RENTERA akciová společnost
výroční zpráva 2010 0
OBSAH
1
ÚVODNÍ SLOVO
2
2
RENTERA, a.s.
4
2.1 2.2 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.4 2.5 3
ORGÁNY SPOLEČNOSTI A JEJÍ VEDENÍ
3.1 3.1.1. 3.2 3.3 3.4 4
5.1 5.2 6 6.1 6.2 6.3 6.4 7 7.1 7.2 7.3 7.4
Dozorčí rada společnosti Zpráva dozorčí rady Představenstvo společnosti Odměňování statutárních orgánů společnosti Personální unie
ZPRÁVA PŘEDSTAVENSTVA O VÝVOJI SPOLEČNOSTÍ VE SKUPINĚ
4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5 4.1.6 4.1.7 4.2 5
Profil společnosti Základní údaje Akcionáři, akcie, majetkové účasti Akcionáři Základní kapitál Majetkové účasti Organizační struktura společnosti Ocenění majetku společnosti Významné změny v roce 2010 a 2011 do uzávěrky výroční zprávy
Vývoj společností ve skupině RENTERA v uplynulém období RENTERA, a.s. BOHEMIA REAL ESTATE s.r.o. R&R Investment Group, a.s. WESTREAL Invest, s.r.o. JILEMNICE HOTEL, s.r.o Trisat, s.r.o. HOTEL U MĚSTA VÍDNĚ (CK), a.s. Záměry do budoucna
VÝSLEDKY HOSPODAŘENÍ Vybrané finanční ukazatele společnosti Vybrané ukazatele dceřiných společností OSTATNÍ Výzkum a vývoj Ochrana ţivotního prostředí Řízení rizik Auditor společnosti ZPRÁVA O VZTAZÍCH Organizační struktura Smlouvy a dohody uzavřené mezi osobami koncernu Jiné právní úkony, které byly učiněny v zájmu těchto osob Ostatní opatření, která byla v zájmu nebo na popud těchto osob přijata nebo uskutečněna ovládanou osobou
4 4 4 4 4 5 7 8 8 10 10 11 12 12 12 14 14 14 14 15 15 16 16 16 17 18 18 18 19 19 19 19 19 20 20 21 21 22
8
PROHLÁŠENÍ O ODPOVĚDNOSTI ZA VÝROČNÍ ZPRÁVU
22
9
PŘÍLOHY VÝROČNÍ ZPRÁVY
23
9.1 9.2
Roční účetní závěrka společnosti Zpráva auditora
23 37
1
1.
ÚVODNÍ SLOVO
Váţení akcionáři, dovolujeme si Vám předloţit výroční zprávu a zprávu představenstva společnosti RENTERA, a.s. za rok 2010. Výroční zpráva mimo jiné obsahuje veškeré údaje o výsledcích hospodaření společnosti za účetní období roku 2010, dále pak zprávu představenstva o vývoji společností ve skupině RENTERA, zprávu o vztazích společností ve skupině a zprávu auditora. Z mého pohledu nejpodstatnější událostí roku 2010 bylo prodlouţení nájemních smluv mezi společností BOHEMIA REAL ESTATE s.r.o. (dále jen BRE) a ČSOB a to minimálně do roku 2016. Dále pak jsme prodlouţili nájem o dalších pět let s Českou spořitelnou ve společnosti R&R Investment Group, a.s. (dále jen RR) a v neposlední řadě společnost WESTREAL Invest, s.r.o. (dále jen WRI) prodlouţila nájem s Českou pojišťovnou taktéţ o pět let. Skupině RENTERA se dařilo udrţet si finanční stabilitu (zejména díky navýšení základního kapitálu a příjmům z dlouhodobých nájemních smluv). Dceřiné společnosti řádně splácely bankovní úvěry a hradily své závazky. Vzhledem k vývoji na realitním trhu se nedomnívám, ţe by v dohledné době mohlo dojít v minulosti mnohokrát avizovanému refinancování úvěrů za rozumných podmínek. Jak jsem jiţ zmínil výše, došlo k uplatnění opce na prodlouţení nájemních smluv ze strany ČSOB (se společností BRE), coţ byl hlavní impuls k tomu, abychom mohli přistoupit ke zlikvidnění aktiv skupiny v souladu s dlouhodobým vývojem nastíněným při vzniku společnosti. Vývoj na realitním trhu z pohledu trţního ocenění nemovitostí (nejen našich) nedoznal dle našeho názoru příliš velkých změn. Některé regiony byly realitní krizí postiţeny více (Liberecko) a došlo zde k razantnímu úbytku poptávky po nemovitostech s vyšší trţní hodnotou. Na druhé straně známe regiony, které nevykazují tak dramatický propad a najdeme zde reálnou poptávku (severní Morava, střední Čechy). Samozřejmě poptávané ceny ani zdaleka nekonkurují těm předkrizovým, nicméně pokud prodávající akceptuje trţní poptávku, existuje zde relativně rychlá likvidita. Ačkoliv některé statistiky hovoří o nárůstu poptávky po nájemních prostorách, nemyslíme si, ţe tyto statistiky plně odráţí situaci v regionech. Dle našich poznatků se mnohde situace ještě zhoršila. Stále se nám nepodařilo za standardních podmínek dlouhodobě pronajmout některé nemovitosti v našem portfoliu. Stěţejní sloţkou pronájmu samozřejmě zůstávají dlouhodobé kontrakty
2
s bankovními a pojišťovacími subjekty, které byly extendovány na období minimálně dalších 5 let ve společnostech BRE, RR a částečně i WRI. Bohuţel v hotelové divizi jsme minulý rok opět museli bojovat nejenom s globálními problémy, které ovlivňují světový turismus (výbuch sopky na Islandu), nýbrţ také s fiskálními opatřeními naší vlády (zvýšení DPH). Cestovní ruch, resp. hotelový sektor, byl v roce 2010 poznamenán cenovou válkou, která napříč regiony vyústila v cca 16% pokles pokojových cen oproti roku 2009. Trţby, resp. výkony, společnosti HOTEL U MĚSTA VÍDNĚ (CK), a.s. (dále jen HMV) i přes zvýšení sazby DPH vykázaly nárůst (byť velmi malý). Propad trţeb cestovních kanceláří a individuální klientely se nám podařilo eliminovat většími trţbami z firemních akcí.
Věřím, ţe výroční zpráva Vám zprostředkuje dostatečný náhled na podnikání společnosti RENTERA, a.s. včetně informací o vývoji společnosti v uplynulém roce a výhled do období budoucích.
Milan Růţička, předseda představenstva
3
2.
RENTERA, a.s.
2.1
Profil společnosti
Akciová společnost RENTERA vznikla v roce 2006. Činnost společnosti je soustředěna v současné době na jediný geografický trh, na Českou republiku. Její hlavní náplní činnosti je koupě a následná správa výnosných aktiv jako jsou například bonitní nemovitosti v lukrativních oblastech s vybudovanými a trvalými nájemními vztahy, dále pak koupě a provoz hotelových zařízení. Společnost vlastní aktiva, u kterých je jiţ dnes jasné jejich vyuţití nebo budoucí výnos. Za klíčové prvky povaţujeme především důraz na kvalitu aktiva, přiměřenou stabilitu spravovaných prostředků a dosaţení poţadovaných výnosů. Formu akciové společnosti povaţujeme za nástroj pro koncentraci potřebného kapitálu.
2.2
Základní údaje
OBCHODNÍ FIRMA: IČ: SÍDLO: KONTAKTNÍ ADRESA: PRÁVNÍ FORMA: PŘEDMĚT ČINNOSTI: DATUM ZALOŢENÍ: ZÁKLADNÍ KAPITÁL: ZAPSÁNA: 2.3
RENTERA, a.s. 274 45 992 Nad Santoškou 1420/8, 150 00, Praha 5 Švédská 635/8, 150 00, Praha 5 Akciová společnost Správa a údrţba nemovitostí 28. 2. 2006 407.000.000 Kč Městský soud v Praze, oddíl B, vloţka 10689
Akcionáři, akcie, majetkové účasti
2.3.1 Akcionáři
RENTERA, a.s. disponuje akcionářskou strukturou čítající 41 akcionářů vlastnících celkově 407 kusů akcií na jméno, z nichţ 128 kusů (31,45%) akcií je v drţení fyzických osob a 279 kusů (68,55%) akcií je v drţení právnických osob. Přehled akcionářů společnosti RENTERA, a.s. s podílem nad 5%: Akcionáři s podílem > 5% Podíl společnost RENTERA CENTRAL EUROPE S.A. 35,14% společnost ERGO CARDUELIS, a.s. 27,03% Pavel Vágner 9,83% Mezi ţádnou z těchto osob, ani mezi nimi a emitentem, není uzavřena ovládací smlouva ani Společnosti není známo jednání ve shodě mezi těmito osobami. Všichni ostatní akcionáři mají podíl menší neţ 5% akcií na základním kapitálu Společnosti. Statutární orgán tak není povinen za společnost jako osobu ovládanou zpracovat ve smyslu §66 a) obchodního zákoníku zprávu o vztazích mezi propojenými osobami.
4
2.3.2 Základní kapitál
Stav k 31. 12. 2010 Výše upsaného základního kapitálu společnosti činí 407.000.000,- Kč. Základní kapitál je splacen ve výši 407.000.000,- Kč (k datu 14. 9. 2010 bylo do obchodního rejstříku zapsáno 100 % splacení základního kapitálu). Společnost nevlastní ţádné vlastní akcie. Podmínky pro zvýšení základního kapitálu jsou stanoveny stanovami společnosti a odpovídají obecně závazným právním předpisům. VYDANÉ CENNÉ PAPÍRY – Aktuální stav CENNÝ PAPÍR DRUH FORMA PODOBA POČET KUSŮ JMENOVITÁ HODNOTA CELKOVÝ OBJEM EMISE PŘEVODITELNOST
-
-
AKCIE kmenová na jméno listinná 407 ks 1 000 000,- Kč 407 ks jen se souhlasem valné hromady, s výjimkou převodu akcií na akcionáře společnosti
akcie byly vydány na základě obecně závazných právních předpisů a stanov Společnosti převoditelnost akcií je dle platných stanov omezena souhlasem valné hromady Společnosti, kterého není zapotřebí, jedná-li se o převod akcií na akcionáře Společnosti práva spojená s akciemi jsou pro všechny akcie stejná nárok oprávněné osoby na dividendu zaniká ve čtyřleté promlčecí lhůtě ode dne její splatnosti, tento nárok poté přechází na Společnost
2.3.3 Majetkové účasti
Společnost RENTERA, a.s. vlastní 100% podíl na základním kapitálu těchto obchodních společností: HOTEL U MĚSTA VÍDNĚ (CK), a.s. IČ 261 90 095 Hlavní předmět činnosti: provozování hotelu a restaurace Základní kapitál společnosti: 61 000 000 Kč
BOHEMIA REAL ESTATE s.r.o. IČ 274 13 560 Předmět činnosti: pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor Základní kapitál společnosti: 50 000 000 Kč
5
Trisat, s.r.o. IČ 275 92 561 Hlavní předmět činnosti: sluţby spojené se správou a údrţbou nemovitostí Základní kapitál společnosti: 2 200 000 Kč K datu 24. 3. 2011 byl do obchodního rejstříku zapsán převod obchodního podílu ze společnosti RENTERA, a.s. na společnost RENTEL FACILITY MANAGEMENT s.r.o. (99%) a Mgr. Martina Elgera (1%)
R & R Investment Group, a.s. IČ 253 22 168 Předmět činnosti: pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor Základní kapitál společnosti: 10 000 000 Kč
WESTREAL Invest, s.r.o. IČ 278 84 163 Předmět činnosti: pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor Základní kapitál společnosti: 10 000 000 Kč
JILEMNICE HOTEL, s.r.o. IČ: 289 93 683 Předmět činnosti: pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor Základní kapitál: 5 500 000 Kč
6
2.3.4 Organizační struktura společnosti
Organizační struktura společnosti RENTERA, a.s. včetně majetkových účastí stav k 31. 12. 2010
Valná hromada HOTEL U MĚSTA VÍDNĚ (CK), a.s. 100%
BOHEMIA REAL ESTATE s.r.o.
Dozorčí rada společnosti
100%
WESTREAL Invest, s.r.o. 100% Představenstvo společnosti (správa majetkových účastí)
R&R Investment Group, a.s. 100%
JILEMNICE HOTEL, s.r.o. 100%
Trisat, s.r.o. 100%
7
2.4
Ocenění majetku společnosti
Trţní hodnota majetku společnosti na základě indikativního trţního ocenění nemovitosti v majetku společnosti HOTEL U MĚSTA VÍDNĚ (CK), a.s. činila celkem 162.000.000,- Kč. Ostatní aktiva a pasiva jsou věrně zachycena v účetní závěrce. Nehmotná práva a ostatní nehmotný majetek, není-li zachycen v účetní závěrce, se pro tento účel neoceňují. Trţní hodnota majetku společnosti na základě indikativního trţního ocenění nemovitostí v majetku společnosti BOHEMIA REAL ESTATE s.r.o. činila celkem 340.874.900,- Kč. Ostatní aktiva a pasiva jsou věrně zachycena v účetní závěrce. Nehmotná práva a ostatní nehmotný majetek, není-li zachycen v účetní závěrce, se pro tento účel neoceňují. Trţní hodnota majetku společnosti na základě indikativního trţního ocenění nemovitostí v majetku společnosti WESTREAL Invest, s.r.o. činila celkem 49.000.000,- Kč. Ostatní aktiva a pasiva jsou věrně zachycena v účetní závěrce. Nehmotná práva a ostatní nehmotný majetek, není-li zachycen v účetní závěrce, se pro tento účel neoceňují. Trţní hodnota majetku společnosti na základě indikativního trţního ocenění nemovitostí v majetku společnosti R & R Investment Group, a.s. činila celkem 27.750.000,- Kč (bez nemovitostí Chrast a Nový Bor). Ostatní aktiva a pasiva jsou věrně zachycena v účetní závěrce. Nehmotná práva a ostatní nehmotný majetek, není-li zachycen v účetní závěrce, se pro tento účel neoceňují. Trţní hodnota majetku společnosti na základě indikativního trţního ocenění nemovitosti v majetku společnosti JILEMNICE HOTEL, s.r.o. činila celkem 8.400.000,- Kč. Ostatní aktiva a pasiva jsou věrně zachycena v účetní závěrce. Nehmotná práva a ostatní nehmotný majetek, není-li zachycen v účetní závěrce, se pro tento účel neoceňují. Trţní hodnota majetku společnosti Trisat, s.r.o. při zohlednění aktiv a pasiv není pro ocenění významná a lze předpokládat, ţe se pohybovala okolo hodnoty základního kapitálu. Komentář k ocenění majetku společnosti Dle našeho názoru v období června aţ prosince 2010 nedošlo k podstatným změnám v trţním ocenění nemovitostí, a proto jsme ponechali pro účely výroční zprávy pro rok 2010 ocenění zpracovaná na základě indikativních znaleckých posudků trţní hodnoty k 31.5.2010.
2.5
Významné změny v roce 2010 a 2011 do uzávěrky výroční zprávy MATEŘSKÁ SPOLEČNOST
RENTERA, a.s. Rok 2010 Stav splacení základního kapitálu: k datu 14. 9. 2010 bylo do obchodního rejstříku zapsáno 100 % splacení základního kapitálu
8
DCEŘINÉ SPOLEČNOSTI HOTEL U MĚSTA VÍDNĚ (CK), a.s. Rok 2010 Splacení základního kapitálu společnosti: k datu 14. 4. 2010 bylo do obchodního rejstříku zapsáno 100 % splacení základního kapitálu Předmět podnikání: k datu 19.1.2010 došlo ke změně předmětu podnikání na „výroba, obchod a sluţby neuvedené v přílohách 1 aţ 3 ţivnostenského zákona a hostinská činnost“. R & R Investment Group, a.s. Rok 2010 Předmět podnikání: k datu 8.1.2010 došlo ke změně předmětu podnikání na „výroba, obchod a sluţby neuvedené v přílohách 1 aţ 3 ţivnostenského zákona“. Prodej budov dne 4.2.2010 byla podepsána kupní smlouva na prodej nemovitosti v Chrasti dne 12.4.2010 byla podepsána kupní smlouva na prodej nemovitosti v Novém Boru KAMENNÁ VILA, s.r.o. Rok 2010 Převod obchodního podílu k datu 21.4.2010 byl do obchodního rejstříku zapsán převod obchodního podílu ze společnosti RENTERA, a.s. na Pelion International Inc.. Trisat, s.r.o. Rok 2010 Změny ve výši základního kapitálu k datu 12.2.2010 bylo do obchodního rejstříku zapsáno zvýšení základního kapitálu, a to o 2 000 000,- Kč na 2 200 000,- Kč. Rok 2011 Převod obchodního podílu - k datu 24. 3. 2011 byl do obchodního rejstříku zapsán převod obchodního podílu ze společnosti RENTERA, a.s. na společnost RENTEL FACILITY MANAGEMENT s.r.o. (99%) a na Mgr. Martina Elgera (1%)
9
3.
ORGÁNY SPOLEČNOSTI A JEJÍ VEDENÍ
3.1
Dozorčí rada společnosti
Dozorčí rada společnosti RENTERA, a.s. má tři členy volené valnou hromadou na dobu pěti let. V souladu se stanovami společnosti zasedá dozorčí rada alespoň jednou ročně. Jednání se pravidelně zúčastňuje předseda představenstva a dle obsahu a závaţnosti projednávané problematiky také členové představenstva či přizvané třetí osoby (experti). Sloţení dozorčí rady k 31.12.2010: Bc. Jan Číţek Ing. Andrea Homolová Pavel Vágner
předseda dozorčí rady členka dozorčí rady člen dozorčí rady
10
3.1.1 Zpráva dozorčí rady
Dozorčí rada společnosti RENTERA, a.s. v roce 2010 průběţně zajišťovala a vykonávala veškeré úkoly, které vyplývají ze zákona a stanov Společnosti. Dozorčí rada projednávala pravidelně okruh otázek souvisejících především s vývojem hospodářských výsledků Společnosti a s nákupem či postupem nákupu jednotlivých akvizic Společnosti, zároveň kontrovala činnost představenstva a plnění jejich usnesení. Dozorčí rada během uplynulého roku 2010 sledovala průběh a vývoj podnikatelských aktivit, plnění strategických cílů představenstva společnosti, způsob a výsledky hospodaření společnosti. Představenstvo společnosti poskytovalo dozorčí radě pravidelně veškeré zápisy ze svých jednání a všechny další informace nezbytné pro výkon kontrolní činnosti. Členové dozorčí rady byli pravidelně zváni na zasedání představenstva. Jednotliví členové dozorčí rady vykonávali dohled nad jim svěřenými úseky. Závěry z jejich dohledu přenášelo představenstvo do svých opatření a do fungování společnosti RENTERA, a.s. jakoţ i dceřiných společností. V souladu s ustanoveními vyplývajícími ze stanov Společnosti dozorčí rada přezkoumala řádnou účetní závěrku Společnosti za rok 2010 včetně přílohy ověřené auditorem. Při posuzování věcné a formální správnosti řádné účetní závěrky se dozorčí rada opírala o vlastní průběţně prováděné hodnocení a předloţené stanovisko auditora. Na základě zjištěných skutečností dospěla k závěru, ţe účetní záznamy a evidence byly vedeny legitimním způsobem, a to v souladu s obecně závaznými právními předpisy a rovněţ v souladu se stanovami Společnosti. Řádná účetní závěrka ve všech materiálních aspektech věrně zobrazuje stav majetku a závazků, vlastní jmění a finanční situaci Společnosti. Dozorčí rada společnosti RENTERA, a.s. na základě vlastního přezkoumání řádné účetní závěrky souhlasí s výrokem auditora a doporučuje akcionářům schválení řádné účetní závěrky za rok 2010.
Jan Číţek, předseda dozorčí rady
11
3.2
Představenstvo společnosti
Představenstvo je statutárním orgánem, jeţ řídí činnost společnosti a jedná jejím jménem. Ze svých řad volí a odvolává předsedu, který řídí činnost představenstva. Představenstvo má tři členy volené na dobu pěti let. Členy představenstva volí a odvolává dozorčí rada. Představenstvo společnosti v průběhu roku 2010 uskutečnilo čtyři řádná zasedání, na kterých se převáţně zabývalo průběţnou pravidelnou správou záleţitostí Společnosti a hodnocením výsledků podnikání. Představenstvo řídilo chod společnosti v součinnosti s managementem dceřiných společností. Sloţení představenstva k 31.12.2010: Bc. Milan Růţička JUDr. Martina Vašková Tibor Horváth 3.3
předseda představenstva místopředsedkyně představenstva člen představenstva
Odměňování statutárních orgánů společnosti
Společnost nemá stanoveny ţádné principy odměňování členů představenstva a členů dozorčí rady. O odměňování členů představenstva rozhoduje dozorčí rada společnosti a o odměňování dozorčí rady rozhoduje valná hromada společnosti. 3.4
Personální unie
Milan Růţička
- předseda představenstva společnosti RENTERA, a.s. - předseda představenstva společnosti HOTEL U MĚSTA VÍDNĚ (CK), a.s. - člen představenstva společnosti R & R Investment Group, a.s.
Martina Vašková
- místopředsedkyně představenstva společnosti RENTERA, a.s. - místopředsedkyně představenstva společnosti HOTEL U MĚSTA VÍDNĚ (CK), a.s.
Tibor Horváth
- člen představenstva společnosti RENTERA, a.s. - jednatel společnosti Trisat, s.r.o. (zánik funkce ke dni 9. 2. 2011)
Jan Číţek
- předseda dozorčí rady společnosti RENTERA, a.s. - předseda dozorčí rady společnosti HOTEL U MĚSTA VÍDNĚ (CK), a.s. - předseda dozorčí rady společnosti R & R Investment Group, a.s. - jednatel společnosti BOHEMIA REAL ESTATE s.r.o. - jednatel společnosti KAMENNÁ VILA, s.r.o.
Pavel Vágner
- člen dozorčí rady společnosti RENTERA, a.s. - člen dozorčí rady společnosti HOTEL U MĚSTA VÍDNĚ (CK), a.s. - člen dozorčí rady společnosti R & R Investment Group, a.s.
Andrea Homolová
- členka dozorčí rady společnosti RENTERA, a.s. - členka dozorčí rady společnosti HOTEL U MĚSTA VÍDNĚ (CK), a.s. - členka dozorčí rady společnosti R & R Investment Group, a.s.
12
Mezi společností a členy představenstva nebo zaměstnanci nejsou uzavřeny ţádné smlouvy zavazující společnost k plnění pro případ skončení jejich funkce nebo zaměstnání. Prohlášení -
u členů představenstva a členů dozorčí rady neexistují ţádné střety zájmu.
13
4
ZPRÁVA PŘEDSTAVENSTVA O VÝVOJI SPOLEČNOSTÍ VE SKUPINĚ
4.1.
Vývoj společností ve skupině RENTERA v uplynulém období
4.1.1
RENTERA, a.s.
Jak jsem jiţ v jiné části této výroční zprávy zmínil, stěţejní událostí loňského roku pro skupinu RENTERA bylo prodlouţení nájmu Československé obchodní banky. Došlo ke kompletnímu splacení navýšeného základního kapitálu společnosti. I v minulém roce mateřská společnost RENTERA, a.s. ze svých zdrojů pomáhala společnosti HMV splácet úvěrové zatíţení. V roce 2010 nebyly učiněny ţádné změny ve statutárních orgánech. V uplynulém roce představenstvo registrovalo jednu nabídku na prodej akcií Společnosti reprezentující v souhrnu odhadem 10% základního kapitálu. Představenstvo Společnosti RENTERA eviduje změnu v akcionářské struktuře a to vstup Společnosti ERGO CARDUELIS, a.s. s podílem 27,03% akcií. 4.1.2
BOHEMIA REAL ESTATE s.r.o. (BRE)
Vyuţití práva opce ČSOB na prodlouţení nájemních smluv s BRE o dalších pět let tedy do roku 2016 (současné nájemní smlouvy končí v roce 2011) se stalo pro společnost stěţejní událostí. Prodlouţení nájmu znamená stabilizaci cashflow společnosti v střednědobém období a samozřejmě je výhodou při prodeji nemovitostí. Z našeho pohledu se nedá říci, ţe by ekonomická krize v regionech slábla, stále neevidujeme zvýšenou poptávku po komerčních prostorách. Ani v minulém roce se nám bohuţel nepodařilo dopronajmout větší mnoţství volných prostor. Celková obsazenost budov stagnovala, průměrná obsazenost budov se pohybovala okolo 65%. Významného posunu jsme dosáhli ve vymáhání pohledávek z vyúčtování za roky 2006 – 2009. Podařilo se nám uzavřít dohody s většinou nájemníků a uvolnilo se nám potřebné cashflow. Trţby společnosti klesly v důsledku sníţení nákladů na pasporty budov a taktéţ díky zreálnění vyúčtování o poloţky, které nebyly přeúčtovatelné na nájemníky (dobropisy). Celkový hospodářský výsledek dále ovlivnil odpis nevymoţitelných pohledávek z vyúčtování. Ačkoliv jsme se intenzivně věnovali sporu ohledně majetkového podílu na nemovitosti v Brně, současná situace (nově vznikl spor o určení vlastnictví majetkového podílu) nezavdává naději na brzké ukončení sporu. Na konci roku jsme započali s ohledem na změny ve vyúčtování jednání se společností Trisat o nových podobách pasportů pro budovy tak, abychom byli schopni přeúčtovat maximální mnoţství ostatních sluţeb. Společnost v uplynulém roce pokračovala v investicích do oprav, rekonstrukcí a revitalizace budov s cílem udrţet velmi dobrý technický stav budov. Za nejvýznamnější investici lze pokládat výměnu výtahů v Liberci v objemu cca 2.000.000 Kč. V roce 2011 s ohledem na střednědobé cíle skupiny RENTERA prezentované při jejím vzniku budeme podnikat kroky ke zlikvidnění majetku dceřiných společností. V případě BRE bychom rádi prodali nemovitosti, u kterých budeme evidovat zajímavé nabídky na prodej. Paralelně se opět zaměříme na dopronájem volných prostor. Uvidíme, zdali se situace v regionech bude zlepšovat. V prvním kvartále letošního roku jsme nezaznamenali významnější změnu v poptávce po komerčních prostorech.
14
Nadále budeme pokračovat v aktivní správě pohledávek z vyúčtování. Tento rok se opět budeme soustředit na řešení právního sporu okolo vlastnického podílu v Brně, byť nepředpokládáme jeho úplné vyřešení (v roce 2011). V rozumné míře, umoţňující zachovat dobrý technický stav nemovitostí, budeme pokračovat v investicích do rekonstrukcí a revitalizace budov a majetku. Pokračovat budeme taktéţ v optimalizaci nákladů, rádi bychom udrţeli optimální úroveň nákladů na správu a údrţbu budov. Vzhledem k vysokým realizačním nákladům doposud nedošlo k vyčlenění na samostatné bytové a nebytové jednotky u vytipovaných objektů. Záměr dopronajmout či v případě zajímavé nabídky odprodat majetek společnosti bude realizován i v ostatních dceřiných společnostech skupiny RENTERA. Společný postup s ostatními dceřinými společnostmi bude uplatňován i při vymáhání pohledávek a investicích do oprav a rekonstrukcí. 4.1.3
R & R Investment Group, a.s. (RR)
Jako u všech společností ve skupině RENTERA vlastnících nájemní budovy bylo hlavním cílem společnosti RR v 2010 sníţit nepronajatou plochu budov. Nemovitosti v portfoliu společnosti RR se bohuţel nacházejí v regionech s vysokou nezaměstnaností a malou ekonomickou aktivitou, navíc postiţenou hospodářskou krizí, coţ znamená, ţe najít bonitního nájemce v těchto regionech je velmi sloţité. Vzhledem k odštěpení nemovitosti v Jilemnici, se obsazenost budov zvedla na 65% i přesto, ţe nemovitost ve Varnsdorfu zůstává stále bez nájemce. Dominantním nájemcem je stále Česká spořitelna, která taktéţ vyuţila opce na prodlouţení nájmu do roku 2016. Jak jsme Vás jiţ informovali v minulé výroční zprávě, došlo v roce 2010 k prodeji nemovitostí v Chrasti a Novém Boru. Z výtěţku prodeje obou budov bylo sníţeno úvěrové zatíţení společnosti. V uplynulém roce byly dobropisovány nevymoţitelné pohledávky z titulu vyúčtování, coţ negativně ovlivnilo trţby. Vyšší náklady byly ovlivněny provizemi za zprostředkování prodeje budov a náklady na neplánované opravy (pojistná událost u nemovitosti v Chrasti). Společnost RR taktéţ nabídla všechny vlastněné nemovitosti k prodeji. Prioritně bychom rádi odprodali nemovitosti, které nenesou ţádný nebo minimální nájem. Průběţně se budeme snaţit dopronajmout volné prostory resp. udrţovat nemovitosti v dobrém stavu. 4.1.4
WESTREAL Invest, s.r.o. (WRI)
Pro společnost WRI bylo nejdůleţitější událostí v roce 2010 prodlouţení nájmu České pojišťovny v budově v Chomutově o dalších pět let (vyuţití opce). Vzhledem k faktu, ţe tato budova generuje cca 60% všech nájemních výnosů společnosti, lze říci, ţe minimálně do roku 2016 jsme stabilizovali cashflow společnosti. Obsazenost budov se v roce 2010 pohybovala okolo 73%. Stále se nám nedaří dlouhodobě pronajmout budovu v Sušici (předchozí nájemce skončil po 3 měsících). Vzhledem k malé obsazenosti nemovitosti ve Staňkově (nutná rekonstrukce by nebyla rentabilní) a jiţ zmiňované nemovitosti v Sušici, bychom pro tyto budovy chtěli prioritně najít kupce. Společnost investovala v roce 2010 cca 300.000 Kč do oprav a rekonstrukcí budov. Stav všech budov v portfoliu společnosti je dobrý. Prioritou pro rok 2011 bude prodat neefektivní budovy, resp. snaha o jejich pronajmutí, aktivní správa pohledávek a investice do oprav a revitalizace budov s cílem udrţet nemovitosti v dobrém stavu. Pakliţe obdrţíme zajímavé nabídky na odkup jednotlivých budov, zváţíme jejich prodej.
15
4.1.5
JILEMNICE HOTEL, s.r.o. (JH)
Společnost JH vznikla v roce 2009 rozdělením společnosti RR odštěpením, přičemţ z majetku a závazků společnosti RR přešla na společnost JH i nemovitost v Jilemnici. Jejím 100% společníkem se stala společnost RENTERA, a.s. Nemovitost bohuţel stále nemá významný nájemní vztah. Dlouhodobě se nám nedaří najít bonitního nájemce, a proto se snaţíme tuto nemovitost prodat. Nicméně vzhledem k lokalitě nemovitosti i přes její architektonickou jedinečnost, se nám doposud nepodařilo najít kupce za akceptovatelnou cenu. V roce 2011 se pokusíme najít dotační program, který by nemovitosti zajistil vyuţití a taktéţ nezbytnou rekonstrukci. Samozřejmě prioritou zůstává prodej nemovitosti. 4.1.6
Trisat, s.r.o.
V uplynulém roce pokračovala společnost v započaté restrukturalizaci, která byla zaměřena zejména na sníţení provozních nákladů a posílení obchodní činnosti. Ke konci roku 2010 společnost spravovala 39 nemovitostí o celkové rozloze cca 46 tisíc m2. Ačkoliv se nám podařilo sníţit provozní náklady, coţ se projevilo na hospodářském výsledku společnosti za rok 2010, tak vzhledem k neschopnosti zvýšit počet spravovaných nemovitostí, resp. rozšířit spravovanou plochu na efektivní úroveň, jsme se rozhodli prodat 100% podíl ve společnosti a nadále činnost facility managementu pro skupinu RENTERA outsourcovat. V závěru roku 2010 bylo vypsáno výběrové řízení na odkup 100% podílu ve společnosti a v prvním kvartále letošního roku byl realizován převod na vítěze, konsorcium sloţené ze společnosti RENTEL FACILITY MANAGEMENT s.r.o. (99%) a Mgr. Martina Elgera (1%). Prodejní cena podílu odpovídá prostředkům, které do společnosti vloţila mateřská společnost RENTERA, a.s. 4.1.7
HOTEL U MĚSTA VÍDNĚ (CK), a.s. (HMV)
Našeho hlavního cíle, který jsme si minulý rok vytyčili, tj. stabilizace trţeb (výkonů) Hotelu, se nám podařilo dosáhnout. Výkony společnosti se zvýšily pouze nepatrně, nicméně nebýt změny DPH byl by nárůst výkonů zřetelnější. Minulý rok byl v hotelnictví charakterizován poklesem průměrné ceny za pokoj (o 16%), coţ byl důsledek cenové války v boji o klienta. Samozřejmě tento vývoj, pakliţe bude pokračovat, můţe být pro mnoho hotelů zhoubný. Dominantní příjezdovou destinací pro turisty v ČR je a nadále i bude Praha. Bohuţel díky cenové válce jsme v situaci, ţe cenová úroveň hotelů v Českém Krumlově je vyšší neţ u srovnatelných zařízení v Praze, coţ se projevilo na niţší ochotě klientů při výletech mimo Prahu „nocovat“ v Českém Krumlově, tak jak jsme tomu byli zvyklí v minulosti. Pokles trţeb cestovních kanceláří a individuální klientely se nám podařilo eliminovat cca 90% nárůstem (oproti roku 2009) trţeb z firemních a kongresových akcí. Díky razantním úsporám personálních nákladů, kde se naplno promítla změna organizační struktury Hotelu iniciovaná v roce 2009, vykázala společnost HMV provozní zisk (EBITDA) ve výši cca 600 000,- Kč. Po provozní stránce jsme se snaţili udrţet efektivitu systému zásobování a outsourcingu tak, abychom dokázali udrţet náklady na plánované úrovni. Průběţně jsme investovali do vzdělávání personálu a taktéţ jsme v rozumné míře revitalizovali vybavení hotelu, coţ by nám mělo umoţnit udrţet si vysoký standard poskytovaných sluţeb. Plánované investice směřovaly primárně do obnovy stávajícího zařízení, revitalizace pokojů a společných prostor. Náš hlavní cíl pro rok 2011 bude zvýšení trţeb hotelu. Vzhledem k faktu, ţe cestovní ruch je stále pod vlivem hospodářské krize a nejsou náznaky, ţe by mělo dojít k většímu nárůstu pokojových cen v dohledné době, musíme k dosaţení vyšších trţeb zvýšit obsazenost
16
Hotelu zejména v mimosezonním období. K tomu jsme začali vyuţívat i nový prodejní fenomén naší doby – slevové portály. V letošním roce jsme jiţ tímto způsobem prodali významnou část ubytovací kapacity hotelu. Chceme pokračovat v maximalizaci úspor nákladů na provoz a zváţíme širší vyuţití outsourcingu úklidových a pomocných sluţeb. Nadále budeme klást důraz na zlepšování kvality sluţeb. V současné situaci panující v cestovním ruchu se nám zřejmě nepodaří najít partnera na pronájem hotelu, nicméně zvaţujeme zapojení hotelu na marketingové bázi do hotelového řetězce zaměřeného převáţně na německy mluvící regiony. Pokračujeme v jednání s úvěrující bankou ohledně restrukturalizace úvěru společnosti. Úvěrové zatíţení společnosti je spláceno s pomocí mateřské společnosti RENTERA, a.s..
4.2
Záměry do budoucna
V letošním roce budeme pokračovat v prodeji majetku dceřiných společností tak, abychom naplnili záměry prezentované při vzniku společnosti RENTERA, a.s. Dosavadní vývoj prodejů naznačuje, ţe reálná poptávka jiţ existuje v dostatečné míře ke zlikvidnění majetku, nicméně nabízené ceny ve většině případů nereflektují bonitu umístění a nájemců našich nemovitostí. Tento fakt samozřejmě ovlivňuje proces prodeje, který zřejmě zabere větší časové období, neţ jsme původně předpokládali. I přes skutečnost, ţe nemovitosti dceřiných společností jsou aktivně nabízeny k prodeji, paralelně bude probíhat jejich správa včetně snahy dopronajmout volné prostory a zvýšit tak výnos nemovitostí. Budeme pokračovat v nezbytných investicích do oprav a rekonstrukcí budov s cílem udrţet, resp. zlepšovat, jejich technický stav. Vzhledem k tomu, ţe nelze očekávat, ţe by hotelová divize skupiny dosáhla tento rok finanční samostatnosti, budeme muset část zdrojů uvolněných z prodejů nemovitostí směřovat na úhradu úvěrového zatíţení společnosti HMV. Cestovní ruch v České republice je nadále ovlivňován jak lokálními faktory (zemětřesení v Japonsku, zvýšení DPH v ČR atd.), tak samozřejmě i globálními faktory (přetrvávající ekonomická krize, hrozící bankroty států EU), takţe jiţ v minulosti avizovaný odchod skupiny RENTERA z hotelového odvětví za rozumných podmínek nebude vůbec jednoduchý. Bohuţel ani prognózy na zotavení cestovního ruchu v ČR nejsou příliš optimistické vzhledem k avizovanému zvýšení DPH na hlavní sluţbu ubytování. Věříme, ţe v loňském roce se nám podařilo trvale zastavit propad trţeb hotelu a nyní bude naše snaha směřovat k jejich zvýšení ať jiţ s vyuţitím prodeje přes slevové portály nebo zapojením Hotelu Bellevue do mezinárodního řetězce, resp. standardních prodejních kanálů hotelu (cestovní kanceláře).
17
5 VÝSLEDKY HOSPODAŘENÍ V uplynulém roce vykázala společnost RENTERA, a.s. celkové výnosy ve výši 1.666 tis. Kč. Náklady společnosti činily 28.078 tis. Kč včetně opravných poloţek. Společnost vykázala za účetní období ztrátu 26.412 tis. Kč. Vzhledem k faktu, ţe se společnost zabývá správou majetkových účastí tak nevykazuje pravidelné trţby. Ve výnosech se promítla trţba za prodej 100% podílu ve společnosti Kamenná Vila, s.r.o. (1.365 tis. Kč). Náklady byly tvořeny hlavně náklady na provoz (sluţby) a osobními náklady. Celkový hospodářský výsledek byl ovlivněn tvorbou opravných poloţek na finanční investice ve výši 23.970 tis. Kč (viz. příloha k účetní závěrce) Účetní závěrka a příloha k účetní závěrce tvoří přílohy výroční zprávy. Vybrané finanční ukazatele společnosti
5.1
Vybrané ekonomické ukazatele společnosti (v tis.) 2010
2009
2008
2007*
2006
Aktiva
387 378
430 740
374 873
331 005
270 000
Základní kapitál
407 000
407 000
359 000
300 000
3 000
7 619
24 609
16 217
32 451
267 545
Dlouhodobý fin. majetek
275 925
297 895
257 096
249 189
159 245
Náklady
4 108**
5 328
9 728
1 120
1 592
Cizí zdroje
Tržby z prodeje cenných papírů a podílů
1 365
5 000
Změna stavu rezerv a opravných položek ve fin. oblasti
23 970
Provozní výs. hospodaření
--3 573
-4 313
-9 625
-1 086
-597
VH za za účetní období
-26 412
-5 327
-4 798
-904
-545
Náklady na akcii
10,09**
13,09
27,10
3,73
5,31
* bez společnosti WESTREAL Invest, s.r.o. ** bez opravných položek
5.2
Vybrané ukazatele skupiny RENTERA Poměr trţeb dle odvětví
2010 13,72% Komerční nemovitosti 59,58%
26,70%
100% 80%
32,18% 29,16% 28,48% 28,25%
60% 40% 20% 0%
67,82% 70,84%
2007
2008
71,52% 71,75%
Hotelni ctví
18 2009
2010
6.
OSTATNÍ
6.1
Výzkum a vývoj
Společnost se nezabývá výzkumem a vývojem nových produktů ani postupů. 6.2
Ochrana ţivotního prostředí
Společnost dodrţuje všeobecné zásady při ochraně ţivotního prostředí a environmentální politiky, které jsou nástrojem řízení aspektů a dopadů činností společnosti a prostředkem pro trvalé plánovité zlepšování environmentálního profilu společnosti. Společnost není zatíţena ekologickými zátěţemi z minulosti. Při realizaci své činnosti a v rámci svých projektů implementuje do svých procesů postupy šetrné k přírodě a k přírodním zdrojům a plní tak poţadavky environmentální legislativy a dohod. Synergickým efektem takovéhoto postupu je úspora nákladů. 6.3
Řízení rizik
Společnost RENTERA, a.s. nepouţívá mechanismy na pokrytí směnných kurzů, neboť jimi není přímo dotčena. Mzdy a reţijní náklady, náklady na renovace budov a nákup budov, půjčky, trţby z provozu (a případně prodeje budov) jsou a budou realizovány v teritoriu České republiky a tedy v CZK (do vstupu ČR do EMU). Společnost je zajištěna proti úrokovým rizikům tam, kde nepředpokládá jejich kompenzaci pohybem trhů. U podnikání spojeného s konjunkturou bude vyuţívat úvěrů s pohyblivou úrokovou sazbou (vázanou zejména na sazby PRIBOR). Pohyblivé sazby umoţňují těţit z poklesu sazeb, naopak mohou být nevýhodou při jejich zvyšování. V roce 2007 došlo k fixaci úroku u dceřiné společnosti HOTEL U MĚSTA VÍDNĚ (CK), a.s.. Vzhledem k povaze svých aktiv je společnost RENTERA, a.s. přirozeně vystavena riziku likvidity, avšak krátkodobě a střednědobě je toto riziko minimální. Důvodem je, ţe konce splatnosti úvěrů většinou spadají nejdříve do roku 2016. Reálným rizikem, jemuţ musí společnost RENTERA, a.s. čelit a u něhoţ se nelze pojistit, je riziko z provozního příjmu, který musí být díky výběru nájemného, trţbám nebo prodejním cenám nemovitostí dostatečný, aby bylo moţné čelit splatným úrokům a úhradě kapitálu. Společnost RENTERA, a.s. vyvíjí svou činnost v České republice, která se od 1. května 2004 stala členem Evropské unie. Globálně je region, ve kterém společnost RENTERA, a.s. působí, kvalifikován jako politicky a ekonomicky stabilní, jeho integrace do Evropské unie skýtá nové záruky. Navíc, jak jiţ bylo uvedeno výše, společnost RENTERA, a.s. nebude soustřeďovat svojí činnost jen na jeden sektor, ale bude ji diverzifikovat a tím i omezovat případný negativní vliv cyklických efektů, kterých se bude naopak snaţit vyuţít u pozitivních přínosů.
6.4
Auditor společnosti
-
Ing. Danuše Peková, Přemyslova 1020, 263 01 Dobříš, auditorské oprávnění č. 1341 odměna auditora činila 36 000,- Kč (vč. DPH) za povinný audit společnosti
19
7
ZPRÁVA O VZTAZÍCH
7.1
Organizační struktura
Osoba ovládající RENTERA, a.s. Společnost RENTERA, a.s., se sídlem Nad Santoškou 1420/8, 150 00 Praha 5, IČ 274 45 992, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vloţka 10689. Osoba ovládající je obchodní společnost zabývající se především správou svých majetkových účastí. Předmětem podnikání společnosti je správa a údrţba nemovitostí, tak jak je předmět podnikání specifikován ve stanovách společnosti. Osoby ovládané HOTEL U MĚSTA VÍDNĚ (CK), a.s. Společnost HOTEL U MĚSTA VÍDNĚ (CK), a.s., se sídlem Švédská 635/8, 150 00 Praha 5, IČ 261 90 095, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vloţka 6653. Osobou ovládanou je obchodní společnost zabývající se především provozováním hotelu a restaurace. Podrobně je předmět podnikání specifikován ve stanovách společnosti. Způsob ovládání: ovládající osoba RENTERA, a.s. vlastní akcie ovládané osoby HOTEL U MĚSTA VÍDNĚ (CK), a.s. – podíl 100%. BOHEMIA REAL ESTATE s.r.o. Společnost BOHEMIA REAL ESTATE s.r.o., se sídlem Švédská 635/8, 150 00 Praha 5, IČ 274 13 560, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl C, vloţka 111835. Osobou ovládanou je obchodní společnost zabývající se pronájmem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Podrobně je předmět podnikání specifikován ve stanovách společnosti. Způsob ovládání: ovládající osoba RENTERA, a.s. vlastní 100% obchodní podíl ovládané osoby BOHEMIA REAL ESTATE s.r.o. – podíl 100%. Trisat, s.r.o. Společnost Trisat, s.r.o., se sídlem Švédská 635/8, 150 00 Praha 5, IČ 275 92 561, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl C, vloţka 117542. Osobou ovládanou je obchodní společnost zabývající se především sluţbami spojenými se správou a údrţbou nemovitostí. Podrobně je předmět podnikání specifikován ve stanovách společnosti. Způsob ovládání: ovládající osoba RENTERA, a.s. vlastní 100% obchodní podíl ovládané osoby Trisat, s.r.o. – podíl 100%. K datu 24. 3. 2011 byl do obchodního rejstříku zapsán převod obchodního podílu ze společnosti RENTERA, a.s. na společnost RENTEL FACILITY MANAGEMENT s.r.o. (99%) a Mgr. Martina Elgera (1%). R & R Investment Group, a.s. Společnost R & R Investment Group, a.s., se sídlem Švédská 635/8, 150 00 Praha 5, IČ 253 22 168, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vloţka 12303.
20
Osobou ovládanou je obchodní společnost zabývající se především sluţbami spojenými s pronájmem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Podrobně je předmět podnikání specifikován ve stanovách společnosti. Způsob ovládání: ovládající osoba RENTERA, a.s. vlastní akcie ovládané osoby R & R Investment Group, a.s., – podíl 100%. WESTREAL Invest, s.r.o. Společnost WESTREAL Invest, s.r.o., se sídlem Švédská 635/8, 150 00 Praha 5, IČ 278 84 163, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl C, vloţka 124040. Osobou ovládanou je obchodní společnost zabývající se především sluţbami spojenými s pronájmem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Podrobně je předmět podnikání specifikován ve stanovách společnosti. Způsob ovládání: ovládající osoba RENTERA, a.s. vlastní akcie ovládané osoby WESTREAL Invest, s.r.o. – podíl 100%. JILEMNICE HOTEL, s.r.o. Společnost JILEMNICE HOTEL, s.r.o., se sídlem Švédská 635/8, 150 00 Praha 5, IČ 289 93 683, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl C, vloţka 158532. Osobou ovládanou je obchodní společnost zabývající se především sluţbami spojenými s pronájmem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Podrobně je předmět podnikání specifikován ve stanovách společnosti. Způsob ovládání: ovládající osoba RENTERA, a.s. vlastní akcie ovládané osoby JILEMNICE HOTEL, s.r.o. – podíl 100%. KAMENNÁ VILA, s.r.o. Společnost KAMENNÁ VILA, s.r.o., se sídlem Švédská 635/8, 150 00 Praha 5, IČ 289 93 705, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl C, vloţka 158534. Osobou ovládanou je obchodní společnost zabývající se především sluţbami spojenými s pronájmem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Podrobně je předmět podnikání specifikován ve stanovách společnosti. Způsob ovládání: ovládající osoba RENTERA, a.s. vlastní akcie ovládané osoby KAMENNÁ VILA, s.r.o. – podíl 100%. K datu 21.4.2010 byl do obchodního rejstříku zapsán převod obchodního podílu ze společnosti RENTERA, a.s. na společnost Pelion International Inc.. 7.2
Smlouvy a dohody uzavřené mezi osobami koncernu
Společnosti neuzavřely ovládací smlouvu ani jiné obdobné dohody. Ovládaným osobám nevznikla z činnosti ovládající osoby ţádná újma. 7.3
Jiné právní úkony, které byly učiněny v zájmu těchto osob Ţádné další právní úkony v zájmu propojených osob nebyly učiněny.
21
7.4
Ostatní opatření, která byla v zájmu nebo na popud těchto osob přijata nebo uskutečněna ovládanou osobou
Ţádná opatření (která jiţ nejsou v této zprávě popsána), která byla v zájmu nebo na popud osob dle § 66a odst. 9 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník přijata nebo uskutečněna ve smyslu obchodního zákoníku nebyla učiněna. Rozhodné období -
8.
tato zpráva je zpracována za účetní období od 1. 1. 2010 do 31. 12. 2010.
PROHLÁŠENÍ O ODPOVĚDNOSTI ZA VÝROČNÍ ZPRÁVU
Prohlašuji, ţe údaje uvedené ve výroční zprávě odpovídají skutečnosti a ţádné podstatné okolnosti, které by mohly ovlivnit přesné a správné posouzení emitenta cenných papírů, nebyly vynechány, opomenuty či zkresleny. Účetní závěrka byla schválena auditorem. V Praze dne: 25.5.2011
__________________ Bc. Milan Růţička předseda představenstva RENTERA, a.s.
22
9. 9.1
PŘÍLOHY VÝROČNÍ ZPRÁVY Roční účetní závěrka společnosti
23
24
25
Příloha k účetní závěrce za účetní období od 1. 1. 2010 do 31. 12. 2010 . Obecné údaje: Obchodní firma:
RENTERA, a.s.
Sídlo:
Praha 5, Smíchov, Nad Santoškou 1420/8 PSČ 150 00
IČ:
274 45 992
Právní forma účetní jednotky:
akciová společnost
Předmět podnikání:
správa a údrţba nemovitostí
Rozvahový den:
31. 12. 2010
Datum vzniku společnosti:
11. dubna 2006
Fyzické a právnické osoby, které mají podstatný vliv nebo rozhodující vliv na této účetní jednotce: Běţné účetní období Jméno fyzické osoby, Minulé účetní období název právnické osoby Stát Vklad tj. % Vklad tj. % (tis.) (tis) RENTERA CENTRAL Panamská 143 35,14 143 35,14 EUROPE S.A. republika ERGO CARDUELIS, 110 27,03 Česká republika a.s. Popis změn a dodatků provedených v uplynulém účetním období v obchodním rejstříku: Dne 14.9.2010 bylo zapsáno 100% splacení základního kapitálu Organizační struktura účetní jednotky a její zásadní změny v uplynulém účetním období: Struktura: představenstvo K zásadní změně organizační struktury nedošlo. Členové statutárních a dozorčích orgánů k rozvahovému dni Jméno Příjmení Funkce Milan Růţička Předseda představenstva Martina Vašková Místopředseda představenstva Tibor Horváth Člen představenstva Jan Číţek Předseda dozorčí rady Pavel Vágner Člen dozorčí rady Andrea Homolová Člen dozorčí rady
26
Obchodní firmy, v nichţ má účetní jednotka podstatný vliv nebo rozhodující vliv Obchodní firma
Běţné účetní období Sídlo
Praha 5, Smíchov, Švédská 635/8 Praha 5, Smíchov, Švédská 635/8 Praha 5, Smíchov, Švédská 635/8 R&R Investment Praha 5, Smíchov, Group a.s. Švédská 635/8 WESTREAL Invest, Praha 5, Smíchov, s.r.o. Švédská 635/8 JILEMNICE Praha 5, Smíchov, HOTEL, s.r.o. Švédská 635/8 BOHEMIA REAL ESTATE s.r.o. HOTEL U MĚSTA VÍDNĚ (CK), a.s. Trisat, s.r.o.
Obchodní firma
Sídlo
Praha 5, Smíchov, Švédská 635/8 Praha 5, Smíchov, Švédská 635/8 Praha 5, Smíchov, Švédská 635/8 R & R Investment Praha 5, Smíchov, Group a.s. Švédská 635/8 WESTREAL Invest, Praha 5, Smíchov, s.r.o. Švédská 635/8 JILEMNICE Praha 5, Smíchov, HOTEL, s.r.o. Švédská 635/8 BOHEMIA REAL ESTATE s.r.o. HOTEL U MĚSTA VÍDNĚ (CK), a.s. Trisat, s.r.o.
Základní kapitál (tis.) 50.000
tj. %
Minulé účetní období
tj. %
100
Základní kapitál (tis.) 50.000
61.000
100
61.000
100
2.200
100
200
100
10.000
100
10.000
100
10.000
100
10.000
100
5.500
100
5.500
100
100
Běţné účetní období Minulé účetní období (v tis.) (v tis.) Vlastní Účetní Vlastní Účetní Kapitál výsledek kapitál výsledek hospodaře hospodaře ní ní po po zdaněni zdanění 20.454 -4.888 25 342 -1 861 4.904
-9.994
14 898
-10 117
694
409
-1 715
-1 854
6.339
3.710
2 629
-2 066
3 860
-1 652
5 512
-1 892
4.384
-690
5.074
-593
27
Zaměstnanci společnosti, osobní náklady
Průměrný přepočtený počet zaměstnanců Zaměstnanci
Z toho členu řídících společnosti) Mzdové náklady celkem
orgánů
(vedení
Mzdové náklady
z toho členů řídících orgánů (vedení společnosti) Sociální a zdravotní Sociální a zdravotní pojištění celkem pojištění z toho členů řídících orgánů (vedení Statutární orgán
Dozorčí orgán
Běţné období 1
Minulé období 2
1
2
395
769
395
769
134
259
134
259
529
1028
společnosti) Odměny statutárnímu orgánu – odměny členům statutárního orgánu společnosti Sociální a zdravotní pojištění Odměny členům dozorčího orgánu Sociální a zdravotní pojištění
Bývalé statutární a dozorčí orgány
Vzniklé či sjednané bývalých členů vyjmenovaných orgánů Sociální náklady
Osobní náklady celkem (v tis. Kč)
penzijní
závazky
Statutární orgán – členové statutárního orgánu Poskytnutá zajištění a ostatní plnění jak v peněţní, tak v nepeněţní statutární orgán – členové statutárního orgánu Druh plnění Běţné období Minulé období Úroková Hlavní Úroková Hlavní Částka sazba podmínky Částka sazba podmínky Půjčky 0 Úvěry 0 0 Celkem (v tis. Kč)
Dozorčí orgán Druh plnění Půjčky Úvěry Celkem
(v tis.
Poskytnutá zajištění a ostatní plnění jak v peněţní, tak v nepeněţní dozorčí orgán Běţné období Minulé období Úroková Hlavní Úroková Hlavní Částka sazba podmínky Částka sazba podmínky 0 0 0
Kč)
28
Řídící orgán Druh plnění Půjčky Úvěry Celkem
(v tis.
Poskytnutá zajištění a ostatní plnění jak v peněţní, tak v nepeněţní řídící orgán Běţné období Minulé období Úroková Hlavní Úroková Hlavní Částka sazba podmínky Částka sazba podmínky 0 0 0
Kč)
Druh plnění
Poskytnuta zajištění Bezplatná předání k uţívání osobních automobilů Bezplatná předání k uţívání osobních movitých nebo nemovitých věcí Poskytnuté záruky Důchodové připojištění Vyţívání sluţeb poskytovaných účetní jednotkou Jiné plnění Jiné plnění Přísliby plnění Důchodové připojištění Celkem (v tis. Kč)
Poskytnutá zajištění a ostatní plnění jak v peněţní, tak v nepeněţní včetně bývalých osob a těchto orgánů Řídící orgány Dozorčí orgány Statutární orgán – členové statutárního orgánu Běţné Minulé Běţné Minulé Běţné Minulé období období období období období období
0
0
0
Zásady, metody, oceňování A) aa) Informace o aplikaci obecných účetních zásad Účetní jednotka plně aplikuje obecné účetní zásady.
29
ab) Způsoby a oceňování 1) Účtování a oceňování zásob Účetní jednotka nepořizuje zásoby 2) Ocenění hmotného dlouhodobého majetku Dlouhodobý hmotný majetek účetní jednotka eviduje od částky 40.001 Kč včetně. Dlouhodobý hmotný majetek účetní jednotka eviduje ve skutečných pořizovacích cenách. Pořizovací cena se skládá z ceny pořízení a vedlejších pořizovacích nákladů (především doprava a náklady spojené s montáţí, instalací a oţivením majetku). Drobný hmotný majetek od 5. 001 Kč do 40. 000 Kč je veden na analytických účtech účtové skupiny 02 v pořizovacích cenách a je účetně odpisován. Drobný hmotný majetek do 5. 000 Kč je veden v operativní evidenci a je účtován přímo do spotřeby. 3) Ocenění nehmotného dlouhodobého majetku Dlouhodobý nehmotný majetek účetní jednotka eviduje od částky 60. 001 Kč včetně. 4) Ocenění hmotného a nehmotného dlouhodobého majetku vytvořeného vlastní činností Účetní jednotka nemá hmotný a nehmotný dlouhodobý majetek vytvořený vlastní činností. 5) Ocenění podílů a cenných papírů Podíly a cenné papíry jsou oceněny pořizovacími cenami. Ocenění reálnou hodnotou nebylo pouţito vzhledem k tomu, ţe účetní jednotka vlastní pouze podíly a cenné papíry společností, ve kterých má rozhodující vliv. 6) Způsob stanovení reprodukční pořizovací ceny Reprodukční cena nebyla v běţném účetním období pouţita. 7) Změny oceňování V běţném účetním období nedošlo v účetní jednotce ke změnám v účetní metodice. ac) Odepisování Účetní jednotka odepisuje investiční majetek v pořizovací ceně nad 40 tis. Kč podle odpisového plánu rovnoměrně po stanovenou dobu ţivotnosti majetku. Účetní odpisy jsou shodné s daňovými. Majetek v ocenění od 10.001 do 40.000 Kč odepisuje 24 měsíců. B) Odchylky od účetních metod Účetní jednotka plně respektuje účetní metody a nedošlo k odchýlení od těchto metod ve smyslu § 7 odst. 5 zákona o účetnictví. C) Další skutečnosti ca) Opravné poloţky k majetku - Pohledávky
30
Způsob tvorby opravných poloţek u nepromlčených pohledávek po lhůtě splatnosti Počet měsíců Daňově Účetně Částka Opravná poloţka 6 20 100 0 0 Konkurz 100 100 0 0 - jiný majetek tvorba opravných poloţek u jiného majetku je prováděna individuálně a vychází z inventarizace, kdy inventarizační komise předloţí návrh na tvorbu z důvodů, ţe uţitná hodnota neodpovídá ocenění v účetnictví. Rekapitulace opravných poloţek Zůstatek k 1.1. Tvorba Zúčtování Opravné poloţky k Dlouhodobému Majetku Zásobám Finančnímu majetku Pohledávkám - zák. § 8a Pohledávkám Ostatní Jiný majetek Celkem (v tis. Kč)
Běţné období
Minulé Běţné období období
Minulé Běţné období období
Zůstatek k 31. 12. Minulé Běţné Minulé období období období
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
23.970
-
-
-
23.970
-
-
-
-
-
-
-
-
-
0
0
23.970
0
0
0
23.970
0
cb) Přepočet údajů cizí měny českou měnu Účetní jednotka pouţívá pevný kurz, který je stanoven dle kurzovního lístku ČNB vţdy k prvému dni v měsíci. Zůstatky pokladny a bankovní účty vedené v cizí měně jsou přepočteny dle kurzu ČNB k poslednímu dni v měsíci. Doplňující údaje k rozvaze k Výkazu zisk a ztráty Aa) Významné poloţky aktiv a pasiv, výkazu zisku a ztráty
Aktiva, pasiva Poloţk a
A.1
Pohledávky za upsaný základní kapitál
PÚčetní zůstatková hodnota přírůste k ÚBěţné období Minulé úbytek období P 0 31 600
31
B.II.1 C.II.1 C.II.2
Opravná poloţka k dlouhodobému finančnímu majetku * Pohledávka z postoupené pohledávky ** Dlouhodobá půjčka podniku ve skupině – ekvita investiční úvěr
P
23.970
0
U
12.217 50.826
12.217 50 826
* Celková finanční investice je vyšší neţ hodnota vlastního kapitálu dceřiných společností. Tato skutečnost je vyjádřena tvorbou opravné poloţky k dlouhodobému finančnímu majetku. Výše opravné poloţky vychází z hodnot vlastního kapitálu dceřiných společností upraveného o rozdíl mezi hodnotou nemovitostí oceněných v účetnictví těchto společností a jejich indikativním trţním ohodnocením. ** Společnost RENTERA, a.s. podala koncem roku 2010 návrh na nařízení exekuce na majetek povinného k vymoţení pohledávky nabyté postoupením. K datu vypracování přílohy nebylo vydané nařízení exekuce na majetek povinného k vymoţení dosud nezaplacené pohledávky nabyté postoupením, nicméně společnost RENTERA, a.s. má za to, ţe prostřednictvím exekuce dojde k uspokojení její pohledávky. Výkaz zisků a ztráty Významný Poloţka výkazu náklad- výnos Zisků a ztrát Prodej H.VI obchodního podílu v dceřiné společnosti
Náklad X
Hodnota Běţné Minulé období období 1.365 0
Výnos X X
ab) Doměrky za minulá léta Doměrky za minulá léta, zaúčtované v nákladech běţného období Druh daně Výše doměrku Vztahuje se k účetnímu období
Minulé období
ac) Odloţený daňový závazek nebo pohledávka Odloţený daňový závazek, nebo pohledávka Odloţená daň Titul 1. Rozdíl účetních a daňových zůstatkových cen 2. účetní OP k pohledávkám 3. Neuplatněná daňová ztráta 4. Neuplatněné reinvestice 5. Neuhrazen závazky z titulu smluvních pokut a úroků z prodlení 6. Pohledávky z titulu smluvních sankcí
Pohledávka / závazek Běţné Minulé období Období 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0
0
32
7. Jiný titul Základ pro odloţenou daň Odloţená daň ( pohledávka – závazek ) v tis. Kč
0 0 0
0 0 0
ad) Rezervy
v tis. Kč Zákonná rezerva Rezerva na Opravy HIM Ostatní rezervy Rezerva na rizika Celkem (v tis.
Zůstatek K 1. 1. Běţného Období
Zůstatek Tvorba Čerpání K 31. 1. Běţného běţného Běţného Období období Období
Zůstatek Tvorba Čerpání K 31. 12. Běţného Minulého Minulé období období období
Kč)
ae) Rozpis dlouhodobých, krátkodobých bankovních úvěrů (v tis. Kč) Účetní jednotka nečerpá bankovní úvěry af) Rozpis majetku zatíţeného zástavním právem Zástavní právo k obchodnímu podílu BOHEMIA REAL ESTATE, s.r.o. ve prospěch společnosti Raiffeisenbank a.s., se sídlem Olbrachtova 2006/9, 140 21 Praha 4, IČ 49240901 zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze v oddíle B, vloţce 2051, pro pohledávky do celkové výše 180.000.000 Kč na základě zástavní smlouvy k obchodnímu podílu uzavřené dne 2.10.2006, mezi RENTERA, a.s. jako zástavcem a Raiffeisenbank a.s. jako zástavním věřitelem. Zástavní právo k 1. a 2. emisi akcií ve vlastnictví RENTERA, a.s. emitovaných společností HOTEL U MĚSTA VÍDNĚ (CK) ve prospěch společnosti Česká spořitelna, a.s., IČ 45244782 zapsané v obchodním rejstříku vedeném městským soudem v Praze, odd. B,vloţka 10689, pro pohledávky do celkové výše 91.800.000 Kč. Zástavní právo k obchodnímu podílu WESTREAL Invest, s.r.o.. Obchodní podíl RENTERA, a.s. zastaven ve prospěch Raiffeisenbank a.s., Olbrachtova 2006/9, Praha 4, PSČ 14021, IČ 49240901, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B vloţka 2051 ag) Rozpis přijatých dotací na dlouhodobé účely Účetní jednotka neměla od svého vzniku dotace. Důleţité informace aa) Zřizovací výdaje Nebyly zakladatelem uplatněny
33
ab)Pohledávky a závazky po lhůtě splatnosti Pohledávky po lhůtě splatnosti Běţné období Z obchodního Ostatní styku 0 0
Minulé období Z obchodního Ostatní styku 0 0
Závazky po lhůtě splatnosti Počet měsíců Běţné období Z obchodního Ostatní styku do 30ti dnů 762 0
Minulé období Z obchodního Ostatní styku 5 0
Počet měsíců
ac) pohledávky a závazky, které mají dobu splatnosti delší, neţ pět let Pohledávky – splatnost delší neţ pět let v tis. Kč Splatnost Běţné období datum Z obchodního Ostatní styku 2.10.2026 0 35.830 31.12.2021 2.716 31.7.2023 12.280
Závazky - splatnost delší neţ pět let Splatnost Běţné období datum Z obchodního Ostatní styku 0 0
Minulé období Z obchodního Ostatní styku 0 35.830 2.716 12.280
Minulé období Z obchodního Ostatní styku
ad) Splatných závazků pojistného a sociálního zabezpečení a příspěvku na státní politiku zaměstnanosti, o výši splatných závazků veřejného zdravotního pojištění a o výši evidovaných daňových nedoplatků u místně příslušných finančních orgánů. Běţné období Minulé období věřitel splatnost v tis.Kč věřitel splatnost v tis.Kč PSSZ 1/2011 9 PSSZ 1/2010 27 ZP 1/2011 4 ZP 1/2010 10 Fú 1/2011 4 Fú 1/2010 12
34
ae) Pronajatý majetek ( vlastní ) uvedený v rozvaze Majetek Poloţka Účetní hodnota Č. Rozvahy Běţné Minulé období období 0
Nájemce
af) Pronajatý majetek (cizí) uvedený v rozvaze Majetek Poloţka Účetní hodnota Č. rozvahy Běţné Minulé období období 0
Pronajímatel
ag) Drobný majetek neuvedený v rozvaze (v pořizovacích cenách) Jde o majetek účtovaný jako zásoba, případně náklad, vedený v operativních evidencích. Není zahrnut v rozvaze. Běţné období Minulé období Název ks pořizovací cena Název ks pořizovací majetku majetku cena hmotný 0 hmotný 0 nehmotný 0 nehmotný 0 ah) Leasingy – finanční pronájem Účetní jednotka nemá finanční pronájem
ai) Penzijní závazky Běţné období Věřitel Splatnost
Kč 0
Věřitel
aj) Významné události po datu účetní závěrky Obsah změny – významné události Dne
Minulé období Splatnost
Rozvaha
Převod obchodního podílu TRISAT, s.r.o.
Výkazu zisku a ztráty X
Kč
Peněţní vyjádření změny v tis. Kč 2 200
Výkazy zisku a ztráty podle přílohy č. 3 Účetní jednotka nevolí tento výkaz v účelovém členění. Základní kapitál 407 ks akcií na jméno v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 1.000 tis. Kč Odměna statutárnímu auditorovi Celkem 36 tis. Kč
35
Transakce propojených osob
Obchodní firma BOHEMIA REAL ESTATE s.r.o. HOTEL U MĚSTA VÍDNĚ (CK), a.s. Trisat, s.r.o. R&R Investment Group a.s. WESTREAL Invest, s.r.o. JILEMNICE HOTEL,s.r.o.
Běţné účetní období Vztah Pohledávky k 31.12. dceřiná 54 441 spol. dceřiná 5 700 spol dceřiná 520 spol dceřiná 9 823 spol dceřiná 26 776 spol dceřiná 1 033 spol
Minulé účetní období Vztah Pohledávky Závazky k 31.12. k 31.12. dceřiná 50 191 spol. dceřiná 0 4 480 spol dceřiná 3 170 spol dceřiná 9 843 spol dceřiná 24 925 spol dceřiná 453 spol
Výnosy z běţné činnosti a)Výnosy z běţné činnosti
Trţby za prodej zboţí
Trţby z prodeje vl.výr. Trţby z prodeje sluţeb Čerpání rezerv Ostatní výnosy Celkem (v tis. Kč)
Běţné období Celkem Tuzemsko Zahraničí 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 301 301 0 301 301 0
Minulé období Celkem Tuzemsko Zahraničí 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 0 1 1 0
a) Výdaje vynaloţené v průběhu účetního období na výzkum a vývoj Výdaje na výzkum nebyly vynaloţeny. Okamţik sestavení účetní závěrky:
25.5.2011
Podpis statutárního orgánu účetní jednotky:
36
9.2
Zpráva auditora
37
38
39
