarkt. • Deposito’s worden uitsluitend gevestigd bij, door De Nederlandse Bank gecontroleerde instellingen. •B ij obligaties wordt uitsluitend belegd in obligaties van de Nederlandse Staat of van Nederlandse instellingen die minimaal een A-rating hebben. •O nderhandse leningen worden uitsluitend verstrekt aan Nederlandse instellingen met minimaal een A-rating. Per 31 december 2011 zijn de volgende beleggingen aanwezig: •O p de ING Zakelijke Spaarrekening staat per balansdatum een bedrag van € 986.947. Dit is een spaarrekening met een variabele spaarrente. Het spaartegoed op deze rekening is vrij opneembaar. • T evens heeft de SJHT bij Roparco een instellingenrekening met een spaartegoed van € 23.186. Het tegoed op deze rekening is ook vrij opneembaar. Financieringen Het hoofddoel van het financieringsbeleid is het financierbaar houden van de SJHT tegen een zo laag mogelijke gemiddelde vermogenskostenvoet en een zo gering mogelijk en beheersbaar risico. Vaste activa worden in principe met langlopend (eigen of vreemd) vermogen gefinancierd. Bij de SJHT wordt gekeken naar de financieringsbehoefte van de organisatie als geheel en naar projectfinanciering. De keuze voor de looptijd wordt enerzijds bepaald op basis van de liquiditeitspositie en anderzijds op basis van de rentestand. Bij een lage rentestand geldt een langere financiering, bij een hoge rentestand zo mogelijk een korte financiering. Ten aanzien van risicobeperking neemt de SJHT de volgende punten in acht: •A lleen geldverstrekkers met een A-rating en die bij voorkeur onder toezicht staan bij De Nederlandse Bank mogen een lening verstrekken. •N ieuw aan te trekken leningen worden afgestemd op de aard van de individuele projecten en indien mogelijk op eventuele bestaande leningen en de beleggingsportefeuille. Bij de keuze voor de looptijd wordt zo veel mogelijk rekening gehouden met eventuele piekjaren en met de noodzaak om renterisico’s te minimaliseren. •B ij het aantrekken van nieuwe leningen geldt als uitgangspunt een optimale afstemming van tariefstelling en flexibiliteit en zo mogelijk spreiding in geldgevers en leningvorm. Per 31 december 2011 heeft de SJHT bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVN) een lening met een restant-hoofdsom ad € 30.858 met een rentepercentage van 1,50 procent. Deze lening heeft een looptijd tot 1 december 2021. Rekening-courantfaciliteit Er is met de ING bank een rekening-courantfaciliteit van € 450.000 overeengekomen.
49
6.6 Vennootschapsbelasting (VPB) Met ingang van 1 januari 2008 zijn Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht heeft de SJHT een fiscale openingsbalans gemaakt waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. In de jaarrekeningen 2008, 2009 en 2010 is de fiscale positie zo goed mogelijk ingeschat. Herbestedingsreserve Met de Belastingdienst is er de afgelopen jaren een discussie over de vraag of een woningcorporatie haar winst kan toevoegen aan de herbestedingsreserve. De vorming van een herbestedingsreserve is mogelijk indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: 1. De belastingplichtige is een lichaam zonder aandeelhouders of deelgerechtigden; 2. Waarbij het algemeen maatschappelijk of sociaal belang op de voorgrond staat; 3. Bij de vorming bestaat het voornemen om met behaalde winsten in het jaar zelf of de daaropvolgende drie jaren bedrijfsmiddelen of verlieslatende projecten te financieren of om een verwachte piek in de kosten op te vangen; 4. Er mag geen sprake zijn van ernstige concurrentieverstoring. De SJHT voldoet aan alle bovenstaande voorwaarden. Echter de Belastingdienst vindt niet dat het verhuren van sociale huurwoningen kan worden aangemerkt als werkzaamheden die tot het algemeen belang kunnen worden gerekend. Naar aanleiding van een procedure van een andere woningcorporatie heeft de Hoge Raad in januari 2012 geoordeeld dat een woningcorporatie als een algemeen nut beogende instelling (ANBI) kan worden beschouwd. Op basis van deze uitspraak is de kans groot dat de SJHT tot 2012 gebruik kan gaan maken van de herbestedingsreserve. In de nieuwe wetgeving met ingang van 1 januari 2012 worden woningcorporaties niet meer als ANBI beschouwd en kan men dus ook niet meer gebruik maken van de herbestedingsreserve. In de door de SJHT ingediende aangiften VPB over de jaren 2008, 2009 en 2010 was geen rekening gehouden met de vorming van een herbestedingsreserve. Inmiddels is er van de jaren 2008 en 2009 een nieuwe aangifte VPB bij de Belastingdienst ingediend waarin wel rekening wordt gehouden met de herbestedingsreserve. Van deze jaren heeft de SJHT de nieuwe aanslagen binnen. Het te betalen bedrag VPB voor deze jaren is verlaagd met € 216.350. 6.7
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
Als de SJHT de investeringen in de nieuwbouw en groot onderhoud wil realiseren zoals is meegenomen in de meerjarenbegroting 2012-2021 zal ze op enig moment gebruik moeten maken van extern (vreemd) vermogen. Het WSW geeft garanties aan financiers die woningcorporaties leningen verstrekken voor sociale woningbouwprojecten. Dankzij deze garanties kunnen corporaties geld lenen tegen gunstige voorwaarden. Per 2 maart 2010 staat de SJHT als deelnemer geregistreerd bij het WSW. De faciliteringsvolume voor toekomstige leningen is door het WSW bepaald op € 2.004.000. 6.8 Beoordeling Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Continuïteitsoordeel 2011
Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) beoordeelt het Centraal Fonds jaarlijks de financiële positie van corporaties en brengt daarover advies uit aan de minister van Binnenlandse Relaties en Koninkrijksrelaties. Het continuïteitsoordeel 2011 is gebaseerd op de vermogensontwikkeling van de SJHT, zonder rekening te houden met invoering van de huurtoeslagheffing in 2014. Op basis van de ingediende prognosegegevens van de SJHT over de periode 2011 – 2015 concludeert het Fonds dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van de SJHT, hetgeen tot een A1-oordeel heeft geleid. Er bestond geen aanlei50
ding een financieel onderzoek in te stellen.
Oordeelsbrief 2011 Naast het continuïteitsoordeel heeft de SJHT een oordeelsbrief 2011 ontvangen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. In deze brief zijn de financiële positie, het naleven van wetten en andere relevante regels en een aantal governance-aspecten van de SJHT beoordeeld. Kort samengevat wordt de SJHT als volgt beoordeeld: Rechtmatigheid Ten aanzien van de naleving van wet- en regelgeving van de SJHT heeft de minister op basis van de verschillende stukken (volkshuisvestingsverslag, jaarrekening, accountantsproducten) geen opmerkingen. Financiële positie Solvabiliteitsoordeel: Uit het door het Fonds in dit jaar uitgebrachte financieel oordeel over de vermogenspositie blijkt dat, uitgaande van voortgezette verhuur van het bezit, de solvabiliteit ultimo 2010 voldoende is. Dit bekent dat de corporatie aan haar verplichtingen kan voldoen
51
7
7.
Corporate governance
7.1
AedesCode en Governancecode Woningcorporaties
7.1.1 AedesCode
De SJHT is lid van Aedes, een vereniging voor woningcorporaties. Aedes maakt zich sterk voor de condities waaronder woningcorporaties als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen. Woningcorporaties die lid zijn van Aedes zijn verplicht zich te houden aan de AedesCode en de Governancecode Woningcorporaties. In de AedesCode is de maatschappelijke functie van woningcorporaties op het gebied van wonen omschreven. Met de code laten corporaties zien waarvoor zij staan en waarop zij aanspreekbaar zijn. In overeenstemming met de AedesCode heeft de SJHT in 2009 een integriteitcode opgesteld, die in 2011 is aangepast. De code is bedoeld om medewerkers, het bestuur en de Raad van Toezicht van de SJHT bewuster te maken van integer handelen. Integriteit is een terugkerend punt in het maandelijkse werkoverleg met alle medewerkers van de SJHT. 7.1.2 Toepassing AedesCode De Raad van Toezicht en het bestuur onderschrijven de AedesCode en leven deze na. Met ons beleidsplan, meerjarenbegroting en jaarlijkse werkzaamheden voldoen wij aan de AedesCode. In overeenstemming met de AedesCode zijn in 2007 prestatieafspraken met de gemeente gemaakt voor de periode 2007-2010 (zie paragraaf 5.1.7). Daarnaast heeft de SJHT in 2009 opdracht gegeven voor een maatschappelijke visitatie. 7.1.3 Governancecode Woningcorporaties (GcW) De Governancecode, onderdeel van de AedesCode, omvat principes en concrete bepalingen die de organen van woningcorporaties en hun leden in acht moeten nemen. De principes kunnen worden opgevat als moderne, algemene opvattingen over goede governance. Deze principes zijn nader uitgewerkt in concrete bepalingen, die algemene beginselen van goede governance bij woningcorporaties omschrijven. Woningcorporaties kunnen van principes of bepalingen afwijken. Dit kan onder bepaalde omstandigheden een goede beslissing zijn, omdat het kunnen toepassen van bepalingen afhankelijk is van de concrete omstandigheden waarin een woningcorporatie zich bevindt. Het bestuur en de Raad van Toezicht dienen afwijkingen te verantwoorden. De afwijkende punten zijn beschreven in het document Afwijking Governancecode SJHT, dat naast de weergave in dit verslag tevens te downloaden is op onze website. 7.1.4 Toepassing Governancecode Woningcorporaties De Governancecode is bij de SJHT verweven in het dagelijks handelen en de bedrijfsvoering van de stichting. Het bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Toezicht conform de code. Vanuit het principe ‘pas toe, leg uit’ heeft de SJHT in het document ‘afwijkende punten Governancecode’ beschreven welke punten niet nageleefd worden en waarom. De SJHT is in 2011 afgeweken van de Governancecode op de volgende punten. •W ijziging statuten, ontbinding stichting: De Governancecode gaat uit van een voorafgaande goedkeuring door de Raad van Toezicht van besluiten van het bestuur tot wijziging van de statuten of het ontbinden van de stichting. De statuten van de SJHT leggen de bevoegdheid tot het wijzigen van de statuten en het ontbinden van de stichting bij de Raad van Toezicht, nadat advies is ingewonnen bij het bestuur. De SJHT acht dit verschil van niet-materiële aard. •D uur benoeming bestuurders: De Governancecode gaat uit van benoeming van bestuurders voor een periode van maximaal vier jaar. De directeur van de SJHT is benoemd voor onbepaalde tijd. De reden hiervoor is dat
53
de SJHT een kleine corporatie is met slechts één directeur. In verband met de continuïteit van de SJHT is een benoeming van maximaal vier jaar ongewenst, daarom is gekozen voor een benoeming voor onbepaalde tijd. • Tegenstrijdig-belangregeling: De tegenstrijdig-belangregeling in de statuten voor bestuurders en toezichthouders wijkt op details af van de in de Governancecode opgenomen regeling. Deze verschillen zijn van procedurele aard, de strekking van beide regelingen is hetzelfde. • Onafhankelijkheid: De Governancecode bepaalt dat wanneer leden van de Raad van Toezicht in de vijf jaren voorafgaande aan de benoeming werknemer of lid van het bestuur van de SJHT zijn geweest, dit als (een van de) afhankelijkheidscriteria meegewogen dient te worden bij de beantwoording van de vraag of de leden van de Raad voldoende onafhankelijk zijn. Enkele leden van de Raad kwalificeren we, als dit criterium wordt gehanteerd, in strikte zin niet als onafhankelijk, omdat ze vroeger bestuurslid waren bij de SJHT. Toen de drielagenstructuur van de SJHT (directie / bestuur / Raad van Toezicht) werd gewijzigd in een tweelagenstructuur (directeur / Raad van Toezicht) zijn enkele bestuursleden toegetreden tot de Raad. De SJHT ziet dit niet als bezwaarlijk voor de onafhankelijkheid van deze leden van de Raad. • Rol voorzitter Raad van Toezicht: In diverse bepalingen van de Governancecode komt naar voren dat de voorzitter van de Raad van Toezicht geen voormalig bestuurder van de woningcorporatie mag zijn. De voorzitter van de Raad van de SJHT voldoet hier niet aan. Ook deze afwijking van de Governancecode houdt verband met hetgeen hiervoor is uitgelegd onder het punt Onafhankelijkheid. De SJHT meent in 2011 in de geest van de code te hebben gehandeld. 7.2
Governancestructuur en toezicht
De SJHT is een toegelaten instelling op grond van de Woningwet, werkzaam in de volkshuisvesting, statutair gevestigd in Enschede en kent het stichtingsmodel als rechtsvorm. De statuten van de stichting zijn op onze website geplaatst. De organisatiestructuur bestaat uit twee lagen: het bestuur en de Raad van Toezicht. Het bestuur wordt gevormd door één statutair directeur, die voor onbepaalde tijd is benoemd als directeur. De duur van deze benoeming is in strijd met de Governancecode; in de paragraaf Toepassing Governancecode Woningcorporaties lichten we deze afwijking toe. Naast de organen van bestuur en Raad van Toezicht kent de SJHT ook een projectbeheerderscommissie. Een projectbeheerder beheert als vrijwilliger een project, een onderverdeelde groep wooneenheden, waar hij woonachtig is. Leden van de projectbeheerderscommissie fungeren als intermediair tussen de stichting en de huurders van het betreffende project. 7.2.1 Intern toezicht Het intern toezicht van de SJHT berust bij de Raad van Toezicht. De taak van de Raad van Toezicht omvat het toezicht op het beleid van het bestuur en de algemene gang van zaken binnen de stichting, de adviesfunctie en de werkgeversrol voor het bestuur. De Raad van Toezicht bestaat uit ten minste zes en ten hoogste acht leden, waarvan minimaal vier ‘senior toezichthouders’ en minimaal twee ‘junior toezichthouders’. De Raad kent twee kerncommissies, namelijk de Auditcommissie, die toezicht houdt op het financieel beleid, en de Remuneratiecommissie, die toezicht houdt op de honorering en het functioneren van de directeur. Deze commissies vergaderen onafhankelijk van de Raad van Toezicht. 54
De Auditcommissie bestaat uit twee leden, te weten D.W. Ruesink en A. ten Vergert. De directeur heeft een adviserende rol binnen de commissie. De commissie is belast met het toezicht op het bestuur op een aantal financiële terreinen waaronder de relatie met de externe accountant. De Remuneratiecommissie bestaat ook uit twee leden, te weten D.W. Ruesink en W. van Egmond. Deze commissie adviseert en bereidt voorstellen voor over de beloning van de directeur. De Raad beschikt over een reglement waarin taken en bevoegdheden zijn vastgelegd. De samenstelling, het roulatieschema en de reglementen zijn op de website geplaatst. Meer informatie is weergegeven in het verslag van de Raad van Toezicht. Voor besluiten tot het aangaan van transacties die van materiële betekenis zijn voor de woningcorporatie en/of voor de directeur, en waarbij tegenstrijdige belangen van de directeur spelen, is de goedkeuring van de Raad van Toezicht vereist. In het jaar 2011 hebben dergelijke transacties niet plaatsgevonden. 7.2.2 Extern toezicht Het ministerie van VROM, in casu de minister voor Wonen, Wijken en Integratie (WWI), is belast met het externe toezicht op woningcorporaties (volkshuisvestelijke prestaties, de naleving van wet- en regelgeving, de financiële positie en de interne organisatie/governance). Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) adviseert de minister inhoudelijk. 7.2.3 Externe accountant De Raad van Toezicht geeft jaarlijks aan de accountant opdracht om de opgemaakte jaarstukken, waaronder de jaarrekening, te onderzoeken. De accountant brengt verslag uit aan de Raad en de directeur. De accountant geeft de uitslag van zijn onderzoek weer in een verklaring over de betrouwbaarheid van de jaarrekening. Het controleprotocol BBSH benoemt expliciet de verantwoordelijkheid van de accountant bij de toetsing van de in het jaarverslag opgenomen informatie over de Governancecode. De accountant dient vast te stellen dat de vereiste informatie op het gebied van governance in het jaarverslag wordt gegeven en tevens dient hij de consistentie te toetsen van de door het bestuur en de Raad van Toezicht gedane uiteenzettingen in het jaarverslag en de jaarrekening. De SJHT heeft in 2011 wederom gekozen voor accountantskantoor PwC. 7.2.4 Integriteit In 2011 heeft de SJHT haar integriteitscode herzien. In de integriteitscode wordt ingegaan op soorten integriteit, met als uitgangspunt een aantal randvoorwaarden die het vertrouwen van de SJHT in haar personeel weergeven. In alle gevallen op het gebied van integriteit gaat de SJHT uit van het principe van gezond verstand. De integriteitscode is onderverdeeld in vijf hoofdstukken: de richtlijnen voor de ‘interne integriteit’, de afspraken met betrekking tot de ‘externe integriteit’, het gedrag op de werkplek, de sancties bij het niet naleven van de integriteitscode en het communicatiebeleid rondom integriteit. 7.2.5 Inkoop- en aanbestedingsbeleid Inkopen en aanbesteden zijn processen waarbij de SJHT probeert om op basis van een economisch meest voordelige prijs of op basis van een zo voordelig mogelijke prijs in te kopen, zonder dat dit ten koste gaat van de gewenste kwaliteit. Naar aanleiding van een advies van onze accountant heeft de SJHT de processen over inkopen en aanbesteden vastgelegd in het inkoop- en aanbestedingsbeleid van 25 augustus 2011.
55
7.2.6 Documenten op internet Op de website van de SJHT staan verschillende documenten. Als maatschappelijke organisatie vindt de SJHT het zeer belangrijk om op een open en transparante manier te werken. Met het publiceren van documenten willen we niet alleen voldoen aan de Governancecode Woningcorporaties, maar vooral woningzoekenden, huurders en belanghebbenden inzicht bieden in ons beleid. Op de internetsite van de SJHT is op het gebied van governance te downloaden: • Statuten • Governancecode Woningcorporaties • afwijkingen op de Governancecode Woningcorporaties • reglement Raad van Toezicht • reglement projectbeheerderscommissie • rooster van aftreden Raad van Toezicht • visitatierapport Daarnaast is te downloaden: • huurbeleidsplan • integriteitscode • klachtenreglement • jaarverslagen • jaarplan • diverse onderzoeken en informatie over actualiteiten 7.3
Risicomanagement
De SJHT hanteert verschillende middelen om haar risico’s te beheersen: • geactualiseerde functie- en taakomschrijvingen • een managementinformatiesysteem (rapportage per kwartaal) • jaarlijkse begroting (inclusief financiële meerjarenbegroting en meerjarenonderhouds-begroting) • SMARTe doelstellingen in het beleidsplan (jaarlijkse bespreking van de voortgang van de doelstellingen in de Raad van Toezicht) • financieel statuut • delegatiestatuut • leningenvervalkalender • regelmatige analyse van de verzekeringsportefeuille • aanmaningsprocedure huurachterstanden • automatiseringssysteem • woningcartotheek • proceduremap (met actuele beschrijvingen van procedures) • goedkeuring vereist van de Raad van Toezicht voor investeringen in nieuwbouw en aankoop • programma van eisen nieuwbouw (kwaliteitsnormen) • controle door een externe accountant In 2010 hebben we een risicoanalyse op organisatieniveau uitgevoerd. In 2011 hebben we dit vervolgd door een risicoanalyse op operationeel niveau uit te voeren. Deze risicoanalyse komt elk kwartaal terug in het managementoverleg. Er wordt op dat moment gekeken of de risico’s op operationeel niveau nog actueel zijn, welke maatregelen er getroffen zijn en of er aanvullende maatregelen genomen moeten worden om de risico’s te beperken. Aan de hand van het managementoverleg maken we een rapportage over de operationele risico’s. Dit rapport wordt jaarlijks besproken in de vergadering van de Raad van Toezicht, tijdens het agendapunt ‘de opzet en wer56
king van interne risicobeheersing en controlesystemen’.
“I n 2011 hebben wij de integriteitscode herzien.”
8
8. Organisatie 8.1 De organisatiestructuur De organisatiestructuur gaat uit van twee lagen: een directeur en een Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht bestaat uit ten minste zes en ten hoogste acht leden, waarvan minimaal vier ‘senior toezichthouders’ en minimaal twee ‘junior toezichthouders’. De organisatiestructuur van de SJHT kent de volgende organen:
Raad van Toezicht
•D e Raad van Toezicht die bestaat uit toezichthouders en belast is met het voortdurend houden van toezicht op en geven van advies aan de directeur. •D e directeur die het bestuur is in de zin van het Burgerlijk Wetboek en alle taken en
Directeur
bevoegdheden heeft die niet specifiek aan de Raad van Toezicht zijn opgedragen. • De projectbeheerderscommissie: zie paragraaf 5.4.2. Deze drie organen richten zich bij het vervullen van hun taak naar het belang van de stichting en de daarmee verbonden instellingen. 8.2
Projectbeheerderscommissie
Functioneren van het bestuur
Het bestuur van de SJHT wordt gevormd door de heer ing. R.M. Mittendorff. De heer Mittendorff is sinds 2008 statutair directeur en is door de Raad van Toezicht voor onbepaalde tijd benoemd. Hij vervult geen nevenfuncties die in strijd zijn met de belangen van de SJHT. De directeur is belast met het besturen van de SJHT. Dit houdt onder meer in dat hij verantwoordelijk is voor: • de realisatie van de doelstellingen van de SJHT • de strategie • de financiering • het beleid • de resultatenontwikkeling • het beleid ten aanzien van deelnemingen van de SJHT • de interne risicobeheersingsmaatregelen De directeur legt verantwoording af aan de Raad van Toezicht. Bij de vervulling van zijn taak richt hij zich op het belang van de SJHT, in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van haar stakeholders af. Hij is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de SJHT. De directeur verschaft de Raad van Toezicht tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van haar taak en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen met de Raad van Toezicht. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directeur zijn in artikel 8, 9 en 10 van de statuten beschreven. Tijdens het verslagjaar 2011 heeft de directeur diverse besluiten genomen. Deze zijn in het besluitenregister 2011 geregistreerd. De belangrijkste genomen besluiten zijn: • twee keer per jaar actualisatie van de voorstandslijsten ten behoeve van de huurachterstanden; • handhaving van de huidige statuten; • goedkeuring procedures en registratie met betrekking tot de Europese regelgeving; • ontwikkeling van de nieuwe website; • digitaliseren van de exit-enquête; • ondertekening correspondentie; • indexatie toetsingsinkomen 2011; • indexatie verhuiskostenvergoeding 2011; • huurharmonisatie huurpanden van de SJHT; • huurbeleidsplan 2011;
59
• overgang van het UWV naar Centraal Beheer inzake de WGA; • vaststelling inkoop- en aanbestedingsbeleid; • verlenging contract medewerker administratie. 8.3
Het personeelsbestand in 2011
Het personeelsbestand bestaat uit negen personen, verdeeld over Administratie, Algemene zaken, Beleidszaken, Technische dienst, Verhuur- en bewonerszaken en de Directie. Een organigram is toegevoegd in bijlage 1. In tabel 8-1 staan de samenstelling en mutaties van het personeel. Tabel 8-1 Samenstelling en mutaties van het personeel Naam
Functie
De heer R.M. (Ruud) Mittendorff De heer A.J. (Alfons) Veldhuis Mevrouw H.C. (Henriëtte) Leijdekkers-de Bruin Mevrouw K.L.A. (Karin) Steenwelle-Witten De heer P.M. (Peter) Visscher Mevrouw P. (Pauline) Adriaansens
Fulltime/ Parttime
Aanstelling per
Statutair directeur
FT
07-03-2008
Medewerker Technische dienst
PT
16-09-1993
Medewerker Verhuur- en bewonerszaken
PT
01-11-2001
Medewerker Algemene zaken
PT
01-01-2004
Administrateur
FT
01-05-2005
1e Medewerker Verhuur- en FT bewonerszaken
01-04-2007
Aanstelling tot
Mevrouw M.M.J. (Mirjam) Tielkes
Medewerker Combi beheer-wonen
FT
16-06-2008
Mevrouw A.L.J. (Anne) van Onselen-Graef
Medewerker Beleidsondersteuning
FT
01-09-2010
Mevrouw A.L.J. (Anne) van Onselen-Graef
Medewerker Beleidsondersteuning
PT
01-09-2011
Medewerker Administratie
FT
05-10-2011
05-10-2012
Stagiaire
FT
31-01-2011
24-06-2011
Administratief medewerkster PT
01-08-2011
31-10-2011
Mevrouw M.S.M. (Manon) Freriksen Mevrouw C.M. (Charel) Kamphuis Mevrouw C.M. (Charel) Kamphuis
01-09-2011
Ziekteverzuim Het ziekteverzuimpercentage is weergegeven in onderstaande tabel. Tabel 8-2 Overzicht ziekteverzuim 2009-2011 2011
2010
2009
Regulier ziekteverzuimpercentage
1,7%
1,5%
1,0%
Ziekteverzuim door zwangerschapsverlof
3,5%
0,7%
3,4%
Ziekteverzuim inclusief zwangerschapsverlof
5,2%
2,2%
4,4%
Arbowet In het begin van het verslagjaar is het Arbo-jaarplan 2011 opgesteld. Maandelijks wordt in het werkoverleg indien nodig voorlichting gegeven over Arbo zaken. Tevens kunnen de werknemers in dit overleg zelf Arbo zaken inbrengen. De bedrijfshulpverleners P.M. Visscher en M.M.J. Tielkes hebben in 2011 de herhalingscursus BHV met goed gevolg afgelegd. In maart 2011 heeft er een ontruimingsoefening plaats gevonden. Vanaf 45 jarige leeftijd biedt de SJHT iedere medewerker elke vijf jaar een gezondheidskeuring aan. In 2011 heeft één medewerker deze gezondheidskeuring ondergaan. Er hebben zicht in 2011 geen ongevallen voorgedaan. 60
8.4 Communicatie en PR De SJHT heeft in haar begrotingen aangegeven welke PR-middelen ze wil gebruiken. Er ontbrak echter nog een structureel plan waarmee doelen kunnen worden gerealiseerd. Begin 2010 heeft een studente communicatiewetenschappen een adviescommunicatieplan opgesteld voor de SJHT. Hierin staat welke middelen we hebben gebruikt om onze doelgroep te bereiken en hoe we onze werkwijze kunnen verbeteren. Aan de hand van het advies maken we een communicatiestrategie. In 2011 hebben we foldermateriaal, pennen en snoepjes gebruikt. Daarnaast is er een advertentie geplaatst op de ‘studentenplattegrond’ en is er een promotieactie gehouden met zadelhoesjes. Ook hebben we geadverteerd op kaartjes van het Stukafest. Op de website staan foto’s van ons woningbestand. Deze waren verouderd, daarom hebben we 2011 opdracht gegeven aan Mint Ontwerp om het woningbestand opnieuw te fotograferen. We hebben in 2011 € 3.048 uitgegeven aan de genoemde promotiemiddelen. 8.4.1 Sponsoring Het beleid van de SJHT is om alleen activiteiten te sponsoren die aan vastgoed zijn gerelateerd. Het afgelopen jaar is de sponsoring beperkt gebleven tot een (jaarlijks) bedrag van € 220 aan het Architectuurcentrum Twente. 8.4.2 Website In 2011 heeft de SJHT besloten om in samenwerking met Itris en Evoworks een nieuwe website te maken om haar digitale dienstverlening te verbeteren. Deze website biedt meer interactiviteit voor woningzoekenden en huurders. Alle informatie wordt geactualiseerd en er wordt ook aandacht besteed aan social media. We verwachten dat de website rond de zomer van 2012 operationeel zal zijn.
Verklaring bestuur Het bestuur van de Stichting Jongeren Huisvesting Twente verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Enschede, Stichting Jongeren Huisvesting Twente Namens deze,
w.g. Ing. R.M. Mittendorff Directeur
61
Verslag Raad van Toezicht Inleiding De taak van de Raad van Toezicht is toezicht houden op de directeur en op de algemene gang van zaken bij de Stichting Jongeren Huisvesting Enschede. De raad is zich constant bewust van het complexe evenwicht tussen toezicht en bestuur. Enerzijds is er sprake van klankbordfunctie voor de directeur en een laagdrempelige omgang met de organisatie. Anderzijds is het van belang afstand te houden om de toezichthoudende taak te kunnen uitvoeren. De activiteiten van de SJHT worden mogelijk gemaakt door de huurders. Door het betalen van huur financieren zij de activiteiten van de SJHT. Het belang van de huurders dient daardoor ook voorop te staan bij alle beslissingen die binnen de SJHT worden genomen. Ook in 2011 is maatschappelijke verantwoordelijkheid de motivatie van waaruit de leden van de Raad van Toezicht hun taak willen vervullen. Dit is mede de achtergrond van de beslissing om geen vergoeding vast te stellen voor de werkzaamheden als toezichthouder. De woningcorporaties in Nederland liggen onder vuur. Negatieve berichten hebben enkele corporaties op een slechte manier in het nieuws gebracht en daarmee de andere corporaties besmet. Deze actualiteit gebiedt opperste concentratie van interne toezichthouders op de inhoud van het toezicht in relatie tot de kwaliteit van de organisatie. Waar de doelstellingen van een woningcorporatie als de SJHT over het algemeen geen object van dagelijkse discussie zijn, is de wijze waarop die doelstellingen worden gerealiseerd dat wel, zeker nu, onder invloed van het maatschappelijk krachtenveld, die wijze van doelstellingrealisatie steeds meer onder het maatschappelijk vergrootglas komt te liggen. Los van de niet altijd even handige praktische hanteerbaarheid van die positie onder het vergrootglas is de Raad van Toezicht van de SJHT niet ongelukkig met de roep om maatschappelijke herijking van de woningcorporaties. De door de SJHT jarenlang gehanteerde focus op de kerntaak en de daaraan gekoppelde soberheid brengt met zich mee dat de SJHT de confrontatie met de verwachte maatschappelijke herijking met groot vertrouwen tegemoet ziet. Samenstelling Het aantal leden van de Raad van Toezicht bestaat uit minimaal twee junior-toezichthouders en minimaal vier senior-toezichthouders. Onder junior-toezichthouders worden degenen verstaan die ten tijde van hun benoeming behoren tot de categorie 18- tot 30-jarigen en woonruimte huren bij de SJHT. De benoeming van juniortoezichthouders vindt plaats na bindende voordracht van de projectbeheerderscommissie, een orgaan van de SJHT waarin bewoners zijn verenigd die binnen het complex waar zij wonen een coördinerende functie vervullen. Onder senior-toezichthouders worden de andere toezichthouders verstaan. De bijzondere samenstelling met junior- en seniorleden geeft aan dat de SJHT de doelgroep erg belangrijk vindt. Tevens wordt hiermee invulling gegeven aan een eis vanuit het BBSH dat er vanuit de huurdergroepering een toezichthouder moet zijn. In 2011 is een junior toezichthouder afgetreden. De Raad was erg verheugd dat door de projectbeheerders twee junior-toezichthouders zijn gevonden waardoor vertegenwoordiging uit de doelgroep op pijl is gebracht. De Raad van Toezicht bestond op 31 december 2011 uit zeven personen, verdeelt in twee junior-toezichthouders en vijf senior-toezichthouders. Bezoldiging De leden van de Raad van Toezicht hebben hun functie in 2011 onbezoldigd vervuld.
63
Samenstelling van de Raad van Toezicht op 31 december 2011 De samenstelling van de Raad van Toezicht voldoet aan de statutaire bepalingen en bestaat uit de volgende leden: Naam Derk Willem Ruesink Leeftijd
47 jaar
Functie
Voorzitter
Kerncommissie
Remuneratiecommissie Audit committee
Deskundigheid
Financiën, fiscale zaken, investeringsanalyse, administratieve organisatie en interne controle, automatisering.
Beroep Belastingadviseur bij Verhoeven Ruesink Daniel Belastingadviseurs. Nevenfuncties Benoeming per Aftredend in
Bestuurslidmaatschap bij Architectuurcentrum Twente. 7 maart 2008 2012
Naam Wim van Egmond Leeftijd
68 jaar
Functie
Vicevoorzitter
Kerncommissie
Remuneratiecommissie
Deskundigheid
Bestuurszaken, financiën, netwerken, volkshuisvesting.
Beroep Gepensioneerd, voormalig wethouder gemeente Enschede. Nevenfuncties
Benoeming per Aftredend in
Voorzitter Raad van Commissarissen van Twente Milieu, secretaris stichtings-bestuur Architectuurcentrum Twente, bestuurslid Paul Pellafonds, voorzitter uitvoerings-commissie Landinrichting EnschedeNoord, voorzitter uitvoeringscommissie Landinrichting Enschede-Zuid, penningmeester PvdA. 7 maart 2008 2012
Naam Arjan ten Vergert Leeftijd
33 jaar
Functie
Lid
Kerncommissie
Renumeratiecommissie Audit committee
Deskundigheid
Juridische wet- en regelgeving, bestuurlijke organisatie, onroerend goed.
Beroep Kandidaat-notaris bij Kienhuis Hoving Advocaten en Notarissen. Nevenfuncties Benoeming per Aftredend in
Geen 19 mei 2008 2012
Naam Roel Bakker Leeftijd
25 jaar
Functie
Lid (junior toezichthouder)
Kerncommissie
Klachtencommissie
Deskundigheid
Huurdersbelangen, contact met de doelgroep.
Beroep Constructeur/productvoorbereider bij Wila Lochem B.V. Nevenfuncties 64
Benoeming per Aftredend in
Projectbeheerder SJHT (tot november 2011) 6 juni 2011 2015
Naam Caroline Coumans Leeftijd
47 jaar
Functie
lid
Kerncommissie
geen
Deskundigheid
Procesmanagement, Communicatie, HRM.
Beroep Nevenfuncties Benoeming per Aftredend in
Manager Interne Zorg en Facilitair bij Stichting Zorgfederatie Oldenzaal. Geen 11 oktober 2010 2014
Naam Theo de Bruijn Leeftijd
47 jaar
Functie
lid
Kerncommissie
geen
Deskundigheid
Governance en samenwerking, duurzaamheid, stedelijke vernieuwing.
Beroep Nevenfuncties Benoeming per Aftredend in
Lector Duurzame Leefomgeving aan de Hogeschool Saxion en Senior-onderzoeker aan de Universiteit Twente. Lid Comité van Toezicht Operationeel Programma EFRO 2007-2013 Oost Nederland GO, voorzitter Stichting Aeolusfonds, voorzitter Lokale Q-team Ruimte voor de Rivier Deventer. 11 oktober 2010 2014
Naam Stefan Kuiper Leeftijd
24 jaar
Functie
Lid (junior toezichthouder)
Kerncommissie
Klachtencommissie
Deskundigheid
Huurdersbelangen, contact met de doelgroep
Beroep Nevenfuncties Benoeming per Aftredend
Student. geen 6 juni 2011 2015
In 2011 afgetreden toezichthouders: Naam Maarten Potters Leeftijd
23 jaar
Functie
Lid (junior toezichthouder)
Kerncommissie
Klachtencommissie
Deskundigheid
Huurdersbelangen, contact met de doelgroep
Beroep Nevenfuncties
Chauffeur Projectbeheerder bij de SJHT.
Benoeming per
17 mei 2010
Afgetreden per
7 februari 2011
65
Governancecode Woningcorporaties De Raad van Toezicht van de SJHT onderschrijft het belang van goed bestuur en goed toezicht. Hierbij is transparante ondernemingsstructuur met betrouwbaar handelen van bestuur en toezichthouders van groot belang. De Governancecode Woningcorporaties wordt gevolgd en daar waar wordt afgeweken van deze code zijn de beweegredenen toegelicht in een apart document. Alle documenten met betrekking tot (naleving van) de Governancecode zijn gepubliceerd op de website. De Governancecode Woningbouwcorporaties is leidend geweest voor de agenda van de Raad van Toezicht in 2011. De onderwerpen die in onderdeel III(1)6 van de Governancecode zijn genoemd worden gehanteerd voor de samenstelling van de vergaderagenda. In dat kader zijn in 2011 de volgende onderwerpen besproken nadat ze zijn voorbereid door de organisatie: • de realisatie van de doelstellingen; • de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten; • de opzet en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; • het kwaliteitsbeleid; • de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; • het financiële verslaggevingsproces; • de naleving van de toepasselijke wet- en regelgeving. In overeenstemming met de Governancecode heeft de Raad van Toezicht een ‘Pas toe, leg uit’-document opgesteld waarin wordt verklaard op welke punten de SJHT afwijkt van de Governancecode. Ook dit document is op de website van de SJHT te vinden. Taak en werkwijze De Raad van Toezicht vervult zijn taak met inachtneming van relevante wetgeving (de Woningwet en daaruit voorvloeiend het BBSH), statuten, en het Reglement van de Raad van Toezicht zoals dat in 2010 is vastgesteld. De Raad houdt toezicht op de algemene gang van zaken binnen de SJHT en in het bijzonder op de sturende rol die de directeur daarin vervult. Alle leden van de Raad van Toezicht zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in de Volkshuisvesting en worden uit dien hoofde voorzien van informatie. Daarnaast put de Raad informatie uit contacten met de accountant, rapportage van het Centraal Fonds, nieuwsbrieven van Aedes en diverse andere bronnen. Vanzelfsprekend blijft de belangrijkste informatiebron de organisatie zelf. In het jaar 2011 is veel aandacht besteed aan de ontwikkeling van het Beleidsplan 2012-2016. Statutair (art. 11(4)) dient de Raad van Toezicht dit plan vast te stellen. Gedurende 2011 is het plan met regelmaat onderwerp van gesprek geweest in vergaderingen waarbij naast de directeur-bestuurder ook de beleidsmedewerker aanwezig was. Door de directeur en zijn staf heeft een grondige analyse plaatsgevonden van de mogelijke strategische keuzes van de SJHT. Mede op basis van een SWOT-analyse is eind december een keuze voorgelegd aan de Raad van Toezicht. Deze keuze wordt in 2012 nader uitgewerkt in een beleidsplan. Onderdeel van de taak en werkwijze van de Raad van Toezicht is de uitvoering van een kritische zelfevaluatie. In november 2011 is in een separate vergadering van de raad het functioneren en de werkwijze geëvalueerd. Naast eigen functioneren is tevens de relatie met directeur-bestuurder besproken. Deze evaluatie heeft erin geresulteerd dat in 2012 er meer separate vergaderingen van de Raad van Toezicht zullen plaatsvinden. Daarnaast is overwogen om binnen de raad van Toezicht specialismen toe te wijzen. Hier is niet voor gekozen om tunnelvisie te vermijden en alle leden breed betrokken te houden. Wel kan besloten worden dat individuele leden inhoudelijke onderwerpen voorbereiden. 66
Vergaderingen In 2011 heeft de Raad van Toezicht in het bijzijn van de directeur negen keer vergaderd. Daarnaast zijn er in het verslagjaar 2011 drie separate vergaderingen van de Raad van Toezicht geweest. Tijdens de gecombineerde vergaderingen van de Raad van Toezicht, in het bijzijn van de directeur in het afgelopen boekjaar, zijn de onderstaande besluiten genomen/onderwerpen besproken. Besluiten 2011 et delegatiestatuut wordt door de Raad van Toezicht goedgekeurd nadat de aanpassingen zijn doorgevoerd en onder voorH behoud dat het wordt goedgekeurd door de accountant De integriteitscode wordt door de Raad van Toezicht voor kennisgeving aangenomen Het delegatiestatuut wordt door de Raad van Toezicht niet goedgekeurd maar ter kennisgeving aangenomen Het huurbeleidsplan 2011 is door het bestuur op 24 maart 2011 vastgesteld en wordt ter kennisgeving aangenomen door de Raad van Toezicht op 4 april 2011 e memo “de strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van de SJHT” wordt door de Raad van Toezicht ter kennisgeD ving aangenomen. e memo “de werking van interne risicobeheersings- en controlesystemen, Fase 2: Risicoanalyse op operationeel niveau” D wordt door de Raad van Toezicht ter kennisgeving aangenomen. Het jaarverslag 2010 wordt door de Raad van Toezicht vastgesteld Roel Bakker en Stefan Kuiper zijn per 6 juni 2011 benoemd tot lid van de klachtencommissie De memo “Taakverdeling Raad van Toezicht” wordt ter kennisgeving aangenomen Het document “Inkoop- en aanbestedingsbeleid” wordt ter kennisgeving aangenomen De semi vastgestelde vragenlijst uit het document “Aanpak evaluatie Raad van Toezicht van de SJHT (inclusief vragenlijst)” d.d. 12-04-10 wordt vastgesteld. Het lidmaatschap van de VTW blijft gehandhaafd. angezien Wim tijdelijk wegens gezondheidsproblemen niet beschikbaar is wordt Arjan benoemd tot lid van de remuneraA tiecommissie. De begroting 2012 wordt door De Raad van Toezicht vastgesteld De memo Governance Code Woningcorporaties: toepassing relevante wet- en regelgeving wordt door de Raad van Toezicht voor kennisgeving aangenomen Het Onderzoek naar projectbeheerders en junior toezichthouders wordt door de Raad van Toezicht voor kennisgeving aangenomen
Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie bestond in 2011 uit de leden Derk Willem Ruesink en Wim van Egmond. In oktober 2011 is Wim van Egmond opgevolgd door Arjan ten Vergert. De remuneratiecommissie moet de Raad adviseren over de honorering van de directeur. In 2011 heeft aanpassing van de honorering van de directeur plaatsgevonden op basis van de mate waarin doelstellingen van de SJHT, zoals opgenomen in het beleidsplan, zijn gehaald. Daarnaast is de bedrijfsvoering in het algemeen onderwerp van gesprek tussen de directeur en de commissie geweest. De totale hoogte van de beloning van de directeur, zoals ook opgenomen in het jaarverslag, is volgens de Raad in overeenstemming met de zwaarte van zijn functie en is getoetst aan de sectorbrede beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. Het belastbaar loon van de directeur bedraagt in 2011 € 84.680. Het werkgeversgedeelte van de pensioenpremie bedraagt in 2011 € 20.285. Klachtencommissie De klachtencommissie adviseert de directeur over de voor haar voorgelegde klachten. Klachten die rechtstreeks bij de directeur worden ingediend, kan de directeur ter behandeling aan de klachtencommissie voorleggen. Minimaal één van de leden van de klachtencommissie is lid van de Raad van Toezicht. 67
In onderstaande tabel staat weergeven uit welke leden de klachtencommissie in 2011 bestond. De klachtenprocedure, inclusief de toegang tot de klachtencommissie, staat beschreven op de website van de SJHT waar ook het klachtenreglement kan worden gedownload. De klachtencommissie heeft in 2011 geen klachten aangeboden gekregen. Tabel VRT-1 Leden klachtencommissie Naam
Benoeming per
De heer R. Bakker
2011
De heer S. Kuiper
2011
Accountant en audit committee In 2010 is een nieuwe accountant benoemd die in 2011 de controle uitvoert op alle verplichte verantwoordingen van de SJHT. De Raad heeft de accountant nadrukkelijk laten weten dat een scherp oog wordt verwacht voor de bestuurlijke informatiestromen binnen de organisatie waarbij de Raad verwacht dat de accountant proactief de zwakke punten in de organisatie, die tot problemen kunnen leiden, scherp in de gaten houdt, ook als deze niet belangrijk zijn voor het uiteindelijke beeld van de jaarrekening. Bij de start van de controle over het jaar 2011 is een startvergadering gehouden waarbij de directeur, de leden van het audit committee en de accountant aanwezig waren. Doelstelling van deze bijeenkomst was het wederzijds uitspreken van verwachtingen omtrent de uit te voeren controle. Daar waar een accountantscontrole naar zijn aard niet kan voorzien in wensen van een toezichthoudend orgaan heeft het audit committee aangegeven prijs te stellen op advies en flankerende maatregelen. Deze adviezen hebben betrekking op interne controle en administratieve organisatie, automatisering, fiscaliteit, ICT en financiële verslaggeving. In onderstaande tabel staat weergeven uit welke leden het audit committee in 2011 bestond. Tabel VRT-2 Leden audit committee Naam
Benoeming per
De heer D.W. Ruesink
2009
De heer A. ten Vergert
2009
Afsluiting Ook in 2011 is verder gewerkt aan de professionalisering van het toezicht. De Raad is zich ervan bewust dat dit proces voortdurend aandacht behoeft. Het louter volgen van de onderwerpen en voorschriften van de Governancecode Woningcorporaties is niet voldoende. De maatschappelijke taak van een woningcorporatie als de SJHT is ingebed in het maatschappelijke krachtenveld. De dynamiek van dit maatschappelijke krachtenveld is dusdanig dat het een illusie is om te veronderstellen dat zij zich laat vangen in uitgebreide of zelfs eenvoudige teksten. Of dit nu teksten zijn uit wetten of codes is wat ons betreft irrelevant. Veel belangrijker vinden wij als Raad van Toezicht de continue toetsing van doelstellingen en werkzaamheden aan wat het maatschappelijk krachtenveld, in het kader van de functie van de SJHT, van de SJHT vraagt. Goed toezicht vergt veel meer dan slechts het naleven van wetten en codes. Daarom is voor een goed functioneren van een intern toezichtsorgaan interactie met de organisatie en haar omgeving en juiste interpretatie van wat daar gebeurt essentieel.
68
Verklaring Raad van Toezicht De Raad van Toezicht heeft de jaarrekening 2011 op 4 juni 2012 vastgesteld. Tevens heeft zij hierbij kennisgenomen van de controleverklaring door accountantskantoor PwC, welke is opgenomen op pagina 95 van het verslag.
w.g. D.W. Ruesink
w.g. A. ten Vergert
Voorzitter
Lid
w.g. T. de Bruijn
w.g. C. Coumans
Lid
Lid
w.g. R. Bakker
w.g. S. Kuiper
Lid
Lid
69
Jaarrekening A.
Balans 2011
Balans
31-12-2011
31-12-2010
11.664.593
11.507.855
–
149.781
342.607
307.349
12.007.200
11.964.985
27.617
21.889
560.518
311.361
6. Overige vorderingen
77.994
113.023
7. Overlopende activa
42.991
48.868
709.120
495.142
8. Liquide middelen
1.559.172
1.204.548
Totaal vlottende activa
2.268.292
1.699.691
14.275.492
13.664.676
ACTIVA
Vaste activa
Materiële vaste activa 1. Onroerende en roerende zaken in exploitatie 2. Onroerende zaken in ontwikkeling 3.Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa
Vlottende activa
Vorderingen 4. Huurdebiteuren 5. Belastingen en premies sociale verzekeringen
Totaal vorderingen
Liquide middelen
Totaal
70
Balans
31-12-2011
31-12-2010
45
45
13.057.194
14.807.149
11. Resultaat boekjaar
– 502.457
– 1.749.955
Totaal eigen vermogen
12.554.783
13.057.239
12. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
1.095.168
–
Totaal voorzieningen
1.095.168
–
30.858
33.724
14. Waarborgsommen
100.369
98.386
Totaal langlopende schulden
131.227
132.110
152.552
99.966
12.792
23.849
17. Overlopende passiva
328.970
351.511
Totaal kortlopende schulden
494.315
475.326
14.275.492
13.664.676
PASSIVA
Eigen vermogen 9. Kapitaal 10. Overige reserve
Voorzieningen
Langlopende schulden 13. Leningen kredietinstellingen
Kortlopende schulden 15. Schulden aan leveranciers 16. Belastingen en premies sociale verzekeringen
Totaal
71
B.
Winst- en verliesrekening 2011
Winst- en verliesrekening
Begroting 2011
Werkelijk 2011
Werkelijk 2010
1. Huren
2.330.770
2.327.886
2.220.849
2. Vergoedingen
1.036.608
1.052.784
1.016.762
15.000
30.838
11.625
3.382.378
3.411.508
3.249.237
830.619
853.525
848.842
1.066.881
755.625
1.683.578
341.444
322.368
323.277
7. Sociale lasten
56.525
58.169
53.236
8. Pensioenlasten
69.285
63.579
63.037
768.112
368.850
481.783
10. Overige bedrijfslasten
1.781.874
1.736.950
1.719.745
Totale bedrijfslasten
4.914.740
4.159.065
5.173.498
Exploitatieresultaat
– 1.532.362
– 747.557
– 1.924.262
11. Rentebaten
19.708
32.912
33.352
12. Rentelasten
117.195
4.162
4.880
Saldo renteresultaat
– 97.487
28.750
28.472
– 1.629.849
– 718.807
– 1.895.790
69.000
– 216.350
– 145.835
– 1.698.849
– 502.457
– 1.749.955
Bedrijfsopbrengsten
3. Overige bedrijfsopbrengsten Totale bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten 4. Afschrijvingen materiële vaste activa 5. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 6. Lonen en salarissen
9. Lasten onderhoud
Rente
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
Belasting 13. Belastingen
Netto resultaat na belastingen
72
C.
Kasstroomoverzicht 2011
Kasstroomoverzicht (Indirecte methode)
2011
2010
– 747.557
– 1.924.262
Kasstroom uit operationele activiteiten Exploitatieresultaat
Afschrijvingen
– 829
848.842
Voorzieningen
1.095.168
–
– 213.978
– 178.014
18.989
80.030
Veranderingen in werkkapitaal: • Mutatie vorderingen •M utatie kortlopende schulden
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
899.350
750.859
151.793
– 1.173.403
Ontvangen interest
32.912
33.352
Betaalde interest
– 4.162
– 4.880
Belastingen
216.350
145.835
Kasstroom uit operationele activiteiten
245.100
174.307
396.893
– 999.096
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa Mutatie materiële vaste activa in ontwikkeling
– 191.167
– 2.673.437
–
4.432
149.781
– 135.735
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
– 41.386
– 2.804.740
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie langlopende schulden Mutatie borgsommen Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Netto kasstroom
– 2.866
– 2.824
1.982
4.349 – 884
1.526
354.624
– 3.802.310
73
D.
Algemene toelichting
Algemeen
Stichting Jongeren Huisvesting Twente is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in Enschede en Hengelo en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Enschede. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Stichting Jongeren Huisvesting Twente zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
74
E.
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
Regelgeving
De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. In 2011 is een herziene richtlijn uitgebracht met verplichte ingangsdatum voor verslagjaren vanaf 2012. In afwachting van binnen de sector uit te brengen leidraden is niet tot eerdere toepassing besloten. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-enverliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Algemeen De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid de ondertekening van de aanneemovereenkomst heeft plaatsgevonden. Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en realiseerbare waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de realiseerbare waarde duurzaam overschrijdt. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De realiseerbare waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld
75
dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2011 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: • jaarlijkse huurverhoging in 2012 van 2,20% (voorgaand jaar: 1,20%) en vanaf 2013 per jaar 2,00% (voorgaand jaar: 2,00%); • jaarlijkse huurderving van 1,00% (voorgaand jaar: 1,00%); • jaarlijkse stijging van de variabele lasten van 2,00% (voorgaand jaar: 2,00%); • genormeerde variabele lasten in 2012 (belasting, verzekering, algemeen beheer en overige lasten) van € 872,84 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 859,81); • jaarlijkse stijging van het klachten- en mutatieonderhoud van 3,00% (voorgaand jaar: 3,00%); • genormeerde klachten- en mutatieonderhoud in 2012 van gemiddeld € 232,31 per verhuureenheid (bedrijfseconomische interne norm) (voorgaand jaar: € 222,18); • kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 10 jaar, daarna een bedrijfseconomische norm van € 400,00 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 400,00);
- jaarlijkse stijging planmatig onderhoud na 10 jaar van 3,00% (voorgaand jaar 3,00%);
• de restwaarde van de grond op basis van de actuele waarde, verminderd met de sloopkosten en de verhuiskostenvergoeding; dit bedrag wordt tot het einde van de looptijd geïndexeerd met 2,00% (voorgaand jaar: 2,00%) en hierna contant gemaakt met 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%); • een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%) voor WSW-geborgde woningen; • de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 10 tot 48 jaar) (voorgaand jaar: 10 tot 49 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 10 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is; • De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Onroerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. 76
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van annuïtaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Huurdebiteuren Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt.
77
F.
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Bedrijfsopbrengsten Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2011 bedroeg dit maximumpercentage 1,30 procent. Vergoedingen Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de overige bedrijfslasten. Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de annuïtaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Over terreinen en vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenen Voor de pensioenregelingen betaalt de SJHT op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft de SJHT geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. De SJHT heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terug storting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de 78
kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen
bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen en levering goederen en diensten. De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is de Stichting Jongeren Huisvesting Twente integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.
79
G.
Belangrijke waarderingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Stichting Jongeren Huisvesting Twente. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Stichting Jongeren Huisvesting Twente binnen de sector gangbare uitgangspunten. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid de ondertekening van de aanneemovereenkomst heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Stichting Jongeren Huisvesting Twente een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2008 tot en met 2011 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: • Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; • Het vormen van een herbestedingsreserve. Dientengevolge kan de fiscale last over 2011 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.
80
H.
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
81
I.
Toelichting balans 2011
Activa Materiële vaste activa 1. Onroerende zaken in exploitatie
31-12-2011
31-12-2010
11.664.593
11.507.855
–
149.781
342.607
307.349
12.007.200
11.964.985
2. Onroerende zaken in ontwikkeling 3. Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Totale materiële vaste activa
1. Onroerende en roerende zaken in exploitatie
Eigen panden
Overige
Totaal
26.926.513
81.890
27.008.403
–15.442.294
–58.253
–15.500.547
11.484.219
23.636
11.507.855
Waardeveranderingen
854.354
–
854.354
Investeringen
113.907
7.429
121.336
Afschrijvingen
–813.633
–5.319
–818.952
11.638.847
25.746
11.664.593
Saldo 01-01 Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde 01-01
Boekwaarde per 31-12-2010
De totale bedrijfswaarde ultimo 2010 bedroeg € 15.196.000. In 2011 ligt deze op circa € 15.373.000. De toename van de bedrijfswaarde van € 177.000 is als volgt te verklaren: x € 1.000 Aankoop pand Emmastraat 25
43
Levensduurverlenging
–73
Huurprijscomponent
–494
Onderhoudslasten
514
Overige lasten
276
Grondwaarde
–89
Totaal mutatie bedrijfswaarde
177
De WOZ-waarde in 2011 (peildatum 01-01-2010) is circa € 46.245.000. Alle panden zijn verzekerd tegen een vast bedrag per eenheid. Onderverzekering is uitgesloten. De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:
82
• Grond
geen afschrijvingen
• Stichtingskosten
annuïtaire afschrijving van 20 jaar tot 50 jaar
• C.V. installaties/boilers
annuïtaire afschrijving van 10 jaar
2. Onroerende zaken in ontwikkeling
2011
2010
Saldo 01-01
149.781
14.046
Mutaties
945.386
135.735
–1.095.168
–
Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie
–
–
Boekwaarde per 31-12
–
149.781
2011
2010
569.069
578.136
–261.720
–230.822
307.349
347.314
Investeringen
69.831
4.802
Afschrijvingen
–34.573
–44.767
Boekwaarde per 31-12
342.607
307.349
Overboeking naar voorziening onrendabele investering nieuwbouw
3. Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Saldo 01-01 Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde 01-01 Mutaties boekjaar
De afschrijvingstermijn is 3 tot 10 jaar en afhankelijk van de economische levensduur van het actief. De afschrijvingssystematiek is annuitair. Vorderingen 4. Huurdebiteuren
31-12-2011
31-12-2010
Huurdebiteuren
33.583
26.983
Voorziening dubieuze debiteuren
–5.966
–5.094
Totaal huurdebiteuren
27.617
21.889
5.094
9.529
–21.577
–22.810
22.450
18.375
5.966
5.094
31-12-2011
31-12-2010
560.518
310.659
–
702
560.518
311.361
Voorziening dubieuze debiteuren Saldo 01-01 Afboeking i.v.m. oninbaar Dotatie Saldo 31-12
5. Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting Sociale lasten Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
83
6. Overige vorderingen
31-12-2011
31-12-2010
8.112
31.388
Overige vorderingen
69.882
81.635
Totaal vorderingen
77.994
113.023
31-12-2011
31-12-2010
15.199
21.846
Nog te ontvangen pinbetalingen
346
–
Nog te factureren bedragen
453
95
Vooruitbetaalde huur huurpanden
26.993
26.927
Totaal overlopende activa
42.991
48.868
31-12-2011
31-12-2010
41.037
74.869
433.808
386.636
ING/Postbank
53.152
116.986
ING/Postbank KBB
15.776
20.238
–
12.348
5.266
4.579
549.039
615.655
986.947
566.084
23.186
22.809
Totaal op deposito uitgezet
1.010.133
588.893
Totale liquide middelen
1.559.172
1.204.548
Vooruitbetaalde facturen
7. Overlopende activa Nog te ontvangen rente
Liquide middelen 8. Liquide middelen Direct opvraagbaar ABN-AMRO ING
ING MST Kas Totaal direct opvraagbaar
Op deposito uitgezet ING Zakelijke Spaarrekening Robeco
Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking.
84
Passiva 9. Kapitaal
31-12-2011
31-12-2010
45
45
31-12-2011
31-12-2010
13.057.194
14.807.149
31-12-2011
31-12-2010
– 502.457
– 1.749.955
31-12-2011
31-12-2010
–
–
Dotatie
1.095.168
–
Mutatie
–
–
1.095.168
–
31-12-2011
31-12-2010
Oorspronkelijk bedrag leningen
39.330
39.330
Cumulatieve bijschrijving
– 5.606
– 2.782
Boekwaarde 01-01
33.724
36.548
–
–
Aflossing volgens lening contract
– 2.866
– 2.824
Saldo 31-12
30.858
33.724
10. Overige reserve
11. Resultaat boekjaar
Voorzieningen 12. Onrendabele investeringen nieuwbouw Saldo 01-01
Totaal onrendabele investeringen nieuwbouw
Langlopende schulden 13. Leningen kredietinstellingen
Nieuwe lening
Dit betreft één lening met een rentepercentage van 1,50 procent. De aflossingsverplichting voor 2012 bedraagt € 2.909. 14. Waarborgsommen Saldo 01-01 Mutaties boekjaar Saldo 31-12
31-12-2011
31-12-2010
98.386
94.037
1.982
4.349
100.369
98.386
31-12-2011
31-12-2010
152.552
99.966
31-12-2011
31-12-2010
12.128
12.381
664
11.468
12.792
23.849
Kortlopende schulden 15. Schulden aan leveranciers
16. Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffingen Omzetbelasting Totaal belastingen en premies
85
17. Overlopende passiva
31-12-2011
31-12-2010
Vooruit ontvangen huur
107.744
75.328
Te verrekenen GWE/servicekosten
176.725
172.579
Nog te betalen MST
2.871
3.722
Nog te ontvangen facturen
7.302
65.127
34.329
34.754
328.970
351.511
Overige schulden Totaal overlopende passiva
Niet uit de balans blijkende verplichtingen Voorziening jubileumuitkeringen Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Overigens gaat dit om een bedrag dat niet materieel is. Pensioenvoorzieningen De pensioenregeling is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en is naar zijn aard een toegezegd-pensioenregeling. De SJHT heeft in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Huurverplichtingen Het jaarlijks bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in 2012 totaal € 361.238. Onderhoudsverplichtingen Aan onderhoudsverplichtingen is in 2011 voor het groot onderhoud aan het Gronausevoetpad een bedrag van € 381.966 opgedragen, uit te voeren in 2012.
86
J.
Toelichting winst- en verliesrekening 2011
Bedrijfsopbrengsten 1. Huren
2011
2010
Eigen
1.917.431
1.812.773
Huur
425.254
426.532
2.342.685
2.239.305
– 14.799
– 18.456
2.327.886
2.220.849
2011
2010
Levering gas, water en elektriciteit
910.729
882.349
Servicekosten
142.054
134.413
1.052.784
1.016.762
2011
2010
14.210
9.805
742
904
15.886
917
30.838
11.625
2011
2010
813.633
799.621
5.319
4.454
818.952
804.075
34.573
44.767
853.525
848.842
2011
2010
–
1.683.578
Af: huurderving
2. Vergoedingen
3. Overige bedrijfsopbrengsten Inschrijfgelden Beheervergoeding MST Nagekomen baten
Bedrijfslasten 4. Afschrijvingen Eigen panden Overige
Afschrijving ten dienste van de exploitatie
5. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Onrendabele top aankoop Deurningerstraat 136 Onrendabele top groot onderhoud Gronausevoetpad 101
279.350
Onrendabele top nieuwbouw Walhofstraat 60
602.377
–
Onrendabele top nieuwbouw Deurningerstraat 120
455.694
–
Onrendabele top nieuwbouw Dr. Benthemstraat 19-21
272.558
–
70.697
–
225.259
–
– 1.150.310
–
755.625
1.683.578
Onrendabele top aankoop Emmastraat 25 Waardevermindering Waardevermeerdering
87
Specificatie waardevermindering Wilhelminastraat 7
86.761
Brinkstraat 161/161A
21.949
Batjanstraat 2-4-6
116.549
Totaal waardevermindering
225.259
Specificatie waardevermeerdering Magnoliastraat 44
11.890
Haaksbergerstraat 131
73.141
Billitonstraat 10-12-21-23 Bilderdijkstraat 38
7.206
Oldenzaalsestraat 308
3.791
Hengelosestraat 315
19.720
Blekerstraat 7-9
24.532
Emmastraat 258
2.303
Emmastraat 25
418
Deurningerstraat 160
75.356
Bosuilstraat 2
62.922
Deurningerstraat 158
105.639
Roomweg 20-48
120.241
Bosuilstraat 4 / Steenuilstraat 2-4-6-8
159.860
Deurningerstraat 136
348.723
Totaal waardevermeerdering
6. Lonen en salarissen
1.150.310
2011
2010
Lonen
336.177
326.294
Ontvangen ziektegeld
–13.810
–3.017
322.368
323.277
2011
2010
58.169
53.236
2011
2010
63.579
63.037
7. Sociale lasten
8. Pensioenlasten
88
134.568
9. Lasten onderhoud
2011
2010
Planmatig onderhoud
162.105
301.630
Dagelijks onderhoud
199.236
173.323
7.508
6.830
368.850
481.783
Werkelijk 2011
Begroting 2011
57.453
55.483
6.404
8.243
–
–
4.645
10.518
18.943
19.193
6. Balkons
5.188
2.500
7. Daken
10.075
11.825
–
–
5.785
15.395
16.278
36.742
–
–
74
–
13. Lift
–
–
14. CV
15.234
12.000
–
–
11.000
8.900
17. Mechanische ventilatie
6.614
3.362
18. Terreinafwerking
1.032
1.169
–
–
20. Woningverbetering
–394
349.745
21. Leefbaarheid
3.632
3.704
22. Beglazing vervangen
–
–
23. Rioolontstopping
–
–
142
–
–
–
162.105
538.779
Kosten leefbaarheid huurpanden
Planmatig onderhoud 2011 Soort onderhoud 1. Beschermlagen buiten 2. Beschermlagen trappenhuizen 3. Beschermlagen gemeenschappelijke ruimten 4. Vloerbedekking 5. Timmerwerk
8. Metselwerk 9. Wanden en vloeren 10. Keukens 11. Kasten 12. Loodgieterswerk
15. Warmwatervoorziening 16. Elektra
19. Woning algemeen
24. Schoonmaken incidenteel 25. Brandblussers/haspels Totaal planmatig onderhoud
89
10. Overige bedrijfslasten
2011
2010
Overige personeelskosten
17.621
24.889
Huisvestingskosten
16.799
16.149
2.181
8.977
Algemene kosten
123.930
159.175
Belastingen, verzekeringen, contributies
106.883
92.578
Huren huurpanden
354.394
354.659
1.052.784
1.016.762
Overige bedrijfslasten
39.908
28.182
Dotatie oninbare vorderingen
22.450
18.375
1.736.950
1.719.745
Raad van Toezichtkosten
Levering goederen en diensten
In het boekjaar 2011 zijn de bedragen aan accountantskosten zoals weergegeven in tabel I-1 en I-2 ten laste van het resultaat gebracht. Deze kosten zijn opgenomen onder de algemenen kosten. Tabel I-1 Accountantskosten BDO 2011 BDO Accountants & Belastingadviseurs B.V. 1. Controle van de jaarrekening
–
2. Andere controleopdrachten
–
3. Fiscale adviesdiensten
6.144
4. Andere niet-controlediensten
–
Totaal
–
Tabel I-2 Accountantskosten PricewaterhouseCoopers 2011 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V.
17.955
–
2. Andere controleopdrachten
–
–
3. Fiscale adviesdiensten
–
25.538
4. Andere niet-controlediensten
–
–
17.955
25.538
2011
2010
–
240
Rente op kortlopende deposito’s
15.051
22.073
Rente op kortlopende vorderingen
17.861
11.039
Totaal rentebaten
32.912
33.352
1. Controle van de jaarrekening
Totaal
Rente 11. Rentebaten Financiële vaste activa Rente te vorderen BWS Liquide middelen
90
12. Rentelasten
2011
2010
506
548
3.657
3.338
–
993
4.162
4.880
2011
2010
– 145.835
–216.350
Langlopende schulden Rente leningen kredietinstellingen Kortlopende schulden Rente op betaalrekeningen Rente op overige kortlopende schulden Totaal rentelasten
13. Belastingen
Toelichting belastingen Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,5 procent. Een afwijkende effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie, de waardering van latenties en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Onderstaand de berekening van de belastingplicht: Commercieel resultaat conform de winst- en verliesrekening over 2011
–718.807
Bij: – F iscaal lagere afschrijving materiële vaste activa
805.860
– Fiscaal geen waardeveranderingen
755.625
Totaal bij
1.561.485
Af: – Fiscaal hogere lasten onderhoud
239.228 –239.228
Fiscaal resultaat 2011
603.450
Bij/af: –B ijdrageheffing bijzondere projectsteun en saneringssteun
39.670
– Gemengde kosten
2.459
– Investeringsaftrek
–15.211
Totaal bij/af
Belastbaar bedrag 2011
26.918
630.368
Het fiscale resultaat over 2011 ad € 630.368 wordt gedoteerd aan de herbestedingsreserve zodat het belastbaar bedrag over 2011 nihil bedraagt. Deze reserve dient binnen drie jaar na afloop van het boekjaar worden aangewend voor investeringen in bedrijfsmiddelen of verliesprojecten. 91
Tevens zijn er over de jaren 2008 en 2009 nieuwe aangiftes ingediend bij de Belastingdienst. In deze aangiftes is het fiscale resultaat ook gedoteerd aan de herbestedingsreserve. Naar aanleiding van deze aangiftes is het te betalen bedrag vennootschapsbelasting over de jaren 2008 en 2009 verlaagd met € 216.350. In onderstaande tabel staat hoe de post belastingen is opgebouwd. Tabel I-3 Opbouw post belastingen Oorspronkelijk te betalen
Te betalen volgens nieuw ingediende aangifte
Belastingen
Vpb 2008
176.429
–
–176.429
Vpb 2009
39.921
–
–39.921
Totaal
92
–216.350
Overige informatie Werknemers •V an 1 januari 2011 tot 1 augustus 2011 had de corporatie nominaal 9 werknemers in dienst. Deze werknemers vervulden 7,9 fte. •V an 1 augustus 2011 tot 1 september 2011 had de corporatie nominaal 10 werknemers in dienst. Deze werknemers vervulden 8,2 fte. •V an 1 september 2011 tot 1 november 2011 had de corporatie nominaal 10 werknemers in dienst. Deze werknemers vervulden 8,1 fte. •V an 1 november tot het einde van het verslagjaar had de corporatie nominaal 9 werknemers in dienst. Deze werknemers vervulden 7,8 fte. In het verslagjaar 2010 had de corporatie nominaal negen werknemers in dienst. Deze werknemers vervulden in totaal 7,9 fte. Directeur Het belastbaar loon van de directeur bedraagt in 2011 € 84.680. Het werkgeversgedeelte van de pensioenpremie bedraagt in 2011 € 20.285. Raad van Toezicht De lasten ter zake van bezoldiging van leden van de Raad van Toezicht en voormalige leden van de Raad van Toezicht bedragen in 2011 € 0 (2010: € 0).
93
K.
Overige gegevens
K.1 Voorstel resultaatbestemming Het verlies ad € 502.457 zal na goedkeuring van de Raad van Toezicht ten laste worden gebracht aan de overige reserve. K.2 Gebeurtenissen na balansdatum
94
95
96
Bijlage 1: Organigram
Raad van Toezicht
Directeur
Projectbeheerderscommissie
Projectbeheerder
Projectbeheerder
Administrateur
1e Medewerker Verhuur- en bewonerszaken
Medewerker Administratie
Medewerker Verhuur- en bewonerszaken
Medewerker Technische dienst
Medewerker Beleidszaken
Medewerker Algemene zaken
Medewerker Combi beheer-wonen
= gezagstructuur
= overlegstructuur
97
Bijlage 2: Verantwoording verhuringen woningbestand Tabel B2-1 Overzicht huurklassen woningenbestand per 31-12-2011 Aard
Huurprijs <361,66
>361,66
Totaal
- Onzelfstandig
475
0
475
- Eenpersoons zelfstandig
264
0
264
97
0
97
95
0
95
8
0
8
65
1
66
1004
1
1005
>361,66
< fiatteringsgrens
Eigen panden
- Tweepersoons zelfstandig
Huurpanden - Onzelfstandig - Eenpersoons zelfstandig - Tweepersoons zelfstandig
Totaal
Tabel B2-2 Aantal verhuurde onzelfstandige eenheden naar huurklasse, leeftijd en inkomen 2011 Huurklasse Leeftijd
Inkomen
< 65
< €21.625m(wel recht op huurtoeslag)
<361,66 315
< €21.625 (geen recht op huurtoeslag) > 65
< €20.325 (wel recht op huurtoeslag) < €20.325 (geen recht op huurtoeslag)
Tabel B2-3 Aantal verhuurde eenpersoonsappartementen naar huurklasse, leeftijd en inkomen 2011 Huurklasse Leeftijd
Inkomen
< 65
< €21.625 (wel recht op huurtoeslag)
<361,66
>361,66
< fiatteringsgrens
110
< €21.625 (geen recht op huurtoeslag) > 65
< €20.325 (wel recht op huurtoeslag) < €20.325 (geen recht op huurtoeslag)
Tabel B2-4 Aantal verhuurde tweepersoonsappartementen naar huurklasse, leeftijd en inkomen 2011 Huurklasse Leeftijd
Inkomen
< 65
< €21.625 (wel recht op huurtoeslag) < €21.625 (geen recht op huurtoeslag)
> 65
< €20.325 (wel recht op huurtoeslag) < €20.325 (geen recht op huurtoeslag)
98
<361,66 50
>361,66
< fiatteringsgrens
Instellingsgegevens Naam van de instelling Stichting Jongeren Huisvesting Twente Gevestigde gemeente Enschede Werkzaam in gemeenten Enschede en Hengelo (O) Bezoekadres Lasondersingel 178 7514 BX Enschede Postadres Postbus 781 7500 AT Enschede I www.sjht.nl T 053 – 4801740 F 053 – 4301490 Datum van oprichting 18 maart 1968 Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten 11 januari 1990 90.000.339 Inschrijvingsnummer Kamer van Koophandel en Fabrieken in het Handelsregister 06062073 VROM-nummer toegelaten instelling L 1964 Btw-nummer NL 0058.16.245.B01 Lidmaatschapsnummer Aedes 1055
99
Kengetallen
2011
2010
2009
2008
2007
836
831
779
779
774
169
169
173
183
186
1.005
1.000
952
962
960
Aantal verhuureenheden Eigen Huur Subtotaal Garageboxen Totaal
8
8
8
8
8
1.013
1.008
960
970
968
87,95
95,55
96,57
92,35
93,84
Financiële continuïteit Solvabiliteit
4,59
3,58
13,47
9,83
16,92
Rentabiliteit eigen vermogen
Liquiditeit
– 4,00
– 13,40
– 2,01
– 2,23
– 1,29
Rentabiliteit totaal vermogen
– 3,49
– 12,77
– 1,66
– 1,84
– 0,72
6,07
6,23
5,94
6,55
6,32
12.555
13.057
14.807
15.105
15.442
762
814
880
990
976
– 502
– 1.750
– 298
– 337
– 199
Directie
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
Verhuur- en bewonerszaken
2,0
2,0
2,1
2,1
1,6
Technische dienst
1,3
1,3
1,3
1,3
0,8
Administratie
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
Algemene zaken
0,6
0,6
0,6
0,6
0,6
Beleidszaken
0,9
1,0
–
–
–
Totaal FTE
7,8
7,9
7,0
7,0
6,0
9
9
8
8
7
Renteresultaat in % eigen vermogen Balans en winst- en verliesrekening (x € 1.000) Overige reserve Renteresultaat Jaarresultaat Personeelsbezetting
Personeelsbezetting nominaal Overige kengetallen Huurachterstand in % v/d huren en vergoedingen
0,8
0,7
0,8
0,9
1,0
Huurderving in % van v/d huren en vergoedingen
0,44
0,57
0,85
0,79
1,15
Overige reserves in % van de huren
539
588
725
744
764
15.018
15.712
19.008
19.390
19.951
Overige reserves per eigen verhuureenheid in euro
Benchmark
SJHT
SJHT
Referentie
Landelijk
* bron: Corporatie in Perspectief 2010
2011
2010
2010
2010
Mutatiegraad zelfstandige eenheden
36,8
34,7
43,0
8,1
Huurachterstand in % van de jaarhuur
0,8
0,7
1,6
1,1
Huurderving eenheden in % van de jaarhuur
0,4
0,6
1,0
1,5
Gemiddelde huurprijs per maand per vhe
€ 191
€ 182
€ 242
€ 421
Klachten- en mutatieonderhoud per vhe
€ 206
€ 184
€ 155
€ 501
Planmatig onderhoud per vhe
€ 194
€ 363
€ 652
€ 821
Netto bedrijfslasten per vhe
€ 810
€ 847
€ 706
€ 1.257
€ 56.938
€ 55.639
€ 66.852
€ 63.134
Personeelskosten per fte Aantal vhe per fte
129
127
114
87
€ 2.281
€ 2.169
€ 3.012
€ 5.046
WOZ-waarde zelfstandige eenheden per vhe
€ 73.856
€ 76.490
€ 105.096
€ 156.769
WOZ-waarde overige wooneenheden per vhe
€ 36.606
€ 38.083
€ 38.851
€ 63.130
3,7
3,2
4,0
3,2
Huuropbrengst per vhe (eigen panden)
Huur in % van de WOZ-waarde zelfstandige vhe
Colofon datum 4 juni 2012 opdrachtgever SJHT ontwerp en opmaak Mint Ontwerp fotografie Karien Bergboer druk Ipskamp Drukkers Enschede
