ODRU Ahold Europe Real Estate & Construction B.V., statutair gevestigd te Zaandam aan Provincialeweg

Stibbe

Amsterdam Brussels Luxembourg Dubai Hong Kong London New York

mr. J.C. van Oosten advocaat

Aangetekend De gemeenteraad van IJsselstein P/a Omgevingsdienst Regio Utrecht Postbus 13101 3507 LC UTRECHT

II 11

11 ODRU00127

Per e-mail vooruit: [email protected]

Advocaten en notarissen Strawinskylaan 2001 Postbus 75640 1070 AP Amsterdam Nederland T +31 20 546 06 62 F +31 20 546 07 10 [email protected] www.stibbe.com Onze ref.

Jv0 1031 589-1 6184940 Datum

31 maart 2015

Zienswijze ontwerpbestemmingsplan Panoven-Baronieweg Geachte Raad, Namens cliënten, Ahold Europe Real Estate & Construction B.V., statutair gevestigd te Zaandam aan Provincialeweg 11; Albert Heijn B.V., statutair gevestigd te Zaandam aan Provinciale weg 11 (hierna tezamen met Ahold Europe Real Estate & Construction B.V. te noemen: "Albert Heijn"); VOF Pascale en Jolanda, tevens handelend onder de naam Etos, gevestigd te IJsselstein aan Basiliekpad 8 en namens de vennoten, Pascale Groot en Jolanda Genemans (hierna te noemen: "Etos"); G. Spelt, wonende te IJsselstein op het adres Koperwiekweg 40; A.A. Spelt, wonende te IJsselstein op het adres Johann Knoopstraat 21; A.J. Spelt, wonende te IJsselstein op het adres Hogedijk 15; K.J.A. Spelt-Hogendoorn, wonende te IJsselstein op het adres Hogedijk 15; A.C. Spelt, wonende te IJsselstein op het adres Hogedijk 15; en J.P.A. Spelt, wonende te IJsselstein op het adres Hogedijk 15; voor wie ik in dezen als raadsman en gemachtigde optreed, bericht ik u als volgt. Cliënten hebben kennis genomen van het ontwerp van het bestemmingsplan Panoven-Baronieweg (het "Ontwerpbestemmingsplan"), zoals dat tot en met 1 april 2015 ter inzage ligt. De praktijk wordt gevoerd door Stibbe N.V. (ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer 34198700). De algemene voorwaarden van Stibbe N.V. zijn van toepassing en bevatten een aansprakelijkheidsbeperking. De algemene voorwaarden zijn gedeponeerd bij de rechtbank te Amsterdam en worden op verzoek kosteloos verstrekt. Zij zijn tevens te vinden op www.stibbe.com. STASD)16184940.2

Stibbe

Cliënten kunnen zich met het Ontwerpbestemmingsplan niet verenigen en dienen daarover hierbij een zienswijze in. 1.

INLEIDING

(1)

Met het Ontwerpbestemmingsplan wordt beoogd te voorzien in een planologisch kader om in het gebied tussen de Hogedijk, Panoven en Baronieweg te I.Isselstein twee supermarkten en bedrijvigheid te realiseren. Daarnaast wordt de huidige verkeersstructuur heringericht, zodat het plangebied en het bedrijventerrein ten westen van het plangebied beter worden ontsloten vanaf de Baronieweg.'

(2)

Albert Heijn huurt en exploiteert een Albert Heijn-supermarkt op het adres Basiliekpad 4 te Usselstein, op korte afstand van het plangebied. Etos exploiteert een Etos-drogist op het adres Basiliekpad 8 te Usselstein.

(3)

De familie Spelt is eigenaar / bewoner van de volgende percelen: Perceel sectie C 1246- Hogedijk 15 Perceel sectie H 193 — Hogedijk 10 Perceel sectie H 194 — Hogedijk 8 Hogedijk 10B Hogedijk 12 Hogedijk 14 t/m 36 Perceel sectie H 195 - Panoven 95 (gedeeltelijk)

woning bedrijfsruimte woning bedrijfsruimte woning bedrijfsruimte bedrijfsruimte

Eerder is voor de geplande commerciële ontwikkeling al het bestemmingsplan "PanovenHogedijk" voorbereid. Tegelijkertijd is toen ten behoeve van de infrastructurele aanpassingen aan de Baronieweg en omgeving een omgevingsvergunning verleend om te mogen afwijken van het bestemmingsplan. Op 5 november 2014 heeft de rechtbank Midden Nederland de verleende omgevingsvergunning vernietigd. Naar aanleiding van de uitspraak heeft uw gemeente besloten de beide ontwikkelingen alsnog in één bestemmingsplan op te nemen. Hierin voorziet het voorliggende bestemmingsplan "Panoven-Baronieweg". Cliënten lichten in het vervolg hun zienswijze op het Ontwerpbestemmingsplan toe. 2. PROCEDUREEL De bekendmaking van het Ontwerpbestemmingsplan bevat de naam "PanovenBaronieweg" (bijlage 1). Op www.ruimtelijkeplannen.n1 geeft het invullen van die naam slechts als resultaat het exploitatieplan "Panoven-Baronieweg, IIsselstein" (bijlage 2). Het Ontwerpbestemmingsplan is te vinden onder de oude naam "Panoven-Hogedijk" (bijlage 4), een naam die niet overeenkomt met de bekendmaking. Cliënten geven u in overweging het Ontwerpbestemmingsplan opnieuw ter inzage te leggen, omdat goed voorstelbaar is dat er belanghebbenden niet of niet tijdig een zienswijze hebben ingediend vanwege deze Toelichting, p. 5.

(2) ST\ASDA 6184940.2

Stibbe

omissie op www.ruimtelijkeplannen.nl. 3.

GEBREK AAN DISTRIBUTIEVE RUIMTE SUPERMARKTEN / AANTASTING WOON- EN LEEFKLIMAAT EN HET ONDERNEMERSKLIMAAT / VERANTWOORDING AAN ARTIKEL 3.1.6 LID 2 BRO NIET CORRECT

(7)

Het Bestemmingsplan voorziet in 3.000 m2 bvo aan supermarkten, waarvan niet meer dan 2.000 m2 bvo per supermarkt. Via de binnenplanse afivijkingsbevoegdheid opgenomen in artikel 12.1 aanhef en onder a van de planregels kan deze oppervlakte vergroot worden tot 3.300 m2 bedrij fsvloeropperv lakte aan supermarkten. De ontwikkelingen in Panoven-Hogedijk kunnen niet los worden gezien van de uitbreiding van een bestaande supermarkt en de toevoeging van een nieuwe supermarkt in winkelcentrum De Clinckhoeff via het wijzigingsplan Clinckhoeff. Het wijzigingsplan voorziet in een uitbreiding van de bestaande supermarkt met 360 m2 wvo (450 m2 bvo) en de toevoeging van een nieuwe supermarkt van 800 m2 wvo (1.000 m2 bvo). In totaal komt er dus 1.160 m2 wvo (1.450 m2 bvo) aan supermarkten bij in De Clinckhoeff. Maar via de binnenplanse 10%-afivijkingsbevoegdheid kan deze oppervlakte worden vergroot tot 1.276 m2 wvo (1.595 m2 bvo). Schematisch: Nieuw / breiding

Uit-

De Clinckhoeff

Panoven-Hogedijk

Wvo

Bvo

Uitbreiding

396

495

Nieuw

880 1.276

Subtotalen

Wvo

Bvo

1.100

2.640

3.300

1.595

2.640

3.300

Totaal wvo De Clinckhoeff en Panoven-Hogedijk

3.916

Totaal bvo De Clinckhoeff en Panoven-Hogedijk

4.895

In totaal wordt er binnen de gemeente Usselstein dus in 3.916 m 2 wvo (4.895 m2 bvo) mogelijk gemaakt. Ter illustratie: dit is vergelijkbaar met drie forse nieuwe supermarkten. Er is geen sprake van dat er supermarkten uit de markt worden genomen of dat er anderszins mi-

ST \ ASMI 6184940.2

(3)

Stibbe

tigerende maatregelen worden genomen om de gevolgen van deze drie nieuwe supermarkten te beperken. Daar is eens te meer reden voor, nu zelfs volgens Seinpost er slechts een distributieve ruimte is van maximaal 3.250 m 2 wvo binnen de gemeente.2 Niet alleen heeft Seinpost aantoonbaar de toename van de supermarktmeters onderschat, maar indien zij die toename wel juist zou hebben berekend (namelijk op basis van de maximale planologische mogelijkheden), dan had zij geconstateerd dat er een distributief tekort is. Een tekort dat weliswaar niet zal leiden tot een duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur, maar wel tot een toename van leegstand en daarmee een aantasting van het woon- en het leefklimaat en het ondernemersklimaat. Dat is niet onderkend door College en Raad. (11)

Overigens is er ook geen distributieve ruimte van 3.250 m2 wvo. Er is slechts 1.850 m2 wvo distributieve ruimte. Het rapport van Seinpost is namelijk gebaseerd op: een te rooskleurige bevolkingsprognose; een onverklaarbare koopkrachtbinding; een onwaarschijnlijke omzettoevloeiing vanwege de twee discounters, terwijl de komst van die discounters niet eens via een brancheringsbepaling is geborgd;3 een onverklaarbaar lage vloerproductiviteit: hoe lager de vloerproductiviteit, hoe groter de marktruimte. De goede ruimtelijke ordening, het behoud van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en ondernemersklimaat door het tegengaan van leegstand en — in het verlengde daarvan — de verantwoording aan de treden van de ladder voor duurzame verstedelijking, vergen dat nieuwe initiatieven in hun onderlinge samenhang worden beoordeeld en regionaal worden afgestemd. Alleen dan worden planologische en feitelijke overcapaciteit en leegstand en aantasting van het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat voorkomen. De wijze van planologische besluitvorming van college (het wijzigingsplan Clinckhoeff) en de raad (het bestemmingsplan Panoven-Baronieweg) is een exponent van de planvorming die nu juist heeft geleid tot de leegstandsproblematiek zoals die zich in Nederland voordoet. Er is niet van te voren goed nagedacht over de distributieve ruimte voor deze integrale supermarktontwikkelingen. Cliënten krijgen sterk de indruk dat de gemeente, mogelijk door een verkokerde organisatie, medewerking aan de ene ontwikkeling heeft toegezegd, zonder zich tijdig bewust te zijn van de andere ontwikkeling. Toen het eenmaal te laat was, heeft — zo is de indruk van cliënten — de gemeente Seinpost opdracht gegeven om met een doelrap-

2

3

Pagina 3 van het rapport "Supermarktstructuur llsselstein. DPO-onderbouwing en reactie op zienswijzen", d.d. 5 februari 2015 (bijlage 1 bij het Ontwerpbestemmingsplan). Een dergelijke bepaling is ruimtelijk relevant, vanwege de beperktere distributieve effecten die een discounter zou hebben en daarmee de beperktere effecten daarvan op de leegstand en in het verlengde daarvan op het woon- en leefklimaat en op het ondernemersklimaat.

ST\ASDA 6184940.2

(4)

Stibbe

port te komen die beide ontwikkelingen dekt. Geconstateerd kan worden dat Seinpost daar niet in is geslaagd en ook niet in had kunnen slagen. (14)

College en Raad dienen een weloverwogen keuze te maken: óf Panoven-Hogedijk, óf De Clinckhoeff, maar niet drie nieuwe supermarkten en een uitbreiding van een bestaande supermarkt in een relatief kleine gemeente als IJsselstein.

(15)

Cliënten veronderstellen bij uw gemeente bekend de stukken zoals die namens cliënten zijn ingediend in de procedures tegen het wijzigingsplan Clinckhoeff en de procedures tegen de eerdere besluitvorming met betrekking tot het gebied waarop het Ontwerpbestemmingsplan betrekking heeft en volstaan hier daarom met een verwijzing daarnaar.

4.

INBREUK WOON- EN LEEFKLIMAAT

(16)

De familie Spelt woont/hebben in eigendom gronden en bouwwerken (woningen) in en rondom het plangebied. Na planrealisatie zal er voor hun woningen een hoge categorie bedrijventerrein, horeca, kantoren, twee groter supermarkten en de daarvoor vereiste infrastructuur zijn en dit alles met de daarbij horende overlast van winkelwagentjes, vrachtwagens met hun piepjes en blazende koelinstallaties en personenauto's, horeca-overlast en geluid- en stankhinder. Er is geen discussie over dat sprake is van een zeer ingrijpende ontwikkeling.

(17)

Niet alleen het bouwprogramma zal leiden tot hinder, maar ook de verkeersaantrekkende werking ten gevolge van dat programma, zoals die wordt gefaciliteerd door de nieuwe kruising Baronieweg-Nijverheidsweg en door de nieuw aan te leggen weg.

(18)

Het standpunt van de familie Spelt is dat onvoldoende inzichtelijk is gemaakt wat de (akoestische) effecten van de integrale planvorming op hun woon- en leefklimaat is. Daarnaast uit de familie Spelt ook zijn zorgen over de gevolgen van het integrale programma voor de waterhuishouding en luchtkwaliteit.

5.

EXPLOITATIEPLAN GEBREKKIG

(19)

Ten behoeve van het Ontwerpbestemmingsplan is een (ontwerp)exploitatieplan opgesteld. Dit plan is gebrekkig, zoals wordt toegelicht in de zienswijze op dat ontwerp (bijlage 2).

6.

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

(20)

De onderbouwing van de economische uitvoerbaarheid van het Ontwerpbestemmingsplan heeft slechts betrekking op het gebied waar bouwwerken worden voorzien, niet op het kruispunt. Gelet op het gebrekkige exploitatieplan en de afwezigheid van een motivering van de economische uitvoerbaarheid van het plandeel dat voorziet in het kruispunt, is de economische uitvoerbaarheid van het gehele Ontwerpbestemmingsplan niet aangetoond.

ST\ASD \ 16184940.2

(5)

Stibbe

7.

CONCLUSIE

Namens cliënten verzoek ik u het Ontwerpbestemmingsplan niet vast te stellen. Ho achtend,

...

osten

Bijlagen: Bekendmaking Ontwerpbestemmingsplan (Stelt 2015, nr. 4386); Screenshot van www.ruimtelijkeplannen.n1 (zoekterm: "Panoven-Baronieweg") Screenshot van www.ruimtelijkeplannen.n1 (zoekterm: "Panoven") Zienswijze over het ontwerp van het exploitatieplan "Panoven-Baronieweg".

ST\ASD \ 16184940.2

(6)

AATS COURANT

Nr. 4386 18 februari 2015

Officiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds 1814.

Ontwerpbestemmingsplan 'Panoven-Baronieweg', Ontwerpbesluit hogere waarde Wet geluidhinder en Ontwerpexploitatieplan 'Panoven-Baronieweg', Omgevingsdienst regio Utrecht Burgemeester en wethouders van de gemeente Usselstein maken bekend dat met ingang van 19 februari 2015 gedurende 6 weken de volgende stukken ter inzage liggen: Ontwerpbestemmingsplan 'Panoven-Baronieweg' en bijbehorende onderzoeken als vervat in NUMR0.0353.201409BPPovenBaron-On01 (op grond van art. 3.8 Wet ruimtelijke ordening); Ontwerpbesluit tot het verlenen van hogere waarde woningen aan de Maria Montessoristraat 4, 6, 8 en 12 en de Panoven 95 (op grond van art. 110c Wet geluidhinder); Ontwerp exploitatieplan voor het zeker stellen van het kostenverhaal inzake de ontwikkelingen als voorzien in het ontwerpbestemmingsplan 'Panoven-Baronieweg' als vervat in NLIMR0.0353.201412.explPanoven-On01 (op grond van art. 6.12 Wet ruimtelijke ordening). Inzage De stukken zijn zowel digitaal als analoog in te zien. Digitaal via de websites www.ruimtelijkeplannen.n1 en www.ijsselstein.nl . De stukken zijn analoog in te zien bij het Klantcontactcentrum van het stadhuis te 1.1sselstein. Zienswijzen Tegen het ontwerpbestemmingsplan kan een ieder gedurende bovengenoemde termijn een zienswijze naar voren brengen gericht aan de gemeenteraad van de gemeente Usselstein. Tegen het exploitatieplan kunnen alleen belanghebbenden een zienswijze naar voren brengen gericht aan de gemeenteraad van 1.1sselstein. Ten aanzien van het ontwerpbesluit Hogere waarden kunnen zienswijzen naar voren worden gebracht door belanghebbenden gericht aan het college van burgemeester en wethouders van gemeente Llsselstein. U kunt gedurende de genoemde periode uw zienswijze richten aan de gemeenteraad en/of het college van burgemeester en wethouders, per adres Omgevingsdienst regio Utrecht, postbus 13101, 3507 LC Utrecht. Voor het indienen van een mondelinge zienswijze kunt u een afspraak maken via 088 022 5000. Het is niet mogelijk om uw zienswijze per e-mail in te dienen. Ontwerpbestemmingsplan 'Panoven-Baronieweg' Dit ontwerpbestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van een combinatie van detailhandel (o.a. 2 supermarkten), lichte horeca en kantoren en bedrijfsruimte op de locatie aan de Panoven. Daarnaast wordt voorzien in de afronding van de reconstructie van de Baronieweg zodat het plangebied ontsloten wordt. Eerder (20 februari t/m 2 april 2014) is een ontwerpbestemmingsplan genaamd 'Panoven-Hogedijk' ter inzage gelegd welke voorzag in de ontwikkeling van de bedrijvigheid aan de Panoven. Gelijktijdig is een ontwerpbesluit omtrent omgevingsvergunning voor reconstructie van de Baronieweg ter inzage gelegd. Omwille van het feit dat ten aanzien van de omgevingsvergunning geconstateerd is dat het benodigde planologische kader onvoldoende aanwezig was is ertoe overgegaan een nieuw bestemmingsplan op te stellen waarin beide ontwikkelingen voorzien zijn. Dit betreft het onderhavige ontwerpbestemmingsplan 'Panoven-Baronieweg'. Ontwerp exploitatieplan 'Panoven-Baronieweg' Om te voorzien in het kostenverhaal ten aanzien van de ontwikkelingen als voorzien in het ontwerpbestemmingsplan 'Panoven-Baronieweg' is een ontwerp exploitatieplan opgesteld. Het exploitatiegebied is overeenkomstig het plangebied van het ontwerpbestemmingsplan 'Panoven-Baronieweg'. Ontwerpbesluit Hogere waarden Uit het akoestisch onderzoek als opgesteld in kader van het ontwerpbestemmingsplan 'PanovenBaronieweg' blijkt dat vanwege de wegaanpassingen aan de Baronieweg, bij de woningen Maria Montessoristraat 4, 6, 8 en 12 sprake is van een reconstructie in de zin van de Wet geluidhinder. Daarnaast veroorzaakt de nieuwe ontsluitingsweg bij de woning Panoven 95 een overschrijding van de wettelijke voorkeurswaarde die genoemd is in de Wet geluidhinder. Omdat bronmaatregelen hier

1

Staatscourant 2015 nr. 4386

18 februari 2015

praktisch moeilijk te realiseren zijn en niet voldoende geluid reduceren, en geluidsschermen op bezwaren stuiten van verkeerskundige en stedenbouwkundige aard, is het noodzakelijk om voor de woningen een hogere waarde op basis van de Wet geluidhinder te verlenen. Het college van burgemeester en wethouders wil voor het plan gebruik maken van deze mogelijkheid en heeft het ontwerp van het besluit hogere waarden opgesteld Usselstein, 18 februari 2015

2

Staatscourant 2015 nr. 4386

18 februari 2015

Bijlage 2

Szmol

ERudntetijkeplannen.n1 D wwwsuimtelijkeplannen.nliweb-roo/roo/bestemmingsplannen_p?tabFilter=JURIDISCH EE Apps 1•4 gmail E-mail van Go... c3 Geïmporteerd uit In...

D

Nieuw tabblad S Orngevingsvergunni...

Ruimtelijkeplannen.n1 Home I Een plan bekijken

Professionals 1 Ga raar particulieren

Help FAQ Contact

Een plan afnemen

Een plan plaatsen

1 Huidige kaart: Bestemmingsplannen

Bestemmingsplannen 1 Structuurvisies I Algemene regels overheden

11011:,

Ondergrond ) f

Legenda

)( Kaartfilter )( Transparantie

5, ,k-4,;404 ,Locatie

Bestemmingsplannen

I=1 ID Criteria

4 Vetgrctel-

Zoek op plannaam

Panoven-Barenieweg, Usselstein

gust.y.ga-baroniewegi

13ssels.tein eopk,itatieplar wel,ierp 2015-02- 09

Wissen X Zoeken II. Planfilter 1 Geconsolideerde plannen 11. Concept- en (voor)ontwerpplannen

r~flarlir-1-1 ++++++ ++ + ++ • + ++ + + + •' + + • + + +++ + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +

+ + + +

.1

r•-4--"+""7- + + + +

+

1 alki+tf ;

100

bEelitpAD

ett, Over Ruimtelijkeplannen.n1 Release notes

III

-271387, 020755

Bijlage 3

Ruantelijkeplannen.ni

www.ruimtelijkeplannen.nliweb- roo/roo/bestemmingsplannen_p ?ta bF ilter=JURIDISCH

EEE Apps M gmail E-mail van Go...

123 Geïmporteerd uit In... D Nieuw tabblad S Omgevingsvergunni...

Ruimtelijkeplannen.n1 Home

Een plan bekijken

Professionals 1 Ga raar

Help FAQ Contact

Een plan plaatsen> Een plan afnemen i>

I Huidige kaart: Bestemmingsplannen

Bestemmingsplannen I Structuurvisies 1 Algemene regels overheden I

11.

particulierer

I Ondergrond ( Legenda j(' Kaartfilter )1. Transparantie )

ktk I

~ .0 ••••1

Locatie Naam %-"77riteria

• le e .• so lo. •

Zoek op plannaam

10'4

411• •I

'?JConcept- en (voor)ontwerpplannen

<

•

• P•••

••

Bestemmingsplannen Panoven-hogedijk,

. %aa• tr.j, • • 4,roi •

0

Panoven -Baronieweg,

I3sseistemn

Ilsselstein s.,plodJatieplan s-b,erp 2015-02-09

•

,ike e1110

I. •

Ilsselstein

13sselstein bestemmingsplan ontwerp 2015-02-11

dek

s a, %no 403 • et.

or • • • lar _Le•.4144 4:4

Planfilter 14,1 Geconsolideerde plannen

le

41.•

gaskoel

Irissen X

. di

411 " 01.

Panoven 22, 13sseistein Usselstein onigevingsvergunning vastgesteld 2015-01-30

• O

oe APEL • •D ds.

•

•

Panoven 22, lisselstein Usselstein orngevirgewergunning ontwerp 2014-09-10

fá n

Panovenweg Dr Slotlaan Elerkelland bestemmingsplan srberreepeljsk 2012-09- 2e

gi n

Oingevingsvergunning Buitengebied, Panovenweg 38 Rekken (2012)

n

Eerkelland projectbeslult onherroepelijk. 2012-03- 12

•

Omgevingsvergunning Buitengebied, Panovenweq 38 Rekken (2012)

Berkelland projectbesluit vastgesteld 2012-05-22

Omgevingsvergunning Panoven 19- a 21 in Ilsselstein

Dsselsteir projectbesluit vastgesteld 2012-05-22

Omgevingsvergunning Panoven 63

Taq"1

erf

III— gr •• •

••

••

Usselstelr pibjectbesltdt vastgesteld 2012-04-23

n

Panovenvveg Dr Slotlaan

Berkelland bestemmingsplan vastgesteld 2011-10- 25

. db. • • io

e

132309,447024

Over Ruimtelijkeplannen.n1 I Release notes

Bijlage 4

Stibbe

Aangetekend De gemeenteraad van Usselstein P/a Omgevingsdienst Regio Utrecht Postbus 13101 3507 LC UTRECHT

Amsterdam Brussels Luxembourg Dubai Hong Kong London New York

mr. J.C. van Oosten advocaat Advocaten en notarissen Strawinskylaan 2001 Postbus 75640 1070 AP Amsterdam Nederland T +31 20 546 06 62 F +31 20 546 07 10 [email protected] www.stibbe.com

Per e-mail vooruit: [email protected] Onze ref.

Jv0/0dH 1031589-16138652 Datum

31 maart 2015

Zienswijze ontwerpexploitatieplan behorende bij het ontwerpbestemmingsplan PanovenBaronieweg Geachte Raad, Namens cliënten, de heer A.J. Spelt, wonende aan de Hoge Dijk 15 te Usselstein, mevrouw G. Spelt, wonende aan de Koperwiekweg 40 te Usselstein, en mevrouw A.A. Spelt, wonende aan de Johann Knoopstraat 21 te IJsselstein (hierna gezamenlijk: "Familie Spelt"), voor wie ik in dezen als raadsman en gemachtigde optreed, bericht ik u als volgt. De Familie Spelt heeft kennis genomen van het ontwerp exploitatieplan (hierna: het "ontwerp exploitatieplan") behorende bij het ontwerpbestemmingsplan Panoven-Baronieweg (hierna: het "ontwerpbestemmingsplan"), zoals dat tot en met 1 april 2015 ter inzage ligt. De Familie Spelt heeft meerdere percelen grond in eigendom binnen en buiten het exploitatiegebied. Het betreft percelen grond die zijn gelegen aan Panoven en Hogedijk, te usselstein. De Familie Spelt kan zich niet verenigen met het ontwerp exploitatieplan en dient daarover een zienswijze in. 1.

INLEIDING Met de plannen waarvoor het ontwerpexploitatieplan is opgesteld, is beoogd om in het gebied tussen de Hogedijk, Panoven en Baronieweg te llsselstein twee supermarkten en bedrijvigheid te realiseren. Daarnaast is een herinrichting van de verkeersstructuur gepland, zodat het plangebied en het bedrijventerrein ten westen van het plangebied beter worden ontsloten vanaf de Baronieweg. Het bestaande gebied wordt momenteel nog gebruikt als agrarische grond. Eerder is voor de geplande commerciële ontwikkeling al het bestemmingsplan "PanovenHogedijk" voorbereid. Tegelijkertijd is toen ten behoeve van de infrastructurele aanpassingen aan de Baronieweg en omgeving een omgevingsvergunning verleend om te mogen af-

De praktijk wordt gevoerd door Stibbe N.V. (ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer 34198700). De algemene voorwaarden van Stibbe N.V. zijn van toepassing en bevatten een aansprakelijkheidsbeperking. De algemene voorwaarden zijn gedeponeerd bij de rechtbank te Amsterdam en worden op verzoek kosteloos verstrekt. Zij zijn tevens te vinden op www.stibbe.com. ST \ASD116138652.3

Stibbe

wijken van het bestemmingsplan. Op 5 november 2014 heeft de rechtbank Midden Nederland de verleende omgevingsvergunning vernietigd. Volgens de rechtbank was het opknippen van het plangebied in twee delen in strijd met een goede ruimtelijke ordening, omdat de ontwikkelingen zodanig met elkaar samenhangen dat ze in één plan opgenomen dienen te worden. Naar aanleiding van de uitspraak heeft uw gemeente besloten de beide ontwikkelingen alsnog in één bestemmingsplan op te nemen. Hierin voorziet het voorliggende bestemmingsplan "Panoven-Baronieweg". Deze zienswijze richt zich tegen alle onderdelen van het ontwerp exploitatieplan. Hierna wordt eerst ingegaan op de procedurele aspecten (par. 2). Daarna zullen achtereenvolgens het exploitatiegebied (par. 3), de regels (par. 4), de toelichting (par. 5) en de bijlagen (par. 6) worden behandeld. Tot slot volgt een conclusie (par. 6). 2.

PROCEDURELE ASPECTEN

2.1.

Kennisgeving De Familie Spelt is, als gezegd, eigenaar van percelen grond binnen en buiten het exploitatiegebied, gelegen aan Panoven en Hogedijk. De Familie Spelt is ook als eigenaar vermeld in de toelichting.' Volgens artikel 6.14 lid 1 Wro dienen degenen die in de kadastrale registratie staan vermeld als eigenaar van grond in het exploitatiegebied, in kennis te worden gesteld van het ontwerp exploitatieplan.

(6)

De Familie Spelt is echter niet in kennis gesteld, hetgeen in strijd is met artikel 6.14 lid 1 Wro.

2.2.

Ter inzage gelegde stukken Op grond van artikel 3:11 Awb dient het bestuursorgaan het ontwerp van het te nemen besluit, met de daarop betrekking hebbende stukken die redelijkerwijs nodig zijn voor een beoordeling van het ontwerp, ter inzage te leggen. Bij de ter inzage gelegde stukken bevindt zich een aantal bijlagen. Bijlage 2 betreft het taxatierapport over de inbrengwaarden van de gronden die binnen het exploitatiegebied zijn gelegen. In de toelichting is hierover opgemerkt dat voor de verantwoording van de gehanteerde taxatiesystematiek "op deze plaats" wordt volstaan met een verwijzing naar het taxatierapport dat als bijlage 2 bij het exploitatieplan is gevoegd.2 Echter, het taxatierapport bevindt zich niet bij de ter inzage gelegde stukken. Daarmee ontbreekt een op het ontwerp betrekking hebbend stuk dat essentieel is om inzicht te krijgen in de inbrengwaarden, temeer omdat de toelichting volstaat met alleen een verwijzing naar het taxatierapport.

I Toelichting, p. 11. 2

Toelichting, p. 11.

ST\ASD\16138652.3

(2)

Stibbe

(9)

Het niet ter inzage leggen van het taxatierapport is in strijd met artikel 3:11 Awb.

3.

EXPLOITATIEGEBIED

(10)

Met betrekking tot de begrenzing van het exploitatiegebied is onduidelijk welke gronden van de Familie Spelt precies binnen het exploitatiegebied vallen.

(11)

In de toelichting is vermeld dat de Familie Spelt de eigendom heeft van het perceel, kadastraal bekend als gemeente Usselstein, sectie H, nr. 195 ter grootte van 7.950 m 2. Echter, die kadastrale aanduiding is inmiddels achterhaald. Onduidelijk is daarom welke gronden van de Familie Spelt precies binnen het exploitatiegebied zijn gelegen en wat daar de omvang van is. Daarmee zijn ook de gevolgen van het ontwerp exploitatieplan voor de Familie Spelt onduidelijk.

4. REGELS 4.1.

Fasering

(12)

In artikel 2.1 met betrekking tot de fasering, is een verwijzing opgenomen naar het oostelijk gelegen uitgeefbare gebied en het westelijk gelegen uitgeefbare gebied. Onduidelijk is waar deze gebieden zich precies bevinden, hoe de begrenzing loopt en hoe deze gebieden zich tot elkaar verhouden.

(13)

Verder geldt ingevolge artikel 2.1 voor de uitvoering van de werkzaamheden en de uitgifte van de bedrijfskavels een tijdvak van 2014 tot en met 2017. Niet is toegelicht waarom voor dit tijdvak is gekozen. Afgezien daarvan is de vraag of de planning wel haalbaar is, met name omdat de gemeente niet alle gronden in eigendom heeft. Bovendien is 2014 al verstreken, waardoor van een gedateerd tijdvak lijkt te zijn uitgegaan.

4.2.

Eisen werken en werkzaamheden

(14)

Artikel 3.1 bepaalt dat de aanleg van kabels en leidingen in het exploitatiegebied plaatsvindt door de nutsbedrijven in de door de gemeente aangewezen leidingstroken onder de hiervoor van toepassing zijnde voorwaarden en eisen. Onduidelijk is wat moet worden verstaan onder "nutsbedrijven" en waar zich de leidingstroken bevinden. Tevens is onduidelijk welke voorwaarden en eisen hier precies bedoeld worden, nu dat verder niet is toegelicht.

(15)

Ingevolge artikel 3.2 moet de openbare ruimte in het exploitatiegebied voldoen aan het Kwaliteitshandboek IJsselstein (2008) van de gemeente. Onduidelijk is wat daaronder wordt verstaan en wat dit handboek inhoudt, waardoor geen inzicht wordt gegeven in de wijze waarop de openbare ruimte zal worden ingericht.

4.3.

Uitvoeren werken en werkzaamheden

(16)

Bij de regels omtrent het uitvoeren van de werken en werkzaamheden is niet duidelijk gemaakt of en zo ja, hoe, bij de uitvoering rekening wordt gehouden met de omgeving.

STVkSD\16138652.3

(3)

Stibbe

4.4.

Verbodsbepalingen Artikel 5.4 bepaalt dat burgemeester en wethouders ontheffing kunnen verlenen van overi-

ge voorschriften en verboden in dit exploitatieplan, indien dit past in een in voorbereiding zijnde herziening van het exploitatieplan. Dat betekent dat er, vooruitlopend op een herziening, van de regels kan worden afgeweken. Echter, dat maakt het mogelijk om handelingen te verrichten die passen in een nog vast te stellen herziening van het exploitatieplan waartegen nog geen rechtsmiddelen kunnen worden ingesteld. Dat zou wellicht tot onomkeerbare situaties kunnen leiden. De vraag is of dat wel aanvaardbaar is. 5.

TOELICHTING

5.1. Uitgangspunten

5.1.1.

Procedure en rechtsgevolgen

De toelichting vermeldt dat alle eigenaren worden geïnformeerd over het ontwerpexploitatieplan. Zoals hiervoor is opgemerkt in par. 2.1, is de Familie Spelt niet ingelicht. Verder vermeldt de toelichting dat voor alle percelen in het exploitatieplan waarop een exploitatiebijdrage rust, een aantekening wordt ingeschreven in het gemeentelijk register van publiekrechtelijke beperkingen op grond van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen. Echter, niet is vermeld wanneer deze aantekening wordt ingeschreven. 5.1.2.

Begrenzing exploitatieplan

Op basis van de "bestemmingsplankaart", is door een stedenbouwkundig bureau een inrichtingsplan opgesteld, zo volgt uit de toelichting.3 Verder blijkt dat de exploitatieopzet op dit inrichtingsplan is gebaseerd. Dit inrichtingsplan is niet bij het ontwerp exploitatieplan gevoegd, zodat geen inzicht is gegeven in de inrichting van het gebied. Het ontwerp exploitatieplan bevat geen grondgebruikskaart. Daardoor geeft het ontwerp exploitatieplan te weinig duidelijkheid over het voorgenomen grondgebruik en de (begrenzing) van de gronden die de gemeente nog moet verwerven. 5.1.3. Grondverwerving De toelichting vermeldt dat het grootste deel van het exploitatiegebied in eigendom is van de gemeente en dat de gemeente voornemens is ook het nog resterende deel te verwerven.4 Daarbij is voor het nog te verwerven deel gewezen op het perceel, kadastraal bekend als gemeente Usselstein, sectie H, nr. 195 ter grootte van 7.950 m 2. Zoals hiervoor is opgemerkt in par. 3, is die kadastrale aanduiding inmiddels achterhaald. Daardoor is onduidelijk 3

Toelichting, p. 8. Toelichting, p. 8.

ST\ASD\16138652.3

(4)

Stibbe

welke gronden de gemeente precies voornemens is te verwerven. Dat hangt overigens ook samen met de opmerking hiervoor over het ontbreken van een grondgebruikskaart. 5.2.

Omschrijving werken en werkzaamheden De omschrijving is verdeeld in het bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte en de herinrichting van het kruispunt Baronieweg. Onvoldoende duidelijk is of er, en zo ja welke, werkzaamheden plaats moeten vinden in het kader van het woonrijp maken. Verder is de omschrijving heel globaal. Daardoor bestaat nog veel onduidelijkheid over welke werkzaamheden op welke locaties gepland zijn, temeer omdat een inrichtingsplan en/of grondgebruikskaart ontbreekt.

5.3.

Exploitatieopzet 5.3.1.

Grondgebruik en programma

De toelichting vermeldt de eigenaren en het toekomstig grondgebruik per eigenaar, plus de omvang van de gronden die in eigendom zijn. Daarbij is de Familie Spelt als eigenaar vermeld met een bepaalde omvang aan gronden. Zoals gezegd, is echter onduidelijk om welke gronden het precies gaat. Daarnaast is een verdeling gemaakt tussen de uitgeefbare en de openbare gronden. Omdat een verdere specificatie ontbreekt van het toekomstige grondgebruik en het programma, is niet na te gaan of de omvang van de uitgeefbare gronden en de openbare gronden wel juist is. Dit is wel van belang, nu die omvang bepalend is voor de opbrengsten van de exploitatieopzet en voor de exploitatiebijdrage. Verder is vermeld dat het te realiseren programma bestaat uit supermarkten en bedrijvigheid, maar onduidelijk is waar het programma precies uit bestaat en hoe de verschillende onderdelen daarvan zijn verdeeld over het exploitatiegebied. 5.3.2.

Kosten

De toelichting somt in par. 4.2.1 de inbrengwaarden van de gronden op. De inbrengwaarden van het exploitatiegebied zijn ingevolge artikel 6.2.3 Wro opgebouwd uit de waarde van de gronden (sub a), de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt (sub b), de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, be zit of beperkt recht en zakelijke lasten (sub c) en de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen en kabels en leidingen in het exploitatiegebied (sub d). Uit de toelichting volgt niet welke kosten van de bovenstaande categorieën allemaal zijn betrokken bij de inbrengwaarden en wat de hoogte is van die afzonderlijke kostenposten. Evenmin is duidelijk hoe de inbrengwaarden tot stand zijn gekomen. Daarbij wordt nog eens herhaald dat, zoals opgemerkt is in par. 2.2 van deze zienswijze, het taxatierapport dat als bijlage 2 bij het ontwerp exploitatieplan hoort en waarop de inbrengwaarden gebaseerd

ST\ASD\1 6138652.3

(5)

Stibbe

zijn, niet ter inzage ligt terwijl voor de verantwoording is volstaan met een verwijzing naar bijlage 2. Aangezien uit de toelichting volgt dat de inbrengwaarde gelijk is aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet, is ook de vraag waar deze — nu nog fictieve — schadeloosstelling uit bestaat en hoe de hoogte daarvan tot stand is gekomen. Daarnaast is de vraag in hoeverre aannemelijk is dat uiteindelijk ook onteigend zal gaan worden. In ieder geval is de inbrengwaarde voor de Familie Spelt die is genoemd in par. 4.2.1 van de toelichting te laag. De toelichting gaat in par. 4.2.2 in op de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de ontwikkellocatie. De uitgangspunten van deze kostenraming zijn gebaseerd op het inrichtingsplan van het stedenbouwkundige bureau. Zoals hiervoor is opgemerkt in par.5.1.2 van de zienswijze, maakt het inrichtingsplan geen onderdeel uit van het ontwerp exploitatieplan, zodat niet inzichtelijk is hoe deze raming tot stand is gekomen. Verder is onduidelijk hoe precies tot de percentages is gekomen die zijn vastgesteld voor de proportionaliteit op totaalniveau. Niet is inzichtelijk hoe de verhoudingen bepaald zijn en op grond van welke gegevens. De toelichting noemt in par. 4.2.3 de kosten in het exploitatieplan die zijn gerelateerd aan de herinrichting van het kruispunt Baronieweg. Het gaat om kosten voor de ontsluitingsweg vanuit de ontwikkellocatie Panoven richting de Baronieweg, de aantakking op en herinrichting van het kruispunt in de Baronieweg, en de aanleg van een nieuw fietspad en een bevoorradingsroute voor de nieuwe bedrijven in Panoven ter plaatse van de huidige Parallelweg. De voorgenomen werkzaamheden die daarbij genoemd zijn wijken af van de werkzaamheden die zijn genoemd in par. 3.3 van de toelichting over de herinrichting van het kruispunt I3aronieweg. Deze discrepantie is niet toegelicht. Verder blijkt dat de genoemde bedragen deels afwijken van bijlage 4 waarin een onderbouwing van die kosten is gegeven en is ook hier onduidelijk hoe precies tot de percentages is gekomen die zijn vastgesteld voor de proportionaliteit. Niet is inzichtelijk hoe de verhoudingen bepaald zijn en op grond van welke gegevens. Voor de plankosten verwijst de toelichting in par. 4.2.4 naar de uitkomsten van de plankostenscan die is bijgevoegd als bijlage 5. Uit deze plankostenscan valt op te maken dat van verschillende onjuiste gegevens is uitgegaan. Zo is bijvoorbeeld voor de eigendomssituatie uitgegaan van nog drie te verwerven percelen, maar ook van een nog gevestigd voorkeursrecht. Een ander voorbeeld is dat wordt uitgegaan van een beperkt aantal onderzoeken. Deze voorbeelden laten zien dat lijkt te zijn uitgegaan van een verouderde situatie, althans dat de plankostenanalyse onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen. In par. 4.2.5 gaat de toelichting in op de kosten in verband met planschade. In 2012 is kennelijk een risicoanalyse opgesteld die is bijgevoegd als bijlage 6. De planschaderisicoanalyse is nog gebaseerd op een ouder plan. Dat is in ieder geval af te leiden uit hoofdstuk 3 van de planschaderisico-analyse, dat een beschrijving geeft van de nieuwe situatie onder verwijzing naar bijlage 5 bij de planschaderisico-analyse. Zowel de beschrijving als bijlage 5 wijken af van het huidige plan dat is neergelegd in het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerp exploitatieplan. De planschaderisico-analyse is daarmee geen goed uitgangspunt voor het ontwerp exploitatieplan. Daarmee zijn ook de kosten voor planschade niet juist ge-

ST\ASD\16138652.3

(6)

Stibbe

raamd. 5.3.3.

Opbrengsten

Over het bouwprogramma wordt in par. 4.3.1 van de toelichting vermeld dat die gesplitst is in twee uitgeefbare gebieden, het oostelijke en westelijke deel. Zoals hiervoor in par. 4.1 van de zienswijze is opgemerkt, is onduidelijk waar deze gebieden precies zijn gelegen, hoe de begrenzing loopt en hoe die gebieden zich tot elkaar verhouden. Par. 4.3.2 van de toelichting verwijst naar kosten buiten het plangebied. Onduidelijk is waartoe die kosten dienen, wat het totaal van de kosten is en waarom deze aan de exploitatieopzet zijn toegevoegd. Ook is onduidelijk hoe tot het genoemde subsidiebedrag is gekomen en waar dat op gebaseerd is. 5.3.4.

Parameters en fasering

Over de parameters wordt opgemerkt dat in par. 4.4 van de toelichting wordt uitgegaan van een peildatum van 1 januari 2014. Onduidelijk is waarom voor die datum gekozen is. Ook is onduidelijk waarom voor een einddatum van 1 januari 2018 gekozen is. Verder is onduidelijk hoe de uitgifteprijzen bepaald zijn, zoals die zijn opgenomen in tabel 4.4. en hoe de verdeling is gemaakt van de grondopbrengst. Hierover staat vermeld: "De verdeling van de grondopbrengst van het westelijk deel tussen Gemeente Usselstein en Familie Spelt volgt de verhouding van het grondeigendom in het bouwvlak." Dit is zonder nadere toelichting echter niet duidelijk, met name nu niet duidelijk is wat de verhouding is tussen het westelijk en het oostelijk deel. 5.3.5.

Exploitatiebijdrage

Gelet op al hetgeen is opgemerkt in deze zienswijze, bestaat onvoldoende inzicht in de vraag of de exploitatiebijdrage voor de Familie Spelt wel correct is. Deze wordt immers bepaald door de inbreng van de gronden, de inbrengwaarden, het uitgeefbare deel van de gronden, de kosten en de opbrengsten. Daarover bestaan nog te veel onduidelijkheden, zodat zonder die informatie niet na te gaan is in hoeverre de berekende exploitatiebijdrage voor de Familie Spelt wel correct is. 6.

BIJLAGEN Voor de opmerkingen over de bijlagen wordt verwezen naar hetgeen in verband met die bijlagen al over de toelichting is opgemerkt in par. 5. Het betreft specifiek de kosten voor het bouw- en woonrijp maken (bijlage 3), de kosten voor de herinrichting van het kruispunt Baronieweg (bijlage 4), de plankosten (bijlage 5) en de planschadeanalyse (bijlage 6).

ST \ASD \ 16138652.3

(7)

Stibbe

7.

CONCLUSIE

Er bestaan nog veel onduidelijkheden over de inhoud van het ontwerp exploitatieplan die om opheldering vragen, met name om te kunnen beoordelen wat de gevolgen zijn voor de Familie Spelt. De inbrcngwaarde waar voor de Familie Spelt vanuit wordt gegaan is in ieder geval onvoldoende. Namens de Familie Spelt verzoek ik u om geen exploitatieplan vast te stellen, althans om de zienswijze te betrekken bij uw besluitvorming hierover. Tot slot verzoek ik u mij een afschrift te doen toekomen van het taxatierapport dat als bijlage 2 bij het ontwerp exploitatieplan behoort, maar niet ter inzage is gelegd.

Sl1ASDA 6138652.3

(8)

* \ „ 0 i „ ‘ e, \ ,.3

\„.„