OCENĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI

ZNALECKÝ POSUDEK è. 5245 / 9 / 2016 Předmět posudku :

OCENĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI – spoluvlastnického podílu 1/4 na pozemcích p.č. 769, p.č. 767/2, p.č. 760/1, p.č. 773/26, p.č. 760/3, p.č. 482 a p.č. 557 v obci Brandýs nad Labem-St. Boleslav, katastrálním území Brandýs nad Labem, kraj Středočeský

Objednatel posudku : JUDr. Miloslav Hauerland, Exekutorský úřad Praha 5, Zborovská 3, 150 00 Praha 5 Účel zpracování :

pro exekuční řízení

Odhad vypracoval :

Ing. DAGMAR LEEBOVÁ, K. Tájka 1503/B, 250 01 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav

Odhad obsahuje 57 stran textu včetně titulního listu a příloh, objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Datum šetření: 12.10.2015 Podpis znalce :

Oceněno ke dni: 12.10.2015 Vypracováno dne: 21.1.2016 ..................................

SOUHRN Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitou věc a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došla v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru :

Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na pozemcích je ke dni ocenění

Obvyklá cena LV č. 3466

40.000,- Kč Slovy: = Čtyřicettisíckorunčeských=




130.000,- Kč Slovy: = Jednostotřicettisíckorunčeských=

2

OBSAH OCENÌNÍ 1/ NÁLEZ ......................................................................................................................................4 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI .......................................4 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné, kraj, okres ......................................................4 1.1.2 Situování nemovitosti.................................................................................................................4 1.1.3 Přehled staveb a pozemků.........................................................................................................4 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků........................................................................................................4 1.1.5 Účel posudku ..............................................................................................................................4

1.2 RIZIKA NEMOVITÉ VĚCI...............................................................................................5 2/ PODKLADY ........................................................................................................................5 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU ....................................5 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí.....................................................................................................5 2.1.2 Kopie katastrální mapy .............................................................................................................5

2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM .........................................................................5 2.2.1 Zákon č. 151/1997 Sb., ...............................................................................................................5 2.2.2 Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku .......................................................5 2.2.3 Úřední oceňování majetku ........................................................................................................5 2.2.4 Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy ................................................................................5 2.2.5 Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2015 ................................................................................5 2.2.6 Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2015......................................................................5 2.2.7 Místní šetření ..............................................................................................................................5 3/ POPIS .......................................................................................................................................6 POZEMKY .....................................................................................................................................6 4/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé ......................................................7 4.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ .............................................7 5/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT ............................................12 6/ PØÍLOHY 6.1 6.2 6.3 6.4

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ………………………………………………….. KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY…………………………………………………………… FOTODOKUMENTACE…………………………………………………………………… SITUAČNÍ SCHEMA………………………………………………………………………

3

14 55 56 57

1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, obec – Brandýs nad Labem-St. Boleslav k.ú. – Brandýs nad Labem číslo popisné, kraj okres ulice – nespecifikována kraj – Středočeský okres – Praha – východ Oceňované pozemky jsou situovány na okraji obce, 1.1.2 Situování nemovité věci v těsné blízkosti toku Labe. Pozemky p.č. 482 a p.č. 557 jsou také na okraji obce mimo zastavěnou část.

1.1.3 Přehled staveb a pozemků

POZEMKY LV č. 3466 p.č. 760/1-trvalý travní porost, výměra 2.647 m2 p.č. 767/2-orná půda, výměra 1.343 m2 p.č. 769-orná půda, výměra 1.039 m2 p.č. 773/26-orná půda, výměra 610 m2 spoluvlastnický podíl-1/4 LV č. 8240 p.č. 482-orná půda, výměra 8.869 m2 p.č. 557-orná půda, výměra 6.060 m2 spoluvlastnický podíl-1/4

1.1.4 Vlastník staveb a pozemků

LV č. 8149 p.č. 760/3-trvalý travní porost, výměra 1.501 m2 spoluvlastnický podíl-1/4 Vlastník : LV č. 3466 ¾ TVRZ Karel, U Tvrze 668, Praha 10 ¼ TVRZ Lukáš, Antala Staška 2059, Praha 4 LV č. 8240 ¾ RSJ Land I s.r.o., Revoluční 1502, Praha 1 ¼ TVRZ Lukáš, Antala Staška 2059, Praha 4 LV č. 8149 ¾ ŘEHÁK Mikoláš, Martinovská 743, Brandýs nad Labem ¼ TVRZ Lukáš, Antala Staška 2059, Praha 4

1.1.5 Účel posudku

Úkolem znalce je : A) Stanovit cenu v místě a čase obvyklou u ¼ nemovité věci (LV č.3466, 8240 a 8149) v obci a k.ú. Brandýs nad Labem 4

1.2 RIZIKA NEMOVITÉ VĚCI Místní šetření bylo provedeno dne 12.10.2015 bez přítomnosti vlastníka. Z dostupných podkladů plyne, že na nemovité věci nevázne žádné věcné břemeno. Pozemky jsou částečně využívány pro zemědělské účely. Na pozemcích p.č. 482 a 557 hospodaří Zemědělské družstvo Brandýs nad Labem. Od družstva nebylo možno získat vyjádření, zda je uzavřena s vlastníkem pachtovní smlouva. Ve výpisech z katastru nemovitostí LV č. 3466, 8240 a 8149 je specifikováno : - viz výpisy z katastru nemovitostí č. 3466, 8240 a 8149, pro k.ú. Brandýs nad Labem Tato zástavní práva, exekuční příkazy a nařízení exekuce nemají vliv na výši ceny obvyklé.

2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU 2.1.1

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3466, 8240 a 8149 vyhotovené dne 3.9.2015

2.1.2

Kopie katastrální mapy vyhotovená nahlížením do KN

2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM 2.2.1

Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 303/2013 Sb.

2.2.2

Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku - metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. – Nakladatelství ŠEL, Praha 1999.

2.2.3

Úřední oceňování majetku -Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, prosinec 2015

2.2.4

Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy - Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s. 1996

2.2.5

Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2015 DT ČSVTS Ostrava s.r.o.

2.2.6

Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2015 časopis znalců ČR

2.2.7

Místní šetření provedeno dne 12.10.2015 za účasti znalce. 5

3/ POPIS LV č. 3466 POZEMKY p.č. 760/1, 767/2, 769 a 773/26 Oceňované pozemky jsou situovány dle výpisu z katastru nemovitostí v obci a k.ú. Brandýs nad Labem V obci není schválena cenová mapa pozemků. Pozemky jsou ve výpisu z katastru nemovitostí specifikovány jako „trvalý travní porost a orná půda“. Na pozemcích nejsou situovány žádné stavby ani venkovní úpravy. Pozemky nejsou využívány. Pozemky mají evidované BPEJ. Pozemky p.č. 767/2, 769 a 773/26 jsou rovinné v trojúhelníkovém tvaru a pozemek p.č. 760/1 je sklonitý v obdélníkovém tvaru. Oceňovaná nemovitá věc je situována mimo zastavěné území obce, cca 2,50 km od centra města v těsném sousedství toku Labe.

p.č. 760/1 – trvalý travní porost, výměra 2.647 m2 p.č. 767/2 – orná půda, výměra 1.343 m2 p.č. 769 – orná půda, výměra 1.039 m2 p.č. 773/26 – orná půda, výměra 610 m2

LV č. 8149 POZEMEK p.č. 760/3 Oceňovaný pozemek je situován dle výpisu z katastru nemovitostí v obci a k.ú. Brandýs nad Labem. V obci není schválena cenová mapa pozemků. Pozemek je ve výpisu z katastru nemovitostí specifikován jako „trvalý travní porost“. Na pozemku je situována stavba občerstvení, která není zapsána v katastru nemovitostí, a venkovní úpravy. Pozemek je vyžíván pro občerstvení u cyklostezky. Pozemek má evidované BPEJ. Pozemek je rovinný v obdélníkovém tvaru. Oceňovaná nemovitá věc je situována na okraji zastavěného území obce, cca 2,50 km od centra.

p.č. 760/3 – trvalý travní porost, výměra 1.501 m2

LV č. 8240 POZEMEK p.č. 482 a 557 Oceňované pozemky jsou situovány dle výpisu z katastru nemovitostí v obci a k.ú. Brandýs nad Labem. V obci není schválena cenová mapa pozemků. Pozemky jsou ve výpisu z katastru nemovitostí specifikován jako „orná půda“. Na pozemku nejsou situovány stavby ani venkovní úpravy. Pozemky jsou vyžívány pro zemědělství. Pozemky mají evidované BPEJ. Pozemky jsou rovinné v obdélníkovém tvaru. Oceňovaná nemovitá věc je situována na okraji města, mimo zastavěné území obce, cca 2,50 km od centra. Na pozemcích hospodaří Zemědělské družstvo Brandýs nad Labem. p.č. 482 – orná půda, výměra 8.869 m2 p.č. 557 – orná půda, výměra 6.060 m2

6

4/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 4.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: na základě nabídek obdobných nemovitých věcí realitních kanceláří prezentovaných na www.sreality.cz, které jsou obsaženy v příloze tohoto ocenění. POZEMKY : Srovnávací objekt 1: Jedná se o zemědělské pozemky zapsané v KN jako orná půda. Pozemky jsou součástí hospodářsky nevyužité lokality ležící nedaleko zastavěného okraje části Popovice obce Brandýsa nad Labem - Stará Boleslav. Pozemky jsou rovinatého charakteru, nepravidelného tvaru a malého rozměru. Dle územního plánu obce se ke dni ocenění nejedná o stavební pozemek. Výměra pozemku – 3.618 m². Nabízená cena – 170.000,- Kč – 47,- Kč/ m². Internet: sreality.cz – ID:001.

7

Srovnávací objekt 2: Prodej souboru pozemků v blízkosti golfového hřiště u Staré Boleslavi, pozemky mají celkový výměr 3450 m2 a jsou momentálně porostlé směsí zeleně, lze využít jako osobní relaxační místo, jako investice pro majitele přilehlých pozemků, jiné komerční využití (pěstování a chov). Výměra pozemku – 3.450 m². Nabízená cena – 1.450.000,- Kč – 420,- Kč/ m². Internet: sreality.cz – ID:484403.

Srovnávací objekt 3: Pozemek o rozloze 9198 m2 v obci Brandýs n. Labem - Stará Boleslav. Pozemek se nachází mezi Labem a Proboštským jezerem. Dle územního plánu je pozemek určen pro těžbu písku nebo jako místo vhodné pro sportovní a oddychové aktivity a rekreaci. K pozemku vede příjezdová cesta. Výměra pozemku – 9.198 m². Nabízená cena – 2.483.460,- Kč – 270,- Kč/ m². Internet: sreality.cz – ID:N1304242.

8

Výpočet porovnávacím způsobem

LV č. 3466 POZEMKY p.č. 760/1, 767/2, 769 a 773/26 Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou LV č.3466 a) srovnávací pozemek

1

2

3

Poloha pozemku :

Brandýs

Brandýs

Brandýs

Výměra pozemku (m2) :

3 618,0

9 198,0

3 450,0

170 000,0

2 483 460,0

1 450 000,0

47

270

420

Koeficient úpravy ceny

0,90

0,90

0,90

Jednotková cena pozemku – upravená (Kč / m2) :

42,29

243,00

378,26

3

1

1

Cena pozemku (Kč) : Jednotková cena pozemku (Kč / m2) :

Váha

149,60

Průměrná cena pozemků (Kč / m2) Koeficienty pro výpočet indexu účel užití 1

1,0

1,2

1,2

2

poloha

1,0

1,0

1,0

3

poloha v obci-účel užití

1,0

1,0

1,0

4

vybavenost(sítě)

1,0

1,0

1,0

5

velikost

1,0

1,0

1,0

6

komerční využití

1,0

1,1

1,1

7

názor odhadce

1,1

1,1

1,1

1,1

1,5

1,5

Celkový index srovnávacího pozemku

1,335

Průměrný celkový index srovnávacích pozemků b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku:

Brandýs

Popis oceňovaného pozemku:

orná půda, trvalý travní porost

Výměra oceňovaného pozemku (m2) :

5 639

Brandýs nad Labem účel užití 1

0,7

2

poloha

0,8

3


0,75

4

vybavenost(sítě)

1

5

velikost

1

6

vlastnictví

0,8

7

názor odhadce

0,8

Celkový index oceňovaného pozemku

0,267

Poměr indexů

0,201 30

Jednotková cena oceňovaného pozemku Cena oceňovaného pozemku (Kč)

169 170

Cena ¼ oceňovaného pozemku – zaokrouhleno(Kč)

42.000,-

9

LV č. 8149 POZEMEK p.č. 760/3 Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou LV č.8149 a) srovnávací pozemek

1

2

3

Poloha pozemku :

Brandýs

Brandýs

Brandýs


3 618,0

9 198,0

3 450,0

170 000,0

2 483 460,0

1 450 000,0

47

270

420


0,90

0,90

0,90


42,29

243,00

378,26

1

1

1


Váha

221,2


1,0

1,2

1,2

2

poloha

1,0

1,0

1,0

3


1,0

1,0

1,0

4

vybavenost(sítě)

1,0

1,0

1,0

5

velikost

1,0

1,0

1,0

6


1,0

1,0

1,0

7

názor odhadce

1,1

1,1

1,1

1,1

1,3

1,3


1,247


Brandýs


Trvalý travní porost


1501

Brandýs účel užití 1

1

2

poloha

1

3


1

4

vybavenost(sítě)

1

5

velikost

1

6

vlastnictví

0,8

7

názor odhadce

0,8


0,640

Poměr indexů

0,513 114


171 114

Cena ¼ oceňovaného pozemku-zaokrouhleno (Kč)

40.000,-

10

LV č. 8240 POZEMEK p.č. 482 a 557 Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou LV č.8240 a) srovnávací pozemek

1

2

3

Poloha pozemku :

Brandýs

Brandýs

Brandýs


3 618,0

9 198,0

3 450,0

170 000,0

2 483 460,0

1 450 000,0

47

270

420


0,90

0,80

0,80


42,29

216,00

336,23

3

1

1


Váha

135,8


1,0

1,2

1,2

2

poloha

1,0

1,0

1,0

3


1,0

1,0

1,0

4

vybavenost(sítě)

1,0

1,0

1,0

5

velikost

1,0

1,0

1,0

6


1,0

1,1

1,1

7

názor odhadce

1,1

1,3

1,3

1,1

1,7

1,7


1,511


Brandýs


orná půda


14929

Brandýs účel užití 1

0,8

2

poloha

3


1

4

vybavenost(sítě)

1

5

velikost

1

6

vlastnictví

0,8

7

názor odhadce

0,8

0,8


0,410

Poměr indexů

0,271 37


552 373

Cena ¼ oceňovaného pozemku-zaokrouhleno (Kč)

130.000,-

11

5/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT Porovnávací hodnota ¼ nemovité věci – LV č. 3466 Porovnávací hodnota ¼ nemovité věci – LV č. 8149 Porovnávací hodnota ¼ nemovité věci – LV č. 8240 CELKEM

42.000,00 Kč 40.000,00 Kč 130.000,00 Kč 212.000,00 Kč

SHRNUTÍ Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovité věci, s ohledem na nabízené nemovité věci, s důrazem na srovnávací hodnotu odhaduji obvyklou cenu ¼ nemovité věci ve výši:






130.000,- Kč Slovy: = Jednostotřicettisíckorunčeských=

12

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne 31.8.1994 č.j.Spr. 1082/94 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady se zvl. specializací nemovitosti.

Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 5245 / 9 / 2016 znaleckého deníku.

........................ Podpis znalce

Otisk kulaté pečetě

13

OCENĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI

Recommend Documents