2012 Jaarverslag
Enschede
Deurningerstraat
Deurningen
Walhofstraat
Oldenzaal 1
Ol de nz aa lse str aa t
Bosuilstraat
Deurningerstraat
Hengelo
Walhofstraat
ng elo
15
Schurinksweg
5 ingel
l inge mps a k e dd
at
Bo
3
Tubantiasingel
14 Hengelosestraat
Laaressingel
Lasonders
Lasonderstraat
4
gel essin Laar
ses tra
aat rstr inge
He
rn Deu
Walhofstraat
16
17
Centraal Station
6
Pluimstraat
Wilhelminastraat
Centrum
Emmastraat
9
7
Gronausevoetpad
Boulevard 1945 Mina Krusemanstraat
13
Billitonstraat
10
Batjanstraat
11
at
tra ers g r e
gel
Getfert
in viks Var
singel
14 Twekkelerveld
dijk
Zuiderval
s Kuiper
b aks
Ha
Javastraat
land
el ing
oss
2
8
GJ van Heekstraat
Hengelosestraat
Adressen SJHT naar wijk
Maanstraat Meteorenstraat
1 Deppenbroek
4 Lasonder-Zeggelt
Jekerstraat
Bilderdijkstraat
Molenstraat
A van de Veldestraat
Waalstraat
Dr. Benthemstraat
Oude Markt
Dr. P. van Hoekstraat
2 Hogeland
Batjanstraat
7 Centrum
10 Stadsveld
Walhofstraat
5 Roombeek
8 Veldkamp
11 Getfert
16 Ribbelt
Deurningerstraat
Haaksbergerstraat
Hoogstraat
Roomweg
Javastraat
Schurinksweg
Prinsestraat
Rietmolenstraat
Steenuilstraat
Veldkampstraat
Volksparksingel
Laaressingel
Oldenzaalsestraat
Kottendijk
Rembrandtlaan
Wilhelminastraat
Brinkstraat
3 Laares
15 Zeggelt
Lasonderstraat
Blekerstraat
Bosuilstraat
6 Horstlanden – Stadsweide
Emmastraat
Blekerstraat Mina Krusemanstraat
9 Velve-Lindenhof
Gronausevoetpad
Leydsweg
Billitonstraat
12 Pathmos Borstelweg
13 Boswinkel
Burg. M. van Veenlaan
Gelderlandstraat
estraat
Gronau (D)
Hoge
hm Pat
12
singe l
Borstelweg
Gronaus
Magnoliastraat 17 De Bothoven Pluimstraat
Hengelo Dennenbosweg
Langelermaatweg Lindenweg
2012 Jaarverslag
Inhoudsopgave Voorwoord
9
1.
Over de SJHT
13
2.
Beleid en doelstellingen
15
2.2
Beleidsplan 2012 – 2016
15
2.1
2.3
Toekomstvisie
Gerealiseerde doelstellingen in 2012
3.
Huisvesting van de doelgroep
3.1.1
Europese regelgeving
3.1
3.2 3.3
3.3.1
3.3.2 3.3.3 3.4
4.
Verhuurbeleid Inschrijvingen
4.2.2 4.2.3
19
19
21
Huurincasso en ontruimingen Huurbeleid
Kwaliteit van de voorraad Cyclisch onderhoud
4.2.1
19
Leegstand
Opzeggingen
4.1.2 4.2
19
20
In stand houden van de voorraad
4.1.3
15
Verhuur van wooneenheden
4.1
4.1.1
15
Dagelijks onderhoud
20
21
22
25 25
25
25
Energie
26
Walhofstraat
27
Investeringen in nieuwbouw en aankoop Deurningerstraat
27
27
Dr. Benthemstraat
27
Leefbaarheid
27
4.3
Verkoop van woningen
4.4.1
Onderzoek leefbaarheid
28
5.
Relatie met bewoners, gemeenten en maatschappelijke partners
31
5.1.1
Aedes, branchevereniging van woningcorporaties
31
4.4
5.1
5.1.2 5.1.3
5.1.4 5.2 5.3
5.4
5.4.1
5.4.2 5.4.3
5.4.4
Samenwerkingsverbanden en netwerkpositie Vereniging WoON
27
31
31
Contactgroep Wonen, Welzijn en Zorg
32
Taakstelling reguliere huisvesting van vergunninghouders
32
Onderzoekscommissie studentenhuisvesting Sociale projecten
Bewonerscontacten Huurdersoverleg
32
33
33
33
Projectbeheerders
34
Woontevredenheidsonderzoek
34
Exit-enquête
34
6.
Financiën
6.2
Resultaat en vermogen
6.1
6.2.1
6.2.2 6.3
6.4
6.4.1
6.4.2 6.4.3
Waarborgen financiële continuïteit RJ 645
Analyse van resultaat en vermogen
Verklaring belangrijkste afwijkingen
37
37
37 37
38
39
Financiële continuïteit
40
Uitgangspunten meerjarenbegroting 2013-2014 en dPi2012
40
Algemeen
Ontwikkeling resultaat en balansposten tot en met 2017
40
41
6.4.4 Kasstroomoverzicht tot en met 2017
42
6.4.6 Conclusie impact regeerakkoord
43
6.4.5
Kengetallen
6.5
Treasury
6.7
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
6.6 6.8
45
Beoordeling Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting
46
Corporate governance
7.1.1
AedesCode
7.1.2 7.1.3
7.1.4 7.2
7.2.1
7.2.2 7.2.3
Aedescode en Governancecode Woningcorporaties Toepassing AedesCode
Governancecode Woningcorporaties (GcW)
Toepassing Governancecode Woningcorporaties Governancestructuur en toezicht Intern toezicht
Extern toezicht
Externe accountant
7.2.4
Integriteit
7.3
Risicomanagement
7.2.5
Documenten op internet
8.
Organisatie
8.2
Functioneren van het bestuur
8.1
8.3
8.4
8.4.1
8.4.2
43
Vennootschapsbelasting (VPB)
7.
7.1
42
Organisatiestructuur
45
49
49
49
49
49
49
50
50
51 51
51
51
52
55
55
55
Personeelsbestand
56
Sponsoring
57
Communicatie en PR Nieuwe website
56
57
Verklaring van het bestuur
59
Verslag van de Raad van Toezicht
61
Verklaring van de Raad van Toezicht
69
Jaarrekening 2012
71
B.
Winst- en verliesrekening 2012
74
Algemene toelichting
76
A.
Balans 2012
C.
Kasstroomoverzicht 2012 (indirecte methode)
D. E. F.
G. H. I.
J.
K. L.
L.1
L.2
Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen voor bepaling van het resultaat
72
75
78
84
Financiële instrumenten en risicobeheersing
86
Kasstroomoverzicht
88
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
87
Toelichting balans 2012
89
Overige gegevens
101
Gebeurtenissen na balansdatum
101
Toelichting winst- en verliesrekening 2012 Voorstel resultaatbestemming
95
101
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
102
Bijlage 1: Organigram SJHT
104
Bijlage 2: Verantwoording verhuringen woningbestand
105
Instellingsgegevens
106
Kengetallen
Voorwoord
Voorwoord Het jaarverslag van Stichting Jongeren Huisvesting Twente is dit jaar korter dan de voorgaande jaarverslagen. Wij hebben dit jaar gewerkt aan het beperken van tekstuele toelichtingen. Wij denken dat het verslag hierdoor verbeterd is in leesbaarheid en relevantie. Vanwege de RJ 645 is het cijfermatige deel wel groter geworden dan vorig jaar. In dit jaarverslag treft u een uiteenzetting van het door ons gevoerde beleid, de ontplooide activiteiten en de financiële resultaten in het jaar 2012. Het ‘volkshuisvestingsverslag’ is integraal in dit jaarverslag opgenomen. Het jaar 2012 stond vooral in het teken van de toekomstvisie en het nieuwe beleidsplan (periode 2012 – 2016). Inmiddels zijn de eerste doelstellingen uit het beleidsplan gerealiseerd. In hoofdstuk 2 gaan wij op deze zaken in. 2012 is tevens het jaar van oplevering van drie nieuwbouwprojecten, Dr. Benthemstraat 19/21, Deurningerstraat 120 en Walhofstraat 60. Alle drie de projecten waren direct na oplevering volledig verhuurd. Uit het jaarverslag blijkt dat de financiële situatie goed is. Het jaar 2012 wordt afgesloten met een naar verhouding hoog positief resultaat van bijna € 766.419, hetgeen echter voor het overgrote deel wordt veroorzaakt door de nieuwe waarderingsregels (zie ook jaarrekening paragraaf D). Het eigenvermogen bedraagt eind 2012 € 16.267.520. De solvabiliteit is 85,10% in 2012, dit is aanmerkelijk hoger dan het landelijk gemiddelde van 30,40% in 2011. De SJHT streeft er naar om de kamers van haar woonbestand van 1.029 eenheden betaalbaar te houden voor jongeren. De huren zijn per 1 juli 2012 met 2,3% verhoogd conform het inflatiecijfer van 2011. Het gemiddelde huurprijs niveau ligt hierna nog onder de 65% van de maximaal redelijk huur. De komende jaren wil de SJHT meer ‘samen doen’. Samenwerken met woningcorporaties en andere marktpartijen. Dit willen wij doen om onze risico’s te spreiden, maar ook omdat wij niet alles zelf kunnen en willen doen. Er liggen daarnaast voldoende kansen in de markt die gezamenlijk opgepakt kunnen worden. En dit gaan we ook doen. Boven dit alles staat dat de SJHT de komende jaren financieel gezond blijft ondanks de veranderingen in het woningwaarderingsstelsel (WWS), saneringsheffingen en verhuurdersheffingen. In het Regeerakkoord op hoofdlijnen, dat in oktober 2012 werd gepresenteerd, was nog een vereenvoudiging van het WWS opgenomen in de vorm van een directe koppeling van de maximale huur aan de WOZ waardering van de woningen (maximaal 4,5%). Dit zou voor de SJHT en ook haar collega-studentenhuisvesters funeste gevolgen hebben gehad, gezien de relatief lage WOZ waarde van de studentenwoningen. Gelukkig is deze ‘vereenvoudiging’ uit het Woonakkoord van februari 2013 verdwenen. Wel zal er voor Prinsjesdag 2013 een nieuw vereenvoudigd woningwaarderingsstelsel komen, in de vorm van een combinatie van het oude WWS en toch weer WOZ waarde van woningen. Randvoorwaarde daarbij is, dat de verdiencapaciteit op macroniveau daardoor niet zal worden beperkt. De SJHT zal bij Aedes en Kences aandacht blijven vragen voor de effecten daarvan op de verdiencapaciteit voor de onzelfstandige en zelfstandige woningen. (Wat op macroniveau goed uitpakt voor reguliere corporatie, kan op microniveau erg problematisch zijn, gezien het atypische woningbezit van studenten- en jongerenhuisvesters). De SJHT heeft verder kennis genomen van alle voorgenomen heffingen en constateert dat de onzelfstandige wooneenheden gelukkig buiten de verhuurdersheffingen zullen worden gehouden. Wel moet de SJHT over de kleine zelfstandige eenheden een verhuurdersheffing betalen en wordt de SJHT aangeslagen voor de saneringsheffingen (o.a. Vestia debacle). Hoe wrang dit alles ook moge zijn, de SJHT realiseert zich ten volle dat ook zij haar bijdrage in de vorm van heffingen en belastingen zal moeten leveren en heeft dit in haar meerjarenramingen doorgerekend. Ondanks dat wij een behoorlijke bijdrage moeten leveren (gemiddeld € 151.800 per jaar in de komende vijf jaar) zijn geen beleidswijzigingen nodig geweest. De Prospectieve informatie voor het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting konden wij dan ook bijna volledig conform onze begroting 2013 invullen. Dat kan ook eigenlijk 9
niet anders in een organisatie waar doelmatigheid, betrouwbaarheid en goed toezicht kernbegrippen zijn. De SJHT realiseert haar doelstellingen met behulp van goed gemotiveerde en bekwame medewerkers. De SJHT heeft daarbij goed werkgeverschap hoog in haar vaandel staan. Tegelijkertijd blijft de SJHT ervoor waken dat (de ontwikkeling van) de bedrijfslasten blijvend in gunstige zin vergeleken kunnen worden met die van collega corporaties. De Impact voor de SJHT van de goedgekeurde herziening Woningwet door de tweede kamer op 5 juli 2012 is zoals de zaken er nu voor staan relatief gering. Administratieve scheiding van het DAEB en niet DAEB bezit is voor de SJHT niet aan de orde omdat de SJHT geen niet DAEB bezit heeft. Verscherping van het in- en extern toezicht kunnen we ons geheel in vinden gezien de excessen van de laatste tijd. Voor een aantal maatregelen zoals het opstellen van een financieel reglement moeten de voorwaarden nog bij een AMvB worden vastgesteld. Daarnaast komt minister Blok nog met een aantal maatregelen uit het regeerakkoord die hij in deze wet wil laten opnemen. Dat kan door middel van een zogeheten novelle, een wijziging van een wetsvoorstel dat al wel door de Tweede Kamer is aangenomen maar nog niet door de Eerste Kamer. Op basis van uitgelekte concept-tekst mogen woningcorporaties zich in de toekomst alleen nog maar bezig houden met het bouwen en beheren van sociale huurwoningen in de eigen regio. Ze zouden koophuizen, geliberaliseerde huurwoningen, winkels en kantoren moeten onderbrengen in een apart bedrijf. Ook deze eventuele aanpassing van de wet heeft voor de SJHT geen gevolgen. Wel belangrijk is de toekomstige relatie met de gemeente en de eventuele invoering van een nieuwe financiële autoriteit (of vallen we straks onder het ministerie van Financiën) maar hier is op dit moment verder nog niets over bekend. In verband met de Novelle wordt de behandeling van de wet in de Eerste Kamer voorlopig aangehouden. Invoering van de wet zal daarom op zijn vroegst 1 januari 2014 zijn. Kenmerkend voor de SJHT is dat we onze risico’s goed in kaart hebben. Op dit moment spelen er zoals gezegd ook externe factoren een grote rol (politieke ontwikkelingen en economische crisis), waar wij helaas geen invloed op kunnen uitoefenen. Ondanks dat vinden wij dat onze risico’s momenteel goed beheersbaar zijn (zie ook paragraaf 7.3). Dit heeft ook te maken met het feit dat wij nooit afgeweken zijn van onze kerntaak. Voorafgaand aan projecten hebben wij altijd goede afwegingen gemaakt, waarbij het belang van de doelgroep te allen tijde voorop staat. Hierdoor zijn wij een corporatie ‘pur sang’ gebleven. En daar zijn wij trots op. Ing. R.M. Mittendorff Directeur
10
De komende jaren wil de SJHT meer ‘samen doen’ 11
1
12
1.
Over de SJHT
Stichting Jongeren Huisvesting Twente (SJHT) is een toegelaten instelling met een categorale doelstelling. Wij zijn uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam in de gemeenten Enschede en Hengelo (Overijssel). Missie De SJHT staat voor het creëren en in stand houden van een transparante markt voor jongerenhuisvesting in Enschede. Zij richt zich op het bieden van betaalbare, kwalitatief goede huisvesting voor een- en tweepersoonshuishoudens in de steden Enschede en Hengelo, specifiek op (studerende) jongeren en aanverwante doelgroepen van 18 tot 30 jaar met een minimaal inkomen. Hierbij streeft de SJHT naar een optimale benutting van haar expertise door samenwerking met andere woningcorporaties en/of organisaties. Visie De SJHT staat voor het bieden van kansen op de woningmarkt voor individuen. Dit zijn voor de SJHT alle jongeren van 18 tot 30 jaar met een minimaal inkomen. De jongeren worden bediend door voldoende kwalitatief goede en betaalbare wooneenheden na te streven, met name in Enschede. Naast kwalitatieve en kwantitatieve aspecten, zet de SJHT zich ook in voor de transparantie van de markt en voor diverse nevenaspecten zoals sociale kwaliteit, duurzaamheid en energiebesparing. Op organisatorisch niveau wordt expertise van medewerkers en de organisatie van cruciaal belang geacht om onze visie te realiseren. Professionalisering maakt hier deel van uit. Wij vinden het belangrijk om ons te verantwoorden over de wijze waarop wij onze visie realiseren door het nastreven van ‘good governance’. Zowel ons jaarverslag als diverse andere rapporten op onze website dragen hieraan bij. Uitgangspunten van het beleid De SJHT is een kleine organisatie met negen medewerkers. Bij ons gelden de kernwaarden eerlijkheid, openheid en vertrouwen. Dit geldt niet alleen tijdens onze dagelijkse werkzaamheden, deze kernwaarden zie je ook terug in onze bedrijfsvoering en het beleid.
13
2
2. Beleid en doelstellingen 2.1
Toekomstvisie
Op 11 april 2012 is een toekomstvisie vastgesteld. Deze is met name bedoeld als onderlegger voor het beleidsplan 2012 – 2016. Onze stakeholders hebben een publieke versie van de toekomstvisie ontvangen. Daarnaast organiseren wij in 2013 een stakeholdersbijeenkomst waar de toekomstvisie wordt besproken. 2.2
Beleidsplan 2012 – 2016
Het beleidsplan 2012 – 2016 is in de loop van 2012 vastgesteld. Doordat wij vooraf bovengenoemde toekomstvisie hadden opgesteld, was er al veel duidelijk over ons beleid voor de komende jaren. Bij het beleidsplan horen een balanced scorecard (bsc) en een tijdsplanning. In de volgende paragraaf is de bsc met de behaalde resultaten van 2012 toegevoegd. 2.3
Gerealiseerde doelstellingen in 2012
Balanced scorecard 2012 – 2016 Doelstelling
Prestatie
Norm
2012
De SJHT draagt bij aan voldoende huisvesting voor de doelgroep
Wooneenheden worden alleen toegewezen aan de doelgroep
100%
Gerealiseerd
Sociale kwaliteit handhaven
Behalen/handhaven van een grens voor het aantal niet studerende jongeren in een pand
maximaal 20%
Wordt momenteel verwerkt in het beleid
De SJHT wil haar klanten zo goed mogelijk van dienst zijn
Onderzoek naar de digitale en persoonlijke dienstverlening
Cijfer is ten minste een 7,5
Gerealiseerd
Jaarlijks huurdersoverleg
Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag
Gerealiseerd
Periodiek voorlichting aanbieden aan huurders over energiebesparing
Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag
Gerealiseerd
Periodiek voorlichting aanbieden op het gebied van budgetbeheer
Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag
Nog niet gerealiseerd
Onderzoek naar het aanbieden van woondiensten
Plan gereed in 2013
De SJHT streeft naar wooneenheden met een betaalbare huurprijs
Onderzoek naar de betaalbaarheid van de wooneenheid
Minimaal 85% van de huurders is neutraal, tevreden of zeer tevreden over de betaalbaarheid van het woningbestand
Gerealiseerd
Waarborgen van zodanige huurinkomsten dat financiële continuïteit is gegarandeerd
Verdiencapaciteit van het woningbestand vergroten
Minimaal 90% van de huurprijzen van ons totale woningbestand ligt onder de huurtoeslaggrens voor 23 jaar
Gerealiseerd
Het woningbestand harmoniseren naar gemiddeld minimaal 65% maximaal redelijke huur
Nog niet gerealiseerd.
Onze doelgroep
De SJHT wil bijdragen aan de zelfstandigheid van haar huurders
Ons woningbestand
15
Doelstelling
Prestatie
Norm
2012
Als er sprake is van een tekort aan huisvesting voor haar doelgroep, wil de SJHT hierin voorzien binnen de grenzen van haar financieringsruimte
Jaarlijks de marktvraag monitoren
Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag
Nog niet gerealiseerd
Jaarlijks overleg met stakeholders over de marktvraag en initiatieven
Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag
Gerealiseerd
Strategisch voorraadbeleid actualiseren
Gereed in 2012
In 2012 voorbereid, besluitvorming vind in 2013 plaats
Onderzoek naar de kwaliteit van de woonruimte, het woongebouw en de woonomgeving
Cijfer is ten minste een 7,5
Gerealiseerd
Handhaven van sociale kwaliteit
Mogelijkheden onderzoeken om de veiligheid (en het veiligheidsgevoel van bewoners) te vergroten
Gereed in 2014
De SJHT wil zich meer toespitsen op duurzaamheid
Energiezuinigheid woningbestand monitoren
Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag
Contracten met energiemaatschappijen omzetten naar duurzame contracten
Gereed in 2015
Onderzoek naar de toepassing van duurzame producten
Gereed in 2014
Onderzoek naar mogelijkheden voor nieuwe woonconcepten
Gereed in 2014
De SJHT zet zich in voor het concentreren van het woonaanbod voor haar doelgroep
Realiseren van een centraal punt voor jongerenhuisvesting in Enschede
Gereed in 2016
De SJHT wil haar expertise inzetten door samen te werken met andere woningcorporaties en/of organisaties
In de komende beleidsperiode worden nieuwe prestatieafspraken gemaakt met gemeente Enschede
Gereed in 2013
De SJHT herijkt het communicatie- en PR-beleid om bekender te worden bij de doelgroep
Het communicatiebeleid wordt opgezet.
Gereed in 2013
Gereed
De SJHT wil de kennis van medewerkers binnen haar organisatie houden en vergroten
Er wordt een scan gemaakt van de personele samenstelling, inclusief een toekomstvisie op basis van het beleidsplan.
Gereed in 2013
Gereed
Tevredenheidsonderzoek onder medewerkers
Gereed in 2013
De SJHT streeft naar een optimale kwaliteit van de wooneenheden
Nog niet gerealiseerd
Samenwerking
Onze organisatie
16
Doelstelling
Prestatie
Norm
2012
Er wordt voldaan aan de normen: solvabiliteit minimaal 25% leegstand maximaal 1% huurachterstand maximaal 1%
Gerealiseerd
Een goede beoordeling van het CFV
Jaarlijks een A1 oordeel
Gerealiseerd
Overleg met stakeholders
Jaarlijkse rapportage in het jaarverslag
Gerealiseerd
De SJHT wordt gevisiteerd
Gereed in 2015
Op de lange termijn De financiële continuïteit van In de begroting, in het de SJHT is voor de komende jaarverslag en bij investebeleidsperiode gewaarborgd ringsbeslissingen worden de plannen en/of projecten doorgerekend
Governance De SJHT vindt het belangrijk zich te verantwoorden tegenover de buitenwereld
Doelstellingen in begroting 2012 1. Beleidsplan 2012 – 2016 presenteren
Gerealiseerd
2. H uurbeleid: huurharmonisatie evalueren en vervolgstappen bepalen
Gerealiseerd
3. Strategisch voorraadbeleid realiseren
Besluitvorming in 2013
4. C ommunicatiestrategie en naamsbekendheid: communicatiestrategie opzetten
Gerealiseerd
5. Website SJHT vernieuwen
Operationeel in 2013
6. Drie nieuwbouwprojecten opleveren
Gerealiseerd
7. Twee renovatieprojecten opleveren
Gedeeltelijk gerealiseerd Emmastraat 25 verplaatst naar 2013
8. D uurzaamheid: werken aan energiebewustwording van onze huurders
Verplaatst naar 2013
9. Meer projectbeheerders werven
Gerealiseerd
17
3
18
3.
Huisvesting van de doelgroep
3.1
Verhuurbeleid
De SJHT verhuurt kamers (onzelfstandige woonruimten) en appartementen (zelfstandige woonruimten) in Enschede en Hengelo. Wij verzorgen zelf de toewijzing van de verhuureenheden. Voor de kamerbemiddeling gebruiken we het coöptatiesysteem, voor appartementen hanteren we een wachtlijst. De SJHT heeft als doelgroep jongeren tussen de 18 en 30 jaar met een minimaal inkomen: tot maximaal € 1.699 bruto per maand voor een eenpersoonshuishouden en € 2.307 voor een tweepersoonshuishouden. 3.1.1 Europese regelgeving Per 1 januari 2011 zijn de staatssteunregels voor corporaties ingevoerd. Daardoor is de SJHT verplicht het inkomen van woningzoekenden te toetsen om te voldoen aan de toewijzingsregeling. Het verzamelinkomen mocht in 2012 niet hoger zijn dan € 34.085. Doordat de SJHT zelf een grens stelt aan het maximale inkomen, zal het niet voorkomen dat een woning wordt toegewezen aan een huurder die boven de Europese grens uitkomt. Ondanks dit feit moet er toetsing plaatsvinden. Allereerst wordt bepaald tot welke categorie een huurder hoort. Dit kan zijn: student, internationale student, niet student. Voor elke categorie is vastgesteld welke documenten aangeleverd moeten worden om te kunnen controleren of voldaan wordt aan de Europese regelgeving en aan de doelgroepeisen die de SJHT zelf stelt. De aanlevering van de documenten wordt geregistreerd op een controleformulier. De kandidaat-huurder ondertekent dit formulier. Hiermee verklaart de kandidaat-huurder alle documenten naar eerlijkheid te hebben ingeleverd en tot categorie A (< € 34.085) te behoren. 3.2
Inschrijvingen
In 2012 is er een daling van het aantal inschrijvingen. Ondanks een toename van het aantal studenten is het aantal uitwonende studenten afgenomen. Dit zou veroorzaakt kunnen worden door de economische crisis. Tabel 3-1 Totaal inschrijvingen woningzoekenden Jaar
Kwartaal 1
Kwartaal 2
Kwartaal 3
Kwartaal 4
Totaal
2008
186
264
264
190
904
2009
184
262
336
228
1010
2010
225
224
356
210
1015
2011
240
240
384
173
1037
2012
215
231
300
187
933
In tabel 3-2 is het aantal inschrijvingen uitgewerkt naar de verschillende mogelijkheden. Men kan zich zowel voor één als meerdere woonvormen inschrijven. Opgeteld kiezen de meeste woningzoekenden voor een zelfstandige woonvorm. Tabel 3-2 Inschrijvingen per type wooneenheid Jaar
*poz
1pz
2pz
poz+1pz
1pz+2pz
poz+2pz
poz+1pz+2pz
2008
286
82
143
113
140
11
129
2009
278
93
131
149
161
12
186
2010
265
71
141
120
205
17
196
2011
268
74
165
117
211
10
191
2012
213
65
161
93
179
16
206
* poz = onzelfstandig, 1pz = eenpersoons zelfstandig, 2pz = tweepersoons zelfstandig
19
3.3
Verhuur van wooneenheden
3.3.1 Opzeggingen In tabel 3-3 is het aantal opzeggingen weergegeven die in het desbetreffende jaar zijn ontvangen. Een verantwoording van nieuwe verhuringen is toegevoegd in bijlage 2. Tabel 3-3 Opzeggingen per type wooneenheid 2008-2012
2012
2011
2010
2009
2008
Kamer in een groep
279
315
316
304
328
Eenkamerappartement
112
110
99
117
97
56
50
52
42
62
447
475
467
463
487
Tweekamerappartement Totaal
Interne verhuizingen Het is mogelijk om als huurder binnen het woningbestand van de SJHT te verhuizen. In 2012 maakten 25 huurders gebruik van deze mogelijkheid. In 2011 waren er 30 interne verhuizingen. Tussenhuurcontracten De tussenhuurconstructie is bedoeld voor huurders die voor een periode van maximaal één jaar de wooneenheid willen verlaten. In 2012 maakten 28 huurders gebruik van deze mogelijkheid. In 2011 waren er 24 tussenhuurcontracten. Mutatiegraad De mutatiegraad in tabel 3-4 is gebaseerd op het aantal opzeggingen. Tabel 3-4 Overzicht mutatiegraad van het gehele woningbestand 2008-2012 Jaar
Woningbestand wooneenheden
Mutatiegraad
2008
962
51%
2009
952
49%
2010
1000
47%
2011
1005
47%
2012
1029
43%
Het aantal mutaties is ten opzichte van voorgaande jaren met 4% gedaald. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een vermindering in mutaties bij onzelfstandige eenheden. Zoals in tabel 3-5 zichtbaar is, is de mutatiegraad bij de onzelfstandige woonruimtes het hoogst. Tabel 3-5 Mutatiegraad per type wooneenheid
20
Type wooneenheid
Woningbestand
Mutaties
2012
2011
2010
Kamer in een groep
570
276
48%
55%
56%
Eenkamerappartement
272
112
41%
40%
36%
Tweekamerappartement
187
56
30%
31%
32%
3.3.2 Leegstand In tabel 3-6 is de leegstand weergegeven per wooneenheid in percentages. Het doel is om elk jaar onder 1% leegstand over het woonbestand te blijven. Tabel 3-6 Leegstandsoverzicht per type wooneenheid 2008-2012 Type wooneenheid
2012
2011
2010
2009
2008
Kamer in een groep
0,12%
0,05%
0,15%
0,37%
0,22%
Eenkamerappartement
0,30%
0,22%
0,01%
0,09%
0,03%
Tweekamerappartement
0,02%
0,01%
0,01%
0,02%
0
Totaal
0,44%
0,28%
0,17%
0,48%
0,25%
De leegstand van eenkamerappartementen in 2012 is hoger door leegstand tijdens renovatie van het pand aan het Gronausevoetpad. De SJHT verhuurt 8 garageboxen, 1 opslagruimte en 18 parkeerplaatsen in een ondergrondse garage. Leegstand van parkeerplaatsen, garageboxen en opslagruimte is in bovenstaande cijfers niet meegerekend. In onderstaande tabel wordt dit leegstandspercentage weergegeven. Tabel 3-7. Leegstand in 2012 per type parkeergelegenheid en opslagruimte
Parkeerruimte
2012
2011
2010
2009
2008
62,99%
35,65%
19,69%
2,54%
0,35%
In 2010 is een pand aangekocht met een parkeergarage met 18 parkeerplaatsen. Dit veroorzaakt de toename in de leegstand. Het aantal maanden leegstand in parkeergelegenheid is hoger dan het aantal maanden leegstand in wooneenheden. Dit komt doordat de doelgroep veelal geen auto bezit. 3.3.3 Huurincasso en ontruimingen Deurwaarderzaken, betalingsregelingen en ontruimingen Uit tabel 3-8 blijkt dat het aantal deurwaarderzaken aanzienlijk is gestegen ten opzichte van 2011. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat Stichting Jongeren Huisvesting Twente voor kleine vorderingen van vertrokken huurders een nieuw incassobureau te weten Cannock Chase heeft ingeschakeld. Deze deurwaarder neemt deze vorderingen in behandeling op basis van “no cure no pay”. Dit houdt in dat wanneer de schuldenaar niet kan worden getraceerd de SJHT hiervoor geen kosten kan worden doorbelast. In totaal zijn per 31 december 2012 18 vorderingen voor een bedrag ad € 3.710 in behandeling bij Cannock Chase. Het aantal normale deurwaarderszaken zijn ten opzichte van 2011 ook gestegen met 12 tot 55. In totaal staat een bedrag van € 73.422 open. Het gemiddeld openstaand saldo bedraagt € 1.335. Dit is ongeveer gelijk met voorgaande jaren. In 2012 is de SJHT vaker geconfronteerd met huurders die door de recessie (bijna) geen inkomsten meer hadden en daardoor hun betalingsverplichtingen niet meer konden nakomen. Door huurders zo snel mogelijk nadat de achterstand is ontstaan persoonlijk aan te spreken, hoopt de SJHT te voorkomen dat de achterstand uit handen moet worden gegeven. Tevens is er maandelijks een overleg tussen de afdelingen Administratie en Verhuur- en bewonerszaken zodat eventuele problemen eerder worden geconstateerd. In 2012 zijn 17 vorderingen met een saldo van € 24.125 afgeboekt in verband met het oninbare karakter ervan. Vaak komt dit doordat de betreffende personen spoorloos zijn of elders grote schulden hebben waardoor de SJHT voorlopig niet in aanmerking komt voor afbetaling van de huurschuld. Elk jaar wordt opnieuw bekeken of er verhaalmogelijkheden zijn ontstaan.
21
In 2012 zijn 25 ontruimingsaanzeggingen uitgegeven. Daarvan hebben er 11 daadwerkelijk plaatsgevonden. Deze ontruimingen komen voort uit het niet tijdig of geheel niet betalen van de bij de gerechtsdeurwaarder liggende vordering van de SJHT op de betreffende huurder(s). De overige 14 ontruimingsaanzeggingen zijn niet doorgegaan, doordat op het laatste moment de volledige huurvordering alsnog werd betaald, een betalingsregeling werd afgesproken of dat de (ex)huurder zijn woning al had ontruimd en de sleutel ingeleverd. Tabel 3-8 Overzicht deurwaarderszaken, betalingsregelingen en ontruimingen 2008-2012 per 31 december 2012
2011
2010
2009
2008
73
43
40
46
28
Openstaand saldo deurwaarderzaken
€ 77.132
€ 59.330
€ 49.314
€ 64.090
€ 44.792
Gem. openstaand saldo
€ 1.057
€ 1.380
€ 1.233
€ 1.393
€ 1.600
6
20
4
11
17
€ 2.392
€ 10.868
€ 2.436
€ 7.751
€ 7.898
Ontruimingsaanzeggingen
25
23
31
17
10
Daadwerkelijke ontruimingen
11
8
10
10
4
Aantal deurwaarderzaken
Aantal betalingsregelingen Openstaand saldo betalingsregelingen
Automatische huurincasso Sinds medio 1999 is het mogelijk een machtiging voor automatische incasso bij de SJHT af te geven. In onderstaande tabel is vanaf 2008 per jaar het percentage van de prolongatie weergegeven dat door de SJHT via een automatische incasso is geïncasseerd. Tabel 3-9 Overzicht percentage automatische incasso 2007-2011
Automatische incasso
3.4
2012
2011
2010
2009
2008
52%
54%
52%
48%
46%
Huurbeleid
In het coalitieakkoord tussen de Tweede Kamerfracties van VVD en CDA van 30 september 2010 is afgesproken dat de stijging van de huren wordt gekoppeld aan de inflatie. De SJHT heeft per 1 juli 2012 de huur van alle eenheden (zelfstandig en onzelfstandig) verhoogd met 2,3%, conform het inflatiepercentage van 2011. Uitgaande van de destijds te verwachten kostenstijgingen in 2012, achtte de SJHT het vanuit bedrijfseconomisch perspectief verantwoord en passend om de maximale huurverhoging in te zetten. Daarnaast streven we er naar de huur van alle eenheden onder de liberalisatiegrens te houden. In de begroting 2012 is de SJHT uitgegaan van een huurverhoging van 2,2%, zie onderstaande grafiek. In de periode 2002 – 2012 is de werkelijke huurstijging gemiddeld 2,07%. In de begroting was voor deze jaren een gemiddelde huurstijging opgenomen van 2,13%.
22
Verloop huurverhogingspercentage 2002-2012 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
Werkelijk 2002
0,0
Begroting
Los van de jaarlijkse huurverhogingen harmoniseert de SJHT huurprijzen bij mutatie van de wooneenheden. In oktober 2010 is de harmonisatieronde van start gegaan. Na anderhalf jaar is ongeveer 61% van de wooneenheden geharmoniseerd. De totale doorlooptijd van de harmonisatieronde is begroot op vijf jaar. Uiteindelijk zal de harmonisatie resulteren in een stijging van de huurinkomsten met € 11.551 per maand (prijspeil 2010).
23
4
24
4. Kwaliteit van de voorraad 4.1
In stand houden van de voorraad
In 2012 bedroegen de totale onderhoudskosten € 509.322. Dit bedrag is inclusief de uitgaven in het kader van leefbaarheid en inclusief de doorbelaste salariskosten van de Technische dienst. De onderhoudskosten betreffen al het mutatie- en klachtenonderhoud en planmatig onderhoud aan het eigen en gehuurde woningbestand. Er was € 618.233 begroot voor onderhoudskosten. 4.1.1 Dagelijks onderhoud In onderhoudsposten is onderscheid gemaakt tussen het dagelijks en het cyclisch onderhoud. Het dagelijks onderhoud betreft onderhoud aan de centraleverwarmingsinstallaties, ventilatoren, geisers, liften, hydrofoorinstallaties, boilers, brandblussers, brandmeldinstallaties, rookmelders, noodverlichtingsinstallaties en het klachtenen mutatieonderhoud. Het cyclisch onderhoud wordt bij punt 4.1.2 besproken. Aan het dagelijks onderhoud voor de eigen panden en huurpanden is in het verslagjaar 2012 in totaal € 221.870 uitgegeven. Begroot was € 239.071. Specificatie uitgaven dagelijks onderhoud: • € 21.716: jaarcontracten voor centraleverwarmingsinstallaties, geisers, ventilatoren, hydrofoorinstallaties, boilers, calibratiekeuringen en liften inclusief keuring. • € 30.602: controle, vervanging en aanpassing van brandblussers, brandmeldinstallaties, rookmelders en noodverlichting. • € 161.142: klachten- en mutatieonderhoud. Deze post is inclusief € 1.701 vergoeding bewoners. • € 6.593: leefbaarheid huurpanden. Dit betreft voornamelijk het opknappen van gemeenschappelijke ruimten bij groepshuisvesting. In 2012 zijn 1.921 klachten gemeld. Ten opzichte van 2011 (1.761 klachtenmeldingen) is dat een stijging van 9%. Het aantal klachtenmeldingen is gemiddeld 1,87 per verhuureenheid in 2012, tegenover 1,75 meldingen per verhuureenheid in 2011. De gemiddelde prijs per opdracht steeg in 2012 met € 3 per opdracht. Tabel 4-1 Klachtenmeldingenoverzicht 2008-2012 2012
2011
2010
2009
2008
Aantal eenheden
1.029
1.005
1.000
952
962
Aantal klachtenmeldingen
1.921
1.761
1.618
1.759
1.645
1,87
1,75
1,62
1,85
1,71
Aantal opdrachtbonnen
1.354
1.270
1.160
1.172
1.187
Gemiddelde prijs per werkopdracht in euro
€ 133
€ 130
€ 121
€ 129
€ 117
Aantal klachtenmeldingen per eenheid
4.1.2 Cyclisch onderhoud Onder cyclisch (of planmatig) onderhoud verstaat de SJHT onderhoud met een terugkerend karakter. Elk jaar wordt bij het samenstellen van de begroting vastgesteld welk cyclisch onderhoud het volgende jaar uitgevoerd zal worden. Er is tevens een meerjarenbegroting, waarin de geplande onderhoudswerkzaamheden voor een periode van tien jaar staan. In 2012 is totaal € 287.452 uitgegeven aan cyclisch onderhoud, inclusief leefbaarheid, aan de eigen panden van de SJHT. Er was € 379.162 begroot. De voornaamste uitgaven worden hieronder weergegeven. Het verschil wordt veroorzaakt doordat in de begroting € 71.581 is opgenomen voor woningverbetering van het pand Emmastraat 25. Deze werkzaamheden worden echter uitgevoerd in 2013.
25
Uitgaven buitenwerk • € 66.415 lift • € 65.308 buitenschilderwerk en schilderwerk aan trappenhuizen • € 14.298 diverse timmerwerkzaamheden • € 12.938 dakdekkerswerkzaamheden • € 3.975 terreinafwerking • € 8.821
metselwerk
Uitgaven binnenwerk • € 29.474 keukens vernieuwd tijdens mutaties • € 27.940 centrale verwarming • € 12.162 herstel wanden en vloeren • € 4.838 vernieuwen vloerbedekking in gemeenschappelijke ruimten • € 2.838
warmwatervoorziening
• € 3.066
beschermlagen trappenhuizen
• € 1.039
mechanische ventilatie
Uitgaven elektra Voor elektra is € 16.793 uitgegeven. Uitgaven leefbaarheid Aan leefbaarheid voor de eigen panden van de SJHT is € 17.438 uitgegeven. 4.1.3 Energie Ons energiebeleid In de afgelopen jaren hebben we gewerkt aan de energiezuinigheid van ons woningbestand. Door panden met een label lager dan D te verbeteren, hebben panden van de SJHT gemiddeld een energielabel C gekregen. We hebben voor zover mogelijk energiebesparing gefaciliteerd door bouwkundige en energetische aanpassingen. Maar met deze verbeteringen alleen besparen we geen energie. Het gaat ook om de aandacht van bewoners voor energiebesparing. Die aandacht kan bijvoorbeeld getrokken worden door te wijzen op woonlastenverlichting of de mogelijkheden van (alternatieve) energie. Energiebewustwording bij onze huurders In ons beleidsplan staat dat wij de komende periode onze huurders bewuster willen maken van energie. Er zijn verschillende manieren om hiermee om te gaan. Dit kan door bijvoorbeeld cursussen, bijeenkomsten, energiekranten, energiebattles of effectmetingen aan te bieden. Wij informeren de nieuwe huurder uitgebreid over energiezuinig leven op het moment dat de nieuwe huurder op kantoor het huurcontract komt ondertekenen. Het energieprestatiecertificaat wordt besproken en de energiekrant, die boordevol handige tips staat, wordt meegegeven. Ook bij de controle van de wooneenheid wordt informatie aan de nieuwe huurder verstrekt over energiebesparende maatregelen. In 2013 is er een cursus voor projectbeheerders en medewerkers georganiseerd met als doel kennis en bewustwording op het gebied van energie en energiebesparing. De projectbeheerders en werknemers hebben de taak om huurders hun opgedane kennis door te geven en te informeren over energiebesparende maatregelen. In de loop van 2013 zullen er nog meer acties worden ontwikkeld om energiezuinig leven onder de aandacht te brengen.
26
4.2 Investeringen in nieuwbouw en aankoop 4.2.1 Walhofstraat
Het project Walhofstraat/Kottendijk kent een lange aanlooptijd. Tijdens het bouwvergunningentraject heeft de SJHT te maken gekregen met weerstand uit de buurt. Na een lange proceduretijd hebben we echter de bouwvergunningen ontvangen. Het project is ontworpen door IAA Architecten en is, tegelijkertijd met het project Deurningerstraat/Renbaanstraat, gebouwd door Sylva Bouw uit Enschede. Het pand bestaat uit twaalf zelfstandige appartementen met één slaapkamer, zes parkeerplaatsen en een afgesloten fietsenberging. De bouw is gestart in maart 2012. De appartementen zijn per 1 januari 2013 verhuurd aan de doelgroep. 4.2.2 Deurningerstraat Op de hoek van de Deurningerstraat en de Renbaanstraat liggen twee kavels van samen 423 m² groot. Op deze locatie bouwden we voor onze doelgroep twaalf zelfstandige appartementen met één slaapkamer, zeven parkeerplaatsen en een fietsenberging. Het project is ontworpen door Haverkort architecten. Zoals vermeld bij het project Walhofstraat/Kottendijk, zijn beide projecten gelijktijdig uitgevoerd door Sylva Bouw. De appartementen zijn per 1 december 2012 verhuurd aan de doelgroep. 4.2.3 Dr. Benthemstraat In de vergadering van de Raad van Toezicht van 7 september 2009 is het voorstel goedgekeurd voor de bouw van 10 onzelfstandige eenheden, verdeeld over twee woongroepen, aan de Dr. Benthemstraat 19-21 in Enschede. De locatie ligt binnen de singels in de wijk Zeggelt, die zeer geliefd is bij studenten. Dit project is ontworpen door Haverkort architecten en is gebouwd door Haafkes BV uit Goor. Het bouwproject is begeleid door Stedelijk Wonen BV en is gestart in maart 2012. De kamers zijn per 1 september 2012 verhuurd aan de doelgroep. 4.3
Verkoop van woningen
Het woningbestand van de SJHT bestaat voornamelijk uit kamers en kleine zelfstandige eenheden in complexen en is specifiek gericht op de huisvesting van jongeren. Doordat in veel complexen een mix is van onzelfstandige en zelfstandige wooneenheden zijn deze minder geschikt voor de verkoop. In 2012 zijn geen wooneenheden verkocht. 4.4 Leefbaarheid Tabel 4-2 Overzicht overlastzaken 2008-2012 Jaar
Overlastzaken
2008
118
2009
104
2010
142
2011
121
2012
122
In 2012 zijn we gestart met structureel toezicht vanuit de SJHT in een aantal panden. Het toezicht is als eerste ingezet bij een pand waar huurders aangaven zich niet veilig te voelen. Het toezicht is vervolgens uitgebreid naar nog een aantal panden waar vooral overlast van vuilnis en ongeoorloofd gedrag van bewoners werd gemeld.
27
Elk jaar bestaat een groot deel van de klachten uit meldingen van geluidsoverlast. Ook dit jaar hebben we 39 meldingen gekregen van geluidsoverlast. Net als vorig jaar zijn de klachten over vervuiling in en om het gebouw afgenomen. Vervuiling in en om het gebouw wordt adequaat aangepakt bij melding. Vuil wordt zo snel mogelijk opgeruimd. Wanneer de dader bekend is, wordt deze door de SJHT aangesproken en krijgt de dader een ultimatum om het vuil zelf op te ruimen. We werken intensiever samen met de verschillende milieudiensten. Er wordt regelmatig gecontroleerd of elke huurder een milieupas heeft en of ze die gebruiken. Illegale stort wordt doorgegeven aan de milieupolitie en daders worden streng beboet. Er zijn zeven klachten gemeld over drugshandel, blowen en stankoverlast door wiet. In ons bestand zijn drie hennepkwekerijen ontdekt en ontmanteld. 4.4.1 Onderzoek leefbaarheid In september 2012 is een onderzoek gestart naar veiligheidsgevoelens van bewoners in drie panden. Dit onderzoek is uitgevoerd door een afstudeerder van de studie Integrale Veiligheidskunde van Saxion Hogeschool in Enschede. Het doel van het onderzoek is te komen tot concrete maatregelen om veiligheidsgevoelens van bewoners positief te beïnvloeden. Aan bewoners is in een enquête gevraagd in hoeverre zij zich veilig voelen in hun appartement, in het wooncomplex en in de omgeving. Ook de reden(en) waarom zij zich onveilig voelen konden de bewoners aangeven. Na analyse van de enquête zijn er een aantal conclusies getrokken, die uitwerking moeten krijgen in concrete maatregelen en beleid rond leefbaarheid. Dit zal in de loop van 2013 gebeuren.
28
In 2012 zijn 3 nieuwbouwpanden opgeleverd 29
5
30
5. Relatie met bewoners, gemeenten en maatschappelijke partners 5.1
Samenwerkingsverbanden en netwerkpositie
De SJHT neemt deel aan verschillende overlegstructuren in haar omgeving. In deze paragraaf staan de belangrijkste overleggen genoemd. Daarnaast is de SJHT lid van Aedes en vereniging WoON, waardoor wij gebruik kunnen maken van actuele informatie op ons vakgebied en kunnen deelnemen aan diverse initiatieven. In onderstaande subparagrafen is hier meer informatie over te vinden. 5.1.1 Aedes, branchevereniging van woningcorporaties Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland. Er zijn veel woningcorporaties bij Aedes aangesloten, waaronder de SJHT. Woningcorporaties die lid zijn van Aedes zijn verplicht zich te houden aan de AedesCode en de Governancecode Woningcorporaties. In overeenstemming met de AedesCode heeft de SJHT in 2009 een integriteitcode opgesteld, die in 2011 is herzien. De Governancecode Woningcorporaties en de integriteitscode worden besproken in het hoofdstuk Corporate Governance. Toepassing van de AedesCode De Raad van Toezicht en het bestuur onderschrijven de AedesCode en leven deze na. Met ons beleidsplan, onze meerjarenbegroting en onze jaarlijkse werkzaamheden voldoen wij aan de code. In paragraaf 7.1 wordt verder ingegaan op de AedesCode. In overeenstemming met de AedesCode zijn in 2007 prestatieafspraken met de gemeente gemaakt voor de periode 2007-2010. De nieuwe prestatieafspraken zullen volgen uit het traject van de Woonvisie 2025 van de gemeente Enschede. Daarnaast heeft de SJHT in 2009 opdracht gegeven voor een maatschappelijke visitatie. De resultaten hiervan zijn na te lezen in het jaarverslag 2009. 5.1.2 Vereniging WoON De vereniging WoON is een vereniging van en voor woningcorporaties in Oost-Nederland. Zij is opgericht op 11 oktober 2006 om een platform te vormen voor corporatiemedewerkers en partners. De SJHT is lid van de vereniging WoON. Het bestuur van de vereniging bestaat uit 6 leden en daarnaast heeft de vereniging een aantal werkgroepen. Ieder project wordt bestuurlijk getrokken door een van de bestuursleden. Momenteel wordt aan de volgende projecten/issues gewerkt: • Dak- en thuislozen • Energie en innovatie • Habitat De belangrijkste besproken punten en projecten in 2012 zijn: • Algemene ontwikkelingen binnen de sector • Duurzaamheid & energiefonds Overijssel • Pilot regionale spankracht versus opgave • Project (Z)Onderdak • Regionale woonvisie: Twentse Routekaart WoON • Website WoON
31
5.1.3 Contactgroep Wonen, Welzijn en Zorg De SJHT neemt deel aan de vergaderingen van de Contactgroep Wonen, Welzijn en Zorg (voorheen Contactgroep Wonen). De groep Wonen, een overleg tussen de wethouder Volkshuisvesting van de gemeente Enschede en de directeuren van de woningcorporaties, is een subgroep in deze contactgroep geworden. De belangrijkste punten uit de vergaderingen van Contactgroep Wonen, Welzijn en Zorg in 2012 zijn: • Evaluatie PIN-traject • Monitor Woonvisie 2025 en dashbord • Parkeerbeleid bij nieuwbouw • Scheiden wonen en zorg • Uitvoeringsagenda Woonvisie Enschede 2025 • Woningbouwprioritering (de Stedelijke Koers) 5.1.4 Onderzoekscommissie studentenhuisvesting De onderzoekscommissie studentenhuisvesting is ontstaan op verzoek van de Contactgroep Wonen. Het doel is het uitwerken van het procesvoorstel dat hoort bij het onderzoek naar studentenhuisvesting in Enschede door Laagland’advies. In het procesvoorstel worden drie stappen genoemd: 1. Monitoren van de marktontwikkelingen. 2. O pstellen van een plan van aanpak ’Verleiden van studenten naar Enschede’ (trekker van deze stap is gemeente Enschede). 3. Uitwerken en implementeren toekomststrategie studentenhuisvestingmarkt. Bij het onderzoek is tevens een monitor opgesteld. In de monitor wordt bekeken wat de invloed is van toevoegingen of onttrekkingen aan de woningvoorraad en de ontwikkelingen van studentenaantallen. Hieruit blijkt vervolgens of er nog toevoegingen in de woningvoorraad nodig zijn. De monitor van stap één wordt geïntegreerd in een monitor voor de Enschedese woningmarkt, behorend bij het traject van de Woonvisie 2025. Deze monitor is op dit moment in ontwikkeling. Voor bepaling van de toekomststrategie heeft de werkgroep een kwalitatieve verdieping van het onderzoek uitgevoerd. Daarmee is ingezoomd op de conclusies van het onderzoek van Laagland’advies. Met deze resultaten en de informatie van het onderzoek is sturing gegeven aan het beleid voor studentenhuisvesting in de Woonvisie 2025. De implementatie van de toekomststrategie zal vervolgens geschieden door middel van prestatieafspraken aan de hand van de nieuwe Woonvisie met de gemeente Enschede. In 2012 is de onderzoekscommissie omgevormd naar een werkgroep studentenhuisvesting die de actuele ontwikkelingen van de markt bespreekt en nieuwe initiatieven in de markt bekijkt. Gezamenlijk wordt nagedacht over de opgave voor studentenhuisvesting in Enschede. Dit zal resulteren in beleidslijnen die in 2013 op papier worden gezet. 5.2
Taakstelling reguliere huisvesting van vergunninghouders
De landelijke huisvestingstaakstelling is naar beneden bijgesteld. De prognose was 4.500, maar bedraagt 3.000 plaatsen. Dit is het gevolg van een lagere instroom en een snellere uitstroom van vergunninghouders. De taakstelling voor 2013 zal naar verwachting 2.300 plaatsen bedragen.
32
De taakstelling voor Hengelo en Enschede wordt weergegeven in onderstaande tabellen. Tabel 5-1 Status taakstelling reguliere huisvesting eerste halfjaar Eerste halfjaar 2010
Eerste halfjaar 2011
Eerste halfjaar 2012
Hengelo
+36
+59
+19
Enschede
+15
+63
+36
Tabel 5-2 Status taakstelling reguliere huisvesting tweede halfjaar Tweede halfjaar 2010
Tweede halfjaar 2011
Tweede halfjaar 2012
Hengelo
+54
+41
+7
Enschede
+42
+91
+13
In 2012 heeft de gemeente Enschede de SJHT benaderd met de vraag of ook wij statushouders wilden plaatsen. De SJHT draagt naar rato bij aan het huisvesten van vergunninghouders. Voorwaarde is dat de vergunninghouder in de doelgroep van de SJHT valt wat betreft leeftijd en inkomen. In dat geval krijgt de vergunninghouder met voorrang een passende wooneenheid aangeboden. In 2012 heeft de SJHT drie statushouders huisvesting geboden. 5.3
Sociale projecten
In het regionale overleg met managers Wonen is in 2012 begonnen met het vormen van een eenduidig nieuwe kansbeleid voor huurders die - om welke reden dan ook - hun woonruimte zijn uitgezet. De woningcorporaties willen iedereen een nieuwe kans bieden, maar wel onder duidelijke voorwaarden. Het beoordelen van een verzoek tot een nieuwe kans is maatwerk. In het regionale nieuwe kansbeleid worden procesafspraken geformuleerd die elke corporatie kan volgen. Het nieuwe kansbeleid is nog in ontwikkeling en zal vastgesteld worden in de loop van 2013. In 2012 is de SJHT gevraagd mee te denken over huisvestingsproblematiek van jongeren die de jeugdzorg (bijna) verlaten. Vaak zijn deze jongeren nog geen 18 jaar en wel toe aan zelfstandig wonen. De financiële middelen zijn beperkt en als minderjarige kun je geen huurcontract aangaan zonder ouder of voogd. Er zijn individuele afspraken tussen zorginstellingen en verschillende corporaties, maar het doel is om met alle corporaties in de regio eenduidige afspraken te maken. Deze problematiek wordt in het regionale overleg managers Wonen besproken en zal in de loop van 2013 uitgewerkt worden. 5.4 Bewonerscontacten 5.4.1 Huurdersoverleg
Het jaarlijkse huurdersoverleg heeft plaatsgevonden op 26 maart 2012. Alle zittende huurders hebben via de nieuwsbrief de mogelijkheid gekregen zich voor dit overleg aan te melden. Tijdens het huurdersoverleg is het huurbeleid van de SJHT toegelicht en is er uitvoerig gesproken over duurzaamheid en energiebesparing, het projectbeheerderschap, nieuwbouw en groot onderhoud. Dit jaar hebben de huurders geen agendapunten ingebracht. Voorafgaand aan het huurdersoverleg heeft het huurbeleidsplan 2012 ter inzage op het kantoor van de SJHT gelegen. Bovendien hebben huurders op het kantoor de statuten en reglementen van de SJHT, het volkshuisvestingsverslag, het bestuursverslag en de jaarrekening kunnen inzien. Daarnaast zijn alle bovenstaande documenten evenals de nieuwsbrief en het huurbeleidsplan gepubliceerd op de website van de SJHT. 33
5.4.2 Projectbeheerders Vanuit de doelstelling om jongeren te laten participeren binnen de SJHT is de functie van projectbeheerder ontstaan. De projectbeheerder is een huurder die fungeert als contactpersoon tussen de SJHT en de huurders van één complex of meerdere kleine complexen. De projectbeheerder houdt zich bezig met het signaleren van (eventuele) probleemsituaties, het opleveren van eenheden, de sleuteloverdracht en het wegwijs maken van nieuwe bewoners in het complex. De projectbeheerder is niet bevoegd om rechtshandelingen te verrichten namens de SJHT, zoals het plaatsen van handtekeningen onder verhuurcontracten of opdrachten aan derden. Bij de SJHT zijn alle panden ondergebracht in 21 projecten. Binnen deze projecten zijn 16 projectbeheerders actief (geweest); 4 projectbeheerders hebben hun functie in 2012 neergelegd. Er zijn op dit moment 12 projectbeheerders actief. Het projectbeheerdersoverleg In het maandelijkse overleg tussen de projectbeheerders, de eerste medewerkster Verhuur- en bewonerszaken, de medewerker Technische dienst en de directeur komen onderwerpen aan de orde als technische en sociale problemen in de projecten, beheer- en beleidszaken en bewonersparticipatie. In 2012 is er negen keer overleg geweest met alle projectbeheerders. Onderwerpen die in 2012 zijn besproken naast de reguliere agendapunten: drie nieuwbouwprojecten, energiebewustwording, politieke ontwikkelingen en de invloed daarvan op woningbouwsector. 5.4.3 Exit-enquête De SJHT houdt doorlopend een enquête onder huurders die de huur van hun wooneenheid hebben opgezegd. Dit noemen wij de exit-enquête. In de exit-enquête komen beoordelingen over de wooneenheid, het woongebouw, de woonomgeving en de dienstverlening van de SJHT aan bod. Daarnaast worden er vragen gesteld over onder andere de reden van vertrek en de eisen aan de volgende woonruimte. In 2012 beoordeelden huurders de SJHT gemiddeld met een 7,7. In 2011 was dit een 7,6. Over het algemeen valt te concluderen dat men tevreden is met de SJHT. Er zijn ook een aantal verbeterpunten in het onderzoek naar voren gekomen, die elk half jaar worden geagendeerd in het managementoverleg om de voortgang te bespreken. 5.4.4 Woontevredenheidsonderzoek De SJHT houdt elke twee jaar een woontevredenheidsonderzoek onder haar huurders. Onze doelstelling was minimaal het rapportcijfer 7,5 te krijgen voor de algehele dienstverlening, van zowel huidige als vertrekkende bewoners. Uit het onderzoek is gebleken dat de huidige huurders de algehele dienstverlening met een 7,5 waarderen. In 2010 was dit een 7,6. De beoordeling van vertrekkende bewoners is in paragraaf 5.4.3 weergegeven. De doelstelling is hiermee wederom behaald. De huurders zijn in grote lijnen dus tevreden over de dienstverlening van de SJHT. Maar de gemiddelde cijfers voor diensten gerelateerd aan e-mail en internet liggen lager. Het bekijken van bijvoorbeeld het woningaanbod (bezoekmotief van 26% van de bezoekers) vraagt om een actuele website, een aspect waarover huurders nog kritisch zijn. We hopen dat de nieuwe website bijdraagt aan een hoger cijfer bij het volgende onderzoek.
34
WTO 2012: Onze huurders beoordeelden de SJHT met een 7,5 35
6
36
6. Financiën 6.1
Waarborgen financiële continuïteit
Artikel 21 van het Besluit beheer sociale huursector verplicht de corporatie een zodanig financieel beleid en beheer te voeren, dat haar voortbestaan in financieel opzicht is gewaarborgd. Het is van het grootste belang de beschikbare middelen doelmatig en rechtmatig in te zetten om zodoende blijvend aan de volkshuisvestelijke doelstellingen te voldoen. 6.2 Resultaat en vermogen Het doel van de jaarrekening is informatie te verschaffen over de financiële positie en de resultaten ter ondersteuning van economische beslissingen. De jaarrekening moet de gebruiker een zodanig inzicht geven dat een verantwoord oordeel kan worden gevormd over het vermogen en het resultaat. Aan het opstellen van de jaarrekening liggen twee beginselen ten grondslag: • Het aangroeibeginsel: de uit transacties en gebeurtenissen voortvloeiende opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben en niet aan de periode waarin de financiële afwikkeling plaatsvindt. • Het continuïteitsbeginsel: bij het opstellen van de jaarrekening wordt verondersteld dat de organisatie haar activiteiten in de toekomst blijft voortzetten. Verslaglegging is een zogenaamde ‘ex post’-activiteit. Achteraf legt men vast wat er is gebeurd. De balans en de winst- en verliesrekening in absolute grootheden geven belangrijke informatie over de grootte en samenstelling van het vermogen en resultaat. Het inzicht in het verband tussen diverse samenstellende bestanddelen worden verkregen door de jaarrekening te analyseren. Volgtijdige ontwikkelingen blijken uit de vergelijking van de cijfers in achtereenvolgende jaarrekeningen of begrotingen van een bepaalde grootheid. Bij de analyse van jaarrekeningen wordt veelvuldig gebruikgemaakt van kengetallen. Kengetallen hebben betrekking op een bepaalde periode. In het hoofdstuk Kengetallen 2012 worden de kengetallen van de afgelopen jaren weergegeven. Het boekjaar 2012 werd afgesloten met een positief saldo van € 766.419. De begroting 2012 gaf een negatief saldo aan van € 423.663. Dit betekent een positief verschil van € 1.190.082. 6.2.1 RJ 645 Algemeen Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. Voor de toepassing van de herziene richtlijn heeft de Stichting Jongeren Huisvesting Twente een aantal keuzes moeten maken aangaande de externe verslaggeving. Deze keuzes betreffen: • Wordt de verslaggeving gebaseerd op het kostprijs- of actuele waarde model? • Wordt vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel of als vastgoedbelegging? Kwalificatie vastgoed De Stichting Jongeren Huisvesting Twente bezit woningen in exploitatie onder de huurtoeslaggrens. Er is geen maatschappelijk vastgoed in eigendom. Het vastgoed kan worden getypeerd als sociaal vastgoed. Het beleid van Stichting Jongeren Huisvesting Twente is er primair op gericht om de volkshuisvestelijke taken te realiseren. De sociale vastgoedportefeuille wordt aangehouden voor de doelgroep waarbij het volkshuisvestelijke beleid centraal staat. Tevens heeft de Stichting Jongeren Huisvesting Twente geen verkoopportefeuille. Naar aanleiding van bovenstaande kwalificeert Stichting Jongeren Huisvesting Twente zich als vastgoedbeheerder. Hierdoor is in de verslaggeving de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde.
37
6.2.2 Analyse van resultaat en vermogen Tabel 6-1 Vergelijking werkelijke cijfers 2012 met de begroting 2012
Winst- en verliesrekening Begroting
Werkelijk
Bedrijfsopbrengsten
2012
2012
1. Huuropbrengsten
2.416.202
2.410.448
−5.754
2. Opbrengsten servicecontracten
1.089.240
1.043.995
−45.245
15.000
29.068
14.068
3.520.442
3.483.512
−36.930
867.634
460.222
−407.412
−
−524.041
−524.041
345.123
358.378
13.255
7. Sociale lasten
60.768
61.427
659
8. Pensioenlasten
69.686
66.029
−3.657
618.233
509.322
−108.911
1.089.240
1.011.764
−77.476
692.591
684.975
−7.616
Saldo bedrijfslasten
3.743.275
2.628.077
−1.115.198
Exploitatieresultaat
−222.833
855.435
1.078.268
12. Rentebaten
13.384
40.185
26.801
13. Rentelasten
67.214
42.356
−24.858
−53.830
−2.172
51.658
−276.663
853.263
1.129.926
147.000
86.844
−60.156
−423.663
766.419
1.190.082
3. Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
Analyse
Bedrijfslasten 4. A fschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 5. O verige waardeveranderingen (im) materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 6. Lonen en salarissen
9. Onderhoudslasten 10. Lasten servicecontracten 11. Overige bedrijfslasten
Saldo renteresultaat
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
14. Belastingen Netto resultaat na belastingen
38
6.3
Verklaring belangrijkste afwijkingen
2. Opbrengsten servicecontracten
Aan de hand van de jaarlijkse afrekeningen stook- en servicekosten wordt ieder jaar opnieuw het voorschot voor het volgende stookseizoen bepaald. In 2012 is gebleken dat bij een aantal complexen de tegoeden van de bewoners erg hoog waren. Naar aanleiding hiervan zijn de voorschotten van deze complexen naar beneden bijgesteld. 3. Overige bedrijfsopbrengsten Doordat Stichting Jongeren Huisvesting Twente naast btw-vrijgestelde verhuur van kamers en woningen ook btw-belaste prestaties heeft, kan een gedeelte van de btw op de algemene kosten in aftrek worden gebracht conform de zogenoemde pro rata methode. Deze btw-teruggaaf ad € 14.274 is niet begroot in 2012. 4. Afschrijving (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille In de begroting 2012 was de afschrijvingslast bepaald aan de hand van een waardering op historische kostprijs met daarbij een annuïtaire afschrijving. Dit is nu veranderd in een lineaire afschrijving op basis van de kostprijs of lagere bedrijfswaarde. Hierdoor is de afschrijvingslast ruim € 400.000 lager dan begroot. 5. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Op basis van de nieuwe waarderingsgrondslagen is er op de bestaande complexen een waardevermeerdering ontstaan van per saldo € 524.041. In de begroting 2012 is geen waardeverandering meegenomen. 6. Lonen en salarissen De stijging ten opzichte van de begroting wordt voornamelijk veroorzaakt doordat er in 2012 een bedrag van bijna € 12.000 is gereserveerd inzake de vakantiedagen van het personeel. In de begroting 2012 is dit niet meegenomen. 9. Lasten onderhoud In de begroting 2012 is een bedrag ad € 71.581 meegenomen voor het groot onderhoud van het pand Emmastraat 25. Dit groot onderhoud heeft niet plaats gevonden in 2012 en is doorgeschoven naar 2013. Tevens is er in 2012 minder uitgegeven dan begroot aan timmerwerk, keukens, liften en leefbaarheid. Daarnaast is in 2012 ongeveer € 10.000 minder aan dagelijks onderhoud uitgegeven dan begroot. 10. Lasten servicecontracten Het verschil tussen de opbrengsten (punt 2) en lasten servicecontracten ad € 32.231 wordt veroorzaakt door niet uitbetaalde tegoeden van stook- en servicekostenafrekeningen van vertrokken bewoners uit de jaren 2003 tot en met 2009. Deze vertrokken bewoners zijn niet meer te traceren. 12. Rentebaten Het verschil van ongeveer € 27.000 wordt voornamelijk veroorzaakt door ontvangen heffingsrente van de Belastingdienst. In totaal is er in 2012 ruim € 19.000 heffingsrente ontvangen naar aanleiding van de opnieuw ingediende aangiftes vennootschapsbelasting 2008, 2009 en 2010. Dit bedrag is niet begroot. 13. Rentelasten In de begroting 2012 is er vanuit gegaan dat er per januari 2012 een lening van € 2.300.000 zou worden aangetrokken voor de financiering van de nieuwbouwprojecten. In werkelijkheid is er per 16 mei 2012 is er een lening van € 2.000.000 aangetrokken. Hierdoor zijn de rentelasten bijna € 25.000 lager dan begroot.
39
14. Belastingen Het fiscale jaarresultaat in 2012 is € 370.634. Hierover is € 82.659 vennootschapsbelasting verschuldigd. In de begroting 2012 is een fiscaal jaarresultaat van € 628.000 met een belastinglast van € 147.000 meegenomen. Het verschil van het fiscale jaarresultaat wordt voornamelijk veroorzaakt door de aanmerkelijk hogere fiscale onderhoudskosten. 6.4 Financiële continuïteit 6.4.1 Algemeen
In 2012 is het beleidsplan 2012−2016 vastgesteld. Hierin zijn de missie, visie en de strategie van de SJHT verwoord. Tevens is er in 2012 begonnen met de vernieuwing van het strategisch voorraadbeleid. Alle complexen zijn bouwkundig beoordeeld. Aan de hand van het beleidsplan, strategisch voorraadbeleid en externe ontwikkelingen zoals het huurprijsbeleid, de verhuurdersheffing, saneringsbijdragen Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en vennootschapsbelasting is de meerjarenbegroting 2013−2017 opgesteld. In het licht van de financiële continuïteit en voor de analyse van beleidskeuzes, willen wij zicht hebben op vermogens- en resultaatontwikkeling en kasstromen. Het jaarresultaat en de overige reserves zijn, in financiële zin, het resultaat van het gevoerde beleid. De stand van de overige reserves geeft echter ook de startpositie voor het bepalen van het beleid in de toekomst. De overige reserve heeft drie functies: • de weerstandsfunctie (buffer voor onverwachte verliezen); • de waarborgfunctie (om vreemd vermogen te kunnen aantrekken); • de financieringsfunctie (een groot deel van de overige reserve is voor de lange termijn beschikbaar en dus voor interne financiering bruikbaar). 6.4.2 Uitgangspunten meerjarenbegroting 2013-2014 en dPi2012 Woningcorporaties (Toegelaten Instellingen) worden geconfronteerd met diverse (voorgenomen) kabinetsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer: • De wet verhuurdersheffing. Deze wet geldt voor alle verhuurders met meer dan 10 huurwoningen in de gereguleerde sector. Deze heffing geldt alleen voor de zelfstandige eenheden. Onzelfstandige eenheden zijn vrijgesteld. Landelijk loopt de heffing op naar € 1,7 miljard in 2017; • Een verruiming van het huurbeleid. De Eerste Kamer heeft het huurbeleid voor 2013 begin 2013 goedgekeurd. De basis van voor de huurprijs blijft het Woning Waardering Systeem (WWS) met een toegestane huurverhoging boven inflatie gebaseerd op het inkomen van de huurder. Huishoudens met een inkomen lager dan € 33.614 krijgen in 2013 een verhoging van inflatie + 1,5% (totaal 4%). Aangezien de SJHT alleen huurders met een inkomen lager dan € 33.614 heeft, is voor 2013 een huurverhoging van 4% meegenomen in 2013. •D oor het CFV opgelegde heffing voor saneringssteun voor 2013 van € 503 miljoen (4% van de huursom). Tevens heeft het CFV bij de opvraag van de prognose-informatie 2013−2017 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en met 2017 van respectievelijk 3%, 3%, 2% en 1% van de jaarlijkse huursom. In de oorspronkelijke begroting 2013 is er uitgegaan van een huurverhoging van 2,5%. Naar aanleiding van het nieuwe huurbeleid van dit kabinet en de invoering van de verhuurders- en saneringsheffing is dit in 2013 aangepast naar 4%. In de meerjarenbegroting 2014−2017 en dPi 2012 is er jaarlijks uitgegaan van een huurverhoging van 2%. Tevens is er in rekening gehouden met een huurderving van 1%.
40
Voor de komende jaren zijn de volgende bedragen aan sectorspecifieke heffingen (x € 1.000) in onze meerjarenbegroting 2013−2017 en daarmee dPi 2012 opgenomen: Tabel 6-3 Sectorspecifieke heffingen t/m 2017 Omschrijving
Begroot 2013
Begroot 2014
Begroot 2015
Begroot 2016
Begroot 2017
105
82
84
57
29
4
81
94
105
118
109
163
178
162
147
Saneringsheffing Verhuurdersheffing Totaal sectorspecifieke heffingen
Het feit dat er, in de vorm van de sanerings- en verhuurdersheffing , extra druk is gelegd op de kasstromen is voor de SJHT aanleiding geweest te kijken of de overige bedrijfskosten (onderhoud, algemeen beheer, overige bedrijfslasten) nog moeten worden bijgesteld. Dit heeft niet geleid tot aanpassingen omdat de SJHT deze bedrijfskosten elk jaar sober en doelmatig begroot. De kosten betreffende onderhoud, algemeen beheer en overige bedrijfslasten zijn in 2013 begroot op de te verwachten kosten. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 is in de meerjarenbegroting uitgegaan van de stijgingsfactoren conform de richtlijnen die het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het WSW hanteren. Deze uitgangspunten staan vermeld bij de waarderingsgrondslagen onder hoofdstuk E van de Jaarrekening. 6.4.3 Ontwikkeling resultaat en balansposten tot en met 2017 Op basis van de jaarrekening 2012 en de aangepaste financiële meerjarenbegroting 2013 tot en met 2017 wordt in onderstaande tabel kort tot en met 2017 de ontwikkeling van het resultaat, de vennootschapsbelasting, het eigen vermogen en de schulden op lange termijn weergegeven. Tabel 6-4 Ontwikkeling resultaat en balansposten tot en met 2017 (x € 1.000) 2013
2014
2015
2016
2017
Resultaat voor VPB
321
349
261
269
514
VPB
166
160
153
183
154
Jaarresultaat
155
189
108
86
360
16.423
16.612
16.720
16.806
17.166
2.041
1.993
1.944
1.893
1.841
Eigen vermogen Schulden op lange termijn
* Bovenstaande gegevens betreffen een prognose. Externe en interne oorzaken leiden mogelijk tot bijstelling.
41
6.4.4 Kasstroomoverzicht tot en met 2017 Tabel 6−5 Enkelvoudig kasstroomoverzicht tot en met 2017 (x € 1.000) 2013
2014
2015
2016
2017
2.211
2.306
2.371
2.418
2.466
Overige bedrijfsopbrengsten
77
84
86
88
89
Rentebaten
11
20
25
30
35
2.299
2.410
2.482
2.536
2.590
Personeel
539
561
583
606
631
Onderhoud
657
708
779
782
792
Overige bedrijfslasten
337
344
351
358
365
Heffingen overheid
109
163
178
162
147
Vennootschapsbelasting
166
160
153
183
154
65
64
62
61
60
1.873
2.000
2.106
2.152
2.149
Operationele kasstroom
426
410
376
384
441
Investeringen
113
58
23
57
20
Aflossing leningen
45
46
48
49
50
Totaal kasstroom
268
306
305
278
371
Inkomsten Huuropbrengsten eigen panden
Totaal inkomsten
Uitgaven
Rentelasten Totaal uitgaven
Zoals hierboven is te zien blijven de kasstromen gemiddeld € 306.000 per jaar positief. Dit ondanks de door het CFV en WSW voorgeschreven ingerekende bedragen voor de verhuurdersheffing en saneringsheffing. 6.4.5 Kengetallen Tabel 6-6 Kengetallen 2013-2017 2013
2014
2015
2016
2017
87,21
86,93
87,17
87,35
87,81
Rentabiliteit eigen vermogen
0,94
1,14
0,65
0,51
2,10
Rentabiliteit totaal vermogen
1,17
1,32
0,89
0,76
2,15
Liquiditeit / current ratio
4,09
3,86
4,38
4,73
5,41
Loan to Value
4,49
4,77
4,85
4,93
5,00
Interest Coverage Ratio
8,89
10,32
11,16
13,39
18,64
21,00
20,67
19,41
20,32
23,96
Solvabiliteit
Aflossingsfictie WSW
Solvabiliteit De solvabiliteit is de mate waarin de organisatie op lange termijn aan haar verplichtingen kan blijven voldoen. Deze komt onder andere tot uitdrukking door de verhouding tussen het eigen vermogen en het totale vermo42
gen. De solvabiliteit blijft ondanks de diverse heffingen de komende jaren op hetzelfde niveau.
Rentabiliteit Voor inzicht in de ontwikkeling van de vermogenspositie is naast de solvabiliteit ook de rentabiliteit relevant. De rentabiliteit geeft een indicatie over het resultaat van de inzet van het eigen, vreemd en totaal vermogen. De rentabiliteit van het eigen vermogen wordt berekend door het jaarresultaat te delen door het eigen vermogen. De rentabiliteit van het totaal vermogen wordt bepaald door het jaarresultaat en rentelasten te delen door het totaal vermogen. Liquiditeit / current ratio De current ratio geeft aan in welke mate de corporatie op korte termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. De current ratio wordt berekend door het totaal van de vlottende activa te delen door de vlottende passiva. Indien dit verhoudingsgetal groter is dan één wordt de corporatie als liquide aangemerkt. Loan to Value De Loan to Value laat zien welke waarde van het bezit is gefinancierd, ofwel, de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. Wij zijn hierbij uitgegaan van de WOZ−waarde. De norm (plafond) van maximaal 25% is acceptabel. Interest Coverage Ratio De Interest Coverage Ratio wordt berekend door het exploitatiesaldo op basis van kasstromen te delen door de financieringslasten. Indien de Interest Coverage Ratio kleiner is dan 1 wordt er onvoldoende kasstroom gegenereerd uit de exploitatie om de rentelast te betalen. Een normstelling van minimaal 1,25 is acceptabel. Aflossingsfictie WSW De aflossingsfictie wordt berekend door de operationele kasstroom te delen door de leningenportefeuille van het begin van het prognosejaar. De norm van het WSW is minimaal 2%. 6.4.6 Conclusie impact regeerakkoord Ook Stichting Jongeren Huisvesting Twente voelt de consequenties van de maatregelen in het regeerakkoord. De investeringscapaciteit is aanzienlijk minder geworden door de invoering van de verhuurdersheffing en saneringsheffing. Daarnaast speelt ook de te betalen vennootschapsbelasting de komende jaren een grote rol. Toch blijven de kasstromen jaarlijks ruim € 300.000 positief. Vanuit financieel perspectief hebben deze maatregelen nog niet hoeven leiden tot wijzigingen in het beleid. Het beleid van de SJHT is er altijd op gericht om de beschikbare middelen sober en doelmatig te besteden voor de doelgroep. 6.5
Treasury
In 2008 heeft de SJHT een treasurystatuut opgesteld. Dit statuut is goedgekeurd in de vergadering van de Raad van Toezicht van 6 oktober 2008. De algemene doelstellingen van het treasurybeleid zijn: • beperken van de financiële risico’s; • optimaliseren van de renteresultaten; • minimaliseren van de kosten; • beschermen van de medewerkers; • het zorgdragen voor de tijdige beschikbaarheid van de benodigde geldmiddelen tegen acceptabele condities. Het streven is om ten aanzien van de financieringen en beleggingen optimale balansverhoudingen te creëren. Dit houdt in dat de materiële vaste activa bij voorkeur worden gefinancierd met lang (eigen of vreemd) vermogen en vlottende activa met vlottende passiva. De SJHT streeft naar een minimale solvabiliteit van 25 procent. 43
Beleggingen De doelstelling van het beleggingsbeleid is het behalen van een zo gunstig mogelijk rendement op overtollige liquide middelen tegen aanvaardbare risico’s waarbij de hoofdsommen in ieder geval geen risico lopen. Aan de hand van de meerjarenliquiditeitsbegroting wordt bepaald welke bedragen voor belegging in aanmerking komen. Als beperking geldt dat altijd het bedrag dat volgens de liquiditeitsprognose minimaal aanwezig moet zijn beschikbaar is. In tabel 6-6 staan de beleggingsvormen die in aanmerking komen. Tabel 6-7 Beleggingsvormen Korte termijn (< 1 jaar)
Lange termijn (> 1 jaar)
• Rekening-courant
• Obligaties
• Deposito’s
• Onderhandse leningen • Deposito’s
Ten aanzien van risicobeperking neemt de SJHT de volgende punten in acht: • Beheersing van risico’s en behoud van de hoofdsom heeft voorrang boven rendementseisen. • De SJHT zal niet beleggen in risicovolle categorieën zoals aandelen, vreemde valuta, opties, edele metalen, incourante effecten en de goederentermijnmarkt. • Deposito’s worden uitsluitend gevestigd bij, door De Nederlandse Bank gecontroleerde instellingen. • Bij obligaties wordt uitsluitend belegd in obligaties van de Nederlandse Staat of van Nederlandse instellingen die minimaal een A-rating hebben. • Onderhandse leningen worden uitsluitend verstrekt aan Nederlandse instellingen met minimaal een A-rating. Per 31 december 2012 zijn de volgende beleggingen aanwezig: • Op de ING Zakelijke Spaarrekening staat per balansdatum een bedrag van € 801.599. Dit is een spaarrekening met een variabele spaarrente. Het spaartegoed op deze rekening is vrij opneembaar. • Tevens heeft de SJHT bij Roparco een instellingenrekening met een spaartegoed van € 23.586. Het tegoed op deze rekening is ook vrij opneembaar. Financieringen Het hoofddoel van het financieringsbeleid is het financierbaar houden van de SJHT tegen een zo laag mogelijke gemiddelde vermogenskostenvoet en een zo gering mogelijk en beheersbaar risico. Vaste activa worden in principe met langlopend (eigen of vreemd) vermogen gefinancierd. Bij de SJHT wordt gekeken naar de financieringsbehoefte van de organisatie als geheel en naar projectfinanciering. De keuze voor de looptijd wordt enerzijds bepaald op basis van de liquiditeitspositie en anderzijds op basis van de rentestand. Bij een lage rentestand geldt een langere financiering, bij een hoge rentestand zo mogelijk een korte financiering. Ten aanzien van risicobeperking neemt de SJHT de volgende punten in acht: • Alleen geldverstrekkers met een A-rating en die bij voorkeur onder toezicht staan bij De Nederlandse Bank mogen een lening verstrekken. • Nieuw aan te trekken leningen worden afgestemd op de aard van de individuele projecten en indien mogelijk op eventuele bestaande leningen en de beleggingsportefeuille. Bij de keuze voor de looptijd wordt zo veel mogelijk rekening gehouden met eventuele piekjaren en met de noodzaak om renterisico’s te minimaliseren. • Bij het aantrekken van nieuwe leningen geldt als uitgangspunt een optimale afstemming van tariefstelling en flexibiliteit en zo mogelijk spreiding in geldgevers en leningvorm. 44
Per 31 december 2012 zijn de volgende financieringen aanwezig: • Bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVN) een lening met een restant-hoofdsom ad € 27.949 met een vast rentepercentage van 1,50 procent gedurende de gehele looptijd. De lening heeft een looptijd tot 1 december 2021. • Op 16 mei 2012 heeft de SJHT bij de BNG een lening aangetrokken met een hoofdsom ad € 2.000.000 met een vast rentepercentage van 2,99 procent. Dit is een annuÏtaire lening met een looptijd van 30 jaar. Elke 10 jaar, voor het eerst op 16 mei 2022, wordt de rente in onderling overleg tussen geldgeven en geldnemer opnieuw vastgesteld. Deze lening wordt geborgd door het WSW. Derivaten Naar aanleiding van de Vestia-affaire en liquiditeitstekorten door bijstortingsverplichtingen vanuit rentederivaten bij andere corporaties zijn door het WSW en CFV nieuwe beleidsregels vastgesteld met betrekking tot het gebruik van derivaten. Deze regels zijn per 1 oktober 2012 van kracht geworden. Per 31 december 2012 maakt de SJHT geen gebruik van derivaten. Dit is in de voorgaande jaren ook nooit gedaan. De SJHT is conform het treasurystatuut ook niet voornemens om in de toekomst gebruik van derivaten te gaan maken. Rekening-courantfaciliteit Er is met de ING bank een rekening-courantfaciliteit van € 450.000 overeengekomen. 6.6 Vennootschapsbelasting (VPB) Met ingang van 1 januari 2008 zijn Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. De SJHT heeft de vaststellingsovereenkomst (VSO 2) voor de heffing van integrale vennootschapsbelastingplicht ondertekend. Bij aanvang van deze belastingplicht heeft de SJHT een fiscale openingsbalans gemaakt waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. In de jaarrekeningen 2008, 2009, 2010 en 2011 is de fiscale positie zo goed mogelijk ingeschat. Herbestedingsreserve Met de Belastingdienst was er de afgelopen jaren een discussie over de vraag of een woningcorporatie haar winst kan toevoegen aan de herbestedingsreserve. Naar aanleiding van een procedure van een andere woningcorporatie heeft de Hoge Raad in januari 2012 geoordeeld dat een woningcorporatie als een algemeen nut beogende instelling (ANBI) kan worden beschouwd. Op basis van deze uitspraak kan de SJHT tot 2012 gebruik maken van de herbestedingsreserve. Vanaf 1 januari 2012 is er nieuwe wetgeving waarin de woningcorporaties niet meer als ANBI worden beschouwd en men dus ook niet meer gebruik kan maken van de herbestedingsreserve. In 2012 heeft de Belastingdienst de door de SJHT ingediende aangiften VPB over de jaren 2008 en 2009 waarin een herbestedingsreserve is gevormd goedgekeurd. De SJHT is nog in afwachting van de definitieve aanslagen over de jaren 2010 en 2011. Doordat de SJHT van 2008 t/m 2011 gebruik kan maken van de herbestedingsreserve is de belastbare winst voor al deze jaren € 0 waardoor er geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. Vanaf 2012 kan de SJHT geen gebruik meer maken van de herbestedingsreserve waardoor er voor het eerst vennootschapsbelasting verschuldigd is. 6.7
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
Per 2 maart 2010 staat de SJHT als deelnemer geregistreerd bij het WSW. Het WSW geeft garanties aan financiers die woningcorporaties leningen verstrekken voor sociale woningbouwprojecten. Dankzij deze garanties kunnen corporaties geld lenen tegen gunstige voorwaarden. Per 16 mei 2012 heeft de SJHT voor het eerst een door het WSW geborgde lening van € 2.000.000 aangetrokken. Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft SJHT 45
een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van deze lening. Per 31 december 2012 bedraagt dit obligo € 77.000. 6.8 Beoordeling Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Continuïteitsoordeel 2012
Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) beoordeelt het Centraal Fonds jaarlijks de financiële positie van corporaties en brengt daarover advies uit aan de minister van Binnenlandse Relaties en Koninkrijksrelaties. Het continuïteitsoordeel 2012 is gebaseerd op de vermogensontwikkeling van de SJHT waarbij rekening is gehouden met invoering van de huurtoeslagheffing in 2014. Er wordt dus geen rekening gehouden met de eerdere invoering van de huurtoeslagheffing per 2013. Op basis van de ingediende prognosegegevens van de SJHT over de periode 2012 − 2016 concludeert het Fonds dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van de SJHT, hetgeen tot een A1-oordeel heeft geleid. Er bestond geen aanleiding een financieel onderzoek in te stellen. Oordeelsbrief 2012 Naast het continuïteitsoordeel heeft de SJHT een oordeelsbrief over het verslagjaar 2011 ontvangen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. In deze brief zijn de financiële positie, het naleven van wetten en andere relevante regels en een aantal governance-aspecten van de SJHT beoordeeld. Kort samengevat wordt de SJHT als volgt beoordeeld: Rechtmatigheid Ten aanzien van de naleving van wet- en regelgeving van de SJHT heeft de minister op basis van de verschillende stukken (volkshuisvestingsverslag, jaarrekening, accountantsproducten) geen opmerkingen. Financiële positie Solvabiliteitsoordeel: Uit het door het Fonds in dit jaar uitgebrachte financieel oordeel over de vermogenspositie blijkt dat, uitgaande van voortgezette verhuur van het bezit, de solvabiliteit ultimo 2011 voldoende is. Dit bekent dat de corporatie aan haar verplichtingen kan voldoen.
46
Ook Stichting Jongeren Huisvesting Twente voelt de consequenties van de maatregelen in het regeerakkoord 47
7
48
7.
Corporate governance
7.1
Aedescode en Governancecode Woningcorporaties
7.1.1 AedesCode
De SJHT is lid van Aedes, een vereniging voor woningcorporaties. Aedes maakt zich sterk voor de condities waaronder woningcorporaties als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen. Woningcorporaties die lid zijn van Aedes zijn verplicht zich te houden aan de AedesCode en de Governancecode Woningcorporaties. In de AedesCode is de maatschappelijke functie van woningcorporaties op het gebied van wonen omschreven. Met de code laten corporaties zien waarvoor zij staan en waarop zij aanspreekbaar zijn. In overeenstemming met de AedesCode heeft de SJHT in 2009 een integriteitcode opgesteld, die in 2011 is aangepast. De code is bedoeld om medewerkers, het bestuur en de Raad van Toezicht van de SJHT bewuster te maken van integer handelen. Integriteit is een terugkerend punt in het maandelijkse werkoverleg met alle medewerkers van de SJHT. 7.1.2 Toepassing AedesCode De Raad van Toezicht en het bestuur onderschrijven de AedesCode en leven deze na. Met ons beleidsplan, meerjarenbegroting en jaarlijkse werkzaamheden voldoen wij aan de AedesCode. In overeenstemming met de AedesCode zijn in 2007 prestatieafspraken met de gemeente gemaakt voor de periode 2007-2010. Daarnaast heeft de SJHT in 2009 opdracht gegeven voor een maatschappelijke visitatie. 7.1.3 Governancecode Woningcorporaties (GcW) De Governancecode, onderdeel van de AedesCode, omvat principes en concrete bepalingen die de organen van woningcorporaties en hun leden in acht moeten nemen. De principes kunnen worden opgevat als moderne, algemene opvattingen over goede governance. Deze principes zijn nader uitgewerkt in concrete bepalingen, die algemene beginselen van goede governance bij woningcorporaties omschrijven. Woningcorporaties kunnen van principes of bepalingen afwijken. Dit kan onder bepaalde omstandigheden een goede beslissing zijn, omdat het kunnen toepassen van bepalingen afhankelijk is van de concrete omstandigheden waarin een woningcorporatie zich bevindt. Het bestuur en de Raad van Toezicht dienen afwijkingen te verantwoorden. De afwijkende punten zijn beschreven in het document Afwijking Governancecode SJHT, dat naast de weergave in dit verslag tevens te downloaden is op onze website. 7.1.4 Toepassing Governancecode Woningcorporaties De Governancecode is bij de SJHT verweven in het dagelijks handelen en de bedrijfsvoering van de stichting. Het bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Toezicht conform de code. Vanuit het principe ‘pas toe, leg uit’ heeft de SJHT in het document ‘afwijkende punten Governancecode’ beschreven welke punten niet nageleefd worden en waarom. Deze zijn in 2012 geëvalueerd en actueel bevonden door de Raad van Toezicht. De SJHT is in 2012 afgeweken van de Governancecode op de onderstaande punten. • Wijziging statuten, ontbinding stichting: De Governancecode gaat uit van een voorafgaande goedkeuring door de Raad van Toezicht van besluiten van het bestuur tot wijziging van de statuten of het ontbinden van de stichting. De statuten van de SJHT leggen de bevoegdheid tot het wijzigen van de statuten en het ontbinden van de stichting bij de Raad van Toezicht, nadat advies is ingewonnen bij het bestuur. De SJHT acht dit verschil van niet-materiële aard. • Duur benoeming bestuurders: De Governancecode gaat uit van benoeming van bestuurders voor een periode van maximaal vier jaar. De directeur van de SJHT is benoemd voor onbepaalde tijd. De reden hiervoor is dat de SJHT een kleine corporatie is met slechts één directeur. In verband met de continuïteit van de SJHT is een benoeming van maximaal vier jaar ongewenst, daarom is gekozen voor een benoeming voor onbepaalde tijd. 49
• Tegenstrijdig-belangregeling: De tegenstrijdig-belangregeling in de statuten voor bestuurders en toezichthouders wijkt op details af van de in de Governancecode opgenomen regeling. Deze verschillen zijn van procedurele aard, de strekking van beide regelingen is hetzelfde. •O nafhankelijkheid: De Governancecode bepaalt dat wanneer leden van de Raad van Toezicht in de vijf jaren voorafgaande aan de benoeming werknemer of lid van het bestuur van de SJHT zijn geweest, dit als (een van de) afhankelijkheidscriteria meegewogen dient te worden bij de beantwoording van de vraag of de leden van de Raad voldoende onafhankelijk zijn. Enkele leden van de Raad kwalificeren we, als dit criterium wordt gehanteerd, in strikte zin niet als onafhankelijk, omdat ze vroeger bestuurslid waren bij de SJHT. Toen de drielagenstructuur van de SJHT (directie / bestuur / Raad van Toezicht) werd gewijzigd in een tweelagenstructuur (directeur / Raad van Toezicht) zijn enkele bestuursleden toegetreden tot de Raad. De SJHT ziet dit niet als bezwaarlijk voor de onafhankelijkheid van deze leden van de Raad. •R ol voorzitter Raad van Toezicht: In diverse bepalingen van de Governancecode komt naar voren dat de voorzitter van de Raad van Toezicht geen voormalig bestuurder van de woningcorporatie mag zijn. De voorzitter van de Raad van de SJHT voldoet hier niet aan. Ook deze afwijking van de Governancecode houdt verband met hetgeen hiervoor is uitgelegd onder het punt Onafhankelijkheid. De SJHT meent in 2012 in de geest van de code te hebben gehandeld. 7.2
Governancestructuur en toezicht
De SJHT is een toegelaten instelling op grond van de Woningwet, werkzaam in de volkshuisvesting, statutair gevestigd in Enschede en kent het stichtingsmodel als rechtsvorm. De statuten van de stichting zijn op onze website geplaatst. De organisatiestructuur bestaat uit twee lagen: het bestuur en de Raad van Toezicht. Het bestuur wordt gevormd door één statutair directeur, die voor onbepaalde tijd is benoemd als directeur. De duur van deze benoeming is in strijd met de Governancecode; in de paragraaf Toepassing Governancecode Woningcorporaties lichten we deze afwijking toe. Naast de organen van bestuur en Raad van Toezicht kent de SJHT ook een projectbeheerderscommissie. Een projectbeheerder beheert als vrijwilliger een project, een onderverdeelde groep wooneenheden, waar hij woonachtig is. Leden van de projectbeheerderscommissie fungeren als intermediair tussen de stichting en de huurders van het betreffende project. 7.2.1 Intern toezicht Het intern toezicht van de SJHT berust bij de Raad van Toezicht. De taak van de Raad van Toezicht omvat het toezicht op het beleid van het bestuur en de algemene gang van zaken binnen de stichting, de adviesfunctie en de werkgeversrol voor het bestuur. De Raad van Toezicht bestaat uit ten minste zes en ten hoogste acht leden, waarvan minimaal vier ‘senior toezichthouders’ en minimaal twee ‘junior toezichthouders’. De Raad kent twee kerncommissies, namelijk de Auditcommissie, die toezicht houdt op het financieel beleid, en de Remuneratiecommissie, die toezicht houdt op de honorering en het functioneren van de directeur. Deze commissies vergaderen onafhankelijk van de Raad van Toezicht. De Auditcommissie bestaat uit twee leden, te weten D.W. Ruesink en A. ten Vergert. De directeur heeft een adviserende rol binnen de commissie. De commissie is belast met het toezicht op het bestuur op een aantal financiële terreinen waaronder de relatie met de externe accountant. De Remuneratiecommissie bestaat ook uit twee leden, te weten D.W. Ruesink en A. ten Vergert. Deze commissie adviseert en bereidt voorstellen voor over de beloning van de directeur. 50
De Raad beschikt over een reglement waarin taken en bevoegdheden zijn vastgelegd. De samenstelling, het roulatieschema en de reglementen zijn op de website geplaatst. Meer informatie is weergegeven in het verslag van de Raad van Toezicht. Voor besluiten tot het aangaan van transacties die van materiële betekenis zijn voor de woningcorporatie en/of voor de directeur, en waarbij tegenstrijdige belangen van de directeur spelen, is de goedkeuring van de Raad van Toezicht vereist. In het jaar 2012 hebben dergelijke transacties niet plaatsgevonden. 7.2.2 Extern toezicht Het ministerie van VROM, in casu de minister voor Wonen, Wijken en Integratie (WWI), is belast met het externe toezicht op woningcorporaties (volkshuisvestelijke prestaties, de naleving van wet- en regelgeving, de financiële positie en de interne organisatie/governance). Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) adviseert de minister inhoudelijk. 7.2.3 Externe accountant De Raad van Toezicht geeft jaarlijks aan de accountant opdracht om de opgemaakte jaarstukken, waaronder de jaarrekening, te onderzoeken. De accountant brengt verslag uit aan de Raad en de directeur. De accountant geeft de uitslag van zijn onderzoek weer in een verklaring over de betrouwbaarheid van de jaarrekening. Het controleprotocol BBSH benoemt expliciet de verantwoordelijkheid van de accountant bij de toetsing van de in het jaarverslag opgenomen informatie over de Governancecode. De accountant dient vast te stellen dat de vereiste informatie op het gebied van governance in het jaarverslag wordt gegeven en tevens dient hij de consistentie te toetsen van de door het bestuur en de Raad van Toezicht gedane uiteenzettingen in het jaarverslag en de jaarrekening. 7.2.4 Integriteit In 2011 heeft de SJHT haar integriteitscode herzien. In de integriteitscode wordt ingegaan op soorten integriteit, met als uitgangspunt een aantal randvoorwaarden die het vertrouwen van de SJHT in haar personeel weergeven. In alle gevallen op het gebied van integriteit gaat de SJHT uit van het principe van gezond verstand. De integriteitscode is onderverdeeld in vijf hoofdstukken: de richtlijnen voor de ‘interne integriteit’, de afspraken met betrekking tot de ‘externe integriteit’, het gedrag op de werkplek, de sancties bij het niet naleven van de integriteitscode en het communicatiebeleid rondom integriteit. 7.2.5 Documenten op internet Op de website van de SJHT staan verschillende documenten. Als maatschappelijke organisatie vindt de SJHT het zeer belangrijk om op een open en transparante manier te werken. Met het publiceren van documenten willen we niet alleen voldoen aan de Governancecode Woningcorporaties, maar vooral woningzoekenden, huurders en belanghebbenden inzicht bieden in ons beleid. Op de internetsite van de SJHT zijn op het gebied van governance de volgende documenten te downloaden: • statuten • Governancecode Woningcorporaties • afwijkingen op de Governancecode Woningcorporaties • reglement Raad van Toezicht • reglement projectbeheerderscommissie • rooster van aftreden Raad van Toezicht • visitatierapport 51
Daarnaast zijn ook andere documenten te downloaden: • huurbeleidsplan • integriteitscode • klachtenreglement • jaarverslag • jaarplan • toekomstvisie • diverse onderzoeken en informatie over actualiteiten 7.3
Risicomanagement
De SJHT hanteert verschillende middelen om haar risico’s te beheersen: • geactualiseerde functie- en taakomschrijvingen • een managementinformatiesysteem (rapportage per kwartaal) • jaarlijkse begroting (inclusief financiële meerjarenbegroting en meerjarenonderhoudsbegroting) • SMARTe doelstellingen in het beleidsplan (jaarlijkse bespreking van de voortgang van de doelstellingen in de Raad van Toezicht) • investeringsstatuut • inkoop- en aanbestedingsbeleid • financieel statuut • delegatiestatuut • leningenvervalkalender • regelmatige analyse van de verzekeringsportefeuille • aanmaningsprocedure huurachterstanden • automatiseringssysteem • woningcartotheek • proceduremap (met actuele beschrijvingen van procedures) • goedkeuring vereist van de Raad van Toezicht voor investeringen in nieuwbouw en aankoop • programma van eisen nieuwbouw (kwaliteitsnormen) • controle door een externe accountant In 2012 hebben we een nieuwe risicoanalyse op organisatieniveau uitgevoerd, door onder andere te kijken naar actuele trending risks. Wij hebben een rapportage laten maken over de volwassenheid van de SJHT op het gebied van risicomanagement (gefaciliteerd door Aedes en uitgevoerd door het Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement, april 2012) en een risicorapportage over de marktvraag gemaakt. Daarnaast hebben wij de risicoanalyse op operationeel niveau geactualiseerd. Deze risicoanalyse komt elk kwartaal terug in het managementoverleg. Er wordt op dat moment gekeken of de risico’s op operationeel niveau nog actueel zijn, welke maatregelen er getroffen zijn en of er aanvullende maatregelen genomen moeten worden om de risico’s te beperken. Aan de hand van het managementoverleg maken we een rapportage over de organisatorische en operationele risico’s. Dit rapport wordt jaarlijks besproken in de vergadering van de Raad van Toezicht, tijdens het agendapunt ‘de opzet en werking van interne risicobeheersing en controlesystemen’.
52
De Governancecode is bij de SJHT verweven in het dagelijks handelen en de bedrijfsvoering van de stichting 53
8
54
8. Organisatie 8.1
Organisatiestructuur
De organisatiestructuur gaat uit van twee lagen: een directeur en een Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht bestaat uit ten minste zes en ten hoogste acht leden, waarvan minimaal vier ‘senior toezichthouders’ en minimaal twee ‘junior toezichthouders’. De organisatiestructuur van de SJHT kent de volgende organen: • De Raad van Toezicht die bestaat uit toezichthouders en belast is met het voortdurend
Raad van Toezicht
houden van toezicht op en geven van advies aan de directeur. • De directeur die het bestuur is in de zin van het Burgerlijk Wetboek en alle taken en bevoegdheden heeft die niet specifiek aan de Raad van Toezicht zijn opgedragen.
Directeur
• De projectbeheerderscommissie: zie paragraaf 5.4.2. Deze drie organen richten zich bij het vervullen van hun taak naar het belang van de stichting en de daarmee verbonden instellingen. 8.2
Projectbeheerderscommissie
Functioneren van het bestuur
Het bestuur van de SJHT wordt gevormd door de heer ing. R.M. Mittendorff. De heer Mittendorff is sinds 2008 statutair directeur en is door de Raad van Toezicht voor onbepaalde tijd benoemd. Hij vervult geen nevenfuncties die in strijd zijn met de belangen van de SJHT. De directeur is belast met het besturen van de SJHT. Dit houdt onder meer in dat hij verantwoordelijk is voor: • de realisatie van de doelstellingen van de SJHT • de strategie • de financiering • het beleid • de resultatenontwikkeling • het beleid ten aanzien van deelnemingen van de SJHT • de interne risicobeheersingsmaatregelen De directeur legt verantwoording af aan de Raad van Toezicht. Bij de vervulling van zijn taak richt hij zich op het belang van de SJHT, in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van haar stakeholders af. Hij is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de SJHT. De directeur verschaft de Raad van Toezicht tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van haar taak en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen met de Raad van Toezicht. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directeur zijn in artikel 8, 9 en 10 van de statuten beschreven. Tijdens het verslagjaar 2012 heeft de directeur diverse besluiten genomen. Deze zijn in het besluitenregister 2012 geregistreerd. De belangrijkste genomen besluiten zijn: • goedkeuring aangevuld registratieformulier inkomenstoets • indexatie verhuiskostenvergoeding 2012 • indexatie toetsingsinkomen 2012 • goedkeuring huurprijzen Dr. Benthemstraat 19 en 21 • goedkeuring huurharmonisatie Gronausevoetpad 101 • goedkeuring communicatieplan 2012 - 2016 55
8.3
Personeelsbestand
Het personeelsbestand bestaat uit negen personen, verdeeld over Administratie, Algemene zaken, Beleidszaken, Technische dienst, Verhuur- en bewonerszaken en de Directie. Een organigram is toegevoegd in bijlage 1. In tabel 8-1 staan de samenstelling en mutaties van het personeel. Tabel 8-1 Samenstelling en mutaties van het personeel Naam
Functie
De heer R.M. (Ruud) Mittendorff
Fulltime/ Parttime
Aanstelling per
Statutair directeur
FT
07-03-2008
Medewerker Technische dienst
PT
16-09-1993
Medewerker Verhuur- en bewonerszaken
PT
01-11-2001
Medewerker Algemene zaken
PT
01-01-2004
Administrateur
FT
01-05-2005
Mevrouw P. (Pauline) Adriaansens
1e Medewerker Verhuur- en bewonerszaken
FT
01-04-2006
Mevrouw M.M.J. (Mirjam) Tielkes
Medewerker Combi beheer-wonen
FT
16-06-2008
Mevrouw A.L.J. (Anne) van Onselen-Graef
Medewerker Beleidsondersteuning
PT
01-09-2009
Medewerker Administratie
FT
05-10-2009
De heer A.J. (Alfons) Veldhuis Mevrouw H.C. (Henriëtte) Leijdekkers-de Bruin Mevrouw K.L.A. (Karin) Steenwelle-Witten De heer P.M. (Peter) Visscher
Mevrouw M.S.M. (Manon) Freriksen
Aanstelling tot
Ziekteverzuim Het ziekteverzuimpercentage is weergegeven in onderstaande tabel. Tabel 8-2 Overzicht ziekteverzuim 2009-2012 2012
2011
2010
2009
Regulier ziekteverzuimpercentage
1,3%
1,7%
1,5%
1,0%
Ziekteverzuim door zwangerschapsverlof
0,0%
3,5%
0,7%
3,4%
Ziekteverzuim inclusief zwangerschapsverlof
1,3%
5,2%
2,2%
4,4%
Arbowet In het begin van het verslagjaar is het Arbo-jaarplan 2012 opgesteld. Maandelijks wordt in het werkoverleg indien nodig voorlichting gegeven over Arbo zaken. Tevens kunnen de werknemers in dit overleg zelf Arbo zaken inbrengen. De bedrijfshulpverleners P.M. Visscher en M.M.J. Tielkes hebben in 2012 de herhalingscursus BHV met goed gevolg afgelegd. Vanaf 45 jarige leeftijd biedt de SJHT iedere medewerker elke vijf jaar een gezondheidskeuring aan. In 2012 heeft geen enkele medewerker deze gezondheidskeuring ondergaan. Er hebben zich in 2012 geen ongevallen voorgedaan. 8.4 Communicatie en PR De SJHT heeft in haar begrotingen aangegeven welke PR-middelen ze wil gebruiken. Er ontbrak echter nog een structureel plan waarmee doelen kunnen worden gerealiseerd. Dit plan is in 2012 opgesteld. Het communicatieplan 2012 – 2016 formuleert een doelstelling, welke doelgroepen bereikt moeten worden, een communicatiestrategie en een overzicht van communicatiemiddelen en -activiteiten in 2012 – 2013. Er is een planning toegevoegd, evenals een budget voor 2012 en 2013. Ten slotte wordt weergegeven hoe het plan geëvalueerd zal worden. 56
In 2012 hebben we foldermateriaal, pennen en snoepjes gebruikt. Daarnaast is er een advertentie geplaatst op de ‘studentenplattegrond’ en zijn er zogenaamde studi’s (grote posters) geplaatst tijdens introductieweken op Saxion Hogeschool Enschede en Universiteit Twente. Ook hebben we geadverteerd op kaartjes van het Stukafest. We hebben in 2012 € 4.158 uitgegeven aan de genoemde promotiemiddelen. 8.4.1 Sponsoring Het beleid van de SJHT is om alleen activiteiten te sponsoren die aan vastgoed zijn gerelateerd. Het afgelopen jaar is de sponsoring beperkt gebleven tot een (jaarlijks) bedrag van € 220 aan het Architectuurcentrum Twente. 8.4.2 Nieuwe website In 2011 heeft de SJHT besloten om in samenwerking met Itris en Evoworks een nieuwe website te maken om haar digitale dienstverlening te verbeteren. Deze website biedt meer interactiviteit voor woningzoekenden en huurders. Alle informatie wordt geactualiseerd en er wordt ook aandacht besteed aan social media. De website is sinds januari 2013 online.
57
Verklaring van het bestuur
Verklaring van het bestuur Het bestuur van de Stichting Jongeren Huisvesting Twente verklaart dat alle middelen in het verslagjaar 2012 zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.
Enschede, Stichting Jongeren Huisvesting Twente Namens deze,
w.g. Ing. R.M. Mittendorff Directeur
59
Verslag van de Raad van Toezicht
60
Verslag van de Raad van Toezicht Inleiding De taak van de Raad van Toezicht is intern toezicht houden op de algemene gang van zaken bij de Stichting Jongeren Huisvesting Twente en het handelen van de directeur. De Raad van Toezicht is een eerste ring van toezicht op de corporatie. Zij handelt vanuit een besef van de wensen en eisen van de samenleving, en met name ook de externe toezichthouders. Zorgdragen dat de SJHT in haar eigen beleid zich rekenschap geeft van de maatschappelijke omgeving ziet de raad als kerntaak. Het jaar 2012 was opnieuw een turbulent jaar voor de corporatiesector. Ondanks dat de SJHT niet in directe zin betrokken is bij de maatschappelijke ophef, raakt het de organisatie wel. Het houden van toezicht is daarmee een belangrijke taak die ook als zodanig door de raad wordt gevoeld. De raad is zich constant bewust van het complexe evenwicht tussen toezicht en bestuur. Enerzijds is er sprake van klankbordfunctie voor de directeur en een laagdrempelige omgang met de organisatie. Anderzijds is het van belang afstand te houden om de toezichthoudende taak te kunnen uitvoeren. De activiteiten van de SJHT worden mogelijk gemaakt door de huurders. Door het betalen van huur financieren zij de activiteiten van de SJHT. Het belang van de huurders dient daardoor ook voorop te staan bij alle beslissingen die binnen de SJHT worden genomen. De woningcorporaties in Nederland liggen onder vuur. Negatieve berichten hebben enkele corporaties op een slechte manier in het nieuws gebracht en daarmee de andere corporaties besmet. In 2012 is ook de aanloop genomen naar een parlementaire enquête over de corporatiesector. Deze kan in de toekomst grote gevolgen hebben, ook voor de SJHT. Deze actualiteit gebiedt opperste concentratie van interne toezichthouders op de inhoud van het toezicht in relatie tot de kwaliteit van de organisatie. Waar de doelstellingen van een woningcorporatie als de SJHT over het algemeen geen object van dagelijkse discussie zijn, is de wijze waarop die doelstellingen worden gerealiseerd dat wel, zeker nu, onder invloed van het maatschappelijk krachtenveld, die wijze van doelstellingrealisatie steeds meer onder het maatschappelijk vergrootglas komt te liggen. Deze positie onder het vergrootglas is niet altijd even praktisch hanteerbaar, maar los daarvan is de Raad van Toezicht van de SJHT niet ongelukkig met de roep om maatschappelijke herijking van de woningcorporaties. De door de SJHT jarenlang gehanteerde focus op de kerntaak en de daaraan gekoppelde soberheid brengt met zich mee dat de SJHT de confrontatie met de verwachte maatschappelijke herijking met groot vertrouwen tegemoet ziet. Samenstelling Het aantal leden van de Raad van Toezicht bestaat uit minimaal twee junior-toezichthouders en minimaal vier senior-toezichthouders. Onder junior-toezichthouders worden degenen verstaan die ten tijde van hun benoeming behoren tot de categorie 18- tot 30-jarigen en woonruimte huren bij de SJHT. De benoeming van juniortoezichthouders vindt plaats na bindende voordracht van de projectbeheerderscommissie, een orgaan van de SJHT waarin bewoners zijn verenigd die binnen het complex waar zij wonen een coördinerende functie vervullen. Onder senior-toezichthouders worden de andere toezichthouders verstaan. De bijzondere samenstelling met junior- en seniorleden geeft aan dat de SJHT de doelgroep erg belangrijk vindt. Tevens wordt hiermee invulling gegeven aan een eis vanuit het BBSH dat er vanuit de huurdergroepering een toezichthouder moet zijn. In 2012 is een senior-toezichthouder afgetreden vanwege het verstrijken van de zittingstermijn. In onderling overleg is besloten om vooralsnog geen nieuwe toezichthouder te werven. De Raad van Toezicht bestond op 31 december 2012 uit zes personen, verdeeld in twee junior-toezichthouders en vier senior-toezichthouders. Overigens, in de vergaderingen en functioneren van de raad wordt geen onderscheid gemaakt tussen junior- en seniortoezichthouders. Alle toezichthouders hebben een gelijke stem.
61
Bezoldiging De leden van de Raad van Toezicht ontvangen met ingang van 2012 een bezoldiging. Hoewel de leden vanuit hun maatschappelijke betrokkenheid zitting hebben in de raad, wil de raad en de SJHT ook het signaal afgeven dat het huidige toezicht op een corporatie een zeer serieuze functie is. De leden van de raad ontvangen hiervoor 500 euro en de voorzitter 1000 euro op jaarbasis. Samenstelling van de Raad van Toezicht op 31 december 2012 De samenstelling van de Raad van Toezicht voldoet aan de statutaire bepalingen. De Raad bestaat uit de volgende leden: Naam Derk Willem Ruesink Leeftijd
48 jaar
Functie
Voorzitter
Kerncommissie
Remuneratiecommissie Audit committee
Deskundigheid
Financiën, fiscale zaken, investeringsanalyse, administratieve organisatie en interne controle, automatisering.
Beroep Belastingadviseur bij Verhoeven Ruesink Daniel Belastingadviseurs. Nevenfuncties Benoeming per Aftredend in
Bestuurslidmaatschap bij Architectuurcentrum Twente. 7 april 2012 2016
Naam Arjan ten Vergert Leeftijd
34 jaar
Functie
Lid
Kerncommissie
Remuneratiecommissie Audit committee
Deskundigheid
Juridische wet- en regelgeving, bestuurlijke organisatie, onroerend goed.
Beroep Kandidaat-notaris bij KienhuisHoving Advocaten en Notarissen. Nevenfuncties Benoeming per Aftredend in
Geen 19 mei 2012 2016
Naam Caroline Coumans Leeftijd
48 jaar
Functie
Lid
Kerncommissie
geen
Deskundigheid
Procesmanagement, Communicatie, HRM.
Beroep Manager Interne Zorg en Facilitair bij Stichting Zorgfederatie Oldenzaal. Nevenfuncties Benoeming per Aftredend in
62
Geen 11 oktober 2010 2014
Naam Theo de Bruijn Leeftijd
48 jaar
Functie
Lid
Kerncommissie
geen
Deskundigheid
Governance en samenwerking, duurzaamheid, stedelijke vernieuwing.
Beroep Nevenfuncties Benoeming per Aftredend in
Lector Duurzame Leefomgeving aan de Hogeschool Saxion en Eigenaar van Ignota bureau voor kennismanagement. Lid Comité van Toezicht Operationeel Programma EFRO 2007-2013 Oost Nederland GO, voorzitter Stichting Aeolusfonds. 11 oktober 2010 2014
Naam Stefan Kuiper Leeftijd
25 jaar
Functie
Lid (junior toezichthouder)
Kerncommissie
Klachtencommissie
Deskundigheid
Huurdersbelangen, contact met de doelgroep, software (semi-overheid)
Beroep Nevenfuncties Benoeming per Aftredend in
Accountmanager bij Exxellence geen 6 juni 2011 2015
Naam Roel Bakker Leeftijd
26 jaar
Functie
Lid (junior toezichthouder)
Kerncommissie
Klachtencommissie
Deskundigheid
Huurdersbelangen, contact met de doelgroep.
Beroep Nevenfuncties Benoeming per Aftredend in
Tekenaar/constructeur bij Viro Hengelo B.V. geen 6 juni 2011 2015
In 2012 afgetreden toezichthouders: Naam Wim van Egmond Leeftijd
69 jaar
Functie
Vicevoorzitter
Kerncommissie
Remuneratiecommissie
Deskundigheid
Bestuurszaken, financiën, netwerken, volkshuisvesting.
Beroep Nevenfuncties
Gepensioneerd, voormalig wethouder van de gemeente Enschede. Voorzitter van de Raad van Commissarissen van Twente Milieu, secretaris van het stichtingsbestuur van het Architectuurcentrum Twente, bestuurslid van het Paul Pellafonds, voorzitter uitvoeringscommissie Landinrichting Enschede-Noord, voorzitter uitvoeringscommissie Landinrichting Enschede-Zuid, penningmeester PvdA.
Benoeming per
7 maart 2008
Aftredend in
7 maart 2012
63
Governancecode Woningcorporaties De Raad van Toezicht van de SJHT onderschrijft het belang van goed bestuur en goed toezicht, sterker nog, het is de primaire functie van de Raad om de kwaliteit van het bestuur te waarborgen door kwalitatief goed toezicht. Kennis, ervaring en gezond verstand van toezichthouders zijn daarbij van groot belang, maar de omkadering van de begrippen van goed toezicht heeft zijn belangrijkste vorm gekregen in de Governancecode. De Governancecode Woningcorporaties wordt gevolgd en daar waar wordt afgeweken van deze code zijn de beweegredenen toegelicht in een apart document. Alle documenten met betrekking tot (naleving van) de Governancecode zijn gepubliceerd op de website. De Governancecode Woningcorporaties is leidend geweest voor de agenda van de Raad van Toezicht in 2012. De onderwerpen die in onderdeel III(1)6 van de Governancecode zijn genoemd worden gehanteerd voor de samenstelling van de vergaderagenda. In dat kader zijn in 2012 de volgende onderwerpen besproken nadat ze zijn voorbereid door de organisatie: • de realisatie van de doelstellingen; • de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten; • de opzet en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; • het kwaliteitsbeleid; • de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; • het financiële verslaggevingsproces; • de naleving van de toepasselijke wet- en regelgeving. In overeenstemming met de Governancecode heeft de Raad van Toezicht een ‘Pas toe, leg uit’-document opgesteld waarin wordt verklaard op welke punten de SJHT afwijkt van de Governancecode. Ook dit document is op de website van de SJHT te vinden. Taak en werkwijze De Raad van Toezicht vervult zijn taak met inachtneming van relevante wetgeving (de Woningwet en daaruit voorvloeiend het BBSH), de Governancecode, statuten, en het Reglement van de Raad van Toezicht zoals dat in 2010 is vastgesteld. De Raad houdt toezicht op de algemene gang van zaken binnen de SJHT en in het bijzonder op de sturende rol die de directeur daarin vervult. Alle leden van de Raad van Toezicht zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in de Volkshuisvesting en worden uit dien hoofde voorzien van informatie. Daarnaast put de Raad informatie uit contacten met de accountant, rapportage van het Centraal Fonds, nieuwsbrieven van Aedes en diverse andere bronnen. Vanzelfsprekend blijft de belangrijkste informatiebron de organisatie zelf. In het jaar 2012 is veel aandacht besteed aan de ontwikkeling van het Beleidsplan 2012-2016. Statutair (art. 11(4)) dient de Raad van Toezicht dit plan vast te stellen. Vanaf 2011 is het plan met regelmaat onderwerp van gesprek geweest in vergaderingen waarbij naast de directeur-bestuurder ook de beleidsmedewerker aanwezig was. Door de directeur en zijn staf heeft een grondige analyse plaatsgevonden van de mogelijke strategische keuzes van de SJHT, in verschillende rondes. Voorafgaand aan het schrijven van het beleidsplan is een toekomstvisie opgesteld, waarin kritisch is nagedacht over het bestaansrecht, missie en visie van de SJHT. Via een verkenning van actuele ontwikkelingen en een SWOT-analyse, zijn er verschillende scenario’s ontwikkeld. We hebben een scenario gekozen dat past bij de maatschappelijke opdracht en de ambitie van de SJHT. In het vastgestelde Beleidsplan kiest de SJHT voor het zijn van dé specialist in Enschede op het gebied van jongerenhuisvesting, in samenwerking met andere woningcorporaties en/of organisaties. 64
Onderdeel van de taak en werkwijze van de Raad van Toezicht is de uitvoering van een kritische zelfevaluatie. In november 2012 is in een separate vergadering van de raad het functioneren en de werkwijze geëvalueerd. Ter voorbereiding hebben alle leden een schriftelijke evaluatie ingevuld. Naast het eigen functioneren is tevens de relatie met directeur-bestuurder besproken. Deze evaluatie heeft geresulteerd in continuering van het in 2011 geformuleerde voornemen om meer separate vergaderingen van de Raad van Toezicht te laten plaatsvinden. Daarnaast is overwogen om binnen de Raad van Toezicht specialismen toe te wijzen. Hier is niet voor gekozen om tunnelvisie te vermijden en alle leden breed betrokken te houden. Wel kan besloten worden dat individuele leden inhoudelijke onderwerpen voorbereiden. Vergaderingen In 2012 heeft de Raad van Toezicht in het bijzijn van de directeur vijf keer vergaderd. Daarnaast zijn er in het verslagjaar 2012 twee separate vergaderingen van de Raad van Toezicht geweest. Naast de vergaderingen zijn contacten tussen Raad, directeur, personeel en projectbeheerders verstevigd tijdens evenementen als het nieuwjaarsetentje, de fietstocht langs een aantal complexen en het jaarfeest. Tijdens de gecombineerde vergaderingen van de Raad van Toezicht, in het bijzijn van de directeur in het afgelopen boekjaar, zijn de onderstaande besluiten genomen/onderwerpen besproken: Tabel RvT-1 Besluiten 2012 Besluiten 2012 Tijdens de gecombineerde Raad van Toezicht vergadering van 12 december 2012 is besloten dat het aantal van zes toezichthouders voor de SJHT voldoende is Buiten de vergadering om, tijdens het etentje op 9 januari 2012 is besloten tot het aankopen van een perceel bouwterrein t.b.v. de realisatie van 12 appartementen, gelegen op de hoek van de Walhofstraat en de Kottendijk voor een bedrag van € 126.492 exclusief BTW De Raad van Toezicht gaat akkoord met de financieringsnotitie De Raad van Toezicht besluit tot: • Aankoop van de grond aan de Dr. Benthemstraat 19-21 voor een bedrag van € 172.092 inclusief BTW • Het aangaan van een overeenkomst met Stedelijk Wonen voor een bedrag van € 67.734 inclusief BTW • Het aangaan van een aanneemovereenkomst met Haafkes BV voor een bedrag van € 341.174 inclusief BTW De Raad van Toezicht vraagt ten aanzien van de honoreringscode geen uitzonderingspositie aan bij de VTW Het op 4 januari 2010 vastgestelde reglement wordt nog als voldoende beoordeeld. De enige wijziging is vervanging van de tekst en datum op de eerste en laatste pagina door ‘Geëvalueerd en hernieuwd vastgesteld door de Raad van Toezicht: 5 maart 2012’ Arjan ten Vergert wordt met algemene stemmen herbenoemd als lid van de Raad van Toezicht Derk Willem Ruesink wordt met algemene stemmen herbenoemd als voorzitter van de Raad van Toezicht Het jaarverslag 2011 wordt door de Raad van Toezicht vastgesteld Het beleidsplan 2012-2016 wordt door de Raad van Toezicht ongewijzigd vastgesteld De remuneratiecommissie bestaat uit Derk Willem Ruesink en Arjan ten Vergert De begroting 2013 wordt met algemene stemmen goedgekeurd en vastgesteld door de Raad van Toezicht De jaarplanning 2013 wordt vastgesteld door de Raad van Toezicht
Daar waar de Raad van Toezicht geen vaststellingsrecht heeft, of anderszins bevoegd is om een besluit te nemen, zijn diverse beleidsnotities, verslagen, rapportages en directiebesluiten voor kennisgeving aangenomen. Overigens doet die kwalificatie geenszins af aan het belang van de betreffende stukken als instrument van goed toezicht. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie bestond in 2012 uit de leden Derk Willem Ruesink en Arjan ten Vergert. De remuneratiecommissie moet de Raad adviseren over de honorering van de directeur. In 2012 heeft aanpassing van de
65
honorering van de directeur plaatsgevonden op basis van de mate waarin doelstellingen van de SJHT, zoals opgenomen in het beleidsplan, zijn gehaald. Daarnaast is de bedrijfsvoering in het algemeen onderwerp van gesprek tussen de directeur en de commissie geweest. De remuneratiecommissie merkt op dat op initiatief van de directeur de verhoging beperkt is gebleven tot de verhogingen zoals die voorkomen in de voor de overige personeelsleden van toepassing zijnde CAO. De aanpassing van het salaris was zonder dit initiatief wellicht hoger uitgevallen, maar gelet op de discussies over de maatschappelijke positie van de corporaties in het algemeen en de rol van de honorering van topbestuurders in het bijzonder heeft de directeur besloten om dit, wellicht enigszins ongebruikelijke maar zeker bijzondere, gebaar te maken. De commissie heeft de Raad voorgesteld dit initiatief te volgen. De Raad heeft dit met instemming overgenomen. De totale hoogte van de beloning van de directeur, zoals ook opgenomen in het jaarverslag, is volgens de Raad in overeenstemming met de zwaarte van zijn functie en is getoetst aan de sectorbrede beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. Ten overvloede: het belastbaar loon van de directeur bedroeg in 2012 € 93.747 en de pensioenpremie werkgevers- en werknemersgedeelte bedroeg € 21.058. Klachtencommissie De klachtencommissie adviseert de directeur over de voor haar voorgelegde klachten. Klachten die rechtstreeks bij de directeur worden ingediend, kan de directeur ter behandeling aan de klachtencommissie voorleggen. Minimaal één van de leden van de klachtencommissie is lid van de Raad van Toezicht. In onderstaande tabel staat weergeven uit welke leden de klachtencommissie in 2012 bestond. De klachtenprocedure, inclusief de toegang tot de klachtencommissie, staat beschreven op de website van de SJHT waar ook het klachtenreglement kan worden gedownload. De klachtencommissie heeft in 2012 geen klachten aangeboden gekregen. Tabel RvT-2 Leden klachtencommissie Naam
Benoeming per
De heer R. Bakker
2011
De heer S. Kuiper
2011
Accountant en audit committee In 2010 is een nieuwe accountant benoemd die in 2012 de controle heeft uitgevoerd op alle verplichte verantwoordingen van de SJHT. De Raad heeft de accountant nadrukkelijk laten weten dat een scherp oog wordt verwacht voor de bestuurlijke informatiestromen binnen de organisatie waarbij de Raad verwacht dat de accountant proactief de zwakke punten in de organisatie, die tot problemen kunnen leiden, scherp in de gaten houdt, ook als deze niet belangrijk zijn voor het uiteindelijke beeld van de jaarrekening. Ook bij de start van de controle over het jaar 2012 is een startvergadering (sommigen zouden dit een kick-off meeting hebben genoemd) gehouden waarbij de directeur, de leden van het audit committee en de accountant aanwezig waren. Doelstelling van deze bijeenkomst was het wederzijds uitspreken van verwachtingen omtrent de uit te voeren controle. Daar waar een accountantscontrole naar zijn aard niet kan voorzien in wensen van een toezichthoudend orgaan heeft het audit committee aangegeven prijs te stellen op advies en flankerende maatregelen. Deze adviezen hebben betrekking op interne controle en administratieve organisatie, automatisering, fiscaliteit, ICT en financiële verslaggeving. De aanbevelingen van de accountant op dit punt zijn besproken en in 66
grote lijnen opgevolgd. Daar waar vroeger de rapportages van accountants nog wel eens uitblonken door een zekere sjabloonmatige aanpak, heeft de Raad van Toezicht geconstateerd dat de in 2012 verzorgde rapportage aan de Raad van Toezicht scherp en bondig was. In de vergadering waarin het jaarverslag is vastgesteld heeft de accountant de gelegenheid gekregen om de belangrijkste posten in de jaarrekening toe te lichten. In onderstaande tabel staat weergeven uit welke leden het audit committee in 2012 bestond. Tabel RvT-3 Leden audit committee Naam
Benoeming per
De heer D.W. Ruesink
2009
De heer A. ten Vergert
2009
Afsluiting Corporaties liggen onder een vergrootglas. Gezien de incidenten die zich hebben afgespeeld in de sector begrijpt de raad die aandacht. Dat maakt het houden van toezicht een buitengewoon belangrijke taak. Gelukkig kunnen we constateren dat de richting waarin het maatschappelijke debat zich ontwikkelt past bij de positionering die de SJHT al jarenlang nastreeft: sober, en gericht op de doelgroep die ook echt ondersteuning nodig heeft. De raad is zich ervan bewust dat de afstemming tussen het functioneren en beleid van de SJHT en het maatschappelijke debat voortdurend aandacht behoeft. Het louter volgen van de onderwerpen en voorschriften van de Governancecode Woningcorporaties is niet voldoende. De maatschappelijke taak van een woningcorporatie als de SJHT is ingebed in het maatschappelijke krachtenveld. Zorgdragen voor een voldoende fit tussen dat krachtenveld en de SJHT is de kernopgave van de raad. Goed toezicht vergt veel meer dan slechts het naleven van wetten en codes. Daarom is voor een goed functioneren van een intern toezichtsorgaan interactie met de organisatie en haar omgeving en juiste interpretatie van wat daar gebeurt essentieel. In 2012 is een belangrijk onderwerp van gesprek tussen de directeur en de raad geweest het Beleidsplan 20122016. Met haar inbreng heeft de raad getracht om het beleid zoveel mogelijk te enten op de toekomst. Het zal duidelijk zijn dat dit in een turbulente omgeving een buitengewoon lastige opgave is. Continue aandacht en flexibiliteit zijn noodzaak. De discussie is daarmee ook niet afgerond. Ook in het komende jaar zal de confrontatie tussen maatschappelijke ontwikkelingen en interne beleidsprioriteiten een belangrijk aandachtspunt zijn voor de raad.
67
Verklaring van de Raad van Toezicht
68
Verklaring van de Raad van Toezicht De Raad van Toezicht heeft de jaarrekening 2012 op 1 juli 2013 vastgesteld. Tevens heeft zij hierbij kennisgenomen van de controleverklaring door accountantskantoor PwC, die is opgenomen op pagina 102 van het verslag.
w.g. D.W. Ruesink
w.g. A. ten Vergert
Voorzitter
Lid
w.g. T. de Bruijn
w.g. C. Coumans
Lid
Lid
R. Bakker
S. Kuiper
Lid
Lid
69
Jaarrekening 2012
70
Jaarrekening 2012
71
A.
Balans 2012
(voor resultaatbestemming)
31-12-2012
31-12-2011
17.162.439
14.610.912
3.388
−
323.413
342.607
17.489.240
14.953.519
31.104
33.583
272.787
560.518
6. Overige vorderingen
91.636
72.028
7. Overlopende activa
50.194
42.991
445.721
709.120
8. Liquide middelen
1.181.368
1.559.172
Totaal vlottende activa
1.627.089
2.268.292
19.116.329
17.221.811
ACTIVA
Vaste activa
Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa
Vlottende activa
Vorderingen 4. Huurdebiteuren 5. Belastingen en premies sociale verzekeringen
Totaal vorderingen
Liquide middelen
Totaal
72
31-12-2012
31-12-2011
45
45
15.501.056
16.166.387
766.419
−665.331
16.267.521
15.501.101
12. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
−
1.095.168
Totaal voorzieningen
−
1.095.168
1.982.909
27.949
106.223
100.369
2.089.132
128.318
45.040
2.909
274.980
152.552
13.570
12.792
18. Overlopende passiva
426.086
328.970
Totaal kortlopende schulden
759.676
497.224
19.116.329
17.221.811
PASSIVA
Eigen vermogen 9. Kapitaal 10. Overige reserve 11. Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen
Voorzieningen
Langlopende schulden 13. Leningen kredietinstellingen 14. Waarborgsommen Totaal langlopende schulden
Kortlopende schulden 15. Schulden aan kredietinstellingen 16. Schulden aan leveranciers 17. Belastingen en premies sociale verzekeringen
Totaal
73
B.
Winst- en verliesrekening 2012 Werkelijk 2012
Werkelijk 2011
1. Huuropbrengsten
2.410.448
2.327.886
2. Opbrengsten servicecontracten
1.043.995
1.052.784
29.068
30.838
3.483.511
3.411.508
4. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
460.222
430.506
5. O verige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
−524.041
1.341.518
358.378
322.368
7. Sociale lasten
61.427
58.169
8. Pensioenlasten
66.029
63.579
509.322
368.850
1.011.764
1.052.784
684.975
684.166
2.628.076
4.321.940
855.435
−910.431
12. Rentebaten
40.185
32.912
13. Rentelasten
42.356
4.162
Saldo financiële baten en lasten
−2.172
28.750
853.263
−881.681
86.844
−216.350
766.419
−665.331
Bedrijfsopbrengsten
3. Overige bedrijfsopbrengsten Totale bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
6. Lonen en salarissen
9. Onderhoudslasten 10. Lasten servicecontracten 11. Overige bedrijfslasten Totale bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat
Financiële baten en lasten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
Belasting 14. Belastingen
Netto resultaat na belastingen
74
C.
Kasstroomoverzicht 2012 (indirecte methode) 2012
2011
855.435
−910.431
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
460.222
430.506
1.085.938
−268.461
−1.095.168
1.095.168
• Mutatie vorderingen
263.399
–213.978
• Mutatie kortlopende schulden
262.452
18.989
Voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal:
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
Ontvangen interest
976.843
1.062.224
1.832.278
151.793
40.185
32.912
Betaalde interest
−42.356
−4.162
Belastingen
−86.844
216.350
Kasstroom uit operationele activiteiten
−89.015
245.100
1.743.263
396.893
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Mutatie materiële vaste activa in ontwikkeling
−4.078.494
−191.167
−3.388
149.781
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
−4.081.882
−41.386
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie langlopende schulden Mutatie borgsommen
1.954.960
−2.866
5.855
1.982
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
1.960.815
−884
Netto kasstroom
−377.804
354.624
Saldo liquide middelen 1-1 (zie punt 8 balans)
1.559.172
1.204.548
Saldo liquide middelen 31-12 (zie punt 8 balans)
1.181.368
1.559.172
Mutatie liquide middelen
−377.804
354.624
75
D.
Algemene toelichting
Algemeen
Stichting Jongeren Huisvesting Twente is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in Enschede en Hengelo en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Enschede. Het vestigingsadres is Lasondersingel 178 te Enschede. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Stichting Jongeren Huisvesting Twente zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. Stelselwijzigingen Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: • Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; • De methode van afschrijvingen; • Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening; • De verwerking van de vennootschapsbelasting; • Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting; • Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten; • Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen. In 2012 hebben zich op grond van de overgang naar de herziene RJ645 bij Stichting Jongeren Huisvesting Twente de volgende stelselwijzigingen voorgedaan: • Ter bepaling van de minimumwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie werd tot en met 2011 een andere basis voor de actuele waarde, in casu bedrijfswaarde, gehanteerd dan vanaf 1 januari 2012. De rentabiliteitswaarde correctie wordt niet langer toegerekend, de integrale kostenbenadering is gewijzigd in een benadering met alleen nog vastgoedgerelateerde kosten en de minimum levensduur bij afwezigheid van andere concrete beleidsvoornemens is gewijzigd van 10 naar 15 jaar. Hierdoor is de afboeking met betrekking tot de minimumwaardering begin 2012 € 585.893 lager dan eind 2011. Op basis van deze stelselwijzigingen is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van € 2.946.319. De overige reserves zijn gestegen van € 12.554.737 naar € 15.501.056. Het resultaat over 2012 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt € 766.419. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € −167.317 hebben bedragen. Het resultaat over 2011 bedraagt op basis van de oude grondslagen € −502.457. Indien op de nieuwe grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € −665.331 hebben bedragen. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen.
76
Schattingswijzigingen Gedurende het verslagjaar is de afschrijvingsmethodiek van de materiële vaste activa in exploitatie en ten dienste van exploitatie gewijzigd van annuïtair naar lineair. Voor het kalenderjaar zijn hierdoor de afschrijvingslasten met € 456.177 afgenomen. Door deze schattingswijziging verlopen de afschrijvingen vanaf heden lineair in plaats van progressief. In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde). Effecten voorgenomen regeringsbeleid Stichting Jongeren Huisvesting Twente wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor SJHT op van € 4.000 in 2013 naar € 118.000 in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 105.000. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt SJHT rekening met een totale saneringssteun heffing van € 252.000. Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt blijft SJHT ook in de toekomst een sober en doelmatig beleid voeren met betrekking tot uitgaven voor onderhoud, personeel en organisatie. Toekomstige investeringen in projecten en zullen zorgvuldig worden beoordeeld op haalbaarheid. Het belang van de doelgroep staat hierbij altijd voorop. SJHT heeft in haar projecties alleen in 2013 beperkt rekening gehouden met huurstijging boven inflatie, namelijk 1,5%. Vanaf 2014 is geen rekening gehouden met een huurstijging boven inflatie. SJHT heeft in haar projecties rekening gehouden met een investeringsvolume in de komende jaren van gemiddeld € 54.000 per jaar. Zij verwacht blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen (ICR, loan to value en 2%aflossingsfictie) en daarmee toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt.
77
E.
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
Regelgeving
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-enverliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Verwerking voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelsel- en schattingswijzigingen zoals opgenomen in paragraaf D. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid de ondertekening van de aanneemovereenkomst heeft plaatsgevonden. Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud Stichting Jongeren Huisvesting Twente verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze bena78
derd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen. Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Stichting Jongeren Huisvesting Twente is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Stichting Jongeren Huisvesting Twente zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of wijzigen van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende product-marktcombinaties die zich bij Stichting Jongeren Huisvesting Twente toespitsen op studenten- en jongerenhuisvesting. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. 79
Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: • jaarlijkse huurverhoging in 2013 van 2,50% (voorgaand jaar: 2,20%) en vanaf 2014 per jaar 2,00% (voorgaand jaar: 2,00%); • jaarlijkse huurderving van 1,00% (voorgaand jaar: 1,00%); • jaarlijkse stijging van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 2,00% (voorgaand jaar: 2,00%); • genormeerde variabele lasten in 2013 (belasting, verzekering, algemeen beheer en overige lasten) van € 905,22 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 872,84); • jaarlijkse stijging van het klachten- en mutatieonderhoud van 3,00% (voorgaand jaar: 3,00%); • genormeerde klachten- en mutatieonderhoud in 2013 van gemiddeld € 238,01 per verhuureenheid (bedrijfseconomische interne norm) (voorgaand jaar: € 232,31); • kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 10 jaar, daarna een bedrijfseconomische norm van € 385,00 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 400,00);
- jaarlijkse stijging planmatig onderhoud na 10 jaar van 3,00% (voorgaand jaar 3,00%);
• de restwaarde van de grond op basis van de actuele waarde, verminderd met de sloopkosten en de verhuiskostenvergoeding; dit bedrag wordt tot het einde van de looptijd geïndexeerd met 2,00% (voorgaand jaar: 2,00%) en hierna contant gemaakt met 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%); • een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%) voor WSW-geborgde woningen; • de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 15 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: 10 tot 48 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is; • De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.
80
Bijzondere waardevermindering Stichting Jongeren Huisvesting Twente beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzigingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Indien het niet mogelijk is de realiseerbare waarde voor het individuele actief te bepalen, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde; de realiseerbare waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Terugname van bijzondere waardevermindering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbeoordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Indien sprake is van een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde dan geldt deze lagere bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Een lagere bedrijfswaarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af) gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde. Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering dan geldt de na deze terugname resulterende boekwaarde als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Actuele waarde ten behoeve van de toelichting In de toelichting is de actuele waarde van Sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde zoals beschreven in deze paragraaf. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Bijzondere waardevermindering Stichting Jongeren Huisvesting Twente beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde
81
lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten Pensioenvoorzieningen De pensioenregeling is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en is naar zijn aard een toegezegd-pensioenregeling. De SJHT heeft in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting 82
tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.
Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.
83
F.
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Bedrijfsopbrengsten Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,30 procent. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Over terreinen wordt niet afgeschreven. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Voor de pensioenregelingen betaalt de Stichting Jongeren Huisvesting Twente op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft de SJHT geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. De Stichting Jongeren Huisvesting Twente heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terug storting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
84
Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen en levering goederen en diensten. De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is de Stichting Jongeren Huisvesting Twente integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
85
G.
Financiële instrumenten en risicobeheersing
Binnen het treasurybeleid van SJHT dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2012 geldt dat SJHT zich volgens haar treasury statuut onverkort houdt aan de Beleidregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Valutarisico SJHT is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Renterisico SJHT loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt SJHT risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt SJHT risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde vastrentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft SJHT geen renteswaps gecontracteerd. Kredietrisico SJHT heeft geen significante concentraties van kredietrisico. SJHT maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Liquiditeitsrisico SJHT maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Beschikbaarheidsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
86
H.
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Materiële vaste activa, bedrijfswaarde Stichting Jongeren Huisvesting Twente heeft meerdere complexen waarbij sprake is van bijzondere waardeverminderingen doordat de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde zonder bijzondere waardevermindering. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. Alleen de verhuurdersheffing heeft ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Stichting Jongeren Huisvesting Twente heeft in de bedrijfswaarde alleen de verhuurdersheffing voor het jaar 2013 meegenomen. Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Stichting Jongeren Huisvesting Twente een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2008 tot en met 2011 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: • Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; • Het vormen van een herbestedingsreserve. Dientengevolge kan de fiscale last over 2012 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.
87
I.
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
88
J.
Toelichting balans 2012
Materiële vaste activa
De mutaties van de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: 1. Sociaal 2. Vastgoed vastgoed in in ontwikkeexploitatie ling bestemd voor eigen exploitatie
3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal
Stand per 31 december 2011 Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen
27.129.739
−
638.899
27.768.638
–15.465.146
−
−296.292
–15.761.438
11.664.593
−
342.607
12.007.200
2.946.319
–
−
2.946.319
14.610.912
−
342.607
14.953.519
15.211
3.388
35.411
54.010
−43.323
−
−176.896
−220.219
−405.618
−
−54.604
−460.222
43.323
−
176.896
220.219
−179.179
−
−
−179.179
703.219
−
−
703.219
Overboeking aanschafwaarde voorziening onrendabele investering
4.027.873
−
−
4.027.873
Overboeking waardevermindering voorziening onrendabele investering
−1.609.979
−
−
−1.609.979
2.551.527
3.388
−19.193
2.535.722
31.129.500
3.388
497.414
31.630.302
−13.967.061
−
−174.001
−14.141.062
17.162.439
3.388
323.413
17.489.240
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 31 december 2011 Effecten stelselwijziging Boekwaarden per 1 januari 2012
Mutaties 2012 Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Afschrijvingen desinvesteringen Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen
Totaal mutaties
Stand per 31 december 2012 Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
Boekwaarden per 31-12-2012
Stichting Jongeren Huisvesting Twente onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: • Grond
geen afschrijvingen
• Opstal
lineaire afschrijving van 30 jaar tot 50 jaar
• C.V. installaties/boilers
lineaire afschrijving van 10 jaar
In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 870 appartementen/kamers, 8 garageboxen en 1 parkeergarage opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen met peildatum 01-01-2012 bedraagt € 46.512.000. De totale bedrijfswaarde ultimo 2011 bedroeg € 17.888.656. In 2012 ligt deze op circa € 20.453.126. Dit is een
89
toename van de bedrijfswaarde van € 2.564.470. Deze toename wordt voornamelijk veroorzaakt doordat er in 2012 drie nieuwbouwpanden in exploitatie zijn genomen. Hierdoor is de bedrijfswaarde met € 2.315.000 toegenomen. Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: • Grond
geen afschrijvingen
• Opstal
lineaire afschrijving van 30 jaar
• Inventaris lineaire afschrijving van 3 tot en met 10 jaar afhankelijk van de economische levensduur van het actief. Alle vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de Stichting Jongeren Huisvesting Twente. Per balansdatum waren er geen verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa. Vorderingen 4. Huurdebiteuren
31-12-2012
31-12-2011
31.104
33.583
31-12-2012
31-12-2011
258.513
560.518
14.274
−
272.787
560.518
31-12-2012
31-12-2011
Vooruitbetaalde facturen
36.324
8.112
Huurachterstand vertrokken bewoners
55.313
63.916
Totaal vorderingen
91.636
72.028
31-12-2012
31-12-2011
20.662
15.199
−
346
3.313
453
Vooruitbetaalde huur huurpanden
26.219
26.993
Totaal overlopende activa
50.194
42.991
Huurdebiteuren
5. Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting Omzetbelasting Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
6. Overige vorderingen
Alle vorderingen hebben een looptijd van korter dan 1 jaar. 7. Overlopende activa Nog te ontvangen rente Nog te ontvangen pinbetalingen Nog te factureren bedragen
In de overlopende activa zijn geen bedragen opgenomen met een looptijd langer dan 1 jaar.
90
Liquide middelen 8. Liquide middelen
31-12-2012
31-12-2011
21.465
41.037
278.335
433.808
ING/Postbank
29.870
53.152
ING/Postbank KBB
21.986
15.776
4.528
5.266
356.184
549.039
801.599
986.947
23.586
23.186
825.184
1.010.133
1.181.368
1.559.172
31-12-2012
31-12-2011
45
45
Direct opvraagbaar ABN-AMRO ING
Kas Totaal direct opvraagbaar
Op deposito uitgezet ING Zakelijke Spaarrekening Robeco Totaal op deposito uitgezet
Totale liquide middelen
Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking. Passiva Eigen vermogen 9. Kapitaal Kapitaal 10. Overige reserve Stand per 31 december 2011 Impact stelselwijziging Stand 1 januari 2012 Jaarresultaat 2011
Stand per 31 december 2012
31-12-2012 13.057.194 3.109.193 16.166.387 −665.331
15.501.056
91
11. Resultaat boekjaar
31-12-2012
Resultaat 2011 voor stelselwijziging
−502.457
Impact stelselwijziging
−162.874
Resultaat 2011 na stelselwijziging
−665.331
Mutaties 2012 Overboeking resultaat 2011 naar overige reserves
665.331
Resultaat 2012
776.419
Totaal mutaties
Stand per 31 december 2012
1.441.750
776.419
Overeenkomstig artikel 2 van de statuten beoogt SJHT niet uitkeringen te doen anders dan in het belang van de volkshuisvesting. Het gehele vermogen dient binnen de kaders van de woonwet en afgeleid het BBSH te worden besteed. Voorzieningen 12. Onrendabele investeringen nieuwbouw
31-12-2012
Stand per 31 december 2011 Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen
514.811
Cummulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
−1.609.979
Boekwaarde per 31 december 2011
−1.095.168
Effect stelselwijziging Boekwaarde per 1 januari 2012
– −1.095.168
Mutaties 2012 Investeringen Waardeveranderingen
−26.531
Overboeking aanschafwaarde materiële vaste activa
−4.027.873
Overboeking cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen materiële vaste activa
1.636.510
Totaal mutaties
1.095.168
Stand per 31 december 2012
92
3.513.062
−
Langlopende schulden 13. Leningen kredietinstellingen
31-12-2012
Beginsaldo 1 januari 2012 (lang- en kortlopend)
30.858
Mutaties 2012 Nieuwe lening
2.000.000
Aflossingen volgens lening contract
−2.909
Saldo (lang- en kortlopend)
2.027.949
Aflossingsverplichting volgend boekjaar
−45.040
Saldo 31 december 2012
1.982.909
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn. Resterende looptijd leningen < 1 jaar
0
1 − 5 jaar
0
> 5 jaar
1.982.909
Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven: Aflosbaar over 2 jaar Leningen kredietinstellingen
46.343
Aflosbaar over 3 jaar 47.683
Aflosbaar over 4 jaar
Aflosbaar over 5 jaar
49.065
50.486
De leningenportefeuille bestaat uit twee vastrentende leningen. Het gemiddelde rentepercentage bedraagt 2,97% (2011: 1,50%). De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2012 29,71 jaar(2011: 10 jaar). 14. Waarborgsommen Saldo 01-01 Mutaties boekjaar Saldo 31-12
31-12-2012
31-12-2011
100.369
98.386
5.854
1.982
106.223
100.369
31-12-2012
31-12-2011
45.040
2.909
Kortlopende schulden 15. Schulden kredietinstellingen Schulden kredietinstellingen
De kredietfaciliteit in rekening-courant bij de ING Bank N.V. bedraagt per 31 december 2012 € 450.000 (2011: € 450.000). 16. Schulden aan leveranciers Schulden aan leveranciers
31-12-2012
31-12-2011
274.980
152.552
93
17. Belastingen en premies sociale verzekeringen
31-12-2012
31-12-2011
13.570
12.128
−
664
13.570
12.792
31-12-2012
31-12-2011
87.561
107.744
222.896
176.725
Nog te betalen MST
−
2.871
Niet vervallen rente
37.375
−
Nog te betalen vakantiedagen personeel
12.843
−
Nog te ontvangen facturen
59.309
7.302
6.103
34.329
426.086
328.970
Loonheffingen Omzetbelasting Totaal belastingen en premies 18. Overlopende passiva Vooruit ontvangen huur Te verrekenen GWE/servicekosten
Overige schulden Totaal overlopende passiva
Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan 1 jaar. Niet uit de balans blijkende verplichtingen Voorziening jubileumuitkeringen Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Overigens gaat dit om een bedrag dat niet materieel is. Huurverplichtingen Het jaarlijks bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in 2013 totaal € 353.599. Onderhoudsverplichtingen Per ultimo van het boekjaar zijn er geen onderhoudsverplichtingen aangegaan waarvan de uitvoering in 2013 nog ter hand moet worden genomen. Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Stichting Jongeren Huisvesting Twente een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2012 bedraagt dit obligo € 77.000. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Stichting Jongeren Huisvesting Twente het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken.
94
K.
Toelichting winst- en verliesrekening 2012
Bedrijfsopbrengsten 1. Huren
2012
2011
Eigen
2.008.009
1.917.431
Huur
422.302
425.254
2.430.311
2.342.685
−19.863
−14.799
2.410.448
2.327.886
2012
2011
Levering gas, water en elektriciteit
908.905
910.729
Servicekosten
135.090
142.054
1.043.995
1.052.784
2012
2011
13.105
14.210
−
742
15.963
15.886
29.098
30.838
2012
2011
405.618
395.933
Af: huurderving
2. Opbrengsten servicecontracten
3. Overige bedrijfsopbrengsten Inschrijfgelden Beheervergoeding MST Nagekomen baten
Bedrijfslasten 4. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afschrijving sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
54.604
34.573
460.222
430.506
2012
2011
Onrendabele top groot onderhoud Gronausevoetpad 101
−
279.350
Onrendabele top nieuwbouw Walhofstraat 60
−
602.377
Onrendabele top nieuwbouw Deurningerstraat 120
−
455.694
Onrendabele top nieuwbouw Dr. Benthemstraat 19-21
−
272.558
Waardevermindering
179.179
11.068
Waardevermeerdering
−703.220
−279.529
−524.041
1.341.518
5. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
95
2012
2011
155.469
−
7.299
−
10.228
−
6.183
11.068
179.179
11.068
Molenstraat 76-158
123.907
35.228
Wilhelminastraat 7
21.747
2.797
Hoogstraat 22-24
−
18.412
Brinkstraat 161/161A
−
16.334
32
5.500
−
1.772
Deurningerstraat 160
21.707
26.562
Bosuilstraat 2
22.249
20.302
Deurningerstraat 158
15.505
27.932
Roomweg 20-48
31.611
25.310
Bosuilstraat 4 / Steenuilstraat 2-4-6-8
20.547
17.102
105.816
81.906
51.094
−
Walhofstraat 60
160.876
−
Deurningerstraat 120
123.496
−
4.633
372
703.220
279.529
2012
2011
358.987
336.177
−609
−13.810
358.378
322.368
2012
2011
61.427
58.169
2012
2011
66.029
63.579
Specificatie waardevermindering Gronausevoetpad 101 Hoogstraat 22-24 Brinkstraat 161/161A Emmastraat 258 Totaal waardevermindering
Specificatie waardevermeerdering
Batjanstraat 2-4-6 Haaksbergerstraat 131
Deurningerstraat 136 Dr. Benthemstraat 19-21
Blekerstraat 7-9 Totaal waardevermeerdering
6. Lonen en salarissen Lonen Ontvangen ziektegeld
7. Sociale lasten Sociale lasten
8. Pensioenlasten Pensioenlasten
96
9. Onderhoudslasten
2012
2011
Planmatig onderhoud
287.452
162.105
Dagelijks onderhoud
215.277
199.236
6.593
7.508
509.322
368.850
Werkelijk 2012
Begroting 2012
65.308
64.362
3.066
2.883
−
−
4.838
7.841
14.298
23.582
−
−
12.938
16.598
8.821
8.500
9. Wanden en vloeren
12.162
11.493
10. Keukens
29.474
36.039
−
−
634
1.054
13. Lift
66.416
70.667
14. CV
27.940
18.173
2.838
2.076
16.793
17.089
17. Mechanische ventilatie
1.039
1.500
18. Terreinafwerking
3.975
4.209
−
−
−526
71.581
17.438
21.515
22. Beglazing vervangen
−
−
23. Rioolontstopping
−
−
24. Schoonmaken incidenteel
−
−
Kosten leefbaarheid huurpanden
Planmatig onderhoud 2012 Soort onderhoud 1. Beschermlagen buiten 2. Beschermlagen trappenhuizen 3. Beschermlagen gemeenschappelijke ruimten 4. Vloerbedekking 5. Timmerwerk 6. Balkons 7. Daken 8. Metselwerk
11. Kasten 12. Loodgieterswerk
15. Warmwatervoorziening 16. Elektra
19. Woning algemeen 20. Woningverbetering 21. Leefbaarheid
25. Brandblussers/haspels
−
−
Totaal planmatig onderhoud
287.452
379.162
10. Lasten servicecontracten
2012
2011
1.011.764
1.052.784
Lasten servicecontracten
97
11. Overige bedrijfslasten
2012
2011
Overige personeelskosten
21.329
17.621
Huisvestingskosten
13.928
16.799
6.254
2.181
Algemene kosten
129.790
123.930
Belastingen, verzekeringen, contributies
107.197
106.883
Huren huurpanden
353.315
354.394
Overige bedrijfslasten
12.856
39.908
Dotatie oninbare vorderingen
40.305
22.450
684.975
684.166
Raad van Toezichtkosten
In het boekjaar 2012 zijn de bedragen aan accountantskosten zoals weergegeven in tabel I-1 en I-2 ten laste van het resultaat gebracht. Deze kosten zijn opgenomen onder de algemenen kosten. Tabel I-1 Accountantskosten BDO 2012 BDO Accountants & Belastingadviseurs B.V. 1. Controle van de jaarrekening
−
2. Andere controleopdrachten
−
3. Fiscale adviesdiensten
2.618
4. Andere niet controlediensten Totaal
− 2.618
Tabel I-2 Accountantskosten PricewaterhouseCoopers 2012 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V.
23.338
–
2. Andere controleopdrachten
–
–
3. Fiscale adviesdiensten
–
13.927
3.859
–
27.197
13.927
2012
2011
Rente op kortlopende deposito’s
20.547
15.051
Rente op kortlopende vorderingen
19.638
17.861
Totaal rentebaten
40.185
32.912
1. Controle van de jaarrekening
4. Andere niet controlediensten Totaal
Rente 12. Rentebaten Liquide middelen
98
13. Rentelasten
2012
2011
37.838
506
4.518
3.656
42.356
4.162
2012
2011
86.844
−216.350
Langlopende schulden Rente leningen kredietinstellingen
Kortlopende schulden Rente op betaalrekeningen Totaal rentelasten
14. Belastingen Belastingen
Toelichting belastingen Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25 procent. Een afwijkende effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie, de waardering van latenties en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het toepasselijke belastingtarief is overeenkomstig voorgaand jaar. Onderstaand de berekening van de belastingplicht: Commercieel resultaat conform de winst- en verliesrekening over 2012
853.263
Bij: – Fiscaal lagere afschrijving materiële vaste activa
402.498
Totaal bij
402.498
Af: − Fiscaal geen waardeveranderingen
524.041
– Fiscaal hogere lasten onderhoud
373.598 897.639
Fiscaal resultaat 2012
358.122
Bij/af: – Bijdrageheffing bijzondere projectsteun en saneringssteun
10.908
– Gemengde kosten
11.519
– Investeringsaftrek
−9.915
Totaal bij/af
Belastbaar bedrag 2012
12.512
370.634
Over het fiscale resultaat over 2012 ad € 370.634 is € 82.659 (20% over de winst tot € 200.000 en 25% over het meerdere) vennootschapsbelasting verschuldigd. 99
Tevens is er voor het jaar 2010 een nieuwe aangifte ingediend bij de Belastingdienst. Naar aanleiding van deze aangifte is het te ontvangen bedrag vennootschapsbelasting over het jaar 2010 verlaagd met € 4.185. In onderstaande tabel staat hoe de post belastingen is opgebouwd. Tabel I-3 Opbouw post belastingen Opgenomen in jaarverslag Vpb 2010
Oorspronkelijk te betalen volgens aangifte
Te betalen volgens nieuw ingediende aangifte
Belastingen
−4.185
0
4.185
Vpb 2011
0
0
Vpb 2012
82.659
−
Totaal
0 −
82.659 86.844
Overige informatie Werknemers Gedurende het verslagjaar 2012 had de corporatie gemiddeld nominaal 9 werknemers in dienst (2011: 9,3). Deze werknemers vervulden in totaal 7,8 fte (2011: 7,9 fte). Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. Directeur Het belastbaar loon van de directeur bedraagt in 2012 € 93.747 (2011: € 84.680). Het werkgeversgedeelte van de pensioenpremie bedraagt in 2012 € 21.058 (2011: € 20.285). Raad van Toezicht De lasten ter zake van bezoldiging van leden van de Raad van Toezicht en voormalige leden van de Raad van Toezicht bedragen in 2012 € 3.500 (2011: € 0). Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens In 2012 zijn er geen functionarissen werkzaam geweest waarvan de bezoldiging in het kader van de Wopt verantwoord moet worden.
100
L.
Overige gegevens
L.1
Voorstel resultaatbestemming
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Toezicht reeds in de jaarrekening verwerkt. Het positieve resultaat ad € 766.419 is toegevoegd aan de overige reserve. L.2 Gebeurtenissen na balansdatum Het voorgenomen beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op een verhuurderheffing en verruiming van het huurbeleid. Dit regeringsbeleid is nog onderdeel van wetsvorming. Op 13 februari 2013 is het Woonakkoord tussen kabinet en een aantal oppositiepartijen gesloten. Op 16 maart 2013 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de verruiming van het huurbeleid voor de jaren 2013 en 2014. Het voorstel voor de verhuurderheffing is op dit moment nog niet gereed. Voor SJHT zou de verhuurderheffing voor de jaren 2013-2017 circa € 402.000 kunnen bedragen op grond van de huidige kennis van de wetsontwikkeling. De betekenis van de verruiming van het inkomensafhankelijke verhuurbeleid kan nog niet berekend worden omdat de inkomensinformatie op dit moment nog niet beschikbaar is. In paragraaf D van de jaarrekening is de betekenis hiervan uitgezet. In het jaarverslag is een uitgebreide toelichting op de kasstroom projecties opgenomen waarin de effecten van het voorgenomen regeringsbeleid in combinatie met onder andere de saneringssteun zijn verwerkt. Indien deze voornemens daadwerkelijk in wetgeving worden verankerd dan heeft dit invloed op de kasstromen en financiële positie van SJHT. De conclusie is dat de SJHT zonder wezenlijke aanpassingen in de bedrijfsvoering aan de in de sector gebruikelijke kengetallen kan blijven voldoen. In het jaarverslag is in paragraaf 6.4 Financiële Continuïteit een uitgebreide toelichting van de effecten van het (voorgenomen) regeringsbeleid opgenomen.
101
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De controleverklaring van de onafhankelijk accountant bij de jaarrekening is op de volgende pagina’s opgenomen.
102
103
Bijlage 1: Organigram SJHT
Raad van Toezicht
Directeur
Projectbeheerderscommissie
Projectbeheerder
Projectbeheerder
Administrateur
1e Medewerker Verhuur- en bewonerszaken
Medewerker Administratie
Medewerker Verhuur- en bewonerszaken
Medewerker Combi beheer-wonen Medewerker Administratie/ Verhuur- en bewonerszaken
= gezagstructuur
104
= overlegstructuur
Medewerker Technische dienst
Medewerker Beleidszaken
Medewerker Algemene zaken
Bijlage 2: Verantwoording verhuringen woningbestand Tabel B2-1 Overzicht huurklassen woningenbestand per 31-12-2012 Aard
Huurprijs <366,37
>366,37
Totaal
- Onzelfstandig
485
0
485
- Eenpersoons zelfstandig
264
0
264
97
24
121
85
0
85
8
0
8
64
2
66
1003
26
1029
Eigen panden
- Tweepersoons zelfstandig
Huurpanden - Onzelfstandig - Eenpersoons zelfstandig - Tweepersoons zelfstandig
Totaal
Tabel B2-2 Aantal verhuringen aan eenpersoonshuishoudens naar huurklasse, leeftijd en inkomen 2012 Huurklasse Leeftijd
Inkomen
< 65
< €22.025 (wel recht op huurtoeslag)
<366,37
>366,37
434
12
< fiatteringsgrens
< €22.025 (geen recht op huurtoeslag) > 65
< €20.675 (wel recht op huurtoeslag) < €20.675 (geen recht op huurtoeslag)
Tabel B2-3 Aantal verhuringen aan meerpersoonshuishoudens naar huurklasse, leeftijd en inkomen 2012 Huurklasse Leeftijd
Inkomen
< 65
< €29.900 (wel recht op huurtoeslag)
<366,37
>366,37
8
2
< fiatteringsgrens
< €29.900 (geen recht op huurtoeslag) > 65
< €28.225 (wel recht op huurtoeslag) < €28.225 (geen recht op huurtoeslag)
105
Instellingsgegevens Naam van de instelling Stichting Jongeren Huisvesting Twente Gevestigde gemeente Enschede Werkzaam in gemeenten Enschede en Hengelo (O) Bezoekadres Lasondersingel 178 7514 BX Enschede Postadres Postbus 781 7500 AT Enschede I www.sjht.nl E
[email protected] T 053 – 4801740 F 053 – 4301490 Datum van oprichting 18 maart 1968 Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten 11 januari 1990 90.000.339 Inschrijvingsnummer Kamer van Koophandel en Fabrieken in het Handelsregister 06062073 VROM-nummer toegelaten instelling L 1964 Btw-nummer NL 0058.16.245.B01 Lidmaatschapsnummer Aedes 1055
106
Colofon datum 1 juli 2013 opdrachtgever SJHT ontwerp en opmaak Mint Condition fotografie Karien Bergboer druk Ipskamp Drukkers Enschede
Kengetallen
2012
2011
2010
2009
2008
870
836
831
779
779
Aantal verhuureenheden Eigen Huur Totaal aantal wooneenheden Garageboxen Totaal aantal verhuureenheden
159
169
169
173
183
1.029
1.005
1.000
952
962
8
8
8
8
8
1.037
1.013
1.008
960
970
85,10
90,01
95.55
96,57
92,35
Financiële continuïteit Solvabiliteit Liquiditeit
2,14
4,56
3,58
13,47
9,83
Rentabiliteit eigen vermogen
4,71
−4,29
−13,40
−2,01
−2,23
Rentabiliteit totaal vermogen
4,23
-3,84
−12,77
−1,66
−1,84
Cashflow per verhuureenheid
800
1.337
789
704
659
Overige reserve (x € 1.000)
16.268
15.501
13.057
14.807
15.105
Overige reserve per eigen wooneenheid
18.699
18.542
15.712
19.008
19.390
Huren na aftrek huurderving (x € 1.000)
2.410
2.328
2.221
2.041
2.004
Huren na aftrek huurderving per eigen wooneenheid
2.292
2.281
2.194
2.082
2.036
Jaarresultaat (x € 1.000)
766
−665
−1.750
−298
−337
Jaarresultaat per eigen wooneenheid
881
−796
−2.106
−383
−433
Directie
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
Verhuur- en bewonerszaken
2,0
2,0
2,0
2,1
2,1
Technische dienst
1,3
1,3
1,3
1,3
1,3
Administratie
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
Algemene zaken
0,6
0,6
0,6
0,6
0,6
Beleidszaken
0,9
0,9
1,0
−
−
Totaal FTE
7,8
7,8
7,9
7,0
7,0
9
9
9
8
8
Balans en winst- en verliesrekening
Personeelsbezetting
Personeelsbezetting nominaal Overige kengetallen Huurachterstand in % v/d huren en vergoedingen
0,90
0,99
0,83
1,08
1,27
Huurderving in % van v/d huren en vergoedingen
0,57
0,44
0,57
0,85
0,79
Overige reserves in % van de huren
675
666
588
725
744
Benchmark
SJHT
SJHT
Referentie
Landelijk
* bron: Corporatie in Perspectief 2011
2012
2011
2011
2011
Mutatiegraad zelfstandige eenheden
36,6
36,8
52,8
8,0
Huurachterstand in % van de jaarhuur
0,9
1,0
0,6
1,3
Huurderving eenheden in % van de jaarhuur
0,6
0,4
1,0
1,5
Gemiddelde huurprijs per maand per vhe
€ 191
€ 190
€ 239
€ 441
Klachten- en mutatieonderhoud per vhe
€ 218
€ 206
€ 175
€ 511
Planmatig onderhoud per vhe
€ 336
€ 194
€ 639
€ 832
Netto bedrijfslasten per vhe
€ 848
€ 810
€ 618
€ 1.313
€ 62.286
€ 56.938
€ 67.235
€ 64.279
132
129
119
88
Personeelskosten per fte Aantal vhe per fte Huuropbrengst per vhe (eigen panden)
€ 2.292
€ 2.281
€ 2.871
€ 5.291
WOZ-waarde zelfstandige eenheden per vhe
€ 74.117
€ 73.856
€ 103.075
€ 154.279
WOZ-waarde overige wooneenheden per vhe
€ 36.148
€ 36.606
€ 35.230
€ 64.243
