ZNALECKÝ POSUDEK è. 4086 / 2 / 2014 Předmět posudku :
OCENĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI – rodinný dům č.p.116 včetně příslušenství a pozemků p.č. St.437, 309/14, 309/20 v obci a katastrálním území Doubravčice, kraj Středočeský
Objednatel posudku : JUDr. Miloslav Hauerland, Exekutorský úřad Praha 5, Zborovská 3, 150 00 Praha 5 Účel zpracování :
pro exekuční řízení
Odhad vypracoval :
Ing. VLADIMÍR LEEB, K. Tájka 1503/B, 250 01 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav
Odhad obsahuje 28 stran textu včetně titulního listu a příloh, objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Datum šetření: 10.2.2014 Podpis znalce :
Oceněno ke dni: 10.2.2014 Vypracováno dne: 26.2.2014 ..................................
SOUHRN Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitost a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došel v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru :
Obvyklá cena nemovitosti včetně pozemků je ke dni ocenění
3.000.000,00 Kè Slovy: = Třimiliónykorunčeských=
Obvyklá cena pozemků je ke dni ocenění
950.000,00 Kè Slovy: = Devětsetpadesáttisíckorunčeských=
Obvyklá cena budov bez pozemků je ke dni ocenění
2.050.000,00 Kè Slovy: = Dvamiliónypadesáttisíckorunčeských=
2
OBSAH OCENÌNÍ
1/ NÁLEZ ......................................................................................................................................5 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI ............................................5 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné, kraj, okres ......................................................5 1.1.2 Situování nemovitosti.................................................................................................................5 1.1.3 Přehled staveb a pozemků.........................................................................................................5 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků........................................................................................................5 1.1.5 Účel posudku ..............................................................................................................................5
1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI ...................................................................................................6 2/ PODKLADY ........................................................................................................................7 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU ....................................7 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí.....................................................................................................7 2.1.2 Kopie katastrální mapy .............................................................................................................7 2.1.3 Kupní smlouva ...........................................................................................................................7 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM .........................................................................7 2.2.1 Zákon č. 151/1997 Sb., ...............................................................................................................7 2.2.2 Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku .......................................................7 2.2.3 Úřední oceňování majetku ........................................................................................................7 2.2.4 Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy ................................................................................7 2.2.5 Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2013 ................................................................................7 2.2.6 Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2013......................................................................7 2.2.7 Místní šetření ..............................................................................................................................7 3/ POPIS .......................................................................................................................................8 4/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé
......................................................9
4.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ .............................................9
3
5/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT ............................................14 6/ PØÍLOHY 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ………………………………………………….. KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY…………………………………………………………… FOTODOKUMENTACE…………………………………………………………………… POROVNATELNÉ NEMOVITOSTI……………………………………………………… SITUAČNÍ SCHEMA………………………………………………………………………
4
16 20 21 22 28
1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, obec – Doubravčice k.ú. – Doubravčice číslo popisné, kraj, okres ulice – nespecifikována číslo popisné – 116 kraj – Středočeský okres – Kolín Oceňovaná nemovitost je situována na okraji 1.1.2 Situování nemovitosti města, cca 0,68 km od centra. Okolní zástavba je tvořena rodinnými domy. RODINNÝ DŮM č.p.116 1.1.3 Přehled staveb a pozemků POZEMKY p.č. St.437-zastavěná plocha a nádvoří, 147 m2 p.č. 309/14-zahrada, 453 m2 p.č. 309/20-zahrada, 230 m2 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků SJM Milan DOSKOČIL a Irena DOSKOČILOVÁ, Doubravčice 116, 282 01 Doubravčice Úkolem znalce je : 1.1.5 Účel posudku A) Stanovit cenu v místě a čase obvyklou u nemovitostí zapsaných na LV č.850 pro obec a k.ú. Doubravčice. B) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. C) Stanovit výslednou cenu nemovitosti po odečtení závad s nemovitostí spojených.
5
1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI Místní šetření bylo provedeno dne 10.2.2014. Rodinný dům byl zpřístupněn vlastníkem. Údaje o stáři a technických parametrech domu byly získány od vlastníka nemovitosti. Dům je postaven na vlastním pozemku. Stavba vykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost. Nemovitost nespadá do pásma rizika záplav. Z dostupných podkladů plyne, že na nemovitosti nevázne žádné věcné břemeno, ani nájemní smlouva. K nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup po pozemku p.č. 309/7 – vlastník Obec Doubravčice. Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č.850 je specifikováno : Zástavní právo smluvní a) veškeré pohledávky ve výši 1 500 000,- Kč b) veškeré budoucí pohledávky do celkové výše 1 500 000,- Kč. Česká spořitelna, a.s. Parcela: St.437, 309/14, 309/20. Stavba: Doubravčice č.p.116. Smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 25.10.2005. Zástavní právo smluvní a) pohledávka ve výši 250 000,- Kč b) veškeré budoucí pohledávky až do celkové výše 200 000,- Kč, které mohou vzniknout do 16.2.2030. Česká spořitelna, a.s. Parcela: St.437, 309/14, 309/20. Stavba: Doubravčice č.p.116. Smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 14.12.2005. Nařízení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Miloslav Hauerland, EÚ Praha 5, se sídlem Zborovská 1222/3, 150 00 Praha 5. Milan DOSKOČIL, Doubravčice 116, 282 01 Doubravčice. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS v Kolíně 38 EXE-368/2012 –13 ze dne 14.2.2012. Nařízení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Miloslav Hauerland, EÚ Praha 5, se sídlem Zborovská 1222/3, 150 00 Praha 5. Milan DOSKOČIL, Doubravčice 116, 282 01 Doubravčice. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS v Kolíně 36 EXE-1368/2012 –13 ze dne 24.2.2012. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti vydaný na základě OS v Kolíně č.j. 36 EXE 1368/2012 –13 ze dne 24.2.2012. Parcela: St.437, 309/14, 309/20. Stavba: Doubravčice č.p.116. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Praha 5 č.j. 027 EX-0020/2012 ze dne 3.5.2012 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti vydaný na základě OS v Kolíně č.j. 38 EXE 368/2012 – 13 ze dne 14.2.2012. Parcela: St.437, 309/14, 309/20. Stavba: Doubravčice č.p.116. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Praha 5 č.j. 027 EX-0021/2012 ze dne 3.5.2012 Zástavní právo exekutorské ve výši 26 500,- Kč s příslušenstvím vydaný na základě usnesení OS v Kolíně č.j. 38 EXE 368/2012 –13 ze dne 14.2.2012. Kristýna Doskočilová, Neapolská 327, 109 00 Praha. Parcela: St.437, 309/14, 309/20. Stavba: Doubravčice č.p.116. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Praha 5 č.j. 027 EX-0021/2012 ze dne 4.4.2012. Zástavní právo exekutorské ve výši 30 000,- Kč s příslušenstvím vydaný na základě usnesení OS v Kolíně č.j. 36 EXE 1368/2012 –13 ze dne 24.2.2012. David Doskočil, Milánská 415, 109 00 Praha. Parcela: St.437, 309/14, 309/20. Stavba: Doubravčice č.p.116. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Praha 5 č.j. 027 EX-0020/2012 ze dne 5.4.2012.
Tato nařízení exekuce, exekuční příkazy a zástavní práva nemají vliv na výši ceny obvyklé.
6
2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí LV č.850 vyhotovený dne 14.1.2014 3.1.2 Kopie katastrální mapy vyhotovená nahlížením do KN 2.1.3 Kupní smlouva ze dne 26.10.2005, č.j. V-4901/2005, právní účinky vkladu práva ke dni 26.10.2005
2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM 2.2.1
Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 303/2013 Sb.
2.2.2
Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku - metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. – Nakladatelství ŠEL, Praha 1999.
2.2.3
Úřední oceňování majetku -Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, prosinec 2013
2.2.4
Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy - Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s. 1996
2.2.5
Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2013 DT ČSVTS Ostrava s.r.o.
2.2.6
Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2013 časopis znalců ČR
2.2.7
Místní šetření provedeno dne 10.2.2014 za účasti znalce.
7
3/ POPIS RODINNÝ DŮM č.p.116 Jedná se o samostatně stojící RD. Dům byl postaven v roce 1990. Půdorys objektu je ve tvaru L. Dům je v části podsklepený a má jedno nadzemní podlaží a využité podkroví. Nosná konstrukce je provedena z cihelného zdiva. Střecha je sklonitá ve tvaru valbovém s krytinou z betonových tašek. Klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Stropy jsou z ocelových I nosníků a keramických vložek. V podkroví je provedeno zateplení krovu a sádrokartonový obklad. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukové a v části je proveden keramický obklad. Fasáda je vápenná. Podlahy jsou betonové, povrchově upraveny plovoucí podlahou a keramickou dlažbou. Okna jsou osazena plastová s izolačním dvojsklem a dřevěná střešní. Vstupní a vnitřní dveře jsou dřevěné do kovových zárubní. Vytápění je ústřední s radiátory a elektrokotlem. V obývacím pokoji je osazena krbová vložka. V domě je rozvod studené a teplé vody. Dům je napojen na přípojky: vody z vlastní studny, kanalizace do řadu a elektro. V domě je situována jedna bytová jednotka 5+1. K RD domu dále náleží zpevněné plochy z betonové zámkové dlažby, oplocení z dřevěného plotu na podezdívce, plotová vrata a vrátka, zděná vedlejší stavba, studna a inženýrské sítě. Výčet podlahových ploch: 1.PP: garáž-41,15 m2, dílna-12,42 m2 = 53,57 m2 1.NP: veranda-3,84 m2, zádveří-2,54 m2, chodba a schodiště-18,14 m2, WC-1,68 m2, pokoj-12,18 m2, ložnice-11,80 m2, obývací pokoj-30,61 m2, kuchyně-13,47 m2, koupelna-5,06 m2 = 99,32 m2 Podkroví: chodba-7,05 m2, pokoj-35,57 m2, pokoj-20,13 m2 = 62,75 m2 Podlahová plocha celkem – 215,64 m2 Výměry Zastavěná plocha Podsklepeno 10,70x6,40 = 68,48 m2 1. NP 13,15x10,70+2,25x2,57 = 146,49 m2 Podkroví 13,15x10,70 = 140,70 m2 Obestavěný prostor ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Spodní stavba │ │ (10,70x6,40)x2,84 = 194,48 m3│ │Vrchní stavba │ │ (13,15x10,70+2,25x2,57)x3,26 = 477,55 m3│ │Zastřešení │ │ (13,15x10,70)x3,50/2-((10,70x3,50)/2x2,60)x2 = 148,86 m3│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Obestavěný prostor celkem 820,89 m3│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby: 2013 - 1990 = 23 r. Předpokládaná životnost: 100 r. 100 % / 100 r. x 23 r. = 23,00 % Celkové opotřebení: 8
POZEMKY: Předmětem ocenění jsou pozemky p.č. St.437-zastavěná plocha a nádvoří - výměra 147 m2, p.č. 309/14-zahrada - výměra 453 m2 a p.č. 309/20- zahrada - výměra 230 m2
4/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 4.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: na základě nabídek obdobných nemovitostí realitních kanceláří prezentovaných na www.sreality.cz www.reality.cz a jsou obsaženy v příloze tohoto ocenění. STAVBA VČETNĚ POZEMKŮ Srovnávací objekt 1: novostavba RD z 2007. Přízemní dům o dispozici 4+1.Vytápění a ohřev vody elektrické. Pozemek–1 621 m2, zast.plocha–125 m2, podlahová plocha–100 m2. Nabízená cena – 2.990.000,- Kč. Internet - sreality.cz – ID:1311MF007.
9
Srovnávací objekt 2: samostatně stojící RD v obci Mukařov. Přípojka plynu je na pozemku. Kolaudace domu v roce 1995. Pozemek–896 m2, zast.plocha–73 m2, podlahová plocha–140 m2. Nabízená cena – 2.490.000,- Kč. Internet - sreality.cz – ID:2175718236.
Srovnávací objekt 3: nízkoenerg. RD 4+1 na okraji obce Svojetice u Říčan. Pozemek–902 m2, zast.plocha–47 m2, podlahová plocha–82 m2. Nabízená cena – 2.926.000,- Kč. Internet - sreality.cz – ID:500757.
10
Výpočet porovnávacím způsobem (stavba včetně pozemku)
2
Pozemky celkem m
ZP podlaží celkem m2 PP podlaží celkem m2 Požadovaná cena Kč Objektivizační koeficient Cena po úpravě
Kč
Oceňovaná nemovitost
Srov. objekt č. 1
Srov. objekt č. 2
Srov. objekt č. 3
830,00 146,49 215,64 -
1 621,00 125,00 100,00 2 990 000 0,9 2 691 000
896,00 73,00 140,00 2 490 000 0,9 2 241 000
902,00 47,00 82,00 2 926 000 0,9 2 633 400
-
21 528 26 910 1,00
30 699 16 007 1,00
56 030 32 115 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 po přepočtení IS 19 375 24 219 2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 po přepočtení IS 27 629 14 406 3
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 po přepočtení IS 50 427 28 904 1
Jednotkové ceny JC - za ZP
(Kč/m2)
- za PP
(Kč/m2)
Účel užití Poloha v obci vzhledem k účelu užití Opotřebení Materiálová charakteristika Vybavenost Velikost Komerční využití Názor odhadce Součin dílčích koeficientů Jednotkové ceny JCP - za ZP
(Kč/m2)
- za PP
(Kč/m2)
Váha dat
-
Jednotkové ceny JCP dle vah - za ZP
(Kč/m2)
- za PP
(Kč/m2)
28 677 20 093
Koeficienty pro výpočet indexu oceňované nemovitosti
Příslušenství domu
0,90 1,00
Pozemky tvořící funkční celek se stavbou
0,90
Technická vybavenost pozemku
1,00
Právní vztahy
0,90 0,95 0,69
Poloha domu v lokalitě
Širší vztahy Součin dílčích koeficientů Zjištěná cena - za ZP
(Kč/m2)
- za PP
(Kč/m2)
19 860 13 915
Obvyklá cena - za ZP
Kč
- za PP
Kč
2 909 329 3 000 718
Výsledná cena objektu obvyklá cena
3 000 000 Kč
11
POZEMKY: Předmětem ocenění jsou pozemky p.č. St.437-zastavěná plocha a nádvoří - výměra 147 m2, p.č. 309/14-zahrada - výměra 453 m2 a p.č. 309/20- zahrada - výměra 230 m2 Srovnávací objekt 1: stavební pozemek v obci Doubravčice. Pozemek v klidné části obce. Přípojky na vodovod a kanalizaci na hranici pozemku. Výměra – 850 m2. Nabízená cena – 1.380.000,- Kč– 1.624,- Kč/m2. Internet - sreality.cz–ID:376756.
Srovnávací objekt 2: rohový pozemek určený k výstavbě RD v obci Doubravčice. Pozemek na kraji obce. Inženýrské sítě na pozemku. Výměra – 850 m2. Nabízená cena – 1.140.000,- Kč– 1.341,- Kč/m2. Internet - sreality.cz–ID:6611.
Srovnávací objekt 3: pozemek v obci Doubravčice určený pro výstavbu. Kanalizace, voda a elektřina na hranici pozemku. Výměra – 406 m2. Nabízená cena – 499.000,- Kč– 1.229,- Kč/m2. Internet - sreality.cz–ID:015913/3003.
12
Výpočet orovnávacím způsobem (stavební pozemky) Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek Poloha pozemku :
1
2
3
Doubravčice
Doubravčice
Doubravčice
850,0
850,0
406,0
1 380 000,0
1 140 000,0
499 000,0
1 624
1 341
1 229
1
1
1
Popis pozemku: Výměra pozemku (m2) : Cena pozemku (Kč) : Jednotková cena pozemku (Kč / m2) : Váha
1 397,9
Průměrná cena pozemků (Kč / m2)
0,85
Koeficient úpravy ceny
1188,23
Průměrná cena pozemků (Kč / m2) Koeficienty pro výpočet indexu účel užití 1
1,00
1,00
1,00
2
poloha
1,00
1,00
1,00
3
poloha v obci-účel užití
1,00
1,00
1,00
4
vybavenost(sítě)
1,00
1,00
1,00
5
velikost
1,00
1,00
0,95
6
komerční využití
1,00
1,00
1,00
7
názor odhadce
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,95
Celkový index srovnávacího pozemku
0,983
Průměrný celkový index srovnávacích pozemků b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku:
Doubravčice
Popis oceňovaného pozemku:
zastavěná plocha, zahrada
Výměra oceňovaného pozemku (m2) :
830
Želízy 1
účel užití
1
2
poloha
1
3
poloha v obci-účel užití
1
4
vybavenost(sítě)
5
velikost
1
6
komerční využití
1
7
názor odhadce
1
0,95
Celkový index oceňovaného pozemku
0,950
Poměr indexů
0,966
Jednotková cena oceňovaného pozemku
1 148
Cena oceňovaného pozemku – zaokrouhleno (Kč)
950 000
13
5/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT Porovnávací hodnota celkem Porovnávací hodnota pozemku Porovnávací hodnota staveb
3.000.000,00 Kč 950.000,00 Kč 2.050.000,00 Kč
SHRNUTÍ Jedná se o rodinný dům, který je využíván pro bydlení. Vzhledem k technickým parametrům je předpoklad dalšího využití pro bytové účely. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovitosti, s ohledem na nabízené nemovitosti, s důrazem na srovnávací hodnotu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti ve výši:
Obvyklá cena staveb a pozemků
3.000.000,- Kč Slovy: = Třimiliónykorunčeských=
Obvyklá cena pozemků
950.000,- Kč Slovy: = Devětsetpadesáttisíckorunčeských=
Obvyklá cena staveb
2.050.000,- Kč Slovy: = Dvamiliónypadesáttisíckorunčeských=
14
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne 19.11.1990 č.j.Spr. 1705/90 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady a pro základní obor stavebnictví v odvětví stavby obytné.
Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4086 / 2 / 2014 znaleckého deníku.
........................ Podpis znalce
Otisk kulaté pečetě
15
